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Initiative régionale Logismed

Atelier sur la conception et développement de plateformes

logistiques

Rabat, le 1er mars 2018

Assistance technique pour la mise en œuvre des activités de formation de l’initiative régionale Logismed Soft

Tâche 1.2 Sensibilisation décideurs publics


Structure de l’Atelier

1. Encadrement de l’atelier dans l’initiative régionale LOGISMED

ENJEUX ET ÉTAT DE L’ART DU DÉVELOPPEMENT DE PLATEFORMES LOGISTIQUES2. Les plateformes logistiques comme levier de compétitivité

économique et facteur d’aménagement du territoire 3. Aspects conceptuels et techniques d’une plateforme logistique

MONTAGE D’UN PROJET DE PLATEFORME LOGISTIQUE ET RETOURS D’EXPÉRIENCES4. Feuille de route pour la conception et lancement de plateformes

logistiques5. Développement d’un projet de plateformes logistiques6. Exploitation des plateformes logistiques


1. Encadrement de l’atelier dans l’initiative régionale LOGISMED

Initiative régionale Logismed 4

L’Initiative régionale LOGISMED

Objectif LOGISMED: Renforcer les capacités logistiques des pays du voisinage méditerranéen et promouvoir un réseau de plateformes logistiques dans cette région (Maroc Algérie, Tunisie, Egypte et Jordanie).

Financement:

Maîtrise d’ouvrage:

Assistance Technique Formation:

Assistance technique: Réseau, Observatoire et Monitorage AT Formation

4


Encadrement de l’atelier dans l’Initiative régionale LOGISMED

Logismed « Hard » Études faisabilité plateformes logistiques

Logismed « Soft » I. Réseau de connaissance en plateformes logistiquesII. Mise en place activités de formationIII. Observatoire logistique

1.1 Appui au renforcement des associations logistiques nationales T1.1

1.2 Développement d’un plan de sensibilisation consacré à l’administration

T1.2

1.3 Développement de standards de qualité pour les licences universitaires de premier cycle

T1.3

1.4Promotion de la certification ELA parmi les professionnels en logistique

T1.4

1.5 Programme “Former les formateurs” T1.5

1.6Développement d’un groupe initial d’employés qualifiés de niveau opérationnel

T1.6

Élaboration Guide sur la Conception, Mise en Œuvre et

Opérations de Plateformes Logistiques

Composantes LOGISMED:


Objectifs de l’atelier

Sensibiliser les décideurs publics sur les valeurs apportées par les plateformes logistiques organisées.

Présenter des orientations conceptuelles et pratiques sur la conception, mise en œuvre et opérations des plateformes logistiques.

Présenter le guide élaborée dans le cadre de l’Initiative régionale LOGISMED.

Promouvoir les bonnes pratiques en ce qui concerne l’immobilier logistique


2. Les plateformes logistiques comme levier de compétitivité économique et facteur

d’aménagement du territoire


• Parce qu’elle contribue à la compétitivité tu tissu productif:

coûts logistiques bas entreprises plus compétitives

• Parce qu’elle augmente la robustesse et la modernisation de l’économie :

logistique moderne production moderne

• Parce qu’elle permet satisfaire les besoins des consommateurs:

meilleure logistique offre de produits augmentée et prix plus bas.

• Parce qu’elle crée de l’emploi direct et indirect:

La logistique évolue d’une activité dans l’entreprise vers un secteur

économique avec sa propre entité.

• Parce qu’elle influe sur la qualité de vie des citoyens:

logistique bien organisée moins de camions, plus efficaces, moins risques

accidents, moins pollution, utilisation du territoire optimisée.

Pourquoi la logistique est importante?


Éléments pour une logistique performante?

Entreposage Transport Personnes Technologies

Espaces

logistiques

Infrastructures Formation

Numérisation

Optimisation des processus

http://www.google.es/url?sa=i&source=images&cd=&cad=rja&docid=wPKk5OZC07NQ5M&tbnid=XXNM1lnSYp0r6M:&ved=0CAgQjRwwAA&url=https://es.123rf.com/photo_17080574_camion-icono.html&ei=TjzEUavaHO6A7Qa4gYHIDA&psig=AFQjCNFsMc6eINlKrHoFLTOT9W8OvtPR7Q&ust=1371901390513078


https://www.google.es/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwi0k5fwpITYAhVFlxoKHWUqDzkQjRwIBw&url=https://www.freepik.es/iconos-gratis/tres-ordenadores-simbolo-red-educativa_726931.htm&psig=AOvVaw0EILHi5yizB0I-xPfr4tzk&ust=1513161734701097

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Plateforme logistique

Les plateformes dans les chaînes logistiques














Ce sont quoi les plateformes logistiques?

