pour une autopromotion en france - partagetoitpour une autopromotion en france « celui qui marche...

« Développement durable et Qualité Environnementale en aménagement du territoire, urbanisme, architecture et construction »

Formation Europe & Environnement 2006-2007 à Strasbourg Mémoire de formation Alain MEYER

Version du 18 septembre 2007

Pour une autopromotion en France selon l'exemple allemand des Baugemeinschaften essai de guide pratique

Pour une autopromotion en France

E&E_070918_Mémoire de formation AM page 2/100 Impression 19/09/2007 12:54:39


« Celui qui marche seul,

avance plus vite,

mais ceux qui marchent ensemble,

arrivent plus loin »



Quelques mots de l’auteur aux lecteurs Je suis architecte de formation, ai dix années d’expériences en maitrise d’œuvre et d’ouvrage et suis actuellement chef de projets en maîtrise d’ouvrage publique (aménagement et construction) et référant développement durable à la Société d'Aménagement et d'Equipement de la Région de Strasbourg ou S.E.R.S (voir le site www.sers.eu ).

J’ai suivi à Strasbourg, sous forme d’une formation professionnelle continue, d’octobre 2006 à octobre 2007, la remarquable formation « Qualité environnementale et développement durable en architecture, construction et urbanisme ». Cette formation est dispensée depuis 2004 par l’association Europe&Environnement (voir le site www.europeetenvironnement.eu).

Ce présent mémoire a été établi dans le cadre de cette formation mais également dans le cadre d’un chantier interne à la SERS dont j’ai la responsabilité, à savoir le soutien à l’autopromotion avec notamment un partenariat avec les deux associations locales d’autopromotion.

Le présent mémoire est une première et modeste contribution en français sur un sujet orphelin, un travail limité et solitaire de quelques week-ends pour un sujet qui mériterait un travail collectif d’au moins une année. Je vous propose à vous lecteurs et futurs autopromoteurs de m’aider à parachever ce travail en me faisant parvenir par courriel à l’adresse [email protected] vos observations, critiques, compléments. Selon la qualité et l’intérêt des retours qui me parviendront et ma disponibilité professionnelle, je tâcherai d’amender et d’enrichir cette version afin d’établir puis de diffuser largement voire de publier une seconde édition. Tous mes encouragements vont à ceux et celles qui s’engageront en France dans la voie de l’autopromotion. Je leur souhaite de donner raison à ce proverbe africain qui énonce que :

« Celui qui marche seul, avance plus vite, mais ceux qui marchent ensemble, arrivent plus loin »

Je vous souhaite à tous une bonne lecture et vous remercie d’avance pour vos commentaires !

Strasbourg, le 18.09.2007

Alain MEYER 33, rue du Schneeberg

67700 SAVERNE 03.88.91.38.33

[email protected]


mailto:[email protected]

http://www.sers.eu/

http://www.europeetenvironnement.eu/

mailto:[email protected]


Remerciements Si je n’ose dédicacer ce trop modeste mémoire, je tiens cependant à y exprimer mes plus sincères remerciements aux personnes suivantes :

! aux membres actifs de l’association Europe&Environnement qui font vivre cette

indispensable - si elle n’existait pas il faudrait l’inventer - formation dont j’ai pu bénéficier ! aux intervenants de la formation, pour les connaissances et les convictions qu’ils ont su

me transmettre ! à messieurs Barrère et Parasote, les présidents des deux associations locales

d’autopromotion, qui ont partagé librement avec moi leurs savoirs, leurs enthousiasmes tout comme leurs doutes et leurs frustrations

! à mes parents qui ont bien voulu m’accueillir en retraite chez eux, pendants les longs week-ends de travail solitaire qu’a nécessité ce mémoire.

! à mon directeur M. Loux qui a su entendre mon discours en faveur de l’autopromotion, inscrit ce thème dans les axes stratégiques de la SERS et permis la mise en place des partenariats avec les associations IPPIDDAS et ECOQUARTIER

! enfin à tous les lecteurs qui me feront l’honneur de me lire et au-delà voudront bien me faire part de leurs observations et encouragements, permettant l’édition d’une seconde version corrigée et enrichie de ce guide pratique

Alain Meyer

Strasbourg, le 18.09.2007



1 Introduction .......................................................................................................................... 9 2 Présentation de la thématique.......................................................................................... 12

2.1 Contexte......................................................................................................................... 12 2.2 Cadre du sujet & définitions ........................................................................................... 16

2.2.1 Vocabulaire & notions périphériques .................................................................... 16 2.2.2 Délimitation du cadre et du sujet et du mémoire................................................... 25 2.2.3 Caractéristiques et définition de "l'autopromotion"................................................ 25

2.3 Les enjeux d'une démarche d'autopromotion ................................................................ 30 2.3.1 Global : outil de mise en œuvre du développement durable ................................ 30 2.3.2 Local : un outil de la politique du logement et de l'aménagement des villes ........ 31 2.3.3 Un modèle viable et un produit optimisé pour l’autopromoteur............................. 32 2.3.4 L'architecture & l'urbanisme : une chance pour la qualité et la variété................. 34

3 Etat des lieux comparé...................................................................................................... 36 3.1 Les expériences confirmées en Allemagne ................................................................... 36

3.1.1 Un principe avec une diversité de mise en œuvre................................................ 36 3.1.2 La mise en œuvre : illustration par l’exemple........................................................ 42 3.1.3 Les acteurs impliqués............................................................................................ 47 3.1.4 Bilan et évaluation en Allemagne.......................................................................... 51

3.2 Les balbutiements et les perspectives en France.......................................................... 52 3.2.1 Les initiatives locales inspirées de l'exemple allemand ........................................ 52 3.2.2 Les autres initiatives en France............................................................................. 56 3.2.3 Perspectives en France......................................................................................... 58

4 Guide pratique pour une autopromotion en France ...................................................... 65 4.1 La chronologie................................................................................................................ 65

4.1.1 I. Phase initiale : le collectif des intéressés........................................................... 65 4.1.2 II. Phase étude : le collectif d’étude ...................................................................... 69 4.1.3 III. Phase de réalisation : le collectif de construction ............................................ 72

4.2 Conseils pratiques par thèmes ...................................................................................... 73 4.2.1 Aspects juridiques ................................................................................................. 73 4.2.2 Aspects financiers ................................................................................................. 78 4.2.3 La communication & la négociation....................................................................... 82

4.3 Documents et exemples................................................................................................. 84 4.3.1 Exemple de Baugmeinschaften (BG).................................................................... 84 4.3.2 Exemple de préprogramme................................................................................... 87 4.3.3 Exemple de suivi des modifications ...................................................................... 88 4.3.4 Exemple de statuts de SCIA ................................................................................. 90 4.3.5 Parts sociales, groupes de part et lots, état descriptif de division ........................ 92 4.3.6 Exemple d'esquisse de programme et de financement par individu..................... 93 4.3.7 Prévisionnel dépenses et appels de fonds............................................................ 93 4.3.8 Précisions juridiques sur la SCIA .......................................................................... 96

5 Bibliographie ...................................................................................................................... 99



Table des documents Document 1: illustration graphique et définition du concept de DD........................................... 17 Document 2: Baugruppe et Baugemeinschaft ........................................................................... 22 Document 3: Promotion et autopromotion : 4 schémas de montage ........................................ 26 Document 4: motivations des adhérents d’Ecoquartier et des membres du collectif éco-logis. 28 Document 5: point de vocabulaire franco-allemand .................................................................. 30 Document 6: détermination de la performance et des coûts par phase du projet ..................... 34 Document 7 : sondage à Fribourg « Comment les membres se sont-ils regroupés ? » ........... 36 Document 8 : Le schéma général de l'autopromotion : 3 phases & 3 étapes clefs................... 37 Document 9: Illustration de la structure du collectif par phase .................................................. 38 Document 10: Le distinguo entre la Baugemeinschaft libre et guidée ..................................... 38 Document 11: l'agence pour les Baugemeinschaften de la ville de Hambourg ....................... 44 Document 12: les avantages de la Baugemeinschaft (sondage à Stuttgart)............................. 47 Document 13: le chemin du développement durable, éducation & conviction .......................... 62 Document 14: Exemple de profil d'une opération d'autopromotion ........................................... 66 Document 15: question réponse entre éco-logis Neudorf et la SERS....................................... 73 Document 16: Synoptique des contrats relatifs à une opération d’autopromotion .................... 78 Document 17: schéma du champ d'application de la TVAI ....................................................... 79 Document 18: comparaison achat du TAB en DE et TVAI ........................................................ 81 Document 19: panneau publicitaire & site internet de la BG Via Wohnprojekt à Baden-Baden 83 Document 20: Exemple de tableau de pré-programme de l’immeuble ..................................... 88 Document 21: exemple de fiche de modification renseignée .................................................... 89 Document 22: exemple de statuts d'une SCIA .......................................................................... 90 Document 23: exemple de tableau de répartition des lots, parts, groupes de parts sociales ... 92 Document 24: exemple de budget et financement prévisionnel individuel (stade programme) 93 Document 25: Budget, prévisionnel des dépense et appels de fonds, suivi de trésorerie ........ 95



1 Introduction le choix d’un thème

Le choix de son thème de mémoire de formation est libre, pourtant le sujet « pour une autopromotion1 en France », s'est imposé à moi rapidement pour trois raisons liées à mon activité professionnelle :

! chef de projet en maitrise d'ouvrage, j’ai été marqué tout particulièrement par l’exemplarité des réalisations allemandes dans les nouveaux quartiers de Tübingen et Fribourg dans lesquels les Baugemeinschaften ont joué un rôle certain

! entré en contact lors d'une réunion publique en 2006 avec les deux associations locales d'autopromotion, j'ai avec l’accord de ma direction, développé un partenariat avec ces dernières afin de soutenir leurs projets et promouvoir le modèle en France.

! une information complète et détaillée en français sur la démarche des Baugemeinschaften allemandes et d'autopromotion française

! n'existant pas, il m'est apparu utile de réaliser une synthèse pratique des informations que j'avais pu réunir

trois défit à relever par les maitres d’ouvrages

Le contexte du sujet est constitué par trois défis contemporains à relever :

! mettre en œuvre le développement durable en matière d’urbanisme et d’habitat ! rendre effectif le droit au logement en répondant à la double crise du logement que la

France connaît depuis 2000 : crise quantitative - manque d'offre de logement et prix trop élevés et qualitative - offre de produits peu adaptés

! réduire la fracture sociale en favorisant la cohésion sociale, la solidarité, l’intégration

Appliqués à la ville, ces défis sont à relever au premier chef par les maitres d'ouvrage suivants : ! les collectivités responsables en matière d’urbanisme, de logement et de vie sociale ! les lotisseurs et les aménageurs qui aménagent et vendent les terrains à bâtir ! les professionnels : bailleur social ou promoteur privé qui construisent principalement du

logement collectif et de la maison individuelle à vendre ou à louer ! les particuliers : qui construisent ou achètent pour eux-mêmes

Les deux derniers acteurs en particulier sont directement concernés par les débats actuels sur l’urbanisme durable qui condamnent avec unanimité l’étalement péri-urbain, le lotissement pavillonnaire et son complice, le constructeur de maison individuelle ainsi que la médiocrité des collectifs construits par les promoteurs et des logements vendus par ces derniers !

"Le désir d'être propriétaire se confond [en France] avec celui d'acheter une maison, dans une proportion qui varie […] : 35-40% en région parisienne, 70% dans les grandes agglomérations, 80-85% partout ailleurs. […] Le parc de maison individuelle est passé de 47% en 1968 à 57% en 1999. [ …] Depuis 2000, le pourcentage moyen des maisons individuelles dans la construction a dépassé 63%."2

Faut-il dès lors interdire au français de construire sa maison ou d’acheter un logement neuf ? Faut-il demander à ce dernier de renoncer à son légitime désir de devenir propriétaire, notamment sous la forme majoritairement désirée de la maison individuelle ? Faut-il laisser les pourvoir publics et les professionnels de la maitrise d’ouvrage, construire la ville durable comme

1 Néologisme inventé par M. Barrère, architecte urbaniste strasbourgeois et président de l’association IPPIDDAS

2 Christian Julienne, Logement: solutions pour une crise fabriquée, Les Belles Lettres, Paris, 2006



ils ont il y a 50 ans construits les « villes nouvelles » et « les cités radieuses », ces « ghettos » périphériques qu’il faut aujourd’hui détruire ou « renouveler » à coup de milliards ?

Pour ceux qui légitimement veulent échapper à la location et l’assistanat des aides aux logements ou du logement social, quel est - entre la construction d’un pavillon et l’achat d’un logement standard de promoteur - le chemin durable d’accession à la propriété ? Cette propriété de son habitat qui permet tout à la fois d’exercer sa liberté et de garantir son intimité.

"le désir de propriété se confond avec le désir de liberté et repose sur la conscience que l'homme a de ses droits" […] Le Désir de propriété et donc de propriété immobilière, n'est pas un vœu exprimé par tel ou tel pourcentage de la population [ …] la propriété est le fondement même de l'homme et se son comportement […] l'homme veut posséder son habitat qu'il choisit et qui est son plus gros investissement financier. D’où lf fait que les enquêtes montrent, régulièrement depuis trente ans, que 70-75% des ménages sont désireux d'acquérir leur logement. […] Ce droit de propriété immobilière s'exerce aujourd'hui en France dans 35% des cas sur des appartements en immeubles collectifs et à 65% sur les maisons individuelles et leur terrain."3

les Baugemeinschaften, une troisième voie durable en Allemagne

L’exemple allemand des « Baugemeinschaften », propose une troisième voie possible mais encore inconnue chez nous ; celle du regroupement de particulier pour réaliser ensemble des immeubles collectifs - en ville et non à l’extérieur - immeubles mixe par les fonctions et la population, alternative que dans ce mémoire j’ai choisi de désigner par le néologisme « autopromotion ». La qualité urbaine, architecturale et sociale exceptionnelle des projets construits en autopromotion sur l'initiative de Baugemeinschaften, notamment dans les éco-quartiers de Fribourg et Tübingen, démontre la réussite de l’action collective de maitres d'ouvrages privés qui construisent naturellement de la « ville durable ». Par ailleurs une exposition récente à Berlin a souligné l’intérêt du modèle pour enrichir la ville existante.

Conclusion de l'article "le groupe de construction, un modèle d'avenir pour la vie / les envies urbaine(s)". « Le projet "construite l'un sur l'autre" est un plaidoyer pour la construction groupée en ville. Ce modèle constitue un potentiel non épuisé pour un développement urbain durable, qui ne se contente pas d'enrichir le patrimoine urbain par des architectures ambitieuses et personnalisées. Il crée également des réseaux relationnels ainsi qu'une appropriation et une responsabilisation envers l'immeuble et au-delà envers le quartier. A travers le processus collectif de construction, les maitres d'ouvrages se confrontent activement avec l'architecture et s'identifient avec "leur maison". La construction groupée de logements collectifs en ville constitue pour les familles avec enfants une véritable alternative à la maison individuelle péri urbaine. L'exposition souhaite favoriser le dialogue entre architectes, maitres d'ouvrages potentiels et décideurs politiques et administratifs. Elle souhaite faire porter l'attention sur les réseaux et initiatives existantes et favoriser de nouvelles synergies. La ville de Berlin est prête pour un pas supplémentaire en avant : des friches urbaines de plus grandes dimensions pourraient être construites par des groupes de construction. C'est précisément dans les nouveaux quartiers que l'identification des habitants avec leur quartier est importante. Berlin possède les architectes talentueux capables de réaliser une urbanisation d'importante à l'image des réalisations exemplaires des quartier français et de Loretto sud à Tübingen. »4

le potentiel de la société civile à exploiter

3 Christian Julienne, Logement: solutions pour une crise fabriquée, Les Belles Lettres, Paris, 2006, page 24-25

4 Exposition "auf.einander.bauen Baugruppen in der Stadt" in Berlin März 2007. Fazit des Artikels "Baugruppen als Zukunftsmodelle für den Lebens(T)raum Stadt". Traduction A. Meyer



Les particuliers - qu’ils soient allemands ou français - qui souhaitent construire pour habiter eux-mêmes dans une logique patrimoniale et qui sont prêt à s'endetter à long terme sont nécessairement dans une logique durable et recherchent une qualité globale sur le long terme. Tout à la fois « maitre d'ouvrage » et « maître d'usage », ils sont bien les mieux à même de déterminer leurs propres besoins et de viser une performance en coût global. Au-delà, ce modèle alternatif - tout à la fois à la maison individuelle et à la promotion professionnelle sociale ou privée - est aujourd'hui reconnu comme « crédible » et « durable » et soutenu par beaucoup de villes allemandes qui l'utilise comme un instrument de leur politique du logement et de leur développement urbain.

quelles perspectives en France ?

"La France est un pays de tradition législative et règlementaire qui se méfie du contractuel, de la diversité, du sur-mesure. A tout problème, il faut une solution générale, nationale. L'Etat acceptera-t-il un jour de se dessaisir, de sa propre initiative, au profit de la société civile, de pouvoirs dont il a historiquement joui sans partage ?"5

Saurons-nous également en France, pays traditionnellement centralisé on l’on attend tout des pouvoirs publics, faire également confiance à la société civile et rediriger les énergies des particuliers dans cette voie de l’autopromotion sur le modèle des Baugemeinschaften ? Doit on laisser les politiques et expert seuls conduire le débat sur la ville durable et faire confiance aux seuls aménageurs et maitre d'ouvrages professionnels pour la construire ? Avec une diffusion croissante du concept du développement durable et la montée d'une responsabilisation citoyenne - « le DD est l'affaire de tous » - parmi une population éduquée, n'est-il pas temps de favoriser chez le citoyen l'initiative de « construire ensemble » (« l’union fait la force ») son cadre de vie physique mais aussi social ? Ce faisant préparer un « vivre ensemble » plus convivial et plus solidaire ? Ce faisant, n’y-a-t-il pas parmi les 60 millions de français un potentiel formidable de maitres d’ouvrages capables de contribuer à relever, à côtés des pouvoirs publics et des professionnels de la construction, le triple défi d’un développement urbain durable, du droit au logement effectif et de la cohésion sociale ?

un mémoire finalisé par un guide pratique

« Pour une autopromotion en France » est un mémoire qui souhaite répondre positivement à toutes ces questions et rend compte sans détour de mes convictions.

Afin de contribuer utilement au développement du modèle en France, j'ai - plutôt que de conclure sur le sujet - esquissé sous la forme d'un guide pratique à destination du public intéressé, les éléments permettant d'appréhender le modèle et d'envisager concrètement sa mise en œuvre.

5 L. Cohen-Tanugi, Le droit sans l'Etat. Citation faite dans l'ouvrage "Logement : solutions pour une crise fabriquée" de Christian Julienne, Les Belles Lettres, Paris, 2006.



2 Présentation de la thématique

2.1 Contexte

2.1.1.1 Introduction historique : la politique et le marché actuel du logement

Les sujets de la "promotion" et de l'"autopromotion" nécessitent d'être resitués rapidement dans une perspective historique de la production et du marché du logement en France.

Rappels historiques

Au 19ème siècle : Le parc de logement est entre les mains de propriétaires institutionnels et de gens aisés rentiers. Les ménages sont majoritairement locataires et les loyers assurent des rentes stables aux bailleurs. La construction de logement est financée par les fonds propres sans recours à l’emprunt. Les transactions immobilières sont peu nombreuses. Fin du 19ème siècle jusqu’à la deuxième guerre mondiale : Raréfaction des logements à la campagne, la périphérie des grandes villes est en plein essor industriel. Les loyers sont faibles, la rentabilité médiocre, les investissements rares et le parc de logement se dégrade et se déprécie. La seconde guerre mondiale et l’après-guerre : La guerre provoque la destruction de deux millions de logements. Le parc est vétuste, inconfortable, surpeuplé mais peu coûteux : les loyers représentent 10% des revenus des ménages. L’Etat et les organismes sociaux organisent la reconstruction et un effort de construction sans précédant dans l’après guerre est entrepris qui culmine dans les années 1975 avec 500 000 logement construit par an. Les ménages sont toujours majoritairement locataires. Après 1975 et aujourd’hui : A côté du secteur aidé (logement social), montée en puissance de la promotion immobilière privée et constitution d'un véritable marché du logement sur lequel les prix se forment en fonction du coût de la construction neuf mais également de l’offre et la demande du marché de l’ancien. La mobilité des ménages locataires augmente ainsi que les transactions immobilières. Explosion des prix du foncier et de l'immobilier depuis l'an 2000.

Avant la seconde guerre mondiale, la construction de logement est principalement l'affaire d'initiatives privées (personnes privées qui construisent pour elles-mêmes, investisseurs fortunés qui édifient des immeubles de rapport, chefs d'industries qui construisent pour leurs ouvriers,..).

A partir de la seconde guerre mondiale "l'Etat providence" est progressivement mis en place et le logement devient un domaine d'intervention privilégié de l'Etat, au côté de la santé et de l'éducation, avec notamment le développement du logement social. Pour les ménages les plus pauvres, des initiatives d'autocontruction collective comme celle des "Castors" permettent à certains ménages pauvres de se loger ; ces initiatives collectives laissent cependant la place à une autoconstruction individuelle et minoritaire à partir des années 1970. Parallèlement la population migre des campagnes vers les villes et est aujourd'hui à 65% urbaine: l'habitat et le logement deviennent des questions principalement urbaines.

Les Lois de décentralisation du début des années 1980, transfèrent certes les compétences d'urbanisme de l'Etat aux collectivités locales mais la politique du logement reste nationale. En particulier le logement social trouve sa justification dans la notion de droit au logement et du droit à la dignité humaine, est un instrument de protection sociale, de solidarité, de cohésion sociale et territoriale; il constitue un service de proximité complémentaire d’autres services publics sociaux. Aujourd'hui dans un contexte de crise sociale (chômage, paupérisation des ménages, sans abri), le logement est devenu aujourd’hui l’axe central de l’intervention des pouvoirs publics et le premier secteur d’intervention de la politique sociale.



Le "droit au logement" inscrit dans la constitution française en 2000 est aujourd'hui en 2007 devenu légalement opposable. A côté du secteur aidé, instrument politique, s'est développé une industrie privée du logement - la "promotion immobilière" - qui construit pour vendre et s’est mis en place un marché actif des transactions immobilières. La construction par des particuliers se limite à la construction de maisons individuelles, ou plus exceptionnellement à des projets plus importants menés dans le cadre de SCI familiales. Les pouvoirs publics, après avoir favoriser l'investissement immobilier locatif, cherche aujourd'hui à favoriser l'accession à la propriété pour faire de la France "un pays de propriétaire" selon l'expression de M. Sarkozy, président de la République depuis 2007.

La politique du logement 1950/2005 vue de façon critique par un universitaire canadien de tendance sociale-démocrate. « Vu de l'extérieur, le rôle historique de l'État français dans la construction de plusieurs millions de logements publics (les HLM) ressemble à un engagement concret en faveur de la solidarité. En réalité, la construction de ces logements découle d'un motif à la fois urgent et purement pratique: la nécessité de répondre à la catastrophique pénurie de logements dans la France de l'après Seconde Guerre mondiale. Cette pénurie de logements était d'abord le résultat d'une bévue colossale de l'État qui, en gelant les loyers entre les deux guerres, avait découragé la construction privée. En 1950, du fait de l'exode rural et de l'accroissement des familles dans celte période de baby-boom, la plupart des centres urbains se trouvaient confrontés à de graves problèmes de surpopulation. Quand l'État a enfin corrigé ses erreurs entre les années 1950 et 1970, il l'a fait avec tant de précipitation qu'il a construit des milliers de quartiers HLM à la soviétique. Deux cent cinquante mille personnes vivaient dans des bidonvilles dans les années 1950: ces conditions extrêmes exigeaient des solutions immédiates et tout aussi extrêmes. Cette époque éprise de planification en tout genre a donné aux urbanistes beaucoup de pouvoir et de responsabilité; ils ont échoué de la pire des façons. Certains des quartiers HLM ont été construits littéralement en plein champ, mais les emplois espérés ne sont jamais venus et les habitants ont souvent dû attendre dix ans la construction d'une école ou d'une maternité à proximité. Un visiteur d'outre-Atlantique, débarquant au beau milieu de Sarcelles par une froide nuit d'hiver au début des années 1960, pouvait fort bien s'imaginer à Moscou. N'importe quel homme politique français sait aujourd'hui que les quartiers HLM qui ceinturent les grandes villes devraient être progressivement supprimés et leurs habitants réintégrés dans des communautés viables de leur choix grâce à des subventions au logement. La destruction des pires zones a d'ailleurs déjà commencé; en 2010,3 % de l'ensemble du parc public sera démoli. En juillet 2003, le gouvernement Raffarin a lancé un « plan Marshall» de 30 milliards d'euros pour les« quartiers difficiles », certes promoteur, mais, hélas, porteur d'une bonne dose d'étatisme. On ne peut qu'espérer que la leçon aura porté pour les 200 000 nouveaux logements en voie de construction. »6

La réalité statistique : les statistiques INSEE 2004 de la population et du logement en France sur la base du recensement de 2004 ;

Evolutions et tendances « 62 millions de français, 30,3 millions de logements en France métropolitaine. On fait plus de bébés, on vit plus vieux, on vit plus seuls, on est mieux logés et on préfère les régions côtières. En raison de l’augmentation de la population et du nombre de personnes vivant seules, il faut davantage de logements ».

6 Timothy B.Smith, La France injuste. 1975-2006: pourquoi le modèle social français ne fonctionne plus,, page 268 à 270, Éd. Autrement.



- La croissance démographique de 1999 à 2004 : la population de la France métropolitaine s'est accrue de 1,7 millions de personnes, passant de 58,5 millions d'habitants à 60,2 millions en 2004 - La croissance démographique de 1999 à 2004 est largement attribuée à un excès de naissances (3,8 millions) sur les décès (2,7 millions) et c'est la région Ile de France la plus féconde. Parmi les grands pays de l'Union européenne, la France est l'un des rares pays à bénéficier d’une telle dynamique. - Le pays poursuit son processus de vieillissement : en 40 ans, le nombre de personnes âgées de 75 ans a presque doublé, pour représenter en 2004, 8,7% de la population. A l'opposé, les moins de 20 ans ne représentent plus que 23,8% de la population contre 32,2 en 1962. - La proportion de personnes vivant seules ne cesse d'augmenter. En 40 ans, leur nombre a doublé, passant de 6,1% en 1962 à 14% en 2004 ce qui représente 8,4 millions d'individus - Depuis 50 ans, le nombre moyen d'occupants par logement décroît régulièrement. On comptait en moyenne 3,19 personnes par logement en 1954. Un chiffre qui est descendu à 2,3 l'an passé. - 57% des ménages sont propriétaires de leur logement ; 57% du parc est constitué de maisons individuelles ou jumelées, le reste étant des appartements dans des immeubles collectifs.7

Avec le vieillissement de la population et la réduction de la taille des ménages (éclatement des familles, jeunes personnes vivant seules), se pose une vrai question de l’isolement des personnes dans leur logement avec un vrai enjeu du développement de relations sociales de proximité en substitution des relations interfamiliales du foyer (solidarité, entraide, compagnie)

La crise du logement et le défi environnemental : enjeux de quantité mais aussi de qualité

Malgré la politique volontariste de l'Etat et les efforts de production du secteur aidé et du secteur privé, la France et les français sont confrontés à une double crise quantitative et qualitative de logement. La rareté de l'offre a fait exploser les prix et beaucoup de ménages ne peuvent plus accéder à la propriété ni payer leur loyer. Beaucoup des ménages qui ont les moyens et ne sont pas éligibles au logement social ne trouvent pas - dans l'offre standardisé de la promotion privée - les logements correspondants à leurs besoins, leurs souhaits ou leurs valeurs. La nouvelle réglementation de 2007 en matière d'accessibilité dans l'habitat, révèle une tardive prise en compte de la nécessité de loger les personnes handicapées ou âgées dont le nombre va croissant. Par ailleurs les problématiques environnementales et les objectifs du développement durable, impliquent de réviser significativement à la hausse la qualité et la performance écologique et énergétique des logements neufs comme du parc existant. L'étalement urbain peu dense est dénoncé et le modèle de la ville durable se définit comme dense et desservie par les transports en commun : l'habitat collectif ou intermédiaire en ville doit être privilégié par rapport à l'habitat individuel péri urbain. Ceci alors que la maison individuelle reste la forme préférée d'habitat pour les français.

La problématique actuelle de l'habitat peut s'esquisser en résumé ainsi : construire en ville et pas/ plus à la campagne pour préserver les ressources foncières construire dense du collectif et de l’intermédiaire plutôt que de l'individuel assurer une mixité fonctionnelle - logement, travail, service - et sociale constituer une offre variée de logement, adapté pour tous les publics construire beaucoup, vite et bon marché ceci pour répondre aux besoins et rendre effectif le "droit au logement"

7 Depêche d’actualité internet de 2006.



Ces problématiques se posent pour tous les acteurs de l'aménagement et de la construction en particulier pour les constructeurs de logement, dont les promoteurs et les particuliers. Pour ces derniers - qui renoncent à la maison individuelle et choisissent un habitat en ville - il est évident que seul un regroupement des besoins en logement et des moyens peut permettre la construction d'immeubles collectifs.

2.1.1.2 "Promotion" versus "Autopromotion": une troisième voie plus durable ?

Si le néologisme « autopromotion » s'est construit en France en référence à celui de la "promotion" c'est peut être pour mieux se démarquer du modèle dominant et de sa production qui est justement critiquée.

Le logement peut-il être une marchandise, un bien de consommation que l'on achète ou loue comme un autre ? Le logement est-il un produit financier que l'on loue pour bénéficier d'avantages fiscaux, un placement avec lequel on spécule ? Le logement est-il un produit industriel standardisé, "une machine à habiter" comme le qualifiait en son temps Le Corbusier ? Oui il est tout cela pour la majorité du public contemporain mais il est bien plus encore pour une autre partie de la population. Le logement est une "seconde peau" de l'homme, il est abri et lieux de vie et d'épanouissement pour une famille et la micro société du "voisinage", il est l'ancrage dans un lieu, une culture, un réseau de relations sociales de proximité. Le logement et l'immeuble composent l'image du quartier et la ville. En s’identifiant au logement dont il est propriétaire, l’habitant s’inscrit dans un lieu et la duré.

La promotion immobilière produit un habitat dont la durabilité est structurellement limitée par : ! la rupture entre producteur (maitre d'ouvrage) et usager (maitre d'usage) qui achète in

fine ! une production nécessairement standardisés pour être rentable ! une recherche du profit immédiat et non d'une performance globale à long terme Des progrès sont néanmoins possibles, par la demande plus durable de la clientèle, par les exigences plus fortes des collectivités et aménageurs vendeurs des terrains, par la stratégie volontariste propre à certains groupes qui s'engagent dans un recherche de qualité environnementale. Une évolution est nettement visible aujourd’hui. L'autopromotion apparaît quant à elle structurellement plus qualitative du fait que le propriétaire et l'usager final conduit lui-même l'entreprise de construction de son habitat. Sa perspective est naturellement la performance, la qualité d'usage et la valeur patrimoniale à long terme. En l'absence des coûts de la promotion (conduite du projet, publicité, marketing, marge du promoteur), à budget équivalent plus d'argent peut être investi dans les études (architectes mieux rémunérés) et dans la qualité de la construction. Cela n'est pas forcément le cas et un projet d'autopromotion peut être engagé seulement comme une alternative de construction à très bas prix, ne visant aucune qualité spécifique, mais permettant l'accession à la propriété des plus démunis. Dans tous les cas les immeubles construits, expression d'une multitude de co-maitre d'ouvrages différents, sont naturellement plus variés et plus riches.

Promotion et autopromotion sont des démarches de nature très différentes par leur "durabilité intrinsèque" et le public concerné. Si la promotion peut tout a fait évoluer vers plus de durabilité, l'autopromotion, structurellement qualitative, n'est pas forcément durable. Les deux modèles apparaissent plus comme alternatifs et complémentaires que comme concurrents. Le renouvellement urbain et les investissements considérables engagés actuellement pour réparer les "quartiers en difficulté" doit nous inciter à ne pas répéter les erreurs du passé et envisager impérativement un développement urbain durable !



2.1.1.3 L'autopromotion : un réveil de la société civile ?

« Le discours sur la ville est souvent péremptoire et même moralisateur : c'est ainsi que les hommes doivent vivre et habiter. Dans toute autre discipline que l'urbanisme et l'architecture, cette volonté de décider de la vie quotidienne des autres seraient questionnée ou combattue. Car, dans les propos des "hommes de l'art" on ne trouve pratiquement jamais l'analyse de ce que souhaite '"l'homme de la rue" »8

La mise en œuvre du développement durable suppose une révision qualitative des objectifs et des moyens et le cas échéant une remise en cause des pratiques ou des structures en place. Les maitres d'ouvrages publics ou semi publics (aménageurs ou constructeurs, bailleurs sociaux) sont à ce jour dans une phase de transition et expérimentent qui le développement durable, qui les démarches HQE certifiées ou non. Qu’en est-il de la société civile ?

Dans le milieu de l'habitat, l'autopromotion marquerait de son côté une heureuse évolution de la société civile vers plus de responsabilité et de durabilité, une évolution caractérisée par : ! un démarche de citoyen responsable qui prend en charge son besoin en logement et ne

se contente pas d'acheter un produit fini ou de réclamer des aides au logement ou un logement social

! un témoignage de confiance en l'intelligence collective et un engagement à construire son cadre de vie physique et social, à l'opposé de la démarché individuelle et isolationniste de la maison individuelle

! un exercice concret de démocratie participative et d’entreprise économique.

Plus éduquée, sensible aux problématiques urbaines et environnementales, un certaine frange de la population manifeste une nouvelle " conscience civique" et de nouvelles "exigences" et n'attend plus tout de "l'Etat providence", qui par ailleurs ne peut plus tout et n'a plus d'argent !

