dossier dÉtaillÉ villa grammont - homunity · biarritz, la reine des plages ... hors d’eau/air...

www.homunity.com SAS HOMUNITY – 11 RUE FRANÇOIS PONSARD 75116 PARIS – RCS PARIS 804 388 627

DOSSIER DÉTAILLÉ

Villa GrammontBiarritz (64)

Les investisseurs sont informés que ce document ne donne pas lieu à unprospectus soumis au visa de l’Autorité des marchés financiers.

*Comme tout investissement, des risques inhérents à l’illiquidité, à la pertepartielle ou totale des montants investis existent, n’investissez que dans ceque vous comprenez. Des frais de 8€ vous seront facturés en cas de paiementpar CB. Si vous souhaitez payer par virement, aucuns frais ne sont prélevés.

Objectif de collecte :

Montant de l'obligation :

Nombre d'obligations :

Taux d'intérêts annuel :

Durée prévisionnelle :

Type de projet :

Localisation :


La réponse à un besoin

La problématique du promoteur immobilier

Un investissement gagnant - gagnant

Vous financez l'économie française !

La promotion immobilière est une activité qui nécessite paressence beaucoup de fonds. Etudes préalables, architecte,lancement commercial, autant de dépenses que le promoteurdoit financer seul !Les banques n'accordent des crédits que lorsque le promoteur adéjà commercialisé à 50% le programme. Avec les accords de BâleIII et la crise, les banques demandent au promoteur d'apporterplus de fonds : elles prêtent moins !

Pour financer un programme immobilier, le promoteur peut faireappel à des investisseurs professionnels mais la procédure estlongue, coûteuse et tous les promoteurs n'y ont pas accès.

Le crowdfunding immobilier permet aux promoteursimmobiliers de financer rapidement et pour un coût maîtriséune partie des fonds demandés par la banque pour unprogramme immobilier qui a un besoin de financement.

Le crowdfunding immobilier permet aux Français d'accéder à unnouveau type d'investissement qui était jusqu'alors réservé auxinvestisseurs professionnels. De plus, il est accessible dès 1000 €.

Selon la Fédération française du bâtiment, un logement construit équivaut à deuxemplois créés ou maintenus. En participant au financement de programmesimmobiliers, vous apportez votre pierre à l’économie française !

1 logement construit =

2 emplois sauvegardés


Biarritz, la reine des Plages


Commune Dynamique de 25 000 habitants, Biarritz est une ville balnéaire très agréable de la côteBasque. Populaire et haut lieu de villégiature depuis les années 1800, elle s’illustre par son histoire, sonrugby et ses 4 km de plages réunissant beaucoup d’amateurs de surf. Située à 25 km de l’Espagne ainsique des Pyrénées et grâce à une excellente desserte (aéroport, gare, réseau routier, …) Biarritz est un lieutrès convoité.

Concurrence

Le marché immobilier


Si on considère l’opération avenue Foch comme le comparable le plus probant, l’opération VillaGrammont se situe dans la bonne fourchette de prix visés. En étant légèrement inférieur au prix decette opération concurrente et au regard du peu d’offres de qualité au centre de Biarritz dans le neuf,l’opération Villa Grammont peut facilement voir se solder les derniers logements disponibles durant lestravaux. Les autres promotions du secteur présentent des prestations très convenables mais elless’adressent à une autre typologie d’acquéreurs ne recherchant pas la proximité du centre-ville. Les prixpour ces immeubles se situent entre 5 100 € / m² et 6 600 € / m².

Conclusion

Le marché immobilier de Biarritz est en forte hausse depuis 5 ans. 55% des habitants logent dans leurhabitation principale, 40% y logent en résidence secondaire et seulement 5% des logements sontvacants. Les appartements s’y négocient à partir de 5 000€, 20 000€ le m² pour des biens d’exceptionen première ligne sur l’océan suivant les secteurs, et les maisons cossues se vendent à partir d’unmillion d’euros...Sans surprise, le front de mer et le centre-ville sont particulièrement recherchés. Le projet VillaGrammont, se situant dans le quartier Saint Martin, fait partie du centre ville élargi et est idéalementsitué.

