logic-immo.be bruxelles brabant 481 du 06/06/15
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Logic-immo.be Bruxelles Brabant 481 du 06/06/15TRANSCRIPT
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Ces dernières semaines,
nous avons entendu des
informations contradictoires
quant à l’évolution des prix
ainsi que sur les perspectives
futures. Interview d’un des
leaders du marché, Denis
Latour, fondateur de l’agence
LATOUR & PETIT.
AVANT DE DISCUTER
DU MARCHÉ IMMOBILIER
RÉSIDENTIEL, POURRIEZ-VOUS
NOUS PRÉSENTER LES DERNIERS
CHIFFRES DE L’AGENCE L&P ?
Active depuis maintenant une
quinzaine d’année, l’agence regroupe
une trentaine de collaborateurs
répartis sur trois bureaux, l’un à Namur
et les deux autres à Bruxelles. Nous
proposons trois services principaux
que sont la location, la vente de
biens existants et la vente de biens
neufs. Nous développons également
un service de gestion locative ainsi
qu’une expertise propre en Résidence
Service. En terme de chiffres, nous
louons environs 350 biens par an,
vendons 220 biens existants et un
peu plus de 200 appartements neufs.
Ces résultats sont en progression
constante depuis plusieurs années.
ON PEUT MAINTENANT PARLER
D’UNE BELLE RÉUSSITE, QUELS
EN SONT LES MOTEURS ?
Avant tout le professionnalisme
que je demande à chacun de mes
collaborateurs que ce soit dans
l’estimation objective de la valeur des
biens ou dans le suivi personnalisé que
chaque propriétaire ou acquéreur est
en droit d’attendre de nous. Ensuite, la
confi ance et la transparence à chaque
étape de la transaction qui revêtent
une importance capitale à mes yeux.
Je terminerais par la convivialité
qui reste un élément essentiel au
développement sain et serein de nos
activités ainsi que de notre notoriété.
POUVEZ-VOUS MAINTENANT
NOUS DONNER VOS AVIS
SUR CE MARCHÉ IMMOBILIER
RÉSIDENTIEL ?
Je vous rassure, la demande est
toujours très positive et le marché
immobilier belge reste d’une grande
stabilité. Une évolution nouvelle est
en cours :
La valeur des terrains (soit, entre
autre, la localisation de votre bien)
a continué sa progression mais
dans des proportions raisonnables
par rapport au pic atteint fi n 2007.
Cette progression se fait avec des
différences notables en fonction des
quartiers et du type de bien. Une
évaluation correctement réalisée
prendra donc en considération la
focalisation des clients sur certaines
situations précises. Aujourd’hui, cette
exigence peut faire fortement varier
la valorisation d’un quartier, voire
d’une rue à l’autre.
La valeur intrinsèque des construc-
tions accuse quant à elle un certain
tassement. Reprenant les chiffres du
SPF fi nances, il faut noter que l’on
SCHAERBEEKSituée à proximité de toutes les facilités, magnifi que
MAISON de MAITRE de 1920 totalisant près de 330 m²
habitables sur un terrain de 2a 06ca. Beau jardin et grand
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offi ce et cuisine, 4 chambres, 2 salles de bains, grenier
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trouve à Bruxelles plus ou moins
32.000 bâtiments dont seulement
3.500 construits après 1981, soit 10 %
de bâtiments de moins de 30 ans !
Bruxelles doit donc faire face à un
vieillissement de ses constructions. Il
faut ajouter à cela le fait que les candi-
dats acquéreurs sont de plus en plus
attentifs aux exigences énergétiques
ainsi que l’augmentation constante du
cout des travaux de rénovation.
Ces deux éléments, associés à notre
expérience quotidienne, me font dire
que les prix des biens demandant des
travaux importants et en particulier
des appartements avec des charges
élevées sont en baisse. Nous le
constatons tous les jours. Par contre,
les prix de vente des maisons bien
situées, avec garage et jardin, les
prix des appartements aux charges
maitrisées et surtout les prix des
appartements neufs continuent à
augmenter de manière raisonnable.
Sur des bases rationnelles, nous pou-
vons donc dégager une perspective
globale positive.
CONFIRMEZ-VOUS
L’ENGOUEMENT ACTUEL POUR
LES BIENS NEUFS ?
Effectivement, nos candidats sont
de plus en plus attentifs aux consom
-mations énergétiques faibles et à
la qualité de construction qu’offrent
les biens neufs. La person-
nalisation des espaces intérieurs est
également un atout. Enfi n, en terme
d’investissement, un appartement
neuf se louera habituellement mieux
et plus rapidement.
