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Responsable de l’éditionXavier EverartsTél. : 0484 44 49 [email protected]

Reproduction même partielle interdite. L’éditeur

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sont de la responsabilité des annonceurs.

Tél. : 02 340 70 70

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Editeur responsableFrançois le Hodey

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La vente d’un bien immobilier est une transaction commerciale qui s’est considérablement complexifiée au cours de ces dernières années. Choisir une agence de renommée et composée d’une équipe expérimentée d’agents immobiliers agréés IPI permettra de vous protéger et de sécuriser la vente de votre bien sur les plans juridique et urbanistique. L’évaluation pointue et objective d’un bien fait partie aussi des forces d’un agent immobilier. S’il est réellement professionnel, celui-ci vous dira en toute objectivité ce que votre bien vaut et non pas ce que vous avez envie d’entendre.

C’est d’autant plus important actuellement, car le marché est saturé. L’offre est en effet abondante et les candidats acquéreurs connaissent très bien le marché qui les intéresse. La surévaluation présente donc un risque important de voir les candidats potentiels se détourner de votre bien au profit d’un autre. Afficher un prix qui correspond le plus précisément possible à la valeur du marché au moment de la mise en vente constitue ainsi un gain de temps indéniable. Le marketing constitue aussi un élément primordial des forces d’une agence digne de ce nom.

Un marketing sur mesure et une médiatisation efficace à travers des canaux ciblés n’est pas envisageable pour un particulier, ne fût-ce que parce qu’il n’a pas accès à certains médias professionnels, sans parler du temps nécessaire et des moyens à mettre en œuvre. Au-delà du prérequis de tout agent qui se respecte en matière de déontologie et de compétences juridiques, sa force est aussi d’être plus efficace commercialement parlant, notamment lors des visites. Le développement d’arguments judicieux et adaptés au profil des candidats est un véritable plus. Nous savons par expérience que

beaucoup de personnes n’aiment pas réaliser des visites en présence du seul propriétaire, pour la bonne et simple raison qu’ils ne se sentent pas libres de dire ce qu’ils pensent réellement…. Enfin, l’agent qui dispose d’un portefeuille de biens important et diversifié offre déjà aux propriétaires un sérieux avantage. Face aux demandes des candidats acquéreurs, cet agent a en effet la possibilité de proposer une palette de biens similaires à ce que ceux-ci recherchent, ce qui augmente les chances de vendre plus rapidement les biens en question.

CAROLINE LEJEUNE

Bureau immobilier

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(Seraing)

Pour quelles raisons serait-il préférable de confier son bien à une agence immobilière plutôt que d’essayer de le vendre soi-même ? Quelles sont les forces d’une agence ? Pour répondre à cette question, Logic Immo a interrogé trois professionnels de l’immobilier.

LES FORCES D’UNE AGENCE

142-paroledexpert.indd 1-2

08 PAROLE D'EXPERT

GEORGES FACCA

Sodimo

(Liège)

MICHEL RENSON

Avimmo

(Liège, Tilff)

Les statistiques montrent que de plus en plus de propriétaires vendeurs font appel à un professionnel agréé. Pour de multiples raisons. La question du temps en est une. Les propriétaires ne disposent pas en général de toute la disponibilité nécessaire

Parmi les forces que présente une agence, celle de sa renommée locale me semble importante. Une agence qui a pignon sur rue, dont l’enseigne est bien représentée et que les candidats acquéreurs peuvent localiser de manière aisée constitue un avantage pour les propriétaires dont les biens en vente sont affichés en vitrine.

pour gérer les appels et les visites. Et à supposer que ce soit le cas, rien ne leur permet de savoir si les personnes qui visitent leur bien sont des candidats sérieux ou de simples curieux. L’agent peut quant à lui opérer un premier filtrage pour que ces visites soient de qualité. La connaissance des besoins, des motivations et des capacités financières des candidats constitue un sérieux atout pour le propriétaire. Sans compter que l’agent dispose d’un portefeuille de candidats en recherche active d’un bien.L’objectif du propriétaire est généralement de vendre vite et bien. C’est exactement ce qu’un agent professionnel peut offrir. Son efficacité commence par la juste évaluation du bien, grâce à sa connaissance du marché et de sa réalité au moment de la mise en

