Résidence Intergénérationnelle du Bon Pasteur

Contexte et diagnostic initial

Diagnostic initial • En 2008, les + 75 ans = 12,8% de la population totale de l’Allier

• L’état annonce qu’il y aura de moins en moins de lits en EHPAD (coût pour la collectivité, coût pour les familles…) alors que les +80 ans vont passer de 3,5 M à 7,5 M de personnes d’ici 2050

• Les retraités de l’Allier perçoivent une retraite de 800€ à 900€ / mois en moyenne, rendant difficile l’accès aux services (logements, maintien à domicile…)

• Les seniors attendent des produits de qualité (logements/ services) qui restent accessibles financièrement

Diagnostic initial • Les structures de maintien à domicile connaissent de + en + de difficultés :

perte d’exonérations de charges, coût des déplacements entre 2 interventions, pénibilité des tâches avec des contraintes d’emplois peu flexibles,… => fermeture des structures à très court terme

• L’accès à l’information et le parcours des familles pour trouver des solutions aux attentes des seniors, sont peu lisibles et complexes

=> Travailler une réponse globale et adaptée au territoire1. Un accompagnement au plus près des seniors via une démarche de

guichet unique2. Des résidences (logements et services) pensées pour les besoins

des seniors et accessibles financièrement -> dont Ste Thérèse et LeBon Pasteur

3. Le soutien du secteur du maintien à domicile

Des résidences (logements et services) pensées pour les besoins des seniors et accessibles financièrement

• Accessibles, sécuritaires & conviviales– Des loyers adaptés et accessibles– Situées au centre ville ou à proximité pour les zones urbaines

• Modulables : permettant notamment l’hospitalisation à domicile et des formules spécifiques telles que l’offre d’accueil temporaire/ chambre relais… : – Organisation des appartements– Logement témoin de l’équipement des appartements (en

résidence ou chez les personnes) : lit médicalisé, fonctionnalités…

– Coordination entre les hôpitaux et les structures

Contexte de l’opération • Réflexion de création d’une résidence

intergénérationnelle initiée par la Ville de Moulins dès 2013 ( délibération de MH, Octobre 2013 et février 2014)– Renforcer l’attractivité de l’agglomération auprès des

étudiants par des logements neufs adaptés– Répondre au besoin de logements pour personnes

agées• Un incendie survient sur une résidence étudiante de

30 logements - propriété de Moulins Habitat, le 04 Avril 2014 : fermeture immédiate de la structure

Contexte de l’opération

• Offrir une résidence seniors en complément de la résidence Ste Thérèse pour personnes âgées existante : demande de logements + grands (couples) / importance de la sécurité sur le site

• Offrir une résidence étudiante (pour remplacer celle qui n’est plus utilisable) + sécurisée que l’ancienne

• Donner une dimension intergénérationnelle à cette nouvelle structure : fil conducteur et spécificité confirmée

Juillet 2014 : décision de la Ville de demander à MH de lancer l’opération

Contexte de l’opération • Gestion de la résidence :

– En 2014 : MH construit et loue en convention globale au CCAS qui exploite (étudiants et seniors)

– Juillet 2015 : le CCAS se retire et MH assumera la gestion de l’ensemble, y compris de la résidence Ste Thérèse

La résidence intergénérationnelle du Bon Pasteur

Les objectifs d’une telle résidence• Offrir une nouvelle résidence seniors, adaptée et innovante (lien

social, économe en énergie…) complémentaire avec celle de Ste Thérèse et devant répondre aux éléments du diagnostic

• Coupler cette structure avec une résidence en direction du public jeunes (étudiants – jeunes actifs) en donnant une dimension intergénérationnelle à l’opération

• Proposer une offre de surfaces et de loyers diversifiée

• Bénéficier d’un site central, agréable, arboré permettant d’accéder facilement au cœur de ville tout en profitant d’une implantation propice à la tranquillité

Cahier des charges de la résidence Bon Pasteur

• Création d’une résidence seniors et étudiants / jeunes actifs avec une dimension intergénérationnelle

• Cadre de vie de qualité : – site du Bon Pasteur– Immeuble de qualité tant au niveau architectural qu’au niveau

technique (économe en énergie – label BEPOS)• Diversité des logements proposés :

– T1, T1 bis, T2 et T3 pour les séniors– Studios meublés pour les étudiants / jeunes actifs

• Accessibilité du site et du service (bâtiments et loyers…) • Modularité du bâtiment possible à terme : les plateaux pourront

