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N°485

LES RÈGLESDE LA NÉGOCIATION

LA MÉDIATIONEN MATIÈREIMMOBILIÈRE

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Editeur responsable

François le Hodey

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P.07 LA MINUTE JURIDIQUE La médiation en matière immobilière P.10 PAROLE D’EXPERT

Les règles de la négociation P.14 ZOOM

Woluwe-Saint-Pierre Hausse record pour les villas P.17 BRUXELLES P.47 BRABANT P.58 NEUF

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En l’espèce, il est souvent important de régler le problème rapidement pour éviter que la situation ne se dé-tériore et ne provoque un plus grand dommage. Il est ainsi primordial de rétablir le dialogue pour permettre aux parties concernées de pour-suivre la vente ou les travaux dans les meilleures conditions et d’éviter qu’un bien ou un chantier ne soient bloqués dans l’attente d’une déci-sion judiciaire ou arbitrale.

La médiation est dans cette op-tique le mode de résolution des conflits le plus indiqué.

LE DÉROULEMENT

DE LA MÉDIATION

Plusieurs voies sont possibles pour avoir recours à la médiation.

Soit en amont du conflit, en pré-voyant une clause de médiation dans vos contrats (compromis de vente, contrat de vente, contrat d’entreprise, contrat d’agence…). Cette clause, acceptée par les par-ties, stipulera l’obligation préalable à toute procédure d’avoir recours à un médiateur en cas de conflit.

Exemples en français, néerlandais et anglais d’une clause type de médiation :

« En cas de conflit entre les parties relatif à la validité, à l’interprétation ou à l’exécution de la présente convention, les parties s’engagent à tenter de résoudre leur désac-cord par un médiateur agréé pré-alablement à tout autre mode de résolution de conflits. »

“Indien tussen partijen een conflict zou ontstaan omtrent de geldigheid, de interpretatie of de uitvoering van onderhavige ove-reenkomst, verbinden partijen er zich toe te trachten hun betwisting op te lossen door beroep te doen op een beëdigde bemiddelaar, voo-rafgaandelijk aan elke andere vorm van geschillenbeslechting.”

“In case of conflict regarding the validity, the interpretation or the execution of this agreement, par-ties commit themselves to try to solve their disagreement by ap-pealing to a sworn mediator prior to resorting to all other ways of proceeding.”

Soit lorsqu’un conflit oppose déjà les parties, une médiation volon-taire peut être initiée par celles-ci, suivant leur seule volonté, avant, pendant ou après qu’une procé-dure judiciaire ne soit entamée.

Soit en cours de procédure, lorsqu’une médiation judiciaire est proposée par le juge ou par une des parties.

Une fois entamé, le processus de médiation se déroule en plusieurs étapes.

1. La réunion préliminaire.Le médiateur informe les parties des « règles du jeu » (volonté, bonne foi, respect, confidentialité, honoraires et frais, suspension des procédures judiciaires). Il remet

pour signature aux parties le proto-cole de médiation qui résume ces principales règles.

2. La collecte d’informations et la recherche des besoins et intérêts des parties.

Après signature du protocole de médiation, les parties exposent chacune leur situation.Le médiateur prend tous les ren-seignements sur le litige, résume et clarifie les points de vue, liste tous les sujets qui devront être abordés et recherche les intérêts de toutes les parties.

3. L’examen des options possibles et la négociation.

Les parties proposent ensuite dif-férentes options possibles pour ré-gler les différends qui les opposent. Après avoir détaillé et concrétisé ces options, les parties choisiront celles qu’elles estiment les meil-leures pour constituer un accord global juste et durable.

4. La rédaction et la signature de l’accord.

Après avoir vérifié les implications juridiques, fiscales, financières, personnelles de leurs décisions, un projet d’accord est rédigé par le médiateur ou par les avocats des parties. Cet accord de médiation fixe les engagements pris par cha-cune des parties pour mettre fin à leur différend et sera signé par elles.

Michel De Ridder

Alterys Law & Mediation

Les domaines de l’immobilier et de la construction font régulièrement

l’objet de conflits, que ce soit dans le cadre de l’achat d’un bien, de la

construction ou de la rénovation d’un immeuble.

Les acheteurs, vendeurs, agents immobiliers, notaires,

entrepreneurs, architectes,… qui sont face à un conflit ont

plusieurs possibilités pour tenter de le résoudre. Certains

d’entre eux décident de porter leur affaire devant les

tribunaux ou de la soumettre à un arbitrage. Ils peuvent

toutefois également faire appel à un médiateur.