À TITRE DE CONCLUSION ?
Je conclurai en confi rmant que le
marché immobilier résidentiel reste
stable et que les perspectives sont
positives. Toutefois, nous assistons
à une rénovation générale du
bâti bruxellois qui risque encore
d’impacter le niveau des prix de
certains types de biens à court terme.
WOLUWE-SAINT-LAMBERTDans une rue calme mais proche de toutes les facilités,
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2009. Elle offre 315 m² de surfaces exploitables réparties
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compose d’un hall d’entrée, salon-salle à manger, cuisine,
4 chambres, salle de bains, salle de douche, terrasse.
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Responsable de l’éditionIris LangbordTél. : 0476 51 02 [email protected] Account ManagerUgur ElbasanTél. : 0499 96 94 [email protected] ManagerMilantia DambrotTél. : 0484 11 71 [email protected]
Reproduction même partielle interdite. L’éditeur
n’est pas responsable des éventuelles erreurs
d’impressions ou de photos. Les prix et descriptifs
sont de la responsabilité des annonceurs.
Tél. : 02 340 70 70
Fax : 02 340 70 77
79 rue des Francs - 1040 Etterbeek
Editeur responsableFrançois le Hodey
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Prisée tant par les cadres internationaux que par les
familles aisées ou les jeunes couples, proche du quartier
européen, la commune de Woluwe-Saint-Lambert affiche
une progression à la fois sur le segment des apparte-
ments et sur celui des maisons.
WOLUWE-SAINT-LAMBERT en douce progression
Petit flashback. Au premier semestre 2009, la commune de Woluwe-Saint-Lambert s’était installée en tête du classement des communes les plus chères de la capitale sur le marché secondaire des maisons unifamiliales, détrônant pour le coup sa voisine Woluwe-Saint-Pierre qui avait alors enregistré un recul de près de 7%. Ce phénomène, qui n’était plus arrivé depuis des lustres, s’explique par le fait que le marché local a su garder le cap grâce à la demande. La commune est en effet historiquement très recherchée, notamment pour ses nombreux espaces verts et ses clos résidentiels présentant un caractère original, voire exclusif, sans compter sa proximité tant du quartier européen que des communes à facilités. Après avoir un moment prospecté du côté de ces dernières, les bruxellois avaient voulu revenir au bercail. Cette première place fut néanmoins éphémère. Sur l’ensemble de l’année 2009, le prix de référence qui stagnait à 480 000 euros avait en effet été détrôné par sa voisine Woluwe-Saint-Pierre (510 000 euros). Un petit tassement qui n’a pas pour autant déstabilisé ce marché où les biens, même chers, continuent à se vendre, à condition d’être annoncés aux prix réels du marché. Avec un total de 179 maisons échangées au cours de l’année écoulée, le marché de Woluwe-St-Lambert s’affiche d’ailleurs plus dynamique que celui de sa voisine (147 échanges).
Quatrième place Après ce que d’aucuns ont considéré comme une période de récession, les années 2011 et 2012 ont en revanche été celles de la progression pour la commune. Au fil du temps et du jeu de l’offre et de la demande, le prix de référence d’une belle unifamiliale a enregistré une hausse sensible durant cette période pour se fixer à 575 000 euros, plaçant alors les maisons de Woluwe-Saint-Lambert à la troisième place du podium bruxellois, derrière Woluwe-Saint-Pierre (600 000 euros) et Ixelles (710 000 euros). En 2013, le segment avait en revanche subi une correction de 7% pour se fixer à 535 000 euros, soit une différence sensible de quelque 40 000 euros. L’année passée, un premier rattrapage chiffré à 3 % a été enregistré durant le premier semestre. Celui-ci a fait remonter le prix de référence à 550 000 euros (sur base de 83 transactions, soit une activité sensiblement identique à 2013 pour la même période), plaçant néanmoins la commune à la quatrième place du podium bruxellois, derrière Uccle. Sur base annuelle, ce rattrapage s’est finalement fixé à 2,5 %, amenant le prix de référence à 549 000 euros, soit une bonification d’un peu moins de 15% sur 5 ans.
