Comment optimiser son patrimoine financier et

immobilier face a la nouvelle fiscalité ?

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� Quels sont les derniers changements législatifs et fiscaux impactant les investissements immobiliers ?

– A l’acquisition

– Durant la détention

– A la cession du bien

� Quels dispositifs, montages, astuces, permettent encore d’optimiser son patrimoine immobilier ?

� Questions / Réponses

– Intérêt d’investir au travers de sociétés type SCI ou SARL ?

– Louer un bien pour son activité professionnelle ?

– Investir dans l’immobilier d’entreprise ?

Comment optimiser son patrimoine financier

et immobilier face a la nouvelle fiscalité ?

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Augmentation des frais de

notaire dans l’ancien

� PLF 2014 : Les droits de mutation, improprement appelés " frais de notaire ",vont augmenter en 2014 pour l’immobilier ancien. En cause, la possibilitédonnée aux départements de relever le taux de prélèvement perçu à chaquetransaction intervenant entre le 1er mars 2014 et le 29 février 2016

� Décomposition des droits de mutation :– droits d'enregistrement : la part départementale est fixée à 3,8 % de la

valeur du bien et 1,2 % pour la part communale– les émoluments du notaire– le salaire du conservateur des hypothèques – la taxe de publicité foncière : 0,715%– Au total, ces frais tournent aux alentours de 7,5 % de la valeur du bien dans

l'ancien, contre 3,5 % dans le neuf

���� la part départementale pourrait passer de 3,8 % à 4 ,5 %

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Hausse de la TVA

� 3°LFR 2012 : Hausse de la TVA au 1 er janvier 2014

– Le taux normal passera de 19,6% à 20%– Le taux intermédiaire va être relevé de 7% à 10%– Le taux réduit sera abaissé de 5,5 à 5%– Le taux super réduit va être maintenu à 2,1%

�Attention aux appels de fonds pour les biens acquis en 2013 et livrés après le 1 er Janvier 2014 !

�NB : la TVA sur les travaux de rénovation thermique abaissée à 5,5% en 2014 (au lieu de 7%)

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Quelles solutions ?

� Négocier les frais de notaire. Baisse des ventes dans le neuf (-13%). Les promoteurs ont du stock à écouler.

� L’investissement en loueur meublé permet de récupérer la TVA !– Résidences étudiantes– Résidences affaires / tourisme– Résidences services seniors– EHPAD

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Evolution de la fiscalité sur les revenus

� Pas de changement de taux de la CSG … pour le moment …

� LF2013 : Création de la tranche à 45%

Mais … modification de la quote-part déductible de la CSG sur lesrevenus du patrimoine dans laLF2013 : abaissée à 5,1% contre5,8%

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Rappels sur le plafonnement

des niches fiscales en 2013

� LF2013 : abaissement du plafond global des niches fiscales

Année 2009 : 25 000 € + 10 % des revenus.Année 2010 : 20 000 € + 8 % des revenus.Année 2011 : 18 000 € + 6 % des revenus.Année 2012 : 18 000 € + 4 % des revenus.Année 2013 : 10 000 €

���� Année 2014 : 10 000 €

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Projet de loi ALUR

� Projet de loi ALUR : en seconde lecture à l’AN 28/10/2013

– Création d’une Garantie Universelle des Loyers (GUL) = financéepar les propriétaires et les locataires : 1%/1% au 1er janvier 2016

– Encadrement des loyers dans les zones tendues, où la demandeexcède largement l’offre de logements. Les préfets y fixerontchaque année par décret :� un loyer médian plafond de référence majoré de 20%� un loyer plancher inférieur de 30% au loyer médian

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Heureusement la France reste

un paradis fiscal !!!

� Malgré le coup de rabot sur les niches fiscales il reste de nombreux dispositifs défiscalisant :– Censi Bouvard = 11 % de réduction d’IR– LF2013 Duflot = 18% de réduction d’IR– Duflot OM = 29 % de réduction d’IR

� Certains dispositifs sortent encore du plafond des niches fiscales :– Malraux = 22 % (ZPPAUP) / 30 % (Sect. Sauv.) des travaux (Plfd

100 K €/an) en réduction d’IR.– Monuments Historiques = 100 % de déduction des travaux des

revenus du foyer.

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Heureusement la France reste

un paradis fiscal !!!

� L’investissement en loueur meublé permet de générer des revenusnon fiscalisés (IR et PS) grâce à l’amortissement comptable

� En LMNP, les revenus du locataire et le niveau de loyer nerentrent pas en compte. Les revenus locatifs sont garantis par bailcommercial

� L’investissement en loi Duflot a déjà fixé des plafonds de loyer selonles zones. A l’origine inférieur de 20% au prix de marché, on constatedans les fait que ce n’est pas toujours le cas …

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Petit focus ISF

� LF2013 : Tous les contribuables possédant un patrimoine dont la valeur est supérieure à 1 300 000 € seront assujettis à l'ISF.

