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TRIBUNE LIBRE par Ozaam | photos : Ozaam
Swiping*,
Comment vous est venue l’idée de cette nouvelle application ?
Romain : Un samedi matin, ma femme sort de la voiture pour faire une petite course. En face
J’appelle le numéro sur le panneau immobilier mais demeure sans réponse. Je décide alors d’aller sur le site de l’agence avec mon smartphone. 5 minutes plus tard ma femme arrive et je n’ai toujours pas d’information sur
actuelle, il était incroyable de ne pas pouvoir obtenir des informations instantanément sur un bien.Le lendemain je partais en vacances avec mon
premières lignes du Business plan d’Ozaam ont
Quels sont les services proposés par Ozaam ?
Julien : C’est avant tout une application
devant un panneau immobilier d’accéder instantanément aux informations et photos de
le code se trouvant sur le panneau bleu Ozaam
R : Nous venons également d’ajouter un tout nouveau mode swiping*, démocratisé par l’application Tinder. Il vous permet de
vous pourrez regarder par la suite plus en détail.
Comment cela fonctionne pour les agences?
J : C’est très simple ! L’agence demande au propriétaire l’autorisation de placer un panneau comprenant le code Ozaam. L’agent l’insère
nous avons implémenté deux passerelles entre Ozaam et les logiciels immobiliers Whise et Omnicasa, Ozaam a accès aux données complètes du bien: photos, descriptif,
Pour faciliter la tache aux agences, nous avons même signé un accord avec la société Textographic, spécialiste du placement de panneaux immobiliers.
Quels sont les avantages pour l’agence ?
J : Ils sont multiples ! R : L’agence paie un forfait mensuel pour tous
son catalogue.L’utilisateur visite en priorité ce catalogue en tapant sur le bouton « biens similaires ». Il
J : Nous fournissons les coordonnées du visiteur
et programmer une visite.R : depuis le lancement : un grand nombre
panneau sur leur façade les acceptent. Ils ne veulent pas être absents d’Ozaam. Les agents essuient moins de refus et peuvent placer plus de panneaux !
N’avez-vous pas peur que vos utilisateurs contestent que vous transmettiez leurs coordonnées à l’agence ?
J : Il est clairement stipulé dans nos conditions
leur donner ces informations.R : À partir du moment où vous utilisez les
vous contacter. Aucun utilisateur ne s’en est
Quelle est la situation actuelle d’Ozaam ?
J : En deux mois de prospection, nous avons signé avec plus de 60 agences dont
groupes Latour&Petit, Macnash et Abita. Nous
grâce au partenariat avec les agences TREVI PARTNERS.R : Nous sommes en train de boucler une
d’ouvrir 5 nouveaux logiciels et d’engager deux commerciaux, l’un pour la Flandre et l’autre pour la Wallonie.De plus, deux partenariats clés sont en train de se formaliser mais tout cela reste encore
Pour en savoir plus, rendez-vous sur :
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Julien Meyers et Romain David, co-fondateurs de Ozaam.
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* : viens de l'anglais to swipe : balayer. On balaie l’écran avec le doigt d’un côté à l’autre.
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Reproduction même partielle interdite. L’éditeur
n’est pas responsable des éventuelles erreurs
d’impressions ou de photos. Les prix et descriptifs
sont de la responsabilité des annonceurs.
Tél. : 02 340 70 70
Fax : 02 340 70 77
79 rue des Francs - 1040 Etterbeek
Editeur responsableFrançois le Hodey
MAGAZINE ÉDITÉ PAR
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N°205
DU 12 SEPT AU 25 SEPT 2015
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La surestimation d’un bien par son propriétaire relève avant tout de la nature humaine. Il est en effet naturel d’accorder une grande valeur à un bien chargé de souvenirs personnels et auquel on est donc émotionnellement lié. Surestimer un bien ne suscitera aucun intérêt de la part des candidats acquéreurs, qui scrutent attentivement l’offre du marché. Dès lors, son offre de vente perdurera, pour finalement ne pas trouver preneur ou se vendre en dessous de sa valeur. La surévaluation d’un bien est un mauvais calcul à tous les égards, car elle entraîne à la fois une perte de temps et un manque à gagner, sans oublier le coût d’entretien que va nécessiter le bien en question durant la – trop – longue période de mise en vente. Et du côté de l’agence, cette surévaluation sera également néfaste, pour la confiance et le crédit qu’on peut lui accorder.