LA MÉDIATIONEN MATIÈRE IMMOBILIÈRE

Michel De Ridder, médiateur agrééavocat associé Alterys

LES AVANTAGESDE LA MÉDIATION

Eviter une procédure judiciaire longue et couteuse. Près de 80% des médiations aboutissent à un ac-cord. En général, deux à trois réunions suffisent pour conclure cet accord.

Caractère confidentiel de toutes les déclarations et documents échangés lors de la médiation.

Contrôle total de ce qui sera décidé d’un commun accord par les parties. Contrairement à une procé-dure judiciaire ou un arbitrage dont le résultat final est incertain, les parties en médiation décident elles-mêmes ce qu’elles sont disposées à accepter. Ce ne sera donc pas un tiers (juge ou arbitre) qui prendra la décision.

Possibilité de trouver un accord innovant et créatif au conflit.

Le médiateur, tiers neutre et impartial, aura pour but de rétablir la communication entre les parties afin de trouver une solution rapide à des situations souvent urgentes.

Processus volontaire. Les parties décident d’entrer en médiation et sont à tout moment libres d’y mettre fin sans motif.

Possibilité de se faire assister par un avocat ou autres experts techniques.

La médiation implique généralement la suspension des procédures et de la prescription.

Quand le médiateur est agréé, possibilité de faire homologuer l’accord par le Tribunal, ce qui lui don-nera un caractère exécutoire et authentique et dès lors la même force qu’un jugement ou un arrêt défi-nitif.

Depuis la loi du 21 février 2005, la médiation a un cadre légal. Elle est en effet réglementée par les articles 1724 et suivants du Code judiciaire.

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LA MINUTE JURIDIQUE 07

PENTHOUSE : une oasis privée en plein cœur de la ville

Ouvrir ses fenêtres avec, en ligne de mire, la ville et ses monuments emblématiques, ressentir au printemps les premiers rayons du soleil à travers de grandes baies vitrées, se détendre dans un magnifique jardin arboré avec goût, prendre son petit-déjeuner tout en admirant le lever du soleil sur les arcades du Cinquantenaire ou encore sur l’Atomium… Bruxelles aura, pour vous, une dimension tout à fait insolite et exceptionnelle !Comme une maison suspendue en plein ciel, le penthouse offre une vue magnifique loin du brouhaha de la circulation. Généralement de grande taille et pouvant occuper tout un étage, le penthouse est souvent agrémenté d’une terrasse avec jardin aménagé : plantes et arbustes, mobilier design, jardin d’hiver, pièce d’eau, jacuzzi, espace zen... Un must lorsque l’on vit en pleine ville !Cet îlot de verdure offre le sentiment de se situer au-dessus de la vie urbaine. En effet, loin du bruit environnant, le penthouse permet de se couper du monde extérieur et de se relaxer. Un lieu synonyme de tranquillité et de calme alors que la ville grouille sous vos pieds.

Bien en vogueEn ces temps d’incertitude économique, la brique est une valeur refuge. Ne dit-on pas d’ailleurs que le Belge a une brique dans le ventre ! Investir dans un penthouse est financièrement très intéressant. Même si le prix de départ est plus élevé en raison de sa rareté, le penthouse est, de nos jours, à l’image du loft, le nec plus ultra des villes, très recherché.D’ailleurs, c’est le moment de s’offrir un penthouse, puisqu’en Belgique, les prix sont encore raisonnables en comparaison des penthouses de Paris ou de

Londres, par exemple. Mais les prix vont certainement s’envoler ces prochaines années puisque les penthouses connaissent un véritable essor !

DesignDepuis leur création dans les années 20, les penthouses ont toujours été une très grande source d’inspiration pour les designers et architectes d’intérieur. On y retrouve toutes les influences : on joue sur des espaces libérés de cloisons, type loft new-yorkais, on privilégie une décoration minimaliste des années 30 et 70, on jongle avec la lumière, on fait entrer la nature en ville…

Généralement très spacieux et baigné de lumière, le penthouse est une réfé-rence en matière immobilière et une magnifique source d’inspiration pour les architectes et amateurs de design. Le luxe des finitions et le soin apporté aux

moindres détails font de cet appartement un lieu où il fait bon vivre.