Une agence est à même de fournir une quantité de services qui relèvent du métier d’agent immobilier et qui font de manière générale défaut aux particuliers pour vendre son bien dans les meilleures conditions. Un professionnel sera par exemple à même de déployer des campagnes publicitaires ciblées dans des supports qui ne sont pas accessibles aux particuliers. Une agence qui se respecte sera aussi en mesure de réaliser une analyse complète et approfondie des biens qui lui sont confiés, à la fois sur le plan juridique, urbanistique et technique. Disposer d’un département juridique permettant de renseigner de manière complète et précise les propriétaires et les candidats acheteurs sur nombre de questions est un vrai plus, tout comme l’est un département

vente. L’agent est aussi un vendeur, ce qui signifie qu’il sait argumenter, défendre un prix et répondre de manière pertinente aux multiples questions que ne manqueront pas de lui poser les candidats acquéreurs. Je pourrais citer ici d’autres bonnes raisons de s’adresser à un professionnel, comme l’assurance de gérer en bonne et due forme cette opération commerciale de plus en plus complexe qu’est la vente d’un bien, ou encore sa capacité à faire la publicité d’un bien dans des médias auxquels un particulier n’a pas accès. Mais je voudrais insister ici sur le fait qu’un agent porte entièrement la responsabilité de la vente, du début à la fin. En tant que professionnel, il est tenu de respecter ses engagements jusqu’à la conclusion de la vente.

J’ai connu des cas où l’acheteur, qui avait signé le compromis sans clause suspensive, ne se présentait pas le jour de la signature de l’acte, ce qui posait un problème juridique puisque le compromis fait force de vente et que le bien ne pouvait être vendu à une autre personne. C’est notamment dans ce cas de figure que la notion de service prend tout son sens, parce que l’agent se charge de tout, en apportant des solutions à tous les problèmes qui pourraient se présenter.

technique pouvant analyser le bien en question sur des points liés à sa construction même et donc à ses qualités et défauts.La capacité d’expertise est aussi une force, car il s’agit de déterminer la juste valeur d’un bien en se référant à de nombreux critères. La présence d’une importante base de données comparatives des biens permettra par ailleurs d’affiner avec précision la juste valeur du marché. Cette analyse approfondie se différencie d’une simple estimation et permet de développer des arguments qui justifient un prix de mise en vente qui se doit, aujourd’hui plus que jamais, de refléter la réalité du marché qui le concerne au moment de la vente. Et un professionnel se doit d’argumenter avec diplomatie et audace pour dire aux

propriétaires non pas ce qu’ils ont envie d’entendre, mais ce qu’ils doivent entendre pour conclure une transaction au mieux de leurs intérêts. L’organisation et la gestion des visites constituent aussi un point fort. Gérer la négociation et la mener à bien fait partie des prérogatives d’un professionnel. Veiller à ce que la transaction puisse se réaliser dans les règles de l’art est le résultat à la fois d’une formation et d’une expérience.

1/07/2015 16:07:18

PAROLE D'EXPERT 09

Des maisons mitoyennes bien en dessous de la moyenne provinciale, des appartements aux prix très compétitifs et un centre en pleine mutation. Seraing a largement de quoi attirer candidats à la propriété et investisseurs.