Plateformes logistiques, centres d’activités logistiques, ZAL, centres de fret, freight villages….?

De quoi on parle?

Logistique non organisée

https://www.google.es/url?sa=i&rct=j&q=&esrc=s&source=images&cd=&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwjPmqezqITYAhUEbBoKHS1FBMUQjRwIBw&url=https://www.freepik.es/iconos-gratis/signo-de-interrogacion-en-la-cabeza-persona_726437.htm&psig=AOvVaw3wqkDGFCm-4TFxHL4emiGq&ust=1513162638742757

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Ce sont quoi les plateformes logistiques?

Logistique organisée

Définition de Plateforme logistique (ou Centre d’activités logistiques): “Zone délimitée à l’intérieur de laquelle s’exercent, par des différents opérateurs, toutes les activités relatives au transport, à la logistique et à la distribution de marchandises, tant pour le transit national comme pour l’international”. (Europlatforms)


Contribution des plateformes au développement du secteur logistique et de transport de marchandises

Amélioration de productivité pour les entreprises logistiques(dans tous les sous-secteurs) et de transport de marchandises,puisqu’elles opèrent dans des espaces spécialisés.

Amélioration de l’organisation du secteur du transport, enassurant une concentration de chargeurs et de transporteurs.

Environnement propice à la transformation d’entreprises detransport en opérateurs logistiques.

Espaces de diffusion des nouvelles technologies appliquées autransport et à la logistique.

Création de cadres de rencontre interentreprises, en créant labase de projets collaboratifs, mutualisation de services, etc.

Espaces de diffusion de meilleures pratiques commerciales.

Espaces qui favorisent l’amélioration des conditions de sécuritéet réduction des pratiques informelles dans le secteur.


Estimation de réduction moyenne de coûts logistiques de l’entreprise pour une implantation dans une plateforme logistique (%)

Entreprises/Effets Localisation Fonctionnalité Environnement Total

Stockage 0,4 9,3 2,4 12,1Groupage 0,4 3,8 2,3 6,5Charge fractionnée 1,2 6,3 2,3 9.8


Contribution des plateformes au développement du secteur privé immologistique

Diffusion de standards internationaux de « classe A » dans l’offred’espaces et de services pour la logistique et le transport.

Bancs d’essai pour la diffusion sur le marché de nouvelles modalitésimmologistiques.

Diffusion de pratiques de gestion (comme « développeurlogistique ») qui puissent être applicables aux parcs d’entreprises dequalité ou spécialisées et aux parcs logistiques et/ou zones franches.

Favorise une spécialisation des constructeurs d’espaces logistiques,et la diffusion de modalités d’optimisation des coûts de constructionde ces bâtiments.

Expériences pour l’amélioration des modèles de gestiond’exploitation de ces parcs spécialisés.


Contribution au développement de la durabilité dans la logistique

Par rapport à l’aménagement du territoire :

Favorise la concentration logistique et la réduction de l’impact territorial.

Renforce l’optimisation de la distribution urbaine de marchandises.

Structure la logistique autour des noeuds de communication etintermodalité.

Par rapport au transport :

Réduction d’émissions grâce à l’optimisation de la localisation.

Diffusion de véhicules moins polluants.

Promotion de l’intermodalité et de la multimodalité.

Utilisation des TIC, ce qui permet une optimisation de la capacité desvéhicules.

Par rapport au stockage :

Construction : critères Green Building

Fonctionnement : diffusion pratiques environnementales et la logistiqueinverse.


Contribution au développement d’un cadre institutionnel pour les politiques logistiques

La promotion de plateformes logistiques favorise l’établissementd’un cadre institutionnel logistique à un niveau intermédiaire.

Cadre de rencontre entre les secteurs public et privé impliqués dansla logistique à échelle intermédiaire et opérationnelle.

Diffusion d’expériences de politique logistique d’autres pays.

