evaluation des immobilisations corporelles juste valeur vs coût historique cas de l’immobilier

7/28/2019 Evaluation des immobilisations corporelles Juste Valeur VS Coût Historique Cas de l’immobilier

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MEMOIRE DE FIN D’ETUDES

CYCLE NORMAL

Evaluation des immobilisationscorporelles :

Juste Valeur VS Coût Historique

Cas de l’immobilier

NOM ET PRENOM

CHOUITI HANANE ET LAMINE SEJAI CHAIMAE

ENCADRANT

M. M.TOUMI

OPTION

FINANCES ET COMPTABILITE

ANNEE UNIVERSITAIRE

2010-2011



Mémoire de fin d’études

PREFACE

Avoir effectué nos stages de fin d’études dans deux entitésdifférentes, le choix du sujet de notre mémoire n’a pas été une tachefacile.

Notre réflexion s’est basée sur les points en communs de nos deuxstages respectifs. Après en avoir longtemps discuté, nous noussommes aperçues que nous avons traités les mêmes sections certes

dans des entreprises différentes mais que le travail de base restait lemême.

Parmi les sections sur lesquelles nous avons travaillées, il y en avaitcelles qui se répétaient dans toutes les missions. La section que nousavons retenue est celle des immobilisations corporelles.

Entre le tableau de passage de l’exercice N à l’exercice N+1, le test

de cohérence du calcul des amortissements et le test de réalité desacquisitions et des cessions, nous avons retenu la problématiqueque nous avons toutes les deux rencontrées durant notre stage etqui est celle du passage des normes comptables aux normes IFRS etplus précisément l’évaluation des immobilisations corporelles à la juste valeur et non au coût historique.

C’est cette problématique que nous avons essayée de traiter tout aulong de ce mémoire.




SOMMAIRE

PREFACE ............................................................................................................................................2

REMERCIEMENTS ...............................................................................................................................5

INTRODUCTION ..................................................................................................................................6

PREMIERE PARTIE .............................................................................................................................9

Présentation des méthodes d’évaluation des immobilisations ....................................................9

I. Les normes internationales :.................................................................................................. 10

2. La réforme de 2001 :.......................................................................................................... 11

II. Les normes comptables marocaines : .................................................................................... 22

1. Principes comptables :....................................................................................................... 22

2. Les principales méthodes d’évaluation:.............................................................................. 28

3. Exemples d’évaluation des immobilisations corporelles à leur valeur d’entrée dans le patrimoine :............................................................................................................................... 34

4. Evaluation à la sortie du patrimoine.................................................................................. 41

III. Le passage du coût historique à la juste valeur : ................................................................ 41

1. Le modèle comptable traditionnel :..................................................................................... 42

2. L’émergence du concept de Juste Valeur............................................................................. 43

DEUXIEME PARTIE ........................................................................................................................... 48

Evaluation des immeubles selon les normes IFRS (cas de la Juste Valeur)............................... 48

IV. Présentation de la Juste Valeur .......................................................................................... 49

1. Les mesures de la juste valeur............................................................................................ 49

2. Avantages de l’évaluation par Juste Valeur ........................................................................ 49

3. Les inconvénients de La juste valeur.................................................................................. 50

II. NORMES IAS/IFRS RELATIVES AUX BIENS IMMOBILIERS ......................................................... 52

1. Présentation des normes.................................................................................................... 52

2. Les méthodes d’évaluation................................................................................................. 61

3. L’impact sur le comportement des entreprises et des professionnels de l’immobilier............ 69

III. L’AMORTISSEMENT PAR COMPOSANTS ............................................................................. 70

1. Les composants.................................................................................................................. 70

2. Quand doit-on isoler les composants ?............................................................................... 72

3. À quel moment utiliser les composants ?........................................................................... 73

4. Comment déterminer les composants ?.............................................................................. 75




5. Quel sera le poids de chaque composant ?.......................................................................... 77

6. Quel sera l’impact de l’approche par composants ?............................................................. 79

Conclusion ...................................................................................................................................... 81

BIBLIOGRAPHIE .............................................................................................................................. 84

LEXIQUE ........................................................................................................................................... 85

ACRONYMES ..................................................................................................................................... 86




REMERCIEMENTS

Nous tenons tout d’abord à exprimer notre profondereconnaissance à toute l’équipe d’ ERNST and Young et de Price

Waterhouse Coopers , spécialement les personnes avec lesquelles

nous avons travaillé durant notre période de stage pour leur aide

et leur étroite collaboration lors des missions auxquelles nous

avons assisté.

Grâce à leur assistance, leur soutien et surtout à la leur

confiance, la période de stage nous a été un véritable complément

de formation pratique et une expérience utile pour nous aider

dans l’élaboration de notre projet professionnel.

Je remercie vivement le professeur Monsieur Mehdi TOUMI pour

son encadrement, ses orientations ainsi que ses conseils

judicieux tout au long de notre cursus au sein de l’ISCAE.

Nous tenons également à exprimer nos sincères remerciements et

nos respects les plus distingués au corps professoral et

administratif de l’ISCAE pour leur dispo nibilité et surtout pour

la qualité de la formation dont nous avons bénéficié.

Enfin, nous dédions ce travail à nos parents , nos frères et sœurs

(Hamza Lamine Sejai, Ismail Chouiti, Zineb Chouiti et Hinde

Chouiti ) et à tous nos amis les plus proches ainsi qu’à toute

notre famille en témoignage de notre reconnaissance envers le

soutien, les sacrifices et tous les efforts qu’ils ont tous fournis

pour notre éducation ainsi que notre bien être .




INTRODUCTION

Le monde connaît actuellement de profondes mutations qui se manifestent parl'universalisation de l'économie de marché, la constitution de grands groupes

internationaux et l'élargissement des zones de libre échange. Ce nouvel

environnement se traduit par une compétition économique sans frontières qui

exige, de la part des gouvernements et des entreprises, une recherche continue

de la croissance et de la compétitivité.

Dans ce contexte actuel, la recherche d'une croissance économique durable

passe par la mise en place d'outils de gestion performants et d'une

comptabilité reflétant l’image fidèle.

La comptabilité n’a donc pas échappé à cette globalisation, ainsi l’élaboration

des nouvelles normes comptables IAS/IFRS s’est avérée indispensable pour

essayer d’harmoniser les différents systèmes comp tables existants en vue de

permettre une comparaison objective entre les entreprises et renforcer la

transparence financière de ces dernières.

Avec l’arrivée de ces nouvelles normes, nombreux se demandent si elles

seraient appliquées à titre provisoire. La réponse est certes négative, leur

application sera sûrement irréversible et définitive. Quel sera donc leur impactsur la comptabilité internationale ? Profond, il faudra compter avec ces normes

internationales qui vont modeler la comptabilité du 21ème siècle. Jusqu'à une

époque récente l'étude de la normalisation comptable internationale était

plutôt une affaire de spécialiste. À présent, les évènements se bousculent et le

monde de la comptabilité, tant celui des professionnels que celui des

entreprises, doit se préparer à de profonds changements.




Historiquement, les conventions de la comptabilité ont été choisies davantage

pour favoriser la présentation des comptes aux autorités de contrôle que la

prise de décision des investisseurs. Ainsi, elles s'avéraient inadaptées pour

faire face, par exemple, aux risques encourus par l'utilisation croissante

d'instruments financiers de plus en plus complexes alors que les marchés

subissent une forte volatilité. Elles ont de même révélé leurs limites lors des

graves défaillances d'institutions financières américaines alors que

l'application du principe du coût historique n'avait pas permis de révéler à

temps leurs situations critiques sur des produits dérivés qui mobilisent defaibles capitaux lors de l'engagement initial mais qui recèlent un risque très

important.

De plus, le principe d'évaluation au coût historique accorde une marge de

manœuvre démesurée aux dirigeants en matière d'intégration de l'incertitude.

Leur appréciation subjective des risques concernant des charges prévisibles ou

des dépréciations d'actifs leur fournit un puissant instrument de stratégie

comptable susceptible d'influencer fortement la présentation de leur résultat.

Ils peuvent de même utiliser de façon opportuniste les cessions d'actifs

recelant des plus ou moins-values latentes.

Dans ce contexte, le remplacement (partiel) de ce principe par celui de la juste

valeur est censé apporter de « meilleures » solutions pour accorder plus de

crédibilité aux évaluations des actifs et des capitaux propres. Dans les normes

IAS, il concerne de nombreux domaines comme les regroupements

d'entreprises, les engagements sociaux, les actifs incorporels, le portefeuille de

titres, la réévaluation des immobilisations. Cependant certaines de ces normes

suscitent encore beaucoup d'interrogations et tardent à être adoptées par l'UE.La norme IAS 39, qui prescrit par exemple la comptabilisation et l'évaluation




PREMIERE PARTIE

Présentation des méthodesd’évaluation des immobilisations




I. Les normes internationales :

Après les scandales financiers du début des années 2000 en Europe et aux

États-Unis (Enron, WorldCom<), les pouvoirs publics se sont attachés àrenforcer la qualité de la communication financière afin de rétablir la confiance

du public, des épargnants et des investisseurs. Ce vaste mouvement s’est

traduit par l’adoption d’un ensemble de textes dont l’objectif commun est

l’amélioration de la sécurité financière. L’année 2005 a ainsi vu l’application

des normes IFRS (International Financial Reporting Standards, dénommées

jusqu’en 2001 normes IAS pour International Accounting Standards) existant

depuis 1973, destinées à toutes les entreprises faisant appel public à l’épargne.

1. L’IASC :L’IASC (International Accounting Standard Committee) est un organisme

comptable, indépendant et privé qui a été fondé en 1973 par les instituts

d’experts -comptables de 10 pays (Allemagne, Australie, Canada, États-Unis,France, Grande-Bretagne, Irlande, Japon, Mexique, Pays-Bas). Aujourd’hui

plus de 100 pays sont membres.

Les principaux objectifs sont :

d’établir des normes comptables acceptables sur le plan international ;

de promouvoir leur utilisation ; et de travailler pour harmoniser les réglementations comptables et la

présentation des états financiers sur le plan international.




2. La réforme de 2001 :Pour s’adapter aux enjeux de la normalisation comptable internationale,

l’IASC a été réformé en avril 2001.

L’élément central de cette réforme vise à attribuer à l’IASC un véritable statut

de normalisateur international alors qu’il remplissait essentiellement un rôle

d’harmonisateur.

Les 5 points principaux à retenir de la réforme sont les suivants :

l’IASC est devenu une institution internationale indépendante, dans lecadre d’une fondation, l’IASCF ;

l’organe chargé de préparer et d’adopter les normes est l’IASB (le

Board) ; les normes comptables internationales émises à l’avenir ne porteront

plus le nom de normes IAS mais celui de normes IFRS (International

Financial Reporting Standards) ; les anciennes normes non modifiées restent désignées sous le vocable

de normes IAS ; l’IASB a avalisé le corpus d’IAS émises par son prédécesseur, l’IASC.

Aussi, les normes numérotées de 1 à 41 existantes au 1er avril 2001, date

d’entrée en fonction de l’IASB, conservent leur nomenclature IAS. Lesnouvelles normes émises porteront l’intitulé « IFRS n° x » et non pas « IAS n°

x»

Ce changement de terminologie témoigne de la volonté de l’IASB d’étendre

son action à l’information financière en général et pas seulement au processus

de normalisation comptable.




Dans les faits, l’élément central de cette nouvelle structure se traduit par le

transfert à l’IASB des compétences techniques en matière de normalisation

comptable, lesquellesétaient attribuées à l’ancien Board de l’IASC. L’IASB

devient ainsi le seul responsable en matière d’implémentation des normes

comptables internationales si bien qu’il est dorénavant question de l’IASB et

non plus de l’IASC.

3. Champ d’application :Les normes IFRS s'appliquent à tous les Etats qui le souhaitent. Néanmoins en

2007, le principal utilisateur de ces normes demeure l'Union européennepuisque le règlement CE 1606/2002 de l’U.E. impose à toutes les sociétés cotées

publiant des comptes consolidés d’établir des états financiers dès le 1er janvier

2005 en IAS / IFRS. L’application du référentiel comptable devient alors

obligatoire dès le 1er janvier 2005 et le 1er janvier 2007 pour les sociétés ayant

seulement des titres cotés autres que des actions. Cette adoption a également

pu avoir des effets d’entraînements car de nombreux pays à l’image de

l’Arménie, de l’Egypte, ou de l’Ukraine< utilisent déjà (comme l’U.E.) en

totalité ou en partie le référentiel international. En France, les groupes non

cotés peuvent aussi, au choix, opter pour les normes ou conserver les règles

françaises applicables aux comptes consolidés.