SERAING Un marché très attractif

Petit flashback. A la mi-2009, pas loin de 300 maisons mitoyennes s’étaient échangées à Seraing, à un prix de référence alors en légère progression, à 130 000 euros, mais qui intéressait forcément tout candidat acquéreur aux capacités budgétaires plus limitées. L’année 2010 avait ensuite montré que l’offre et la demande se rencontraient facilement au prix de référence de l’époque, à savoir 138 000 euros. Et avec un prix de référence de 137 000 euros en 2011, soit juste un petit pour cent en-dessous, une situation d’équilibre à moyen terme semblait s’être créée à Seraing sur ce segment. Et c’est bien dans la gamme de prix à moins de 150 000 euros que les transactions se sont faites majoritairement courant 2012 comme en 2013 et 2014, à un prix de référence qui a progressé de 9%, à 145 000 euros précisément.

En dessous de la moyenneLa Province de Liège reste particulièrement abordable, dépassant même parfois celle du Hainaut dans le classement des biens les plus accessibles. C’est aussi là qu’on observe le plus grand écart de prix sur la plus petite distance. Entre le prix le plus élevé (325 000 euros) et le prix le plus bas (125 000 euros), il y a moins de 50 km à vol d’oiseau… Dans ce marché fort hybride, la commune de Seraing apparaît particulièrement attractive. Le prix de référence d’une maison unifamiliale reste en effet largement en dessous de la moyenne provinciale (185 500 euros), mais avec tout de même quelque 70% de mieux que 10 ans auparavant.La commune fait ainsi partie des cinq communes les moins chères de la Province sur ce segment, aux côtés de Saint-Nicolas et Herstal. Il y a donc toujours de belles opportunités à saisir.

Maisons 4 façades et villas en standbyL’essentiel des transactions se faisant sur le segment des maisons mitoyennes, celui des 4 façades et autres villas a logiquement accusé le coup en encaissant un recul courant 2013 pour se stabiliser durant l’année écoulée, pour un prix de

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référence fixé à 230 000 euros. Les acheteurs recherchent en effet des logements à faible consommation énergétique, nécessitant peu de frais et de charges, ce qui n’est pas évidemment pas le cas de ces maisons 4 façades et des villas datant des années 60 à 80.

Appartements très compétitifsEvolution du marché oblige, l’appartement, autrefois destiné à un premier achat immobilier avant de franchir le pas vers l’acquisition d’une maison, est désormais considéré comme un toit à occuper durablement. La demande pour ce type de biens est restée croissante et s’est également accrue à Seraing. Comme Herstal, Seraing est aussi la commune du grand Liège où on enregistre le taux de rotation annuelle de propriétaires le plus important (4%), plus élevé même qu’à l’échelle nationale (3%). Et où les prix restent abordables, même pour les candidats acheteurs qui ne sont pas en mesure de mettre sur la table un apport personnel pour l’acquisition. Avec un prix moyen de 115 500 euros, l’appartement à Seraing reste assurément un investissement maîtrisable et attractif pour de jeunes acquéreurs.

Seraing s’investitLe centre de Seraing connaît une nouvelle mutation et se montre chaque jour un peu plus sous un jour nouveau. Les grands projets de requalification urbaine de la vallée sérésienne sont principalement localisés selon deux axes : l’Entrée de Ville rue Cockerill et le boulevard urbain. Il est à souligner que l’Entrée de Ville bénéficie d’un patrimoine architectural prestigieux (le Château des Princes évêques de Liège, les Halles industrielles) et d’une situation particulière : en bord de Meuse, avec un accès direct à l’autoroute venant de Bruxelles, Paris, Namur, Maastricht.

Cette requalification urbaine de l’entrée de ville se compose de plusieurs projets immobiliers. Situé rue Cockerill, Néocittà est un immeuble mixte de commerces/logements/bureaux,

à deux pas de la future nouvelle Cité administrative. L’arrière de l’édifice s’agrémente par ailleurs d’un parc semi-public de 6000 m². Après Néocittà, c’est le projet « Gastronomia » qui verra le jour de l’autre côté de la rue Cockerill, vers 2017. Le projet consiste en la reconversion d’un site industriel en vue d’y créer un centre de 12 000 m2 de surfaces commerciales thématisées sur l’alimentation, les produits bio et la gastronomie. Dans des espaces en mezzanine, des fonctions de logement et/ou de bureaux devraient également être développées. La Ville souhaite ainsi mettre en avant son patrimoine architectural industriel, tout en participant à la redynamisation du commerce sérésien.

