essentielle immo n°134 06/02/2016

IMMOBILIER - ARCHITECTURE - DESIGN

Février 2016 - N° 134

ANNONCES IMMOBILIÈRES - PRÈS DE 300 BIENS

ARCHITECTUREMODULO ARCHITECTS

TABLE RONDEBATIBOUW 2016:PERSPECTIVES ECONOMIQUES-ECOLOGIQUES DU RESIDENTIEL

SALLE DE BAINS - VENTILATION - CHAUFFAGE

Zaventem - Mons - Tournai - Châtelineauwww.vandenbergh.be

C’EST LÀ QUE COMMENCE LA JOURNÉE, DÉMARREZ-LA DU BON PIED !

Alejandro Aravena a reçu, en ce débutd’année, le très envié Pritzker Prize, le« Nobel » de l’architecture. Cela faitdeux fois en trois ans que le jury récom-pense un architecte qui est avant tout re-connu pour son engagement social (en2014, c’était Shigeru Ban qui avait rem-porté le trophée). Outre quelques pro-jets d’envergure, notamment pour diffé-rentes facultés de l’Université catholi-que du Chili ou le siège de Novartis àShanghai, l’architecte chilien s’est par-ticulièrement distingué par ses projetscitoyens, menés par son collectif Ele-mental, en misant davantage sur l’intel-ligence collective de communautés lo-cales que sur les grandes théories d’ur-banistes ou architectes réputés. Biensûr, ça dérange. Avec ses demi-mai-sons (bon sang mais c’est moins cher !)il est parvenu à reconstruire en untemps record la ville de Constitucion,ravagée par un tremblement de terre.2016 est une année consécration pourAravena puisqu’il dirigera aussi laBiennale de Venise autour du thème« Nouvelles du Front ».L’engagement citoyen, eton s’en réjouit, est définiti-vement une valeur priori-taire et un moteur de l’in-novation architecturale.

P.19 BIENS EXISTANTS

Photo cover: Serge Anton/Rédactrice en chef:Marie Pok /Ont collaboré à ce numéro: Serge Anton, Thierry Laffineur, Yves Mirande &Marie Pok /Commercialisation: Véronique Le Clercq 02 211 27 64 – [email protected], DaphnéMertens 02 211 29 85 – [email protected]/Conception graphique: IPM Press Print /Pré-presse annonces: IPM AdOperations– [email protected] /Impression: IPM Press Print /Éditeur responsable: François le Hodey

PAGES RÉDACTIONNELLES

P.4 ARCHITECTUREMODULO

P.12 DESIGNLa CarpentersWorkshop Gallery

P.14 AGENDA

P.16 TABLE RONDEBATIBOUW 2016:perspectiveséconomiques-écologiquesdu résidentiel

ANNONCES IMMOBILIÈRES

P.19 BIENS EXISTANTS

P.53 IMMO NEUFMARIE POK

Rédactrice en chef

PRITZKER PRIZE : PLUS DE SOCIAL !

P.53 IMMO NEUF

P.4 ARCHITECTURE

P.16 TABLE RONDE

©SergeAnton

©StéphanieLecocq

SOMMAIRE

ANNONCES IMMOBILIÈRES

EDITO

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ARCHITECTURE

ARCHITECTURE

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MODULOELOGE DU PRAGMATISME

Parmi les bureaux d’une certaine importance à Bruxelles,MODULO se distingue par une approche pragmatique, toute en discrétion.

TEXTE :MARIE POK - PHOTOS: SERGE ANTON

La com’ ce n’est pas son truc. Pas plus que ne le seraient des bu-reaux tape-à-l’œil ou de grands discours. Pour Olivier Barré,un des associés du bureau MODULO architects, l’essentiel estailleurs. Chez MODULO, on est pragmatique. Point. Fonda-mentalement trilingue, le bureau d’étude MODULO a été crééen 2000 et réunit une vingtaine d’architectes autour de projetsde construction de différentes échelles et typologies : équipe-ments dédiés à l’enseignement, aux soins et à la santé, à la re-cherche et à l’industrie, logements, aménagements de l’espaceurbain, projets semi-publics ou privés. Le pragmatisme, c’estune posture à part entière. La promotion immobilière ? « On nedémarche pas les promoteurs », affirme Olivier Barré, cons-cient que les architectes n’ont que rarement la possibilitéd’amener de la valeur ajoutée dans des projets dominés parune recherche de rentabilité. Apparemment, la question durapport entre architecte et promoteur immobilier emballe notreinterlocuteur. « Indéniablement, ce sont des marchés qui occu-pent une part importante de l’immobilier. Malheureusement,les projets manquent souvent de qualité parce qu’ils sont cons-truits à partir de standards, focalisés sur la seule question ducoût de la construction. Cela reste ainsi majoritairement con-ventionnel et dépourvu de complexité. Pourtant, certains stan-dards peuvent mener à des espaces de qualité mais cela restetrès limité dans la réalité. Personnellement, je pense qu’on peutaller vers plus de force architecturale, plus de personnalisation,sans pour autant s’éloigner de la rentabilité. Cela demandeévidemment une remise en question perpétuelle : commentpeut-on faire mieux, comment procéder autrement ? » Par exem-

