maquette numérique et bim pour les hlm · un supplément sur le décryptage de la loi relative à...

FOCUSEnquête sur le logementsocial dans les villes riches

LE MOUVEMENTCadre de référence pourla concertation locative

DROIT ET FISCALITÉ Questions-réponses survente Hlm et fiscalité

N° 1025 / 15 DÉCEMBRE 2015

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ACTUALITÉS HABITAT / N°1025 / 15 DÉCEMBRE 2015 / 1

L’ÉDITO

Partir deslogements et des

pratiques deshabitants

La COP21 va dans les jours quiviennent, nous l’espérons, nouspermettre de trouver un accordglobal sur le climat. Le MouvementHlm a toujours fait part de sonengagement, aux côtés des pou-voirs publics, et au-delà de ses obli-gations minimales, pour participeractivement à la réduction desdépenses énergétiques et ainsicontribuer à la maîtrise des chargesdes locataires.Avec l’engagement pris à l’issue denotre Congrès de Montpellier Agirpour le Climat et la TransitionÉnergétique, le Mouvement Hlm

veut aller plus loin. C’est un engagementtrès complet qui porte à la fois sur deschamps techniques, car nous sommes desconstructeurs, mais aussi sur des champssociaux, car nous savons que pour réduireréellement les gaz à effet de serre et lesconsommations énergétiques, il faut faireévoluer nos pratiques.C’est aussi le sens de la démarche que nousentreprenons avec nos partenaires euro-péens au sein du CECODHAS – HousingEurope qui a présenté l’engagement desacteurs du logement social en Europe, le 3décembre dernier, à l’occasion du « Buil-ding Day » de la COP21. Notre démarche

commune est simple : partir des logementset des pratiques des habitants. C’est le sensde notre contribution commune : « Noslogements détiennent la clé de l’avenir denotre planète ». Elle est crédibilisée par lesbons résultats de l’action des organismesde logement social en Europe : de 2010 à2015, 1 843 000 logements ont été rénovés ;au total, plus de 32,8 milliards d’euros ontété investis dans des projets de rénovation.Ces investissements sont générateursd’emplois, avec la création estimée de plusde 500 000 temps pleins en Europe.Avec ses homologues européens, le Mou-vement Hlm participe à la COP21 avec unevolonté: aboutir, pour l’avenir de notre pla-nète.

JEAN-LOUIS DUMONT,

Président de l’Unionsociale pour l’habitat

COP21 : « Nos logements détiennentla clé de l’avenir de notre planète »

2 / ACTUALITÉS HABITAT / N°1025 / 15 DÉCEMBRE 2015

SOMMAIRE

Actualités Habitat, bimensuel d’information éditépar l’Union sociale pour l’habitat, 14, rue Lord-Byron, 75384 Paris Cedex 08 ; tél. : 01 40 75 78 00 ;www.union-habitat.org. Directeur de publica-tion : Frédéric Paul. Rédactrice en chef : SorayaMéhiri. Rédactrice en chef adjointe : FrédériqueXélot. Secrétaire de rédaction - maquette : Véro-nique Simonnet. Collaboration: Gérard Salmona.Conception graphique : Gavrinis. Composition :Biceps Sarl. Impression : DEJALINK. Les articlespeuvent être reproduits, en tout ou partie, sousréserve de la mention d’origine, avec l’accord dela rédaction. Commission paritaire n° 0518 G83187. Dépôt légal : 4e trimestre 2015. ISSN : 1766-6066. Contacts : H’Prom - Abonnements : 01 4075 52 64 ou 52 67 - Régie publicitaire : 01 40 75 5008. Tarifs 2016 : 22 numéros par an, plus des sup-pléments. Organismes adhérents : 284 € TTC ;autres abonnés France : 446 € TTC ; étranger :480 € ; le numéro : 25 € TTC. Publicité : page 9.Actualités Habitat est imprimé sur du papier issude forêts gérées durablement et recyclé.

L’ÉDITO1 Édito de Jean-Louis Dumont,

président de l’USH.

L’ACTUALITÉ4 Conjoncture au 25 novembre 2015.5 Le chiffre. • Île-de-France : un

médiateur à la construction delogements. • Publication : Aides etfinancements de projets delogements. • Le secteur Hlms’engage à la COP21.

6 Chiffres de l’accession socialesécurisée à la propriété.

7 En bref. • Urbanisme : Gérard Pénot,Grand Prix de l’urbanisme 2015. •Politique de l’habitat : Labellisationde sept nouveaux écoquartiers.

EXPRESS8 FSM reçoit l’Equerre d’Argent

Réhabilitation. • Mise en scène de lamémoire ouvrière. • Matinée desinitiatives. • Troc de plantes etgraines.

FOCUS10 Enquête Crédoc : les Français

souhaitent plus de logement socialdans les villes riches.

LE MOUVEMENT11 Concertation : Cadre de référence

pour les plans et les conseils deconcertation locative.

12 Journée professionnelle : Maquettenumérique et BIM : quelles stratégiespour le monde Hlm ?

DIRECT HLM13 Les stratégies, initiatives et projets

des organismes.

MAÎTRISE D’OUVRAGE20 Nouvelles réalisations de

Promologis, Actis, France Habitation& OGIF, ICF Atlantique, Domaxis.

21 Innovation : C’est parti pour laconception-réalisation-exploitation-

maintenance. • Transformationd’usage : du bureau au logement. •Procédés constructifs : pavillonsmodulaires.

DROIT ET FISCALITÉ22 Questions/Réponses en fiscalité et

vente Hlm.23 Fax juridique.

LECTURES24 Pour une histoire politique de la

politique de la ville : A. Jazouli/H. Rey.• Lever les voiles : J. & G. Lançon.

21

Sept nouveaux ÉcoQuartiers labellisés.

Plus de logement social dans les villes riches.

Journée professionnelle sur le BIM.

Programme en conception-réalisation-

exploitation-maintenance.

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Un supplément sur le décryptage de la loirelative à la transition énergétique pourune croissance verte paraîtra avec Actua-lités Habitat du 15 février 2016. Il a pourobjectif de présenter la loi du 17 août2015 et ses implications pour le loge-ment, et notamment le logement social. Une première version en ligne sera dis-ponible sur le Centre de ressources, dèsle 15 décembre 2015 (www.union-habi-tat.org).


REGARD

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Fresques à tous lesétages. À la demanded’Estuaire de la Seine(groupe Logéo), lepeintre illustrateurVincent Gibeaux réalisedes fresques dans lesespaces communs, àchaque étage de larésidence La Roselière,située à Lillebonne.Une initiative quis’inscrit dans lastratégie du Groupequi fait appel à desartistes pour réaliserdes œuvres d’art(fresques, sculptures)dans ses nouveauxprogrammes.


L’ACTUALITÉ

LES INDICES ET INDICATEURSRÉCENTS

IPC(1) – Indice des prix à la consommation en octobre 2015:• + 0,1 % comparé à septembre

2015 ;• + 0,1 % comparé à octobre 2014.

À fin octobre 2015:• 366 900 permis de construire(2)

délivrés sur les douze derniers mois (en baisse de 3,1 % par rapport au mêmemois en 2014) ;

• 350 600 mises en chantier(2)

sur les douze derniers mois (stable par rapport au même mois en 2014).

Encours des dépôts sur Livret A et LDD à fin octobre 2015(3) :• 354,8 Md€ ;• en baisse de 3 Md€

comparé à fin septembre 2015 ;• en baisse de 10,3 Md€

depuis le début de l’année 2015 ;• en baisse de 7,8 Md€

comparé à fin octobre 2014.

CONTACT: DEEF, USH; Tél. : 01 40 75 70 27

(1) Source Insee.(2) Source SOeS, Ministère.(3) Source CDC.

CONJONCTURE AU 25 NOVEMBRE 2015

Au 1er janvier 2015, le diagnostic de performance énergétique a été réalisé dans 72 % deslogements du parc locatif social. Les logements dont le DPE a été réalisé se situentprincipalement en classe C et D en termes de consommation d’énergie. Le parc social est plusperformant que le reste du parc de logements de France métropolitaine qui se situe, lui,majoritairement en classes D ou E. À noter que 80 % des logements construits en 2013 ou2014 ont une classe de consommation d’énergie égale à A ou B.

L’IMPACT DES CONSOMMATIONS ÉNERGÉTIQUES SUR LES ÉMISSIONS DE GAZ À EFFET DE SERRE

53 % des logements ont une note entre A et D en termes d’impact sur les émissions de gaz à effetde serre. Là encore, les logements récents se démarquent : 41 % des logements construits ces deuxdernières années ont une note égale à A ou B.

Référence : les données présentées ici proviennent de Chiffres et Statistiques n° 696 du CGDD.

L’INDICATEUR DU MOIS : LES CONSOMMATIONS ÉNERGÉTIQUES DES LOGEMENTS SOCIAUX

Source : SOeS, RPLS au 1er janvier 2015, France métropolitaine, Parc social.

Source : SOeS, RPLS au 1er janvier 2015, France métropolitaine, Parc social.


L’Alliance mondiale pour le bâtimentet la construction a été lancée, le 3décembre 2015, sous l’impulsion deSégolène Royal.Le Réseau Habitat et Francophonie etHousing Europe, dont est membrel’USH, font partie des 60 organisationsengagées aux côtés des 19 payssignataires pour intensifier l’actionen faveur du climat. Le secteur du bâti-ment, responsable d’un tiers des émis-sions de GES mondiales, est frag-menté. Rassembler l’ensemble desparties prenantes semblait s’imposerpour coordonner l’action en vue d’at-

DÉVELOPPEMENT DURABLE

Le secteur Hlm s’engage à la COP21

teindre les objectifs fixés. L’Alliance sedécline en trois axes :• la mobilisation : rassembler réguliè-rement l’ensemble des parties pre-nantes au sein d’un forum mondialbâtiment et climat pour partager unevision commune, rendre visible lesactions et faire le point sur les progrèsréalisés ;• collaborer pour répondre collective-ment aux défis ;• contribuer concrètement à traversdes initiatives phares et ambitieuses,les «flagship initiatives» : c’est làque le Mouvement Hlm est attendu !

19 pays et plus d’unesoixantained’organisations(collectivités locales,entreprises, ONG,institutions financières)s’engagent en faveur duclimat dans le secteur dubâtiment et de laconstruction.

Dans le cadre de l’appel à projets pourl’architecture de la transformation,conduit dans le cadre du Lab CDC,l’incubateur de projets innovants dugroupe CDC(1), lancé le 18 septembrepar Pierre-René Lemas, directeurgénéral du groupe Caisse des dépôtset Frédéric Paul, délégué général del’USH, en présence de Fleur Pellerin,ministre de la Culture et de la Com-munication, seize projets(2) ont étéprésélectionnés, le 2 décembre, surles 52 projets présentés.Ces projets ont participé au premierHack’Archi – atelier d’innovationouverte, inspiré des hackatons – les4 et 5 décembre, à l’École nationale

ARCHITECTURE DE LA TRANSFORMATION

Seize projets présélectionnéssupérieure d’architecture de Paris-Belleville. Durant ces deux jours,chaque projet a été challengé et enri-chi par une équipe pluridisciplinaired’étudiants en architecture, en écoled’ingénieurs, en sociologie.Cinq projets seront ensuite sélec-tionnés, mi-février 2016, par un jurypluridisciplinaire et accompagnésen incubation sur une durée de huitmois. F.X.

(1) Lire article Actualités Habitat n° 1020 du 30septembre, p.5.(2) Les organismes retenus sont : Actis, Aquita-nis, Batigère Nord-Est, Coopérative Boucle deseine, Erilia, Estuaire de la Seine, Habitat 78,Habitat et Humanisme IDF, I3F, Néotoa, OPH 93,Ophis, Osica, Semader, SNI IDF, SNI Sud-Ouest.

