2 ImmoPlus Tribune de Genève | Samedi-dimanche 12-13 mai 2018 Tribune de Genève | Samedi-dimanche 12-13 mai 2018 ImmoPlus 3Prêts hypothécaires

Le jour où les taux d’intérêt remonteront

Pour les économistes, les fi-nanciers, les professionnelsde l’immobilier et de la cons-truction, mais aussi les ac-quéreurs potentiels de leur

logement, c’est la question récurrente:quand les taux d’intérêt vont-ils remon-ter? Car remontée il y a aura, un jour oul’autre, inexorablement. Les taux nepeuvent pas rester indéfiniment à leursniveaux actuels, qui sont historiquementbas en Suisse. La question se posed’autant plus actuellement que les tauxfixes longs à dix ans (qui ont souvent lafaveur des emprunteurs) ont connu unelégère hausse au cours du début de cetteannée (voir le graphique en page 3),même s’ils restent encore à un niveautrès intéressant.

Alors, que faire lorsqu’on est un parti-culier, qu’on projette d’acheter ou qu’ona déjà un crédit immobilier en coursde remboursement? C’est ce que nousavons demandé à un spécialiste duconseil en financement hypothécaire enSuisse romande (lire aussi en page sui-vante).

Mais avant cela, quelles sont les cau-ses qui pourraient entraîner ou contri-buer à entraîner une remontée des tauxd’intérêt? Deux économistes nous ré-pondent ci-dessous.

Les événements politiques in-fluencent-ils les taux d’intérêt?

En règle générale, les développementspolitiques ont peu d’influence sur les

banques centrales, qui sont en principeindépendantes, explique en tout casDomagoj Arapovic, économiste à Raiffei-sen Suisse (la banque est l’un des plusimportants fournisseurs de prêts hypo-thécaires du pays): «Les décisions de po-litique monétaire sont prises par des co-mités, et pas uniquement par les prési-dents. Les débats autour de la successionde Mario Draghi (ndlr: président de laBanque centrale européenne - BCE - depuisnovembre 2011) ne devraient, par exem-ple, conduire à aucun changement decap important dans la politique de laBCE.»

Les tensions géopolitiques actuel-les (Syrie, Corée du Nord, Iran,Russie) peuvent-elles agir surles taux d’intérêt?

Très peu, selon Domagoj Arapovic. «Saufdans des cas extrêmes, comme aprèsles attentats du 11 septembre 2001 auxÉtats-Unis, où la Réserve fédérale a réagien baissant les taux d’intérêt», précise-t-il.

Thomas Veraguth, son confrèred’UBS (première banque du pays),nuance; les périodes de tensions géopoli-tiques n’influencent pas directement,mais indirectement les taux d’intérêt, viales monnaies: «Environ 50% des échan-ges monétaires dans le monde se font endollars américains. La manière dont évo-lue le dollar US influence le marché descapitaux. Si la demande globale en dollarUS recule, les taux d’intérêt montent enraison du fort endettement des Améri-cains, et inversement. Or, l’évolution destaux d’intérêt aux États-Unis influenceles taux dans d’autres pays, comme laSuisse».

Quels sont les facteurs économi-ques qui influencent les tauxd’intérêt?

Davantage que les facteurs politiques, cesont eux qui ont le plus d’impact sur lestaux. «Les banques centrales ont reçu dulégislateur le mandat de veiller à la stabi-lité des prix. On leur fixe aussi, en partieexplicitement, le plein-emploi pour ob-jectif, notamment aux États-Unis. C’est

pourquoi tous les facteurs économiquesqui tournent autour des prix et de l’em-ploi ont leur importance pour les ban-ques centrales, explique Domagoj Ara-povic. Par rapport aux prix, par exem-ple, la situation conjoncturelle générale,les cours de change ou les prix des matiè-res premières sont pris en considération.Si les prix sont à la hausse, les banquescentrales vont augmenter les taux d’inté-rêt, afin de contenir la flambée des prix,et inversement.»

Pour Thomas Veraguth, une remon-tée de l’inflation ou une hausse de lacroissance des États, notamment, peu-vent entraîner une hausse des taux.«En période de forte croissance écono-mique, la demande en capitaux aug-mente, ce qui entraîne une hausse destaux d’intérêt si l’épargne n’augmentepas dans une proportion suffisante»,indique-t-il.

Comment la politique monétaire actuelle des banques centralesinfluence-t-elle les taux?

Depuis quelques années, les Banquescentrales de plusieurs pays pratiquentune politique monétaire dite «accommo-dante» ou «non conventionnelle». Lors-que la situation économique l’exige (parexemple, risque de déflation ou de krachboursier), les Banques centrales peuventdécider d’assouplir certaines normes depolitique monétaire conventionnelle(credit easing) ou injecter massivementdes liquidités dans le système financier(quantitative easing). «Dans ce genre decas, les taux d’intérêt baissent», indiqueThomas Veraguth.

