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Présentation des résultats semestriels 200520 septembre 2005

- 2 -Société de la Tour Eiffel Résultats 30 juin 2005

Points clés premier semestre 2005

Mars 2005 : Reclassement de la participation de Soros Real Estate Investment

Mars 2005 : Robert Waterland est nommé Directeur Général

Engagements du 1er janvier au 30 juin 2005 : 65 M€

Engagements depuis le 1er juillet 2005 : 50 M€

Le patrimoine immobilier :- un portefeuille de 413 M€ actes en mains, engagé au 20/09/2005- dont 308 M€ en exploitation au 30/06 - et 105 M€ d’opérations engagées en construction- soit 334 000 m2 de bureaux, entrepôts et locaux d’activité au 30 Juin- un taux d’occupation de 99 %


Points clés premier semestre 2005(suite)

Loyers 30 juin 2005 : 14 M€ (semestre)• Le portefeuille au 20/09/2005 génèrera 28 M€ de loyers annuels en 2005• 36 M€ en 2006• 42 M€ en 2007

Résultat net social au 30 juin 2005 : 5,5 M€, soit 2,17 € par action

Marge brute d’autofinancement : 7,3 M€, soit 2,87 € par action

Actif Triple Net Réévalué par action : 69 € (62,7 € au 31/12/04)

Dividende semestriel 2005 décidé ce jour par le Conseil d’Administration : 2 € par titre

I. Le marché immobilierII. Le Patrimoine III. Résultats 30 juin 2005IV. PerspectivesV. Annexes

Sommaire


Le marché immobilier français

Le Marché Locatif

Le marché locatif reste atone, les stocks restent élevés mais stables

Rebond des transactions dans le QCA tiré par la baisse des loyers ‘primes’

Certains secteurs chers de l’ouest de la capitale perdent de leur compétitivité.

Le phénomène de décentralisation vers des immeubles performants et à loyers modérés dans les zones émergentes s’amplifie

Les marchés d’entrepôts et activité se redressent

L’InvestissementLes volumes de liquidités sans précédent provoquent un ‘yield compression’

L’environnement législatif (Marini / SIIC 2) devrait favoriser l’externalisation et le transfert d’actifs immobiliers


Notre portefeuille face au Marché

Le portefeuille STE bien adapté aux caractéristiques du marché

• Les baux longue durée sécurisent les investissements. • Les taux d’intérêts restent à des niveaux historiquement bas• Ecart entre l’indexation des loyers et la faible progression des valeurs locatives,

cependant ces hausses mécaniques sont relativement plus faciles à absorber dans le cas de loyers faibles

Dans ce contexte, la STE a maintenu ses critères d’investissements afin de préserver la rentabilité de son portefeuille.

• « Pas de course à l’acquisition »

• Les investissements complexes ou en amont (VEFA) sont parfois longs à finaliser mais offrent des rendements plus satisfaisants.

I. Le marché immobilierII. Le PatrimoineIII. Résultats 30 juin 2005IV. PerspectivesV. Annexes

Sommaire


Un portefeuille cohérent et diversifié

Répartition des loyers par actifsMassy 13%

Montpellier 2%

Malakoff 3%

Aubervilliers 4%

Bezons 2%

Bobigny 4%

Plessis 10%

Champigny 9%

La Poste 35%Ludres 1%

Gefco 5%

Legris - Lyon 2%Legris - Genlis 1%

Caen 9%

Répartition des surfaces selon la destination

Répartition en valeur des actifs selon Géographie / Destination

Bureaux

12%

Locaux

d’Activité

16%

Locaux

d’Activité

25%

Bureaux

47%

ILE DE FRANCE

72%

PROVINCE

28%

Bureaux

118 179 m2

36%

Activité

97 876 m2

29%

Entrepôt

117 657 m2

35%


Bureaux Activités

95

9377

91

92

7875

94

Champigny sur MarneLe Plessis Robinson

Gennevilliers

Bobigny

Mitry Mory

Champs sur MarneLaumière

Massy

Malakoff

Aubervilliers

Bezons

Bar le duc

La Roche sur Yon

Les Souhesmes

Nancy

Orléans Université Orléans Ingré

Saint Gibrien

Toulouse

Vannes

Vitrolles

Lyon

DijonSochaux

Montpellier

Ludres

Un développement national au 20/09/2005

Caen


Evolution du chiffre d’affairesÉvolution trimestrielle des loyers consolidés facturés par la STE

0

1 000 000

2 000 000

3 000 000

4 000 000

5 000 000

6 000 000

7 000 000

1T04 2T04 3T04 4T04 1T05 2T05

Loyer en €

2004 2005


90% des loyers sécurisés jusqu’en 2011

Des revenus sécurisés

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Base 31/12/04 Base 30/06/05 Base 20/09/05

Acquisitions au premier semestre 2005


Champigny-sur-Marne

Localisation : Quai Victor Hugo à Champigny-sur-Marne.

