État des lieux

Des pratiques à contrecarrerg

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N° 1

65 /

Juin

2004

Tirage:

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Protection de

l’environnement

et taxe sur le CO2

COMMENT

CONCILIER LES

INTÉRÊTS DES

LOCATAIRES ET

PROPRIÉTAIRES?

Droit du bail enFrance

Une législationplus sociale,mais...

Pages 8-9

Pages 12-13

Pages

4-5

Juin 2004

2Droit au logement n° 165

Editorial

e 16 mai 2004, tous les can-

tons et 69% de la population

ont rejeté le paquet fiscal.

Dans son dernier journal,

l’ASLOCA a appelé ses

membres à glisser un non dans l’urne.

Son volet «modification du système

d’imposition de la propriété» était éhon-

tément favorable aux propriétaires habi-

tant leur propre logement et bénéficiant

de revenus élevés. Les recettes fiscales

de la Confédération et des cantons

auraient été réduites d’au moins 1,6

milliards. Ces pertes auraient dû être

compensées par des coupes budgétaires,

ce au détriment de la majorité de la popu-

lation, dont les locataires.

Après le fiasco du paquet fiscal, le

monde politique a réagi en insistant sur

la nécessité de remettre sur le tapis la

question de l’imposition de la famille et

en renvoyant à plus tard l’épineux dos-

sier de l’imposition de la propriété du

logement. Nous sommes d’avis qu’il ne

faut pas repousser aux calendes grecques

une nouvelle réflexion sur ce thème car

nous admettons que le système actuel est

imparfait. Il est difficile d’accepter que

celles et ceux qui ont amorti leur dette

hypothécaire soient encore imposés sur

la valeur locative d’autant que ce sont

souvent les rentières et rentiers AVS aux

revenus modestes qui se trouvent dans

une telle situation. A l’inverse, il n’est

pas tolérable de continuer de favoriser

l’endettement hypothécaire car cela

signifierait admettre une exonération

totale de plus de la moitié des propriétai-

res vivant dans leur logement. Fina-

lement, en rester au statu quo, signifierait

encourager le lobby immobilier à multi-

plier, dans les cantons, les tentatives

d’obtenir une réduction du taux d’impo-

sition de la valeur locative.

Sur la base des critiques émises concer-

nant le volet «logement» du paquet fis-

cal, la voie la plus simple consisterait à

supprimer l’imposition de la valeur loca-

tive tout en interdisant – à l’inverse de ce

qui a été soumis en votation le 16 mai

2004 – toutes déductions des intérêts pas-

sifs et des frais d’entretien. Une telle pro-

position comporte cependant plusieurs

défauts. Si les nouveaux propriétaires qui

sont débiteurs de lourdes hypothèques

auprès de leurs banquiers ne peuvent plus

déduire les intérêts, ils seront dans une

situation difficile. On peut en outre ima-

giner que, après quelques années, les

milieux immobiliers reviennent à la char-

ge, soit au Parlement, soit par le biais

d’une initiative populaire, pour exiger ce

qui a été refusé le 16 mai 2004: la sup-

pression de l’imposition de la valeur

locative et, à nouveau, la possibilité de

déduire les intérêts passifs et les frais

d’entretien.

Pour aboutir rapidement à une révision

susceptible d’être soutenue tant par les

milieux de défense des locataires que par

ceux immobiliers, il serait peut-être plus

judicieux de se contenter de corriger ses

imperfections plutôt que de supprimer

l’imposition de la valeur locative.

Pour les retraité-e-s qui ont payé leur

dette hypothécaire, il serait envisageable

de limiter le taux d’imposition de la va-

leur locative en fonction de leurs revenus.

Pour les autres propriétaires de leur

logement, on pourrait imaginer limiter la

déduction autorisée des intérêts passifs et

des frais d’entretien à hauteur de la

valeur locative, afin que cette dernière

soit effectivement imposée. Et ce, éven-

tuellement, en prévoyant des exceptions

pour les nouveaux propriétaires, souvent

de jeunes ménages.

Valérie Garbani

FIASCO DU

PAQUET FISCAL

ET MAINTENANT?

L

BRAVO!

Valérie Garbani a été

brillamment élue à

l’exécutif de la ville

de Neuchâtel.

Nous lui adressons

toutes nos félicitations.

Rédaction de DAL

Juin 2004

Droit au logement n° 165

3

Suis

se

TRAVAUX DE RÉNOVATION

Devoirs, droits

et conseilsL’article 257 h du Code des

Obligations fixe les règles en

matière de travaux. Selon ce

dernier:

> Le locataire doit tolérer les

travaux nécessaires à l’entretien

des locaux.

> Le locataire ne peut pas

s’opposer à l’inspection, avant

travaux, de l’appartement.

> Le bailleur à l’obligation

d’avertir les locataires de sa

visite et du début des travaux.

La loi ne prévoit aucun délai

précis, mais il est admis que

plus les travaux sont impor-

tants, plus l’annonce doit être

faite à l’avance. En cas de tra-

vaux urgents, le délai peut être

réduit.

> Le bailleur doit tenir comp-

te des intérêts du locataire : exé-

cution rapide et respect du plan-

ning. Pas de travaux tôt le

matin, à midi et le soir. On évi-

tera le changement des fenêtres

ou de la chaudière en hiver.

> Dans la mesure du possible,

les travaux impliquant l’utilisa-

tion de produits toxiques sont à

éviter dans un appartement

occupé.

> Le bailleur est responsable

des agissements des entrepri-

ses qu’il mandate, donc des

ouvriers.

> L’appartement est un espa-

ce privé. Sauf cas de force

majeure (dégât d’eau, incendie,

etc.), personne ne peut pénétrer

dans l’appartement sans la pré-

sence ou l’accord express du

locataire. Ce dernier n’a donc

aucune obligation de laisser sa

clé au concierge, contremaître

ou autre.

> De fait, le locataire qui

s’oppose aux travaux, peut

interdire l’entrée de son appar-

tement à tout ouvrier qui se pré-

senterait. Dans ce cas, il faut

être certain que l’on a des

motifs justes et objectifs à faire

valoir. Cela n’est possible que

pour les travaux dans son

appartement. Pour les autres,

dans et/ou à l’extérieur de l’im-

meuble, le seul moyen est de

saisir le Tribunal compétent qui

décidera de leur arrêt ou inter-

diction. Si vous êtes dans cette

situation, prenez très rapide-

ment contact avec l’ASLOCA

de votre région.

> De manière générale, le

locataire peut plus facilement

s’opposer à des modifications

dans son appartement. Cepen-

dant, il est difficile d’échapper

aux conséquences de travaux

concernant tout l’immeuble.

Par exemple, en cas de change-

ment des conduites sanitaires, il

sera ardu de conserver le même

carrelage de la salle de bain et

éventuellement les mêmes

appareils. Par contre, une modi-

fication de la distribution des

pièces ou un nouvel agence-

ment de cuisine ne peuvent pas

être imposés au locataire.

> L’exécution de travaux

donne en principe droit à une

réduction de loyer en compen-

sation des nuisances subies.

Elle se calcule de cas en cas

(art. 259 a CO). Pour cette rai-

son il vaut toujours la peine de

tenir un journal des travaux, où

l’on notera leur évolution et sur-

tout les événements/éléments

particulièrement dérangeants.

> Ce n’est qu’une fois que

tout est terminé, que l’on pour-

ra se déterminer sur les nuisan-

ces subies. Attention à ne pas

accepter une offre forfaitaire

avant la fin des travaux.

> Bien que la loi ne le prévoie

pas, il est fort apprécié, lors de

gros travaux, que le bailleur

organise une séance d’informa-

tion commune pour tous les

locataires. A cette occasion, il

est important de poser toutes les

questions qui vous préoccu-

pent. En l’absence d’une telle

séance, réunissez-vous avec des

voisins et demandez qu’elle soit

organisée.

> Dans certains cantons,

notamment Vaud et Genève, les

gros travaux sont soumis à

autorisation. Les locataires ne

sont généralement pas avertis,

mais soyez attentifs et, le cas

échéant, prenez contact avec

l’ASLOCA, un recours est peut-

être possible (alors payant).

En résumé, le locataire dispo-

se de cerains droits en cas de

travaux et ne doit pas hésiter à

les exercer. Le bailleur a ten-

dance à dire que c’est son droit

de rénover. Pas toujours...

