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N°482

GESTION LOCATIVE : POURQUOI LA CONFIER

À UNE AGENCE ?

L’EXPERTISE EN MATIÈRE IMMOBILIÈRE : AMIABLE OU JUDICIAIRE

COMMENT LES DISTINGUER ?

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Reproduction même partielle interdite. L’éditeur

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Editeur responsableFrançois le Hodey

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Gestion locative : pourquoi la confier à une agence ? P.17 BRUXELLES P.43 BRABANT P.59 NEUF

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L’EXPERTISE EN MATIÈRE IMMOBILIÈRE : AMIABLE OU JUDICIAIRE Comment les distinguer ?

L’expert a pour mission d’apporter un éclairage sur une question

technique, nécessaire à la résolution d’un différend. L’expertise est

conduite par un « homme de l’art » soit à la demande du juge, soit à la

demande d’une ou des parties.

En matière immobilière, il est courant qu’un expert soit désigné à la suite

d’un désaccord pour déterminer les causes d’un sinistre, la conformité

des travaux réalisés, le respect des règles de l’art, la valeur d’un bien,

évaluer les dommages subis à la suite d’un sinistre, …

DOROTHÉE CAUSTUR

avocate associée Alterys, spécialiste en droit de la responsabilité,

médiateur agréé

I. L’expertise judiciaire

Lorsqu’un expert est désigné par un juge, l’expertise est « judiciaire », ce qui implique le respect des régles fixées par la loi. La loi prévoit deux manières pour le juge d’être éclairé par l’avis technique de l’expert.

a) L’expertise judicaire « classique » Le choix de l’expert, les modalités de l’expertise, les délais à respecter, le déroulement de l’expertise, le respect du contradictoire, le contrôle du juge, la taxation des honoraires… sont strictement réglementés par la loi afin d’assurer une sécurité juridique maximale. La lourdeur des formalités rend l’expertise judiciaire souvent longues et coûteuses. Une première provision de l’ordre de 1.000 à 2.000 euros est généralement consignée au début du dossier par la partie désignée par le Tribunal ( très souvent la partie qui demande l’expertise), mais celle-ci n’est pas toujours suffisante. Les honoraires et frais de l’expert constituent des dépens, de sorte que ce n’est qu’à la fin du litige, lorsque le Tribunal prononce son jugement que ceux-ci seront payés par la partie qui succombe à sa demande. Le rapport de l’expert est un avis qui ne lie pas le juge, mais la pratique confirme que le juge s’en écarte rarement. Les parties peuvent également le contester et en débattre devant le Tribunal, voir solliciter une nouvelle expertise ou un complément, ce qui engendrera nécessairement des frais et prestations complémentaires.

b) L’expertise judiciaire « simplifiée »Lorsque la situation le permet ( enjeux limités, complexité réduite, constatation rapide, …), le juge peut désigner un expert afin qu’il soit présent lors d’une mesure d’instruction qu’il a ordonnée, telle qu’une visite des lieux. Il peut également désigner un expert qui procédera aux constatations techniques et fera un rapport oral à une audience ultérieure.

Cette expertise simplifiée a l’avantage d’être plus rapide et moins onéreuse qu’une expertise classique ( environ 1.000 euros). Les écrits sont réduits, les constatations et travaux techniques sont limités à une seule visite et l’expert a un contact direct avec le juge. Les déclarations de l’expert et les documents utiles ( photos, mesures, calculs, .. ) sont consignés dans un procès-verbal d’audition et la taxation d’honoraires se fait directement. A la demande des parties, le juge peut également entendre les conseillers techniques des parties.

