logic-immo.be hainaut n°200 du 30 mai 2015

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Logic-immo.be Hainaut N°200 du 30 mai 2015

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PAROLES D’EXPERTS

A l’heure actuelle, devenir propriétaire avec peu ou pas de fonds propres relève effectivement du défi. Plusieurs paramètres entrent en ligne de compte pour qu’une banque apprécie plus ou moins favorablement ce type de dossier. La qualité du bien convoité sera un élément primordial, et une expertise sera inévitablement demandée dans ce cas précis. Aussi, les revenus du ou des candidats acquéreurs seront déterminants dans une telle démarche. Les banques traditionnelles du marché préféreront en majorité limiter leur engagement à la valeur d’acquisition du bien, majorée éventuellement du coût des travaux, qui apporteront de surcroît une amélioration et donc une plus-value à l’immeuble acquis. La garantie que prendra la banque sur l’habitation restera dès lors dans une quotité correcte en rapport

La réponse est claire : non. En tant que courtier de crédits, voici quelques conseils. Premièrement, il est fondamental de connaître précisément sa capacité d’emprunt, pour éviter toutes mauvaises surprises. Il ne faut pas oublier qu’emprunter de l’argent coûte aussi de l’argent, et l’objectif de matérialiser son rêve immobilier doit se faire dans de bonnes conditions pour ne pas hypothéquer son avenir. Le crédit étant une arme à double tranchant, il faut donc être prudent et raisonnable. Il est donc très important d’analyser sa situation financière. Et parce que chaque situation est unique, je ne peux que conseiller à tous les candidats emprunteurs de contracter un crédit véritablement sur mesure, c’est-à-dire adapté à leur situation actuelle, en tenant compte des divers aspects familiaux, fiscaux, parfois successoraux ou autres, mais surtout adaptable au cas où un

avec la valeur du bien après les aménagements prévus. Il ne faut pas perdre de vue que la banque, en prêtant aux candidats acquéreurs, doit couvrir son risque si ces mêmes candidats devenaient défaillants. L’organisme financier préférera donc limiter son engagement à la valeur du bien majorée des travaux. Pour rappel, les droits d’enregistrement, les frais liés à l’achat et à l’hypothèque n’apportent quant à eux aucune plus-value sur la valeur intrinsèque du bien acheté. Les banques préfèrent donc s’abstenir de prêter ces sommes dans le cadre d’un crédit hypothécaire. Prêter des quotités plus élevées pourrait nous amener à une surconsommation de crédits comme pratiquée aux Etats-Unis, avec les risques de subprimes que l’on connaît. Aujourd’hui, il est de plus en plus courant de voir les parents ou grands-parents aider leurs enfants lors de l’acquisition d’un bien en apportant précisément les frais de notaire. Enfin, il est à noter que certains organismes que je qualifierais alors d’organismes prêteurs, en dehors du réseau des banques plus classiques, acceptent encore de prêter à près de 120 % de la valeur du bien, mais ces organismes pénalisent souvent le client en lui appliquant un taux plus élevé que celui que le client pourrait obtenir s’il limitait son financement à l’achat et aux travaux.

évènement futur viendrait à modifier leur vie. Je pense ici naturellement à un changement de bien, à des travaux imprévus, une séparation, un décès etc. Il existe ainsi toute une panoplie de formules disponibles. En clair, c’est le choix du type de crédit qui doit déterminer le choix d’un organisme bancaire et non l’inverse ! Si nous prenons le cas des personnes qui ont des apports personnels, on constate qu’elles ont souvent le réflexe de s’adresser directement à leur banque, sans consulter des sociétés comme la nôtre, alors que la force du courtier de crédit est de suivre et d’analyser le marché dans sa pluralité, puisqu’il ne travaille pas pour une banque mais bien avec plusieurs. Cette vue d’ensemble de l’offre existante permet de proposer l’offre et la formule la plus intéressante, celle qui est la plus adaptée à une situation donnée. Car si ces personnes se voient proposer un taux plus bas, cela ne signifie pas forcément qu’il s’agit là de la meilleure offre. Il faut toujours voir l’ensemble des conditions, comme le volet assurances dont le coût peut présenter de grandes différences d’un organisme à l’autre. Ce qui est donné d’un côté est souvent repris de l’autre, puisque l’offre d’un taux plus bas sera généralement assujettie à l’obligation de prendre ces assurances au sein du même organisme.Quelque soit le cas de figure, un courtier en crédit digne de ce nom analysera la situation, proposera la formule la plus adaptée et montera un dossier qu’il défendra auprès des organismes bancaires avec lesquels il collabore. Soulignons aussi au passage que les services des courtiers en crédit sont gratuits pour leurs clients. Ils ne devront en effet rien leur payer, puisque ce sont les organismes bancaires qui leur rétribuent une commission sur les dossiers qui sont acceptés. Enfin, nous suggérons à vos lecteurs de refinancer leur prêt existant étant donné que les taux sont actuellement très bas.