Le plus sage est sans doute de

demander conseil auprès de

l’ASLOCA de votre région.

Sébastien Theisen

4Droit au logement n° 165

Suis

se

Afin de réduire les

émissions de CO2, la

Suisse envisage d’in-

troduire, en 2005, une

taxe d’incitation sur

les énergies fossiles.

Quelles solutions per-

mettraient d’unir sur

un front commun

locataires et proprié-

taires dans l’intérêt de

la protection de l’envi-

ronnement? Pistes

explorées…

Dans le prolongement du

Protocole de Kyoto, la Suisse

a décidé de réduire de 10%

ses émissions de CO2

d’ici

2010 dans trois domaines: les

transports, l’activité écono-

mique et le bâtiment. 80% des

émissions de gaz à effet de

serre et de CO2

sont impu-

tables à la consommation

d’énergies fossiles (pétrole,

mazout, charbon, gaz).

Selon la loi fédérale sur le

CO2, si les instruments décou-

lant de la politique énergé-

tique actuelle (notamment une

utilisation rationnelle de l’é-

nergie et le recours aux éner-

gies renouvelables) apparais-

sent être insuffisants pour

atteindre cet objectif, la

Confédération pourra perce-

voir une taxe d’incitation sur

les énergies fossiles. Celle-ci

pourrait être introduite en

2005 car le but fixé sera, sans

cela, difficile à atteindre.

Le produit de la taxe serait

réparti entre la population et

les milieux économiques. Une

exemption du paiement de

cette taxe – en réalité un rem-

boursement – est prévue pour

celles et ceux qui s’engagent,

par conventions, à limiter

leurs émissions de CO2.

Réduire les émis-

sions d’énergies

fossiles

60% de l’utilisation de

l’énergie dans les bâtiments

résulte du chauffage et de la

production d’eau chaude. Si la

taxe entre en vigueur, on peut

Taxe sur le CO2

Comment concilier les

intérêts des locataires

et des propriétaires?

(photo: OFEFP/Docuphot)

Juin 2004

Juin 2004

Droit au logement n° 165

5

Suis

se

craindre que les bailleurs ten-

teront de la facturer aux loca-

taires dans le cadre des frais

accessoires. Pour être exemp-

tés du paiement de la taxe, les

propriétaires devront installer,

par exemple, des compteurs

individuels de chauffage, des

isolations thermiques, et

assainir les anciens bâtiments.

Au mois de décembre

2002, le conseiller national

Hegetschweiler, directeur de

la Fédération alémanique des

propriétaires immobiliers

(HEV) a déposé une initiative

parlementaire. Il entend per-

mettre aux propriétaires qui

prennent des mesures en vue

de limiter la consommation

d’énergies fossiles d’être non

seulement libérés du paiement

de la taxe, mais également

d’être dispensés de la rem-

bourser à leurs locataires. Ce,

pour autant que la preuve soit

apportée que cette dernière a

été investie dans des mesures

d’économie d’énergie. Il est

d’avis que la loi sur le CO2

n’est pas propre à favoriser les

économies d’énergie fossiles

dans les bâtiments car les pro-

priétaires sont lésés et les

locataires doublement favori-

sés. Si des travaux sont effec-

tués pour réduire la consom-

mation, leurs coûts ne peu-

vent, selon le droit du bail,

être répercutés qu’à raison de

50 à 70% sur les loyers. En

revanche, les locataires béné-

ficieront d’une réduction de

leurs frais accessoires puisque

les frais de chauffage seront

moins élevés et qu’ils n’auront

pas à payer la taxe sur le CO2

car les propriétaires, par leurs

travaux d’assainissement, au-

ront rempli les conditions pour

en être exemptés.

Différentes varian-

tes à l’étude

La Commission de l’envi-

ronnement, de l’aménagement

du territoire et de l’énergie

du Conseil national partage

l’analyse du peu d’effet in-

citatif de la loi sur le CO2.

En revanche, elle n’est pas

convaincue par la solution

proposée par M. Hegetsch-

weiler. Son principal défaut:

contrôler que la taxe a bel et

bien été investie par les pro-

priétaires dans des mesures

d’économies d’énergie engen-

drera d’énormes coûts admi-

nistratifs qui réduiront la part

du produit de la taxe à redistri-

buer à la population. La Com-

mission a ainsi décidé d’étu-

dier deux autres variantes.

La première, une modifica-

tion du droit du bail pour aug-

menter le pourcentage (actuel-

lement 50 à 70%) de report

sur les loyers des travaux

nécessaires aux économies

d’énergies fossiles. Cette voie

n’est cependant pas idéale.

D’une part parce qu’un

consensus entre locataires et

propriétaires est improbable

et, d’autre part, parce qu’ap-

pliquer un taux unique

conduirait à une inégalité de

traitement entre les locataires.

Appliquer un taux différent

pour chaque mesure d’écono-

mie d’énergie occasionnerait

également un coût administra-

tif élevé et rendrait le droit du

bail complexe.

La deuxième variante : créer

un fonds qui serait alimenté,

annuellement jusqu’en 2012,

de 100 millions de francs pré-

levés sur la part de la taxe sur

le CO2

revenant à la popula-

tion. Ces recettes seraient uti-

lisées pour encourager les

assainissements améliorant

l’efficacité énergétique des

bâtiments résidentiels exis-

tants.

L’avantage du fonds est qu’il

n’engendre que de faibles

frais administratifs tout en

encourageant de manière

directe et ciblée les écono-

mies d’énergies fossiles dans

les bâtiments. La solution

«fonds» est celle qui présente

le moins d’inconvénients et

qui est donc la plus suscepti-

ble de réunir locataires et pro-

priétaires dans une politique

commune de protection de

l’environnement.

Valérie Garbani

L’ASLOCA romande cherche

UN-E SECRÉTAIRE GÉNÉRAL-E

en collaboration avec le comité, représente et anime

la Fédération romande de l’Association suisse des locataires.

Mandat indépendant. Travail à temps partiel.

Entrée en fonction: 3 septembre 2004.

Qualités requises:Expérience de la vie associative et bonne connaissance

de la vie politique suisse

Bonne connaissance du droit du bail et

de la défense des locataires

Bonnes connaissances de l’allemand.

Les candidatures avec la documentation usuelle doivent

être adressées jusqu’au 10 juillet 2004 à:

Michel Bise, président de l’ASLOCA romande

passage Max-Meuron 1, case postale, 2001 Neuchâtel

tél. 032 727 37 47; fax: 032 725 44 29

Le cahier des charges et les conditions financières

actuellement en vigueur peuvent être demandés à la

même adresse.

6Droit au logement n° 165

Suis

se

Si la Constitution fédérale

préconise une consommation

économe et rationnelle de

l’énergie, le droit du bail n’est

pas du tout incitatif. Il favorise

le bailleur qui fait supporter les

frais de chauffage et d’eau

chaude au locataire.

Les milieux immobiliers pré-

tendent pourtant que ce système

incite le locataire à ne pas

gaspiller chauffage et eau chau-

de. Dans la pratique, rares sont

les logements équipés de vannes

thermostatiques ou d’un autre

moyen de réglage efficace.

Souvent, l’installation ne per-

met pas de gérer la température

à l’intérieur d’une pièce. S’y

ajoutent des déséquilibres: cer-

tains logements sont surchauf-

fés par rapport à d’autres. La

famille X se plaint-elle d’avoir

trop froid? Le gérant ne peut

qu’augmenter la température et

la consommation dans tout

l’immeuble. X est satisfaite

mais bon nombre de ses voisins

sont dès lors surchauffés. Leurs

plaintes n’y changent rien: il ne

leur reste plus qu’à ouvrir les

fenêtres. Ce n’est guère que sur

sa consommation d’eau chaude

que le comportement du locatai-

re a une influence significative.

La plupart des locataires sont

prêts à adapter leur mode de vie

et attitude pour diminuer la con-

sommation d’énergie sous réser-

ve: qu’ils disposent d’une instal-

lation permettant des réglages

efficaces, qu’ils soient correcte-

ment informés des moyens sus-

ceptibles de générer des éco-

nomies, qu’ils soient traités

comme des partenaires et non

comme du bétail. On en est loin.

