rapport d'activite 2007 pdf 4

RAPPORTD’ACTIVITÉ

de

2007Chelles

OPAC

L’OPAC PLUS PROCHE DE SES LOCATAIRES

PRÉSIDENT : JEAN-PAUL PLANCHOU

VICE PRÉSIDENT : ROBERT ZERMATI

ADMINISTRATEURS : LYDIE AUTREUX

PATRICE BUSSON

HUBERT CAMMAN

AGNÈS DUBACH

VINCENT GASTAUD

SERGE GOUTMANN

LÉON JOUAN

PATRICK KAMOUN

PATRICK KEMP

JACQUES LABUSSIERE

SYLVIE LAFUENTE

PHILIPPE LAVIGNE

AUGUSTIN COSSI MIGNONDO

JACQUES OUDOT

MARIE-ANNICK PERROTEAU

ANTOINE RODRIGUEZ

DANIEL SIRERE

PIERRE SOUCHET

STÉPHANIE TROUSSELLE


HUBERT CAMMAN

AGNÈS DUBACH


ROBERT ZERMATI

JEAN-BAPTISTE PATURET

TITULAIRES : JEAN CORMERY ET LAURENCE PERRON, [AUDIT ETOILE]

SUPPLÉANT : PHILIPPE DE LA CELLE [ALPHA EXPERTS]

LES COMMISSIONS

> Commission d’Appel d’Offres

DIRECTEUR GÉNÉRAL : JEAN-BAPTISTE PATURET

MEMBRE TITULAIRE : ANTOINE RODRIGUEZSUPPLÉANT : SERGE GOUTMANN

MEMBRE TITULAIRE : PIERRE SOUCHETSUPPLÉANT : HUBERT CAMMAN

M. LE DIRECTEUR DÉPARTEMENTAL DE LA CONCURRENCE, DE LA CONSOMMATION ET DE LA RÉPRESSION DES FRAUDES

M. LE DIRECTEUR DÉPARTEMENTAL DE L'EQUIPEMENT

> Commission d’Attribution des Logements

PRÉSIDENT : HUBERT CAMMAN

VICE PRÉSIDENT : DANIEL SIRERE

LYDIE AUTREUX

LÉON JOUAN

JACQUES LABUSSIERE

MARIE-ANNICK PERROTEAU

> Commission de Suivi des Travaux


AGNÈS DUBACH


ANTOINE RODRIGUEZ

ROBERT ZERMATI

> Commission de Suivi Budgétaire


HUBERT CAMMAN

SERGE GOUTMANN

LÉON JOUAN

JACQUES OUDOT

> Conseil de Concertation Locative

DIRECTEUR GÉNÉRAL : JEAN-BAPTISTE PATURET

VINCENT GASTAUD


JACQUES LABUSSIERE

LE CONSEIL

D’ADMINISTRATION

LE BUREAU DU CONSEIL

D’ADMINISTRATION

LES COMMISSAIRES AUX COMPTES

LE DIRECTEUR GÉNÉRAL

La baisse du pouvoir d’achat est dans l’esprit de tous, mais les mesures concrètes pour y remédier

semblent, néanmoins, avoir du mal à émerger. Cette situation, partagée par de nombreux conci-

toyens, n’exclut pas malheureusement les locataires de l’OPAC.

Le coût du logement est d’ailleurs central, notamment en région Ile-de-France où se cumulent deux

problématiques : le prix et la rareté des logements. Les pouvoirs publics, à tous les niveaux, de-

vraient donc être mobilisés sur cette priorité, bien évidemment l’Etat, garant de la solidarité natio-

nale, la Région, le Département, les Villes et leurs organismes dédiés.

L’OPAC de Chelles contribue, selon ses capacités, à cet effort, en offrant un patrimoine attractif à

faible coût (de l’ordre de 4 € /m²) alors que la moyenne du parc social en Seine-et-Marne se situe

plutôt autour de 5 € /m² et que le parc privé est, pour une large partie de ce territoire, supérieur à

12 € /m² de surface habitable). En construisant des logements sociaux, voire des logements très so-

ciaux, l’OPAC aura livré 73 logements en 2007, ce qui porte à près de 500 le nombre de logements

réalisés dans le cadre de la convention régionale de production signée en 2006 pour une période de

3 ans.

Mais au-delà, c’est également à partir d’opérations innovantes d’auto-construction (IGLOO) que

notre OPAC joue pleinement son rôle, permettant à ses locataires, sans emploi, de pouvoir bénéfi-

cier d’un toit et d’une formation qualifiante par leur participation à la réalisation de ces chantiers.

Dans ce panorama, il convient également d’évoquer la situation des séniors, qui rencontrent, pour

beaucoup, de réelles difficultés financières, accentuées par le fait que la reprise d’une activité, lors

de la retraite, pour « boucler les fins de mois » est souvent délicate, voire impossible. Là encore,

notre OPAC a mis en place un dispositif les autorisant à disposer d’un loyer le plus maîtrisé possi-

ble : un logement de plus petite taille, donc moins onéreux, leur est proposé et l’avantage économi-

que dont ils bénéficiaient au titre de leur ancienneté d’occupation dans le logement qu’ils quittent,

est réappliqué sur leur nouveau loyer.

Des solutions existent, il convient de se montrer innovant et dynamique ; c’est ce que s’efforce de

faire l’OPAC de Chelles et son personnel à partir des orientations données par son Conseil d’Admi-

nistration.

3

4

ADMINISTRATION GENERALE p 7

Conseil d’Administration p 8

Mandats exercés par les Administrateurs p 10

Bureau du Conseil d’Administration p 12

Commissions p 13

Directeur Général p 15

Commissaires aux Comptes p 15

GESTION ADMINISTRATIVE p 17

Ressources humaines : organigramme p 18

Evolution des effectifs p 20

Répartition du personnel p 21

Formation professionnelle p 22

Comité de direction p 22

Délégation unique du personnel p 22

CHSCT p 23

GESTION PATRIMONIALE p 25

Le patrimoine au 31.12.2007 p 26

Répartition par type de financement p 27

L’entretien du patrimoine p 29

Travaux d’amélioration p 30

Travaux « qualité de service » p 31

Divers p 31

Travaux de gros entretien p 32

Travaux d’entretien dans l’année p 33

Marchés négociés dans l’année p 36

LE DÉVELOPPEMENT PATRIMONIAL p 43

Programmation 2007 p 44

Livraisons 2007 p 46

Livraisons 2008 p 47

Opérations lancées p 48

Projets divers en cours d’études p 50

Réhabilitations p 54

4

GESTION LOCATIVE p 55

La location des logements p 56

Evolution du taux de rotation sur les 3 dernières années p 56

Nombre de dossiers présentés en Commission d’attribution p 56

Les entrants 2007 p 57

Evolution du profil des entrants 2007 p 57

Catégories socioprofessionnelles du chef de famille des entrants p 58

Classement des entrées par catégorie de familles p 58

Vacance du parc p 59

Evolution des quittances locatives p 64

Evolution des charges locatives p 64

Le recouvrement des loyers p 65

Créances de moins de 3 mois p 65

Créances irrécouvrables p 65

Décomposition de la dette p 66

La provision pour créances douteuses p 66

Détail de l’encaissement p 67

L’occupation sociale p 68

Activité des locataires p 68

Structure par âge des locataires p 68

Composition des familles p 69

Ressources des ménages p 70

Répartition des ressources par quartier p 71

La proximité et la concertation p 72

La concertation locative p 72

Les amicales de locataires p 72

Les réclamations p 73

L’enquête de satisfaction p 75

Le site internet p 76

Le journal des locataires p 76

GESTION FINANCIERE p 77

Rapport du Commissaire aux Comptes p 78

Bilan p 82

Compte de résultat p 84

Résultat sur les 5 derniers exercices p 86

5

ADMINISTRATION GENERALE

7

Le Conseil d’Administration est composé conformément au Code de la Construction et de l’Habita-

tion de 21 membres.

7 membres représentent la Municipalité, 5 la Préfecture, 3 sont élus par les locataires, 2 représentant

les syndicats, 1 la Caisse d’Epargne Ile-de-France Paris, 1 le C.I.L. 77, 1 la Caisse d’Allocations Fa-

miliales et 1 l’U.D.A.F..

6 réunions ont eu lieu en 2007.

Il est à noter que notre Conseil a été partiellement renouvelé en 2007 avec le départ de Madame

MEDJAHED Fatiha, représentant la CFDT., remplacée par Monsieur LAVIGNE Philippe, représen-

tant le même syndicat.

8

NOMS DATE DE NAISSANCE REPRESENTANT PROFESSION DATE D'ENTREE AU CONSEIL

D'ADMINISTRATION AUTREUX Lydie 15/01/47 Municipalité Infirmière libérale 17/05/00

BUSSON Patrice 04/04/54 Caisse d’Epargne IdF

Paris

Directeur Départemental 01/12/03

CAMMAN Hubert 10/09/28 Préfet Retraité 16/06/89

DUBACH Agnès 21/01/49 Municipalité Assistante commerciale 18/04/01

GASTAUD Vincent 12/05/58 Locataires Rédacteur 14/12/06

GOUTMANN Serge 23/09/53 Municipalité Architecte 17/05/00

JOUAN Léon 09/01/33 Préfet Retraité 17/05/00

KAMOUN Patrick 01/09/51 Préfet Conseiller 06/06/03

KEMP Patrick 21/02/50 CIL 77 PDG 19/07/85

LABUSSIERE Jacques 15/04/42 Locataires Pensionné 14/12/02

LAFUENTE Sylvie 28/09/53 CGT Directrice 17/05/00

MIGNONDO Cossi Augustin 28/08/51 Locataires Technicien 21/06/96

OUDOT Jacques 18/05/46 Préfet Administrateur territorial

Directeur Général des

services

06/06/03

PERROTEAU Marie-Annick 07/10/45 Municipalité Retraitée 22/10/98

PLANCHOU Jean-Paul 22/04/48 Municipalité Maire 03/10/95

RODRIGUEZ Antoine 18/02/49 Municipalité Retraité 18/04/01

SIRERE Daniel 18/11/46 C.A.F. 77 Responsable de gestion 21/06/96

SOUCHET Pierre 05/02/23 Préfet Retraité 30/11/59

TROUSSELLE Stéphanie 19/09/74 UDAF Ingénieur des ventes 18/04/05

ZERMATI Robert 29/10/52 Municipalité Cadre territorial 23/05/92

LAVIGNE Philippe 22/05/59 CFDT Technicien 07/12/07

DESCRIPTION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION

9

AUTREUX Lydie Adjointe au Maire de Chelles chargée de la politique sociale et de la solidarité

Conseillère communautaire de Marne et Chantereine

BUSSON Patrice Administrateur à l’OPAC de Meaux

Administrateur à l’OPAC de Coulommiers

Administrateur à la SAIEM de Meaux

Administrateur à l’OPDHLM de Melun

Administrateur à l’OPHLM de Montereau

CAMMAN Hubert Président de l’Association “Aide à Dom”

Président de l’U.N.A. 77

Administrateur de l’U.N.A. France

Administrateur de l’Association “La Joie de Vivre”

DUBACH Agnès Adjointe au Maire chargée du Logement et de l’Habitat

GASTAUD Vincent Président de l’Amicale des locataires de SCHLOSSER

Gérant de la SCIC ECOSEVE

Représentant de l’OPAC de Chelles auprès de la SEML Chelles Avenir

GOUTMANN Serge Adjoint au Maire de Chelles chargé de l’urbanisme et de l’environnement

Conseiller Municipal chargé du Plan Local d’Urbanisme

Vice Président de la SEML Chelles Avenir

Vice Président de Marne et Chantereine

Vice Président du SIETREM

JOUAN Léon Membre du C.L.A.C. (Association de quartier des Coudreaux)

KAMOUN Patrick Conseiller à la Direction des Relations Institutionnelles et du Partenariat de

l’U.S.H.

Secrétaire de l’Instance de Concertation Nationale de l’U.S.H. avec les Habitants

Secrétaire du Conseil Social HLM

Secrétaire du Conseil National du Mouvement HLM

Membre de la Commission Nationale de Concertation

Secrétaire Général du Programme “Igloo France, les Toits de l’insertion”

Membre du Conseil d’Orientation de l’UNAF

Administrateur de la Fédération Nationale des Jardins Familiaux

Administrateur de l’Association CETAF sur les logements foyers

KEMP Patrick Administrateur du C.I.L. 77

Membre du Bureau du MEDEF de Seine & Marne

LABUSSIERE Jacques Président de l’Amicale des Locataires de Buignet-Tournelles-Poncelet

LAFUENTE Sylvie Présidente de l’Association NICIPIT

10

LAVIGNE Philippe Délégué syndical CFDT

MIGNONDO Cossi Augustin Conseiller Municipal de Chelles

Membre du Bureau de la Fédération Départementale du Logement

(C.N.L.)

Vice Président du SIETREM

Administrateur du Syndicat Intercommunal d’Assainissement

Administrateur du Syndicat mixte de géothermie

Conseiller communautaire de Marne et Chantereine

OUDOT Jacques Président de l’Association d’insertion par le logement (FREHA)

Vice Président de la Fondation Abbé Pierre

PERROTEAU Marie Annick Conseillère Municipale de Chelles déléguée à la Prévention

Représentante de l’OPAC de Chelles à la SEML Chelles Avenir, à

l’Association PHARE et au Syndicat Communal de la Géothermie

Représentante au Syndicat Communal de la Géothermie

Conseillère communautaire de Marne et Chantereine

PLANCHOU Jean-Paul Maire de Chelles

Conseiller Régional

Président du Centre Communal d’Action Sociale

Président de la S.E.M. L. Chelles Avenir

Président du Syndicat Intercommunal d’Assainissement


RODRIGUEZ Antoine Conseiller Municipal de Chelles

Administrateur de la SEML Chelles Avenir


SIRERE Daniel Délégué à la Commission Départementale de l’Handicap et la petite

enfance

Elu à l’Union Départementale Force Ouvrière

Trésorier de la Coopérative Ile-de-France

Administrateur de la Maison des Jeunes et de la Culture

Commissaire aux Comptes de la Fédération Nationale des Retraités

de la Poste et de France Télécom

SOUCHET Pierre Président honoraire de la Mutuelle du Personnel de la Caisse

d’Allocations Familiales de la Région Parisienne

Administrateur honoraire de la Fédération Mutualiste d’Ile-de-France

(F.M.P.)

TROUSSELLE Stéphanie Administratrice de l’Association « Jumeaux et plus »

ZERMATI Robert Adjoint au Maire de Chelles chargé de la petite enfance, de l’enfance

et de la jeunesse

Président de la Mission Locale pour l’emploi du bassin chellois


11

Président : Jean-Paul PLANCHOU

Hubert CAMMAN

Agnès DUBACH

Augustin Cossi MIGNONDO

Robert ZERMATI

Les membres du bureau ont été élus par le Conseil d’Administration le

18.04.2001.

12

COMMISSION D’APPEL D’OFFRES

Président : Jean-Baptiste PATURET, Directeur Général

Antoine RODRIGUEZ, membre titulaire

Pierre SOUCHET, membre titulaire

Serge GOUTMANN, suppléant d’Antoine RODRIGUEZ

Hubert CAMMAN, suppléant de Pierre SOUCHET

Les membres de la Commission d’Appel d’Offres ont été élus par le Conseil d’Administration

le 18.04.2001.

La Commission s’est réunie 17 fois en 2007.

COMMISSION D’ATTRIBUTION DES LOGEMENTS

Président : Hubert CAMMAN

Vice Président : Daniel SIRERE

Lydie AUTREUX

Léon JOUAN

Jacques LABUSSIERE

Marie-Annick PERROTEAU

La Commission d’Attribution des Logements a été composée par le Conseil d’Administration

le 18.04.2001, renouvelée le 8.06.2004, le 13.12.2005 et le 6.06.2007.

Elle s’est réunie 22 fois en 2007.

COMMISSION DE SUIVI DES TRAVAUX


Agnès DUBACH


Antoine RODRIGUEZ

Robert ZERMATI

La Commission de suivi des travaux a été créée par le Conseil d’Administration le 3.10.2001.

Cette Commission s’est réunie 6 fois en 2007.

13

COMMISSION DE SUIVI BUDGETAIRE


Hubert CAMMAN

Serge GOUTMANN

Léon JOUAN

Jacques OUDOT

La Commission de suivi budgétaire a été composée par le Conseil d’Administration le 3.10.2001.

Elle ne s’est pas réunie en 2007.

CONSEIL DE CONCERTATION LOCATIVE

Jean-Baptiste PATURET, Directeur Général

Vincent GASTAUD


Jacques LABUSSIERE

Le Conseil de concertation locative a été créé par le Conseil d’Administration le 25.09.2002, re-

nouvelé le 8.01.2003 et le 13.02.2007.

Il s’est réuni 4 fois en 2007.