Favorise l’organisation de la logistique des villes et des zonesmétropolitaines.

Promotion de l’intermodalité et de la multi-modalité.

Développement de clusters logistiques, et support aux clustersstratégiques d’un pays ou d’une région.

Promotion de la formation logistique.


3. Aspects conceptuels et techniques d’une plateforme logistique

Initiative régionale Logismed 19

Eléments essentiels des plateformes logistiques

Complexe délimité, avec des groupes d’opérateurs logistiques, de transport de marchandises et de services.

Unité de gestion

Espaces et infrastructures spécialement conçus pour les activités logistiques

Limitations à activités non logistiques.

Associées à des infrastructures linéales ou nodales

Services spécialisés.

Ouvertes au marché. (Source: Europlatforms)


Éléments d’une plateforme logistique

Zones logistiques pour les différents types d’opérateurs

Périmètre sécurisé

Stationnement poids-lourds-Truck Center

Zones de services

Contrôle d’accès au périmètre logistique

Raccordement voie haute capacité


Enjeu, risques et défi des plateformes logistiques

La logistique n’admet pas de spéculation. Il s’agit d’une activité avec une stricte optimisation de coûts, constamment pressionnée par les chargeurs et clients.

Enjeu: La logistique a besoin de grands espaces dans des localisations stratégiques, et ne peut pas rivaliser pour ces espaces avec d’autres utilisations plus rentables.Risques: Expulsion systématique de la logistique des localisations stratégiques.Atomisation incontrôlée de l’implantation des entrepôts localisés dans des endroits inadéquats. Défi : Structurer des projets de Plateformes qui permettent aux opérateurs logistiques accéder à ces localisations stratégiques avec des coûts viables.


Les plateformes logistiques peuvent fournir une double fonction dans les paysémergents :

Une fonction principale de fournisseur d’espaces et infrastructures spécialiséspour la logistique et le transport de marchandises.

Mais aussi une fonction complémentaire de foyer de diffusion du développementet de la mise à niveau du secteur logistique de plusieurs façons:

Double fonction des plateformes logistiques

En encourageant -parfois en étant le point de départ- desinstitutions nationales pour le développement logistique.

En étant le catalyseur de la mise à niveau du secteurlogistique et de transport de marchandises.

En augmentant le niveau des standards de qualité,sécurité et service de l’offre immologistique privée.

En contribuant à la durabilité environnementale de lalogistique dans le domaine du transport, des entrepôts oude l’aménagement du territoire.


Spécificités des plateformes logistiques

Les PL sont des projets plus complexes que les zones industriellesconventionnelles.

Elles exigent des investissements plus lourds en infrastructures

et incluent des services qui n’existent pas toujours dans les zonesindustrielles.

Elles incluent une composante immobilière (Immo-logistique), unecomposante infrastructure et une composante services.


• Il n’y a pas de référence homogène : le minimumrecommandable serait entre 25 et 30 hectares (à réaliser parphases), jusqu’à 100 hectares dans le cas d’undéveloppement supérieur.

• Il est conseillé de choisir des espaces offrant des possibilitésd’agrandissement, quand les conditions de gestion du sol lepermettent.

• Le dimensionnement d’une PL doit toujours être basé surles études de marché et sur l’expérience dans ledéveloppement de projets similaires.

• Dans les cas où le marché de la ville correspondante ne soitpas mûr et consolidé, il est recommandé d’adopter undimensionnement basé sur les premières phases définiesavec la demande réellement exprimée, et undéveloppement à moyen et à long terme flexible, réalisé parphases.

Dimensions des plateformes


Type / Caractéristique 1. Hinterland 2. Intermodalité 3. Spécialisation

Plateforme logistique de distribution

International

National

Régional

Métropolitain

Souhaitable

Souhaitable

Non nécessaire

Non nécessaire

Multifonctionnel

Zone d’activités logistiques portuaires International

Maritime terrestre

Ferroviaire, souhaitable Multifonctionnel

Centre de fret aérien International

Aérien terrestre

Ferroviaire, pas nécessaire

Multifonctionnel

Centres logistiques d’intermodalité ferroviaire (ports secs)