Bailleur négligeant

Avec le système actuel, le

bailleur n’a pas d’intérêt direct

à faire des économies. S’il en-

treprend des travaux d’isolation

de l’immeuble ou de trans-

formation de l’installation de

chauffage, il ne pourra pas ré-

percuter l’entier du coût engen-

dré sur les loyers. Les mesures

efficaces qu’il prend, investisse-

ments, frais d’entretien, exploi-

tation plus rationnelle, ne pro-

fiteront qu’aux seuls locataires.

C’est la porte ouverte aux

négligences et aux gaspillages.

Il est fréquent qu’un gérant

conclut des contrats luxueux ou

inutiles: télégestion, contrats

d’entretien, appareils de traite-

ment de l’eau, détartrage du

boiler trop fréquent ou à un

coût prohibitif, etc. Le locataire

est à la merci de la conscience

professionnelle et de la bonne

volonté du bailleur, existante

certes, mais loin d’être la règle.

Le locataire n’a guère d’autres

moyens que de payer.

Décompte individuel

Pour les immeubles récents

équipés de compteurs indi-

viduels de la consommation

d’énergie (DIFC), le droit fédé-

ral prescrit un modèle basé sur

le principe du consommateur-

payeur. Les compteurs permet-

tent de ne facturer au locataire

que ce qu’il a consommé. Mais

ce système, pour éviter injusti-

ces et aberrations, est très com-

pliqué. Les frais d’admini-

stration mangent les économies

d’énergie théoriques. Souvent,

le décompte ne respecte pas les

règles en vigueur et sa présenta-

tion est telle que le destinataire

n’y comprend rien. En théorie,

le système est juste et transpa-

rent. Dans la pratique, c’est à

peu près l’inverse qui se produit.

Chauffage des immeubles

Gaspillagegaranti !

Dans la plupart des

baux, le locataire doit

payer un acompte

mensuel pour les frais

de chauffage et d’eau

chaude. A la fin de

l’exercice, sur la base

d’un décompte, soit il

reçoit une ristourne,

soit il s’acquitte d’un

supplément. Ce sys-

tème provoque un

gaspillage d’énergie

gigantesque.

Juin 2004

Dossier sur les ramoneurs

«Le tirage gagnant»

Un lecteur vaudois a réagi

auprès de la rédaction pour cri-

tiquer le monopole exercé par

les ramoneurs vaudois.

Le ramoneur remplit une

double activité: il nettoie les

cheminées et autres canaux

d’évacuation des gaz de com-

bustion. Il doit aussi contrôler

que l’installation réponde aux

normes de sécurité et de pro-

tection de l’air contre la pollu-

tion. Il doit dénoncer, si néces-

saire, les fautifs à l’autorité.

Le canton de Vaud a institué

depuis longtemps un monopole

aux ramoneurs. Les municipa-

lités donnent à tel ou tel ramo-

neur le mandat d’exercer son

activité sur tout ou partie du

territoire communal. Le canton

prescrit le nombre de ramona-

ges qui doivent être effectués

par année, en fonction de l’im-

portance et du type d’installa-

tion, et il fixe les tarifs maxi-

maux que le ramoneur peut

facturer. Comme il est en

mesure de rationaliser son tra-

vail sans changer de quartier au

cours d’une journée, le tarif ne

comprend quasi pas de frais de

déplacements.

Si ce monopole était suppri-

mé, un ramoneur devrait cons-

tamment se déplacer et, à l’ins-

tar des autres artisans, facturer

des frais dépassant souvent

cent francs pour un seul dépla-

cement. Les prix de ramonage

augmenteraient et il faudrait

mettre en place une administra-

tion coûteuse chargée de véri-

fier que tel propriétaire a bien

fait ramoner son installation.

Le monopole des ramoneurs

est donc justifié pour des rai-

sons économiques et de sécuri-

té. Celui qui est victime d’un

abus d’un ramoneur peut et doit

se plaindre à l’autorité commu-

nale, qui rappellera le fautif à

l’ordre, voire confiera le mono-

pole à un confrère correct.

Jacques-André MAYOR

Article sur la sous-location

«Mythes et réalité»

Suite à la parution de ce

texte, Monsieur Jacques

Ansermet, responsable du

Service juridique de la

Chambre vaudoise immobi-

lière, nous prie de préciser

que l’art. 22 des Règles et

usages locatifs vaudois

(RULV) prévoit que: «Le lo-

cataire ne peut pas sous-louer

l’entier de la chose pour une

durée indéterminée. Il est

possible de déroger à ce prin-

cipe, moyennant l’accord

écrit du bailleur principal».

Les RULV constituent un

contrat-cadre de bail à loyer,

déclaré de force obligatoire à

partir du 1er

décembre 2001,

c’est-à-dire qu’ils s’imposent

à tout contrat de bail portant

sur une chose située dans le

canton de Vaud.

On précisera tout de même

que ces RULV ont été signés

en date du 24 décembre 1998,

soit avant l’Arrêt du Tribunal

fédéral du 30 août 2000,

mentionné dans notre précé-

dent article.

L’art. 262 CO étant de natu-

re impérative, on peut se poser

la question de la validité d’une

clause d’un contrat-cadre dé-

rogeant à l’interprétation du

Tribunal fédéral d’une dispo-

sition impérative.

François Zutter

Loyer tout compris

Cette méthode, la plus simple,

consiste à prévoir un loyer

comprenant toutes les charges,

y compris celles relatives au

chauffage et à l’eau chaude. Le

bailleur est alors fortement

incité à prendre des mesures

efficaces pour supprimer excès

et gaspillage. Il n’est plus

nécessaire d’établir un décomp-

te annuel, ce qui simplifie le

travail du gérant, évite au loca-

taire consciencieux de perdre

du temps pour comprendre le

bien-fondé du décompte et

finalement élimine tout risque

de litige. Seul inconvénient du

système: il n’incite pas le loca-

taire à faire des efforts, d’où

risques de négligence. Mais

entre le décompte traditionnel et

le loyer tout compris, la der-

nière option est la meilleure, car

le bailleur est beaucoup mieux

placé que le locataire pour exer-

cer une action efficace.

Taxe sur le CO2

C’est une épée de Damoclès

qui guette tout gaspilleur. Elle

devrait provoquer une prise de

conscience des bailleurs, les

incitant à prendre de réelles

mesures d’économie. Ils sont

en fait bien plus intéressés à

trouver le bon moyen pour met-

tre cette taxe à la charge des

locataires, le moment venu!

De nouvelles voies

Pour économiser efficace-

ment l’énergie dans un immeu-

ble, il faut que propriétaire et

locataires y soient incités et y

trouvent leur intérêt. Une solu-

tion consisterait à limiter la part

des frais de chauffage et d’eau

chaude pouvant être facturée

séparément au locataire, par

exemple la moitié. Malheureu-

sement, par inertie et par inté-

rêt, les bailleurs préfèrent le

statu quo. Et comme ce sont

eux qui rédigent les baux…

Jacques-André MayorJuin 2004

Droit au logement n° 165

7

Dernier journal

Mises au point

Réactions d

e lecte

urs

8Droit au logement n° 165

Les d

ossie

rs d

e D

AL

12 lois, 15 décrets : depuis les

années 90, la France s’est dotée

d’une série de règlements

définissant dans le détail sa

politique du logement. Une

politique plutôt favorable aux

locataires représentant un peu

plus d’un tiers de la population.

«Dans l’ensemble, ceux-ci

bénéficient d’une législation

plus sociale et sont mieux pro-

tégés qu’en Suisse» constate

Béatrice Métraux, juriste char-

gée du droit français et

d’Afrique francophone à

l’Institut suisse de droit compa-

ré. «Qu’il s’agisse de la durée

du bail, de la fixation des loyers

ou encore des modalités d’ex-

pulsion, les propriétaires sont

soumis à différents contrôles

propres à offrir des garanties

aux locataires.» Sans être une

spécialiste de la question,

Béatrice Métraux fonde son

affirmation sur une analyse

fouillée des droits et devoirs des

deux parties.

Liberté de prix

Parmi les 38% de locataires

que compte la France (contre

69% en Suisse), 17% vivent

dans des habitations à loyer

modéré (HLM). Contrôlés et

financés par la collectivité

publique, ces logements sont

soumis à un régime juridique

particulier liant le bailleur à une

convention avec l’Etat en

contrepartie de l’aide obtenue.