ple ? « Une de nos marques de fabrique dans la conception delogements groupés est la recherche de différenciation des pro-positions au sein du même projet. Cette quête nous écarte duplan que l’on pourrait appeler « classique » mais cela permetde briser la monotonie et surtout d’apporter ce supplémentd’identité trop souvent déficitaire dans les grands ensembles.Si nous n’étions que des gestionnaires, nous aurions tout intérêtà ne multiplier qu’un plan unique. »Dans leur pragmatisme, ces architectes battent aussi en brècheles clichés de l’architecture durable. La durabilité, ils l’ont ins-crite dans l’adn du bureau dès sa fondation. Mais ils n’en fe-ront pas tout un foin. « On attend souvent des architectes qu’ilsdéploient un discours environnemental empreint de certitudeset de militantisme », estime Olivier Barré. « Cette approchen’est pas la nôtre, nous refusons le discours démagogique,donc pas de moutons sur les toits de Bruxelles, même si ça peutsonner « green » ou « tendance ». Nous nous inscrivons préféra-blement dans une démarche normée, telle que Breeam, unecertification internationale qui évalue la qualité environnemen-tale des bâtiments de façon holistique en allant bien plus loinque la PEB : la gestion des matériaux, le management général,la notion de mobilité, la gestion de l’eau, font partie des critè-res d’évaluation Breeam. En Belgique, on a tendance à récla-mer du passif tous azimuts et dans des contextes où ce n’estparfois pas pertinent. En outre, l’évolution effrénée des techni-ques et technologies rend le calcul de la rentabilisation trèsaléatoire. Nous préférons une architecture cohérente et une ré-ponse logique aux besoins. »

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ARCHITECTURE

CASSER LE RYTHMEPour rendre attrayant et distinguer ce quartier de la petite ville d’Opwijk,

les architectes de MODULO ont joué la carte de la diversité.TEXTE : MARIE POK - PHOTOS: SERGE ANTON

Voici clairement le parti pris des architectes : varier les typologieset briser le rythme et la monotonie. En effet, en intégrant dans ungrand ensemble, des «urban villas», des petites maisons, des ap-partements, des studios, des duplex et des penthouses, MODULOa souhaité toucher un public plus large, plus diversifié. C’est eneffet le nombre de mètres carrés qui fera la différence, pas la ty-pologie du bien. Ainsi, un penthouse ne sera pas forcément pluscher qu’un appartement de rez car, éventuellement dépourvud’ascenseur, il s’adressera surtout à un public distinct, à des jeu-nes –couples ou célibataires– soucieux d’un logement différentsans disposer d’un budget extraordinaire.L’ensemble s’est construit en plusieurs phases, la dernière étanttoujours en cours. Dès le départ, la conception intègre l’idée deprivilégier l’espace public et de conserver ce qui, sur le sited’origine, offre une qualité environnementale ou une qualité devie supérieure. Ainsi, un ruisseau souterrain a été remis à jour etses abords aménagés. Il a retrouvé son caractère naturel et re-crée un petit coin de campagne en zone urbaine. Les architectesont tenu à contourner des arbres centenaires pour pouvoir lesconserver sur le site. « Inscrire un projet dans un contexte envi-ronnemental qualitatif et offrir un cadre de vie plus agréable estune démarche essentielle du développement durable », argueOlivier Barré du bureau MODULO.Le bâtiment qui a été construit à front de rue, construction mas-sive en forme de L, se fond dans le contexte urbain. Briquerouge, typologies reconnaissables : on reste dans une expres-sion assez conventionnelle qui ne choque en rien. Quelquesdétails cependant annoncent un langage plus contemporainqui s’exprimera plus librement en intérieur d’îlot : fenêtres detailles et formes variables brisant la modénature des façades,boîte en porte-à-faux abritant un penthouse ou disposition inat-tendue des terrasses. « Le choix de la brique répond à ce soucid’intégration en milieu urbain mais aussi à une logique dura-ble : c’est un matériau dont la longévité a été éprouvée et qui nedemande aucun entretien. Nous avons cependant opté pourune autre couleur de brique, plus claire, plus actuelle, pour lesmaisons de l’intérieur de l’îlot. » Il y en a pour tous les goûts.Ou presque.

Ci-dessus : le projet offre, entre autres, de petites maisons unifamiliales agrémentées d’un carport qui sert en même temps de terrasse.Ci-dessous : l’immeuble à rue arbore une façade de brique rouge traditionnelle.

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ARCHITECTURE

Le langage architectural est clairement contemporain.

En intérieur d’îlot, MODULO s’est permis plus de liberté, tant dans la forme que dans la couleur de la brique. Maisons, appartements et urban villas offrent une grandediversité de logement.

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ARCHITECTURE

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MODULO a prévu un passagede verre reliant les deux entitésdu bâtiment Vinci occupé parl’ECAM.

ARCHITECTURE

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LA MACHINE À ÉTUDIERAvec la construction du second bâtiment du nouveau site de l’ECAM, le bureau MODULO signe

une de ses réalisations les plus convaincantes. Pour les 700 étudiants de l’ECAM - qui a vu sa fréquentations’accroître de 50% - il ne s’agit pas seulement d’architecture mais de ressenti et de vécu.