En général, régional ou métropolitain

Rail-route + services intermodales avec les principaux ports

Multifonctionnel

Centres logistiques agroalimentaires

En général régional ou métropolitain

Non nécessaire De cluster

Centres logistiques de soutien aux frontières

De frontière Non nécessaire Multifonctionnel

Centres logistiques de soutien aux clusters

En général national ou régional

Non nécessaire De cluster

Types de plateformes


Types de plateformes selon modes transport

Monomodale: route Intermodale route/rail

Centre fret aérien Multimodale


Types de plateformes selon fonctions

Plateforme de distribution Nationale (PLAZA)

Zone Activités Logistiques portuaires (Altenwerder)

Centre logistique agroalimentaire (Corabastos)

Plateforme de distribution urbaine (Aparkabisa)


Relation entre la macro-localisation d’une PL et son orientation fonctionnelle stratégique


CRITÈRES DE MACRO-LOCALISATION Sélection d’un nœud territorial Relation avec la planification Logistique régionale ou métropolitaine Vocation logistique des différents nœuds

régionaux Concentration logistique territoriale Synergie avec l’environnement Relation de l’orientation fonctionnelle avec

les prix fonciers

CRITÈRES DE MICRO-LOCALISATION Superficie disponible Viabilité urbanistique du sol Viabilité environnementale Caractéristiques physiques du terrain Servitudes et préexistences Micro-accessibilité Connexions avec des services Gestion du sol Prix du sol Effets sociaux et territoriaux

Macro-localisation Micro-localisation

Macro-localisation de la plateforme de Soacha, à Bogotá (Colombie)

Micro-localisations possibles pour la plateforme de Soacha (Colombie)

Définition de la localisation

La meilleure plateforme n’est pas celle qui, théoriquement, est la mieux placée, mais bien celle qui est viable dans des délais raisonnables.


Orthogonalité et zones fonctionnelles


Réseau structurant

C’est le système de voirie principal d’accès et de distributionde la PL. À éviter :

Les parkings directs sur la chaussée

Les accès directs aux parcelles et installations.

Les virages à gauche.

La structure de ce réseau sur une plateforme peut êtremaillée ou ramifiée.

Réseau secondaire

Voies locales : il s’agit de rues secondaires, à chausséeunique, pour l’accès aux parcelles.

Voies de manœuvre : il s’agit de voies d’accès auxespaces de manœuvre des entrepôts logistiques.

Voies périphériques : il s’agit de voies destinées à fermerla route aux parcelles.

Système de voirie interne des PL


Esquema operatiu d’una plataforma de baixa rotació

Esquema operatiu d’un cross-docking pur

Esquema operatiu d’un sistema de classificació automatitzat (“sorter”)

Esquema operatiu de plataformes híbrides que combinen cross-docking amb emmagatzematge

Cross docking pur

Baisse rotation

Hybride

Typologie d’entrepôts pour des fonctionslogistiques diverses


Haute rotation

(cross-docking)

Basse rotation

(entreposage)

Typologie d’entrepôts et fonctions logistiques


Bâtiment

monoclient

Bâtiment

compartimenté

20 modules 500 m2

Typologie d’entrepôts et fonctions logistiques


Groupe de services Unités de services envisageablesCentre intégré de services(Service Center)

Zone administrative.

Bureaux d’entreprises logistiques et de transport et centred’affaires.

Services de restauration et d’hôtellerie.

Services commerciaux complémentaires.

Services sociaux, religieux, etc.Centre de services auvéhicule

Stations-services.

Stationnement de véhicules lourds.

Ateliers.

Services de contrôle technique de véhicules.Services pour conteneur

(Container Freight Station)

Zone de conteneurs.

Installations de consolidation et de déconsolidation deconteneurs.

Ateliers et services de réparation de conteneurs.

Dépôt de conteneurs vides.Services douaniers et decommerce extérieur

Bureaux douaniers et paradouaniers.

Installation d’inspection fiscale.

Unités et composition de la zone de services


Les zones intermodales dans les plateformes logistiques

• À l’exception des pays avec des grand volumes ferroviaires le business des terminaux intermodaux est déficitaire pour les développeurs/gestionnaires de plateformes logistiques.

• Ainsi, le terrain et le raccordement doit normalement être financé par l’État.• Cet investissement n’es justifié que si les volumes à transporter sont

significatifs.

• Les infrastructures ferroviaires ont une un grand besoin de terrain (19,5-23 ha pour 2/5 trains par jour).