14

Jean-Baptiste PATURET

Jean-Baptiste PATURET a été nommé aux fonctions de Directeur Général de l’OPAC, par le

Conseil d’Administration du 17 juin 2005.

Commissaire aux comptes titulaire

Le mandat du Cabinet AUDIT ETOILE, représenté par Monsieur Jean CORMERY et Madame Lau-

rence PERRON, Commissaires aux comptes, a débuté le 6 juin 2007, date de la décision du Conseil

d’Administration, pour une mission de 6 ans.

Commissaire aux comptes suppléant

Le mandat du Cabinet ALPHA EXPERTS, représenté par Monsieur Philippe DE LA CELLE, a dé-

buté le 6 juin 2007, date de la décision du Conseil d’Administration, pour une durée de 6 ans.

15

GESTION ADMINISTRATIVE

17

L’année 2007 s’est inscrite dans la continuité des actions mises en place en 2006 en ce qui concerne l’externali-

sation du personnel de ménage et la réintégration du personnel de régie dans la Direction de la Gestion de

Proximité, et la Direction du Patrimoine.

La prime permettant de gratifier l’ensemble du personnel en fonction du travail réalisé, a été maintenue avec,

comme objectif partagé, de lutter contre l’absentéisme. Cet accord, signé en 2006 et validé par le Centre de

Gestion, avait reçu l’approbation de l’ensemble des partenaires sociaux.

Il est à noter que le nombre de jours d’absence est passé de 2 887 en 2006, à 1 494 pour l’exercice 2007.

Par ailleurs, de nouvelles actions ont été engagées, tant en direction des salariés que des locataires.

Ainsi, l’astreinte, limitée auparavant aux week-ends et jours fériés avec un seul agent, a été renforcée pour ré-

pondre aux urgences 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7, par la mise en place d’une plate-forme téléphonique pour

gérer les appels, et d’une équipe d’intervention composée de 3 collaborateurs.

Il est à signaler, également, l’adhésion de l’OPAC, à compter du 1er janvier 2007, à un contrat de prévoyance

au bénéfice des salariés, qu’ils soient de statut public ou privé.

Enfin, l’OPAC a renouvelé l’expérience des « chantiers jeunes » durant la période estivale, en partenariat avec

la Ville de Chelles, ainsi que les « stages d’été » avec une préférence d’embauche donnée aux enfants du per-

sonnel.

18

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19

Evolution des effectifs

Répartition du personnel

L’année 2007 a été marquée par 14 départs et par 17 embauches. Au 31 décembre 2007, sur ces 17 recrutements, 10 ont été em-

bauchés en CDI, deux ne sont pas parvenus au terme de leur CDD et cinq ont quitté l’OPAC. Ainsi, au 31 décembre 2007, l’ef-

fectif de l’OPAC de Chelles s’élevait à 65 personnes (62,80 en équivalent temps plein).

Récapitulatif des départs :

Disponibilité 1

démissions 4

retraite 5

licenciements 4

Total 14

Par ailleurs, il est à noter l’embauche et le départ de 21 CDD durant la période estivale.

Depuis 2006, l’OPAC a mis en place durant les vacances scolaires, d’une part des chantiers jeunes réalisés en partenariat avec la

Ville de Chelles, opération visant à fournir une activité aux jeunes ne partant pas en vacances (ceci a concerné 21 embauches en

2007 pour notre OPAC), et d’autre part, a proposé aux enfants de notre personnel des stages afin de palier au sous-effectif de la

période estivale (ceci a concerné 4 embauches).

Statut public 11%

Statut OPAC 89 %

La diminution des effectifs commencée sur 2005, se poursuit sur 2007. Les effectifs de l’OPAC sont passés de 69 agents en

2005, à 67 en 2006 et à 65 en 2007. Cette diminution s’explique par des départs à la retraite d’agents de ménage et de la régie

non remplacés.

a) Répartition par statut (public/privé)

Le personnel de l’OPAC de Chelles se compose de 58

personnes de statut OPAC et de 7 personnes de statut

fonction publique, le nombre de fonctionnaires étant

structurellement en diminution puisque l’OPAC ne

peut plus embaucher suivant ce statut.

20

c) Répartition hommes/femmes

b) Répartition par secteur d’activité

d) Pyramide des âges

La répartition des salariés par secteur d’activi-

té est la suivante :

- Administratifs 35

- Régie 1

- Gardiens et ménage 29

L’effectif de l’OPAC est composé de 41 femmes

et 24 hommes.

Comme en 2006, le personnel féminin est supé-

rieur en nombre au personnel masculin.

Le graphique ci-contre, reprend la répartition

par âge du personnel.

Ainsi, Le rajeunissement observé au cours de

l’exercice 2006 se poursuit sur l’année 2007.

Il y a eu 5 embauches de moins de 30 ans.

Il faut également signaler qu’il y avait en

2006, 20 salariés âgés de plus de 51 ans.

En 2007,ce chiffre passe à 15.

8

21 21

14

1

0

5

10

15

20

25

De 20 à30 ans

de 31 à40 ans

de 41 à50 ans

de 51 à60 ans

Plus de 60ans

Femmes63%

Hommes37%

Régie2%

Gardiens et ménage

45%

Administratifs53%

21

Formation professionnelle

Comité de Direction

Délégation unique du personnel

Les formations suivantes ont été organisées sur l’année 2007 :

Services Techniques et Développement et Marché Public: Réforme des autorisations d’urbanisme (un jour)

Règles d’urbanisme : les fondamentaux (trois jours)

Le permis de construire (deux jours)

Montage d’opérations immobilières (deux jours)

La conduite d’opération (deux jours)

Gestion Locative : Contentieux avec les locataires en place (un jour)

Contentieux locatif : actualité et jurisprudence (un jour)

Demande de logement (deux jours)

Comptabilité : Elaboration de la liasse fiscale (un jour)

Logiciel état des lieux (un jour)

Patrimoine : Module réclamation/OS/budget

PATNEW (une demi-journée)

NEWWEB (une demi-journée)

Logiciel état des lieux (SOFTIBIS) (deux jours)

Gestion de Proximité : Les techniques de constat EDL (un jour)

Personnel : Congé WEB (un jour)

Le nombre de jours de formation pour 2007 était de 32 jours. Pour 2006, il s’élevait à 7,5 jours. Ce chiffre

ne tient pas compte des formations assurées en interne lors de la mise en place de logiciels (gestion de la

demande de logement, et gestion des réclamations). Le budget formation était de 38 890 euros en 2007

contre 35 796 euros en 2006 .

Ce comité, réunissant autour du Directeur Général les responsables de service, a pour vocation de faciliter la circulation de

l’information et d’assurer à la fois la coordination entre les différents services et un meilleur suivi des principaux dossiers et

projets. Celui ci se réunit tous les 15 jours, ainsi, il y a eu 21 réunions en 2007.

Elle regroupe les délégués du Comité d’entreprise et les délégués du Personnel comme le prévoit le Code du Travail,

article L 423-1-1. Elle a été renouvelée à l’issue des élections qui se sont déroulées le 13 juin 2007.

22

C.H.S.C.T.

Composition de la Délégation Unique

1er Collège – Ouvriers – Employés

TitulairesVéronique GUYON

Patrick LOVAL

Suppléant Alexandra SCHLAFMUNTER

Carole FERNANDEZ

2ème Collège – Maîtrise – Cadres

Titulaire

Sylvie SCHWARTZ

Suppléante

Le Bureau

Jean-Baptiste PATURET – Membre et Président de Droit

Sylvie SCHWARTZ – Secrétaire

Alexandra SCHLAFMUNTER - Trésorier

Véronique GUYON – Secrétaire Adjoint

Comme chaque année plusieurs manifestations ont été organisées : arbre de Noël, repas de Noël, sortie de printemps qui a

eu lieu au Fami Parc.

Le Comité d’Hygiène de Sécurité et des Conditions de Travail assure le rôle suivant :

Protection des salariés,

Amélioration des conditions de travail,

Mission de contrôle, enquête (accident du travail).

Il s’est réuni 6 fois en 2007. Au terme des élections du 2 avril 2007, ses membres ont été renouvelés par la Délégation unique

du personnel, il s’agit de :

Composition du CHSCT

Membres et Président de Droit

Jean-Baptiste PATURET

1er Collège : Ouvriers – EmployésVéronique GUYON, CGT, Secrétaire

Carole FERNANDEZ, CGT

2ème Collège : Maîtrise – CadresSylvie SCHWARTZ

23

GESTION PATRIMONIALE

25

Ville Nom Résidence Etage le plus

haut Nombre de loge-

ments Individuels Nombre de loge-ments Collectifs

Nombre total de loge-ments au 31/12/2007

BROU SUR CHANTE-

REINE PAVILLON CARNOT 1 1 - 1

Total BROU SUR CHANTEREINE 1 - 1

CHELLES AULNOY EC -LES ROSEAUX- 3 - 41 41

CHELLES AULNOY FA -LES JONCS- 3 - 52 52

CHELLES AULNOY -LES NENUPHARS- 3 - 40 40

CHELLES BESSON 3 - 6 6

CHELLES BUIGNET_TOURNELLES 8 - 265 265

CHELLES CHANTEREINE 4 - 148 148

CHELLES CHÂTEAU GAILLARD 1 44 48 92

CHELLES CRESSONNIERES 5 - 193 193

CHELLES ELIE - HEURES CLAIRES 4 - 36 36

CHELLES FOLLEREAU- LAENNEC 1 40 - 40

CHELLES GAY LUSSAC 3 - 85 85

CHELLES GRANDE PRAIRIE 9 - 29 29

CHELLES HAMEAU DE VALLIERES 1 32 - 32

CHELLES LA FONTAINE 1 20 - 20

CHELLES LE FORT 3 - 54 54

CHELLES LE TIR (Caserne Pompiers) 3 - 42 42

CHELLES MEUNIER 3 - 33 33

CHELLES MONT CHALATS 1 76 43 119

CHELLES NOUE BROSSARD 12 - 192 192

CHELLES NOUE BROSSARD extension 3 - 88 88

CHELLES PAVILLON BICHOT 1 1 - 1

CHELLES PAVILLON PEAN 1 1 - 1

CHELLES PAVILLON DES SAULES 1 1 - 1

CHELLES PAVILLON LIBERTE 1 1 - 1

CHELLES PAVILLON ORMES 1 1 - 1

CHELLES PAVILLONS PONCELET 1 6 - 6

CHELLES PAVILLONS TRINQUAND 1 3 - 3

CHELLES PLAIN CHAMPS 1 22 - 22

CHELLES PONCELET 4 - 40 40

CHELLES PONT DE FOREST 14 - 90 90

CHELLES RPA FLAMANT 2 - 80 80

CHELLES RPA TRINQUAND 3 - 61 61

CHELLES SCHLOSSER 10 - 282 282

CHELLES SCHWEITZER-LAENNEC 4 - 292 292

CHELLES SEMPIN 1 - 32 32

Total CHELLES 248 2 272 2 520

COURTRY PAVILLONS COURTRY 1 4 - 4

Total COURTRY 4 - 4

LOGNES LOGNES-MANDINET 3 8 61 69

Total LOGNES 8 61 69

NOISIEL NOISIEL -COURS DU BUISSON- 7 - 62 62

NOISIEL PAVILLON FLANDRE 1 1 - 1

Total NOISIEL 1 62 63

TORCY TORCY COTEAUX DE MAUBUEE 3 - 42 42

TORCY TORCY LES VIGNES 1 - 11 11

TORCY TORCY VERLAINE 5 - 38 38

Total TORCY - 91 91

Total PATRIMOINE 262 2 486 2 748

Le patrimoine de l’OPAC a augmenté sur l’exercice 2007 de 68 logements, ceci en raison de l’entrée dans notre parc de 73 nouveaux logements (40 logements

pour les Nénuphars et 33 logements pour Meunier), mais également de la démolition du pavillon du 8, rue du 11 Novembre à Chelles et de la vente de 4 loge-

ments à Grande Prairie à Chelles.

26

REPARTITION PAR TYPE DE FINANCEMENT

A travers le graphique ci-dessous, nous pouvons observer que près de 40 % de notre patrimoine a été construit

antérieurement aux années 70 et 60 % avant les années 80. Le patrimoine PLA représente près d’un tiers de

l’ensemble (1977 à 1999). Par ailleurs, on notera que près de 10 % du parc a été acquis ou construit depuis

2006. A noter également la forte progression de notre parc sur les deux derniers exercices, avec une croissance de

près de 18 %, et cela malgré la vente des opérations de Bussy et Magny en 2005/2006.

Evolution du patrimoine de l'OPAC

0

500

1000

1500

2000

2500

1961

1962

1963

1964

1965

1966

1967

1968

1969

1970

1971

1972

1973

1974

1975

1976

1977

1978

1979

1980

1981

1982

1983

1984

1985

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Année

Nb

de

log

emen

ts

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Po

urc

enta

ge

Logements Hors RPA Logements RPA

Type de Financement Total Conventionnés Non Conven-

tionnés Conventionnés Non Conven-

tionnés

Anciens Financements 1712 1590 42 75 5

Autres Financements 222 146 76

PLA 605 541 60 4

PLUS 112 112

PLA-TS 8 8

PLA-I 48 48

PLALM 41 41

Total 2748 2486 118 135 9

27

L’entretien du patrimoine

29

L’entretien du patrimoine

1 - TRAVAUX D’AMELIORATION

Vous est présenté, ci-dessous, l’ensemble des travaux d’amélioration réalisés par l’OPAC en 2007, résidence par résidence. Les

travaux d’amélioration sont des travaux d’investissement qui sont donc immobilisés.

Chantereine La création d’une allée piétonne commandée le 16 juillet 2007 a été réalisée par la Société GENERALE de LEVALLOIS courant

octobre 2007 dans le cadre de son marché à bons de commande.

Le remplacement des portes d’accès aux caves commandée le 15 juin 2007 a été réalisé par la Société GENERALE de LEVAL-

LOIS courant juillet 2007 dans le cadre de son marché à bons de commande

Gay-LussacLes travaux de réfection de l’étanchéité des toitures commencés début octobre 2007 par la Société DESCHAMPS ont été récep-

tionnés le 14 avril 2008.

Buignet-TournellesLa Société GENERALE de LEVALLOIS a réalisé la création d’une loge qui a été réceptionnée le 15 juin 2007 dans le cadre de

son marché à bons de commande. La mise aux normes de 3 ascenseurs a été effectuée par la Société KONE et livrée courant dé-

cembre 2007. La réception est à effectuer.

Noue BrossardLe remplacement des chaudières commandé le 28 juin 2007 a été effectué par la Société COURTEILLE courant septembre

2008. La création de sols d’aire de jeux a été réalisée par la Société ELASTISOL courant avril 2007 dans le cadre de son marché

à bons de commande.

Schweitzer-LaennecLe remplacement des chauffe-bains et chauffe-eau a été réalisé par la Société COURTEILLE sur le 3ème et 4ème trimestre 2007 et

réceptionné le 2 février 2008. Le remplacement des boîtes aux lettres a été commandé le 23 mai 2007 à la Société DECAYEUX

et réceptionné le 23 juillet 2007. La 1ère tranche du marché de mise aux normes électriques des logements passé avec la Société

PERRIN à commencé début décembre 2007 et est en cours d’achèvement.

Schlosser Les travaux de réfection de l’étanchéité des toitures commandés à la Société DESCHAMPS ont commencé début décembre 2007

et sont en cours d’achèvement. La mise en place d’un anti-pass back sur les bornes des parkings de la résidence a été réalisée cou-

rant septembre 2007. Mise en place d’un but de Basket Ball réalisée par la Société LUDOPARC et réceptionné le 22 octobre

2007. Pour création et mise à disposition de caves supplémentaires, le remplacement des serrures et béquillages des portes des

anciens locaux vide-ordure d’étages a été réalisé par la société générale de Levallois dans le cadre de son marché à bon de com-

mande courant juillet 2007

Résidence SempinUn audit a été réalisé par le Cabinet HI ARCHITECTURE le 16 mars 2007 Le remplacement des menuiseries extérieures com-

mandé le 12 octobre 2007 à la Société GROSFILEX pour une pose en fin de 1er trimestre 2008. Le ravalement des façades a été

commandé le 12 octobre 2007 et les travaux sont en cours d’achèvement. Les travaux de réfection de l’étanchéité des toitures

commandés à la Société DESCHAMPS ont commencé début novembre 2007 et sont en cours d’achèvement.

Mont Chalat Le remplacement des chaudières a été réalisé par la Société COURTEILLE sur le 2ème semestre 2007 et réceptionné le 2 février

2008.

Résidence du TirLe remplacement des pieds de colonne a été commandé le 22 décembre 2006, réalisés par la Société DALKIA le 22 mai 2007 et

réceptionné le 6 septembre 2007. Réhabilitation des collecteurs des eaux usées a été commandée 22 décembre 2006, réalisés par

la Société CIG et réceptionnée le 31 janvier 2007. Un audit a été réalisé par le Cabinet HI ARCHITECTURE le 16 février 2007.

