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L’Hôtellerie

de Luxe du

Grand Paris

Office du Tourisme et des Congrès de Paris | L’hôtellerie de luxe à Paris 1

« On sabre de nouveau le champagne dans les palaces parisiens. Après deux années de crise, les établissements de luxe de la capitale ont retrouvé le sourire. « Les affaires vont plutôt bien. Nous ne savons plus trop quoi faire de nos clients », savoure François Delahaye, directeur général du Plaza Athénée, l’une des plus prestigieuses adresses parisiennes.»

Le Monde du 05 juillet 2017


Hôtellerie de luxe à Paris

L’hôtellerie de luxe est aujourd’hui en pleine mutation. Le secteur se renouvelle et fait très régulièrement la une des journaux. Le Crillon, hôtel

mythique de la ville, est le dernier en date à avoir rouvert ses portes après 4 années de travaux titanesques lui permettant de dévoiler un

établissement refait à neuf et agrémenté, notamment, d’une nouvelle piscine souterraine de 14 m et d’une suite signée Karl Lagerfeld.

Il s’agit d’un marché qui a su se réinventer à Paris afin de répondre aux attentes de clients exigeants. En quelques années, la quasi-totalité des

hôtels historiques a fait peau neuve. Et dans le même temps de nouveaux acteurs se sont implantés (Shangri-La en 2010, Mandarin en 2011,

Peninsula en 2013 et La Réserve en 2015) qui à eux seuls, ont engendré une nouvelle offre de 479 chambres en 5 ans sur Paris.

Entre 2015 et 2016, Paris a connu deux années difficiles et le secteur de l’hôtellerie haut de gamme a beaucoup souffert, tant au niveau de ses

taux d’occupations (-11,3 pts) que de la baisse des prix moyens et du RevPAR (-4,1% et -18.3%).

Cependant, ce revers n’est pas spécifique aux hôtels de luxes car toutes les catégories et tous les secteurs ont été impactés par ces évènements

sans précédent qui ont frappé la ville. En outre, Paris ne fut pas seulement touchée par des attaques terroristes en 2015, mais a aussi connu de

fortes difficultés climatiques entrainant des inondations partielles ainsi qu’une longue grève aérienne et de nombreuses manifestations et

opérations escargots des chauffeurs de taxis.

Malgré ces revers, le dynamisme persiste : le Cheval Blanc, futur palace « made in » LVMH -doté d’une architecture ainsi que d’un

emplacement exceptionnel- devrait être, malgré un retard, livré fin 2018. Le Lutétia est également en travaux et devrait pallier au déséquilibre

rive droite vs rive gauche, et l’hôtel du Louvre a fermé en 2017 pour travaux.

Ainsi, avec 9 établissements de luxe1 et 1 616 chambres en 2000, l’offre Luxe parisienne sera composée en 2018 de 16 établissements et 2 367

chambres, soit une augmentation de… 46,5 % en moins de vingt ans!

Et les indicateurs de ce début d’année 2017 indiquent une réelle reprise dans le secteur de l’hôtellerie de luxe : une bonne nouvelle pour un

marché dont l’offre n’a jamais été aussi importante et luxuriante, et qui témoigne de la capacité d’intégration des nouveaux arrivants.

1 Le Ritz, le Crillon, le Four Seasons George V, le Meurice, le Royal Monceau, le Lutétia, le Bristol, le Plaza Athénée et le Prince de Galles.


Palaces

Luxe

Très Haut de Gamme

Haut de Gamme

En 2009, Atout France, l’organisme chargé de catégoriser les hôtels en France a réformé sa classification. En complément d’un classement

remanié, deux nouveautés ont vu le jour : les établissements 5* et la distinction Palace. Cette dernière vise à saluer les établissements

d’exceptions, possédant à la fois un patrimoine historique, une localisation et un service exceptionnel ; cela dans le but de « contribuer au

rayonnement de la culture française et à l’attractivité de la destination France. »

Ainsi, dans ce dossier seront considérées les quatre notions suivantes qui s’interpénètrent :

- Palace : 23 hôtels ayant reçu l’accréditation officielle "Palace" en France dont 10 à Paris : le Meurice, le Plaza Athénée, le Bristol, le Georges

V, le Royal Monceau, le Park Hyatt Vendôme, le Shangri-La, le Mandarin, le Peninsula, et La Réserve.