Le Charleston – Kaufman&Broad4T 2019 – R+4

Typologie Stock Prix/m²

T2 2 6 600 €/m²

T3 6 5950 €/m²

T4 1 5250 €/m²

T5 1 5 600 € / m²

Avenue Foch – AFC Promotion2T 2019 – R+3


T2 2 8 500 €/m²

T4 1 10 750 €/m²

Villa Aliénor – ACOFIM4T 2019 – R+2


T2 1 5 500 €/m²

T3 1 5 500 €/m²

Côté Nature – Pierres de L’atlantiquelivré – R+1


T2 4 6 000 €/m²

T3 3 5 700 €/m²

T4 2 5 100 € / m²

Parc Miragarri

Villa Grammont

Commodités


L’opération est idéalement située à deux pas du centre ville et de la plage et à proximité immédiate dela gare et de l’aéroport.

Proximité de tous commerces (Pharmacie, alimentation, …) …. 300 mBibliothèque municipale ………… 800 m

Ecoles ……………..…………………….. 500 mGolf ……………..…………………….… 1,5 kmHippodrome ……………………………..1 km

Bus …………..……………………....... 100 mGare de Biarritz ……….…………….. 7 minAéroport Pays Basque ……………. 7 min

Cœur historique ………................ 700 mMairie …………….………………..….… 900 mPlage …………………………………..… 1,2 km

Les caractéristiques du programme

Présentation

Villa Grammont un programme immobilier de 10 logements collectifs (dont 3 en social) disposant de 15parkings privatifs et 3 parkings visiteurs en extérieur. Cet immeuble, réalisé par le promoteur SACIF, enR+2 bénéficie d’un excellent emplacement et propose des appartements T2 à T5. Les prestationssouhaitées par le promoteur se veulent de qualité (terrasses ou jardins pour chaque lots, volets roulantsélectriques, chaudières individuelles à condensation, mobiliers de salles de bains & cuisines design, …).


Société de Promotion S.A. SACIF

Nb lots au total 10 lots

Typologie T2 – T3 – T4 & T5

Nb lots logements sociaux 3

Nombre de bâtiment 1

Nombre d’étages R+2

Sous-sols 1 niveau

Places de parking 18 places dont 3 places extérieures et 1 place PMR

Surface utile construite 784 m²

Adresse 49 ter Avenue Foch, Biarritz (64200)

Numéro de cadastre AX 0281

Plans


Les étapes

05/09/2018 – 14/09/2018Campagne de Crowdfunding

Fin Mars 2020Remboursement des investisseurs

Durée du projet Homunity :

18 mois


Décembre 2018Démolition

Avril 2018Permis totalement purgé

Le délai de 18 mois est contractuel mais néanmoins SACIF pourrait rembourser préalablementle montant collecté avec un délai minimum de 6 mois en cas d’une excellentecommercialisation.

Le planning est prévisionnel et peut être amené à évoluer avec l’évolution du chantier.

mars 2019Fin des fondations

Septembre 2018Acquisition terrain

Aout 2019Hors d’eau/air

Janvier 2020Livraison

La commercialisation


En volume

En valeur

Synthèse

Commentaires :

Lancée en juin 2018, la commercialisation se déroule bien avec 60% des appartements commercialisés àdate alors que les travaux ne débuteront qu’une fois la signature de l’acte d’acquisition réalisée. Cettedonnée est principalement impactée par les 3 lots de logements sociaux réservés à un Bailleur socialavec une valeur métrique de 2 145 €/m². Ainsi, l’avancement en valeur n’atteint que 40% car les lotsrestants sont les lots présentant une valeur €/m² plus élevée.

Les parkings en sous-sol ne sont pas commercialisés pour l’instant car les parkings sont rares dans lecentre de Biarritz et le promoteur craint que les acquéreurs les demandent en geste commercial. Ilsseront donc commercialisés en fin d’opération.

Volume Valeur

Prix en tva 20% (sauf social tva réduite). Le prix/m² est calculé hors surfaces extérieures type balcon, jardin, terrasse.

Chiffre d’affaires Prix moyen / m² accession privé

Prévisionnel Réservé Stock Prévisionnel Réservé Stock

T2 988 456 € 613 456 € 375 000 € 8 309 € / m² -8 309 € /

m²

T3 850 583 € 850 583 € - 9 204 € / m² 9 204 € / m² -

T4 2 995 000 € 1 020 000 € 1 975 000 € 9 368 € / m² 9 885 € / m²9 122 € /

m²

T5 1 020 000 € - 1 020 000 € 8 831 € / m² -8 831 € /

m²

Total lgts 5 854 039 € 2 484 039 € 3 370 000 €

Parking 84 000 € 0 € 84 000 €

TOTAL 5 938 039 € 2 484 039 € 4 454 000 €

Typologie Au lancement Réservé Stock

T2 4 3 1

T3 2 2 0

T4 3 1 2

T5 1 0 1

Total lgts 10 6 4

Le budget prévisionnel (HT)