4. Objectifs de l’IASB :Les objectifs de l’IASB, tels que définis dans la préface des normes, sont les

suivants :

Elaborer, dans l’i ntérêt général, un jeu unique de normes comptables de

haute qualité, compréhensibles et que l’on puisse faire appliquer dans le

monde entier, imposant la fourniture dans les états financiers et autres




informations financières, d’informations de haute quali té, transparentes

et comparables, de manière à aider les différents intervenants sur les

marchés de capitaux du monde, ainsi que les autres utilisateurs de ces

informations dans leur prise de décisions économiques ; Promouvoir l’utilisation et l’applicatio n rigoureuse de ces normes ; et Travailler activement avec des normalisateurs nationaux pour tendre

vers la convergence des normes comptables nationales et des Normes

internationales d’information financière pour des solutions de haute

qualité.5. Avantages des normes de l’IASB :

L’avantage des normes de l’IASB est triple :

Le référentiel comptable IAS/IFRS est reconnu de qualité par la

communauté internationale comptable : bourses de valeurs, producteurs

de comptes, analystes financiers, auditeurs, instituts professionnels,

normalisateurs comptables nationaux,< ; Le mode de fonctionnement de l’IASB est très souple et permet de

modifier ou de compléter le référentiel comptable dans des détails jugés

raisonnables par les producteurs de comptes et les bourses de valeurs ; L’IASB est un programme privé, n’appartenant à aucun Etat mais

seulement à des membres émanant de plus d’une centaine de pays : onpeut dès lors espérer que les décisions prises sont au service d’un

objectif de comparabilité des comptes et non pas au service des intérêts

d’un Etat.




6. Cadre conceptuel des normes IAS/IFRS :Le référentiel IAS/IFRS est aujourd’hui constitué de 49 normes publiées et en

vigueur et de 13 interprétations SIC/IFRIC. Il est également doté d’un cadre

conceptuel général définissant les concepts qui sont à la base de la préparation

et de la présentation des états financiers à l'usage des utilisateurs externes. Il a

pour but de fournir une base commune permettant l’élaboration de normes

cohérentes. Il ne peut cependant supplanter une norme. En cas de conflit, les

dispositions de la norme prévalent sur celles du cadre.

L'objectif de ce cadre est notamment :

D’aider l'IASB à développer les futures normes comptables

internationales et à réviser celles qui existent déjà ; D’aider les préparateurs des états financiers à appliquer les IAS et IFRS

et à traiter de sujets qui doivent encore faire l'objet d'une norme ;

D’aider les auditeurs à se faire une opinion sur la conformité des étatsfinanciers avec les normes comptables internationales ;

D’aider les utilisateurs des états financiers à interpréter l'information

contenue dans les états financiers préparés en conformité avec les

normes comptables internationales.

Le cadre conceptuel du référentiel IFRS traite essentiellement de l’obj ectif des

états financiers, de leurs caractéristiques qualitatives ainsi que les contraintes

présidant à leur établissement pour que l’information financière soit

pertinente et fiable.




Objectif des états financiers

L'objectif des états financiers est de fournir une information sur la situation

financière, la performance et les variations de la situation financière d'uneentreprise, qui soit utile à un large éventail d'utilisateurs pour prendre des

décisions économiques. Deux hypothèses de base sont utilisées pour la

préparation de ces états financiers :

Comptabilité d'engagement: les états financiers sont préparés sur la

base de la comptabilité d'engagement. Selon cette base, les effets des

transactions et autres événements sont comptabilisés quand ces

transactions ou événements se produisent (et non pas lorsqu'intervient

le versement ou la réception de trésorerie) et ils sont enregistrés dans les

livres comptables et présentés dans les états financiers des exercices

auxquels ils se rattachent.

Continuité d'exploitation : les états financiers sont normalementpréparés selon l'hypothèse qu'une entreprise est en situation de

continuité d'exploitation et poursuivra ses activités dans un avenir

prévisible. Ainsi il est supposé que l'entreprise n'a ni l'intention, ni la

nécessité de mettre fin à ses activités, ni de réduire de façon importante

la taille de ses activités. S'il existe une telle intention ou une telle

nécessité, les états financiers peuvent devoir être préparés sur une basedifférente, et s'il en est ainsi, la base utilisée doit être indiquée.

Caractéristiques qualitatives des états financiers

Les quatre principales caractéristiques qualitatives sont l'intelligibilité, la

pertinence, la fiabilité et la comparabilité.




Intelligibilité : une qualité essentielle de l'information fournie dans les

états financiers est d'être compréhensible immédiatement par les

utilisateurs. A cette fin, les utilisateurs sont supposés avoir une

connaissance raisonnable des affaires et des activités économiques ainsi

que de la comptabilité. Pertinence : l'information possède la qualité de pertinence lorsqu'elle

influence les décisions économiques des utilisateurs en les aidant à

évaluer des événements passés, présents ou futurs ou en confirmant ou

corrigeant leurs évaluations passées. La pertinence de l'information estinfluencée par sa nature et son importance relative.

L'importance relative dépend de la taille de l'élément ou de l'erreur,

jugée dans les circonstances particulières de son omission ou de son

inexactitude. En conséquence, l'importance relative fournit un seuil ou

un critère de séparation plus qu'une caractéristique qualitative

principale que l'information doit posséder pour être utile. Fiabilité : l'information possède la qualité de fiabilité quand elle est

exempte d'erreur et de biais significatifs et que les utilisateurs peuvent

lui faire confiance pour présenter une image fidèle de ce qu'elle est

censée présenter ou de ce qu'on pourrait s'attendre raisonnablement à

voir présenter. Si l'information doit présenter une image fidèle des

transactions et autres événements qu'elle vise à présenter, il est

nécessaire qu'ils soient comptabilisés et présentés conformément à leur

substance et à leur réalité économique et non pas seulement selon leur

forme juridique. Aussi, pour être fiable, l'information doit être neutre,

c'est-à-dire sans parti pris. Les états financiers ne sont pas neutres si, par

la sélection ou la présentation de l'information, ils influencent les prises




de décisions ou le jugement afin d'obtenir un résultat ou une issue

prédéterminée. Enfin, l'information contenue dans les états financiers

doit être exhaustive, autant que le permettent le souci de l'importance

relative et celui du coût. Une omission peut rendre l'information fausse

ou trompeuse et, en conséquence, non fiable et insuffisamment

pertinente. Comparabilité : l'évaluation et la présentation de l'effet financier de

transactions et d'événements semblables doivent être effectués de façon

cohérente et permanente pour une même entreprise et de façoncohérente et permanente pour différentes entreprises. Parce que les

utilisateurs souhaitent comparer la situation financière, la performance

et la variation de la situation financière d'une entreprise au cours du

temps, il est important que les états financiers donnent l'information

correspondante des exercices précédents.

7. La méthode d’évaluation des immobilisations

corporelles selon IAS 16 e

Les immobilisations corporelles constituent souvent une part majeure de l'actif

total d'une entreprise et par conséquent elles sont importantes dans la

présentation de sa situation financière. De plus, le fait de savoir si une dépense

représente un actif ou une charge peut avoir un effet significatif sur laprésentation des résultats des activités d'une entreprise.

Définition d’une immobilisation corporelle

Les immobilisations corporelles sont des actifs corporels :− Qui sont détenus par une entreprise soit pour être utilisés dans la

production ou la fourniture de biens ou de services, soit pour être loués

à des tiers, soit à des fins administratives ;




− Dont on s'attend à ce qu'ils soient utilisés sur plus d'un exercice. Objectif

L'objectif de la normeIAS 16est de prescrire le traitement comptable des

immobilisations corporelles. Les questions fondamentales concernant la

comptabilisation des immobilisations corporelles portent sur la date de

comptabilisation des actifs, la détermination de leur valeur comptable ainsi

que la Comptabilisation des dotations aux amortissements correspondantes. Champ d’application

La norme IAS 16 doit être appliquée pour la comptabilisation desimmobilisations corporelles, sauf lorsqu'une autre norme comptable

internationale impose ou autorise un traitement comptable différent. Comptabilisation par l’approche par composants)

Un élément d'immobilisation corporelle doit être comptabilisé en tant qu'actif

lorsque:

Il est probable que les avantages économiques futurs associés à cet actifiront à l'entreprise;

Le coût de cet actif pour l'entreprise peut être évalué de façon fiable.

C'est-à-dire lorsqu'il répond aux critères du Cadre conceptuel relatifs à la

définition et la comptabilisation d'un actif. Lors de la comptabilisation initiale,

l'approche par composants est désormais généralisée: il y a obligation decomptabiliser et d'amortir de manière séparée chaque partie de

l'immobilisation dont le coût est significatif par rapport au coût total de

l'immobilisation.




Évaluation initiale et dépenses ultérieures

Une immobilisation corporelle qui remplit les conditions pour être

comptabiliser en tant qu'actif doit êtreinitialement évaluée à son coût. Ledit coûtd'une immobilisation corporelle est constitué:

De son prix d'achat, y compris les droits de douane et taxes non

récupérables ; Et de tous les frais directement attribuables engagés pour mettre l'actif

en état de marche en vue d’une utilisation prévue.

Les dépenses ultérieures relatives à une immobilisation corporelle déjàcomptabilisée devront être immobilisées si, et seulement si, elles remplissent

les conditions d'inscription à l'actif des immobilisations. Toutes les autres

dépenses ultérieures doivent être comptabilisées en charges de l'exercice au

cours duquel elles sont encourues. Évaluation postérieure à la comptabilisation initiale

La norme prévoit deux possibilités de traitement:

Traitement dit de référence

Il prescrit, qu'après sa comptabilisation initiale en tant qu'actif, une

immobilisation corporelle doit être comptabiliséeà son coûtdiminué du cumul

des amortissements et du cumul des pertes de valeur. Un autre traitement autorisé

Prévoit qu'une immobilisation corporelle doit être comptabiliséeà son montant

réévalué , à savoir sa juste valeur à la date de la réévaluation, diminuée du

cumul des amortissements ultérieurs et du cumul de pertes de valeur

ultérieures.




L’utilisation de cette méthode n'est d ésormais possible que si la juste valeur

des immobilisations concernées peut être déterminée demanière fiable. Les

réévaluations doivent être effectuées avec une régularité suffisante pour que la

valeur comptable ne diffère pas de façon significative de celle qui aurait été

déterminée en utilisant la juste valeur à la date de clôture.

La juste valeur des terrains et constructions est en général leur valeur de

marché. Cette valeur est déterminée sur la base d'une estimation effectuée en

général par des évaluateurs professionnels qualifiés.

Amortissement

Le montant amortissable d'une immobilisation corporelle (déterminé après

déduction de la valeur résiduelle de l'actif) doit être réparti de façon

systématique sur sa durée d'utilité.

La dotation aux amortissements de chaque exercice doit être comptabilisée en

charges à moins qu'elle ne soit incorporée dans la valeur comptable d'un autre

actif.

Le mode d'amortissement utilisé doit refléter le rythme selon lequel les

avantages économiques futurs liés à l'actif sont consommés par l'entreprise.

Différents modes d'amortissement peuvent être utilisés pour répartir de façon

systématique le montant amortissable d'un actif sur sa durée d'utilité: le mode

linéaire, le mode dégressif et le mode des unités de production.

Les plans d'amortissements (comprenant la durée d'utilité, le mode

d'amortissement, la valeur résiduelle,...) doivent être réexaminés au minimum

à chaque clôture d'exercice.




Mises hors service et sorties

Une immobilisation corporelle doit être éliminée du bilan lors de sa sortie ou

lorsque l'actif est hors d'usage de façon permanente et que l'entreprise n'attend

plus d'avantages économiques futurs de sa sortie.

Les profits ou les pertes provenant de la mise hors service ou de la sortie d'une

immobilisation corporelle sont égaux à : Produits de sortie nets estimés -

Valeur comptable de l'actif et doivent être comptabilisés en produits ou en

charges dans le compte de résultat.

Informations à fournirSelon la norme lAS 16, les états financiers doivent indiquer, pour chaque

catégorie d'immobilisations corporelles: Les conventions d'évaluation utilisées pour déterminer la valeur brute

comptable; Les modes d'amortissement utilisés;

Les durées d'utilité ou les taux d'amortissement utilisés; La valeur brutecomptable et le cumul des amortissements (regroupé avec le cumul des

pertes de valeur) à l'ouverture et à la clôture de l'exercice ; Un rapprochement entre la valeur comptable à l'ouverture et à la clôture de

l'exercice montrant les variations (entrées, sorties, augmentations ou

diminutions suite à réévaluations et pertes de valeur).

L’IAS 16 prescrit donc les traitements comptables à appliquer aux

immobilisations corporelles ets’applique donc aux immeubles utilisés par une

entreprise dans le cadre de l’exercice de son activité. Elle propose un mode de

détermination des montants de ces immobilisations, ainsi que leurs conditions

de dépréciation. Bien que le traitement de référence repose sur l’évaluation du

coût historique, les principes posés par la norme 16 mettent l’accent sur




l’actualisation des avantages économiques futurs. Cette approche suppose

une ventilation par composants en fonction des durées d’utilisation.

II. Les normes comptables marocaines :1. Principes comptables :

Les principes comptables fondamentaux du Plan Comptable reposent sur les

aspects généraux suivants :

Les entreprises doivent établir à la fin de chaque exercice comptable les

états de synthèse aptes à donner une image fidèle de leur patrimoine, de

leur situation financière et de leurs résultats. La représentation d'une image fidèle repose nécessairement sur un

certain nombre de conventions de base - constitutives d'un langage

commun - appelées principes comptables fondamentaux.

Lorsque les opérations, événements et situations sont traduits en comptabilité

dans le respect des principes comptables fondamentaux et des prescriptions

du Code Général de la Normalisation Comptable, les états de synthèse sont

présumés donner une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et

des résultats de l'entreprise.

Dans le cas où l'application de ces principes et de ces prescriptions ne suffit

pas à obtenir des états de synthèse une image fidèle, l'entreprise doitobligatoirement fournir dans l'état des informations complémentaires (ETIC),

toutes indications permettant d'atteindre l'objectif de l'image fidèle.

