travailler autrement - profacility · 2013-03-28 · autrement pour travailler, tout le monde en...

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Pro-FM

Case study : Bethaniëhuis Zoersel, lauréat des Facility Awards 2008

Pro-Building

L’open space et son langage

Pro-Services

Championnes de l’accueil !

Gestion de l’immobilier d’entreprise, de son aménagement et des services supportsGestion de l’immobilier d’entreprise, de son aménagement et des services supportsBELGIQUE-BELGIE

P.P - P.B.

4700 EUPEN 1

BC 30805

Pro-Real Estate

La situation de l’immobilier belge

Travailler autrementDossier : Environnement

de travail

Travailler autrementDossier : Environnement

de travail

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Une publication de

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Avenue Louise, 475 -1050 BruxellesTél.+32(0)2 669 77 65 - Fax +32(0)2 626 37 [email protected] - www.bimedia.be

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REDACTIONRédacteur en chef : Patrick BARTHOLOME

Journalistes : Eduard CODDÉ, EdwardADRIAENSENS, Tim HARRUP, Philip WILLAERT,Michaël VANDAMME, Axelle DEMOULIN

Traduction : Simone BOGMAN, Michel BUCKINX, Jan GORIS

Adressez vos communiqués de presse à[email protected] (FR) [email protected] (NL)

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«Comment faire autrement ? »C’est la réflexion à laquelleProfacility vous invite dans

le dossier « Environnement detravail ». La révolution IT, le choc dela crise de l’énergie et enfin l’ouraganfinancier ont fini d’emporter nosanciennes références. Il faut s’organiserautrement pour travailler, tout lemonde en convient. Les modèlesclassiques sont rejetés en bloc. De nombreusesvoies innovantes sont explorées… Et comme toutesles révolutions engendrent leurs excès, certainsvont jusqu’à évoquer un concept de lieu de travailqui serait « a place to work, live, and relax ». C’est, au mieux, une douce utopie et au pire, une complète hypocrisie. Organisons d’abordl’environnement de travail pour sa fonctionpremière, travailler. Plus agréablement, soit. Mais gardons-nous aussi un espace-temps pour une seconde vie, celle où l’on se sent vivred’une autre façon. Et ne mélangeons pas tout.

Profacility et son équipe rédactionnelle etcommerciale s’adaptent également : depuis le 1er janvier, notre implantation est délocalisée etmultiple, et nos contenus rédactionnels débordentdes limites physiques du magazine que vous tenezen mains. Considérez-le d’abord comme une clefvers plus d’information. En prolongation du sommaire, nous vous proposons désormais des documents de référence, des articlessupplémentaires publiés uniquement en ligne surprofacility.be, et enfin une sélection thématiqueparmi les centaines d’articles qui se sontaccumulés dans notre bibliothèque numérique.Sous différentes formes, nous vous proposeronsaussi 12 rendez-vous par an (magazines,newsletters).

Bref, il s’agit de mieux exploiter les ressourcesexistantes. N’est-ce pas ce que l’évolution généraledu monde nous invite à faire ?

Patrick Bartholomé

Profacility Magazine mars 2009 3

De nombreuses

voies innovantes

sont explorées.

Travailler autrement,s’équiper autrement

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Pro-FM

06 Facility AwardsBethaniëhuis Zoersel – Facility ManagementProject of the Year 2008

11 Facility Awards Best starters of the year 2008

12 Case studyMicrosoft : étude de cas

16 Case studyCréez un poste de travail agréable

18 NewsPeople on the move

19 AgendaLes principaux rendez-vous du Facility Management

Pro-Real Estate

20 ImmobilierLes nouvelles du secteur

22 MarketEuropean cities monitor – Bruxelles limite la casse

25 MarketAttendre et guetter les opportunités

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4 Profacility Magazine mars 2009

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Pro-Building

29 Dossier Environnement de travailAmbitionner un lieu de travail plus efficace

44 EquipementsLes dernières nouveautés

Pro-Services

46 FournisseursL’actualité des prestataires

47 Soft ServicesPremier contact

49 SécuritéHabiter dans des bureaux vides

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Toute l’actualité sur

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30 – [Space Management] Workplace Innovation32 – [Mobilier] L’open space et son langage35 – [Ergonomie] Ergonomie en fonction de l’organisation38 – [Case studies] La mobilité commande l’ICT40 – [Showroom] Villages de bureaux, un pari sur l’avenir ?

ON-LINE – [Workplace design] Aménagement de l’espaceet bien-être intérieur

Ambitionner un lieu de travail plus efficace Ambitionner un lieu de travail plus efficace

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PFY021_003_som_fr_fl:Mise en page 1 16/03/09 16:30

L a société Vanhout avait du painsur la planche avec la constructionde la maison communale et l’in-

tégration des services communaux, y com-pris le CPAS. C’est pourquoi différentsacteurs ont été impliqués dans le projet :la société de consulting Deloitte, Cenergiepour l’aspect construction durable, Cipalpour l’informatique, Bulo pour le conceptde bureau, Cegelec pour les services tech-niques et Dexia pour le financement. Les architectes Driesen, Meersman etThomaes ont dessiné les plans du bâti-ment. Mais le partenaire le plus importantfut naturellement la commune de Zoerselelle-même. Le projet est à ce point parti-culier qu’il a déjà décroché plusieursprix. Ce sont surtout l’intégration duCPAS, le financement mixte (PPP), l’at-tention portée à la durabilité et l’appli-cation d’une plate-forme ICT centrale quiont suscité beaucoup d’intérêt.« Sur le plan, on distingue encore nette-ment les contours de la vieille chapelle et du couvent », entame Michaël Joris. A l’avant droit se trouve la réception.L’espace avant gauche est conçu commesalle d’attente avec coin détente. A l’ar-rière droit le guichet du service popula-tion et à l’arrière gauche celui des servicesfonciers. Ces bureaux traitent 90 % detoutes les affaires. Pour celles qui deman-dent plus de temps, un savoir spécifiqueou de la discrétion, il est possible demobiliser les bureaux de couleur rougequi entourent à moitié le patio. Le CPASse trouve dans la partie rouge, à droite,dans la mesure où l’on considère que ceservice se charge aussi d’affaires relatives

Le Facility Award 2008 a été décerné mi-décembre à la sociétéVanhout de Geel pour la transformation ducouvent Bethaniënhuis à Zoersel en maisoncommunale. Tous lesservices communaux y ont été installés avec un nouvel aménagementde l’espace et del’organisation. MichaëlJoris de Vanhout nous sert de guide.