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de 3200 à 3600 euros/m2
Petite correction sur les appartementsDans cette commune qui fait le plus gros de son marché sur le segment des appartements, on ne pouvait s’attendre qu’à de nouvelles hausses. Alors qu’en 2009, les prix observés avaient diminué de manière identique à celle des maisons, amenant le prix de référence à 260 000 euros, l’année 2010 avait vu ce segment enregistrer une bonification de près de 10%. La progression a également été au rendez-vous en 2011, 2012 et 2013, mais les chiffres 2014 indiquent cette fois un petit tassement des prix de 2,6%, pour un prix de référence de 228 000 euros (pour un appartement d’une superficie moyenne de 115 m2). Woluwe-St-Lambert n’est cependant pas un cas isolé, car six autres communes bruxelloises ont également enregistré un tassement des prix sur ce segment. Cette situation a néanmoins dû satisfaire les acheteurs qui ont visé la mise en location de leur bien, puisque les loyers sur la commune ont affiché sur la même période une hausse de 3,3 % sur base annuelle.
MicromarchésLa commune de Woluwe-Saint-Lambert est divisée en deux marchés assez distincts. Il y a le marché « citadin » du côté de l’hôtel de Ville, avec notamment la rue Slegers et l’avenue de Broqueville, et celui « décentré » des lotissements à la limite de Kraainem et de Wezembeek-Oppem. Ces deux micromarchés ne réagissent pas de la même manière sur le segment des biens neufs et présentent une différence de prix au m², variant de 3200 à 3600 euros. Parmi les projets en cours au sein de la commune, citons ici à titre d’exemples « Les Jardins de Woluwe », « Ensor-Delvaux », « Les jardins de l’île d’Or » ou encore le projet « Greenwood » qui propose studios, appartements et penthouses à 3600 euros/m2. Au terme des 4 phases de construction prévues, cet ensemble de 8 immeubles situés à proximité du Woluwe Shopping Center offrira un total de 500 nouveaux logements.
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ZOOM 09
L’évaluation budgétaire comporte 5 points d’attention, mis à part le prix de vente du bien et les éventuels travaux, auxquels il convient d’être très attentif. Je conseille aux candidats acquéreurs de faire une visite du bien avec un professionnel du bâtiment pour évaluer précisément ces travaux, qui seront aussi fonction du résultat du certificat énergétique PEB. Premièrement, il faut inclure les droits d’enregistrement. Ces droits d’enregistrements s’élèvent à 12,5% en Région de Bruxelles-Capitale comme en Wallonie. L’abattement sur ces droits est toujours d’actualité, sous les conditions suivantes : il doit s’agir d’une acquisition de la totalité de l’immeuble en pleine propriété
par une personne physique qui ne possède pas déjà un autre immeuble d’habitation, même à l’étranger, que l’immeuble en question soit destiné en tout ou en partie à l’habitation – donc pas un terrain mais bien une vente sur plan – en vue d’y établir sa résidence principale dans les deux ans. Il ne faut pas nécessairement que l’immeuble soit la résidence principale de l’acquéreur pendant 5 ans, mais bien que ce dernier y soit domicilié pendant la même période. Dans ces conditions, l’acquéreur pourra bénéficier d’un abattement sur les premiers 60 000 euros, ou 75 000 euros si le bien est situé en zone de développement renforcé du logement – consultez le Plan Régional d’Affectation du Sol, en
abrégé PRAS. Cela constitue dès lors respectivement une économie de 7 500 euros et 9 375 euros. Si c’est un couple qui réalise l’acquisition, ces conditions doivent être remplies par chacun des deux partenaires.Deuxièmement, il faut inclure les frais de notaire pour l’acte de vente, auxquels il faudra ajouter désormais la TVA à 21%. Notons que les honoraires des notaires sont dégressifs en fonction du montant acté. Il faudra intégrer aussi les frais divers qui varient entre 500 et 1000 euros. En ce qui concerne l’emprunt, s’agissant habituellement d’une ouverture de crédit hypothécaire, il y a le droit d’enregistrement qui est de 1% sur le montant
de l’hypothèque en principal et accessoires, le droit d’inscription hypothécaire qui est de 0,3% sur le même montant, les frais et salaire du conservateur des hypothèques ainsi que les frais divers qui incluent le coût des recherches fiscales et sociales et le coût des certificats hypothécaires demandés avant et après les formalités.Enfin, n’oublions pas que si le rapport électrique, qui est à la charge du vendeur, est négatif, l’acquéreur devra exécuter les travaux précisés dans le contrôle électrique endéans les 18 mois qui suivent l’acte.
Bien acheter, c’est aussi bien anticiper. Il est
donc important de maîtriser l’ensemble des
paramètres financiers de votre future acquisition,
qu’il s’agisse d’une maison existante ou d’un
bien neuf. Logic Immo a donné la parole à deux
professionnels de l’immobilier pour aborder ces
deux cas de figure.