ÎLE-DE-FRANCE

Un médiateur à laconstruction de logementsJean Rebuffel, ingénieur en retraite, a été nommé «média-teur régional de la construction de logements», chargé de faci-liter la mise en œuvre de programmes de logements bloqués.Il « fournira un appui indépendant de l’Administration àl’analyse des projets de logements collectifs bloqués pourfaciliter leur mise au point et leur lancement effectif :débloquer des permis de construire, trouver un accord entreles parties sur les programmations ou les financements… »,indique le préfet Jean-François Carenco, dans un com-muniqué.

PUBLICATION

Fruit d’un enseignement pro-fessé à l’ICH (CNAM), dans uncours sur le financement del’immobilier, cet ouvrage pro-pose un panorama completdes dispositifs de financementen locatif social, locatif privéet en accession à la propriété.Les cadres financiers, législa-tifs et institutionnels sontdécrits dans leurs évolutionsrécentes, à partir d’un rappelhistorique, destiné à mettre en

évidence les tendances de fond. Un effort de clarification portesur des notions parfois confondues comme les aides (lesvraies dépenses budgétaires de l’État) et les avantages (dis-positifs bénéficiant au secteur).Des chapitres transversaux présentent le dispositif du Fondsd’épargne, le rôle et les évolutions du 1 % Action Logement etles grands enjeux du renouvellement urbain. Les compa-raisons des politiques du logement dans le contexte européensont l’occasion de rappeler que la France est l’un des plusgrands producteurs de logements, tout spécialement enoffre locative sociale.Jean-Pierre Schaefer ; Ed. du Moniteur ; 240 pages ; 65 €.

LE CHIFFRE

4 760 500C’est le nombre de logements sociaux gérés par lesorganismes Hlm au 1er janvier 2015. Un parc enprogression de 1,6 % sur un an, révèle l’étude duCommissariat général au développement durablepubliée dans Chiffres & Statistiques n° 696.


Au 30 septembre 2015, les organismes Hlm ont déclaré 29 243logements en cours, c’est-à-dire en cours de construction ouachevés (soit non commercialisés ou en phase « locative » PSLA),dont 12 525 en VEFA (42 %) et 16 718 en location-accession(58 %). En moyenne, une opération en VEFA comporte 20logements pour une moyenne de 11 logements en location-accession. À cette date, 1 197 logements étaient achevés invendus, dont 793depuis plus de six mois, soit 2,7 % des logements en stock.

CHIFFRES DE L’ACCESSION SOCIALE SÉCURISÉE À LA PROPRIÉTÉ

Les organismes Hlm ont jusqu’au 15 janvier 2016 pour transmettre à la SGAHLM,sous couvert du dispositif d’autocontrôle de leur fédération, leur demanded’actualisation de leur convention de garantie. Cette échéance concerne égalementles organismes Hlm qui initieraient pour la première fois une activité d’accessionsociale à la propriété en 2016.

L’ACTUALITÉ

2014 2015

T3 T4 T1 T2 T3

Opérations lancées 115 160 113 130 102

Logements lancés 1421 1907 1121 1844 1812

VEFA PSLATOTAL

Op Logts Op Logts

Coop Hlm 320 6301 650 7697 970 13997

ESH 216 4834 487 5913 703 10747

Offices 68 1390 318 3108 386 4499

Total 604 12525 1 455 16718 2059 29243

L’ACTIVITÉ COMMERCIALE DU 3e TRIMESTRE 2015

351 organismes Hlm sont garantis par la Société de garantie de l’accession des organismes d’Hlm (SGAHLM). Active depuis le 1er juillet2003, la SGAHLM apporte la garantie que tout organisme doit obligatoirement souscrire s’il souhaite développer une activitéd’accession à la propriété dans le neuf, que ce soit en VEFA ou en PSLA. Pour en savoir plus : www.sgaccession.org

2014 2015

T4 T1 T2 T3 Cumul 4T Rappel 2014

Réservations VEFA 654 793 705 606 2758 2370

Contrats PSLA 987 731 912 914 3544 3203

Total réservations 1642 1524 1618 1520 6302 5573

Contrats VEFA - 682 776 838 3409 3064

Levées d’option PSLA 518 508 558 701 2285 1872

Total ventes 1631 1190 1335 1539 5694 4936

LA PRODUCTION EN ACCESSION SOCIALE SÉCURISÉE AU 30/09/15

Au cours du 3e trimestre 2015, 102 opérations totalisant 1 812logements ont été lancées en construction par les organismes Hlm,38 % de ces logements étant déclarés en PSLA.

En VEFA, 606 logements ont été réservéset 838 vendus au cours du trimestre, enhausse de 30 % par rapport au mêmetrimestre 2014.

En PSLA, 914 contrats de PSLA ont étésignés et 701 levées d’option constatées,soit une activité en légère hausse sur un an.

Au total, 1539 ventes ont été constatées (ventes notariées VEFA + levées d’option PSLA) au cours du 3e trimestre, en progression de 49% surun an, en hausse pour le deuxième trimestre consécutif. Les réservations (réservations VEFA + contrats LA) sont en hausse de +33% parrapport au 3e trimestre 2014, confirmant la reprise de l’activité ressentie depuis le dernier trimestre 2013.

Abréviations dans les tableaux : Op : opérations – T : trimestre – Logts : logements.


Le Grand Prix de l’urbanisme 2015 a été décerné à GérardPénot pour son travail exemplaire sur les espaces publics,l’insertion urbaine et la transformation des grands ensem-bles, prenant en compte les besoins et les attentes des habi-tants.Gérard Pénot (né en 1949 à Paris), et son équipe de l’AtelierRuelle, ont transformé le centre de Saint-Nazaire et de nom-breux grands ensembles, notamment à Nantes, à Rennes età Saint-Étienne. Il intervient également dans l’aménagementd’espaces publics autour de la gare Perrache à Lyon, et autourd’une gare du Grand Paris Express, à Villiers-sur-Marne.Sylvia Pinel a souligné l’importance de ces interventions surl’espace public qui « lui redonnent sa vocation première: pro-mouvoir la fraternité, que l’on appelle plus simplement levivre-ensemble. »Le Prix 2014 avait été attribué à Frédéric Bonnet.

URBANISME

Gérard Pénot, Grand Prix del’urbanisme 2015

Aménagement du quartier Malakoff-Pré Gauchet à Nantes. © Atelier Ruelle

Toujours dans le rouge. Enoctobre, les épargnants ontcontinué à piocher dans leurslivrets d’épargne réglementée quiaccusent une décollecte de 3,07milliards d’euros (2,29 milliardsd’euros pour le Livret A et 780millions d’euros pour le LDD).Depuis le début de l’année, ladécollecte nette sur les deuxproduits atteint 10,37 milliardsd’euros.

Moderniser les ascenseurs. PatrickKanner a réuni les bailleurssociaux et les ascensoristes afin de« lancer une démarche communepour la modernisation, larénovation et l’entretien desascenseurs dans les quartiers », etce, en deux temps. Comprendretout d’abord « les raisons duservice perçu moindre dans lesquartiers prioritaires de la ville » et« signer ensuite une charte avecdes engagements concrets pourl’amélioration du fonctionnementdes ascenseurs du parc social dansles quartiers ».Pour mémoire, les organismesHlm, gérant 50 000 ascenseurs,représentant 10 % du parc national,ont, conformément à laréglementation (loi de juillet 2003et ses décrets), réalisé les travauxde mise en sécurité des ascenseurset actualisé les contrats d’entretien,dans les délais impartis.

EN BREF

L’innovation numérique primée. À l’occasion du colloque « BIMmaquette numérique », organisépar le ministère du Logement et laFFB, le 10 septembre, 34 projets deconstruction ont été primés pourleurs bonnes pratiques etinnovations numériques,démontrant l’apport de lamaquette numérique pour réduireles coûts et améliorer la qualité desconstructions.Ces distinctions font suite à l’appelà propositions lancé par le PUCAet ses partenaires, dans le cadre duPlan transition numériqueannoncé en janvier dernier par laMinistre. Parmi les lauréats, onretrouve plusieurs organismesHlm : Habitat 76, GennevilliersHabitat, Lille Métropole Habitat,Eure Habitat (voir notre articlep. 12).

Charte en faveur du bois. Unevingtaine de collectivités et debailleurs sociaux d’Île-de-Franceont signé une charte en faveur dubois construction avec le Conseilrégional, parmi lesquelsImmobilière 3F, LogiRep (groupePolylogis), les OPH Paris Habitat etSeine Ouest Habitat, Toit et Joie,l’Aorif.Ils s’engagent à valoriser lematériau bois dans la constructionneuve ou en rénovation au coursdes cinq prochaines années.

POLITIQUE DE L’HABITAT

Labellisation de sept nouveaux écoquartiersLe 2 décembre, à l’heure de la COP21, Sylvia Pinel a dévoilé laliste des opérations lauréates du label national ÉcoQuartier2015 et s’est engagée à lancer une quatrième campagne delabellisation en 2016, invitant toutes les collectivités à sejoindre à la démarche, en métropole comme en Outre-mer,en zones urbaines, péri-urbaines ou rurales, de manière à créerune dynamique forte en faveur de la lutte contre le changementclimatique.Sept nouveaux quartiers sont labellisés dans trois régions: Bretagne(le quartier de l’Europe à Saint-Brieuc) ; Île-de-France (la ZAC du Plateau

à Ivry-sur-Seine; le quartier Eiffel à Levallois-Perret ; le quartierdu Val-Fourré, secteur nord, à Mantes-la-Jolie ; le quartier BelAir-Grands Pêchers à Montreuil) ; Languedoc-Roussillon (LesGrisettes et le Parc Marianne à Montpellier).Depuis la création du label, voici trois ans, 39 ÉcoQuartiersont été labellisés, représentant 55000 logements construits

et rénovés à travers cette démarche. Par ailleurs, vingt-quatre pro-jets en cours de réalisation ont reçu le diplôme «engagé dans la label-lisation». Ils s’ajoutent aux 98 projets diplômés antérieurs qui repré-sentent une programmation totale de 122228 logements». F.X.


Forte de la récente fusion d’HabitatFamilial d’Alsace et Habitat dessalariés d’Alsace, Domial ESH aorganisé sa première Matinée desinitiatives, à destination des éluslocaux, partenaires financiers, éco-nomiques, immobiliers, presse etcollaborateurs. Objectif : montrerson poids économique dans letissu local et ses réalisations. Filialede Plurial Entreprise, membred’Action Logement, Domial est, eneffet, devenue la première ESHd’Alsace avec 230 collaborateurs et

12 000 logements répartis dans 200communes. Dans les dix ans àvenir, l’entreprise compte investir500 millions d’euros dans laconstruction de 4 000 logements,100 M€ dans la réhabilitation et70 M€ dans la maintenance et legros entretien du parc, générantainsi quelque 6 700 emplois. Cettematinée, à laquelle participaientSyamak Agha Babaei (vice-prési-dent de l’Eurométropole en chargede l’Habitat) et Philippe Bies(député du Bas-Rhin, membre du

Comité exécutif de l’USHet rapporteur pour avis deslois ALUR et Lamy), a étésuivie de l’inaugurationd’un nouveau programme,à Strasbourg (acquisition-amélioration de 30 loge-ments et construction de17 logements locatifs).

FSM reçoit L’Équerre d’Argent réhabilitation

En collaboration avec la commune d’Hellemmeset dans le cadre du projet de requalificationdes jardins de la résidence Chapelle d’Elocques,LMH (Lille Métropole Habitat) et l'association«Les Jardins dans la ville» ont invité les loca-taires à participer à des actions de formationautour des bonnes pratiques de jardinage res-pectueuses de l’environnement telles que: unebourse d’échange de graines et de plantes àpartager avec les jardiniers de la Chapelle

d’Elocques; la découverte de soupes surprisesavec un «Blind soup»; une dégustation detartes et de confitures faites maison à base deproduits de la Chapelle d’Elocques. Étaient également au programme une prome-nade ponctuée d’histoires ; la visite de la Cha-pelle d’Elocques; un spectacle de théâtred’objets et Atelier Land Art avec une conteusedes Jardins des histoires et des créations.L’entrée et les animations étaient gratuites.