Facility management : proPro-FM[ F a c i l i t y A w a r d s ]


Sur le plan, on distingueencore nettement les contours de la vieillechapelle et du couvent.

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roject of the year

1. La façade avant de la maison communale de Zoersel. L’escalier àdroite mène à l’entrée principale.

2. Une salle de réunion. Le même mobilier blanc, sobre, se retrouvepartout dans le bâtiment.

3. La salle du conseil où ont lieu les mariages. Les sœurs du couventavaient divisé cet espace en 2 niveaux. « Après suppression du solintermédiaire, cet espace a retrouvé sa noblesse et est devenu le lieuidéal pour les réunions du conseil et les mariages. » Les fentes entreles panneaux blancs ont une fonction acoustique et servent aussi àl’apport d’air.luchtaanvoer.

4. La visite se termine dans l’ex-chapelle. Celle-ci est aménagée enespace multifonctionnel pour congrès, représentations ou fêtes. Joristrouve ce lieu superbe : « La société Vanhout a récemment tenu danscette salle une fête du personnel pour plus de 300 personnes ». Au moyen de matériaux spéciaux placés au plafond et le long desmurs, les propriétés acoustiques de la salle peuvent être adaptées. La chapelle est pourvue d’un accès séparé et de ses propres toilettes.La sacristie à l’arrière droit sert de coulisses et de cuisine.

5. Le portique entre le couloir du couvent et le patio du côté de la salledu conseil.

6. Le patio couvert à l’endroit de l’ex-jardin du couvent remplit unefonction cruciale dans la nouvelle maison communale. Michaël Jorisest quasiment intarissable sur ce lieu. « Tandis que le jardin ducouvent constituait une barrière entre les différentes ailes dubâtiment, le patio relie entre eux tous les espaces qui l’entourent. Les panneaux colorés dans le toit en dent de scie jettent des tachesvariables sur le sol. Les panneaux sont réalisés dans les couleurscaractéristiques des anciens châssis de fenêtre. Pour les effets decouleurs aussi, on s’est basé sur ces tons, par exemple au niveau del’éclairage au néon sous les bornes. Les châssis de fenêtre entre levieux jardin et le couloir du couvent sont en partie supprimés. Lesouvertures donnant sur les espaces situés à l’arrière créent uneimpression de transparence et favorisent la circulation de l’air. »

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[ F a c i l i t y A w a r d s ]

Le 17 décembre dernier s’est tenu à Bruxelles les Facility Awards annuels de l’IFMA.Ils couronnent des projets qui contribuent à une meilleure gestion des bâtiments,des environnements de travail et du service facilitaire. Vanhout Facilities de Geel a décroché le 1er prix. Le SPF Sécurité Sociale a terminé 2e avec son projet visant à dépoussiérer l’image du ministère et à devenir un employeur attractif grâce à une nouvelle organisation de travail. Telenet empoche le 3e prix avec un projet pour la construction d’un nouveau siège. Les autres nominés étaient le SPF Economie, l’UZ Leuven, le CPAS de Waregem et le projet pour handicapés ‘t Waskotje de l’organisme de Flandre occidentale Dominiek Savio. Ce dernier a remporté le prix du public.

Huit nominés, un vainqueur

à la personne. Le bloc jaune abrite la poli-ce. M. Joris confirme l’impression quecette zone est un peu séparée des autresservices communaux. « C’est une pres-cription légale », explique-t-il. « Nousavons cependant trouvé une astuce et lesvisiteurs peuvent, pendant les heures debureau, se rendre à la police en traversantle patio central. » L’espace rectangulaireentre la police et les services adminis-tratifs, c’est la salle du conseil. Des grillesont été installées entre la partie rouge ducouloir du couvent et l’espace publicbleu-vert à l’avant. Après les heures debureau, ces grilles se ferment automati-quement. On évite ainsi que les personnesnon autorisées puissent entrer dans lapartie administrative du bâtiment endehors des heures de bureau cependantque la partie publique du bâtiment estencore ouverte.Tous les ordinateurs des services com-munaux de Zoersel s’appuient sur unseul serveur. Plusieurs supports et le ser-

vice technique qui se trouve ailleurs dansla commune sont reliés au réseau par uncâble en fibre de verre. Chaque fonction-naire peut se manifester où qu’il se trou-ve. Le travail à domicile est égalementpossible. Le profil personnel détermineles fichiers que le fonctionnaire peutconsulter ou modifier. Le système de téléphone est adapté au desk sharing. Les fonctionnaires passent d’un bureau àl’autre en gardant leur numéro de télé-phone.

Système d’aération avancéLa maison communale de Zoersel est parailleurs équipée d’un système d’aérationtrès avancé. En raison de considérationséconomiques et de bien-être, il n’y a pasd’air conditionné. L’aération du bâtimentest réglée par une ventilation naturelle.Un détecteur de CO2 détermine le besoind’air frais. L’air est acheminé et évacué parle biais de fenêtres commandées par descapteurs et de gaines de ventilation.

En cas de vagues de chaleur, de grandesquantités d’air nocturne frais sont injec-tées dans le bâtiment de manière à ceque les murs épais rendent suffisammentde fraîcheur en journée. Les courantsd’air en journée sont soigneusementcomptés afin qu’ils ne soient pas ressen-tis comme gênants. « Mais », indique M. Joris, « comme le montre la littératu-re professionnelle, un pourcentage deplaintes de 15 % doit être considérécomme inévitable et acceptable. Les sou-haits individuels en matière de climatne peuvent être honorés ». La maisoncommunale porte le prestigieux label EPB(EnergiePrestaties Binnenklimaat ouPrestations énergétiques et climat inté-rieur) et les autorités flamandes ont élevéle bâtiment au rang de modèle pour lesautres bâtiments publics. C’est en partiepour cette raison que la maison commu-nale fait l’objet de beaucoup de visitesd’étude.

Edward ADRIAENSENS �

7. La salle du conseil est équipée d’écrans extensibles, d’équipementspour conférences et d’un système vocal.

8. La cage d’escalier dans le couloir du couvent. On a conservé, là oùc’était possible, les matériaux originaux : non seulement les châssisde fenêtre mais aussi les carrelages muraux et de sol, les escalierset rampes en granite. Ils rappellent au visiteur l’histoire du lieu.