Locataire principal : Air Liquide

3 immeubles, une surface totale de : 14 154 m²

Utilisation : Bureaux

Prix d’acquisition : 30 821 878 €

Valeur d’expertise HD : 32 310 000 €

Loyer annuel actuel : 2 604 058 €

Loyer annuel potentiel : 2 774 658 €

Rendement locatif escompté brut : 9%

Un des sites historiques du groupe Air Liquide depuis le début du siècle.


Etupes (Sochaux)Localisation : Etupes de l’Allan (Sochaux)

Locataire : GEFCO, filiale à 100% de Peugeot

Surfaces : 27 571 m2

Destination : Entrepôt, messagerie et bureaux

En construction, livraison octobre –novembre 2005

Coût global du projet : 16 500 000 €

Loyer annuel à compter du 31/01/06 :1 478 150 €

Rendement locatif : 9 %

Bail : 9 ans fermes (début 2005 - fin 2014)


Dijon et Lyon Externalisation du Groupe Legris Industries

Locataire : Comap à Lyon et Savoye à Dijon (des filiales du Groupe Legris Industries)

Surface & Utilisation : • Bureaux : 3400 m² (Lyon)• Activités : 7500 m² (Dijon)

Prix d’acquisition : • Lyon : 5 000 000 €• Dijon : 2 700 000 €

Valeur d’expertise droits compris : 8 200 000 €

Loyer annuel :• Lyon : 475 000 €• Dijon : 255 000 €

Rendement locatif pondéré : 9%

Baux fermes à compter du 15/03/2005

• de 9 ans pour Lyon

• de 6 ans pour Dijon


Caen

Localisation : Colombelles (Caen)

Locataire : Philips France SAS

Surfaces : 17 525 m2 d’immeubles à construire sur un terrain de 5 hectares

Destination : Bureaux / R&D

En construction, livraison premiertrimestre 2007


Loyer annuel : 2 707 000 €

Rendement locatif brut : 9 %

Bail : 9 ans fermes (T1 2007 – T1 2016)

Les Acquisitions depuis le 1er juillet


Massy Areva

Localisation : rue de Paris à MASSY (91)

Locataire principal : AREVA T&D (8 560 m2)

Surfaces : 13 585 m2

Destination : Bureaux

En construction, livraison septembre 2006


Loyer annuel : 3 985 000 €

Rendement locatif : 8 %

Bail : 7.5 ans fermes


Un exemple de création de valeur potentielle

Massy

AREVA

Massy

Alstom


Sommaire


Les comptes IFRS

Méthode appliquée à compter du 01/01/2005 = Valeur de marché

Mise en place des composants pour les comptes sociaux

Principaux impacts sur résultats consolidés 2004:

Résultat au 31/12/04 normes françaises 3,0

IAS 40 Variation de la juste valeur des immeubles de placement 12,7

IAS 17 Baux: étalement des franchises et paliers 0,3

IAS 3 Regroupement d'entreprises: annulation écart d'acquisition -5,2

Autres impacts -0,1

TOTAL retraitements IFRS 7,6

Résultats au 31/12/2004 normes IFRS 10,6


Résultats consolidés 30 juin 2005Résultats consolidés (en K€) 31/12/2004 IFRS 31/12/2004 IFRS 30-juin-05

Année Pleine Année Pleine 1er semestre

Loyers 14 696 14 739 13 848Autres produits 1 577 284 210Total Produits d'Exploitation 16 273 15 023 14 058Charges d'exploitation 4 120 2 713 2 975Impôts et taxes 2 115 2 115 1 520Dotation aux Amortissements & Provisions 3 628 -37Total Charges d'Exploitation 9 863 4 791 4 495

Résultat d'Exploitation 6 410 10 232 9 563

Solde net des ajustements de valeur 3 018 15 085Résultat Courant 6 410 13 250 24 648

