présentation des résultats annuels 2005 mars 2006engagements du 1er semestre 2005 : 105 m€...
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Présentation des résultats annuels 2005Mars 2006
- 2 -Société de la Tour Eiffel Résultats 2005
Points clés 2005
Engagements du 1er semestre 2005 : 105 M€
Acquisition de Locafimo au second semestre 2005 : 285 M€• Portefeuille cohérent et complémentaire de STE• Portefeuille équilibré entre Paris et régions
Augmentation de Capital de 157 M€ en décembre 2005• Prix d’exercice 62€ par action• Maintien du droit préférentiel de souscription• Suivie par 98,9% des actionnaires
Valeur du portefeuille : 703 M€ d’engagements au 31/12/2005(dont 620 M€ en exploitation)
Doublement de la taille de la société
Respect à la lettre du Business Plan
- 3 -Société de la Tour Eiffel Résultats 2005
Chiffres clés 2005
* Distribution 2005 :• 2 € par action versé en septembre (Acompte sur dividende 2005)• 2 € par action proposé au vote de l’AG le 17 mai 2006 :
0,85 € (complément de dividende 2005)1,15 € (1er acompte sur dividende 2006 provenant des réserves distribuables de Locafimo)
** nombre d’actions au 31/12/2005 : 5 076 540
2004 2005 Var.
Loyers 14,7 M€ 27,2 M€ 85%
Résultat Net Social 4,2 M€ 9,7 M€ 131%
Résultat Net part du Groupe 10,7 M€ 15,8 M€ 48%
Résultat Net part du Groupe par action** 4,2 € 3,1 € -26%
Cash Flow Courant 0,0 M€ 24,0 M€ N.S.
Cash Flow Courant par action** 0,0 € 4,7 € N.S.
Actif Triple Net Réévalué Hors Droits 159,1 M€ 324,1 M€ 104%
ANR HD par action** 62,7 € 63,8 € 2%
Dividende par action** 1,57 € 4,00 € * 155%
- 4 -Société de la Tour Eiffel Résultats 2005
Anticipations 2006
Depuis le 1er Janvier 2006 :
• 120 M€ d’investissements en cours de finalisation
• Exclusivement des immeubles de bureaux neufs
Capacité supplémentaire d’investissement de 230 M€
Cessions en cours de 45 M€
Le portefeuille au 31/12/2005 à périmètre constant générera :
• 52 M€ de loyers annualisés en 2006 (nets de cessions)
• 55 M€ de loyers en 2007
Les engagements du 1er trimestre généreraient 9 M€ de loyers supplémentaires
• 64 M€ de loyers en 2008
I. Le marché immobilierII. Le Patrimoine III. Résultats 2005IV. Perspectives 2006V. Annexes
Sommaire
- 6 -Société de la Tour Eiffel Résultats 2005
Le marché immobilier français
Le marché de bureaux s’améliore lentement surtout pour les immeubles neufs et récents en raison d’une création d’emplois tertiaires modeste et d’une production d’immeubles neufs restreinte
• La demande de bureaux reste principalement motivée par la recherche d’économies de coûts, les restructurations et les regroupements
• L’obsolescence du stock s’accélère, laissant un nombre croissant de locaux inexploitables
Le QCA se redresse, compte tenu de l’ajustement des loyers, et l’émergence de nouveaux pôles tertiaires se confirme
La décorrélation entre le marché des occupants et le marché des investissements persiste
Le marché français reste le plus dynamique de la zone euro, maintenant une forte concurrence sur le marché de l’investissement
Évolution comparée des loyers et rendements
2001 2002 2005 2006
Loyer
€ 300/m²
Rendement 7.75%
Valeur vénale
+30%6%
€ 200/m²
2003 2004
?