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Pour nombre de candidats acquéreurs, l’accès au crédit n’est pas une sinécure. Existerait-il des alternatives aux banques traditionnelles et à leurs sévères conditions ? Doit-on se fier uniquement au taux d’emprunt pour faire le choix de son crédit ou de sa banque ? Et dans quels cas un taux variable est-il plus intéressant ? Pour répondre à ces questions, Logic Immo a donné librement la parole à des professionnels.

A LA RECHERCHE du meilleur crédit hypothécaire

Logic Immo : La question que beaucoup de gens se posent n’est plus de savoir si leur prêt sera intéressant, mais s’ils pourront obtenir un prêt. Existe-t-il des organismes disposés aujourd’hui à prêter à des personnes dont le profil financier nécessite des prêts à 100% et plus ?

Logic Immo : Le taux d’un emprunt est-il le seul paramètre pour faire le choix de son crédit ou de sa banque ?

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PAROLES D’EXPERTS

Malgré le fait que les taux fixes soient actuellement très bas, il peut parfois s’avérer intéressant de choisir un taux variable révisable après 5 ou 10 ans. C’est le cas, par exemple, d’une personne qui souhaite réaliser un investissement immobilier et qui sait pertinemment qu’elle va revendre ce bien d’investissement endéans cette même échéance. Ce peut être le cas aussi d’une personne qui démarre une carrière en sachant que son salaire va considérablement augmenter dans les prochaines années. Le taux variable peut ainsi lui permettre de démarrer son crédit avec des mensualités allégées, en anticipant sa capacité à assumer des mensualités plus importantes en cas de révision à la hausse. Dans l’ensemble, le taux variable est plus intéressant qu’un taux fixe lorsque l’augmentation maximale – appelée « cap » – est sérieusement

Il existe plusieurs critères qui permettent de jauger le professionnalisme et les véritables avantages de traiter avec un courtier plutôt qu’un autre, sans prendre le taux comme unique critère. Premièrement, à l’instar de toute autre démarche commerciale, nous conseillons de s’adresser à un bureau qui a pignon sur rue et qui a prouvé son efficacité et son sérieux depuis un certain nombre d’années. Ensuite, un bon crédit commence d’abord par un bon conseil. Il est donc important que le professionnel ne se limite pas à un dialogue commercial. Il se doit aussi de connaître sur le bout des doigts les produits qu’il propose, la fiscalité ainsi que tout ce qui a une incidence directe sur le choix d’un crédit.Si vendre un produit est une chose, il est aussi indispensable d’être très disponible et réactif pour ses clients, car c’est l’après-vente qui fait le professionnel.

limitée ou quand, sur toute la durée du prêt, l’hypothèse de révision de taux la plus pessimiste est à peine plus élevée que le taux fixe. Depuis peu (début mai, ndlr), les taux fixes sont en train de remonter alors que les taux variables ne bougent pas. A l’avenir, il est donc possible que les taux variables deviennent plus intéressants que les taux fixes. Quoi qu’il en soit, le choix du taux et de la formule doit être vu au cas par cas, et il est fondamental de faire des comparatifs entre les différentes formules. Pour ce faire, les conseils d’un courtier professionnel sont la meilleure arme du candidat emprunteur. Ce dernier est en mesure d’effectuer toutes les simulations nécessaires pour envisager le mieux et le pire, et conseillera son client au mieux de son intérêt.La formule « accordéon » peut quant à elle allier les avantages d’une mensualité fixe et d’un taux révisable. Il s’agit là d’une formule qui garantit à l’emprunteur que si le taux augmente, ce n’est pas la mensualité qui augmente mais bien la durée du crédit (limitée à maximum 30 ans). A l’inverse, la durée de remboursement va diminuer si le taux baisse lors de la révision. Cette formule pourrait s’avérer très intéressante dans les prochains mois, au vu de la tendance actuelle.

