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Détente Consultants Étude de faisabilité pour l’implantation d’un projet d’hébergement de loisirs - Pour le compte du GIE CITW – Octobre 2011
Détente Consultants
20, rue du Quatre Septembre—75002 PARIS Téléphone : 33 (0)1 47 42 52 25 - Fax : 33 (0)1 47 42 74 83 E-mail : contact@detente.fr - Site Internet : www.detente.fr S.A. au capital de 38 258,30 € - R.C.S. Paris B 323 767 152 SIRET : 323 767 152 00040 - NAF : 742C - TVA intracommunautaire : FR19323767152
Projet de Complexe de Loisirs
Ecologiques à Saint-Hubert
Phase 2 – Projet de Référentiel
Document de travail
Pour le compte du
GIE Centre d’Ingénierie Touristique de Wallonie
Patrick Vicériat
Octobre 2011
Détente Consultants Étude de faisabilité pour l’implantation d’un projet d’hébergement de loisirs - Pour le compte du GIE CITW – Octobre 2011
Sommaire
1. Tendances du marché de l’Hôtellerie de Plein Air, et segmentation des clientèles……………4
2. Concept et positionnement………………………………………………………….………………………19
3. Préprogramme des investissements à réaliser……………………….………………………………..34
4. Stratégie marketing et commerciale……………………………………………………………………..40
5. Modèle économique………………………………………………………………………………………….44
6. Identification d’opérateurs : investisseurs, exploitants, distributeurs…………………………57
7. Feuille de route………………………………………………………………………………………………….63
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Rappel des objectifs
Pour une superficie de +/- 20 hectares en zone forestière, étudier la faisabilité d’un
programme d’hébergement orienté chalets loisirs, habitats légers de loisirs et nouvelles
formes d’hébergement:
Étude du marché et de ses tendances (volume structure tendances) en se basant
sur les études de marchés fournies par le CITW ;
Définition d’un concept et d’un programme adaptés à un site forestier dans la
région de Saint–Hubert et au potentiel des clientèles identifiées;
Estimation du programme d’investissement sur base de ratios tant pour les
infrastructures que pour les hébergements et équipements collectifs ;
Elaboration de comptes d’exploitation prévisionnels, et propositions de montages
financiers et mises en œuvre du projet.
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Tendances des marchés de
l’hôtellerie de plein air, et
segmentation des clientèles
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Chiffres clés du secteur
Les principaux chiffres clés du secteur de l’hôtellerie de plein air en 2008 sont les
suivants :
2,8 millions de nuitées passées en camping en Belgique en 2008. Cela
représente 9,3% du total des nuitées dans l'Union européenne.
Le nombre de nuitées passées en camping au sein des 27 pays membres de
l'UE a atteint 543 millions.
En 2008, l' Union Européenne (27 pays) comptait 26.000 terrains de camping
représentant un nombre total estimé à environ 10 millions de places-lits.
Les nuitées passées en camping ont représenté 15% de l'ensemble des nuitées
passées en établissement collectif d'hébergement touristique.
Le camping a représenté plus de 30% des nuitées passées en hébergement
touristique au Danemark (43%), au Luxembourg (33%), en France (33%) et en
Suède (31%).
La France, avec 99 millions de nuitées passées en camping, était suivie de
l'Italie (65 millions), du Royaume-Uni (61 millions en 2007), de l'Espagne (31
millions), de l'Allemagne (23 millions) et des Pays-Bas (19 millions). Ces États
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Chiffres clés du secteur
membres comptaient ensemble pour plus de 80% de toutes les nuitées passées
en camping en 2008 dans l'Union Européenne.
La France, le Royaume-Uni, l'Allemagne, l'Espagne et les Pays-Bas totalisent plus
de 80% des places.
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Une diversité d’offres et de produits
A la mer, dans l’arrière-pays, à la montagne, à la campagne, près des villes….sous tente,
en mobil-home, en chalet, dans une yourte, un tipi, une cabane dans le bois, en
caravane, camping-car ou dans une roulotte, …, pour le weekend du 1er mai, les
vacances de Pâques, trois semaines en été, quatre jours en septembre, une semaine en
février…pour se détendre, se reposer, s’amuser, faire du sport, profiter, se cultiver,
échanger, découvrir…et ce, toujours en contact avec la nature, le camping est un mode
d’hébergement particulièrement adapté.
Les multiples visages du camping attirent une clientèle extrêmement nombreuse et
diversifiée. Avec des prévisions de croissance de l’ordre de 4 à 5% par an, les campings
séduisent chaque année de nouveaux adeptes.
Un nouveau portrait du campeur français est en train de se dessiner : plutôt jeune, pas
nécessairement urbain, issu de tous les milieux, il n’est pas exclusif - ni sur le camping
ni sur « son » camping -, il voyage, compare et connaît les différents modes
d’hébergements.
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Une diversité d’offres et de produits
Un récente enquête conduite par l’institut d’études StrategyOne nous indique que les
campeurs, loin d’être uniquement clients des campings, partagent aussi leur vacances
en hébergement en famille ou avec des amis (63%), louent des maisons de particuliers
(55%), fréquentent des hôtels (47%), partent en club de vacances (24%) ou disposent
d’une résidence secondaire (17%). Ils sont enfin 58% à être partis à l’étranger ces cinq
dernières années.