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Lorsque je rencontre un acheteur intéressé par un bien d’investissement, ce dernier veut d’abord comparer l’achat d’un bien existant avec des frais d’acquisition moindres à celui d’un bien neuf soumis au régime TVA. Pour rappel, depuis le 1er janvier 2011, le terrain est également soumis à la TVA. En cas de vente conjointe, le terrain et le bâtiment sont donc tous les deux soumis à la TVA, ce qui implique
naturellement un prix final revu à la hausse.La différence des frais de mutation peut donc sembler au premier abord fort élevée pour un immeuble neuf, mais il faut nuancer. L’acquisition du bien existant demande en effet très souvent un rafraîchissement ou une rénovation, et les immeubles anciens ont des frais de copropriété sensiblement plus élevés (concierge, ascenseur à mettre aux normes, balcons et terrasses à rénover). A contrario, comparé à la majorité du parc immobilier belge, vieillissant et énergivore, un immeuble neuf offrira un PEB des plus bas. Il en est de même pour les charges de copropriété qui ont tendance à être vraiment minimes. Les candidats locataires, très sensibles au coût final de leur logement, sont par ailleurs très attentifs à ces charges de copropriété. De plus, la majorité des acquéreurs, investisseurs ou non, préfèrent aujourd’hui acheter du neuf pour éviter tous soucis
durant les premières années grâce à la garantie décennale.D’autre part, il est important de signaler que la TVA ne devra être payée que si le terrain est acheté en même temps que le bâtiment et, surtout, au même vendeur. Dans la pratique, cela ne concerne donc que les habitations dites « clé sur porte ». Car, pour la personne qui achète un terrain dans le but de construire par la suite, cela ne change rien. La personne qui achète un terrain à une société X et y fait construire une maison par une société Y paiera seulement les droits d’enregistrement sur le terrain, comme c’était le cas auparavant, et non pas la TVA de 21%. Il faut donc évidemment tenir compte de cette possibilité en établissant son budget, et être bien informé au moment de s’engager. Si le vendeur désire soumettre la vente au régime de la TVA, il devra le prévoir expressément dès la signature du premier document, généralement le
compromis de vente. Enfin, tout acheteur se doit d’être vigilant et de bien s’assurer chez le promoteur ou son agent si la TVA porte sur l’ensemble du prix d’acquisition, ou s’il y a une ventilation du prix avec une partie terrain (soumise aux droits d’enregistrement) et une partie construction (soumise à la TVA), car cela engendre une différence sensible sur le coût total.
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PAROLE D'EXPERT 11
CINQ ASTUCES pour stimuler le prix de vente
d’une maison
Lors d’une vente immobilière, tout vendeur particulier souhaite évidemment obtenir le prix le plus élevé possible pour son bien. Mais dans la plupart des cas, le prix de vente initial doit être revu à la baisse pour attirer les acheteurs intéressés. C’est bien dommage, surtout lorsqu’il suffit d’appliquer quelques astuces pour stimuler le prix de vente d’une maison.
Si vous vendez votre bien via un site immobilier, on vous demande toujours d’ajouter quelques photos dans votre annonce. Ne prenez surtout pas cette étape à la légère ! La grande majorité des chasseurs immobiliers sont d’abord attirés par les photos avant la description de l’annonce immobilière. Veillez donc à ce que votre maison en vente soit à son avantage.
Astuce 1 : prenez des photos de votre maison meubléeRien ne respire plus la tristesse qu’une maison vide. Si vous comptez photographier l’intérieur de votre maison, faites-le vite tant que les différentes pièces sont encore meublées ! De cette façon, vous attirerez encore plus d’acheteurs éventuels sur votre annonce.
Astuce 2 : évitez de photographier certains manquements de votre maisonUne photo présente l’inconvénient d’accentuer considérablement les imperfections visuelles. S’il s’agit de plâtre qui se détache des murs, veillez à ce que les éventuelles taches ne soient pas perceptibles sur la photo. Les acheteurs intéressés qui font le déplacement ne s’attarderont sans doute pas sur une telle bagatelle. Cette solution ne doit cependant pas devenir une excuse pour dissimuler tous les manquements de la maison en vente.
Astuce 3 : une couche de peinture ne fait pas de malPour rafraichir votre hall d’entrée, salle de bain ou salon, quelques coups de pinceaux suffisent. Cette tâche assez abordable fera resplendir votre intérieur en un rien de temps. Cette astuce s’avère bien utile pour stimuler le prix de vente de votre habitation.