9. A l’avant de la chapelle, sous le jubé, se trouve le foyer avec unemini-cuisine. Cet espace convient aux réceptions et petites cérémoniesofficielles. Si besoin, le foyer peut être séparé de la chapelle au moyende cloisons mobiles. A l’avant du bâtiment se trouvent encore un certain nombre d’espaces plus petits qui sont à la disposition des associations culturelles locales. Le chauffage et le verrouillage desportes sont programmés sur base d’arrangements avec les utilisateurs.

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IFMA corporate partnersMedia Partner

Un évènement organisé par :

Mieux faire connaître le Facility Management en Belgique,

valoriser la profession et ses bonnes pratiques, tels sont les objectifs des Facility Awards.

Après avoir couronné en 2008 les réalisations de Vanhout Facilities, du Service Public Fédéral

Sécurité Sociale, de Telenet et de l’institut Dominiek Savio, la 5ème édition des Facility Awards mettra à

nouveau en lumière les meilleurs projets facilitaires.

Les projets finalistes seront élus par un jury représentatif du monde du Facility Management.

Ils feront l’actualité du FM en Belgique grâce à un reportage publié dans le magazine

des Facility Awards ; largement diffusé via les fédérations professionnelles et les médias Profacility.

Lors d’une soirée prestigieuse à Bruxelles le 25 février 2010, les trois meilleurs projets recevront des

mains du jury l’oscar du Facility management. Le public y élira aussi son favori en décernant le Prix

du Public à l’un des projets finalistes.

Mettez en valeur vos projets facilitaires !Mettez en valeur vos projets facilitaires !

1er prix 2008Van Hout facilities

2ème prix 2008Service Public FédéralSécurité Sociale

3ème prix 2008Telenet

Prix du public 2008Institut Dominiek Savio

Votre entreprise, où l’un de vosclients, finalise-t-il ou implémente-t-il un projet lié àson organisation facilitaire, àl’aménagement des bâtiments etenvironnements de travail,à la gestion performante desservices facilitaires,à l’environnement ou à la mobilité ? Oui ?

Alors mettez ce savoir faire duFacility management en lumière,présentez votre projet à l’élection du Facility management Project 2010.

Un petit déjeuner d’information aura lieu le mardi 28 avril 2009 à Bruxelles chez Ernst & Young.Nous vous y invitons cordialement.

Inscrivez-vous en ligne sur www.facility-awards.be/candidates

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S tijn Peeters est manager dans leservice clientèle de Segro.L’expansion rapide de cet inves-

tisseur immobilier anglais lui a donnél’idée de standardiser la gestion immo-bilière sur le continent européen. C’est ainsi qu’est né son mémoire« Property Management Dashboard »,PMD. S. Peeters est parti du postulat queles enquêtes de satisfaction de la clien-

tèle offrent trop peu d’assise. Avec PMD,un gestionnaire immobilier peutconfronter objectivement l’opinion duclient à la qualité du service. Tout estexprimé en grandeurs mesurables. Leschiffres aboutissent à un index pondé-ral dans lequel la qualité de l’entretienou la durabilité notamment sontreprises. Le RICS Code of Practice per-met de comparer plusieurs bâtimentsentre eux. Le rapport entre les coûtsd’entretien et de réparation constitueun repère connu. Une norme de 75-25est appliquée en Amérique pour lesbâtiments de moins de 5 ans. L’Europetend vers un rapport 70-30. Quoi qu’ilen soit, la gestion immobilière avecPMD devient un exercice d’équilibreconstant dans lequel des notions fluc-tuantes influenceront l’index pondéral.Entre-temps, Segro a commencé à intro-duire PMD. A partir de 2011, il devraêtre opérationnel sur tout le continent.

Vers un nouvelenvironnement pour La PosteKatrien De Poorter est account managerRH pour la division FM de La Poste.Elle s’est retrouvée au cœur du petitmonde du FM lorsqu’elle devenuemembre du groupe d’orientation quidoit préparer les changements profondsdans l’environnement de travail desservices centraux. Dans son mémoire« La Poste, Working Tomorrow », elleanalyse ce processus. La Poste vise uneutilisation plus efficace de l’espace etune optimalisation de l’environnementde travail. Le personnel devra pour celaéchanger ses bureaux fixes contre undesk sharing. Un premier projet piloteavec 151 collaborateurs de la divisionFM a montré que le fait de renoncer àcertains acquis se heurte à une résis-tance. La participation à des groupesde travail constitue un moyen éprouvépour mener le personnel dans la direc-tion voulue. C’est ainsi que les colla-borateurs sont eux-mêmes arrivés à laconclusion inéluctable qu’avec le desksharing aucun effet personnel ne peuttraîner sur le bureau. Mais le desk sha-ring ne représente peut-être pas encoreun aboutissement dans la recherche desuperficies de bureaux plus petites etl’augmentation de la motivation descollaborateurs. Le télétravail constitue-ra sans doute la prochaine étape. La collaboration entre les RH et le FM montrera là aussi toute son utilité.

Edward ADRIAENSENS �

L’IFMA et les deuxformations FM belges ont décerné à StijnPeeters et Katrien De Poorter l’award « Best Starters’ Project of the Year 2008 ». S. Peeters a lancé le« property managementdashboard » qui clarifie la relationlocataire–gestionnaireimmobilier. K. De Poortera analysé l’évolution vers le desk sharing au sein de La Poste.

Best starters of the yearPro-FM[ F a c i l i t y A w a r d s ]

Stijn Peeters pense que PMDpermet de mieux maîtriser les coûtsd’exploitation des bâtiments Segroet que cela profite au service à la clientèle. PMD arme donc Segrocontre le malaise sur le marchéimmobilier. Le même esprit animele mémoire de Katrien De Poorter.La libéralisation du marché postaleuropéen en 2011 pousse La Posteà optimaliser l’environnement detravail du personnel. Le bien-êtredu personnel, la motivation et, par conséquent, la productivités’amélioreront tandis que les coûtsd’exploitation (location, chauffage,entretien, etc.) doivent baisser.

Moins de coûts, plus de rendement

« Devoir renoncer à certainsacquis se heurte à de

la résistance »

Katrien De Poorter, Haute Ecole de la Province de Liègeet Stijn Peeters, Institut Kaho St Lieven.