Dans le cas exceptionnel où l'application stricte d'un principe ou d'une

prescription se révèle contraire à l'objectif de l'image fidèle, l'entreprise doit

obligatoirement y déroger.




Cette dérogation doit être mentionnée dans l'ETIC et dûment motivée, avec

indication, de son influence sur le patrimoine, la situation financière et les

résultats de l'entreprise.

Les principes comptables fondamentaux retenus sont au nombre de sept :

Le principe de continuité d'exploitation ; Le principe de permanence des méthodes ; Le principe du coût historique ; Le principe de spécialisation des exercices ; Le principe de prudence ; Le principe de clarté ; Le principe d'importance significative.

a. Le principe de continuité d'exploitation :

Selon le principe de Continuité d'exploitation, l'entreprise doit établir ses étatsde synthèse dans la perspective d'une poursuite normale de ses activités.

Par conséquent, en l'absence d'indication contraire, elle est censée établir ses

états de synthèse sans l'intention ni l'obligation de se mettre en liquidation ou

de réduire sensiblement l'étendue de ses activités.

Ce principe conditionne l'application des autres principes, méthodes et règlescomptables tels que ceux-ci doivent être respectés par l’entreprise, en

particulier ceux relatifs à la permanence des méthodes et aux règles

d'évaluation et de présentation des états de synthèse.

Dans le cas où les conditions d'une cessation d'activité totale ou partielle sont

réunies, l'hypothèse de continuité d'exploitation doit être abandonnée auprofit de l'hypothèse de liquidation ou de cession.




En conséquence, les principes de permanence de méthodes, du coût historique

et de spécialisation des exercices sont remis en cause.

Seules des valeurs de liquidation ou de cession doivent alors être retenues et laprésentation des états de synthèse doit elle-même être faite en fonction de cette

hypothèse.

Selon ce même principe, l’entreprise corrige à sa valeur de liquidation ou de

cession tout élément isolé d'actif dont l'utilisation doit être définitivement

abandonnée.

b. Le principe de permanence des méthodes

En vertu du principe de permanence des méthodes, l’entreprise établit ses

états de synthèse en appliquant les mêmes règles d'évaluation et de

présentation d'un exercice à l'autre.

L’entreprise immobilière ne peut introduire de changement dans ses méthodes

et règles d'évaluation et de présentation que dans des cas exceptionnels.

Dans ces circonstances, les modifications intervenues dans les méthodes et

règles habituelles sont précisées et justifiées, dans l'état des informations

complémentaires, avec indication de leur influence sur le patrimoine, la

situation financière et les résultats.

c. Le principe du coût historique

En vertu du principe du coût historique, la valeur d'entrée d'un élément inscrit

en comptabilité pour son montant exprimé en unités monétaires courantes à la

date d'entrée reste intangible quelle que soit l'évolution ultérieure du pouvoir

d'achat de la monnaie ou de la valeur actuelle de l'élément, sous réserve de

l'application du principe de prudence.




Par dérogation à ce principe, l’entreprise peut décider à la réévaluation de

l'ensemble de ses immobilisations corporelles et financières, conformément

aux prescriptions du CGNC.

d. Le principe de spécialisation des exercices

En raison du découpage de la vie de l’entreprise en exercices comptables, les

charges et les produits doivent être, en vertu du principe de spécialisation des

exercices, rattachés à l'exercice qui les concerne effectivement et à celui-là

seulement.

Les produits sont comptabilisés au fur et à mesure qu'ils sont acquis et les

charges au fur et à mesure qu'elles sont engagées, sans tenir compte des dates

de leur encaissement ou de leur paiement.

Toute charge ou tout produit rattachable à l'exercice mais connu

postérieurement à la date de clôture et avant celle d'établissement des états de

synthèse, doit être comptabilisé parmi les charges et les produits de l'exercice

considéré.

Toute charge ou tout produit connu au cours d'un exercice mais se rattachant à

un exercice antérieur, doit être inscrit parmi les charges ou les produits de

l'exercice en cours.

Toute charge ou tout produit comptabilisé au cours de l'exercice et se

rattachant aux exercices ultérieurs, doit être soustrait des éléments constitutifs

du résultat de l'exercice en cours et inscrit dans un compte de régularisation.

e. Le principe de prudence

En vertu du principe de prudence, les incertitudes présentes susceptibles

d'entraîner un accroissement des charges ou une diminution des produits de




l'exercice doivent être prises en considération dans le calcul du résultat de cet

exercice. Ce principe évite de transférer sur des exercices ultérieurs ces charges

ou ces minorations de produits, qui doivent grever le résultat de l'exercice

présent.

En application de ce principe, les produits ne sont pris en compte que s'ils sont

certains et définitivement acquis à l’entreprise; en revanche, les charges sont à

prendre en compte dès lors qu'elles sont probables.

Seuls les bénéfices réalisés à la date de clôture d'un exercice peuvent affecter

les résultats ; par exception est considéré comme réalisé, le bénéfice partiel sur

une opération non achevée à la date de clôture répondant aux conditions

fixées par le CGNC.

La plus-value constatée entre la valeur actuelle d'un élément d'actif et sa

valeur d'entrée n'est pas comptabilisée. La moins-value doit toujours être

inscrite en charges, même si elle apparaît comme temporaire à la dated'établissement des états de synthèse.

Tous les risques et les charges nés en cours de l'exercice ou au cours d'un

exercice antérieur doivent être inscrits dans les charges de l'exercice même s'ils

ne sont connus qu'entre la date de la clôture de l'exercice et la date

d'établissement des états de synthèse.

f. Le principe de clarté

Selon le principe de clarté :

Les opérations et informations doivent être inscrites dans les comptes

sous la rubrique adéquate, avec la bonne dénomination et sans

compensation entre elles;




Les éléments d'actif et de passif doivent être évalués séparément ; Les éléments des états de synthèse doivent être inscrits dans les postes

adéquats sans aucune compensation entre ces postes.

En application de ce principe, l’entreprise doit organiser sa comptabilité,

enregistrer ses opérations, préparer et présenter ses états de synthèse

conformément aux prescriptions du plan comptable.

Les méthodes utilisées doivent être clairement indiquées notamment dans les

cas où elles relèvent d'options autorisées par le plan comptable ou dans ceux

où elles constituent des dérogations à caractère exceptionnel.

A titre exceptionnel, des opérations de même nature réalisées en un même

lieu, le même jour, peuvent être regroupées en vue de leur enregistrement

selon les modalités prévues par le plan comptable.

Les postes relevant d'une même rubrique d'un état de synthèse peuvent

exceptionnellement être regroupés si leur montant respectif n'est pas

significatif au regard de l'objectif d'image fidèle.

g. Le principe d'importance significative :

Selon le principe d'importance significative, les états de synthèse doivent

révéler tous les éléments dont l'importance peut affecter les évaluations et les

décisions.

Est significative toute information susceptible d'influencer l'opinion que les

lecteurs des états de synthèse peuvent avoir sur le patrimoine, la situation

financière et les résultats.

Ce principe trouve essentiellement son application en matière d'évaluation et

en matière de présentation des états de synthèse.




Il ne va pas à l'encontre des règles prescrites par le CGNC concernant

l'exhaustivité de la comptabilité, la précision des enregistrements et des

équilibres comptables exprimés en unités monétaires courantes.

Dans les évaluations nécessitant des estimations, les méthodes par

approximation ne sont admises que si leurs incidences par rapport à des

méthodes plus élaborées n'atteignent pas des montants significatifs au regard

de l'objectif de l'image fidèle.

Dans la présentation de l'ETIC, le principe d'importance significative a pour

conséquence l'obligation de ne faire apparaître que les informations

d'importance significative.

2. Les principales méthodes d’évaluation :Les méthodes d'évaluation couvrent les principes, bases, conventions, règles et

procédures adoptés pour la détermination de la valeur des éléments inscrits en

comptabilité. Ces méthodes, servent de base à l'enregistrement des opérationset à la préparation des états de synthèse. Elles trouvent leur application au

niveau des éléments patrimoniaux et par répercussion au niveau des produits

et des charges.

Evaluation à l’entrée du patrimoine :

La méthode retenue pour l’évaluation des éléments inscrits en comptabilité estla méthode des coûts historiques. Elle est fondée sur la détermination des

coûts d’acquisition pour les biens acquis à titre onéreux, de la valeur vénale

pour les biens acquis à titre gratuit et des coûts de production pour les biens

produits par l’entreprise.




a. Immobilisations acquises à titre onéreux

Ces immobilisations seront évaluées à leur coût d’acquisition qui s’obtient en

additionnant les éléments suivants :- Le prix d’achat convenu après déduction des taxes légalement récupérables,

c’est-à-dire le montant en dirhams résultant de l’accord des parties à la date

d’opération (montant des rabais, remises et ristournes commerciales hors

TVA).

- Les frais accessoires après déduction des taxes également récupérables, c’est -à-dire les coûts directement engagés pour mettre l’actif en place et en état de

fonctionner selon l’utilisation prévue par l’administration.

Les coûts d’acquisition des immobilisations seront ainsi augmentés, s’il y a

lieu, des coûts qui ont été engagés pour les amener à l’endroit (frais de

transport), et dansl’état où elles se trouvent (frais de montage, coûts liés aux

essais de bonfonctionnement), qu’il s’agisse de coûts externes (facturés par

des tiers) ou descoûts internes (production faite par l’entreprise pour elle -

même.

Les frais accessoires comportentles frais d’acquisition des immobilisations

(droits de mutation, honoraires ou commissions et frais d’acte), mais ces frais

ne sont pas incorporés dans le coût d’acquisition, ils sont comptabilisés en

charges et peuvent être activés et étalés sur plusieurs exercices.

Ils sont inscrits au compte « Charges à répartir sur plusieurs exercices » par le

crédit du compte « Transfert de charges d’exploitation ».




b. Immobilisations produites par l’entreprise pour elle même

Pour ces immobilisations, on retient le coûtde production qui s’obtient en

additionnant les éléments suivants :- Le coût d’acquisition , évalué comme indiqué ci-dessous, des matières et

fournitures consommées pour la production du bien.

- Les charges directes de production (affectées à un coût sans calcul

intermédiaires)

- Les charges indirectes de production dans la mesure où elles peuvent être

rattachées raisonnablement à la production du bien (imputées dans les coûts

après répartition). Ce sont donc des charges que l’on ne peut affecter sans

calculintermédiaire au coût d’un bien ou d’un service déterminé. En effet, le

Code de Commerce précise que ne peut être incluse dans le coût de

production qu’une fraction des charges indirectes de production. Cette

restriction est confirmée par le PCG qui précise que seules sont incorporables

les charges indirectes qui peuvent être « raisonnablement rattachées à la

production du bien ».

L’évaluation des éléments patrimoniaux de l’entreprise doit se faire sur la base

de principes généraux.

Elles peuvent correspondre à une partie des dépenses d’énergie, du coût des

locaux l’usine, d’une partie de l’amortissement des machines, des salaires

indirects decertaines personnes<.

Notons que L’ensemble des coûts doit être justifié par des factures, détail de

prix de revient, détail des temps passés et du taux horaire des salariés

concernés et doit êtrevalidé. En effet, la constatation d’une livraison à soi -




même permet de neutraliser descharges. Il ne s’agit pas d’estimation, mais de

frais réels précis qui doivent être justifiés.

- Les charges financières, les frais de recherche et de développement, les fraisd’administration générale en sont généralement exclus, sauf si des conditions

spécifiques d’exploitation justifient leur prise en compte.

A l’achèvement des travaux, le coût de production est enregistré au débit du

compte d’immobilisation par le crédit 714 « Immobilisations produites pour

l’entreprise pour elle même ».

c. Immobilisations acquises à titre gratuit

Les biens acquis à titre gratuit (succession, donation, legs) sont enregistrés à

leur valeur vénale. Cette valeur correspond au prix qui aurait été acquitté dans

des conditions normales de marché. A défaut de marché, c’est le prix présumé

qu’accepterait d’en donner un acquéreur éventuel de l’entreprise dans l’état et

le lieu où se trouve ledit bien.

Cette disposition constitue une dérogation à la comptabilisation des biens

selon laméthode des coûts historiques puisque, en l’occurrence, le coût du

bien à l’entrée dans le patrimoine est nul.

En comptabilité,le compte d’enregistrement de l’immobilisation concernée est débité par le crédit des produits exceptionnels pour constater l’enrichissement

de l’entreprise consécutif à cette acquisition gratuite d’une immobilisation.

d. Immobilisations reçues à titre d’ap port en nature

On rencontre cette situation dans le cadre de deux opérations, notamment :




- d’une fusion : c’est une opération par laquelle la société absorbée transmet

tout son patrimoine à une autre, la société absorbante, en contrepartie d’une

rémunération versée à ses actionnaires ou associés.

- d’un apport partiel d’actif : C’est l’opération par laquelle une société fait

apport à une autre d’une partie de ses éléments d’actif et reçoit, en échange,

des titres émis par la société bénéficiaire des apports. Cet apport peut porter

sur un ou plusieurs éléments isolés (par exemple, un immeuble) ou sur un

ensemble de biens (par exemple, les éléments actifs et passifs d’une branche

d’activité déterminée). Dans ce second cas, l’opération est comparable à une

fusion ouune scission en ce qui concerne l’actif apporté, à cette différence près

toutefoisque l’apport partiel d’actif n’entraîne pas la disparition de la société

apporteuse.

