etude de faisabilité pour l'implantation d'un projet d'hébergement de

Détente Consultants Étude de faisabilité pour l’implantation d’un projet d’hébergement de loisirs - Pour le compte du GIE CITW – Octobre 2011

Détente Consultants

20, rue du Quatre Septembre—75002 PARIS Téléphone : 33 (0)1 47 42 52 25 - Fax : 33 (0)1 47 42 74 83 E-mail : [email protected] - Site Internet : www.detente.fr S.A. au capital de 38 258,30 € - R.C.S. Paris B 323 767 152 SIRET : 323 767 152 00040 - NAF : 742C - TVA intracommunautaire : FR19323767152

Projet de Complexe de Loisirs

Ecologiques à Saint-Hubert

Phase 2 – Projet de Référentiel

Document de travail

Pour le compte du

GIE Centre d’Ingénierie Touristique de Wallonie

Patrick Vicériat

Octobre 2011

http://super-nature.fr/home/home.html

fvt

reçu le 19/10/2011


Sommaire

1. Tendances du marché de l’Hôtellerie de Plein Air, et segmentation des clientèles……………4

2. Concept et positionnement………………………………………………………….………………………19

3. Préprogramme des investissements à réaliser……………………….………………………………..34

4. Stratégie marketing et commerciale……………………………………………………………………..40

5. Modèle économique………………………………………………………………………………………….44

6. Identification d’opérateurs : investisseurs, exploitants, distributeurs…………………………57

7. Feuille de route………………………………………………………………………………………………….63


Rappel des objectifs

Pour une superficie de +/- 20 hectares en zone forestière, étudier la faisabilité d’un

programme d’hébergement orienté chalets loisirs, habitats légers de loisirs et nouvelles

formes d’hébergement:

Étude du marché et de ses tendances (volume structure tendances) en se basant

sur les études de marchés fournies par le CITW ;

Définition d’un concept et d’un programme adaptés à un site forestier dans la

région de Saint–Hubert et au potentiel des clientèles identifiées;

Estimation du programme d’investissement sur base de ratios tant pour les

infrastructures que pour les hébergements et équipements collectifs ;

Elaboration de comptes d’exploitation prévisionnels, et propositions de montages

financiers et mises en œuvre du projet.


Tendances des marchés de

l’hôtellerie de plein air, et

segmentation des clientèles


Chiffres clés du secteur

Les principaux chiffres clés du secteur de l’hôtellerie de plein air en 2008 sont les

suivants :

2,8 millions de nuitées passées en camping en Belgique en 2008. Cela

représente 9,3% du total des nuitées dans l'Union européenne.

Le nombre de nuitées passées en camping au sein des 27 pays membres de

l'UE a atteint 543 millions.

En 2008, l' Union Européenne (27 pays) comptait 26.000 terrains de camping

représentant un nombre total estimé à environ 10 millions de places-lits.

Les nuitées passées en camping ont représenté 15% de l'ensemble des nuitées

passées en établissement collectif d'hébergement touristique.

Le camping a représenté plus de 30% des nuitées passées en hébergement

touristique au Danemark (43%), au Luxembourg (33%), en France (33%) et en

Suède (31%).

La France, avec 99 millions de nuitées passées en camping, était suivie de

l'Italie (65 millions), du Royaume-Uni (61 millions en 2007), de l'Espagne (31

millions), de l'Allemagne (23 millions) et des Pays-Bas (19 millions). Ces États


Chiffres clés du secteur

membres comptaient ensemble pour plus de 80% de toutes les nuitées passées

en camping en 2008 dans l'Union Européenne.

La France, le Royaume-Uni, l'Allemagne, l'Espagne et les Pays-Bas totalisent plus

de 80% des places.


Une diversité d’offres et de produits

A la mer, dans l’arrière-pays, à la montagne, à la campagne, près des villes….sous tente,

en mobil-home, en chalet, dans une yourte, un tipi, une cabane dans le bois, en

caravane, camping-car ou dans une roulotte, …, pour le weekend du 1er mai, les

vacances de Pâques, trois semaines en été, quatre jours en septembre, une semaine en

février…pour se détendre, se reposer, s’amuser, faire du sport, profiter, se cultiver,

échanger, découvrir…et ce, toujours en contact avec la nature, le camping est un mode

d’hébergement particulièrement adapté.

Les multiples visages du camping attirent une clientèle extrêmement nombreuse et

diversifiée. Avec des prévisions de croissance de l’ordre de 4 à 5% par an, les campings

séduisent chaque année de nouveaux adeptes.

Un nouveau portrait du campeur français est en train de se dessiner : plutôt jeune, pas

nécessairement urbain, issu de tous les milieux, il n’est pas exclusif - ni sur le camping

ni sur « son » camping -, il voyage, compare et connaît les différents modes

d’hébergements.



Un récente enquête conduite par l’institut d’études StrategyOne nous indique que les

campeurs, loin d’être uniquement clients des campings, partagent aussi leur vacances

en hébergement en famille ou avec des amis (63%), louent des maisons de particuliers

(55%), fréquentent des hôtels (47%), partent en club de vacances (24%) ou disposent

d’une résidence secondaire (17%). Ils sont enfin 58% à être partis à l’étranger ces cinq

dernières années.