Troc de plantes et graines

Mise en scène de la mémoire ouvrièreLe Village de la Faisanderie, à Fontainebleau, remporte le prix

Équerre d’Argent, dans la catégorie Réhabilitation pour unerénovation complète de grande qualité labellisée BBC. Cetensemble, constitué de quatre barres de logements construitesen 1952 par l’architecte Marcel Lods pour loger les officiers etsous-officiers de l’Otan, comprend 358 logements, une résidenceuniversitaire de 105 logements, 30 appartements en accession,14 commerces et 10 locaux d’activité. Situés en lisière de forêt, lesappartements sont traversants, avec des façades en silex.

Le jury a qualifié « d’acte fort, la revalorisation de ce patrimoined’après-guerre qui accueille aujourd’hui une mixité de popula-tions » et qui témoigne d’une « collaboration réussie et affir-mée » entre la ville et le bailleur Foyers de Seine-et-Marne (FSM)et d’une volonté commune de conserver l’identité du site touten répondant aux normes actuelles de confort. Le projet s’ins-crit dans le PLU et intègre le redécoupage foncier entre les par-ties privatives et publiques pour un aménagement des voies decirculation et de stationnement permettant un lien entre unenouvelle gare de bus et des commerces récemment créés.Actuellement, les bâtiments « Canada et États-Unis » sontentièrement habités par des propriétaires et des locataires ;l’immeuble « Grande-Bretagne » a encore une vingtaine d’ap-partements vacants. Quant au « Belgique », l’entrée des nou-veaux occupants est prévue en septembre 2016. Arch. :Eliet&Lehmann avec Patrice Lutier.

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Matinée des initiatives

Au cœur de la place centrale du Domaine des Cantatrices à Tou-louse (lire page 20, nouvelles réalisa-tions), construit en co-promotion Pro-mologis-Icade, le sculpteur sur métaltoulousain Farid Achezegag a réaliséune œuvre à partir d’une anciennemachine à tissus, afin de préserverl’âme de ce lieu chargé d’histoire. En effet, sur ce site, se trouvait l’entreprisede bonneterie Etchepare qui a redéployé son activité sur un autre quartier.

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MéthodologieL’enquête permanente du Crédoc (Centre de recherche pour l'étude et l'observation des conditionsde vie) sur « Les conditions de vie et aspirations » de la population, réalisée en face à face, en juin2015, auprès de 2 000 personnes et dévoilée en septembre, a été complétée par des questionsinsérées par le ministère du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité.Note de synthèse n° 18 ; septembre 2015 ; Emilie Daudey, Sandra Hoiban, Sophie Lautié ;www.credoc.fr

Les villes riches devraient construiredavantage de logement social, estimentles Français dans une enquête Crédoc.Si sa qualité s’est améliorée, ils jugent, engrande majorité, qu’il y a trop dedémarches administratives pourobtenir un logement social et que ladélinquance y est très présente.

L’enquête porte sur deux types de questionsformulées concernant le logement social etles aides au logement.

IDÉES DES FRANÇAIS SUR LE LOGEMENT SOCIAL81 % des Français pensent que les villesriches devraient construire davantage delogement social. Une opinion partagéedans toutes les franges de la société, basrevenus comme hauts revenus, propriétairescomme locataires du parc public et privé, etmême les habitants de communes riches.Actuellement, les villes pauvres comptent,en effet, 30% de logements Hlm contre 12%dans les villes aisées.73 % jugent que « la qualité du logementsocial s’est beaucoup améliorée », les loca-taires du parc social partageant cet avis à70 %. Pour 69 % des Français, « il y a trop dedémarches administratives pour obtenirun logement social » : 80 % pour les loca-taires du parc privé, 67% pour ceux du parcsocial.« La délinquance est très présente dans lelogement social» pour six personnes sur dix(60%). Lorsque la part de logements sociauxdépasse le tiers du parc résidentiel, ce tauxs’accroît et monte jusqu’à 74 % lorsque ellereprésente la moitié des logements totaux.Le Crédoc indique que 28 % des locatairesHlm se disent moins satisfaits de leur cadrede vie que la moyenne des Français (16 %)et que 34 % sont préoccupés par la violenceet l’insécurité (contre 29%). En revanche, leslocataires Hlm sont moins nombreux àdire que la délinquance est très présentedans le logement social (54 % contre 60 %).60% des Français pensent que les logements

FOCUSENQUÊTE CRÉDOC

Les Français souhaitent plus de logement social dans les villes riches

sociaux « sont accessibles unique-ment pour les personnes à faiblesrevenus » ; 46 % que « ça fait baisser leprix de l’immobilier à proximité » etenfin, 39 % que « le niveau des écolesà proximité des logements sociauxest faible ».

EFFICACITÉ DES AIDES AU LOGEMENTQuand on leur demande « À quoi ser-vent les APL ? », 41% des Françaisrépondent « à louer un logement »,41 % « à pouvoir assumer d’autrescharges que celles du logement » ; cequi, pour le Crédoc, rejoint l’analysede l’IGAS(1) selon laquelle les aides aulogement sont un des principauxoutils de la redistribution sociale. 9 %y voient le moyen d’avoir « un loge-ment plus grand et de meilleure qua-lité » et 5 % « de pouvoir acheter unlogement ». Enfin, sur « les deux mesures priori-taires à mettre en place pour rendre le ver-sement des aides personnelles plus équi-tables », question liée à la tensionbudgétaire : 51 % proposent de « réduireles aides lorsque les ménages occupent unlogement trop grand par rapport à la taillede leur foyer » et 49 % de « faire en sorte quele loyer restant à la charge du locataireaugmente si les revenus augmentent ». Dessolutions choisies aussi bien par des non-bénéficiaires que des bénéficiaires de cesaides. Enfin, 31 % choisissent de « réduire

l’aide pour les étudiants lorsque les revenusdes parents sont importants», 30% de «fixerune contribution minimum au loyer mêmepour les plus modestes », et 29 % de « réser-ver les aides à la location car elles n’ont pasvocation à aider les ménages à acheter »(taux liés au cumul des deux réponses). S.M.

(1) IGAS «Evaluation des aides personnelles au logement»,rapport de mai 2012.

73% des Français jugent que la qualité du logementsocial s’est beaucoup améliorée. © Martin y Zentol


La com' Hlm à l'heure du digitalLe 19 janvier 2016, à Paris

En raison du succès rencontré par la premièrejournée, une deuxième journée profession-nellle est organisée sur ce thème.L'ère du digital constitue aujourd’hui un nou-veau terrain de jeu pour entrer en contact avectous les publics. Quelles sont les règles et leserreurs à éviter? Comment se faire entendrede ses publics? Quelles places pour nos orga-nisations? Inscriptions: [email protected]

LE MOUVEMENT

AGENDA

Alain Cacheux a,quant à lui, rappelécombien les OPHont été en pointedans la concertation. Du côté des associa-tions, l’AFOC sou-haite une plus grandeplace des associationsdans le dispositif, au-delà des concerta-tions techniques, afin

d’aboutir à des positions communes à por-ter à l’extérieur. « Nous constatons une nette avancée de laconcertation », s’est réjouie la CGL, pourlaquelle « ce document d’étape permettraaux organismes en retard d’avancer ». Uneopinion partagée par la CLCV qui « attendque les organismes en province s’en saisis-sent car il y a des départements entiers oùle dialogue n’est pas entendu». Enfin, la CSFsouhaiterait que le panel des représentantss’élargisse, d’où l’importance de la demande« d’un congé de représentation ». S.M.

CONTACTS: [email protected] ;Tél. : 01 40 75 78 80 ; [email protected] ; Tél. : 02 23 40 27 82

nant le fonctionnement des plans deconcertation locative (PCL) et les quinzeannées de pratique des conseils de concer-tation locative (CCL).Les recommandations portent sur :• les modalités d'élaboration des plans deconcertation locative (PCL) et de fonction-nement des conseils de concertation loca-tive ;• les thèmes de la concertation entre lebailleur et les locataires ;•de nouvelles modalités de travail et de coo-pération ;•l'articulation des instances de concertationaux différentes échelles de l'organisme ;• les moyens matériels et financiers enfaveur de la concertation ;• le renforcement de la communicationrelative au CCL.« Nous avons des batailles communes avecles associations de locataires, a indiquéJean-Louis Dumont, à l’heure où la popu-lation est plus fragile, en difficulté, avec desfamilles recomposées, des jeunes qui pei-nent à se loger. La concertation locative estun exercice à réapprendre sans cesse carderrière chaque nouvelle opération, chaqueacte de gestion, il y a des familles, de l’hu-main ». « On ne peut progresser qu’avecdes échanges et du dialogue, a renchériChristian Baffy, président de la Fédérationdes ESH : cela permet de mieux compren-dre les impératifs des uns et des autres ».

Le Cadre de référence propose desrecommandations aux bailleurs et auxassociations de locataires ; il clarifie lespositions respectives, à l’heure où denombreux plans de concertationlocative sont en cours de révision.

Il aurait dû être signé lors du Congrès Hlmde Montpellier mais la venue du présidentde la République a bouleversé le calendrier.C’est donc à l’Union sociale pour l’habitat,le 24 novembre, qu’a été signé le Cadre deréférence pour les plans et conseils deconcertation locative par les associations delocataires – l'AFOC, la CGL, la CLCV et laCSF – et par les représentants des bailleurssociaux : l'Union sociale pour l'habitat, laFédération nationale des Offices publics del'habitat, la Fédération nationale des Entre-prises sociales pour l'habitat, la Fédérationnationale des Sociétés coopératives d'Hlmet la Fédération des Associations régio-nales d'organismes d'habitat social.Ce cadre de référence est le fruit d’ungroupe de travail, associant des représen-tants des bailleurs sociaux et des associa-tions de locataires, qui s’est réuni en 2015,dans le cadre de l’Instance de concertationlocative. Il s’appuie également sur l’exper-tise des participants et sur les résultats del’enquête conjointe menée en 2014 concer-

CONCERTATION

Cadre de référence pour les plans et les conseils de concertation locative

Les CCLLes conseils de concertation locative (CCL)sont des instances de concertation quirassemblent, dans chaque organisme Hlm,les associations de locataires et le bailleurautour des thèmes de la gestion desimmeubles, des projets d'amélioration, desconditions d'habitat et du cadre de vie deslocataires.Instaurés par la loi SRU en 2000, ils sont,pour le bailleur et les représentants deslocataires, un lieu privilégié de dialogue etd'échange.

Le président Dumont entouré des signataires. © G. Roubaud/USH


Cette journée professionnelle organiséepar l’USH, en partenariat avec la Caissedes dépôts, vise à mieux comprendre lesimpacts du BIM attendus sur deuxmétiers fondamentaux du secteur Hlm,celui de la maîtrise d’ouvrage (dans laprescription de la maquette numériquepour les opérations de constructionneuve et de réhabilitation) et celui degestionnaire (dans la constitution d’unebase de données patrimoniales). Le BIM,effet de mode ou évolution profonde dusecteur de l’immobilier ?

« Ce thème irrigue tous nos domaines d’ac-tivité, constate Frédéric Paul, délégué géné-ral de l’USH. Il représente un enjeu deproduction mais aussi un enjeu techniquequi va avoir des conséquences sur nosmétiers et sur ceux du BTP ». FranckHovorka, directeur des Projets développe-ment durable de la CDC, travaille sur cettequestion depuis plusieurs années mais dupoint de vue de la performance, il expliquequ’il est important de « trouver le justeniveau de détail de l’information ».