évoluer dans le temps en fonction des besoins en terme de logements seniors / étudiants

Une opération de 6,5 M€ TTC• Prêts (sur 30, 40 ou 50 ans) : 4,1M€ dont 1,46

M€ à taux 0 (Carsat)• Autres financements : 2,4 M€ (37%)

– legs Mathilde Rolland apporté par la Ville : 336K€ (pour foyer- logements sur la partie seniors)

– Fonds propres MH sur logements à la personne : 523K€ (8%)

– Subventions : 1,5M€–

L’offre de logements• 30 logements seniors : 6 T1 + 7 T1bis+ 12T2 + 5T3

– rez de chaussée avec jardin– 1er et dernier étage de l’aile surélevée– 1er étage du bâtiment principal en (R+3)

• Soit 19 logements en foyer-logement (financement en PLS) & 11 logements sociaux à la personne (PLUS et PLAI)

• 24 studios « étudiants » (foyer-logement) en financement PLS

• 10 studios « jeunes actifs » (résidence sociale en financement PLAI)

Logement sénior

Logement étudiant

- ENTREE PRICIPALE DEPUIS RUE DES REMPARTS- OUVERTURE LARGEMENT VEGETALISEE SUR RUE DE PARIS- INTERVENTION MINISEE SUR LES REMPARTS EXISTANTS

Seniors (30)Etudiants (24)

Jeunes actifs (10)

BA

C

RDC : 7R+1 : 6Foyer

logement RDC : 6Foyer logement

R+1 : 11Logements à la

personne

R+2 & R+3 : 34

Le montage de l’opération• Maitrise d’ouvrage assurée par Moulins Habitat : conception et

principes de fonctionnement de l’exploitation -> comité de pilotage avec le CCAS et la Ville de Moulins tout au long du montage de l’opération et de sa réalisation

• Marché de conception réalisation : attribué à l’entreprise CDR, associée au cabinet d’architecte CMH

• Calendrier de réalisation (les grandes dates) : – Eté 2015 : démarrage des travaux (fondations et construction en

priorité du bâtiment principal en R+3)– Mai – Juin 2016 : commercialisation des logements étudiants /

jeunes actifs pour la rentrée de septembre 2016 (possibilité de visiter un studio témoin)

– Juin 2017 : ouverture de la partie seniors

L’organisation de la résidence• 1 entrée principale sécurisée : public, visiteurs et

locataires offrant un espace d’accueil et d’attente et des ascenseurs dédiés (seniors et jeunes)

• 1 entrée + rapide longeant l’espace d’accueil sous un corridor protégé à destination des seniors

• 1 accès piétonnier depuis la rue des Remparts

• 1 espace bureau permettant d’accueillir la coordinateur seniors du CCAS et des permanences (travailleurs sociaux / médecins…)

Ce qu’on va trouver sur la résidence• 1 salle polyvalente modulable avec cuisine

– Espace pour les seniors -> donnant sur le jardin– Espace pour les étudiants -> donnant sur le patio ouvert

• 1 appartement à destination des familles qui sera équipé en technologie d’accessibilité / hospitalisation à domicile (-> logement témoin dans le cadre de l’accompagnement des familles)– La possibilité d’accueillir des personnes sur le concept de chambres relais

(en lien avec l’hôpital et Ste Thérèse)

• 1 logement pour le gardien de la résidence

• Plusieurs espaces de parkings arborés (résidents, visiteurs et employés)

ENTREE & ESPACES COMMUNS

JARDIN ETUDIANTS

JARDIN SENIORS

GARDIEN ETUDIANTS

SALLE D’ACTIVITE

ASCASC

La gestion de la résidence• Montage (seniors + étudiants + jeunes actifs) inspiré des

résidences du groupe ARCADE (précurseurs dans le pilotage des actions intergénérationnelles)

• Gestion par Moulins Habitat en partenariat avec le CCAS et la Ville de Moulins– en s’appuyant sur les points forts et les technicités de chaque

partenaire– en sécurisant le financement du projet par un concours

possible modulable aux fonds propres de MH– pour maitriser les niveaux de loyers pour les résidents

• Pour mémoire : un OPH a la capacité juridique de gérer en direct un foyer logement (loi du 25 mars 2009) – en complément de son activité classique HLM en dehors de la CAL réglementaire

Partenariat CCAS – Moulins Habitat & Ville de Moulins

• Signature d’une convention tri-partite « CCAS – MH –Ville de Moulins) 1er juillet 2016 pour 50 ans