Les 21% restants louent leur

habitation à des sociétés civiles

immobilières (6%) ou à des par-

ticuliers. Dans le secteur social,

les loyers sont en moyenne

inférieurs de 30% à ceux du

secteur libre, ce qui représente

environ 135 euros de moins par

mois. Le prix de logements

neufs ou ayant été entièrement

rénovés relevant du parc privé

est fixé librement. Pour les au-

tres objets locatifs du secteur

libre, le principe des loyers

comparatifs prévaut: le bailleur

doit citer un certain nombre de

loyers équivalents exigés pour

des logements similaires, situés

dans le voisinage. La durée de

bail s’étend généralement à

trois années. Le loyer peut être

révisé une fois par an mais

uniquement si une clause du

contrat le prévoit. «Les aug-

mentations éventuelles ne peu-

vent, quant à elles, être supé-

rieures à l’indice du coût de la

construction fixé par l’Institut

national de la statistique et des

études économiques (INSEE).»

Les hausses éventuelles doivent

être échelonnées dans le temps:

inférieures à 10% de l’ancien

loyer, sur trois ans; excédant ce

taux, sur six ans.

Risques

d’expulsion limités

Preuves de solvabilité et dépôt

de garantie précèdent la prise de

bail. Les cessations sont, pour

leur part, soumises aux règles

suivantes. Le locataire qui

donne son congé doit le faire

par lettre recommandée avec un

préavis de trois mois, sauf cir-

constances professionnelles ou

sociales particulières. De son

côté, le bailleur ne peut se

défaire d’un locataire avant

l’expiration du bail. A cette

échéance et sous réserve de

l’avoir informé six mois au

préalable, il pourra agir dans les

situations suivantes: il souhaite

vendre son logis (la priorité doit

alors être donnée à son locatai-

re), y habiter ou le céder à quel-

qu’un de sa famille. Autre cas

de figure: le bailleur fait valoir

des motifs légitimes et sérieux

liés aux non-paiement du loyer

et/ou des charges du locataire

ou à un défaut d’assurance. Si

des menaces d’expulsion pèsent

sur les locataires violant leurs

obligations, des gardes-fous les

limitent. «Cette finalité existe

mais seulement au terme de

toute une procédure judiciaire.

Elle n’interviendra en outre que

deux mois après réception d’un

commandement de quitter les

lieux et jamais, sans relogement

effectif, entre le 1er

novembre et

le 15 mars» précise Béatrice

Métraux. Les personnes âgées

ou en situation de détresse

financière peuvent prétendre à

des protections. Différents

organismes comme le Fonds

de solidarité logement sont

susceptibles de les aider.

Chaque département dispose

d’une Commission de suren-

A quelle sauce sont

mangés les locataires

français? Regard sur

la question avec l’aide

de l’Institut suisse de

droit comparé.

Droit du bail en France

Une législation plussociale, mais...

Des accès au logement facilités

Destiné à faciliter l’accès à un logement locatif, le «loca-pass» consiste à aider certains locataires en:

> contribuant à la constitution du dépôt de garantie. Il s’agit d’une avance accordée au preneur de bail sous

forme de prêt remboursable sans intérêt;

> offrant une garantie en cas d’impayés pour une période de location de trois ans d’un montant maximum

de 18 mois de loyers et de charges.

En bénéficient notamment et sous certaines réserves les personnes de moins de 30 ans en recherche ou

en situation de premier emploi, en formation, au chômage, aux études et certaines catégories de salariés.

(photo: S

ony

a M

erm

oud)

Juin 2004

Droit au logement n° 165

9

Juin 2004

9

dettement. Sans proposer des

prêts ou donner des fonds,

cette dernière est toutefois

autorisée à accorder des facili-

tés financières. Le juge peut

octroyer des délais de paie-

ment jusqu’à deux ans pour

apurer la dette. Revers de la

médaille: certains propriétai-

res hésitent à louer leurs biens

par crainte des impayés et de

la longueur des procédures.

Non sans conséquences au

regard de la pénurie de loge-

ments tout particulièrement

sensible dans les villes de plus

de 100 000 habitants et dra-

matique à Paris.

Pas vraiment rose

En dépit de l’important

dispositif mis en place par

l’Etat français pour assurer un

toit à chacun, assorti de diffé-

rentes aides au logement, la

situation sur le terrain n’est de

loin pas toute rose. Dans son

rapport 2004 sur l’état du

mal-logement, la Fondation de

l’Abbé Pierre estime à

600 000 le nombre de loge-

ments manquants. Selon cette

dernière, plus de 3 millions de

personnes vivent dans des

habitations inconfortables ou

insalubres, occupent des

hébergements provisoires qui

s’éternisent ou font partie des

sans-abri. Sont principalement

touchés par cette crise des

ménages pauvres résidant en

milieu urbain mais aussi des

salariés au revenu modeste,

des jeunes contraints à la

cohabitation familiale ainsi

que des immigrés. Les habita-

tions bon marché, en recul ne

couvriraient plus que la moitié

des besoins estimés. Listes

d’attente et délais d’attribu-

tions s’allongent. La pénurie

génère dans le secteur privé

une flambée des loyers

contraignant un nombre crois-

sant de ménages à se tourner

vers le logement HLM. La

proportion d’appartements

vacants dans l’ensemble du

parc, estime pour sa part

l’INSEE dans un rapport 03,

n’a jamais été aussi faible

depuis les années soixante:

moins de 7% dont plus d’une

moitié de logements, cons-

truits avant la seconde guerre

mondiale, vétustes et inadap-

tés aux besoins.

Sonya Mermoud

Contre les

discriminations

Selon la législation française,

l’accès à un logement décent

est un droit fondamental. Un

droit qui doit être garanti à

toute personne, indistincte-

ment de son origine, de son

sexe, de son âge, de son

apparence physique, de son

état de santé, de sa situation

familiale, de son appartenan-

ce politique… Pour lutter

contre toutes formes de dis-

criminations, une nouvelle loi

(no 2002-73 du 17 janvier

2002) est venue renforcer le

dispositif existant. Celle-ci a

introduit dans le droit régis-

sant les rapports entre loca-

taires et bailleurs des dispo-

sitions qui réaffirment l’inter-

diction des inégalités de trai-

tement.

Selon une étude de l’INSEE

parue en 2003, 7% de ménages à

bas revenus ne bénéficient pas

d’un confort sanitaire minimum:

eau courante, WC intérieur et

douche ou baignoire.

Si la population dans l’Hexagone

reste stable, le nombre de ména-

ges s’accroît (228 000 de plus

chaque an). Un facteur lié à l’ex-

plosion des familles recomposées

et au vieillissement de la popula-

tion.

A Paris, les prix locatifs au m2

sont deux fois plus élevés qu’en

proche banlieue ou en province.

Brèves

Sources: site du gouvernement

français, Code des Loyers, Insee,

Fondation Abbé Pierre, magazine

«60 millions de consommateurs».

(photo: Bertrand Cottet)

10Droit au logement n° 165

Tribunaux

Depuis la révision du droit de

bail de 1990, le locataire qui

veut faire pression sur son

bailleur pour qu’il exécute des

travaux d’entretien dispose

d’un moyen de pression légal:

la consignation du loyer. Cela

signifie que le locataire paie

son loyer auprès d’un Office,

désigné par chaque canton, au

lieu de le verser à son bailleur.

Pour ce faire, le locataire doit

respecter une procédure relati-

vement stricte: il doit d’abord

fixer à son bailleur, par écrit, un

délai raisonnable pour la répa-

ration du défaut et lui indiquer

qu’en l’absence de remise en

état dans le temps imparti, les

loyers futurs seront consignés.

Si le locataire respecte cette

procédure, les loyers consignés

sont réputés payés et le bailleur

ne peut pas résilier le contrat

pour défaut de paiement.

Notons encore que la consi-

gnation est le début d’une pro-

cédure judiciaire, puisque le

locataire doit saisir l’Autorité

de conciliation d’une demande

en exécution de travaux, voire

en réduction de loyer, dans les

30 jours qui suivent l’échéance

du premier loyer consigné.

Selon notre expérience, la

consignation du loyer, voire

même la menace de consigna-

tion, est une mesure très effica-

ce pour obtenir l’exécution de

travaux.

Une affaire de

bonne foi

Qu’en est-il maintenant si le

Juge décide, au bout de la pro-

cédure, que les travaux deman-

dés par le locataire n’étaient pas

à la charge du bailleur? Peut-on

considérer que les loyers consi-

gnés l’étaient à tort? Cette pro-

cédure permet-elle au bailleur

de résilier le contrat ou de vali-

der une résiliation, si celle-ci a

déjà été donnée? Le Tribunal

fédéral a répondu par la né-

gative (ATF 4C.264/2003 du

3 dé-cembre 2003).