2.2 Cadre du sujet & définitions

2.2.1 Vocabulaire & notions périphériques Le développement durable (DD) ou en allemand „die nachhaltige Entwicklung“

8 Christian Julienne, Logement: solutions pour une crise fabriquée, Les Belles Lettres, Paris, 2006, page 51.



Document 1: illustration graphique et définition du concept de DD

Impression 19/09/2007 12:54:39

ette

ue

Définition du développement durable dans le Rapport BRUNTLAND

« C’est un développement qui répond aux besoins du présent sans compromettre la capacité des générations futures à répondre aux leurs. Deux concepts sont inhérents à cnotion : le concept de « besoins », et plus particulièrement des besoins essentiels des plus démunis, à qui il convient d’accorder la plus grande priorité, et l’idée des limitations ql’état de nos techniques et de notre organisation sociale imposent sur la capacité de l’environnement à répondre aux besoins actuels et à venir »

« Le développement durable et équitable est une chance pour nous tous et un projet positif de civilisation »9

Le développement durable défini en particulier un nouveau paradigme moral :

! Responsabilité par rapport aux voisins avec qui nous partageons la planète (vision géographique étendue)

! Responsabilité par rapport aux générations futures (vision temporelle étendue)

Construire son logement est bien pour tout un chacun l'entreprise durable par excellence (par la durée du processus, des engagements financiers souscrits) mais aussi parce que par cette entreprise une famille détermine son lieu de vie et notamment celui de ses enfants, environnement physique mais aussi social partagé (le voisinage, le quartier, l'école) et ceci dans une logique de patrimoine, d’éducation et de culture à transmettre à ses enfants (l'immeuble mais aussi son environnement à préserver, les valeurs du pays).

Les objectifs du code de l'urbanisme (CU) : Développement Durable et logement

Article L. 110 CU : « Afin d'aménager le cadre de vie, d'assurer sans discrimination aux populations résidentes et futures des conditions d'habitat, d'emploi, de services et de transports répondant à la diversité de ses besoins et de ses ressources, de gérer le sol de façon économe, d'assurer la protection des milieux naturels et des paysages ainsi que la sécurité et la salubrité publiques et de promouvoir l'équilibre entre les populations résidant dans les zones urbaines et rurales et de rationaliser la demande de déplacements, les collectivités publiques harmonisent, dans le respect réciproque de leur autonomie, leurs prévisions et leurs décisions d'utilisation de l'espace ». Article L. 121-1 CU : « Les schémas de cohérence territoriale, les plans locaux d'urbanisme et les cartes communales déterminent les conditions permettant d'assurer ;

9 Réflexion de l’auteur

E&E_070918_Mémoire de formation AM page 17/100


1° L'équilibre entre le renouvellement urbain, un développement urbain maîtrisé, le développement de l'espace rural, d'une part, et la préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières et la protection des espaces naturels et des paysages, d'autre part, en respectant les objectifs du développement durable ; 2° La diversité des fonctions urbaines et la mixité sociale dans l'habitat urbain et dans l'habitat rural, en prévoyant des capacités de construction et de réhabilitation suffisantes pour la satisfaction, sans discrimination, des besoins présents et futurs en matière d'habitat, d'activités économiques, notamment commerciales, d'activités sportives ou culturelles et d'intérêt général ainsi que d'équipements publics, en tenant compte en particulier de l'équilibre entre emploi et habitat ainsi que des moyens de transport et de la gestion des eaux ; 3° Une utilisation économe et équilibrée des espaces naturels, urbains, périurbains et ruraux, la maîtrise des besoins de déplacement et de la circulation automobile, la préservation de ta qualité de l'air, de l'eau, du sol et du sous-sol, des écosystèmes, des espaces verts, des milieux, sites et paysages naturels ou urbains, la réduction des nuisances sonores, la sauvegarde des ensembles urbains remarquables et du patrimoine bâti, la prévention des risques naturels prévisibles, des risques technologiques, des pollutions et des nuisances de toute nature ».

Le code de l'urbanisme fixe une pléiade d'objectifs dans un véritable catalogue fleuve imposant le respect général du développement durable. Concernant l'habitat et le cadre de vie il s'agit :

! d'assurer sans discriminations aux populations existantes et futures des conditions d'habitat répondant à la diversités de ses besoins et de ses ressources

! assurer la diversité des fonctions urbaines et la mixité sociale dans l'habitat ! prévoir les capacités de construction et réhabilitation suffisantes pour la satisfaction sans

discrimination des besoins actuels et futurs en matière d'habitat…

Enjeux & objectifs « Le développement durable est un phénomène de société planétaire qui touche le bâtiment, bien sûr, mais aussi les autres secteurs d’activités : santé, enseignement, agriculture, commerce etc. L’enjeu majeur est la préservation de la qualité de vie des générations futures. [ …] La réussite de ce défi demande la participation de chacun, quels que soient son âge, sa nationalité et son domaine d’activité. Dans le secteur du bâtiment, les solutions doivent s’appliquer de manière interactive à plusieurs échelles : l’aménagement du territoire, les opérations d’urbanisme, la construction des immeubles. »10

Les objectifs fixés dans le code de l'urbanisme et notamment ceux en matière d'habitat et de logement sont appelés à être mis en œuvre à toutes les échelles non seulement par l'Etat et les collectivités, mais également par les divers maîtres d'ouvrages publics ou semi public (collectivités, bailleurs, aménageurs) ou privés (lotisseurs, promoteurs, constructeurs privés) et notamment par la société civile dont sont issues les opérations d'autopromotion.

Maitre d'ouvrage & Maitre d'usage (MO & MU)

« I. Le maître de l'ouvrage est la personne morale […] pour laquelle l'ouvrage est construit. Responsable principal de l'ouvrage, […] il lui appartient, après s'être assuré de la faisabilité et de l'opportunité de l'opération envisagée, d'en déterminer la localisation, d'en définir le programme, d'en arrêter l'enveloppe financière prévisionnelle, d'en assurer le financement, de choisir le processus selon lequel l'ouvrage sera réalisé et de conclure, avec les maîtres d'œuvre et entrepreneurs qu'il choisit, les contrats ayant pour objet les études et l'exécution des travaux. […]

10 Texte Vers un urbanisme et une architecture durables, écologiques et solidaires / Intervention de Dominique Gauzin-Müller pour Europe et environnement – vendredi 24 novembre 2006.



Le maître de l'ouvrage définit dans le programme les objectifs de l'opération et les besoins qu'elle doit satisfaire ainsi que les contraintes et exigences de qualité sociale, urbanistique, architecturale, fonctionnelle, technique et économique, d'insertion dans le paysage et de protection de l'environnement, relatives à la réalisation et à l'utilisation de l'ouvrage. […] »11

Le maitre d'ouvrage est la personne pour laquelle l'ouvrage est construit, qu'il en soit l'utilisateur final ou non. En parallèle peut justement être introduite la notion de "maitre d'usage" qui est l'utilisateur final utilisant le bien construit : en matière de logement il s'agit du propriétaire résident ou du locataire. C'est le maitre d'ouvrage qui définit le programme de la construction et les besoins que l'opération doit satisfaire, et non le "maitre d'usage" que la Loi MOP n'évoque pas. Il existe de fait une rupture entre constructeur investisseur en amont et l'utilisateur exploitant en aval.

Dans l'organisation actuelle du marché du logement neuf et malgré l'attention de la promotion immobilière à sa clientèle, il y a bien un distinguo entre "promoteur maitre d'ouvrage" et "acquéreur maitre d'usage". La production de logement est bien déterminée en amont sur des standards qui ne tiennent pas compte des besoins spécifiques et particuliers des maitres d'usages ultérieurs. La relation architecte concepteur et habitant usager n'existe pas.

Promotion immobilière / le promoteur (en allemand « der Bauträger ») : définitions

« Définition "Le promoteur est une personne physique ou morale qui s'occupe de faire réaliser par des hommes de l'art des constructions immobilières destinées à des accédants à la propriété." Qualité de promoteur au sens juridique "Est considérée comme promoteur toute personne physique ou morale qui a pris l'initiative et le soin principal d'une opération de construction". Rôle du promoteur "Le rôle du promoteur n'est pas de participer à l'édification de l'immeuble en qualité de locateur d'ouvrage mais de servir d'intermédiaire pour permettre la réalisation de l'opération de construction en se chargeant d'accomplir les actes et formalités nécessaires. Son activité consiste : - à prendre l'initiative de l'opération - à l'organiser sur les plans juridique, technique et financier - à la conduire jusqu'à la mise à disposition des immeubles ou parties d'immeubles à leurs utilisateurs. Cette activité peut être exercée à l'un des titres suivants : Promoteur-vendeur: Dans ce cas, le promoteur agit pour son propre compte et conclut en son nom les marchés avec les locateurs d'ouvrage. Le promoteur, maître d'ouvrage, transférera à ses clients la propriété des locaux à construire par le biais d'une vente à terme ou en l'état futur d'achèvement. Promoteur-mandataire: Dans cette hypothèse, le promoteur reçoit d'un maître de l'ouvrage mandat de faire réaliser pour son compte une opération de construction. Les différentes activités du promoteur, notamment la passation des marchés avec les locateurs d'ouvrage, seront accomplies au nom du maître de l'ouvrage. »12

Le promoteur est celui qui construit pour autrui (promoteur vendeur ou promoteur mandataire d’un maitre d’ouvrage) et se distingue du maître d'ouvrage qui construit pour lui-même. La jurisprudence définit cependant le promoteur comme « personne ayant pris l'initiative et le soin principal d'une opération de construction ».

11 Loi n° 85-704 du 12 juillet 1985, "Loi relative à la maîtrise d'ouvrage publique et à ses rapports avec la maîtrise d'oeuvre privée" dite Loi MOP, titre 1 Article 2.

12 Source CD permanent Construction et Urbanisme, étude "promotion immobilière".



En ce sens toute personne qui prend l'initiative et le soin principal d'une opération, seule ou à plusieurs, pour autrui ou pour lui-même est bien le promoteur du projet immobilier. Le terme "d'autopromotion" utilisée par l'association IPPIDDAS13 pour désigner l'entreprise collective de maitres d'ouvrages privés qui construisent pour eux-mêmes est dans cette acceptation adéquate. Le terme "auto" apportant la précision que la construction est faite sans intermédiaire par et pour le maître d'ouvrage - par opposition à la promotion qui construit pour autrui. Par ailleurs, les « autopromoteurs » d'IPPIDDAS ne ménagent pas d'effort pour faire " la promotion de leur projet" afin de le concrétiser !

L'immeuble & le quartier: lien entre autopromotion & Eco-quartier ou Ecovillage

Le développement durable est à mettre en œuvre à toutes les échelles : celle du territoire, de la ville, du quartier, de l'immeuble. En Allemagne la construction d’immeubles par des Baugemeinschaften, immeubles qu'ils soient "durables ou écologiques" ou non et le développement de quartiers durables ou « éco-quartiers » sont des démarchés à priori indépendantes. Les Baugemeinschaftent construisent partout (dans les grandes villes) et pas toujours des immeubles "écoperformants" et l'exposition de mai 2007 au DAZ de Berlin "auf.einander.bauen : Baugruppen in der Stadt" a présenté au douzaine de projets immobiliers isolés et répartis dans la ville existante sans qu'il soit question d'éco-quartier. Cependant dans les villes de Fribourg et Tübingen, les démarches des Baugemeinschaften et « d’Ecoquartier »fondées sur des valeurs proches se sont mutuellement soutenues: les Baugemeinschaften ont trouvé le foncier et un soutien dans le périmètre des éco-quartiers et ont en retour contribué à leur édification et leur réussite.

« Dix ans après les premières expériences d'Europe du Nord, des quartiers "écologiques" commencent timidement à sortir de terre en France. Car si la demande est bien réelle, leur diffusion reste freinée par un mise en oeuvre complexe. Etats des lieux. Nos voisins d'Europe du Nord ont depuis longtemps pris le train de l'urbanisme durable, avec les éco-quartlers comme vitrine. Il s'agit d'appliquer à l'échelle du quartier certains principes environnementaux et sociaux afin de maîtriser les impacts des implantations urbaines: économie de foncier, circulations douces, diversité et densité de l'habitat, diversité sociale des occupants, énergies renouvelables, valorisation des déchets, restauration du cycle de l'eau, espaces verts, matériaux respectueux de l'environnement, perméabilité des sols... Les éco-quartlers d'Europe du nord n'hésitent pas à aborder de front toutes ces questions, comme à Vesterbro (Copenhague), Baal (Malmô), Kronsberg (Hanovre) ou Bedzed (Beddington). Les équivalents français n'existent pas encore. A cela des raisons qui paraissent liées dans notre pays à l'abondance des ressources en eau, en foncier, ou même en reliefs propices à la création de décharges d'ordures. Mais pas seulement: "II y a en France une culture de l'étalement urbain difficile à contrer. La prolifération des lotissements de maisons individuelles est persistante, sans conscience encore des coûts collectifs et individuels qu'ils induisent, notamment en terme de transports", explique ainsi Dominique Riquier-Sauvage, architecte, en charge du groupe de travail Aménagement de l'association HQE. »14

Ce lien entre autopromotion et éco-quartier peut être établi en négatif en France ou l’on ne recense ni démarche aboutie d’éco-quartier, ni d’autopromotion ! A Strasbourg, les démarches balbutiantes d'associations d'autopromotion revendiquent l'ambition de développer des éco-quartiers dont les immeubles écologiques construit en autopromotion serait les composantes. L'association Eco-quartier de Strasbourg envisage la construction d'un éco-quartier à Strasbourg Neudorf : suite à l’échec de cette ambition - non

13 Initiative Pour un Projet Immobilier Durable Dans l’Agglomération Strasbourgeoise : voie le site http://ippiddas.org/

14 La difficile naissance des éco-quartiers [en France], Article du Moniteur du 22.09.2006



partagée par la Ville de Strasbourg- un collectif issu de cette association est engagé dans un projet d'immeuble collectif en autopromotion.

Au niveau institutionnel, la question des quartiers durables est d'actualité et a été notamment abordée lors des "Rencontres du PUCA" des 7 et 8 décembre 2006 à Grenoble, "Ville et recherche urbain" sur le thème "Quartiers durables, vers une ville viable". Il est cependant notable que les débats et le comte rendu de ces rencontres - alors même qu'une approche comparative avec des exemples européens a été conduite - ne mentionnent aucunement la démarche des "Baugemeinschaft" et la participation directe des citoyens à la mise en œuvre du développement durable dans la construction et l'aménagement. En Allemagne au contraire, les pouvoirs publics et les milieux professionnels ont reconnus le lien de synergie entre la construction d’éco-quartier et la construction en autopromotion.

Baugruppe ( "groupe de construction ») ou Baugemeinschaft ( "collectif de construction") ?

Dans la littérature allemande, il apparaît que les deux termes de Baugruppe et Baugemeinschaft sont des synonymes indifféremment employés pour désigner la même démarche. Le terme Baugemeinschaft est utilisé dans les documents et sur le site des villes de Stuttgart, Hannover, München, Tübingen, Mannheim et sur le site de Burgerbau AG.

A Berlin les deux termes sont utilisés de façon distincte et contradictoire : ! Le terme de Baugruppe est utilisé à Berlin dans le titre de l'exposition de Berlin

"auf.einander.bauen Baugruppen in der Stadt" comme synonyme de Baugemeinschaft. ! Le site internet dédié de la Ville de Berlin wohnportal.berlin15 distingue trois rubriques

(traduites ci-dessous) mais n'utilise par le terme de Baugruppe, uniquement celui de Baugemeinschaft :

1. Wohnprojekt : projet d'habitat spécifiques en communauté (pour femmes, personnes âgées, habitat transgénérationnel, habitat pour l'intégration des immigrés, communauté artistique,..)

2. Baugemeinschaft : collectif de construction, collectif réuni pour un projet de construction

3. Genossenschaft : coopérative propriétaire louant des logements à ses membres

Le site internet de la Ville de Berlin - Senatsverwaltung für Stadtentwicklung - comporte une rubrique Baulückenmanagement (recensement des dents creuses à bâtir dans la Ville) qui permet recherche des terrains libres à bâtir et parallèlement donne une information sur les Baugruppen et Baugemeinschaft et de nombreux exemples réussis de construction en ville.

La documentation mise en ligne donne deux définitions différentes pour le deux termes :

15 Voir le portail internet http://www.wohnportal-berlin.de



Document 2: Baugruppe et Baugemeinschaft

Baugruppe Baugemeinschaft

Construction de maisons de ville (townhouses) accolées, par des maitres d'ouvrages distincts, propriétaires de parcelles distinctes.

La notion de groupe s'applique au partage du foncier entre plusieurs personnes et à la coordination des projets de constructions voisins. Au final il n'y a pas de copropriété.

Construction d'immeubles collectifs destinés à être partagés en copropriété (division horizontale).

La notion de groupe désigne l'entreprise collective de construction des membres qui sont co-maitres d'ouvrage et missionnent le même maitre d'œuvre.

Si l’on fait abstraction du vocabulaire employé à Berlin, il faut considérer les mots Baugruppen et Baugemeinschaft comme synonymes : à retenir que le mot Baugemeinschaft semble le plus utilisé en Allemagne tandis que le mot Baugruppe serait - à tord- le terme allemand importé le plus utilisé en France. Il est intéressant de constater que la notion positive et réservée aux personnes de "Gemeinschaft" ou "communauté / collectif" semble l'avoir emportée sur celle plus neutre et plus descriptive de "groupe".

Baugenossenchaft (société coopérative), Wohnprojekt & coopératives d'habitation

La Baugemeinschaft est une démarche qui abouti au découpage en plusieurs lots de l'immeuble et à l’attribution de ces lots en propriété (logements ou surfaces tertiaires) aux membres du groupe (pleine propriété des parties privatives et copropriété des parties communes). Les lots sont librement louables, cessibles, transmissibles pas succession ou donation. A l'inverse, la Baugenossenschaft ou coopérative reste propriétaire de l'immeuble construit ou réhabilité, les membres de la coopérative sont tout à la fois collectivement propriétaires de l'immeuble et locataires des lieux ou logement qu'ils occupent (jouissance en contrepartie d'un loyer modéré). L'immeuble n'est pas librement cessible, seules les parts détenues dans la coopérative le sont.

Définition et caractéristiques de la coopérative d'habitation : « Se regrouper pour contrôler et améliorer leurs conditions de logement et leurs milieux de vie, voilà la motivation fondamentale qui a amené plus de 50 000 personnes au Québec à vivre en coopérative. Il existe près de 1 200 coopératives d'habitation où vivent quelque 23 000 ménages, un peu partout au Québec. Plus de la moitié de ces coopératives se sont regroupées en sept fédérations régionales, qui se sont à leur tour réunies au sein de la Confédération québécoise des coopératives d'habitation. Une coopérative d'habitation, c'est un immeuble ordinaire (ou un ensemble d'immeubles), petit ou grand, neuf ou âgé - mais toujours rénové -, où habitent des personnes qui sont à la fois locataires de leur logement et collectivement propriétaires de l'immeuble.



En général, cette propriété collective n'implique pas un investissement monétaire énorme. Le montant des parts sociales exigées du membre lorsqu'il joint les rangs de la coopérative totalise dans la plupart des cas moins de 1 000 $. Certaines coopératives émettent en plus des parts privilégiées, dont les valeurs diffèrent d'une coopérative à l'autre. Comme propriétaires collectifs, les membres, c'est-à-dire les résidants de l'immeuble, assument ensemble la gestion complète et autonome de leur édifice et de la coopérative elle-même. Cette gestion collective se concrétise par une participation démocratique aux assemblées, de même que par une contribution active aux différents comités nécessaires à la bonne marche de la coopérative. Chacun des membres exerce ainsi un contrôle sur la qualité de son milieu de vie. Et puisque tout le monde participe à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, il en résulte des coûts d'opération moindres pour la coopérative. Celle-ci est donc normalement en mesure d'offrir des loyers moins chers que les prix du marché. Cette implication de chacun est d'ailleurs explicitement reconnue par plusieurs coopératives. Ainsi, dans le cadre du contrat conclu avec chacun des membres, ceux-ci peuvent bénéficier d'une réduction du loyer normalement payable en vertu du bail, et cela en contrepartie de leur participation au sein de l'entreprise coopérative. C'est ce qu'on appelle communément le «rabais de membre».16

Le Wohnprojekt est une terminologie désignant des projets ou compte mois le projet de construire que celui de réunir une communauté d'habitant spécifique, autour de valeur et d'une vie collective. La « coopérative d’habitation », très développé au Québec, de même est moins un projet collectif de construction qu’une alternative économique d’accès au et de gestion du logement, dans laquelle l’habitant est tout à la fois propriétaire et locataire.

Ces deux modèles étrangers sont peut mis en œuvre en France. La coopérative d'habitat est un modèle alternatif qui se cherche encore en France ; voir à ce sujet le compte rendu de la rencontre nationale des coopératives d'habitants du 31 mars 2007 à Lyon organisé par l'association HABICOOP.

La "coopérative de construction", parce qu'elle n'aboutit pas à la propriété privée et le "Wohnprojet" qui désigne plus un projet de vie communautaire qu'une entreprise collective de construction ne sont pas traités dans ce mémoire. Par ailleurs si une idéologie sous-tend souvent les coopératives, les Baugemeinschaft ne sont pas soumise à une idéologie, même si des valeurs s'expriment dans le projet commun. A côté des Baugemeinschaft allemande, existe et fonctionne actuellement dans plusieurs pays développés, notamment francophones, d’autres modèles alternatifs pour se loger, modèles tout à fait intéressants, qui mériteraient également d’être examinés et pourquoi par importés en France au même titre que celui de l’autopromotion.

Autoconstruction individuelle ou collective : le cas historique des castors

L’Autoconstruction.

Définition : L'auto construction est le nom donné à l'action, pour un particulier, de réaliser sa propre maison sans, ou pratiquement sans, l'aide de professionnel du bâtiment.17

Le mouvement CASTOR.

16 source site internet www.cooperativehabitation.coop du Québec

17 Encyclopédie en ligne Ekopédia.



Définition : Les mouvements "CASTOR", qui doivent leur nom à ce mammifère bâtisseur, ont débuté en Suède en 1927. Ils essaimèrent ensuite en Belgique, au Canada, en Grande-Bretagne et depuis 1948, en France. Un groupe CASTOR est un groupe de personnes dont la plupart ignore tout de la construction, mais qui ont en commun un besoin : loger sa famille avec des possibilités financières limitées, qui leur interdit le recours aux professionnels.

La démarche d’auto construction CASTOR consiste à se regrouper en coopérative d'auto-construction (les employés d'une même entreprise par exemple) pour obtenir aux moindres prix les matériaux de construction puis exécuter le maximum de travaux de construction en effectuant des heures de travail en remplacement d'ouvriers de bâtiment. Cette démarche initialement collective à une longue histoire rappelée ci-dessous : la fin de ce mouvement de la société civile correspond au début du développement de la promotion immobilière privée.

1918 à 1945 : La "préhistoire" du mouvement Castor Le premier mouvement organisé d'autoconstruction est né en 1921 en France, sous le nom de "cottages sociaux". Il s'agissait de groupes qui construisaient de 20 à 78 maisons avec une technique, un financement et une organisation spécifiques. L'organisation du chantier et la quasi-totalité des travaux étaient effectuées par les membres de ces groupes pendant leur loisir. Jusqu'en 1940, près de 1 000 maisons furent construites par vingt-deux groupes de cottagistes implantés principalement dans des communes industrielles, telles que Pont-Saint Vincent, Villeurbanne ou Saint Etienne. Les Cottagistes étaient en majorité des ouvriers qui travaillaient souvent dans des conditions pénibles et qui consentaient d'énormes efforts physiques sur leur chantier et des efforts financiers non moins importants car le remboursement des prêts atteignait 11 % du salaire. 1945 à 1960 : Naissance et développement – rôle des coopératives Entre 1946 et 1952, les coopératives Castors font leur apparition dans plusieurs régions de France, simultanément et à chaque fois que plusieurs autoconstructeurs décident de construire en groupe leur logement sur le même site. Ce n'est qu'après les débuts spontanés et simultanés des premiers chantiers Castors que divers organismes, tels que le centre national d'amélioration de l'habitat ou le centre lyonnais d'amélioration de l'habitat apportent leur concours au développement du mouvement Castor. Certaines entreprises privées ou publiques ( PTT, SNCF, RATP ...) participent aussi à la création de coopératives : en 1949, 30 ouvriers du chantier naval de Penhoët bénéficient d'une subvention patronale et créent l'association des Castors de Saint Nazaire. En 1950, le député maire de Mantes, deux industriels et le président de l'association des maires de Seine et Oise fondent l'association des castors de seine et oise. Des collectivités locales participent également à la création de Coopératives Castors dans leur communes. 1960 à 1970 : Déclin des coopératives, stagnation des groupes, développement du Castor individuel Si la quasi totalité de la période précédente construisait en groupe, l'immense majorité construit maintenant à titre individuel. Ainsi, les structures du mouvement Castors changent et les coopératives de consommation disparaissent en raison de l'expansion des grandes surfaces. Fin 1968, les associations des Castors de Loire Atlantique et de Seine et Oise fondent l'U.D.E.C, organe comptable des associations des Castors permettant à leurs adhérents d'acheter des matériaux à des conditions préférentielles. L'une des dernières opérations de Castors groupés est celle de Saint Vrain en région Parisienne en 1972. »18

L'auto construction par des particuliers, seul ou en groupe, sous forme de collectif ou de coopérative à donc une histoire (malheureusement oubliée). Si la démarche d'autopromotion actuelle permet de construire à meilleur prix et n'exclue pas de réaliser soit même une part des travaux, elle est à distinguer nettement de la démarche d'auto construction.

18 Historique du mouvement CASTOR selon le site internet www.castorsfrance.asso.fr



2.2.2 Délimitation du cadre et du sujet et du mémoire Le cadre de l'étude de ce mémoire sur l'autopromotion sur le modèle des "Baugemeinschaft" allemand se limite volontairement de la façon suivante, même si l'autopromotion peut être envisagée plus largement :

! la construction ; pas l'aménagement ou l'urbanisme (quartiers durables) même si le lien existe entre les deux ; voir le § 2.2.1

! le logement non aidé ou les locaux professionnels tertiaires ; pas le logement social ou les locaux d'activités

! les constructeurs sont des personnes physiques privés construisant pour elles-mêmes; sont exclus les bailleurs et les promoteurs et les personnes morales en général

! la construction immobilière en territoire urbain, la ville existante ou sa périphérie : l'autopromotion en Allemagne est active et s’est développée principalement dans les grandes villes

! le programme immobilier s'envisage sur un seul et même terrain, propriété du collectif qui construit : exclu les baux emphytéotiques ou les baux à construction

! Exclu les opérations coopératives dans lesquelles une coopérative construit puis reste propriétaire

! Exclu les projets d'habitat liés à un projet de vie communautaire ! Exclu les opérations d'auto-construction collective.

Ceci fixé, il est possible de donner à partir des exemples allemands étudiés (voir le § 3.1.2) , les caractéristiques principales de l'autopromotion puis d’en tenter une défintion.

2.2.3 Caractéristiques et définition de "l'autopromotion"

2.2.3.1 Caractéristiques des opérations d'autopromotion

L'analyse d'un certain nombre d'exemples de "Baugemeinschaft", permet de recenser les caractéristiques suivantes : ! une initiative d’origine diverse ; collectivité vendeuse de terrain et promoteur du modèle

d’autopromotion, initiative de particuliers non professionnels, initiative de professionnels comme les architectes

! un regroupement volontaire de plusieurs maîtres d'ouvrage personnes physiques ! qui sont aussi les futurs maitres d'usage et qui se choisissent comme futur voisins ! qui souhaitent vivre en (centre) ville et non à l'extérieur (critère non exclusif) ! qui prennent l'initiative de construire sans intermédiaire mais le cas échéant avec une

assistance et des conseils ! qui assument la responsabilité de maître d'ouvrage et les risques associés ! qui financent eux-mêmes leur opération sans subventions ou soutient spécifique ! qui élaborent ensemble un programme commun de construction ! à partir de leurs besoins et leurs souhaits respectifs en logement ou local professionnel ! qui poursuivent des objectifs divers mais compatibles en eux ! qui poursuivent un objectif du meilleur rapport qualité/prix sans intention spéculative ! qui entretiennent une relation directe avec l'architecte, participent à la conception

d'ensemble de l’immeuble et déterminent individuellement celle de leur logement ! qui font construire par des entreprises et non en auto-construction (une part des travaux

peut cependant être réalisés par souci d'économie par les personnes du groupe)



! pour se partager ensuite en pleine propriété (copropriété) l'immeuble construit : le partage pouvant être vertical (immeuble collectif) ou vertical (maisons en bande ou accolées)

! il n'y a pas de propriété collective et les lots peuvent être librement cédés ou loués ! l'immeuble comporte ou ne comporte pas des locaux ou services communs / partagés ! le regroupement est lié à l'entreprise commune et s'achève au partage en copropriété

pour céder la place à des relations sociales et de voisinage normales ! la poursuite de l'entreprise de construction collective par une vie collective et des

relations communautaires spécifiques est extérieure à la démarche d'autopromotion

L'autopromotion constitue une alternative, une troisième voie entre le logement collectif de la promotion privée ou du logement aidé et la maison individuelle : elle s'inscrit dans le modèle actuel de la « vie urbaine durable » (mixte, dense, solidaire). L'autopromotion envisage le logement comme "l'espace personnalisé d'un projet de vie" au sein d’un contexte physique et social de proximité et non comme "une marchandise standard" reproductible en tout lieu.

4 Types de montages : deux pour la promotion et deux pour l’autopromotion

La promotion se distingue de l'autopromotion par un point essentiel : dans l’autopromotion les maitres d'ouvrages et maitres d'usages ne font qu'un et ont une relation directe avec les autres intervenants (vendeur du terrain, architecte, entreprises, banques) : ils expriment leurs besoins et choisissent les solutions. La promotion s’envisage selon deux types, le promoteur vendeur et le promoteur mandataire. De la même façon, l’autopromotion peut être soit « libre » soit « guidée » selon le recours ou non à une assistance ou la conduite d’un professionnel.

Document 3: Promotion et autopromotion : 4 schémas de montage

La promotion L’autopromotion

l’usager final est extérieur au projet l’usager final est maitre d’ouvrage et au centre du projet

1 Promotion classique : promoteur-vendeur un promoteur est constructeur puis vendeur l'habitat maitre d'usage est extérieur au projet

3 Autopromotion modèle « libre » les co-maitres d'ouvrage, sont au centre du projet sans l’assistance ou conduite d’un professionnel

modèle « libre » (die freie Baugemeinschaft)

Architecte Architecte

Terrain Promoteur

M. Ouvrage Immeuble achat

location Habitant

M. usage Terrain

M. Ouvrage

= M. usage Immeuble

Entreprise Entreprise



2 Promotion sur commande : promoteur-mandataire le client final missionne un promoteur sur la base de son programme et de son terrain

4 Autopromotion modèle « guidé » les co-maitres d'ouvrage sont au centre du projet avec un assistant au MO ou conducteur d’opération

modèle « guidé » (die betreute Baugemeinschaft)

Terrain Architecte Architecte

Habitant

M. usage

< contrat > de Promotion Immobilière

Promoteur Immeuble Terrain Assistant ou Conducteur d’opération

M.Ouvrage

= M.Usage Immeuble

programme Entreprise Entreprise

La promotion et l'autopromotion peuvent se rejoindre dans le modèle 2 ci-dessus ou le collectif d’autopromotion mandate, à titre de MO, sur la base de son programme, de son budget et d'un contrat de promotion immobilière un « promoteur ». Ce montage théoriquement possible est pratiquement inenvisageable :

! il fait perdre l'intérêt majeur qu'à l'autopromotion généralement mise en œuvre : économie du fait de l'absence d'intermédiaire, rapport direct avec l'architecte concepteur

! le contrat de promotion immobilière français, telle que définit par la Loi, est un contrat très déséquilibré qui met l’ensemble des risque à charges du promoteur, de sorte qu’il s’en trouve peut pour signer un tel contrat.

2.2.3.2 Le public concerné et ses motivations

les publics

L’autopromotion s’adresse-t-elle à tous les publics ou seulement à une frange particulière de population ? Elle concerne toute personne susceptible d’accéder à la propriété parce qu’en capacité de financer la construction ou l’achat d’un logement : parce qu’elle permet de construire à meilleur coût que la promotion privée (en Allemagne on cite une économie de 10 à 20%), elle s’adresse même au public incapable de financer l’achat d’un logement neuf à un promoteur mais qui cherche à quitter la location privée ou sociale.

L’autopromotion suppose la capacité à assumer les responsabilités et les risques de maitres d’ouvrage et à partager collectivement un projet : elle suppose donc un niveau d’éducation, d’assurance et de maturité et de compétence sociale qui restreint le public concerné. Elle s’adresse à une population qui fait le choix d’habiter en ville et ne concerne de fait pas la part majoritaire de la population qui en France et en Allemagne privilégie l’habitat individuel rural u péri urbain. La mixité et la diversité sociale et culturelle est souvent par ailleurs au cœur des projets d’autopromotion et elle n’est en aucun cas restreinte à un public particulier ou catégorie sociale déterminée comme on se plait à en faire la caricature en France lorsque l’on évoque les milieu des militants écolos, les "bobos" ou "New bohemians", les "jeunes cadres urbains sans enfants" ou "dinks = double income no kids". L’autopromotion n’est pas une formule élitiste ou luxueuse et permet véritablement à tous les types de ménages d’accéder à la propriété, jeunes, retraités, célibataires, famille nombreuse mais suppose effectivement une forte motivation, une disponibilité personnelle et l’ouverture d’esprit nécessaire.

les motivations



Les divers degrés de motivation à la participation à une entreprise groupée de construction s’échelonne du besoin individuel de logement au souhait du partage d'une vie collective :

! une nécessité individuelle : dans un contexte de rareté et de cherté du logement, d'inadaptation de l'offre à certains publics (âgé, handicapé, familles nombreuses), le regroupement pour construire est parfois le seul moyen pour trouver un logement abordable ou adapté à ses besoins.

! un choix individuel pragmatique : construire comme maitre d'ouvrage, en contact direct avec l'architecte, permet de se procurer à un prix avantageux un logement sur mesure, construire selon ses vœux/valeurs (performant et écologique) ; la démarche de groupe n'est pas une fin en soit mais un moyen opérationnel alternatif de construire, après livraison l'individualité reprend ses droits.

! un projet durable d'habitant citoyen responsable : combiner dans une démarche de développement durable le besoin de logement avec l'ambition de constituer un cadre de vie (voisinage, quartier) durable et convivial, et une communauté de voisinage harmonieuse avec une forte cohésion sociale. Les valeurs du groupe de construction perdurent chez les habitants.

! un souhait de vie collective voire communautaire : l'entreprise se poursuit au delà de la construction sous la forme d'une vie locale collective / interactive ou les rapports de solidarité et d'entre aide sont recherché

Les motivations des personnes d'un collectif de construction peuvent être variables, les projets d'autopromotion reflètent cette diversité. Les motivations peuvent être homogènes ou hétérogènes au sein du groupe : seul compte sa cohésion et la compatibilité des objectifs de chacun, la capacité à travailler collectivement et à accepter des compromis.