Cette clientèle hétérogène a sans nul doute été séduite par une montée en gamme de

l’hôtellerie de plein air qui s’est accompagnée d’efforts considérables des

professionnels pour développer des équipements, services et activités pour le plus

grand nombre.

Le camping propose aujourd’hui aux consommateurs une offre variée en termes

d’hébergements, de services mais aussi d’activités. Etudiants, jeunes actifs, couples

avec ou sans enfants, avec enfants en bas âge ou avec des adolescents ou bien encore

retraités, tous peuvent trouver un camping qui correspond à leurs envies. Le camping

peut en effet rimer avec confort, sport, dépaysement, rencontres, détente et nature

selon le camping et la région choisi.



Des hébergements diversifiés

De la tente au mobil-home en passant par la caravane, le camping-car, le chalet, la

cabane dans les arbres, la tente aménagée, la yourte, le tipi ou la roulotte, le camping

d’aujourd’hui est multi-hébergements.

Un couple de jeunes retraités peut en effet dans la même année séjourner :

3 jours en mobil-home dans un région par exemple à l’occasion d’un mariage

puis une semaine sous tente dans le sud dans un camping deux étoiles

traditionnels à l’occasion des vacances de Pâques

et enfin, deux semaines au bord de la mer dans une tente aménagée dans un

camping village club 4 étoiles proposant de multiples activités sportives et ludiques

ainsi que tous les services de proximité nécessaires.

La multiplicité des hébergements offrant plus ou moins de confort et de charme, permet

de vivre le camping différemment à chaque séjour.



Une gamme de confort du 1 au 4 étoiles

La variété des établissements d’hôtellerie de plein air, classés de 1 à 4 étoiles, et

désormais 5 étoiles, permet aux consommateurs de choisir le type d’établissement

souhaité. Alors que certains préfèrent un établissement deux étoiles traditionnel ou l’on

puisse planter sa tente sur un emplacement calme et bien exposé, d’autres seront

davantage attirés par la location d’un mobil-home dans un camping village-spa 4 étoiles

qui propose toutes les distractions nécessaires à l’occupation des enfants, avec bien

sûr des formules tout compris.

Le nombre d’étoiles ne prédéfinit pas pour autant un camping qui, par sa localisation,

reste unique.

Outre les étoiles qui permettent de déterminer le niveau d’équipement et de confort du

camping, c’est avant tout le site qui fait l’identité du camping. C’est pourquoi les

professionnels du camping s’attachent à préserver cette nature qui constitue le premier

atout du camping.



Des activités pour tous

On connaissait les jeux d’eau, le match de foot improvisé, le tournoi de pétanques,

l’élection de miss camping, on imagine cependant moins souvent les cours d’aquagym

ou d’oenologie, les balades à cheval ou en quad, les pizzerias ou le restaurant étoilé,..

Les établissements d’hôtellerie de plein air pour certains, ne se contentent plus

d’héberger les clients, c’est toute une offre sportive, de détente et de divertissement

qu’ils mettent en place pour divertir leurs clients et leurs enfants durant leurs vacances.

Avec des formules tout compris pour une famille, ces offres sont avantageuses et

évitent aux parents les à côté qui mis bout à bout alourdissent trop souvent la facture.

Les campings plus traditionnels proposent également des activités à leurs clients, des

activités tournées vers la connaissance de la culture ou gastronomie locale par

exemple. Certains proposent des initiations à la cuisine ou la découverte des vignobles

du coin, d’autres, situés dans des sites exceptionnels, organisent des rallyes pour

découvrir la nature environnante et les monuments historiques. Bref, un nombre

incalculable d’activités toutes plus originales les unes que les autres pour faire

découvrir aux visiteurs les régions touristiques.



Des campings à thème

Pour ceux qui souhaitent se reposer dans un village de pêcheurs, on peut transporter le

client au temps des cowboys ou encore vivre l’époque des chevaliers de la table ronde,

certains campings proposent des thématiques fortes en recréant un univers historique

ou thématique. Ainsi, l’ensemble des activités historiques et culturelles, l’organisation

de la vie du camping avec des soirées thématiques, l’intérieur du camping, les

descentes en canoë ou les balades en scooter des mers, ou encore les séances de spa-

relaxation et autres massages, sont de plus en plus des facteurs d’attractivité et de

différenciation.


Profil et segmentation des clientèles

Le camping attire une clientèle variée

Les résultats de l’enquête sur les clientèles du camping illustrent la grande diversité de

la clientèle des campings.

Loin des clichés associés au camping, 36% de la clientèle est d’origine CSP+.

De même, on note que les campeurs ont en général des revenus mensuels par foyer

légèrement plus élevés que ceux des Français. Ceci est d’autant plus vrai pour les «

adeptes ». Cependant, les nouveaux clients qui sont plus jeunes ont aussi des revenus

moins élevés.