TEXTE :MARIE POK - PHOTOS: SERGE ANTON

Forcément, avec son esthétique semi industrielle, son bétonbrut, ses angles francs, ses encorbellements, sa logique et sestechniques apparentes, ce bâtiment ne peut que toucher les fu-turs ingénieurs industriels qui sont formés ici. Fini l’isolationdans un recoin de Saint-Gilles, les étudiants ont maintenant re-joint le campus de l’UCL, voisinant avec la Mémé. Il faut direque le cercle de médecine n’est pas uniquement reconnu pourses guindailles, son siège est surtout un petit monument d’archi-tecture des années 70 signé par Lucien Kroll. Les architectes dubureau MODULO, associés sur le projet avec KHôZé architec-ture, se devaient de présenter à ce « monument » voisin un con-trepoint contemporain et différencié.Mais l’expression du bâtiment n’est finalement que le résultatde choix déterminés par un souci de fonctionnalité, de durabi-lité et de budget. « Form follows function » selon la formule con-sacrée de Louis Sullivan. Ainsi, « attendu qu’un grand nombred’auditoires devait s’intégrer dans un espace malgré tout li-mité, une structure en « rizières » a été proposée. La moitiéouest du bâtiment présente quasi exclusivement une structureen longs gradins. Entièrement préfabriquée, cette structure pri-maire en béton offrait rapidité d’exécution, esthétique, réduc-tion des déchets de chantier et maîtrise budgétaire, ne nécessi-tant aucune finition. Les grandes portées des dalles gradins ontaisément été atteintes par des hourdis (doublement) précon-traints posés sur des voiles de béton à redents. Dalles quiavaient par la même occasion des qualités acoustiques avanta-geuses pour séparer les locaux de cours. » Les économies réali-sées grâce au système constructif et à l’absence de finition, ontpermis d’accorder une attention plus soutenue à quelques pe-tits détails qui font une différence subtile : appareillage spécifi-que des briques de bétons, cadres de fenêtre en bois, déflec-teurs de lumière indirecte pour une meilleure qualité d’éclai-rage artificiel.La logique de la construction répond également clairement àl’ambition de réaliser un projet durable exemplaire. Le projets’inscrit ainsi pleinement dans une approche bioclimatique.L’orientation a forcément joué un rôle déterminant, tant au ni-veau du plan que des façades. « Des locaux à densité d’occu-pation moindre mais souvent plus constante, nécessitant donc

La façade Nord est entièrement vitrée, favorisant l’éclairage naturel intérieur tout en évitantles surchauffes.

ARCHITECTURE

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Brutaliste, l’aménagementintérieur laisse les techniques

apparentes, sans finition-camouflage. Une véritable

machine à étudier à laquelle cesfuturs ingénieurs ne peuventqu’être sensibles. Certains

détails comme l’appareillagedes blocs de béton traduisent

cependant le souci de créer unenvironnement visuel différencié.

Les auditoires suivent un plan en gradins afin de gagner un maximum d’espace.

un plus grand apport de chaleur, ont été placés du côté Sud,tandis que des auditoires, présentant au contraire des apportsinternes de chaleur assez importants, se trouvent du côté Nord,profitant de grandes façades vitrées qui, de par leur orienta-tion, n’entraînent pas de surchauffe tout en favorisant un ap-port de lumière précieux. Pas besoin d’allumer dans les auditoi-res durant la journée », explique Olivier Barré du bureau MO-DULO. « Les façades Sud et Ouest sont en maçonnerie à petitesbaies vitrées. La disposition des fenêtres, l’épaisseur du mur,les ailettes brise-soleil ainsi que les lightshelves, permettent unegestion fine : apport solaire maximalisé en hiver, protection op-timale en été. L’atrium central bioclimatique joue un rôle de ré-gulateur : cooling, lightning … » Et, cerise sur le gâteau, l’en-semble, a été résolu pour un prix largement inférieur à celui dela construction standard traditionnelle.

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Economique Ecologique Esthétique

Retrouvez-nous

du 25/02 au 06/03

Palais 4 - Stand 108

DESIGN

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NEW YORKET LES «CHARPENTIERS»

La Carpenters Workshop Gallery a ouvert un espace à New York City en novembre dernier.Connue pour son travail d’édition de mobilier et de pièces design à la frontière entre art et design,la galerie renforce encore son leadership dans ce domaine, en proposant au marché américain

ses « sculptures fonctionnelles ».TEXTE : YVES MIRANDE - PHOTOS: COURTESY CARPENTERS WORKSHOP GALLERY.

Portrait des co-fondateurs Loïc Le Gaillard (assis) et Julien Lombrail (debout)

C’est dans l’iconique Takashiyama Building, dans son monu-mental Penthouse, au cœur de la 5e avenue à New York, que laCarpenters Gallery vient d’ouvrir son quatrième espace d’expo-sition. Après ceux de Londres et Paris, puis le centre de recher-che et de développement artistique basé à Roissy (banlieue nordest de Paris), c’est au cœur de la Big Apple que la galerie a éludomicile pour ce nouvel opus. Un positionnement très stratégi-que puisqu’il draine à la fois le marché de l’Amérique du Nordmais également celui de l’Amérique du Sud. La Carpenters a été

créé en 2006 à Londres par eux amis d’enfance, Julien Lombrailet Loïc Le Gaillard. Ils ouvrent un premier espace à Chelsea dansun ancien atelier de… charpentier (carpenter en anglais). Histo-riquement, l’art fait partie des Beaux Arts et le design fait partides arts appliqués. Dès le début, les deux compères ont anticipéle rapprochement qui commençait à se créer entre les deux uni-vers. Bingo ! Deux ans plus tard, ils ouvrent un second espace, àLondres toujours mais sur Mayfair cette fois. Ils y proposent leurconcept de « sculptures fonctionnelles ». «De la même façon que

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Vue du 19ème étagequi abrite des œuvresmajeures, signaturesd’artistes et designersemblématiques de lagalerie (Studio Job,Vincent Dubourg,Maarten Baas, lesFrères Campana…)

Vue du 20ème étage –hauteur sous plafondde douze mètres –qui a été pensé enassemblant des

pièces à la manièred’un salon privé

permettant une plusgrande visualisation

lors de l’acte d’achat.