En effet, lorsqu’un locataire a

consigné son loyer en croyant

de bonne foi que la chose louée

présentait un défaut dont la

réparation incombait au bail-

leur, il mérite que sa bonne foi

soit reconnue et protégée. Un

éventuel congé donné par le

bailleur pour défaut de paie-

ment sera considéré comme

nul.

Disproportionné

Dans le même contexte, le

Tribunal fédéral a récemment

eu à juger un cas où une locatai-

re avait consigné tardivement

son loyer et s’était vu notifier

une résiliation de bail pour

défaut de paiement (ATF

4C.65/2003 du 23 septembre

2003). La locataire demandait

la réparation d’un défaut, soit

des dégâts causés par une inon-

dation provenant d’un jacuzzi

situé dans l’appartement du

dessus. Elle réclamait égale-

ment une réduction du loyer.

Si le bailleur avait réagi rapi-

dement pour réparer les

défauts, la Régie, en revanche,

se faisait «tirer l’oreille» pour

accorder une réduction du

loyer, se contentant de ren-

voyer la locataire à l’indemnité

offerte par l’Assurance du bâti-

ment.

Le Tribunal fédéral a estimé

que le congé qui avait été donné

pour défaut de paiement du

loyer était contraire à la bonne

foi et devait être annulé, en rai-

son du fait que le montant réel-

lement dû était nettement moins

élevé que celui réclamé au mo-

ment de l’avis comminatoire,

tenant compte de la réduction

de loyer due à la locataire.

Concrètement, la Régie avait

réclamé le paiement de 2 mois

de loyer, alors qu’en réalité la

locataire, même dans l’hypo-

thèse la plus défavorable pour

elle, n’en devait qu’un quart.

Résultat aléatoire

C’est le lieu de rappeler que

même les congés donnés pour

défaut de paiement (art.

257 d CO) peuvent être annu-

lés lorsqu’ils contreviennent

aux règles de la bonne foi,

selon l’art. 271 CO, qui s’ap-

plique généralement aux

congés ordinaires donnés pour

l’échéance du contrat.

Selon le Tribunal fédéral et à

titre d’exemples, un tel congé

doit être annulé dans les cas

suivants:

> lors de la fixation du délai

comminatoire, le bailleur récla-

me au locataire une somme lar-

gement supérieure à celle en

souffrance, sans être certain du

montant effectivement dû;

> le montant impayé est insi-

gnifiant;

> l’arriéré a été réglé très peu

de temps après l’expiration

du délai alors que le locataire

s’était toujours, jusqu’ici,

acquitté à temps du loyer;

> le bailleur résilie le contrat

longtemps après l’expiration du

délai comminatoire.

Cela étant, le résultat de telles

contestations est aléatoire. On

ne peut dès lors que recom-

mander au locataire de régler

l’intégralité de l’arriéré de

loyer, lorsqu’il fait l’objet d’un

avis comminatoire, avec mena-

ce de résiliation du bail.

François Zutter

Consignation du loyer

Quels sont les

risques de congé?

Le locataire qui veut

faire pression sur son

bailleur pour qu’il

exécute des travaux

d’entretien dispose

d’un moyen

de pression légal:

la consignation

du loyer.

Eclairages.

Juin 2004

Juin 2004

Droit au logement n° 165

11

Tribunaux

Mme

A. a loué un apparte-

ment de cinq pièces à Pully en

1984. Dès la fin du mois de juin

1994, elle s’est plainte auprès

de sa gérance de l’état dégradé

de la moquette posée dans le

hall et les escaliers de l’immeu-

ble par des locataires, avec l’ac-

cord de la précédente proprié-

taire. Le tapis était taché, usé et

déchiré par endroit, et plusieurs

personnes s’étaient «encou-

blées». Malgré des courriers

répétés de Mme

A., ce n’est qu’à

fin décembre 1999 que la

moquette défectueuse a été

remplacée par la gérance. Mme

A. a alors demandé une réduc-

tion de son loyer depuis le mois

de juin 1994 jusqu’à celui de

décembre 1999. Déboutée par

le Tribunal des baux et le

Tribunal cantonal vaudois, elle

a obtenu gain de cause devant

le Tribunal fédéral (TF). Ce

dernier, dans un arrêt du

28octobre 2003 (4C.97/2003),

lui a accordé une réduction de

loyer de 2% par mois pendant

cinq ans et demi.

Un défaut d’impor-

tance moyenne

Les juges fédéraux ont rappe-

lé la notion de défaut: il y a

défaut lorsque la chose louée ne

présente pas une qualité que le

bailleur avait promise ou sur la-

quelle le locataire pouvait légi-

timement compter. La chose

louée comprend également les

parties communes de l’immeu-

ble. Comme la moquette liti-

gieuse était posée lorsque Mme

A. a conclu son bail en 1984,

elle pouvait normalement s’at-

tendre à ce que le bailleur l’en-

tretienne.

Notre Haute Cour précise que

la loi distingue, d’une part, les

petits travaux qui sont à la char-

ge du locataire (comme par

exemple remplacer un flexible

de douche) et, d’autre part, les

défauts de moyenne importance

ou les défauts graves auxquels

le bailleur est tenu de remédier.

Pour qu’une réduction de loyer

soit accordée, l’objet loué doit

être affecté d’un défaut de

moyenne importance au moins

et remplir l’une des deux condi-

tions suivantes : soit l’usage de

la chose louée est restreint dans

une mesure de l’ordre de 5% au

moins, soit un défaut mineur se

prolonge sur une longue pério-

de sans que le bailleur, informé,

ne prenne les mesures nécessai-

res. En l’espèce, la situation a

duré pendant cinq ans et demi

avant que la gérance ne se déci-

de à remplacer le tapis usagé.

L’état déplorable de la mo-

quette pendant une si longue

période a restreint l’usage de la

chose et doit être qualifié de

défaut d’importance moyenne,

justifiant ainsi une diminution

de loyer.

2% de loyer de

moins

S’agissant de la quotité de la

réduction, les juges fédéraux

rappellent qu’elle doit être pro-

portionnelle au défaut. Dans un

arrêt du 29 mai 1997

(4C.527/1996), le TF a réduit

un loyer de 15% en raison d’un

environnement et d’accès dé-

goûtants: la cour intérieure, le

hall d’entrée de l’immeuble et

le parking souterrain étaient

excessivement sales, des im-

mondices jonchant la cour inté-

rieure et les murs étant aussi

souillés.

Dans l’affaire touchant

Mme

A., l’usage de la chose n’a

été que peu restreint, puisqu’il

n’a affecté qu’un lieu de passa-

ge, et non l’endroit où vit la

locataire. Ce cas est beaucoup

moins grave que celui décrit

dans l’arrêt du 29 mai 1997 –

qui concernait trois lieux dis-

tincts atteignant un degré de

saleté très élevé – de sorte que

la réduction de loyer s’est limi-

tée à 2% par mois.

Le TF a alloué la diminution

de loyer depuis le 1er

juillet

1994, à savoir dès le moment

où la gérance a été informée du

défaut par Mme

A., jusqu’au

remplacement de la moquette

usagée, soit jusqu’au 31 décem-

bre 1999.

Nicole Tille

Un locataire peut

obtenir une baisse de

loyer parce que l’en-

trée de son immeuble

est mal entretenue par

le propriétaire. C’est ce

qu’a décidé le Tribunal

fédéral dans un arrêt

du 28octobre 2003.

Histoire d’une

moquette

usagée…

BAILLEUR AU TAPIS

Entrée d’un immeuble

négligée, loyer baissé !

12Droit au logement n° 165

Neuchâte

l

Les permanences juridiques

de Neuchâtel et de La Chaux-

de-Fonds enregistrent un nom-

bre croissant de plaintes relati-

ves à la mise en œuvre, par

certaines gérances du canton,

de stratégies agressives visant à

extorquer une reconnaissance

de responsabilité, voire une

reconnaissance de dette pour

des montants parfois farami-

neux, aux locataires quittant

leur logement.