Hameau de VallièresLe remplacement des boîtes aux lettres commandé le 23 mai 2007 à la Société DECAYEUX et réceptionné le 1er octobre 2007.

Réfection d’une toiture au 10 allée des Eaux Bonnes réalisé par la Société DESCHAMPS dans le cadre de son marché à bons de

commande et réceptionné le 24 juillet 2008.

30

Torcy VerlaineLa sécurisation des accès parkings a été commandée à la Société THYSSENKRUPP est en cours d’achèvement

Torcy Grande RueLe remplacement de l’isolant des combles et la remise en état de la toiture a été commandée à la Société DESCHAMPS dans le cadre

de son marché à bons de commande et réceptionné le 11 septembre 2007

ZAC de la FontaineLes travaux de réfection de l’étanchéité des toitures commandés à la Société DESCHAMPS ont commencé début décembre 2007 et

sont en cours d’achèvement.

Aulnoy ECLa sécurisation des accès parkings a été commandée à la Société THYSSENKRUPP et réceptionné le 19 septembre 2007.

RPA TrinquantLes travaux de réfection de l’étanchéité des toitures commandés à la Société DESCHAMPS ont commencé début décembre 2007 et

sont en cours d’achèvement.

Torcy Victor HugoLe remplacement des boîtes aux lettres a été commandé le 23 mai 2007 à la Société DECAYEUX et receptionné le 15 novembre

2007. Le marché de mise en place d’un système d’interphonie avec remplacement des portes de hall signé avec la Société ADN Nord

ont été réalisés courant juin 2007 et réceptionné le 22 novembre 2007.

LognesLe marché de mise en place d’un système d’interphonie signé avec la Société ADN Nord a été réalisée courant octobre 2007 et récep-

tionné le 22 novembre 2007

Siège SocialLes travaux pour la mise en place d’un système d’air conditionné réalisé par la Société DL Réfrigération a été réceptionné en mai

2007. La mise aux normes de l’ascenseur a été réalisée par la Société KONE et livré courant

2 - TRAVAUX QUALITE DE SERVICE

Les travaux de qualité de service sont des travaux d’investissement qui donne lieu à un financement spécifique.

ChantereineLa création de sols d’aire de jeux a été réalisée par la Société ELASTISOL dans le cadre de son marché à bons de commande courant

juillet 2007.

Schweitzer-LaënnecLa création de sols d’aire de jeux a été réalisée par la Société ELASTISOL dans le cadre de son marché à bons de commande courant

juillet 2007.

3 - DIVERS

Les travaux divers sont des travaux non planifiés par l’OPAC qui sont, en général, la résultante d’un sinistre.

Noue BrossardLa réfection du pignon du 2 noue Brossard, endommagé suite à l’incendie d’un véhicule, a été réalisée par la société Générale de Le-

vallois et réceptionné le 23 mars 2007

Aulnoy E.CLa réfection partielle de l’étanchéité par la société Deschamps et l’application d’un revêtement étanche sur les acrotères par la socié-

té SAPEC en toiture du 4 rue Maurice Abbes ont été réalisées courant juillet dans le cadre de la garantie décennale.

31

4 - TRAVAUX DE GROS ENTRETIEN

Les travaux de gros entretien sont des travaux qui passent directement en exploitation.

ChantereineLes peintures des cages d’escaliers commandées le 2 juillet 2007 ont été réalisées par la société SEEF courant décembre 2007 et

ont été réceptionnées le 4 janvier 2008.

L’élagage des arbres commandé le 23 avril 2007 a été réalisé par la société MABILLON courant décembre 2007 dans le cadre de

son marché à bons de commande.

Gay- LussacLes peintures des cages d’escaliers commandées le 12 novembre 2007 ont été réalisées par la Société EMMER courant octobre

2007 et ont été réceptionnées le 31 octobre 2007.

PonceletLe remplacement des portes d’accès aux caves commandé le 12 décembre 2007 a été réalisé par la Société GENERALE de LE-

VALLOIS fin décembre 2007 dans le cadre de son marché à bons de commande.

Mont ChalatsLe remplacement des troènes commandé le 10 mai 2007 a été réalisé par la Société MABILLON courant 28 mai 2007 dans le

cadre de son marché à bons de commande.

Schweitzer-LaennecLe chantier jeunes concernant le kiosque commandé le 9 mai 2007 a été réalisé par la Société AIPI courant mars 2007 et a été

réceptionné le 2 mars 2007.

Les peintures des cages d’escaliers commandées le 2 juillet 2007 ont été réalisées par la Société SEEF courant octobre 2007 et ont

réceptionnées le 31 octobre 2007.

SempinL’élagage des arbres commandé le 23 avril 2007 a été réalisé par la Société MABILLON courant décembre 2007 dans le cadre

de son marché à bons de commande.

Hameau de VallièresLes peintures des tableaux et voussures commandées le 6 juillet 2007 ont été réalisées par la Société PEINTISOL courant septem-

bre 2007 dans le cadre des son marché de commande.

Aulnoy FALa mise en place de gravillons dans les espaces verts commandée le 23 avril 2007 a été réalisée par la Société SAUBAPARC

courant mai 2007 dans le cadre de son marché à bons de commande.

Le nettoyage des façades commandé le 19 avril 2007 a été réalisé par la Société INACCESS courant 29 mai 2007 et a été récep-

tionné le 10 aout 2007.

Torcy VerlaineLes peintures des cages d’escaliers commandées le 2 juillet 2007 ont été réalisées par la Société SEEF courant octobre 2007 et ont

été réceptionnées le 5 novembre 2007.

La condamnation de l’accès au 6ème étage commandée le 12 octobre 2007 a été réalisé par la Société GENERALE de LEVAL-

LOIS courant février 2008 dans le cadre de son marché à bons de commande.

Lognes L’élagage des arbres commandé le 23 avril 2007 a été réalisé par la Société MABILLON courant novembre 2007 dans le cadre de

son marché à bons de commande.

32

TRAVAUX D’ENTRETIEN DANS L’ANNEE

33

BUDGETS €

IMMOBILISA-TION

QUALITÉ DE SERVICE

GROS ENTRETIEN

DIVERS

€ HT € HT € HT € HT

Torcy Verlaine

Condamnation de l’accès au

6ème étage

664

Peinture cages d’escaliers 4.017

Chantereine

Création d’une allée piétonne 19.906

Remplacement de portes accès

caves

6.354

Mise en place sol aires de jeux 16 588


Elagage et abattage d’arbres 5.928

Gay Lussac

Etanchéité des toitures 83.476


Buignet Tournelles Poncelet

Mise aux normes ascenseurs

tranche 6

161.281

Création d’une loge 10.500

Remplacement de portes accès

caves résidence du Poncelet 4.446

Noue Brossard

Remplacement Chaudières 69.707

Mise en place sol aires de jeux 13.647

Réfection pignon suite incendie

véhicule

6.559

Noisiel

Elagage et abattage d’arbres 3.897

Résidence du Tir

Maîtrise d’œuvre Audit 3.998

Remplacement pieds de colonnes 16.633

Réhabilitation collecteurs EU 11.075

Schlosser

Sol aires de jeux 8.296


Mise en place anti-pass back 8.640

F&P but de basket 2.556

Remplacement des serrures sur

locaux VO 11.543

Aulnoy FA

Nettoyage façade 22.220

Aménagement espaces verts par

mise en place de gravillons

7.291

33

TRAVAUX D’ENTRETIEN DANS L’ANNEE (suite)

BUDGETS €

IMMOBILISA-TION

QUALITÉ DE SERVICE

GROS ENTRETIEN

DIVERS


Aulnoy FA

Nettoyage façade 22.220

Aménagement espaces verts par

mise en place de gravillons

7.291

Aulnoy EC

Sécurisation parking 17.034

Reprise étanchéité

Sinistre Décennal Lgt Jauneau

10.865

Sempin

Maîtrise d’œuvre Audit 3.980

Ravalement façades 41.493


Elagage 2.794

Schweitzer-Laënnec

Remplacement chauffe-bains 127.920

Mise aux normes électrique 1 T 58.634

Remplacement boîtes aux lettres 33.850

Mise en place sol aires de jeux 17.729

Kiosque chantier jeunes 5.280


Hameau de Vallières


Réfection toiture 10 allée des

Eaux Bonnes

5.663

Peinture tableaux et voussures 15.004

RPA Trinquand

Etanchéité des toitures 28696

ZAC de la Fontaine


Mont Chalâts

Remplacement chaudières 189.096

Remplacement de troènes 10.846

Création de 2 bancs 1.169

Le Tir

Elagage et abattage d’arbres 608

34

BUDGETS €

IMMOBILISA-TION

QUALITÉ DE SERVICE

GROS ENTRETIEN

DIVERS


Torcy les Vignes

Remplacement de l’isolant des

combles et remise en état toiture

9.396

Lognes « Tonnelles »

Interphonie 57.004

Elagage 1.062

Torcy Victor Hugo

Interphonie 20.085


Siège Social

Modernisation ascenseur 14.814

Air conditionné 19.388

Aménagement RDJ 9.078

Diverses Résidences

Travaux de remise en état dans

tous logements

795.513

TOTAL 1.169.080 34.317 982.900 28.967

TRAVAUX D’ENTRETIEN DANS L’ANNEE (suite)

35

MARCHES NEGOCIES DANS L’ANNEE

Vous trouverez, ci-après, la liste des marchés réalisés par l’OPAC en 2007, ventilés par service :

PATRIMOINE :

Marché Fourniture de produit d’entretien

Durée du marché : 4 ans

Montant du marché à bons de commande : minimum 4.000 €

maximum 160.000 €

Entreprise retenue : GAP – 93420 - VILLEPINTE

Marché Fourniture de matériaux et matériel pour le personnel de l’OPAC



maximum 200.000 €

Entreprise retenue : Chantier des Coudreaux – 77500 - CHELLES

Marché Mise en place d’air conditionné au siège de l’OPAC

Durée du marché : 1 mois

Montant du marché : 19.388 €

Entreprise retenue : DL Réfrigération – 77340 – PONTAULT COMBAULT

Marché Mise en place d’un système anti pass-back sur les bornes du parking résidence Schlosser

Durée du marché : 15 jours


Entreprise retenue : Thyssenkrupp – 93453- LA PLAINE St DENIS

Marché Fourniture et pose de portes de parking résidence Aulnoy EC




Marché pour le Remplacement de boîtes aux lettres



Entreprise retenue : Decayeux – 80210- FEQUIERES EN VIMEU

Marché Sécurisation des accès parkings résidence Paul Verlaine




Marché Remplacement de chaudières, chauffe-bains



Entreprise retenue : Courteille – 75011 - PARIS

36

Marché Diagnostic Performance Energétique


Montant du marché à bons de commande : minimum 00 €

maximum 89.000 €

Entreprise retenue : GM diagnostics – 18320 – JOUET SUR L’AUBOIS

Marché Contrat d’entretien de 8 ascenseurs résidence la Noue Brossard



Entreprise retenue : Manei Lift – 95815 - ARGENTEUIL

Marché Location longue durée d’un véhicule neuf



Entreprise retenue : Crédipar – 75017 – PARIS

Marché Assistance à maitrîse d’ouvrage pour le montage d’un marché d’exploisation, de chaufferies collectives



Entreprise retenue : HTC – 75008 – PARIS

Marché Entretien des chaudières



Entreprise retenue : Courteille – 75011 – PARIS

Marché Marché d’exploitation de chauffage de type PFI


Montant du marché : 1.106.112 €

Entreprise retenue : Dalkia – 59350 – St ANDRE

Marché Démoussage des façades de la résidence pour personnes âgées « Flamant » à Chelles



Entreprise retenue : Hydrogommage – 59268 - FRESSIES

Marché Travaux de rénovation par nettoyage haute pression des façades de la résidence AULNOY les JONCS

Durée du marché : 1 mois 1/2


Entreprise retenue : Inacess – 94100 – St MAUR

Marché Peinture de cages d’escaliers résidence Gay-Lussac



Entreprise retenue : Emmer – 75010 – PARIS

Marché Entretien et réparation de portes de parkings et garages du patrimoine immobilier de l’OPAC de Chelles



Montant du marché à bons de commande : minimum 00 €

maximum 100.000 €

Entreprise retenue : Sedde Coppex – 92100 – BOULOGNE BILLANCOURT

MARCHES NEGOCIES DANS L’ANNEE (suite)

37

37

Marché Entretien et travaux des toitures-terrasses, toitures et des gouttières du patrimoine immobilier de l’OPAC de Chelles




maximum 100.000 €

Entreprise retenue : Deschamps – 93304 – AUBERVILLIERS

Marché Création d’interphonie à Torcy et Lognes



Entreprise retenue : ADN Nord – 80046 – AMIENS

Marché Peinture de cages d’escaliers à résidences Torcy Verlaine-Schweitzer-Laënnec et Chantereine



Entreprise retenue : SEEF – 78420 –CARRIERES SUR SEINE

Marché Remplacement des menuiseries extérieures résidence Sempin



Entreprise retenue : Grosfilex - 01107 – OYONNAX

Marché Menuiseries-Serrurerie



Maximum 600.000 €

Entreprise retenue : Générale de Levallois – 93120 – LA COURNEUVE

Marché Ravalement des façades Résidence Sempin



Entreprise retenue : Isolapeint – 93140 – BONDY

Marché Entretien du patrimoine : peinture –tenture – revêtements muraux



Maximum 2.500.000 €

Entreprise retenue : Peintisol – 77253 – BRIE COMPTE ROBERT

Marché Réfection d’étanchéités de terrasses résidences Semplin, Schlosser, Gay-Lussac, RPA Trinquand et Zac de la Fontaine



Entreprise retenue : Deschamps - 93304 – AUBERVILLIERS

Marché Réfections et mises aux normes électriques des logements de la résidence Schweitzer Laennec



Entreprise retenue : Perrin – 94460 - ALENTON


38

Marché Ravalement de la résidence les Tonnelles à Lognes



Entreprise retenue : Isolapeint - 93140 - BONDY

Marché AMO schéma directeur d’accessibilité des personnes âgées



Entreprise retenue : Pact Arim – 77350 – LE MEE SUR SEINE

DEVELOPPEMENT :

Marché Coordination SPS réhabilitation des Cressonnières


Entreprise retenue : Véritas – 77200 – TORCY

Marché Coordination SPS construction des Cressonnières


Entreprise retenue : BECS – 92100 – BOULOGNE

Marché Coordination SPS construction 52 rue A Meunier


Entreprise retenue : BECS – 92100 – BOULOGNE

Marché Coordination SPS construction Courtry


Entreprise retenue : Qualiconsult – 77420 – CHAMPS SUR MARNE

Marché Coordination SPS réhabilitation Noue Brossard


Entreprise retenue : Corbice – 37270 – AZAY SUR CHER

Marché Contrôle technique réhabilitation des Cressonnières


Entreprise retenue : Qualiconsult – 77185 – LOGNES

Marché Contrôle technique construction 52 rue A Meunier


Entreprise retenue : Qualiconsult – 77185 – LOGNES

Marché Contrôle technique construction Courtry


Entreprise retenue : Bati Plus – 77420 – CHAMPS SUR MARNE

Marché Contrôle technique construction des Cressonnières


Entreprise retenue : Qualiconsult – 77420 – CHAMPS SUR MARNE


39

39


Marché Contrôle technique réhabilitation Noue Brossard


Entreprise retenue : BTP Consultant – 93194 – NOISY LE GRAND

Marché Assurance dommages ouvrages et tous risques chantier IGLOO


Entreprise retenue : SMABTP – 94221 – CHARENTON LE PORT

Marché Assurance dommages ouvrages ZAC Madeleine



Marché Assurance dommages ouvrages Pont de Forest



Marché Assurance dommages ouvrages Le Bouleur



Marché Etude de sol 52 A Meunier

Durée du marché : 3 semaines


Entreprise retenue : Geo Sigma – 91160 – SAULX LES CHARTREUX

Marché Bilan patrimoine habitat



Entreprise retenue : Arcalia – 78130 – LES MUREAUX

Marché AMO pour une démarche H&E et PH&E


Entreprise retenue : Prévention Consultant – 78180 – MONTIGNY LE BRETONNEUX

Marché Duplication de plans et de DCE


Montant du marché

à bons de commande : minimum 5.000 €

maximum 40.000 €

Entreprise retenue : Ateliers Demailles – 94140 – ALFORTVILLE

Marché Maîtrise d’oeuvre opération Castermant


Entreprise retenue : Aucane Architecte – 77260 –

LA FERTE SOUS JOUARRE

Marché Maîtrise d’œuvre urbaine et sociale



40

Marché Maîtrise d’œuvre 52 A Meunier


Entreprise retenue : JAHEL – 94200 – IVRY SUR SEINE

Marché Maîtrise d’œuvre Courtry


Entreprise retenue : GUERIN PEDROZA – 75009 – PARIS

Marché Maîtrise d’œuvre construction Cressonnières


Entreprise retenue : BW – 77000 – VAUX LE PENIL

Marché Maîtrise réhabilitation Noue Brossard


Entreprise retenue : Magendie – 75011 – PARIS

Marché Construction IGLOO

Durée du marché : 1 an


Entreprise retenue : COREDIF – 93370 – MONTFERMEIL

Marché Construction ZAC de la Madeleine



Entreprise retenue : BALLESTRERO – 77006 – MELUN

Marché Réhabilitation Pont de Forest



Entreprise retenue : EIFFAGE – 92213 – St CLOUD

Marché Réhabilitation Le Bouleur



Entreprise retenue : GTM – 93165 – NOISY LE GRAND

GESTION LOCATIVE :

Marché Recouvrement des créances


Montant du marché

à bons de commande : minimum 10.000 €

: maximum 80.000 €

Entreprise retenue : SFNT Créances – 62001 – ARRAS


41

PERSONNEL :

Marché Prévoyance



Entreprise retenue : Dexia – 45060 – ORLEANS

COMPTABILITE :

Marché Commissaire aux comptes



Entreprise retenue : Audit Etoile – 75013 – PARIS


42

Le développement patrimonial

43

PROGRAMMATION 2007

L’exercice 2007 a été marqué par la confirmation des tendances et événements observés en 2006 à savoir :

� Un resserrement des aides de l’état pour la production nette de logements sociaux,

� Un renchérissement important des coûts de la construction lié notamment à l’augmentation des

coûts de la matière première et de la main d’œuvre, l’impact du décret relatif à l’accessibilité han-

dicapé et enfin, les surcoûts liés à la prise en compte du développement durable dans les program-

mes de construction et ce, sans aucune contrepartie ou aide spécifique des pouvoirs publics,

� Une pression immobilière accrue ayant induit la surchauffe du marché du foncier et donc une

augmentation sensible du prix du m² constructible,

� Enfin, le relèvement du taux du livret A et donc celui des prêts distribués par la CDC pour le fi-

nancement du logement social impactent de manière importante l’équilibre précaire des program-

mes.