Autre cliché mis à mal par cette enquête, l’âge des campeurs qui sont d’une manière

générale plus jeunes que les Français, avec 6 campeurs sur 10 âgés de 25 à 49 ans.

De plus, les nouveaux campeurs comptent une proportion sensiblement plus importante

de moins de 35 ans (47%), que ce soit par rapport à la population française ou par

rapport aux campeurs en général et aux adeptes. Enfin, l’enquête montre que les

campeurs disposent dans l’ensemble d’un niveau d’étude élevé.



Le confort est privilégié par les clients

Conformément à l’offre de camping, les clients fréquentent davantage les

établissements 3 et 4 étoiles que les 1 et 2 étoiles. Ceci est particulièrement vrai pour

les « adeptes » qui pour 23% choisissent un établissement 4 étoiles pour leurs

vacances. Cette répartition correspond d’ailleurs à l’offre d’emplacements haut de

gamme qui représentent 55% de l’offre globale.

62% des campeurs changent d’établissement régulièrement

Les clients ne retournent pas systématiquement dans le même camping chaque année.

Ils ne sont que 11% à fréquenter le même établissement quand 62% disent changer

régulièrement, voire à chaque séjour pour 46% d’entre eux.

Le mobil-home et les emplacements nus sont les deux modes d’hébergements les

plus plébiscités


Hébergements privilégiés

Belges: hébergement de groupe : hébergement rural et hôtellerie

Néerlandais: villages vacances et campings

Français, Allemands, Britanniques: hôtellerie

Loisirs recherchés

Une destination de proximité qui offre néanmoins une promesse de dépaysement :

Nature / campagne authentique et préservée : aspect « paysan », beauté des paysages préservés, activités sportives et liées à la nature

Culture : petits villages médiévaux, sites historiques, escapade culturelle lors des événementiels

Art de vivre : convivialité des habitants, tradition, accueil, gastronomie

Valeurs sur lesquelles surfer

« L’échappée verte », le « visage vert »

« Le retour à la vie naturelle, une coupure avec le monde de fous dans lequel on vit »

La « montagne noire » belge (Ardennes): esprit trappeur, « ma cabane en Wallonie »

Un « retour aux sources » qui procure du « bien-être »

Une destination « dépaysante » qui procure une sensation « hors du temps »

Faiblesses à surmonter

Niveaux qualitatifs insuffisants

Manque d’hébergements pour les groupes loisirs

Manque de dynamisme et de modernité

Destination trop « tranquille » voire ennuyeuse, manque d’activités

« Un peu ringard, pas assez sexy »

Rappel des attentes des clientèles touristiques de Walonnie?



Le mobil-home est particulièrement apprécié des nouveaux campeurs, séduit par le

confort de ces hébergements pour 60% d’entre eux. On note également l’intérêt des

clients pour les tentes aménagées (17%).

Les campeurs ne vont pas en vacances uniquement dans un camping

L’enquête démontre que les clients du camping ne sont pas que des clients « mono-

vacances ». Au contraire, ils partent également en famille (63%), en location (55%), à

l’hôtel (47%) ou en club de vacances (24%). 17% d’entre eux ont même une résidence

secondaire. Enfin, 58% d’entre eux sont partis à l’étranger dans les 5 dernières années.

Ce chiffre monte à 65% pour les nouveaux campeurs.


L’itinérant

•Il a plus de 50 ans

•Il voyage en camping-car

•Revenu annuel supérieur à 24 K€ (70 % d’entre eux)

•Il part en couple sans enfant et hors vacances scolaires

•Il part plus fréquemment et longtemps que les autres (77 jours par an)

•La durée moyenne de séjour est de 24 à 36h (45 %)

Le campeur adepte

•Il a plus de 50 ans

•CSP modeste

•Il part plus fréquemment que les autres campeurs

•Il effectue des séjours longs

•Il s’informe à travers les guides spécialisés

•Il accorde de l’importance aux labels de qualité

Le jeune

•Il a moins de 25 ans

•Il s’héberge en toile de tente

•Il part avec des amis

•Il est sensible au respect de l’environnement

•Il considère que : « voyager, c’est vivre ses passions »

•Il favorise les courts séjours en France, notamment lors des « festivals »

•Il s’informe par internet et compare les prix, élément déterminant de son choix.

Le campeur confort

•Il a moins de 50 ans

•Il s’héberge en mobil-home ou en chalet

•Il part en famille avec enfants

•Il recherche le confort et les services d’un 4*

•Il recherche une destination bord de mer

•Il s’informe par internet

Segmentation de la clientèle de l’hôtellerie de plein-air


Concept et positionnement


Concept

Gamme

4 étoiles

Camping green

Chalets

Hébergements insolites : roulottes, cabanes

Piscine écologique

Spa forestier

Restauration bio

Qualité d’accueil et de services

Montage public/privé


Positionnement du projet

Le positionnement à retenir pourrait être le suivant:

Localisation : c’est un critère essentiel

dans une zone forestière, à proximité de zones touristiques. ST Hubert jouit d’un

vaste environnement boisé, partagé entre possessions privées, communales et

royales. La forêt de Freyr et le domaine Saint-Michel sont ainsi deux ensembles

contigus de forêts mixtes proposant une grande variété de paysages, et une qualité

biologique exceptionnelle sur près de 30 000 hectares.