Pour bon nombre de clients, l’acquisition d’un bien est un acte nouveau. Ceux-ci peuvent donc se sentir un peu perdus face à toutes les démarches. Il est donc rassurant qu’un professionnel prenne le temps de leur expliquer tout le déroulement de la démarche d’achat, de la visite jusqu’à l’acte chez le notaire, et surtout que ce dernier les suive et les conseille judicieusement.Le plus important pour un professionnel est de cibler le client et sa demande, sa situation actuelle et future et ce qu’il projette à court et long terme afin de pouvoir le diriger vers la formule la mieux adaptée : taux variable, fixe, progressif, dégressif, terme fixe….Un bureau offrant un service complet permet au client d’être connu de son interlocuteur et donc, une fois encore, d’être guidé correctement en matière d’assurances, de prêt personnel,… tout en tissant un vrai rapport humain. Enfin, il est bon de vérifier que le professionnel travaille avec des partenaires solides et de renommée qui, de toutes façons, seront concurrentiels.En résumé, ce n’est pas le professionnel qui fait le taux, mais un bon professionnel dirigera son client vers un taux correct qui ne lui cache rien et lui garantira une sécurité sur toute la durée de son crédit.

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Logic Immo : Dans quel cas le taux variable peut-il s’avérer plus intéressant que le taux fixe ? Et que faut-il penser de la formule dite « accordéon » ?

Logic Immo : Parce que les écarts de taux sont parfois importants entre les banques et dépendent d’une quantité de facteurs, il est pertinent de tirer profit du jeu de la concurrence en s’adressant à un courtier. Mais comment le choisir ?

27/05/2015 17:44:30

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A l’image de l’ensemble de la Province du Hainaut, la région de Mons- Borinage se caractérise par une grande variation de prix au sein des 12 entités qui le composent. Conjugués à son évolution positive, ses prix toujours très attractifs en font un marché immobilier à suivre.

BORINAGE Un marché à suivre

Avec ses quartiers défavorisés et son taux élevé de chômage, la région de Mons-Borinage a très longtemps eu mauvaise presse auprès des candidats acquéreurs. Or, cette situation ne correspond plus à la réalité d’aujourd’hui. La reconversion industrielle ayant échoué, le Borinage est en effet en passe de réussir sa reconversion commerciale et de service. De grands noms tels que Google, Ikea et bien d’autres l’ont déjà compris et viennent s’y installer. Ses atouts sont nombreux, à commencer par la mobilité grâce aux accès faciles, notamment par les grands axes routiers. La région est aussi très bien desservie par les transports en commun. La proximité de Mons et des nombreux centres commerciaux, ainsi que la présence de commerces de proximité dans les villages constituent eux aussi des atouts importants. Enfin, il y a une véritable volonté de la part des élus de redorer le blason de leur commune respective. Beaucoup de quartiers ont en effet été rénovés et viabilisés ces dernières années, tout comme les centres et les Grand-Places ont été réaménagés.

Des prix attractifsS’agissant s’immobilier, le principal atout du Borinage reste le prix des maisons qui affichent souvent des valeurs en-dessous de la moyenne de la Province (150.000 euros). Les investisseurs peuvent donc y obtenir un bon revenu locatif, tandis que les candidats à la propriété qui disposent de revenus moins élevés que dans d’autres régions du pays peuvent accéder à leur rêve. Une commune telle que Frameries est à ce titre un bon exemple et apparaît pour certains l’endroit idéal pour réaliser une bonne affaire. Située à moins de 6 km de Mons et à quelque 10 km de la frontière française, celle-ci offre à la fois une proximité avec le réseau autoroutier et les grands axes, des surfaces commerciales, une gare et des écoles. Et comme c’est le cas d’autres communes dans la proche périphérie de Mons, Frameries va bénéficier de la ligne TGV et de grandes surfaces commerciales. De manière générale, les maisons de rangée se vendent d’autant plus rapidement lorsqu’elles se trouvent à proximité des gares, des centres commerciaux et des écoles. Pour les biens de type « maison bourgeoise » ou villa, le délai de vente se voit en revanche prolongé. Les appartements neufs ont quant à eux toujours la cote. Leur prix au m2 se situe entre 1500 et 1750 euros (hors frais), selon le degré de finition et la localisation.