Ces immobilisations sont comptabilisées aux valeurs respectives figurant dans

le traité d’apport qui constitue l’engagement contractuel entre parties. Le bénéficiaire de l’apport ne peut donc pas ramener, dans sa propre

comptabilité, la valeur des immobilisations corporelles apportées à la valeur

que ces immobilisations avaient dans lacomptabilité de l’apporteur.

e. Immobilisations acquises par voie d’échange

L’immobilisation acquise sous cette forme s’assimile à une opération de ventepuis d’achat, et la valeur retenue par le PGNC reste la valeur vénale.

Fiscalement, l’opération se décompose en une opération de vente suivie d’une

opération d’achat, et la différence entre la valeur actuelle du bien et la valeur

comptable résiduelle du bien cédé constitue une perte ou profit exceptionnel.




Coûts constitutifs : Elles sont comptabilisées à la valeur vénale de celui des

deux lotsdont l’estimation est la plus sûre; c’est à dire .qu’il revient de retenir

la valeur de celui des deux lots qui présente la plus grande objectivité par

référence à un marché, uncours <

f. Les immobilisations pour le financement desquelles l ’entreprise a

reçu une subvention d’équipement

Elles sont comptabilisées normalement à leur coût global d’acquisition ou de

production, sans qu’il soit tenu compte de cette subvention en déduction du

coût.

g. Les immobilisations acquis es en application d’un contrat de crédit-

bail

Il faut rappeler que le crédit-bail est une opération de location de biens–

mobiliers ou immobiliers -qui ne donne la faculté au locataire d’en acquérir

tout ou partiemoyennant une prime convenue à l’avance t enant compte, pour

partie au moins, des versements effectués à titre de loyers.

Le bien en crédit- bail ne peut figurer à l’actif, l’utilisateur n’étant

propriétairetant qu’il n’a pas levé l’option d’achat. Les redevances de crédit-bail ou loyers sont enregistrés au compte 6132

Redevances de crédit-bail

Les frais d’établissement du contrat de crédit bail sont comptabilisés

comme charges.

Coûts constitutifs : Le coût d’acquisition est égal au prix contractuel de

cession (Valeur résiduelle).




Amortissement du bien : l’amortissement se fera sur sa durée probable

d’utilisation appréciée à la date de levée de l’option d’achat. Cette durée en

général n’excède guère deux ou trois ans.

h. Les immobilisations acquises pour un prix exprimé en devise

Ce sont lesimmobilisations acquises à l’étranger et qui constituent en général,

la force productrice créatrice de richesses pour l’entreprise.

Coûts constitutifs : Elles sont comptabilisées au prix converti au cours du jour

de l’opération; et correspondent pour des achats à l’import à la date de

l’enregistrement.

L’écart entre le cours du jour de l’opération et le cours effectif de paiement

constitue une perte ou un gain de change.

3. Exemples d’évaluation des immobilisations corporelles à leur valeur d’entrée dans le pa trimoine :

a. Les terrains :

Les terrains doivent être la propriété de l’entreprise. Ils ne sont pas

amortissables (sauf les terrains de gisement), mais peuvent seulement donner

lieu à la constitution de provisions.De même pour les terrains d’exploitation ou de gisement, tant qu’ils ne sont

exploités - comme les autres terrains– demeurent non amortissables.

Il y a lieu de distinguer les comptes particuliers des terrains suivant leur

nature :

Terrains nus enregistrés au compte 2311.




Terrains aménagés enregistrés au compte 2312. Terrains bâtis supportant des constructions enregistrées au compte

2313. Terrains de gisement (carrières, sablières) enregistrés au compte

2314. Dépenses pour aménagement des terrains (mouvement de terre)

enregistrés au compte 2316. Autres terrains enregistrés au compte 2318.

b.

Les constructions :

Elles comprennent essentiellement les bâtiments, les installations, les

agencements, les aménagements et les ouvrages d’infrastructure.

Les Bâtiments : Sont considérés comme tels les fondations et leurs

appuis, les murs, les planchers, les toitures, ainsi que les aménagements

faisant corps aveceux, à l’exclusion de ceux qui peuvent en êtrefacilement détachés ou encore de ceux qui, en raison de leur nature et de

leur importance, justifient une inscription distincte en comptabilité. Les Agencements et aménagements : Travaux destinés à mettre en état

d’utilisation les diverses immobilisations de l’entreprise, essentiellement

les terrains et bâtiments. Les Ouvrages d’infrastructure : Ouvrages destinés à assurer les

communications sur terre, par fer et par eau, ainsi que les barrages pour

le retenue des eaux et despistes d’aérodromes.

c. Installations techniques, matériel & outillage :

Elles comprennent :




Les Installations à caractère spécifique : Installations qui, dans une

profession, sont affectées à un usage spécifique et dont l’importance

justifie une gestion comptable distincte. Les Installations complexes spécialisées : unités complexes fixes d’usage

spécialisé pouvant comprendre constructions, matériels ou pièces qui,

même séparables par nature, sont techniquement liés pour leur

fonctionnement et que cette incorporation de caractère irréversible rend

passibles du même rythme d’amortissement.

Les installations sont enregistrées dans le compte 2331. L’Outillage : Instruments (outils, machines, matériels, <) dont

l’utilisation, concurremment avec un matériel, spécialisé ce matériel

dans un emploi déterminé. Le Matériel : Ensemble des équipements et machines utilisés pour : L’extraction, la tran sformation, le façonnage, le conditionnement des

matières ou fournitures ; Les prestations de services.

Le matériel & outillage sont enregistrés dans le compte 2331.

Les emballages : susceptibles d’être provisoirement conservés par les

tiers et quel’entreprise s’engage à restituer.

Ils sont enregistrés aucompte 2333.

d. Matériel de transport

Le matériel de transport comprend tous les véhicules et appareils servant au

transport par terre, par fer, par eau ou par air, du personnel, des

marchandises, matières et produits.




e. Mobilier, matériel de bureau & aménagement divers :

Mobilier de bureau : Meubles et objets utilisés dans l’entreprise.

Inscrit au compte 2351. Matériel de bureau : Machines et instruments utilisés par l’entreprise.

Inscrit au compte 2352. Matériel informatique.

Inscrit au compte 2355.

f. Autres immobilisations corporelles :

Inscrites au compte 2380 lorsque les spécificités des immobilisations nepermettent pas leur inscription dans les autres comptes d’immobilisations.

g. Immobilisations corporelles en-cours :

Elles comprennent :

Les immobilisations inachevées à la clôture de l’exercice.

Inscrites aux comptes 2392, 2393, 2394 et 2395 ; Les avances et acomptes sur commandes d’immobilisations.

Inscrites au compte 2397.

2. Règles d’évaluation à l’arrêté des comptes :a. Les amortissements

Ils constituent l’usure de l’immobilisation au cours de sa durée d’exploitation

ou vie comptable, et ce, à chaque fin d’exercice.

Ils ont un caractère obligatoire : L’entreprise doit, même en cas d’absence ou

d’ins uffisance de bénéfice, constater cette usure par des écritures

d’amortissement.

Il existe trois interprétations de la notion d’amortissement :




Constatation de la dépréciation de l’immobilisation : cette conception

patrimoniale est confirmée par les textes. (Loi 9-88, article 16, CGNC) Etalement du coût d’acquisition de l’immobilisation sur les résultats des

exercices couvrant sa durée de vie probable. Constitution progressive d’une épargne destinée à financer le

remplacement del’élément immobilisé.

On peut donc définir les amortissements pour dépréciation sont la

constatation comptable d’un amoindrissement de la valeur d’un élément

d’actif résultant de l’usage, du temps, du changement technique ou de touteautre cause dont les effets sont jugés irréversibles.

En revanche, il est interdit d’amortir les biens dont la dépréciation n’est pas

inéluctable par nature.

b. Les règles d’amortissement

Un plan d’amortissement doit être établi et adopté par l’entreprise au moment

de la date de mise en service de toute immobilisation. Ce plan fait apparaître

la valeur bruted’achat hors TVA, le montant des amortissements annuels

pratiqués ainsi que la valeur résiduelle du bien considéré, et ce, exercice après

exercice.

Base - Valeur d’origine : Elle correspond au montant inscrit dans les

comptes aumoment de l’entrée dans le patrimoine. Annuité d’amortissement : Elle est calculée grâce au taux

d’amortissement Taux d’amortissement : Taux fixé par l’entreprise en fonction de

l’expérience et de l’usage et tient compte de la durée d’amortissementdu bien concerné.




Amortissements cumulés : Somme des amortissements Durée d’amortissement : C’est la durée de vie probable de

l’immobilisation ou de son utilisation prévisible. Valeur nette d’amortissement : elle est égale à la valeur d’e ntrée

diminuée du cumul des amortissements.

c. Types d’amortissement

En outre, il existe trois types d’amortissements qui peuvent être appliqués au

sein de toute entreprise : les amortissements linaire, dégressif etl’amortissement dérogatoire qui, du reste, est moins couramment utilisé.

o Amortissement linéaire :

L’amortissement linéaire commence à dater de la mise en service de

l’immobilisation.

La base de calcul des annuités est la valeur d’entrée de l’immobilisationdans le patrimoine moins la valeur nette résiduelle.

Le taux d’amortissement est égal à 1/N où N représente la durée

d’utilisation de l’immobilisation dans l’entreprise en nombre d’années. La première annuité est réduite prorata temporis, calculé en nombre de

jours.o Amortissement dégressif :

Tous les biens d’équipement acquis à l’état neuf ou d’occasion, à compter du

1/1/94, peuvent être amortis selon le procédé dégressif à l’exception : des immeubles des véhicules de transport de personnes (autres que les véhicules

utilisés pour le transport public, le transport collectif du personnel de




l’entreprise et de transport scolaire; les véhicules appartenant aux

entreprises de location). Le début d’amortissement est la date d’acquisition de l’immobilisation. Le taux d’amortissement est le taux linéaire m ultiplié par un coefficient. La base d’amortissement est la valeur nette comptable en début de

période. La première annuité est réduite prorata temporis en nombre de mois, le

mois d’acquisition étant compté pour un mois entier.

En fin de tableaud’amortissement, on retourne au linéaire pourparvenir à une valeur résiduelle nulle.

o Amortissement dérogatoire :

Une même immobilisation peut faire l’objet, au cours d’un exercice donné,

d’un amortissement pour dépréciation (économique) et d’un amortisse ment

dérogatoire.

« Les amortissements dérogatoires sont des amortissements ou fractions

d’amortissements ne correspondant pas à l’objet normal d’un amortissement

pour dépréciation et comptabilisés en application de textes particuliers »

(CGNC, vol 4 P 123).

Les codes d’investissement autorisent certaines entreprises à pratiquer des amortissements accélérés dans la limite du double des taux généralement

admis par le fisc. Les amortissements portés en comptabilité seront donc

supérieurs aux amortissements économiquement justifiés.

Deux cas de figures peuvent se présenter : Amortissement fiscal>Dépréciation économique : On passe une dotation

d’exploitation du montant de la dépréciation en plus de l’amortissement




dérogatoire (égal à la différence entre amortissement fiscal et

dépréciation). Amortissement fiscal<Dépréciation économique : On passe alors une

simple dotation d’exploitation.

Il est à noter que lorsque l’amortissement économique devient supérieur à

l’amortissement fiscal, on doit procéder à une rep rise des amortissements

dérogatoires.

4. Evaluation à la sortie du patrimoine

Il convient de constater en comptabilité : D’une part : la sortie de l’immobilisation du patrimoine de l’entreprise,

d’où l’annulation de sa valeur au bilan par le débit du compte « valeur

nette d’amortissements des immobilisations cédées ». D’autre part : la cession du bien, d’où la constatation d’un « produit de

cession»

III. Le passage du coût historique à la juste valeur :

Dans la continuité du courant d'internationalisation des marchés financiers,

avec la volonté d'accroître la transparence, la pertinence et la fiabilité des

informations comptables tout en appréhendant mieux les risques encourus,

l'Union Européenne tente d'harmoniser les règles comptables utilisées par ses

États membres.

Ce paragraphe présente succinctement les incidences de la mise en œuvre de

ces nouvelles règles IFRS et en particulier de la substitution partielle du

concept de juste valeur à celui du coût historique.

La juste valeur est définie parl’IASC comme :




« Le montant pour lequel un actif peut être échangé ou un passif émis entre

deux parties volontaires et bien informées dans le cadre d’une transaction à

intérêts contradictoires ».

Le concept de juste valeur est plus large et d’un usage plus général que celui

de valeur de marché : en effet, à défaut de prix de marché observé sur un

marché actif, l’évaluation sera déterminée par la valeur d’échange sur laquelle

s’accordent deux parties indépendantes, par le prix de marché d’un élément

aux caractéristiques proches ou par le calcul de la valeur actuelle nette des

flux futurs. L’évaluation à la juste valeur concerne potentiellement un grand

nombre d’actifs et de passifs non financiers ; elle peut être le fondement d’un

nouveau modèle de représentation comptable de l’entreprise dont l’objectif

serait de mieux traduire dans les états financiers l'incertitude affectant les

prévisions de cash-flows et les opportunités d'investissement.

Nous commencerons par examiner les fondements et les limites du modèlecomptable traditionnel ; nous analyserons ensuite les déterminants et le

processus d’émergence de la juste valeur au regard du rôle assigné aux états

financiers et des besoins des utilisateurs.