Astuce 4 : réalisez les réparations urgentesVous êtes incommodé depuis des mois par un robinet qui fuit, une lunette de toilette détachée, une porte qui grince ou une déchirure dans le rideau ? C’est le moment ou jamais de vous attaquer à ces problèmes ! Mais pourquoi prendre la peine de réaliser ces travaux alors que vous déménagez dans quelques mois ? Parce ces éléments font toute la différence sur le prix de vente d’une maison !
Astuce 5 : pensez à la luminosité et à la verdureIl est temps de mettre votre maison à l’honneur ! Achetez un bouquet de fleurs pour le salon, posez un panier de fruits colorés sur une table et assurez-vous d’avoir bien entretenu le jardin. Un petit passage de serpillère, et le shooting photo peut commencer !
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LOUER UN KOT : ne tombez pas
dans ces pièges
Vers un cadre juridique plus étofféVous vous apprêtez à koter ? Génial ! Vous trépignez sans doute d’impatience à l’idée de quitter le cocon familial et de vous débrouiller tout seul. L’aventure commence naturellement par la recherche d’un kot adapté. À quoi devez-vous faire attention et quels pièges faut-il éviter ? Retrouvez nos conseils pratiques ! Les aspects à prendre en compte avant de louer un kotAvant de visiter des kots, réfléchissez à ce que vous cherchez et à votre budget. Dans la plupart des cas, vous devez partager la salle de bain et la cuisine avec d’autres locataires. On trouve également des kots avec une cuisine et salle de bains privatives, mais le prix de location est alors plus élevé. Une fois vos exigences établies, la recherche peut commencer ! Lors de la visite des kots, faites attention aux éléments suivants :
Les murs sont-ils en pierre ou en gyproc ? Les murs en gyproc laissent passer beaucoup plus de bruit que ceux en pierre, et vous pourriez alors être incommodé par vos colocataires.
Le kot ne se trouve-t-il pas trop loin de l’école ou de la faculté et y a-t-il suffisamment de magasins dans le quartier ? Si vous aimez sortir, mieux vaut que le kot se situe à proximité des lieux de sortie.
Tous les appareils du kot fonctionnent-ils correctement ? Qu’en est-il du chauffage et de l’eau chaude ?
Les portes et fenêtres se referment-elles bien ? Le kot est-il bien isolé ?
Un cadre juridique pour protéger les étudiants en kotOutre le kot en lui-même, mieux vaut établir de bonnes relations avec le propriétaire. Actuellement, il n’y a pas vraiment de cadre juridique pour la protection des étudiants en kot. En Wallonie, les propriétaires doivent toutefois obtenir une attestation de conformité par un enquêteur agréé ou, à l’inverse, une liste de recommandation des
travaux nécessaires. Le gouvernement travaille sur un cadre juridique incluant également des aspects comme le loyer ou la sous-location. En attendant, on recommande aux étudiants de lire le contrat avec attention avant de le signer.
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AMÉNAGER ET DÉCORERSON KOT
Ambiance et confort dans votre kot avec un budget limité
Éclairage agréable, ambiance garantieUn kot est souvent déjà équipé d’un éclairage standard, qui est souvent morose et de mauvais goût. Prévoyez en tout cas une bonne lampe de bureau pour étudier, mais également un lampadaire pour favoriser un éclairage agréable. En outre, nul besoin d’acheter un nouveau lampadaire, car on en trouve de magnifiques dans les magasins de seconde main, et à des prix raisonnables.
Une collection diversifiée de verresSi vous vous rendez dans un magasin de seconde main, jetez un œil dans les rayons vaisselle. Vous y trouverez une collection diversifiée de verres classiques, à bière, à vin et à cocktail. Ces verres ne coûtent pas grand-chose et sont parfaits pour vos fêtes estudiantines. Ils peuvent également servir de bougeoirs pour d’autres occasions.
Un kot verdoyantEn tant qu’étudiant, vous n’y pensez sans doute pas directement, mais un peu de verdure dans votre kot fait tout de suite la différence en matière de confort. Demandez à votre famille ou à des connaissances si elles ont des plantes à donner. Et pas de panique, les plantes demandent peu de travail : il suffit juste
de les arroser de temps à autre et de les exposer suffisamment à la lumière.
Décorer son kot : cadres et washi tape au murPensez finalement à accrocher des photos ou posters au mur. Mais dans la plupart des kots, il est interdit de forer dans les murs, et accrocher une photo avec du papier collant donne un effet dépouillé. La solution ? Le washi tape ! Il s’agit d’une bande
adhésive colorée, facile à enlever du mur et qui ne laisse aucune trace. Collez du washi tape tout autour de vos photos, afin de donner une impression de cadre de photo !