Le scénario mis au point pour

y parvenir est réglé comme du

papier à musique, à tel point

qu’on est en droit de se deman-

der s’il n’est pas le résultat d’un

cours ad hoc, concocté par des

«psycho-spécialistes» à l’inten-

tion des milieux immobiliers.

Traque au moindre

grain de poussière

Premier acte: il consiste im-

manquablement dans une mise

en scène dont le seul but est de

déstabiliser le locataire sortant.

Le préposé de la gérance (sou-

vent une préposée…) traque

avec zèle le moindre grain de

poussière dans les recoins les

plus inattendus du logement,

tout en se permettant des appré-

ciations méprisantes («C’est de

l’huile de coude qui manque ici,

Madame»), voire carrément

insultantes («Quelle porche-

rie!»). Toute trace d’usure nor-

male, telle, par exemple, la

marque sur un mur d’un meuble

laissé cinq ans à la même place,

est relevée.

Deuxième acte: le locataire,

après cette culpabilisante mise

en train, est invité à signer l’état

des lieux de sortie, voire, de

plus en plus souvent, une

«convention de sortie». Il re-

connaît ainsi prendre à sa char-

ge un certain nombre de remi-

ses en état jusqu’à concurrence

de montants précisément indi-

qués.

Coûts artificielle-

ment gonflés

Par ce biais la gérance tente le

plus souvent de faire endosser

au locataire sortant la responsa-

bilité de réparations qui ne lui

incombent pas. Tel est notam-

ment le cas si les prétendus

dégâts ne sont en réalité que le

résultat d’un usage normal de la

chose louée, voire de défauts

déjà existant à l’entrée dans le

logement (mais «oubliés» dans

le procès-verbal établi à cette

occasion). De plus, fréquem-

ment, les coûts des réparations

envisagées sont artificiellement

gonflés et ne tiennent absolu-

ment pas compte de l’amortis-

sement de l’installation concer-

née, dans tous les cas à la

charge du bailleur.

Signée, une telle «convention

de sortie» équivaut à une recon-

naissance de dette. Autrement

dit, le cas échéant, elle permet-

tra au bailleur d’obtenir, par la

voie des poursuites, le paiement

des sommes qui y ont été inscri-

Certains préposés

aux gérances

n’hésitent pas à user

de stratagèmes pour

amener les locataires

quittant leur logement

à signer

des «conventions de

sortie» équivalentes à

des reconnaissances

de dette. Ne tombez

pas dans le piège.

Résistez!

État des lieux de sortie

DES PRATIQUES À

CONTRECARRER

(photo: Interfoto)

Juin 2004

Juin 2004

Droit au logement n° 165

13

Neuchâte

l

tes (sans forcément effectuer

les travaux de remise en état!).

Et ce quand bien même son

contenu ne serait pas conforme

à la réalité.

L’éventail

des stratagèmes

La signature de ce papier ne

va bien sûr pas de soi. Quelques

locataires, toutefois soulagés de

constater que, parmi l’avalan-

che des reproches formulés à

leur encontre dans la première

phase de l’entretien, seule une

partie d’entre eux a en défini-

tive été retenue à leur charge,

succombent sans autre forme de

combat.

D’autres, bien qu’assommés

par le procès qu’ils viennent de

subir et les propos arrogants

dont ils ont fait l’objet, ne

cèdent pas (encore).

Aussi, lors du troisième et

dernier acte, le préposé de la

gérance mettra en œuvre toutes

sortes de stratagèmes, afin de

venir à bout des dernières résis-

tances de son interlocuteur. A ce

stade, les stratégies peuvent

diverger en fonction des cir-

constances. Toutes néanmoins

se fondent sur des arguments

trompeurs auxquels, pourtant,

plusieurs locataires succom-

bent. En voici un bref aperçu.

> La menace de faire interve-

nir un notaire (dont les coûts

annoncés à titre d’honoraires

sont exorbitants et sans com-

mune mesure avec la réalité)

aux frais du locataire récalci-

trant. En réalité, la gérance

pourrait utilement faire appel à

un notaire seulement si le loca-

taire refuse de manière totale-

ment injustifiée de signer un

procès-verbal de sortie correc-

tement établi, afin de faire

constater dans un document

officiel l’état réel de l’apparte-

ment au moment de sa sortie.

> L’affirmation selon laquelle

le logement ne pourra pas être

remis au locataire entrant tant et

aussi longtemps que le sortant

n’aura pas signé le document

soumis par la gérance. En réa-

lité, en refusant de permettre au

locataire entrant de prendre

possession des lieux à la date

contractuellement prévue, la

gérance s’expose à devoir payer

un dédommagement à ce même

locataire.

> L’affirmation selon laquelle

la signature du document en

question est indispensable à la

libération de la garantie de

loyer en faveur (sic!) du loca-

taire. En réalité, un tel docu-

ment vise à en faciliter le déblo-

cage en faveur… du bailleur, du

moins jusqu’à concurrence du

montant reconnu.

> L’affirmation selon laquelle

le montant inscrit dans la

«convention de sortie» ne sera

vraisemblablement jamais ré-

clamé puisqu’il s’agit d’une

estimation «maximale», «au cas

où…» En réalité, un tel docu-

ment a valeur de reconnaissan-

ce de dette et sa signature ex-

pose le locataire à une poursui-

te à laquelle il ne pourra que

très difficilement s’opposer.

> L’affirmation selon laquel-

le, à défaut de signature, l’assu-

rance RC refusera toute prise en

charge des dommages provo-

qués. Cette affirmation est

manifestement fallacieuse.

Signature: pruden-

ce de rigueur

Qu’ils soient menaçants ou

rassurants, ces arguments sont

mensongers! Ne tombez donc

pas dans le piège: ne signez sous

aucun prétexte une «convention

de sortie» mettant à votre charge

la remise en état de telle ou telle

installation pour un montant

«estimatif» donné.

Il en va différemment pour ce

qui est du «procès-verbal de

sortie» (état des lieux de sortie),

même si, dans ce cas égale-

ment, la prudence s’impose. Ce

document est une «photogra-

phie» du logement au moment

de la remise des clés. Comparé

à celui établi au début du

contrat, il permet au bailleur de

vérifier si le locataire en a usé

avec soin et de lui réclamer, le

cas échéant, un dédommage-

ment pour les dégâts provoqués

par un usage qui dépasse l’usure

normale de la chose louée (ex.

brûlure de cigarette sur le

tapis), une fois l’amortissement

déduit.

Dans la mesure où ce docu-

ment correspond à la réalité, le

locataire a tout intérêt à le

signer. Si, en revanche, tel n’est

pas le cas, le locataire doit

demander à ce que son contenu

soit corrigé. En cas de refus, il

est impératif d’ajouter la men-

tion «contesté» à côté des

remarques que l’on estime faus-

ses ou inexactes.

En agissant de la sorte, le

locataire est parfaitement dans

son droit.

Beatrice Sorgesa Miéville(photo: Interfoto)

ENFIN!

La Banque Cantonale

Neuchâteloise a enfin

annoncé, le 30 avril

2004, une baisse du

taux hypothécaire de

référence de 3½ à

3 ¼% dès le 1er juin

2004.

Elle s’aligne ainsi sur

les autres cantons

romands qui ont baissé

leur taux en 2003 déjà.

Valérie Garbani

14Droit au logement n° 165

Vaud

BCV et taux

hypothécaire

Bruit ou moisissures:

des locataires

contraints de choisir

Broye: hausses de

loyer abusives

Vous l’avez lu dans la presse, la Commission

d’enquête parlementaire du Grand Conseil (CEP) a

rendu son rapport ces derniers jours sur la BCV. La

CEP était notamment chargée d’étudier les rela-

tions de l’Etat et de la Banque. En parcourant ses

conclusions, on peut lire qu’elle estime en particu-

lier que la BCV a, de part la loi, un certain nombre

de missions et que l’Etat doit faire en sorte qu’elle

les remplisse. Une de ses missions est la pratique

d’une politique modératrice des taux hypothécaires

dans la mesure permise par les conditions du mar-

ché et par les exigences économiques de la banque.

La commission estime que cette disposition légale

relève du truisme et qu’elle devrait être modifiée.

Il ne sert à rien d’avoir dans une loi des disposi-

tions de ce type si, de son côté, l’Etat ne fait rien

pour s’assurer que la banque pratique bel et bien

une politique modératrice en matière de taux hypo-

thécaire.