Afin de nous rapprocher au plus près du juste prix, nous avons pour notre part choisi d’appliquer les méthodes d’expertise plutôt que de simple estimation. Car si un bien n’a de seule valeur que celle qu’un acquéreur est prêt à consentir,. L’important est de mettre le bien en vente en annonçant directement le prix juste du marché,
Surévaluer un bien a pour conséquence d’allonger le délai de vente et de desservir les intérêts du vendeur, tout comme elle va déforcer sa crédibilité. Ce qui en découle, en général, c’est ce que l’on appelle « griller le bien » dans notre jargon immobilier. Cela signifie que si ce bien avait été annoncé à sa juste valeur dès sa mise en vente, il aurait été certainement vendu
et non pas de le surévaluer pour ensuite enchaîner les diminutions de prix comme il est courant de voir dans certaines publicités.
La surévaluation d’un bien est une situation que nous rencontrons couramment, parce qu’un propriétaire a naturellement tendance à le faire. Et il est facile de comprendre le destin d’un bien surévalué. Lors de leur recherche, les candidats acquéreurs remarqueront aisément un manque d’adéquation entre le visuel du bien, sa description et le prix demandé, parce qu’ils sont suffisamment bien informés des prix pratiqués dans une région précise. Un bien surévalué aura dès lors très peu de vues et peu ou pas de visites. Et restant de ce fait trop longtemps sur le marché, il sera soit retiré de la vente soit « grillé », et se verra malheureusement, mais statistiquement, vendu en dessous de sa valeur réelle.
En tant qu’agents immobiliers, nous nous devons de proposer une estimation pertinente, proche de la réalité, et qui sera le fruit d’un travail rigoureux. Afin d’être le plus juste possible, l’agent utilisera un canevas d’évaluation bien défini se référant aux éléments déterminants, à savoir la situation, la superficie de la parcelle, la surface habitable, les matériaux utilisés, le confort, le nombre de chambres, sans oublier les informations urbanistiques ou encore les éventuelles servitudes. Il veillera à confronter son estimation
aux résultats des ventes (les prix de vente et non les prix de mise en vente) de biens similaires géographiquement proches et vendus au cours des six derniers mois. L’estimation doit bien sûr reposer sur le professionnalisme d’un agent local, qui connaît bien les particularités du marché de sa région, des quartiers, voire des rues. Sinon, un modèle mathématique suffirait et pourrait très bien faire l’affaire…
C’est après avoir réalisé ce travail que l’agent proposera au propriétaire une fourchette de prix, avec un prix minimum/maximum et un prix optimal, c’est-à-dire celui à atteindre dans un délai raisonnable.
Si les propriétaires ont le droit de demander le prix qu’ils souhaitent pour le bien qu’ils souhaitent
vendre, il leur est vivement déconseillé de le surévaluer. Pourquoi ? Quels sont les dangers de cette
surévaluation ? Logic Immo a posé la question à cinq professionnels.