Dans ce contexte, l’OPAC de Chelles a maintenu la réalisation des objectifs fixés par le Conseil d’adminis-

tration et notamment ceux relatif au rythme de production. En effet, le contrat d’objectif signé avec la Région

d’Ile de France (convention régionale de production) a été atteint à hauteur de 74% (1) sur la base de 478

logements prévus à fin 2009.

Pour ce qui concerne le contrat d’objectif conclu avec l’état, 77% de l’objectif a été réalisé sur la base de 455

(2) logements prévus à fin 2009.

Enfin, le développement durable a été érigé en objectif prioritaire compte tenu de l’impact direct sur la quit-

tance des locataires, le confort et surtout l’impact sur l’environnement. Dans cette perspective, l’OPAC de

Chelles a conclu notamment une convention cadre avec l’organisme CERQUAL engageant l’OPAC à certi-

fier respectivement en « HABITAT ET ENVIRONNEMENT » l’ensemble de la production neuve et en

« PATRIMOINE HABITAT ET ENVIRONNEMENT » pour ce qui concerne les programmes de réhabilita-

tion.

L’OPAC de Chelles, a ainsi obtenu le premier certificat « PATRIMOINE HABITAT ET ENVIRONNE-

MENT » en Ile de France dans le cadre de la réhabilitation de la résidence Pont de Forest.

_________________________________________________________________________________________

_

(1) Sur la base des programmes livrés, en cours de lancement et dont agrément et financement obtenus

(2) Sur la base de programmes financés et agréés par l’Etat - Cf. « contrat du plan de cohésion sociale »

44

PROGRAMMES LIVRES EN 2007

PROGRAMMES PREVUS LIVRES EN 2008

PROGRAMMES EN COURS

PROGRAMMES EN PROJET

Département Commune Adresse Logts Conventionnement

77 CHELLES 9-11 rue Auguste Meunier 33 PLUS/PLAI

77 CHELLES 3-5-7 rue Georges Trapletti 40 PLUS/PLAI


77 CHELLES ZAC Madeleine – Ilot B II/Avenue de Claye 26 PLUS/PLAI

77 CHELLES Rue Laennec/rue René Levasseur 7 PLAI

77 BROU SUR

CHANTE-

REINE

2 rue le Bouleur 77 PLAI


77 CHELLES Rue des Cressonnières/rue du Gué de l’Abbaye 57 PLUS/PLAI

77 CHELLES 52 Rue Auguste Meunier 19 PLUS/PLAI

77 CHELLES 3 à 13 avenue François Mitterrand 26 PLUS/PLAI


77 TORCY 8 et 14-18 Grande Rue 15 PLUS/PLAI

77 CHELLES 19 rue du Gendarme Castermant 3 PLAI

77 COURTRY Rue Désiré Lefèvre 35 PLUS/PLAI

77 VAIRES Avenue de la Liberté 30 PLUS/PLAI

77 VAIRES 53/68 rue de Torcy 34 PLUS/PLAI

77 CHELLES A l’angle de l’avenue Maréchal Foch et de l’a-

venue du Général de Gaulle

28 PLUS/PLAI

77 CHELLES 26 rue Auguste Meunier 55 PLUS/PLAI

77 BROU SUR

CHANTE-

REINE

66 avenue Jean Jaurès 12 PLUS/PLAI

77 COURTRY 26-28 Route de Montfermeil/2 rue Lamartine 5 PLUS/PLAI

45

Livraisons 2007

CHELLES – 9/11 RUE AUGUSTE MEUNIER :

L’ordre de service de démarrage des travaux pour la construction de 33 logements et d’un local d’activité a été déli-

vré le 3 novembre 2005 à l’entreprise BALLESTRERO pour un montant s’élevant à 2.292.000 € HT.

La résidence Auguste Meunier comporte, outre une surface commerciale sur rue d’environ 69 m², 33 logements ré-

partis en 8 studios, 9 deux pièces, 11 trois pièces, 3 quatre pièces et 2 cinq pièces.

Le bâtiment comprend 3 étages + combles, le rez-de-chaussée est occupé par 28 places de parking, 8 places de sta-

tionnement à l’extérieur et un jardin seront aménagés au cœur de l’îlot.

Le 12 janvier 2007, il a été procédé à la réception définitive des travaux, soit environ 2,5 mois avant le délai contrac-

tuel. Un procès-verbal a été établi sans réserve et le certificat de conformité a été obtenu ainsi que la certification

qualitel HPE 2000

CHELLES – ZAC DE L’AULNOY – ILOT FA’ :

L’ordre de service de démarrage des travaux pour la construction de 40 logements et d’un local d’activité a été déli-

vré le 6 février 2006 à l’entreprise BALLESTRERO pour un montant s’élevant à 3.629.600 € HT.

La résidence située à l’angle des rues Georges Trapletti et Félix Buchin comprend 40 logements collectifs répartis en

4 studios bis, 13 deux pièces, 17 trois pièces, 6 quatre pièces et un commerce d’environ 173 m².

La vente du local d’activité a eu lieu le 23 février 2007 avec la société DOREMIS. Le prix de ce local en état futur

d’achèvement est de 374.271,45 € TTC.

Le 15 mai 2007, il a été procédé à la réception définitive des travaux, soit deux mois avant le délai contractuel. Un

procès-verbal a été établi sans réserve et le certificat de conformité a été obtenu ainsi que la certification qualitel

HPE 2000

46

CHELLES – ZAC DE LA MADELEINE :

L’ordre de service de démarrage des travaux pour la construction de 26 logements a été délivré le 15 février

2007 à l’entreprise BALLESTRERO pour un montant s’élevant à 2.808.952 € HT.

Cette opération située 2, 4, 6, 8 rue du Grand Cocodrille et 169, 171, 173, 175 et 177 avenue de Claye com-

prend 26 logements dont 8 maisons individuelles de type R+2 répartis en 5 quatre pièces et 3 cinq pièces et un

immeuble collectif de 18 logements répartis en 5 deux pièces, 10 trois pièces, 3 quatre pièces.

Le 25 mars 2008, il a été procédé à la réception définitive des travaux. Toutefois, la livraison et l’entrée des

locataires ont été reportées au 18 avril 2008 compte tenu du retard accusé lors des travaux d’aménagement de la

ZAC.

Les certificats qualitel THPE 2000 (créf-15%) ainsi que celui de « HABITAT ET ENVIRONNEMENT » ont

été obtenus pour ce programme.

CHELLES – SCHWEITZER-LAENNEC (démarche IGLOO) :

L’ordre de service de démarrage des travaux pour la construction de 7 maisons individuelles a été délivré le 5

mars 2007 à l’entreprise COREDIF pour un montant s’élevant à 969.354,53 € HT.

Cette opération située 41 et 45 avenue Chappe comprend 7 maisons individuelles répartis en 1 deux pièces de

48 m² habitable, 2 trois pièces de 64 m² habitable et 4 quatre pièces de 75 m². Chaque maison est dotée d’un

jardin privatif et d’une place de parking (boxe ou garage intégré au logement).

La réception des travaux est prévue le 15 avril 2008.

Compte tenu de la nature de cette opération, les candidats IGLOO se sont vu attribués leur logement et 2 candi-

dats ont été embauchés en contrat CDI.

Les certificats qualitel THPE 2000 (créf-15%) ainsi que celui de « HABITAT ET ENVIRONNEMENT » sont

attendus dans ce programme.

BROU SUR CHANTEREINE – 2 CHEMIN LE BOULEUR :

L’ordre de service de démarrage des travaux pour la réhabilitation d’une résidence sociale de 77 logements a

été délivré le 17 septembre 2007 à l’entreprise GTM pour un montant s’élevant à 2.598.657 € HT.

Cette opération située 2 Chemin le Bouleur comprend 77 logements dont 50 logements sont destinés à une rési-

dence sociale et 27 logements sont destinés à un centre d’accueil pour demandeurs d’asile. Ils sont répartis en

18 T1 de 13 m², 18 T1’ de 18 m², 10 T1bis de 27 m² et 4 T2 de 42 m².

La réception des travaux est prévue le 15 octobre 2008.

Livraisons 2008

47

Opérations lancées

RESIDENCE « LES CRESSONNIERES » :

Le programme de renouvellement du quartier des Cressonnières est un projet d’envergure, répondant aux critè-

res de développement durable et qui a été conçu notamment pour :

� améliorer les conditions de vie des locataires par la création de logements de qualité (acoustique,

thermique, équipements),

� maîtriser les charges d’exploitations,

� désenclaver le quartier des cressonnières,

� améliorer les conditions de « vie de quartier ».

Ce projet est composé de 4 volets :

Le volet numéro 1 consiste en une opération de construction de 57 logements répartis sur 3 îlots. Deux immeu-

bles collectifs de 24 et 27 logements respectivement de niveau R+4 avec un sous-sol et 6 maisons individuelles.

L’ensemble des logements bénéficiera de la certification Habitat et Environnement et du label Qualitel THPE

(créf -20% RT 2005).

Le volet numéro 2 consiste en la réhabilitation de 146 logements répartis sur 3 bâtiments existants. Il s’agit de

travaux qui seront effectués à la fois sur les parties communes et sur les parties privatives et qui comprennent

également le traitement des espaces résidentiels immédiats. Ces logements bénéficieront de la certification Pa-

trimoine Habitat et Environnement.

Le volet numéro 3 consiste en la démolition de 47 logements. Les locataires concernés par la démolition seront

relogés en priorité dans les nouveaux bâtiments, issus du volet 1 construction. L’OPAC s’est assistée d’une

Maîtrise d’ouvre Urbaine et Sociale (MOUS) pour procéder au relogement de ces locataires dans les meilleures

conditions possibles.

Le volet numéro 4 consiste en l’aménagement des espaces extérieurs permettant la création de voiries de dé-

senclavement du quartier, des espaces résidentiels appropriés par les habitants et des espaces d’usage commun

(placette, aires de jeux et détente, stationnement et d’espaces verts de qualités à l’échelle du quartier).

L’arrêté de la déclaration de travaux relative à la réhabilitation a été obtenu le 18 décembre 2007. L’arrêté du

permis de démolir a été obtenu le 11 juin 2007 et celui du permis de construire le 8 octobre 2007.

La consultation des entreprises pour ce projet a été lancée le 9 novembre 2007 en appel d’offres ouvert et en un

seul marché. Ce dernier comportait les quatre volets techniques interdépendants et phasés dans le temps.

Le marché de travaux a été attribué au groupement BALLESTRERO, BREZILLON et SCREG pour un mon-

tant de 12.822.670,48 € HT.

L’ordre de service de démarrage des travaux devrait être délivré le 16 avril 2008 pour une fin de travaux prévue

en avril 2010.

48

52 RUE AUGUSTE MEUNIER :

Dans le cadre de la mise en œuvre du plan local de l’habitat du bassin de la communauté de communes de

Marne et Chantereine, la ville de Chelles a acquis un terrain sis 52, rue Auguste Meunier par voie de préemp-

tion et a demandé à l’OPAC de Chelles de réaliser un programme de logements sociaux. Ledit terrain comporte

un immeuble groupant deux pavillons contigus R+1.

Sur ce terrain, il est prévu de procéder à la démolition des existants et de réaliser un programme de 15 loge-

ments collectifs avec 1 local d’activité en rez-de-chaussée ainsi que 4 maisons individuelles. Cette opération

sera exemplaire puisque l’objectif visé, en terme de démarche environnementale, est la réalisation d’un immeu-

ble passif (immeuble à très basse consommation) avec une consommation énergétique inférieure à 65 kwh/m²/

an (Label Effinergie ou Bâtiment Basse Consommation .B.B.C).

A cet effet, un avenant spécifique a été établi avec l’organisme CERQUAL inscrivant cette opération pour l’ob-

tention du Label B.B.C .

Le permis de démolir a été délivré le 26 juillet 2007 et l’arrêté du permis de construire a été délivré le 18 dé-

cembre 2007.

La consultation des entreprises pour la construction de 19 logements devrait être lancée en mai 2008.

Les subventions et prêts demandés sont en quasi-totalité accordés par les différents partenaires financiers.

RESIDENCE 3 A 13 AVENUE FRANCOIS MITTERRAND :

La Société BOUYGUES IMMOBILIER envisage de réaliser un programme immobilier d’environ

117 logements ainsi que des commerces en rez-de-chaussée sur le site actuel du garage RENAULT situé 3 à

13, avenue François Mitterrand et 10, rue du Docteur Douarre à CHELLES.

L’OPAC de Chelles a signé un contrat de réservation en V.E.F.A. (Vente en Etat Futur d’Achèvement) pour le

bâtiment A du programme prévu par BOUYGUES Immobilier, soit 26 logements et parkings, le 12 juillet 2007

pour un montant s’élevant à 3.872.868 € TTC frais et droits compris.

Ce programme sera situé dans le bâtiment A, à l’angle de la rue du Docteur Douarre et Avenue François Mitter-

rand.

Le programme sera conforme au cahier des charges techniques et environnemental de l’OPAC de Chelles, no-

tamment le programme sera certifié Habitat & environnement et THPE (Crèf -20 %).

L’ensemble des logements est prévu dans une même cage d’escaliers avec des parkings en sous-sol situés sous

l’emprise du bâtiment de l’OPAC. Les éléments communs avec la copropriété concerneront uniquement les

parkings et espaces verts.

La livraison est prévue en automne 2009.

49

PROJETS DIVERS EN COURS D’ETUDES

RESIDENCE « LA FERME PASQUIER » :

La Ville de Torcy envisage de réaliser un projet important d’aménagement dit de « l’Ilot Central ». Le périmè-

tre du projet d’aménagement jouxte la résidence du 14 à 18 Grande Rue dont l’OPAC est propriétaire. L’im-

meuble 14 à 18 Grande Rue fait l’objet d’un bail à réhabilitation en date du 26 mars 1987 pour une durée de 40

ans soit une durée restante à courir d’environ 20 ans.

L’OPAC de Chelles a été sollicité par la Ville de Torcy pour accompagner ce projet en terme de cohérence

urbaine par un programme de construction d’environ 15 logements ainsi qu’un programme de travaux de réha-

bilitation de l’enveloppe et des parties communes de la résidence susmentionnée.

A l’issue des négociations menées avec la Ville de Torcy, le programme envisagé portera sur environ 15 loge-

ments de type PLUS et dans une faible proportion des logements de type PLAI.

Les négociations sont toujours en cours avec les services de la Ville de Torcy pour arrêter les modalités juridi-

ques, financières et techniques d’intervention de l’OPAC de Chelles.

