logic-immo.be 479 bruxelles brabant du 09 mai 2015
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Logic-immo.be 479 Bruxelles Brabant du 09 mai 2015TRANSCRIPT
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Responsable de l’éditionIris LangbordTél. : 0476 51 02 [email protected] Account ManagerUgur ElbasanTél. : 0499 96 94 [email protected] ManagerMilantia DambrotTél. : 0484 11 71 [email protected]
Reproduction même partielle interdite. L’éditeur
n’est pas responsable des éventuelles erreurs
d’impressions ou de photos. Les prix et descriptifs
sont de la responsabilité des annonceurs.
Tél. : 02 340 70 70
Fax : 02 340 70 77
79 rue des Francs - 1040 Etterbeek
Editeur responsableFrançois le Hodey
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PAROLES D’EXPERTS
L’avantage majeur d’un agent immobilier par rapport à un particulier, un notaire ou même un expert immobilier est d’être confronté au quotidien à l’exercice de la vente. Tout le monde sait bien que l’évaluation d’un bien n’est pas une science exacte, et c’est bien la raison pour laquelle un propriétaire a intérêt à faire appel à un agent expérimenté pour évaluer son bien. Car cet agent lui procurera le bénéfice d’un regard commercial et d’une expertise de terrain. Si
l’objectif de l’agent comme du propriétaire est de vendre le bien au mieux, l’agent sait combien il pourra en obtenir. La question n’est en effet pas de savoir combien on peut demander pour tel bien, mais bien de savoir combien on peut en obtenir. En tant que professionnels réalisant l’ensemble de la procédure de vente, nous faisons un nombre très important de visites, et nous récoltons en conséquence énormément d’informations de
la part des candidats. Ceci nous amène à comprendre véritablement ce qu’il y a dans la tête des personnes à la recherche de tel ou tel bien. Cette expérience nourrit notre savoir et notre savoir-faire en matière d’évaluation. Elle nous permet aussi, au-delà de l’évaluation, de cibler une clientèle. Deux maisons identiques qui présentent la même surface et la même orientation, mais dont l’une offre 3 chambres alors que l’autre comporte 4 chambres, ne présentent en revanche pas la même cible. Un agent immobilier en tiendra compte dans son évaluation, ce qui n’est pas le cas d’un expert dont ce n’est pas le propos de tenir compte des configurations respectives. Les phases de négociation nous apprennent aussi beaucoup. Nous savons par exemple pour quelles raisons précises le prix a finalement baissé d’autant, ou pourquoi tel acheteur a pu donner quelques
milliers d’euros de plus. Nous détenons un savoir approprié parce que nous savons tout ce qui a été discuté à propos d’une grand nombre de biens. Pour toutes ces raisons, un agent immobilier expérimenté saura presque instinctivement à quel prix maximum le plus enthousiaste de ses clients sera prêt à donner pour ce bien à un moment donné, parce qu’il vit en direct et en permanence avec les évolutions du marché. Les chiffres doivent être confrontés aux réalités du marché, et les bons agents immobiliers ne se contentent pas de chiffres. Et bien évaluer, c’est aussi observer tout l’environnement d’un bien. Toutes les informations connexes sont aussi importantes que le bien en lui-même, elles font absolument partie de tout ce qui doit être vu et retenu pour pouvoir réaliser une estimaton et développer une argumentation de manière pertinente pour défendre un prix.
JEAN-FRANÇOIS THIBAUT
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Plus que jamais, le prix de mise en vente de votre
bien revêt une importance capitale. Le contexte
actuel impose en effet la nécessité d’une esti-
mation qui colle véritablement aux réalités du
marché. Faire évaluer votre bien par un expert
immobilier apparaît dès lors de bon conseil pour
espérer le vendre dans les meilleures conditions.
A la question « Les agents immobiliers font-ils
de bons experts ? », Logic Immo a choisi pour y
répondre de donner librement la parole à deux
d’entre eux.
NE VOUS IMPROVISEZ PAS expert immobilier
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PAROLES D’EXPERTS
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Plusieurs de mes clients ou propriétaires pensent pouvoir réaliser une estimation personnellement sans faire appel à un expert du marché immobilier. Pour comprendre au mieux ce qu’est une estimation ou une expertise d’un bien immobilier, commençons d’abord par la définition de la valeur vénale. Il s’agit du meilleur prix de vente que l’on pourrait obtenir à la fois à une date donnée, dans un marché ouvert et en pleine concurrence, dans des conditions normales de publicité réalisée durant une période suffisante pendant laquelle les prix sont restés stables, à l’occasion d’une négociation entre un propriétaire ayant la volonté de vendre et un amateur ayant la volonté d’acquérir et la capacité d’acquérir, et enfin à l’exclusion de toute valeur de convenance.