1. Le modèle comptable traditionnel :La représentation comptable de l’entreprise est une construction contingente

qui, dans un contexte historique et économique donné, repose sur des

principes conventionnels généralement admis, dont l’ensemble spécifie un

modèle. Ce modèle de représentation fonde sa légitimité dans sa capacité à

appréhender, à évaluer et à synthétiser, mais aussi à suivre dans le temps, les

informations relatives aux transactions qui ont un impact sur la richesse de la

firme. Idéalement, ce modèle doit permettre de définir une métrique du




résultat et des fonds propres de l’entreprise qui soit socialement reconnue,

mais aussi conforme aux attentes des utilisateurs des états financiers.

Le cœur du modèle de représentation comptable de l’entreprise est fondé surune conception sous-jacente de la valeur qui, comme en sciences économiques,

peut faire référence soit :

Au coût : A la valeur d’échange : la valeur résultante des estimations d'un

acheteur et d'un vendeur sur un marché donné. A la valeur d’utilité :

Le modèle comptable actuellement dominant est principalement fondé sur le

concept de valeur coût, c’est -à-dire sur les coûts antérieurement accumulés,

associé au principe de réalisation mais aussi, de façon variable selon les

pratiques nationales, au principe de prudence.

2. L’émergence du concept de Juste Valeur

On a remarqué ces dernières années que les comptabilités financières

traditionnelles en vigueur en Europe et aux USA s'appuient sur des principes

bien établis (coûts historiques, prudence, etc.). Elles fournissent une mesure du

résultat et des fonds propres légale mais souvent contestée, même si elle ne

manque pas de défenseurs. Or l'importance accordée à ces deux piliers de

l'information comptable, sur lesquels s'appuient des décisions essentielles (en

interne comme en externe), exige une approche renouvelée pour atteindre le

meilleur degré de pertinence possible.

C'est pourquoi, après plusieurs décennies de contestation du modèle

comptable de référence, les normalisateurs anglo-saxons sont parvenus à faire




accepter par l'Union Européenne une remise en cause d'un de ces principes

fondamentaux qu'ils jugeaient incapable de fournir une évaluation

suffisamment représentative de la situation des entreprises.

L'évolution la plus significative, et la plus discutée, apportée par les mesures

adoptées en 2003 par la Commission de la réglementation comptable

européenne et applicables dès 2005, remplace en effet dans de nombreuses

situations le principe du coût historique, imposé pour l'évaluation des actifs et

passifs avec les conventions actuelles, par le concept de « juste valeur ». ( fair

value).

Cette décision signifie qu'une orientation nouvelle a été prise. En effet l'IASC a

défini la juste valeur comme «le montant pour lequel un actif peut être

échangé ou un passif émis entre deux parties volontaires et bien informées

dans le cadre d'une transaction à intérêts contradictoires ».

Cette « juste valeur » est donc unevaleur d'échangequi n'implique pas

nécessairement l'existence d'un marché pour l'élément concerné, ce qui la rend

de portée générale. Elle n'impose pas une méthode unique d'évaluation. Elle

pose plutôt un principe et reconnaît tout instrument de mesure conforme à

celui-ci.

Ainsi, lors de l'entrée d'un actif dans l'entité, la juste valeur retenue peut être le

coût d'acquisitionqui correspond effectivement au montant de l'échange

accepté par les parties. Pour les évaluations ultérieures, l'objectif sera decerner

au mieux la réalité économique. Selon la nature, de l'actif et l'objet de la

possession (motif de transaction ou de détention), différentes méthodes

pourront être retenues (par exemple pour un actif détenu à des fins de

transaction, le prix du marché si un marché actif existe).




Les normalisateurs seraient donc parvenus à ébranler deux des principes

fondamentaux (coûts historiques, prudence) de la comptabilité financière. En

réalité, les choses ne sont pas si simples.

Historiquement, les conventions de la comptabilité ont été choisies davantage

pour favoriser la présentation des comptes aux autorités de contrôle que la

prise de décision des investisseurs. Ainsi, elles s'avèrent inadaptées pour faire

face, par exemple, aux risques encourus par l'utilisation croissante

d'instruments financiers de plus en plus complexes alors que les marchés

subissent une forte volatilité. Elles ont de même révélé leurs limites lors desgraves défaillances d'institutions financières américaines alors que

l'application du principe du coût historique n'avait pas permis de révéler à

temps leurs situations critiques sur des produits dérivés qui mobilisent de

faibles capitaux lors de l'engagement initial mais qui recèlent un risque très

important.

De plus, le principe d'évaluation au coût historique accorde une marge de

manœuvre démesurée aux dirigeants en matière d'intégration de l'incertitude.

Leur appréciation subjective des risques concernant des charges prévisibles ou

des dépréciations d'actifs leur fournit un puissant instrument de stratégie

comptable susceptible d'influencer fortement la présentation de leur résultat.

Ils peuvent de même utiliser de façon opportuniste les cessions d'actifs

recelant des plus ou moins-values latentes.

Dans ce contexte, le remplacement (partiel) de ce principe par celui de la juste

valeur est censé apporter de « meilleures » solutions pour accorder plus de

crédibilité aux évaluations des actifs et des capitaux propres. Dans les normes

IAS, il concerne de nombreux domaines comme les regroupements




d'entreprises, les engagements sociaux, les actifs incorporels, le portefeuille de

titres, la réévaluation des immobilisations. Certaines de ces normes suscitent

encore cependant beaucoup d'interrogations et tardent à être adoptées par

l'UE.

Ainsi, l'évaluation à la juste valeur, qui concerne potentiellement un grand

nombre d'actifs et de passifs non financiers, pourrait être le fondement d'un

nouveau modèle de représentation comptable de l'entreprise visant à mieux

traduire dans les états financiers l'incertitude affectant les prévisions de flux

financiers et les opportunités d'investissement.

Véritable mutation conceptuelle, l’émergence de la juste valeur comme

convention centrale du modèle comptable trouve son origine et sa justification

dans plusieurs considérations convergentes, mais aussi dans un certain

nombre de croyances partagées.

Face aux dysfonctionnements dus à l’utilisation perverse du modèle

d’évaluation au coût historique, qui n’a pas joué son rôle de garde–fou, et afin

d'améliorer la pertinence de l’information relative à certains instruments

financiers, les organismes de normalisation ont mis en œuvre un programme

visant à déroger à l’utilisation du coût historique — le plus souvent en

fonction del’intention de l’entreprise en matière de détention de ces actifs — et à promouvoir le concept de juste valeur.

Les qualités avancées pour justifier d’une référence à la juste valeur en matière

de comptabilisation des instruments financiers sont nombreuses. Reposant sur

une actualisation des flux financiers futurs, l’évaluation à la juste valeur

fournirait une information qui intègre, par construction, les tendances de




marché. Elle serait donc en parfaite adéquation avec les méthodes d’évaluation

utilisées par les investisseurs pour prévoir les cash-flows futurs.

Au plan de la comparabilité des états financiers, en présentant desvalorisations équivalentes pour un même instrument financier, quelle que soit

sa date d’acquisition, la juste valeur enlèverait tout intérêt aux pratiques

opportunistes de gestion du résultat dues à une utilisation perverse du

principe de réalisation. Au-delà, elle assurerait l’exhaustivité de la mesure de

performance : intégrant les gains et les pertes de transaction, mais aussi de

détention.

Par ailleurs, l’usage de la juste valeur assurerait la neutralité de l’information

produite par rapport à l’entreprise, en raison de la référence à des données

exogènes (les valeurs de marché ou, à défaut de marché actif, les valeurs de

modèle reposant sur des paramètres externes) et facilement accessibles

(valeurs de marché).

Ainsi, selon la conception des IAS. Les états financiers sont destinés en priorité

aux investisseurs et aux créanciers de l’entreprise. L’information comptable

doit être « intelligible », elle doit permettre de se forger une opinion éclairée

sur l’entreprise, ses activités et ses comptes. Elle doit aussi être fiable et

permettre d’être utilisée sans risque d’erreur.




DEUXIEME PARTIE

Evaluation des immeubles selon lesnormes IFRS (cas de la Juste Valeur)




IV. Présentation de la Juste ValeurL'évaluation à la juste valeur, qui concerne potentiellement un grand nombre

d'actifs et de passifs non financiers, pourrait être le fondement d'un nouveau

modèle de représentation comptable de l'entreprise visant à mieux traduire

dans les états financiers l'incertitude affectant les prévisions de flux financiers

et les opportunités d'investissement.

1. Les mesures de la juste valeur L'évaluation fiable de la juste valeur repose sur quatre méthodes :

- Une cotation reconnue sur un marché organisé,- Un calcul destiné à actualiser les cash-flows futurs générés par un actif,- Une valeur déterminée par un modèle statistique (modèle de Feltham

Ohlson) créant les conditions d'un marché organisé; les données et

hypothèses constituant le modèle doivent être fiables,- Une analyse comparative à partir d'une évaluation d'actif similaire.

2. Avantagesde l’évaluation par Juste Valeur

- La prévisibilité: La " juste valeur" permet de prévoir, au mieux, les flux de

trésorerie futurs dans la mesure où elle intègre, par construction, ces flux

financiers futurs. La "juste valeur " privilégie les objectifs des investisseurs

lors de la diffusion des informations comptables.- Une comptabilisation globale de la valeur : En appliquant le coût

historique, tout ce qui n'a pas de coût n'est pas comptabilisé. Ce principe

implique de ne pas comptabiliser certains instruments financiers

notamment les produits dérivés (engagement de couverture) qui, par

définition, ne nécessitent généralement pas de flux financier à l'origine. La

juste valeur implique la comptabilisation de gains latents et donc non




réalisés. En coût historique, seul les transactions réalisées effectivement

sont comptabilisées.- La comparabilité : La "juste valeur" permet de présenter des actifs

équivalents pour des valeurs comparables, quelle que soit leur date

d'entrée dans les comptes. Cette notion permet de calquer les systèmes

comptables sur les systèmes de gestion qui sont utilisés par l'entreprise

d’où une réduction des options offertes dans l'application des normes pour

simplifier la comptabilité et favoriser la comparabilité .Elle permet aussi

une analyse simplifiée des comptes des concurrents - La neutralité : La "juste valeur " étant déterminée par référence à des

données externes, soit directement par des valeurs de marché, soit enl'absence de marché actif, par référence à un modèle fondé sur desparamètres issus de données externes, elle apparaît comment étant unevaleur "neutre" c'est-à-dire non influencée par l'entreprise elle-même d’oùune amélioration de l'objectivité, de la neutralité, de la transparence, de la

pertinence et de la fiabilité des informations comptables, donc de leurcrédit.

Le passage aux normes IFRS aura donc un impact fort pour certains groupes

sur des ratios tels que le gearing (dettes financières sur fonds propres), sur le

poids des charges de personnel. Pour certains, le passage aux normes IFRS

pourrait inciter les entreprises à modifier leur comportement en matière de

crédit-bail et d'attribution de stock-options, les nouvelles règles decomptabilisation rendant ces opérations moins attractives.

3. Les inconvénients de La juste valeur - La volatilité : La juste valeur suppose une réévaluation régulière du

bilan. La volatilité de la juste valeur introduite par cette évaluation nereflète pas toujours des modifications réelles des événements




économiques de l'entreprise et ne permet pas de traduire fidèlement la

réalité des transactions et de la situation financière. Les banques

françaises ont affirmé depuis plusieurs années leur opposition à la « fair

value » (juste valeur) qu'elles jugent inadaptée à l'intermédiation

bancaire, et qui serait source d'instabilité accrue des systèmes bancaires.- La juste valeur n'est ni objective, ni neutre : Seules les valeurs issues de

marchés actifs (cotés, liquides, organisés...) peuvent prétendre aux

qualités d'objectivité et de neutralité. La grande majorité des actifs

financiers ne sont pas cotés et n'ont pas de marché organisé ou assimilé.Leur évaluation repose en conséquence sur des modèles internes ou des

expertises externes. Ces évaluations comportent des paramètres estimés

avec des degrés d'incertitude représentés par des variables d'ajustement

pour risque de modèle, risque de liquidité, risque de volatilité...- La juste valeur a un coût d'obtention non négligeable : Le plus grand

nombre des actifs ne fait pas l'objet de cotations externes. Dans ce cas, la juste valeur doit être déterminée en interne au moyen de modèles (qui

peuvent toujours être acquis auprès de concepteurs externes eu égard

aux spécificités de certains actifs et il l'étroitesse du marché) dont la

conception, la réalisation le contrôle... sont très onéreux et peuvent être

prohibitifs pour certaines entreprises par rapport aux avantages que

leur procure la connaissance

Ainsi, l'évaluation à la juste valeur, qui concerne potentiellement un grand

nombre d'actifs et de passifs non financiers, est 'un nouveau modèle de

représentation comptable de l'entreprise visant à mieux traduire dans les états

financiers l'incertitude affectant les prévisions de flux financiers et les

opportunités d'investissement.




II. NORMES IAS/IFRS RELATIVES AUX BIENS IMMOBILIERS

1. Présentation des normesL’immobilier est notamment concerné par les normes :

- IAS 16 «Immobilisations corporelles»- IAS 17 «Contrats de location»- IAS 40 «Placements immobiliers»- l’lAS 36 « Dépréciation d'actifs»

a. IAS 16 « Immobilisations corporelles»

Cette norme a été détaillée dans la partie des normes internationalesb. IAS 17 « Contrats de location»

Le principe de la norme lAS 17 est que les transactions et autres événements

sont comptabilisés et présentés en fonction de leur substance et de leur réalité

financière et non pas seulement de leur forme juridique.