LES SOURCES DU BIMComment est né le BIM (Building informa-tion model ou modeling)(1) ? En 1995, auxUSA, explique Jean-Yves Bresson d’Alma-déa(2), 12 entreprises de la filière bâtimentengagent une réflexion pour améliorer lacommunication des données entre logicielsqui débouche sur la création d’un langageinformatique commun: les IFC (Industryfoundation classes). Ils décrivent les objetsnécessaires pour concevoir un bâtimenttout au long de son cycle de vie et selon dif-férents points de vue (architecture, structure,thermique, estimatifs, acoustique,…). Ainsi,700 classes d’objets – dont 400 normali-sées–ont été répertoriées. La mise en œuvreprogressive des IFC se fait dans le cadre d’unréférentiel unique et partagé par tous lesacteurs: le BIM. C’est un assemblage d’ob-jets (les composants) avec une représenta-tion graphique, des attributs et un compor-

JOURNÉE PROFESSIONNELLE

Maquette numérique et BIM : quelles stratégies pour le monde Hlm ?

LE MOUVEMENT

tement. Par exemple: une porte est repré-sentée battante ou coulissante, elle est en alu-minium avec un double vitrage (attribut), elles’ouvre et «troue» le mur (comportements).Comme on navigue sur son smartphone quiutilise différentes applications, les acteurs dela filière vont bénéficier d’une interopérabi-lité; que ce soit pour un projet de construc-tion, de rénovation ou de gestion technique,ils n’ont plus à traduire ou à enrichir, souventmanuellement, des données d’un format àl’autre. Les gains de productivité et de fiabi-lité sont considérables et les altérations dedonnées sont fortement réduites. On peutainsi simuler le projet jusqu’au bout (le cyclede vie inclue même la déconstruction) avantde construire, pas uniquement sur desaspects techniques mais aussi, par exemple,organisationnels comme le phasage ou la pro-tection du chantier ; de même, on est enmesure d’obtenir une maquette numériqued’un bâtiment existant.Pour les bailleurs sociaux, on pourrait résu-mer la fonction du BIM en un «ensemble de

processus, d’informations et d’outils infor-matiques destinés à rendre compte de laconception, de l’exploitation et de l’usagedes bâtiments de son patrimoine au regardde besoins et d’obligations des métiersassociés ».

LE LIVRE BLANC L’objectif du Livre blanc Préparer la révo-lution numérique de l’industrie immobilièreest de massifier le recours à la maquettenumérique par tous les acteurs de la filièreen travaillant notamment sur des études decas –en l’occurrence 11– plutôt liés à la maî-trise d’ouvrage publique. Le secteur dulogement social avec près de 100 000 loge-ments retenus, est fortement impliqué danscette démarche (voir encadré) et se trouvetrès en avance par rapport au secteur privé.Réalisé en parallèle des travaux du groupede travail « BIM et Gestion du patrimoine »du plan Bâtiment Durable, et à la demandede la CDC, ce Livre blanc s’est donné pourobjectifs :

La maquette numérique est une base de données et une représentation graphique, en 2D ou en 3D, du bâtiment.


Les bailleurs du Livre blancOn compte quatre bailleurs sociaux engagés dans la démarche : Côte d’Armor Habitat, CUS Habitat,Habitat 29, Habitat 76 qui, en préambule, ont défini deux fondamentaux :• soigner la méthode : pas de projet de numérisation réussi sans une bonne méthode d’organisationen amont puis de gestion du projet. Ce n’est pas un projet technique mais un véritable projetd’entreprise qui est pensé en amont, doté de moyens, piloté et transmis en exploitation et qui, parses aspects stratégiques et financiers, implique la direction générale.•ne pas oublier l’objectif poursuivi ; doter l’organisme d’une image numérique fiable et dynamique deson patrimoine qui va s’insérer au coeur de ses différents processus métiers et s’intégrer au systèmeinformatique existant ; il ne s’agit pas d’une vision simpliste d’une maquette 3D déconnectée desbesoins de gestion. Il faut anticiper les moyens et prévoir des procédures de mises à jour.

• d’identifier et lever les freins à la mise enœuvre de la maquette numérique par lesgestionnaires de patrimoine ;• d’illustrer les gains procurés aux maîtresd’ouvrage ;• de donner des repères méthodologiquespour réussir ses projets ;• de mettre en valeur des cas concrets, desréalisations en région ;• et de préparer des expérimentations et ladiffusion des bonnes pratiques.

LES PISTES OPÉRATIONNELLES Antoine Ferré présente une synthèse del’étude USH-CDC de retours d’expériencesengagées par cinq organismes – Habitat29, Habitat 76, Habitat Marseille Provence,Immobilière 3F, OPH CDA La Rochelle –totalisant 285000 logements et couvrant leschamps du BIM. Les différents entretiensmenés avec les organismes ont permis dedisposer d’enseignements : •Le BIM Construction: que ce soit en phaseconception ou en phases de réalisation etlivraison, c’est encore au stade expérimen-tal. On peut cependant noter que l’exploi-tation optimale de cet outil est indissocia-ble de l’intégration et de la manipulation dela maquette numérique dans les processusmétiers des équipes dédiées au sein desorganismes.• Le BIM Rénovation : il prend toute sonimportance dans le développement del’usage du BIM par les entreprises parte-naires si le bailleur a préalablement consti-tué sa base BIM gestion et met à dispositionles maquettes de l’existant.•Le BIM Gestion: il représente déjà une réa-lité opérationnelle avec près de 200 000logements sociaux gérés. Les niveaux d’in-vestissement sont accessibles en regarddes gains effectifs obtenus et de la valeurajoutée des informations du parc immobi-lier ; il permet aux bailleurs sociaux d’amé-liorer la performance de tous les processusde l’entreprise.Dans tous les cas, il s’agira de projets detransformation numérique des pratiques,décidés au niveau stratégique, nécessitantune évolution des compétences, la consti-tution progressive de référentiels et unmanagement transversal.Le montant d’investissement pour se doterd’une base patrimoniale BIM Gestion est

compris dans une fourchette de 65 à80€/logement ou représente environ 2,5 %du montant annuel du budget technique.Pour le BIM Construction, il faut compterentre 1 à 2% du coût travaux, mais il est troptôt pour généraliser.Certes, le recours au BIM représente uninvestissement mais ces coûts, pour unBIM Gestion par exemple, doivent être misen regard des masses financières en jeu dansla gestion du patrimoine; l’absence actuelledes données patrimoniales et l’impossibi-lité de les traiter aisément coûtent énor-mément aux organismes

PREMIERS RETOURS D’EXPÉRIENCESTous les organismes ne se sont pas encoreengagés dans le BIM ou le sont à différentsniveaux.• I3F n’en est encore qu’aux prémices.Christophe Lheureux estime que « le BIMreprésente une vraie opportunité, une vraievaleur ajoutée aux métiers. Il est importantde se forger sa propre conviction, d’êtreattentif à ce qui se joue, notamment auregard des enjeux financiers et d’adapter cequi doit l’être à sa propre culture de laconstruction». Aujourd’hui, dans les étapesfranchies, figure le BIM dans chaqueannonce d’appel d’offres, mais cela reste uncritère parmi d’autres dans le cahier descharges. La maquette, prévue pour desopérations de conception-réalisation, estétudiée par des commissions techniquesmais elle ne se substitue pas aux noticespour autant. Sur une opération d’environ10 M€, la ligne financière pour ce « supplé-ment BIM » était très différente (de 40 000 à160 0000 €) suivant le candidat !

• Habitat 29 est plus avancé dans ladémarche, notamment sur le BIM Gestion.Hervé Couplet, Fabien Celton expliquentqu’ils sont partis d’une volonté de définirune stratégie patrimoniale avec des moyenset des outils dédiés. «Cette volonté passe parun changement de culture pour l’ensembledes collaborateurs dont certains étaientréticents à partager leur expertise … ». Pourle transfert des données à un « intégrateur »du dossier patrimonial, il fallait bien sûr s’at-taquer aux archives mais également faireappel à la mémoire des salariés. En résumé,Habitat 29 préconise d’adopter un rythmequi permet la compréhension du change-ment mais suffisamment rapide pour évi-ter les effets d’essoufflement ; de bien défi-nir les besoins souhaités dans les différentsprocessus (patrimonial, comptabilité, com-mercial…) ; d’être très clair sur les compo-sants bâtiments nécessaires afin de biencalibrer sa granulométrie de description (lesespaces extérieurs, les équipements et lesrevêtements du bâtiment et des partiescommunes, les équipements et revête-ments des logements) ; d’imposer les IFC enimports et exports tout en gardant à l’espritque l’on peut recréer de l’interopérabilitéavec d’autres produits en attendant la géné-ralisation des usages de la norme ISO IFC.•Habitat 76 s’est maintenant engagé depuisplusieurs années avec la volonté de créerune base patrimoniale. En deux ans etdemi, tout le patrimoine (28000 logements)est enregistré. «Il faut avoir dans la base tousles équipements et savoir comment onveut les traiter (pas de barre de seuil, parexemple) », explique Eric Gimer, directeurgénéral. Il recommande, pour une analyse


Le Mouvement Hlm prépare sa révolution numériqueEn vue de préparer l’ensemble du secteur Hlm à cette (r)évolution technologique, Denis Landartrevient sur les démarches et initiatives lancées par l’USH.–Des réunions en régions avec plus de 200 participants pour faire connaître le BIM et présenter leLivre blanc.–Des groupes de travail. •Dans le cadre du Plan transition numérique dans le bâtiment (PTNB), lancé par Sylvia Pinel, quivise à accélérer le déploiement des outils numériques à l’échelle de l’ensemble du secteur dubâtiment avec des moyens financiers dédiés, à hauteur de 20 millions d’euros, six groupes detravail ont été créés. L’USH participe à 4 d’entre eux : mobilisation de la maîtrise d'ouvragepublique et privée dans l'utilisation du numérique ; outils et méthodes pour développer lanumérisation de l'existant ; droit du numérique & bâtiment ; analyse des retours d'expériencespour capitaliser et diffuser les bonnes pratiques (à partir de l’appel à projets lancé par le PUCA). •La création d’un groupe de travail BIM avec les organismes engagés dans des appels à projets,notamment Habitat 76, Lille Métropole Habitat, Gennevilliers Habitat et Eure Habitatrécompensés par le PUCA.– Le lancement d’une recherche sur les enjeux de la maquette numérique. En collaboration avecdes chercheurs de l’Université Rennes II, une étude est lancée sur la manière dont la maquettenumérique se met en place dans les processus de conception. Les résultats de cette étude,construite à partir de données recueillies auprès de six organismes, feront l’objet d’uneprésentation à la fin 2016 à d’autres scientifiques et secteurs (industriels notamment). BrunoChaudet, maître de conférences, responsable du Master Information-Communication et desrelations professionnelles Rennes II, alerte sur le fait qu’il faut rester prudent dans la mise en placedu numérique : « derrière ce partage de données, qui déstabilise les forces de travail, accélère lesusages, il ne faudrait pas négliger l’humain et ses mémoires techniques et intellectuelles ».– Des salons et manifestations : BIM World, en mars 2015 et le Pavillon du développement durableau congrès Hlm de Montpellier.– Des formations initiées par l’USH : intégration du BIM, soit en tant que produit spécifique (enformation classique et séminaire), soit à l’intérieur de produits déjà existants sur les domainesmaîtrise d’ouvrage et patrimoine.– Les Clubs de l’USH : journées d’information, séminaires organisés par Habsis et Bat’Im Club.