ZOOM

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HONNELLESMaison : 142 500€Villa : 275 000€

JURBISEMaison : 215 000€Villa : 285 000€

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QUAREGNONMaison : 117 000€Villa : 200 000€

QUÉVYMaisons : 150 000€Villa : 300 000€

QUIÉVRAINMaison : 120 000€Villa : 195 000€

SAINT-GHISLAINMaison : 140 000€Villa : 252 500€Appartements : 176 000€

Grande diversitéOn y trouve dans cette région tous types de biens, de la fermette restaurée à la villa de standing, en passant par les quartiers de maisons de rangée qui se rénovent petit à petit. Les prix varient de 40 000 euros pour des maisons à restaurer, qui se font de plus en plus rares compte tenu de l’intérêt qu’on leur porte, à un peu moins de 300 000 euros pour des villas. On peut également trouver des appartements neufs de 3 chambres, pour environ 130 000 euros. C’est le cas notamment dans le nouvel immeuble à appartements créé en plein centre de Dour et dont les prix varient, en fonction de la surface, de 90 000 à 130 000 euros. Le Borinage comprend plusieurs communes où il fait bon vivre et où les prix restent abordables, comme c’est le cas de Saint-Ghislain et Frameries. Et il existe aussi de beaux quartiers dans des communes moins cotées comme par exemple Boussu, Colfontaine ou encore Quaregnon qui présente des quartiers résidentiels parsemés de villas et de jardins.

Avis aux investisseursS’il est toujours possible d’y faire de bonnes affaires, notamment en achetant des biens à réhabiliter que l’on peut encore trouver à des prix intéressants, il faut pour cela disposer de temps et détenir quelques capacités dans le domaine de la construction. Mais en analysant bien la vaste offre des maisons à vendre, on peut acquérir des biens qui peuvent rapidement, moyennant un lifting à moindre coût, générer un rendement intéressant grâce aux revenus locatifs. Avec des prix à l’acquisition comparativement très bas et des loyers normaux, on peut en effet obtenir des rendements allant jusqu’à 7 %. C’est la raison pour laquelle les professionnels voient de plus en plus d’investisseurs s’intéresser à la région. En finalité, cette partie du pays présente les prix immobiliers les moins chers, à moins qu’il ne s’agisse en réalité de la seule région de Belgique à offrir de l’immobilier au juste prix....

Jurbise et Lens en têteDans le Borinage, les prix se négocient plus que jamais à l’aune de la distance qui sépare le bien des axes majeurs de communication et de Bruxelles. Sur les douze communes qui composent cette sous-région située à l’ouest et au sud-ouest de Mons, Jurbise et Lens – communes les plus au nord et donc plus proches de Bruxelles – apparaissent stratégiquement les mieux placées. A la fois plus rurale et plus résidentielle, Lens accueille des ménages au statut socio-économique plus élevé que la moyenne régionale,

comme c’est le cas également à Jurbise. C’est donc en toute logique que ces deux communes affichent les prix les plus élevés sur le segment de la maison ordinaire. Jurbise a même pris une solide longueur d’avance sur sa voisine en affichant une progression de 30% au cours de l’année écoulée, avec un nouveau prix de référence de 215 000 euros, alors qu’on a constaté le mouvement inverse à Lens qui enregistre un recul de 18% sur la même période, ramenant le prix de référence à 185 000 euros.Sur le segment des 4 façades et villas, les deux communes affichent des prix de référence quasi similaires, suite à la nouvelle progression de Jurbise. Mais c’est la commune de Quévy, au sud de Mons, qui prend la première position suite à un bond de 25% courant 2014, pour un prix de référence fixé à 300 000 euros.

Equilibre du Borinage historiqueDans les communes à forte densité de Quaregnon, Frameries, Colfontaine et Boussu, qui composent le cœur historique de l’ancien centre industriel, le tassement des valeurs en hausse depuis plus de 10 ans a su relancer le marché des biens dont la valeur ne dépasse pas les 150 000 euros, ce qui correspond d’ailleurs à l’offre sur le segment des maisons de rangée. Avec un prix de référence de 130 000 euros, la commune de Frameries – attenante à la ville de Mons – se place en tête, suivie de Boussu, Colfontaine et enfin Quaregnon.