II. L’expertise amiable

a) L’expertise amiable « unilatérale » L’expert peut être saisi par une seule partie qui souhaite par exemple se ménager une preuve ou disposer d’un avis technique avant un litige. Ces constatations aideront les parties et son avocat à avoir une vue objective du dossier et déterminer la stratégie éventuelle. Elle est généralement informelle.. Le coût varie en fonction de la mission (de l’ordre de 500 à 1000 euros). Même si l’expertise est unilatérale, l’expert est tenu de donner un avis objectif et indépendant. Les conclusions et constatations qui ressortent de l’expertise seront des éléments de preuves non contradictoires et donc soumis à la contestation de la partie adverse. Ce rapport sera le cas échéant pris en compte par un juge comme « une pièce versée au débat », à éventuellement corroborer par d’autres éléments de preuve.

b) L’expertise amiable « contradictoire »Les parties choisissent d’un commun accord soit un expert unique soit chacun leur expert et un troisième pour les départager. Les honoraires des experts sont généralement divisés par parts égales entre les parties, dans l’attente du résultat. La mission d’expertise et ses modalités sont de préférence énoncés dans une convention écrite. Celle-ci lie les parties de sorte qu’il est conseillé de la faire vérifier par un jurisite ou un avocat avant de la signer. En cas de désaccord quant aux choix de l’expert et/ou le contenu de la mission, les parties peuvent se faire aider par un tiers médiateurs.

III. En conclusion

Lorsqu’expertise ne doit pas être un « mal » mais bien un « remède ». Le choix du type d’expertise amiable ou judicaire doit être réfléchi en fonction des attentes et des objectifs des parties, de la complexité du dossier, du budget, de l’urgence, …

L’expertise amiable « contradictoire », présente l’avantage considérable de pouvoir être reconnue comme ayant la même valeur qu’une expertise judicaire (et c’est vivement conseillé) mais, à la différence de celle-ci, les parties décident elles-mêmes, en fonction de leurs besoins, ce qu’elles attendent de l’expert, dans quels délais, suivant quel budget et quelle forme. D’expérience, l’éclairage technique apporté par l’expert dans un processus non judiciaire avec des conseils formés à la négociation et/ou en présence d’un tiers médiateur favorise un règlement amiable et rapide, même parfois lors de la première réunion.

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LA MINUTE JURIDIQUE 09

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souhaite que cela se déroule de manière aisée et efficace.

En effet, le vendeur a souvent déjà acheté un nouveau

bien et il désire se concentrer sur ce nouvel achat.

Mais, ce n’est souvent pas aussi simple.

En effet, de nombreux problèmes peuvent compliquer et

ralentir les choses.

Il y a bien sûr les questions administratives et légales,

mais aussi celles qui sont d’ordre plus technique ou liées

au marketing afin que la vente s’effectue aisément et

dans les règles.

En plus, l’estimation du bien est essentielle. Seul un

professionnel peut s’en charger, le vendeur étant souvent

trop émotionnellement impliqué pour établir une juste

estimation. L’aide d’un agent immobilier se justifie donc

totalement lors de la vente d’un bien.

Une approche résolument différente. Chez ERA, nous veillons à faire preuve de sérieux et à nous

montrer actifs lors des différentes étapes du processus de

vente : le lancement de la vente, la promotion de celle-ci,

la vente proprement dite et la clôture.

Le vendeur reçoit un relevé mensuel détaillé des actions

entreprises (comme le nombre de visites) et des moyens

mis en œuvre (comme la publicité). Le vendeur est donc

toujours tenu informé et surtout, il garde le contrôle.

Mais ce n’est pas tout.

Avec ERA, le vendeur n’est pas le seul à ressentir ce

professionnalisme. L’acquéreur aussi bénéficie de

nombreux avantages qui lui permettent d’effectuer un

achat en toute sérénité.

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Si ce n’est pas le cas, vous pouvez mettre un terme à

la mission de vente sans aucune indemnité de rupture.

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reprend 10 commandements, à vous offrir un service

aussi unique qu’exclusif.

1. Établir une évaluation réaliste de votre bien et une

demande de prix conforme au marché.

2. Fournir des conseils pratiques pour présenter votre

habitation de la façon la plus attrayante.

3. Élaborer un plan marketing détaillé qui comprend

l’installation d’un panneau, la prise de photos, la

publicité à l’étalage, des annonces, le mailing de

voisinage Magic, le site Web, l’organisation d’une

journée maisons ouvertes ERA,… etc.

4. Proposer un Plan de Garantie d’Achat® ERA si votre

bien immobilier le permet.

5. Composer un dossier administratif complet avec

attestation du sol, données cadastrales, etc.