LE MOUVEMENT

fine de la maquette numérique, le recoursà un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO).Il est préférable d’associer le service degestion locative, d’optimiser la gestion dessurfaces en pré-équipant le logement(notamment ceux destinés aux étudiants).Éric Gimer évoque de nombreux avantagesauxquels les organismes ne pensent passpontanément: la lutte contre la vacance enproposant des visites virtuelles de loge-ments dans des quartiers difficiles, lareconstitution des phases de chantier avecl’emplacement des grues, le calcul de l’en-soleillement en tenant compte des bâti-ments environnants…•Pascal Van Laethem de France Habitation,remarque que, dans un contexte de relancede la construction, et avec le recul sur unevingtaine de projets, « les résultats sontbien meilleurs ; le dialogue avec les équipesde maîtrise d’œuvre est facilité et l’on tra-vaille avec davantage d’objectivité ».

TO BIM OR NOT TO BIM ?Les participants(3) à la dernière table rondes’accordent à dire que le bâtiment n’échap-pera pas au numérique qui entoure déjànotre quotidien. « On ne peut rester spec-tateur au risque de se voir imposer un outilqu’on ne maîtrise pas, souligne ChristopheBoucaux. Il faut que l’exercice de la maîtrised’ouvrage évolue, et avec elle, l’ensemble deses partenaires : architectes, entreprises,bureaux d’études, prestataires… ». AlainDuret considère que « c’est un bon outilnotamment pour répondre à la recherchede nouveaux modes constructifs, aux exi-gences accrues des acquéreurs, auxcontraintes de chantiers, de normes, deprix ». Pour Pierre Mit, « les données récu-pérées permettent de mettre en imagel’économie du projet et de constater rapi-dement si oui ou non, le coût prévisionnelva être dépassé ». Il existe des points sur lesquels il faut restervigilant, indique Franck Hovorka, comme lerapport performance/prix au bénéfice dulocataire, le niveau de détail du composantidentifié dans la maquette et la traçabilitéet fiabilité de l’information.En conclusion, Bertrand Delcambre, pré-sident du Comité de pilotage du PTNB, rap-pelle que les principales organisations detoute la filière construction, y compris les

PME et artisans, sont en ordre de marchepour préparer et mettre en oeuvre ce plande transition numérique. « Mais, au-delà,ajoute-t-il, il faut convaincre et donnerenvie au travers des témoignages et des pre-mières expériences. La France n’a pas faitle choix, contrairement à la Grande-Bre-tagne, et comme l’autorise une directiveeuropéenne, d’imposer le BIM, mais elle sedonne les moyens pour ne pas rater ce tour-nant technologique ». V.S.

CONTACTS: Antoine Ferré, directeur de la MissionNumérique Hlm USH ; [email protected] Landart, responsable du Département Pro-duction et Patrimoine ; [email protected]

Pour en savoir plus : Dossier Maquettenumérique / BIM sur le centre de res-sources du site Internet www.union-habi-tat.org

(1) Traduit en français par Maquette numérique et,pour l’Union européenne, par Modélisation des donnéesdu Bâtiment.(2) Société de conseil stratégique spécialisée dans l’assis-tance et la mise en œuvre de système d’informationimmobilier ; elle a développé des méthodes d’accompa-gnement notamment auprès d’organismes Hlm sur les SITP(systèmes d’information technique et patrimoniale).(3) Christophe Boucaux, directeur de la Maîtrise d’ouvrageet des Politiques patrimoniales, USH ; Alain Duret, FFB,Promoteur ; Franck Hovorka, directeur des Projets déve-loppement durable de la CDC ; Pierre Mit, économiste dela construction.


Implanté en Rhône-Alpes, le groupeAmallia gère 93 000 logements par lebiais de ses filiales Hlm(1) et s’investitnotamment dans le logement étudiant :résidences étudiantes, convention pourles jeunes alternants de la chimie, étudedes besoins en logement en Haute-Savoie.

Le logement des jeunes actifs est un enjeuprioritaire et en Rhône-Alpes, premièrerégion française de production en chimie,se pose la question du logement des jeunesalternants qui représentent 80 % des étu-diants du Supérieur de ce secteur. Commentattirer ces jeunes qui viennent de tout lepays et de l’étranger? Amallia et l’Union desindustries chimiques (UIC) Rhône-Alpes ontmis au point un dispositif pour faciliter leurlogement avec un accompagnement surmesure de chaque alternant : interlocuteurunique, diagnostic personnel, recherchedu logement, aides financières (pour réglerle loyer, caution, garantie, aides au démé-nagement).À l’horizon 2017, une nouvelle résidencejeunes réalisée par Alliade Habitat dans lecadre d’un projet de démolition-recons-truction d’un ancien foyer jeunes travail-leurs à Villeurbanne, proposera 104 T1meublés et équipés, dans deux bâtimentssur quatre niveaux, dont 65 logementsréservés exclusivement aux jeunes en for-mation en alternance dans la chimie.

JEUNES

Amallia et le logement des étudiants

Étude sur les besoins en logements en Haute-Savoie 2015-2020« Un emploi en Haute-Savoie nécessite un logement en Haute-Savoie » : c’est ce que développel’étude menée par Amallia et la Direction départementale des territoires (DTT) qui couvre 29intercommunalités + la ville de Thonon-les-Bains. L’étude indique qu’il faudrait produire enmoyenne, chaque année, entre 6000 et 7500 logements dont 1 700 à 2 100 logements locatifssociaux. Les besoins des salariés avoisinent 1 110 logements sociaux par an. 60 % des ménagessont éligibles à un logement social et 19 000 demandeurs sont en attente.

NOUVEAUX LOGEMENTSÉTUDIANTS À AURILLAC (15)La SA Hlm inter-régionale Poly-gone enrichit l’offre de la rési-dence Roger Besse, à Aurillac, dequarante logements. Une opéra-tion qui s’inscrit dans le cadre duprogramme d’investissementsd’avenir (PIA). Le Pôle de rechercheet d’enseignement supérieur deClermont-Ferrand avait déposé,en 2012, un projet «A2EX AuvergneAlternance Excellence » afin de

conforter les formations en alternance àAurillac, Montluçon et au Puy-en-Velay.L’idée de l’Université d’Auvergne, du Dépar-tement et de la Communauté d’agglomé-ration du bassin d’Aurillac (CABA) étantd’offrir au Campus d’Aurillac une plate-forme technique dédiée à l’environnementde travail 3.0 et aux nouvelles technologies.Le tout assorti de quarante nouveaux loge-ments étudiants confiés à Polygone.Les logements sont implantés à proximitéd’un pôle d’hébergement étudiantqui compte déjà 125 logements et desservices (bagagerie, salle informa-tique, salle de musculation, buande-rie, parking, conciergerie) dont pour-ront profiter les étudiants desnouveaux logements. Il s’agit d’unbâtiment ancien qui appartenait à laRégion qui l’a cédé sous la forme d’unbail à réhabilitation de 32 ans. Sonarchitecture qui a été conservée, esttraditionnelle : toiture à quatre pentesen ardoise, soubassements et enca-

drements en pierre. Il est de faible hauteur(R + 1 + combles) mais d’une grande lon-gueur (75 m). Les logements de 26 m² pourun studio et 34,8 m² pour un T1bis sontmeublés, équipés et chauffés par panneauxrayonnants. Afin de se repérer dans le bâti-ment, l’architecte a ponctué les couloirs decouleurs vives au droit des entrées dechaque logement. De nombreuses ouver-tures ont été créées au rez-de-chaussée etles escaliers bénéficient d’éclairage naturel.La résidence est occupée à 100 % par desétudiants d’une moyenne d’âge de 19 ansmais elle peut également accueillir des sta-giaires pendant la période mars-août. Coût:2,09 M€ ; prêts CDC et Amallia ; subventionsPIA et CABA. S.M.

(1) Les ESH: Alliade Habitat, Habitat BVS, Sofilogis, FoyerVellave ; la coopérative Logivelay ; logements intermé-diaires : Promelia ; immobilier libre : Groupe SLCI ; offrede services : Equature ; immobilier dans les DOM : Sikoa,Atriom.

DIRECT HLM

Le projet d’Alliade Habitat, à Villeurbanne, qui compte104 logements, s’inscrit dans le cadre du Programmed’investissement d’avenir.

Un bâtiment ancien tout en longueur réhabilité en40 logements étudiants ; arch. : Estival Architecture.


DIRECT HLMEN BREF

Certification Qualibail. Les ESHdu groupe Polylogis sontdésormais toutes certifiéespour la qualité de leurs servicesauprès de leurs locataires. Unexemple parmi d’autres, pourl’emménagement : mise àdisposition d’un logementnettoyé et sécurisé, « prêt àemménager », livret dulocataire, aide dans lesdémarches administratives,disponibilité 24h/24, …

Nouveau site Internet pourBondy Habitat. Une nouvelleergonomie, 3 espaces : jedemande un logement, je suislocataire, je suis professionnelet l’accès au patrimoine ou auxpublications en un clic.www.bondyhabitat.fr

Un dispositif expérimental, prochainement mis en place entre l’Opac38 et la Ville d’Echirolles, vise à rendre acteurs les demandeurs dansleur recherche de logement. Cette expérimentation a également d’au-tres objectifs :• accroître la transparence et la lisibilité du processus d’attribution etoffrir une alternative au parcours d’attribution existant ;• garantir un accès pour tous et attirer de nouveaux profils de deman-deurs qui pensent ne pas être éligibles à l’attribution d’un logementsocial ;• faire baisser le nombre de refus après propositions.Elle permet aussi de responsabiliser le demandeur et ainsi de bien iden-tifier ses besoins et sa capacité à accéder à un logement, mais surtoutcette démarche lui assure un gain de temps en ciblant sa recherche surun logement et un quartier qui répondent à ses choix.Dès qu’un logement se libère, (un logement sur quatre, soit 25 %, pour-centage décidé par l’Opac 38), il sera mis en ligne avec les informationsnécessaires à la connaissance du demandeur (loyer, charges, localisa-tion, conditions d’attributions), sur la trame d’une petite annonce Inter-net. Les annonces sont retirées au bout d’une semaine ou dès lors queplusieurs personnes (10 au maximum) ont déposé un dossier concer-nant un logement. Les dossiers sont ensuite traités de manière régle-mentaire en commission d’attribution hebdomadaire. L’expérimenta-tion, menée sur une année, démarre à compter du 1er février 2016 et estouverte à d’autres partenaires qui souhaiteraient intégrer le dispositif. V.S.

INITIATIVES

En recherche active d’un logement…

L’objectif de cette campagne,lancée courant novembre parvoie d’affichage ou dans lespublications destinées aux loca-taires, est de réduire les incivili-tés, responsabiliser les locatairespour changer les comporte-ments et soutenir les préposésd’immeuble dans cette sensibi-lisation.Les coûts de la création, menéeconjointement par six membresdu groupement Habitat Réuni,ont été mutualisés : Logis Trans-port, Domnis, Toit et Joie, LogisMétropole, Pierres et Lumièreset Le Cottage. La mise en œuvre

COMMUNICATION

Campagne de sensibilisation

Une bibliothèque d’affiches desensibilisation est à la disposition des préposés d’immeuble.

Dans l’article « Plateforme logement pour lutter contre l’expulsion »,publié dans notre numéro du 30 novembre, page 12, nous avons omisde citer l’Office public de l’Habitat du Cher parmi les opérateurs ayantmis au point un projet expérimental pour lutter contre l’expulsion etfaciliter l’accès au logement des publics précaires. Nous lui présen-tons nos excuses.

RECTIFICATIF

Interbailleurs dans le CherFoncier public. L’ÉtablissementPublic Foncier Île-de-France acédé des emprises foncières àSaint-Michel-sur-Orge, augroupement constitué d’ Havimet Essonne Habitat pourréaliser un projet de 50logements dont une moitié delogements locatifs sociaux, aucœur d’un parc paysager de6 600 m2.