REPÈRES

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« Nous nous sommes forgéune notoriété à long terme. »

Depuis son adhésion au réseau Century 21 en 2009, l’agence est chaque année récompensée par le Quality Award du réseau Century 21. Comment expliquez-vous cela ?En adhérant au n°1 des réseaux d’agence en Belgique, notre objectif premier était de mieux servir nos clients. Le choix de l’enseigne a notamment été fait au regard de sa garantie de qualité du service, exprimée en détails dans sa charte. Il s’agit d’une liste de 14 points d’action que nous nous engageons impérativement à mettre en œuvre vis-à-vis de nos clients. Cet engagement s’inscrit parfaitement dans notre manière d’envisager notre métier, à tel point que nous sommes effectivement récompensés chaque année par le réseau, qui effectue des contrôles sur cette qualité de service en soumettant des questionnaires à nos clients. A de nombreuses reprises, plus de 95% de nos clients ont été satisfaits, ce qui nous réjouit et témoigne de notre volonté d’offrir un service constant, étendu et de haute qualité, de sorte que nos clients nous reviennent ou fassent notre publicité. Et c’est bien ce qui se produit. Grâce à cela, nous nous sommes forgé une image forte et une notoriété à long terme.

Comment se porte le département vente que vous souhaitiez développer ?Notre challenge était effectivement aussi de développer l’activité de vente, tout en maintenant notre position de leader en location et gestion locative sur le marché de Mons. Nous

sommes bel et bien parvenus à développer un haut niveau de performances sur les trois activités. Au niveau de la vente, nous disposons d’un portefeuille en rotation d’une quarantaine de biens, ce qui nous paraît pour l’instant la meilleure configuration pour suivre au plus près les dossiers qui nous sont confiés. Notre objectif n’a jamais été d’accumuler une quantité de biens, mais bien de consacrer 100% de notre temps et de notre énergie aux biens que nous détenons en portefeuille. Et les résultats sont là, car nous obtenons un taux de vente annuel de pas moins de 70%.

Qu’en est-il des 30% restants ? Il s’agit de biens difficiles à vendre pour plusieurs raisons, notamment celle liée aux exigences de certains clients vendeurs qui ne veulent pas prendre en considération la réalité du marché et souhaitent par conséquent maintenir le prix de mise en vente qu’ils ont décidé, malgré nos recommandations.

Vous arrive-t-il de collaborer avec d’autres agences ?Oui, c’est le cas lorsque nos clients souhaitent mettre en vente ou acheter un bien situé en dehors du marché montois, notamment à la Côte belge, et plus récemment sur la Côte d’Opale en France. Nous soumettons alors les dossiers à des agences locales que nous sélectionnons et nous nous chargeons de tout le suivi auprès de nos clients.

Qu’est-ce qui vous permet d’affimer votre position de leader en location et gestion locative sur le marché de Mons ?Là, ce sont les chiffres qui parlent. La gestion locative nous amène à gérer quelques 420 biens, et nous signons environ 150 baux par an. Et nous nous faisons fort de mener aussi ces deux activités à 100%. Chose importante, nous nous démarquons aussi par un éventail de services qui se veut plus large parce que plus proactif. En matière de gestion locative, par exemple, nous gardons toujours une longueur d’avance parce que nous faisons en sorte de décharger toujours mieux nos clients de toutes les démarches à accomplir. Et en les protégeant aussi.

Protéger vos clients, c’est aussi travailler toujours plus en amont ? Notamment, oui. En matière de location, par exemple, nous sommes très rigoureux sur la solvabilité et le profil des candidats-locataires. Pour la vente, nous prenons le temps nécessaire pour effectuer ce que nous appelons dans notre jargon une « phase découverte ». Il s’agit en quelque sorte d’une radiographie des besoins et des souhaits d’un candidat-acquéreur, en analysant aussi les démarches qu’il a déjà effectuées. Durant cette phase, nous l’entretenons aussi du volet financier et la manière dont il compte réaliser son acquisition. Avec tout le tact requis, nous essayons de prendre en compte tous les paramètres nécessaires pour établir ses moyens financiers. Aborder ces questions en profondeur dès le début, c’est travailler dans l’intérêt des deux parties. C’est en tout cas comme cela que nous envisageons notre métier. Un métier de services qui doit mener à la satisfaction complète de celles et ceux qui nous accordent leur confiance.