Précisons maintenant chaque point, avec de petits exemples rencontrés tous les jours.Concernant la date donnée, précisons avant tout que le marché immobilier est en mouvement perpétuel. Nous ne connaissons pas les grandes crises d’Espagne ou de Grèce, mais le marché évolue. Certains quartiers deviennent plus agréables, d’autres peuvent s’enliser dans un manque d’évolution positive. Il ne sert à rien de comparer le prix de vente d’un bien de 2007 avec celui que l’on pourrait obtenir en 2015, car les choses changent. Un bien situé en région bruxelloise, en moyenne et tout quartier confondu, monte de 2% par an. Rien n’est cependant similaire. Chaque bien a sa situation, son état, sa qualité de matériaux. Ces éléments en font un bien unique, à prix unique. Il
est inutile de considérer le prix de vente affiché pour la maison de vos voisins comme une réalité. Si on peut annoncer le prix qu’on désire, on obtient généralement le prix du marché. Pour pouvoir vendre à ce prix du marché, il faut un certain nombre de candidats acquéreurs pour un bien précis dans un quartier précis. Il faut également un certain nombre de biens pouvant correspondre aux intérêts de ces candidats acquéreurs dans ce dit quartier. Nous avons une concurrence pleine et ouverte. Si un appartement de haut standing est en vente dans un quartier à salaire bas ou peu élevé, il risque de rester longtemps sur le marché ou se vendra souvent en dessous du prix souhaité par le vendeur. Pour vendre un bien immobilier aujourd’hui, mieux vaut lancer une publicité importante. Une agence permet de toucher un plus grand public que le particulier. Il ne suffit plus de placer une annonce sur un site web ou une petite affiche sur le bien concerné. Il existe tant de médias de recherches que le bien ne peut être sur tous, car la publicité représente de très grands frais. Une agence dispose d’un avantage certain dans la mise en vente d’un bien, car elle a plusieurs biens en
vente et pourra aiguiller certains de ses clients, intéressés par un autre bien déjà vendu, sur le vôtre. Cela augmente vos chances de vente. Il est de même très important de consacrer beaucoup de temps à la vente de son bien immobilier. Souvent, les particuliers ont un autre métier que la vente. A nouveau, une agence peut vous être fortement utile. Tout d’abord, la vente est son métier. Elle y consacre chaque jour de la semaine, connaît les ficelles du métier et pourra mettre en avant les points positifs. Acquéreur et vendeur peuvent ainsi trouver un terrain d’entente au juste prix du marché.La dernière condition se comprend d’elle-même et ne nécessite qu’une seule remarque : l’estimation n’est pas une science exacte. Contacter une agence peut vous aider en vous en rapprochant un maximum.
LES 4 BONS RÉFLEXES1. Renseignez-vous sur la notoriété de l’agence immobilière
auprès de laquelle vous voulez faire évaluer votre bien.
2. Entraînez-vous à l’objectivité en essayant de considérer votre bien sans affect.
3. Vérifiez si l’évaluation de votre bien par une agence vous engage ou non auprès de celle-ci.
4. Rappelez-vous que la surestimation peut nuire à la vente de votre bien.
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Vous avez fondé avec un membre de votre famille QUATRIÈME GÉNÉRATION, il y a plus de 15 ans. En quoi est-ce une force d’être une agence familiale ? Parce que cela fait plus de 40 ans que l’on se connaît. Notre relation est concrète et positive, la communication et la compréhension mutuelle immédiates. Et nous sommes par-dessus tout très complémentaires !
Cela se traduit comment sur le terrain ?Outre l’équipe administrative, nous ne sommes qu’à 3 sur le terrain : notre exceptionnel collaborateur commercial, mon cousin et associé Stéphane Zurstrassen, et moi-même ! C’est peu, allez-vous me
dire ? Peut-être… Mais chacun d’entre nous est en mesure de pouvoir appeler un client par son nom, de travailler un dossier par une adresse, d’être en mesure de répondre à toute demande. Et de garder les références informatiques pour notre usage interne.
La profession en général n’a pas toujours eu très bonne réputation par le passé… Quelle est votre approche du métier ?Sérieux, transparence, professionnalisme, service, honnêteté, respect, objectivité, disponibilité, discrétion et responsabilité… Voilà notre ligne de conduite quotidienne !La petite équipe que nous formons nous permet une rare rapidité de communication. Chacun travaille
donc pour le collectif, avec une connaissance mutuelle et quasi parfaite de tous les dossiers.Si l’un d’entre nous devait s’écarter de la ligne, il ne faudrait pas plus de 10 minutes pour que le problème soit débattu entre nous.