Cette clientèle hétérogène a sans nul doute été séduite par une montée en gamme de
l’hôtellerie de plein air qui s’est accompagnée d’efforts considérables des
professionnels pour développer des équipements, services et activités pour le plus
grand nombre.
Le camping propose aujourd’hui aux consommateurs une offre variée en termes
d’hébergements, de services mais aussi d’activités. Etudiants, jeunes actifs, couples
avec ou sans enfants, avec enfants en bas âge ou avec des adolescents ou bien encore
retraités, tous peuvent trouver un camping qui correspond à leurs envies. Le camping
peut en effet rimer avec confort, sport, dépaysement, rencontres, détente et nature
selon le camping et la région choisi.
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Une diversité d’offres et de produits
Des hébergements diversifiés
De la tente au mobil-home en passant par la caravane, le camping-car, le chalet, la
cabane dans les arbres, la tente aménagée, la yourte, le tipi ou la roulotte, le camping
d’aujourd’hui est multi-hébergements.
Un couple de jeunes retraités peut en effet dans la même année séjourner :
3 jours en mobil-home dans un région par exemple à l’occasion d’un mariage
puis une semaine sous tente dans le sud dans un camping deux étoiles
traditionnels à l’occasion des vacances de Pâques
et enfin, deux semaines au bord de la mer dans une tente aménagée dans un
camping village club 4 étoiles proposant de multiples activités sportives et ludiques
ainsi que tous les services de proximité nécessaires.
La multiplicité des hébergements offrant plus ou moins de confort et de charme, permet
de vivre le camping différemment à chaque séjour.
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Une diversité d’offres et de produits
Une gamme de confort du 1 au 4 étoiles
La variété des établissements d’hôtellerie de plein air, classés de 1 à 4 étoiles, et
désormais 5 étoiles, permet aux consommateurs de choisir le type d’établissement
souhaité. Alors que certains préfèrent un établissement deux étoiles traditionnel ou l’on
puisse planter sa tente sur un emplacement calme et bien exposé, d’autres seront
davantage attirés par la location d’un mobil-home dans un camping village-spa 4 étoiles
qui propose toutes les distractions nécessaires à l’occupation des enfants, avec bien
sûr des formules tout compris.
Le nombre d’étoiles ne prédéfinit pas pour autant un camping qui, par sa localisation,
reste unique.
Outre les étoiles qui permettent de déterminer le niveau d’équipement et de confort du
camping, c’est avant tout le site qui fait l’identité du camping. C’est pourquoi les
professionnels du camping s’attachent à préserver cette nature qui constitue le premier
atout du camping.
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Une diversité d’offres et de produits
Des activités pour tous
On connaissait les jeux d’eau, le match de foot improvisé, le tournoi de pétanques,
l’élection de miss camping, on imagine cependant moins souvent les cours d’aquagym
ou d’oenologie, les balades à cheval ou en quad, les pizzerias ou le restaurant étoilé,..
Les établissements d’hôtellerie de plein air pour certains, ne se contentent plus
d’héberger les clients, c’est toute une offre sportive, de détente et de divertissement
qu’ils mettent en place pour divertir leurs clients et leurs enfants durant leurs vacances.
Avec des formules tout compris pour une famille, ces offres sont avantageuses et
évitent aux parents les à côté qui mis bout à bout alourdissent trop souvent la facture.
Les campings plus traditionnels proposent également des activités à leurs clients, des
activités tournées vers la connaissance de la culture ou gastronomie locale par
exemple. Certains proposent des initiations à la cuisine ou la découverte des vignobles
du coin, d’autres, situés dans des sites exceptionnels, organisent des rallyes pour
découvrir la nature environnante et les monuments historiques. Bref, un nombre
incalculable d’activités toutes plus originales les unes que les autres pour faire
découvrir aux visiteurs les régions touristiques.
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Une diversité d’offres et de produits
Des campings à thème
Pour ceux qui souhaitent se reposer dans un village de pêcheurs, on peut transporter le
client au temps des cowboys ou encore vivre l’époque des chevaliers de la table ronde,
certains campings proposent des thématiques fortes en recréant un univers historique
ou thématique. Ainsi, l’ensemble des activités historiques et culturelles, l’organisation
de la vie du camping avec des soirées thématiques, l’intérieur du camping, les
descentes en canoë ou les balades en scooter des mers, ou encore les séances de spa-
relaxation et autres massages, sont de plus en plus des facteurs d’attractivité et de
différenciation.
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Profil et segmentation des clientèles
Le camping attire une clientèle variée
Les résultats de l’enquête sur les clientèles du camping illustrent la grande diversité de
la clientèle des campings.
Loin des clichés associés au camping, 36% de la clientèle est d’origine CSP+.
De même, on note que les campeurs ont en général des revenus mensuels par foyer
légèrement plus élevés que ceux des Français. Ceci est d’autant plus vrai pour les «
adeptes ». Cependant, les nouveaux clients qui sont plus jeunes ont aussi des revenus
moins élevés.