Document 4: motivations des adhérents d’Ecoquartier et des membres du collectif éco-logis

Exemple de motivation des adhérents à Ecoquartier et des membres du collectif éco-logis Neudorf

Association Eco-quartier Collectif opérationnel éco-logis Neudorf (nb de réponses)

! Vivre dans des quartiers sans voiture

! Espaces favorisant les échanges

! Habitat sain,

! Limiter les besoins énergétiques

! Participer activement à son projet

! Vie collective

! Contribuer à un développement durable.

! 4x : exiguïté de notre appartement actuel

! 10x : réaliser un projet qui corresponde à notre façon de vivre

! 4x : se rapprocher de Strasbourg, des services d'une ville centre

! 5x : intérêt pour l'aspect novateur du projet (social & technique)

! 2x : investissement pour le long terme

2.2.3.3 Proposition de définition de l’autopromotion

Si la démarche de "se regrouper pour construire ensemble" a trouvé sa dénomination en Allemagne avec le terme dominant de Baugemeinschaft, un vocabulaire reconnu n'existe pas encore en France ou l'on se réfère parfois à tord au vocabulaire de Baugruppen allemand. Or il est indispensable de nommer et définir ce modèle pour en faire la description, la pédagogie et la publicité et espérer le voir mis en œuvre. L'association IPPIDDAS a introduit le vocabulaire d'autopromotion pour désigner sa démarche - par différence d’avec la "promotion immobilière" - terme qui a été repris depuis dans la Presse locale et nationale. L'association Eco-quartier parle elle de "groupe de projet" et du "collectif" opérationnel Eco-logis. A cette confusion du vocabulaire s'ajoute qu'IPPIDAS et Ecoquartier sont structurés en association et constitueront bientôt des sociétés dans lesquelles les "membres d'association" deviendront des "associé"…



L'autopromotion n'existe au sens que l'association IPPIDDAS lui donne, que les médias ont repris, et au sens utilisé dans ce mémoire ni dans le dictionnaire (absent du petit Robert 2008) ni dans l'encyclopédie, ni sur internet (recherche sur Wikipédia infructueuse) : d’où la proposition de définition suivante :

Définition de l'AUTOPROMOTION en France Initiative et regroupement volontaire de particuliers qui montent et conduisent collectivement pour eux-mêmes à titre de maitre d'ouvrage une opération immobilière dans une perspective qualitative et non spéculative, ayant pour objet la construction ou la réhabilitation d'un immeuble qui réponde de manière optimale et personnalisée à leurs besoins en logement ou locaux professionnels, cet immeuble étant destiné à être partagé en propriété ou copropriété. L'auto-promotion est une alternative à la promotion privée ou sociale et à l'habitat individuel, une manière plus qualitative, plus économique et plus durable de fabriquer de l'urbain mixte et un voisinage convivial et harmonieux.

Un néologisme construit sur les mots « auto » et « promotion » ; Pourquoi ?

« PROMOTION, subst. fém. A. ![À propos d'une ou plusieurs pers.] 1. Action d'élever simultanément plusieurs personnes à un même grade, à une même dignité ou à une même fonction supérieure; résultat de cette action 4. P. anal. Accession d'une personne, d'un groupe social à de meilleures conditions de vie, à un niveau supérieur de responsabilités, à un enrichissement culturel et moral 2. DR. Promotion immobilière ou p.ell. (cour.), promotion. Action de faire construire des immeubles en vue de les vendre ou de les louer. B. ![À propos de qqc.] 2. DR. Promotion immobilière ou p.ell. (cour.), promotion. Action de faire construire des immeubles en vue de les vendre ou de les louer. »19

Le terme autopromotion peut s’interpréter comme le mariage de deux termes : ! le préfixe « auto » emprunté à la longue tradition de l’ « auto-construction » collective ou

individuelle, initiative issue de la société civile évoques au § 2.2.1 ! le suffixe « promotion » renvoyant tout à la fois à la « promotion immobilière » qui est le

modèle dominant de la production de logement (privé comme social) dont l’autopromotion se distingue ainsi qu’à la notion de « promotion de personne», groupe accédant ensemble à un niveau supérieur.

Pourquoi le nom de « collectif » et non de « groupe » ?

« Le terme collectif définit, les actions et les choses auxquelles il est appliqué, comme étant réalisé par ou, destiné à un groupe de personnes.* On parle d'action collective, lorsqu'un groupe, organisé ou non, réalise une action particulière.* On désigne comme collectif un jeu ou un sport qui ne peux que se jouer en équipe. »20 « COLLECTIF, -IVE adj. et n. XIIIe siècle, comme terme de grammaire. Emprunté du latin collectivus, « ce qui groupe, rassemble », de colligere, « recueillir, réunir ». I. Adj. Qui se rapporte à un groupe ; qui est constitué par un ensemble de personnes ; qui est fait par plusieurs individus. […] II. N. m. POLIT. Organe de décision composé de plusieurs personnes. Le collectif d'un parti politique, d'un syndicat. »21

19 Site internet du centre des ressources textuelles et lexicales, http://www.cnrtl.fr/lexicographie/promotion

20 définition donnée par l’encyclopédie en ligne Wikipédia à l’adresse internet fr.wikipedia.org/wiki/Collectif

21 Dictionnaire de l’académie française, dernière édition en ligne sur le site http://atilf.atilf.fr/academie9.htm



« Collectif. Nom masculin. Groupe de personnes réunies pour délibérer en prendre des décisions »22

Le « groupe » désigne de façon neutre une pluralité d’objets ou de personnes, la notion de « collectif » renvoi spécifiquement à un groupe de personne qui agit, travaille et décide en commun. Le terme de « collectif » caractérise donc très précisément la nature et l’activité d’un groupe de co-maitres d’ouvrage qui construit ensemble son projet immobilier.

Document 5: point de vocabulaire franco-allemand

termes allemands traduction française définition retenue

die Baugruppe le groupe de construction

die Baugemeinschaft le collectif de construction

die Bauherrengemeinschaft le collectif de maîtres d’ouvrage

une opération d' « autopromotion »

réalisée par un « collectif »

de « co-maitres d’ouvrages »

die Baugenossenchaft la coopérative de construction une coopérative de construction

das Wohnprojekt le projet d'habitat un projet d'habitat communautaire

2.3 Les enjeux d'une démarche d'autopromotion

L’autopromotion apparaît comme l’archétype d’une démarche « gagnant-gagnant » à plusieurs échelles. Démarche issue de la société civile, citoyenne, libre, démocratique et participative.

2.3.1 Global : outil de mise en œuvre du développement durable La démarche d'autopromotion répond de manière assez complète aux dimensions du développement durable. Elle propose un chemin vers une nouvelle urbanisation et urbanité :

« L'urbanité au 21ème siècle signifie que l'habitant s'identifie à sa ville, s'y sente bien et est prêt à participer avec responsabilité à la vie et au développement de son quartier et de sa ville » 23

2.3.1.1 Efficacité économique

La démarche permet de mutualiser les moyens des membres, dans la réalisation des démarches et le financement des études de maitrise d'œuvre. Elle permet de se répartir les tâches selon les compétences et les possibilités de chacun.

L'absence d'intermédiaires permet de construire à meilleur coût que la promotion immobilière : selon les différentes sources allemandes, l'économie varie de 10 à 30% par rapport à un logement de promoteur. L'approche coût est plus facilement menée en coût global et les économies sur les coûts d'entretien, de fonctionnement et les consommations énergétiques non négligeables et rentables à moyen terme.

L'efficacité en terme de délais est plus nuancée : la phase initiale de constitution du groupe, d'acquisition du terrain et de mise au point des études est plus longue que dans un projet de promotion standard. La démarche artisanale et singulière de l’autopromotion est par nature plus lente qu’une démarche industrialisée et répétitive d’un promoteur professionnel.

22 Dictionnaire Le Petit Robert 2008.

23 Opaschowski Horst, „Besser leben, schöner wohnen ? Die Stadt der Zukunft“, Darmsctadt 2005. Traduction AM.



2.3.1.2 Équité et cohésion sociale

L'autopromotion peut être un moyen très économique d'accéder à la propriété d'un logement pour qui une maison individuelle ou l'acquisition d'un logement de promoteur est inabordable. Pour certains publics spécifiques, l'autopromotion permet de trouver un logement adapté que le marché n'offre pas. En favorisant l'accès au logement, l'autopromotion peut être un outil d'intégration et de cohésion sociale. L'entreprise d'autopromotion permet d'établir des liens étroits entre les futurs voisins qui peuvent être de catégorie sociale, d'origine et d'âge très différent ; cette expérience commune permet de recréer les liens sociaux et de lutter contre l'exclusion et la discrimination. Le modèle permet d’atteindre plus facilement les objectifs parfois contradictoires de mixité et de cohésion sociale. Les projets d’autopromotion envisageant au delà de la phase de construction des liens de solidarité et d’entre aide forts entre voisins, apportent une réponse alternative à l’assistance sociale institutionnelle. Dans un contexte d’habitat pluri générationnel, les personnes âgées et/ou dépendantes peuvent garder plus longtemps leur autonomie grâce à l’aide des plus jeunes. En retour la garde des enfants par les plus âgés, permet aux jeunes parents de travailler et de faire garder leurs enfants au meilleur coût. Cette assistance civile mutuelle de proximité peut palier le déficit de soutien familial et est bien plus saine et moins onéreuse que les dispositifs institutionnels ou les services privés (garderie, maison de retraire).

2.3.1.3 Respect et préservation de l'environnement

La recherche de performance et d'optimisation de la construction en coût global conduit inévitablement à la recherche de performance énergétique, ce qui abouti à diminuer l'impact environnemental de la construction.

La construction d’immeubles collectifs en ville et le choix d’une vie urbaine aux « chemins courts » , permet de limiter le consommation d’espace naturel et de limiter la consommation énergétique liés aux transports mécanisés, notamment individuels.

2.3.1.4 Démocratie et participation citoyenne

L'autopromotion apparaît comme une expérience concrète de démocratie participative puisque les décisions du collectif de construction sont prises suite à discussion, débat et négociation et selon des règles organisées de majorité. Après l'expérience commune de la construction, le collectif d'habitant saura plus aisément s'identifier à son quartier et s'investir de manière responsable et constructive dans la vie et les décisions de la cité.

2.3.2 Local : un outil de la politique du logement et de l'aménagement des villes

2.3.2.1 Un outil de la politique du logement

Le modèle a fait ses preuves en Allemagne, pays qui ne connaît pas la même crise du logement qu'en France : il est impossible de savoir si un développement de l'autopromotion en France permettrait de résoudre la crise du logement. Cependant certains phénomènes et préoccupations urbaines sont les mêmes des deux côté de la frontière : ! manque de logements abordables dans les centres villes ou manque d'attractivité de ces

derniers pour les familles ! parallèlement migration des habitants vers la périphérie et étalement urbain, phénomène

condamnable.



! besoin de plus de mixité fonctionnelle dans les villes (logement&emploi) et de cohésion sociale

la politique volontariste des villes allemandes

Plusieurs villes allemande ont clairement favorisé l'autopromotion sur leur territoire pour lutter contre des prix de l'immobilier trop élevés et permettre à une partie de la population de trouver à se loger. Certaines - Fribourg, Tübingen - ont utilisé l'autopromotion pour développer des quartiers durables entier en plein centre ville.

Une ville comme Stuttgart utilise l'autopromotion pour combler le manque de logement dans la ville; stopper l'exode de la population dans la campagne périphérique, enrichir et revitaliser le centre ville. La ville de Berlin propose à l’autopromotion, les dents creuses de son centre ville.

« L'autopromotion regroupe des personnes qui souhaitent concevoir et construire en commune leur habitat. Ce modèle est particulièrement intéressant pour la mise en œuvre du concept "vivre en ville". Les services de la ville de Stuttgart organisent une information sur l'autopromotion. Il manque 1 400 logements dans la ville de Stuttgart et l'autopromotion est une possibilité de combler ce déficit et de stopper l'exode vers la campagne. Par ailleurs, l'autopromotion enrichi le paysage urbain, anime le centre ville et contribue à la stabilité sociale à travers l'identification de ces nouveaux habitants avec leur immeuble et leur environnement […] »24

La question de la mixité et de la cohésion sociale des groupes

Quelle mixité sociale peut exister dans les collectifs de construction ?

Spontanément les personnes de profil proche et issues en phase de recrutement des membres, des mêmes réseaux relationnels vont constituer des groupes très (trop?) homogènes. Beaucoup de mal en France à été dit sur les fameux bobos de Fribourg et sur la "discrimination" sociale de tel quartier. Certains collectifs se fixent d'emblée et annonce clairement un objectif de profil : groupe pluri-générationnel, groupes de familles avec enfants,….

un voisinage convivial et harmonieux (en ville comme dans le village d'antant ?)

« Structure échelonnée des communautés de voisinage. Si nous considérons une agglomération urbaine actuelle, c'est une société fixée et condensée, elle nous apparaît formée de groupes secondaires d'esprit plus ou moins communautaire. Les uns occupent une portion de site définie et qui peut se délimiter, ce sont les groupes de voisinage. Ils sont stabilisés par leur fixation même, ils constituent la structure propre de l'être urbain, lui-même ancré dans le sein de vasts communautés spatiales. Trois échelons locaux, trois groupes de voisinages, très facile à détecter, se distinguent : [ …] patriarcal, domestique et paroissial ».25

des habitant responsables et socialement actifs

La très forte attractivité et le succès des éco-quartiers est due en grande partie au comportement responsable et socialement actif de ses nouveaux habitants, implantés pour beaucoup suite à des opérations d’autopromotion.

Cet effet social positif sera plus évident et perceptible dans une opération d’urbanisme d’ensemble par voie d’autopromotion, que dans le cas de Baugemeinschaft isolées.

2.3.3 Un modèle viable et un produit optimisé pour l’autopromoteur

24 Amtsblatt Stuttgart du 07.07.2005. Traduction A. Meyer

25 Gastion Bardet, Problèmes d'urbanisme, Edition Dunod.



2.3.3.1 Un modèle viable et sûre

L'autopromotion est une démarche opérationnelle a priori indépendante des objectifs qu'elle se fixe : elle peut être mise en œuvre pour une opération de pure investissement immobilier spéculative ou visant la rentabilité ou servir à l'édification d'un immeuble écoperformant favorisant les rapports sociaux de propriétaires résidents. La viabilité et la crédibilité du modèle est démontrée depuis longtemps en Allemagne mais elle reste à démontrer en France ou est attendue avec impatience la construction de l'immeuble d'Eco-logis Neudorf. Les risques d'une telle entreprise sont liés d'un part aux responsabilités et risques que supportent habituellement un maitre d'ouvrage d'une part et d'autre part au bon fonctionnement du collectif des maitres d'ouvrage. Le recours à une compétence d'AMO ou de conduite d'opération peut s'avérer nécessaire pour pallier le manque de compétence au sein du collectif ou de disponibilité de ses membres. Une prestation de service en modération de groupe peut également éviter l'écueil de conflits non maitrisés au sein du groupe.

Dans une démarche d'autopromotion, les supports juridiques sont à choisir de sorte à prévenir toute solidarité entre les membres du groupe de sorte que le risque pour chaque membre du groupe ou co-maitre d'ouvrage soient limités à sa part. La participation au groupe est volontaire et la cohésion entre les membres s'auto régule dans la durée avec au pire le départ des parties en désaccord. L'expérience commune du groupe lors de la construction prépare le « vivre ensemble » ultérieur. Le risque financier est identique à une opération courante, il est plus faible pour chacun que l'investissement nécessaire à la construction d'une maison individuelle. Un investissement initial réduit doit être consenti pour les études de faisabilité et de programmation avant la réservation foncière : ces sommes peuvent néanmoins être perdues si le terrain envisagé n'est pas acquis.

2.3.3.2 Un produit immobilier personnalisé et optimisé

L’autopromotion doit permettre la personnalisation de son logement collectif de la même façon que dans le cas d’une maison individuelle construire par un architecte pour un seul client.

Une optimisation de la performance d’un bâtiment se décide selon le schéma suivant en amont par les choix de programmation du maitre d’ouvrage et par la qualité de la conception du maitre d’œuvre. Ces choix initiaux se font alors que les coûts engagés sont encore faibles mais ils déterminent non seulement les coûts de construction ultérieurs mais également les coûts d’exploitation et de maintenance du bâtiment après livraison.



Document 6: détermination de la performance et des coûts par phase du projet26

L’autopromotion ne garanti en rien la qualité de la programmation et la qualité des prestations de la maitrise d’œuvre. Cependant à la différence de la construction de maison individuelle qui se fait souvent sans réflexion programmatique et sans recours à un architecte, la construction d’un immeuble collectif en autopromotion nécessite le recours à un architecte et la mise en place d’un programme digne de ce non.

De plus si le promoteur établi un programme type et minimise les honoraires de l’architecte qui n’aura jamais de contact avec l’usager final, l’autopromotion va permettre - souvent dès les phases de faisabilité et de programmation - un contact et un dialogue direct entre maitre d’ouvrage et maitrise d’œuvre.

Ces contacts possibles dans l’autopromotion à l’image de ceux possibles dans le cadre de la construction d’une maison individuelle sont une opportunité - à saisir - de conjuguer en amont les objectifs de performance et de personnalisation des maitres d’ouvrages futurs habitants et les ambitions qualitatives du maitre d’œuvre.

2.3.4 L'architecture & l'urbanisme : une chance pour la qualité et la variété

26 Schéma issu du rapport du World Business Council for Sustainable Developpment, « Energy Efficiency in building, Summary Report », aout 2007.



« La ville contemporaine. Il est inutile d'essayer de contrer les tendances fortes de la ville contemporaine; plutôt que de le faire, en instituant des normes qui établissent des obligations et interdits, il vaut mieux susciter des projets qui offrent des images concrètes. La norme, exprimée uniquement en termes de contrainte et d'interdiction, stoppe l'exploration projectuelle et met fin au processus cognitif. Une norme ainsi réduite prétend devenir une certitude que l'on suppose pouvoir imposer comme une vérité. Une norme, fixée en termes de concession et de veto, est à l'origine de la formation des valeurs de position. La ville contemporaine, au contraire, avec son caractère instable et toujours inachevé, invite (comme l'avait déjà fait la ville moderne à ses débuts) au doute, à l'exploration et à l'expérimentation; elle nécessite des projets beaucoup plus ouverts et des dispositifs beaucoup plus structurés et stratifiés que ceux que l'on avait imaginés. Le projet de la ville (avant d'être traduit dans des prescriptions et dans des plans) doit se constituer comme une « charte» sur la base de laquelle on peut sceller un pacte entre l'administration et les citoyens. Une charte, définit, dans des termes substantiels, des objectifs que le marché ne peut pas atteindre. Les raisons pour lesquelles l'urbanisme a toujours entretenu une distance critique vis-à-vis du marché ne sont pas idéologiques. Elles dépendent d'une part de l'attention forte portée par l'urbanisme à l'égard de phénomènes d'inertie de longue durée, d'autre part de la fréquence avec laquelle les« secteurs défaillants selon la loi du marché » (c'est-à-dire les biens publics, les externalités et les valeurs de position) sont considérés ou non comme des éléments constitutifs de la ville. » 27

La qualité et la variété des projets immobiliers construits par les Baugemeinschaften allemande est remarquable. Au delà de la qualité intrinsèque des projets particuliers, les projets apportent qualité et variété dans le patrimoine urbain existant et permettent l’édification de quartiers neufs vivants et mixtes qui n’ont rien à envier aux centres anciens. Le modèle permet en effet la libération de l’imagination et de l’énergie créatrice de la multitude des co-maitres d’ouvrages et de leurs architectes. Cette imagination et cette énergie - qui sont structurellement bridées chez les maitres d’ouvrages professionnels et leurs prestataires - sont appliquées tant au niveau des programmes souvent très riches qu’au niveau des architectures qui les abritent.

Par ailleurs, le niveau des objectif qualitatif (performances techniques ; énergétique, qualité environnementale, accessibilité, maintenabilité) est fixé volontairement et quasi systématiquement bien au delà des exigences planchers règlementaires, alors que le secteur marchand et social alignent leurs objectifs sur le minimum des normes et réglementations.

A chacun de se confronter aux multiples réalisations et de se faire une opinion sur leurs qualités architecturales et urbanistiques. Dans tous les cas, il faut reconnaître un contraste net et visible entre la production du secteur professionnel (secteur privé et social) et celle de l’autopromotion, contraste qui en soi est un enrichissement pour les villes.

Aux architectes et urbanistes français de reconnaitre que l’autopromotion serait une chance pour la qualité et la variété des projets qu’ils conçoivent et pour la ville contemporaine qui à - comme le soutien Bernardo Secchi - moins besoin de normes et de contraintes que de liberté et d’expérimentation.

27 BernardoSecchi, Première leçon d'urbanisme, page 142, , Éd. Parenthèses, Coll. Eupalinos.



3 Etat des lieux comparé

3.1 Les expériences confirmées en Allemagne

3.1.1 Un principe avec une diversité de mise en œuvre

3.1.1.1 Comment naissent les "Baugemeinschaft" : les initiateurs du projet

Document 7 : sondage à Fribourg « Comment les membres se sont-ils regroupés ? »

Une Baugemeinschaft est initiée de diverse façon :

! par une ou plusieurs personnes privées souhaitant construire

! par un architecte comme initiateur ! par des sociétés de services spécialisées,

monteurs d'opérations immobilières ! par une commune ou un aménageur

Les personnes se regroupent suite à :

! contacts et relations personnelles des membres du groupe

! annonces et publicité faite par le groupe ! l'action de la commune ; information, bourse de

contact

voir graphique de gauche : sondage à Fribourg « Comment les membres se sont-ils regroupés ? »

3.1.1.2 LE SCHÉMA GÉNÉRAL: 3 phases & 3 étapes clefs

Le déroulement en trois phases

Le déroulement classique d'un projet d'autopromotion en Allemagne (selon le modèle des Baugemeinschaften) présente trois phases, auxquelles correspondent également : ! trois formes d'organisation spécifiques ! trois degrés d'engagement des particuliers dans le projet

Trois étapes clefs :

! la réservation d'un terrain, lieu du projet ! l’achat du terrain ! la livraison et l’emménagement



Document 8 : Le schéma général de l'autopromotion : 3 phases & 3 étapes clefs

Version Allemande Version française

1. Orientierungsphase zusammenfinden & Programmiering

keine notwendige Rechtsform, keine Rechtsbindung

Interessengemeinschaft

- Bildung der Gruppe

- Wahl des Grundstücke & Kontakt mit Eigentümer

- Machtbarkeitsstudien

- Programmierung

- Finanzierungsrahmen

1. Phase initiale Regroupement & Programmation

forme ou lien juridique non nécessaire

Collectif des intéressés

- constitution du groupe

- choix d'un terrain & contact avec le vendeur

- études de faisabilité

- programmation

- montage financier

! Optionvertrag (Reservierung des Grundstückes)

Optionsvergabe des Eigentümers für das gewünschte Grundstück (6 Monaten bis 1 Jahr Frist)

!Option sur le terrain (promesse de vente du terrain)

Réservation du terrain souhaité par le propriétaire (pendant 6 mois à 1an)

2. Planungsphase Organisation der Gruppe als GbR (§§ 705 ff. BGB)

Planungsgemeinschat

- Planung durch Architekt

- Bauantrag

- Finanzierungsbestätigung

- Teilungserklärung

- Teileigentum - Regelung

2. Phase étude Organisation sous la forme d'une société civile

Collectif d'étude

- Etudes de maitrise d'œuvre

- Permis de construire

- Accord de financement

- Etat de division de l'immeuble

- Règlement de copropriété

! Kauf des Grundstück

Grundstückverkauf.

Nach Zustimmung für das Projekt und Erteilung des Bauantrags.

!Achat du terrain Achat du terrain.

Après accord sur le projet et délivrance du Permis de construire

3. Bauphase Organisation der Gruppe als GbR (§§ 705 ff. BGB)

Baugemeinschaft

- Ausschreibung

- Erteilung der Bauaufträge

- Baustelle und Bauabnahme

3. Phase de réalisation Collectif de construction

- appel d'offre travaux

- passation des marchés

- travaux et réception

! Einzug

Wohneingeitümersgemeinschat (WEG)

! Livraison et emménagement

Copropriété classique



Document 9: Illustration de la structure du collectif par phase

1/ Interessentengemeinschaft Collectif des intéressés

2/ Planungsgemeinschaft Collectif d’étude

3/ Baugemeinschaft Collectif de construction

! Wohnungseigentümergemeinschaft Copropriété

Document 10: Le distinguo entre la Baugemeinschaft libre et guidée

« Die privat organisierte / freie Baugmeinschaft »

= L’autopromotion „libre“ « Die betreute Baugemeinschaft »

= L’autopromotion „guidée“

Le groupe monte son projet seul et « en régie » et se rencontre régulièrement à cette fin.

Les membres du groupe se répartissent et réalisent eux-mêmes les tâches relatives à l’organisation et l’animation du groupe et relatives à la fonction de maitre d’ouvrage.

Ils recourent de façon ponctuelle à des conseils extérieurs gratuits ou payant.

L’organisation générale du groupe et la conduite de projet sur toute sa durée est confiée à un prestataire professionnel contre rémunération.

Ce prestataire peut en amont obtenir une option de réservation sur un terrain, conduire les études de faisabilité et d’esquisse avant de recruter les membres du groupe ; ceci évite à ces derniers le temps souvent très long de la phase initiale.

Le choix entre ces deux formes est à faire par le groupe en fonction de divers critères :

! les compétences présentes dans le groupe ! la disponibilité en temps des membres et leur degré d’engagement personnel ! les responsabilités et les risques qu’ils sont prêts à prendre

Une description chronologique traduite en français28

1. Phase initiale. Elle démarre par la constitution d'un groupe de particuliers (souvent 3-4), initiateurs du projet. Ces particuliers commencent à recruter autour d'eux et constituent une première structure relativement informelle: l'Interessengemeinschaft.

28 Note de synthèse "La démarche d'auto-promotion immobilière d'après l'expérience des Baugruppent allemands" de Bertrand Barrère, société REDD, du 28 février 2006.



A ce stade, l'engagement des particuliers qui rejoignent l'Interessengemeinschaft se traduit par un investissement financier de l'ordre de 500 à 1000 € ; les sommes ainsi réunies permettent de s'attacher les services d'un architecte, pour commencer à dégrossir le concept architectural, faire des schémas etc ... Dès que le concept est suffisamment mûr, le groupe prend contact avec la Municipalité, afin de s'assurer la disponibilité d'un terrain. Un dialogue s'établit avec les services d'urbanisme; ceux-ci recherchent une localisation appropriée; dans les zones d'extension urbaine ou de renouvellement urbain, une surface et une configuration de parcelle "à la carte" peuvent être proposées pour le nouveau projet. Sur la base d'un avis favorable des services techniques, la Municipalité accorde ensuite au groupe une "option" sur le terrain (Optionsvergabe), pour une durée qui peut aller de 6 mois à un an (Optionsfrist) et qui dépend notamment de l'ampleur du projet. Cette option prend la forme d'un engagement écrit (Vergabebeschluss) d'un élu ou d'une commission municipale, par exemple la commission d'urbanisme (Bauausschuss) ; c'est un engagement "politique", pas un acte à valeur juridique. 2. Phase d'études Une fois acquise l'option sur le terrain, les porteurs du projet disposent donc d'un délai d'au moins 6 mois pour: compléter le groupe des futurs acquéreurs (ils peuvent alors communiquer sur la base d'un emplacement précis, ce qui facilité énormément le recrutement), élaborer le projet architectural et financier. Pour l'élaboration du projet, une structure spécifique est mise en place: la Planungsgemeinschaft. Elle est souvent créée avant l'obtention formelle de l'option sur le terrain, et au plus tard juste après celle-ci. Ses statuts permettent l'admission aisée de nouveaux membres en cours de route, car cette phase est celle où le groupe définitif se constitue. Sa première tâche consiste à mettre au point toute une série de choix fondamentaux: niveaux de prestations, coûts d'objectifs, importance relative des espaces privatifs et des espaces communs etc... A ce stade, l'engagement des foyers adhérents consiste à couvrir le coût des études architecturales correspondant à leur part dans la copropriété future. La Planungsgemeinschaft contractualise avec un cabinet d'architecture pour produire le projet jusqu'au stade du Permis de construire. L'esquisse et le règlement de copropriété peuvent ensuite être mises au point par un notaire. Sur cette base, les futurs acquéreurs peuvent solliciter et obtenir une offre de prêt de leur banque. Lorsque le groupe est au complet, la Municipalité est invitée a exécuter sa promesse de vente. Les services techniques vérifient la compatibilité du projet avec le concept de départ. Après validation, la vente peut s'effectuer. Le terrain est vendu en indivision à l'ensemble des futurs candidats à l'accession, au prorata de leurs futures parts de copropriété. 3. Phase de réalisation La troisième phase est celle de la construction elle-même. Elle s'effectue au moyen d'une nouvelle structure ad hoc, créée après la cession du terrain : la Baugemeinschaft. C'est cette structure qui va jouer le rôle de maître d'ouvrage, gèrer les appels de fonds successifs etc...Son rôle s'achève à la livraison du bâtiment. L'immeuble terminé se transforme ensuite en copropriété (Teileigentum). La quasi-totalité des Baugruppen aboutit à des copropriétés; la forme de société coopérative d'habitat est tout-à-fait exceptionnelle dans les réalisations nouvelles (exception notable: Genova à Fribourg). Sur les copropriétés créées, l'immense majorité a un fonctionnement classique; une petite proportion (5 %), prévoit des conditions spécifiques, par exemple pour la revente des logements...

3.1.1.3 La participation en nature : travaux réalisés par les membres du collectif

Une part d’auto-construction par les membres du collectif est possible et souvent mise en œuvre, soit afin de réaliser une économie sur le coût des travaux à supporter, soit par choix de concrétiser en commun certains espaces collectifs (l’aménagement du jardin, d’une salle commune,…).



Les prestations réalisées en auto-construction ne sont cependant ni couvertes par les assurances, ni par les garanties apportées par ailleurs par les entreprises : ces travaux doivent donc se limiter à des prestations non techniques, non sensibles en terme de fonctionnement technique ou de sinistralité (espaces verts, finitions intérieurs aux logements, finitions des parties communes). Ces prestations doivent en outre se réaliser en conformité avec les plans de la maitrise d’œuvre, en respect des règles et consignes de sécurité du CSPS en vigueur sur le chantier (dans le cas de co-activité entre travaux des entreprises et travaux en autoconstruction) et en coordination avec l’avancement général des travaux et en respect du délai de livraison. L’autoconstruction partielle par des non professionnels ne doit en aucun cas causer un problème de sécurité ou d’avancement sur le chantier ! Dans la brochure de la Ville de Hambourg, il est indiqué que les travaux réalisés soi même peut représenter jusqu'à 10% du coût total travaux.

3.1.1.4 Le foncier

La maitrise foncière est la clef d'une opération d'autopromotion : un collectif ne peut se constituer que si une réservation foncière existe avec un coût connu sur une certaine durée.

Un collectif se constitue soit autour d'une opportunité foncière existante soit se constitue sans terrain mais avec la perspective qu'un aménageur ou une collectivité lui proposera et réservera un terrain pour un certain prix et un certain délai. C'est principalement une politique volontariste des villes en Allemagne dans la réservation et la vente de terrains à des collectifs de construction qui a permis le développement de ce modèle. Bien souvent, les terrains réservés, fraction d’une ensemble foncier plus vaste maitrisé par la collectivité, sont découpés et dimensionnés « sur mesure » en fonction de la taille du collectif constitué et de la nature de son projet. En contrepartie, la collectivité venderesse impose à l’occasion de la vente du terrain un certains nombre de charges et obligations au collectif acquéreur (via le contrat de vente ou un cahier des charges de cession du terrain à bâtir).

« A Tübingen, dans les zones qui font l'objet d'une opération publique d'aménagement, le prix du foncier est établi à l'avance en fonction de différents critères (droits à bâtir, implantation, etc...). Sur des terrains isolés, il peut être négocié au cas par cas. Dans tous les cas, les porteurs de projet connaissent le prix auquel va leur être cédé le foncier, ce qui permet d'intégrer ce coût dans leur montage financier. A Tübingen, la charge foncière pour les Baugruppen varie entre 160 et 380 € / m2 de surface habitable. »

L'acquisition du terrain ne se fait en général qu’après vérification des éléments suivants : ! le permis de construire a été délivré ! l'ensemble des logements ont un acquéreur (le collectif est complet) ! le collectif a pu produire un plan de financement bouclé

De cette façon la collectivité s’assure préalablement à la vente du terrain que toutes les conditions de la réussite du projet d’autopromotion sont bien réunies : cette vérification est faite dans l’intérêt partagé du collectif dont il convient de protéger les membres des conséquences préjudiciables d’un échec et dans celui de la collectivité qui souhaite voir effectivement construit le terrain vendu afin de faire progresser conformément à ses vues l’urbanisation envisagée du lieu.



« Dans certains cas, s'il reste quelques logements "à vendre" et pour éviter de retarder l'opération, ceux-ci peuvent être portés temporairement par une SCI ou un fonds d'investissement constitués pour l'occasion. Dans la pratique, la demande de logements est très forte dans les villes concernées et réduit les risques que les logements ne trouvent pas preneurs. »29

3.1.1.5 Aspects juridiques

Un collectif est amené à se poser plusieurs questions :

! faut-il un formalisme juridique au groupe et si oui à partir de quand ? ! quel support juridique est approprié au projet envisagé, aux différentes phases ? ! faut-il que le support ait la personnalité morale ? ! quel est au sein du support juridique la responsabilité individuelle de chacun (limitée,

illimitée, solidaire ou proportionnel à la part de chacun) ? Le Texte suivant présente la solution juridique couramment mise en œuvre en Allemagne.

« Il existe plusieurs supports juridiques possibles pour les Baugruppen : les plus courants sont : ! la Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) équivalent de la société civile française, qui

aboutit au partage de l'immeuble en copropriété entre les associés. ! la Genossenschaft équivalent de la société coopérative qui construit puis reste propriétaire

et qui loue à ses membres les logements à prix coûtant ; dans la mesure où les membres habitants ne sont pas propriétaire, ce cas n'est pas traité ici.