Toutefois, celles-ci ont permis d’arrêter les éléments suivants :

1 – L’OPAC de Chelles est désigné comme l’opérateur chargé de réaliser le programme de logements sociaux

dans le cadre du projet d’aménagement de la ville.

2 – Le projet envisagé au 14 à 18 Grande Rue portera sur la réalisation d’un programme d’environ

15 logements de type maisons de ville.

3 – Le montage envisagé sera de type PLUS avec une faible proportion de PLAI.

4 – Le périmètre dans lequel est situé le programme fera l’objet d’un Programme d’Aménagement d’Ensemble

(PAE) dont les modalités financières ne sont pas encore arrêtées.

5 – Afin de permettre à l’OPAC de Chelles de réaliser la réhabilitation et la restructuration du bâtiment exis-

tant, le principe de résiliation du bail et l’acquisition de la pleine propriété en jouissance du terrain et du bâti est

acquis. Les modalités financières seront fixées d’un commun accord entre la Ville de Torcy et l’OPAC de

Chelles et tiendront compte de l’impact du PAE, de la situation financière et juridique de l’immeuble existant,

d’une part, ainsi que de la valorisation de la charge foncière et de la surcharge foncière que la Ville de Torcy

pourrait verser à l’OPAC, d’autre part.

6 – Le planning prévisionnel arrêté avec la Ville pour la réalisation du projet est comme suit :

finalisation du montage administratif, juridique et financier et des études techniques comprenant notam-

ment le dépôt des autorisations d’urbanisme nécessaires et des dossiers de financement, courant de

l’année 2008.

lancement des travaux courant 2009 avec une livraison début 2010.

50

RUE DU GENDARME CASTERMANT :

L’OPAC de Chelles est propriétaire d’un terrain en friche situé sur l’assiette foncière de l’ensemble immobilier

Château Gaillard, rues Bothorel et Casterman à Chelles. Sur ce terrain, il est envisagé de réaliser un programme

de 3 maisons de ville dans le prolongement des pavillons existants appartenant à l’OPAC, dans le cadre d’une

démarche HQE. L’opération bénéficiera du label « Habitat et Environnement ».

Afin de réaliser ce programme, il est envisagé de démolir à terme le pavillon Casterman et d’échanger des par-

ties de parcelles de terrain avec le Conseil Général de Seine-et-Marne moyennant des acquisitions et ventes à

l’euro symbolique. Ces échanges pourront avoir lieu dès la finalisation du permis de construire.

Le marché de maîtrise d’œuvre a été attribué au cabinet AUCANE architectes pour un montant de 30 000 €

HT.

Les esquisses réalisées à ce jour par la Maîtrise d’œuvre ne sont pas concluantes pour réaliser 3 logements. En

effet, la structure du terrain d’assiette nécessite des découpages parcellaires du terrain appartenant au Conseil

Général de Seine & Marne, l’établissement à minima d’un contrat de cour commune et d’accord du Conseil

Général quant aux implantations des programmes (vues, jardins, étalonnement).

Les études et les négociations avec les services de l’urbanisme de la ville de Chelles, des services du Conseil

Général de Seine & Marne se poursuivront afin d’arrêter définitivement une position et les suites à donner à ce

projet.

RUE DESIRE LEFEVRE – COURTRY :

La Ville de Courtry a sollicité l’OPAC de Chelles pour étudier la faisabilité de la réalisation d’un programme

de logements sociaux sur un terrain d’un hectare situé rue Désiré Lefèvre et à l’angle de la rue René Levasseur

à COURTRY.

Dans ce cadre, et en collaboration avec les services de la Ville de Courtry, l’OPAC de Chelles a fait effectuer

une étude de faisabilité technique portant sur 62 logements environ, sur un terrain de 10.722 m2.

Le programme serait donc composé majoritairement de maisons de ville et de 3 petits immeubles semi collec-

tifs R+1+ combles.

La ville de Courtry souhaite réaliser cette opération en plusieurs étapes et a demandé à l’OPAC de travailler sur

une première tranche d’environ 27 logements. Des séances de travail et réunions publiques sont prévues à cet

effet avec la Ville de Courtry.

Une première réunion s’est tenue le 3 septembre 2007 avec la mairie de Courtry et les riverains en présence de

l’architecte et du paysagiste au cours de laquelle a été présenté le résultat de l’étude phytosanitaire, les riverains

étant soucieux de la préservation forestière du site.

Le rapport de l’étude phytosanitaire a été transmis mi-octobre au Président de l’Association des riverains de

Courtry et a donné lieu à la tenue d’une seconde réunion qui s’est déroulée le 5 novembre courant. Lors de

cette réunion, l’association a fait part de ses observations sur le projet ainsi que de leurs souhaits.

Une réunion de travail préalable s’est tenue avec le Président de l’Association de Protection de l’Environne-

ment du Quartier du Bois de l’Etang, nom attribué à l’Association de riverains de Courtry, pour entériner défi-

nitivement le projet.

Ainsi, le projet devrait permettre de construire 33 logements (collectif + maisons individuelles).

Le permis de construire devrait être déposé dans le courant du mois d’avril.

Le projet sera présenté aux partenaires et riverains avant le dépôt du permis de construire début avril.

VAIRES – AVENUE DE LA LIBERTE :

La Ville de Vaires-sur-Marne souhaite développer un programme mixte de logements sur des terrains apparte-

nant à la Ville et à France Telecom. Le programme envisagé porte sur 110 logements environ dont environ 30

logements sociaux et 80 logements en accession. L’établissement public foncier régional pourrait intervenir

pour assurer l’acquisition, le portage foncier et la revente, par la suite, aux opérateurs privés et publics. L’O-

PAC de Chelles a été sollicité pour assurer la réalisation du programme de logements sociaux. Les négociations

en vue de l’acquisition du foncier auront lieu courant premier semestre 2008 avec l’établissement public fon-

cier régional et la communauté des communes Marne et Chantereine.

51

VAIRES – 53/68 AVENUE DE TORCY :

Dans le cadre d’un programme immobilier envisagé par le promoteur immobilier COGEDIM, sur la Ville de

Vaires-sur-Marne, celle-ci a sollicité l’OPAC de Chelles afin d’être l’opérateur de la partie logement social

exigée par la Ville pour le projet.

Le terrain d’assiette est situé rue de Torcy en bord de Marne actuellement occupé par des hangars, bureaux et

locaux divers.

Les contacts pris avec COGEDIM, il y a quelques mois, n’ont pas été fructueux compte tenu de la rigidité de

l’opérateur privé quant aux conditions d’intervention de l’OPAC.

La Ville de Vaires-sur-Marne a refusé le permis déposé par COGEDIM et a demandé à ce dernier de reprendre

contact avec l’OPAC de Chelles.

Aujourd’hui, des contacts ont repris avec ce promoteur à son initiative et notamment via son mandataire Inter-

promotion afin d’étudier le montage adéquat et la faisabilité technique, financière et juridique à mettre en place

avec l’OPAC de Chelles pour l’opération de logements sociaux d’environ 30 unités.

En date du 15 octobre, le promoteur COGEDIM a adressé à l’OPAC de Chelles une proposition de vente en

VEFA d’un programme de 2.100 m² (38 logements et 38 places de parking) au prix de 5.886 K€ TTC (TVA à

5,5 %). Par courrier du 26 octobre dernier, l’OPAC de Chelles a décliné cette offre tant en terme de prix qu’en

terme de consistance et de caractéristique du programme et a réaffirmé sa disponibilité pour trouver un compro-

mis.

Au travers des rencontres et des négociations avec la COGEDIM, le programme et la qualité des prestations

ainsi que le prix ont été arrêté conformément au standard de qualité du produit logement de l’OPAC d’une part

et au prix validé par le conseil d’administration de l’OPAC de Chelles d’autre part.

Le permis de construire déposé par la société COGEDIM a été refusé par la mairie de Vaires sur Marne. Aussi,

le projet se trouve suspendu jusqu’à l’aboutissement des négociations engagées par la société COGEDIM et la

Ville de Vaires sur Marne.

VAIRES – A L’ANGLE DE L’AVENUE MARECHAL FOCH ET DE L’AVENUE DU GENERAL DE GAULLE :

La ville de Chelles souhaite intervenir sur le secteur d’entrée de ville où un périmètre d’étude a été instauré par

la communauté des communes Marne et Chantereine. Une importante réserve foncière de ce secteur appartient

à EDF. Dans ce contexte, l’établissement public foncier est sollicité pour assurer l’acquisition et le portage fon-

cier et le rétrocéder aux opérateurs dont l’OPAC de Chelles pour la partie logement social. IL s’agit d’un ré-

équilibrage de ce secteur en terme de mixité de produits. Les négociations en vue de l’acquisition du foncier

auront lieu avec l’établissement public foncier et la communauté des communes Marne et Chantereine courant

du premier semestre 2008.

CHELLES – 26 RUE AUGUSTE MEUNIER :

Un périmètre d’étude a été instauré par la communauté des communes Marne et Chantereine sur ce secteur

dont le foncier appartient à EDF. L’établissement public foncier est sollicité pour assurer l’acquisition et le

portage foncier et le rétrocéder aux opérateurs dont l’OPAC de Chelles pour la partie logement social. IL s’agit

d’un rééquilibrage de ce secteur en terme de mixité de produits. Les négociations en vue de l’acquisition du

foncier auront lieu avec l’établissement public foncier et la communauté des communes Marne et Chantereine

courant du premier semestre 2008.

52

BROU SUR CHANTEREINE – 66 AVENUE JEAN JAURES :

La ville de Brou sur Chantereine a sollicité l’OPAC de Chelles pour acquérir un immeuble et son terrain d’as-

siette à usage d’hôtel-bar et restaurant. Cet immeuble, situé sis 66 avenue Jean Jaurès à Brou sur Chantereine, a

fait l’objet d’un arrêté préfectoral de fermeture pour insalubrité remédiable le 10 février 2006 et l’immeuble a

été vidé de ses occupants.

Cet Immeuble, propriété indivise de particuliers, la famille MONTJARET, fait l’objet également d’un bail

commercial (3x6x9) consenti par le propriétaire à la société « LY et Fils » actuellement en contentieux à l’ini-

tiative des propriétaires contre l’exploitant actuel. Une boutique à usage d’épicerie en RDC, actuellement en

activité, fait l’objet également d’un bail commercial en sous-location par l’exploitant.

Les échanges avec les propriétaires et leurs représentants sont à ce jour positifs et devraient permettre l’acquisi-

tion par l’OPAC du terrain et l’immeuble.

L’OPAC de Chelles envisage l’acquisition de l’ensemble de l’immeuble et du terrain d’assiette cadastré section

B numéro 691 d’une superficie global de 1.210 m² et la démolition de l’existant en vue de la réalisation d’un

programme de logements sociaux.

Le programme prévisionnel envisagé par l’OPAC de Chelles porte sur environ 12 logements avec un com-

merce en RDC. La typologie définitive du programme sera arrêtée en concertation avec la ville de Brou sur

Chantereine et en fonction de l’équilibre financier du projet.

L’OPAC a entamé des négociations sur l’acquisition de l’immeuble et du terrain d’assiette avec les propriétai-

res. Une première offre a été faite aux propriétaires pour un montant total de 350.000,00 € pour l’acquisition de

l’immeuble et du terrain en toute propriété et en jouissance. Toutefois, compte tenu du contentieux existant

entre les propriétaires et l’exploitant, ces derniers ont demandé à l’OPAC de faire une proposition d’achat des

biens dans l’état où ils se trouvent, à savoir y compris la reprise du contentieux à l’actif de l’OPAC. La dernière

rencontre entre l’OPAC de Chelles et les propriétaires a abouti à fixer le prix d’achat de l’immeuble et du ter-

rain y compris la reprise du bail commercial et les effets du contentieux à ce jour. Le prix arrêté est de

250.000,00 euros, soit une distraction de 100.000,00 euros par rapport à la première offre. Cette distraction

représente le prix escompté de l’indemnité d’éviction que l’OPAC serait amené à verser à l’exploitant pour

libérer les lieux. Les propriétaires de l’immeuble devraient confirmer leur décision quant au prix de vente de

250.000,00 euros proposé par l’OPAC de Chelles. Dès signature du compromis de vente, l’opération sera lan-

cée en vue d’un dépôt du permis de construire avant le 31 décembre 2008.

COURTRY – 26-28 ROUTE DE MONTFERMEIL/2 RUE LAMARTINE :

La Communauté de commune Marne et Chantereine envisage de préempter un terrain situé 26-28 rue Lamar-

tine à Courtry pour la réalisation d’un programme de logements sociaux. La commune de Courtry entre dans la

catégorie des villes dites « S.R.U », aussi, l’OPAC de Chelles souhaite participer à l’équilibre et à la mixité

sociale dans cette ville en se portant acquéreur du terrain pour la réalisation d’un programme de logements so-

ciaux.

Le terrain est situé à l’angle de la rue Lamartine et de la route de Montfermeil à Courtry cadastré BI25 d’une

superficie de 657 m2. Le prix de vente tel qu’il figure dans la DIA est de 161.000,00 euros.

Le programme consisterait en la réalisation d’environ 4 à 5 logements suivant la typologie qui sera arrêtée en

concertation avec la ville de Courtry et l’équilibre financier du projet. Il est envisagé de déposer un permis de

construire avant le 31 décembre 2008.

53

REHABILITATIONS

Réhabilitations livrées en 2007

RESIDENCE « PONT DE FOREST » - 90 logements :

L’ordre de service de démarrage des travaux pour la réhabilitation de la résidence Pont de Forest de 90 loge-

ments a été délivré le 5 mars 2007 à l’entreprise EIFFAGE CONSTRUCTION pour un montant s’élevant à

2.448.957,48 € HT.

Cette opération située 110 avenue du Maréchal Foch comprend 90 logements répartis en 2 une pièce, 28 deux

pièces, 46 trois pièces, 14 quatre pièces.

Réhabilitations lancées

RESIDENCE « NOUE BROSSARD » :

La Résidence de la Noue Brossard comporte 280 logements répartis entre deux groupes d’immeubles :

1er groupe : 4 Tours (R+12) de 48 logements chacune situées 1-9-15-19 allée de la Noue Brossard, soit

192 logements au total.

2ème groupe : 4 bâtiments (R+3) de 88 logements au total et 88 boxes situés aux 2.4.6.8.10.1112.14.16.17

et 18 allée de la Noue Brossard.

Le 1er groupe d’immeubles est le plus ancien (construit en 1967) et a fait l’objet d’une réhabilitation légère en

1985 concomitamment à la construction des logements du 2ème groupe d’immeubles.

Dans le cadre de la politique de remise à niveau et la valorisation du patrimoine existant, l’OPAC de Chelles

envisage de réaliser un programme de réhabilitation et de résidentialisation de l’ensemble de la résidence.

Ce programme de travaux portera sur l’enveloppe des bâtiments, les parties communes et privatives ainsi que

les espaces extérieurs.

Le permis de construire a été obtenu en date du 11 décembre 2007.

La consultation pour choisir l’entreprise a été lancée le 30 janvier 2008 en appel d’offres ouvert. Le retour des

offres est prévu pour le 11 avril prochain. La commission d’appel d’offres d’attribution est fixée au 28 Avril

prochain.

RESIDENCE « Les CRESSONNIERES » :

Dans le cadre du projet de Renouvellement urbain de la résidence les Cressonnière, il est prévu dans le volet 2

la réhabilitation de 146 logements de la résidence. Ce volet est traité dans le projet global décrit dans le chapitre

« Opérations lancées » ci-avant.

54

GESTION LOCATIVE

55

Evolution du taux de rotation sur les 3 dernières années

Nombre de dossiers présentés en Commission d’Attribution

Cette année encore nous observons un taux de rotation qui reste relativement bas par rapport au reste du dépar-

tement qui se situe en moyenne autour de 8,5%, et ce malgré la légère hausse observée par rapport à l’année

précédente. Cette légère hausse trouve son explication d’une part à travers la politique de l’OPAC de Chelles

depuis 2006 qui réserve la totalité de son contingent aux demandes de mutations, d’autre part en raison de la

livraison des deux nouveaux programmes « les nénuphars » et « Meunier ».

La politique de mutation de l’OPAC a eu en 2007 un fort impact sur la rotation, en effet, pour chaque loge-

ment libéré sur son contingent l’OPAC a proposé un relogement à un de ses locataires en ayant fait la demande.

Ainsi, près de 25% de la rotation s’explique par cette mécanique qui a elle seule représente au global près de 2

points de rotation supplémentaires.

Taux de rotation

Année 2004 2005 2006 2007

Taux de rotation 7,65 6,66 6,78 7,6

On constate cette année que le nombre de dossiers présenté en commission d'attribution a augmenté, ceci lié

vraisemblablement au contingent des logements libérés à cette période. Ainsi, il apparaît une proportion moin-

dre de logements appartenant au 1% patronal au profit des logements réservés sur les contingents ville et pré-

fecture pour lesquels trois candidatures sont systématiquement présentées.