Autre cliché mis à mal par cette enquête, l’âge des campeurs qui sont d’une manière
générale plus jeunes que les Français, avec 6 campeurs sur 10 âgés de 25 à 49 ans.
De plus, les nouveaux campeurs comptent une proportion sensiblement plus importante
de moins de 35 ans (47%), que ce soit par rapport à la population française ou par
rapport aux campeurs en général et aux adeptes. Enfin, l’enquête montre que les
campeurs disposent dans l’ensemble d’un niveau d’étude élevé.
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Profil et segmentation des clientèles
Le confort est privilégié par les clients
Conformément à l’offre de camping, les clients fréquentent davantage les
établissements 3 et 4 étoiles que les 1 et 2 étoiles. Ceci est particulièrement vrai pour
les « adeptes » qui pour 23% choisissent un établissement 4 étoiles pour leurs
vacances. Cette répartition correspond d’ailleurs à l’offre d’emplacements haut de
gamme qui représentent 55% de l’offre globale.
62% des campeurs changent d’établissement régulièrement
Les clients ne retournent pas systématiquement dans le même camping chaque année.
Ils ne sont que 11% à fréquenter le même établissement quand 62% disent changer
régulièrement, voire à chaque séjour pour 46% d’entre eux.
Le mobil-home et les emplacements nus sont les deux modes d’hébergements les
plus plébiscités
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Hébergements privilégiés
Belges: hébergement de groupe : hébergement rural et hôtellerie
Néerlandais: villages vacances et campings
Français, Allemands, Britanniques: hôtellerie
Loisirs recherchés
Une destination de proximité qui offre néanmoins une promesse de dépaysement :
Nature / campagne authentique et préservée : aspect « paysan », beauté des paysages préservés, activités sportives et liées à la nature
Culture : petits villages médiévaux, sites historiques, escapade culturelle lors des événementiels
Art de vivre : convivialité des habitants, tradition, accueil, gastronomie
Valeurs sur lesquelles surfer
« L’échappée verte », le « visage vert »
« Le retour à la vie naturelle, une coupure avec le monde de fous dans lequel on vit »
La « montagne noire » belge (Ardennes): esprit trappeur, « ma cabane en Wallonie »
Un « retour aux sources » qui procure du « bien-être »
Une destination « dépaysante » qui procure une sensation « hors du temps »
Faiblesses à surmonter
Niveaux qualitatifs insuffisants
Manque d’hébergements pour les groupes loisirs
Manque de dynamisme et de modernité
Destination trop « tranquille » voire ennuyeuse, manque d’activités
« Un peu ringard, pas assez sexy »
Rappel des attentes des clientèles touristiques de Walonnie?
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Profil et segmentation des clientèles
Le mobil-home est particulièrement apprécié des nouveaux campeurs, séduit par le
confort de ces hébergements pour 60% d’entre eux. On note également l’intérêt des
clients pour les tentes aménagées (17%).
Les campeurs ne vont pas en vacances uniquement dans un camping
L’enquête démontre que les clients du camping ne sont pas que des clients « mono-
vacances ». Au contraire, ils partent également en famille (63%), en location (55%), à
l’hôtel (47%) ou en club de vacances (24%). 17% d’entre eux ont même une résidence
secondaire. Enfin, 58% d’entre eux sont partis à l’étranger dans les 5 dernières années.
Ce chiffre monte à 65% pour les nouveaux campeurs.
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L’itinérant
•Il a plus de 50 ans
•Il voyage en camping-car
•Revenu annuel supérieur à 24 K€ (70 % d’entre eux)
•Il part en couple sans enfant et hors vacances scolaires
•Il part plus fréquemment et longtemps que les autres (77 jours par an)
•La durée moyenne de séjour est de 24 à 36h (45 %)
Le campeur adepte
•Il a plus de 50 ans
•CSP modeste
•Il part plus fréquemment que les autres campeurs
•Il effectue des séjours longs
•Il s’informe à travers les guides spécialisés
•Il accorde de l’importance aux labels de qualité
Le jeune
•Il a moins de 25 ans
•Il s’héberge en toile de tente
•Il part avec des amis
•Il est sensible au respect de l’environnement
•Il considère que : « voyager, c’est vivre ses passions »
•Il favorise les courts séjours en France, notamment lors des « festivals »
•Il s’informe par internet et compare les prix, élément déterminant de son choix.
Le campeur confort
•Il a moins de 50 ans
•Il s’héberge en mobil-home ou en chalet
•Il part en famille avec enfants
•Il recherche le confort et les services d’un 4*
•Il recherche une destination bord de mer
•Il s’informe par internet
Segmentation de la clientèle de l’hôtellerie de plein-air
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Concept et positionnement
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Concept
Gamme
4 étoiles
Camping green
Chalets
Hébergements insolites : roulottes, cabanes
Piscine écologique
Spa forestier
Restauration bio
Qualité d’accueil et de services
Montage public/privé
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Positionnement du projet
Le positionnement à retenir pourrait être le suivant:
Localisation : c’est un critère essentiel
dans une zone forestière, à proximité de zones touristiques. ST Hubert jouit d’un
vaste environnement boisé, partagé entre possessions privées, communales et
royales. La forêt de Freyr et le domaine Saint-Michel sont ainsi deux ensembles
contigus de forêts mixtes proposant une grande variété de paysages, et une qualité
biologique exceptionnelle sur près de 30 000 hectares.