Au fond, vous exercez un métier assez facile et rémunérateur, non ? Un coup de fil, une visite, une offre, une vente… et une commission !C’est une approche très simpliste et surtout très partielle de notre profession ! Notre métier est effectivement un métier d’intermédiaire qui consiste à essayer de joindre les objectifs de deux parties, ceux du vendeur – celui qui nous confie la mission de vente et qui nous rémunère en cas de réalisation de celle-ci – et l’acquéreur potentiel, sans lequel aucune
Entretien avec Marlène Zurstrassen dans son agence située aux abords des étangs d’Ixelles
et active sur tous les segments résidentiels à Bruxelles.
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transaction ne serait possible. C’est le seul métier au monde où les deux parties peuvent revendiquer l’appellation « Client » dans le sens commercial du terme. Reconnaissez que notre rôle n’est vraiment pas évident !
N’y a-t-il pas conflit d’intérêt ? Comment cette transparence qui vous est chère sert-elle les deux parties ?Voilà une bonne question. Un vendeur ne raisonne pas comme un acheteur, et vice-versa ! Un beau challenge, non ? Mais quelle extraordinaire satisfaction personnelle et professionnelle que d’arriver à concrétiser un dossier joignant les intérêts des deux parties ! D’autant qu’un client satisfait – vendeur comme acheteur – nous ouvre toujours de nouveaux dossiers !
En pratique, cela se passe comment ?Prenons par exemple notre manière de présenter les biens. Nous en faisons une description à ce point complète que nous faisons aussi l’inventaire de leurs défauts, ce qui surprend parfois nos clients vendeurs. En réalité, cela plaît aux candidats acquéreurs et permet de faire gagner du temps et de l’énergie à tout le monde. Un défaut théorique sur papier ne l’est pas forcément dans la réalité. Le passage d’un tram à proximité d’un bien, par exemple, n’est pas ressenti comme un défaut par tout le monde. Tout dépend de la sensibilité de chacun. Un « défaut » peut d’ailleurs aussi être considéré comme une qualité ! Chaque
personne aura toujours une approche personnelle, selon ses propres critères. C’est d’abord l’œil qui a le pouvoir d’acquisition. Ce n’est qu’ensuite que la tête prend le relais pour concrétiser ! Nous avons le souci d’offrir un service très personnalisé à nos clients. C’est pourquoi nous ne cherchons pas à développer un énorme portefeuille, mais bien à être à l’écoute et au service de ceux qui nous font confiance. Nous accompagnons souvent des personnes qui quittent leur maison après y avoir passé une grande partie de leur vie. Une vente représente la fin d’un cycle, d’une histoire, et il est primordial de respecter cela.
Et en matière de politique de prix ?Là non plus, pas de langue de bois ! Surestimer un bien pour obtenir un mandat de vente ne sert strictement à rien. Tout le monde perd son temps : le vendeur, le visiteur et les intermédiaires que nous sommes. Pour un constat final d’échec quasi assuré, et l’énorme risque de « brûler » le bien. Et il n’y a pas de transaction… sans négociation ! Tout le monde le sait ! C’est tout l’art et l’artisanat de ce merveilleux métier qui prend toute sa dimension au travers de la déontologie et du professionnalisme.
Après plus de 15 ans de bons et loyaux services, vous n’avez jamais eu envie de passer à autre chose ?Assurément pas. Nous sommes passionnés par notre métier, les rencontres humaines, la découverte de notre patrimoine si riche et varié. Nous avons la chance d’exercer un métier sans routine, où chaque
dossier est unique. Si le courtage reste notre activité principale et reconnue, nous sommes beaucoup plus discrets sur les autres dossiers que nous traitons, comme par exemple les montages financiers, les successions et/ou les règlements de celles-ci, les recherches et acquisitions pour le compte de tiers, les négociations immobilières diverses, la réalisation ou l’optimalisation d’un patrimoine immobilier, ou encore les règlements de conflit… Pour être franche, c’est souvent très frustrant de ne pas pouvoir afficher notre signature, notre contribution à d’exceptionnels et rare dossiers… Mais ça, c’est confidentiel ! Cela doit rester un secret entre nos clients et nous.
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Sur le segment des maisons, Ixelles avait pris la tête
des communes les plus chères de la Capitale en
2013. L’année écoulée a mis le holà en ramenant
les maisons à des prix plus conformes à la réalité du
marché.
IXELLES : retour à la réalité
La qualité de l’immobilier du quartier des étangs et des hôtels particuliers bordés de jardins fait d’Ixelles un lieu privilégié où résident 40 % d’étrangers, originaires pour la majorité de pays européens, tandis que les « extra-Européens » habitent davantage le nord de la place Flagey.