• Requièrent des infrastructures chères• Requièrent une opération spécialisée.• Le raccordement et l’opération doivent être convenues avec l’autorité

ferroviaire qui, normalement à plutôt une vision bureaucratique que commerciale.

• Le chemin de fer est un business avec des marges de bénéfice très bas, sinon subventionnées.


Conception des zones intermodales

1. Détermination des besoins fonctionnels et commerciaux des

opérateurs potentiels de la zone intermodale et des clients de la zone

logistique associée.

2. Définition du modèle opérationnel de la zone intermodale.

3. Plan d’aménagement détaillée de la zone intermodale.


Réseau d'approvisionnement en eau.

Réseau d’arrosage.

Réseau de bouches anti-incendie.

Réseau d’assainissement : eaux de pluie.

Réseau d’assainissement : eaux usées.

Réseau d’énergie électrique : moyenne et bassetension.

Réseau d’éclairage public.

Réseau de télécommunications intérieures.

Réseau de gaz.

Installation de galeries techniques ou de conduitsenterrés dans les plateformes logistiques.

Ramassage des déchets sur la plateforme logistique.

Infrastructures de services sur une plateforme logistique


4. Feuille de route pour la conception et lancement de plateformes logistiques


Cadre d’intervenants le long du projet

• Le lancement et mise en œuvre d’une plateforme logistique demande la sensibilisation, mobilisation et coordination d’un grand nombre d’intervenants.

• Chacun avec ses propres domaines d’intervention, priorités et ressources.

• Parfois avec une pauvre compréhension de ce qui est la logistique.

La formule pour la réussite d’un projet de plateforme logistique exige de:

Pédagogie pour expliquer le projet et créer un sentiment d’appartenance. Diplomatie pour gérer les capacités et les attentes des différents

intervenants. Se doter d’une unité de mise en œuvre efficace et avec un clair soutien

politique.


Cadre d’intervenants le long du projet


Élan

politique

Stratégie

logistique

Présélection + réserve

des emplacements

Études

faisabilité

Création

Développeur

Choix du

modèle

d’affaires

Consensus parties

prenantes

publiques et

privées

Coordination avec

politiques sectorielles

et d’aménagement du

territoire

Inclusion des

partenaires

principaux

Projet(s)

identifié(s)

Accord

des

parties

prenantes

Cadre logique de l’étape de démarrage


Des critères solides de sélection sont requis pour passer de la politique à la miseen œuvre réussie de plateformes logistiques, afin d’éviter d’accorder la priorité àdes projets irréalisables ou très risqués.

Critères pour la sélection des projets

Intérêt général : apporter des bénéficesglobaux ou pour la plupart desbénéficiaires potentiels.

Opportunité : renforcer d’autres projets etinitiatives.

Valeur ajoutée : pour améliorer l’efficacitéet la compétitivité des chaînes et desopérateurs logistiques.

Préfaisabilité : avoir un minimum depossibilité d’être réalisé.

Disponibilité des terrains et des infrastructuresindispensables dans un délai raisonnable.

Complémentarité : les plateformes logistiquesproposées sont complémentaires d’autresmesures de modernisation et de mise à niveaudu secteur logistique national.

Priorité par rapport aux résultats attendus, ainsique par rapport à d’autres projets ou mesures.

La sécurisation de terrains adéquats est une question clé: sans terrain il n’y a pas de projet.


Fonction immologistique : fournir des espaces et des infrastructures spécialisées pour la logistique et le transport des marchandises.

Fonction principale.

Se déroule dans un cadre concurrentiel.

Source principale de recettes pour la SDPL.

Fonction complémentaire.

Vocation service public.

Génèrent peu de recettes, parfois des dépenses.

Fonction de dynamisation : faire des plateformes des nœuds dynamiseurs d’initiatives de modernisation du secteur logistique.

Choix du modèle d’affaires du développeur

Ce sont des fonctions à nature différente, qui précisent de personnel avec des habilités différentes et avec des impacts différents dans la chiffre d’affaires.

Une équilibre entre les deux fonctions doit être atteint au sein du développeur.

Le développeur logistique est invité à créer dans sa structure un pôle d’expertise logistique et s’assurer du respect professionnel des opérateurs du secteur.


Espaces pour la logistiqueEntrepôts en vente ou en location.

Mode de gestion généralement privée, attractif pour les privés.Parcelles pour opérateurs logistiques en vente.