La GbR fonctionne de façon démocratique, les membres du groupe, associés de la GbR se retrouvent et prennent les décisions à la majorité. Les statuts de la GbR fixent les modalités de fonctionnement de la société et de réalisation du projet de construction : entrée et sortie d'un associé du groupe, obligations de paiement, modification des travaux, répartition des parts,.. les statuts contiennent les plans et une description détaillée de l'immeuble à construire ainsi que la répartition des logements et des locaux collectifs. La GbR est souvent instituée par les membres fondateurs du groupe, qui sont rejoints ensuite par d'autres membres; ces derniers suivant leur date d'entrée dans la société, ont une influence plus réduite sur le fonctionnement de la société et sur la définition du projet d'ensemble et de leur logement. La GbR possède un ou plusieurs dirigeant social qui dans la cadre du contrat de société, jouent le rôle de conducteur de projet et qui ont à ce titre une responsabilité particulière. En l'absence de compétence interne ou groupe et/ou pour éviter cette responsabilité particulière, la GbR peut également recourir aux services d'un conducteur d'opération professionnel extérieur. A la fin des travaux, après délivrance du certificat de conformité, l'état descriptif de division est déposé au livre foncier et la copropriété créée (Wohnungeigentümergemeinschaft WEG) : chaque logement revenant en pleine propriété à chaque associé et peut être occupé, loué, vendu. Après remboursement du prêt bancaire, l'hypothèque peut être levée. »30

3.1.1.6 Aspects financiers

Il existe essentiellement deux options possibles pour le financement du projet immobiler :

! un financement collectif via la société (GbR) support de la Baugemeinschaft ! un financement individuel, chaque membre associé finance sa part de son côté

Il est important de retenir qu’un institut de crédit qui finance une Baugemeinschaft, ne peut offrir des prestations de conseil pour cette Baugemeinschaft car il engagerait sa responsabilité dans

29 Note de synthèse "La démarche d'auto-promotion immobilière d'après l'expérience des Baugruppent allemands" de Bertrand Barrère, société REDD, du 28 février 2006.

30 Selon la brochure de l’exposition à Berlin de mai 2006 "auf.einander.bauen : Baugruppen in der Stadt", Seite 82-83 „Baugruppen : Bemerkung zur Rechtsform“ par Axel Sawal Rechtsanwalt, édition DAZ Berlin 2007. Résumé et traduction de l’auteur.



la réussite ou l’échec de l’opération. Le recours à un conseil financier et/ou fiscal extérieur aux établissements de crédit peut s’avérer judicieux.

Ci-dessous, le schéma recommandé par un avocat allemand : il préconise de retenir le financement individuel au niveau de chaque associé, sans dette sociale de la société.

« Il est recommandé de prévoir au contrat de société, que l'achat du terrain sera financé par le capital propre des associés, le recours au crédit ne finançant que les travaux de construction ; ceci afin d'éviter qu'un refus de crédit ou que le retrait d'un associé en empêchant l'achat du terrain, ne bloque le projet. Idéalement, le capital nécessaire au projet est apporté par l'ensemble des associés et leurs crédits respectifs, la GbR elle-même ne souscrivant aucun crédit. Les associés souscrivent chacun leur propre crédit et ne sont responsables que du remboursement de ce dernier : il n'existe pas de dette sociale commune. Les hypothèques correspondantes au prêt de chacun des associés ne portent donc que sur le logement destiné à leur être attribué. Dans ce scénario, une mise aux enchères forcée ne met pas en danger l'entreprise commune. Les associés peuvent souscrire un crédit dans l'établissement bancaire de leur choix ou tous dans le même établissement ce qui simplifie le montage financier et l'information sur la garantie du financement. La garantie du prêt est assurée soit par une hypothèque (Grundschulden) soit par un cautionnement mutuel (Gesamte Schuldnerschaft). Les défaillances de paiement (non réponse à un appel de fonds nécessaire au paiement des travaux) en phase de construction d'un associé est très rare : les défaillances de promoteurs sont en comparaison plus fréquentes. La configuration, les prestations et le coût de chacun des logements étant inscrits au contrat social, le surcoût des modifications ultérieures souhaitées par un associé, doit être porté par lui seul et non par la société. »31

Une problématique récurrente dans toutes les opérations de construction est celle des surcoûts imprévus devant être supporté par le maitre d’ouvrage au delà de son budget prévisionnel et de l’imputation des responsabilités des ces surcoûts. Dans un collectif, cette problématique est doublée de celle de l’imputation au sein du collectif des co-maitres d’ouvrage, de la prise en charge de ces surcoûts selon leur nature et origine.

Cette problématique doit être réglée en amont dans les contrats de société, supports de l’opération : par exemple GbR Planungsgemeinschaft et GbR Baugemeinschaft en Allemagne et société d’attribution en France.

3.1.2 La mise en œuvre : illustration par l’exemple Cette partie illustre la mise en œuvre de la démarche des Baugemeinschaften dans un certain nombre de villes allemandes, à partir d’informations collectées essentiellement sur internet.

La Baugemeinschaft est un modèle qui à fait ses preuves en Allemagne même s'il ne représente qu’un volume limité de construction. Il est sorti de la marginalité et est reconnu comme crédible par les pouvoirs publics, la population et les médias.

La qualité des réalisations allemandes a suscité un intérêt du public et des collectivités, au niveau fédéral mais également au delà des frontières, de sorte que la démarche allemande sert de référence et de modèle pour les initiatives françaises actuelles.

31 Selon la brochure "auf.einander.bauen : Baugruppen in der Stadt", édition DAZ Berlin 2007. Résumé et traduction de l’auteur.



3.1.2.1 Stuttgart : une politique récente en faveur de l’autopromotion

La ville de Stuttgart32 a mis en place en 2005 une plateforme internet33 pour les Baugemeinschaften offrant notamment un forum pour échanger les expériences ainsi qu’une bourse de contact pour le public intéressé et pour les architectes. La Ville envisage de réserver dorénavant 15% de ses terrains à bâtir à des Baugemeinschaften et considère que ces dernieres ne sont pas concurrentes des promoteurs (Bauträger) mais complémentaires. Cette politique est mise en œuvre dans le cadre du concept de développement urbain « Urbanes Wohnen » (habiter en ville) et a reçu le soutient du groupe régional « Vereinigung für Stadt-, Régional- und Landesplanung » en juin 2005. Les résultats en 2007 sont cependant encore mitigés comme le révèle l’article suivant :

"50 projets d'autopromotion pour 200 logements par an tel était le souhait du maire en 2005 : cependant ce modèle éprouvé ailleurs ne fonctionne que rarement à Stuttgart ; des obstacles surgissent partout. […] sur la plateforme internet de la ville de Stuttgart, on ne recense début 2007 que 3 projets pour une quarantaine de logement. Une raison avancé pour ce maigre résultat est la forte concurrence pour l'achet du foncier qui est très cher à Stuttgart.[..]"34

3.1.2.2 Ettligen (Baden-Würtemberg) : l’autopromotion instrument de projet

En 2005, le conseil municipal de la Ville d’Ettlingen décide l’urbanisation du site « Am Sang » par voie d’autopromotion, défini les modalités de la commercialisation et modifie le plan d’urbanisme en conséquence35. La motivation de ce choix est la crédibilité du modèle, mise en œuvre avec succès dans d’autres villes, modèle recommandé par le ministère de l’économie du Land, modèle qui constitue « une véritable alternative à l’achat de logement de promoteurs ». Une société privée « Fa. wohnprojekt beratung und entwicklung GmbH » est missionnée par la commune pour constituer une « Equipe de projet », point centralisé dédiée au pilotage, à l’accompagnement et à la coordination de l’urbanisation et des Baugemeinschaften, ceci en collaboration avec les services municipaux.

3.1.2.3 Hannover : un bureau municipal dédié

La Ville de Hannovre sur le site internet36 de son « Bürgerbüro Stadtentwicklung Hannover » (bureau d’accueil du public du département développement urbain de la ville d’Hannovre) dispense une information complète sur le modèle des « Baugemeinschaft » ainsi que les coordonnées des interlocuteurs à contacter pour les personnes intéressées, et recense une dizaine de projets alternatifs, « Wohnprojekt » & « Baugemeinschaft ».

3.1.2.4 Hamburg : la réservation de 15% du foncier municipal

La Ville de Hambourg soutien de façon très volontariste la construction par les BG : elle a crée en 2003 une agence ad hoc pour permettre aux personnes intéressées d’entrer en contact les unes avec les autres, de trouver un terrain constructible pour leur projet et les prestataires nécessaires. Au delà des informations mise en ligne, la ville a édité deux brochures : ! Leitfaden Baugemeinschaften Hamburg / La Baugemeinschaft à Hambourg (mars 2001) ! Zusammen bauen lohnt sich / cela vaut le coup de construire ensemble (juin 2006)

32 Selon Kurzprotokoll des Amt für Stadt Planung und Stadterneuerung, Information und Eröterungstermin zum Thema Baugemeinschaften du 10. November 2006.

33 www.stuttgart-baugemeinschaft.de

34 Article Stuttgarter Zeitung du 28.02.2008 "Kaum Chancen für neue Modelle im Wohnungbau". Traduction AM.

35 Protokoll der öffentliche Sitzung des Gelinderats am 23.11.2005, Gabriela Büssemaker Bürgermeisterin.

36 Voir le site internet http://www.bbs-hannover.de/



La Ville réserve 15% de son foncier constructible à des opérations d'autopromotion et a mis en ligne un atlas de ces terrains. Les collectifs de constructions bénéficient d’une réservation d’une année des terrains à bâtir de la Ville, avant concrétisation de la vente.

La Ville d’Hambourg a également mise en place un programme d’aide financière spécifique pour les BG.

Document 11: l'agence pour les Baugemeinschaften de la ville de Hambourg

Freie und Hansestadt Hamburg

Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt

Amt für Wohnen, Stadterneuerung und Bodenordnung

Agentur für Baugemeinschaften37

Schwarzes Brett (Tableau noir) „Möchten Sie auch eine Information hinterlegen? Suchen Sie eine Baugemeinschaft? Sucht Ihre Gruppe noch Menschen, die mitmachen? Bitte schreiben Sie uns eine E-Mail an [email protected] »

La ville de Hambourg a sur son site internet des pages internet dédiées pour les BG, une agence spécifiques l’agence pour les BG.

Sont mise en ligne des formulaires pour les personnes souhaitant fonder une BG et les personnes souhaitant intégrer une BG existante.

Le site dispose d’un tableau d’affichage et d’une liste des 35 BG recensées en septembre 2007 sur son territoire.

3.1.2.5 Berlin : un portail internet et une exposition militante

La ville de Berlin a mis en place un portail internet38 très complet à destination des formes alternative d’habitat en général et recense et présente 28 projets de type « Wohnprojekte », 36 « Baugemeinschaft » et 14 « Baugenossenschaft » en permettant une prise de contact entre les personnes intéressées. En parallèle, l’administration du Sénat de Berlin dans le cadre du « Baulückenmanagement » (management des terrains libres) recense sur internet39 les terrains libres à bâtir en ville et les propose à la construction : est disponible un outil de recherche en ligne des terrains à bâtir, outil qui renvoi également vers 30 projets de « Baugemeinschaften ». Lors d’une exposition en mai 2005 au DAZ de Berlin (Deutsches Architektur Zentrum) « auf.einander.bauen : Baugruppen in der Stadt » présentant 12 projets exemplaires de Baugemeinschaten, la ville de Berlin et l’ordre des architectes berlinois, ont clairement pris parti pour le développement du modèle de la Baugemeinschaft à Berlin.

3.1.2.6 Freiburg : deux éco-quartiers remarquables

La ville de Fribourg a développé deux quartiers remarquables : le quartier Vauban (ancien casernement réhabilité : 2000 logements pour environ 5.000 habitants) et le quartier du Rieselfeld (urbanisation neuve : 4.500 Logements pour environ 10.000 à 12.000 habitants). Au total sur les deux quartiers de Fribourg, plus de 150 opérations d'autopromotion ont été menées40 (50 BG dans le quartier Vauban et 100 BG dans le quartier de Rieselfeld). Le quartier

37 Site internet http://www.hamburg.de/

38 Voir le site internet http://www.wohnportal-berlin.de

39 http://www.stadtentwicklung.berlin.de/

40 selon la note d’information „Quartier Vauban : Umnutzung eines ehemaligen Kasernenareals in ein Wohngebiet, Baugruppen sind wichtige Partner mit Zukunft“, Handout des Leiters des Projektgruppe Vauban Herrn Roland Veith, 2004.



Vauban constitue un des exemples les plus réussi et renommé au niveau européen d’éco-quartier. Cette réussite est due tout autant à l’autopromotion qu’à une démarche aboutie de participation citoyenne telle que décrite dans le texte suivant.

« Vauban zeigt, dass eine ernsthafte Bürgerbeteiligung zu einer wirklichen Projektstütze werden kann. Investitionen in Partizipation, Kommunikation und die frühzeitige Schaffung eines sozialen Miteinanders zahlen sich aus, auch wenn das für die Städteplaner nicht gerade der bequemste Weg ist. Stadtteilplanung sollte als Kunst verstanden werden, die kreativen Potentiale zu wecken und Freiräume schaffen, anstatt wie vielfach geschehen die Flächen einfach zuzuplanen. Projektleiter Roland Veith sieht das so: „Die öffentliche Hand kann nur einen allgemeinen Rahmen schaffen, eine Plattform legen. Das Konzept muss durch die Menschen mit Leben erfüllt werden. Sie müssen überzeugt, ja sogar begeistert sein. Nur so kann die Lebensqualität, von der jeder einzelne zunächst träumt, Realität werden. Sie braucht gelebte Nachbarschaft mit gegenseitigem Respekt.“ « Vauban démontre qu’une participation citoyenne peut être un véritable moteur de projet urbain. La participation, la concertation et une mobilisation précoce des habitants est profitable, même si ce chemin n’est pas le plus facile pour les urbanistes. L’urbanisation des quartiers doit être comprise comme un art, l’art d’éveiller des potentiels, de créer des espaces de liberté et de libérer les énergies et non pas comme une planification qui remplit et fige une surface. Roland Veith chef de projet voit les choses ainsi « les pouvoirs publics ne peuvent que construire un cadre, proposer une plateforme, que les habitants doivent ensuite investir avec leur vie, leurs convictions, leurs enthousiasmes. C’est ainsi seulement que la qualité de vie rêvée peut devenir réalité avec un voisinage vivant et un respect mutuel. » 41

Exemple de Baugemeinschaft : Baugruppe Blomquist42 à Fribourg

Sur son site, le groupe interpelle « voulez-vous vivre tourné vers l’avenir et investir pour l’avenir comme nous ? Soyez les bienvenus ! Nous voulons profiter d’une des dernières chance d’habiter dans le quartier Vauban, un des plus demandé de Freibourg. La construction en groupe se fait à des coûts bien moindre que ceux du marché». L’ensemble des plans du projet sont mis en ligne et téléchargeables.

Le projet à la programmation mixte prévoit trois typologies :

! I Une maison passive : coût énergétique minimal avec un confort optimal, accessibilité handicapée

! II Plusieurs maisons de ville en bande (Kfw 60 Niedrigenergie) : de l’espace pour une jeune famille

! III Habitat & travail (Lofts): espaces adaptés pour des ateliers, boutiques, bureaux ou cabinet

3.1.2.7 Tübingen : deux quartiers urbanisés avec le concours des Baugemeinschaften

La ville de Tübingen a urbanisé récemment deux quartiers ; le « quartier français » réhabilité et restructuré (ancienne casernement français) et le quartier neuf « Loretto ». La Ville qui possède la maitrise foncière a souhaité que les constructions dans ces quartiers soient majoritairement

41 Carsten Sperling, Article du 16.12.2002, Polis - Stadt - Culture de la construction, publication sur le site internet www.vauban.de, Version originale allemande du texte & traduction de l’auteur.

42 voir le site internet www.bg-blomquist.de



réalisées en « autopromotion ». Les terrains à construire n’ont pas de taille prédéfinie, ils sont vendus « à la découpe » en fonction des demandes des Baugmeinschaften. La réglementation urbaine est peu contraignante ce qui permet une grande variété de programmation, de forme architecturale et de typologie de logement. En 2003, la Ville de Tübingen, associée à plusieurs Baugemeinschaften et architectes, a obtenu le 1er prix du concours « Villes et communes en transformation - un futur pour l’habitat et le travail »43, concours organisé par le ministère des affaires sociales du Land de Baden Würtemberg. Le prix est justifié par la promotion de la variété et de la mixité fonctionnelle et sociale ainsi que le partenariat réussi entre la commune et les maitres d’ouvrage privés.

« Im Entwicklungsbereich bauen überwiegend Privatleute in "privaten Baugemeinschaften“. Familien, Singles, Gewerbetreibende oder Investoren für Mietflächen schließen sich zusammen, um nach ihren eigenen Vorstellungenein Stadthaus zu errichten. Diese Baugruppen erhalten eine Grundstücksoption von der Stadt, beauftragen eine/n Planer/in und können das Vorhaben meist zu wesentlich niedrigeren Kosten als konventionelle Bauträger realisieren. Bauen in Baugemeinschaften macht das Bauen in der Stadt für viele Bauherren attraktiv. Die späteren Bewohner/innen sind in die Planung integriert, können ihre Vorstellungen und Ideen umsetzen und lernen sich früh untereinander kennen. Darüber hinaus ist gemeinsam vieles bezahlbar, was für den Einzelnen zu teuer ist: Gemeinschaftsräume, Werkstätten, Sauna, Gemeinschaftsterrasse usw. Die Vielfalt der privaten Ideen und Wohnwünsche ist dem Entwicklungsbereich anzusehen. Die Grundstücksbreiten sind nicht festgelegt, sondern werden gemeinsam mit den späteren Bewohner/ innen auf deren Bedürfnisse zugeschnitten. Gestaltungsvorgaben gibt es nur wenige, so dass eine große Bandbreite an Wohnformen und Architekturkonzepten nebeneinander möglich ist. » 44

Exemple de Baugemeinschaft : Baugemeinschaft NORD_Licht45

Sur leur site internet, les membres se présentent et présentent leur projet, l’ensemble des plans du projet sont téléchargeables. Ils recrutent encore deux ménages pour deux logements non attribués.

3.1.2.8 Mannheim : une ville engagée

La ville de Mannheim donne sur son site internet une information complète sur la Baugemeinschaft, modèle dont elle fait la promotion. La ville lui réserve des terrains à bâtir

43 Wettbewerd „Städte und Gemeinen im Wandel - Eine Zukunft für Wohnen und Arbeiten“, traduction de l’auteur. Article du 02.03.04 publié sur le site internet de la Ville de Tübingen.

44 Source site internet de la Ville de Tübingen http://www.tuebingen.de/ Stadt und Bürger / Stadtverwaltung / Verwaltungsaufbau / Stadtsanierungsamt / Baugemeinschaften

45 Source site internet http://www.nordlicht.baugemeinschaft.org/



dans plusieurs projet d’urbanisme, notamment au centre ville et a mis en place un « point de rencontre municipal » qui propose :

! des conseils et des conférences publiques d’information sur la démarche ! une information sur la forme juridique et sur les subventions ! une information sur le projet urbain et les terrains disponibles ! un accompagnement pour les démarches administratives ! une base de données et une bourse de contact des personnes intéressées

La ville, dans le cadre de la définition de sa politique de développement urbain et de logement, a testé l’intérêt de la population lors de « workshops » 46 ad hoc.

3.1.3 Les acteurs impliqués

3.1.3.1 les "autopromoteurs" allemand & leur motivation

Les raisons d'une participation à une démarche d'autopromotion sont nombreuses; on recense les raisons principales suivantes : ! la construction d'un logement personnalisé et bon marché ! la participation à la conception de l'immeuble et du logement ! la rencontre et le choix des futurs copropriétaires et voisins

Document 12: les avantages de la Baugemeinschaft (sondage à Stuttgart)

coût de construction économiques / réduits

bonne conception d’ensemble

bonne perception du travail avec les autres co-maîtres d’ouvrages et les architectes

possibilité de participer à la conception de l’immeuble et son propre logement

opportunité de faire connaissance de manière anticipée avec les autres copropriétaires

La satisfaction des « autopromoteurs »

La Ville de Fribourg dans ses documents d’information communique les résultats d’un sondage de satisfaction des « autopromoteurs » à hauteur de 90% de satisfaits.

« Comment avec vous vécu le processus de la Baugemeinschaft ? » ! 18 % harmonieux

! 73% majoritairement harmonieux avec quelques désaccords ! 9% majoritairement difficile avec beaucoup de désaccords

3.1.3.2 Les prestataires spécialisés au service de la Baugemeinschaft

Le conducteur d'opération ou modérateur de groupe

Le collectif de construction ne possède souvent pas en interne les compétences nécessaires au montage et à la conduite d'une opération de construction ou à l’animation de groupe. Un

46 Stadt Mannheim, Workshop Baugemeinschaften, 12-13 Mai 2006, Auswertung des Interessenten



prestataire spécialisé est souvent nécessaire ou conseillé et une nouvelle mission ou métier est né de ce besoin.

Pouf les projets d'une certaine ampleur (à partir de 8 logements), la Ville de Tübingen recommande fortement aux collectifs de recourir à un accompagnement professionnel, du type de celui proposé par la société Bürgerbau ; le coût de cette assistance à la Maîtrise d'ouvrage est de l'ordre de 3 à 4 % du montant de l'investissement total hors terrain.

Exemple : la société Bürgerbau AG

Bürgerbau AG47 est une société de conseil en autopromotion implantée à Fribourg et à Munich, fondée par M. André HEUSS. Cette société a accompagné la réalisation de 25 Baugemeinschaften représentant environ 500 logements. La société fait ainsi sur son site internet la publicité du modèle de la Baugemeinschaft :

! "Intelligent Bauen im Gemeinschaft" : construire intelligemment en collectivité ! "gefördert und empfohlen" : modèle promu et recommandé par les ministères, les villes et

les professionnels ayant permis la réalisation de 2.000 logements ! "Preisvorteil": le coût est de 25% inférieur de celui d'un logement acheté à un promoteur,

plus bas que les prix du marché : bon placement, la revente permet une plus value importante

! "Qualitätsvorteil" ; les logements réalisés sont d'une meilleure qualité et confort du fait du souci qualitatif des membres du groupe, maitres d'ouvrages et futurs propriétaires résidents.

Exemple : la société Baumoderation de Karlsruhe48

L'agence « BauModeration » de Karslruhe, constituée d'architectes, offre ses services de modération et de conduite de projet pour les Baugemeinschaften :

« Nous proposons les services d’animation et de conduite de projet pour des réalisations d’autopromotion. Nous accompagnons et soutenons les maitres d’ouvrages dans la recherche de terrain ou d’immeuble, les phases de montage, études et travaux. Nous sommes l’interlocuteur central de tous les partenaires du projet et réalisons la modération du collectif, le pilotage et la documentation du projet immobilier. Nous sommes en charge du contrôle continu de la qualité, des coûts et des délais. Notre compétence d’architecte, nos expériences et savoirs techniques sont mis au service de nos missions. » baumoderation49

Exemple : la société phasea BAUGESTALT50

La société phasea, crée en 1997, présente sur son site la formule de l’autopromotion, offre ses services de « modération & conseil » et accompagne actuellement 12 projets, principalement es projets de logement collectif au standard énergétique passif (Passivhaus). En sus, elle propose les logements non encore attribués des projets en cours.

47 Bürgerbau AG, voir le site internet www.buergerbau..de

48 Büro bauModeration: Moderation und Projektsteuerung von Baugemeinschaften, Karlsruhe : http://www.bau-moderation.de/

49 Selon la présentation de baumodération faite sur son site internet. Traduction de l’auteur.

50 voir le site internet http://www.phasea.de



La société phasea BAUGESTALT, fournit les prestations suivantes pour la Baugemeinschaft Blomquist de Freibourg :

! défendre les droits et intérêts du groupe vis-à-vis des administrations, des architectes, prestataires

! établir le plan de financement avec le capital propre et les fonds empruntés

! gérer les dossiers de demande de financement

! vérifier les factures, traiter les paiements, tenir la comptabilité

! orienter vers les conseils juridiques et fiscaux nécessaires

L'architecte spécialisé

Avoir pour client un maitre d'ouvrage particulier personne physique ou un groupe de ménages co-maitres d'ouvrage pouvant représenter plus d'une douzaine d'individus sont deux situations très différentes !

L'architecte peut se retrouver soit seul face au groupe soit face à un intermédiaire qui le représente : leader, président ou dirigeant social ou encore un conducteur d'opération professionnel. Dans le premier cas, il devra s'investir dans l'animation et la modération du groupe, dans le second il exercera ses missions de façon « presque » classique.

L'architecte pourra intervenir sur les phases amonts (études de faisabilité, conseil et programmation) et participer au processus de décision collective interne à la maitrise d'ouvrage, soit n'intervenir qu'une fois le montage d'opération arrêté (programme, budget, calendrier, terrain réservé). Suivant le cas, la nature du contrat et des responsabilités, le temps passé et le coût de la mission peut varier de façon considérable ! Dans certaines villes allemandes, des architectes se sont spécialisés pour cette clientèle particulière des Baugemeinschaften et offrent à la fois des prestations de montage d'opération, d'AMO et de maitrise d'œuvre. En Allemagne s’est ouvert avec le développement de l’autopromotion un nouveau marché pour les architectes. Par ailleurs, les architectes sont également souvent eux même à l'initiative de la création de Baugemeinschaften et peuvent ainsi constituer leur propre clientèle.

Exemple : les agences AMANN BURDENSKI et Welsch&Partner

L'agence d'architecte allemand AMANN BURDENSKI51 de Fribourg s’interesse depuis 1994 à la construction en groupe et offre sur son site internet les services de management complesuivant :

t

! Accompagnement complet depuis le montage de l'opération avec l'achat du terrain jusqu'à la livraison

! Animation et modération du groupe à travers toutes les phases du projet avec l'organisation et l'animation d'une réunion mensuelle du groupe en phase étude et de deux réunions par mois en phase travaux

! Coaching, management des conflits, médiation et conseil pour des groupes de construction, des architectes, des communes.

L'agence Welsch&Partner pour sa part, donne sur son site internet une information détaillée sur les Baugemeinschaften, organise des conférences sur le sujet et propose ses services de montage d'opération.

51 Voir le site internet www.amannburdenski.de



Les entreprises

La construction en autopromotion est sans influence sur les contrats et les travaux des entreprises. L’entreprise contracte non pas avec l’ensemble des membres du collectif mais bien avec la société (GbR) support de l’opération de la Baugemeinschaft. Un projet mené en autopromotion offre la possibilité pour les futurs copropriétaires de réaliser en auto-construction (à l'identique d'un constructeur de sa maison individuelle) - une partie des travaux eux-mêmes qui sont donc absents des marchés de travaux des entreprises. Voir à ce sujet le § 3.1.1.3 La participation en nature précédant.

Une ressource fédérale : le Forum Gemeinschaftliches Wohnen e.V. Bundesvereinigung52

L’association fédérale du forum „habitat collectif“ s’occupe en Allemagne depuis 18 ans de la conception, promotion et concrétisation de projet d’habitat collectif et/ou communautaires. Cette association propose les conseils des membres de son réseau de professionnels qualifiés en matière financière et juridique ; les premiers conseils généraux sont donnés gratuitement. L’association met à disposition sur son site internet une information générique et conseille vivement aux Baugemeinschaften de se faire conseiller par un professionnel en amont pour faire dès le départ les bons choix sur le montage juridico-financier et faciliter ensuite le déroulement de l’opération.

3.1.3.3 Les collectivités allemandes : vendeurs de terrains et promoteurs du modèle

Le modèle de la Baugemeinschaft s'est développé dans les communes qui ont promu et soutenus ce modèle et certains commune allemandes comme Fribourg et Tübingen l’utilise comme un outil de leur politique sociale et de développement urbain.

Elles apportent une aide indispensable sous la forme suivante : ! informent pleinement les personnes intéressés sur le projet urbain envisagé destiné à

accueillir des Baugemeinschaften (parcellaire, règles urbaines, typologie, accès) et planifie les infrastructures nécessaires (écoles, crèche, transports en commun, espaces verts) afin de rendre le site attractif

! réservent dans la zone en projet des terrains à bâtir pendant la durée nécessaire au collectif pour se constituer et monter son opération.

! délivrent information et conseil sur la démarche afin d'en démontrer la fiabilité et l'intérêt

Le choix délibéré d’une urbanisation par la Baugemeinschaft est très bien illustré par la délibération de la commune d'Ettlingen dans le Baden würtemberg (Procès verbal du conseil municipal du 23..11.2005) : voir le § 3.1.2.2.

La ville de Fribourg (voir le § 3.1.2.6) a mis en place et coordonné des collectifs de projets pour l'urbanisation ou la réhabilitation de quartiers entiers : a été en particulier crée un service centralisé d'information, de conseil et d'aide avec : ! le recensement des groupes et de leurs interlocuteurs ! une publicité pour les groupes et une bourse de contact pour les personnes intéressées ! soutient et accompagnement pendant les premières phases des groupes ! une offre de terrains avec leur prix de vente ! la réservation des terrains ! coordination des rendez vous et passation d'actes chez le notaire. ! une information sur l'état d'avancement du projet urbain

On recense à Tübingen (voir le § 3.1.2.7) des conférences d'information et de discussion sur le sujet des groupes de construction organisée par la Volkshochschule.

52 Forum Gemeinschaftliches Wohnen e.V. Bundesvereinigung http://www.fgwa.de



3.1.3.4 Les aides et les subventions au profit de la Baugemeinschaft

L’aide à la Baugemeinschaft est essentiellement constituée par l’offre privilégiée de foncier à prix déterminé et la réservation de ce dernier : la Baugemeinschaft évite de ce fait une mise en concurrence déloyale avec des acteurs économiques financièrement plus puissants (les promoteurs ou les bailleurs sociaux) et les enchères sur le prix de vente du terrain. A côté de cette aide puissante et déterminante, elle ne bénéficie par de soutien financier ou de subventions particulières.

La Baugemeinschaft peut par ailleurs chercher à bénéficier des différents dispositifs d’aides de droit commun (des collectivités, les avantages fiscaux) relatifs à la construction (« maison passive », utilisation des énergies renouvelables) selon les critères d’attribution de ces aides.

En Allemagne, les projets immobiliers énergétiquement très performants (Passivhaus) peuvent bénéficier d’un financement privilégié du secteur bancaire (crédits à taux réduit).

3.1.4 Bilan et évaluation en Allemagne Le tableau ci-dessous donne en résumé des paragraphes précédant une évaluation rapide par thème de l’autopromotion en Allemagne, évaluation déduite à partir des modestes informations réunies à l’occasion de ce mémoire. Le Bilan en Allemagne semble globalement positif si l’on en croit la communication faite sur le sujet par les promoteurs du modèle (associations, collectivités, ministères, prestataires, autopromoteurs). Il faut cependant relativiser ce jugement car par nature les « échecs » ne font pas l’objet de publicité et ne sont guère connus : l’information disponible doit être considérée comme structurellement très partiale. Par ailleurs le projet d’une Baugemeinschaft peut certes avoir abouti mais à l’issue d’un délai anormalement long : peut on encore parler de réussite lorsqu’un projet d’immeuble collectif met plus de cinq années pour se concrétiser ? La relative longue maturation des projets des Baugemeinschaften est certes une caractéristique structurelle mais peut être également le signe d’une relative inefficacité de la conduite du processus opérationnel.

Une véritable étude scientifique ou universitaire objective basée sur des études de cas, des analyses statistiques et des collectes systématiques d’informations n’existe à ma connaissance pas. Egalement absente, une étude comparative des caractéristiques et performances de la Baugemeinschaft et de la promotion privée ou sociale.

Naissance et diffusion du modèle

Naissance début des années 1990 dans le sud de l’Allemagne à l’initiative d’associations et de mouvements militants, extension relativement rapide du modèle depuis à une quinzaine de grandes villes allemandes aujourd’hui, ceci grâce à la politique volontariste de cers dernières.

Evaluation quantitative

Pas de chiffre trouvé à ce jour sur le nombre global d’opérations réalisées, ni sur la part relative de l’autopromotion par rapport aux autres filières (logement social, promotion privée, construction individuelle).

La part est dans tous les cas encore très faible aujourd’hui au niveau global même si elle peut être très forte sur certains quartiers. Le modèle de l’autopromotion est toujours envisagé comme une alternative, ou un modèle complémentaire qui n’a pas vocation à se substituer à la promotion privée par exemple. Selon toute vraisemblance, si le modèle a encore un fort potentiel de développement, sa part restera minoritaire (autour de 15%).

Evaluation qualitative

Les qualités sont multiples et à plusieurs échelles, celle de la performance des bâtiments construits, de la qualité sociale du voisinage, de la qualité des quartiers lorsque l’autopromotion a pu se développer au sein d’écoquartier.

Au delà de la qualité intrinsèque des opérations réalisées par les Baugemeinschaften, ces dernières suscitent localement une saine émulation dans l’offre et la demande du



marché du logement.

Limites Le modèle de la Baugemeinschaft est limité par nature :

La limite au modèle est territoriale : le modèle s’est développé essentielle dans les grandes villes, et parmi ces dernières, dans celles qui le soutiennent.

La limite est aussi culturelle : la diffusion du modèle dépend du degré de connaissance et d’implication des différents acteurs de la construction.

Elle est enfin sociale ; seule une fraction minoritaire de la population semble en capacité et prête à s’engager dans une démarche de construction avec les responsabilités de maitre d’ouvrage et avec en sus l’enjeu d’un travail collectif.

Pour ceux qui choisissent la Baugemeinschaft, la satisfaction semble être majoritairement au rendez vous : la Ville de Fribourg, dans ses documents d’information, communique les résultats d’un sondage de satisfaction des « autopromoteurs » Fribourgeois à hauteur de 90% de satisfaits.

Les avantages & inconvénients

La démarche semble présenter potentiellement des avantages à plusieurs échelles et plusieurs niveaux : la démarche si elle réussie est notamment avantageuse à la fois pour les particuliers qui s’y engage et pour les collectivités qui la favorise : on parle de démarche gagnant-gagnant.

Voir les points 2.3 du mémoire « les enjeux d’une démarche d’autopromotion »

Les inconvénients ou difficultés sont celle d’une opération classique de construction liée à un grand nombre d’aléas avec l’enjeu particulier du travail et de l’entente collective.

.