Comme à la maisonConseil en or : emportez des accessoires de la maison. Vos coussins, un meuble précieux, votre collection de cd ou de livres. De cette façon, vous vous sentirez comme à la maison dans votre kot.
Aménager et décorer un kot n’est pas toujours évident, et encore moins avec
un budget limité. On trouve des meubles abordables dans des magasins de
seconde main, chez Ikea ou dans le grenier des grands-parents. Mais comment
mettre de l’ambiance dans votre kot avec toute cette collection de meubles, et
surtout, avec un budget limité ?
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EN QUOI CONSISTE PRÉCISÉMENT un crédit logement ?
Vous souhaitez acheter une habitation ou une parcelle ou comptez construire
ou rénover une maison ? Dans ce cas, vous avez besoin d’un crédit logement. Il
s’agit d’un prêt ou d’un crédit pour une propriété. Vous avez le choix entre plu-
sieurs formules, avec un taux fixe ou variable et sur différentes périodes. Avant
de souscrire un crédit logement, il importe donc de bien vous renseigner sur
toutes les possibilités. Nous en avons dressé un récapitulatif pour vous.
Prêt ou ouverture de crédit ?Lors de la souscription d’un crédit logement, vous avez d’abord le choix entre un prêt ou une ouverture de crédit. Dans le cas d’un prêt classique, vous recevez une somme d’argent de la banque que vous devez rembourser sur une période déterminée. Vous envisagez de construire après un certain moment et devez emprunter une somme supplémentaire ? La souscription d’un nouveau prêt avec un nouvel acte notarial s’avère dès lors indispensable.
Par contre, si vous optez pour une ouverture de crédit, vous pouvez emprunter de l’argent sans devoir signer pour un nouveau prêt. Cette forme de crédit logement convient parfaitement pour les personnes qui veulent construire par étapes.
Souscription d’un crédit logement : les éléments à prendre en compte
Rendez-vous dans plusieurs banques et faites jouer la concurrence. Les banques bénéficient toujours d’une certaine marge de négociation, ce qui peut vous faire économiser de l’argent.
Les souscripteurs d’un prêt optent généralement pour un taux fixe, mais ne changent pas au cours du temps. Pourtant, cela peut valoir la peine d’envisager un taux d’emprunt variable, étant donné que vous devez souvent rembourser un montant moins élevé au début de votre prêt.
La période sur laquelle s’étend votre prêt importe aussi. Plus celle-ci est courte, plus votre prêt ou crédit sera avantageux.
La souscription d’un crédit logement entraine toujours des frais supplémentaires, comme les frais de dossier et de notaire. Ne les perdez pas de vue avant de souscrire votre emprunt.
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LES DOCUMENTSOBLIGATOIRES
pour la vente d’une maison
Pas question d’acheter un chat dans un sac! Lors de le vente d’un bien immobilier, le propriétaire doit fournir un certain nombre de documents. Ceux-ci attestent de l’état de la propriété mais aussi des performances énergétiques du bâtiment. Vous trouverez ici la liste des documents à fournir lors de la vente d’un bien.
Depuis 2011, le Certificat de Performance énergétique (PEB) est obligatoire à Bruxelles, en Wallonie et en Flandre. Ce certificat est établi par un professionnel agréé et l’original doit être remis par le vendeur le jour de la signature du compromis. Le certificat PEB est valable pendant 10 ans. Il contient également des recommandations pour améliorer les performances énergétiques du bâtiment.
La publicité de mise en vente d’un bien doit indiquer la destination urbanistique la plus récente du bien. Elle doit également faire mention de manière détaillée des permis en vigueur ou des certificats d’urbanisme relatifs au bien à vendre.
Chaque région du pays a développé sa propre législation en matière de pollution des sols. En règle générale, il s’agit d’obtenir une attestation qui certifie que le sol du terrain ou de la maison concernée n’est pas pollué. Ce document est indispensable pour vendre un bien immobilier. A Bruxelles, c’est l’IBGE qui est chargée de la délivrance des attestations de sol et en Flandre, c’est l’OVAM.
Depuis le 1er juillet 2008, le vendeur doit disposer d’un procès-verbal de contrôle de l’installation électrique en cas de vente d’une habitation. Toutes les habitations sont visées : les maisons, les appartements, les locaux ou les ensembles de locaux servant à d’habitation à une ou plusieurs personnes vivant en famille ou en communauté.