Parcelles pour opérateurs logistiques en location. Mode de gestion plutôt public, moins attractif pour les privés.

Lots pour logistique extensive (aires pour vracs, logistique de véhicules, dépôts de conteneurs …).

Peu attractifs pour les privés à l’exception de zones dont les prix des terrains sont très bas. Dans de nombreux cas ils sont à caractère public.

Espaces pour les servicesServices aux véhicules: parkings, stations d’essence, garages, etc.

Services parfois stratégiques pour la PL. Offrent une bonne rentabilité et attrayants pour les privés.

Souvent la partie publique s’en réserve l’exploitation pour assurer les standards de service et profiter de leur rentabilité afin de compenser d’autres services déficitaires.

Services aux personnes et aux entreprises : centre de services, bureaux, locaux commerciaux, etc.

Services stratégiques pour la PL mais taux de rentabilité faibles.

Services à valeur ajoutée : surtout des services pour le commerce extérieur (douanes), formation, dynamisation, etc.

Ce sont des services très stratégiques pour la plateforme et, normalement, sous gestion publique, mais des formules PPP peuvent être explorées.

Espaces pour l’intermodalitéTerminaux rail-route (conteneurs, vracs, etc.) Normalement ils requièrent de grandes surfaces et d’importants

investissements en infrastructure. Par conséquent, les marges de rentabilité sont faibles. Ce sont souvent des terrains publics qui appartiennent à la société des chemins de fer.

Zones d’échange modal, terminaux de première ligne aéroportuaire et portuaire, etc.

Ces terminaux se situent en général sur des terrains publics (autorité portuaire ou aéroportuaire) et sont exploités en concession.

Rentabilité et mode de gestion des espaces d’une PL


L’initiative publique, en formes très diverses, est souvent indispensable pour concrétiser projets de plateformes logistiques complexes

Raisons de l’intervention publique dans le développement des zones logistiques

Localisations d’une haute valeur stratégique (ports ou aéroports)

L’intermodalité

Élever les standards de qualité/sécurité

Espaces pour les segments de clientèle peu ou mal satisfaits par les développeurs immo-logistiques privés.

Organiser la logistique urbaine

Services peu rémunératoires

Territoires avec potentiel logistique mais avec une dynamique insuffisante

Aménager les PL dans le territoire

Offrir des prix compétitifs


• L’envergure des investissements nécessaires pour les grands projets logistiques et leur complexité requiert souvent la mobilisation de ressources publiques et privés, mais plusieurs modèles de coopération public-privé sont possibles. Aucune formule est préconisé.

ZAL port de Barcelone (Espagne). PPP, initiative portuaire.

Distripark Botlek, Rotterdam (Pays Bas), 100% public (Port).

Sogaris, Rungis (France). 100 % public, initiative locale.

Center Point Joliet (EEUU). 100 % privé. Soutien public pour préparation du site.

CIM Interporto Novara (Italie). Société mixte autorités locales et provinciales.

Bayernhafen Nuremberg (Allemagne), 100 % public État de Bavière.

Choix du modèle d’affaires du développeur


Équilibre public-privé. Recommandations pour le secteur public:

Faire une évaluation correcte de sa capacité financière pour mettre en œuvre le projet avec le modèle choisi.

Évaluer si les administrations ont les capacités techniques appropriés pour gérer directement le projet ou bien pour réglementer et suivre les activités des partenaires privés en cas de collaboration publique-privée.

S’assurer que les instances publiques et privées sont sur un pied d’égalité pour garantir que les intérêts légitimes des deux parties soient traités de manière équilibrée.


5. Développement d’un projet de plateformes logistiques


Cadre logique de l’Étape de mise en oeuvre


Modèles de commercialisation et leurs implications

Les aspects liés au foncier ont un fort impact sur le projet:

• Impacts sur les coûts.

• Impacts sur le modèle de commercialisation.

• Impacts sur la gestion du projet.

• Impacts sur l’acceptation sociale du projet.

La planification et l’anticipation sont des conditions clé pour éviter que, soit la hausse des prix fonciers, soit la indisponibilité des terrains, ne rendent le projet irréalisable.