Ixelles est en quelque sorte un concentré de la diversité bruxelloise. Plus d’un Ixellois sur trois est en effet étranger, sans pour autant que la géographie de la commune en porte la marque, tant les populations sont imbriquées.
Par effet de glissement, des quartiers considérés auparavant comme moins porteurs bénéficient désormais de la proximité de ceux qui sont les plus prisés. Une hausse des prix contagieuse qui a même entraîné le quartier de Matongé dans son sillage au cours de ces dernières années. L’intervention des autorités publiques a aussi joué son rôle. Le contrat de quartier qui a rhabillé le quartier Malibran a ainsi contribué à la hausse des prix de son bâti. Seul le segment des villas s’est en quelque sorte effondré, avec une absence quasi totale de transactions ces quatre dernières années.
Recul des maisonsIxelles est l’une des communes bruxelloises où le prix de l’immobilier a le plus grimpé en 10 ans (336%). Une hausse quasi ininterrompue, l’année 2008 n’ayant finalement engendré qu’une légère stagnation des prix. Un état de fait qui s’explique notamment par la demande internationale, toujours bien présente. Avec un prix de référence de 695 000 euros en 2013,
la maison ixelloise était largement passée en tête du classement bruxellois. Sa concurrente la plus directe, la commune de Woluwe-Saint-Pierre, suivait d’assez loin, avec un prix de référence de 595 000 euros. Mais cette demande, toujours mieux informée, a aussi ses limites en termes de prix. Après cette poussée de fièvre artificielle, les maisons ixelloises sont revenues courant 2014 à des prix plus conformes à la réalité du marché local, dévissant de 14% pour ramener leur prix de référence à 600 000 euros, derrière Woluwe-St-Pierre ainsi que Uccle, qui remporte cette fois la palme de la commune bruxelloise la plus chère sur ce segment.
Statu quo des appartementsDu côté des appartements d’occasion, dans ce segment où Bruxelles fait le gros de son marché depuis quelques années, Ixelles affiche pour 2014 un prix de référence quasi identique à celui de l’année précédente, ne reculant que d’un petit pourcent pour un prix de référence fixé à 336 700 euros. En 2013, ce prix était de 340 000 euros, soit une hausse d’environ 10% par rapport à 2012. Deux raisons expliquent que ce segment n’a pas suivi la même pente correctrice que celui des maisons. D’abord parce que la demande y est plus importante. Avec 748 actes de vente, Ixelles est en effet l’une des trois communes bruxelloises, avec Uccle et Bruxelles-Ville, à avoir enregistré le plus grand nombre de transactions au cours de l’année écoulée. Ensuite, parce que l’offre ixelloise en appartements de seconde main est actuellement l’une des plus abondantes de la capitale.
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Ce prix de référence reste inférieur à celui d’Uccle (350 000 euros) et Woluwe-St-Pierre, qui plafonne à 390 000 euros. De manière générale, le prix au m² pour un appartement moyen sur le marché secondaire se situe à 2000-2300 euros/m², et jusqu’à 2500 euros dans les beaux quartiers. Mais il y a des zones où ce mètre carré se négocie davantage à 3000-3500 euros, comme du côté de l’avenue Franklin Roosevelt ou des jardins du Roi (du rond-point Louise jusqu’aux étangs), un quartier où le mètre carré peut même s’envoler jusqu’à 7000, voire 8000 euros/m2… Les appartements 2 chambres présentent des prix variant de 190 000 à 300 000 euros pour des biens en très bon état, avec un prix moyen de 259 600 euros (superficie moyenne de 120 m2.)
Stabilité du neufLe prix moyen d’un appartement neuf à Ixelles est de 3400 euros/m², ce qui porte le prix d’un appartement 2 chambres d’une superficie de 80 m2 à 272 000 euros, hors TVA et frais. Par rapport aux montants de vente demandés en 2013, ce prix est resté globalement stable en 2014, même si les montants de commercialisation de certaines promotions ont été légèrement modifiés à la hausse ou à
la baisse (- 1,5%) en fonction de l’offre concurrentielle ou de la demande. Outre les meilleures performances énergétiques et la qualité supérieure de la construction neuve, la différence de prix par rapport à un appartement de seconde main se justifie aussi par le fait que les charges sont moins élevées dans un logement neuf, ce qui permet de demander un loyer supérieur. Par ailleurs, les frais de rénovation et d’entretien à charge du propriétaire d’un appartement neuf sont minimes pendant une quinzaine d’années, alors qu’ils peuvent représenter jusqu’à 40 % du loyer dans l’immobilier ancien. Sans parler des perspectives de plus-values qui sont aussi plus prometteuses.