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(Monceau-sur-Sambre)
NICOLAS DECLERCQ
Pac Immo
(Luttre)
« L’ACQUISITION DÉPEND AUSSI DE L’OCTROI D’UN CRÉDIT HYPOTHÉCAIRE SOUMIS À L’EXPERTISE BANCAIRE. »
« LORS DE LEUR RECHERCHE, LES CANDIDATS ACQUÉREURS REMARQUENT AISÉMENT UN MANQUE D’ADÉQUATION ENTRE LE VISUEL DU BIEN, SA DESCRIPTION ET LE PRIX DEMANDÉ. »
12 PAROLE D'EXPERT
à sa juste valeur dans un délai raisonnable de maximum 60 jours. Lorsqu’un bien n’est pas vendu endéans un délai normal, l’amateur aura systématiquement tendance à se méfier en supputant que le bien en question a bel et bien un problème. Et comme l’offre est suffisamment étendue, l’amateur qui fait son shopping immobilier zappera automatiquement vers d’autres biens comparables qui, eux, affichent un prix correct. Ce prix correct, en phase avec la réalité du marché et la demande, aura quant à lui toutes ses chances de mettre les amateurs en concurrence, ce qui cette fois servira l’intérêt du vendeur.
Jouer à la surévaluation est un piège, et je conseille vivement aux propriétaires d’éviter de perdre du temps et surtout de l’argent, car ils pourraient se retrouver en finalité avec moins que ce qu’ils auraient pu espérer au départ en annonçant un prix de mise en vente correct et réaliste. Un bien annoncé à sa juste valeur se vend en général dans les premières semaines de sa mise sur le marché !
La surévaluation a effectivement plusieurs conséquences, notamment du point de vue déontologique de l’agence. Il est en effet incorrect vis-à-vis des confrères de surévaluer un bien, puisqu’un agent immobilier pourrait prendre ainsi le contrat de mise en vente plus facilement en flattant son client afin de s’assurer que ce dernier le mandate en annonçant un prix de vente très avantageux.
Bien évidemment, le propriétaire a le droit d’exiger la mise en vente au prix qu’il désire. Dans ce cas, il est utile de mettre ce dernier au courant du danger d’une surévaluation, et surtout de lui donner notre propre estimation. Car si le prix est trop élevé, son bien peut en effet être bloqué pendant des mois. Dans tous les cas, la surévaluation met en péril le bon déroulement
d’une mise en vente et dessert l’intérêt du vendeur. Elle allonge le délai de transaction tout comme elle déforce la crédibilité du vendeur, qui risque de se retrouver en finalité avec moins que ce qu’il pouvait espérer au départ de son bien.Précisons par ailleurs qu’il n’est pas très aisé de faire une expertise précise de biens particuliers tels que les très grandes maisons de maître et autres propriétés d’exception, ainsi que les immeubles commerciaux.
ALDO ZAMBITO
Alpimmo
(Mons)
« UN BIEN ANNONCÉ À SA JUSTE VALEUR SE VEND GÉNÉRALEMENT DANS LES PREMIÈRES SEMAINES DE SA MISE SUR LE MARCHÉ. »
« LA SURÉVALUATION ALLONGE LE DÉLAI DE TRANSACTION ET DÉFORCE LA CRÉDIBILITÉ DU VENDEUR. »
PAROLE D'EXPERT 13
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TOURNAI :Un marché qui se stabilise
Petit retour en arrière. En 2009, le prix de référence d’une maison mitoyenne à Tournai était fixé à 162 000 euros, soit un recul de quelque 10% par rapport à celui de l’année précédente qui affichait allègrement 180 000 euros, après une hausse de près de 40% sur les cinq années précédentes. Depuis, le rattrapage a bien eu lieu. Après des bonifications successives en 2010 et en 2011, ce segment a réitéré sa progression courant 2012 pour placer son prix de référence à 195 000 euros, dépassant ainsi son niveau d’avant la crise de 2008. En 2013, on a assisté à une petite correction qui s’apparentait davantage à une stabilisation, amenant le prix de référence à 185 000 euros. Au terme de
l’année écoulée, ce prix – pour un bien rénové – a réussi son rattrapage pour se fixer à 188 800 euros.
Tranches supérieuresToujours dans le segment des biens mitoyens, les maisons dénommées de caractère, présentant un cachet plus bourgeois et offrant généralement plus de superficie habitable, entrent quant à elles dans une tranche de prix supérieure. Leur prix, qui peut frôler parfois celui d’une villa (voir ci-dessous), varie en fonction des éventuels travaux à réaliser.