Un peu d’histoireLes penthouses sont nés dans la période des années folles alors qu’une forte croissance économique est à l’origine d’un boom de la construction immobilière dans les grandes zones urbaines comme New York... Les premiers ascenseurs sans liftier permettent l’accès aisé et la mise en valeur du sommet des immeubles.En 1923, un des premiers penthouses de l’histoire de l’architecture est aménagé sur le toit du Plaza Hotel à Manhattan, avec vue panoramique sur Central Park.Achevé en 1925, le « Conde Nast’s Duplex » de l’éditeur de presse Condé Nast est également un des premiers appartements penthouses de prestige de New York, au 1040 Park Avenue. Il est décoré « à la française » par la décoratrice d’intérieur Elsie de Wolfe.

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Les possibilités de négociation dépendent d’abord du marché dans lequel on se trouve. Les marchés du neuf et du bâti existant présentent en effet des différences à ce point de vue. Dans le marché du neuf, l’imposition récente des 21% de TVA à la fois sur le terrain et la construction ont incité les promoteurs à proposer aux candidats acquéreurs des prix concurrentiels qui ne permettent pas de grande marge de négociation. De manière générale, la marge de manœuvre sur ce marché pourra être de quelque 3 à 3,5%, exceptionnellement jusqu’à 4%. Mais jamais davantage sur des produits finis. Sur le marché secondaire, les choses sont différentes, bien

évidemment. Certaines agences ont tendance à surévaluer les biens que les propriétaires leur confient pour tirer le prix au maximum vers le haut et/ou se donner une plus grande marge de négociation, tandis que d’autres jouent la carte du prix le plus juste en fonction de nombreux paramètres qui ne sont pas forcément envisagés de prime abord par les propriétaires vendeurs comme par les candidats acquéreurs. Ces agences qui prônent le prix juste dans le but d’accélérer la transaction – ce qui va généralement dans l’intérêt du vendeur – sont dès lors moins flexibles au niveau de la négociation, et peuvent d’ailleurs parfaitement justifier cette position par une

argumentation objective basée sur la réalité du marché au moment de la fixation du prix de vente. Si tout est toujours négociable, des limites existent donc. Selon l’approche de l’agence, la marge générale de négociation est ainsi de 5 à 10%. Si l’on considère le marché de l’investissement, on constate que la négociation y est beaucoup moins présente. S’agissant de petits biens à rénover par exemple, les investisseurs font leur calcul et savent quel rendement ils peuvent atteindre en fonction du prix demandé. Et comme la demande est forte, il n’est pas recommandé de tergiverser lorsqu’un bien s’avère intéressant en matière d’investissement. Hormis les prix de vente,

la négociation peut aussi éventuellement intervenir en matière de frais d’agences. Si le taux de commission d’une agence ne se négocie pas pour un bien « normal » dans le cadre d’un mandat exclusif qui demande par ailleurs plus d’investissement et de travail, il arrive que ce taux puisse être dégressif en fonction du nombre de biens à vendre et de leur valeur totale.

Négocier, ce n’est pas chercher à convaincre la partie « adverse ». C’est parvenir à un accord grâce à des concessions de chaque partie. La négociation n’est pas un travail de persuasion mais bien un échange de concessions. Mais quelles en sont les limites, s’agissant d’immobilier ? Pour répondre à cette question, Logic Immo a donné librement la parole à trois professionnels.

LES RÈGLES de la négociation

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Home Properties

(Ixelles)

« Sur le marché du neuf, la marge de négociation peut être de quelque 3 à

3,5%, exceptionnellement jusqu’à 4%. Sur le marché secondaire, cette marge

va de 5 à 10%. »

485-paroledexpert.indd 1-2

10 PAROLE D'EXPERT

La négociation suppose deux conditions fondamentales : un minimum d’accord possible entre les parties et la volonté d’obtention d’un accord.Si la marge généralement admise tourne autour des 10%, rien n’empêche personne de faire une proposition en baissant jusqu’à 20% le prix demandé. Mais à vouloir

Les candidats acquéreurs - et surtout les Belges - aiment négocier ! Les ventes qui se font sans négociation sont rares, même si ces négociations peuvent aussi s’avérer minimes et donc davantage d’ordre symbolique. De manière générale, nous pensons que l’erreur provient souvent des candidats acquéreurs, car nombre d’entre eux estiment que le marché immobilier belge est surévalué et veulent donc négocier un pourcentage sur le prix de départ affiché.L’objectif premier d’un agent immobilier est de donner des

trop, on peut facilement se casser les dents. Une offre objectivement trop à la baisse peut aisément aboutir à une fin de non-recevoir définitive qui ôtera toute crédibilité à celui qui l’émet et l’empêchera de revenir dans la négociation. Par exemple, une offre de 350 000 euros pour un bien dont le prix demandé est de 420 000 euros, soit quelque 16% de moins, pourrait logiquement être ressentie comme insultante aux yeux d’un propriétaire qui a logiquement tendance à la subjectivité en accordant de bonne foi nombre de vertus à son bien. Les deux conditions de la négociation citées plus haut correspondent donc à un état d’esprit : est-ce que je veux juste faire une bonne affaire, ou s’agit-il d’un vrai souhait d’acquisition pour lequel j’ai envie de trouver