Objectif L'objectif de la norme lAS 17 est d'établir, pour le preneur et le bailleur, les

principes comptables appropriés et les informations à fournir au titre des

contrats de location-financement et des contrats de location simple.

Champs d’application

La norme lAS 17 s'applique aux accords qui transfèrent le droit d'utilisationdes actifs, même s'ils imposent au bailleur des prestations importantes dans le

cadre de l'exploitation ou de la maintenance desdits actifs. En revanche, elle ne

s'applique pas aux contrats de services qui ne transfèrent pas le droit

d'utilisation des actifs de l'une des parties contractantes à l'autre partie.




Classification

En location, on distingue entre deux types de contrats :

Contrat de location-financement

Un contrat de location financement est un contrat de location ayant pour effet

de transférer au preneur la quasi-totalité des risques et des avantages

inhérents à la propriété d'un actif loué. Le transfert de propriété peut

intervenir ou non, in fine. A contrario, tout autre contrat est un contrat de

location simple.

Comptabilisation

- Chez le preneur (locataire)

Les contrats de location financement doivent être comptabilisés à l'actif et au passif (au commencement du contrat de location) ; pour des montants égaux à la juste valeur du bien loué (ou, si celle-ci est

inférieure, à la valeur actuelle des paiements minimaux au titre de lalocation).

Les paiements au titre de la location doivent être ventilés entre:

la charge financière; et l'amortissement du solde de la dette.

Pour chaque exercice comptable, un contrat de location financement donnelieu à une charge d'amortissement de l'actif amortissable et à une charge

financière.

- Chez le bailleur

Le bailleur doit comptabiliser dans son bilan les actifs détenus en vertu d'un

contrat de location-financement et les présenter comme des créances pour un




montant égal à l'investissement net dans le contrat de location. Le bailleur

transfère la quasi-totalité des risques et des avantages inhérents à la propriété

juridique. En conséquence, il comptabilise le paiement à recevoir au titre de la

location en remboursement du principal et en produits financiers.

Contrats de location simple- Chez le preneur (locataire)

Les paiements doivent être comptabilisés en charges dans le compte de

résultat sur une base linéaire pendant toute la durée du contrat de location.

- Chez le bailleur

Les actifs faisant l'objet de contrats de location simple doivent être présentés

au bilan selon la nature de l'actif. Les revenus locatifs liés doivent être

comptabilisés en produits de façon linéaire sur toute la durée de contrat de

location. Cas particulier: les contrats de cession bail

Une transaction de cession-bail est une opération par laquelle 1e propriétaire

d’un bien le cède à un tiers pour le reprendre à bail. Le paiement au titre de la

location et le prix de vente sont généralement liés car ils sont négociés

ensemble.

La comptabilisation d'une opération de cession-bail dépend de la catégorie du

contrat de location. Si la transaction débouche sur:

un contrat de location-financement => l'excédent éventuel des produits

de cession par rapport à la valeur comptable (la plus value) doit être

différé et amorti sur la durée du contrat de location;




un contrat de location simple (et s'il est clair que la transaction est

effectuée à la juste valeur) => tout profit ou perte doit être comptabilisé

immédiatement.

Si le prix de vente est supérieur à la juste valeur, l'excédent doit être différé et

amorti sur la durée d'utilisation attendue de l'actif.

Informations à fournir

L'information à fournir est très détaillée et comprend notamment, par

catégorie d’actifs, le détail des paiements minimaux (ventilés à moins d'un an,de 2 à 5 ans et à plus de 5 ans) et la description des principales dispositions des

contrats de location.

c. IAS 36 « Dépréciation d'actifs »

L'unité Génératrice de Trésorerie d'un actif est le plus petit groupe d'actifs qui

inclut l'actif et dont l'utilisation continue génère des entrées de trésorerie quisont largement indépendantes de celles générées par d'autres actifs ou

groupes d'actifs.

Objectif

L'objectif de la norme lAS 36 est de prescrire les procédures qu'une entreprise

applique pour s'assurer que ses actifs sont comptabilisés pour une valeur quin'excède pas leur valeur recouvrable.

Champs d’application

La norme lAS 36 doit s'appliquer à la comptabilisation de la dépréciation de

tous les actifs autres que ceux traités spécifiquement dans une norme

existante.




Principales caractéristiques

La perte de valeur d'un actif Une entreprise doit apprécier à chaque date de

clôture s'il existe un quelconque indice montrant qu'un actif a pu perdre de lavaleur. S'il existe un tel indice, l'entreprise doit estimer la valeur recouvrable

de l'actif.

La norme lAS 36 impose d'évaluer la valeur recouvrable comme la valeur la

plus élevée entre le prix de vente net de l'actif et sa valeur d'utilité: Le prix de vente net étant le montant qui peut être obtenu de la vente d'un

actif lors d'une transaction dans des conditions de concurrence normale

entre des parties bien informées et consentantes, après déduction des coûts

marginaux directs de sortie; La valeur d'utilité est la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs estimés

attendus de l'utilisation continue d'un actif et de sa sortie à la fin de sa

durée d'utilité. Evaluation

Pour déterminer la valeur d'utilité d'un actif, la norme IAS 36 impose qu'une

entreprise comptabilise, entre autres: des projections de flux de trésorerie, construites sur des hypothèses

raisonnable et documentées qui reflètent l'actif dans son état actuel, et

représentent la meilleure estimation par la direction de l'ensemble des

conditions économiques qui existeront pendant la durée d'utilité restant

à courir de l'actif; un taux d'actualisation avant impôt reflétant les appréciations actuelles

par le marché de la valeur temps de l'argent et des risques spécifiques à

l'actif. *




seulement si, sa valeur recouvrable est inférieure à sa valeur comptable. La

perte de valeur doit être répartie, afin de réduire la valeur comptable des actifs

de l'unité, dans l'ordre suivant: En premier lieu, au goodwill affecté à l'unité génératrice de trésorerie

(s'il y a lieu) ; Puis, aux autres actifs de l'unité au prorata de la valeur comptable de

chacun des actifs de l'unité.

Le montant de la perte de valeur qui autrement aurait été affecté à l'actif, doit

être réparti au prorata entre les autres actifs de l'unité. Toutefois, lors de larépartition d'une perte de valeur, la valeur comptable d'un actif ne doit pas

être ramenée en dessous du plus élevé de : son prix de vente net (si on peut le

déterminer), sa valeur d'utilité (si on peut la déterminer) et zéro.

Informations à fournir

Pour chaque catégorie d'actifs, les états financiers doivent indiquer le montantdes pertes de valeur (et des reprises) comptabilisées dans le compte de résultat

au cours de l'exercice et les postes affectés, ou directement dans les capitaux

propres au cours de l'exercice.

d. IAS 40 « Immeubles de placement»

Un immeuble de placement est un bien immobilier (terrain ou bâtiment - oupartie d'un bâtiment- ou les deux) détenu (par le propriétaire ou par le

preneur dans le cadre d'un contrat: de location financement voir d'un contrat

de location simple) pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital ou les

deux, plutôt que pour:

L'utiliser dans la production ou la fourniture de biens ou de services ouà des fins administratives;




Le vendre dans le cadre de l'activité ordinaire. Objectif

L'objectif de la norme lAS 40 est de prescrire le traitement comptable des

immeubles de placement et les dispositions correspondantes en matière

d'informations à fournir. Champs d’application

La norme lAS 40 doit être appliquée à la comptabilisation, à l'évaluation et

aux informations à fournir sur les immeubles de placement.

Principales caractéristiques- Évaluation initiale

Un immeuble de placement doit être évalué initialement à son coût. Les coûts

de transaction doivent être inclus dans l'évaluation initiale.- Évaluation postérieure a la comptabilisation initiale

Une entreprise doit choisir comme méthode comptable

soit le modèle de la juste valeur; soit le modèle du coût; et doit appliquer cette méthode à tous ses

immeubles de placement.

Modèle de la juste valeur

Après la comptabilisation initiale, une entreprise qui choisit le modèle de la

juste valeur doit évaluer tous ses immeubles de placement à leur juste valeur.

Un profit ou une perte résultant d'une variation de la juste valeur d'un

immeuble de placement doit être inclus dans le résultat net de l'exercice au

cours duquel il se produit. La juste valeur est évaluée comme le prix le plus

probable pouvant être raisonnablement obtenu sur le marché à la date de

clôture de l'exercice.




Cependant, lorsque l'entreprise n'est pas capable de déterminer la juste valeur

de l'immeuble de placement de façon fiable et continue, elle doit évaluer cet

immeuble de placement en utilisant le traitement de référence de la norme lAS

16, «Immobilisations corporelles». Modèle du coût

Après la comptabilisation initiale, une entreprise qui choisit le modèle du coût

doit évaluer tous ses immeubles de placement en utilisant le traitement de

référence de lAS 16, « Immobilisations corporelles», c'est-à-dire à leur coût

diminué du cumul des amortissements et du cumul des pertes de valeur.L’IAS 40 définit donc la notion de placement immobilier, les méthodologies de

reconnaissance et méthodes demesure. La valeur d’un immeuble

d’investissement est initialement déterminée par son prix d’acquisition. L’IAS

40 n’impose pas la comptabilisation de l’immeuble à sa « fair value », mais si

la méthode du coût historique est adoptée, le « discounted cash flow » doit

être communiqué. Si la méthode de la « fair value » est adoptée, elle doit êtrepoursuivie tant que l’immeuble demeure un actif d’investissement. La « fair

value » d’un immeuble d’investissement doit refléter les cash flows sur la

durée de viede l’actif, net de charge. Les pertes et les gains de réévaluation

doivent se refléter dans le compte de pertes et de profits. L’approche IAS 40,

animée par un souci de « vérité », reste tributaire des données accessibles, et

donc du degré de transparence des marchés immobiliers.

Concernant les actifs immobiliers, une première conséquence réside dans la

dissociation du terrain et des bâtiments. La ventilation des composants pose

cependant la question du degré de ventilation des composants du bâtiment,

notamment des installations techniques. Dès lors que l’amortissement d’un

actif immobilier doit être modulé en fonction de ses composants, jusqu’où




faut-il aller dans la décomposition ? Et comment assurer un suivi efficient de

la valeur résiduelle de ces composants, sous l’angle de la valeur effective ?

2. Les méthodes d’évaluation a. La juste valeur d’un immeuble de placement

« La juste valeur est le montant pour lequel un actif pourrait être échangé

entre des parties bien informées, consentantes et agissant dans des conditions

de concurrence normales». Cette définition semble très proche des notions de

« valeur vénale » et de « market value » retenues par les experts immobiliers

français et britanniques : « La valeur vénale correspond au prix auquel un bien

ou un droit immobilier pourrait raisonnablement être cédé en cas de vente

amiable au moment de l’expertise, les conditions suivantes étant supposées

préalablement réunies :

La libre volonté du vendeur et de l’acquéreur, La disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu

de la nature du bien et de la situation du marché, Le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce

délai, Que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché,

sans réserves, avec une publicité adéquate, L’absence de facteurs de convenance personnelle. »

- Définition de l’immobilier de placement

Il s’agit des biens immobiliers détenus pour en retirer des loyers ou pour

valoriser le capital. Le détenteur peut être le propriétaire lui-même, ou bien un

preneur dans le cadre d’une location financement. Le bien peut être un terrain,

un immeuble– ou une partie d’immeuble -, ou les deux.




La norme cite quatre exemples d’immeub les de placement : Les terrains détenus pour valoriser le capital à long terme ; Les terrains détenus pour une utilisation future encore indéterminée. Il

en va ainsi des réserves foncières figurant à l’actif de certains groupes ;

Les bâtimentsdétenus par l’entreprise (en pleine propriété ou pris en

location- financement) et loués en location simple. Citons, par exemple, les

bailleurs de locaux d’habitation ; Les bâtiments vacants destinés à être loués en location simple.

Sont exclus du champ d’application de la norme les biens immobiliers :

Destinés à être revendus dans le cadre des activités ordinaires de

l’entreprise, couverts par l’IAS 2 sur les stocks ; on peut citer l’activité de

marchand de biens et celle de promoteur immobilier ;

En cours de construction pour des tiers, couverts par l’IAS 11 sur les

contrats de construction, exemple : immeuble en cours de construction

par une entreprise générale du bâtiment ; Destinés à l’exploitation : sièges sociaux, immobilier de production

(usines) couverts par l’IAS 16.

Sont également exclus les immeubles de placement en cours de construction

couverts par l’IAS 16 jusqu’à leur achèvement, et les biens immobiliers pris en

location simple couverts par l’IAS 17.

- Approche d’é valuation :

La valeur d’entrée est le coût historique. En revanche, l’évaluation postérieure

à la date d’entrée doit être réalisée :




A la juste valeur (méthode encouragée) ; les variations de juste valeur

sont alors comptabilisées en résultat (l’évalua tion par un expert

indépendant étant recommandée) ; Ou au coût historique.

Dès lors que l’une des deux méthodes est choisie, elle doit être appliquée à

l’ensemble des immeubles de placement. Néanmoins, si la méthode du coût

historique est choisie, la juste valeur doit être indiquée en annexe.

Dans le cas où la méthode de la juste valeur a été choisie, il se peut que, dans

des cas exceptionnels, celle-ci ne puisse être déterminée pour un bienparticulier. Son évaluation devra alors être réalisée au coûthistorique jusqu’à

sa cession, avec une valeur résiduelle supposée nulle.