Recul des villasAvec un prix de référence fixé à 280 000 euros
pour l’année écoulée, basé sur un total de 92 transactions, les maisons 4 façades et les villas ont encaissé une correction de 10% par rapport à 2013, année qui avait enregistré un regain d’intérêt pour ce segment (310 000 euros). Ces biens se négocient actuellement entre 230 000 et 300 000 euros, en fonction de leur situation, de leur surface et de leur état, notamment énergétique.
Neuf contre ancienSur le segment des appartements, la ville de Tournai est toujours restée attirante pour les Français, car la décote française suite à la crise de 2008 n’avait pas été aussi importante pour ce type de biens dans les centres urbains. Et elle attire en conséquence aussi les promoteurs. Dans le centre de Lille, le prix des appartements neufs tourne ainsi autour de 3500 euros du m², alors que dans le Tournaisis, ce prix est en moyenne de 2075 euros/m2, avec cependant des pointes à plus de 3000 euros/m2 dans le centre de Tournai. Le stock d’appartements neufs dans le Tournaisis est par ailleurs en hausse constante,
A Tournai, le marché immobilier se stabilise. Les prix des
maisons confortent leur niveau de 2013, tout comme ceux des
appartements. Seules les villas font face à une correction.
Quant au marché du neuf, il ne s’est jamais aussi bien porté.
16 ZOOM
et les prix pratiqués sont les plus élevés de la Province, devant Mons. C’est à Tournai aussi que l’on trouve les biens neufs les plus spacieux, avec une superficie moyenne de 92 m2. Le prix moyen pour un appartement de 90 m2 se chiffre ainsi à 190 900 euros, hors frais et taxes.
Sur le marché secondaire, les prix des appartements restent sans surprise parmi les plus élevés du Hainaut oriental, avec un prix de référence fixé à 197 875 euros pour l’année 2014, soit une progression de 5% par rapport à 2013, pour un total de 220 échanges. Ce segment n’a néanmoins pas encore retrouvé son niveau de 2012, année de l’accroissement de la demande qui avait engendré un sérieux bond en avant du prix de référence, progressant de 15% pour franchir la première fois la barre des 200 000 euros, à 208 000 euros précisément.
Pour rappel, l’année 2011 avait vu ce prix descendre à 181 500 euros, suite à la mise en chantier de plusieurs centaines d’appartements neufs, consécutive à une demande en hausse émanant notamment de l’accroissement des familles monoparentales. Pour pouvoir revendre leur appartement, les propriétaires avaient alors anticipé cette concurrence en pratiquant un rabais.
Attraction continueSi la crise avait bel et bien ralenti les transactions
sur l’ensemble de la zone frontalière fin 2008 et début 2009 – une baisse estimée à 15% – un flux nouveau a su compenser cette baisse dans une même mesure dès le second semestre 2009. Car à la question de savoir s’il était opportun pour les Français de la métropole lilloise de passer à nouveau la frontière pour y trouver leur bonheur immobilier, la réponse apparaissait clairement positive. Et ce pour une raison simple : malgré le recul sensible des valeurs du marché immobilier en France, et suite à la baisse toute relative des prix sur la frontière belge, la différence de prix entre les deux pays est en réalité restée bien marquée. Un différentiel de prix qui, selon les professionnels belges officiant dans la zone frontalière, se situe entre 10 et 20%. Une variation somme toute importante qui s’explique au regard des différents secteurs géographiques de la zone frontalière, où Tournai figure bien entendu en bonne place. Le marché a retrouvé sa « normalité », à ceci près que le rapport de force s’est un peu inversé au profit de l’acheteur. Si la situation est devenue un peu moins confortable pour le vendeur belge, elle est toujours favorable aux Français. Car le plus important est que l’attraction des prix immobiliers continue d’y faire son œuvre.