6. Sélectionner les acheteurs potentiels, les guider lors

de leur visite, conseiller et assister.

7. Fournir au moins une fois par mois un rapport détaillé

du déroulement de la vente.

8. Négocier avec les candidats pour obtenir le meilleur

résultat possible.

9. Rédiger un accord de vente et suivre votre dossier

jusqu’à l’acte chez le notaire.

10. Vous aider dans vos recherches d’une nouvelle

habitation.

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Bien communiquer pour bien vendre.Que ce soit dans un journal ou sur Internet, il est important

d’être bien vu, au bon moment et au bon endroit. Sur

www.era.be, l’annonce de votre bien est accompagnée de

photos claires, de plans et en général, d’une visite guidée

virtuelle. Un trésor d’informations accessibles 24h/24

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de leur goût, de leurs exigences et de leur budget.

Pour les autres moyens de communication, ERA sait

précisément dans quels journaux et magazines doit

figurer votre bien immobilier pour attirer un maximum

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Vous avez bien lu : 97,6%. Un pourcentage dont nous

sommes très fiers et qui est sans doute notre meilleure

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acquéreurs.

16/06/15 10:57

Ottignies-Louvain-la-Neuve est un marché qui

sécurise les acheteurs. Peu perturbée par la crise et

ses conséquences, son marché immobilier constitue

toujours un cas à part. Si la tendance est à la stabi-

lisation pour les maisons et villas, les appartements

continuent pour leur part de progresser.

OTTIGNIES-LLNUn marchéqui sécurise

Avant qu’elle ne devienne en partie ce que d’aucuns appellent un dortoir de la capitale, la petite ville d’Ottignies s’est avant tout développée dans le périmètre direct de sa gare – devenue la seconde de Wallonie – et autour de laquelle s’est construit un habitat de type pavillonnaire, dans un rayon de 5 à 10 kilomètres. Si la proximité de Bruxelles a constitué un autre facteur de développement, la venue en 1971 de l’Université catholique de Louvain sur le site de Louvain-la-Neuve a définitivement bouleversé la donne. Dès le départ, les autorités de l’époque ont eu la volonté de fonder un véritable lieu de vie à taille humaine.

Pression immobilière contenueL’accroissement continu de la population et les moyens élevés dont elle dispose ont contribué à créer une importante pression immobilière. Mais s’il y a bien une région qui a été moins touchée par la crise de 2008, c’est bien celle du triangle que forment Ottignies-LLN, Wavre et Grez-Doiceau. La baisse des prix qui s’est opérée à Ottignies-LLN en 2009 n’aura été au final que de 2,1 % en moyenne.

Une baisse qui est apparue peu significative. Parce que la présence de l’Université y a drainé les entreprises, Ottignies-LLN forme en réalité un marché qui sécurise les acheteurs, justement parce que beaucoup d’emplois s’y créent.

Temps d’arrêtSi l’année 2011 avait fait bouger les lignes, plutôt à la baisse pour les maisons, 2012 avait en revanche affiché une progression de 6% sur ce segment. Un petit soufflé retombé courant 2013, ramenant le prix moyen juste en-dessous de son niveau de 2011. L’année écoulée a démontré que ce prix moyen a cette fois très légèrement décroché de 1,5 %, à 268 700 euros, plaçant Ottignies-LLN en 6e position à l’échelle de la province sur ce segment. Les prix sur ce segment affichent ainsi un simple temps d’arrêt, là où d’autres communes tels que Lasne et La Hulpe encaissent de plus nets reculs.

Le marché des villas avait quant à lui suivi le mouvement en 2013 en dévissant de quelque 7% par rapport à 2012, sans pour autant revenir à son

MoyennesMaison :

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niveau de 2011, après une progression plus importante que celle des maisons. Avec un prix moyen de 358 000 euros en 2014, la tendance de ce segment est à la stabilisation.