• 2 résidences concernées – Résidence Sainte Thérèse (loyer – logement de 73

logements)• Réhabilitation et gestion par MH (déjà propriétaire du site)

– Résidence Bon Pasteur : • Résidence service seniors (6) + foyer-logement (13) + 11

logements sociaux seniors• Résidence jeunes actifs (10) + résidence étudiante (24)

La gestion de la résidence• Le rôle de Moulins Habitat :

– Gestion locative et commerciale : état des lieux, loyers, pré-commercialisation et gestion de l’occupation

– Gardiennage en lien avec les services de Moulins Habitat –entretien technique et ménager + des espaces verts

– Référent étudiant intervient pour accueillir et accompagner les publics et résidents étudiants / jeunes actifs et participer à l’accueil général de la structure

– Préparation et suivi du conseil de vie de la résidence en collaboration avec le CCAS• Accueil général de la structure et accompagnement des résidents

et des familles : rôle du référent seniors -> missions définies en coordination avec le CCAS en fonction des attentes du site (projet social)

La gestion de la résidence• Le rôle du CCAS de Moulins : garant de la réalisation et

de la mise en œuvre du projet social de la structure : • Gestion du « donnant-donnant » en lien avec le référent

étudiants• Préparation et suivi du conseil de vie de la résidence en

collaboration avec MH – Possibilité d’avoir un poste d’accompagnement

gérontologique (financement C. départemental) -> guichet unique

– Présence du coordinateur des actions seniors (poste existant – présent sur Sésame à ce jour)

– Pilotage des animations proposées en lien avec Ste Thérèse– Intervention des travailleurs sociaux

La gestion de la résidence• La convention entre le CCAS et Moulins Habitat précise

notamment les modalités d’affectation des logements seniors (choix partagé : ville de Moulins, CCAS et MH)

• Création d’une commission d’attribution ad’hoc dans laquelle chaque partie est représentée ( composition et règlement intérieur contractuel)

• Cette convention est tri-partite => intervention de la Ville de Moulins, en contre partie de :– Attribution du legs M. Rolland par la Ville (336K€ affectés sur

la partie senior -> foyer -logement ) – Apport de garanties d’emprunts par la Ville au profit de MH

Loyers• Logements seniors

Le tarif comprend le chauffage, l’eau froide et l’eau chaude, l’entretien des espaces communs, des espaces extérieur, l’ascenseur, le gardien, le référent senior, l’espace informatique Ne comprend pas : EDF + téléphone /internet

• Pour les jeunes => studios : 400€ / mois (tout compris / avec les charges locatives et internet)

Ressources humainesMOULINS HABITAT

Ressources internes Moulins Habitat

existantes et mutualisées

Résidences Ste Thérèse & Bon Pasteur

(gestion mutualisée)Résidence Bon Pasteur Résidence Ste Thérèse

quittancement, encaissement, impayés

Agent Technique & Espaces verts Agent polyvalent (entr. Ménager)

Agent polyvalent (entr. Ménager, accueil, restauration, animation)

recrutement du personnel, gestion RH (paies …)

Gardiennage de nuit sur site (2 - logé à Ste Thérèse)

Animateur intergénérationnel -étudiants (instruction des demandes, accueil, état des lieux E,S, démarches commerciales, soutien aux résidents, relations partenaires)

Agent polyvalent (entr. Ménager, accueil, restauration, animation)

astreinte 24/24 + service réclamations

Gardiennage de nuit (1 - logé à Bon Pasteur)

Animateur intergénérationnel - senior (instruction des demandes, accueil, état des lieux E,S , animation, médiation et soutien aux résidents et familles, relations partenaires)

Agent polyvalent (entr. Ménager, accueil, restauration, animation)

Directeur des Résidences - Foyers (encadrement du personnel, projet d'établissement, contrat de séjour, projet d'accompagnement individuel,conseil de vie sociale, rapport d'activité, relations partenaires, organisation des CAL )

Agent polyvalent (entr. Ménager, accueil, restauration,

animation) mutualisé sur les deux résidences en cas

d'absence ou de besoins

Taux d’occupation• Au 6/11/2017

– Tous les logements étudiants et jeunes actifs sont loués (34)

– 18 logements seniors sont loués sur 30 • Nombreux contacts et visites depuis la mise en

commercialisation• Mais décision de déménager, de « passer le cap »,

difficile et parfois longue