Parallèlement, nous constatons un nombre de dossiers de candidatures acceptés par la commission supérieur au

nombre de candidats retenus en 1ère position et entrés effectivement dans le logement. Ceci s'explique en partie

par les désistements éventuels des candidats et le décalage entre la date de passage en commission et la date

d'entrée effective (pour les commissions qui se sont déroulées en fin d'année les contrats n'ont été signés pour

certains qu'en 2008).

Années 2003 2004 2005 2006 2007

Nb de candidatures 457 421 338 334 488

Nb de dossiers 354 323 283 308 237

Nb entrées effectives 209 163 167 208 205

56

Les entrants de 2007

Evolution du nombre d’entrants 2007

Les deux tableaux ci-dessus donnent une répartition saisonnière du nombre d'entrées et sorties au cours de l'année 2007

Entrées effectives locataires 2007

Le nombre d’entrées total sur l’année 2007 représente le nombre de locataires ayant signé leur contrat et donc entrés dans les lieux entre le

1er Janvier 2007 et le 31 Décembre 2007, ce qui veut dire que certains d’entre eux ont vu leur dossier passés en commission d’attribution en

fin d’année 2006.

Si l’on compare avec l’année précédente on constate une augmentation du nombre d’entrées cette année. En effet, sur 2006, nous n’avions

comptabilisé que 198 entrées. Cette augmentation significative d’explique principalement par la livraison des nouveaux programmes.

Sorties effectives locataires 2007

Sur le nombre de sorties effectives de nos locataires en 2007, nous constatons également une augmentation par rapport à l’année précédente,

ceci toujours en rapport avec l’évolution du taux de rotation.

Là encore, nous constatons clairement que la part des mutations dans le nombre de sorties global, représentant près de 1 sortie sur 4.

Bien entendu, si de manière générale à chaque sortie sur notre parc correspond une entrée, il peut cependant y avoir des décalages liés aux

délais de remise en état des logements.

Janvier Février Mars Avril Mai Juin Juillet Août Septembre Octobre Novembre Décembre Total

28 24 27 16 11 40 16 9 22 19 13 12 237

Mars Avril Mai Juin Juillet Août Septembre Octobre Novembre Décembre Total

17 15 13 10 19 17 9 16 15 17 173

6 5 2 3 3 2 1 6 6 4 44

2 3 4 3 1 13

1 5 3 2 11

1 1 2

L’évolution du nombre d’entrants indiqué précédemment est repris dans le tableau ci-dessus et illustré par le graphique.

On peut constater ici deux augmentations significatives du nombre d’entrants, une première en mars 2007 liée à la mise en location du

programme Meunier et une seconde en Juin 2007 qui correspond à la mise en location de notre programme sur le secteur de l’Aulnoy

« les nénuphars ».

Evolution des entrants et sortants 2007

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

Janvier Avril Juillet Octobre

No

mb

re

Entrée en 2007

Sortie en 2007

Entrés en 2007 Nombre Sortis en 2007 Nombre

Mars 27 Mars 17

Avril 16 Avril 14

Mai 11 Mai 13

Juin 40 Juin 10

Juillet 16 Juillet 19

Août 9 Août 17

Septembre 22 Septembre 9

Octobre 19 Octobre 16

Novembre 13 Novembre 15

Décembre 12 Décembre 17

Total 237 Total 172

Evolution du nombre d'entrants et sortants 2007

57

Catégories socioprofessionnelles du chef de famille des entrants

Classement des entrées par catégorie de familles

Comme les années précédentes, nous observons que la catégorie socioprofessionnelle la plus représentée est la catégorie

" employés".

Parallèlement, on peut voir dans le tableau ci-dessus une part importante d’inactifs à savoir 24 % du total. Cette augmen-

tation par rapport à l’année précédente peut s’expliquer par la livraison des nouvelles opérations. En effet, globalement

sur les logements les plus sociaux réservés à une population particulièrement « captive », nous avons en général peu de

rotation. A l’inverse sur les opérations neuves le nombre de PLAI contribue à renverser la tendance et à augmenter la part

des inactifs. En effet, pour exemple nous avons eu sur un de nos programmes de 40 logements 12 logements attribués en

PLAI.

D’autre part, le nombre d’inactifs entrés sur notre parc en 2007 s’inscrit dans les objectifs fixés par les accords collectifs

fixés par la Préfecture de Seine et Marne.

Cette année encore le manque de logements de grande taille se fait sentir, avec une part de 4 % sur les types 5 et +, de

même sur les logements de petite taille, 52 % des locataires entrants sont des foyers composés de 1 ou 2 personnes alors

que 37 % des logements sont de type 1 ou 2.

Même si cette situation ne nous apparaît pas comme optimale, la tension reste plus exacerbée sur le manque de grands

logements. En effet, conformément à l’évolution sociale observée, beaucoup d’entrants sont des personnes qui se retrou-

vent seules souvent après une procédure de séparation par exemple, qui conduit souvent à conserver une chambre pour des

enfants qui ont un droit de visite, parallèlement les locataires âgés qui souhaitent un logement plus petit, veulent souvent

conserver leurs meubles ou bien encore une chambre pour leurs enfants. Ainsi, même s’ils apparaissent comme étant seuls,

leur besoin en logement relève souvent d’une typologie de logement supérieure.

Par ailleurs, nous constatons une part importante de libération sur les logements de type 3 qui représentant 40% des loge-

ments réattribués en 2007. De manière générale c’est en effet sur ce type de logement que nous constatons une rotation

plus importante.

2007 1 personne 2 personnes 3 personnes 4 personnes5 personnes

et +Total

T1 13% 1% 0% 0% 0% 14%

T2 16% 7% 0% 0% 0% 23%

T3 1% 14% 22% 3% 0% 40%

T4 0% 0% 7% 7% 5% 19%

T5 et + 0% 0% 0% 1% 3% 4%

Total 30% 22% 29% 11% 8% 100%

Artisans Cadres et assi-milés

Fonc-tionnai-

res

para-médical ouvriers employés étudiants

emploi précaire RMI chômeurs invalides retraités

Associa-tions total

0,84% 0,84% 6,75% 2,10% 4,21% 60,75% 0,42% 3,79% 1,26% 6,75% 5,90% 3,79% 2,53% 100%

2 2 16 5 10 144 1 9 3 16 14 9 6 237

58

La vacance du parc

L’année 2007 était caractérisée par une légère hausse du taux de vacance. En effet, celui-ci était de 1,36% pour

l’année 2007, contre 0,92% pour l’année 2006.

Cependant, l’année 2007 était une période riche d’événements qui, compte tenu de leur importance, nous

conduisent à les neutraliser, en vue de mieux illustrer leur impact sur la vacance du parc.

Ces événements se distinguent notamment par les nouvelles livraisons des résidences Meunier et Les Nénu-

phars (tous les locataires ne rentrent pas le jour de la livraison de l’immeuble ; ainsi, il faut près d’un mois pour

remplir complètement les nouvelles opérations, d’où une vacance accrue), la préparation de la démolition d’une

partie des Cressonnières (en effet, 47 logements seront détruits à l’horizon 2009.

Il convient donc, pour l’OPAC, de reloger les familles d’où une source importante de vacance sur ces loge-

ments qui ne seront plus proposés à la relocation d’ici leur démolition) et la mise en vente des logements de la

Grande Prairie (en effet, les logements libérés sur le secteur de la Grande Prairie seront proposés à la vente) ;

ainsi, pour chaque logement libéré, il faut bien entendu 3 mois minimum entre le départ du locataire et la vente

définitive, en raison principalement de délais administratifs).

Les tableaux et les graphiques ci-dessous retracent l’évolution de la vacance exprimée, entre autres, par son

volume, sa valeur, son taux et son coût financier pour l’OPAC.

Comprendre l’évolution de ces grandeurs nécessite une analyse sous deux principaux angles :

- une analyse d’un point de vue conjoncturel en retraçant les évolutions saisonnière et annuelle de la vacance,

- une analyse localisée par quartier.

Dans chaque partie on distinguera :

� d’une part, la vacance technique, qui provient du fait que les logements vacants sont en travaux de re-

mise en état ou ont vocation à être réhabilités, démolis ou vendus, dans un laps de temps plus ou moins

long. Cette période se caractérise par l’impossibilité de proposer ces logements à la relocation, compte

tenu de leur indisponibilité.

� d’autre part, la vacance locative qui correspond au temps nécessaire à la relocation des logements dispo-

nibles, soit du fait des délais de transmission par les réservataires, des candidats locataires ou encore des

délais administratifs qui s’avèrent très longs dans certains cas.

59

Vacance du Parc Hors Nouvelles Livraisons, Vente, et Démolition

Mois Vacance du parc exprimée en

jours Coût financier de la vacance

en € (Vacance Financière)

Vacance Technique

Vacance Lo-cative

Vacance Globale Vacance

Technique Vacance Locative

Vacance Globale

Janvier 493 481 974 7 209 € 7 044 € 14 253 € Février 350 276 626 5 628 € 4 305 € 9 933 € Mars 411 203 614 5 869 € 3 001 € 8 870 € Avril 619 96 715 8 811 € 1 514 € 10 325 € Mai 795 99 894 10 769 € 1 435 € 12 204 € Juin 501 170 671 6 872 € 2 319 € 9 191 € Juillet 618 54 672 8 379 € 553 € 8 932 € Août 877 57 934 12 598 € 664 € 13 262 € Septembre 886 65 951 13 199 € 952 € 14 151 € Octobre 596 159 755 8 406 € 2 426 € 10 832 € Novembre 634 114 748 9 693 € 1 727 € 11 420 € Décembre 632 185 817 9 415 € 3 179 € 12 594 € Total 1 7 412 1 959 9 371 106 849 € 29 118 € 135 966 € Taux de vacance Hors Nouvelles Li-vraisons, Vente, et Démolition

0,76% 0,20% 0,96%

EVOLUTION SAISONNIÈRE DE LA VACANCE

Taux de vacance lié uniquement aux Nouvelles Livraisons, Vente, et Démolition

0,06% 0,36% 0,42%

Taux de vacance Tous évènements confondus

0,80% 0,56% 1,36%

60

Représente la perte de loyers augmentée des charges non récupérées du fait de la vacance. Sont comprises dans ces charges :

- les provisions pour charges

- les charges de chauffage, lorsqu'il est collectif;

- les charges d'eau lorsque les compteurs sont collectifs .

- les charges d'ascenseur lorsqu'il existe.

- les locations de compteurs d'eau .

- les locations annexes lorsqu'elles existent (garages et parking non compris).

- taxes sur ordures ménagères

60

En neutralisant l’incidence des nouvelles livraisons, le graphique ci-dessus démontre la prédomi-

nance de la vacance technique, en raison principalement de la durée et de l’importance des travaux

de remise en état de logements vacants.

Celle-ci est d’autant plus élevée en période de vacances scolaires. En effet, ces périodes, sont carac-

térisées par une insuffisance manifeste de personnel, du fait des départs en congés (vacances de pâ-

ques, été, toussaint, début et fin d’année civile).

On observe également le glissement de la courbe de la vacance technique vers le haut, à compter de

la mi-juin, du fait du début de la libération de logements destinés à la démolition sur le secteur des

Cressonnières.

La vacance locative a tendance à se stabiliser. Cependant, en intégrant les livraisons des résidences

Meunier et Les Nénuphars, dont les dates correspondent respectivement aux 15 janvier et 15 mai

2007, la courbe de la vacance locative affiche deux pics, au niveau des périodes correspondant à ces

dates.

EVOLUTION SAISONNIÈRE DE LA VACANCE (SUITE)

Vacance du parc en nombre de jours sur l'année 2007

6 3 2

7 9 5

5 0 1

4 11

3 5 0

4 9 3

6 19 6 18 5 9 6 6 3 4

8 8 68 7 7

18 5

11415 9

6 55 75 4

17 0

9 9

2 7 6

2 0 3

9 6

4 8 1

119 0

9 7 1

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

Janvier

Févrie

rM

arsAvr

ilM

aiJuin

Juillet

Août

Septem

bre

Octo

bre

Novem

bre

Décem

bre

Jou

rs

Va c a nc e du pa rc ho rs nv lle s liv ra is o ns , v e nte , dé m o lit io ns

Vacance du parc tous événements cumulés

Livra is o n Res .

Meunie r

Livra is o n Res .

Les Nénupha rs

Démo litio ns +

Ve ntes

61

EVOLUTION DE LA VACANCE DU PARC PAR QUARTIER

Vacance du Parc , tous événements confondus

Motif de la va-cance

(Tous) Vacance du parc exprimée en jours

Coût financier de la vacance en €

(Vacance Financière)

Quartier NB total

de logts

NB de

logts

vacants

Vacance

Technique

Vacance

Locative

Vacance

Globale

Vacance

Financière

Technique

Vacance

Financière

Locative

Vacance

Financière

Globale

Taux de

vacance

Centre ville 1 078 129 1 917 4 154 6 071 29 479 € 66 195 € 95 673 € 1,57%

Chantereine 200 7 191 100 291 2 935 € 1 412 € 4 347 € 0,40%

Chelles Sud 123 14 618 177 795 7 455 € 1 883 € 9 339 € 1,79%

Extérieur Chelles 228 18 825 114 939 11 201 € 2 238 € 13 439 € 1,13%

Les Coudreaux 530 42 1 959 439 2 398 27 487 € 5 940 € 33 426 € 1,24%

Noue Brossard / Le Fort

593 56 2 480 584 3 064 36 625 € 9 736 € 46 362 € 1,42%

Total 2 752 266 7 990 5 568 13 558 115 182 € 87 405 € 202 587 € 1,36%

Évolution du Taux de Vacance entre 2006 et 2007

0,00%

0,20%

0,40%

0,60%

0,80%

1,00%

1,20%

1,40%

1,60%

1,80%

2,00%

Chantereine Les Coudreaux ExtérieurChelles

Noue Brossard/ Le Fort

Centre ville Chelles Sud Ensemble duparc

Quartiers

2007 Tous événements confondus

2 0 0 7 a v e c ne utra lis a t io n de s é v é ne m e nts de l ' a nné e

2006

__

++

+

+

++

_

+

++ +

++

Livra is o ns Meunie r

e t Nénuphars

Vente Grande

P ra irie

Intégratio n des

Cres s o nniè resTravaux de Réhab

P o nt de Fo res t

Démo litio n des

Cres s o nniè res

62

A l’examen du tableau et du graphique ci-contre, on constate que le taux de vacance sur l’ensemble du parc a globalement augmenté. Mais lorsqu’on écarte les événements de l’année 2007, on observe qu’il a été plutôt stable entre 2006 et 2007, avec une vacance moyenne par logement de 50 jours sur l’année 2007. Toutefois, il a évolué de manière inégale entre les différents secteurs. En effet, d’un quartier à l’autre la va-cance n’est pas homogène : On constate une forte augmentation dans certains quartiers, une stabilité, voire une baisse dans d’autres. Le quartier Chantereine (résidences Chantereine, Hameau de Vallières et la Fontaine) a connu une baisse non négligeable du taux de vacance. Le quartier des Coudreaux (Groupes Schweitzer Laennec Follereau, Sempin, Gay Lussac et RPA Flamant) aussi a marqué une légère baisse, bien que le taux reste parmi les plus élevés. La vacance dans les groupes situés en dehors de la ville de Chelles, a été plutôt stable. Les quartiers Centre Ville, Chelles Sud et Noue Brossard ont connu d’importantes augmentations de la va-cance. Toutefois, concernant le quartier du Centre Ville, la hausse est due essentiellement aux livraisons des résiden-ces Meunier et Les Nénuphars. Sur Chelles sud, la hausse est engendrée par la résidence Pont de Forest, en raison des travaux de réhabilita-tion. Les candidats locataires sont assez réticents à s’installer dans une résidence en chantier. Sur ce secteur, une partie non négligeable de la vacance s’explique par la mise en vente des logements vacants de la Grande Prairie, et ce, du fait des délais légaux de mise en publicité (2 mois minimum), les délais de sélection des candi-dats, les délais de recherche de crédits (3 à 4 mois)…etc. Concernant le quartier Noue Brossard/ Le Fort, l’accroissement est dû essentiellement à l’intégration des Cres-sonnières dans le patrimoine de l’OPAC, depuis fin 2006 et la préparation de la démolition d’une partie de la résidence.

EVOLUTION DE LA VACANCE DU PARC PAR QUARTIER (SUITE)

63

Evolution des quittances locatives

Evolution des charges locatives

Comparatif des provisions quittancées pour les charges des mois de Décembre 2006 et 2007 (en euros)

Ces montants intègrent l'évolution de la vacance et les loyers à la relocation ainsi, ils ne reflètent pas la réalité de l'évolution des

quittances de nos locataires. L'augmentation des loyers quant à elle, répond à l'orientation budgétaire prise par le Conseil d'Admi-

nistration à savoir une augmentation en 2 temps soit 1% en Janvier et 1,8% en Juillet 2007. Enfin, tout comme pour les charges,

nous constatons une augmentation significative du montant des loyers qui correspond à la livraison de nos nouveaux programmes.