Duchamp, en retournant un urinoir, a créé une vibration et un as-pect troublant… ce qui nous anime ce n’est pas le design strictosensu avec la fonctionnalité mais cette vibration que donnel’acte artistique à un objet » souligne Julien Lombrail. La galeriepropose ainsi des pièces comme celles du designer/artiste co-réen Wonmin Park avec son mobilier en résine colorée et translu-cide. Un design qui semble plus compris en Europe ? Pas dutout ! «Nous faisons déjà 40% du chiffre d’affaire de la galerieavec le territoire américain. Aux Etats-Unis, il y a la plus grandeconcentration d’architectes d’intérieur et de décorateurs, avecqui nous travaillons énormément et qui sont prescripteurs auprèsdes clients finaux. Nous nous devions d’être présents à NewYork. Nous avons pénétré le marché par le biais de l’art car cescollectionneurs d’art achètent le type de design que nous édi-tons ». L’espace de la Carpenters Gallery à New York est unécrin singulier et élégant, dédié à l’élite et à l’excellence du de-sign de collection.

Au vingtième et dernier étage un luxueux salon privé voit secôtoyer un lustre de Studio Drift, des fauteuils de Jean Prouvé,un canapé de Rick Owens, la Big Ben de Studio Job, etc. Et sila programmation n’est pas spécifique à New York (les expo-sitions tournent dans les galeries en fonction des pièces « dis-ponibles »), il n’en reste pas moins qu’après le solo show dudesigner français Vincent Dubourg (jusqu’à fin février), on at-tend avec impatience l’exposition monographique du desi-gner hollandais Maarten Baas qui sera présenté en avantpremière à la galerie de New York dès le 22 mars. Baas s’estfait connaître avec son mobilier brûlé ou encore ses horlogesfaçon grand-père dans lesquelles il avait remplacé le cadranpar un film représentant une personne dessinant à chaque mi-nute les aiguilles et le temps qui passe. De toutes nouvellespièces, qui assurément seront déjà pré – vendues, confirmentle leadership de la galerie sur le terrain international del’art/design.

➾ LA CARPENTERS WORKSHOP GALLERY

Solo show Vincent Dubourg : jusqu’à fin février. Solo show Maarten Baas : jusqu’à fin avril.

http://carpentersworkshopgallery.com.

Mind FabricJUSQU’AU 28 MAILe textile est décidément au centre de nombreuses proposi-tions. Mind Fabric est une exposition collective qui montre la di-versité des expressions, autant que la singularité du langagetextile. Œuvres artistiques, architecturales, graphiques oufonctionnelles dialoguent sous la direction de la commissaireEsther Goris. Avec, entre autres : Maddy Akersteyn, FranzErhard Walther, Ria Pacquée, Michel François, Orla Barry…A.VE.NU.DE.JET.TEInstitut de Carton vzw, Avenue de Jette 41, 1081 Koekelberg.Infos : http://avenudejette.blogspot.be

Maddy Arkesteyn, z.t. 2010, macramé, 400 x 70 cm

Sheila HicksJUSQU’AU 27 FÉVRIERLe lieu, une ancienne ferme du XVIIe transformée en fondationprivée par Alvaro Siza, vaut à lui seul le déplacement. Commepour chaque événement, l’artiste invitée, la créatrice textileSheila Hicks, s’est inspirée du lieu pour donner le jour à un pro-jet unique. Utilisant le langage ancestral de la tapisserie,qu’elle applique tant au design qu’à l’art, l’artiste américainecombine artisanat et technologies de pointe, pour des œuvressculpturales ou des performances. Une nouvelle démonstra-tion, comme on en voit beaucoup ces temps-ci, des infinies pos-sibilités de l’art textile.De 11 Lijnen, Groenedijkstraat 1, 8460 Oudenburg.Infos : 059 27 07 57 - www.de11lijnen.com.Du vendredi au samedi de 14h au 18h

Sheil : Vue de l’exposition Sheila Hicks

©11Lijnen©PhotoDirkPauwels

La méthode PianoJUSQU’AU 29 FÉVRIERBien au-delà d’une exposition monographique, le parcours ex-plicite le processus de travail collectif qui sous-tend chaque pro-jet du célèbre architecte Renzo Piano. C’est en collaborationactive avec son équipe que s’érigent des bâtiments tels que laplus haute tour d’Europe, un petit bâtiment inséré dans un îlothaussmannien à Paris, un écoquartier dans le nord de l’Italie àTrento, pour ne citer que ces derniers…Cité de l’architecture et du Patrimoine, 45, avenue du PrésidentWilson, Paris 16e. Infos : www.citechaillot.fr