• Moindre besoin de financement.• Période de retour de l’investissement

courte.• La commercialisation est une activité

temporaire. • Pas de recettes régulières dans le temps.• Plus d’exposition aux fluctuations du

marché immobilier.• Le promoteur perd la propriété des actifs

immobiliers une fois que les parcelles/locaux sont vendus, le promoteur ne possède qu’un contrôle limité sur les activités et le type d'entreprises installées.

• Moindre exposition à la dépréciation des actifs.

• Plus d’actifs immobilisés plus de besoins de financement à long terme.

• Période de retour des investissements plus longue.

• La commercialisation devienne une activité permanente.

• Source de recettes stable au fil du temps.• Moindre exposition aux oscillations du marché

immobilier.• Le développeur ne perd pas la propriété des

parcelles ni des actifs immobiliers plus de contrôle sur les activités et les entreprises installées sur la plateforme.

• Le développeur reste responsable de la maintenance et de réparation des actifs.

Location ou cession temporelleVente

Modèles de commercialisation et leurs implications

La construction de bâtiments, notamment d’entrepôts logistiques, implique un fort investissement qui n’est pas toujours disponible pour les développeurs logistiques publics ou semi-publics, bien qu’il existe de plus en plus une demande « build-to suit » parmi les grands opérateurs logistiques internationaux.


Implications du modèle commercial sur la structure financière

Période type de remboursement selon le modèle de commercialisation


Prévoir des surcoûts dérivés d’études non prévues initialement ou dont la portéedoit être élargie.

S’assurer de soumissionner les études à des bureaux ayant une expérienceprouvée en projets d’aménagement et d’urbanisme et aussi dans les domainesdes infrastructures.

Le DPL doit disposer de cadres techniques expérimentés chargés du suivi et ducontrôle technique des études.

Bien se coordonner avec les administrations qui doivent élaborer des rapportsobligatoires pour l’approbation du dossier afin d’éviter des retards.

Négocier avec les parties prenantes pour éviter qu’elles imposent des restrictionsou des charges excessives qui menacent la faisabilité du projet.

Être attentifs à des changements législatifs soudains qui requièrent unemodification substantielle de la manière d’envisager le projet.

Recommandations pour maîtriser les risques lors de la phase d’études techniques


Contrôle des comptes fait par un audit indépendant et publication des comptes annuelset du rapport de gestion audités.

Code de conduite pour éviter les mauvaises pratiques commerciales et la corruption.

Mise en place de mécanismes transparents de sélection du personnel.

Sélection des cadres directifs parmi des professionnels d’un prestige reconnu et ayant del’expérience dans la gestion de projets.

Adoption de mesures efficaces pour éviter les conflits d’intérêts potentiels entre lesactionnaires et les opérateurs.

Respect des conditions d’égalité pour l’accès à la plateforme des opérateurs et éviter laconcurrence déloyale.

Obtention des certificats sous standards internationaux (ISO, etc.)

Recommandations pour la gouvernance du DPL

Coordination avec les instances tutélaires pour assurer la cohérence du projet avec la stratégie logistique et les intérêts supérieurs Comité de pilotage.

Il ne faut pas que le contrôle descende au niveau des décisions du quotidien ni qu’elles imposent des contrôles excessifs. Un excès de zèle obligera le DPL à consacrer trop d’efforts à la satisfaction de ses contrôleurs et pas assez à ses clients potentiels et à l’obtention de résultats économiques.


Organisation interne du DPL

• La structure chargée du développement se chargera également de la gestion. Il faut éviter avoir trop de personnel pour la phase de développement qui ne ne sera plus nécessaire lors de la phase suivante.

• La taille de l’équipe devrait donc être calculée de manière à ce que les coûts de la structure (personnel + frais fixes) puissent être financés par les recettes régulières (recettes de location, redevances, frais de gestion et d’entretien, etc.).

• En outre, il faut tenir compte du fait que les recettes de l’activité immobilière sont irrégulières et très influencées par la situation du marché.

• De plus, les services proposés aux entreprises installées sur la plateforme logistique doivent être excellents et flexibles, loin du modèle bureaucratique qu’on trouve trop souvent dans le secteur public.