Un marché à partEn matière de biens neufs, Louvain-la-Neuve est une ville à part et qui a du succès. On y construit beaucoup, à des prix approchant aisément les 2500 euros du m². Et on y vend autant. C’est un marché à part, qui attire aussi les seniors actifs pour toutes les facilités de mobilité qui y sont offertes. Louvain-la-Neuve apparaît donc comme un beau réservoir en matière d’appartements, même en location. Plus élevés d’environ 15%

qu’à Ottignies, les loyers supérieurs à 1000 euros y sont aussi deux fois plus fréquents qu’en Wallonie. Cependant, vu le nombre important de petits logements – les kots d’étudiants – la proportion de petits loyers est importante. Les locations concernent davantage des personnes pensionnées et de jeunes ménages qui travaillent dans la région. Il y a aussi les étrangers qui travaillent dans les entreprises alentour, ainsi que d’anciens étudiants qui y reviennent s’ils travaillent dans la région. Louvain-la-Neuve continue ainsi de conforter son marché d’appartements, après une progression de 8,1% du prix moyen sur le marché secondaire courant 2014.

GENAPPE,une communeen pleine évolutionSituée à une trentaine de kilomètres au sud de Bruxelles et à proximité de la N25 Louvain/Nivelles, la vaste commune de Genappe affiche, à l’instar de beaucoup d’autres communes du Brabant wallon, des prix de l’immobilier supérieurs à la moyenne wallonne. Et alors que les prix dans la province sont en train de se tasser depuis environ 2 ans pour globalement revenir à leur niveau de 2012, ceux de Genappe ont enregistré une progression durant l’année écoulée. C’est particulièrement le cas sur le segment des maisons. Sur un total de 67 maisons échangées en 2014, le prix de référence est ainsi passé de 261 000 à 340 000 euros, soit une progression de 30 % en 1 an. Et sur les cinq dernières années, la plus-value de ces maisons se chiffre à pas moins de 60%. Avis aux propriétaires vendeurs…

Du côté des villas, si le bilan n’est pas aussi flamboyant, il n’en est pas moins positif. Sur base de 46 transactions conclues durant l’année écoulée, le prix de référence d’une villa est passé de 415 000 à 425 000 euros, soit un bonus de 2%. Les biens mis en vente sur la commune sont généralement très spacieux, jouissent d’un grand jardin et ne nécessitent souvent que peu de travaux. Sur le segment des appartements, les nouvelles sont plutôt (très) bonnes aussi pour les propriétaires. Leur prix de référence a engrangé une progression de 11% (sur un total de 16 transactions), passant de 255 900 euros en 2013 à 282 875 euros en 2014.Genappe connaît par ailleurs un développement sensible de projets neufs, à l’image du site des anciennes sucreries qui va être reconverti par phases en éco-quartier résidentiel, et dont la commercialisation est déjà en marche.

Un centre qui reprend vieAprès avoir connu quelques années de déclin relatif, Genappe connaît un renouveau, notamment grâce à la redynamisation de son centre. L’opération de réhabilitation de l’îlot Mintens, dans la rue de Charleroi, a notamment contribué à améliorer l’attractivité de la commune. Et aujourd’hui, de plus en plus de commerces s’y installent de nouveau, pour le bonheur des quelque 15 000 habitants de la commune et des nouveaux arrivants.

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Logic Immo. En quoi consiste précisément la gestion locative ?

Le service de gestion locative, appelé aussi gestion privative ou encore gestion des biens, émane du fait que nombre de propriétaires n’ont soit pas le temps de gérer la location de leur(s) bien(s), soit pas l’envie de le faire ou les connaissances requises. Parce qu’il a reçu des formations spécifiques à ce sujet, l’agent immobilier qui pratique la gestion locative a un regard sûr et professionnel qu’un propriétaire n’a en général pas. En cas de loyers impayés, par exemple, il peut réagir de manière rapide et efficace. Il a en effet une meilleure connaissance des lois et de la procédure à suivre et dispose de davantage de moyens de pression afin de garantir les loyers. Les locataires se permettent donc moins de choses… L’agence sert

véritablement de médiateur entre le propriétaire et le locataire, ce qui implique notamment que celui-ci ne doit plus avoir de contact direct avec son locataire et qu’il n’a dès lors qu’un seul interlocuteur, à savoir l’agent immobilier qui est donc en quelque sorte son bras droit, mais sans jamais se substituer à son autorité.