11,4%Taux de marge

(sur CA HT et hors honoraires)

17,4%Cash-flow immobilier(marges + honoraires

de gestion/ventes)


Charges foncières 1 892 961 €

VRD et branchements 108 900 €

Coût de construction 1 388 000 €

Honoraires technique 121 269 €

Assurances, GFA 59 863 €

Honoraires de gestion 298 000 €

Publicité, commercialisation 367 708 €

Frais Financiers (dont Homunity) 146 600 €

Total des charges 4 383 301 €

Vente lots 4 948 366 €

Marge du projet 565 065 €

Cash-flow immobilier du Promoteur 863 065 €

La marge du projet est très satisfaisante et affiche un taux à 11,4%. En considérant leshonoraires de gestion du promoteur, lui revenant pour la gestion du projet, le cash-flowimmobilier est de 863 065 € HT, soit 17,4% de l’opération.

La marge est prévisionnelle et peut évoluer. Dans un scénario pessimiste avec un abattement de10% des prix de ventes affichés, le bilan reste profitable avec une marge de 120 k€ HT environsoit un taux de marge de 2,7%, un prix de surfaces à 8200 €/m² environ pour les lots les pluschers et un cash-flow immobilier affichant 9,3% de rentabilité.


La couverture du prix de revient

Le point mort

98%Taux de

couverture

Le taux de couverture est satisfaisant à ce stade du projet. A la prochaine réservation

d’appartement , le prix de revient sera couvert.

Prix de revient

Réservations : 90 %

Stock 1 T5

Le financement de l'opération

Répartition des fonds propres apportés

80%

20%

Investisseurs Homunity

Coût total de l'opération (TTC) 4 855 681 €

Commercialisation actable (TTC) 2 484 039 €

Crédit bancaire (Banque française) 1 800 000 €

Fonds propres promoteur 90 000 €

Apports Homunity 360 000 €

Commercialisation actable

Crowdfunding Homunity

Fonds propres promoteur

Prix de revient

98 %

Promoteur

Banque française

Principaux marchés

Surface de plancher (sdp) 915 m²

Surface utile 784 m²

Surface utile / SDP 86 %

Coût de construction / m2 1 640 € HT /m² shab

Type de fondations préconisées par l’ES Fondations spéciales

AMO NON

Architecte Mission Complète

Corps d'état Corps d'états séparés Entreprise générale

Démolition En cours

Gros œuvre En cours

Menuiserie extérieures En cours

Charpente En cours

Electricité En cours

Plomberie En cours

Peinture En cours


Les sociétés impliquées

Maître d'ouvrage

90%

10%


Société : …………..…………………………… SCCV Villa Grammont

Siren : ……….……RCS BORDEAUX (enregistrement en cours)

Siège social : ….…… 1 rue d’Henghien, 33 000 BORDEAUX

Gérant : …………..…………………………………. Geraud DUNESME

Fonds propres engagés: …………….…….……........... 1 000 €SA SACIF

89%

11%

0% 0%

SARL Financière SEPIA (détenue à 50% par G.DUNESME)

Société : ………………………………………………….………… SA SACIF

Siren : …………...........……………. RCS BORDEAUX 343 920 641

Siège social : ……… 1 rue d’Henghein, 33 000 BORDEAUX

Gérant : …………..…………..…..………………… Geraud DUNESME

Capital social : …………….…………….………..… 1 177 363, 76€

Société de promotion

SARL Immobilière Marengo

Autres actionnaires

Les assurances et garanties

Assurances

Garanties

Permis de construire Obtenu Purgé de tous recours

Foncier Sous promesseSous promesse

expiréeActé

TRC Accord de principe Obtenu

DO Accord de principe Obtenu

GFA Accord de principe Obtenu

Sur cette opération, nous finançons directement la maison mère de promotion, la SA SACIF. Unecaution solidaire sera contractée sur la société du projet, la SCCV Villa Grammont.

Concernant la SA SACIF, elle détient 90% de la SCCV du projet et elle est, elle-même, détenue à44,5% par Geraud DUNESME (le gérant et notre interlocuteur).