?Valeur locative
-33%
- 7 -Société de la Tour Eiffel Résultats 2005
Une stratégie adaptée aux conditions de marché
Dans ce contexte, la STE a su adapter ses critères d’investissements afin de préserver la rentabilité de son portefeuille tout en doublant sa taille, avec 3 composants :
VEFA :Valeur Ajoutée
Locafimo :Fluidité et Potentiel de
valorisation
Portefeuille historique :StabilitéUn portefeuille historique stable et pérenne
Locafimo représentant un portefeuille sécurisé et fluide avec potentiel de valorisation
Des acquisitions en VEFA afin de privilégier des actifs neufs de qualité
I. Le marché immobilierII. Le PatrimoineIII. Résultats 2005IV. Perspectives 2006V. Annexes
Sommaire
- 9 -Société de la Tour Eiffel Résultats 2005
Valorisation et répartition du portefeuille
Répartitions par type d’actif (VEFA incluses)
Un portefeuille d’engagements évalué à 703 M€ au 31/12/05
Par m²Par valeur
Bureaux51%
Activité12%
Parcs Clubs20%
Entrepôts17%
Par loyer
Entrepôts14%
Parcs Clubs18%
Activité12%
Bureaux56%
Entrepôts29%
Parcs Clubs27%
Activité15%
Bureaux29%
641 346 m²703 M€ 58,7 M€
- 10 -Société de la Tour Eiffel Résultats 2005
Des Rendements compétitifs …
Potentiel de valorisation important, compte tenu :
De la valeur des actifsLe portefeuille est valorisé à 1096 €/m² par les experts
Du rendement global du portefeuille de 8,34% brut sur le portefeuille de cession en cours, le décalage entre les expertises au 31/12/05 et le prix de cession est de 12%
7,81%8,31%
8,92%
9,69%
8,34%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
11%
Bureaux Activité Parcs Clubs Entrepôts Rdt Moyen
Loyers moyenspar type d’actif
Rendements bruts moyenspar type d’actif
159 €/m²
74 €/m² 67 €/m²
53 €/m²
91 €/m²
0
30
60
90
120
150
180
Bureaux Activité Parcs Clubs Entrepôts Loyer Moyen
- 11 -Société de la Tour Eiffel Résultats 2005
Un développement national au 31/12/2005
LocafimoSTE
Lille
Paris Strasbourg
Nantes
Toulouse
Montpellier Aix /Vitrolles
Marseille
Lyon
GrenobleSaint Etienne
Dijon
SochauxOrléans
Caen
La Roche sur Yon
Vannes
Metz
Nancy
Île de France
7793
95
7892 94
91
Surface totale: 641,346m2
(dont VEFA 32,500m2 )
Actifs <5 M€
5 M€ <Actifs <10 M€
Actifs > 10 M€
- 12 -Société de la Tour Eiffel Résultats 2005
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Une complémentarité des flux locatifs
(1) : VEFA en cours de signature
(1)
(2)
(2) : Locafimo : Hypothèse 80% des baux 3/6/9 renouvelés par roulements successifs
Évolution de la durée ferme des baux
L’activité de l’année
- 14 -Société de la Tour Eiffel Résultats 2005
Etupes (Sochaux)
Localisation : Etupes de l’Allan (Sochaux)
Locataire : GEFCO, filiale à 100% de Peugeot
Surfaces : 27 571 m2
Destination : Entrepôt, messagerie et bureaux
Opération de construction livrée en novembre 2005
Coût global du projet : 16 500 000 €
Loyer annuel à compter du 31/01/06 :1 478 150 €
Rendement locatif : 9 %
Bail : 9 ans fermes (début 2006 - fin 2014)
- 15 -Société de la Tour Eiffel Résultats 2005
Caen
Localisation : Colombelles (Caen)
Locataire : Philips France SAS
Surfaces : 17 525 m2 d’immeubles à construire sur un terrain de 5 hectares
Destination : Bureaux / R&D
En construction, livraison premiertrimestre 2007
Coût global du projet : 29 900 000 €
Loyer annuel : 2 707 000 €