Ce type de gestion regroupe de nombreux services. En amont, il y a les services à la location : la détermination du loyer, la mise en publicité du bien, les visites, la sélection des candidats locataires avec le contrôle de solvabilité,

la rédaction du bail ou encore l’état des lieux d’entrée. Viennent ensuite les prestations de gestion locative qui sont de trois ordres : administratif et financier, technique et juridique. Sur le plan administratif, citons la surveillance de la caution, l’encaissement des loyers, l’envoi éventuel de rappels, l’application des indexations, la vérification du bon usage du bien, l’indication des travaux éventuels incombant au propriétaire, les assurances et les contrats d’entretien à charge du locataire, la rédaction et l’expédition des préavis, ou encore l’état des lieux de sortie. Côté technique, il y a le contrôle des

équipements et la surveillance des travaux d’entretien et de réparation incombant soit au locataire soit au propriétaire avec, le cas échéant, le choix des corps de métier spécialisés. En cas d’urgence, le gestionnaire est habilité à prendre les mesures conservatoires qu’il estime nécessaires. Enfin, le volet juridique couvre les procédures de conciliation éventuelle avec le locataire, les modifications éventuelles à apporter au contrat de bail, le choix d’un avocat, la représentation en justice – avec un mandat spécial – , la représentation à l’assemblée générale des copropriétaires, la déclaration des

Recherche d’un bon locataire, établissement du bail et de l’état des lieux,

formalités pour la caution, suivi des paiements, entretien et coût de la main

d’œuvre… Gérer son bien est souvent source de soucis avant d’être une

entreprise rentable. Confier la gestion locative à une agence peut être la

solution qui assure tranquillité d’esprit et rentabilité. Logic Immo a interrogé

un professionnel pour vous l’expliquer en détails.

GESTION LOCATIVE : pourquoi la confier à une agence ?

OLIVIER REYE

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LE BIEN EXISTANT

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14 PAROLE D'EXPERT

sinistres à l’assurance, ou encore l’assistance aux sinistres. Comme on le voit, l’ensemble des besoins du propriétaire est ainsi couvert. La démarche de confier la gestion locative d’un bien à un agent peut aussi se faire dans le cadre d’une vraie gestion financière. L’investisseur qui souhaite dégager une rentabilité précise peut mieux maîtriser son investissement en se garantissant un loyer grâce à un système d’assurance ad hoc, ce qui a aussi pour heureuse conséquence de présenter une garantie supplémentaire aux organismes bancaires à qui il demande un prêt.

L.I. Quelle est la rémunération de l’agence ?

Le mandat de gestion locative fait l’objet d’un contrat écrit, à durée déterminée généralement d’un an mais avec possibilité de

rupture moyennant un préavis. Une des clauses importantes de ce contrat porte bien entendu sur la rémunération du gestionnaire. Celle-ci représente un pourcentage du loyer mensuel – hors charges – généralement entre 5 et 10% (plus la TVA), en fonction de la hauteur du loyer et du nombre de logements dont la gestion est confiée à l’agence.

L’agent étant avant tout un prestataire de services, il doit être à même d’offrir au propriétaire une formule sans surprise, avec une gestion telle que ce dernier n’aura strictement plus rien à faire d’autre qu’à percevoir ses loyers. Cette rémunération ne devrait théoriquement ne comporter aucun supplément, quel que soit le nombre des interventions à répéter. Mais des suppléments peuvent être réclamés pour des prestations spéciales demandées par le propriétaire,

comme l’assurance garantie loyers impayés, pour laquelle l’agence aura négocié avec des assureurs. Pour ce type d’assurance, il faut compter 2,5% du loyer.

L.I. Comment fonctionne ce type d’assurance ?

L’assurance garantie loyers impayés couvre à la fois le loyer et les charges, en cas de défaillance de paiement dans le chef du locataire. Le propriétaire qui souscrit ce type d’assurance est indemnisé à partir du 2e mois impayé. Cette assurance intègre aussi une protection juridique en cas de frais pour la procédure de recouvrement.