Si Century 21 Aurea se trouve depuis 3 années consécutives dans le top 10 du réseau Century 21 Benelux, ce n’est évidemment pas un hasard. Leader local de la location et de la gestion locative, l’agence montoise détient aussi un département vente particulièrement efficace. Entretien avec les gérants associés Maxime Boucaut et Anne-Sophie Parée, dans leurs vastes locaux de la Chaussée de Binche.

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DOSSIER INVESTIR

Investir dans les quartiers en développement Afin d’investir intelligemment, il est nécessaire de cibler un quartier et de définir un budget. Ces deux éléments peuvent sembler futiles, mais ils sont la base d’un bon investissement. Si votre budget ne vous permet pas d’investir dans des quartiers prisés, renseignez-vous sur les quartiers ou les régions qui offrent de grands espoirs au niveau du développement et qui restent pour l’heure actuelle un « bon rapport quartier/prix ». Ces biens sont évidemment moins chers à l’achat et peuvent engendrer une belle plus-value à la revente.

Privilégiez les biens neufsSi vous voulez investir dans un bien immobilier et le mettre en location afin de toucher une rente, privilégiez l’achat d’un bien neuf. L’avantage d’un bien neuf par rapport à un bien de seconde main réside notamment dans sa qualité énergétique, ce qui engendre des charges limitées et déterminées à l’avance. Dans les bâtiments plus anciens, le prix d’achat est plus bas mais on obtient des loyers moins élevés, avec, à long terme, des charges d’entretien et des réparations plus élevées. Le rendement n’est donc pas forcément meilleur.

Quel rendement ?Pour calculer la rentabilité d’un bien immobilier, l’investisseur doit prendre en compte le rapport entre le loyer potentiel et le coût effectif de son acquisition, à savoir le prix d’achat, les droits d’enregistrement, les frais de notaire, le prix des travaux à exécuter à moyen terme, le précompte immobilier et les coûts de gestion. En tenant compte de ce calcul précis, un rapport supérieur à 4,5 % net constituera un excellent placement.

Evitez la taxe sur la plus-valueEn cas de revente d’un bien dans un délai de moins de cinq ans, il ne faut pas oublier qu’une personne physique doit payer une taxe sur la plus-value, de l’ordre d’environ 16,7 % sur la différence entre le prix de revente et le prix d’achat, augmentée de 25 % la première année, et de 5 % pour chaque année écoulée. L’investisseur consciencieux veillera donc à laisser passer ce délai puisque cette taxe disparaît après cinq ans, tandis que l’investisseur offensif paiera l’impôt pour l’achat d’une autre opportunité ou d’un plus gros immeuble.

En ces temps d’incertitude économique, la brique reste une valeur refuge en Belgique. Normal donc que nombre d’entre nous songent à investir dans l’immobilier. Mais comment investir sans se tromper ? Même s’il n’existe pas de solution miracle pour un investissement réussi, nous pouvons vous donner quelques conseils pour faire le bon choix !

INVESTIR DANSL’IMMOBILIER : une valeur sûre

BONS RÉFLEXES POUR INVESTIR Evaluez le rendement du bien à court mais

aussi à long terme. Si vous investissez dans un bien dans le

but de l’occuper à terme, n’oubliez pas de prendre en compte la demande du marché.

La qualité de l’environnement (quartier/région) est aussi importante que le bien qui s’y trouve.

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DOSSIER INVESTIR

Il n’existe pas de formulaire type d’offre d’achat. Celle-ci peut être rédigée sur une feuille blanche, par e-mail ou même par SMS. En effet, récemment, le Tribunal de Gand a reconnu que même un court SMS pouvait être considéré comme une offre valide pour l’achat d’une maison ou d’un appartement.