« Les avantages des Baugruppen recensés sur son site internet par AMANN BURDENSKI, cabinet d’architecte spécialisé dans l’accompagnement de Baugemeinschaften : ! qualité fonctionnelle (programmation individuelle des locaux) ! qualité esthétique (aménagement intérieur sur mesure, libre choix des matériaux, finitions,

équipements) ! qualité sociale (voisinage connu et choisi d'avance, espaces et surfaces communes) ! qualité écologique (par rapport à la maison individuelle : optimisation des surfaces en

immeuble collectif, besoin énergétique réduit, choix de matériaux sains) ! coût réduit (économies pouvant aller jusqu'à 20% par rapport à un logement conventionnel) ! une grande variété issue l'individualisation de la conception ! intégration & solidarité (composition du groupe anticipant une future entre aide de voisinage) ! répartition des tâches (les membres du groupe contribuent au projet selon leurs

compétences ! participation au processus de conception et de décision »53

3.2 Les balbutiements et les perspectives en France

3.2.1 Les initiatives locales inspirées de l'exemple allemand

« Construire une maison individuelle, c'est acheter un terrain, puis passer chez un architecte et se mettre d'accord sur les surfaces, la répartition des espaces et bien sûr l'aspect général de "sa" maison. Ce mode d'emploi, il est désormais possible de l'appliquer pour son "appartement dans son immeuble à construire, plaide l'association éco-quartier, dont le projet bouleverse les règles traditionnelles de la construction du neuf à Strasbourg. » 54

53 Voir le site internet www.amannburdenski.de

54 Bruno Parasote président de l’association ECO-QUARTIER, Article "petits immeubles entre amis", DNA du 14.04.2007



A Strasbourg, deux initiatives locales cherchent depuis 2000, à importer le modèle de la Baugemeinschaft et à le mettre en œuvre dans la communauté urbaine de Strasbourg. Ces initiatives n’ayant pas pu - à l’inverse de ce qui se passe dans les villes allemandes - bénéficier d’un soutien concret des pouvoirs publics et des collectivités locales, n’ont pas encore pu faire aboutir leurs projets immobiliers. Les deux associations porteuses de ces initiatives en font la promotion et la publicité avec un relais médiatique efficace au niveau local comme national. Cependant on est encore très loin d’un « bouleversement des règles traditionnelles de la construction du neuf à Strasbourg » comme l’écrit le journaliste des DNA dans son article d’avril 2007 à propos du projet d’Eco-quartier ! La présentation suivante de ces deux associations et de leurs projets respectifs illustre les enjeux et difficultés de l’importation du modèle allemand en France.

3.2.1.1 Ecoquartier

L'association Ecoquartier

« L’association Eco Quartier a pour objectif de permettre l’émergence de projets sur le territoire de l’agglomération strasbourgeoise (ou de la Région) répondant aux attentes d’un nombre croissant de citoyens, particuliers et professionnels ne trouvant pas réponse sur le marché de l’immobilier tel qu’il est constitué actuellement. Ces projets permettent de donner une nouvelle image de la vie en ville, ils doivent permettre également un investissement personnel dans la construction de son appartement, comme on pourrait le faire pour la construction de « sa » maison. En ce sens, par la personnalisation et la participation des habitants au projet, les groupes de constructions (ou coopératives de construction) constituent une nouvelle réponse permettant de réconcilier le citoyen à la ville, de participer à la lutte contre l’étalement urbain. Notre objectif est de permettre la création de « lieux de vie », idéalement à l’échelle du quartier, intégrant une démarche conceptuelle où l’Homme et sa relation aux autres et à l’environnement sont au centre des enjeux. Ce modèle de vie en collectivité dans le respect des principes du développement durable existe pour l’instant dans d’autres pays européens et notamment en Allemagne : les quartiers Vauban à Fribourg et du Kronsberg à Hanovre se sont en effet développés grâce à une politique exemplaire dans le domaine de l’urbanisme et de l’aménagement urbain durables. Malgré quelques effets d’annonces, il n’existe encore en France que peu d’initiatives allant dans ce sens. L’association souhaite promouvoir ce type d’opérations urbaines, de les faire connaître et de faciliter des applications concrètes ici et maintenant. »55

Les statuts de l'association ECOQUARTIER56

« ARTICLE 2 : OBJET, L'association a pour objet : D’initier et de développer un ou des projet(s) d' éco-quartier sur le territoire de la Communauté Urbaine de Strasbourg ou dans ses environs. Un éco-quartier pratique les idées et techniques nouvelles ou traditionnelles visant à construire et penser un futur durable : · mode de vie collectif et écologique juste, dans le respect de l'être humain et de l'environnement · chacun a son propre habitat son autonomie économique et idéologique Dans tous les cas, l'association ne poursuit aucun but lucratif, politique ou religieux. »

! Association crée en 2001 qui possède 50 adhérents en 2007.

55 Présentation de l'association par elle-même (mars 2007). Document de M. PARASOTE, président.

56 Voir le site de l’association http://ecoquartier-strasbourg.org/



! Président : Monsieur Bruno PARASOTE de profession directeur des services techniques de la Ville d’Illkirch

! Adresse : ÉCO-QUARTIER Strasbourg - Maison des Associations 1a, place des Orphelins, 67 000 Strasbourg. Visiter le site internet de l’association.

Le Projet "Ecologis Neudorf" : descriptif

« Sous le nom d’ « Eco-Logis Strasbourg Neudorf », un premier projet est actuellement en cours d’études opérationnelles. Il prévoit la construction de 11 logements (du studio au 6 pièces ) par un groupe de citoyens souhaitant y habiter ou investir, ce projet étant fédéré par l’association « Eco-Quartier Strasbourg » pour en faire bénéficier le plus grand nombre. Il se situe dans l’Ilot Lombardie, quartier strasbourgeois actuellement en renouvellement urbain, constitué partiellement de friches industrielles et d’habitat vétuste. Sa conception réunit les trois piliers du développement durable : - le social en proposant des espaces de vie collectif (salle commune, chambre d’amis, buanderie,…) et des moments de convivialité, en favorisant l’entraide et les relations de bon voisinage, tout en respectant l’autonomie de chacun, - l’économie en favorisant les filières environnementales de construction et en proposant des logements de qualité à des prix adaptés aux investisseurs, - l’environnement en favorisant les techniques économes en énergie, des matériaux naturels,… et en favorisant les comportements de vie éco-responsables. D’un montant de 1,5 millions d’euros HT de travaux, le projet est en cours de phase APD pour un livraison prévue début 2008. Par cette première réalisation, il est souhaité démontré la faisabilité de ce concept (s’il en était nécessaire) et de mettre à profit l’expérience acquise… pour d’autres projets auxquels Eco Quartier avec le soutien de la SERS vous invite ! »57

! Après l’abandon du projet d’un éco-quartier, le groupe « écologis Neudorf », qui comporte 9 membres, projette la construction d’un d’immeuble collectif de 11 logements.

! La Ville de Strasbourg a réservé un terrain à ce collectif dans l’îlot Lombardie au Neudorf. La cession du terrain par la Ville de Strasbourg doit intervenir à l'été 2007

! La demande de permis de construire a été déposée en début avril 2007 et est en cours d’instruction. La signature de la vente du terrain est attendue prochainement.

! Le maitre d'œuvre est Michael GIESS, architecte fribourgeois.

le Projet de l’association "Quartier Eco-solidaire à Saverne" : descriptif

! Association. Lancement d'un projet en 2005 lors d'une réunion publique à Saverne, à l'initiative de Mme BRAUD, militante écologiste à la retraite, avec la participation et le soutient de l'association Eco-quartier. Inscription de 13 personnes dont 7 prêtes à construire. Sollicité par le groupe, le Maire de Saverne ne s'est pas montré favorable au projet. Le groupe a cependant reçu un accord de principe en juin 2007 de la SAREST, aménageur de la ZAC Fontaine Sauerbach, pour la cession d'un terrain dans la ZAC.

! Le groupe est mené par M. Rémy Florian du cabinet Bioespace installé à Saverne, architecte spécialisé en construction bioclimatique qui souhaite réaliser la maîtrise d'œuvre du projet. Le groupe a constitué une association dont les statuts ont été déposés en juin 2007 et dont la présidence est tenue par M. Thierry Duclosson, conseiller DRH à Strasbourg.

! Projet. Dans une ZAC destinée à accueillir habitat individuel et immeubles collectifs, le projet du groupe envisage des maisons individuelles mitoyennes (recherche de densité) ainsi que des locaux collectifs : buanderie, salle de jeux pour les enfants, salle de réunion, atelier, chambres d'amis et si possible l'installation de deux véhicules en

57 Présentation du groupe Ecologis Neudorf par lui-même (mars 2007). Document de M. PARASOTE, président.



autopartage. La construction est envisagée en bois, de type bioclimatique avec une très bonne performance énergétique (standard passif).

! Le calendrier prévoit l'achat du terrain début 2008 et le démarrage des travaux début 2009. Le coût total opération visé à charge des constructeur est de 2.000 € TTC/m2 hors foncier.

! Maitre d'œuvre : Remi Florian, entreprise Bio-espace tél : 03 88 02 04 04. ! Contact : (pas de site internet) Mme Braud email [email protected] & tél

03.88.70.23.19 ainsi que M. Thierry Duclosson, président de l'association

3.2.1.2 L'association IPPIDAS

Association IPPIDDAS, statuts article 2 « étudier les conditions de mise en œuvre d'un projet immobilier écologique et coopératif et d'en préparer la réalisation »

! Association IPPIDDAS58 crée en 2004. Adresse : 12 rue Ehrmann 67000 STRASBOURG ! Président : Monsieur Bertrand BARRERE de profession architecte urbaniste à

Strasbourg, fondateur de l’EURL R.E.D.D. (Resources pour le Développement Durable) ! Membres : 20 membres à ce jour et 30 personnes intéressés par un logement construit

en autopromotion. Membres de catégories socio-professionnelle très variées et domiciliés actuellement sur la CUS.

! Le droit d'entrée est fixé à 225 € et la cotisation annuelle à 25 €. ! L'association milite en faveur du la diffusion du modèle d'autopromotion et réalise de

nombreuses actions de communication (exposition au CAUE, conférence, articles de presse, conférence à la CCI de Strasbourg)

! Projets envisagés : un projet immobilier résidentiel souhaité dans le lotissement de Cronenbourg en association avec le bailleur Nouveau Logis de l'EST comportant 60 logements (1/3 de logement en autopromotion, 1/3 en accession sociale et 1/3 de logements sociaux). L’association et nouveau Logis de l’est sont en capacité de démarrer les études de leur projet dès lors qu’un terrain leur aura été réservé.

! Le support juridique envisagé en phase opérationnelle est la SCI d'attribution. ! Maitre d'œuvre : Bruno Moser & Fabien Brion ! L’association est toujours à la recherche d’un terrain à bâtir !

3.2.1.3 Le partenariat et le soutient de la SERS aux initiatives locales

La S.E.R.S (Société d’aménagement et d’équipement de la Région de Strasbourg) est la société d’économie mixte locale d’aménagement et de construction (employeur actuel de l’auteur) qui possède la maitrise de beaucoup de terrains à bâtir sur la CUS, dans le périmètres des opérations d’aménagements (ZAC ou lotissement) qu’elle conduit. La direction de la SERS s’est engagé en 2006 en faveur de l’autopromotion sur proposition de l’auteur. Les « discours » (voir les textes suivants) n’ont pas pour l’instant été suivies de « faits » et aucune aide concrète (réservation ou vente de terrain maitrisé par la SERS, prestation de conseil ou d’assistance à la maitrise d’ouvrage) n’a été apportée à ce jour à un projet d’autopromotion.

« La SERS soutient et promeut les initiatives locales d’autopromotion citoyenne pour favoriser l’émergence d’une ville plus durable

58 Initiative Pour un Projet Immobilier Durable Dans l’Agglomération Strasbourgeoise voir le site de l’association http://ippiddas.org



La SERS s’est rapprochée récemment des initiatives des associations strasbourgeoises « Eco-Quartier » et « IPPIDDAS ». Elle offre à des maîtres d’ouvrages privés, regroupés sur le modèle des « Baugruppen » allemands, et désireux de construire ensemble leur logement, d’une part et de manière préférentielle des terrains constructibles et d’autre part ses services de conseil et d’assistance à la maîtrise d’ouvrage. Grâce à cette nouvelle collaboration, l'association « Eco-Quartier » qui travaille à l'émergence de quartiers alliant liens sociaux et respect de l'environnement, offre sur son site internet trois terrains à construire afin de réunir trois nouveaux groupes de construction pour réaliser ces opérations. De son côté, l’association « IPPIDDAS » (Initiative pour un projet Immobilier de développement durable dans l'agglomération Strasbourgeoise), s’est vu également proposée plusieurs terrains afin de concrétiser son premier projet immobilier en association avec le bailleur « Nouveau Logis de l’Est. »59

Les raisons du soutien de la SERS à l’autopromotion et l’intérêt de l’autopromotion

« L’autopromotion citoyenne sur le modèle éprouvé des « Baugemeinschaften » allemandes est un modèle alternatif à la promotion immobilière qui permet la construction d’immeubles de logement collectif – sans l’intervention d’un promoteur – directement par et pour un regroupement de maîtres d’ouvrages privés désireux de satisfaire sur mesure leur besoins en logement sous la forme d’un immeuble éco-performant, immeuble favorisant la mixité et les liens sociaux de proximité. Deux associations à Strasbourg ont importé à leur façon ce modèle et sont porteuses actuellement d’une démarche d’autopromotion, l’association « Ecoquartier » et ses collectifs « Eco-logis » ainsi que l’association IPPIDAS (Initiative pour un Projet Immobilier Durable dans l’Agglomération de Strasbourg). Ce modèle de l’autopromotion citoyenne qui a fait ses preuves en Allemagne (Dans des Villes comme Fribourg, Tübingen, Hambourg, Berlin) grâce au soutien de nombreuses collectivités qui y ont vu leur intérêt, si il est soutenu et accompagné en France pourrait constituer demain une véritable alternative qualitative à la filière de la promotion privée. La SERS, en assurant la réservation du foncier constructible nécessaire à la mise en place d’une démarche d’autopromotion et en offrant en sus des prestations d’assistance à la maîtrise d’ouvrage, peut aider les collectifs existant à surmonter les difficultés actuellement rencontrées. La SERS agirait ainsi - sans entrer directement en concurrence avec le secteur marchand de la promotion privée – au service d’une démarche d’habitants éco responsables et contribuerait à la constitution d’une filière de production d’un habitat plus qualitatif, plus adapté, plus diversifié plus durable, dont la construction de la Ville durable à besoin. »60

La concrétisation du partenariat en 2007 :

La SERS a communiqué une « offre » de réservation foncière pour trois terrains situés dans trois opérations d'aménagement réalisées par la SERS dans la CUS. Cette offre publique a été communiquée lors d'une conférence conjointe SERS - Ecoquartier le 11 avril 2007 au CAUE à Strasbourg avec l’objectif de la formation de trois nouveau "groupes de projets". Pas de réservation concrète de terrain ni de nouveau groupes de projets à ce jour.

3.2.2 Les autres initiatives en France Le recensement suivant n'est en aucun cas exhaustif : il résulte d'une rapide recherche internet. Cette recherche a été peu fructueuse et d'autant plus difficile qu'un vocabulaire déterminé - permettant une recherche par mots clefs - n'existe pas en France ! Les mots clefs de recherche ont été « co-habitat », « habitat groupé », « groupe de construction », « auto construction ».

59 Dépêche d’actualité mise en ligne sur le site de la SERS début 2007, site www.sers.eu

60 Note interne SERS rédigée en 2006 par Alain MEYER à l’attention de la direction et de la Présidence de la SERS



Les résultats font cependant apparaître qu'il n'apparaît pas de distinction claire entre "projet de construction collectif" et "projet d'habitat communautaire alternatif à forte connotation idéologique & militante". Les projets trouvés sont dans une mouvance très « altermondialiste » et « associative », sont peut concrets, souvent peu réalistes et généralement peu avancés…

3.2.2.1 Un mouvement coopératif : Habicoop & le renouveau récent de la « coopérative d'habitants ».

Le constat fait par ce mouvement est proche de celui qui a motivé l'autopromotion; les solutions proposées sont pourtant différentes. La formule proposée est une « location coopérative » qui s’inspire d’un modèle existant dans le passé en France et toujours en vigueur dans certains pays étrangers, ce modèle devant constituer une « alternative pour les personnes exclues du marché de l’immobilier ». Le modèle coopératif proposé est clairement hors du sujet de l’autopromotion traité ici.

« LE CONSTAT : ! La spéculation immobilière Comme dans de nombreuses grandes villes, la spéculation immobilière et le développement de l’agglomération lyonnaise ont participé à l’augmentation des prix et à l’appauvrissement de l’offre sur le marché immobilier. On assiste par conséquent à la disparition quasi-totale de la mixité sociale dans les bâtiments de logement et à la séparation de plus en plus complète des fonctions du bâti (logement vs bureaux et commerces). Cette double partition appauvrit la cohérence et la richesse de l’espace urbain. ! Aucune solution intermédiaire entre le logement social et le logement privé. Les prix élevés de l’immobilier rendent l’accès au logement de plus en plus difficile pour de nombreux ménages. Les listes d’attente pour des logements sociaux s’allongent, alors que le taux de rotation est extrêmement faible. En effet, une part croissante de ménages, disposant de revenus raisonnables, ne peuvent plus accéder aux logements sur le marché privé, que ce soit à l'achat ou à la location, et sont contraints de continuer à occuper les logements sociaux. ! Manque de responsabilisation et de solidarités de voisinage. Par ailleurs, les HLM rencontrent des problèmes de manque de responsabilisation de leurs habitants qui se traduit par une dégradation des espaces communs. Une alternative au marché immobilier classique et à la propriété faciliterait l’accès à l’habitat à des populations exclues de fait, leur proposerait un nouveau type de rapport à la propriété et encouragerait les échanges inter-générationnels, la solidarité de voisinage et une réelle mixité sociale. LA RÉPONSE PROPOSÉE : LES COOPÉRATIVES D'HABITANTS Face à ce constat, la coopérative d'habitant offre : ! une alternative pour les personnes exclues du marché de l'immobilier ! un nouveau type de rapport à la propriété ! des solidarités de voisinage Le système de « location coopérative » telle que nous l’envisageons a existé en France, dans le logement social, jusqu’au début des années 1970. Actuellement encore, les coopératives existent sous la forme de coopératives et SCIC d’HLM. Habicoop souhaite promouvoir l’alternative coopérative pour des logements mixtes, en partenariat avec les bailleurs sociaux. »61

3.2.2.2 A Lyon : « l’habitat groupé » depuis 2005

L’habitat groupé est également moins un « projet de construction » qu’un projet coopératif « d’habitat communautaire et solidaire. » Des personnes se réunissent depuis deux ans sur Lyon avec le collectif "Habitat groupé" et réfléchissent ensemble sur des projets concrets actuels.

61 Habicoop, Brochure de présentation, Format pdf disponible sur le site internet http://www.habicoop.fr/



Une structure d’accompagnement pour créer des coopératives d’habitants a vu le jour en 2005 avec Habicoop. Plusieurs projets sont à l’étude par des personnes de l’agglomération lyonnaise : Habitat groupé Duchère, Habitat groupé sur autre quartier du Grand Lyon, Village vertical sur Villeurbanne ou Vaulx en Velin, Écovillage à la campagne. Vu sur le site internet du « Le village vertical » : l’initiative n'a encore ni terrain, ni architecte, ni financement !

Village vertical, projet de coopérative d'habitants dans le Grand Lyon. « Un diagnostic bien connu : Flambée du prix des énergies fossiles, explosion de la spéculation immobilière, ghettoïsation urbaine, réchauffement climatique, crise du logement social, montée des individualismes, développement de la précarité... Ces problèmes, qui font la une des journaux, et que nous subissons au quotidien, nous obligent à inventer et innover dans de nombreux domaines, jusque dans notre quotidien et notre intimité. L'habitat, par exemple, constitue un champ privilégié pour les expériences alternatives. Dans un secteur aussi vital, nous devons refuser de voir la recherche du profit à court terme prendre le pas sur les valeurs humaines et environnementales. C'est le sens même du projet porté par le Village vertical. Créée à l'automne 2005, l’association Village vertical rassemble déjà une dizaine de personnes d'horizons divers, qui constituent le noyau dur de la future coopérative et travaillent ensemble à l'avancée du projet. Les villageois verticaux souhaitent disposer chacun d’un logement dans un même immeuble, mutualiser certains espaces et moyens, et créer de véritables solidarités de voisinage, dans un projet à taille humaine alliant convivialité, responsabilité, économies, entraide, écologie et démocratie. »62

3.2.2.3 « Co-habitant » : vivre ensemble autrement

Le projet «Co-habitant Vivre ensemble autrement » dispose d’une page internet et est en phase de recrutement ; sa définition est encore très vague et sans projet de construction. Ce projet est essentiellement communautaire et sort du champ de l’autopromotion étudiée ici.

Co-habitant ; vivre ensemble autrement, Vers un voisinage convivial... « Nous sommes un regroupement de personnes et de familles qui désirent bâtir un style de vie et d'habitation basé sur des valeurs humaines et écologiques. Notre intention est de mettre en place un lieu d'habitation dans l'esprit de collaboration des villages traditionnels. Créer des liens, dans l'ouverture et la mixité, favoriser l'entraide, les rencontres et les échanges au quotidien, tout en préservant la vie privée, l'espace et l'identité de chacun. »63

3.2.3 Perspectives en France

Rien n’interdit de penser qu’en France également, sur le modèle allemand, puisse émerger une nouvelle forme d’opération immobilière baptisée dans ce mémoire autopromotion. Ce modèle, complémentaire de l’action des maitres d'ouvrages traditionnels et dans le cadre du développement urbain fixé par les collectivités, permettrait de répondre à la crise quantitative et qualitative du logement et de contribuer significativement au développement de quartiers ou de villes plus durables dans une démarche gagnant-gagnant.

Cette partie entend explorer les perspectives et les conditions du développement du modèle en France, pour que nous puissions bientôt voir chez nous également fleurir les « petits miracles » des Baugemeinschaft selon l’expression de M. Barrère reprise dans l’article suivant publié dans l’Alsace.

62 Source internet http://www.village-vertical.org/

63 Source internet http://www.co-habitat.info



« En France, concevoir et construire un projet d’habitat collectif écolo, c’est compliqué. Mais deux associations strasbourgeoises veulent acclimater des pratiques courantes outre-rhin. Parcours de combattants… Vous voulez vivre en ville pour vous épargner des trajets ? Avec des voisins sympas et des équipements collectifs (salle de jeu, studio musical, laveries, jardin) ? Dans un logement écolo de pointe (énergies renouvelables, isolation, récupération des eaux de pluie…) ? Vous voulez choisir l’allure de votre immeuble ? C’est possible… en Allemagne, où l’ « autopromotion », c’est-à-dire la réalisation de logements collectifs par des groupes d’habitants, explose depuis quelques années. Les économies réalisées par rapport à de la promotion classique y sont « de l’ordre de 15 à 25 %, à prestations équivalentes », selon l’urbaniste strasbourgeois Bertrand Barrère. « Dans certaines villes où l’habitat est devenu extrêmement cher, notamment Tubingen ou Munich, ce système est essentiel pour permettre l’accession à la propriété des classes moyennes ». Surtout, ces « Baugruppen » sont des « petits miracles », d’après Bertrand Barrère, car ils permettent des créations inimaginables en France : des habitats passifs (qui produisent plus d’énergie qu’ils n’en consomment), des lieux vivants qui mêlent logements, activités artisanales et tertiaires et socioculturelles, des immeubles où cohabitent mères célibataires et personnes âgées – qui peuvent ainsi s’occuper des enfants -, familles nanties et précaires. »64

3.2.3.1 La traduction ou l’adaptation du modèle allemand en France ?

La Baugemeinschaft est un modèle qui est né de l’initiative citoyenne dans quelques villes du sud de l’Allemagne puis s'est propagé sous des formes diverses dans plusieurs grandes villes réparties sur tout le territoire national allemand, notamment grâce à la politique volontariste et au soutien apporté par ces villes.

Cette extension géographique pourrait-elle simplement franchir la frontière et s’installer en France dans une ville favorable au modèle ? Le modèle peut-il trouver une simple traduction ou doit-il au contraire être adapté et si oui comment ? La réponse à ces questions est difficile ! Le modèle en France doit évidemment tenir compte des spécificités règlementaires et juridiques qui existent bien, mais surtout des cultures professionnelles différentes pour un projet de construction qui est toujours multi acteur et pluridisciplinaire. Les relations interpersonnelles et le travail collectif dans la vie privée et professionnelles sont en Allemagne différentes qu’en France : le travail au sein du collectif doit se construire dans le système social et de valeur français, voir régional. Il faut dans tous les cas proscrire un copier coller du modèle allemand ou même d’une expérience réussie d’autopromotion française. La démarche d’autopromotion doit garder ce qui fait sa qualité : elle est artisanale, sur mesure, personnalisé, singulière, adaptée à la singularité du collectif et à un lieu. Le modèle de l’autopromotion est reproductible dans son concept, son phasage et son montage ; pour le reste chaque projet d’autopromotion doit réfléchir puis construire ses propres modalités. A l’instar de l’Allemagne, un grand effort de pédagogie et d’information reste à faire en France.

3.2.3.2 Le potentiel de développement : le public et le foncier

La Ville de Stuttgart a recensé en 200565 pour l'autopromotion 300 grands terrains constructibles en ville ainsi que des terrains de taille plus modeste. Elle calcule que annuellement 50 opérations d'autopromotion pourraient être menée et conduire à la construction de 200 à 250 logements par an.

Malgré ces chiffres, l’existence d’un public intéressé, une politique volontariste et les outils mis en place en 2005, les résultats sont encore maigres en 2007 (voir l’article cité au § 3.1.2.1).

64 Simon Barthélémy, Article Habitat - Les Pionniers alsaciens du logement collectif écolo, Quotidien l’Alsace du 04.08.07.

65 Source Amtsblatt Stuttgart du 07.07.05.



Cela prouve, s’il en était besoin, que la disponibilité du public et de foncier sont bien des conditions nécessaires mais pas suffisantes au développement de l’autopromotion.

Dans une interview donnée au Moniteur le 22/12/200666, le directeur de Nouveau Logis de l'est, associé à l'association IPPIDDAS, estime le potentiel de l'autopromotion à un millier de logement par grande agglomération.

le public

La question du ou des publics concernés par la Baugemeinschaft a été abordée en général au § 2.2.3.2 et pour l’Allemagne au § 3.1.4. Il ressort implicitement des choix fait par certaines villes allemandes de réserver 15% de leur foncier à bâtir à des opérations en autopromotion, que les pouvoirs publics allemand estiment à au moints15% de la population, le public concerné.

La société française étant, au vu de la proximité géographique, culturelle et historique avec l’Allemagne et dans le contexte européen actuel, très comparable avec la société allemande, on peut postuler que 15% de la population française souhaitant accéder à la propriété pourrait être concernée par l’autopromotion. Un potentiel de développement important existe donc ou niveau du public.

« Paul Ray et Sherry Anderson dans leur livre "l'émergence des créatifs culturels : enquête sur les acteurs d'un changement de société" ont recensés qu'un quart de la population américaine pouvait être qualifiée de "créatif culturel" à savoir personnes qui pensent globalement et agissent localement autour de six axes dont l'écologie, l'implication sociale, l'ouverture multiculturelle et la reconnaissance des valeurs féminines. En France une enquête de 2006 a recensé 17% de créatifs culturels dans la société. »67

Au delà, les « créatifs culturels » - nouvelles catégories sociale identifiée par les auteurs Ray et Anderson - présents en France à hauteur de 17% de la population, constitueraient par nature un public privilégié de l’autopromotion.

le foncier

L’offre de foncier à destination de l’autopromotion peut être théoriquement de toute origine. Les exemples allemands ont montré qu’en pratique, si des terrains privés ont pu être construits par une Baugemeinschaft, l’offre de foncier vient principalement des collectivités (ou d’institutions religieuses ou à vocation d’intérêt général). Ces acteurs, motivés plus par l’intérêt général que par le profit, sont les seuls qui font le choix de ne pas vendre au plus offrant et qui sont prêts à réserver un terrain sur une longue durée pour permettre le montage d’une opération d’autopromotion. Si la maitrise foncière des grandes villes allemandes et françaises sur leur propre territoire est très variable, chacune d’elle dispose d’un patrimoine foncier important ou de la capacité juridique et financière d’acquérir une maitrise foncière à l’occasion d’opérations d’aménagements (le cas échéant par utilisation du droit de préemption ou d’expropriation). Elle peut également exercer une maitrise foncière indirecte, à travers la contractualisation avec un aménageur public, semi-public ou privé, pour imposer une cession de terrains constructibles à l’autopromotion.

66 Strasbourg, l’autopromotion une idée qui fait son chemin, Article du Moniteur du 22.12.2006

67 Extraits paraphrasé par l’auteur de l’ouvrage « Bâtir éthique et responsable », Le Moniteur 2007, page 114, Article « Mutualiser connaissances, expériences et savoir-faire » de Dominique Gauzin Müller.



« […] Rien n’est disponible dans l’agglo. « Nous n’étions pas dans des réseaux, et les élus ne nous prenaient pas au sérieux », indique Bertrand Barrère. Il souligne que les projets allemands ont eux bénéficié de l’appui des municipalités, qui ont parfois gelé des terrains en faveur des groupes d’habitants pour leur laisser le temps de finaliser leurs plans. Du côté de la direction du développement urbain de la CUS, on souligne toutefois que des propositions ont été faites, mais elles n’ont pas satisfait l’association.[…] Ippiddas attend donc les propositions de l’agglomération et compte taper à la porte des élus pour devenir un des chevaux de Troie de l’autopromotion en France. »68

En France, malgré un contexte de rareté et de cherté du foncier constructible, le potentiel d’une offre foncière publique existe. Toute ville française pourrait donc mettre en place, si elle le décide, une offre foncière à destination de l’autopromotion : cela relève d’un choix politique.

3.2.3.3 Une reconnaissance du modèle par tous les acteurs

"Le démon de l'habitude nous fait préférer les souffrances que nous connaissons aux joies que nous ne connaissons pas"69

Le milieu de la construction en France présente deux caractéristiques : ! il est multi acteur (comme partout ailleurs) ! il est traditionnellement très conservateur.

Le développement de l’autopromotion implique donc que tous les acteurs habituels d’une opération de construction évoluent conjointement et dépassent leur conservatisme pour reconnaitre la validité d’un modèle neuf - le défaut d’un seul intervenant pouvant bloquer tout le processus - avec : ! une information commune et fiable de l’ensemble des acteurs (pédagogie) ! l’acquisition de nouveaux savoir et savoirs faires par chacun (culture commune) ! un engagement personnel de chacun dans cette voie nouvelle (conviction/volonté)

Le schéma suivant70 (en anglais) permet de situer par rapport à la question générale du développement durable les acteurs d’une opération de construction avec en abscisse leur engagement personnel et en ordonnée leurs degré d’information : ce schéma identifie deux axes de progrès : l’éducation (educate how) et le travail de persuasion (convince why).

68 Simon Barthélémy, Article Habitat - Les Pionniers alsaciens du logement collectif écolo, Quotidien l’Alsace du 04.08.07.

69 De Messiaen (musicien)

70 Schéma issu du rapport du World Business Council for Sustainable Development, “Energy Efficiency in Building, Summary reporte, aout 2007.



Document 13: le chemin du développement durable, éducation & conviction

L’enjeu principal est donc la communication, l’éducation et la persuasion - en somme la pédagogie - pour franchir l’obstacle de l’immobilisme culturel des professionnels. Les assureurs, les banquiers et autres financeurs doivent en la matière être impliqués comme les autres pour dépasser la position courante du « je ne me souci pas de savoir si le projet est durable, je ne me préoccupe que du risque ». L’innovation est d’abord une chance avant d’être un risque !

La première évolution culturelle et la reconnaissance de l’autopromotion doit venir des pouvoirs publics français et notamment des collectivités locales. Ces dernières doivent reconnaître la contribution de l’autopromotion à l’intérêt général et le profit qu’elles peuvent tirer de ce modèle dans une démarche gagnant-gagnant. Alors que la société civile française est - du moins en partie - progressiste et active, l’ignorance, le conservatisme et la frilosité des politiques locaux et de l’administration est et reste le premier obstacle à l’aboutissement des initiatives locales d’autopromotion décrites au § 3.2.1.

A la suite, une reconnaissance par les autres acteurs, permettra à l’autopromotion de sortir du militantisme marginal et de se développer dans des conditions comparables à celles existantes aujourd’hui en Allemagne. La réussite des premières opérations d’autopromotion en France seront bien évidemment décisives pour démontrer la faisabilité, la crédibilité et l’intérêt du modèle.

3.2.3.4 Les mesures à prendre et les obstacles à lever (propositions concrètes)

« je ne peux rien pour qui ne se pose pas de question »71

La mise au point d’un modèle juridique et financier pour l’autopromotion en France

Ce mémoire et le guide pratique qui le conclu est un travail d’amateur produit à défaut de mieux. Une véritable étude doit être établie par des professionnels (consultants par exemple)

71 Citation attribuée à Confucius



permettant de traduire le modèle allemand dans sa variété, de donner la méthode et de tracer les chemins juridiques et financiers pour une autopromotion en France.

Au delà de l’étude initiale, un groupe d’étude et de suivi au niveau et dans la forme ad hoc (associant acteurs publics, privés, associatifs), permettra de faire vivre cette recherche et de l’enrichir des retours d’expériences faites sur le terrain.

La mise en place d’un portail internet français dédié à l’autopromotion

L’internet allemand regorge d’information sur la Baugemeinschaft avec en particulier les sites dédiées de villes allemandes, les sites des professionnels spécialisés et les nombreux sites crées par les Baugemeinschaften. L’internet français est aujourd’hui encore quasi vierge sur le sujet. Un portail dédié à l’autopromotion permettrai d’en faire justement une promotion efficace : ! donner une définition unique et reconnue du concept d’autopromotion et ses

caractéristiques ! informer (en français) sur le modèle et les réalisations allemandes ! décrire la faisabilité et les modalités de la démarcha à partir d’une étude fiable et

complète ! recenser les offres de terrains pour l’autopromotion et les collectivités soutenant la

démarche ! recenser les opérations d’autopromotion en cours et offrir une bourse de contact

Un engagement des collectivités et de leurs outils d’aménagement (SEM locales)

Le modèle ne peut se développer sans un soutien volontariste des collectivités locales qui est à mettre en œuvre selon l’exemple des villes allemandes ! faire la promotion du modèle ! mettre en place des outils techniques et des interlocuteurs dédiés dans les services

municipaux ! assurer la réservation foncière nécessaire

Le lancement d’un programme pilote : 10 projets d’autopromotion dans 10 villes

La formule a déjà utilisée dans le passé : elle permettre de « lancer » le modèle, d’en faire la promotion auprès du grand public et de l’introduire dans les grandes villes françaises. Un tel programme sera à piloter au niveau national mais à conduire au niveau local par un partenariat entre les collectivités, les CAUE, les agences d’urbanismes, l’ordre des architectes.