Piano MuséeWhitneyd’art américain,Gansevoort, New-York,Etats-Unis,2007-2015,RPBW Photo : KarinJobst

Les beffrois de la créationJUSQU’AU 12 MARSLe prix des Beffrois de la création salue les projets d’aménage-ment et d’architecture contemporains – réalisés ou non – qui ré-pondent le mieux aux évolutions profondes et structurelles denotre société, traduisant les mutations écologiques, sociétalesou techniques.Maison de l’architecture et de la ville,place François Mitterrand , 59777 Euralille.Infos : +33 (0)3 20 14 61 15 / [email protected]

Sahuc KAB, Chicago (US), GSW- Pierre-Antoine Sahuc Architecte (2015)

AGENDA

©RPBW

–RenzoPiano

BuildingWorkshopArchitects

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TABLE RONDE

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Reflet des grandes tendances et orientations de la construction résiden-tielle, l’édition 2016 du salon Batibouw mettra en évidence trois élémentsstructurant ce marché :1/ La baisse du nombre de constructions neuves et l’accroissement de lapart de la rénovation favorisée par un taux de TVA à 6% (1) et la possibilitéd’échelonnement des travaux;2/ La Directive européenne de l’Eco-conception (septembre 2015) et lesexigences de rendement énergétique minimum;3/ L’optimisation des coûts de la construction. Outre le budget constructionde l’habitation (crédit hypothécaire ) ce coût doit tenir compte des consom-mations d’énergie sur une période de 30 ans. Au regard de ces trois fac-teurs, la présente table ronde s’est interrogée sur les visions d’avenir denos habitats. Pour y répondre elle réunissait : Serge Fraeijs de Veubeke /Sébastien Tabourdon / Jean-Didier Steenackers / Eric Schartz / MarnyDi Pietrantonio / Aubry Lefebvre/ François Jacquet de Haveskercke

FAVORISER LA CONSTRUCTION NEUVE .. ?Quid des perspectives du marché résidentiel au vu des chiffres dela construction neuve et de la rénovation?E. Schartz : Les stratégies politiques actuelles, développées tant au niveaurégional que fédéral, consistent à favoriser la rénovation. Toutefois, sa-chant que le parc résidentiel belge à un âge moyen de 52 ans (dont 1/3 aplus de 75 ans) et qu’il est énergétiquement l’un des plus mauvais d’Eu-rope (le parc belge est 40% plus énergivore que celui des Pays-Bas et con-somme autant que celui de la Finlande..!), il apparaît que cette politiquede rénovation est trop onéreuse au vu des résultats énergétiques obtenus.Cela signifie que le budget global nécessaire à l’achat et à la rénovationd’un bien ancien est supérieur à celui de l’achat d’un bien neuf équivalent.Dès lors, il conviendrait par des mesures incitatives - p.ex.: une TVA à 12%sur le neuf - de permettre à une plus large population d’accéder à ce cré-neau . En d’autres mots, plutôt que de subsidier les opérations de rénova-tion, il s’agirait de favoriser le neuf .A. Lefèbvre : Je vous rejoins sur le fond avec cependant quelques nuances.Ainsi, on tend à pousser trop loin les exigences énergétiques du neuf (pas-sif) et insuffisamment celles des rénovations. Or, si nous voulons améliorerglobalement le parc (2) c’est évidemment l’existant (90% du parc !) qui

doit être traité. Sachant que depuis cette année (2016) le taux de TVA desrénovations lourdes passe à 21% (1) il existe déjà là un aspect dommagea-ble pour le secteur de la rénovation. Par ailleurs, il conviendrait de rendreplus efficace la mesure qui permet à un particulier - qui initie une opérationde démolition d’un immeuble vétuste afin d’y reconstruire un logement - debénéficier également d’une TVA à 6% (voir http://finances.belgium.be/fr/particuliers/habitation/construction/demolition_et_reconstruction). Ladisparition des grands chancres urbains est conditionnée à l’applicationde cette mesure aux promoteurs qui revendront alors les biens ainsi réno-vés sous un régime TVA de 6%.E. Schartz : Une baisse de la TVA ne signifie pas la suppression de rentréesfiscales mais leur report dans le temps. En effet, une baisse des taux d’im-position permettrait :1/ l’accès à des logements performants pour une plus large partie de lapopulation.2/ une relance de la ‘machine construction’ avec ce que cela suppose derentrées fiscales (ONSS, précompte,... )

DES PRÊTS ET DES MARGESQuelles initiatives, financières et architecturales envisager ?F. Jacquet : Les prêts hypothécaires que nous proposons concernent pourl’essentiel les refinancements et la rénovation (pour l’année 2015 seul 1 %des demandes portait sur la construction de biens neufs passifs !).Cela montre que si la construction neuve est indubitablement plus perfor-mante que la rénovation, un nombre important de candidats propriétairessont dans l’incapacité économique d’y accéder. Il convient dès lors d’ima-giner d’autres solutions telles que les habitats kangourou (cohabitation in-tergénérationnelle) et les habitats groupés. Ces modèles sous-tendent notrevision et notre approche du marché selon la formule : durabilité = écologie+ social.S. Fraeijs : Ne nous berçons pas d’illusions quant aux capacités d’interven-tion des pouvoirs publics, notamment au regard des taux d’imposition et/ou des primes.