Comparatif des mois de Décembre 2006 et Décembre 2007 (en euros)

Nous constatons une augmentation générale des charges liée au plus grand nombre de logements en gestion. En effet, l’OPAC

a connu un accroissement de près de 10% de son parc entre 2006 et 2007, il est donc normal que nous retrouvions cet écart

répercuté sur les charges. Cependant, nous notons une augmentation plus réduite du poste de chauffage par rapport à l'année

précédente qui s’explique par une année particulièrement clémente sur le plan climatique.

DECEMBRE 2006

TOTAL

DECEMBRE 2007

TOTAL DELTA LOYERS COURANTS IDR VACANTS LOYERS COURANTS IDR VACANTS

LOGTS 759 993 6 593 11 961 778 546 LOGTS 803 813 7 463 10 116 821 392 42 845

GARAGES 23 810 719 7 249 31 779 GARAGES 27 436 567 8 088 36 091 4 312

COMMERCES 15 227 200 15 427 COMMERCES 65 155 8 030 18 204 857 482 842 055

FOYERS 38 575 38 575 FOYERS 38 575 38 575 38 575 38 575 0

ANNEXES 4 008 63 4 071 ANNEXES 2 995 6 511 3 512 -559

TOTAL 841 613 7 312 19 473 868 398 TOTAL 937 974 54 640 75 493 1 068 107 199 709

DECEMBRE 2006

TOTAL

DECEMBRE 2007

TOTAL DELTA CHARGES COURANTS IDR 2006 VACANTS CHARGES COURANTS IDR 2006 VACANTS

COMMUNES 137 323 1 236 2 544 141 103 COMMUNES 142 640 1 454 2 224 146 319 5 216

AUTRES 130 489 1 542 1 468 133 499 AUTRES 146 686 1 730 1 793 150 210 16 711

CHAUFFAGE 115 843 1 164 1 594 118 601 CHAUFFAGE 127 751 1 392 1 647 130 791 12 190

TOTAL 383 655 3 942 5 606 393 203 TOTAL 417 078 4 577 5 665 427 319 34 117

64

Créances de moins de 3 mois

Créances irrécouvrables

Le solde indiqué ici et arrêté au 31 Décembre 2007 paraît nettement supérieur au montant de l’année précédente, cependant ceci s’explique par un changement de méthode. En effet, auparavant les créances des débiteurs de plus de 2 ans apparaissent systématiquement en créances irrécouvrables et donc déduite du solde global or cette année en raison d’un nouveau marché pour le recouvrement des locataires partis nous avons pris le parti de réintégrer ce mon-tant sachant qu’aujourd’hui nous engageons toute procédure contentieuse et non plus amiable comme précédemment pour procéder au recouvrement de cette créance. Cette situation peut donc être qualifiée d’atypique pour 2007 sachant qu’en fonction des attestations de non recou-vrement transmises par la société désignée, nous procèderons à l’enregistrement de ces sommes en créances irrécou-vrables au fur et à mesure.

Créances non douteuses et de - 3 mois

La dette

Solde au 31.12.2007 3 254 K€

Dettes moins de 3 mois 1 317 K€ Douteuses 2 014 K€

soldes créditeurs - 70 K€ rbts sur SDTC - 7 K€ Total - 77 K€

Créances irrécouvrables 3 K€

Dettes 2007 avt irrecouvrable 3 257 K€

65

Décomposition de la dette

Dans le tableau ci-dessus nous vous présentons une décomposition de la dette en fonction des taux de provision

comptable.

Ainsi, sur la dette à moins de trois mois, nous constatons une augmentation significative par rapport à 2006 liée

d’une part à l’accroissement de notre parc et d’autre part à la fragilisation de la solvabilité des ménages. Enfin,

cette augmentation est à rapprocher de notre travail sur les commerces initié en fin d’année 2007 afin de rééva-

luer l’ensemble des loyers de nos baux commerciaux.

En parallèle, le montant de la créance pour les dettes à plus de 2 ans paraît important mais s’explique par le

nombre des expulsions réalisées chaque année. En effet, nous avons réalisé sur l’année 2007 11 expulsions

répercutant ainsi des montants de dettes importants sur les locataires partis.

Evolution par rapport à N-1

Sur l’évolution de la provision pour dette entre 2006 et 2007, on constate une augmentation. Cependant, si nous

avions appliqué le même mode de calcul en gommant les dettes à plus de 2 ans, la provision pour dette serait

alors ramenée à un montant global de 1263K€ soit un écart de -10% par rapport à 2006, ce qui rappelle une

tendance globale à la baisse du montant de la dette illustrée par le graphique en page suivante.

2006 en K€ 2007en K€Différence

en K€

dette provi-sionnée en

K€Taux de

provisionDettes - 3 mois 1 098 1 317 219

Dettes - 6 mois 140 205 65 51 25%

Dettes - 1 an 192 188 - 4 95 50%

Dettes + 1 an 777 633 - 144 632 100%

Loc partis - 2 ans 500 485 - 15 485 100%

Loc partis + 2 ans - 503 503 503 100%

Soldes créditeurs - 110 - 77 33

Total 2 597 3 254 657 1 766

2006 2007

1408 K€ 1766 K€

Provision pour créances douteuses

66

Détail de l’encaissement

Locataires présents et partis 2001- 2008

0

500000

1000000

1500000

2000000

2500000

3000000

locataires partis

locataires présents

67

Le graphique ci-dessous nous présente une évolution de la dette de Janvier 2001 à Décembre 2007 en distinguant les

créances des locataires présents et partis.

Sur les locataires présents nous constatons une diminution constante et régulière du montant de la dette. En ce qui

concerne les locataires partis, nous entendons les locataires ayant donné congé de leur logement mais également les loca-

taires partis à la cloche de bois ou expulsés, ce qui explique que nous ayons un niveau de créance relativement important

sur cette catégorie.

DETAIL DE L'ENCAISSEMENT K€ %

Quittancement 15 408 100%

Dont APL 3 163 21%

Dont quittancement hors APL 12 245 79%

Montant encaissé en 2007 (hors APL) 13 253 86%

16 416 107% Montant encaissé total en 2007

Afin de mieux appréhender le tableau ci-dessus, il faut rappeler que le quittancement correspond aux montants

qui ont été demandés aux locataires (loyers, charges, cautions…) ce qui peut être différent de ce que l’OPAC a

encaissé. En effet, le montant total encaissé tient compte également des versement effectués, dans le cadre, de

plans d’apurement ce qui explique que cette somme soit supérieure au montant quittancé.

67

68

ACTIVITE DES LOCATAIRES

Les données de l'occupation sociale sont issues de l'enquête annuelle sur le supplément de loyer Solidarité

Il convient de rappeler que cette enquête ne porte que sur les locataires ne bénéficiant pas d'APL.

En 2007 seules 1195 familles ont répondu à l'enquête "supplément de loyer solidarité" soit 53% des locataires

Selon l'enquête SLS

Bien que le pourcentage d'actifs représente la part la plus importante, il est intéressant de noter que la proportion de loca-

taires ayant un emploi stable a perdu 10 points par rapport à l'an dernier, tandis que le nombre de locataires ayant un

emploi précaire a quant à lui augmenté passant de 3 % en 2006 à 6 % cette année.

De même confirmant la tendance, nous notons une augmentation de la population inactive passant de 34% à 41% en

2007.

Toutes ces données illustrent bien une paupérisation croissante de la population en logement HLM. Une tendance que

nous constatons depuis plusieurs années et qui tend à s’aggraver.

Nombre de personnes ayant un emploi stable 53%

Nombre de personnes ayant un emploi précaire 6%

Nombre de demandeurs d'emploi 8%

Nombre de majeurs sans emplois 33%

Total 100%

Sur l'ensemble du parc 76% de nos locataires sont en âge de travailler, un chiffre qui reste identique à celui de l'année précé-

dente

Parallèlement, nous constatons une situation similaire à l’année 2006 en ce qui concerne la part des locataires âgés de plus de

65 ans. Une tendance au vieillissement de la population qui se confirme avec près de 18% de locataires âgés de plus de 65

ans.

Répartition par âge du chef de famille hors RPA et

locaux loués à des associations Nombre Pourcentage

inférieur ou égal à 30 ans 69 6%

Compris entre 31 et 50 ans 522 44%

compris entre 51 et 65 ans 375 32%



supérieur ou égal à 91 ans 0 0%

Total 1181 100%

STRUCTURE PAR AGE

68

COMPOSITION DES FAMILLES

Occupation sociale du Parc hors RPA, logements de gardiens et vacants

Le tableau ci-dessus nous présente la répartition des ménages par catégorie de logement. Il nous permet alors

de mettre en avant les problèmes de sur ou sous-occupation sur notre parc. Cette année encore nous constatons

un véritable problème de sous-occupation avec plus de 50% des personnes seules dans des logements de type 3

ou plus.

Ce phénomène est essentiellement lié au vieillissement de la population. C'est pour cette raison et afin de trou-

ver une solution que le Conseil d’Administration de l’OPAC de Chelles en lien avec le Ministère du Logement

a envisagé un dispositif particulier afin de favoriser la mutation des personnes seules de + de 65 ans logées

dans des grands logements afin qu’elles puissent trouver des logements plus petits tout en limitant l'augmenta-

tion du loyer pratiqué. Une mesure qui pourrait peut être permettre à cette population de muter sur des loge-

ments plus en adéquation avec sa composition familiale et ainsi libérer des grands logements pour des familles

avec des enfants.

(*) Pourcentage ligne = répartition des ménages selon la typologie des logements

(*) Pourcentage colonne = répartition des logements selon la composition des familles

69

POURCENTAGE LIGNE (*)

POURCENTAGE COLONNE (*)

F1 F2 F3 F4 F5 et +

TOTAL DES

MENAGES PAR

TYPE DE

LOGEMENT

TOTAL DES

MENAGES

SUR L’ENSEMBLE

DU PARC

1 - Ménages

composés d'une seule

personne

16%

89%

31%

73%

27%

28%

21%

23%

4%

17%

100%

36%

2 - Ménages

composés de deux

personnes

3%

10%

14%

22%

46%

33%

30%

22%

8%

20%

100%

25%

3 - Ménages

composés de trois

personnes

0%

1%

4%

4%

47%

23%

39%

20%

10%

18%

100%

17%

4 - Ménages

composés de quatre

personnes

0%

0%

1%

1%

31%

10%

58%

19%

10%

12%

100%

11%

5 - Ménages

composés de cinq

personnes et plus

0%

0%

0%

0%

17%

5%

53%

16%

30%

33%

100%

10%

TOTAL DE LOGEMENTS

SUR L’ENSEMBLE DU

PARC

TOTAL LOGEMENTS PAR

CATEGORIE DE MENAGES

7%

100%

16%

100%

34%

100%

34%

100%

9%

100%

100%

100%

69

RESSOURCES DES MENAGES

Composition du parc et des ménages

36%

25%

17%

11%

10%

7%

16%

34%

34%

9%

40% 30% 20% 10% 0% 10% 20% 30% 40%

F 1

F 2

F 3

F 4

F 5 ET +

Pourcentage des Ménages par catégorie Pourcentage des logements par type

Ménages composés de

Personne seule


deux personnes


trois personnes


quatre personnes


cinq personnes et plus

Le graphique ci-dessus vient nous apporter une meilleure lecture du nombre de logements par type et des caté-

gories de ménages. Ainsi, lorsque l’on voit que 36% des ménages sont composés d’une seule personne tandis

qu’en parallèle nous n’avons que 7% de logements de type 1, nous comprenons ici, toute la difficulté à équili-

brer l’occupation sur notre parc.

Situation par rapport au plafond de ressources effectif pourcentage

jusqu'à 19,99% du plafond 68 6

de 20 à 39,99% du plafond 177 15

de 40 à 59,99% du plafond 375 31

de 60 à 79,99% du plafond 305 26

de 80 à 99,99% du plafond 153 13

de 100 à 119,99% du plafond 76 6

de 120 et plus 39 3

Total 1193 100

De manière générale les locataires en place se situent en dessous des plafonds de ressources, cependant nous

pouvons constater qu’il y a tout de même 10% des locataires qui dépassent ces plafonds de ressources. Un

montant qui paraît important sachant que cette tendance risque de se confirmer à la hausse pour l’année pro-

chaine suite à la diminution du montant de ces plafonds décidée par le Gouvernement. 70

70

REPARTITION DES RESSOURCES PAR QUARTIER

(Pourcentages exprimés sur la totalité des répondants)

Le tableau ci-dessus présente la répartition des revenus en fonction des grands quartiers où l'OPAC de Chelles pos-

sède du patrimoine.

Le faible taux représenté par les ressources les plus faibles s'explique par la source des données.

En effet, l'ensemble des éléments ont pu être traités en fonction de l'enquête annuelle relative au supplément de loyer

solidarité.

Ainsi, seuls les ménages ne bénéficiant pas d'APL et par conséquent ayant des revenus ont été consultés.

Nous pouvons également observer, par des données dont nous disposons par ailleurs, qu’il existe une forte corrélation

entre l’âge de nos résidents et le revenu dont ils peuvent bénéficier. Ainsi, on remarque une forte concentration des

locataires les plus solvables sur le centre ville puisque près de 50% des familles interrogées sont situées dans le centre

ville.

0 € 1à 5000€5001 à 10000€

10001 à 20000€

20001 à 30000€ au delà

Coudreaux 0% 0% 2% 5% 3% 2%

Chantereine 0% 0% 0% 2% 1% 1%

Noue-Brossard 0% 0% 1% 3% 3% 1%

Chelles centre 1% 1% 3% 30% 15% 11%

Autres sites 0% 0% 1% 8% 5% 5%

71

L’année 2007 a été marquée, comme chaque année maintenant, par un grand nombre de rencontres sur site et de mani-

festations diverses. Ainsi, l’on pourra noter :

� Tenue de 46 réunions avec les locataires et leurs amicales durant l’année 2007

� Organisation, en mai 2007, de la participation de l’OPAC à la manifestation nationale « La Fête des voisins »

relayée par les amicales de locataires

� Réhabilitation de la résidence PONT DE FOREST en concertation avec l’amicale des locataires (3 réunions)

� Préparation de la réhabilitation de la résidence NOUE-BROSSARD avec l’amicale des locataires (4 réunions)

� Préparation de la requalification du quartier des CRESSONNIERES avec les locataires et les riverains (3 ré-

unions)

� Lancement d’une enquête de satisfaction en octobre 2007

� Mise en place d’une permanence pour les urgences 24 heures/24 et 7 jours/7

� Mise en place de l’avance de l’Aide Personnalisée au Logement pour les nouveaux locataires

� Mise en place de cartes professionnelles pour les gardiens et les inspecteurs techniques de l’OPAC

� Signature d’un protocole d’accord sur les états des lieux avec le Conseil de Concertation Locative

Par ailleurs, en accord avec les représentants des locataires, un certain nombre d’actions ont été initiées en 2007.

La concertation locative

Les Amicales de locataires

Amicale de CHANTEREINE Madame GAUDRON Corinne - Présidente- 9, rue Turgot - 77500 CHELLES

Amicale de SCHLOSSERMonsieur GASTAUD Vincent - Président - 17, rue du Temple - 77500 CHELLES

Amicale de BUIGNET TOURNELLES PONCELETMonsieur LABUSSIERE Jacques - Président - 11, rue des Tournelles - 77500 CHELLES

Amicale de la NOUE-BROSSARDMadame ADOBET - Présidente - 9, allée de la Noue Brossard - 77500 CHELLES

Amicale LES VIGNERONSMonsieur AUREAL - Président - 16, Grande Rue - 77200 TORCY

Amicale de PONT DE FORESTMonsieur LESTIN Philippe - Président - 110 av. Foch - 77500 CHELLES

Amicale de CHATEAU-GAILLARDMonsieur FREMONT Patrick - Président - 16 rue du Dr P. Mouchet—77500 CHELLES

Amicale du MONT-CHALATSMadame MICHEL Martine - Présidente - 9 allée de la Grande Pièce - 77500 CHELLES

Amicale de VERLAINEMademoiselle NACERI Samia - Présidente - 2 Allée Paul Verlaine - 77200 TORCY

72

72

Les réclamations

Le logiciel des réclamations mis en place en 2006 permet d’enregistrer l’ensemble des demandes d’inter-

ventions faites par nos locataires.

En 2007, le nombre de demandes s’élève à 6 348 réclamations, ce qui fait une moyenne de 529 réclamations

par mois auxquelles nous devons répondre.

Il est présenté dans les graphiques ci-après, le nombre d’interventions par corps d’état et le nombre d’inter-

ventions par résidence.