- Luxe : Nous entendons le terme d’hôtellerie de Luxe comme l’ensemble des hôtels ultra haut de gamme traditionnellement reconnus

comme palace, qu’ils soient aujourd’hui distingués comme tel ou non. A cela s’ajoute les établissements récemment rouverts après travaux

ou en construction. Ainsi, sont inclus dans cette catégorie 16 hôtels - listés p 5 - dont 10 déjà accrédités.

- Très Haut de Gamme : Se rapporte à l’échantillon fourni par le cabinet d'études et de conseil MKG Consulting et utilisé pour l’analyse des

performances du marché. Il contient 22 hôtels 5* dont le prix moyen dépasse 400€.

- Haut de Gamme : Sera associé à ce terme l’ensemble des 440 hôtels 4-5*; ensemble utilisé par l’Insee lors de ses recensements et

enquêtes.


1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

2 000

2 200

2 400

2 600

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Evolution du nombre de chambres dans l'hôtellerie de luxe à Paris

Fermeture du

Royal Monceau

Fermeture du Prince

de Galles

Fermeture

du Ritz

Fermeture du Crillon

et du Plaza Athénée

Ouverture du Fouquet's

Extension du Bristol

Réouverture

du Ritz

Réouverture du Crillon

et du Lutétia

Réouverture du Royal Monceau

Ouverture du Shangri-La

Réouverture Prince de Galles

Ouverture Peninsula

Ouverture du Cheval Blanc

Extension du Fouquet's

Ouverture du

Mandarin Oriental

Fermeture

du Lutétia

Ouverture de

La Réserve

Réouverture du

Plaza Athénée

Ouverture du

Park Hyatt

16 établissements

2367 chambres

9 établissements

1616 chambres

1) Evolution du parc hôtelier parisien de luxe


Hôtel Ouverture Capacité Appellation Palace

Meurice 1835 160 oui

Ritz 1898 142 -

Plaza Athénée 1902 208 oui

Crillon 1909 124 -

Lutétia 1910 190 -

Bristol (avant agrandissement) 1925 187 oui

Georges V 1928 244 oui

Prince De Galles 1928 159 -

Royal Monceau 1928 149 oui

Park Hyatt Paris-Vendôme 2002 153 oui

Fouquet's 2006 100 -

Shangri-Là 2010 101 oui

Mandarin 2011 138 oui

Peninsula 2013 200 oui

La Réserve Paris 2015 40 oui

Cheval Blanc 2018 72 -

Capacité totale en nombre de chambres 2367 1580

Liste des hôtels de la catégorie Luxe


2) Une offre géographiquement concentrée

Peninsula

166 chambres et 34 suites

Propriété : Katara Hospitality & The

Hongkong and Shanghai Hotels (HSH)

Plaza Athénée


Propriété : sultan de Brunei

Royal Monceau Raffles


Propriété : Katara Hospitality

Fouquet’s Barrière


Propriété : Groupe Lucien Barrière

Prince de Galles


Propriété : famille Musallam (Arabie S.)

Shangri-La


Propriété : Kuok Group (Hongkong)

Bristol


Propriété : famille Oetker (Allemagne)

Crillon


Propriété : famille royale d’Arabie S.

Park Hyatt Vendôme


Propriété : famille Pritzker (USA)

Ritz


Propriété : Mohamed al-Fayed (Egypte)

Le cheval Blanc 72 chambres et suites

Propriété : groupe LVMH

Meurice


Propriété : sultan de Brunei

Mandarin Oriental 98 chambres et 40 suites

Propriété : Jardine Matheson (Hong-Kong)

Hôtels en activité fin 2013

Hôtels en travaux de rénovation

Ouvertures prévues

Lutétia


Propriété : groupe Alrov (Israël)

La Réserve Paris

40 chambres

Propriété : Michel Reybier Hospitality

George V


Propriété : Prince al-Walid Ben Tala (Arabie S.)


• Jusqu’à 2015, l’activité de l’hôtellerie très haut de gamme parisienne était sur une pente croissante (+4 points pour le

taux d’occupation entre 2010 et 2014).