Pourquoi ?- Les finances publiques sont loin d’être reluisantes.

BATIBOUW 2016 :PERSPECTIVES ECONOMIQUES-ECOLOGIQUES DU RESIDENTIEL

TEXTE: THIERRY LAFFINEUR - PHOTOS: STÉPHANIE LECOCQ

TABLE RONDE

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- Les hommes/femmes politiques raisonnent en terme de mandat(court terme > législature 5 ans).Cela signifie que - faute d’une aide financière de l’état sous la formed’une baisse de la TVA et/ou d’octroi de subsides - les entreprises deconstruction et les financiers qui les soutiennent, ne peuvent plus espérerdes marges de 20% sur leurs opérations immobilières.Il conviendrait donc de jouer le principe de la rotation des stocks, à savoir :1/ Consentir une marge plus faible (10 > 12%) et réduire, ipso facto,le coût de la construction, de 8 à 10 %.2/ Ce coût réduit permet de vendre plus rapidement et donc de s’autofi-nancer.3/ L’autofinancement permet à son tour de construire plus rapidement (etmoins cher puisqu’affranchi des intérêts liés aux crédits) dans le créneauprioritaire - parce que le plus demandé - du logement moyen.Encore une fois, on insistera sur le fait que le logement moyen N’EST PASdu logement social ou conventionné. Cela signifie que des opérateurs/promoteurs publics (ex.: citydev.brussels) ne sont pas des concurrents carils agissent sur d’autres marchés et font ceque les opérateurs privés ne peuvent finan-cièrement pas faire faute de rentabilité.S. Tabourdon : Les petites structures peuventtravailler avec des marges plus faibles(6>8%), par contre les grandes ne le peuventpas. La marge de10% est un seuil indépassa-ble au vu des coûts de fonctionnement d’uneentreprise de grande taille et notamment dessalaires ou de coûts de R&D et des respectsdes labellisations ! Ainsi, en 2007 nousavons construit la première maison zéroénergie (selon le slogan : les maisons ne réchauffent pas la planète !) etavons pris 10 ans d’avance sur la législation alors en vigueur. Sans de telsinvestissements nous serions aujourd’hui incapables de construire des ha-bitats passifs et très basse énergie en quantité et de qualité supérieur.

PENSER ÉQUILIBRE ET COÛT GLOBAL...Estimez-vous qu’existe une inadéquation entre règlement et réalité ?S. Fraeijs : Les recherches de performances (p.ex.: passif) portant sur leneuf multiplient les couches d’exigences sans tenir compte de la réalité.Le bon équilibre économique réside dans les constructions neuves “basseénergie”. En effet, même avec un taux de TVA à 21%, le coût global ( =construction + occupation + maintenance ) d’un habitat de ce type sur 10ans est inférieur (+/- 15%) à celui d’une rénovation d’un bien aux dimen-sions similaires.S.Tabourdon : Un des points d’achoppement qui pénalise la constructionneuve réside dans le manque de contraintes énergétiques imposées.... à larénovation !Exemple : un logement de 52 ans (moyenne d’âge du parc), rénové “àmoindre frais” (= selon des normes inférieures à celles de la constructionneuve) se retrouvera “bon pour un nouveau service de 50 ans”. Cela n’ar-range personne et certainement pas la planète !Dans la mesure où une TVA à 12% sur le neuf est illusoire, il paraît par con-tre raisonnable de proposer un ajustement de cette taxe (entre 6 et 12%)pour les opérations de rénovation lourde réalisées sur des bâtiments deplus de 50 ans !

LA NORME N’EST PAS LA MISE ENŒUVRE !Quid des normes, de leur faisabilité et de leurs coûts ?M. Di Pietrantonio : Plusieurs points doivent être précisés :* S’agissant des taux de TVA : une étude a montré que le delta du coût deconstruction entre un bien classique (= basse énergie) et un bien passif

était de l’ordre de 10-15% : ne peut-on imaginer appliquer un taux de TVAlimité, par exemple à 11 % , sur ce surcoût ?* S’agissant des problèmes techniques liés au passif (ils sont réels, notam-ment en ce qui concerne la ventilation double flux), il importe de ne pas faired’amalgame et de distinguer les standards énergétiques (= normes théori-ques) des techniques mises en oeuvre (aspects pratiques) pour y parvenir.A cet égard, il est exact que des projets passifs, peu convaincants au ni-veau des choix techniques et/ou d’une mauvaise implémentation/utilisa-tion de la GTC (Gestion Technique Centralisée), existent.Cela ne remet toutefois pas en cause la pertinence du standard énergéti-que passif.Par contre, on peut rester perplexe face au manque d’intégration de l’usa-ger lors de l’étude du projet (qu’il soit passif ou non). Il est donc nécessaireque les équipes de conception collaborent avec les intervenants et les ac-compagnent tout au long du projet ( de sa conception à son utilisation) enposant la question de sa destination. Est-il destiné à un particulier désireuxde construire une maison passive ou s’agit-il d’un immeuble de logements

conventionnés ? Notons que quel que soit lesystème envisagé (basse énergie, très basseénergie, passif, zéro énergie) ces questionsdemeurent.Au sein de la PMP nous travaillons selon leprincipe de la Haute Efficacité Energétique.Dans ce schéma, ce qui importe est de maîtri-ser le projet tant sur le plan technique (respectdes critères) qu’au regard des occupants.En 2006, année durant laquelle le standardénergétique s’est répandu de manière pluslarge en Belgique, nous avons accompagné

de multiples projets qui, pour certains, avaient recours à des technologiesinutilement sophistiquées. Elles ont donné du passif une image complexe etpeu attrayante.Aujourd’hui, avec l’expérience, nous revenons à des fondamentaux àsavoir la sobriété d’une construction bien pensée (tant au regard del’occupant que des techniques) : un bâtiment compact, bien orienté, bienisolé (inutile de mettre 40 cm d’isolant), bien ventilé et adapté à l’usage !