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L e projet visait à mettre au pointune troisième génération de ges-tion des infrastructures pour

Microsoft, a expliqué Mike Liddle, ajou-tant que l’opération consistait notam-ment à passer de solutions individuellesà un package complet. Pourtant, d’em-blée, la Corporate FM Alliance a déci-dé de ne pas opter pour une approcheeuropéenne pour les fournisseurs… toutsimplement parce qu’aucune sociétén’est en mesure de satisfaire tous lesbesoins du géant américain. Rien quepour un seul État comme le Royaume-Uni, Microsoft dispose d’une superficiede 60 000 m2 répartie sur cinq bâti-ments.

Les défisLe tout premier objectif consistait àdéfinir certaines normes qui permet-traient d’aligner les bureaux Microsoftde n’importe quel pays avec tous lesautres. Il s’agissait donc de réduire lenombre de fournisseurs de services degestion des infrastructures et d’accroître

la satisfaction client. Autre besoin iden-tifié : fournir une assistance quotidien-ne pour les bureaux Microsoft dans lepays concerné. Ensuite, même si cen’était pas en soi un objectif prioritaire,il y aurait aussi une réduction anticipéedes coûts opérationnels. Enfin, parmiles autres volets du projet, épinglonségalement la création d’un service d’as-sistance, la gestion des sous-contrac-tants et la fourniture de services à unniveau acceptable.

Externaliser le plus possible« Un des principaux défis auxquels nousavons été confrontés », a encore expli-qué Mike Liddle, « c’est la croissanceannuelle de 12-15% enregistrée parMicrosoft, qui est tout sauf facile àgérer… Nous nous sommes donc attelésnon seulement à harmoniser et à nor-maliser les processus, mais aussi à exter-naliser tout ce qu’il était possible d’ex-ternaliser. Ce que voulait Microsoft,c’était de nous voir venir avec une solu-

Le « Dinner 4 FacilityManagement » organisépar l’IFMA a étél’occasion de découvrirl’un des projets les plusambitieux que l’on puissemettre sur pied au seindu secteur, à savoir :réorganiser la gestion desinfrastructures d’un géantmondial, Microsoft. MikeLiddle, ancien Présidentde l’IFMA Europe,membre du Comité dedirection de l’IFMAConsultants Council dansle monde et cofondateurde la Corporate FMAlliance, a expliqué lamanière dont sa sociétéet ses partenaires ont prisà bras le corps cettetâche titanesque.

Microsoft : étude de casPro-FM[ C a s e s t u d y ]


Les « Dinner 4 FM » de l’IFMA, des occasions de rencontres convivialeset instructives entre facility managers belges.

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tion et de rien ne laisser au hasard.Comme la société n’était pas sûre detout ce dont elle disposait déjà, nousavons donc eu carte blanche ».Résultat : nous avons immédiatementidentifié certains domaines d’activitésur lesquels nous pourrions travailler.Tout d’abord, c’était l’opportunité rêvéede renforcer la plateforme des fournis-seurs, aussi bien au niveau nationalqu’au niveau régional. Nous avons doncplacé les fournisseurs existants face à undéfi, ce qui nous a permis d’identifier lesfournisseurs locaux les plus adéquats.L’externalisation professionnelle, l’ap-plication d’un nouveau modèle spéci-fique aux fournisseurs et la possibilité depermettre au responsable local des infra-structures de Microsoft de se concentrersur les questions stratégiques plutôt quesur les questions tactiques entraîne-raient, d’une part, une augmentation dela satisfaction client et, d’autre part, uneréduction des coûts. Naturellement, ilétait essentiel d’identifier et de quanti-fier convenablement les besoins afin de

permettre aux fournisseurs du marchéde bien cerner les attentes et de jouerpleinement leur rôle.

Demande d’info et de proposition chiffrée« Pour savoir ce que les différents four-nisseurs pouvaient exactement propo-ser, nous avons décidé de demanderdes informations à cinq ou six fournis-seurs pour chacun des domaines d’ac-tivité », a encore commenté MikeLiddle. Le type d’information que nousavons demandée à chacun d’eux ? S’ils disposaient de bons antécédents etd’une bonne réputation, s’ils pouvaientse targuer d’une situation financièrestable, s’ils avaient la capacité opéra-tionnelle d’exécuter les tâchesrequises… et en plus de tout cela, sileur fonctionnement correspondait à la culture de Microsoft, et si les per-sonnes actives au sein de leur entre-prise étaient les bonnes personnes pourle bon poste. Et Mike Liddle d’ajouter :« Après la demande d’information, nous

avons élaboré une demande de propo-sition chiffrée. Nous ne voulions passeulement savoir ce qu’ils pouvaientfaire pour satisfaire les besoins spéci-fiques de Microsoft ; nous voulions éga-lement connaître leurs marges bénéfi-ciaires, la manière dont ils avaientacquis leurs ressources financières, lepourcentage qu’ils accordaient à la for-mation, aux outils logiciels, etc.Microsoft a de très hautes attentes, voussavez… ».Il était essentiel que la demande de pro-position chiffrée soit accompagnée detous les éléments nécessaires au four-nisseur potentiel pour qu’il puisse seforger une idée précise de la situationactuelle. Car plus les informations debase sont claires et précises, plus celaévite de devoir peaufiner les chosespendant la phase de négociation. La demande de proposition chiffrée,c’était le moment idéal pour placer lefournisseur potentiel face à un défi,pour poser des questions. À ce propos,nous avons pensé qu’il serait injuste

s

Mike Liddle, ancien Président de l’IFMA Europe, a expliqué la manièredont son entreprise a pris à bras le corps une tâche titanesque.

« L’externalisation englobe un certainnombre d’éléments essentiels. Toutd’abord, il y a la confiance. Le clientdoit vous faire confiance. Ensuite, il y al’expérience, qui constitue le meilleurgage de qualité. Et surtout, n’oubliezpas de faire preuve d’une grandeécoute – nous n’avons qu’une bouche,mais nous avons deux oreilles… Il estimportant de se rappeler que l’on nepeut pas imposer ses idées. Soyezdisposé à faire fi des règles que vousconnaissez et à repartir d’un autrepied. Bref : écoutez, analysez etcherchez à comprendre, cernez lesdesiderata du client. Par ailleurs, veillezà externaliser absolument tous leséléments qui ne font pas partie devotre activité phare. J’irais mêmejusqu’à dire que les banques, parexemple, ne devraient pas se chargerelles-mêmes de leur propre sécurité ; elles devraient la confier à une sociétéexterne »

Mike Liddle

Éléments essentiels


de demander à un trop grand nombre defournisseurs potentiels de participer auprocessus de demande de propositionchiffrée, donc nous avons limité cenombre à quatre ou cinq.