Des motivations immuablesLorsqu’on se penche sur les souhaits des candidats acquéreurs français désireux d’élire domicile de l’autre côté de la frontière, les paramètres sont restés
inchangés : ils veulent acquérir un bien là où on parle français et à une distance de la métropole lilloise ne dépassant pas de préférence la demi-heure, même si certains d’entre eux semblent tentés de pousser un peu plus loin et de franchir la frontière linguistique en acquérant des biens dans des communes se situant en territoire néerlandophone et affichant des prix encore plus attractifs.
D’autre part, le cadre confortable et sécurisant, le style de vie agréable et l’attractivité évidente de tous les services, commerces et loisirs de la zone frontalière belge constituent aux yeux de nos amis français des paramètres quasi aussi importants que les prix immobiliers qui y sont pratiqués.
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ACHETER UNE MAISON avec clause suspensive
En quoi consiste une clause suspensive ?Une clause suspensive permet aussi bien à l’acquéreur qu’au vendeur de maintenir l’accord de vente à une certaine condition. Si celle-ci n’est pas remplie dans un délai déterminé, la vente n’a pas lieu. Les éventuels acomptes déjà payés sont dans ce cas remboursés. La clause suspensive doit donc toujours être définie de manière très précise et limitée dans le temps.
La clause suspensive lors de l’achat d’un bienLe candidat acquéreur a tout intérêt à disposer d’une clause suspensive stipulant que la vente n’a lieu que s’il est parvenu à contracter un prêt hypothécaire avant une date déterminée. Ainsi, il n’est pas tenu d’acheter le bien en cas de refus de la part des banques. La clause doit mentionner le montant dont il est question, la date à laquelle le candidat acquéreur doit avoir contracté son prêt et la manière dont le vendeur sera prévenu de la poursuite ou non de leur
compromis. Sachez bien que vous êtes, en tant que candidat acquéreur, dans l’obligation de mettre tous les moyens en œuvre pour essayer d’obtenir un prêt hypothécaire. Vous devez introduire une demande d’octroi de crédit auprès d’une banque et, dans le cas où vous essuieriez un refus, vous êtes tenu de tenter votre chance auprès d’autres banques.
Une autre condition fréquente est l’octroi d’un permis d’urbanisme, sans lequel vous n’êtes pas tenu d’acheter le bien.
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Une situation idéale dans le HainautFrasnes-Lez-Anvaing se situe à 20km de Tournai et à 15 km d’Ath. La Flandre orientale se trouve également à proximité. La commune est en bordure de l’A8, en lien avec la RN60 Gand-Valenciennes et la E429 Tournai-Bruxelles.
Une commune dynamiqueSaviez-vous que Frasnes-les-Anvaing a été la première commune du Hainaut à adopter le vote électronique ? En matière d’emploi, La commune
compte notamment un parc d’activités économiques sur les lieux d’une ancienne sucrerie. Pour les enfants, la proximité de la frontière linguistique fait le succès des écoles pratiquant l’immersion en néerlandais ou en anglais. Frasnes-Lez-Anvaing a été la première commune de la Communauté française à développer ce type de pédagogie active.
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Attribution de l’allocation de
déménagement et de loyer
Vous pouvez prétendre à une allocation de déménagement et de loyer si vous vous trouvez dans l’une des trois situations suivantes :
Vous quittez un logement reconnu inhabitable ou surpeuplé pour louer un logement salubre.
Vous êtes handicapé ou avez un enfant à charge handicapé et vous quittez un logement inadapté pour louer un logement salubre et adapté.
Vous êtes sans-abri et devenez locataire d’un logement salubre.
Le montant de l’allocation de déménagement s’élève à 400 euros et est augmenté de 20 % (soit 80 euros) pour chaque enfant à charge et chaque enfant ou adulte handicapé. Quant au montant de l’allocation de loyer, il ne peut dépasser 100 euros, sans tenir compte des éventuelles augmentations de 20% pour les enfants à charge ou enfants/adultes handicapés.