Le dossier d’intervention ultérieure est une sorte de mode d’emploi de la maison. Il y est fait mention des travaux, de la structure, des emplacements des câbles et tuyaux. Il contient aussi les éléments utiles en matière de sécurité dont il faut tenir compte lors de travaux ultérieurs. Il doit être conservé par les propriétaires qui devront le remettre au futur acquéreur lors de la vente. Le notaire doit en faire mention dans l’acte.
Vente d’un bien: n’oubliez pas les attestations!
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CONSEILS POUR RÉUSSIR la rénovation d’une maison mitoyenne
Rénover une maison mitoyenne demande une approche spécifiqueVous ne vous en êtes peut-être pas rendu compte, mais les possibilités d’une maison mitoyenne sont pratiquement infinies. Si vous résidez dans une ancienne maison, la structure des différents espaces de vie est sans doute très classique. Les amateurs d’espace ne doivent pas hésiter à abattre les murs non porteurs. De cette façon, ils commencent sur une bonne base pour aménager leur intérieur selon leurs préférences.
La rénovation d’une maison mitoyenne en vue d’une venteBien entendu, les transformations ne doivent pas être aussi radicales. Généralement, il suffit de se charger de la cuisine et de la salle de bain pour rafraichir votre maison mitoyenne. Sachez également que ces deux pièces ont une importance prépondérante lors de la vente d’un bien immobilier. Rénovez-les en pensant à la future mise en vente, en veillant à ce qu’elles soient irréprochables.
Une luminosité optimale dans votre maison mitoyenneDe nombreuses anciennes maisons mitoyennes sont très sombres à l’intérieur. Cela vient notamment du fait qu’il est impossible de profiter de la lumière naturelle via les murs mitoyens. Les grandes baies vitrées à l’avant d’une habitation ne sont peut-être pas à la portée de tous (en tenant compte de la
vie privée), mais restent une possibilité à l’arrière. Combinez vos baies vitrées avec une structure ouverte, afin de bénéficier d’une maison éclairée où il fait bon séjourner.
Vous vivez dans une maison mitoyenne et comptez la rénover ? Mieux vaut alors
respecter certains critères relatifs à ce type d’habitation. Ainsi, il convient d’amé-
liorer la luminosité à l’avant et à l’arrière de la maison, sans que les passants ne
puissent arrêter leur regard sur votre routine quotidienne.
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Le capital de départL’obstacle majeur pour les personnes qui désirent acheter est le grand capital de départ exigé par les banques pour pouvoir contracter un emprunt hypothécaire. Aujourd’hui, les personnes qui souhaitent souscrire un prêt pour un bien immobilier doivent disposer d’un apport personnel de 50.000 euros. Une somme que les jeunes ne possèdent généralement pas. Ils sont alors obligés de se rabattre sur le marché locatif.
Des stimulants fiscaux quasi inexistantsDepuis quelques années, l’administration publique réduit systématiquement tous les stimulants fiscaux qui rendaient l’investissement immobilier attrayant. Pensez, par exemple, au bonus logement. Ces mesures poussent à se tourner vers le marché locatif.
L’achat d’un bien immobilier est un investissementVaudrait-il donc en ce moment mieux louer qu’acheter ? La réponse est non ! Comme nous l’avons déjà mentionné plus haut, l’acquisition d’un bien reste un investissement. Vous y placez beaucoup d’argent, mais en rénovant intelligemment et en revendant au bon moment et au bon prix,
vous pouvez récupérer votre investissement. Le marché locatif ne vous offre pas cette possibilité. La somme payée mensuellement à votre propriétaire est définitivement perdue.
Conclusion : acheter ou louer un bien ?Notre avis ? Si vous disposez du capital de départ nécessaire pour contracter un emprunt hypothécaire
et pouvez profiter d’une véritable aubaine (maison ou appartement), cela ne sert à rien d’hésiter ! Votre capital de départ reste un problème? La location constitue alors une bonne option en attendant d’avoir économisé une somme suffisante.
Faut-il louer ou acheter ? C’est toujours la grande question dans le secteur de
l’immobilier. Il n’existe malheureusement pas de réponse satisfaisante à ce
dilemme. Tout dépend de votre situation financière et de vos préférences. Il reste
cependant que vous ne pouvez d’aucune manière récupérer l’argent déboursé
pour un loyer mensuel. Les personnes qui achètent un bien immobilier doivent
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UGLY BELGIAN HOUSES : architecture ludique ou inesthétique ?