Les prix de certaines promotions peuvent aussi s’envoler en fonction de la localisation et du standing, à l’image de la future résidence Cond’Or dans le quartier très prisé de l’avenue de la Toison d’Or, juste au-dessus de la galerie éponyme. Déjà à la vente, les 76 luxueux appartements de 62 à 314 m2, répartis sur 9 étages, devraient être livrés à partir de la rentrée 2016, à des prix au m2 qui atteignent et dépassent pour certains penthouses les 10 000 euros.
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OFFRE D’ACHAT : le point sur les idées reçues
A quoi vous engage une offre d’achat?Vous avez visité une maison qui vous plaît et qui correspond à votre budget. Seulement, vous n’êtes pas le seul que cette affaire intéresse. Pour éviter de laisser filer le bien, vous décidez de faire une offre. Comment rédiger une offre d’achat ? A quoi cette offre vous engage-t-elle ?
Rédiger une offre d’achatIl n’existe pas de formulaire type d’offre d’achat. Celle-ci peut être rédigée sur une feuille blanche, par e-mail ou même par SMS. Récemment, le Tribunal de Gand a reconnu que même un court SMS pouvait être considéré comme une offre valide pour l’achat d’une maison.
L’offre d’achat doit contenir les informations suivantes :
Nom du vendeur Nom du/des acheteurs Adresse du bien Prix offert Durée de validité de l’offre Réserves, remarques éventuelles et conditions
suspensives Signature et date
Une offre d’achat est un engagementFaire une offre pour une maison n’a rien d’un acte anodin, c’est un véritable engagement, que vous soyez acheteur ou vendeur. Si le vendeur accepte l’offre, la vente est conclue, car il existe un accord sur le prix et sur le bien. A moins que les deux parties soient d’accord d’annuler l’offre, on ne peut pas faire marche arrière, même si aucun acompte n’a été payé.
Offre d’achat du point de vue de l’acheteurVous avez l’intention de faire une offre sur une maison? Dans ce cas, faites attention aux détails suivants :
Si vous avez fait une offre, vous pouvez encore changer d’avis tant que le vendeur n’a pas donné son accord. Par contre, dès que le vendeur a accepté l’offre, il n’y a plus de possibilité de changer
Avant de faire une offre, renseignez-vous bien sur vos capacités d’emprunt et sur les frais supplémentaires.
Limitez votre offre dans le temps, en ajoutant par exemple la mention “offre valable jusqu’au xx/xx/xx”. Sinon, votre offre reste valable, même si le vendeur ne l’accepte que des semaines ou des mois après l’avoir reçue.
Si vous payez un acompte, faites-le sur un compte bloqué chez votre notaire ou votre agent immobilier.
Accepter une offre en tant que vendeurEn tant que vendeur, si vous recevez plusieurs offres, vous êtes libre de choisir celle qui vous convient le mieux, même si ce n’est pas la plus élevée. Si vous avez plusieurs amateurs, vous pouvez les mettre en concurrence pour faire monter les prix. Mais vous devez veiller à ce que cela ne se transforme pas en une vente aux enchères. Ces ventes ne peuvent être organisées que par des notaires.
Si un acheteur vous fait une offre au prix demandé, cela ne signifie pas que la vente soit conclue automatiquement. Un prix n’est pas une offre, mais une invitation à négocier.
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UCCLE Idéalement situé à proxi-mité de la place Saint-Job et du Lycée Français, dans un cadre calme et ver-doyant, magni que appt de ± 100m² comprenant: hall d’entrée, lumineux séjour avec feu ouvert, 3 chambres (14-10-10m²), sdb, wc séparé. Cave. Terrasse. Parking commun. A visiter! 288 000e
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IXELLES Idéalement située à proxi-mité de la place Flagey et de l’avenue de la Couronne, maison unifamiliale d’une super ce de ± 1 5m² compre-nant un espace commerciale au rez (profession libérale), living, cuisine non équipée, cour arrière, toilette, sdb, 4 chambres et cave de 50m². PEB en cours. 345 000e
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48 BRUXELLES
FAIRE EXPERTISER SA MAISON ou pas ?
Plusieurs critères d’estimationUn expert prononce un jugement objectif sur la valeur de votre maison en tenant compte de plusieurs critères dont voici les principaux :
année de construction prix de l’immobilier dans le quartier surface habitable superficie totale type d’habitation niveau de finition efficacité énergétique
Plus le niveau de finition de votre maison est élevé, plus elle a de la valeur. L’efficacité énergétique joue également un rôle important. Avez-vous investi récemment dans une chaudière à condensation ou dans du vitrage isolant ? Ces améliorations apportent une valeur ajoutée à votre habitation.