Pour qu’une telle assurance puisse être souscrite, il faut que le locataire remplisse les conditions de solvabilité. La règle de base de l’assureur est que le salaire net du locataire soit trois fois supérieur au montant du loyer plus les charges, ce qui s’avère plutôt contraignant. Une marge d’adaptation existe cependant selon le profil du candidat locataire.

« LE GESTIONNAIRE NE PEUT JAMAIS SE SUBSTITUER À

L’AUTORITÉ DU PROPRIÉTAIRE. »

16/06/2015 16:23:49

PAROLE D'EXPERT 15

BIEN CLASSÉ : devoir d’information pour tous

Le décret de patrimoine immobilierCe nouveau devoir d’information va de pair avec la réforme du patrimoine immobilier. Depuis le 1er janvier 2015, tous les biens patrimoniaux, allant des monuments aux paysages en passant par l’archéologie, sont regroupés sous une même réglementation : le décret de patrimoine immobilier. Le devoir d’information stipule que toute personne qui vend ou loue un bâtiment classé doit l’indiquer clairement dans l’annonce et le contrat de vente et préciser les conséquences juridiques. Pour les biens qui font partie d’un inventaire patrimonial immobilier, cela ne doit pas être indiqué dans l’annonce, mais bien dans le contrat de vente.

Les conséquences juridiques d’un bâtiment classéAuparavant, l’agent immobilier vérifiait la valeur patrimoniale d’un bien, mais avec la nouvelle réglementation, cette obligation est désormais inscrite dans la loi. C’est important, car acheter un bâtiment classé entraine de nombreuses conséquences juridiques. Rien de plus normal, car ces bâtiments possèdent une certaine valeur historique ou artistique, et ils doivent être protégés par l’état afin d’être conservés. Si vous envisagez des travaux sur un bien classé, vous devez bien évidemment demander un permis d’urbanisme.

Devoir d’informationLors de la vente d’un bien, l’agent immobilier ou le notaire a l’obligation d’informer l’acheteur d’un certain nombre d’éléments. Ainsi, le notaire doit indiquer dans tous les actes de vente si un permis de construire ou une assignation a été délivré. En outre, il existe aussi un certain nombre d’obligations spécifiques. Par exemple, si la maison est construite dans une zone inondable, l’acquéreur éventuel doit en

être informé. Enfin, un certain nombre d’attestations doivent être fournies, telles que le contrôle de l’installation électrique et le certificat PEB. Depuis le 1er janvier 2015, si un bien est classé, cette information doit aussi être donnée à l’acheteur.

Depuis le 1er janvier 2015, une nouvelle loi est entrée en vigueur pour toute personne qui

vend ou loue un bien immobilier. Si cette propriété est classée ou qu’elle fait partie d’un

inventaire patrimonial immobilier, cette information doit être clairement communiquée à

l’acheteur ou au locataire potentiel. Le consommateur est ainsi mieux informé, dans un

marché où les transactions immobilières sont de plus en plus complexes.

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Qu’est-ce qui vous différencie d’une agence immobilière ?

Premièrement, nous proposons un service sur mesure

exclusivement destiné aux acquéreurs ou locataires. Nous

travaillons sur la personne et ses besoins, pas sur un produit et

sa commercialisation pour le compte de propriétaires. D’où notre

totale objectivité. Deuxièmement, nous sommes en mesure de

prospecter l’intégralité du marché. D’une part, nous collaborons

déjà avec tous les particuliers. Cette collaboration s’étend d’autre

part à pas moins de 700 partenaires professionnels de l’immobilier,

à savoir les marchands de bien, les notaires, les promoteurs, les

gestionnaires de patrimoine ainsi que les agences immobilières

qui, contrairement à ce qu’on pourrait penser, sont demandeurs

étant donné que nous pouvons les aider à écouler leur portefeuille

de biens. Cela nous amène d’ailleurs à disposer de biens en primeur,

avant que ceux-ci fassent l’objet d’une publicité. Notre prospection

nous permet aussi de trouver 50% des biens immobiliers hors agence.

Le spectre est large ! Nous n’avons donc pas de biens en portefeuille.

Nous détenons des informations, et un gros carnet d’adresses…

Toute personne ayant un bien à vendre

peut donc vous le communiquer ?