Convention fibre Caen Habitat-Orange. Un accord qui accélèrele raccordement à la fibreoptique à tous les immeublesanciens de Caen Habitat dansl’agglomération. Depuis 2012, toutes lesconstructions nouvelles ensont équipées.

reste ensuite individuelle. huitaffiches ont été validées à partird’incivilités rencontrées très sou-vent par les partenaires de lacampagne, à savoir : les salis-sures, le jet d’objets de mégotspar les fenêtres, les encom-brants, les bruits de voisinage …Pour Le Cottage, d’autres visuelsont ensuite été réalisés corres-pondant aux incivilités rencon-trées dans les logements enconservant les slogans « Ne lais-sons pas les incivilités nousdépasser : « Le savoir vivreensemble », « En s’engageantcontre les incivilités, nous nousmobilisons pour améliorer lebien-être de tous nos locataires».


C’est un chantier jeunes pas ordi-naire qu’organise Brest MétropoleHabitat, déjà coutumier du faitaprès «Des racines sous le béton»(1),primé au plan national, puis«Voguez jeunesse»(2). Ce nouveauchantier « Mission ZAP’h » vaconduire une trentaine de jeunes,majoritairement locataires de BMH,à réaliser un film court, une com-position musicale et une bande des-sinée qui seront présentés au publiclors des Fêtes maritimes internatio-nales de Brest 2016(3). Cette équipe de 33 jeunes Brestoisa été sélectionnée lors d’un jobdating organisé au siège de l’office,le 29 septembre. Âgés de 14 à 17

ans, issus de quartiers et de milieux socioculturels différents, ils sontpassionnés de musique, cinéma, dessin, communication et sontprêts à s’investir de manière régulière dans l’année, en participantà des ateliers pendant les vacances scolaires, encadrés par des pro-fessionnels de renom du Pays de Brest qui animent ces ateliers : • l’atelier cinéma, animé par l’équipe du festival européen du filmcourt et le réalisateur, Simon Pensivy, produira un court-métrageprofessionnel qui permettra aux jeunes de découvrir toutes lesétapes, du scénario au tournage et au montage. Il sera diffusé pen-dant Brest 2016, dans les festivals, dans les structures de quartierlocales et candidatera au festival Hlm sur Cour(t), organisé par l’USHdans le cadre de la Semaine nationale Hlm ;• l’atelier musique, avec Yvan Le Bolloc’h et Bruno Menu, réaliserale titre qui accompagnera le court-métrage ;• l’atelier bande dessinée, animé par Kris, scénariste, et Damien Rou-deau, dessinateur, racontera en BD la Mission ZAP’h, illustrant larencontre entre les jeunes et les professionnels ; elle sera impriméeà 3 000 exemplaires et contiendra le DVD du cout-métrage ;• enfin, l’atelier communication, cordonné par l’agence Rivacom,accompagne les jeunes dans la mise en œuvre du plan de com-munication de toute l’opération : relations presse, réseaux sociaux,radio communica-tion événementielle.S.M.

(1) Reportages photosautour d’un PRU et de lamémoire des familles. (2) 17 jeunes ont été formésau métier de reporters etsont allés à la rencontre desprofessionnels de la mer.(3) Brest 2016, c’est 7 joursde fête ; 25 nations ; 1 500bateaux ; 9 000 marins ;700 000 visiteurs.

CHANTIER JEUNES

Mission ZAP’H

Le visuel de l’opération (Rivacom,conception graphique Dynamo +).

À Rennes, Archipel Habitatachève la réhabilitation énergé-tique d’un immeuble de 50 logements et sept cellules com-merciales, doublée d’une trans-formation de douze d’entre euxpour permettre le maintien àdomicile de personnes âgées.Changement d’affectation de cer-taines pièces pour une meilleurecirculation, douches à bac extraplat, lavabos sans colonnes, inter-rupteurs et prises électriques àmi-hauteur, robinets à levier,barres fixes et relevables dans lestoilettes, remplacement desseuils de portes : autant d’amé-nagements présentés au publiclors de journées portes ouvertespendant la semaine nationaledes retraités et personnes âgées,mi-octobre.L’immeuble qui date de 1974,signé de l’architecte GeorgesMaillols, est situé dans le quartiercentre de Rennes. Il s’agissait à lafois de donner ou redonnerenvie d’y habiter, d’améliorerson accessibilité aux personnes

PERSONNES ÂGÉES

Transformation d’appartementspour des seniors

Douze logements aménagés pour des personnes âgées, à l’occasion de laréhabilitation de l’immeuble.

L’office s’engage auprès de seslocataires âgés à adapter le logementou à proposer un logement adaptédans son parc.

vieillissantes et/ou handicapéeset de répondre aux exigencesdu Grenelle de l’environnement.Les travaux ont concerné la réno-vation des halls, le remplace-ment des ascenseurs, des portespalières et des éléments à l’inté-rieur des logements. S.M.

Atelier Musique avec Yvan Le Bolloc’h et Bruno Menu.© D. Leroux

Le Réseau des acteurs del’habitat, un réseau engagépour le logement

La nouvelle brochure de présentation du Réseaudes acteurs de l’habitat, qui rassemble huit

associations d'élus, l’Union sociale pour l’habitat, laFédération nationale des associations régionalesd’organismes d’habitat social et le groupe Caissedes Dépôts, est parue.La création du Réseau, en 2007, a été motivée parla montée en responsabilité des collectivités localesdans le domaine de l’habitat et la nécessité dedévelopper les synergies entre les différentsacteurs. Sa vocation est aujourd’hui plus que jamaisd’actualité : accompagner les acteurs de l’habitatdans la compréhension commune des nombreuses

transformations – sociales, sociétales, économiques,environnementales, institutionnelles… – qui ont marquéces dernières années et façonneront les prochaines. Les journées nationales organisées chaque année parle Réseau des acteurs de l’habitat accueillent 250 à300 personnes ; le site Internetwww.acteursdelhabitat.com donne accès à denombreuses informations : agenda, vidéos desjournées, études, veille habitat... Depuis 2013, en partenariat avec le Réseaurecherche habitat logement (REHAL), le Réseaudéveloppe également un dispositif de coopérationentre les acteurs de l’habitat et le monde de larecherche.

Contact : Dominique Belargent, responsable

des partenariats institutionnels, direction de

la communication ;

[email protected]

Vient de paraître

Deux exemplaires ont étéadressés à chaque organisme.Ce document est égalementdisponible sur le centre deressources de l’USH à partir dusite Internet: www.union-habitat.org. D’autres exemplaires papierpeuvent être commandés enadressant un courriel à :[email protected]



Permettre aux personnes modes tesde réaliser des travaux d’embellis-sement dans leur logement en étantaccompagné : c’est l’objectif de l’opé-ration expérimentale d’auto-réhabi-litation accompagnée (ARA) menéepar La Maison Flamande, à Dun-kerque, encadrée par Les Compa-gnons bâtisseurs, dans le cadre d’uneétude portée par la Communautéurbaine de Dunkerque, la région etles CAF.Les travaux, engagés par Isabelle,avec sa fille et l’aide d’un animateurtechnique des compagnons bâtis-seurs, d’une volontaire en servicecivique et d’une bénévole, concer-

nent la rénovation des murs, des pla-fonds (peinture et papiers peints) etdurent une quinzaine de jours. Lalocataire en finance une partie, laMaison Flamande donne une partiedes fournitures.Pour l’animateur technique, « notreobjectif est de transmettre des savoir-faire pour que les personnes puissentpar la suite effectuer les travauxelles-mêmes. Nous faisons partici-per au maximum la famille et lescontacts en plus de nos bénévoles.Au-delà de la rénovation et de l’amé-nagement des logements, l’entraidepermet de créer des liens ».

INSERTION

Auto-réhabilitation accompagnée

DIRECT HLM

Au-delà de larénovation etl’aménagementdes logements,l’entraide permetde romprel’isolement despersonnes, decréer des lienssociaux.

Le 1er décembre 2015, 3F asigné un contrat d’une duréede trois ans avec Direct Energiepour la fourniture d’une élec-tricité « 100 % énergie verte ».Cette énergie verte se matéria-lise sous la forme de certificatsde Garantie d’origine prou-vant que de l’énergie d’originerenouvelable a bien été injec-tée dans le réseau électrique.Ce contrat s’inscrit dans lecadre de la loi Nome du 7décembre 2010 qui prévoit, au1er janvier 2016, la suppression

des tarifs réglementés de vented’électricité pour les contratsdont la puissance souscrite estsupérieure à 36 kVa (tarifsjaunes et verts d’EDF).265 sites du bailleur sontconcernés en Île-de-Francepar ce nouveau contrat, por-tant sur les parties communesde plus de 30 000 logements.Cette nouvelle offre, va per-mettre de réduire de 8% la fac-ture d’électricité des partiescommunes pour les locataires.

ÉNERGIE

Le choix de l’électricité verteDepuis plusieurs

années maintenant,

Estuaire de la Seines’investit dans une

démarche de

développement

durable aux côtés

de la CODAH en

favorisant le

compostage

collectif. Sur toute

la pointe de Caux, ce

sont plus de 1800 logements et 14 groupes d’habitation sur 9 sites

(Sainte-Adresse, Harfleur, Rouelles, Le Havre, Bléville, Aplemont) qui

disposent de composteurs, soit près d’un tiers du parc.

À terme, l’ESH entend étendre l’expérience à la plupart de ses

résidences. Derniers installés, les composteurs du Grand Hameau, au

pied des résidences Bastié et Mermoz à Aplemont.

Le Service éducatif deprévention de la mairied’Orléans et Vallogis ontmutualisé leurs moyenspour réaliser des chan-tiers éducatifs sur le patri-moine du bailleur, situé ausein du quartier des Blos-sières à Orléans.Avec une populationvisée de jeunes, de 18 à21 ans, en voie de dés-colarisation ou en rup-ture socioprofessionnelle,ce projet s’est construitautour des objectifs sui-vants : construire et déve-lopper des relations éducatives, permettre à ces jeunesd’acquérir des compétences pour intégrer des dispositifs d’in-sertion socioprofessionnelle, favoriser la découverte d’issuesprofessionnelles, retisser des liens positifs avec les habitantsen permettant à ces jeunes d’agir en faveur de leur environ-nement.Pour Vallogis, il s’agissait de proposer à ces jeunes habitantsdu quartier d’être acteurs en participant à un projet d’amé-lioration du cadre de vie grâce à des travaux d’embellissementde parties communes ou d’abords des immeubles.Ainsi, quatre équipes composées de trois jeunes encadrés parle service de la Ville et l’association Appel Emploi de Saint-Jean-de-Braye (pour partie, locataires de l’ESH) ont étécréées sur le quartier des Blossières.

Chantiers éducatifs

Les missions des chantiers éducatifs :taille de haies et peinture de murs,d’allées, de caves… au total plus de 230heures de travail.

Compostage collectif


MAÎTRISE D’OUVRAGENOUVELLES RÉALISATIONS

Nanterre (92). Au cœur duquartier de l’Université, à cinq minutesde la gare Nanterre-université, leprogramme BBC labellisé Habitat &Environnement des Voiles Blanches mêle43 logements en accession à prixencadrés, 47 logements pour étudiantset 47 logements locatifs sociaux (PLUS,PLAI et PLS).L’alimentation en eau chaude sanitaireest assurée par des panneaux solairesplacés sur le toit ; des toituresvégétalisées ont été installées et unsystème domotique permet auxlocataires de suivre leur consommationd’eau, d’électricité et de chauffage entemps réel. Coût de l’opération, un peuplus de 20 M€. Arch. : EmmanuelleColboc. Domaxis

Cenon (33). Ce bâtiment en L qui épouse la pente du terrain accueille 26 logementsrépartis sur 3 étages d’habitation au-dessus d’un niveau de parking semi-enterré. Les logementsont une surface habitable moyenne de 48 m2 à 86 m2 pour un loyer de 340 € à 779 €.