Accessibilité
bonne accessibilité routière et autoroutière.
Clientèles prioritaires :
attirer de nouvelles clientèles : « campeurs confort », et notamment des clientèles
nord-européennes, et notamment hollandaises.
Concept et Positionnement
réconcilier l’esprit du camping avec le confort et la modernité;
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Positionnement du projet
prévoir une faible densité et un site très arboré avec un travail important sur
l’intégration paysagère, la végétalisation et le reboisement;
créer un centre de vie au cœur du site avec restauration bio, animations et
activités collectives, et des infrastructures écologiques et contribuant au
positionnement ‘nature’;
créer un nouveau concept de séjour de plein air écologique, en cohérence avec
l’environnement forestier et la région : faire découvrir la nature et la région :
ouvrages à la disposition des clients (livres sur la région, sur la faune et la flore),
proposition de produits bios et locaux dans le restaurant et l’épicerie (conserves,
jus de fruits, spécialités régionales,…), partenariats avec des acteurs locaux pour
proposer des activités qui emmènent les clients vers la découverte de la région, de
son terroir et de ses coutumes;
aménager des hébergements écologiques, matériaux naturels respectueux de
l’homme dans son environnement, énergies renouvelables : ossature bois, toiture
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Positionnement du projet
végétale, chauffage par le sol (pompe chaleur air/eau), isolation thermique
renforcé (cellulose), énergie solaire, récupérateur des eaux de pluie, …;
odes hébergements et des constructions en bois : tous les bâtiments, que ce
soit les hébergements locatifs ou les bâtiments principaux, seront conçus en
bois brut, bois naturellement imputrescible, ne nécessitant donc aucun
traitement. Le bois ne sera jamais peint ni traité et grise à terme pour s’intégrer
parfaitement, naturellement et visuellement, dans le paysage;
o les hébergements locatifs seront tous légers, démontables et déplaçables.
Montés sur pilotis (ou sur roues pour les roulotte), ils respecteront la nature des
sols sans les abîmer. Par ailleurs, les voiries ne sont pas goudronnées et les
véhicules stationnent à l’entrée du site, sur un parking prévu à cet effet. Ceci
permettra de préserver le calme, la nature et la sécurité des enfants.
aménager un show room d’hébergements innovants que les clients pourraient
venir tester pendant une nuit (et plus si affinités !) : cabanes, cahutes, yourtes,
roulottes, canadiennes pod, wood bulle, tente bulle, caravane vintage,…, et
installer une urban tour;
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Positionnement du projet
aménager un spa forestier, avec :
oun espace aquatique de base : avec bassins intérieur et extérieur chauffés,
jacuzzi, végétations exotiques, bain musical subaquatique, caldarium,
frigidarium,…;
oun espace de bien-être/remise en forme avec personnel spécialisé : douche
au jet, sauna, hammam, soins esthétiques, phytothérapie, … des salles de
soins à thèmes dans un voyage initiatique à travers le temps et l'espace
(espace romain, espace japonais, espace nordique,…), salon d’esthétique avec
utilisation de produits cosmétologiques bio et locaux.
aménager une piscine chauffée extérieure, ou une piscine naturelle; avec
système de filtrage sans produits chimiques: elle sera composée de 2 bassins : l'un
est conçu comme bassin de baignade et l’autre filtre l’eau de manière naturelle
grâce aux plantes et aux minerais spéciaux. L’équilibre et la clarté de l’eau sont
assurés naturellement et leur maintien ne nécessite aucun traitement avec des
produits chimiques, contrairement aux piscines conventionnelles. Elle est de ce fait
écologique et plus agréable pour les baigneurs;
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Positionnement du projet
proposer des services innovants à base de TIC : écrans plats avec offre triple play,
accès wifi à l’accueil et dans certains mobil-homes, application I-phone et
téléchargements de podcasts, diffusion de contenus de visite, de clips vidéos sur
Saint-Hubert et les alentours,…
Dimensionnement
sur un terrain de 20 hectares, aménager 400 emplacements pour des tentes, et
120 emplacements pour des hébergements locatifs : de grands emplacements
largement ombragés, faciles d’accès et disponibles tout au long de l’année ;
prévoir des zones sans voitures et des emplacements pour les camping-cars;
penser les emplacements en toute saison, notamment en hiver avec des
emplacements stabilisés, et avec de la végétation à feuilles caduques;
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Cabane dans les arbres Hutte
Yourte
Roulotte
Hébergements innovants
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Un village de 8 unités qui permet de créer des espaces de camping nouvelle génération
Le Pod : un concept de cabane qui se niche au cœur de la nature pour offrir un hébergement original
Hébergements innovants
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Wood bulle Tente bulle
Muse motel
Caravane air stream La Pyramide
Vertical urban camping
Hébergements innovants
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Le cas de Huttopia
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Spa Forestier