Rendement locatif brut : 9 %
Bail : 9 ans fermes (T1 2007 – T1 2016)
- 16 -Société de la Tour Eiffel Résultats 2005
Massy Areva
Localisation : rue de Paris à MASSY (91)
Locataires principaux : AREVA T&D (8 560 m2)SFR (5 025 m2)
Surfaces : 13 585 m2
Destination : Bureaux
En construction, livraison novembre 2006
Coût global du projet : 50 050 000 €
Loyer annuel : 3 985 000 €
Rendement locatif : 8 %
Bail : 7.5 ans fermes (AREVA)9 ans fermes (SFR)
- 17 -Société de la Tour Eiffel Résultats 2005
Acquisition de Locafimo
Les Parcs Clubs :
Le noyau du portefeuille est composé de 11 parcs d’activité dont 8 sont situés dans les RégionsLe risque locatif est très bien réparti grâce à la multi locationCes ensembles situés en périphérie des grandes villes permettent de pratiquer des loyers très compétitifs et donc parfaitement adaptés à la tertiarisation des économies localesSurfaces de taille variable
Les Bureaux :
Les bureaux parisiens sont des immeubles traditionnels et situés dans les quartiers centraux.Les immeubles de bureaux en Banlieue sont surtout situés dans les nouveaux pôles tertiairesLes immeubles dans les Régions sont localisés dans les grandes agglomérations
Les Entrepôts :
Le portefeuille est constitué par des entrepôts classiques de catégorie B, en multilocation, dont la plupart sont localisés dans les Régions
Répartition géographique par type d’actif en valeur
Entrepôts9%
Parc Clubs38%
Parc Clubs7%
Bureaux9%
Bureaux37%
Île de France
53%
Province
47%
Nombre d'actifs
Surface (en m2)
Loyers (en k€)
BUREAUXParis Intra Muros 7 immeubles 10 204 3 006Ile de france 6 immeubles 29 181 4 142Régions 3 immeubles 18 316 1 786
PARCS CLUBSIle de France 3 parcs 16 539 1 765Régions 8 parcs 153 512 9 681
ENTREPOTSIle de France & Régions 8 entrepôts 66 298 2 479
TOTAL 35 actifs 294 049 22 859
- 18 -Société de la Tour Eiffel Résultats 2005
Deux portefeuilles complémentaires
Le portefeuille de Locafimo est cohérent…
• Répartition équilibrée entre Paris et les Régions
• Une typologie d’actifs mixte
• Des loyers moyens peu élevés
… et complémentaire avec la stratégie de STE
• Premières acquisitions d’actifs primes à Paris dans des conditions raisonnables
• Les baux classiques 3/6/9 permettent de la création de valeur à plus court terme
• Le très grand nombre de locataires (450) limite fortement le risque
• Couverture géographique renforcée sur les régions Donne accès à STE à des villes dont elle était absente et à d’autres ou elle souhaitait améliorer sa présence
• Réserve foncière de 20 000 m2 viabilisés et constructibles
- 19 -Société de la Tour Eiffel Résultats 2005
Asnières & Paris-Dumont DurvilleLocalisation : Asnières (92)
Locataire unique : Ministère de l’Intérieur
Taux d’occupation 100%
Surface : 10391 m²
Utilisation : Bureaux, 291 parkings en sous sol
Expertise: 34,9 M€
Loyer net au 31/12/2005 : 2 263 M€
Localisation : Paris (16)
Locataire unique : Klépierre
Surface : 1500 m²
Utilisation : Bureaux
Expertise: 11,1 M€
Loyer net au 31/12/2005 : 490 000 €
- 20 -Société de la Tour Eiffel Résultats 2005
Montparnasse & Lyon
Tour Crédit Lyonnais
Tour Montparnasse
Localisation : Paris 15ème
Locataire : Ixis Asset Management
Taux d’occupation 100%
Surface : 1 739 m²
Utilisation : Bureaux, XVIII parkings
Expertise : 9,15 M€