évaluations équilibrées. S’il veut concrétiser une transaction, il doit parvenir tout d’abord à percevoir à la fois les tendances du marché, la conjoncture économique, la situation du bien, son état général et ses caractéristiques, ses éléments favorables et défavorables, à faire l’analyse des points de comparaison, ou encore des taux en matière de prêts hypothécaires. Si l’agent surévalue, le délai de mise en vente risque de s’allonger, et la sous-évaluation n’est pas non plus une bonne chose. Son rôle se situe dès lors dans une temporisation du marché. L’agent immobilier se montrera patient et attendra la meilleure offre afin de protéger les intérêts du vendeur. Pour lui, il n’existe pas forcément de marge de négociation. Il sait que la négociation commence quand le client dit non, et qu’à tout moment

un accord ? Tout l’équilibre de la négociation se trouve là. Pour pouvoir cerner l’étendue d’une possible négociation, on peut comparer les prix affichés d’un bien dont le mandat est partagé entre trois, voire parfois quatre agences. Chaque expertise peut aboutir à un résultat présentant des divergences, qui ne peuvent néanmoins pas excéder les 10%. Si les prix affichés présentent éventuellement ces divergences, on peut estimer que le juste prix se situe bel et bien dans cette tranche. En revanche, si les différences entre les prix affichés par plusieurs agences excèdent ces 10% pour atteindre jusqu’à 15%, on peut objectivement considérer qu’il y a un réel souci dans l’un ou l’autre de ces prix de mise en vente. Si quelqu’un estime en sa bonne foi que le prix réel d’un bien est

inférieur au prix demandé diminué de ces 10%, je ne lui recommande pas de faire son offre de prix en justifiant cette baisse. Loin d’être un adjuvant, cette manière de procéder risque au contraire de déforcer son offre, en dévoilant que son intérêt se situe davantage dans la baisse du prix que dans le bien lui-même et l’intérêt qu’il pourrait y porter.

la donne peut changer. L’important pour lui est de bien connaître les besoins de ses clients, d’anticiper les demandes, de conduire l’entretien en créant une relation de confiance pour progresser vers une conclusion satisfaisante. Lors d’une négociation, chaque vendeur a un seuil de résistance différent, et celui qui aura les meilleurs arguments pourrait faire fléchir l’autre. Mais en général, plus un candidat négocie, plus il risque de perdre le bien ! Faire confiance à votre agent immobilier est indispensable, car il vous fera gagner de l’argent ! Les candidats auront dressé une liste d’arguments dans le but de faire baisser le prix du bien, négociant souvent en fonction du montant des travaux à prévoir, de la performance énergétique et le cas échéant de l’ancienneté de l’annonce. Les

candidats pourront commencer par faire une offre très basse, mais c’est souvent la 2e ou 3e offre qui s’avère la bonne !Enfin, faites attention aux annonces immobilières entre particuliers, car les propriétaires ont tendance à surestimer leur bien de 10 à 15% ! Acheter via le biais d’une agence est certainement plus rassurant pour un candidat, et plus rapide aussi.

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« Si les différences entre les prix affichés par plusieurs agences excèdent les 10% pour atteindre jusqu’à 15%, on peut objectivement

considérer qu’il y a un réel souci dans l’un ou l’autre de ces prix de mise en

vente. »

« Plus un candidat acquéreur négocie, plus il risque de perdre le bien. »

25/08/2015 12:21:15

PAROLE D'EXPERT 11

Vous avez rejoint le réseau ERA en 2011. Pour quelles raisons ?Etre une petite entreprise comme la nôtre tout en faisant partie d’un réseau d’envergure internationale qui nous apporte un réel soutien est indéniablement un avantage. ERA est le seul réseau en Belgique à réellement disposer d’une base de données commune. Lorsqu’un propriétaire place son bien chez nous, ce bien se retrouve automatiquement dans toutes les agences ERA, qui sont pour rappel au nombre de 110 sur le territoire belge. Ce bien se retrouvera donc aussi sur les sites de ces agences. Le réseau informatique commun pourra alors réaliser automatiquement des « mariages » entre les critères des candidats acquéreurs et le bien en question. Des mariages qui déboucheront par ailleurs sur l’envoi automatique de mails aux candidats concernés. Cela constitue donc aussi un avantage certain pour nos clients.