Echanges d’expériences franco-allemande ; jumelage et parrainage

A l’image du jumelage entre villes de pays européens et du parrainage de certains créateurs d’entreprise par des dirigeant expérimentés, l’on pourrait imaginer un échange d’expériences entre grandes villes dans le cadre des jumelages franco-allemands ainsi que le parrainage de jeunes collectifs d’autopromotion français par des ex autopromoteurs allemands.

L’engagement de la Ville de Strasbourg, de la CUS et de la SERS en faveur de la réussite des initiatives locales pionnières

Au niveau local, la ville et la communauté urbaine de Strasbourg doivent se saisir enfin du sujet et permettre la réussite des initiatives en cours afin de démontrer la faisabilité du modèle et ensuite d’ouvrir la voie au développement de l’autopromotion dans d’autre grandes villes. La SERS ne peut, ni ne doit porter seul un projet de développement de l’autopromotion qui est essentiellement politique : elle doit recevoir un mandat clair de ses actionnaires publics afin de pouvoir tenir ses promesses et concrétiser les partenariats initiés par une réservation effective de terrains.

Un engagement des professionnels : architectes et urbanistes



La Question de l’autopromotion en France, au vu de l’importance du phénomène en Allemagne, ne peut plus continuer d’être passé sous silence parmi les professionnels qui prétendent penser, aménager et construire la ville contemporaine durable.

Le rôle des CAUE dans la promotion du modèle

Les CAUE ont un rôle de conseil qu’ils peuvent jouer aussi bien au niveau des élus et de l’administration, qu’au niveau des particuliers. Ils doivent intégrer l’autopromotion dans leurs missions de conseil.

Les aides et subventions : inscrire l’autopromotion dans les dispositifs d’aide et adapter les critères d’attribution des ces dernièrs

Sans qu’il soit nécessaire de créer des dispositifs d’aides spécifiques pour l’autopromotion, il est nécessaire d’offrir aux co-maitres d’ouvrages privés construisant pour eux-mêmes mais en groupe le bénéfice des mêmes aides que celles prévues pour les particuliers construisant leur habitat individuel. Ceci nonobstant le fait que ces co-maitres d’ouvrages dans une opération d’autopromotion agissent via une société (les personnes morales sont souvent excluent des dispositifs de subvention). La même révision des dispositifs d’aide publique doit être faite pour les crédits ou réduction d’impôts afin de ne pas défavoriser les autopromoteurs



4 Guide pratique pour une autopromotion en France

Comme annoncé en introduction, ce mémoire ne souhaite par « conclure » sur le sujet, mais formule un "essai" de guide pratique. L'essai sera transformé lorsque les informations de ce premier guide auront été validées par les experts respectifs (je ne suis pas expert) et confirmées par des retours d’expériences. La partie sera gagnée lorsque la pratique n’aura plus besoins de guide !

Ce guide comporte trois parties : une chronologique, des conseils thématiques et enfin des documents et exemples. La chronologie se présente sous la forme d’une check-list accompagné de commentaires qui explicitent les points les plus importants d’une opération immobilière en général et les points spécifiques d’une opération en autopromotion.

4.1 La chronologie

4.1.1 I. Phase initiale : le collectif des intéressés

Phase de regroupement et de programmation jusqu'à la réservation du terrain pour un groupe stabilisé (non nécessairement complet) de co-maitres d’ouvrages prêt à s’engager dans la seconde phase.

4.1.1.1 Lancement de l’initiative du projet

" faire un choix raisonné d’une démarche d’autopromotion par rapport au contexte local et comparativement à d’autres solutions

Est-il réaliste d’envisager une démarche d’autopromotion dans le contexte local ? L’autopromotion est elle une démarche connue et reconnue localement, soutenue par une collectivité ou un aménageur détenteur du foncier ?

Dans la négative et sauf à être militant et être pêt à tenter une première à ses frais et risques, préférer une autre voie plus classique ; construction, achat, location !

" vérifier la disponibilité du foncier L’autopromotion se développe principalement grâce à la réservation de foncier par un acteur public (collectivité, aménageur, association) : cette disponibilité existe-t-elle a priori en faveur de l’autopromotion ou faut-il la négocier ?

Il est peut réaliste d’escompter acquérir le foncier d’un particulier sauf à l’associer à l’opération de construction.

" situer la nature de l’initiative

Préciser qui est à l’initiative de l’opération ; un particulier, un architecte, un monteur d’opération professionnel, une opportunité foncière. Le groupe est-il constitué ou à constituer ? le terrain est-il donné ou à trouver ?

Le groupe va-t-il se constituer autour d’un terrain existant et disponible ou autour d’une idée porter par un ou plusieurs initiateurs ?

" identifier et distinguer « initiateur » et « leader »

Le projet possède son ou ses initiateurs, le groupe son ou ses leaders. Une opération d’autopromotion a besoin des deux, mais les rôles et les qualités doivent être bien distingués.

" définition du concept et nom du projet

synthétiser les grandes lignes de l’opération et de son concept et la « baptiser » avant d’engager les premières démarches.



4.1.1.2 Définition des objectifs collectifs

" définir un profil du groupe Esquisser la quantité et la qualité des membres du groupe. Plus le groupe est important, plus il est lourd à gérer.

Les membres se connaissent-ils déjà ? Seront-ils d’origine sociale et de profil homogène (familles avec enfants, personnes âgées) ou hétérogène ?

" définir le lieu souhaité d'implantation

Déterminer un site objectif : soit un lieu très précis (ville, quartier) ou les caractéristiques du lieu (desserte transports publics, zone résidentielle, proximité école)

" définir la nature du projet immobilier

Quels usages seront-ils abrités : habitat, locaux professionnels, mixte ou exclusif.

Le projet envisage-t-il au dela des espaces privatifs des espaces communs ou collectifs ?

" cadrage des objectifs financiers et de délai

Le projet doit envisager clairement dès le départ des objectifs financiers et de délai pour permettre aux personnes intéressés de se positionner rapidement sur ces points

" définir les valeurs humaines du projet

Le projet est il purement utilitaire ou porteurs de valeurs : mixité, solidarité, écologie,…

Le projet de construction vise-t-il également un projet communautaire ou de vie partagé ?

" définir le profil de performance et de qualité du bâtiment

quelle qualité architecturale et performance techniques (consommation énergétique). quels standards de prestations ?

" choisir entre une autopromotion « libre » ou « guidée »

L’opération s’envisage-t-elle en autopromotion « libre » - la plus difficile - ou « guidée » par un professionnel ? Suivant le choix, les garanties de réussite et d’avancement et le public concerné ne sera pas le même.

Le catalogue de l'exposition "auf.einander.bauen" de Berlin a présenté 12 projets classés selon un profil établi avec les critères significatifs suivants : initiateur, présence d'enfants, mixité générationnelle, coût, performance énergétique, équipements collectifs.

Ci-dessous une proposition de « profil d’opération » qui permet de « profiler » en amont une opération d’autopromotion et de les distinguer entre elles :

Document 14: Exemple de profil d'une opération d'autopromotion

critères / profil 1 2 3

Initiateur particulier(s) architecte monteur d'opération professionnel

profil ménages (enfants) indifférent + 50% ménages avec enfants équipements dédiés pour les enfants

profil d'âge indifférent une certaine catégorie mixité générationnelle

locaux/ vie collective non prévu locaux communs, convivialité projet de vie collective (solidarité)

performance énergétique standard bâtiment économe bâtiment très économe

stationnement standard règlementaire - véhicule / + vélos sans voiture ou partagé

coût prix du marché inférieur prix du marché supérieur au prix du marché



4.1.1.3 Recherche des membres & Recherche du terrain

Typiquement un projet d’autopromotion initié ne dispose pas d’un groupe au complet ni d’un terrain. Les initiateurs devront alors organiser la « publicité » et la « promotion » de leur initiative afin de constituer le groupe et de trouver le terrain adapté à l’opération et recevant les suffrages des membres du groupe.

" définir le mode de recrutement choisir selon le contexte et les objectifs entre un démarchage ouvert tout public (bourse de contact, plateforme internet, , publication d'annonce) ou un recrutement restreint et ciblé (activation réseau relationnel, professionnel du réseau associatif ou local).

Le recrutement d’activité (profession libérale, surface commerciale en rez de chaussée) nécessite une stratégie particulière.

" fixer les objectifs de recrutement

recrutement par compétence, recherche d'une expérience professionnelle particulière, d'un leader, notamment dans le cas d’une autopromotion « libre »

recrutement sélectif selon le profil objectif du groupe ou pour compléter un noyau déjà constitué

" fixer les conditions de participation et d’intégration au groupe

Pendant la phase initiale et jusqu'à la réservation du terrain, l'entrée et la sortie du groupe doit rester souple afin que les intéressés puissent participer avant de s'engager.

Les conditions d’admission dans le groupe doivent être déterminées : cooptation, acceptation des premiers arrivés,…

" Etablir un document de présentation de l’initiative

un support de communication est vital pour la recherche de membre et de terrain : une page internet et l’utilisation de l’email sont des moyens bon marché qui assurent une accessibilité et une communication optimale.

Les CAUE et la presse écrite locale peuvent servir de relai de la communication du groupe ou accueillir une présentation publique.

" Démarcher les propriétaires de foncier

Certaines villes allemandes ont mis en place des politiques et guichets spécifiques pour l’autopromotion ; cela n’est pas encore le cas en France. Un lourd travail de démarchage et de pédagogie est donc à mener auprès des élus et des services des collectivités ou des aménageurs publics.

Le démarchage peut faire d’une pierre deux coups et viser spécifiquement une personne susceptible à la fois d’apporter un terrain et de s’associer à l’opération d’autopromotion

" Collecter les informations relatives aux terrains envisagés

Il convient de mener comme n’importe quel professionnel une collecte complète des informations relatives au terrain, à ses caractéristiques et aux conditions de sa constructibilité. Consulter les services d'urbanisme, demander un CU.

4.1.1.4 Organisation du fonctionnement du groupe et recours à des prestataires

" choix d'une structure informelle ("groupe") ou formalisée

Le choix d’une structure support formalisée ou non (groupe informel, association de fait, association personne morale aux statuts déposés) est moins liés aux besoins d’organisation interne du groupe qu’à la promotion qu’il conduit et à la crédibilité qu’il souhaite se donner dans ses rapports aux tiers. Une association aux status déposés sera plus crédible qu’un représentant d’un groupe informel.



" définir l’objet et les objectifs du groupe (rédaction d’une charte ou de statuts associatifs)

Indépendamment du choix de la forme, il est nécessaire de clarifier par un document écrit au sein du groupe les objectifs poursuivis et les modalités de fonctionnement par la rédaction d’une déclaration, d’une charte, de statuts associatifs.

" Règle de la prise de décision & modalités de règlement des conflits

La bonne modération du groupe, la capacité de ce dernier à prendre des décisions, à gérer constructivement les désaccords et les conflits entre ses membres est une garantie de la réussite de l’opération. Ce sujet doit être envisagé objectivement et pragmatiquement et il est nécessaire dès ce stade de définir les modalités de prise et d’enregistrement des décisions ainsi que les modalités pratique de règlement amiable des conflits (recours à une instance de médiation)

" choix d’un mode de conduite du groupe : désignation d'un leader compétent ou recours à un professionnel

Le groupe doit choisir soit de se fier à lui-même (autopromotion libre) en désignant un leader volontaire et capable, dont les compétences propre doivent être complétée par le recours aux conseils spécialisés nécessaires, soit de recourir à un assistant à maitrise d’ouvrage ou un monteur d’opération.

Dans le premier cas, les dépenses se limitent au défraiement du leader et au paiement des conseils, dans le second le professionnel doit être rémunéré.

" Mettre en place un budget de fonctionnement et assurer la solvabilité du groupe

" nomination d’un trésorier

A ce stade les dépenses à engager sont faibles ; il faut cependant assurer leur couverture par une collecte de fonds avec un trésorier responsable et une comptabilité et un système de répartition des dépenses.

Un fonds de roulement doit être constitué pour couvrir aisément les dépenses. Le groupe - à ce stade peut formalisé - ne doit en aucun cas engager des dépenses sans s’être assurer de la disponibilité préalable des fonds !

La participation au frais sera à minima la première confirmation de l’engagement des membres.

Il est essentiel que le règlement des dépenses prévoit clairement les cas l'entrée et de sortie des personnes du groupe pendant la phase initiale, ceci afin d’assure une couverture juste et fiable des dépenses et de prévenir tout conflit.

" Règles d’entrée et sortie du groupe

L'entrée des nouveaux membres peut soit être libre (premier arrivé, premier accepté dans la limite de la taille maximale du groupe) soit soumise à l'agrément unanime ou majoritaire des membres existants (cooptation). Cette dernière formule de la cooptation peut garantir la cohésion du groupe mais être aussi discriminatoire.

L'entrée dans le groupe peut être conditionné à au paiement d'un droit d'entrée forfaitaire identique pour tous quelque soit le moment d'arrivée ou d'un somme précisément calculée comme une part des dépenses déjà engagée à la date. La sortie du groupe peut impliquer simplement la perte de toutes les sommes versées (droit d'entrée, cotisation) ou "la revente" à un membre remplaçant.

" Faire un bilan de compétence et s’entourer des conseils nécessaires

Une opération de construction est éminament complexe et requiert un champ très large de compétence. Le groupe doit dès le départ faire une bilan honnête de ses ressources internes et envisager le recours à des ressources externes.

En l’espèce : conseil juridique, conseil financier et/ou fiscal, notaire.



" Choix d’un prestataire pour les études de faisabilité et de programmation

4.1.1.5 Recensement des besoins & moyens ; montage opérationnel et faisabilité

" Elaboration du programme recensement des besoins en locaux et surfaces

établir un tableau récapitulatif des besoins par personne

" Elaboration du budget recensement des moyens financiers

capacité de financement par personne et totale. Il est important de distinguer la capacité de financement du terrain, de celle de la construction et de distinguer la capacité de financement en fonds propre et celle issue d'un prêt bancaire. Des fonds propre immédiatement mobilisables par tous à hauteur du prix du terrain, permettent plus facilement de réserver le foncier si une opportunité se présente et que plusieurs acheteurs sont en concurrence. L'achat du foncier n'est pas dépendant de l'aléa sur l'obtention d'un crédit de l'un des membres

" Etablissement d'un calendrier prévisionnel

date limite de livraison tenant compte des situations particulières de chacun. Un dépassement du délai peut amener à l’abandon du projet par certains membres.

" Etude de faisabilité Sur un ou plusieurs terrains potentiellement disponibles

Pour vérifier l’adéquation programme et terrain

4.1.1.6 Choix et réservation d'un terrain !Option sur le terrain / promesse de vente :

" Le choix du terrain

" La forme du contrat de réservation

Suivant la nature du vendeur et le pays. « Réservation » ou « option » en Allemagne et « promesse de vente » en France.

" Le délai de réservation Le délai doit permettre la réalisation des études jusqu'au dossier de PC et l'établissement d'un Etat de division / création de la SCIA : délai minimal de 6 mois à 12 mois.

" Les conditions de la vente et la compatibilité avec le projet envisagé

Une collectivité ou un aménageur fixe en général des conditions particulières de la vente dans le contrat de vente ou un cahier des charges de cession qui y est annexé. Ce document doit être examiné avec soin pour vérifier la compatibilité avec le projet envisagé (programme, délai, coût)

" La fiscalité de l’acquisition future

Etudier en fonction de l’intérêt du vendeur, de ceux des différents co-maitres d’ouvrages, de la nature des lots à construire (logement, local d’activité) si l'achat du terrain est à envisage en droit d'enregistrement ou en TVA immobilière

" Le titulaire de la réservation Préciser le titulaire de la réservation : tous les membres du groupe, l’association, la société constituée, avec possibilité de se substituer une forme juridique ultérieurement constituée.

4.1.2 II. Phase étude : le collectif d’étude

Organisation du groupe constitué titulaire d’une option sur un terrain sous la forme d’une société et études du projet immobilier jusqu'à obtention du permis de construire et l’achat du terrain par acte authentique.



4.1.2.1 Organisation sous la forme d'une société

" choix de la structure juridique

" Etablissement des statuts de la société / recours à un avocat ou notaire

" Etablissement de l’Etat de division de l'immeuble et du capital social

Répartition des différents lots projetés selon les plans de l’architecte (niveau dossier permis de construire)

" Etablissement du règlement de copropriété

" Immatriculation de la société

Paiement des frais d’immatriculation (droit fixes d’environ 100 €) et désignation du gérant

" Mise en place d’un compte bancaire pour la société

4.1.2.2 Sélection des prestataires d’étude & conduite des études

" choix d’une procédure de sélection

Choix direct d’un maitre d’œuvre, sélection sur référence, sur esquisse ou concours. Le concours nécessite en général une indemnisation des candidats non retenus. La maitrise d’œuvre est en général constituée de plusieurs prestataires (architecte, bureau d’étude, ingénieur) constitué en groupement solidaire ou organisé en sous-traitants d’un architecte mandataire.

" Mise au point du contrat de maitrise d’œuvre

" définition du nombre et du contenu des missions

Le contrat peut être proposé par l’architecte ou par le collectif. Il peut se construire à partir de contrats types établis par l’ordre des architectes, se référer quant aux contenus des missions et obligations à la loi MOP. Le contrat devra être adapté dans tous les cas pour tenir compte des spécificités d’une opération d’autopromotion.

" Négociation des honoraires Les honoraires sont librement négociables. Les honoraires HT sont généralement exprimé en % du montant prévisionnel HT des travaux. Ce % s’établit, selon l’importance de l’opération et sa complexité et selon les missions confiées entre 8% et 16%.

La répartition entre les membre du groupement ou entre le mandataire et les sous-traitant est un point important à vérifier afin de s’assurer que chaque prestataires disposera des fonds lui permettant d’assurer les études et le suivi de chantier nécessaire à la bonne qualité de l’ouvrage.

" Signature du contrat Le contrat est signé par la société et désigne l’ensemble des associés comme co-maitres d’ouvrage.

" La mission d’OPC (si hors mission de MOE)

La mission d’ordonnancement pilotage et coordination peut soit être incluse dans la mission de maitrise d’œuvre soit être confiée à un autre prestataire spécialisé (Pilote de chantier)

" La mission de CSPS (si hors mission de MOE)

" Calendrier de réalisation et prévisionnel de dépense par poste et par lots

" Réalisation des études selon le programme et le budget prévisionnel des travaux

Le programme est une annexe contractuelle du contrat de maitrise d’œuvre. Les études respectent le cadre du programme.



" Suivi des modifications apportées au projet

Suivi à gérer par des fiches de modifications ad hoc

" commandes éventuelles d'études et diagnostics complémentaires

La conduite des études de maitrise d’œuvre peut faire apparaître le besoins d’études et diagnostics complémentaires car non disponibles dans le programme. Ces commandes sont à diligenter par le maitre d’ouvrage (diagnostic de l’Etat existant, relevé de géomètre, étude géotechnique).

" Approbation des études d’avant projet définitif

Les études d’avant projet se décomposent habituellement en un avant projet sommaire (APS) et un avant projet définitif (APD). L’approbation de ce dernier et de l’estimation qui l’accompagne définit le nouveau programme du maitre d’ouvrage : il s’agit donc d’un acte important.

" Validation du cadre opérationnel complet

programme (APD)

budget opération & accords de financement

calendrier

4.1.2.3 Recherche et Accord sur le financement

" recherche du financement soit par la société, soit individuellement par chacun des associés

" obtention, collecte et vérification des accords de financement

"

4.1.2.4 Autorisations d’urbanisme

" collecte des informations réglementaires (POS/PLU) et contractuelles (cahier des charge de cession)

" établissement des demandes administratives et constitution des dossiers d’autorisation d’urbanisme

Démarche et dossiers à établir par le maitre d’œuvre. Demandes à déposer par le maitre d’ouvrage. Attention aux délais d’instruction théoriques et réels.

" Obtention des autorisations et prise en compte des prescriptions

" Prise en compte des délais de recours et de retrait administratif

4.1.2.5 Vente des derniers lots (le cas échéant)

"

"



4.1.2.6 !Achat du terrain par acte authentique

" Vérification du respect du cahier des charges de cession par le vendeur

" Actualisation du prix de vente

" Signature de l’acte de vente Le transfert de propriété s’effectue soit du vendeur à la société constitué par le collectif d’autopromotion, soit directement du vendeur à chacun des associés co-maitres d’ouvrage au prorata des parts sociales.

4.1.3 III. Phase de réalisation : le collectif de construction

Le groupe propriétaire du terrain et titulaire du droit d’y construire peut construire ; consultation des entreprises, passation des marchés de travaux et travaux jusqu'à réception et livraison de l'immeuble. Attribution des logements en jouissance puis partage en copropriété et mise en place de la copropriété.

4.1.3.1 Consultation, choix des entreprises, travaux & réception

" choix d’une passation des marchés en entreprise générale ou en lots séparés

" Choix de la nature du prix des marchés

Les marchés peuvent être passés à prix global et forfaitaire ou à prix unitaires

" Détermination des travaux et prestations réalisés par les associés eux-mêmes (hors marchés des entreprises)

Sur la base d’un projet entièrement définit et chiffrée, les associés dans un souci d’économie peuvent décider de réaliser eux-mêmes un partie des travaux et prestations de finition essentiellement ou celles concernant l’aménagement extérieurs et les plantations d’espaces verts.

" Constitution du/des dossiers de consultation des entreprises et maitres d’ouvrages

A charge du maitre d’œuvre. Les pièces de consultation une fois signé par les deux parties, constituent le contrat liant les autopromoteurs aux entreprises.

" Vérification et validation du DCE et mise au point des pièces administratives

La description des ouvrages et des prestations, des métrés et quantités, doit être soigneusement vérifié : toute erreur dans le dossier sera à régulariser au frais des co-maitres d’ouvrages. Toute modification aux marchés devra être réalisée par voie d’avenant.

" Déterminer les modalités de passation et de prise en charge des avenants

" Mise en concurrence et analyse des offres rendues

" Consultation et passation des marchés d’assurance

Le maitre d’ouvrage est obliger de souscrire une assurance dommage ouvrage (DO) avant l’ouverture du chantier. Il peut souscrire facultativement d’autres assurances ; Assurance tout risque chantier,..

" attribution des marchés

" travaux

" contrôle financier : dépenses



et appels de fonds

" réception des travaux et levée des réserves

" traitement des réclamations et contentieux

4.1.3.2 !Livraison et emménagement des copropriétaires

" attribution des lots en jouissance

La société reste jusqu’à sa dissolution, propriétaire de l’immeuble.

" Dissolution de la SCIA et acte de partage : attribution en copropriété aux ex associés

PM frais de liquidation de la société.

" Fonctionnement de la copropriété

Selon l’Etat descriptif de division, le règlement de copropriété et la réglementation en vigueur

" Mise en location ou en vente des logements ou locaux

4.2 Conseils pratiques par thèmes

4.2.1 Aspects juridiques

4.2.1.1 L’importance des choix juridiques

L'entreprise collective de construction doit être soigneusement définie et réglée en amont.

En sus des modalités de fonctionnement et de prise de décision du groupe, les droits et les devoirs, les responsabilités et les risques supportés par chacun des membres doivent être encadrés. Il s’agit là de trouver le meilleur équilibre entre l’intérêt et la protection de chacun des individus du collectif et l’intérêt collectif du groupe et du projet immobilier.

Ceci nécessite de recourir à un ou plusieurs supports juridiques adaptés et en particulier de faire son choix parmi les différentes possibilités offertes par le droit français. Le juridique doit être envisagé comme un outil opérationnel au service du projet commun et non une finalité en soi. La rédaction des pièces juridiques doivent rechercher la concision et la simplicité afin d’être compréhensibles et utilisables de manière univoque par tous les membres (non professionnels) du collectif. En Allemagne les supports juridiques couramment utilisés sont

! la « gemeinnützliches Verein » équivalent de l’association à but non lucratif française ! la « Gesellschaft bürgerlichen Rechts », forme proche de la société civile française mais

pour laquelle il n'existe pas d'équivalent exact en droit français.

4.2.1.2 Les risques à prévenir

Le collectif strasbourgeois « éco-logis » issu de l’association Eco-quartier et engagé dans une opération d’autopromotion à Strasbourg Neudorf a longtemps cherché la formule juridique la plus adaptée à ses préoccupations exprimées ci-dessous, et auxquelles une étude menée par la SERS a tenté de répondre.

Document 15: question réponse entre éco-logis Neudorf et la SERS

Préoccupations manifestées par le collectif éco-logis Neudorf

Réponses apportées à ces préoccupation par une étude menée par la SERS

souplesse d'organisation et de gestion du groupe le "groupe informel" ou la forme "associative" répond le



: liberté de définition des règles de fonctionnement, facilité d'entrée et de sortie des membres en phase initiale notamment

mieux à cette préoccupation. La charte du groupe informel ou les statuts de l’association règlent librement ces points.

prévenir toute responsabilité solidaire entre les membres, les responsabilités juridique et financière de chacun doivent être limitées à sa part dans l'entreprise collective (protection du patrimoine individuel)

une "société" permet d'organiser la limitation de la responsabilité des associés : dans une société "civile personne morale" la responsabilité est "illimitée et sans solidarité" dans une société "commerciale personne morale" la responsabilité est "limitée et sans solidarité".

empêcher ou limiter la responsabilité juridique ou financière particulière du "leader du collectif" vis-à-vis des tiers et vis-à-vis des autres membres du groupe.

le "président d'une association" ou le "dirigeant social/gérant" d'une société à toujours une responsabilité particulière interne vis-à-vis des membres du groupe et externe vis-à-vis des tiers, responsabilités proportionnelles aux attributions qu'il a et au rôle effectif qu'il rempli. Dans une société personne morale, le dirigeant agissant dans le cadre de l'objet social engage vis-à-vis des tiers la société personne moral et non sa responsabilité personnelle. La délégation de tâches à des prestataires tiers permet d'externaliser les responsabilités (selon les contrats passés) : promoteur (contrat de PI), assistant à la maîtrise d'ouvrage, conducteur d'opération, architecte, médiateur, comptable, notaire….

éviter toute forme de fiscalité particulière, supérieure à celle à laquelle est par exemple soumis un particulier constructeur de sa maison individuelle.

l'association d'intérêt général ou à but non lucratif n'est pas soumise à une fiscalité particulière. Les "sociétés coopérative de construction" ou les "sociétés d'attribution" sont fiscalement "transparentes" : la transparence signifie que l'imposition se fait au niveau des associés (imposition directe et paiement des DE).

pouvoir bénéficier des mêmes subventions ou avantages fiscaux qu'un particulier constructeur de maison individuelle (subventions des collectivités ou crédit d'impôt en faveur des construction "bois", des installations solaires, de la récupération des eaux de pluies, des construction "basse consommation"; etc..)

Les collectivités et l'Etat fixent précisément les personnes éligibles aux subventions et crédits d'impôts : sont couramment distingués selon le statu juridique des personnes : les associations d'intérêt général reconnue ou non d'intérêt public, les bailleurs sociaux, les MO professionnels (promoteurs, marchands de bien), les personnes physiques construisant pour elles-mêmes. L'entreprise de construction collective par des particuliers pour leurs besoins n'est pas recensée comme catégorie particulière et ne bénéficie par des subventions ou des aides réservées au particulier qui construit individuellement pour lui-même. Ceci parait en premier approche "injuste" mais seule une reconnaissance du modèle collectif et une évolution des critères ou une négociation particulière peut modifier la situation.

Plus généralement les risques et enjeux sont les suivants : ! organiser le fonctionnement du groupe et prévoir les cas courants et exceptionnels ! organiser la répartition des fonctions et responsabilités et la limitation de ces dernières ! assurer la capacité du groupe à contracter avec des tiers et notamment à assurer son

financement ! assurer le contrôle du respect des contrats passés (avec l’architecte, les entreprises) et

du cadre opérationnel (coût, délai, qualité)

4.2.1.3 Les contrats d’assurance

Point en cours d’étude



4.2.1.4 Les clauses spécifiques de médiation, conciliations, arbitrage.

« Mauvais accommodement vaut mieux que bon procès »72

La modération assurant la rencontre entre intérêts individuel et intérêt collectif, la liberté d’opinion et d’expression de chacun et la synthèse constructive des avis, la décision collective et la capacité à trouver des compromis, le cas échéant la résolution amiable des conflits dans une perspective constructive est au cœur du travail et de l’action de groupe. Les questions de la capacité à travailler collectivement, du besoin de compétence en animation et modération du groupe, d’une méthode de décision et de résolution des conflits doivent être abordées ouvertement et objectivement et trouver leurs réponses de façon préventive à chaque étape du projet. Ceci permet de garantir l’efficacité du travail collectif et d’éviter ou limiter les conflits et leurs conséquences néfastes, sans perte de temps et à moindre frais, ce que ne permet pas le recours au judiciaire.

Le droit français et allemand ont depuis peu intégrer les notions de médiations, conciliations ou d’arbitrage, beaucoup d’institutions et d’entreprises ont mise en place avec succès un ou plusieurs médiateurs pour améliorer leurs relations avec le public et les tiers, les contrats de droits privés incluent de plus en plus souvent des clauses ad hoc.

Il est fortement recommandé que l’organisation de l’opération d’autopromotion intègre ces récentes évolutions du droit et du bon sens sous la forme de clauses de médiations, conciliations ou arbitrage soit dans les documents existants (statuts associatifs, charte du groupe informel, contrat de société mais aussi contrats passés avec les tiers comme l’architecte) soit sous la forme de contrats supplémentaires (contrat d’arbitrage). On distingue fondamentalement (dispositifs alternatifs ou cumulatifs):

! la médiation, processus organisé permettant aux parties en conflit, avec l’aide d’un médiateur, de trouver et de convenir ensemble librement d’une solution (extra judiciaire) à leur conflit. La médiation est inscrite par des clauses ad hoc dans les contrats courants avec désignation du médiateur auquel il sera fait appel.

! l’arbitrage, processus dans lequel les parties s’engagent à recourir en cas de conflit à un tiers arbitre qui rendra une décision d’arbitrage mettant fin au conflit, décision qui s’imposent aux parties. L’arbitrage fait en général l’objet d’un contrat séparé.

Dans son ouvrage „Die Freie Bauherrengemeinschaft: Praktische Überlegungen aus juristischer Sicht und Vertragsmuster“, Friedrich Heinzmann traite dans la troisième éditions de 2006 de son ouvrage, de manière complète ces questions appliquées aux Baugemeinschaft allemande (Vorsorge gegen tiefgehende Meinungsverschiedenheiten) et donne des exemples de clauses de médiation à intégrer aux contrats de société (Planungsgemeinschaft et Baugemeinschaft) et de contrats d’arbitrage à signer entre les associés des sociétés support d’une opération d’autopromotion.

Médiation en cas de désaccords profonds entre les associés : « En cas de désaccords profonds entre les associés, désaccords que les associés ne parviennent pas à résoudre elles-mêmes, les associés en conflit devront - avant de recourir à un arbitrage ou à un tribunal - mener - sous la conduite d’un tiers neutre, un médiateur - un ou plusieurs entretien de conciliation. Les associés conviennent qu’en cas d’échec de la médiation, ils ne citeront par dans les procédures d’arbitrage ou judiciaire consécutives le médiateur comme témoin, ni n’utiliseront les informations échangées lors du processus de médiation. Les associés en conflits choisiront d’un commun accord la personne du médiateur de la conciliation à mener. En cas de désaccord, le médiateur sera choisi par le président du tribunal d’instance.

72 Mot de Voltaire



Chacun des associés en conflit peut recourir à l’arbitrage (s’il est prévu) ou au tribunal d’Etat, dès lors que le médiateur constate l’échec de la conciliation. »73

4.2.1.5 Pour information : le support juridique allemand ; les caractéristiques de la "Gesellschaft bürgerlichen Rechts" ou GbR allemande

Voir l’ouvrage cité en biliographie „Die Freie Bauherrengemeinschaft: Praktische Überlegungen aus juristischer Sicht und Vertragsmuster“, von Friedrich Heinzmann, Wasmuth; Auflage: 3. veränd.u. erg. A. (September 2006). La responsabilité des associés dans une GBR est en droit illimitée et solidaire. Cependant la jurisprudence allemande a par dérogation établi le principe d’une responsabilité non solidaire (limité à la part de chaque associé) des associés dans le cas d’opérations immobilières conduites par une Baugemeinschaft (ou Bauherrengemeinschaft) de maitres d’ouvrages personnes physiques non professionnelles construisant pour elles-mêmes.

La jurisprudence allemande a donc reconnues la spécificité des sociétés supports juridiques d’une opération d’autopromotion et a modifié le droit afin de mieux protéger les personnes physiques engagées dans une telle opération en limitant leur responsabilité.

4.2.1.6 Les supports juridique français possibles : rappels & recommandation

L'indivision : achat du terrain en indivision par les membres du groupe à écarter !

! Cas de l'achat du terrain de l'opération en indivision par les membres du groupe. ! Le régime légal de l’indivision est organisé par le Code civil, qui prévoit les principes

suivants : ! Durée : précarité de l’indivision. Le principe traditionnel que «nul ne peut être contraint de

demeurer dans l’indivision et que le partage peut toujours être provoqué» (art.815al1) demeure en vigueur. A la demande d’un indivisaire, quelles que soient ses quote-part dans la propriété (ne serait-elle que de 1%), le tribunal peut désigner un notaire pour organiser le partage des biens. Le système souffre donc d’un manque de pérennité, puisqu’il peut être remis en cause à tout moment par un indivisaire.

! Décision : unanimité des décisions pour les actes de disposition, majorité des deux tiers pour les actes d'administration. En cas de désaccord d’un seul des indivisaires (ne représenterait-il que 1%), soit volontaire (mauvaise foi) ou involontaire (état de santé, faillite,...), l’ensemble de l’opération serait bloqué pour l’ensemble des indivisaires. Les actes d’administration, quant à eux, ne requièrent plus l’unanimité, mais uniquement un avis favorable des deux tiers, ce qui handicape moins une opération comme le dépôt de la demande de permis de construire, par exemple.

! Droits des créanciers. Les créanciers de l’indivision, c’est à dire les prestataires intervenants pour le compte de l’opération, peuvent agir sur le bien indivis dans sa totalité (provoquer le partage), alors que seul un indivisaire n’aurait pas acquitté sa quote-part de frais. Il pèse donc un risque sur l’ensemble du bien eu égard au comportement de chacun des indivisaires pris isolément.