Accessibilité

bonne accessibilité routière et autoroutière.

Clientèles prioritaires :

attirer de nouvelles clientèles : « campeurs confort », et notamment des clientèles

nord-européennes, et notamment hollandaises.

Concept et Positionnement

réconcilier l’esprit du camping avec le confort et la modernité;



prévoir une faible densité et un site très arboré avec un travail important sur

l’intégration paysagère, la végétalisation et le reboisement;

créer un centre de vie au cœur du site avec restauration bio, animations et

activités collectives, et des infrastructures écologiques et contribuant au

positionnement ‘nature’;

créer un nouveau concept de séjour de plein air écologique, en cohérence avec

l’environnement forestier et la région : faire découvrir la nature et la région :

ouvrages à la disposition des clients (livres sur la région, sur la faune et la flore),

proposition de produits bios et locaux dans le restaurant et l’épicerie (conserves,

jus de fruits, spécialités régionales,…), partenariats avec des acteurs locaux pour

proposer des activités qui emmènent les clients vers la découverte de la région, de

son terroir et de ses coutumes;

aménager des hébergements écologiques, matériaux naturels respectueux de

l’homme dans son environnement, énergies renouvelables : ossature bois, toiture



végétale, chauffage par le sol (pompe chaleur air/eau), isolation thermique

renforcé (cellulose), énergie solaire, récupérateur des eaux de pluie, …;

odes hébergements et des constructions en bois : tous les bâtiments, que ce

soit les hébergements locatifs ou les bâtiments principaux, seront conçus en

bois brut, bois naturellement imputrescible, ne nécessitant donc aucun

traitement. Le bois ne sera jamais peint ni traité et grise à terme pour s’intégrer

parfaitement, naturellement et visuellement, dans le paysage;

o les hébergements locatifs seront tous légers, démontables et déplaçables.

Montés sur pilotis (ou sur roues pour les roulotte), ils respecteront la nature des

sols sans les abîmer. Par ailleurs, les voiries ne sont pas goudronnées et les

véhicules stationnent à l’entrée du site, sur un parking prévu à cet effet. Ceci

permettra de préserver le calme, la nature et la sécurité des enfants.

aménager un show room d’hébergements innovants que les clients pourraient

venir tester pendant une nuit (et plus si affinités !) : cabanes, cahutes, yourtes,

roulottes, canadiennes pod, wood bulle, tente bulle, caravane vintage,…, et

installer une urban tour;



aménager un spa forestier, avec :

oun espace aquatique de base : avec bassins intérieur et extérieur chauffés,

jacuzzi, végétations exotiques, bain musical subaquatique, caldarium,

frigidarium,…;

oun espace de bien-être/remise en forme avec personnel spécialisé : douche

au jet, sauna, hammam, soins esthétiques, phytothérapie, … des salles de

soins à thèmes dans un voyage initiatique à travers le temps et l'espace

(espace romain, espace japonais, espace nordique,…), salon d’esthétique avec

utilisation de produits cosmétologiques bio et locaux.

aménager une piscine chauffée extérieure, ou une piscine naturelle; avec

système de filtrage sans produits chimiques: elle sera composée de 2 bassins : l'un

est conçu comme bassin de baignade et l’autre filtre l’eau de manière naturelle

grâce aux plantes et aux minerais spéciaux. L’équilibre et la clarté de l’eau sont

assurés naturellement et leur maintien ne nécessite aucun traitement avec des

produits chimiques, contrairement aux piscines conventionnelles. Elle est de ce fait

écologique et plus agréable pour les baigneurs;



proposer des services innovants à base de TIC : écrans plats avec offre triple play,

accès wifi à l’accueil et dans certains mobil-homes, application I-phone et

téléchargements de podcasts, diffusion de contenus de visite, de clips vidéos sur

Saint-Hubert et les alentours,…

Dimensionnement

sur un terrain de 20 hectares, aménager 400 emplacements pour des tentes, et

120 emplacements pour des hébergements locatifs : de grands emplacements

largement ombragés, faciles d’accès et disponibles tout au long de l’année ;

prévoir des zones sans voitures et des emplacements pour les camping-cars;

penser les emplacements en toute saison, notamment en hiver avec des

emplacements stabilisés, et avec de la végétation à feuilles caduques;


Cabane dans les arbres Hutte

Yourte

Roulotte

Hébergements innovants


Un village de 8 unités qui permet de créer des espaces de camping nouvelle génération

Le Pod : un concept de cabane qui se niche au cœur de la nature pour offrir un hébergement original



Wood bulle Tente bulle

Muse motel

Caravane air stream La Pyramide

Vertical urban camping



Le cas de Huttopia

http://www.huttopia.com/


Spa Forestier

Le spa forestier d’une superficie totale de 1000 m² pourrait comporter deux espaces distincts:

Un espace aquatique de base comportant : bassin intérieur et extérieur chauffé, avec végétations

exotiques, jets toniques, bains bouillonnants, cols de cygne, hydro massages, cascade fraîche et brumes,

bain musical subaquatique, caldarium (bain à 36°), frigidarium (bain à 14°), tépidarium (bain à remous),

hammam, sauna, salle de musculation, …

Un espace de bien-être/remise en forme avec personnel spécialisé : douche au jet, sauna, hammam,

massages, soins esthétiques, phytothérapie, …

Au niveau de la thématisation, dans un souci de différenciation et d’originalité, au niveau de l’architecture, de

la décoration, et du contenu :

fort ancrage dans l’environnement forestier, et les valeurs identitaires de la Wallonie;

éventuellement proposition de salles de soins à thèmes de type Bains ou Massages du Monde, avec 3

thèmes possibles au départ : espace romain, espace japonais, espace nordique,…;

priorité : miser fortement sur l’innovation, le développement durable, et les bonnes pratiques à tous les

niveaux, en créant le premier spa écologique de Wallonie (HQE) par les cibles de confort : visuel, olfactif,

acoustique, hygrothermique, et les cibles de qualité sanitaire : espace, eau, et air, utilisation d’énergies

renouvelables, et notamment d’énergie solaire, …

L’espace de soins serait dédié au repos et à la relaxation, avec 6 cabines insonorisées, spacieuses, et

décorées selon un univers naturelle et exotique:

2 Cabines Solo aux ambiances Nature, Forêt, Terre et Eaux

Cabine Duo aux ambiances Zen

Cabine de gommages et enveloppements avec sa table en mosaïque de pierre naturelle et son plateau

chauffant en marbre de Bali


Spa Forestier

Salle Shiatsu et Réflexologie plantaire

Salon esthétique et anti-aging

Les larges et lumineuses baies vitrées vous offrent une vue imprenable sur la forêt, permettant de profiter au

maximum de l’espace, de la lumière, et du repos.

Une tisanerie, un jardin patio, un espace coiffure et beauté des mains ainsi qu'un jacuzzi viennent compléter

ce nouvel espace de bien-être.

Tous les soins seraient effectués par des praticiennes expérimentées et à l'écoute utilisant des produits

cosmétiques naturels et/ou bio. Tous les massages seront des soins de relaxation, non thérapeutiques et non

médicalisés.

Au niveau de la fréquentation, le centre pourrait attirer environ 100 000 visiteurs, principalement des

familles, femmes, des couples, et groupes d’amis du complexe mais aussi venant de l’extérieur du complexe.

Ouvert toute l’année, le centre pourrait proposer un parcours de balnéothérapie attrayant en offre de base

(entrée 15€ pour 2h00) et une offre sur supplément en soins à la personne, avec toute la gamme des produits

en vogue. Le panier moyen pourrait rapidement dépasser les 30€.

Au regard des ratios disponibles sur des équipements comparables, le budget d’investissement pourrait

s’élever à 3,3 M €, financé à 50% par des subventions publiques. La gestion pourrait être assurée par une

SEM, ou un opérateur privé spécialisé dans ce type d’équipement.


Centre de balnéothérapie du camping 5 étoiles - Les Allicourts


Positionnement

Niveau de gamme

obtenir un classement 4 étoiles, avec bureau d’accueil, sanitaires confortables et

chauffés, parking sécurisé, aires de jeux pour les petits, aires de détente pour les

plus grands ;

Environnement et de développement durable

installer des réducteurs de débit d’eau, afficher la consommation d’eau par

campeur, ampoules basse tension, tri des ordures, chauffage aux bois;

se situer au dessus des normes en matière de développement durable, et obtenir

une certification par un label (Eco-label,…).

Qualité de l’accueil et des services

mettre à disposition des informations touristiques (cf. Massif forestier de Saint-

Hubert ;

accessibilité au P.M.R.;

accès internet;

services hôteliers.


Dimensionnement du projet

Répartition des emplacements

Structuration des emplacements

120 emplacements équipés pour hébergements locatifs ;

80 emplacements avec possibilité de se raccorder à l’électricité;

80 emplacements nus (réservés aux tentes);

120 emplacements plats et stabilisés pour camping-car avec électricité.

Il s’agira de créer:

de grands emplacements largement ombragés, faciles d’accès et disponibles

tout au long de l’année ;

ombragés : un arbre = une zone ombragée;

faciles d’accès : prévoir les zones sans voitures et les emplacements pour les

camping-cars;

tout au long de l’année : penser les emplacements en toute saison, notamment

en hiver avec de la végétation à feuilles caduques.

1/3 d’hébergements

locatifs


Pré-programme


Niveau d’équipement préconisé

Equipements/services collectifs

Sanitaire chauffé et confortable, prestations complémentaires (espaces bébé,

laverie…), parking sécurisé 120 places, bureau d’accueil, bar convivial, aire de

jeux pour enfants,…

Activités/animations :

Animation quotidienne : randonnée forestière accompagnée, location de VTT,

oxygénation et exercice physique, piscine écologique, spa forestier,….