La valeur estimée d’un bien ne constitue rien de plus qu’une indicationL’expert a passé votre maison au peigne fin et vous a livré un rapport détaillé ? Vous possédez alors une bonne indication de la valeur de votre habitation. Si vous avez l’intention d’acheter une nouvelle maison, ne focalisez pas sur cette indication. Si vous comptez injecter le montant obtenu de la vente de votre ancienne habitation dans le budget pour votre nouvelle maison, vous feriez mieux de vous constituer une réserve. Vous pouvez, en effet, très bien en obtenir le montant estimé, tout comme il est possible que vous deviez vous limiter à cinq voire dix pourcent de moins.
Les experts font également toujours une distinction entre une vente à long et à court terme. Le rendement issu de la vente d’un bien à court terme est bien moins élevé.
Estimez vous-même la valeur de votre maisonVous pouvez vous-même procéder à une mini expertise de votre maison et vous faire une idée de sa valeur. Quels atouts présente-t-elle? Avez-vous récemment effectué des rénovations ? Combien aviez-vous déboursé à l’époque pour votre maison ? Quels sont les prix des habitations similaires dans le
quartier ? Voilà des éléments grâce auxquels vous pouvez vous faire une idée de la valeur de votre maison.
Ne vous laissez donc pas guider uniquement par le jugement de l’expert, mais utilisez votre bon sens !
Vous avez l’intention de vendre votre maison ou vous souhaitez simplement connaître sa valeur ? La faire
expertiser est alors une bonne idée. Un expert passe votre maison au peigne fin et effectue une estima-
tion de sa valeur sur base de différents critères. Tenez compte du fait que cette expertise vous donne une
indication de sa valeur mais ne constitue en rien une science exacte.
Article expertiser sa maison Logic Immo_page.indd 1 5/05/2015 16:59:32
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BRABANT 51
CERTIFICAT PEB obligation légale
Véritable carte d’identité énergétique officielle d’un bâtiment, le PEB attribue aux bâtiments un label qui les classe sur une échelle de performance, à l’instar d’un frigo ou d’un lave-vaisselle, et constitue une indication supplémentaire lors du choix d’un bien immobilier à acheter ou à louer.
Contenu Le certificat PEB doit contenir les informations suivantes :
La classe énergétique du logement sur une échelle allant du A (très économe) au G (très énergivore).
L’indice d’émission de CO2. Des recommandations pour améliorer le niveau
de performance énergétique de l’habitation.
Différences régionalesEn Wallonie, le certificat PEB est accordé par le Département de l’Energie et du Bâtiment durable de la Direction générale opérationnelle Aménagement du territoire, Logement, Patrimoine et Energie. Sont concernés les bâtiments résidentiels, à savoir les maisons, les appartements, les kots d’étudiants… Pour plus d’informations, consultez le site : www.energiewallonie.be.
En Région de Bruxelles-Capitale, le certificat PEB est accordé par Bruxelles Environnement. Depuis le 1er novembre 2011, tout propriétaire doit transmettre une copie du certificat de performance énergétique au futur locataire. Sont concernés tous les logements et les bureaux de plus de 500 m². Toutes les dispositions légales sont reprises sur le site de : www.bruxellesenvironnement.be/certificatPEB .
Qui peut réaliser un certificat PEB ?Seul un certificateur agréé ayant suivi une formation spécifique peut établir un certificat PEB. A Bruxelles,
la liste des certificateurs peut être consultée sur le site de l’IBGE et, en Wallonie, sur le site du Portail de l’énergie.
Pour établir le bilan énergétique, le certificateur prend en compte toutes les sources de déperditions énergétiques et les installations techniques du bien, excepté les systèmes d’éclairage. Il tient compte aussi du type d’habitation, de son orientation, de la qualité de son isolation (le vitrage simple ou double, les caractéristiques thermiques des parois…), ainsi que de son système de chauffage (central ou non, qualité de la chaudière et de l’installation…). Les caractéristiques énergétiques sont ensuite introduites dans un logiciel de calcul officiel. Dès les résultats obtenus, le certificateur remet au propriétaire le certificat PEB comprenant une analyse de la situation ainsi que des conseils d’amélioration.
Depuis 2011, le Certificat de Performance Energétique des Bâtiments (PEB) est obligatoire pour la vente
ou la location d’un bien immobilier tant en Région wallonne qu’en Région de Bruxelles-Capitale.
Article PEB Logic Immo_pano.indd 1-2
52 BRABANT
Coût du certificat PEBPour un propriétaire, le coût d’obtention d’un certificat PEB dépend de la superficie du bien, de la présence ou non de plans et de la complexité de l’installation. En moyenne, pour un appartement, il faut compter environ 300 euros TVAC, et environ 500 euros TVAC pour une maison unifamiliale. Le certificat est valable 10 ans.