Les détails contractuelsUne fois les fournisseurs sélectionnés,toute l’attention s’est alors portée sur lesprocédures opérationnelles. D’un pointde vue financier, l’idée était d’avoir unecommunauté d’envies et d’intérêts entreMicrosoft et le fournisseur choisi. Il yaurait des clauses de pénalité en casde non-atteinte des objectifs convenus,mais ces objectifs devraient être attei-gnables. « Atteindre 95% en gestiondes infrastructures, c’est faisable et celapeut constituer un objectif ; atteindre100%, c’est impossible », a renchériMike Liddle. Afin d’évaluer la perfor-mance, le client et les fournisseurs dis-posent d’un tableau de bord qu’ils sontchargés de remplir. Idéalement, à la finde la période concernée, ces tableaux debord sont censés correspondre l’un àl’autre. Le modèle financier sélectionné a étédivisé en quatre volets principaux : tout d’abord, les coûts salariaux directset les frais généraux, ainsi que les coûts

liés à la sous-traitance, ces deux typesde coûts représentant les coûts fixes.Ensuite, les coûts liés aux travaux com-plémentaires réalisés en dehors et ensus du contrat (troisième volet) ; enfin,la marge bénéficiaire (quatrième volet),composée d’une partie qualifiée à risqueet non à risque selon les tableaux debord précités.

Une bonne relationindispensableIl est d’emblée apparu comme une évi-dence que la réussite de tout ce pro-cessus dépendrait entièrement de larelation mise en place entre Microsoft etla Corporate FM Alliance. « Nousdevions nous fondre dans la culture deMicrosoft, et nous avons été traitéscomme des initiés », a encore expliquéMike Liddle. « Ils ne voulaient pas unfournisseur de services de gestion desinfrastructures ; ils voulaient un parte-naire, quelqu’un avec lequel ils seraientheureux de travailler. Il fallait jouer sonrôle et adopter une attitude ‘je peux lefaire’. Cette relation impliquait non seu-lement une notion de respect pour lepersonnel en place et l’ensemble desfiliales, mais également un partage d’ex-périences ».

Et chacune des parties a été en mesured’apporter ses propres avantages au par-tenariat. La Corporate FM Alliance aapporté son expérience et sa connais-sance du réseau, le tout à un niveauinternational, et le géant mondialMicrosoft a amené ses propres logiciels,qui ont été intégrés dans le processus.Ils disposaient déjà d’outils d’évaluationde la performance extrêmement effi-caces.

Accepter la diversitéLa notion de « taille unique » étanttotalement impossible à appliquer dansle cadre d’une entreprise de cette enver-gure, il s’est donc agi tout au long duprocessus de viser l’harmonisation plu-tôt que la normalisation. Il est importantde charger des managers locaux de gérerle processus dans chaque pays et dedisposer d’effectifs multilingues là oùleur présence est nécessaire, et il estcapital de comprendre que tout lemonde est différent. L’objectif était doncde respecter cette diversité, de renforcerl’attention et le respect entre les diffé-rentes parties et de conforter les simi-larités.

Tim HARRUP �

[ C a s e s t u d y ]



L e 1er volet se concentre sur le hardfacility management pour l’immo-bilier résidentiel et commercial.

Rénovation, ‘maintenance’ et gestion sontles piliers de la manifestation ‘BUILDINGSOF BELGIUM’. Contrairement à ce qui sepasse au niveau de la résidence particu-lière, la rénovation de grands projetssemble être un domaine encore assez spé-cialisé. Nous disposons d’un importantpatrimoine immobilier recelant un grandpotentiel, y compris en termes de réaffec-tation. Chez les fournisseurs de services etles gestionnaires, l’accent est placé sur leslogiciels de contrôle, l’automatisation etl’économie d’énergie. Les exposants de‘BUILDINGS OF BELGIUM’ visent lesAsset Managers, Property Managers,Syndics, Building Managers, Communeset Pouvoirs publics, Architectes, Bureauxd’études et Entreprises de construction. Le 2e volet réunit tous les acteurs du sec-teur ‘soft facility services’. Quelque 70 exposants y présenteront leurs services

aux Facility Managers, Gestionnaires debâtiments, Responsables d’achat etDirecteurs techniques qui seront invitéspour une visite. Au sein des PME, la ges-tion de bâtiments et leur fonctionnementsont le plus souvent confiés à une seulepersonne. Dans les entreprises plusgrandes, les 2 compétences sont séparées.La décision de procéder à cette même dis-tinction au niveau du salon et d’offrir unevéritable plate-forme aux ‘soft facility ser-vices’ est le résultat d’une étude auprès desvisiteurs et conduira à un flux de visi-teurs plus concentré.

Familier et neuf‘BUILDINGS OF BELGIUM’ et ‘FACILITYSERVICES’ constituent un événement brefmais intense qui attire, sur à peine 2 jours,des visiteurs ciblés. Une visite de 3 à 4 heures suffit pour un aperçu complet. Les nouveautés 2009 : l’adjonction d’unenocturne en plus de la division en 2 salonsparallèles. Pendant la 1re journée, les portes resteront ouvertes jusqu’à 20h.Cette nouveauté permet aussi de combinerune visite au salon à la participation auprogramme périphérique.Outre le salon double ‘BUILDINGS OFBELGIUM’ et ‘FACILITY SERVICES’,easyFairs® prévoit en effet un programmepériphérique passionnant né d’une collaboration avec IFMA, BVA, ORI,Conféderation Construction et VIB. Unprogramme de séminaires très prometteurest assuré par IFMA.Tour & Taxis est maintenu comme lieud’accueil du salon qui se déroulera cetteannée les 27 et 28 mai. �

Après un lancementréussi de ‘BUILDINGS OF BELGIUM’ en 2008,l’organisateur easyFairs®

opte cette année pourune nouvelle formule,totalement en phase avecla situation actuelle dumarché. Des exposantscorrespondantparfaitement à la cible,des contacts directs etune efficacité maximalepour le visiteur, voilà cequi caractérisel’événement.