L’approche par les Discounted Cash Flow est plus complexe. L’approche

d’évaluation la plus communément utilisée consiste :

A définir la « valeur locative » d’un immeuble, en fonction de ses

caractéristiques (localisation, équipement, état d’entretien, niveau des

charges<) et de l’observation du marché,

A capitaliser cette valeur locative à un taux de rendement (le « yield »

des britanniques), lui-même fonction des caractéristiques de l’immeuble

et des conditions locatives, A ajuster la valeur obtenue pour prendre en compte un éventuel écart

entre loyers effectifs et valeur locative, sur la durée ferme restant à

courir du bail.

Signalons au passage que le cas des actifs non courants destinés à la vente est

traité par la nouvelle norme (IFRS 5), largement inspirée de la norme

américaine SFAS 144, qui n’a pas d’équivalent en règles françaises.




La norme IFRS 5 prévoit une classification spécifique sur une ligne séparée du

bilan réservée aux actifs non courants destinés à être vendus dans un proche

avenir. L’utilisation de cette classification n’est possible que si les quatre

conditions suivantes sont remplies :

L’actif doit être “prêt” à la vente et ne pas subir de modifications

significatives en vue de sa cession ; La vente doit être hautement probable, condition qui est remplie si des

acquéreurs potentiels ont été trouvés ; Le prix de la vente doit être connu ; La vente doit avoir de très fortes

chances de se concrétiser dans un délai d’un an.

La classification de l’actif ou groupe d’actifs en “actifs non courants destinés à

la vente” s’accompagne de la mise en œuvre d’un test de dépréciation, qui

consiste à comparer la valeur nette comptable des actifs à leur prix de vente,

sous déduction des coûts de cession. Toute perte donne lieu à la constitutiond’une provision. En revanche, les gains latents ne sont pas comptabilisés.

A compter de leur classification en“actifs non courants destinés à la vente“ et

jusqu’à la réalisation de leur vente, les actifs non courants ne sont plus

amortis.

La juste valeur va se traduire par une grande « volatilité » des bilans des

sociétés détenant des immeubles de placement, mais l’impact d’une forte

variation des valeurs locatives et des taux de rendement sera néanmoins en

partie compensé par la relative stabilité offerte par le bail.




b. La juste valeur d’un immeuble d’exploitation

Les professionnels s’interrogent depuis longtem ps sur la valeur des

immeubles d’exploitation. Cette catégorie d’actifs recouvre des immeubles

standards, dont l’archétype est l’immeuble de bureau, utilisé par leurs

propriétaires d’une part, et des immeubles de production d’autre part.

On admet généralement que les immeubles standards doivent être évalués àleur valeur vénale, tout comme les immeubles de placement, mais l’expert

peut arrêter des hypothèses de calcul de cette valeur vénale qui conduiront

chacune à des évaluations radicalement différentes : Si l’on recherche la valeur vénale de l’immeuble libre d’occupation, on

prendra éventuellement en compte l’absence de revenu pendant la

période de recherche d’un locataire, ainsi que le coût de vacance de

l’immeuble et d’éventuels tra vaux, Si l’on recherche la valeur vénale de l’immeuble supposé occupé par le

propriétaire utilisateur, on capitalisera la valeur locative à la date de

l’expertise.




Il est judicieux de noter ici que le mécanisme décrit au paragraphe précédent,

relatifà l’effet de stabilité procuré par le bail, ne joue pas pour un immeuble

d’exploitation, faute de bail les valeurs subissent directement les évolutions du

marché.

La lisibilité des comptes des entreprises détenant d’importantes

immobilisations d’exploita tion serait donc directement affectée par la volatilité

engendrée par la variation des valeurs locatives et des taux de rendement,

sans bénéficier du mécanisme protecteur que constitue le bail. Cette

considération devrait amener les entreprises à opter pour la comptabilisationen coût historique,et à affronter les difficultés inhérentes à l’analyse par les

composants, ou à externaliser le patrimoine.

c. Cas des immobilisations financées par location

Le Règlement 99-02 encourage, au titre des méthodes “préférentielles”, le

retraitement des contrats de location-financement, sans toutefois énoncer lescritères permettant de les identifier.

Ce retraitement donne lieu à l’inscription, au bilan consolidé du preneur,

d’une immobilisation correspondant au bien pr is en location, et à un emprunt

équivalent. Au compte de résultat, la dotation aux amortissements du bien

pris en location et les charges financières y afférentes sont substituées au loyer.

Selon la norme IAS 17, ce retraitement est obligatoire pour les contrats de

location-financement ou “finance lease” dans lesquels la quasi totalité des

risques et avantages inhérents à la propriété d’un bien sont transférés au

preneur, sans qu’il y ait nécessairement transfert de propriété in fine.

Cette norme utilise huit critères pour distinguer les contrats de location-

financement des contrats de location simple (“operating leases”). Ces derniers




sont définis de façon négative et correspondent à tous les contrats autres que

ceux qui sont qualifiés de location-financement.

En fait, la norme 17 ne fixe pas, à proprement parler, de critères absolus mais

des exemples de situations qui, rencontrées isolément, ou combinées dans un

contrat, devraient conduire à le qualifier de location-financement. En pratique,

on peut considérer qu’il s’agit de critères dont il suffit qu’un seul d’entre eux

soit satisfait pour qualifier un contrat de location-financement :

Le contrat de location prévoit à son terme que la propriété de l’actif est

transférée automatiquement au preneur. Dans le contexte juridiquefrançais, cette situation ne devrait normalement pas se rencontrer, car

une telle clause requalifierait le contrat de location en une location-vente

(accord sur la chose et sur le prix dès la signature avec paiement

échelonné du prix). Le preneur dispose d’une option d’achat sur l’actif à un prix

suffisamment incitatif à la date de levée de l’option pour que, dès la

signature du contrat, il y ait une certitude raisonnable que l’option sera

effectivement levée. En général, les contrats de crédit-bail devraient

donc normalement constituer des contrats de location-financement,

dans la mesure où, en raison de la valeur généralement faible du prix

d’exercice de l’option, il est hautement probable que le preneurl’exercera.

La durée du contrat de location couvre la majeure partie de la durée de

vie économique de l’actif. Dans l’hypothèse où le contrat de location

couvre une très longue durée, par exemple trente ans pour un immeuble

“banalisé“, ce critère a toutes les chances d’être satisfait. La norme

américaine (FAS 13) retient, pour ce critère de couverture de la durée de




vie estimée du bien, un seuil de 75 %, au delà duquel le contrat sera

qualifié de location-financement. La valeur actualisée des paiements minimaux que doit effectuer le

preneur au titre de la location est proche de la juste valeur de l’actif

loué. Le taux d’actualisation à retenir est, s’il est connu, le taux d’intérêt

implicite du contrat chez le bailleur (taux de rendement égalisant la

somme des paiements minimaux– comprenant le prix d’exercice de

l’option si l’exercice de celle -ci est raisonnablement certaine - et de la

valeur résiduelle non garantie avec la juste valeur de l’actif augmentéedes frais directs du bailleur) ou sinon, le taux d’endettement margi nal

du preneur. La norme américaine (FAS 13) retient pour ce critère de

couverture de la juste valeur par les paiements minimaux un seuil de 90

%, au delà duquel le contrat est qualifié de location financement. Les actifs loués présentent des caractéristiques tellement spécifiques que

seul le preneur est en mesure de les utiliser sans leur apporter destransformations majeures.

En cas de résiliation possible du contrat de location, le preneur est tenu

de dédommager de façon très substantielle le bailleur (par exemple, le

preneur devra payer une indemnité représentant la quasi totalité des

loyers restant à courir depuis la date de résiliation du contrat jusqu’à

son terme). Les risques liés à la variation de la valeur résiduelle sont supportés par

le preneur. Ainsi, par exemple, ce dernier bénéficie, sous la forme d’une

diminution de loyer, du profit dégagé par la vente de l’actif au terme du

contrat de location ou inversement, le preneur peut être tenu au




remboursement au bailleur, de tout ou partie de la perte dégagée par la

vente de l’actif.

Le preneur a la possibilité de demeurer locataire pendant une seconde

période moyennant un loyer sensiblement inférieur au prix du marché.- Un traitement particulier pour les terrains

Selon les règles IFRS, les contrats de location-financement qui portent sur des

terrains sont assimilés à des contrats de location simples si la propriété des

terrains n’est pas transférée au preneur à la fin des contrats.

3. L’impact sur le c omportement des entreprises et des professionnels de l’immobilier

La pression de la concurrence internationale devrait amener la plupart des

foncières cotées à adopter le système de la juste valeur. En effet, ce système est

plus transparent pour l’investisseur, et les sociétés nationales ne pourront pas

refuser d’adhérer à cette approche si leurs compétitrices européennesmontrent l’exemple.

Les enjeux sont différents pour les utilisateurs. Ils pourront craindre que la

constatation comptable de plus ou moins-values qui n’étaient autrefois que

latentes ne trouble la lisibilité de leurs résultats.

Qu’ils choisissent la juste valeur ou le coût historique et l’amortissement par

composants, les directeurs immobiliers sont invités à entreprendre une

réflexion d’ensemble sur leur patrimoine, qui pourrait remettre en cause l a

façon dont les entreprises abordent la question de l’immobilier.

En particulier, le système préexistant de comptabilisation au coût historique ne

faisait peser que peu de responsabilités sur les dirigeants des entreprises et de




ses auditeurs : les comptes n’étaient pas impactés – sauf circonstances

exceptionnelles– que de l’effet de l’amortissement, qui de plus est calculé

linéairement en ce qui concerne les biens immobiliers. Désormais, les

dirigeants vont être amenés à prendre en ce domaine, et sous le contrôle de

leurs auditeurs, des options comptables entraînant des effets directs sur les

résultats de l’entreprise, et bientôt son dividende.

L’expert immobilier sera consulté soit par l’entreprise, soit par ses

commissaires aux comptes, qui lui demanderont de valider l’estimation faite

par les dirigeants ou par un confrère, ou encore par un expert judiciaire en casde soupçon de faux bilan. Il va se trouver au centre des débats sur les

performances des entreprises, et il sera soumis à des pressions nouvelles.

III. L’AMORTISSEMENT PAR COMPOSANTS

Nous avons opté à ce niveau pour le traitement d’un problème particulier

concernant l’application des normes IAS dans l’immobilier : l’amortissementdes composants. Ce sujet n’a pas de valeur prédominante mais p ermet

d’illustrer les problématiques en jeu.

1. Les composants :




L’amortissement par composants s’applique aux immeubles évalués au coût

historique et, entre deux réévaluations, aux immeubles évalués à la juste

valeur. Nouvelles normes :




Compte tenu de l’ampleur des fluctuations de valeur auxquelles s’exposeront

les sociétés qui prendront l’option de la juste valeur, on peut s’attendre à ce

que, dans leur grande majorité, les entreprises utilisatrices décident, au moins

dans un premier temps, de choisir la voie du coût historique et donc

d’analyser les immeubles en fonction de leurs composants.

2. Quand doit-on isoler les composants ?Il est approprié de ventiler le coût d’un actif en composants et de

comptabiliser chacun séparément lorsque les différents composants : Ont des durées de vie différentes, Ou procurent des avantages à l’entreprise selon un rythme différent,

nécessitant l’utilisation de taux et de mode d’amortissements différents,

Ou faisant l’objet de remplacement à int ervalles réguliers.

Exemple :

Une étude préalable doit être faite par les services techniques quant aux

possibilités de ventilation des éléments principaux en composants et aux

fréquences de renouvellement. Ces données techniques doivent être

rapprochées des règles de comptabilisation des actifs. Les propositions

Un avion et ses moteurs doivent être traités comme des actifs distincts s’ils ont des

durées d’utilité différentes. De même les terrains et constructions doivent être

traités comme des actifs distincts en comptabilité, même s’ils sont acquis ensemble.

Les terrains ont une durée de vie illimitée et en conséquence, ne sont pas amortis

Alors que les constructions ont une durée de vie limitée et ainsi, sont des actifs

amortissables.




techniques confrontées aux données historiques de remplacement ou, le cas

échéant, de constatation de provisions pour grosses réparations seront, le plus

souvent, revues pour arrêter un nombre plus réduit de composants.

Suivant la nature de l’activité et son importance, un élément pourra être

considéré comme composant par une entreprise ou un groupe et pas pour une

autre selon l’utilisation de l’immobilisation (activité principale, activité annexe

ou<) Le composant doit être significatif et doit conserver ce caractère au

moment du remplacement et de la dé-comptabilisation (sortie de la valeur

nette). Concrètement, la détermination des composants est loin d’être simple.

On doit séparer les éléments qui ont des rythmes d’utilisation différents, sans

pour autant favoriser une multiplication à outrance. Ils doivent être

significatifs pour cela chacun doit représenter au minimum 5% de la valeur

totale de l’immeuble, tout en restant identifiable techniquement.

3. À quel moment utiliser les composants ?

Le Comité d’urgence du Conseil National de la Comptabilité a apporté

quelques précisions concernant les modalités de première application de ce

dispositif. En particulier, le Comité analyse les méthodes suivantes pour le

passage à l’amortissement par compo sant : La reconstitution du coût historique, La réallocation des valeurs comptables, L’évaluation à la juste valeur, à la date de première application, et

l’allocation de son montant aux composants.