� Le barème ISF en vigueur :– de 800 000 à 1 300 000 € taux de 0,50 %– de 1 300 000 € à 2 570 000 € taux de 0,70 %– de 2 570 000 € à 5 000 000 € taux de 1 %– de 5 000 000 € à 10 000 000 € taux de 1,25 %– plus de 10 000 000 € taux de 1,50 %

NB : Le seuil d'entrée au barème de l'ISF est bien 1,31 million d'euros mais la part compriseentre 800 000 et 1 310 000 € est imposable à hauteur de 0,50 % pour les patrimoinesdépassant le seuil.

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Quelques pistes d’optimisation

� Créer de la dette affectée : prêt In fine– Attention au support en adossement

� Viser le statut de loueur en meublé professionnel à la retraite– Etre au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur

en meublé professionnel.– Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble du

foyer fiscal doivent excéder 23 000 € TTC– Les recettes tirées de cette exploitation doivent excéder les

revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu

� Investir en Démembrement, réaliser des donations …

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� Principes généraux pour rappel :

� Les plus-values immobilières sont taxées au taux forfaitaire de 19% au titre de l’impôt sur le revenu.

� 3°LFR 2012 : Taux majoré de 2% à 6% si la plus-valu e dépasse 50000 € (cette surtaxe s’applique après les éventuels abattements pour durée de détention et abattement exceptionnel).

� En outre, les plus-values immobilières sont également assujetties aux prélèvements sociaux (15,5%).

� La vente de la résidence principale reste toujours exonérée d’impôt sur les plus-values.

Cession et plus-values

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� PLF2014 :Une réforme du régime fiscal des plus-values immobilières favorable aux vendeurs s'applique à toutes ventes (sauf les ventes de terrains à bâtir)

� Un abattement pour durée de détention permet une exonération d'impôt sur le revenu (à hauteur de 19 %) après 22 ans de détention (contre 30 ans auparavant)

� S'agissant des prélèvements sociaux (à hauteur de 15,5 %), ceux-ci continuent de frapper la plus-value pendant trente ans

� un abattement exceptionnel de 25 % est applicable jusqu'au 31 août 2014 sur la plus-value imposable, c'est-à-dire après calcul de l'abattement pour durée de détention.

Depuis le 1er Sept. 2013 : un allègement de la

taxation des plus-values immobilières est

effectif

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Taux d’abattement IR et PS

Durée de Détention

Taux d’abattement

Impôt sur la plus-value 19% Prélèvements sociaux 15,5%

Jusqu’à la 5°année 0% 0%

De 6 à 21 ans 6 % / an 1,65 % / an

La 22°année 4 % 1,60 %

De 23 à 30 ansExonération totale

après 22 ans9 % / an

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Comment limiter l’impact de la taxation

des plus-values

� Ne pas vendre ! L’immobilier est par essence un investissement long terme– Duflot, Censi Bouvard, Malraux : 9 ans– Monuments historiques : 15 ans– LMNP : de 9 à 18 ans de bail commercial

� … ou vendre avant aout 2014 pour bénéficier de l’abattement exceptionnel de 25 % ! Attention : ne s’applique pas aux cessions de part de SCI

– En cas de besoin de liquidité pensez au montage crédit :� Ligne de prêt hypothécaire� Prêt viager hypothécaire

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Investir au travers d’une société ?

� Créer une Société peut présenter des avantages mais n’est pas une solution miracle. A étudier au cas par cas :

– La société est elle soumise à l’IR ou à l’IS ?– Qui sont les associés ?– Durée de détention des biens et des parts ?– Quelle est ma tranche marginale d’imposition ?– Quels sont mes besoins matrimoniaux / successoraux ?– Quel bien immobilier ? Nu ? Meublé ?– Quels sont mes objectifs patrimoniaux ?

� Eviter l’indivision, pérenniser le patrimoine immobilier dans le temps, facilité la gestion / transmission, protéger le conjoint survivant

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Louer un bien immobilier au titre d’une

activité professionnelle ?

Comme pour le montage en SCI / SARL, l’impact fiscal est limité et est à étudier en fonction de chaque cas.

� Poids de la charge financière à l’entreprise ou au ménage ?� Quid des amortissements ? Des charges ?� Achat comptant ou à crédit ?� Veut-on intégrer le bien au bilan de l’entreprise ou dans le patrimoine

de l’ entrepreneur (ISF!) ?� Génère des revenus fonciers imposables à l’IR. � Quel régime de plus-values est le plus avantageux ?

� Permet de protéger les murs de l’activité en les dissociant. Principe d’insaisissabilité des biens non professionnels (LME 2008)

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Investir en immobilier d’entreprise ?

� Sécurisation par bail commercial + locataire « fiable » (selon l’offre)

� Frein du ticket d’entrée / besoin d’expertise : on fera souvent appel aux SCPI

� Difficulté du financement à crédit pour les SCPI, liées à la titrisation des créances

� Objectif : diversification et rendement : 6% / 7%

Sébastien GILLETM.I.M & Mastère I.G.I.P SKEMA

Responsable de Service en Gestion privée(Immobilier, Yachting, Financements)

04 42 29 62 70 / 06 48 37 32 77sebastien.gillet@thesaurus.fr