Peut-on exiger le PEB avant l’offre/compromis ?Depuis le 1er janvier 2015, tant en Wallonie qu’en Région bruxelloise, les publicités de vente et de location de biens immobiliers doivent mentionner la performance énergétique. Le certificat PEB doit donc être disponible dès la mise en vente ou en location d’un bien afin de permettre aux candidats acquéreurs ou locataires d’effectuer des comparaisons optimales des biens qui les intéressent.
Veuillez noter que la mention « PEB en cours » ou « PEB en attente » n’est pas acceptable et est considérée comme une absence pure et simple de communication. D’ailleurs, de fortes sanctions sont prévues pour chaque annonce publiée sans référence au certificat PEB.
Coût du PEB :
ENTRE
300€ET
500€
Le fait de ne pas être en possession du certificat PEB lors de la vente ou
de la location de votre habitation peut vous coûter cher. En Wallonie, par
exemple, l’amende administrative prévue est de 2 euros par m³ de volume
construit, avec un minimum de 250 euros. En cas de vente, si le notaire
constate à l’établissement de l’acte authentique qu’aucun certificat PEB
valide n’est disponible, il doit en informer les autorités compétentes dans
les quinze jours ouvrables de la signature de l’acte authentique. En Région
bruxelloise, le propriétaire peut être poursuivi pénalement. Sa sanction
pénale peut être transformée en amende administrative à hauteur de 625
euros, perçue par Bruxelles Environnement.
Dans les deux régions, le non-respect de cette obligation est considéré
comme un manquement sur le plan civil. Le juge en estime la gravité et
décide de la sanction à imposer au propriétaire. Une exécution forcée
peut être infligée. Cependant, le risque d’une action en justice contre un
propriétaire négligent est très limité, vu la lourdeur administrative d’une
telle démarche.
SANCTIONS ÉVENTUELLES
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CONTRAT DE BAIL : principes
Pour conclure un bail, le preneur doit être âgé de minimum 18 ans ou être un mineur émancipé. Depuis 2007, n’importe quel contrat de bail doit être conclu par écrit et être conçu en deux exemplaires (un pour chaque partie). Un troisième exemplaire servira pour l’enregistrement obligatoire du contrat. Pour ce faire, le bailleur doit déposer le contrat au bureau d’enregistrement du lieu où se situe le logement. Via cet enregistrement, le contrat de bail acquiert une date « certaine » et devient contraignant pour les tiers. A partir de cette date certaine, le locataire est protégé par la loi contre l’expulsion, au cas où le bien loué serait mis en vente.
Des exigences minimalesLors de la conclusion du contrat de bail, le logement concerné doit « correspondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité ». Ces conditions concernent en particulier :
La fonctionnalité du logement Les exigences structurelles et de stabilité L’humidité du logement L’accessibilité L’éclairage naturel et l’aération L’équipement du logement
Si le logement ne répond pas à ces obligations minimales au moment où le locataire veut s’y installer, le locataire peut demander la résolution du bail (avec dommages et intérêts éventuels) ou exiger
l’exécution des travaux nécessaires. Dans le dernier cas, et dans l’attente de l’exécution des travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer.
Les informations essentiellesLes éléments suivants doivent apparaître dans le contrat écrit :
L’identité du bailleur et du preneur La date de début du contrat La description de tous les locaux et parties du
bâtiment mis en location Le montant du loyer
Pour éviter toute contestation, le locataire a tout intérêt à ce que le contrat indique que le logement
servira de résidence principale. Le contrat est validé lorsque le bailleur et le preneur y apposent leur signature.
Deux annexes obligatoiresDepuis le 18 mai 2007, deux annexes doivent obligatoirement figurer dans le contrat de bail : - Les conditions minimales auxquelles doit répondre tout logement loué en tant que résidence principale pour être conforme aux “exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité” - Des explications sur un certain nombre d’aspects importants du droit en matière de baux à loyer (cette annexe varie en fonction de la région dans laquelle vous habitez).
On appelle contrat de bail le fait qu’une personne (le bailleur, également sou-
vent propriétaire du bien immobilier concerné) « cède l’usage ou la jouissance
d’un logement à une autre personne » (le preneur ). En contrepartie, le preneur
s’engage à payer un loyer au bailleur. Règles de base.
Article Contrat de bail Logic Immo_page.indd 1 5/05/2015 16:00:46
62 BRABANT
IMPOSITIONSUR LES REVENUS LOCATIFS :
que faut-il savoir ?
Impôts sur les revenus locatifs pour les biens affectés à un usage privéSi vous louez un logement à une personne qui y établit sa résidence principale, vous n’êtes pas imposé sur la base du loyer, mais bien sur la base du revenu cadastral indexé du bien loué, majoré de 40%. Vous devez également tenir compte du coefficient d’indexation. Ainsi, si vous mettez en location un bien dont le revenu cadastral s’élève à 1.000 euros, l’imposition sur les revenus locatifs sera de 2.380 euros, soit 1.000 x 1,70 + 40%.