L'association : support possible en phase initiale mais à abandonner ensuite !

! Définition : une association est "un groupement volontaire et durable de plusieurs personnes en vue de poursuivre un but commun". Si les termes de la définition ne sont pas respectés, pèse un risque de requalification juridique en société créée de fait dont le régime n’a aucune ressemblance avec celui des associations, notamment quant a la responsabilité de ses membres. La doctrine considère qu’il est nécessaire que les membres mettent "durablement" en commun leurs connaissances ou leurs activités. Or

73 Die Freie Bauherrengemeinschaft: Praktische Überlegungen aus juristischer Sicht und Vertragsmuster“, Vorsorge gegen tiefgehende Meinungsverschiedenheiten, Seite 66, von Friedrich Heinzmann, Wasmuth; Auflage: 3. (September 2006).



l'entreprise collective à pour finalité la création d'une copropriété : la forme associative n'est que "provisoire/transitoire" et non pas durable !

! Objet & droit de propriété : une association de droit commun est à but non lucratif (sauf en droit local Alsace Moselle ou cela est possible et dans ce cas l'association est soumise à l'impôt sur les sociétés) et ne peut pas être propriétaire d'un bien immobilier, (sauf en droit local Alsace Moselle ou cela est possible). Si l’association n’est pas à but lucratif, il n’est pas possible d’attribuer aux membres le patrimoine de l’association ou son actif social.

! Responsabilité des membres : dans une association à but non lucratif les membres ne peuvent être tenus pour responsables des engagements contractés par l’association. Cette absence de responsabilité ne devrait pas inciter les acteurs immobiliers (entreprises, prestataires de services...) à contracter avec l’association, sans avoir en pratique des garanties de paiement des commandes, ce qui revient à induire une solidarité de facto. Les décisions sont prises par le comité de direction selon les dispositions prévues par les statuts. Ce sont les administrateurs qui, en cas de fautes personnelles ou de négligences graves, encourent le risque de sanctions civiles, pénales et même fiscales.

! Eligibilité de l'association au bénéfice de subventions. S’il est avéré que toute association inscrite, assurant une mission de service public ou assumant des actions d’intérêt général, est susceptible de recevoir des subventions, il ne semble pas qu’un projet immobilier destiné à l’habitation réponde à ces critères dont le respect est vérifié par la chambre régionale des comptes.

La société coopérative de construction : à éviter ! préférer la SdA ( ou SCIA) voir plus haut

! Les sociétés coopératives de construction et les sociétés d’attribution sont toutes deux largement règlementées par la loi du 16 juillet 1971 et participent de la même logique : réduire au bénéfice des associés, le prix de la construction.

! La société coopérative est lourde à faire fonctionner en raison du recours au statut coopératif, qui exige de référer au conseil supérieur de la coopération et à un ministère de tutelle.

! Elle exige aussi plus de précautions, car elle peut intervenir pour vendre des lots et doit alors respecter un grand nombre de règles d’ordre public, alors que la deuxième formule est limitée à l’attribution des lots aux associés. Les contraintes en sont donc un peu moins importantes. Cette différence gouverne le choix entre l’une ou l’autre forme sociale.

! Obligation de répondre aux appels de fonds : idem SdA ! Recours obligatoire au contrat de promotion immobilière : idem SdA ! Fiscalité : société fiscalement transparente idem SdA

La société civile immobilière d'attribution (SCIA) : support recommandé !

! voir le point du mémoire « précisions juridiques sur les SCIA ! voir l’étude « sociétés d’attribution » du Dictionnaire permanent de la construction et de

l’urbanisme

4.2.1.7 Synoptique des contrats relatifs à une opération d’autopromotion

Une opération de construction nécessite la passation de nombreux contrats. En outre, une opération d’autopromotion nécessite la conclusion de contrats spécifiques. Le tableau ci-dessous dresse une liste indicative donnant la mesure du travail de management contractuel à mener.



Document 16: Synoptique des contrats relatifs à une opération d’autopromotion

Libellé Phase Cocontractant caractère

contrat d’AMO ou de conduite d’opération

mission de programmation ou de modération de groupe

missions de diagnostic et d’études préalables

conception site internet, conception graphique support de communication, production supports et publicité

statuts associatifs

contrat de société

Etat descriptif de division, règlement de copropriété, acte de partage

contrat de réservation ou compromis de vente puis contrat de vente de terrain

marché de maitrise d’œuvre

marché d’OPC

marchés de CSPS

marchés de travaux

contrats d’assurance

contrats de prêt bancaire

convention d’arbitrage

…etc…

4.2.2 Aspects financiers

4.2.2.1 Rappel sur la fiscalité française en matière immobilière

Généralité sur le champ d’application de la TVA Immobilière :

Les champs d’application de la TVAI et des Droits d’enregistrement (DE) sont en principe alternatifs, toutefois les deux impôts ont une existence parallèle. L’intérêt d’être soumis à la TVA est de pouvoir récupérer la TVA qui a grevé en amont les acquisitions de biens et services rendus nécessaires pour réaliser l’opération imposable.

Sont passible de la TVAI les « opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles..[...]..même lorsqu’elles revêtent un caractère civil » art. 257-7 du CGI. Sont notamment visés les opérations suivantes présentées dans l’ordre chronologique : 1. les ventes de terrains à bâtir (ou « assimilés »)

2. les livraisons à soi-même (& affectation à une activité taxable) 3. les ventes d’immeubles (« neufs » / dans les 5ans après achèvement)

Ceci uniquement pour des immeubles qui sont achevés depuis moins de 5 ans et qui dans cette période n’ont jamais fait l’objet d’une cession à titre onéreux à une personne n’intervenant pas en qualité de marchand de bien.



En matière de TVA immobilière, l’exigibilité du paiement de l’impôt au trésor est l’acte.

Document 17: schéma du champ d'application de la TVAI

événements / chronologie > régime de l’imposition

avant DE

achat du terrain à bâtir (& engagement de construire)

achèvement & LASM ( & affectation à activité taxable )

1ère vente à titre onéreux dans le délais maximal de 5 ans après l’achèvement (hors vente à MB)

champ d’application de la TVA immobilière

après DE

Sur l’achat du terrain : régime alternatifs des droits d’enregistrement (DE) et de la TVAI

Cas général : application de la TVAI et exonération corrélative des DE Les acquisitions des terrains « à bâtir » sont soumises à la TVAI du seul fait que l’opération concourt à la « production d’immeuble ». Ce qui compte est l’intention de l’acquéreur indépendamment de la constructibilité du terrain ou de la faisabilité du projet immobilier.

Suivant l’intention de l’acheteur d’un terrain est applicable à la transaction immobilière : ! soit par défaut les Droits d’enregistrements (5,09%) ! soit la TVA immobilière (19,6%) si l’acheteur s’engage à construire dans les 4 ans

Cas particulier 1 : terrain acquis en DE par une personne physique en vue de la construction d’un immeuble à usage d’habitation a) principe Dans le cas ou une personne physique achète un terrain afin d’y construire pour elle même une habitation (principale ou secondaire), l’achat se fait par exception au droit commun en droit d’enregistrement et non pas en TVAI. Les personnes physiques ne doivent donc pas prendre l’engagement de construire lors de l’achat. Cas particulier des constructions « mixtes professionnelles et d’habitation » :

! si l’activité pour laquelle les locaux sont construits ne sont pas soumis à la TVA (exercice de la médecine libérale), l’achat du terrain se fait intégralement en DE

! si l’activité pour laquelle les locaux sont construits est soumise à la TVA, les surfaces du terrain sont achetées en partie en DE et en partie en TVA au prorata des surfaces construites selon leur nature (professionnelle>TVA et habitation>DE)

Un lotisseur qui achète un terrain pour lotir, achète en TVAI mais la revente des lots à des particuliers construisant pour eux-mêmes se fera en DE et le lotisseur ne pourra pas récupérer la TVA des travaux d’équipement et d’aménagement du lotissement.

Cas particulier 2 : terrain vendu par une collectivité locale ou un groupement de collectivité locale Dans le cas de terrain communaux viabilisés au frais de la commune, la commune peut choisir par option de céder ces terrains viabilisés en TVAI - et non en DE - à des particuliers souhaitant construire pour eux-mêmes, ceci afin de récupérer la TVA des travaux de viabilisation / d’aménagement.

Cas particulier 3 : terrain vendu par un aménageur ou lotisseur semi public (SEM) ou privé.



Ce dernier a réalisé les travaux de viabilisation des terrains et supporté la T VA sur ces travaux. Afin de récupérer la TVA payés en amont, il cherchera en aval à vendre en TVA les terrains aménagées aux constructeurs (promoteurs immobiliers, bailleurs sociaux).

Sur les autres dépenses (études, travaux) : TVA et aides fiscales et locales

Une opération d’autopromotion nécessite le paiement de la TVA sur l’ensemble des dépenses dans les conditions règlementaires habituelles. L’Etat favorise par des crédits et réduction d’impôt l’investissement dans certain équipement et technologies performantes en matière de protection de l’environnement, d’économie d’énergie et d’utilisation d’énergie renouvelables. Les autopromoteurs devrait normalement pouvoir bénéficier, de même que les personnes physiques isolées, de leur quote part de ces avantages fiscaux. De même les collectivités ont mises en place un grand nombre d’aides directes à destination des différents publics constructeurs (bailleurs sociaux, constructeurs de maisons individuelles, maitres d’ouvrage publics). La catégorie des opérations d’autopromotion n’existe cependant pas à ce jour dans les dispositifs d’aide et les aides destinées aux personnes physiques isolées échappent à priori aux personnes physiques regroupées dans une société pour mener une opération d’autopromotion.

4.2.2.2 L'achat du terrain à bâtir (TAB)

Régime fiscale : DE ou TVAI ?

Se pose ici la question de savoir si fiscalement l’achat d’un terrain par un collectif d’autopromoteur peut être assimilé au cas particulier 1 du paragraphe ci -dessus (terrain acquis en DE par une personne physique en vue de la construction d’un immeuble à usage d’habitation). Les « autopromoteurs » sont en effet des personnes physiques cherchant à construire dans la plupart des cas pour elles-mêmes une habitation : l’achat de la fraction du terrain pour chacun d’eux peut se faire par exception à la règle en DE et non en TVAI. Ceci ne vaut pas pour les « autopromoteurs » souhaitant faire construire leur local professionnel, si l’activité qui y sera exercée est soumise à la TVA. Selon la nature des acquéreurs et des locaux envisagées, l’achat du terrain peut être amené à se faire pour partie en DE et pour partie en TVAI.

Enfin doit être considéré l’intérêt du vendeur qui n’est couvent pas indifférent au régime fiscale de la vente : s’il souhaite récupérer la TVA payée en amont sur l’achat du terrain et son aménagement, il ne vendra qu’en TVA, ceci nonobstant le fait que les autopromoteurs ne peuvent récupérer la TVA.

La question de la fiscalité de la vente du TAB est à clarifier le plus tôt possible afin de déterminer à partir du prix HT souhaité par le vendeur, le coût réel de la dépense TTC à supporter pour l’achat du terrain

La Taxe de publicité foncière et les honoraires de Notaire :

Quelque soit le régime fiscale appliqué, l’acquéreur aura à supporter le paiement de la Taxe du publicité foncière (actuellement du 0,715%) et les honoraires du Notaire (autour de 1,5%).

La réservation du terrain : nature du contrat

En Allemagne la « promesse de vente » est peu pratiquée ; les collectivités formalisent avec les Baugemeinschaften des « réservation » ou « option » qui sont plus un engagement moral qu’un contrat juridique. En France, la réservation du terrain prendra la forme classique soit de la « promesse de vente » soit du « compromis de vente » selon la nature respective de ces contrats.

Quid du paiement ou non d’acomptes ou d’arrhes lors de la réservation ou promesse ?



L’expression du prix du terrain

Les vendeurs institutionnels ou professionnels (collectivités, aménageurs, lotisseurs) fixent un prix de vente de deux manières : ! soit un prix total du terrain à bâtir dans les conditions règlementaires données. ! soit un prix de cession de « charges foncières » donné par la multiplication de droits à

construire (en m2 de SHON constructible maximale sur le terrain) par le prix de ces droits (en € HT par m2 de SHON) sachant que le prix à payer est le même que les droits à construire soient totalement ou partiellement utilisés.

Dans la majorité des cas les prix sont donnés à une date de valeur déterminée (date de la réservation ou de la promesse de vente) et sont révisables à la date de la signature de l’acte, selon un indice règlementaire. L’impact de cette révision ne doit pas être sous-estimé dans la mesure où le délai de réservation peut être d’un an impliquant une révision du prix du terrain sur cette durée pouvant aller de 3 à 6% selon l’évolution de l’indice de révision choisi.

4.2.2.3 La revente ou la location du bien immobilier après partagé en copropriété ; fiscalité et récupération de TVA & les plus values immobilières

Le particulier ou l’autopromoteur qui construit pour lui-même une habitation est un consommateur final qui n’exerce pas d’activité taxable : il supporte la TVA payées à titre définitif sans pouvoir la déduire, ceci sauf s’il vend l’immeuble en TVAI dans le délai de 5 ans suivant l’achèvement : dans ce cas il peut récupérer sa part de la TVA payée sur l’achat du terrain (si l’achat s’est fait en TVAI) et sur les dépenses de construction (études et travaux). Pour une revente du bien immobilier après 5 ans, l’immeuble est sortie du champ de la TVAI et c’est le régime des DE qui s’applique (DE supportés par l’acquéreur).

Un autopromoteur envisageant un investissement immobilier spéculatif soit pour une mise en location en TVA du logement construit soit pour une revente en TVA (avec plus value) avant 5 ans, peut chercher à acheter sa quote part de terrain en TVAI. La mise en location en TVA ou la revente en TVA, peut lui permettre de récupérer sa quote part de TVA.

Point à préciser : le régime des plus values immobilières (régime des PVIP).

Document 18: comparaison achat du TAB en DE et TVAI

cas de figure alternatif

A Prix demandé par le vendeur (€ HT) indépendant du régime de la taxation

500 000 € 500 000 €

B Taxes (% de A) DE ou TVAI 5,09% 25 450 € 19,60% 98 000 €C TPF (% de A) 0,72% 3 575 € 0,72% 3 575 €D Honoraire de notaire (% de A) 1,50% 7 500 € 1,50% 7 500 €E Prix à payer acquéreur (A+B+C+D)

sans récupération de la TVA7,31% 536 525 € 21,82% 609 075 €

F Récupération de TVA -19,60% -98 000 €G Prix à payer acquéreur (A+B+C+D)

après récupération de la TVA7,31% 536 525 € 2,21% 511 075 €

si la TVA n'est pas récupérable par l'acquéreur du TAB (pas d'affectation du bien immobilier à une activité soumise à la TVA), il est plus avantageux pour ce dernier d'acheter en DE (ficalité inférieur de 14,5%)

si la TVA est récupérable par l'acquéreur du TAB (bien affecté à une activité en TVA, location en TVA, revent en TVA dans les 5ans), il est plus avantageux pour ce dernier d'acheter en TVA (ficalité inférieur de 5%)

sans objet

Achat par une personne physique construisant une habitation pour elle-même

exonération de DE si prise de l'engagement de construire par

l'acquéreur

Comparaison prix d'achat et prix de vente du terrain à bâtir dans le cas des DE et de la TVAITVA Immobilière (TVAI)Droits d'enregistrement (DE)



4.2.2.4 La valeur du bien

La valeur respective des lots (logements, locaux activités) dans l’immeuble se détermine / s’évalue à partir de :

! objectivement : la surfaces des lots et de leurs annexes privatives & le coût de construction qui est attaché à ces surfaces selon leur nature (fraction du coût total)

! subjectivement à partir de la qualité de la situation du lot privatif dans l’immeuble (hauteur, ensoleillement, orientation, vue, bruit) et de sa valeur marchande potentielle

Les valorisations objectives et subjectives respectives des différents lots et la méthode de calcul et d’appréciation doivent être déterminées collectivement au sein du groupe dès la phase étude lorsqu’une première estimation et mise en plan est effectuée sur le terrain retenu.

4.2.2.5 Le financement bancaire : la souscription de crédits et les garanties

Le collectif d’autopromotion constitué en société (SCIA par exemple) a deux options pour réunir le financement du projet immobilier : ! la société réunit en son nom la totalité du financement, la garantie étant apportée par

l’ensemble des associés et l’immeuble social ! chaque associé réuni individuellement sa part de financement, la garantie étant apportée

par chacun des associé et son lot dans l’immeuble social. Dans le second cas, les associés peuvent souscrire des prêts dans des établissements bancaires différents ou choisir une seule et même banque. Ce dernier cas de figure est le plus simple pour assurer le versement des différents appels de fonds par la même banque prêteuse sur le compte de la société à partir duquel les dépenses sont réglées.

Quid des garanties de l’emprunt : hypothèque ou caution mutuelle ?

4.2.3 La communication & la négociation

4.2.3.1 La communication

La communication autour du modèle de l’autopromotion en générale et la communication interne et externe d’un collectif d’autopromotion constitué sont des enjeux fondamentaux :

! la publicité du modèle de l’autopromotion permet sa connaissance et reconnaissance par tous les acteurs contribuant à la réussite d’une opération d’autopromotion.

! en phase de recrutement, la publicité du vendeur ou du groupe détermine la capacité d’un groupe à se constituer autour d’un concept ou d’un terrain

! en phase étude et de construction, une communication transparente et fiable détermine les relations de confiances en sein du collectif et avec ses prestataires

! vis-à-vis de l’extérieur une bonne image du collectif et de son projet détermine sa crédibilité ainsi que la capacité du groupe à entrer en relation et à contracter avec les tiers (vendeur du terrain, architecte, entreprises, banques).

Beaucoup de villes allemandes ont eu recours à des sites, portails ou bourse de contact sur internet pour assurer la publicité du modèle de la Baugemeinschaft et faciliter la constitution de collectifs. Les collectifs constitués ou en cours de constitution mettent également souvent en ligne leur propre site internet, destiné au tiers mais qui sers également parfois de lieu d’échange au sein du groupe. Ces technologies sont peu onéreuses et assurent une communication multimédia fiable et de bonne qualité, accessible à tous. Les médias et la presse écrite locale sont de bons relais permettant à un collectif d’autopromotion de faire la « promotion » et la publicité de sa démarcha afin de recruter d’autres candidats et d’obtenir l’adhésion du grand public ;



Document 19: panneau publicitaire & site internet de la BG Via Wohnprojekt à Baden-Baden

Au delà, des sociétés spécialisés en gestion de projet ont développé à l’attention des maitres d’ouvrages des plateformes de projets sur internet proposant une gestion électroniques partagée de documents et correspondances permettant :

! de centraliser et d’organiser selon un plan de classement déterminé l’ensemble des documents relatifs à l’opération sur un serveur internet, banque de donnée accessible à toute heure à un nombre déterminé d’utilisateurs selon des droits paramétrables

! de centraliser et d’archiver l’ensemble des correspondances électroniques ou papier avec un suivi et une automatisation de la diffusion des informations selon des listes de diffusion prédéfinies

! d’assure la sauvegarde et l’archivage de tous éléments relatifs à l’opération

Cet outil de « management qualité » est employé systématiquement pour les projets industriels ou immobiliers d’envergure dans lesquels la masse des données et le nombre de partenaire est élevé. Il peut être très utile d’y recourir dans le cas d’une opération d’autopromotion dans laquelle le nombre d’intervenant est important (ne serais que le nombre de co-maitres d’ouvrage) , afin d’organiser simplement et de fiabilisé les échanges et d’assurer une gestion, une traçabilité et un archivage documentaire pérenne, indépendant des interlocuteurs qui peuvent changer au fil du temps.

Les sociétés Teamprojet et Prosys offrent de tels produits : voir leurs sites internet respectifs.

4.2.3.2 La négociation

La nouvelle donne avant les vieux réflexes ou comment prendre conscience de l’omniprésence de la négociation. Trois convictions avant tout. Cette méthode de négociation se fonde sur trois convictions. D’abord, la négociation est devenue omniprésente dans notre vie, dans ses dimensions tant privée que professionnelle. Ensuite, savoir bien négocier est une compétence essentielle, au cœur du bien vivre ensemble et à rebours des vieux réflexes de décisions unilatérales imposées d’en haut. Enfin, si on ne nait que très rarement bon négociateur, on peut assurément le devenir : la négociation est objet d’apprentissage.74

Dans un projet de construction multi acteur en autopromotion, la négociation est une question essentielle à deux niveaux :

! en interne au sein de la maitrise d’ouvrage collective - multiple et diverse - qui doit s’entendre de façon démocratique sur son programme et ses objectifs en tenant compte des diverses opinions, intérêts et positions des membres du collectif

74 « Méthode de négociation » d’Alain Pekar Lempereur et Aurélien Colson, publié aux éditions DUNOD.



! en externe entre la maitrise d’ouvrage et les tiers, au niveau de la contractualisation avec les nombreux prestataires en phase étude comme travaux (négociation sur le contenu des missions et le prix) et au niveau du pilotage et de la réception de leurs prestations.

Parallèlement à la question d’une animation ou modération de groupe, la question de la capacité et de la méthode pour négocier au sein du groupe et entre le groupe et les tiers doit être posée de façon sérieuse et pragmatique.

Une très bonne introduction sur la thématique de la négociation est donnée dans l’ouvrage « Méthode de négociation » d’Alain Pekar Lempereur et Aurélien Colson, publié aux éditions DUNOD. Cet ouvrage souligne l’omniprésence et l’importance de la négociation et établit qu’on peut en maîtrise la bonne pratique par un apprentissage et l’aide d’une méthode.

4.3 Documents et exemples

4.3.1 Exemple de Baugmeinschaften (BG) Les Baugemeinschaften allemandes sont innombrables ; en cours ou achevée la plupart sont présentes sur internet par un site propre, le site de l’architecte ou du conducteur d’opération ou encore le site des villes (ou un portail thématique dédié) organisant et favorisant ce modèle recensent les BG sur leur territoire. Il est donc très aisé de trouver sur internet des exemples et des informations sur tous types de Baugemeinschaften. J’ai choisi dans ce mémoire de ne présenter que deux projets et invite les curieux à poursuivre leur découverte sur internet : ! la BG Sonnenhof, projet livré en 2004 dans la Mecque des BG, le quartier Vauban à

Fribourg. Projet exemplaire par sa mixité qui au delà de la construction collective permet l’implantation de projets d’habitats (Wohnprojekt)

! la BG Via, projet actuellement en phase étude, situé dans le nouveau quartier « Cité » dans la ville proche de Baden-Baden. Ce projet isolé dans une petite ville - le premier projet de BG à Baden Baden - montre qu’une Baugemeinschaft peut s’envisager en dehors des grandes villes et des éco-quartier.

4.3.1.1 La Baugemeinschaft „Sonnenhof“ de Fribourg

! Maitre d’ouvrage : Baugemeinschaft Sonnenhof

! Maitre d’œuvre : Böwer, Eith, Murken Freie Architekten

! Deux bâtiments de 3 niveaux autour d’une cour commune

! 28 logements et 6 surfaces commerciales, livrés en 2004

! standard basse énergie



Description par l’architecte : Böwer, Eith, Murken Freie Architekten75

Le projet s’est réalisé par une BG avec 12 membres qui ont conçu et construit collectivement deux bâtiments de 3 niveaux groupé autour d’une cour sans voiture qui est espace d’accès, de distribution, de jeu et de séjour. Cette cour commune exprime le concept de collectif du groupe. De grandes terrasses en bois au rez de chaussée, des balcons et terrasses dans les étages offrent des espaces privatifs plus intimes. Les logements sont sur un niveau ou en duplex. Un local à vélo, accessible par une rampe est prévu dans la cave.76

Description par le conducteur d’opération : Bauberatung Beha+Beier77

Le Sonnenhof est un projet de BG situé dans le quartier Vauban, le plus jeune quartier de Fribourg. Le terrain d’une surface de 3.500m2 est l’un des derniers dans ce quartier et se prête parfaitement au projet. Plusieurs bâtiments, un bâtiment d’habitation s’ouvrant au sud, un bâtiment mixte habitation et activité orienté vers la rue et protégeant une cour. Une construction sur 3 niveaux, accessible aux handicapés avec un choix de matériaux écologiques et sains. La cour intérieure prolonge les logements : elle est un espace semi privé de voisinage qui offre le calme et permet la rencontre. Le Sonnenhof est un projet pilote visant l’intégration sociale. Il offre des surfaces de logement et d’activité, pour les jeunes et les plus âgés, pour les parents isolés et les familles, pour les célibataires et les couples. Le Sonnenhof est caractérisé par un parti prix de mixité.

Le Sonnenhof est un projet qui est plus qu’un lieu de vie et de travail : les initiateurs du projet et les architectes ont voulu y intégrer également des projets d’habitat communautaire de sorte que participent au projet et sont hébergés dans le Sonnenhof :

! le groupe ARCHE, projet d’habitat transgénérationnel, avec 13 petits logements locatif pour personnes âgées.

! l’initiative WOGE, projet d’habitat collectif pour personnes démentes installé dans un grand logement de 300m2 au rez de chaussée de l’aile est avec jardin attenant.

L’installation de ces deux projets d’habitat permet de poser la première pierre d’un équipement pour les personnes âgées dans le jeune quartier de Vauban

4.3.1.2 La Baugemeinschaft „VIA“ dans le quartier CITE à Baden-Baden78

VIA : Projet d’habitat plurigénérationnel « vivre le futur dès aujourd’hui »

! Maitre d’ouvrage : Baugemeinschaft VIA (VIA-Wohnprojekt-GbR)

! Maitre d’œuvre : PIA Architekten Karlsruhe www.pia-architekten.de

! Immeuble d’habitation de 20 à 24 logements sur un terrain de 3000 m2

75 Voir le site de l’agence d’architecture http://www.boewereithmurken.de

76 Description du projet du site internet des architectes. Traduction de l’auteur.

77 Voir le site internet www. bauberatung-bb.de et la notice descriptive du projet Sonnenhof. Traduction de l’auteur

78 Voir le site internet très complet de la Baugemeinschaft VIA http://www.via-wohnprojekt-gbr.de/



Présentation (selon le site internet de la BG) : „VIA « Heute schon die Zukunft leben »

Le regroupement sous un même toit de plusieurs générations nous apparait un concept humainement idéal, socialement sensé et qui permet d’augmenter la qualité de vie. Cette nouvelle forme de vivre ensemble, caractérisée par la durabilité sociale et l’innovation, s’oppose à l’individualité et à l’anonymat croissant. La mutualisation des diverses compétences des habitants permet un épanouissement social individuel ainsi qu’une plus grand solidarité. Nous cherchons à construire et à vivre de façon écologique […] Nous sommes un groupe d’homme et de femmes d’âges différent, célibataires, couples, familles du canton de Rastatt ou de la ville de Baden-Baden [...] Au centre de notre démarche se trouve l’idée d’un habitat collectif abritant et reliant plusieurs générations avec la constitution d’un voisinage choisi en amont.79

Les objectifs

- habiter de façon autonome mais sans être isolé - dans un habitat favorisant les relations amicales et d’entraide de proximité dans le respect de

la sphère privée de chacun - ou les portes restent ouvertes à l’autre

- partager des intérêts communs - concevoir et utiliser des espaces collectifs

- être ouvert et partager une culture du vivre d’ensemble

un groupe ouvert :

L’initiative regroupe : ! les membres du collectif d’étude: qui sont associés de la Planungsgesellschaft (GbR), ont

signé les statuts et participent activement à la réalisation du projet immobilier ! les personnes intéressées : qui peuvent rencontrer les membres du collectif ! le cercle des amis ou sympathisants ; qui sont enthousiasmé par l’initiative mais ne

peuvent y participer activement. Ils sont informés et sont des invités bienvenus lors des manifestations

Une vie de groupe intense : travail et convivialité !

20.01.2007 Fête sur site à l’occasion de la pose du panneau publicitaire du projet

09.07.2006 : Randonnée au Grobbachhöfen à Baden-Baden Geroldsau:

79 Extrait de la présentation du groupe fait sur son site internet. Traduction de l’auteur.



28.01.2006 : Visite d’étude à Stuttgart

01.05.2002 : Randonnée au Kaiserstuhl

une petite chronologie et Etat actuel d’avancement

! Aout 2007 ; dépôt de la demande de permis de construire. 70% des logements sont attribués. Le groupe dispose d’une réservation sur un terrain et d’un avant projet de l’architecte PIA ayant reçu un avis favorable des services de l’urbanisme.

! Janvier 2007. Pose du panneau de chantier sur le terrain et fête sur place. ! Décembre 2006. Mise en place d’une société d’étude (VIA Planungsgemeinschaft GbR). ! 2000 : lancement de l’initiative du projet.

Les structure juridiques

Le groupe a eu recours à plusieurs supports juridiques au fil du temps : ! au départ une association : la VIA Verein ! une société : la Via Wohnprojekt GbR ! une société d’étude : la VIA Planungsgemeinschaft GbR ! A l’issue des phases études et après achat du terrain, le groupe envisage de créer pour

finir la VIA Baugesellschaft GbR.

un soutien de la ville et de l’aménageur

Cette BG a le plein soutient de la ville de Baden Baden et de l’aménageur du nouveau quartier de la Cité (Entwicklungsgesellschaft Cité) qui est vendeur du terrain.

4.3.2 Exemple de préprogramme La mise au point d’un préprogramme est nécessaire afin de collecter les besoins respectifs des divers co-maitres d’ouvrage et d’établir par « addition » le pré-programme du futur immeuble.

Le pré-programme envisage à la fois les espaces privatifs principaux (appartement) et leurs annexes (balcons, caves, stationnement) et les espaces communs (local poubelle, cage d’escalier, ascenseur, hall), tant intérieurs (immeuble) qu’extérieurs (les jardins privés ou partagés, les stationnements, les cours,..). L’estimation des surfaces à construire par nature et des surfaces à aménager par nature est nécessaire afin de vérifier l’importance du projet immobilier, son coût et la surface de terrain nécessaire.



Il est nécessaire de travailler en parallèle avec deux notions différentes de surface, notions à la définition bien précise et reliées par des ratios :

! la SHON, notion règlementaire du droit de l’urbanisme et du permis de construire, assiette du calcul du coût de construction, unité de vente des droits à construire.

! la SU ou SH, surface utile ou surface habitable, expression des besoins à satisfaire et des surfaces réellement à disposition des futurs habitants.

Document 20: Exemple de tableau de pré-programme de l’immeuble

Element de programme Dans oeuvre Extérieur SHON Imm Ext. surf.logement local caves stationnement espace Total Totalpièces surface balcon activité grenier int ext extérieur SHON S.Ext.

NB SU SU SU SU NB NB SU m2 % m2 %Locaux Privatifs (P) 530 43 200 51 8 6 115 1169 100% 265 100%P1 Denis 3 65 1 25 103 8,8% 25 9,4%P2 François 3 65 5 5 2 139 11,9%P3 Albert 5 95 10 5 130,5 11,2%P4 Suzanne 4 80 15 5 2 30 168 14,4% 30 11,3%P5 Sylvie 4 80 3 50 99,3 8,5% 50 18,9%P6 Antoine 5 95 5 3 1 147,8 12,6%P7 Logement NA 2 50 5 3 10 68,8 5,9% 10 3,8P8 cabinet avocat 100 10 1 2 151 12,9% 50 18,9%P9 boutique 45 20 1 4 98,75 8,4% 100 37,7%P10 Activité NA 55 63,25 5,4%Locaux Communs (C) 85 3 520 102 100% 595 100%C1 hall entrée 10 12 11,8%C2 circulation 25 30 29,4%C3 local poubelle 11 13,2 12,9%C4 local vélos 11 13,2 12,9%C5 buanderie 13 15,6 15,3%C6 atelier 15 18 17,6%C7 salle communeC8 parkin visiteur 3 75 12,6%C9 accès extérieurs 20 20 3,4%C10 jardin collectif 500 500 84,0%TOTAL P+C 615 43 200 51 8 9 635 1271 860

coefficient SHON / SU 1,2 1,1 1,15 1,1 25 25 1TOTAL Immeuble 738 47,3 230 56,1 200 1271 SHON m2TOTAL Extérieur 225 635 860 Surf. Ext m2

%

4.3.3 Exemple de suivi des modifications La fiche de modification est un outil du management qualité permet d’assurer une gestion et un enregistrement fiable des différentes modifications (nature, responsabilité, incidences, avis, accord) qui vont inévitablement être apportées au projet à différents stades (programme, étude, construction).



Document 21: exemple de fiche de modification renseignée

OP. 201 AUTOPROMOTION : "CENTRE PARC" A STRASBOURG CPS

FICHE DE MODIFICATION N° 33 Première édition Fiche : 05/06/06 Date version de la présente Fiche : 20/08/06 Fiche soldée le :

Diffusion MO - Collectif AMO - COP MOE OPC BC SPS M. François 1 05/06/06 action action avis expéditeur 2 10/07/06 information expéditeur action avis 3 20/08/06 expéditeur action information information 4

1- DESCRIPTION : Modification de la salle de bain du logement du lot 06, ajout d'un WC séparé

Programme Etude Travaux Marchés concernés : Maitrise d'oeuvre

Demandeur : M. françois Date : 05/06/06 Ouvrage : Lot 06 Localisation : logement L06

1- Responsabilité du MOE : modification au projet apporté par le MOE (suite erreur, imprévision ou afin d’optimisation)

2- Demande du MO : modification de programme, demandes de travaux supplémentaires ou acceptation d’une proposition du MOE

3- Demande du BC

4- Aléa : modification de la consistance du projet qui s’impose aux MO&MOE (cause extérieure imprévisible)

5- Circonstances exceptionnelles : modification des coûts sans modification de la consistance du projet

6- Autre :

Je souhaite que les toilettes de mon logement actuellement prévues dans la salle de bain, soit conçues sous la forme de toilettes indépendantes, séparées avec la VMC afférante.

2- IMPACTS # renseigné par (prestataire) : architecte # renseigné par (maitre d’ouvrage) :

Programme La salle de bain est réduite en surface et ne sera plus accessible à une personne en fauteuil roulant

Modification tardive ! de la demande initiale de M. François

Programme +/- - accessibilité

Calendrier Délai global +/-

Marché & coûts

renchérissement du coût du logement Le surcoût de la reprise d'étude de l'architecte et le surcoût travaux devra être pris en charge par le demandeur

Budget +/- + à estimer

Autre modification des descentes de gaines de sanitaires : impact à étudier à l'échelle de l'immeuble

Risque +/-

3- AVIS Date Avis Observations / Réserves # à renseigner intervenants

MO réservé >

MOE 15/07/06 réservé > Modification proposée en plan et soumise à M. François, en attente de son accord. Après vérification, pas d'incidence sur les gaines et les autres logements.