L’offre d’achat doit contenir les informations suivantes :

Nom du vendeur Nom du/des acheteurs Adresse du bien Prix offert Durée de validité de l’offre Réserves, remarques éventuelles et

conditions suspensives Signature et date

Une offre d’achat est un engagementFaire une offre pour un bien immobilier n’a rien d’un acte anodin, c’est un véritable engagement, que vous soyez acheteur ou vendeur. Si le vendeur accepte l’offre, la vente est conclue, car il existe un accord sur le prix et sur le bien. A moins que les deux parties soient d’accord d’annuler l’offre, on ne peut pas faire marche arrière, même si aucun acompte n’a été payé.

Pour l’acheteurVous avez l’intention de faire une offre sur une maison ou sur un appartement? Dans ce cas, faites attention aux détails suivants :

Si vous avez fait une offre, vous pouvez encore changer d’avis tant que le vendeur n’a pas donné son accord. Par contre, dès que le vendeur a accepté l’offre, il n’y a plus de possibilité de changer.

Avant de faire une offre, renseignez-vous bien sur vos capacités d’emprunt et sur les frais supplémentaires.

Limitez votre offre dans le temps, en ajoutant par exemple la mention “offre valable jusqu’au xx/xx/xx”. Sinon, votre offre reste valable même si le vendeur ne l’accepte que des semaines ou des mois après l’avoir reçue.

Si vous payez un acompte, faites-le sur un compte bloqué chez votre notaire ou votre agent immobilier.

Pour le vendeurEn tant que vendeur, si vous recevez plusieurs offres, vous êtes libre de choisir celle qui vous convient le mieux, même si ce n’est pas la plus élevée. Si vous avez plusieurs amateurs, vous pouvez les mettre en concurrence pour faire monter les prix. Mais vous devez veiller à ce que cela ne se transforme pas en une vente aux enchères. Ces ventes ne peuvent être organisées que par des notaires.

Si un acheteur vous fait une offre au prix demandé, cela ne signifie pas que la vente soit conclue automatiquement. Un prix n’est pas une offre, mais une invitation à négocier.

Vous avez visité une maison ou un appartement qui vous plaît et qui correspond à votre budget. Seulement, vous n’êtes pas le seul que cette affaire intéresse. Pour éviter de laisser filer le bien, vous décidez de faire une offre. Comment rédiger une offre d’achat ? A quoi cette offre vous engage-t-elle ?

COMMENT FAIRE une offre d’achat ?

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DOSSIER INVESTIR

Malgré le caractère déplaisant de la vente en viager où une partie a un intérêt financier à ce qu’une autre décède, une vente moyennant le paiement d’une rente viagère est semblable à une vente ordinaire. Seules les modalités de paiement diffèrent.

Principes : un vendeur, appelé crédirentier, vend à un acheteur ou débirentier, la propriété de son bien contre le paiement d’un prix converti, en totalité ou non, en une rente. Au lieu de payer le prix en une seule fois, l’acquéreur le paiera en plusieurs tranches, jusqu’au jour du décès du vendeur. Le droit de propriété est donc divisé entre deux personnes : le nu-propriétaire qui est propriétaire du bien sans en profiter, et l’usufruitier qui en profite sans en être propriétaire.

Le viager comprend un premier apport : le bouquet. À celui-ci s’ajoute la rente mensuelle dont l’estimation varie en fonction de la valeur du bien, de l’âge et du nombre de vendeurs, de l’inflation… Attention : il faut veiller à un équilibre correct : en cas de sous-évaluation de la rente, l’administration de l’enregistrement aura tendance à y voir une donation déguisée.

Lors de la vente en viager de son bien, le crédirentier a le choix entre deux formules. D’une part, le viager occupé permet de vendre la nue-propriété, tout en conservant l’usufruit sur le bien. L’occupation du crédirentier se fait à vie : le débirentier doit donc attendre que le vendeur décède avant d’emménager le bien. D’autre part, avec la formule de viager dite libre, le crédirentier n’occupe plus son bien et cède donc également son usufruit. Il perçoit alors un bouquet et une rente plus importants que dans le cas d’un viager occupé.

ConditionsLa rente sera due jusqu’au jour du décès du vendeur mais les parties peuvent également prévoir un terme fixe : par exemple, la rente sera éteinte le jour du décès du vendeur, avec un maximum de vingt ans, à partir du jour de l’acte de vente.

La rente pourra être indexée ou non. Elle pourra être constituée sur la tête d’une ou de plusieurs personnes avec, éventuellement, un report total ou partiel sur la tête de l’une d’elles en cas de prédécès de l’autre.