Loyer net au 31/12/2005 : 680 K€
Localisation : Lyon La Part-Dieu
Multi-locataires
Surface : 8 272 m²
Utilisation : Bureaux
Expertise : 13.8 M€
Loyer net au 31/12/2005 : 761 K€
- 21 -Société de la Tour Eiffel Résultats 2005
Exemples de création de valeur
Portefeuille Locafimo:
• Arbitrages en cours des immeubles non stratégiques ou trop petits :Plus values distribuables importantesRéduction des charges sur lots vacants
• Repositionnement de la Tour Crédit Lyonnais à Lyon, bien positionnée pour profiter du marché de La Part-Dieu
• Rationalisation locative des Parcs Clubs, rachat des copropriétaires pour reconstituer des parcs homogènes
Portefeuille La Poste :
• Financement d’un doublement de la taille du centre de tri de Saint Gibrien associée à la signature d’un nouveau bail de 9 ans
Acquisition du foncier mitoyen d’Aubervilliers
Début des études de valorisation à Massy
- 22 -Société de la Tour Eiffel Résultats 2005
Exemple d’optimisation des fonciers résiduels
Surface locative globale de 9 222 m²
Taux d’occupation de 80 % au 31 décembre 2005
Possibilité d’extension de 3 à 4 bâtiments développant une
surface SHON d’environ 5 500 m²
Parc des Prés - Lille – Villeneuve d’Ascq:
Surface locative globale de 12 843 m²
Taux d’occupation de 89 % au 31 décembre 2005
Possibilité d’extension de 3 à 4 bâtiments développant une
surface SHON comprise entre 4 035 m² et 4 680 m²
Parc des Aygalades – Marseille:
- 23 -Société de la Tour Eiffel Résultats 2005
Surface locative globale de 59 214 m², dont 49 000 m²
exploitables
Surface locative actuellement louée est de 36 000 m²
Taux d’occupation de 75 % au 31 décembre 2005
Possibilité d’extension, de rénovation et de re-
développement des bâtiments à concurrence d’une
superficie supplémentaire de 20 000 m² SHON
Exemple d’optimisation des fonciers résiduels
Parc des Tanneries – Strasbourg:
I. Le marché immobilierII. Le Patrimoine III. Résultats 2005IV. Perspectives 2006V. Annexes
Sommaire
- 25 -Société de la Tour Eiffel Résultats 2005
Résultat consolidé (en M€)
2004 2005 Var.
Loyers 14,7 M€ 27,2 M€ 85%
Charges liées aux immeubles -2,2 M€ -3,1 M€ 41%
Résultat opérationnel courant 12,5 M€ 24,1 M€ 93%
Variation de la juste valeur 9,1 M€ 33,2 M€ 265%
Dépréciation et écart d'acquisition -6,1 M€ -29,4 M€ 382%
Résultat opérationnel non courant 3,0 M€ 3,8 M€ 27%
Charges courantes -2,2 M€ -6,8 M€ 209%
Résultat opérationnel 13,3 M€ 21,1 M€ 59%
Résultat financier net -2,6 M€ -5,3 M€ 104%
Résultat courant avant impôts 10,7 M€ 15,8 M€ 48%
Résultat net 10,7 M€ 15,8 M€ 48%
Résultat net par action (*) 6,0 € 7,6 € 27%(*) nombre moyen pondéré d'actions : 2 614 766
- 26 -Société de la Tour Eiffel Résultats 2005
Bilan consolidé (en M€)
Actif 2004 2005
Immeubles de placement 254,2 M€ 617,7 M€
Immobilisations corporelles (en cours de construction) 0,0 M€ 36,3 M€
Créances 12,9 M€ 28,3 M€
Trésorerie 28,9 M€ 77,1 M€
Total Actif 296,0 M€ 759,4 M€
Passif 2004 2005
Capital & Réserves 135,3 M€ 289,5 M€
Résultat 10,7 M€ 15,8 M€
Emprunts 138,2 M€ 355,8 M€
Autres dettes 11,8 M€ 98,3 M€
Total Passif 296,0 M€ 759,4 M€
- 27 -Société de la Tour Eiffel Résultats 2005
Structure financière et financement
Février 2006, refinancement portefeuille La Poste
En cours de refinancement : 200 M€
2004 2005