La situation économique s’amélio-rant, la BCE, qui pratique une telle politi-que monétaire depuis 2015 pour éviterque la zone euro ne sombre dans la crise,a annoncé, en octobre 2017, qu’elle allaitréduire prochainement ses rachatsd’actifs, avec toutefois un atterrissageen douceur. Un mois plus tôt, c’est laRéserve fédérale américaine (Fed) quiannonçait qu’elle allait réduire ses inves-tissements dans les bons du Trésor etles titres hypothécaires. «Le fait estque l’économie suisse étant fortement

tournée vers la zone euro, les décisionsde la BCE influencent la BNS (ndlr:Banque nationale suisse)», rappelleThomas Veraguth. Dit autrement, la déci-sion de la BNS de remonter ses taux seraliée à celle de la BCE de bouger elle-même les siens.

Certes, mais quand? Entre la fin de2018 et le début de 2019, estiment lesspécialistes d’UBS et de Raiffeisen. Et decombien? «De 0,25 point de base, lestaux d’intérêt négatifs remontant ainside -0,75% à -0,50%», prédit ThomasVeraguth.

Domagoj Arapovic appelle à la fin destaux négatifs en Suisse: «La conjonctures’est nettement améliorée depuis la mi-2017. La stabilité des prix et de facto leplein-emploi prévalent depuis long-temps», argumente-t-il.

Seulement voilà, remonter ses tauxrevient à valoriser sa monnaie nationale.Problème, le franc suisse est encoresurévalué par rapport à l’euro, et la zoneeuro est le principal débouché de l’éco-nomie suisse. Si la BNS augmentait ses

taux, la devise helvétique pourrait s’ap-précier face à la devise européenne, im-pactant l’industrie d’exportation en par-ticulier (en rendant les produits suissesplus chers et moins compétitifs), etl’économie suisse en général. Un vraidilemme.

Comme la BCE et la Fed, la BNS de-vrait donc y aller en douceur: «Même sila BNS commence l’année prochaine àremonter petit à petit ses taux négatifsvers zéro, elle ne va mettre en place unenormalisation que très lentement,estime Domagoj Arapovic. La pressionmodérée sur les prix et surtout la craintede réactions négatives des marchés de-vraient faire hésiter la BNS.»

Les banques en Suisse répercute-ront-elles rapidement la remontéedes taux de la BNS sur leurs offreshypothécaires?

Le marché du prêt hypothécaire est inté-ressant pour les banques en Suisse.Celles-ci se livrent entre elles à une forte

concurrence sur les taux d’intérêtqu’elles offrent aux acquéreurs de biensimmobiliers. Dès lors, si la BNS remon-tait ses taux, les banques seraient-ellestentées de ne pas suivre aussi vite et aussifort pour ne pas perdre leur part de mar-ché?

«Jusqu’à un certain point, oui, répondDomagoj Arapovic. C’est pourquoid’ailleurs les taux hypothécaires nemontent pas automatiquement lorsquela Banque centrale augmente sestaux». L’argument principal pour lesbanques de ne monter que très lente-ment les taux hypothécaires est surtoutla prise en compte de la façon de fairetrès hésitante de la BNS, souligne l’éco-nomiste.

«La compétition entre banques étantforte, les marges sur les prêts hypothé-caires sont limitées. Je ne pense donc pasque les acteurs du marché peuvent ro-gner davantage encore leurs bénéficespour offrir des taux plus avantageuxencore que ceux proposés aujourd’hui»,estime Thomas Veraguth.

Leur niveau est historiquement basen Suisse, rendantles crédits immobiliers et l’acquisitionplus intéressants. Mais pour combiende temps encore?

Fabrice Breithaupt

Question de Bernard W., à Genève:«Il y a quelques années, notrebailleur nous avait remis des clésd’accès à l’appartement et à l’im-meuble, munies d’une puce électro-nique permettant d’entrer dans l’im-meuble par simple contact. Lors duremplacement de l’une de ces clés, larégie m’indique que tous les passa-ges sont «enregistrés dans une basede données qui peut être utilisée encas d’atteintes aux biens ou aux per-

FrançoisZutterAvocat,Asloca Genève

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Lors d’une transaction immobilière,l’acheteur et le vendeur prennent con-tact avec leur notaire pour l’établisse-ment de l’acte de vente, lui fournissentles renseignements utiles et, quelquessemaines plus tard, se retrouvent dansson étude pour la signature de l’acte.

Entre le premier contact et l’exécu-tion de la vente, le notaire n’aura pas faitque rédiger simplement le projet d’actequ’il aura soumis aux parties. Un impor-tant travail, notamment de conseils, auraété déployé par son étude pour arriver àun transfert de la propriété le plus sécu-risé possible.