GarantiesLes vendeurs ne doivent pas craindre une insolvabilité de l’acquéreur, parce que, tant la loi que le notaire chargé de l’acte veilleront à ce que toutes les garanties soient prises. En cas de non-paiement persistant, le vendeur pourra notamment demander l’annulation de la vente et conserver les rentes payées. Il dispose aussi d’une inscription hypothécaire sur l’immeuble, prise d’office.

Pour compléter leurs retraites, de nombreux seniors optent pour la vente en viager de leur bien immobilier. Une formule qui peut être intéressante tant pour le vendeur que pour l’acquéreur. Analyse.

VIAGER : un placement qui profite à tous

AVANTAGESLa vente en viager intéresse un nombre sans cesse croissant de seniors. Les raisons en sont multiples :

Vendre un bien en viager assure au vendeur de toucher une rente à vie lui permettant d’améliorer son niveau de vie, de profiter pleinement de la retraite ou de faire face à des dépenses qu’il ne peut pas assumer avec une simple retraite.

Le viager occupé offre la possibilité de rester chez soi, de conserver son cadre de vie et ses habitudes.

Grâce au bouquet versé par l’acquéreur au moment de la vente et aux rentes mensuelles, il devient plus facile de léguer - via le principe des donations - son patrimoine progressivement.

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DOSSIER INVESTIR

Investir dans l’immobilier de tourisme, recevoir des loyers et, en prime, profiter soi-même de quelques semaines de vacances à la montagne ou les pieds dans l’eau… Un cocktail sympathique que proposent les promoteurs qui commercialisent des résidences de tourisme.

Logements de vacances “prêts à louer”Ces ensembles de logements - appartements, studios ou parfois petites maisons - sont construits pour être loués à la semaine aux vacanciers. Entièrement meublés, ils sont également dotés d’un certain nombre de services tels que l’accueil, le ménage et la maintenance technique… et gérés par un exploitant professionnel, souvent une grande entreprise, qui pilote des dizaines de résidences similaires dans toute l’Europe.

Depuis quelques années, ce type d’hébergement est de plus en plus apprécié par les vacanciers. En effet, cette formule offre la possibilité de combiner les commodités d’une véritable maison et les services d’un hôtel de haut standing. Ces résidences de vacances sont généralement dotées d’un espace de bien-être et de remise en forme, équipées d’un jacuzzi, d’une piscine voire d’un hammam ou d’un sauna ainsi que d’aires de jeux pour les enfants.

L’atout de la formule tient à la rentabilité qu’elle annonce. L’investisseur loue le logement à l’exploitant, qui signe avec lui un bail commercial, verse un loyer, s’occupe de sous-louer le

logement aux touristes et en paie les charges. L’investisseur connaît ainsi à l’avance le loyer net qu’il peut espérer percevoir. La rentabilité garantie est le plus souvent comprise entre 4 % et 5,50 % net par an.

Pour vos vacancesSi vous le souhaitez, l’exploitant de la résidence peut vous réserver des semaines d’occupation qui seront considérées comme un loyer payé “en nature”.

Si vous avez acheté une résidence au sein d’un grand groupe opérant un peu partout en Europe, il vous sera souvent loisible de découvrir d’autres horizons et d’échanger vos semaines de vacances dans votre bien contre un séjour dans les autres résidences gérées par le même groupe.

Acquérir un appartement ou une maison dans une résidence de vacances, bénéficier d’un rendement garanti et de séjours sur place : un placement qui peut permettre de joindre l’utile à l’agréable.

DEVENIR PROPRIÉTAIRE dans une résidence de tourisme

PRÉCAUTIONS À PRENDRE

Veillez à la qualité de la résidence et de son environnement. C’est important pour que les logements se louent bien et pour que la revente soit facile.

Choisissez une résidence exploitée par un groupe qui a de l’expérience. C’est un gage de solidité et de professionnalisme. Car, si l’exploitant fait faillite, vous ne percevrez plus les loyers. Certains propriétaires se sont ainsi trouvés dans des situations difficiles après la faillite du gestionnaire de leur résidence.

Prévoyez les travaux que vous devrez financer sur le long terme pour remettre votre bien en état.

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