Absolument. Notre site www.propertyhunter.be permet d’ailleurs à

quiconque, particulier ou professionnel, de nous proposer un bien qui

sera peut-être le bien qu’un de nos clients recherche ! Et ces personnes

ou agences ne nous devront aucune commission, puisque nous

sommes rémunérés en amont par nos clients acheteurs ou locataires.

Quelles sont les motivations de vos clients

à faire appel à vos services ?

Nos clients sont des personnes qui savent ce qu’elles recherchent

mais qui soit n’ont pas le temps de chercher correctement – ce qui

se généralise au vu de nos rythmes de vie – soit ne sont pas en

mesure de le faire parce qu’elles résident à l’étranger, soit encore se

sentent démunies face au marché. Dans tous les cas, ces personnes

sont assurées de recevoir des offres totalement personnalisées.

Nous sommes 8 collaborateurs-chasseurs, et chacun d’entre nous

travaille seulement sur 3 à 4 dossiers simultanément, ce qui signifie

que nous consacrons chacun au minimum 25% de notre temps à

chaque dossier. Nous faisons du qualitatif, pas du quantitatif.

Vous offrez en quelque sorte du temps et

des opportunités à vos clients ?

Absolument, mais notre mission inclut beaucoup d’autres

choses. En tant que consultants, nous conseillons et assistons nos

clients pour que leur achat se fasse en toute sécurité, et nous les

accompagnons tout au long du processus, jusqu’à la signature de

l’acte chez le notaire. Et nous les aidons à acheter à un prix juste,

car en tant qu’expert immobilier, nous savons estimer un bien. Et

nous savons aussi négocier.

Combien de biens faites-vous visiter

à vos clients en moyenne ?

Pour que nos clients trouvent leur bonheur, 3 à maximum 8 visites

suffisent en moyenne. Auparavant, le chasseur en aura visité entre

10 et 60, selon la nature et la difficulté de la recherche. Durant

ce temps, nos clients peuvent tranquillement voir l’avancée de

nos recherches et nous donner leur feedback grâce à leur espace

personnel en ligne. L’objectif, c’est qu’ils n’aient en finalité qu’un

minimum de biens à visiter pour choisir le bien qu’ils décideront

d’acheter. C’est bien entendu là aussi que nous leur apportons

notre expertise de conseil.

Quel est votre bilan après cinq ans d’activité ?

Les chiffres parlent d’eux-mêmes : 500 clients satisfaits et un taux

de réussite de 9 sur 10, dans un délai moyen de 6 semaines. Et nous

avons aussi l’honneur d’être élu Meilleur Chasseur Immobilier de

Belgique depuis 4 années de suite.

Qui dit mieux ?

Profession :

Chasseur immobilier“Nous ne sommes pas une agence immobilière,

nous sommes spécialistes en recherche immobilière.” Entretien avec Julien Dessauny, Marc-Olivier van Bellinghen et James Goffin.

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Dans une petite rue typique de Lasne, au calme, cette belle maison 3 façades sur ± 8 ares offre: salon lumineux, salle à manger, cuisine équipée avec coin à déjeuner attenant, 2 à 3 chambres, sdb, espace buanderie, cave et garage 2 voitures.

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Idéalement située, entre Lasne et Waterloo, à Plancenoit, agréable villa sur 10a 13ca. Vaste séjour, spacieuse cuis sup équipée, 1 à 2 bureau(x), 4 chambres (dont 1 au rez), 2 sdb (dont 1 au rez), garage,... Volumes agréables et lumineux, large terrasse et jardin bien agencé.

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LOUER UN BIEN en tant que jeune couple

Acheter ou louer ?Tout de suite acheter ou d’abord louer ? C’est un dilemme auquel bien des jeunes couples sont confrontés. Financièrement, il est souvent impossible de réaliser directement un achat immobilier, mais louer ne permet pas pour autant de faire des économies pour l’avenir. Rester habiter plus longtemps sous le toit parental pour économiser peut être une option, mais vous souhaitez bien entendu partir au plus vite pour gagner votre indépendance et plus de liberté ! Tout dépend donc de votre situation financière. Si vous avez assez d’économies de côté, mieux vaut acheter. Si ce n’est pas le cas, vous allez alors devoir louer un bien pendant quelques mois voire quelques années. Acheter ou louer ? Nous avons répertorié pour vous tous les ‘pour’ et ‘contre’.