Conditions d’octroi de l’ADeL
Si vous comptez occuper un logement salubre ou adapté, vous devez également répondre à des conditions de revenus. Le plafond est fixé à 13.700 euros pour une personne isolée et à 18.700 euros pour des cohabitants. Ces montants sont augmentés de 2.500 euros par enfant à charge ou enfant/adulte handicapé.Au moment de la demande d’octroi de l’ADeL, vous ne pouvez d’ailleurs pas être propriétaire ou usufruitier – seul
ou avec un membre de votre ménage – de la totalité d’un logement ou le devenir. Cette condition ne s’applique pas s’il s’agit d’un logement non améliorable ou inhabitable.
Engagements concernant le
logement salubre
Pour le logement salubre ou adapté, vous devez vous engager à ne pas le sous-louer ni à le rendre surpeuplé par l’arrivée de nouveaux occupants. De plus, il faudra le faire visiter par les délégués du Département du Logement. Ceux-ci peuvent se renseigner sur votre composition de ménage, vos revenus et les propriétés immobilières de tous les membres de votre ménage pour traiter votre dossier.
Vous projetez de déménager dans un logement en location salubre ? Vous avez besoin d’une habitation
adaptée à une personne handicapée ? Si vous respectez certaines conditions, vous pouvez bénéficier
d’une allocation de déménagement et de loyer (ADeL). Découvrez les informations sur l’attribution de
cette aide en Région wallonne.
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Lors d’une vente immobilière, tout vendeur particulier souhaite évidemment obtenir le prix le plus élevé possible pour son bien. Mais dans la plupart des cas, le prix de vente initial doit être revu à la baisse pour attirer les acheteurs intéressés. C’est bien dommage, surtout lorsqu’il suffit d’appliquer quelques astuces pour stimuler le prix de vente d’une maison.
Si vous vendez votre bien via un site immobilier, on vous demande toujours d’ajouter quelques photos dans votre annonce. Ne prenez surtout pas cette étape à la légère ! La grande majorité des chasseurs immobiliers sont d’abord attirés par les photos avant la description de l’annonce immobilière. Veillez donc à
ce que votre maison en vente soit à son avantage.
Astuce 1 : prenez des photos de votre maison meubléeRien ne respire plus la tristesse qu’une maison vide. Si vous comptez photographier l’intérieur de votre maison, faites-le vite tant que les différentes pièces sont encore meublées ! De cette façon, vous attirerez encore plus d’acheteurs éventuels sur votre annonce.
Astuce 2 : évitez de photographier certains manquements de votre maisonUne photo présente l’inconvénient d’accentuer considérablement les imperfections visuelles. S’il s’agit de
plâtre qui se détache des murs, veillez à ce que les éventuelles taches ne soient pas perceptibles sur la photo. Les acheteurs intéressés qui font le déplacement ne s’attarderont sans doute pas sur une telle bagatelle. Cette solution ne doit cependant pas devenir une excuse pour dissimuler tous les manquements de la maison en vente.
Astuce 3 : une couche de peinture ne fait pas de malPour rafraichir votre hall d’entrée, salle de bain ou salon, quelques coups de pinceaux suffisent. Cette tâche assez abordable fera resplendir votre intérieur en un rien de temps. Cette astuce s’avère bien utile pour stimuler le prix de vente de votre habitation.
Astuce 4 : réalisez les réparations urgentesVous êtes incommodé depuis des
mois par un robinet qui fuit, une lunette de toilette détachée, une porte qui grince ou une déchirure dans le rideau ? C’est le moment ou jamais de vous attaquer à ces problèmes ! Mais pourquoi prendre la peine de réaliser ces travaux alors que vous déménagez dans quelques mois ? Parce ces éléments font toute la différence sur le prix de vente d’une maison !
Astuce 5 : pensez à la luminosité et à la verdureIl est temps de mettre votre maison à l’honneur ! Achetez un bouquet de fleurs pour le salon, posez un panier de fruits colorés sur une table et assurez-vous d’avoir bien entretenu le jardin. Un petit passage de serpillère, et le shooting photo peut commencer !
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