Activités pour les enfants,….

Services innovants à base de TIC

Locatif (qualité, agencement…), environnement et développement durable,

accessibilité aux P.M.R, salon cosy, Wifi dans les « lieux de vie », Informations

touristiques (borne géo localisée, point d’informations de l’O.T. de St-Hubert),….


Programme prévisionnel

80 emplacements nus (réservés

aux tentes)

120 emplacements équipés pour

hébergements locatifs

80 emplacements

avec possibilité de se raccorder à

l’électricité

120 emplacements

plats et stabilisés pour

camping-car avec


Niveau d’équipement préconisé : zone dédiée aux investissements innovants

Niveau d’équipement préconisé : zone dédiée aux investissements innovants

Hébergements

Créer un show room d’hébergements innovants que les clients pourraient venir

tester pendant une nuit ( et plus si affinités !) : cabanes, yourtes, roulottes, pod,

wood bulle, tente bulle, caravane vintage,… et installer une urban tour .

Installer des mobil-hommes écologiques, respectueux de l’homme dans son

environnement : ossature bois, toiture végétale, chauffage par le sol (pompe

chaleur air/eau), isolation thermique renforcé (cellulose), énergie solaire,

récupérateur des eaux de pluie, …

Services innovants à base de TIC

Ecrans plats avec offre triple play.

Accès wifi à l’accueil et dans certains mobil-homes.

Application I-phone St-Hubert et téléchargements de podcasts.

Diffusion de contenus de visite, de clips vidéos sur St-Hubert et ses alentours.


Niveau d’équipement préconisé : services à proposer à la clientèle

Services à compléter

Informations touristiques : ex. application i-phone d’informations touristiques,

borne interactive d’information

Location de vélo

Borne de services pour camping-car

Livraison de pain et de viennoiseries dans les chalets

Services à renforcer

Lit fait à l’arrivée

Ménage à la fin du séjour

Location de drap et de serviettes pour la clientèle confort

Dépôt de valeur au bureau d’accueil

Location de chaises et de kit bébé

Location de télévision


Niveau d’équipement préconisé : développement durable

Etre au dessus des normes

Eco-conception : Imposer, dans le cahier des charges, des critères

environnementaux dès la conception et la rénovation du terrain et de ses

bâtiments : ex. prise en compte des principes d’architecture bioclimatique et

H.Q.E., isolation de qualité…;

Eco-management : Imposer au futur exploitant des critères environnementaux

dans la gestion quotidienne du camping : suivi des consommations, formation des

collaborateurs, sensibilisation des clients. Ex. de ratio (gestion de l’eau entre 110

et 140 litres/nuitée, gestion des énergies entre 3 et 10 kwh/nuitée)

Choix des labels écologiques adaptés à l’H.P.A.

Ecolabel Européen : différenciant mais très exigeant et norme fluctuante;

Perte du label : condition suspensive dans le contrat avec l’exploitant

Proposition aux clients de ne pas utiliser leur voiture pendant la durée du séjour,

pour limiter les risques de pollution


Stratégie marketing et

commerciale


Politique marketing et commerciale

Objectifs commerciaux

•Conquête de la clientèle campeur confort et d’une clientèle nord-européenne.

Stratégie

Nouer des partenariats avec des tour-opérateurs nord-européens: vente

d’emplacements en linéaire pour la saison, avec l’Office de Tourisme de Saint-

Hubert et de la prochaine;

Focaliser les moyens (Ex. la clientèle hollandaise pour les hébergements locatifs);

Renforcer la présence sur le web (présence sur l’ensemble du parcours du

campeur.


Politique marketing et commerciale

Objectif Volonté de conquête de la clientèle campeur confort et d’une clientèle nord-européenne

Stratégie

Nouer des partenariats

- Avec des tour-opérateurs

nord-européens vente

d’emplacements en

linéaire pour la saison

- Avec l’Office de Tourisme

et les professionnels du

réceptif

Français Néerlandais Danois Allemand

Camping-car X X X

Campeur confort X X

Jeunes X X

Être présent sur la toile : e-marketing,

réseaux sociaux, applications

mobiles,…

Présence sur l’ensemble du parcours du campeur

Focaliser vos ressources


Politique tarifaire

Mettre en place d’un outil de pilotage : recueillir au minimum la source des clients

et la prestation achetée;

Mettre en place 3 périodes de tarification : haute saison (juillet, août et décembre),

moyenne saison (mai, juin et septembre) et basse saison;

Le locatif

• Séjour minimum de 2 nuits en basse et moyenne saison

• Séjour minimum de 7 nuits en haute saison

• Multiplier les jours d’arrivée possibles: ex. mercredi, samedi et dimanche (cf. week-end, mid-week,…)

Les emplacements

• Pas de séjour minimum

• Supplément à partir de la 3ème personne

• Gratuité pour les enfants de moins de 4 ans

Les ventes additionnelles

• Ménage en option : 50 €

• Location de drap : 10 € par séjour

• Kit bébé : 25 € (gratuit en basse saison)

• Voiture supplémentaire: 5€/jour

• Animal domestique 3€/jour


Modèle économique


Plan d’affaires prévisionnel

Les hypothèses retenues pour la préparation du plan d’affaires sont les suivantes :

Répartition des 400 emplacements : 100 chalets, 20 hébergements innovants et

280 emplacements nus.