FAIRE SIMPLE !J-D. Steenackers : C’est effectivement la simplicité - voire l’évidence - desconcepts qui permettra de généraliser la production d’une architecture dequalité. A cet égard, la récente COP 21 (Paris décembre 2015) pose plu-sieurs challenges dont celui de la production d’énergie électrique par desBIPV (3). Or, cette technique qui fait actuellement ses preuves à travers desarchitectures novatrices (Tour Paradis - Liège, Immeuble Treurenberg -Bruxelles, ...) n’est appliquée qu’aux immeubles tertiaires et non aux im-meubles et grands ensembles résidentiels.

Pourquoi ?Outre les problèmes techniques, notamment liés au stockage de l’énergiesolaire (Voir l’article Table Ronde: Construction, intégration et stockage so-laire / Essentielle Immo 12/09/2015) , il faut y voir une différence fonda-mentale dans l’approche des occupants. Ainsi, lorsque vous parlez “tech-nologie solaire” à une entreprise, celle-ci raisonne selon trois critères : larentabilité, l’efficacité et l’image. Le même débat proposé au résidentielreste bloqué au niveau du seul coût (€/m²) ! S’agissant des BIPV pour lerésidentiel, force est de constater que le ‘drive’ ou l’engouement font dé-faut faute d’une capacité à se projeter dans un avenir à moyen terme.A. Lefèbvre : Attention toutefois ! Les consommations énergétiques d’un bâ-timent tertiaire ne sont comparables ni en volume, ni en horaires, ni en pos-tes (éclairage, chauffage, ...) à celles d’un immeuble résidentiel. L’impact

ERIC SCHARTZDirecteur Développement -MATEXI

JEAN-DIDIER STEENACKERSAdministrateur délégué -SUNSOAKARCHITECTURE & DESIGN

« Plus un bâtiment, neuf ou rénové,présente de bonnes performancesénergétiques, plus nous abaissons

le taux appliqué à son crédithypothécaire »

« F. JACQUET de HAVESKERKE »

SERGE FRAEIJS de VEUBEKECEO -CONSORTIUM IMMOBILIER

SÉBASTIEN TABOURDONDirecteur Commercial & Marketing -T. PALM

sur le résidentiel est bien moindre et la gestion du matériel technique n’estpas assurée par un service de maintenance…

TAUX : UNE DÉGRESSIVITÉ SELON LA PERFORMANCEF. Jacquet : Pour stimuler ce qui correspond à la haute efficacité énergéti-que des habitats (= économie d’énergie au sens large), notre stratégie enmatière de crédit hypothécaire s’appuie sur le principe suivant : plus unbâtiment, neuf ou rénové, présente de bonnes performances énergétiques,plus le taux appliqué à son crédit hypothécaire diminue (la dégressivitépeut aller jusqu’à 80 points de base = pb).Ainsi, une première réduction (p.ex.: 50 pb) peut être accordée sur basedu plan de l’habitat et de ses performances théoriques.Une seconde réduction (p.ex.: 30 pb) peut être accordée ultérieurementsur base de l’efficacité énergétique réellement atteinte après test (certificatofficiel PEB).Cela posé, un deuxième aspect intervient. Dans la capacité de rembourse-ment de l’emprunteur on tient également compte de la consommation éner-gétique et du type d’énergie utilisée. Ce paramètre peut jouer à deux ni-veaux : réduire le taux (à concurrence de 80 pb) et/ou accroître le mon-tant emprunté jusqu’à 100% de la valeur du bien.Quid d’une mauvaise utilisation potentielle d’un bien passif (= fenêtresouvertes, ventilation double flux désactivée) qui ruinerait les avantagesénergétiques ?M. Di Pietrantonio : Une utilisation non optimalisée d’un bâtiment répon-dant aux principes passifs ne ruinera pas les avantages énergétiques dubâtiment. Par contre on augmentera quelque peu la consommation (etdonc les charges) dans des proportions faibles. Ex.: un habitat passif bienutilisé consomme, en moyenne pour le chauffage 1,5 litre mazout/m²/an.Si des dérives sont constatées, il se peut que la consommation monte à 2litres mazout/m²/an. Cela reste toujours largement en deçà de la consom-mation moyenne du parc immobilier belge et demeure un choix optimal àcourt et moyen termes.