Direct et efficacePubli-Reportage[ e a s y F a i r s ® ]

Date: 27 & 28/05/2009Lieu : Tour & Taxis

Avenue du Port 86c - 1000 BruxellesHeures d’ouverture :De 10 à 20h le 27 maiDe 10 à 18h le 28 maiSites web :BUILDINGS OF BELGIUM: www.easyFairs.com/BOB FACILITY SERVICES: www.easyFairs.com/FACILITY-BE

Informations pratiques

L’organisateur de salon easyFairs® prône les salons professionnels axés sur la vente constituant une plate-forme marketing importante en périodeéconomique difficile. ‘Réunir l’offre et la demande efficacement en termes decoûts’, tel est le crédo. Il s’agit d’une formule all-in au lieu de l’habituellocation de stands vides. De ce fait, le prix d’un stand correspond au coûttotal de la participation et l’exposant peut très simplement calculer le returnon investment. A noter aussi que chaque participant dispose de la mêmesuperficie de manière à exclure la surenchère bien connue au niveau desstands. La croissance d’easyFairs® prouve que la formule fait mouche :pendant 4 ans d’affilée, une croissance annuelle moyenne de près de 6 % aété notée. L’organisateur de salon va même lancer de nouveaux événementsdans l’année qui vient.

Efficace en termes de temps et de coûts

Tour & Taxis est maintenu comme lieu d’accueil dusalon qui se déroulera cette année les 27 et 28 mai.

EASYFAIRS_021_publi_fr fl:Mise en page 1 16/03/09 17:02 Page 1

Billy Davidson définit le FacilityManagement comme l’intégra-tion des processus au sein d’une

entreprise avec pour objectif d’assurerles critères de qualité convenus pourl’entretien et le développement du bâti-ment dans l’intérêt des activités pri-maires. Le ‘FM hard’ concerne le bâti-ment lui-même, son entretien, lasécurité. Le ‘FM soft’ représente le ser-vice aux utilisateurs du bâtiment avec,e.a., le cleaning et le catering.L’interaction des deux est plus importantque ce que l’on pense généralement.‘Lorsque la machine à café est vide, lemécontentement naît au sein du per-sonnel et c’est souvent plus grave quelorsque quelque chose cloche au bâti-ment lui-même…», constate Billy

Davidson par expérience.Il utilise la notion

de ‘Intelligent ClientFunction’ (ICF) pour lecontrôle et la stimula-tion des fournisseurs et du service. « LeFacility Manager doitconsidérer le bâtimentdans son ensemble.C’est davantage qu’unprix de location et uncoût de fonctionne-ment ; il s’agit d’unecontribution essen-tielle à l’atmosphèrede travail. »

En offrant au personnel le meilleur envi-ronnement de travail possible, non seu-lement le lien avec la société se renfor-ce, mais il pourra aussi mieux seconcentrer sur les activités proprementdites. Créer un environnement de travailsûr et efficace pour le personnel faitégalement partie des responsabilités del’entreprise tout comme l’établissementd’une car policy ayant un impact éco-logique minimal. « Celui qui se sentbien à son poste, fournit aussi un bontravail », conclut Billy Davidson. Réussirsa tâche de Fleet Manager se reflète dansle nombre minimal de plaintes prove-nant des utilisateurs du bâtiment surdes choses qui ne fonctionnent pascomme elles devraient.

Harmonie entre FM hard et softBilly Davidson plaide pour des parte-nariats avec des fournisseurs de ser-vices parce que ceci est plus efficace etplus économique. S’il faut à chaque foissélectionner et mettre au courant denouveaux fournisseurs, et leur accor-der une certaine période d’adaptation,cela coûte cher. Mais il ne s’agit passeulement d’économiser des coûts. Unerelation de partenariat avec les fournis-seurs accroît aussi leur connaissancedu bâtiment dans lequel ils travaillent,et leur permet d’effectuer les tâches assi-gnées plus rapidement, plus efficace-ment et mieux.

Voilà ce que devrait être,pour Billy Davidson,Global Property Directorchez Vodafone Europe,l’objectif de tout FacilityManager. Comment ? En cherchant l’harmonieentre le FacilityManagement hard et soft,déterminant dans laconservation dupersonnel.

Créez un poste de travail Pro-FM[ C a s e s t u d y ]

« Celui qui se sent bien à son poste, fournit aussi unbon travail »


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Le bien-être des utilisateurs (le person-nel) est une priorité et la productivitéainsi que la loyauté qui en découlentreprésentent une valeur plus grande quel’économie réalisable par la négociationavec les fournisseurs de services. Il objecte aussi que c’est surtout le ‘FM hard’ qui est largement aux mainsdes techniciens, des gens qui se sou-cient trop peu de l’environnement detravail et n’attachent pas un grand inté-rêt au service.Cela ne signifie pas qu’il n’est pas cri-tique vis-à-vis des fournisseurs. C’estainsi que pour Billy Davidson, un seulfournisseur de services ne peut jamaisavoir toutes les connaissances néces-saires en interne et c’est pourquoi unpartenariat et un contact direct avec lesdivers fournisseurs sont d’une grandeimportance. Le contact direct est néces-saire, car bien plus efficace que l’échan-ge d’e-mails. Le fournisseur a-t-il biencompris ce que l’on attend de lui ? Dansun contact face-to-face, cela se voit direc-tement ; via mail, il faut deviner.Une tâche importante est assignée auhelpdesk et ce dernier doit ne fairequ’un dans le cadre du ‘FM hard’ et‘soft’. Ce n’est que lorsque toutes lesplaintes passent par un seul helpdeskque le Facility Manager peut être sûrde l’enregistrement, du suivi et ducontrôle. Le helpdesk sait aussi préci-sément quel fournisseur est responsablede quelle pièce et peut ainsi réagir de la

manière la plus efficace et gérer un sys-tème de monitoring étanche.Les prestations des fournisseurs doi-vent être contrôlées et évaluées pour enretirer quelque chose et réorienter lacollaboration. Une amélioration conti-nuelle issue de la pratique constitue unobjectif important pour une harmonieréussie entre FM hard et soft.En outre, Billy Davidson plaide pourne pas sous-traiter les problèmes à unprestataire de services, mais pourd’abord les connaître soi-même, les ana-lyser en profondeur et trouver des solu-tions qui dépassent le seul fait d’éco-nomiser quelques coûts.