Geraud Dunesme dirige SACIF depuis sa création en 2006après 8 ans passés au sein d’un promoteur reconnu. Il s’occupede l’administration des affaires courantes de la société et destaches complètes du promoteur: prospection foncière,élaboration de projet immobilier avec l’équipe de maitrised’œuvre, analyse des risques, stratégie commerciale, etc...Il gère également le montage des dossiers et les relationsfinancières des opérations en cours ou futures. Enfin il assurela gestion et le suivi technico-commercial des opérations encoopération avec ses équipes.


S.A. SACIF

Historique S.A. SACIF

Nom du programme Ville Nb lots Stock Date de

livraison

Marge

réalisée

Prix moyen

/ m² HT

Les Haut de Vignec

(ensemble de chalets)

Saint Lary

(65)

20 lots 0 2012 NC NC

Les patios Eugénie*

(résidence de tourisme)

Biarritz (64) 66 lots 0 2T2014 2, 2 m€ 6 206 €/m²

Les villas du Lac

(résidence de tourisme)

Aureilhan

(40)

70 lots 0 2008 NC NC

* Photo du projet


Les points forts du programme

Les points faibles du programme

Très Bon emplacement du projet, à proximité immédiate du centre ville

Lancement commercial très satisfaisant avec 60% en volume de commercialisés

Qualité et savoir faire du Promoteur, acteur régional reconnu

Prix métrique élevé mais conforme au marché actuel du centre ville de Biarritz

L'émission d'obligations à travers une SAS

Points essentiels de ce montage


Remboursement des obligations + intérêts dus

Souscription àl'emprunt obligataire

Remboursement des obligations + intérêts dûs

Souscription àl'emprunt obligataire

Compte bancaireinvestisseur

SAS CAP IMMO 62Véhicule

d'investissement

S.A. SACIF

SCCV Villa Grammont

Caution solidaire

CAP IMMO 62 est uniquement dédiée au programme immobilier Villa Grammont. CetteSAS n’émet qu’un seul type d’obligations, celui auquel vous avez la possibilité de souscrire.

CAP IMMO 62 apporte les fonds à la S.A. SACIF via la souscription à l’emprunt obligataireémis par cette dernière.

La date de remboursement et le taux d’intérêt sont déterminés au préalable à travers lecontrat d’émission d’obligations réalisé par CAP IMMO 62.

Homunity est gérant de CAP IMMO 62 et représente ainsi les investisseurs auprès dupromoteur immobilier.

En cas de défaillance de la SA SACIF, Cap Immo 62 se retournera contre la société caution, àsavoir la SCCV Villa Grammont.

Durée du projet

Période de souscription

La durée de l’opération est de 18 mois et dans ce cadre, le taux d’intérêt desobligations est fixé sur une période de 18 mois, pour 9% annuel. La sociétéd’investissement et le promoteur ont la possibilité de rembourser dès le 6ème moiset de prolonger le contrat de 6 mois supplémentaires si besoin est.

La période de souscription est ouverte entre le 05/09/2018 et 14/09/2018. Lapériode de souscription pourra être close dès que l’ensemble des obligations émisesseront souscrites.

Caractéristiques de l'émission

Titres émis

Chaque emprunt obligataire est déterminé en amont par un prix d’émission, unnombre d’obligations émises, un taux d’intérêt, ainsi qu’une période de souscriptionet de remboursement.La SAS CAP IMMO 62 émet 360 obligations de 1 000 € payables dans leur intégralitélors de la souscription.Le taux d’intérêt définit la rémunération des investisseurs Homunity. Leremboursement du nominal et des intérêts une fois la date d’échéance atteinte estprévue dès l’émission d’obligations.


L’objectif de l’équipe Homunity est de faire une sélection pointue des différentsprojets afin de s’assurer que vous n’investissez que dans des programmes de qualité; néanmoins, tout investissement comporte des risques, nous avons listé pour vousles risques que vous supportez en tant qu’investisseur :

Points essentiels de ce montage

Compte tenu de la connaissance de ces différents risques, il convient de lesétudier un par un, afin d’être en mesure de proposer un projet sérieux et dequalité. Malgré l’ensemble de ces analyses, le risque de perte partielle voiretotal de votre investissement, ainsi qu’un risque d’illiquidité existent toujours.N’investissez que dans ce que vous comprenez et l’argent qui ne vous est pasvital.

N’hésitez pas à nous contacter à ce sujet !