Quelle est l’ambition de l’agence depuis sa création ?C’est tout simplement d’être le plus proche possible de ses clients en offrant un service personnalisé et orienté vers le meilleur résultat. Et pour cela, je peux compter sur mon équipe expérimentée, motivée et soudée. Le tissu immobilier bruxellois est très particulier, en ce sens que les valeurs peuvent littéralement changer d’une rue à l’autre. A Ixelles, les prix au m2 peuvent ainsi varier du simple au double sur une distance de moins d’1 km ! C’est pourquoi nous considérons qu’il nous faut maîtriser notre marché pour être pleinement efficace. A l’instar des autres agences ERA, nous ambitionnons d’être les spécialistes de notre zone, à savoir la commune d’Ixelles, en nous concentrant particulièrement sur le quartier du Châtelain. Nous y couvrons d’ailleurs tous les segments du marché, y compris les espaces commerciaux. Notre expertise du marché est aussi renforcée par l’ensemble des données historiques des autres

agences ERA, ce qui nous fournit de précieuses informations sur les ventes déjà effectuées dans la zone qui nous concerne. Nous pouvons ainsi nous appuyer sur cette analyse de marché comparative pour démontrer aux propriétaires vendeurs que, dans tel quartier ou telle rue, telles maisons semblables à la leur ont été vendues à tels prix. C’est très important pour la crédibilité que nous accordent les propriétaires qui peuvent plus aisément comprendre la valeur réelle de leur bien sur le marché en cours afin que nous puissions le vendre dans les meilleurs délais sans risquer de le « griller », et en défendre le prix.

Comment honorez-vous la confiance que vous accordent vos clients ?D’abord, l’ensemble des services que nous leur fournissons est déterminé dans notre Engagement de Service, écrit noir sur blanc. Si un agent ERA ne respecte pas ses engagements, un propriétaire peut mettre un terme à la mission de vente sans devoir payer d’indemnité de rupture. Mais cela n’arrive jamais... Si nous demandons à un propriétaire vendeur de nous faire confiance, nous lui prouvons que nous mettons

effectivement tout en œuvre pour vendre son bien dans les meilleures conditions. Chaque acte posé pour la vente d’un bien est notifié et commenté dans notre base de données centralisée, et chaque propriétaire reçoit au moins une fois par mois un rapport d’activités complet et détaillé, avec toutes les informations relatives aux actions entreprises, aux visites virtuelles et physiques, et à la publicité de son bien. Cette base de données comporte par ailleurs plusieurs milliers de personnes en recherche active d’un bien. Dans la salle d’Attente Acheteurs de notre site web, les propriétaires peuvent ainsi découvrir le nombre de personnes susceptibles d’être intéressées par leur bien, que celles-ci soient en Belgique ou à l’étranger, puisque cette base de données est partagée par toutes les agences ERA.

Que fait ERA pour ses clients que ne font pas les autres réseaux ? En plus d’un plan marketing complet et personnalisé pour la vente de chaque bien, nous offrons le plan de Garantie d’Achat ERA. Il s’agit là d’un concept unique dans le secteur immobilier

Suite à son succès croissant, l’agence ERA Châtelain vient de déménager au cœur de la place éponyme, dans de nouveaux et vastes locaux. Avec un double objectif affirmé : accroître la proximité avec sa clientèle et devenir le spécialiste incontournable de ce quartier d’Ixelles. Entretien avec son directeur Marco Fulci.

ERA CHÂTELAINLE spécialiste du Châtelain à Ixelles

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qui différencie ERA des autres réseaux. Ce plan garantit le bon fonctionnement des installations techniques d’un bien, comme le système de chauffage, les installations électriques et sanitaires, la plomberie ou encore les appareils électroménagers encastrés. C’est une sécurité supplémentaire à la fois pour l’acheteur et le vendeur. Ce plan garantit aux vendeurs une valeur supérieure pour leur bien. D’expérience, nous savons qu’une habitation qui offre cette garantie se vend plus rapidement que les autres et à un meilleur prix parce que la marge de négociation est bien plus réduite. Les candidats acquéreurs ont quant à eux la garantie que les installations sont parfaitement en ordre et que l’habitation est de qualité. Si un problème technique survient, les frais de réparation seront couverts, et ce, jusqu’à 16 mois après la signature du compromis de vente. De quoi les rassurer !Les journées « maisons ouvertes » sont également un outil efficace et propre à ERA. Environ 4 fois par an, les amateurs peuvent visiter une sélection de nos biens en portefeuille sans devoir prendre rendez-vous. Et cette formule donne d’excellents résultats, puisque annuellement nous vendons en moyenne 25% de nos biens lors de ces journées. Cela dit, nous n’y participons que si cela s’avère vraiment nécessaire, car la grande majorité des biens qu’on nous confie sont vendus avant ! Nous faisons absolument tout ce qui est en notre pouvoir pour servir au mieux les intérêts de nos clients, et leur satisfaction est notre plus belle récompense.