Rendement et contrôle de qualitéSon approche de certains prestatairesde service, comme par exemple leveilleur de nuit, est très remarquable.Dans une situation classique, la vigilan-ce de nuit ne fonctionne que sur uneronde convenue, avec éventuellementdes points de contrôle définis. BillyDavidson, quant à lui, fait appel auveilleur de nuit pour des tâches com-plémentaires relatives au ‘FM soft’. Il s’occupe ainsi de recharger les impri-mantes en papier, ce qui soulage le per-sonnel, pendant la journée, de tâchessupplémentaires et rend le travail duveilleur de nuit plus varié. Le stock depapier remis dans les imprimantes repré-sente un excellent moyen pour contrôler

si la ronde a effectivement eu lieu. Deplus, c’est ressenti comme un serviceagréable envers les employés de bureau.Autre possibilité : permettre au veilleurde nuit de réaliser certains tests sur desinstallations et effectuer ainsi un entre-tien préventif, de manière à éviter lesruptures de travail pendant les heures debureau.

ConclusionL’harmonie entre le Facility Managementhard et soft consiste à développer unevision basée sur un certain service levelagreement qui doit être inscrit dans lecontrat avec les prestataires de service.Le développement d’un modèle de ser-vice clairement défini constitue la base.Il convient d’analyser en profondeurquel niveau de qualité de service onattend pour les différents postes de tra-vail. Il est important d’y impliquer cha-cun au maximum. L’harmonisation duFM hard et soft est la seule possibilitéd’arriver à une efficacité maximale entermes de coûts, car elle favorise la syner-gie entre les diverses tâches. De plus, leoverhead pour la gestion reste limité,dans la mesure où le dédoublement destâches sur les 2 disciplines est exclu.Les visiteurs et les utilisateurs d’un bâti-ment ressentent la totalité du FacilityManagement hard et soft ou – idéale-ment – n’en remarquent rien si tout sedéroule sans heurts.

Eduard CODDÉ �

ail agréable

Vodafone est parti de rien, sans le moindreclient. Aujourd’hui, la société de télécomsest active dans 52 pays et compte 252 millions de clients.Dans chaque pays, les bâtiments sontgérés comme une donnée locale. Ceci estdû aux coûts très divers qui ne sont, de plus, pas en relation directe avec le chiffre d’affaires ou le potentiel client.C’est ainsi que l’Inde est le plus grandmarché pour Vodafone, mais certainementpas le plus cher. L’Allemagne est pointécomme le plus cher ; l’Albanie et Malte sont les moins chers.

Chez Vodafone, le coût facility représente 15 % des coûts totaux. Ce pourcentage monterait à ± 20 % si la société possédaitdavantage de bâtiments, qui sont actuellement surtout loués. La location des bâtiments concernés représente 60 % du total.

Billy Davidson, Global Property Director chez Vodafone Europe

En offrant au personnel le meilleur environnement de travail possible, il pourra mieux se concentrer

sur les activités proprement dites.

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Dirk Vanduerennouveau FM manager pour la Province du Limbourg

Dirk Vandueren est, depuis le 5 janvier dernier, le nouveau FacilityManager au sein de la maison provincialede Hasselt. Il fait partie de la nouvelle équipe de direction et va guiderle facility management au travers de tousles rouages de l’organisation. D. Vanduerenpeut s’appuyer sur une longue carrière dansle facility management. C’est ainsi qu’il aexercé une série de fonctions dirigeantes,notamment chez Creyf’s, Sabena et FaceoBelgium. Il a aussi travaillé en tant queconsultant indépendant pour les HôpitauxUniversitaires de Louvain.

Jean Morren est le nouveau Sourcing Manager General Expenses d’Axa

Carrières,mouvements,promotions…

Cette nouvelle rubrique vous donne des « nouvelles du front » ! N’hésitezpas à nous faire parvenir des informa-tions sur votre actualité professionnelleà [email protected]

Pro-FM

[Poeple on the move]

D. Vandueren compte élaborer pourl’été un plan visant à organiserdéfinitivement les services.

Deux nouveauxconsultants pourD&C Services

Deux nouveaux consultants, Lys Van Laereet Hans Raemdonck, ont récemment rejointl’équipe de D&C Services, sociétéspécialisée dans le space-, project- etmovemanagement. Lys Van Laere (26) aune formation d’architecte d’intérieur et atravaillé ces dernières années pour Bulo,fabricant spécialisé dans l’aménagementde bureau. Hans Raemdonck (29) a uneformation de Bachelor Facility Managementau Kaho Sint-Niklaas. Malgré la crise, D&C connaît une forte croissance de saclientèle. Ce qui explique cet élargissementde l’équipe. (MB)

L’un des grands projets auxquels a participé Jean Morren dans sa carrière est le parachèvement et le démarrage opérationnel du nouvel aéroport de Bruxelles National.

Lys Van Laere (26) est architecte d’intérieuret Hans Raemdonck (29) Bachelor FacilityManagement.

C’est au sein du département Sourcing Supply & Development que Jean Morren exerce ses nou-velles responsabilités depuis le 1er février 2009. Il est désormais chargé des achats pour tout cequi a trait à l’activité du bancassureur, notamment les facilities, le fleet, les bâtiments mais aussile marketing, les services de training et l’équipement des sièges d’exploitation, etc., à l’exceptionde l’IT, de la consultance et des produits d’assurance et financier.Jean Morren a été actif pendant l’essentiel de sa carrière dans le secteur du FM, notamment à la Sabena, chez KPN Orange, comme responsable FM pour Proximus et en tant que directeurauprès du groupe Bopro. Jean Morren est marié, père d’une fille de 24 ans et passionné de Ballroom dancing, sport qu’ilexerce jusqu’à trois fois par semaine et ce depuis maintenant 7 années avec son épouse Sonia.Jean est également membre du conseil d’administration de l’IFMA. Pendant 6 ans, il en a été le responsable des finances et depuis peu il a remplacé Yves Van Hooland en tant que secrétairede l’association.