• Cependant, le taux d’occupation a chuté jusqu’à 65 % en 2016, ce qui signifie une baisse de 11,3 points au cours des

deux dernières années. Le prix moyen et le RevPAR ont aussi souffert, avec une décroissance respective de 4,1 % et

18,3 % au cours de la même période.

• Les chiffres de 2016 sont à analyser en détail pour bien comprendre la situation. Ainsi, il convient de mettre en

perspective ces données en prenant en compte les nombreux facteurs, en plus des attentats, tels que les inondations,

grèves et manifestations qui ont aussi frappé la capitale en 2016. De plus, Paris a accueilli une part importante de

l’«UEFA Euro 2016», ce qui a provoqué un effet d’éviction pour certaines catégories de visiteurs qui désiraient éviter

cet événement de masse (spécialement vrai pour la clientèle de l’hôtellerie très haut de gamme).

• Le premier trimestre de 2017 révèle la reprise progressive de l’occupation touristique parisienne dans cette hôtellerie

très haut de gamme.

3) Performances de l’hôtellerie Très Haut de Gamme à Paris

Evolution des performances hôtelières de l’hôtellerie Très Haute de Gamme à Paris2

2 Echantillon basé sur 22 hôtels 5* dont le prix moyen dépasse 400€, pour un total de 2200 chambres.

2012 2013 2014 2015 2016 Evol°

2016/2015

Taux d’occupation hôtellerie de luxe 76,90% 76,10% 76,30% 70,90% 65,00%

Evolution du Taux d'Occupation -0,8 pt +0,2 pt -5,5 pts -5,9 pts -5,9 pts

Prix moyen hôtellerie de luxe 616,60 € 614,40 € 611,50 € 631,00 € 586,90 €

Evolution Prix Moyen -0,40% -0,50% 3,20% -7% -44,10 €

RevPAR hôtellerie de luxe 474,40 € 467,70 € 466,80 € 447,20 € 381,50 €

Evolution RevPAR -1,40% -0,20% -4,20% -14,70% -65,70 €

Source : OlaKala_destination / MKG Consulting


30,0%

40,0%

50,0%

60,0%

70,0%

80,0%

90,0%

100,0%

Janvier Février Mars Avril Mai Juin Juillet Août Septembre Octobre Novembre Décembre

Saisonnalité des taux d'occupation dans l'hôtellerie parisienne (2015 et 2016)

2015 - Hôtellerie de Luxe

2015 - Toutes Catégories Confondues

2016 - Hôtellerie de Luxe

2016 - Toutes Catégories Confondues

Source : MKG Consulting / Olakala_Destination

• Bien que le marché de l’hôtellerie très haut de gamme ait été significativement impacté par les attaques terroristes contre Paris, c’est

l’hôtellerie dans son ensemble qui a grandement souffert. Ainsi, le très haut de gamme a été sujet aux mêmes fluctuations que les autres

catégories d’hôtels, avec des écarts amplitudes variables en fonction des saisons et des évènements.

• On distingue deux périodes de haute saison : Juin/Juillet et Septembre/Octobre. D’une façon générale, les performances en termes de taux

d’occupation de l’hôtellerie de luxe se situent systématiquement en deçà de celles des autres catégories en 2015 et 2016.

• En 2015, le taux d’occupation pour l’hôtellerie très haut de gamme a dépassé 80 % pendant 4 mois (juin/juillet/septembre/octobre). Tandis

qu’en 2016, seul le mois de septembre a franchi la barre des 80 %.

• Décembre 2016 a enregistré une hausse conséquente de son taux d’occupation dans le secteur du très haut de gamme. Cette croissance

témoigne d’un rétablissement progressif ; rétablissement que les premiers mois de l’année 2017 ont confirmé.