La beauté est relativeS’il y a bien une chose que ‘Ugly Belgian Houses’ prouve, c’est que le concept de beauté est relatif. Le livre du blogueur et photographe Hannes Coudenys contient les photos de 50 échecs de façades. Mais en parcourant la collection, il faut admettre que l’on trouve certaines perles parmi les exemples présentés. Comme l’auteur le dit lui-même : « La laideur est encore mieux que la monotonie ». On peut qualifier cette architecture de ludique.
La Belgique est un méli-mélo de styles architecturauxLa Belgique a une réputation à défendre en matière de développement urbain. Notre horizon est victime d’un individualisme démesuré : chacun construit son habitation selon ses propres gouts et préférences, sans tenir compte de la collectivité. Résultat : un méli-mélo de styles architecturaux, toujours plus expérimentaux. C’est précisément ce que le livre de Hannes Coudenys constate.
‘Ugly’, pas forcément ‘laid’Le photographe a débuté en 2011 avec son blog où il rassemble toutes les maisons ‘laides’ qu’il rencontre sur son chemin. Néanmoins, le terme ‘laid’ est plus destiné à attirer l’attention qu’à émettre un jugement de valeur. « Il s’agit d’une expression forte pour des maisons spéciales », selon l’auteur du blog. Ainsi, il arrive régulièrement que l’on fronce les sourcils en parcourant les photos. Comme on le dit si bien, la beauté est relative.
Convaincre les architectesLa partie la plus difficile lors de la rédaction de ce livre était sans doute d’obtenir le consentement des propriétaires pour publier les photos. En particulier les architectes, qui ne voyaient pas l’idée de l’auteur d’un bon œil. Ils considèrent en effet leurs conceptions comme une carte de visite de leur travail et ne souhaitent pas que l’on associe celles-ci à la ‘laideur’.
Recommandé pour les amateurs d’architecture enjouée‘Ugly Belgian Houses’ est un livre recommandé pour les amateurs d’architecture ludique, osée et parfois hilarante. Ne vous laissez donc pas méprendre par le titre, car on trouve aussi de superbes maisons.
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76 ACTU
QUELLES SONT LES RÈGLES en matière de mur mitoyen?
Droits et obligationsL’importance des conflits portant sur les murs mitoyens s’explique en partie par la carence du législateur. Etonnement, il n’existe qu’une dizaine d’articles concernant le mur mitoyen dans le Code Civil belge.
Habituellement, on parle de mur mitoyen dans le cas d’un mur commun entre deux voisins et destiné à délimiter deux propriétés. Une caractéristique importante d’un mur mitoyen est qu’il peut appartenir à une des propriétés qui l’entourent ou aux deux.
Mur commun et achat de mur mitoyenUn mur de séparation commun se situe à la limite de deux servitudes de propriétaires différents et leur appartient en copropriété. Si vous achetez un terrain à bâtir et que votre voisin a déjà construit un mur sur la limite de parcelle, vous avez la possibilité d’acheter la copropriété de la partie du mur qui vous sépare du voisin, de rendre le mur totalement ou partiellement mitoyen. Le prix de rachat s’élève à la moitié du prix du terrain et de la construction actuelle moins l’usure.
Mur mitoyen et nouvelle constructionLors de la construction d’une maison 2 ou 3 façades, il est généralement admis que le premier qui construit est tenu d’ériger un mur de séparation à la limite de son terrain. Dans les prescriptions habituelles en matière de construction, l’épaisseur du mur doit être de 30 cm minimum. Le premier qui construit ne peut empêcher son nouveau voisin d’utiliser le mur mitoyen. Si le second bâtisseur n’utilise pas ce mur, il ne peut pas non plus effectuer des travaux sur ce mur sans l’autorisation du premier bâtisseur.
Droits et obligations en matière de mur citoyenDans le cas d’un mur de séparation commun, le mur mitoyen appartient aux deux voisins en copropriété, aucune des parties ne peut y mettre fin unilatéralement.
La copropriété du mur mitoyen implique que chaque copropriétaire contribue aux frais d’entretien et de réparation. Chaque copropriétaire a le droit de
peindre son côté du mur, de le recouvrir de lattes, d’y placer des tuiles ou d’y enfoncer des clous. Mais il ne peut pas y faire une ouverture ou y placer une fenêtre, même avec un châssis fixe, sans accord mutuel. Chaque copropriétaire d’un mur mitoyen peut même rehausser le mur, en tenant compte des droits de l’autre copropriétaire.
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