Impôts sur les revenus locatifs pour les biens affectés à un usage professionnelSi vous louez un bien à une personne qui en fait un usage professionnel ou à une société, les revenus locatifs imposables sont calculés sur la base du loyer net perçu, en tenant compte d’un montant minimum correspondant au revenu cadastral indexé, majoré de 40%. Le loyer net est calculé en retirant des frais forfaitaires de 40% de la location brute.
Logements affectés à un usage mixteSi le locataire affecte le bien à des fins à la fois privées et professionnelles, vous devez établir une distinction claire entre la location à usage privé et celle à usage professionnel en appliquant les règles énoncées ci-dessus. Mieux vaut spécifier de manière explicite dans le contrat de bail la séparation entre l’usage privé et professionnel, afin d’éviter tout malentendu et de faire preuve de transparence à l’égard du fisc.
Kots étudiants et biens meublésLes kots étudiants suivent le même règlement que les biens locatifs affectés à un usage privé. Si vous mettez en location un appartement ou une maison meublée, mieux vaut spécifier dans le contrat de bail locatif le contenu du logement, les meubles étant considérés comme des biens mobiliers.
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déterminé par l’usage auquel le bien est affecté. Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur
l’imposition des revenus locatifs.
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ETAT DES LIEUX : obligation légale
Vous souhaitez louer ou mettre en location un bien immobilier ? Comment établir un état des lieux ? Qui peut le rédiger ?
Vous ou un expertLe locataire et le bailleur sont habilités à dresser eux-mêmes l’état des lieux. Cependant, un expert tel qu’un géomètre, un architecte ou expert immobilier… peut aussi être sollicité pour remplir cette tâche. Dans ce dernier cas, les deux parties doivent respectivement assumer la moitié des honoraires de l’expert. Chaque partie peut également solliciter un expert de son choix et prendre l’entièreté des frais à sa charge.
Critères de validitéPour être valable, l’état des lieux doit :- être dressé en présence du preneur et du bailleur (ou de leurs représentants).- être daté et signé par les deux parties.- être suffisamment détaillé. Une clause telle que « les deux parties reconnaissent que le bien est en bon état et est bien entretenu » n’est donc pas suffisante.
LitigeSi l’une des deux parties refuse de dresser un état des lieux, l’autre partie peut par la suite exiger qu’il soit établi. Si l’une des deux parties refuse de prendre part à l’état des lieux, la partie demanderesse peut alors solliciter un juge de paix qui sera à même de choisir un expert. Cette demande peut être réalisée jusqu’à la fin du premier mois d’occupation.
Modifications ultérieuresSi, dans les mois qui suivent la constitution de l’état des lieux, le bien loué subit quelques aménagements, l’état des lieux peut être modifié en ce sens. Dans ce cas précis, le bailleur et le preneur rédigeront d’un commun accord un avenant à l’état des lieux. En cas de désaccord, un expert désigné par le juge de paix tranchera la question litigieuse.
Fin du contrat de bailLorsqu’il quitte les lieux, le locataire doit restituer le bien loué dans l’état dans lequel il l’a trouvé, et ce, conformément à l’état des lieux qui a été établi initialement. Si des dégâts sont à déplorer, le preneur doit les réparer, hormis s’il s’agit de dégradations dues à la vétusté, à l’utilisation normale du logement ou à un cas de force majeure. Si aucun état des lieux n’a été établi à l’entrée dans les lieux, on
présume que le locataire restitue le logement dans le même état que lorsqu’il l’a loué. A l’inverse, si le bailleur peut prouver que des dégâts n’existaient pas lors de l’installation du locataire, celui-ci devra prendre en charge leur réparation.
Document écrit reprenant l’état réel d’un bien immobilier à l’entrée d’un loca-
taire, l’état des lieux est une obligation légale. Joint au contrat de bail, l’état des
lieux doit être dressé en présence du locataire et du bailleur de préférence pen-
dant la période où les lieux sont inoccupés mais il peut aussi être fait pendant le
premier mois d’occupation. Son coût est réparti entre les deux parties. Détails.
50-50LES COÛTS ENGENDRÉS
PAR L’ÉTAT DES LIEUX SONT RÉPARTIS À 50-50 ENTRE LE BAILLEUR ET LE LOCATAIRE.
ETAT DES LIEUX DE SORTIE
Tout comme une description détaillée du
bien doit se faire à l’entrée des lieux, une
autre doit également survenir au moment
de la sortie des lieux. Ce second état des
lieux permettra de déterminer si le locataire
a créé, ou pas, des dégâts matériels durant
son occupation.
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