4) L’Europe, principal pourvoyeur de la clientèle étrangère de l’hôtellerie Haut de Gamme à Paris intra-muros

20

16

Europe

Royaume-Uni Allemagne Espagne Italie Belgique Pays-Bas Suisse Russie

en Europe Part

totale en Europe Part







totale

29,7% 8,0% 11,0% 3,0% 9,6% 2,6% 8,4% 2,2% 7,6% 2,0% 4,3% 1,1% 7,3% 2,0% 4,2% 1,1%

Asie/

Océanie

Chine Japon

en Asie -

Océanie Part

totale en Asie -

Océanie Part

totale 26,1% 3,0% 19,1% 2,2%

26%

28%19%

6%

13%

6%

2%

2015

27%

30%

17%

6%

12%

5%

2%

2014

31%

27%

17%

5%

11%

6%

3%

2016

France

Europe

USA

Amérique (hors USA)

Asie/Océanie

Proche et Moyen-Orient

Afrique

Source : Insee

Distribution parisienne des arrivées hôtelières 4-5* en fonction de l’origine des touristes

• En 2016, 78 % des arrivées touristiques haut de gamme provenant du continent

américain sont états-uniennes, soit 953 809 arrivées hôtelières dans cette catégorie

en provenance des USA.

• A noter la part importante des britanniques privilégiant l’hôtellerie haut de gamme.

Détail de la répartition des arrivées haut de gamme en fonction des nationalités provenant d’un même continent et part de ces

pays dans le total des arrivées

Arrivées totales 5 176 056 Arrivées totales : 5 563 117 Arrivées totales : 5 455 625


335 459

1 051 405

137 531

515 930

286 063

122 629

66 400

152 994

188 959

212 789

146 261

94 783

0

200 000

400 000

600 000

800 000

1 000 000

1 200 000

1 400 000

1 600 000

1 800 000

PM-Orient USA Japon Royaume-Uni Chine Suisse Russie Belgique Espagne Allemagne Italie Pays-Bas

Hôtels 4-5*

Catégories

Inférieures

(60,6%)

(60,2%)

(48,6%)

(47,1%)

(44,3%)

(44,1%)

(43,7%)

(37,5%)

(34,1%)

(32,0%)

(31,2%)

(29,8%)

Volume des séjours en hôtels 4-5* dans les arrivées hotelières du Grand Paris en fonction du pays d'origine en 2016(pourcentage des arrivées en 4-5* par rapport aux catégories inférieures)

source : Insee

5) Une part conséquente de l’hôtellerie haut de gamme dans les arrivées hôtelières du Grand Paris

• En moyenne, les hôtels haut de gamme représentent 34,5 % des arrivées hôtelières du Grand Paris.

• Seuls 24,9 % des touristes français descendent dans des hôtels 4-5*, contre 44,3% pour les touristes étrangers en moyenne.

• Ce sont les visiteurs venant du Proche et Moyen-Orient ainsi que ceux venant des Etats-Unis qui privilégient le plus les hôtels haut de

gamme lors de leurs séjours à Paris (respectivement 60,6 % et 60,2 %).

• A contrario, les touristes du Grand Paris négligeant le plus cette catégorie d’hôtels sont les Néerlandais, Italiens et Allemands;

En effet, ils plébiscitent (respectivement à 70,2 %, 68,8 % et 68 %) des hôtels de classifications inférieures ou égales à 3*.


Benchmark

Grand Paris Grand Londres New York Amsterdam

20

16

Population (en millions) 6,75 8,6 8,5 0,83

Superficie (en km2) 762 1 572 789 219

Visiteurs étrangers (en millions) 15 17 12 5,7

Nombre d'Hôtels 5* 79 84 66 * 16

Nombre de chambres 5* 7 506 15 572 3 580

* Il ne semble pas exister de système de classification des hôtels à NYC. Ainsi, nous avons utilisé les catégories du magazine Forbes qui, selon l’Office, équivalent au 5* français.

• 12% des chambres qui composent le parc hôtelier londonien sont des chambres 5*.

En 2013, au sein des palaces londonien, le taux d’occupation était de 78% (+ 3pts), le prix moyen de 496£ (-3%) et le RevPAR de 385£

(+0,5%) (source : HVS Research)

• En 2015, le prix moyen d’une chambre de luxe à New York était de 480$ (soit une hausse de 0,8% par rapport à l’année précédente).

Malgré un RevPAR qui a baissé de 1%, le taux d’occupation était d’environ 80% (baisse de 1,7%) (source : STR)

Tendance : Les hôteliers se focalisent plus sur une augmentation des prix (+ 0.8% pour le prix moyen des hôtels dans le top 15% de

Manhattan), au détriment parfois, d’un taux d’occupation plus faible et d’une baisse du RevPAR (- 1%). En effet, les hôteliers new

yorkais sont très réticents à l’idée de baisser leurs tarifs car une fois baissés, il est beaucoup plus long de faire accepter une réhausse.