Tout retard pourrait engendrer des pénalités venant dégrader le bilan

Mauvaise évaluation du bilan

Des lots subsistent à la vente


Le mode d'emploi

Il vous suffit de compléter intégralement votre profil investisseur sur votre espacepersonnel. Après avoir analysé le dossier, vous pourrez télécharger le dossierinvestisseur qui se remplira automatiquement avec les informations renseignées.Vous n’avez plus qu’à signer électroniquement le bulletin de souscription et lecontrat d’émission en quelques clics et verser les fonds par virement ou cartebancaire. Le paiement par carte bancaire engendre 8 € de frais à votre charge quiseront prélevés lors du paiement et le maximum est de 2 000 €. En cas de paiementpar virement, aucuns frais ne sont prélevés.

Les étapes clés

Pour pouvoir accéder à l’ensemble des informations, vous devez compléter votre profil sur votre espace personnel. Sans cela, vous n’aurez pas accès aux projets et ne pourrez investir. Une fois votre profil complet, nous vous formulons des recommandations sur le

type de projet adapté à votre situation. Vous pouvez à présent choisir d’investir dans un des projets Homunity.

Il faut ensuite attendre que d’autres investisseurs s’engagent à faire comme vous pour réunir les fonds nécessaires afin que le minimum

de souscription soit atteint. Si ce montant n’est pas atteint, l’ensemble de vos fonds vous est restitué sans frais. Vous n’aurez

rien dépensé.

Une fois la souscription close et les obligations souscrites, les fonds sont mis à disposition du promoteur afin de pouvoir réaliser le

projet. L’échéance étant spécifiée lors de cette émission, vous n’avez plus qu’à suivre l’évolution du projet sur votre espace personnel en attendant le remboursement du capital et des intérêts. Tout au long de votre investissement, l’équipe Homunity est à votre disposition.


Quelle est l’imposition pour ce type de revenu ?

Les intérêts perçus sont à déclarer dans la case desrevenus mobiliers. Suite à la réforme de lafiscalisation de ce type de revenu, Homunity esttenu de prélever avant versement des intérêts unprélèvement forfaitaire libératoire et unique de30%.Pour un foyer fiscal ayant perçu moins de 2 000 €d’intérêts sur un même exercice, celui-ci peut opterpour un imposition au barème classique de l’impôtsur le revenu. Cette imposition forfaitaire peut êtreintéressante pour unfoyer déclarant plus de 26 764 € de revenus.

Est-il possible de perdre plus que son investissement ? Non, en investissant à travers une SASémettant des obligations, vous nepouvez pas perdre plus que lemontant investi, vous n’êtes pas nonplus associé de la SAS.

Une société peut-elle investir ? Oui, elle doit alors fournir des pièces différentes : pièce d’identité du dirigeant, un Kbis datant de moins de 3 mois, ainsi que les pièces d’identité des associés détenant plus de 10 % de la société.Contactez-nous pour plus d’informations.

Pourquoi la rémunération peut être supérieure à la marge de l’opération ? Les deux rentabilités n’ont aucune corrélation, la margede l’opération est obtenue en soustrayant aux ventes,toutes les charges que le promoteur doit payer :acquisition du terrain, travaux… Les intérêts que voustouchez constituent une charge pour le promoteur quivient diminuer le résultat de l’opération.



Homunity prélève une commission de 5% des montants apportés. Par exemple pour un projet de 200 000 €, Homunity percevra 10 000€ HT

La rémunération par le promoteur :

Les frais investisseurs :

Homunity facture des frais liés au paiement. En cas de paiement par CB, vous devrez payer 8€ de frais quel que soit le montant investi. En cas de paiement par virement aucun frais ne sont prélevés.

Homunity est une contraction du mot maison et communauté en anglais.

Homunity a ainsi pour ambition de devenir un nouveau concept d’investissement immobilier en France. Concept qui s’inspire d’un modèle déjà éprouvé aux Etats-Unis ainsi qu’au Royaume-Uni.

Comment Homunity se rémunère ?

N'hésitez pas à nous contacter pourtoute information supplémentaire !

01 85 09 28 12

[email protected]

SAS HOMUNITY11 rue François Ponsard 75116 PARIS

par téléphone au

par email

ou par courrier

En participant au financement de programmes immobiliers,vous apportez votre pierre à l’économie française !

1 logement construit = 2 emplois sauvegardés


dossier dÉtaillÉ villa grammont - homunity · biarritz, la reine des plages ... hors d’eau/air...

Documents