Le notaire aura ainsi procédé aux re-cherches au Registre foncier pour obte-nir le détail des droits grevant le bienimmobilier (servitudes, gages, etc). Il sesera procuré les attestations nécessaires

ThomasVeraguthÉconomiste,UBS

DomagojArapovicÉconomiste,Raiffeisen Suisse

Les taux hypothécaires en Suisse

O. CHIACCHIARI SOURCE: MONEYPARK

Taux fixes, moyennes calculées sur la base des informations fourniespar les plus de 90 établissements financiers partenaires de MoneyPark

5%

4%

3%

2%

1%

0%

Sur 2 ans Sur 5 ans Sur 10 ans

Fév. 2008 Mai 2012 Janv. 2014 Mai 2015 Sept. 2016 Janv. 2018

4,7%1er juin 2008

1,8%19 février 2018

1,41%15 août 2016

«Il y a tout intérêt à acheter maintenant»U Les taux d’intérêt vont bien finir par remonter. Les taux fixes longs à dix ans justement ont légèrement augmenté au début de cette année. Est-ce le signe du début de la fin des prêts hypothécaires bon marché? Que conseiller aux futurs emprunteurs, mais aussi aux propriétaires de leur logement qui n’ont pas encore soldé leur crédit en cours? L’avis de Stéphan Mischler, directeur opérationnel de DL MoneyPark (groupe MoneyPark),le leader du conseil en financement hypothécaire en Suisse romande.

Un particulier qui aurait le projet d’acquérir son logement doit-ilse dépêcher de le faire, afinde bénéficier des taux bas tant qu’ils le sont encore?Dans la mesure où la tendance est plutôtà une hausse des taux d’intérêt, la réponse est «oui». Le particulier qui aurait actuellement le projet d’acquérir son logement a donc tout intérêt à le faire maintenant et à ne pas décalerson achat.

Cela étant dit, dans les faits, les gensne décident pas d’acquérir parce queles taux sont bas. Ils achètent parce qu’ils en ont l’envie, le besoin, parce qu’ils ont calculé qu’ils payeront leur logement moins cher sur le long terme en devenant propriétaires qu’en demeurant locataires, et parce qu’ils disposent des fonds

cela signifie de faire pas mal de paperasse (sourire). Maintenant, cela dépend des conditions générales du contrat de prêt: certains établissements financiers prévoient la possibilité pour l’emprunteur de se départir de son taux fixe avant son échéance, d’autres non, sauf en cas de vente du bien immobilier. Toutefois,dans les deux cas, le client devra payer une pénalité. Celle-ci correspond, pour faire simple, à la différence entre le taux d’intérêt contracté à l’époque par l’emprunteur et le taux d’intérêt auquella banque prêteuse pourrait replacer l’argent sur les marchés des placements financiers aujourd’hui. C’est pourquoi l’emprunteur doit d’abord se poser la question de l’intérêt financier d’une telle opération. Car plus l’échéance du prêt hypothécaire en cours est éloignée, plusle coût de cette pénalité va être élevé,au risque selon les cas d’être mêmeplus important que le bénéfice que l’emprunteur espérerait gagner en renégociant le taux d’intérêt de son crédit. Certes, cette pénalité est déductible fiscalement pour l’emprunteur, mais pas de la même manière selon les cantons. Plus globalement, pour l’emprunteur,la renégociation de son prêt hypothécaire doit justement être l’occasion de réétudier sa situation fiscale. C’est en tout cas ce que nous proposons systématiquement à nos clients en pareilles circonstances. F.B.

propres nécessaires. C’est la conjonction de ces différents critères qui rendent possible le projet d’acquisition immobilière. Nos clients ne nous posent donc pas la question de savoir s’ils doivent attendre que les taux baissent encore pour acquérir au coût le plus avantageux possible. Ils nous demandent plutôt, dans le cas d’une vente à terme, quelle période choisir pour bloquer leur taux fixe, entre le moment où ils signent l’acte de vente chez le notaire et le moment où ils prennent concrètement possession du logement acheté.

Pour l’heure, les taux restent encore bas. Un emprunteur qui aurait contracté il y a plusieurs années un prêt hypothécaire à un taux d’intérêt fixe plus élevé que ceux offerts actuellement, peut-il demander aujourd’hui à sa banque de renégocier ce taux?Oui. D’ailleurs, à DL MoneyPark, nous avons régulièrement de telles demandes de la part de nos clients. Mais il est vrai que cela ennuie les banques, pour qui

StéphanMischlerDirecteur opérationnel de DL MoneyPark

Pour profiter des taux bas tant qu’ils le sont encore, les particuliers qui actuellement projet-tent d’acquérir leur logement et qui disposent des fonds propres nécessaires pour le faire ont tout intérêt à ne pas décaler leur achat. GETTY IMAGES

C’est votre droit

Mon bailleur espionnemes allées et venues!

sonnes. Par ailleurs la régie ajouteque, si une clé perdue, et non annon-cée comme telle à la régie, était utili-sée par une personne malveillante,on pourrait m’accuser de ces malver-sations!» Est-ce légal?»Cette question est réglée par la Loi fédé-rale sur la Protection des Données (LPD).Elle vise à protéger la personnalité etles droits fondamentaux des personnesqui font l’objet d’un traitement de don-nées.