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La très résidentielle commune de Woluwe-Saint-Pierre reste logiquement l’une des communes bruxelloises les plus prisées, comme en témoigne la forte progression de ses villas.

WOLUWE-SAINT-PIERRE Hausse record pour les villas

Malgré le modeste tonus du marché de la maison d’occasion bruxelloise, le sud de la Capitale reste sans surprise très recherché par les investisseurs, que ce soit à titre privé ou locatif. A l’image d’autres communes tout autant courues de cette zone, Woluwe-Saint-Pierre avait enregistré en 2013 un recul sur la valeur de ses maisons. Cette petite décote d’1% était cependant restée plus faible que celle encaissée par sa voisine Woluwe-Saint-Lambert (7%). L’année 2014 aura démontré que cette stagnation correspondait davantage à une période de stabilisation, car les maisons wolusanpétrusiennes ont depuis monté la barre de 3%. Sur base des 147 échanges enregistrés dans la commune en 2014 (172 en 2013) le prix de référence émis par le Service public fédéral pour une maison à Woluwe-Saint-Pierre est en effet passé à 615 000 euros. Ce chiffre est basé sur le quartile 75, ce qui signifie que 75% des transactions ont été conclues sous ce montant, ou que 25% se situent au-dessus de ce prix, éliminant ainsi les extrêmes. A titre de comparaison, le prix de référence d’une maison sur l’ensemble des 19 communes bruxelloises est de 444 000 euros, toutes surfaces confondues, traduisant un tassement régional de 1% sur cette même période.

Sur ce segment, la commune de Woluwe-Saint-Pierre se positionne aujourd’hui à la seconde place du podium bruxellois, juste derrière Uccle qui a affiché un bond de 16%, mais devant Ixelles cette fois, qui a pour sa part corrigé son prix de référence de 14% pour revenir à un prix plus conforme à la réalité du marché. Hausse record En 2013, la tendance à la stagnation du haut de gamme qui sévissait depuis quelques années à Bruxelles n’avait pas épargné Woluwe-Saint-Pierre. Sur l’ensemble de cette année, 36 villas s’y étaient échangées à un prix de référence passant sous la barre du million d’euros, à 934 000 euros précisément, soit une baisse de 20%. A titre de comparaison, ce sont les villas de Watermael-Boitsfort et de Bruxelles-Ville qui avaient encaissé le plus fort recul (30%). Woluwe-Saint-Pierre restait cependant la seconde commune bruxelloise la plus chère sur ce segment, loin derrière Uccle cependant. L’année 2014 aura déjoué tous les pronostics, effaçant largement le recul de 2013. Avec une hausse record de pas moins de 37% sur l’ensemble de l’année écoulée, la villa wolusanpétrusienne talonne désormais de très près la villa uccloise, avec un prix de référence fixé à 1,3 million d’euros, sur base de 47 transactions, soit 23% de la totalité des échanges bruxellois sur ce segment qui a désormais le million pour mètre étalon.

Retour en ville

Cette hausse sur le segment des villas reflète la tendance au retour en ville des candidats acquéreurs, qui privilégient de plus en plus la localisation urbaine aux propriétés en périphérie sises sur de grands terrains, qui sont beaucoup moins considérées comme une plus-value. Le paramètre du foncier est ainsi moins

zoom-485-wsp (NEW maquette).indd 2-3

14 ZOOM

Maison : 615 000 euros

Villa : 1,3 million d’euros

Appartement 1ch : 183 000 euros

Appartement 2ch : 270 000 euros

Appartement 3ch : 362 500 euros

Appartement neuf : de 3700 à 4200 euros/m2

déterminant qu’auparavant. Les candidats acquéreurs se veulent plus mobiles et souhaitent une meilleure proximité avec toutes les facilités que procurent les zones urbaines. La localisation reste donc un critère majeur, et la présence d’un jardin reste un must. Les maisons du quartier du Chant d’Oiseau, par exemple, dont les valeurs moyennes sont comprises entre 800 000 et 950 000 euros, sont ainsi très recherchées. Cela dit, les grosses maisons de 400 à 500 m2 ou celles sises sur de (trop) grands terrains restent globalement plus longtemps sur le marché, étant donné que le terrain compte pour une grande part dans le montant total.