• Le DPL doit créer dans sa structure un pôle d’expertise logistique et s’assurer du respect professionnel des opérateurs


6. Exploitation des plateformes logistiques


Cadre logique de l’Étape d’opérations


Aspects clé dans l’étape d’opérations

Lorsque la plateforme logistique est opérationnelle, les rapports entre le DPL etles parties prenantes s’établissent avec une vision à long terme. Cela suppose quele DPL doit assurer :

Face aux autorités promotrices, que les activités et les services sur laplateforme soient cohérents avec les objectifs proposés et qu’ils ne sedénaturalisent pas au cours du temps. Qu’elle appuie aussi les stratégiessectorielles des acteurs les plus importants du système logistique national.

Face aux investisseurs et aux financeurs, que le DPL respecte sesengagements en termes de rentabilité et de service de la dette.

Face aux clients et aux opérateurs, que la plateforme offre des espacesimmologistiques et des services de qualité à un coût acceptable.

Face aux autorités locales et aux riverains, que la plateforme crée desperspectives d’emploi et assure des conditions de bon voisinage.


Une fois les travaux achevés et les opérateurs installés sur la plateforme, le point d’attention desactivités du DPL passe du domaine immobilier au domaine des services et de l’exploitation desinstallations.

Les fonctions du DPL dans l’étape opérationnelle sont :

Assurer l’entretien et la maintenance des infrastructures et installations d’utilisationcommunautaire.

Organiser, ou parfois assurer directement des services de base, par exemple, service desécurité, service d’information, services de ramassage de déchets, etc.

Organiser, ou parfois assurer directement, des services aux entreprises, aux véhicules ou auxtravailleurs de la plateforme.

Réaliser des actions de promotion et d’animation de la plateforme.

Agir comme administrateur de la plateforme.

Agir comme « syndic » de la plateforme. Établir des règles internes de fonctionnement et debon voisinage et assurer le respect de ces règles.

Assurer l’occupation des espaces de sa propriété, soit entrepôts à location, soit locaux, bureauxou grands lots.

Rôles et fonctions du DPL dans l’étape d’opérations


Services

essentiels

Services

complémentaires

Services logistiques

Services non logistiques ou

complémentaires

Services de base

Services généraux

Services fonctionnels logistiques

Services de « cluster » ou à valeur

ajoutée

Services dans une plateforme logistique

Une plateforme logistique est un grand centre de services. Ces services ont des caractéristiques très diverses ainsi que des flux très complexes.


Services de base. Ce sont les services nécessaires pourle fonctionnement de la plateforme : p. ex. entretiendes infrastructures, sécurité, ramassage des déchets,etc. Ces services sont normalement proposés par legestionnaire de la plateforme.

Services généraux. Ce sont des services auxpersonnes, aux véhicules et aux entreprises installées.

Services fonctionnels logistiques. Ce sont des servicesintermodaux, douaniers et de commerce extérieur,télématiques, etc.

Services de « cluster » ou à valeur ajoutée. C’est unensemble de services et d’offre « soft » quicontribuent à valoriser les plateformes comme cadred’implantation et concentration d’entreprises.

Services non logistiques ou complémentaires


Modèles de prestation des services

• Assurés directement par la SDPL avec des moyens propres.

• Assurés par la SDPL en sous-traitance.• Fournis indirectement par des

concessionnaires sous tutelle de la SDPL.• Fournis par des sociétés en libre

concurrence.

• S’assurer que l’entretien, maintenance et prestation de services est faisable et les coûts acceptables pour les entreprises installées.

• Flexibilité pour s’adapter aux besoins des entreprises installées (p.ex. comités d’utilisateurs).

• Assurer des standards de qualité et service (p.ex. charte d’engagements du DPL).


Recommandations à niveau environnemental et social

• Promouvoir l’emploi de collectifs peu favorisés. • Services de soutien comme les jardins d’enfants, le transport public,

commerce de proximité.• Promotion et offre d’espaces de formation.• Bon voisinage auprès des acteurs publics locaux et des groupes sociaux

riverains.• Programmes et des initiatives environnementales (p. ex. énergie

renouvelable, réduction et recyclage des déchets, bâtiments éco-efficaces, etc.)

• Programmes de conduite sécuritaire pour le collectif des transporteurs.

Ce n’est pas le gestionnaire de la plateforme qui crée la plupart de l’emploi mais ce sont les entreprises installées. La plus grande contribution du gestionnaire à la création d’emploi est faire que la plateforme soit attractive pour les entreprises

atelier sur la conception et développement de plateformes ... · logistique et de transport de...

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