L’ensemble est certifié Habitat &Environnement. Les services du centre-villesont tous accessibles en 5 mn à pied. Laceinture verte de la rive droite de la Métropolesurplombe le programme qui bénéficie ainside cet espace naturel protégé, réservé à lapromenade. La résidence est desservie par letramway qui rejoint le centre de Bordeaux en25 minutes. Coût de l’opération: 3,68 M€.Arch. : Lacrouts & Massicault. ICF Atlantique

Neuilly-sur-Seine (92). Le programmerestructure le front urbain de l’Île de la Jatte. La Ville avait acquis progressivement des biensimmobiliers tombés en désuétude afin de créerdes commerces, des logements aidés et deuxniveaux de sous-sol pour 130 places de parking,dans le cadre d’un bail à construction de 35 ans.Sur les 95 logements labellisés BBC Effinergie,60 sont des PLUS-PLAI, 35 des PLS, au-dessusde huit commerces. L’immeuble est de facturecontemporaine dans la veine de l’urbanisme de l’Île de la Jatte, avec côté Seine, une placedevant les commerces. Coût : 30 M€ incluant la démolition et la dépollution des sols. Arch. : Agence Gérard de Cussac. France Habitation et OGIF

Toulouse (31). C’est dans un jardin paysagé,à quelques pas du cœur de la ville rose, dans lequartier très prisé de la Côte pavée, quePromologis et Icade Promotion ont réalisé en co-promotion le Domaine des Cantatrices : unensemble résidentiel de 110 logements (maisonsde ville, appartements en accession et locatifsocial) à l’emplacement d’une ancienne entreprisede bonneterie. Très en amont, les riverains et lesassociations de quartiers ont participé au choix etau parti pris retenu par l’architecte. L’ESH a réaliséen maîtrise d’ouvrage directe les 23 logements locatifs (7 PLAI et 16 PLUS) certifiés BBCEffinergie et Habitat & Environnement. Arch. : ARUA. Promologis

Échirolles (38). La Tarare est un ensemble de29 logements locatifs sociaux répartis sur 8 étages au-dessus du rez-de-chaussée du bâtiment principalaccueillant aussi un local d’activité. Tous les logements

bénéficient d’une double orientation, d’une terrasse et d’un cellier accessible depuis l’intérieur ouà partir de la terrasse. Ils sont raccordés à la fibre optique, et particularité, l’immeuble se trouvanten zone Seveso, des aménagements spécifiques ont été réalisés, notamment dans la salle debain, désignée comme pièce de confinement en cas d’alerte. L’ECS est préchauffée grâce à 32 m2

de capteurs solaires installés en toiture terrasse. Arch. : Claude Salerno Architecte. Actis©

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Pour la première fois, Caen Habi-tat expérimente l’habitat modulaire,à Bretteville-sur-Odon, à l’ouestde l’agglomération. Quatre pavillonssont arrivés de la Roche-Sur-Yon,déjà montés, en convoi exception-nel sur huit camions et déposés, unpar un, par grutage. Un pavillonreprésente l’assemblage de deuxmodules. La construction et lemontage de ces modules ne pren-

nent que deux semaines, dans lecadre d’une filière sèche et indus-trialisée. Sur le site, restent les tra-vaux d’assemblage : pose, raccor-dement et finitions intérieures quiprendront quelques semainesjusqu’en mars 2016. Chaque pavillon est équipé d’unepompe à chaleur, d’un ballon ther-modynamique, d’une installationphotovoltaïque de 3,24 m2 sur la

toiture. Ils disposent d’un jardin(en pelouse synthétique pourplus de facilité d’entretien),d’un abri de jardin et d’une ter-rasse aménagée. Les façadessont constituées de bardage enclins en pose horizontale. Coûtdes quatre T3 de 64,60 m2 :598 742 €. La société Cou-gnaud est mandataire du projet;arch. : Didier Boscher. S.M.

PROCÉDÉS CONSTRUCTIFS

Pavillons modulaires

Avec la première tranche du pro-gramme de 122 logements sociaux àAchères, ICF Habitat La Sablière testela conception-réalisation-exploita-tion- maintenance (CREM). Un modecollaboratif qui invite maître d’œuvre,constructeur et exploitant à travaillerensemble très en amont du projet. Legroupement, constitué pour l’occa-sion, s’engage sur quatre ans, sur uneobligation de résultat et de perfor-mances énergétiques, en l’occurrenceune consommation maximale d’éner-gie inférieure à 50 kW/m2/an et 40%d’énergie renouvelable pour couvrir lesbesoins en eau chaude sanitaire.

Réalisé à l’emplacement d’uneancienne résidence de l’ESH datantdes années 30 et devenue obsolète,ledit programme est conçu en deuxtemps: construction d’un immeublede 67 logements pour reloger leshabitants de l’ancienne résidenceavant démolition, puis constructionde la deuxième tranche. L’optimisa-tion du foncier permet d’augmenterde 30 % l’offre locative.Tout au long du projet, les locatairesont bénéficié d’un accompagnement;une charte de relogement a été rédigéeavec la Ville, la préfecture des Yvelines,la SNCF et les locataires référents. F.X.

INNOVATION

C’est parti pour la conception-réalisation-exploitation-maintenance

Une première tranche de 67 logements, du T2 au T5, a été livrée. Montant de l’opération:années trente€; arch.: AUP.

Jusqu’en 2013, date à laquelle l’Ophis a acquis la Tour Volta,ce bâtiment, situé dans un quartier en pleine mutation à Cler-mont-Ferrand, abritait des bureaux d’EDF. Aujourd’hui, après19 mois de travaux, c’est une résidence de 18 logements loca-tifs, du T2 au T4, alliant performance énergétique, qualité archi-tecturale et confort d’usage. Le bâtiment, qui bénéficie d’une exposition privilégiée (sud-est et sud-ouest), a été isolé par l’extérieur et des loggias ajou-tées sur la façade principale créant une double peau. Lesmenuiseries extérieures du bâtiment ont été remplacées pardes baies en aluminium. Le chauffage et l’eau chaude sani-taire sont assurés par une pompe à chaleur gaz à absorptionassociée à une chaudière gaz à condensation. Au-delà de l’as-pect thermique, les cages d’escalier ont été rénovées et leslogements adaptés aux personnes à mobilité réduite. L’opé-ration dont le coût atteint 1,82 M€ a bénéficié de subventions :42 500 € de l’État, 45 035 € du Conseil régional, 75 050 € du

FEDER, 50 000 € duConseil départemental,195 300 € de ClermontCommunauté, 72 000 €de Logehab, 48 000 €d’Amalia, 4 500 € deGrDF. F.X.

TRANSFORMATION D’USAGE

Du bureau au logement

Afin d’atteindre le niveauBBC rénovation etd’optimiser le confort et lamaîtrise des charges, unecollaboration étroite a étémise en place entre lamaîtrise d’œuvre, lamaîtrise d’ouvrage et lesservices techniques deGrDF; arch.: Le Compasdans l’œil.

Le pavillon en cours d’installation.


En cette fin d’année, voici quelquesquestions/réponses récentes portant surla fiscalité et la vente Hlm.

FISCALITÉ – TAXE SUR LES SALAIRES & LASMUne jurisprudence de novembre 2015 duConseil d’État a statué sur la question du lienentre la taxe sur les salaires et les livraisonsà soi-même. Dans deux arrêts du 9 novembre 2015, leConseil d’État indique que les livraisons à soi-même d’immeubles «ne résultant pas d’opé-rations réalisées avec des tiers, ne sont géné-ratrices d’aucun flux financier» et ne doiventdonc pas «être regardées comme des produitsdevant être inclus au dénominateur du rapportdéfini par les dispositions précitées de l’arti-cle 231 du Code général des impôts en vue dedéterminer l’assiette de la taxe sur lessalaires» (arrêts n° 384536 et 384537).Rappel du contexte: les entreprises partiel-lement exonérées de TVA, comme les orga-nismes Hlm, sont soumises à la taxe sur lessalaires selon la formule suivante:taxe sur les salaires = rémunération des sala-riés x rapport entre le chiffre d’affaires qui n’apas été passible de la taxe sur la valeur ajou-tée et le chiffre d’affaires total x taux de la taxesur les salaires.La question posée au Conseil d’État était desavoir si les livraisons à soi-même d’immeublesdevaient être comprises dans le «chiffre d’af-faires total» utilisé pour le calcul ci-dessus. Laréponse du Conseil d’État est négative. Ilreste toutefois à mesurer la portée de cettedécision pour les organismes Hlm, sachant quel’enjeu est important puisqu’ils réalisent denombreuses LASM sur des constructionsneuves mais également sur des travaux derénovation, d’amélioration, etc.Une analyse plus détaillée de la jurispru-dence du Conseil d’État sera diffusée pro-chainement.

FISCALITÉ – TFPB DÉGRÈVEMENTACCESSIBILITÉ AUX PERSONNESHANDICAPÉESLes organismes Hlm bénéficient d’un dégrè-vement de taxe foncière sur les travaux d’ac-cessibilité et d’adaptation des logements

FISCALITÉ ET VENTE HLM

Questions/Réponses

DROIT ET FISCALITÉ

aux personnes en situation de handicap. Ladéfinition des travaux éligibles a-t-elle évo-lué récemment?L’article 1391 C du CGI prévoit que lesdépenses engagées par les organismes Hlmpour l’accessibilité et l’adaptation des loge-ments aux personnes en situation de handi-cap sont déductibles de la taxe foncière sur lespropriétés bâties versée aux collectivités ter-ritoriales.Le Conseil d’État, dans un arrêt du 21 octobre2015 (n° 374751) a précisé que «pour êtredéductibles en application des dispositions del’article 1391 C du CGI», il n’était pas néces-saire que les travaux portent «spécifiquementsur des équipements spécialisés pour des per-sonnes handicapées ». Il suffit que lesdépenses aient «été engagées pour des tra-vaux qui, dans leur totalité ou pour partie, amé-liorent effectivement l’accessibilité des immeu-bles et logements pour les personnes ensituation de handicap».Le Conseil d’Éat condamne ainsi la position del’administration qui, dans certains cas, limitaitle dégrèvement aux installations d’équipe-

ments spécifiquement conçus pour les per-sonnes handicapées.Dans l’affaire qui était jugée, le litige portaitsur la réhabilitation de deux ascenseurs pré-voyant notamment le remplacement desportes palières battantes par des portes auto-matiques à tous les étages.Cette décision est importante et peut per-mettre à certains organismes qui s’étaient vurefuser des demandes de dégrèvement aumotif que les équipements installés n’étaientpas spécifiques aux personnes handicapées,de renouveler leur demande, à condition tou-tefois que le délai de réclamation ne soit pasexpiré (on rappelle que pour la TFPB, le délaiexpire au 31 décembre de l’année suivant lamise en recouvrement de la taxe – ainsi, pourles travaux payés en 2013 et donnant droit àun dégrèvement sur la TFPB de 2014, le délaiexpire au 31 décembre 2015).