La palme pour les appartements 1 chambre

Pour 2014, les chiffres montrent une légère diminution du prix des appartements à Bruxelles. Mais ces chiffres doivent être nuancés. En regardant le prix médian des appartements par catégorie, on s’aperçoit que le prix des appartements 1 et 2 chambres est resté stable et que c’est uniquement le prix des appartements 3 chambres qui a globalement diminué. En 2013, c’était surtout le prix de cette catégorie d’appartements qui avait augmenté le plus fortement. Même après la correction de 2014, ce prix reste supérieur au niveau de l’année d’avant, en 2012. Ceci confirme que les prix sont en réalité relativement stables, même dans les communes du sud de la Capitale, où les appartements restent toujours très demandés. Sur le segment des appartements 1 chambre, Woluwe-Saint-Pierre remporte même la palme avec un prix médian de 183 000 euros, soit une hausse de 4,6%, juste devant sa voisine Woluwe-Saint-Lambert. Sur le segment des appartements 3 chambres, avec un prix médian de 362 500 euros, la commune se positionne cette fois à la 7e place du podium bruxellois, tandis que l’appartement 2 chambres, à 270 000 euros, se positionne à la 4e place, derrière Bruxelles-Ville, Ixelles et Woluwe-Saint-Lambert. Comme c’est le cas aussi dans les autres communes les plus chères de la Capitale, où un appartement 3 chambres représente bien souvent un appartement plus grand et plus luxueux, les écarts de prix entre le nombre de chambres tendent à être plus grands. Un appartement 3 chambres à Woluwe-Saint-Pierre coûte ainsi quasi le double d’un appartement 1 chambre.Avec 282 transactions conclues durant l’année écoulée, toutes surfaces confondues, Woluwe-Saint-Pierre se situe loin derrière sa voisine Woluwe-Saint-Lambert (638 échanges), Ixelles (748) et Uccle (798).

REPÈRES

37%LES VILLAS ONT ENREGISTRÉ UNE HAUSSE RECORD DE 37% EN 2014.

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CINQ ASTUCES pour stimuler le prix de vente

d’une maison

Lors d’une vente immobilière, tout vendeur particulier souhaite évidemment obtenir le prix le plus élevé possible pour son bien. Mais dans la plupart des cas, le prix de vente initial doit être revu à la baisse pour attirer les acheteurs intéressés. C’est bien dommage, surtout lorsqu’il suffit d’appliquer quelques astuces pour stimuler le prix de vente d’une maison.

Si vous vendez votre bien via un site immobilier, on vous demande toujours d’ajouter quelques photos dans votre annonce. Ne prenez surtout pas cette étape à la légère ! La grande majorité des chasseurs immobiliers sont d’abord attirés par les photos avant la description de l’annonce immobilière. Veillez donc à ce que votre maison en vente soit à son avantage.

Astuce 1 : prenez des photos de votre maison meubléeRien ne respire plus la tristesse qu’une maison vide. Si vous comptez photographier l’intérieur de votre maison, faites-le vite tant que les différentes pièces sont encore meublées ! De cette façon, vous attirerez encore plus d’acheteurs éventuels sur votre annonce.

Astuce 2 : évitez de photographier certains manquements de votre maisonUne photo présente l’inconvénient d’accentuer considérablement les imperfections visuelles. S’il s’agit de plâtre qui se détache des murs, veillez à ce que les éventuelles taches ne soient pas perceptibles sur la photo. Les acheteurs intéressés qui font le déplacement ne s’attarderont sans doute pas sur une telle bagatelle. Cette solution ne doit cependant pas devenir une excuse pour dissimuler tous les manquements de la maison en vente.

Astuce 3 : une couche de peinture ne fait pas de malPour rafraichir votre hall d’entrée, salle de bain ou salon, quelques coups de pinceaux suffisent. Cette tâche assez abordable fera resplendir votre intérieur en un rien de temps. Cette astuce s’avère bien utile pour stimuler le prix de vente de votre habitation.

Astuce 4 : réalisez les réparations urgentesVous êtes incommodé depuis des mois par un robinet qui fuit, une lunette de toilette détachée, une porte qui grince ou une déchirure dans le rideau ? C’est le moment ou jamais de vous attaquer à ces problèmes ! Mais pourquoi prendre la peine de réaliser ces travaux alors que vous déménagez dans quelques mois ? Parce ces éléments font toute la différence sur le prix de vente d’une maison !