ECO CONCEPTION, TROUVER LE BON DRIVELa COP 21 sera-t-elle une opportunité de changement ?J-D. Steenackers : En fixant l’objectif de réchauffement de la planète aucours de ce siècle à 1,5°, la COP 21 fait de l’année 2016 celle de la re-transcription dans les cadres légaux nationaux de nouvelles contraintesénergétiques (pour la Belgique le niveau de consommation des énergies re-nouvelables - à répartir entre les régions - devra atteindre 13% en 2020).Clairement il est plus facile de construire un parc éolien/solaire en Flandreou en Wallonie qu’à Bruxelles !Pour cette dernière, comme pour toutes les entités urbaines, c’est donc lebâti qui devra absorber la production supplémentaire d’énergie renouve-lable..... en jouant la carte de l’envie davantage que celle de la contrainte.Cela signifie d’agir à l’instar de l’industrie automobile qui crée actuelle-ment un engouement pour les véhicules électriques. Créer un tel engoue-ment pour la technologie - dont la BIPV - est évidemment préférable au jeudu bâton/carotte, d’autant qu’il s’agit d’un modèle à la fois rentable et va-lorisant pour l’utilisateur.F. Jacquet : Ne minimisons pas le coût de ces technologies et la difficulté

pour nombre de ménages de les financer. Le succès de la rénovation se jus-tifie entre autres par la possibilité d’un phasage des travaux dans le tempsJ-D. Steenackers : D’où la nécessité d’être financièrement créatif à l’imagede ce que font certains opérateurs (p.ex.: Energiris > http://energi-ris.coop) pour dégager des capitaux au profit d’installations de systèmesénergétiques alternatifs (solaire, cogénération, éolien,...). Dans ceschéma, ces opérateurs indépendants - qui sont des tiers investisseurs - ins-talleront et exploiteront, en les louant aux utilisateurs sur une période de10 ou 20 ans, des panneaux PV, des éoliennes, des façades solaires, etc.L’avantage est évidemment d’alléger le coût de la construction du montantde ces investissements énergétiques alternatifs (soit +/- 10 > 15% du coûtglobal du bâtiment) au moment de la réception des travaux.

CONNECTIVITÉ : IdO ET ECO-SHIFT ... ?Quel avenir/avantage pour la connectivité des objets ?S. Tabourdon : Evolution naturelle de la domotique, la connectivité des ob-jets (IdO = Internet des Objets) est le prochain grand défi des constructeurs/développeurs. Selon les études et les modèles que nous avons développés,dont le pack i-Home qui sera présenté à Batibouw, la connectivité devrait permettre - pour un investissement équivalent à 1% du budget de la cons-truction - des économies d’énergie comprises entre 30 et 40%. Son prin-cipe - en adéquation avec les modes et rythmes de vie actuels - consiste sim-plement à transformer les comportements parfois erratiques des occupantsquant à la ventilation, l’éclairage, le chauffage, etc., en opérations ration-nelles régulées par une application et pilotées depuis un smart-phone.E. Schartz : C’est appréciable mais cela ne doit pas éluder le problèmemajeur de la construction qui, confrontée à la croissance démographique(évaluée à 7% à l’horizon 2030) , demande du courage politique ET unevision à long terme en matière :- d’urbanisme (densifier/intensifier les centres villes);- de rénovation (traiter les friches industrielles et/ou résidentielles pour enfaire des éco-quartiers) ;- de mobilité (oublier le modèle 2 voitures par ménage);- etc...A cet égard, le quota de population qui se reconnaît dans ce modèle ‘ultraconnecté’ oscille aujourd’hui entre 10 et 15% mais, s’agissant des généra-tions X et Y ce ratio est appelé à exploser dans les prochaines années.J-D. Steenackers : On n’assistera toutefois pas à une révolution brutalemais bien à un glissement progressif - une sorte d’Eco-Shift - effectivementsoutenu et voulu par les générations montantes...

(1) Depuis le 1 janvier 2016, les conditions d’obtention d’un taux préférentielde 6% de TVA pour les travaux de rénovation ont été modifiées par le Gou-vernement Fédéral. (Voir : (http://www.belgium.be/fr/logement/cons-truire_et_renover/tva/tva_de_6_pour_renovation)(2) Tous types de biens confondus il existe +/- 5 millions d’unités de loge-ment en Belgique parmi lesquelles le neuf (moins de 10 ans) ne représenteque 500.000 unités !(3) Building Integrated PhotoVoltaic = Photovoltaïque intégré au Batiment.Il s’agit d’éléments de constructions (allèges, vitrages, parements,...) assortid’une fonction photovoltaïque et donc de production électrique.

➾EN MARS :La Compétitivité Urbaine

Le présent article est une synthèse. Retrouvez la version intégralede ce débat sur http://www.logic-immo.be/fr/nouvelles-immo

MARNY DI PIETRANTONIODirecteur Technique -PMP

FRANÇOIS JACQUET de HAVESKERCKEHead of Real Estate & Infrastructure -TRIODOS

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Art. 281 COBAT - zone d’habitat - sans droit de préemption, avec permis de lotir - Document non-contractuel. Renseignements urbanistiques disponibles sur le site. PEB : sera remis dans les 6 semaines aprèsapprobation de la déclaration par l’IBGE. Art. 152 du CWATUPE: PU - zone d’habitat - sans droit de préemption, avec permis de lotir. La déclaration PEB finale dans les 6 mois après réception des actes et travaux.

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ET SI L’UN DE CES QUARTIERS ÉTAIT LE VÔTRE EN 2016?

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