Un RevPar par emplacement prévisionnel :

Emplacement nu : 2 000 €;

Locatif : 9 500 €.

Pourcentage de commercialisation via des voyagistes : 25 % avec 20 % de taux de

commission.

Taux de marge d’exploitation : 30 %.

Le chiffre d’affaires prévisionnel serait de 1911 K€ en phase de lancement (année

n), et 2058 KE en phase de croisière (année n+5), avec un taux de croissance annuel

moyen de 1,9%.

Hébergements locatifs : 100 x 9500 € = 950 000 €

Hébergements innovants : 20 x 11 400 €= 228 000 €


Plan d’affaires prévisionnel

Emplacements nus : 280 x 2000 € = 560 000 €

Ventes annexes : 173 000 (10%)

Total = 1 911 000 €

Les charges d’exploitation varieront de 1337K€ en phase de lancement, à 1439 K€

en phase de croisière.

L’excédent brut d’exploitation variera de 574 K€ en phase de lancement, à 619 K€

en phase de croisière.


Simulations d’exploitation N- N+5

K€ 1 2 3 4 5

Chiffre d’affaires 1911 K€ 1947 K€ 1983 K€ 2020 K€ 2058 K€

Croissance 1,9 % 1,9% 1,9% 1,9%

Chiffres d’affaires 1911 K€ 1947 K€ 1983 K€ 2020 K€ 2058 K€

CA emplacements nus 560 K€

CA locatif MH 950 K€

CA locatif innovant 228 K€

Ventes annexes 173 K€

Charges d'exploitation 1337 K€ 1362 K€ 1387 K€ 1413 K€ 1439 K€

Charges d'exploitation 1337 K€ 1362 K€ 1387 K€ 1413 K€ 1439 K€

EBE 574 K€ 585 K€ 596 K€ 607 K€ 619 K€

Marge EBITDA/CA 30,0% 30,0% 30,0% 30,0% 30,0%


Mode de gestion: avantages et inconvénients pour la Collectivité

Le mode de gestion préconisé est une Délégation de Service Public (DSP) qui

présente des avantages et des inconvénients pour le Maître d’Ouvrage et le

Délégataire :

Pour la Collectivité Locale

Avantages

•Procédure claire à suivre.

•Suppression du risque d’exploitation et de la charge de gestion.

•Possibilité d’imposer tous types de contraintes (date d’ouverture, interdiction

des contrats longs, tarifs spéciaux).

•Possibilité d’éviction si les contraintes imposées ne sont pas respectées.

Inconvénients :

•Procédure longue (5 ou 6 mois) et formelle.

•Redevance plus faible que dans un bail commercial.

•Compensation financière pour les contraintes imposées.


Mode de gestion: avantages et inconvénients pour le Délégataire

Pour le Délégataire

Avantages

Grande sécurité du contrat.

Possibilité de négocier le contrat.

Connaissance des attentes de la collectivité.

Contrat établi sur la durée de vie des amortissements.

•Inconvénients :

•Contrat non renouvelable de gré à gré.

•Nouvelle procédure obligatoire en fin de contrat.

•Une politique tarifaire sous contrainte.

•Difficile de réaliser des économies d’échelle.


Définition d’une enveloppe d’investissement

Le montant total des investissements à réaliser est 1 727K€HT en tenant compte

de l’aménagement des hébergements et du spa forestier.

Il est nécessaire de distinguer les investissements rentables : installation de locatifs,

développement commercial, site web multi-langues, ventes additionnelles (location

vélo, kit-bébé..) des investissements en termes d’image : sanitaires, emplacements :

VRD et séparation par de la végétation, parking (payant et/ou gratuit).


Évaluation des coûts d’investissement

Postes Norme 4* et

P.M.R.

Plus-value

H.Q.E.

Investissement

conseillé

Investissement

conseillés+

hébergements +

spa forestier

Création d’un parking 1 080 K€ 1 080 K€ 1 080 K€

Bâtiment d’accueil 867 K€ 153 K€ 1 020 K€

Sanitaire 540 K€ 648 K€ 648 K€

VRD et aménagement

emplacement 392 K€ 392 K€ 392 K€

Aire de jeux 12 K€ 12 K€ 12 K€

Aire de tri sélectif 25 K€ 25 K€

Investissements locatifs 3 660 K€

Autres (bornes de service pour

camping-car…) 50 K€ 50 K€ 50 K€

Spa forestier 3 300 K€

Total investissement hors locatif 2 941 K€ 2 360 K€ 3 227 K€ 3227 K€

Total investissement 10 187 K€


Retombées économiques directes et indirectes

La création du complexe aura de nombreuses retombées directes et indirectes pours

Saint Hubert et les alentours :

•Accueil de nouvelles clientèles à plus forte contribution : à terme, le complexe

pourrait générer un chiffre d’affaires de l’ordre de 1 911 K €;

•Impact économique sur le commerce local de proximité : commerces de détail,

restaurants/bars/café, livraison de pains et viennoiseries, blanchisserie, produits

bio et de proximité,…;

•Création d’emplois directs et indirects une vingtaine d’emplois directs en vitesse

de croisière, et autant d’emplois indirects ;

•Impact en termes d’image et de notoriété;

•Impact écologique et environnemental au travers de l’intégration du projet dans le

Massif forestier de Saint-Hubert.