Astuce 5 : pensez à la luminosité et à la verdureIl est temps de mettre votre maison à l’honneur ! Achetez un bouquet de fleurs pour le salon, posez un panier de fruits colorés sur une table et assurez-vous d’avoir bien entretenu le jardin. Un petit passage de serpillère, et le shooting photo peut commencer !

Solutions cruciales pour augmenter le prix de vente de votre bien

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En quoi consiste une clause suspensive ?Une clause suspensive permet aussi bien à l’acquéreur qu’au vendeur de maintenir l’accord de vente à une certaine condition. Si celle-ci n’est pas remplie dans un délai déterminé, la vente n’a pas lieu. Les éventuels acomptes déjà payés sont dans ce cas remboursés. La clause suspensive doit donc toujours être définie de manière très précise et limitée dans le temps.

La clause suspensive lors de l’achat d’un bienLe candidat acquéreur a tout intérêt à disposer d’une clause suspensive stipulant que la vente n’a lieu que s’il est parvenu à contracter un prêt hypothécaire avant une date déterminée. Ainsi, il n’est pas tenu d’acheter le bien en cas de refus de la part des banques. La clause doit mentionner le montant dont il est question, la date à laquelle le candidat acquéreur doit avoir contracté son prêt et la manière dont le vendeur sera prévenu de la poursuite ou non de leur

compromis. Sachez bien que vous êtes, en tant que candidat acquéreur, dans l’obligation de mettre tous les moyens en œuvre pour essayer d’obtenir un prêt hypothécaire. Vous devez introduire une demande d’octroi de crédit auprès d’une banque et, dans le cas où vous essuieriez un refus, vous êtes tenu de tenter votre chance auprès d’autres banques.

Une autre condition fréquente est l’octroi d’un permis d’urbanisme, sans lequel vous n’êtes pas tenu d’acheter le bien.

Le Belge est bien connu pour avoir une brique dans le ventre. Les jeunes qui quittent le nid parental partent massivement à la recherche d’un propre bien dès qu’ils sont financièrement capables d’en faire l’acquisition.

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d’une allocation de déménagementet de loyer ?

Attribution de l’allocation de déménagement et de loyerVous pouvez prétendre à une allocation de déménagement et de loyer si vous vous trouvez dans l’une des trois situations suivantes :

Vous quittez un logement reconnu inhabitable ou surpeuplé pour louer un logement salubre.

Vous êtes handicapé ou avez un enfant à charge handicapé et vous quittez un logement inadapté pour louer un logement salubre et adapté.

Vous êtes sans-abri et devenez locataire d’un logement salubre.

Le montant de l’allocation de déménagement s’élève à 400 euros et est augmenté de 20 % (soit 80 euros) pour chaque enfant à charge et chaque enfant ou adulte handicapé. Quant au montant de l’allocation de loyer, il ne peut dépasser 100 euros, sans tenir compte des éventuelles augmentations de 20% pour les enfants à charge ou enfants/adultes handicapés.

Conditions d’octroi de l’ADeLSi vous comptez occuper un logement salubre ou adapté, vous devez également répondre à des conditions de revenus. Le plafond est fixé à 13.700 euros pour une personne isolée et à 18.700 euros pour des cohabitants. Ces montants sont augmentés de 2.500 euros par enfant à charge ou enfant/adulte handicapé.

Au moment de la demande d’octroi de l’ADeL, vous ne pouvez d’ailleurs pas être propriétaire ou usufruitier – seul ou avec un membre de votre ménage – de la totalité d’un logement ou le devenir. Cette condition ne s’applique pas s’il s’agit d’un logement non améliorable ou inhabitable.

Engagements concernant le logement salubrePour le logement salubre ou adapté, vous devez vous engager à ne pas le sous-louer ni à le rendre surpeuplé par l’arrivée de nouveaux occupants. De plus, il faudra le faire visiter par les délégués du Département du Logement. Ceux-ci peuvent se

renseigner sur votre composition de ménage, vos revenus et les propriétés immobilières de tous les membres de votre ménage pour traiter votre dossier.

Vous projetez de déménager dans un logement en location salubre ? Vous avez besoin d’une habitation adaptée à une personne handicapée ? Si vous respectez certaines conditions, vous

pouvez bénéficier d’une allocation de déménagement et de loyer (ADeL). Découvrez les informa-tions sur l’attribution de cette aide en Région wallonne.

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