• A Amsterdam, toujours en 2015, le taux d’occupation pour la catégorie Haut de gamme (4-5*) est de 83% (+ 3pts) avec un prix moyen

de 178€ (+ 6,6%) (source : OIS)

(Source pour visiteurs : classement de Euromonitor International « Top 100 City Destinations Ranking »)

Chiffres clefs


Conclusion

L’hôtellerie de luxe à Paris a connu de réelles mutations et est aujourd’hui en train de prendre le virage de l’extrême luxe avec des chambres

transformées, à la fois plus grandes et plus luxuriantes, pour répondre aux nouvelles normes et standards Atout France mais également à une

clientèle en attente de services et d’équipements pointus.

Un marché qui a su se réinventer tant par les nombreuses restaurations et travaux d’embellissement réalisés par les palaces traditionnels, que

par le renouvellement d’une partie de l’offre avec une arrivée conséquente de nouveaux acteurs et établissements au cours des dernières

années.

En effet, avec un secteur de l’hôtellerie de luxe composé en 2018 de 16 établissements, soit 2 367 chambres, Paris aura vu son offre croître de

46,5 % par rapport à l’année 2000.

Les années 2015 et 2016 ont été particulièrement traumatisantes, tant par la dureté des évènements vécus que par leurs impacts sur tous les

secteurs d’activité en France. Le luxe a sans aucun doute souffert (taux d’occupation : -11,3 pts, prix moyen : -4,1 % et le RevPAR : -18,3 %) de

tous ces évènements qui ont affecté la saisonnalité de toutes les catégories hôtelières. En terme de performances, le haut de gamme a

cependant davantage souffert que les autres catégories, sa clientèle étant peut être plus volatile que celle des autres catégories hôtelières.

L’évolution du marché est rapide avec une concurrence plus forte et des prestations plus facilement comparables à Paris comme à

l’international. Dans ce contexte les établissements parisiens font donc face à un double enjeu entre la fidélisation de la clientèle

traditionnelle et/ou le positionnement sur les nouveaux marchés émetteurs.

Malgré tout, grâce à la modernisation de l’offre et à la reprise enregistrée sur tout le territoire, l’hôtellerie de luxe repart à la hausse en 2017,

et augure de chiffres semblables à ceux de 2014.

Paris rattrape un retard en termes d’offre de chambres de luxe par rapport à d’autres destinations comme Londres ou New-York. Gageons que

ce dynamisme saura capter ces clientèles exigeantes séduites par ce mélange de traditions et de nouveautés qu’offre aujourd’hui l’hôtellerie

haut de gamme parisienne.


Annexe : Distinction Palace – les critères d’appréciation du jury (source : Atout France)

La commission d’attribution s’appuie sur les critères d’appréciation exposés ci-après, qui formeront un «faisceau d’indices».

Aucun critère d’appréciation n’est exclusif des autres et les indications données pour chaque critère d’appréciation, même lorsqu’elles sont

précises, constituent des exemples et non des données normatives.

A cette fin, l’établissement candidat joint à son dossier les éléments nécessaires à l’examen de sa candidature par le Jury.

Des indicateurs économiques distinguant l’excellence du service.

Des indicateurs économiques seront examinés et constitueront des éléments d’analyse dans l’appréciation de la capacité d’un établissement à

prétendre à la « distinction Palace ».

Il s’agit d’indicateurs liés :

• à la performance commerciale de l’établissement par rapport à la moyenne des établissements classés 5* sur la place ;

• à l’effectif moyen annuel par clé rapporté au taux d’occupation de l’établissement :

� supérieur ou égal à 2,2 pour les établissements parisiens ;

� supérieur ou égal à 1,5 pour les établissements non parisiens.

La localisation de l’établissement qui doit être exceptionnelle

L’établissement doit être implanté dans une zone de qualité exceptionnelle avec un environnement architectural et naturel harmonieux (à titre

d’exemples : site classé, perspective monumentale ou appartenant au patrimoine mondial de l’Unesco, paysage exceptionnel, zone protégée

Conservatoire du Littoral ou Natura 2000…).