INTERVENTIONS 2007 PAR CORPS D'ETAT

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000

Plombe

rie

Peintur

e

Menuise

rie

Electri

cité

Chauff

age

Maçon

nerie

Serru

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Entrep

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az

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Vitreri

e

73

MO

YE

NN

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TE

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AN

NU

ELL

ES

PAR

LO

CA

TA

IRE

S

0,00

0,50

1,00

1,50

2,00

2,50

3,00

3,50

4,00

4,50

LOGEMENTS A. BESSON - 6 lgtsPAVILLONS PONCELET - 7 lgtsTORCY LA VIGNE - 11 lgtsPAVILLONS DIVERS - 11 lgtsLA FONTAINE - 20 lgtsZAC DU PLAIN CHAMPS - 22 lgtsRESIDENCE DU SEMPIN - 32 lgtsHAMEAU DE VALLIERES - 32 lgtsRESIDENCE MEUNIER - 33 lgts33 LOGTS GRANDE PRAIRIE - 33 lgts

RESIDENCE ELIE - 36 lgtsTORCY PAUL VERLAINE - 38 lgtsPONCELET - 40 lgtsAULNOY FA PRIME - 40 lgtsLES ROSEAUX - 41lgtsRUE DU TIR - 42 lgtsTORCY-MAUBUEE - 42 lgtsMONT CHALATS COLLECTIFS - 43 lgts

LES JONCS - 52 lgtsRESIDENCE DU FORT - 54 lgtsNOISIEL - 62 lgtsRPA TRINQUAND - 64 lgtsLOGNES-MANDINET - 69 lgtsMONT CHALATS INDIVIDUELS - 76 lgts

PONT DE FOREST - 83 lgtsGAY-LUSSAC - 85 lgtsCHATEAU GAILLARD - 92 lgtsCHANTEREINE - 148 lgtsLES CRESSONNIERES - 193 lgtsBUIGNET/TOURNELLES - 267 lgtsNOUE-BROSSARD - 280 lgtsSCHLOSSER - 282 lgtsFOLLEREAU/LAENNEC/SCHWEITZER - 332 lgts

74

74

L’enquête de satisfaction

En octobre 2007, l’OPAC de Chelles, a lancé auprès de l’ensemble de ses locataires, soit environ 2750, une

enquête de satisfaction, portant sur des sujets très variés, tels que : la propreté dans les parties communes, le

fonctionnement des équipement collectifs, les équipements du logement, les relations avec l’OPAC de Chelles,

l’information et la communication, le cade de vie, les conditions d’entrée dans les lieux…

Un locataire sur trois a répondu à cette enquête.

Les résultats analysés en novembre 2007, ont permis de définir des actions concrètes à mettre en place afin

d’améliorer le service rendu aux locataires.

Globalement, la satisfaction des locataires s’est améliorée depuis l’enquête réalisée en 2003, puisqu’elle est

passée de 59% à 79% en 2007.

Cependant la satisfaction n’est pas globale dans tous les domaines d’interventions et l’OPAC a élaboré un pro-

gramme afin de progresser sur les points d’insatisfactions. Ce programme tient en 9 engagements, présentés ci-

après :

Parking : Evacuer les épaves rapidement pour dégager des places de parking et augmenter celles-ci sur les

résidences.

Entretien parties communes : Plus de contrôle des personnes chargées du nettoyage des parties communes,

et notamment des entreprises sous contrat avec l’OPAC.

Entretien abords des habitations : Maintenir l’effort réalisé auprès de nos entreprises d’espaces verts.

Maintenance des équipements : Mise en place d’un nouveau marché pour l’entretien des portes de parkings

et des ascenseurs.

Equipement du logement : Remise en état complète et nettoyage général du logement avant sa relocation.

Information et communication : Un questionnaire de satisfaction sera adressé lors de la réalisation des

contrats d’entretien.

L’accueil : Etre à l’écoute des locataires et réaménagement de l’accueil de l’OPAC.

Conditions d’entrée dans les lieux : Etablir un état des lieux plus clair afin de mieux identifier les travaux à

la charge du locataire sortant.

Traitement des réclamations : L’OPAC s’engage à répondre par écrit à chaque réclamation faite.

L’objectif de l’OPAC est d’obtenir une meilleure satisfaction de l’ensemble de ses locataires.

75

Le site internet

Le site internet de l’OPAC a été lancé en avril 2006 pour faciliter les échanges avec les locataires.

Il est visible à l’adresse : www.opacchelles.fr.

Les locataires peuvent ainsi télécharger les formulaires et documents dont ils peuvent avoir besoin (imprimés

de demande d’échange de logement, de prélèvement automatique des loyers, guide du locataire, plan d’accès de

l’OPAC, derniers journaux d’information).

Il leur est possible également d’adresser un e-mail aux différentes directions de l’OPAC ou déposer une de-

mande d’emploi.

Un panorama du patrimoine de l’OPAC leur est proposé et bien d’autres renseignements utiles tels que les nu-

méros de téléphone des gardiens, des principales administrations, des liens vers d’autres sites, et un grand nom-

bre d’informations sur le fonctionnement de l’OPAC.

11 645 visiteurs ont consulté, en 2007, le site de l’OPAC, soit une moyenne journalière de 15 visites.

Les consultations durent environ 5 minutes, ce qui représente environ 6 pages lues à chaque visite.

Le journal des locataires

Le journal des locataires est trimestriel. En 2007, il est donc paru 4 numéros en janvier, avril, juillet et octobre.

Il a annoncé aux locataires les principaux évènements de l’année (pour exemple : le budget 2007, la mise en

place de l’avance APL pour les nouveaux locataires, la mise en place d’une permanence 24 heures/24 et 7

jours /7 pour les urgences, les résultats des élections des locataires, la participation de l’OPAC à la manifesta-

tion nationale « la fête des voisins », la vente de logements aux locataires, les chantiers « jeunes » de l’été, la

mise en place de cartes professionnelles pour les gardiens et les inspecteurs techniques de l’OPAC…).

Sont systématiquement communiqués, dans ce journal, :

- les dates des rencontres sur site,

- l’avancement des travaux d’entretien (en cours et en projet) ,

- les réhabilitations engagées,

- les opérations de construction en chantier (MEUNIER livrée en mai 2007, AULNOY FA’ livrée en juin

2007, IGLOO livraison prévue en 2008)

- Les projets de l’OPAC (ZAC de la Madeleine, Résidence sociale de Brou, réaménagement urbain du

quartier des Cressonnières ).

Il comporte également une rubrique « conseils » qui a apporté à nos résidents des informations utiles sur les

troubles de voisinage, l’état des lieux, la permanence 24h/24 7 jours/7 pour les urgences et la carte profession-

nelle du personnel de l’OPAC amené à intervenir dans les logements.

En plus d’être diffusé sous sa version papier, le journal des locataires peut être téléchargé sur le site internet de

l’OPAC : http://www.opacchelles.fr/

76

La Gestion financière

77

81

80

BIL

AN

ACTI

F 20

06 en

€ 20

07 en

€ PA

SSIF

20

06 en

€ 20

07 en

€

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BILIS

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CORP

OREL

LES

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ES

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37,24

45

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,01

DOTA

TION

S ET

RES

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S 3 3

51 24

1,68

3 737

817,6

5

IM

MOBI

LISAT

IONS

COR

PORE

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TES

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,01

71 34

5 762

,18

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IM

MOBI

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COUR

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10

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59,13

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6 557

,08

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40 18

7,80

45 38

0,80

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3 764

485,2

7 19

492 4

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ST

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23

6 908

,61

188 6

04,54

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ONS

POUR

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ET

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1 745

175,4

1 1 6

26 61

0,24

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64 78

6,99

251 6

76,11

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FIN

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66 0

99 59

8,87

72 69

2 382

,50

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8 842

837,7

8 11

638 2

04,85

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282 8

72,92

60

2 201

,39

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496 7

02,74

15

4 291

,04

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LOIT

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N 5 0

67 09

2,24

5 465

245,2

7

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2 7

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7 569

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6 345

,29

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955,6

5 96

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408 0

78,17

39

5 094

,47

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'AVA

NCE

284 2

58,90

37

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RTIR

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PLU

SIEU

RS E

XERC

ICES

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46 07

7,47

2 109

989,8

2

TOTA

L AC

TIF

EN €

92 10

1 465

,82 1

04 91

1 119

,74

TOTA

L PA

SSIF

EN

€ 92

101 4

65,82

104

911 1

19,74

82

Au niveau du bilan nous pouvons observer les éléments suivants :

Côté actif :

� Malgré une diminution de notre actif liée à la vente de quatre logements de notre groupe

de la Grande Prairie, nous pouvons constater une forte progression de nos immobilisations

nettes, qui est marquée par la mise en service de nos opérations les nénuphars et Meunier

ainsi que la fin de la réhabilitation de Schlosser.

� Des immobilisations en cours liées à nos nouvelles opérations de construction et de réhabi-

litation, qui restent stables en raison de la poursuite de notre développement.

� Des créances d’exploitation en augmentation liées à l’accroissement constant de notre acti-

vité.

� Enfin une forte progression de nos valeurs mobilières de placements.

Côté passif :

� Des subventions d’investissement en augmentation liées aux financements de nos opéra-

tions en cours

� Des dettes financières en hausse liées à notre forte activité de construction neuve et de

réhabilitation

� Des dettes d’exploitation qui restent constantes.

Nous pouvons constater que la forte augmentation de nos immobilisations (côté actif) reste couverte

par l’augmentation de nos subventions et nos emprunts (côté passif).

De plus, cette année, le report négatif ayant été soldé, le résultat sera ainsi entièrement affecté

à l’investissement.

83

COMPTE DE RESULTAT

(en milliers d'EUROS) OPAC OPAC OPAC2 007 EUR/logt 2 006 EUR/logt 2005 EUR/logt

nombre de logements==> 2 748 2 681 2574

loyers logements 9 494 3 455 8 418 3 140 8 533 3 315

autres loyers 1 008 367 850 317 875 340

production immobilisée 254 93 255 95 159 62

subvention d'exploitation 29 11 52 19 217 84

autres produits 292 106 152 57 132 51

total produits (hors récup. charges) 11 079 4 032 9 727 3 628 9 917 3 853

charges récupérables 4 538 1 651 4 381 1 634 3 783 1 470

dont salaires & chgs/taxes soc récupérables 593 216 544 203 549 213

dont Impôts & Taxes récupérables 346 126 362 135 348 135

-récupération de charges 4 433 - 1 613 - 4 260 - 1 589 - 3 725 - 1 447 -

régularisation de charges antérieures 152 55 113 42 51 20 charges de l'exercice non récupérées 104 38 120 45 57 22

taxes/salaires 180 66 179 67 164 64

salaires, intéressement & accessoires 1 684 613 1 452 541 1 411 548

charges sociales 729 265 596 222 554 215

salaires & chgs+taxes sociales récupérables 593 - 216 - 544 - 203 - 549 - 213 -

salaires & chgs soc non récupérables 2 000 728 1 682 627 1 580 614

charges d'entretien & conso NR 847 308 412 154 648 252

autres frais de fonctionnement 909 331 835 311 857 333

autres charges non récupérables - - - - 256 99

gros entretien 770 280 608 227 195 76

gros entretien p3 (nouvelle règle comptable en 2005) 88 32 89 33 89 34

autres charges non récupérables 2 614 951 1 944 725 2 045 795

taxe fonciere 1 501 546 1 290 481 1 206 468

autres impôts 9 3 10 4 9 3

impots et taxes 1 510 549 1 300 485 1 214 472

amortissements techniques (*) 2 379 866 2 122 791 2 243 871

(pour information remboursements emprunts locatifs) (*) 1 804 656 1 410 526 2 489 967

intérêts des emprunts 2 119 771 1 482 553 1 819 707

annuites techniques + intérêts 4 497 1 637 3 603 1 344 4 062 1 578 transferts de charges financières 27- 10- 147- 55- - -

provisions locat et emprunteurs (*) 68 25 129 48 290 112

créances irrécouvrables 42 15 254 95 293 114

autres provisions (*) 225 82 254 95 142 55

ch.d'exploit. à répartir 60 22 141 53 254 99

autres dotations immo corporelles (*) 20 7 27 10 68 26

provisions gros entretien (*) 694 252 924 345 508 197

reprise prov. Gros entretien (*) 821- 299- 205- 109- 74 - 29 -

autres reprises (*) 223- 81- 561- 177- 662 - 257 -

total charges d'exploitation 10 915 3 972 9 578 3 573 9 830 3 819 (y compris régularisation de charges antérieures)

résultat d'exploitation 163 59 149 56 87 34

produits financiers 467 170 311 116 129 50

charges financières 244 89 218 81 122 48

charge/produit financ.net prêts accession - - - - - -

resultat financier 223 81 93 35 7 3

résultat courant 386 141 242 90 94 36

produits exceptionnels 1 312 477 5 151 532 5 862 380

dont subv.d'investis.virées au résultat (*) 415 151 1 110 414 733 285

dont cessions ventes 671 244 3 724 1 389 4 883 1 897

dont sortie d'actif

charges exceptionnelles 1 079 393 4 695 1 751 4 317 1 677

dont sortie d'actif 323 118 84 31 67 26

dont cessions ventes 540 197 3 969 1 480 4 090 1 589

résultat exceptionnel 233 85 456 170 1 544 600

Résultat (*) 620 226 698 260 1 638 636Impôt sur les Sociétés (2006) 13 5 3 1

Resultat après impôt sur les sociétés 607 221 695 259Autofinancement (*) net Rembt. emprunts locatifs 964 351 537 200 206 80

84

Les produits de l’OPAC pour l’année 2007 sont en forte augmentation. Celle-ci est liée à la mise en

service de nos nouvelles opérations Les Nénuphars et Auguste Meunier ainsi qu’à la comptabilisation

sur une année complète des groupes Cressonnières et Plain Champs. L’augmentation des autres

loyers correspond à la location de commerce situé dans le groupe des Cressonnières.

Côté charges, il est à noter une augmentation des charges récupérables liée à la mise en service des

nouveaux groupes. Nous constatons également la progression du poste salaires et charges non récu-

pérables qui est due à la mise en place d’une prévoyance pour l’ensemble du personnel et des nouvel-

les créations de poste au service développement découlant de l’augmentation de l’activité de cons-

truction et de réhabilitation. Nous maintenons toujours nos efforts sur le gros entretien et l’entretien

non récupérable de nos logements libérés ce qui implique l’augmentation de ces charges.

De plus, il apparaît une augmentation de nos annuités d’emprunts liée, d’une part, aux nouveaux em-

prunts de nos opérations d’immobilisation et, d’autre part, à un effet de décalage des annuités dû à

l’allongement de la dette réalisée fin 2005.

Il est à noter que, cette année, l’OPAC a changé de société de recouvrement et que celle-ci gère en

plus du recouvrement amiable, le contentieux. Ainsi cette modification a pour conséquence de chan-

ger notre méthode de travail. En effet, contrairement aux années précédentes, nous pouvons transfé-

rer toutes les dettes à cette société, en y incluant les dettes des locataires partis depuis plus de 2 ans.

Antérieurement, celles-ci étaient abandonnées au 31 décembre de l’année de clôture, ce qui génère

pour cette année une baisse des abandons de créances.

Le résultat d’exploitation se situe à 163 K€ et est en progression par rapport à l’exercice antérieur.

Le résultat exceptionnel est en baisse, car était comptabilisée l’année dernière la vente du groupe Ma-

gny le Hongre. Notre résultat exceptionnel inclut, pour cette année, la vente de quatre logements de

la Grande Prairie ainsi que du commerce situé sur le Groupe des Nénuphars.

Pour cette année, nous n’avons pas, à proprement parler, d’impôts sur les sociétés à payer. Par contre

il ressort une plus-value fiscale sur la vente des logements de la Grande Prairie de 13 K€ .

Au global, le résultat comptable de notre OPAC se situe, après impôts, sur plus-value à 607 K€ .

85

RE

SU

LT

AT

EN

K€

SU

R L

ES

5 D

ER

NIE

RS

EX

ER

CIC

ES

620

698

1 63

8

162

140

163

149

87

-286

-4

11

609

455

1 54

4

456

233

-1 0

00

-500

-

500

1 00

0

1 50

0

2 00

0

OP

AC

DE

CH

EL

LE

S

Montants en K€

2003

2004

2005

2006

2007

Rés

utat

com

ptab

le

Rés

ulta

t d'

expl

oita

tion

Pro

duits

- c

harg

es e

xcep

tionn

els

86

86

Le résultat comptable de l’OPAC se maintient sur l’exercice 2007 par rapport à l’année antérieure.

A noter, la progression régulière du résultat d’exploitation qui, bien que fragile, traduit une activité

mieux équilibrée.

Notre résultat d’exploitation reste en progression constante et se situe à 163 K€ .

87

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rapport d'activite 2007 pdf 4

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