Le spa forestier d’une superficie totale de 1000 m² pourrait comporter deux espaces distincts:
Un espace aquatique de base comportant : bassin intérieur et extérieur chauffé, avec végétations
exotiques, jets toniques, bains bouillonnants, cols de cygne, hydro massages, cascade fraîche et brumes,
bain musical subaquatique, caldarium (bain à 36°), frigidarium (bain à 14°), tépidarium (bain à remous),
hammam, sauna, salle de musculation, …
Un espace de bien-être/remise en forme avec personnel spécialisé : douche au jet, sauna, hammam,
massages, soins esthétiques, phytothérapie, …
Au niveau de la thématisation, dans un souci de différenciation et d’originalité, au niveau de l’architecture, de
la décoration, et du contenu :
fort ancrage dans l’environnement forestier, et les valeurs identitaires de la Wallonie;
éventuellement proposition de salles de soins à thèmes de type Bains ou Massages du Monde, avec 3
thèmes possibles au départ : espace romain, espace japonais, espace nordique,…;
priorité : miser fortement sur l’innovation, le développement durable, et les bonnes pratiques à tous les
niveaux, en créant le premier spa écologique de Wallonie (HQE) par les cibles de confort : visuel, olfactif,
acoustique, hygrothermique, et les cibles de qualité sanitaire : espace, eau, et air, utilisation d’énergies
renouvelables, et notamment d’énergie solaire, …
L’espace de soins serait dédié au repos et à la relaxation, avec 6 cabines insonorisées, spacieuses, et
décorées selon un univers naturelle et exotique:
2 Cabines Solo aux ambiances Nature, Forêt, Terre et Eaux
Cabine Duo aux ambiances Zen
Cabine de gommages et enveloppements avec sa table en mosaïque de pierre naturelle et son plateau
chauffant en marbre de Bali
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Spa Forestier
Salle Shiatsu et Réflexologie plantaire
Salon esthétique et anti-aging
Les larges et lumineuses baies vitrées vous offrent une vue imprenable sur la forêt, permettant de profiter au
maximum de l’espace, de la lumière, et du repos.
Une tisanerie, un jardin patio, un espace coiffure et beauté des mains ainsi qu'un jacuzzi viennent compléter
ce nouvel espace de bien-être.
Tous les soins seraient effectués par des praticiennes expérimentées et à l'écoute utilisant des produits
cosmétiques naturels et/ou bio. Tous les massages seront des soins de relaxation, non thérapeutiques et non
médicalisés.
Au niveau de la fréquentation, le centre pourrait attirer environ 100 000 visiteurs, principalement des
familles, femmes, des couples, et groupes d’amis du complexe mais aussi venant de l’extérieur du complexe.
Ouvert toute l’année, le centre pourrait proposer un parcours de balnéothérapie attrayant en offre de base
(entrée 15€ pour 2h00) et une offre sur supplément en soins à la personne, avec toute la gamme des produits
en vogue. Le panier moyen pourrait rapidement dépasser les 30€.
Au regard des ratios disponibles sur des équipements comparables, le budget d’investissement pourrait
s’élever à 3,3 M €, financé à 50% par des subventions publiques. La gestion pourrait être assurée par une
SEM, ou un opérateur privé spécialisé dans ce type d’équipement.
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Centre de balnéothérapie du camping 5 étoiles - Les Allicourts
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Positionnement
Niveau de gamme
obtenir un classement 4 étoiles, avec bureau d’accueil, sanitaires confortables et
chauffés, parking sécurisé, aires de jeux pour les petits, aires de détente pour les
plus grands ;
Environnement et de développement durable
installer des réducteurs de débit d’eau, afficher la consommation d’eau par
campeur, ampoules basse tension, tri des ordures, chauffage aux bois;
se situer au dessus des normes en matière de développement durable, et obtenir
une certification par un label (Eco-label,…).
Qualité de l’accueil et des services
mettre à disposition des informations touristiques (cf. Massif forestier de Saint-
Hubert ;
accessibilité au P.M.R.;
accès internet;
services hôteliers.
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Dimensionnement du projet
Répartition des emplacements
Structuration des emplacements
120 emplacements équipés pour hébergements locatifs ;
80 emplacements avec possibilité de se raccorder à l’électricité;
80 emplacements nus (réservés aux tentes);
120 emplacements plats et stabilisés pour camping-car avec électricité.
Il s’agira de créer:
de grands emplacements largement ombragés, faciles d’accès et disponibles
tout au long de l’année ;
ombragés : un arbre = une zone ombragée;
faciles d’accès : prévoir les zones sans voitures et les emplacements pour les
camping-cars;
tout au long de l’année : penser les emplacements en toute saison, notamment
en hiver avec de la végétation à feuilles caduques.
1/3 d’hébergements
locatifs
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Pré-programme
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Niveau d’équipement préconisé
Equipements/services collectifs
Sanitaire chauffé et confortable, prestations complémentaires (espaces bébé,
laverie…), parking sécurisé 120 places, bureau d’accueil, bar convivial, aire de
jeux pour enfants,…
Activités/animations :
Animation quotidienne : randonnée forestière accompagnée, location de VTT,
oxygénation et exercice physique, piscine écologique, spa forestier,….