L’architecture exceptionnelle du bâtiment qu’il soit historique ou de facture contemporaine

Le caractère remarquable de l’architecture sera considéré : ancienneté du bâtiment, type de protection patrimoniale (monument historique ou

inscription à l’inventaire, ensemble du bâti ou de parties du bâtiment, voire d’éléments mobiliers à perpétuelle demeure - escalier, verrière,

cheminée, salle de bains…), architecture moderne ou contemporaine d’exception, architectes, intégration dans un mouvement artistique

déterminé.


La capacité de l’établissement et la présence importante de suites

Le nombre de clés et le taux de suites (environ 20 %) seront des indicateurs analysés en ce qu’ils révèlent le degré élevé de personnalisation du

service et le maintien d’un niveau suffisant d’excellence. Il est précisé qu’une suite correspond soit à une chambre d’une surface minimale de

60 m2 soit à un appartement constitué d’une chambre séparée.

L’esthétique, la générosité des lieux, la remarquable qualité des équipements et éléments de confort

La qualité des intervenants (renommée des architectes d’intérieur, …), la noblesse des matériaux utilisés (bois, tissus, verre, pierre,…), la

présence d’œuvres d’art, la facture du mobilier, la décoration florale, les espaces spacieux et harmonieux, la présence d’ateliers d’entretien et

de personnels de maintenance…, sont autant d’éléments entrant en considération pour apprécier le caractère exceptionnel des lieux et la

permanence de l’excellence. La qualité du linge de lit et de toilette (provenance, tissu,…) mis à disposition ainsi que celle de la literie (sommier,

matelas) et de l’ensemble des produits d’accueil proposés seront attentivement analysées.

La légende, l’histoire, la personnalité de l’établissement

La fréquentation de l’établissement (personnalités internationales issues du monde de la politique, des arts et du spectacle, du show business,

du sport,…) et les événements historiques (signatures d’accords internationaux, rencontre au sommet de personnalités politiques, festivals des

Arts et de la Culture) permettront d’évaluer la nature prestigieuse des lieux.

La personnalisation, la rapidité, la précision et la permanence du service

Le niveau de qualification du personnel et la continuité du service client constituent des indicateurs de nature à évaluer le niveau de

personnalisation, la rapidité et la permanence du service. Ce dernier élément se traduit notamment par l’existence d’un service client 24 h / 24

couvrant les fonctions suivantes :

• le service de conciergerie et le service voiturier/bagagiste ;

• le service en chambre ;

• le service de restauration d’étage.

La personnalisation du service se traduit également dans la capacité à répondre aux besoins et attentes d’une clientèle familiale.


L’excellence de la restauration et du bar

Un restaurant gastronomique de renommée internationale (reconnu par les principaux guides gastronomiques internationaux), la qualité et

l’importance des références de la carte des vins ainsi que l’existence d’un bar font partie des attributs des établissements d’exception.

Le caractère unique de l’établissement

Il s’agit d’apprécier, nonobstant son appartenance à une chaîne commerciale, le caractère unique de l’établissement. La présence de

l’établissement dans les guides et revues internationaux est un élément d’appréciation parmi d’autres de son caractère unique.

L’implication des équipes dans la recherche de l’excellence

Il s’agit de relever les actions mises en place par l’établissement pour garantir implication et excellence du service proposé par son personnel.

Le budget formation et l’existence d’un plan d’intéressement du personnel salarié sont des exemples d’indicateurs permettant d’évaluer ce

critère.

Une démarche exemplaire et responsable

Il s’agit ici d’analyser les démarches entreprises par l’établissement liées à la qualité et à la promotion du développement durable dans ses

composantes, sociétale et environnementale.

Les éléments ci-après constituent des indicateurs de type sociétal :

• l’implication dans la promotion des métiers de l’hôtellerie, la valorisation de l’apprentissage, le recours à l’artisanat ;

• la qualité des conditions de travail proposées au personnel, l’existence d’une politique sociale et d’éthique (accord et engagements de

l’entreprise) et la valorisation des collaborateurs (plan de développement).

L’existence d’un plan de progrès quant à la performance environnementale (gestion de l’énergie, des déchets, de l’eau,…) ou l’obtention de

labels environnementaux font partie des indicateurs de type environnemental.

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