La CEP semble dire qu’au contraire la loi ne

devrait plus contenir de telles dispositions décla-

matoires sans les associer avec d’autres mesures,

précisant comment l’Etat s’assure que la banque

fait bien ce qu’on lui demande.

Il y a belle lurette que l’ASLOCA réclame ce

changement mais, jusqu’à maintenant, elle a plutôt

l’impression de s’égosiller dans le désert.

Espérons que la Commission soit entendue aussi

bien par le Conseil d’Etat que par le Grand Conseil

et que cette recommandation soit suivie d’effets

concrets. Cela fait longtemps que les locataires de

ce canton les attendent.

Anne Baehler Bech

Suite à une apparition de moisissures dans un

logement humide et mal chauffé, une famille enta-

me une procédure pour défaut de la chose louée.

En guise de défense, la régie qui se dit la plus gran-

de de la Côte (mais pas la meilleure), reproche à

ses locataires de fermer les fenêtres la nuit, en

hiver. Outre le bruit important de la route, il faut

savoir que la température de ce logement descend

souvent durant cette saison au-dessous de 17 de-

grés. C’est aussi pour maintenir une atmosphère

supportable que cette famille doit dormir les fenê-

tres fermées.

Pire, les locataires ferment la nuit la bouche d’aé-

ration. Elle fait paraît-il un bruit de tambour

assourdissant. Les locataires veulent se protéger de

ce tintamarre et ils commettent là une grave erreur :

la gérance estime en effet que leur comportement

est la cause de la trop grande humidité de leur

appartement. Alors que, d’après nous, la cause de

cette humidité est due à un problème d’isolation

des murs extérieurs. Situation ubuesque qui ne fait

rire personne. La gérance n’assume pas ses res-

ponsabilités et oblige le la sorte les locataires à

entamer une procédure pour obtenir un entretien

minimal d’un logement. La plus grande régie de la

Côte n’en sort pas grandie.

Charles Schmid

Certains propriétaires ou gérances peu scrupu-

leux ont planché sur la manière d’appliquer de

nouvelles hausses de loyer injustifiées. Ne pouvant

le faire grâce ou à cause du taux hypothécaire et/ou

d’un IPC trop bas, ils ont pris en compte le rende-

ment à la surface des appartements, comme pour

les locaux commerciaux. Comment se fait le cal-

cul? Mystère! C’est tout nouveau. Cela prouve que

le droit du bail n’est pas encore assez restrictif en

matière de protection contre les abus. Tout est bon

pour gruger les locataires et contourner la loi.

Attention si vous recevez des hausses de ce type, il

faut impérativement les contester dans les 30 jours

auprès de la commission de conciliation de votre

district ou demander conseil à l’ASLOCA qui se

fera un plaisir de vous aider. Il est de notre devoir

d’association de protection des locataires de mettre

en garde la population contre ces pratiques intolé-

rables.

Albert Konrad Juin 2004

FRIBOURGASLOCA-Fribourg (canton)Adresse: Case 36, 1700 Fribourg

ASLOCA-FribourgAdresse: Case 36, 1700 Fribourg

Tél. 0848 818 800

Permanence téléphonique:

Lundi et jeudi de 8 h 30 à 11 h.

Lundi, mardi et jeudi de 13 h 15

à 16 h 15.

Consultations juridiques:

Uniquement sur rendez-vous.

Consultations sans rendez-vous:

Fribourg: Hôpital des Bourgeois,

mercredi de 19 h à 20 h.

Bulle: Centre médico-social, place de

la Gare 5, 3e

étage, 1er

et 3e

lundis du

mois dès 20 h.

Romont, Café de l’Ange, 1er

et

3e

jeudis du mois de 19 h à 20 h.

Consultations en langue allemande:

Fribourg chaque 1er jeudi du mois

de 19 h à 20 h.

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Vives). Arrêt TPG «Rue du Lac»

Tél. 022 716 18 00 et 737 21 21

Fax 022 716 18 05

asloca.geneve@asloca.ch

Consultations sur rendez-vous ou

permanence du lundi au vendredi,

entre 17 et 18 heures.

JURAASLOCA-JuraAdresse: Case 46, 2800 Delémont 1

Consultations en Ajoie:

Gilbert Rubin, 2900 Porrentruy,

tél. 032 466 47 09.

Consultations à Delémont: case pos-

tale 2, 2800 Delémont 1.

Consultations sur rendez-vous 032

422 74 58 (répondeur automatique).

Franches-Montagnes: p.a. M. Walker,

rue des Tilleuls, 2875 Montfaucon,

tél. 032 955 13 88 ou

J. Mouche 032 484 90 09.

JURA BERNOISET BIENNEASLOCA-Courtelary-MoutierSecrétariat case postale 8,

2740 Moutier. Tél. 032 493 42 27

Permanence téléphonique au 032

493 37 89, le mardi et le vendredi de

8 h 30 à 11 h 30, sur rendez-vous le

vendredi de 14 h à 16 h 30.

ASLOCA-Biennec/o ASLOCA du canton de Berne

Case postale, 3000 Berne 23.

Consultations: Bâtiment du SIB, 33,

route de Morat (3e

étage), Bienne,

tous les mardis et jeudis de 15 h à

18 h, sur rendez-vous 0848 844 844.

NEUCHATELASLOCA-NeuchâteloiseAdresse: 1, rue des Terreaux

2000 Neuchâtel

Neuchâtel:

1, rue des Terreaux

2000 Neuchâtel

Tél. 032 724 54 24 Fax 032 724 37

26 aslocane@bluewin.ch

Consultations sur rendez-vous.

La Chaux-de-Fonds:

71, rue Jardinière

Case postale 35

2301 La Chaux-de-Fonds

Tél. 032 913 46 86

Fax 032 914 16 26

Consultations juridiques

uniquement sur rendez-vous.

VALAISASLOCA-ValaisSecrétariat: 27, av. des Mayennets

CP 15, 1951 Sion - Tél. 027 322 92 49.

Fixation des rendez-vous et contacts:

lundi de 9 h à 11 h et de 14 h à 17 h

et jeudi de 14 h à 11 h.

Sion: sur rendez-vous lundi de 14 h à

17 h. Tél. 027 322 92 49.

Martigny: consultations 14, rue de

l’Hôtel-de-Ville, mardi de 18 h 30 à

20 h. Tél. 027 322 92 49.

(Courrier et administration: à Sion)

Monthey: consultations au Café du

Valais, 63, av. de la Gare, mardi sur

rendez-vous de 19 h à 21 h.

Tél. 024 471 17 01 ou 024 471 37 48.

Sierre: consultations au Café-bar Le

Président, 1, route de Sion. Lundi de

18 h 30 à 20 h 30.

Brig: Rest. Diana, Kapuzinerstr. 23,

2e et 4e mercredi du mois de 18 h à

20 h. Tél. 027 923 36 91.

VAUDASLOCA-Broye vaudoiseAdresse: 10, route de Moudon

1522 Lucens

Tél. 021 906 60 45.

Fax 021 906 60 45.

Consultations à Lucens sur rendez-

vous. Permanence tél. mardi, mercre-

di et jeudi de 14 h à 17 h.

ASLOCA-LausanneAdresse: 8, rue Jean-Jacques-Cart

1006 Lausanne

Tél. 021 617 10 07.

Fax 021 617 11 48.

Consultations: lundi, mardi, jeudi

et vendredi. Permanence sans ren-

dez-vous: lundi de 16 h à 17 h 30

et vendredi de 10 h à 11 h 30.

ASLOCA-Montreux-Est vaudoisAdresse: Case 1024, 1820 Montreux,

Aigle: consultations à l’Hôtel de

Ville, jeudi matin de 8 h à 12 h sur

rendez-vous: 021 962 78 66.

Montreux: consultations uniquement

sur rendez-vous au 021 962 78 66:

lundi, mardi, mercredi matin et mardi

soir, 18, av. Alpes.

Fax 021 962 78 68.

ASLOCA-MorgesAdresse: Case 24, 1110 Morges 1

Tél. 021 802 23 40.

Consultations: 3, rue de la Gare, mer-

credi après-midi et vendredi sur ren-

dez-vous et tous les mardis de

18 h 30 à 20 h sans rendez-vous.

ASLOCA-Nord vaudoisAdresse: Case 92

1401 Yverdon-les-Bains

Yverdon: permanence téléphonique

024 423 69 74, fax 423 69 03.