Activités pour les enfants,….
Services innovants à base de TIC
Locatif (qualité, agencement…), environnement et développement durable,
accessibilité aux P.M.R, salon cosy, Wifi dans les « lieux de vie », Informations
touristiques (borne géo localisée, point d’informations de l’O.T. de St-Hubert),….
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Programme prévisionnel
80 emplacements nus (réservés
aux tentes)
120 emplacements équipés pour
hébergements locatifs
80 emplacements
avec possibilité de se raccorder à
l’électricité
120 emplacements
plats et stabilisés pour
camping-car avec
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Niveau d’équipement préconisé : zone dédiée aux investissements innovants
Niveau d’équipement préconisé : zone dédiée aux investissements innovants
Hébergements
Créer un show room d’hébergements innovants que les clients pourraient venir
tester pendant une nuit ( et plus si affinités !) : cabanes, yourtes, roulottes, pod,
wood bulle, tente bulle, caravane vintage,… et installer une urban tour .
Installer des mobil-hommes écologiques, respectueux de l’homme dans son
environnement : ossature bois, toiture végétale, chauffage par le sol (pompe
chaleur air/eau), isolation thermique renforcé (cellulose), énergie solaire,
récupérateur des eaux de pluie, …
Services innovants à base de TIC
Ecrans plats avec offre triple play.
Accès wifi à l’accueil et dans certains mobil-homes.
Application I-phone St-Hubert et téléchargements de podcasts.
Diffusion de contenus de visite, de clips vidéos sur St-Hubert et ses alentours.
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Niveau d’équipement préconisé : services à proposer à la clientèle
Services à compléter
Informations touristiques : ex. application i-phone d’informations touristiques,
borne interactive d’information
Location de vélo
Borne de services pour camping-car
Livraison de pain et de viennoiseries dans les chalets
Services à renforcer
Lit fait à l’arrivée
Ménage à la fin du séjour
Location de drap et de serviettes pour la clientèle confort
Dépôt de valeur au bureau d’accueil
Location de chaises et de kit bébé
Location de télévision
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Niveau d’équipement préconisé : développement durable
Etre au dessus des normes
Eco-conception : Imposer, dans le cahier des charges, des critères
environnementaux dès la conception et la rénovation du terrain et de ses
bâtiments : ex. prise en compte des principes d’architecture bioclimatique et
H.Q.E., isolation de qualité…;
Eco-management : Imposer au futur exploitant des critères environnementaux
dans la gestion quotidienne du camping : suivi des consommations, formation des
collaborateurs, sensibilisation des clients. Ex. de ratio (gestion de l’eau entre 110
et 140 litres/nuitée, gestion des énergies entre 3 et 10 kwh/nuitée)
Choix des labels écologiques adaptés à l’H.P.A.
Ecolabel Européen : différenciant mais très exigeant et norme fluctuante;
Perte du label : condition suspensive dans le contrat avec l’exploitant
Proposition aux clients de ne pas utiliser leur voiture pendant la durée du séjour,
pour limiter les risques de pollution
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Stratégie marketing et
commerciale
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Politique marketing et commerciale
Objectifs commerciaux
•Conquête de la clientèle campeur confort et d’une clientèle nord-européenne.
Stratégie
Nouer des partenariats avec des tour-opérateurs nord-européens: vente
d’emplacements en linéaire pour la saison, avec l’Office de Tourisme de Saint-
Hubert et de la prochaine;
Focaliser les moyens (Ex. la clientèle hollandaise pour les hébergements locatifs);
Renforcer la présence sur le web (présence sur l’ensemble du parcours du
campeur.
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Politique marketing et commerciale
Objectif Volonté de conquête de la clientèle campeur confort et d’une clientèle nord-européenne
Stratégie
Nouer des partenariats
- Avec des tour-opérateurs
nord-européens vente
d’emplacements en
linéaire pour la saison
- Avec l’Office de Tourisme
et les professionnels du
réceptif
Français Néerlandais Danois Allemand
Camping-car X X X
Campeur confort X X
Jeunes X X
Être présent sur la toile : e-marketing,
réseaux sociaux, applications
mobiles,…
Présence sur l’ensemble du parcours du campeur
Focaliser vos ressources
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Politique tarifaire
Mettre en place d’un outil de pilotage : recueillir au minimum la source des clients
et la prestation achetée;
Mettre en place 3 périodes de tarification : haute saison (juillet, août et décembre),
moyenne saison (mai, juin et septembre) et basse saison;
Le locatif
• Séjour minimum de 2 nuits en basse et moyenne saison
• Séjour minimum de 7 nuits en haute saison
• Multiplier les jours d’arrivée possibles: ex. mercredi, samedi et dimanche (cf. week-end, mid-week,…)
Les emplacements
• Pas de séjour minimum
• Supplément à partir de la 3ème personne
• Gratuité pour les enfants de moins de 4 ans
Les ventes additionnelles
• Ménage en option : 50 €
• Location de drap : 10 € par séjour
• Kit bébé : 25 € (gratuit en basse saison)
• Voiture supplémentaire: 5€/jour
• Animal domestique 3€/jour
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Modèle économique
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Plan d’affaires prévisionnel
Les hypothèses retenues pour la préparation du plan d’affaires sont les suivantes :
Répartition des 400 emplacements : 100 chalets, 20 hébergements innovants et
280 emplacements nus.