Au rang des projets forts, le projet Cristal Park, qui requalifie les 120 ha du site de renommée internationale des Cristalleries du Val Saint Lambert, figure parmi les plus ambitieux pour la communauté urbaine et, plus largement pour la Wallonie entière. Maisons et appartements devraient y apparaître par phases d’ici trois ans.

REPÈRES

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Construire une maison évolutive : quel coût ?Une maison évolutive coûte à peine plus cher qu’une habitation traditionnelle et s’adapte à la variation des conditions de vie. Elle présente l’avantage supplémentaire de convenir à un public large : jeunes ou plus âgés, petits ou grands, à mobilité réduite ou non, tout le monde peut s’y sentir chez lui. Cela augmente ainsi les possibilités de vente et de location.

Quelques équipements pour une maison à vieMais quels sont les éléments à prendre en compte ? Prévoyez, par exemple, des ouvertures de porte plus larges. Si vous vous retrouvez un jour en chaise roulante, il ne sera plus nécessaire de déménager. Ne pensez pas uniquement aux portes, mais aussi à d’autres accès. De cette façon, un couloir large et une salle de bain et un WC spacieux peuvent vous éviter de nombreux tracas à l’avenir.

Évitez les différences de niveauÀ cet égard, évitez autant que possible les petites marches et différences de niveau dans votre habitation. Cela vous posera problème par la suite. De plus, les enfants ne sont pas fans de tels obstacles.

Prévoyez un escalier large dans votre maison évolutiveLes personnes âgées éprouvent souvent des difficultés à monter les marches. En tant que jeune candidat à la construction, inutile d’installer un monte-escalier, mais vous pouvez déjà prévoir de l’espace pour cet équipement. Si celui-ci s’avère nécessaire, vous ne devrez pas passer par des travaux de démolition pour l’intégrer.

Vous êtes jeune et avez des projets de construction. Par ailleurs, c’est sans doute la dernière chose à laquelle vous souhaitez penser pendant vos vieux jours. Il convient dès lors de réfléchir

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JALHAY - SART-LEZ-SPA 750.000€A Paradis sur 2000m², fermette 4 ch., cuis., séj., 2 sdb, bureau, grenier, garage, piscine ext. chauffée, gd jardin.

AYWAILLE 295.000€Bonne petite maison située dans l’hyper centre, 2 ch, salon, cuis., sdb, dressing. PEB: G 704kwh/m².an.

AYWAILLE 95.000€Surprenante demeure d’architecte au coeur d’une forêt résidentielle. 5 ch, 2 salles d’eau, jardin. Poss.acquérir bois de ±1ha. PEB «G» 574Khw/m².an.

SPA 399.000€

NOUVEAUTÉ

Werbomont. Unique en son genre et rare à la vente, un ensemble foncier de ± 5 ha composé d’une partie à bâtir, agricole et forestière.

FERRIERES 165.000€

NOUVEAUTÉ

Immeuble de rapport: 6 apparts (dont 5 loués) situé dans le quartier Saint Walburge. Proche de toute com-modités. 2 apparts : 1ch * 3 apparts: 2ch * 1 appart 3ch.

LIEGE 580.000€

NOUVEAUTÉ

Ancienne grange et corps de logis, rénovés en 2005; salon, séjour, sàm, cuis, atelier, 4ch, 2 SDB, terrasse, jardin. Beaux volume ! PEB G 650Khw/m².an

THEUX-BECCO FO àpd 250.000€

NOUVEAUTÉ

NOUVEAU PRIX

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logic-immo.be liège et luxembourg 142 du 4 juillet 2015

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