Consultations: 8, rue des Pêcheurs

(Centre social). Consultations sur

rendez-vous lundi de 8 h à 12 h et de

14 h à 18 h ainsi que de 19 h 30 à

21 h.

Orbe: tél. 024 441 35 19

de 19 h à 20 h.

ASLOCA-NyonAdresse: 13a, Les Plantaz

1260 Nyon.

Rendez-vous par téléphone les lun-

dis, mardis et jeudis de 8 h 15 à 10 h

15; mardis et jeudis de 15 h

à 17 h au 022 361 32 42. Consul-

tations: 13a, Les Plantaz (Gais-Logis).

ASLOCA-RenensAdresse: 31b, rue de Lausanne

1020 Renens

Tél. 021 635 29 52.

Consultations: lundi de 18 h à 20 h

sans rendez-vous, mardi et jeudi sur

rendez-vous.

ASLOCA-Rolle-AubonneAdresse: Case 201, 1180 Rolle

Rolle: Consultations lundi soir par

rendez-vous 022 361 32 42 les lun-

dis, mardis et jeudis de 8 h 15 à 10 h

15; mardis et jeudis de 15 h à 17 h.

Aubonne: M. Philippe Decrausaz,

tél. 021 808 54 17.

ASLOCA-Vevey-La Tour-de-PeilzAdresse: Case 38, 1800 Vevey

tél. 021 922 79 62.

fax 021 922 53 62.

Consultations: 40, rue du Simplon,

lundi de 18 h à 20 h, jeudi de 17 h

à 19 h ou sur rendez-vous.

ASLOCA-Vaud (canton)Adresse: 8, rue Jean-Jacques-Cart

1006 Lausanne

Tél. 021 617 50 36.

Fax 021 617 11 48.

SUISSE ASLOCA romandep.a. Valérie Garbani

2, rue du Concert

Case 2273, 2001 Neuchâtel

Tél. 032 724 63 23.

Fax 032 721 46 18.

Site Internetde l’ASLOCAwww.asloca.ch

ASLOCANos permanences

à votre service

L’ASLOCA-VAUD

recherche

des juges-assesseurs représentant les locataires au Tribunal

des baux domiciliés dans les districts respectivement d’Aigle,

d’Avenches, de Morges, de Nyon, de Rolle. Il s’agit d’une acti-

vité occasionnelle (environ 2 demi-jours/mois), indemnisée et

demandant une bonne connaissance du droit du bail.

des assesseurs représentant les locataires pour les

Commissions de conciliation en matière de baux à loyer, pré-

sidées par les Préfets, domiciliés respectivement dans les dis-

tricts d’Echallens, de Morges, de Rolle et d’Yverdon. Il s’agit

d’une activité occasionnelle, indemnisée et demandant là

aussi une connaissance du droit du bail.

Le secrétariat cantonal (021 617 50 36) est à votre disposition

pour tous renseignements supplémentaires.

Le Droit au logementparaît cinq fois par année

Editeur: ASLOCA8, rue Jean-Jacques-Cart1006 Lausanne 1

Diffusion:Membres des sectionsde l’ASLOCA romandeet abonnés.Abonnement simple:Fr. 13.— par année.

Rédactrice responsable: Sonya MermoudAv. de Rosemont 31006 LausanneE-mail:

sonya.mermoud@journalistes.ch

ImprimerieAtar Roto Presse SA,Genève.

Impre

ssum

16Droit au logement n° 165

Genève

Vente d’immeubles de la BCG

CANTON ET COMMUNES

MANQUENT LE COCHE

Retour sur image… Au

moment de l’éclatement de la

bulle spéculative immobilière,

la Banque cantonale de Genève

(BCG), née de la fusion de

la Banque Hypothécaire de

Genève et de la Caisse d’épar-

gne, s’est retrouvée au bord de

la faillite. Les manœuvres de

tout genre, comme la constitu-

tion de sociétés de portage, n’y

firent rien. Plus de 5 milliards

de francs de créances douteuses

grevaient ses comptes. Les

autorités politiques décidèrent

d’éviter la débâcle qui se serait

transformée en une crise majeu-

re pour l’économie locale. Le

Grand Conseil créa une fonda-

tion de droit public – la

Fondation de valorisation des

actifs de la BCG – afin d’y

transférer les créances douteu-

ses et libérer la BCG du fardeau

issu d’acoquinements spécula-

tifs de la direction et du prési-

dent de la banque, avec les

sombres sbires du marché

immobilier local.

Les locataires, à

nouveau victimes

L’idée était bonne. Toutefois,

en centrant les objectifs de la

Fondation de valorisation des

actifs, donc sur la vente au plus

haut prix de centaines d’im-

meubles directement ou indi-

rectement en sa possession, le

risque était grand que les loca-

taires – qui avaient payé un

lourd tribu pendant la période

de spéculation suite à des majo-

rations abusives de loyer – fas-

sent à nouveau les frais de la

«valorisation» en raison de la

résiliation des baux ou de nou-

velles majorations après la

vente des immeubles. Cela n’a

pas manqué!

Les revendications émises à

l’époque en vue de protéger les

locataires avaient été écartées.

Elles restent donc aujourd’hui

d’actualité dès lors que

l’ASLOCA doit se battre contre

des dizaines de congé. Ainsi, il

faudrait favoriser la revente

des immeubles à des coopéra-

tives d’habitation constituées

par les locataires eux-mêmes,

lesquels seraient dirigés vers

des services de l’Etat pour

obtenir les conseils juridiques

et les éventuels crédits néces-

saires au rachat de leur

immeuble. Seul moyen: chan-

ger la loi.

Frilosité regrettable

Lors de l’adoption de la loi sur

la Fondation, le Grand Conseil

avait introduit un droit de

préemption de l’Etat de Genève

et des communes du lieu de

situation des immeubles. Celui-

ci leur permet de racheter tout

immeuble qui s’avérerait inté-

ressant. La Fondation va même

au-delà dès lors qu’elle propose,

avant toute vente à des tiers, les

objets au canton et aux commu-

nes. Malheureusement, ceux-ci

se sont montrés très frileux et

n’ont que peu acheté d’immeu-

bles. Leur maintien en main

publique permet pourtant d’évi-

ter l’explosion des loyers et les

problèmes financiers et sociaux

qui en découlent pour les ména-

ges, et si couteux aux pouvoirs

publics.

On ne peut que regretter cette

frilosité qui se retournera tôt ou

tard contre les locataires.

Plus de mille loge-

ments estudiantins

manquants

La vente de l’Hôtel Carlton,

son occupation et le référendum

contre la loi du Grand Conseil

autorisant sa vente à un inves-

tisseur étranger s’inscrivent

dans ce débat. La cristallisation

du mécontentement populaire

sur cet immeuble, qui s’est

exprimée par l’aboutissement

d’un référendum en deux

semaines sans appui logistique

d’une organisation de masse,

s’explique facilement.

Tout d’abord, l’Hôtel Carlton

n’est autre que la jonction de

deux allées de studios et non

pas un hôtel à proprement par-

ler.

Deuxièmement, cet immeuble

est resté longtemps vide.

Troisièmement, nombre de

jeunes en formation, comme les

étudiants, n’ont pas de quoi

se loger; il manque près de

1000 logements estudiantins.

Quatrièmement, la Fondation

est un acteur important dans le

marché qui profite des prix de

vente élevés résultant de la

crise du logement actuel.

Volonté populaire

à considérer

L’éventuelle acceptation du

référendum par le peuple ne

permettra pas automatiquement

de voir l’immeuble être affecté

à du logement social. Toutefois,

le canton devra tenir compte de

la volonté populaire. Et trouver

le moyen d’en faire du loge-

ment, en s’appuyant sur le fait

que, pendant l’occupation, il est

clairement apparu qu’il s’agis-

sait de studios idéalement

conçus pour le logement estu-

diantin. Cette réaffectation

légale permettra de réduire le

prix car un hôtel se vend plus

cher et ainsi favoriser l’achat

par une coopérative ou une fon-

dation.

Affaire à suivre.

Carlo Sommaruga

Le canton et les com-

munes ont joué

la carte de la frilosité,

n’achetant que très

peu d’immeubles à la

BCG. Une situation

regrettable, sachant

que le maintien de

locatifs en main

publique permet

d’éviter l’explosion

des loyers et les

problèmes financiers

et sociaux qui

en découlent pour

les ménages.

Juin 2004