OPC NR

BC NR SPS NR

Entreprise NR

M. François 30/07/06 favorable accord pour la proposition de modification en plan et pour la prise en charge des surcoûts

4- SUITE DONNEE # renseigné par (maitre d’ouvrage) :

DECISION du MO

ACCEPTATION Date : 20/08/06

motif : avis favorable de l'architecte et du demandeur avec réserves : mise en œuvre des modifications : de suite dans les études en cours (PC)

Nom et paraphe du décideur M. Albert, gérant

ACTION A MENER SUIVI au : 20/08/06 par (maitre d’ouvrage) : M. Albert, gérant Pour (date) Fait (date)

Estimation surcoûts à établir et transmettre par l'architecte 10/09/06 Actulalisation répartition

des coûts augmentation du budget travaux du lot 06 30/09/06

Action 3 Action 4

Action 5

5- ANNEXES à la FM auteur date

Annexe 1 croquis de la modification souhaiteé M. Françoic 05/06/06

Annexe 2



4.3.4 Exemple de statuts de SCIA Ci-dessous est donné en exemple la structure des statuts et un extrait des principaux articles de la SCIA « Centre Parc » constituée en 1996 par 5 associés ayant pour objet la construction d’un immeuble collectif à usage d’habitation de 6 niveaux comprenant 12 appartements dans la ZAC des Poteries à Strasbourg Cronenbourg. L’immeuble a été effectivement construit et les immeubles partagés en copropriété en 2002. A noter que les associés de cette société se sont regroupés et ont construit ces appartements sans promoteur, dans le but principal de réaliser un placement immobilier optimisé de leur patrimoine, afin de louer ou vendre avec plus value, sans souhaiter habiter eux-mêmes les appartements construits par ailleurs sans objectifs qualitatifs ou écologiques particuliers. Les statuts de cette SCIA ne sont donc en aucun cas représentatif d’un démarche d’autopromotion à la française.

Cette société a été institué pour les phase d’étude et de travaux, sa dissolution ayant abouti au partage des lots de l’immeuble social en copropriété entre les associés.

Document 22: exemple de statuts d'une SCIA

TITRE 1 : Forme, Objet, Dénomination, Siège, Durée

Article 1 Forme

Il est formé par les présentes, entre les propriétaires des parts sociales ci-après créées, une société civile immobilière d'attribution régie par les articles …. du Code Civil et par les présents statuts.

Cette société se prévaudra des dispositions de l'article 1655 ter du Code général des impôts [transparence fiscale de la société, imposition au niveau des associés].

Article 2 Objet

L'objet de la société (SCIA) est de :

- l'acquisition du terrain à bâtir à la SERS pour un prix X.

- l'obtention du permis de construire

- la construction au meilleur coût pour les associés d'un immeuble collectif d’habitation comprenant 12 appartements

- la division de l'ensemble immobilier en copropriété pour l'attribuer aux associés en propriété et en jouissance

- la gestion et l'entretien de l'immeuble divisé en copropriété jusqu'à la dissolution de la SCI

- généralement toutes opérations quelconques, se rapportant directement ou indirectement à l'objet social et susceptibles d’en faciliter la réalisation.

Article 3 Dénomination

La dénomination de la société est « Centre Parc »

Article 4 Siège social

Le siège social est fixé au : [ adresse ]

Article 5 Durée

La durée de la société est fixée à 10 années à compter de la date de son immatriculation au RCS, sauf dissolution anticipée ou prorogation

TITRE II Apports, Capital social, Groupes de part, Lots, Division

Article 6 apports

Les associés feront apport à la société comme suit : voir tableau Etat descriptif de division

[…]

Les associés s'obligent à libérer leurs apports, dans les 15 jours suivant la demande qui en sera effectuée par le gérant. [ …]

Tous les associés sont tenus de répondre aux appels de fonds en proportion de leurs droits. Les appels de fonds seront portés au crédit d'un compte courant bloqué ouvert au nom de chaque associé. Ces comptes



courants créditeurs ne seront pas productifs d'intérêts. […]

Article 8 Modification du capital social

Le capital social initial ne sera en principe pas augmenté ; les fonds nécessaires à l'objet social faisant l'objet d'une inscription en compte courant.

Le capital social pourra être augmenté, réduit ou amorti, selon décision collective extraordinaire des associés et ceci selon tout mode approprié

en cas d'augmentation de capital par création de parts sociales de numéraires, les associés organisent s'ils le juge opportun, toutes les modalités de souscription, avec ou sans droit préférentiel à titre irréductible et réductible

La réduction du capital social par voie de rachat de parts sociales est possible sous réserve que l'offre s'adress à tous les associés et prévoit une répartition proportionnelle équitable des parts dont l'achat à été sollicité par des associés, le tout à défaut d'autre décision des associés.

Article 9 Constitution des groupes de parts - affectation aux lots

une assemblées générale extraordinaire des associés répartira les parts sociales en groupes indivisibles à chacun desquels sera affecté une partie divise de l'ensemble immobilier

Il sera dressé un tableau établissant la composition des groupes de parts et l'affectation à chacun d'eux d'une partie divise

Article 10 Parts sociales, groupes de parts sociales, droits et obligations des associés

[...]

La propriété d'un groupe de parts d'intérêts confère à son propriétaire:

le droit de se faire attribuer la pleine propriété des fractions de l'ensemble immobilier composant le lot affecté à ce groupe; cette dissolution peut avoir lieu lors de la dissolution de la société ou en cas de retrait anticipé

jusqu'à cette attribution, le droit à la jouissance des dites fraction de l'ensemble immobilier; cette jouissance s'exercera conformément aux règles posées par le règlement [de copropriété]

en outre le cas échéant, le droit à une fraction proportionnelle au nombre des parts possédées dans les bénéfices et dans l'actif social autre que celui à comprendre dans les attributions.

Article 11 Parts sociales : cessions, agrément [...]

I. Les cessions de part sociales entre ascendants et descendants et entre associés ainsi qu’au profit de conjoints d’associés, interviennent librement au regard des règkes d’application du droit des sociétés. Toutes autres cessions n’interviennent qu’avec l’agrément du gérant ou l’agrément unanime des gérants s’ils sont plusieurs. […]

IV. Lorsque l’organe compétent n’entend pas agréer le projet de cession, chacun des co-associés du cédant dispose d’une faculté de rachat à proportion du nombre de parts qu’il détenait au jour de la notification du projet de cession à la société. […]

Si les demandes reçues ne portent pas sur la totalité des parts sociales dont le projet de cession n’a pas été agrée, la gérance peut proposer la candidature d’un ou plusieurs acquéreurs lesquels doivent être agrées par l’organe compétent mais la gérance peut aussi proposer aux associés, consultés en conséquence, de faire racheter les parts par la société : dans ce dernier cas, celles-ci sont annulées et la capital est réduit du montant de la valeur nominale des parts rachetées. […].

Article 12 Parts sociales : cessions , constatation [...]

La cession des parts sociales doit être constatée par acte authentique ou sous seing privé. La cession est rendue opposable à la société par voie d’inscription sur le registre des transferts tenu par la société. Elle n’est opposable aux tiers qu’après accomplissement de ces formalités et après publication conformément aux dispositions règlementaires.[…]

Article 13 Décès d'un associé […]

En cas de decès d’un associé, la société continue avec ses héritiers ou légataires sans que lesdits héritiers ou légataires aient à solliciter l’agrément des associés survivants. […]

Article 14 Division de l'ensemble immobilier, financement de l'opération

Une assemblée générale extraordinaire des associés devra approuver avant l'entrée en jouissance des associés :



- l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier

- le règlement [de copropriété ]

- la constitution des groupes de parts et leur affectation aus différents lots devant composer l'ensemble immobilier

- tous plans et devis des travaux de réparation ou d'aménagement, devant le cas échéant accompagner la division de l'immeuble

Les modalités de financement de l'ensemble des dépenses […] devront être approuvées par une assemblée générale extraordinaire.

Article 15 Jouissance, responsabilité des associés […]

Chaque associé entrera en jouissance du ou des lots auxquels il aura vocation en vertu de l'article 10, dès approbation par l'assemblée générale extraordinaire des associés de la division, du règlement et de leur affectation aux lots

TITRE III Gérance […]

TITRE IV Information des associés et décision collectives […]

TITRE V Année sociale, Comptes sociaux […]

TITRE VI: Retrait d'un associé, Dissolution, Partage […]

TITRE VII: Personnalité morale, Actes accomplis avant immatriculation, Publicité, Frais […]

Article 28 Actes accomplis pour le compte de la société en formation

Les personnes qui agiront au nom de la société en formation avant intervention de l'immatriculation seront tenues des obligations nées des actes ainsi accomplis, sans solidarité.

La société régulièrement immatriculée, peut reprendre les engagements souscrits, qui sont alors réputés avoir été dès l'origine contracté par elle.

4.3.5 Parts sociales, groupes de part et lots, état descriptif de division L’organisation des phases d’étude et de travaux, nécessite en Allemagne aujourd’hui comme en France demain, la constitution de sociétés dans lesquelles les associés détiennent des parts sociales correspondants à leur part du projet immobilier.

Les notions de « lots », « groupes de part » sociales, « valeur des parts » et « millièmes » de terrain et de parties communes sont liées entre elles et permettent de gérer les parts de droits et devoirs de chacun des associés co-maitres d’ouvrage pendant la phase de construction et ensuite les parts de copropriété des futures copropriétaires après livraison et partage de l’immeuble.

Le tableau ci-dessous donne un exemple le lien entre toutes ces notions pour un immeuble de 10 lots comprenant 7 logements et 3 locaux d’activité.

Document 23: exemple de tableau de répartition des lots, parts, groupes de parts sociales Groupe de part Locaux affectés aux groupes parts Parts sociales 1/10 000è

N° Nom N° Lots Nature SHON m2 Cave Stat.Int.

Stat.Ext.

Valeur K€ HT

Nb de parts 1€/part

Valeur Part Parties communes

1 Denis 1 3 pièces 103,00 1 144,5 144 500 1 144 500 144 500 € 8222 François 2 3 pièces 139,00 1 2 395,8 395 800 144 501 540 300 395 800 € 2 2503 Albert 3 5 pièces 130,50 1 179,8 179 800 540 301 720 100 179 800 € 1 0224 Suzanne 4 4 pièces 168,00 1 2 213,4 213 400 720 101 933 500 213 400 € 1 2135 Sylvie 5 4 pièces 99,30 151,64 151 640 933 501 1 085 140 151 640 € 8626 Antoine 6 5 pièces 147,80 1 1 200,4 200 400 1 085 141 1 285 540 200 400 € 1 1397 Logement NA 7 2 pièces 68,80 1 95,4 95 400 1 285 541 1 380 940 95 400 € 5428 cabinet avocat 8 cabinet 151,00 1 1 2 176,5 176 500 1 380 941 1 557 440 176 500 € 1 0039 boutique 9 boutique 98,75 1 1 4 131,93 131 925 1 557 441 1 689 365 131 925 € 75010 Activité NA 10 activité 63,25 69,575 69 575 1 689 366 1 758 940 69 575 € 396

TOTAL 1169,40 1758,9 1 758 940 1 758 940 € 10 000

N° des parts de / à



4.3.6 Exemple d'esquisse de programme et de financement par individu Chaque individu d’une opération d’autopromotion doit envisager dès le départ c-à-d en phase programme et avec réalisme, les moyens financiers nécessités par sa part du projet tel qu’il l’envisage et le montage financier. L’expression des besoins doit être confrontée de manière permanente aux capacités financières disponibles, ceci sans atteindre l’intervention d’un architecte et la production des études. Sur la base des surfaces souhaités et de ratio moyens de coût de construction et d’étude, le tableau ci-dessous propose une estimation financière rapide des moyens nécessaires et du financement à mettre en œuvre. La valeur des ratios de coût de construction et des coûts d’étude sont à déterminer:

! en fonction de la nature des locaux (logement, activité, extérieurs, stationnement) ! en fonction du niveau de prestation souhaité ! en fonction du contexte local (site retenu, situation du marché de la construction)

Ces ratios sont à débattre et à déterminer collectivement au sein du groupe. Le coût des honoraires d’étude ne doit pas être sous estimé, ni limité au risque de s’interdire le choix ultérieur d’un architecte qualifié et/ou d’obérer la capacité de ce dernier à travailler correctement ou à s’adjoindre l’assistance des bureaux d’études techniques nécessaires.

Document 24: exemple de budget et financement prévisionnel individuel (stade programme)

BUDGET PREVISIONNEL LOT 03 201 042 €Poste Surface m2 ratio coût Total HT Total TTCTERRAIN inclu frais acquisition 15 200 € 18 179 €Quote part terrain 76 200 15 200 € 18 179 €TRAVAUX 121 000 € 144 716 €BâtimentLogement 65 1 500 97 500 € 116 610 €Balcon/Terrasse 5 1 000 5 000 € 5 980 €Stat. intérieur 1 10 000 10 000 € 11 960 €Cave 5 1 000 5 000 € 5 980 €ExtérieursTerrasse 10 150 1 500 € 1 794 €EV privatif 20 100 2 000 € 2 392 €Stat. Ext. 1 500HONOS AMO MOE-CT-OPC 17% du coût travaux 20 570 € 24 602 €REVISION & ALEAS 8% Travaux & Honos 11 326 € 13 545 €TOTAL à financer 168 096 € 201 042 €ratio par m2 du logement 2 586 € 3 093 €FINANCEMENT 100% 201 042 €FONDS PROPRE minimum de 20% du coût total 22% 45 000 €CREDIT PRET taux TEG 4% sur 20 ans 70% 141 042 €AUTRE PTZ à 0% sur 10ans 7% 15 000 €COUT FINANCIER TOTAL 241 564 €FONDS PROPRE 45 000 €CREDIT coût total sur 20ans 211 564 €SUBVENTIONS -10 000 €CREDIT IMPOT -5 000 €AUTRE

4.3.7 Prévisionnel dépenses et appels de fonds Dans le cas d’une vente par un promoteur d’un logement en VEFA, l’acquéreur à l’obligation de répondre aux appels de fonds du vendeur suivant l’avancement du chantier. Dans une



opération d’autopromotion structurée en société, c’est la société (et donc les associés eux-mêmes) qui planifient les besoins financier et appellent les fonds au fur et à mesure de l’avancement des études et du chantier.

La gestion et le suivi financier des dépenses nécessite : ! un budget prévisionnel d’opération incluant toutes les postes de dépense ainsi que

l’actualisation, les révisions dues sur les marchés d’étude et de travaux, les provisions pour aléas

! un calendrier d’opération avec le prévisionnel des dépenses par poste dans le temps ! un prévisionnel des appels de fonds par associé permettant de couvrir les dépenses ! un suivi financier de la trésorerie résultant de la différence entre dépenses constatées et

appels de fonds encaissés

Le tableau suivant met en parallèle ces divers éléments et donne une illustration de ce que peut être un outil de gestion financière du projet (controlling en phase étude et travaux).

Les enjeux d’un suivi et d’un controlling financier strict et professionnel sont : ! le respect des coûts prévisionnels ! garantir une trésorerie positive permettant le paiement effectif et dans le respect des

délais des prestataires afin d’assurer l’avancement et de limiter les frais financier ! assurer une information fiable et transparence aux divers associés ! maitriser les impacts financiers des modifications apportées au projet La BG Via Wohnprojekt de Baden-Baden, actuellement en phase étude, envisage de mettre en place- pour une plus grande sécurité comptable - trois comptes courants bancaires : ! le compte des recettes : de collecte des appels de fonds des membres ! le compte des emprunts : recevant les prêts bancaires des membres ! le compte des dépenses : à partir duquel les dépenses sont payées



Document 25: Budget, prévisionnel des dépense et appels de fonds, suivi de trésorerie CALENDRIER

2005 2005 2005durée objectif / fin 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T

I Phase inititiale 9 moisOption sur le terrain

II Phase étude 9 moisAchat du terrain

III Phase réalisation 18 moisLivraison

Etat d'avancement au 10/08/2007BUDGET PREVISIONNEL

montant HT montant TTC1 Terrain 550 830

Acquisition 500 000 500 000 50 000 450 000Indemnités 5 000 5 980 5 980Frais notaire & DE 35 000 41 860 41 860Frais géomètre 500 598 598Autre frais 2 000 2 392 2 392

2 Etudes 461 058Faisabilité & programmat 1 500 1 794 1 794AMO ou conduite OP 80 000 95 680 9 568 9 568 9 568 9 568 9 568 9 568 9 568 9 568 19 136Maitrise d'oeuvre&OPC 260 000 310 960 31 096 31 096 31 096 31 096 31 096 31 096 31 096 31 096 31 096 31 096Contrôle technique 20 000 23 920 4 784 4 784 4 784 4 784 4 784CSPS 20 000 23 920 4 784 4 784 4 784 4 784 4 784Géomètre 2 000 2 392 2 392Etude de sol 2 000 2 392 2 392

3 Travaux 2 901 496Travaux de construction 2 000 000 2 392 000 478 400 478 400 478 400 478 400 478 400Aménagement terrain 200 000 239 200 119 600 119 600Frais de raccordement 6 000 7 176 7 176Actualisation & révision 100 000 119 600 119 600Aléas&imprévus 120 000 143 520 28 704 28 704 28 704 28 704 28 704

4 Autres 56 810Assurances 30 000 35 880 35 880Frais juridiques 5 000 5 980 598 598 598 598 598 598 598 598 598 598Frais gérance SCIA 5 000 5 980 598 598 598 598 598 598 598 598 598 598Frais financiers 5 000 5 980 5 980Comptabilité 1 000 1 196 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120Reprographie 1 000 1 196 120 120 120 120 120 120 120 120 120 120Frais divers 500 598 598

TOTAL 3 401 500 3 970 194Dépenses par trimestre 1 794 598 82 531 44 491 42 099 545 321 594 651 558 771 558 771 678 371 678 371 184 423Dépenses par années 129 414 1 740 843 2 099 937Dépenses par phase Phase I 84 923 Phase II 631 912 Phase III 3 253 359AF prévisionnels Parts sociales Total appelé

1 Denis 10 300 349 692 158 53 7 269 3 919 3 708 48 032 52 376 49 216 49 216 59 750 59 750 16 2442 François 13 900 471 915 213 71 9 810 5 288 5 004 64 819 70 683 66 418 66 418 80 634 80 634 21 9213 Albert 13 050 443 057 200 67 9 210 4 965 4 698 60 855 66 361 62 356 62 356 75 703 75 703 20 5814 Suzanne 16 800 570 372 258 86 11 857 6 392 6 048 78 343 85 430 80 275 80 275 97 457 97 457 26 4955 Sylvie 9 930 337 130 152 51 7 008 3 778 3 575 46 306 50 495 47 448 47 448 57 604 57 604 15 6606 Antoine 14 780 501 791 227 76 10 431 5 623 5 321 68 923 75 158 70 623 70 623 85 739 85 739 23 3097 Logement NA 6 880 233 581 106 35 4 856 2 618 2 477 32 083 34 985 32 875 32 875 39 911 39 911 10 8508 cabinet avocat 15 100 512 655 232 77 10 657 5 745 5 436 70 415 76 785 72 152 72 152 87 595 87 595 23 8149 boutique 9 875 335 263 151 50 6 969 3 757 3 555 46 050 50 215 47 185 47 185 57 285 57 285 15 574

10 Activité NA 6 325 214 738 97 32 4 464 2 406 2 277 29 495 32 163 30 223 30 223 36 691 36 691 9 975TOTAL 116 940 3 970 194 1 794 598 82 531 44 491 42 099 545 321 594 651 558 771 558 771 678 371 678 371 184 423Avancement dépenses cumulé 0,0% 0,1% 2,1% 3,3% 4,3% 18,1% 33,0% 47,1% 61,2% 78,3% 95,4% 100,0%

par trimestre 0,0% 0,0% 2,1% 1,1% 1,1% 13,7% 15,0% 14,1% 14,1% 17,1% 17,1% 4,6%par phase Phase I 2,1% Phase II 15,9% Phase III 81,9%

SUIVI FINANCIER CONSTATEDépenses par trimestre 3 000 1 000 100 000 40 000 25 000Dépenses par années 144 000 25 000Dépenses par phase Phase I 104 000 Phase II 65 000 Phase IIIAF constatés Avancement Total versé

1 Denis 4,32% 15 107 158 53 7 269 3 919 3 7082 François 3,26% 15 383 213 71 9 810 5 2883 Albert 0,06% 267 200 674 Suzanne 4,32% 24 640 258 86 11 857 6 392 6 0485 Sylvie 3,20% 10 786 152 51 7 008 3 5756 Antoine 4,32% 21 678 227 76 10 431 5 623 5 3217 Logement NA 3,26% 7 614 106 35 4 856 2 6188 cabinet avocat 5,21% 26 711 232 77 10 657 5 745 10 0009 boutique 3,26% 10 928 151 50 6 969 3 757

10 Activité NA 4,32% 9 277 97 32 4 464 2 406 2 277TOTAL 0 142 390 1 794 598 73 321 35 748 30 929Avancement dépenses cumulé 0,1% 0,1% 2,6% 3,6% 4,3% 4,3% 4,3% 4,3% 4,3% 4,3% 4,3% 4,3%

par trimestre 0,1% 0,0% 2,5% 1,0% 0,6%par phase Phase I 2,6% Phase II 1,6% Phase III

TRESORERIE état par trimestre -1 206 -402 -26 679 -4 252 5 929Etat à date

au 10/08/2007

au 10/08/2007 -26 610



4.3.8 Précisions juridiques sur la SCIA Voir également l’étude complète sur les sociétés d’attributions du dictionnaire permanent de l’urbanisme et de la construction.

! Définition, objet et forme : Type de société institué par la Loi de 1971 et régit par les articles L et R.212-1 et suivants du CCH. Cette société à pour objet "l’acquisition ou la construction d’un ensemble immobilier, en vue de sa division par fractions, destinées à être attribué aux associés en propriété ou en jouissance, et accessoirement ayant pour objet la gestion et l'entretien desdits immeubles ". A l'inverse des SCI, la SdA n’a pas pour objet la commercialisation de tout ou partie de l’immeuble. La forme des SdA est libre ; la société peut être civile ou commerciale au choix des associés. La société d’attribution n’est pas une forme de société en soi, mais une société ayant un objet particulier. La société sera régie par les textes applicables à la forme sociale choisie sous réserve de l’application des règles spécifiques à la société d’attribution. Le régime juridique impératif des sociétés d’attribution tend à réduire les différences existant entre les différentes formes sociales. La SdA peut concerner tout type d’immeuble en théorie mais en pratique elle n’est utilisée que pour l’habitation.

! choix de la forme civile plutôt que commerciale : L’organisation légale complexe, le formalisme étroit et le fonctionnement lourd des sociétés commerciales rendent difficile la coordination avec les dispositions particulières des sociétés d’attribution. Les avantages desdites sociétés commerciales sont encore très largement réduits en raison des dispositions impératives propres aux sociétés d’attribution. La simplicité de l’organisation des sociétés civiles permet également d’arriver plus facilement à la réalisation de l’objet poursuivi. En conséquence, la société civile est la forme la plus communément retenue.

! Division du capital social : La totalité de l’actif social est réparti en groupes de parts, détenus par les associés, et auxquels sont affectés les différents lots immobiliers. Il doit toujours y avoir proportionnalité entre la valeur des parts et la valeur de la fraction de l’immeuble correspondant à ces parts : cette correspondance est fixée dans les statuts et dans l’état descriptif de division de l’immeuble.

! Achat et cession des parts sociales avant achèvement : C’est part la création ou l'achat de parts que l'accédant à la propriété est associé à l’opération. Cet acte reporte sur lui les risques financiers de l’opération. Car le risque inhérent à la réalisation de l’opération existe tant que l’immeuble n’est pas achevé. Le législateur a donc mis en place une réglementation stricte, afin de donner au candidat à l’accession immobilière, l’information la plus complète sur les droits sociaux acquis et sur les fractions d’immeubles attribuées au terme de l’opération. L’avant-contrat d’acquisition des droits sociaux est fidèlement calqué sur celui des ventes d’immeubles à construire, savoir le contrat de réservation. La réglementation en est à tous points identique, savoir indications sur les conditions techniques et financières des travaux, calendrier, désignation des lots, prix et variations, contrat de construction. Pour la cession des parts, il faudra aussi appliquer des règles d’ordre public semblables à celles des ventes d’immeubles à construire. La construction du bien achevé, il est alors possible de transférer la propriété de la société d’attribution aux différents associés, qui retrouvent alors un statut traditionnel de propriétaire immobilier.

! Achat et cession des parts sociales après achèvement (avant liquidation société): Après l’achèvement de l’immeuble, l’acquéreur est dans une situation classique d’acquisition de parts sociales, soumise au droit commun.

! Acte de partage : La transcription des biens immobiliers : La société n’a pas vocation à demeurer propriétaire de l’immeuble construit. Le transfert de propriété sur la tête de chacun des associés va résulter d’un acte de partage. Pendant la période qui précède le partage, l’associé a un droit de jouissance sur la fraction d’immeuble correspondant à ses droits sociaux. Ce droit de jouissance est un droit personnel et mobilier et présente l’avantage d’être cessible. Mais ce droit est également frappé de précarité : si la location



des biens est par exemple opposable à un cessionnaire des droits sociaux, elle ne l’est pas à l’égard des créanciers de la société, voire d la société elle-même. Ceci justifie l’intérêt d’une attribution en propriété. Le transfert des lots de copropriété du patrimoine de la société vers le patrimoine des associés peut intervenir selon deux modalités, selon la procédure de retrait d’un seul des associés, soit dans le cadre d’une dissolution et d’un partage de la société, procédure qui concerne l’ensemble des associés, la plus usitée. Pour pouvoir procéder aux opérations de partage, il est nécessaire qu’une assemblée des associés ait constaté l’achèvement de l’immeuble et sa conformité avec l’état descriptif de division. Il faut de plus, que cette assemblée ait approuvé les décomptes définitifs de l’opération de construction. La totalité des associés doit avoir satisfait aux appels de fonds, faute de quoi l’attribution n’est pas permise. Les éventuelles dettes sociales doivent avoir été acquittées, ou pour le moins réparties entre les associés. Enfin, il doit être justifié de l’acquit de la TVA en suite de l’opération de livraison à soi-même. Cette opération est obligatoirement constatée par un acte notarié aux termes duquel les parties à l’opération deviennent alors propriétaires très traditionnellement de biens et droits immobiliers.

! responsabilité des associés : dans une société civile la responsabilié est illimitée mais sans solidarité entre les associés.

! Droits et obligation des associés: Les décisions concernant la gestion de l’immeuble sont prises par vote des associés, les droits de vote étant proportionnels à la prise en charge des dépenses par chaque associé, selon la nature des dépenses. Droit pour les associés d’user personnellement de leur droit de jouissance ou de donner à bail leur appartement. Droit pour l’associé de donner ses parts en gage (nantissement).

! Obligation de répondre aux appels de fonds : nécessaires à la réalisation de l'objet social et limité pour chaque associé à ceux correspondants à on seul lot et les parties communes y attachées; les appels de fonds sont réclamés au fur et à mesure de l'avancement des travaux. obligation à satisfaire sous peine de la mise en vente forcée des parts sociales (idem les SCI). Alternativement et uniquement en cas de défaillance dans la réponse aux appels de fonds concernant la construction ou l’achat de l’immeuble (exclu pour les appels de fonds relatifs à l’entretien de l’immeuble), l’associé peut être privé de tous ses droits (droit de jouissance et droit d’attribution) et être expulsé de l’immeuble social.

! La clause d'agrément (des nouveaux associés): celle-ci est utile pour contrôler la capacité des futurs associés de répondre aux appels de fonds. En effet, quand bien même les associés ne sont pas juridiquement solidaires, ils le sont de facto, car les factures pour la poursuite du chantier doivent être acquittées dans leur intégralité.

! L’état descriptif de division et le règlement : ce document complète les statuts en délimitant les diverses parties de l’immeuble, privatives et communes. Il doit être impérativement établi avant le commencement des travaux de construction. C’est un document semblable au règlement de copropriété établi dans le processus immobilier traditionnel.

! La gestion de l’immeuble social puis la liquidation et le partage de l’immeuble : Après construction de l’immeuble, la société en est propriétaire et a en charge sa gestion et son entretien. La gestion dans le cadre de la SdA est plus souple par rapport à celle très formalisée de la copropriété. Après liquidation de la société et attribution en propriété des lots aux associés, l’immeuble est géré sous le régime de la copropriété. Le partage ne peut se faire qu’après achèvement de l’immeuble et après arrêt des comptes de la construction. Le partage se fait en propriété (cas rare où il n’y pas de parties communes) ou en copropriété : il y a alors constitution du syndicat des copropriétaires avec les anciens associés. Il peut être partiel avec le retrait d’un seul associé qui se voit attribuer la propriété de son lot en remplacement de ses parts sociales qui disparaissent du capital social. Il se crée dès lors une copropriété entre cet ex-associé devenu propriétaire et la



SdA propriétaire du reste de d’immeuble ; le régime de la copropriété est appliqué par anticipation à tous les associés (la voix des associés est comptée comme celle du copropriétaire qu’il est amené à devenir).Le partage peut être total avec attribution simultanée et global de tous les lots de l’immeuble aux associés. Le liquidateur fait établir un projet d’acte de partage qui devra être signé par tous les associés.

! Fiscalité : société fiscalement transparente : l’imposition ne sa fait pas au niveau de la société mais au niveau de chacun des associés.

! Recours obligatoire au contrat de promotion immobilière dans le cas ou la société d'attribution ne réalise pas elle-même la construction mais en confie le soin à un tiers ; ceci sauf à traiter avec une SEM dont le capital appartient pour plus de la moitié à des personnes morales de droit public.



5 Bibliographie 5.1.1.1 En Français

Documents

! la Note de synthèse "La démarche d'auto-promotion immobilière d'après l'expérience des Baugruppent allemands" de Bertrand Barrère, société REDD du 28 février 2006.

! « Promotion immobilière », étude du Dictionnaire permanent de la construction et l’urbanisme

! « Sociétés d’attribution », étude du Dictionnaire permanent de la construction et l’urbanisme

! « Sociétés coopératives de construction », étude du Dictionnaire permanent de la construction et l’urbanisme

! Rencontre nationale des coopératives d’habitants, Lyon, 31 mars 2007. Compte rendu de l’association HABICOOP du 22 mai 2007.

! « Méthode de négociation » d’Alain Pekar Lempereur et Aurélien Colson, publié aux éditions DUNOD, 2004.

Articles de presse

! « Habitat, les pionniers alsaciens du logement collectif écolo », L’Alsace du 04.08.07. (à propos d’IPPIDDAS)

! « Un immeuble poussera sur une friche », DNA du 23.04.07.(à propos d'Ecoquartier). ! « Petits immeubles entre amis », DNA du 14.04.07. (à propos d’Ecoquartier) ! « La SERS soutient et promeut les initiatives locales d'autopromotion citoyenne pour

favoriser l'émergence d'une ville plus durable »,Site internet SERS www.sers.eu, Dépêche d'actualité 2007

! « Strasbourg. L'autopromotion fait son chemin », Le Moniteur du 22.12.06. (à propos d'IPPIDAS)

! « Strasbourg. Premiers pas de l'autopromotion allemande », DNA du 28.04.06. (à propos d'IPPIDAS)

! « Plans particuliers pour un habitat durable ; un groupe de Strasbourgeois rêve d’ériger un immeuble d’habitation éco-responsable dans l’agglomération. Reste à trouver un terrain à bâtir », Article dans ? du ? ( à propos d’IPPIDDAS).

Sites internet

voir les références données au fil du texte dans les notes de bas de page.

5.1.1.2 En allemand

Documents

! „Die Freie Bauherrengemeinschaft: Praktische Überlegungen aus juristischer Sicht und Vertragsmuster“, von Friedrich Heinzmann, Wasmuth; Auflage: 3. veränd.u. erg. A. (September 2006).

! „Alternative Formen gerichtlicher und Außergerichtlicher Streitbeilegung im Deutschen und Französischen Zivilprozess / Les modes alternatifs, judiciaires et extra judiciaires, de résolution des conflits en procédure civile allemande et française“, von Jan Kayser, Peter Lang Verlag, 2006.

! Dokumentation zur „7. Münchner Wohnprojekttag mit Werkbundtag, Neue Wohnformen im gesellschaftlichen Wandel“, Mai 2006. www.wohnprojektatlas-bayern.de

! "Baugemeinschaft Ein moderner Weg zum Wohneigentum" , Broschüre, Wirtschaftsministerium des Landes Baden-Würtemberg, Dezember 1999.



! "Leitfaden Baugemeinschaft in Hamburg", Freie und Hansestadt Hamburg, Baubehörde, Amt für Wohnungwesen, März 2001.

! „Zusammen bauen lohnt sich. Baugemeinschat für Familien in Hamburg“, Broschüre des Stadt Hamburg, Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt. Juni 2006.

! Wohungsneubau durch Baugemeinschaften : Ein Beitrag zum Wohnen und Leben in der Innenstadt“, Dokumentation zum Symposium am 30.11.2005 in Berlin. STERN Gesellschaft der behutsamen Stadterneuerung.

! „Wohnen in der Berliner Innenstadt :Information für Baugemeinschaft und Baugruppen“, Broschüre der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Berlin, Dezember 2006.

! Broschüre „Private Baugemeinschaften in Manheim“, Stadt Mannheim, April 2006. ! Ausstellung "auf.aneinder.bauen : Baugruppen in der Stadt", das Buch zur Ausstellung,

März 2007, DAZ Berlin. (catalogue de l’exposition) ! „Quartier Vauban : Umnutzung eines ehemaligen Kasernenareals in ein Wohngebiet,

Baugruppen sind wichtige Partner mit Zukunft“, Handout des Leiters des Projektgruppe Vauban Herrn Roland Veith, 2004.

Articles de presse

! "Wohnen individuell gestalten, in Stuttgart sollen Baugemeinschaft stärker gefördert werden". Amtsblatt Stuttgart du 07.07.05

! "Kaum Chancen für neue Modelle im Wohnungsbau" Stuttgarter Zeitung 28.02.07. ! „Alternative für Familien: private Baugemeinschaften bauen in Tübingen preiswert und

mit Qualität“, Amtsblatt Stuttgart, 25.08.2005.

Sites internet

voir les références données au fil du texte dans les notes de bas de page.