FISCALITÉ – ÉXONÉRATION DE TFPBDANS LES QPVLes organismes Hlm peuvent-ils bénéfi-cier d’une exonération de TFPB sur leslocaux professionnels qu’ils donnent enlocation et qui sont situés dans les QPV?Les petites entreprises exerçant une activitécommerciale dans les quartiers prioritaires dela politique de la ville (QPV) peuvent bénéfi-cier d’une exonération temporaire de cotisationfoncière des entreprises (CFE), de cotisation surla valeur ajoutée des entreprises (CVAE) et detaxe foncière sur les propriétés bâties.Lorsque ces petites entreprises sont locatairesde leurs locaux, c’est en réalité le propriétairebailleur qui va bénéficier de l’exonération deTFPB (cet avantage pouvant ensuite êtrerépercuté dans le «prix» du bail).La mesure peut donc concerner des orga-nismes Hlm qui donnent en location deslocaux d’activité situés dans les QPV.En application de l’article 1383 C ter du Codegénéral des impôts, l’exonération de TFPB estde cinq ans, sauf délibération de la collectivitélocale. Elle s’applique aux établissementsexistant au 1er janvier 2015 dans les QPV ainsiqu’à ceux qui, dans ces mêmes quartiers,font l’objet d’une création ou d’une extensionjusqu’au 31 décembre 2020, et à condition que

Les organismes bénéficient-ils d’un dégrèvement detaxe foncière sur les travaux de réhabilitationd’ascenseurs prévoyant notamment le remplacementdes portes palières battantes par des portesautomatiques ?


ces établissements remplissent les exigencespour pouvoir bénéficier de l’exonération de CFEprévue à l’article 1466 A, I septies du CGI.Ainsi, pour bénéficier de l’exonération deTFPB, le local doit être affecté à une activitécommerciale exercée dans les conditions per-mettant à l’établissement de bénéficier del’exonération de CFE. Les conditions principalesà respecter pour l’entreprise locataire sont lessuivantes:• l’entreprise locataire doit employer moins dedix salariés et,• son chiffre d’affaires ou le total de son bilandoit être inférieur à 2 millions d’euros (Cf.BOI-IF-CFE-10-30-50-60).Dès lors que les conditions de l’exonération deCFE sont remplies, les locaux occupés par lespetites entreprises exerçant une activité com-merciale peuvent bénéficier de l’exonérationde TFPB. Cette exonération de TFPB bénéfi-cie au redevable légal de la taxe, c’est à direà l’organisme bailleur qui donne en location ceslocaux.

L’administration fiscale commente en détail cedispositif au BOI-IF-TFB-10-160-60 du 19 juin2015.Les organismes Hlm doivent se rappro-cher de leurs locataires commerçants sus-ceptibles d’être concernés par ce dispositif.

VENTE HLM – LOGEMENT VACANT –ACQUÉREUR PRIORITAIREUne personne hébergée dans un foyer del’organisme Hlm-vendeur est-elle un acqué-reur prioritaire lors de la mise en vente delogements (vente Hlm) par ce même orga-nisme Hlm?Non, dans le cadre de la vente Hlm, les acqué-reurs prioritaires sont :• les locataires de logements appartenant àl’organisme Hlm vendeur dans le département;• les gardiens d’immeuble employés par cemême organisme.Par conséquent, une personne hébergée dansun foyer n’étant pas un locataire de logement,elle ne pourrait se porter acquéreur qu’àdéfaut d’acquéreur prioritaire, au terme du

délai de deux mois suivant l’accomplisse-ment des mesures de publicité prévues par lesarticles L.443-11 et R.443-12 du CCH, commetoute autre personne physique.

VENTE HLM – CONDITIONS ET NORMESLa personne physique qui se porte acquéreurd’un logement vacant doit-elle respecter desconditions de nationalité ou de ressources?Non, dans le cadre de la vente Hlm, les acqué-reurs n’ont pas à justifier de conditions de res-sources ou de nationalité.Les textes légaux et réglementaires (art.L.443-11 et R.443-10 et suivants du CCH)relatifs à la vente Hlm ne prévoient pas deconditions de nationalité, ou de présentationd’un titre de séjour, ni le respect de plafondsde ressources; il n’existe pas en la matière dedisposition comparable à celles prévues pourl’attribution d’un logement locatif social. Seulsles ascendants et descendants du locataire, encas de vente d’un logement occupé, doiventrespecter des plafonds de ressources.

FAX JURIDIQUE

Actes administratifs• Décret n° 2015-1404 du 5 novembre 2015 relatif au droit desusagers de saisir l’administration par voie électronique (JO du 6novembre 2015). Ce décret, qui est seulement applicable à l’État età ses établissements publics à caractère administratif, prévoit lesconditions d’application du droit de saisir l’administration par voieélectronique.• Décret n° 2015-1426 du 5 novembre 2015 relatif aux exceptionsà l’application du droit des usagers de saisir l’administration par voieélectronique (ministère du Logement, de l’Égalité des territoires etde la Ruralité) (JO du 6 novembre 2015). Ce décret recense lesdémarches exclues du champ d’application du droit des usagers desaisir l’administration par voie électronique.Modalités de la saisine de l’administration par voie électronique(SVE). Instruction n° 5824/SG du 6 novembre 2015.

AttributionsInstruction du Gouvernement du 3 novembre 2015 relative à lamise en œuvre d’une politique intercommunale des attributions etdu volet «attributions» de la politique de la ville et à l’articulationdes dispositions relatives à l’attribution des logements sociauxrésultant de l’article 97 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014pour l’accès au logement et un urbanisme rénové et de l’article 8 dela loi n° 2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour laville et la cohésion urbaine.

AménagementArrêté du 6 novembre 2015 relatif à l’actualisation annuelle des

tarifs pour le mètre carré de taxe d’aménagement – art. L. 331-11du Code de l’urbanisme (JO du14 novembre 2015).

DaloArrêté du 2 novembre 2015 modifiant l’arrêté du 24 juillet 2009autorisant la création par le ministère de l’Écologie, de l’Énergie, duDéveloppement durable et de la Mer en charge des technologiesvertes et des négociations sur le climat (direction de l’habitat, del’urbanisme et des paysages) d’un traitement automatisé dedonnées à caractère personnel dénommé «Dalo» (JO du 13novembre 2015).

Marchés publics – seuils européens des marchés publicsSont concernées les directives 2004/17 (secteurs spéciaux),2004/18 (secteurs classiques), 2009/81 (défense ou sécurité),2014/24 (secteurs classiques), 2014/25 (secteurs spéciaux) et2014/23 (contrats de concessions). Attention donc: «à compter du1er janvier 2016, ces seuils seront relevés de:• 134000 à 135000 € HT pour les marchés publics de fournitureset de services de l’État ;• 207000 à 209000 € HT pour les marchés publics de fournitureset de services des collectivités territoriales ;• 414000 à 418000 € HT pour les marchés publics de fournitureset de services des entités adjudicatrices et pour les marchés publicsde fournitures et de services passés dans le domaine de la défenseou de la sécurité ;• 5186000 à 5225000 € HT pour les marchés publics de travauxet pour les contrats concessions».


Ces deux ouvrages paraissent secompléter en étant pourtant fortdifférents. Pour une histoire poli-tique de la politique de la ville,écrit par le sociologue Adil Jazouliet le politologue Henri Rey, ana-lyse la genèse, les enjeux et l’ac-tualité d’une des politiquespubliques les plus originales maisaussi des plus controversées, lapolitique de la ville ; Lever lesvoiles, essai également écrit àdeux mains par Jacqueline Lan-çon, spécialiste des politiquessociales urbaines et Georges Lan-çon, ingénieur de formationayant fait toute sa carrière dans lelogement social, s’intéresse à lavie quotidienne, à l’habiter dansdes quartiers difficiles, ceux pré-cisément auxquels s’attache enpriorité la politique de la ville. Oncomprend pourquoi il est inté-ressant de les présenter ensem-ble, voire en contraste, mais sanschercher dans l’un, la face cachéede l’autre.En effet, l’ouvrage d’Adil Jazouliet d’Henri Rey s’appuie non seu-lement sur une solide connais-sance socio-historique de la poli-tique de la ville mais surtout surdes entretiens inédits avec l’en-

LECTURESPour une histoire politique de la politique de la villeLever les voiles

semble des personnalités poli-tiques et administratives qui ont exercé des responsabilitésdirectes sur cette politique ainsique de nombreux élus locaux.Leurs apports, leurs réactions,leurs déceptions aussi, consti-tuent une fresque irremplaça-ble d’un long moment de la viepolitique française, celle de quar-tiers populaires interpellant for-tement une société se voulantuniversaliste, consensuelle et deprogrès pour tous, et de tant derendez-vous manqués ou de suc-cès malheureusement souventtrop éphémères.Mais pourquoi ce titre qui sem-ble redondant ? Parce que lesdeux auteurs ne veulent pas secontenter de faire œuvre demémorialistes mais visent à unemise en perspective du « […]contexte dans lequel les déci-sions des acteurs politiques ontété actées, une restitution desjeux d’acteurs et des rapports deforce entre eux, une identificationde leurs réseaux, une apprécia-tion des marges d’action dont ilsdisposent (…)» mais aussi descontraintes imposées par d’au-tres politiques publiques tellesque celles portant sur l’emploi, lesocial, l’immigration…De son côté, Lever les voiles quipropose une autre lecture, sinonde ces mêmes politiques, dumoins de leurs effets sur la vie deshabitants des quartiers les plusdirectement concernés par elles,cherche aussi à comprendre lepourquoi de plus de soixanteans de déceptions dans larecherche de solutions à la crisedes banlieues. Il s’intéresse plusparticulièrement au logementsocial et à ses apports au bien-être des plus fragiles ainsi qu’auxcraintes et fantasmes qu’il génèreet d’une manière plus généraleaux effets pervers de l’image

négative toujours et encore atta-chée aux quartiers d’habitat.En parcourant l’ouvrage deJazouli et Rey, on est frappé parquelques phénomènes « poli-tiques» qu’il convient de rappe-ler même brièvement: la conti-nuité quasi consensuelle gauchedroite de l’action publique enmême temps que la fragilité decette même action, l’importance,toujours au plan strictement poli-tique, des effets et significationsen relation avec « la place» de laville dans l’échiquier ministériel(ministre d’État, ministre de pleindroit, ministre délégué, secré-taire d’État, rattachement audépartement ministériel encharge du territoire, de la santé oudu social, en compagnie du loge-ment, et on en passe), la multi-plicité d’acronymes souventimpensés (DSQ, DIV, CNDSQ,ONZUS, GPV, CUCS, PNRU,RGPP,…) accompagnant ou tra-duisant cette politique et souventcompliquant sa compréhension,les effets sur les «quartiers» desdivers avatars de la vie sociale etpolitique globale de la France…Avec leur ouvrage, Jacqueline etGeorges Lançon cherchent àcomprendre pourquoi une actionpublique qui a mobilisé tantd’énergies politiques et associa-tives, tant d’innovations juri-diques et sociales, semble n’avoirpu donner tous les résultatsescomptés. De par leurs expé-riences de praticiens de terrain,ils constatent que «(…) bénéfi-ciant d’interventions équiva-lentes, les quartiers vivent et réa-gissent différemment (…) » etqu’aucun habitant ne peut être leprototype des habitants des quar-tiers d’habitat social, car toutesles histoires sont singulières. Cesaffirmations, qui peuvent paraî-tre d’une grande banalité, posentbien le problème de la délicate

traduction des politiques glo-bales au plan local. Et notam-ment la difficile appréciation dela réalité complexe et singulièred’une vie habitante qui, riched’initiatives et de volontés, estbien trop obérée par des imagesnégatives, des préjugés écono-miques, générationnels et raciauxqu’il faut savoir analyser et affron-ter en tant que tels. Lever lesvoiles donc et non se contenterde représentations catégoriellesfigées ou réductrices.Deux ouvrages enrichissants,indispensables et d’une grandeactualité pour une meilleureappréhension d’un des plusgrands défis auxquels estconfronté la société françaisecontemporaine dans sa recher -che d’un réel vivre ensembleconforme aux grands idéaux quiont fondé la République. G.S.

• Pour une histoire politique de la

politique de la ville. Adil

Jazouli/Henri Rey. Ed. de l’Aube ;

octobre 2015 ; 210 pages ; 19,40 €.

• Lever les voiles, Jacqueline et

Georges Lançon ; Les Éditions du

Panthéon ; juillet 2015 ; 200 pages ;

16,30 €.

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