La méthode de reconstitution du coût historique semble, à première vue, poser

peu de problèmes conceptuels, puisqu’elle consiste à « remonter » aux

différents éléments du prix de revient et à substituer leurs montants au

montant brut de l’immobilisation. En pratique, on peut considérer que cette

méthode pourra s’avérer coûteuse et anti -productive dans de nombreuses

situations. En effet, la reconstruction du prix de revient d’immeubles

construits il y a de nombreuses années amènera à se poser un certain nombre

de questions :

Celle de la comparabilité des instruments de mesure monétaires au fildes ans,

Celle de l’accès aux informations relatives aux prix de revient, quand

l’immeuble aura, par exemple, été livré par un promoteur,

Celle de la reconstitution et du suivi des travaux faisant précédemment

l’objet de provisions pour grosses réparations<

Pour pallier ces difficultés, le C.N.C. envisage la possibilité de « décomposer

les valeurs brutes des immobilisations selon la répartition du coût actuel à

neuf en fonction des données techniques».

La méthode de réallocation des valeurs comptables consiste à analyser en

composants, non pas la valeur « brute », mais la valeur « nette » comptable,

alors que la troisième méthode présentée consiste à évaluer la juste valeur

d’un bien et à analyser en suite ce montant en composants. En pratique, et

hormis le cas où il sera possible de reconstituer un historique, les entreprises

auront à évaluer les composants en fonction de la structure des coûts de

construction des différents types d’immeubles.




4. Comment déterminer les composants ?

Les textes ne précisent pas quels sont les composants qui doivent être pris en

compte : la philosophie des nouvelles normes consiste à laisser l’entreprisedéfinir une méthodologie, et à donner toutes précisions sur cette

méthodologie afin de fournir une information complète aux utilisateurs des

états financiers.

Chacun devra donc analyser son patrimoine et tirer les règles les plus

appropriées compte tenu de ses particularités, en attendant qu’une doctrine,

puis qu’une jurisprudence se dégagent. Sauf à pouvoir reconstituer

l’historique des prix de revient des immeubles, nous suggérons de privilégier

des approches pragmatiques, permettant d’analyser, selon le cas, la valeur

brute comptable, la valeur nette comptable ou la juste valeur, en composants

suffisamment précis pour servir de base à une politique d’amortissements.

Les composants seront identifiés en fonction de deux critères :

La durée de vie : certains éléments de l’immeuble peuvent faire l’objet

d’un remplacement en cours de vie des autres,

La possibilité de céder ou de valoriser certains éléments séparément.

Nous serons donc amenés à nous interroger sur ce qui définit la durée de vie

d’un composant :

La prise en compte du critère de durée de vie « technique » conduira,

par exemple, à identifier les équipements qui, telle une chaudière, ont

une durée de vie inférieure à celle de l’immeuble.




Equipements techniques- Ascenseurs- Système de production d’air conditionné, de chaleur<

Agencements intérieurs- Décoration intérieure, câblages

L’expert pourra ainsi estimer, et ventiler, le coût de construction d’un

immeuble ancien, par analogie avec la structure des coûts des constructions

neuves. Dans la méthode de reconstitution du coût historique, ce coût sera

déduit de la valeur brute comptable de l’immeuble, pour déterminer la valeur

du terrain. Il conviendra enfin de recalculer– par composants – les

amortissements déjà pratiqués, et donc de constater une correction des fonds

propres.

5. Quel sera le poids de chaque composant ?

Un des enjeux principaux des travaux actuels des équipes d’experts est là.

Une fois les composants déterminés, il faut établir l’influence de chacun sur la

valeur globale. Comme nous l’avons souligné dans les chapitres précédents,

il est très difficile de retrouverles coûts d’origine, en effet les factures font

souvent défaut. On a alors recours à une répartition selon le coût à neuf. En

conséquence nous avons tenté de mettre en place une grille, qui pour chaquecomposant, nous renseigne sur son poids et sa duréed’utilisation en fonction

du type de construction.

Signalons que dans le tableau ci-dessous, les constructions sont décomposées

suivant quatre composants bien déterminés :

1. Gros œuvre qui comprend les structures, les VRD, les charpentes<




2. Façade qui comprend les façades, les fenêtres, les couvertures, l’étanchéité<

3. Agencement qui comprend les cloisons, les chapes, la plâtrerie, les divers

revêtements, la plomberie, le câblage, l’électricité<

4. IGT qui comprend le chauffage, la climatisation, les ascenseurs, la sécurité<

A cette cartographie des immeubles, il convient d’ajouter et de donner un

aperçu d’un cinquième composant : le terrain.

Il est vrai que beaucoup préfèrent encore user l’an cienne ventilation du 90/10,

qui apparaît aujourd’hui bien obsolète. Ceci ne sera pas sans conséquence.

Pour un immeuble de bureaux aux normes internationales situé à Casablanca,

on peut considérer que le poids du terrain est supérieur à 35 %.

On pourra prendre à titre d’exemple : des bureaux vendus 12 000 DH /m². Le

coût de construction s’élève à environ 3 000 DH / m². A cela ajoutons les

honoraires techniques et la marge du promoteur, environ 20 %. On obtient un

prix de revient de 5 400 DH / m². Par déduction on obtient le prix du terrain,

environ 6 600 DH / m². Soit un poids de 55 %. Pour le même type de bureaux

dans une ville secondaire, on peut considérer que le poids du terrain dans le

coût de construction est sensiblement plus faible. Pour un prix de bureaux




neufs sur Meknes de 5 000 DH / m². Les honoraires techniques et la marge du

promoteur, seront toujours d’environ 20 %, pour un coût de construction

identique. On obtient alors un prix de revient de 4 000 DH / m². Par déduction

on obtient le prix du terrain, environ 1 000 DH / m². Soit un poids de 20 %.

Ce raisonnement n’a rien d’exhaustif mais permet d’avoir une vision globale

du problème et peut être un outil de travail performant. En effet dès que la

juste valeur sera choisie, la valeur du terrain devra être isolée. Si elle est

estimée réellement à la valeur actuelle, les écarts avec les anciens exercices

pourront être considérables. On ne pourra pas faire évoluer la valeur duterrain de + 400% en un an. C’est inconcevable, et les autorités a dministratives

de contrôle ne pourront le tolérer, telle le FISC. Car cela dévoilera au grand

jour une pratique largement répandue : augmentation de la masse

amortissable pour faire baisser la base d’imposition. Chaque société pourra

trancher en fonction des risques.

6. Quelsera l’impact de l’approche par composants ?

En effet l’approche d’estimation et de ventilation des coûts par composants

aura pour conséquence de modifier les bases amortissables. Jusqu’à présent,

tout était simple : les montants du terrain et des constructions étaient fournis

soit par le notaire qui passait l’acte, soit encore par un expert immobilier.

Dans les deux cas, l’approche était approximative et pouvait être influencée

par des considérations fiscales (augmentation de la base amortissable par

exemple) alors que, désormais, la valeur du terrain devrait être calculée par

différence entre la valeur globale et l’estimation de la valeur des constructions.

Si l’on considère le patrimoine de bureaux parisiens, la nouvelle approche




pourrait se traduire par un accroissement de la valeur des terrains (non

amortissables) et une diminution de celle des constructions (amortissables).

En conséquence, toute appréciation (et toute dépréciation) ultérieure de lavaleur d’un immeuble s’im pactera directement sur la valeur du terrain (non

amortissable), que cette variation de valeur résulte d’une évolution de marché,

ou de la signature des nouveaux baux. L’approche par composants va

également imposer des taux d’amortissement différents. Si l’on considère, par

exemple, que certaines façades protégées ont une durée de vie supérieure à

celle du reste du grosœuvre, on réduira d’autant la base amortissable.

Au-delà de l’aspect comptable, ce sont également les bases de distribution des

dividendes des sociétés qui seront touchées, dès que les normes deviendront

applicables aux comptes sociaux, ce qui pourrait arriver assez rapidement.




Conclusion

Si la nécessité d'harmonisation des normes comptables internationales et la

légitimité des organismes normalisateurs ne sont pas contestées, la

comparaison des méthodes d'évaluation des actifs, au coût historique ou avec

prise en compte de la valeur, n'est pas aisée. À défaut de prix de marché

observé, l'évaluation à la juste valeur sera déterminée soit par la valeur

d'échange sur laquelle s'accorderaient deux parties indépendantes, soit par le

prix de marché d'un élément aux caractéristiques proches, soit encore par lecalcul de la valeur actuelle nette des flux futurs générés. Cette dernière

méthode, satisfaisantea priorisur le plan conceptuel, présente de grandes

difficultés pratiques (estimation des flux, choix du taux d'actualisation).

Ainsi, l'application, pourtant limitée à ce jour, du principe de juste valeur crée

une inquiétude certaine auprès des praticiens qui redoutent autant les

difficultés techniques et les coûts qu'ils auront à surmonter qu'ils contestentson intérêt réel. La fronde des banquiers européens en 2003 face aux normes

IAS 32 et IAS 39, qui concernent les instruments financiers, fait craindre des

oppositions voire des conflits entre les autorités normalisatrices et les

professionnels non demandeurs de ce brutal changement. Non pas que les

banquiers, comme les assureurs d'ailleurs, soient fondamentalement opposés

au principe de la comptabilisation à la juste valeur. Leur argument est que ce

concept de juste valeur, qui induit l'existence d'une valeur de marché, est en

fait théorique puisque aucun marché n'est réellement efficient au sens de la

théorie financière (information parfaite des agents, aversion au risque,

liquidité, etc.). Il n'est donc pas d'un grand soutien à la comptabilité dont




l'objet est aussi de réduire l'asymétrie d'information entre les agents sur les

marchés.

L'objectivité et la neutralité de la juste valeur sont contestables et la position de

l'IASB est inconfortable car les incidences de ses propositions ne sont pas

totalement maîtrisées.

Manquant de recul, les professionnels craignent des coûts élevés d'obtention,

une volatilité accrue des données comptables et des difficultés pour évaluer et

comparer les actifs non négociés sur des marchés efficients. Le nouveau

modèle risque de renforcer l'incitation au pilotage de court terme del'entreprise et la prégnance des marchés financiers. De plus, aucun travail

scientifique empirique ne permet à ce jour de montrer une supériorité du

modèle conçu sur la juste valeur par rapport au modèle traditionnel au coût

historique. En revanche, certains auteurs anticipent un lien entre la pratique de

l'évaluation à la juste valeur et le cours en bourse.

Ainsi, on peut dire que beaucoup de ces critiques ont trait à l’accroissement de

la volatilité des mesures comptables en juste valeur ainsi qu’à ses

conséquences. Elles renvoient cependant à une interrogation fondamentale sur

la fonction du modèle comptable et sur la pertinence de filtrer, ou au contraire

de mieux traduire, la volatilité réelle de l’activité économique. Inversement,

d’autres critiques soulignent l’ac croissement injustifié de la volatilité du

résultat et des fonds propres qui serait lié à un abandon implicite du principe

de continuité de l’exploitation.

Les critiques les plus nombreuses concernent la valorisation des actifs qui ne

sont pas négociés surdes marchés efficients et dont l’estimation renvoie à des

modèles internes. Elles mettent en évidence le manque d’objectivité et de




neutralité de ces valorisations. Elles mettent aussi l’accent sur la réduction de

la fiabilité et de la comparabilité engendrée par l’utilisation de modèles

internes.




BIBLIOGRAPHIE

Les ouvrages : Laurent Bailly, Comprendre les IFRS aux éditions Maxima, 215 pages Pascal Baneto, Normes IAS/ IFRS, aux éditions Danod, 300 pages Robert Obert, Pratique des normes IAS/IFRS aux éditions Dunod, 544 pages Les avis du Conseil national de la Comptabilité Le journal officiel de l’Union Européenne

Le magazine trimestriel de la finance immobilière : Performance

Dossier immobilier du journal Les Echos

Les sites Internet : www.comptalia.com www.deloitte.fr www.iasc.org.uk www.finances.gouv.fr www.france.ey.com www.lentreprise.com www.lexpansion.com www.mazars.com www.paris.europlace.net www.rfcomptable.com




LEXIQUE

Composants : Une immobilisation doit être considérée comme une somme de

composants, dont chacun doit être enregistré pour sa valeur et amorti pour sa

durée d’utilité.

Consolidation : Méthode comptable qui intègre à due proportion les comptes

des filiales (comptes sociaux) dans ceux de la société mère.

Discounted cash flow : Méthode originaire des Etats-Unis, ayant pour

principe que la valeur économique d’un bien ne vaut que par les flux

financiers futurs qu’il est capable de générer.

Durée d’utilité : Il s’agit de la période durant laquelle une entreprise s’attend

à utiliser un actif.

Immobilisations : Eléments destinés à servir de façon durable à l’activité de

l’entreprise. Ils ne se consomment pas par le premier usage.

Juste valeur ou « fair value » : Elle correspond au montant pour lequel un

actif pourrait être échangé, entre des parties bien consentantes, dans le cadre

d’une transaction normale.

Valeur brute comptable : C’est la valeur de comptabilisation de

l’immobilisation au moment de son entrée au bilan.



ACRONYMES

CNC : Conseil National de la Comptabilité GAAP : Generally Accepte

Accounting Practices

IAS : International Accounting Standards

IASB : International Accounting Standard Board

IASC : International Accounting Standard Committee

IFRS : International Financial Reporting StandardsIGT : Installations Générales Techniques

PCG : Plan Comptable Général

VNC : Valeur Nette Comptable

VRD : Voirie et Réseaux Divers

evaluation des immobilisations corporelles juste valeur vs coût historique cas de l’immobilier

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