Résultat Financier -3 334 -3 042 -2 645

Résultat net part du groupe 3 036 10 674 22 468

Résultat par action 1,20 7,64 8,85Résultat dilué par action 1,15 7,63 8,80

Marge Brute d'Autofinancement (en K€) 6 688 6 610 7 291

Marge Brute d'Autofinancement par action 2,63 2,60 2,87

Résultat net social 4 201 4 201 5 499

Résultat net social par action 1,66 1,66 2,17


Bilan 30 juin 2005Bilan Consolidé (en K€) 31/12/2004 IFRS 31/12/2004 IFRS 30-juin-05

Année Pleine Année Pleine 1er Semestre

ACTIFSEcart d'Acquisition 5 783Actifs corporels (Immobilisations en cours) 1 13 447Immeubles de placement 242 336 254 194 287 358Immeubles destinés à être cédés 845 845Actifs financiers 11 572 11 572 13 415Total des actifs non courants 259 691 266 612 315 065Actif Circulant et divers 13 083 12 095 13 818Disponibilités et VMP 17 272 17 272 16 904Total des actifs courants 290 046 295 979 345 787

PASSIFSCapital Primes et Réserves 135 406 135 316 141 593Résultat Consolidé 3 036 10 674 22 468Capitaux Propres 138 442 145 990 164 061Passifs non courants 139 456 134 670 163 515Passifs courants 12 148 15 319 18 211Total Passif 290 046 295 979 345 787

Structure financière 30/06/2005Fonds Propres réévalués 164 061Dette Financière Nette 128 149Dette Financière Nette / Fonds Propres réévalués 78%Dette Financière Nette / Total Portefeuille 42,5%Financement 30/06/2005Coût moyen de la Dette 3,5%Emprunt à taux Fixe ou CAPé 71%Maturité de la Dette 5,8 ans


Sommaire


Axes de développement

Capacité d’investissement résiduelle de 60 M€

Offrir aux fonds opportunistes une sortie fiscalement efficace en accord avec l’amendement Marini, et faire de même pour des opérations d’externalisation d’actifs

Transactions complexes et initiées en amont (VEFA)

Tout en respectant les critères d’investissements• Rendements attractifs• Revenus sécurisés et identifiables• Prédominance Bureaux et Activités• Ile de France et Province


Perspectives de croissance : ambition, discipline et opportunisme

L’objectif : • Montée en régime vers un milliard à fin 2006• Fin 2005, un portefeuille de 500 à 600 MEUR reste à notre portée

En saisissant des opportunités sur les marchés émergents (Province, Ile-de-France)

Avec une vision « corporate » : la création de valeur grâce au mariage des compétences immobilières et de l’expertise financière

En ajustant le rythme de la croissance à la réalité du marché, pour que la croissance ne pénalise pas le rendement (donc le dividende)

Un développement maîtrisé, financé par dette et par appel au marché

Un modèle de distribution attractif


Une politique de distribution réaffirméeAugmentation du dividende distribué par action :

• Dividende 2003 : 0 €• Dividende 2004 : 1,57 €

Un acompte sur dividende 2005 de 2 € par action• soit 92,3% du résultat net social au 30 juin 2005

Un véritable produit d’épargneune stratégie entièrement tournée vers la distribution de dividendes réguliers et prévisiblessécurisé par le profil des baux

La montée progressive des investisseurs privésune croissance continue pour accroître la liquidité du titre


STE en Bourse

Cours de Bourse au 19/09/2005 : 87,50 €

35

45

55

65

75

85

95

juin03

août03

oct03

déc03

févr04

avr04

juin04

août04

oct04

déc04

févr05

avr05

juin05

août05

oct05

LancementOPA obligatoire

Acquisition d'un bloc structurant auprès du CCF

Augmentation de capital de €11M

Garantie de cours

Adoption du Statut SIIC

Augmentation de capital en Juin

Résultats du 1er semestre

Annonce des 1ères acquisitions

Résultats 2004

Nouveaux investissements


Calendrier 2005 - 2006

Mise en paiement du dividende semestriel : 30 septembre 2005

Chiffre d’affaires troisième trimestre 2005 : 15 novembre 2005

Présentation des résultats annuels 2005 : mars 2006

Assemblée Générale mai 2006


Questions / Réponses

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