Un RevPar par emplacement prévisionnel :
Emplacement nu : 2 000 €;
Locatif : 9 500 €.
Pourcentage de commercialisation via des voyagistes : 25 % avec 20 % de taux de
commission.
Taux de marge d’exploitation : 30 %.
Le chiffre d’affaires prévisionnel serait de 1911 K€ en phase de lancement (année
n), et 2058 KE en phase de croisière (année n+5), avec un taux de croissance annuel
moyen de 1,9%.
Hébergements locatifs : 100 x 9500 € = 950 000 €
Hébergements innovants : 20 x 11 400 €= 228 000 €
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Plan d’affaires prévisionnel
Emplacements nus : 280 x 2000 € = 560 000 €
Ventes annexes : 173 000 (10%)
Total = 1 911 000 €
Les charges d’exploitation varieront de 1337K€ en phase de lancement, à 1439 K€
en phase de croisière.
L’excédent brut d’exploitation variera de 574 K€ en phase de lancement, à 619 K€
en phase de croisière.
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Simulations d’exploitation N- N+5
K€ 1 2 3 4 5
Chiffre d’affaires 1911 K€ 1947 K€ 1983 K€ 2020 K€ 2058 K€
Croissance 1,9 % 1,9% 1,9% 1,9%
Chiffres d’affaires 1911 K€ 1947 K€ 1983 K€ 2020 K€ 2058 K€
CA emplacements nus 560 K€
CA locatif MH 950 K€
CA locatif innovant 228 K€
Ventes annexes 173 K€
Charges d'exploitation 1337 K€ 1362 K€ 1387 K€ 1413 K€ 1439 K€
Charges d'exploitation 1337 K€ 1362 K€ 1387 K€ 1413 K€ 1439 K€
EBE 574 K€ 585 K€ 596 K€ 607 K€ 619 K€
Marge EBITDA/CA 30,0% 30,0% 30,0% 30,0% 30,0%
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Mode de gestion: avantages et inconvénients pour la Collectivité
Le mode de gestion préconisé est une Délégation de Service Public (DSP) qui
présente des avantages et des inconvénients pour le Maître d’Ouvrage et le
Délégataire :
Pour la Collectivité Locale
Avantages
•Procédure claire à suivre.
•Suppression du risque d’exploitation et de la charge de gestion.
•Possibilité d’imposer tous types de contraintes (date d’ouverture, interdiction
des contrats longs, tarifs spéciaux).
•Possibilité d’éviction si les contraintes imposées ne sont pas respectées.
Inconvénients :
•Procédure longue (5 ou 6 mois) et formelle.
•Redevance plus faible que dans un bail commercial.
•Compensation financière pour les contraintes imposées.
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Mode de gestion: avantages et inconvénients pour le Délégataire
Pour le Délégataire
Avantages
Grande sécurité du contrat.
Possibilité de négocier le contrat.
Connaissance des attentes de la collectivité.
Contrat établi sur la durée de vie des amortissements.
•Inconvénients :
•Contrat non renouvelable de gré à gré.
•Nouvelle procédure obligatoire en fin de contrat.
•Une politique tarifaire sous contrainte.
•Difficile de réaliser des économies d’échelle.
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Définition d’une enveloppe d’investissement
Le montant total des investissements à réaliser est 1 727K€HT en tenant compte
de l’aménagement des hébergements et du spa forestier.
Il est nécessaire de distinguer les investissements rentables : installation de locatifs,
développement commercial, site web multi-langues, ventes additionnelles (location
vélo, kit-bébé..) des investissements en termes d’image : sanitaires, emplacements :
VRD et séparation par de la végétation, parking (payant et/ou gratuit).
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Évaluation des coûts d’investissement
Postes Norme 4* et
P.M.R.
Plus-value
H.Q.E.
Investissement
conseillé
Investissement
conseillés+
hébergements +
spa forestier
Création d’un parking 1 080 K€ 1 080 K€ 1 080 K€
Bâtiment d’accueil 867 K€ 153 K€ 1 020 K€
Sanitaire 540 K€ 648 K€ 648 K€
VRD et aménagement
emplacement 392 K€ 392 K€ 392 K€
Aire de jeux 12 K€ 12 K€ 12 K€
Aire de tri sélectif 25 K€ 25 K€
Investissements locatifs 3 660 K€
Autres (bornes de service pour
camping-car…) 50 K€ 50 K€ 50 K€
Spa forestier 3 300 K€
Total investissement hors locatif 2 941 K€ 2 360 K€ 3 227 K€ 3227 K€
Total investissement 10 187 K€
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Retombées économiques directes et indirectes
La création du complexe aura de nombreuses retombées directes et indirectes pours
Saint Hubert et les alentours :
•Accueil de nouvelles clientèles à plus forte contribution : à terme, le complexe
pourrait générer un chiffre d’affaires de l’ordre de 1 911 K €;
•Impact économique sur le commerce local de proximité : commerces de détail,
restaurants/bars/café, livraison de pains et viennoiseries, blanchisserie, produits
bio et de proximité,…;
•Création d’emplois directs et indirects une vingtaine d’emplois directs en vitesse
de croisière, et autant d’emplois indirects ;
•Impact en termes d’image et de notoriété;
•Impact écologique et environnemental au travers de l’intégration du projet dans le
Massif forestier de Saint-Hubert.