Celui qui collecte des données a l’obli-gation d’informer la personne concernéede toute collecte de données sensibles oude profil de la personnalité la concer-nant. Cela n’a manifestement pas étéle cas pour notre lecteur. Ces donnéesdoivent donc être effacées et ne plus êtrecollectées.

Il est injustifié, non seulement d’enre-gistrer les entrées et sorties des locatairesdans un immeuble, mais encore deconserver ces données pour un tempsindéterminé.

Notre lecteur doit donc écrire à sarégie pour lui demander qu’elle lui com-

munique toutes les données le concer-nant, qu’elle cesse de collecter ces don-nées et qu’elle efface toutes les donnéesqui ont déjà été enregistrées.

Le locataire peut aussi se plaindreauprès du Préposé fédéral à la protectiondes données nommé par le Conseil fédé-ral (PFPDT, Feldeggweg 1, 3003 Berne).

À noter que le remplacement d’unetelle clé n’est pas gratuit, puisque la régiea facturé 320 francs au locataire. Il vautdonc mieux ne pas en perdre. Celad’autant plus que la régie prétend qu’encas de changement de locataire, et en casde manque d’une clé, elle serait con-trainte de remplacer le cylindre et decommander un nouveau jeu de clé à lacharge du locataire sortant «pour desraisons évidentes de sécurité pour le lo-cataire suivant». Ce travail est tout à faitexagéré, puisqu’il ne se fait pas lorsqu’ils’agit de clés simples. De plus, s’agissantde clés munies d’une puce, il suffirait,probablement, de reprogrammer la puceplutôt que de changer tout le cylindre.

www.asloca.ch

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Familial

PUBLICITÉLa chronique du notaire

Transaction: le travail invisible du notaire

relatives, notamment, à la pollution et àla zone de la parcelle. Il aura vérifié lesprincipales restrictions de droit public àla propriété foncière. Le notaire auraégalement présenté les diverses requêteset obtenu les autorisations nécessairespour la vente, comme par exemple lesautorisations LDTR pour les apparte-ments loués, LDFR pour les parcelles enzone agricole, LFAIE pour les personnesétrangères, LIFD pour les vendeurs do-miciliés à l’étranger ou encore del’OCLPF pour les parcelles en zone dedéveloppement. Il aura encore préparéles notifications relatives aux différentsdroits de préemption pouvant grever laparcelle.

Le notaire aura contacté la régie pourconnaître le montant du fonds de rénova-tion et des éventuelles charges PPE en-core dues par le vendeur.

Fiscalement, le notaire aura notam-ment vérifié que le vendeur est à jourdans le paiement de ses impôts relatifs aubien immobilier pour éviter l’inscriptiond’une hypothèque légale. Il aura calculé,consigné et payé l’impôt sur les bénéfices

et gains immobiliers et, en général, tou-tes sommes exigibles en raison de lavente. En outre, le notaire se sera occupéde faire venir en son étude toutes lessommes nécessaires au paiement duprix, qu’elles proviennent d’un 2e oud’un 3e pilier, d’un prêt ou de fonds pro-pres. Il aura pris directement contactavec la banque de l’acheteur, avec celledu vendeur et avec les institutions deprévoyance. Il aura préparé tous les do-cuments, procurations, actes hypothé-caires et réquisitions nécessaires et aurarécupéré les différentes cédules hypothé-caires. Une fois le transfert de propriétéexécuté, il se chargera d’acquitter toutesles sommes dues par le vendeur (hypo-thèque, LPP et commission de courtagenotamment). Enfin, le notaire se sera oc-cupé du dépôt de la vente au Service del’enregistrement de l’Administration fis-cale, puis au Registre foncier, avec toutesles formalités que cela implique.

Les clients, eux, n’auront souvent vuque la pointe de l’iceberg.

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JérômeSchöniChambre des notaires de Genève

Des avocats spécialisés y répondent tous les samedisdans le supplément ImmoPlus

de la Tribune de Genève, sous la rubrique « C’est votre droit ».

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Me François ZutterAvocatAsloca Genève

Me Pierre StastnyAvocatAsloca Geneve

Me Christophe AumeunierAvocat conseil,

secrétaire général de la Chambre genevoise

immobilière

Me Laure MeyerAvocate conseil,

Chambre genevoise immobilière