Capitaux propres consolidés 146,0 M€ 305,3 M€
Dette financière nette 109,3 M€ 278,7 M€
LTV (*) 43,0% 42,5%
Coût moyen au 31 décembre 3,5% 3,7%
Taux de couverture 84% 83%
Maturité de la dette 5,9 4,5
ICR Cash (EBE/Frais financiers) 3 3(*) Valeur hors droits des immeubles
- 28 -Société de la Tour Eiffel Résultats 2005
ANR : Evolutions récentes
Distribution du dividende semestriel
ANR au 31/12/2005
68,95 €
-2 €
Dilution liée à l’augmentation de
capital à 62 €
-3,8 €Coûts
d’acquisition et Exit tax
-6,4 € 7 €
63,8 €
324M€Impact de
l’activité du 2ème semestre
ANR au 31/12/2004
62,7 €
159 M€
6,3€
Impact de l’activité du 1er
semestre
2 538 270 actions 5 076 540 actions
I. Le marché immobilierII. Le Patrimoine III. Résultats 2005IV. Perspectives 2006V. Annexes
Sommaire
- 30 -Société de la Tour Eiffel Résultats 2005
Vers la création de valeur
3 axes de développement :
Poursuite des acquisitions auprès de fonds opportunistes anglo-saxons qui liquident leur patrimoine à travers des opérations souvent complexes donnant un avantage compétitif
Acquisition de produits en amont (VEFA)
Valorisation du portefeuille existant • Réserves foncières (Strasbourg, Lille, Marseille, Massy)• Tour Crédit Lyonnais
Tout en respectant les critères d’investissements STERendements attractifsRevenus sécurisés et identifiablesBureaux et ActivitésIle de France et Régions
- 31 -Société de la Tour Eiffel Résultats 2005
Intégration des équipes
Mark Inch et Robert Waterland sont devenus salariés de la STE
Awon Asset Management est en cours de filialisation
Prix 4 MEUR
Finalisation en avril 2006
23 salariés
Un modèle de distribution attractif
- 33 -Société de la Tour Eiffel Résultats 2005
Une politique de distribution réaffirmée
Distribution 2005 : 4 € par action• 2 € par action versé en septembre (Acompte sur dividende 2005)• 2 € par action proposé au vote de l’AG le 17 mai 2006 :
0,85 € (complément de dividende 2005)1,15 € (1er acompte sur dividende 2006 provenant des réserves distribuables de Locafimo)
Une hausse de 155% du dividende par rapport à 2004 (1,57 € par titre)
Perspectives 2006
- 34 -Société de la Tour Eiffel Résultats 2005
Calendrier 2006
Assemblée générale : le 17 mai 2006Mise en paiement du dividende 2005 et du premier acompte 2006 : 30 mai 2006
Chiffre d’affaires premier semestre 2006 : le 11 août 2006Présentation des résultats semestriels 2006 : le 15 septembre 2006Mise en paiement d’un acompte sur dividende : le 26 septembre 2006
- 35 -Société de la Tour Eiffel Résultats 2005
I. Le marché immobilierII. Le Patrimoine III. Résultats 2005IV. Perspectives 2006V. Annexes
Sommaire
- 36 -Société de la Tour Eiffel Résultats 2005
STE en Bourse (cotation continue depuis le 20 mars 2006)
40
50
60
70
80
90
100
janv04
mars04
mai04
juil04
sept04
nov04
janv05
mars05
mai05
juil05
sept05
nov05
janv06
mars06
Performance depuis le 1er janvier 2004 : +93.4%
Performance depuis le 1er janvier 2005 : +28.2%
Cours de référence : 21 mars 2006 - 90.5€
- 37 -Société de la Tour Eiffel Résultats 2005
Cash-flow courant
2004 2005
Marge brute d'autofinancement 6,6 M€ 14,0 M€
Cash Flow courant 0,0 M€ 24,0 M€
Données par action 2004 2005
Marge brute d'autofinancement 2,53 € 5,37 €
Cash Flow courant 0,00 € 9,19 €(*) nombre moyen pondéré d'actions
Fin