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Évaluation des coûts d’investissement (hors foncier)
Postes Investissement
Collectivité
Investissement
Délégataire
Création d’un parking 1 080 K€
Bâtiment d’accueil 1020 K€
Sanitaire 648 K€
VRD et aménagement emplacement,
liaison route principale 392 K€
Aire de jeux 12 K€
Aire de tri sélectif 25 K€
Investissements locatifs 3 660 K€
Autres (bornes de service pour camping-
car…) 50 K€
Spa forestier 3 300 K€
Total investissement 467 K€ 9 720 K€
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Récapitulatif des investissements
Le montant total des investissements à réaliser est de 10 187 K€HT.
Le montant total des investissements à réaliser par le ou les Délégataire(s) est de
9720 K€ dont 6 420 K€ pour les hébergements, et 3 300 K€ pour la spa forestier
selon qu’ils obtiennent ou non des aides.
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Hypothèses de simulation
Postes Conseillé
Total investissement 7 127 K€
A la charge de la collectivité : investissement hors locatif
3 227 K€
Locatif 3 660 K€
Résultat d’exploitation 574 K€
Loyer équilibrant l’investissement de la Collectivité
- Taux Rentabilité Interne : 3 % (OAT 15 ans)
- Durée 15 ans 102 K€
Proposition de redevance :
Montant fixe : 45 K€
Montant variable : 3 % du C.A.
Durée de la D.S.P. : 15 ans
Illustration :
C.A. Année 1 : 1 911 K€
Redevance : 45 K€ + (1 911K*3%) =
45 K€+57 K€= 102 K€
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Montage juridique et financier
On pourrait mettre en place une démarche public privé
•La Collectivité met à la disposition de l’Exploitant un terrain totalement équipé:
infrastructures de base et VRD : voirie et assainissement, eau potable, éclairage,
alimentation et borne électrique, accès à la route principale,…, et apporte des
aides pour les aménagements d’accès pour les personnes à mobilité réduite.
•L’Exploitant réalise et finance les investissements prévus : bâtiments d’accueil,
sanitaires, locatifs,…, et assure la gestion du site pendant une durée et des
modalités à définir.
Des aides pourraient être obtenues pour l’acquisition des chalets, dans le cadre du
projet du Massif forestier de Saint Hubert, et peut-être dans le cadre de la filière bio.
Au vu du plan d’affaires, le montant de la redevance à verser par le Délégataire
pourrait s’élever à 102 K€. qui se décompose en un montant fixe : 45 K€, et un
montant variable : 3 % du C.A, pour une durée de D.S.P. de 15 ans.
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Identification d’opérateurs:
investisseurs, exploitants,
distributeurs
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Identification d’exploitants et d’investisseurs potentiels
Acteurs C.A. Nombre Structuration Remarques D.S.P.
Siblu 86 M€ 14 campings Groupe Résidentiel
Yelloh 72 M€ 46 campings Chaîne Club
Castels 50 M€ 39 campings Chaîne 5 *
Campeole 33 M€ 40 campings Groupe CCAS Oui
Homair 32 M€ 102 sites (21 en propre) Groupe Coté Oui
Village Center 24 M€ 24 campings Groupe Coté Oui
Flower 15 M€ 58 campings Chaîne Saur Oui
Huttopia 8 M€ 13 campings Groupe Lyon Oui
Odalys 6,9 M€ 24 sites (9 en propre) Groupe
Aquadis 1,5 M€ 16 campings Groupe Oui
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Identification d’exploitants et d’investisseurs potentiels
Identification des opérateurs potentiels
Parmi la dizaine d’opérateurs identifiés, seuls 3 présentent un réel intérêt dans la
perspective du lancement d’une DSP : Campéole (CA : 33M€/40 campings), Flower
(CA :15M€/58 campings), et Huttopia (CA :8M€/13 campings):
:
•Campeole ;
•Flower;
•Huttopia.
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Campéole
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Flower
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Huttopia
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Conclusion : Feuille de route
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En guise de conclusion : Feuille de route
Organiser des déplacements d’un ou plusieurs opérateurs potentiels afin de valider les hypothèses avancées, et tester leur intérêt pour le site.
Etudier les conditions de l’intégration environnementale de l’opération, et rechercher la bonne articulation du projet avec les autres projets de développement touristique
(Massif Forestier).
Affiner le descriptif du programme général et détaillé du futur complexe, pour le volet relevant de la collectivité (hors locatifs).
Affiner les simulations d’exploitation prévisionnelle, et le modèle économique.
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