Évaluation des coûts d’investissement (hors foncier)

Postes Investissement

Collectivité

Investissement

Délégataire

Création d’un parking 1 080 K€

Bâtiment d’accueil 1020 K€

Sanitaire 648 K€

VRD et aménagement emplacement,

liaison route principale 392 K€

Aire de jeux 12 K€

Aire de tri sélectif 25 K€

Investissements locatifs 3 660 K€

Autres (bornes de service pour camping-

car…) 50 K€

Spa forestier 3 300 K€

Total investissement 467 K€ 9 720 K€


Récapitulatif des investissements

Le montant total des investissements à réaliser est de 10 187 K€HT.

Le montant total des investissements à réaliser par le ou les Délégataire(s) est de

9720 K€ dont 6 420 K€ pour les hébergements, et 3 300 K€ pour la spa forestier

selon qu’ils obtiennent ou non des aides.


Hypothèses de simulation

Postes Conseillé

Total investissement 7 127 K€

A la charge de la collectivité : investissement hors locatif

3 227 K€

Locatif 3 660 K€

Résultat d’exploitation 574 K€

Loyer équilibrant l’investissement de la Collectivité

- Taux Rentabilité Interne : 3 % (OAT 15 ans)

- Durée 15 ans 102 K€

Proposition de redevance :

Montant fixe : 45 K€

Montant variable : 3 % du C.A.

Durée de la D.S.P. : 15 ans

Illustration :

C.A. Année 1 : 1 911 K€

Redevance : 45 K€ + (1 911K*3%) =

45 K€+57 K€= 102 K€


Montage juridique et financier

On pourrait mettre en place une démarche public privé

•La Collectivité met à la disposition de l’Exploitant un terrain totalement équipé:

infrastructures de base et VRD : voirie et assainissement, eau potable, éclairage,

alimentation et borne électrique, accès à la route principale,…, et apporte des

aides pour les aménagements d’accès pour les personnes à mobilité réduite.

•L’Exploitant réalise et finance les investissements prévus : bâtiments d’accueil,

sanitaires, locatifs,…, et assure la gestion du site pendant une durée et des

modalités à définir.

Des aides pourraient être obtenues pour l’acquisition des chalets, dans le cadre du

projet du Massif forestier de Saint Hubert, et peut-être dans le cadre de la filière bio.

Au vu du plan d’affaires, le montant de la redevance à verser par le Délégataire

pourrait s’élever à 102 K€. qui se décompose en un montant fixe : 45 K€, et un

montant variable : 3 % du C.A, pour une durée de D.S.P. de 15 ans.


Identification d’opérateurs:

investisseurs, exploitants,

distributeurs


Identification d’exploitants et d’investisseurs potentiels

Acteurs C.A. Nombre Structuration Remarques D.S.P.

Siblu 86 M€ 14 campings Groupe Résidentiel

Yelloh 72 M€ 46 campings Chaîne Club

Castels 50 M€ 39 campings Chaîne 5 *

Campeole 33 M€ 40 campings Groupe CCAS Oui

Homair 32 M€ 102 sites (21 en propre) Groupe Coté Oui

Village Center 24 M€ 24 campings Groupe Coté Oui

Flower 15 M€ 58 campings Chaîne Saur Oui

Huttopia 8 M€ 13 campings Groupe Lyon Oui

Odalys 6,9 M€ 24 sites (9 en propre) Groupe

Aquadis 1,5 M€ 16 campings Groupe Oui


Identification d’exploitants et d’investisseurs potentiels

Identification des opérateurs potentiels

Parmi la dizaine d’opérateurs identifiés, seuls 3 présentent un réel intérêt dans la

perspective du lancement d’une DSP : Campéole (CA : 33M€/40 campings), Flower

(CA :15M€/58 campings), et Huttopia (CA :8M€/13 campings):

:

•Campeole ;

•Flower;

•Huttopia.


Campéole


Flower


Huttopia


Conclusion : Feuille de route


En guise de conclusion : Feuille de route

Organiser des déplacements d’un ou plusieurs opérateurs potentiels afin de valider les hypothèses avancées, et tester leur intérêt pour le site.

Etudier les conditions de l’intégration environnementale de l’opération, et rechercher la bonne articulation du projet avec les autres projets de développement touristique

(Massif Forestier).

Affiner le descriptif du programme général et détaillé du futur complexe, pour le volet relevant de la collectivité (hors locatifs).

Affiner les simulations d’exploitation prévisionnelle, et le modèle économique.

etude de faisabilité pour l'implantation d'un projet d'hébergement de

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