Louer : voici comment s’y prendreVous avez décidé de louer un bien à deux ? Mieux vaut prêter attention aux éléments suivants :

Déterminez vos frais et votre budget. Pensez aussi aux frais moins flagrants, comme la garantie locative, l’assurance, la taxe communale, l’abonnement internet et télévision… Sur la base de votre budget, vous pouvez ensuite commencer à chercher un chouette petit nid.

Lors de vos recherches, pensez toujours à vous renseigner sur le certificat énergétique ainsi que sur le système de chauffage et demandez ce qu’il en est de l’isolation de l’appartement. En effet, les factures énergétiques peuvent parfois être élevées et se paient souvent séparément, en supplément du loyer.

Vous avez trouvé l’appartement de vos rêves ? Lisez attentivement le contrat de bail avant de le signer. Faut-il compter des frais supplémentaires, et si c’est le cas, le contrat de bail spécifie-t-il précisément à combien s’élève ce montant ? Notez que la situation du bien ainsi que l’échéance du contrat doivent toujours être mentionnées dans un contrat de bail !

Vous êtes mariés ou cohabitants légaux ? Il suffit qu’un des deux partenaires signe le contrat de bail. L’autre personne devient alors automatiquement colocataire et vous bénéficiez tous les deux des mêmes droits. Vous êtes cohabitants de fait ? Les partenaires doivent alors tous deux signer le contrat de bail pour être considérés comme colocataires et bénéficier des mêmes droits.

Vous êtes un jeune couple et vous brûlez d’impatience de vivre ensemble ?

Quoi de plus excitant que de quitter le cocon familial pour voler de ses propres ailes…

Toutefois, il est souvent impossible d’acheter directement un bien.

C’est pourquoi beaucoup de jeunes couples optent d’abord temporairement pour une location.

Mais comment s’y prendre et à quoi faut-il être attentif avant de signer un contrat de bail ?

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EMPRUNTERPOUR UNE MAISON :

toujours plus difficile pour les jeunes

Rénover devient plus abordable que construirePour les jeunes, emprunter pour une maison devient un défi majeur. Les banques imposent des normes plus strictes et plus contraignantes pour les jeunes ménages à deux revenus. Conséquence ? De plus en plus de personnes préfèrent rénover leur habitation existante plutôt que d’investir dans une nouvelle construction. Pour le marché de l’immobilier belge, il ne s’agit pas d’une tendance positive. Le secteur de la construction craint une chute inéluctable du nombre de projets de construction dans les prochaines années.

Les Belges ont encore une brique dans le ventreSelon un sondage d’iVox, il apparait que les Belges souhaitent toujours construire leur propre maison, mais que la réalité financière contrecarre souvent leurs plans. C’est pourquoi trois quarts des candidats à la construction cherchent refuge dans la rénovation. Les jeunes éprouvent tout particulièrement des difficultés pour construire la maison de leurs rêves.

Emprunter devient sans cesse plus difficileTrois quarts des 24-35 ans disposent d’un budget inférieur à 250.000 euros pour construire ou acheter leur propre maison. En outre, seul un sur trois a un capital de départ de plus de 50.000 euros, un montant que les banques attendent en tant que revenu propre. Pire encore, un jeune sur cinq se voit refuser un prêt hypothécaire par sa banque. De plus, le gouvernement a fortement limité les incitants

fiscaux à la construction, ce qui repousse plus que jamais le rêve d’une nouvelle construction pour bon nombre de jeunes.

Que réserve l’avenir ?Pour de nombreux jeunes candidats à la construction, la seule solution consiste donc à rénover leur habitation existante. Le secteur de la construction se

retrouve dès lors confronté à plusieurs interrogations. Il voit l’avenir d’un mauvais œil et s’attend à ce que les projets de construction baissent dans les prochaines années, à cause de la tendance mentionnée ci-dessus.

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