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easyFairs® Buildings of Belgium 2009 &easyFairs® Facility Services 2009 [ 27 & 28/05 ]

easyFairs® Buildings of Belgium est un événement spécialement dédié à la rénovation, à la gestion et à la maintenance de bâtiments résidentiels et commerciaux existants.easyFairs® Facility Services est le nouvel événement professionnel qui s’adresse spécifiquement aux produits et services techniques. En collaboration avec l’IFMA et la ‘Vereniging voor Inkoop en Bedrijfslogistiek’ (VIB).

www.easyFairs.com Tours & Taxis, Bruxelles

Events31/3 Congress : “Winning

the energy efficiency battle” - DatacenterToday Conference & ExpoBusiness Faculty, Bruxelleswww.datacentertoday.be

31/3>2/4 Salon de l'environnement de travail (SISEG)Paris Expo, Porte de Versailles www.sisegexpo.com

5>7/5 Realty 2009 - Forum International de l’Immobilier. Tour & Taxis, Bruxelles www.realty-brussels.com

Training

29/4 17e Facility Night - Séminairesinformels et forum de rencontre àl’attention de des Facility Managers. Technopolis, Malines www.facilitynights.com

AGENDA COMPLET SURPour sa 2e édition,Buildings of Belgiumprésente une formuledédoublée avec « Facility Services ».

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HAtric ouvre un bâtiment architectural à Hasselt

Le nouveau bâtiment deHAtric situé Eurostraat à Hasselt a été officiel-lement inauguré la semaine passée.Holistic Architecture 50 / 5 a conçu le bâti-ment qui ‘relie le lieu,les personnes et lanature entre eux’ selonla philosophie holistiquetandis que BouwgroepEijssen s’est chargé de la réalisation. Le concept repose

sur 3 piliers : émotion, économie et écologie. Le bâtiment consomme 4 fois moinsd’énergie qu’un bâtiment de bureau standard. Le renouvellement d’air/heurereprésente un 10e de celui des bâtiments existants et tant les murs que les sols ou le toit sont isolés de façon optimale pour une perte d’énergie minimum.Des mesures comme un vitrage limité côté sud et un film pare-soleil empêchentla surchauffe en été. (SB)

Les critères écologiques dominent les MIPIM Awards 2009

Le Jury des MIPIM Awards, présidé par Peter Goodacre, Président de RICS UK s'est réuni le 23 janvier à Paris pour sélectionner les projets en lice pour les MIPIM Awards 2009. Ilsrécompensent des projets immobiliers présentant une architecture hors du commun et des techniques innovantes dans cinq catégories : 'Centres d'affaires', 'Immeubles de bureaux réno-vés', 'Immeubles d'habitation', 'Hôtels et centres touristiques' et 'Constructions écologiques'. La majorité des projets soumis à la compétition se sont distingués par les efforts visibles desarchitectes et concepteurs à accroître l'efficacité énergétique des bâtiments et à réduire les consommations (eau, déchets). Parmi les 15 nominés, dans la catégorie « immeubles debureaux renovés », un projet belge : « Les écuries de la chasse royale ». Les gagnants desMIPIM Awards seront élus par les professionnels de l'immobilier présents au MIPIM à Cannes le 12 mars, au moment où Profacility magazine sera sous presse. Nous reviendrons en détailssur ce projet dans un prochain numéro.

Construction passive pourun centre de formation

DTZ a organisé pour son client FBZ-FSE Electriciens(Fonds de sécurité d’existence du secteur des électri-ciens), un concours pour la construction de son centre deformations. C’est le projet de bâtiment passif de l’architec-te Sebastian Moreno Vacca (A2M) qui a remporté le prix. Il est connu comme l’auteur notamment du premier bâtiment scolaire passif en Région Wallonne, l’IPFC deNivelles et le premier immeuble de bureau passif deBruxelles pour CIT Blaton, le CPAS de Forest, un patrimoi-ne de bureau basse énergie, un éco quartier à Mons de20 logements passifs et 325 logements basse énergie…Il est également le premier architecte à s’être lancé dans une construction passive en Région bruxelloise.Le prix de l’énergie du futur bâtiment FBZ-FSE est estiméà 2 € par mois. Malgré une construction entièrement passive, son prix ne dépasse pas les 1156 euros par m²,et ce, grâce aux primes de la Région bruxelloise. La demande de permis de bâtir a été déposée à la Région bruxelloise.Sebastian Moreno Vacca est l’un des fondateurs de PMPasbl (Passiefhuis platform - Plateforme maison passive).

Pro-Real Estate

[Immobilier]

Le concept repose sur 3 piliers : émotion, économie et écologie.

« Les écuries de la chasse royale » à Bruxelles, ASSARArchitects- Promoteur : Royal Hunt Properties sa. (photo Marc Detiffe)

Situé à l’entrée de la rue de la Régence, face au Palais de Justice, Regency Office faitpartie d’un vaste projet de réhabilitation de cette entrée historique de la ville. (photo : Jean-François De Witte).

Immobel s’installe au Regency Office

Situé en face du Palais de Justice, sur la Place Poelaert, au n°58 de la Rue de la Régence, cet immeuble neuf d’aspectclassique est depuis mars le nouveau sièged’Immobel. D’un surface hors sol de 3.925 m², il est dû à Vizzion Architects -Entrepreneur general : CFE - Louis De Waele. La nouvelle construction imposeun effet de porte monumentale et crée unenouvelle perspective pour l’artère historiquetraversant le coeur de Bruxelles.

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Lors de la vente, les bureauxverts rapportent 16 % de plus(Ernst & young – Diegem).


D ans son European Cities Monitor,le bureau immobilier internatio-nal Cushman & Wakefield inter-

roge chaque année 500 chefs d’entrepriseet senior managers européens sur leurperception des villes d’implantation euro-péennes. Après une baisse au cours des 2dernières années, Bruxelles occupe aujour-d’hui la 4e place dans le classement descentres d’affaires les plus importantsd’Europe. Le bureau immobilier précitéétudie, comme chaque année, la qualité devie des villes, les bureaux disponibles, lamobilité, la disponibilité du personnel,etc. Londres et Paris sont depuis desannées les immuables numéros 1 et 2 duclassement. Mais pour combien de tempsencore ? Avec la chute vertigineuse de la livre, le business de nombreuxBritanniques a du plomb dans l’aile. Bruxelles a souffert au cours de ces 2 der-nières années au grand dam de CharlesPicqué. L’absence d’uniformité fiscale etadministrative constitue un obstacle. Nousglissons chaque fois d’une place pouroccuper aujourd’hui à nouveau une clas-sique 4e position après Francfort, maisavant Amsterdam et Barcelone.

Un label fortLes points forts de Bruxelles sont laconnaissance des langues (3e place sur 34 villes), l’hébergement d’expatriés (3),l’accessibilité aux marchés et aux clients(de 5 à 4), le réseau de transport nationalet international (5) et la disponibilité depersonnel qualifié (de 7 à 6). Bruxellesest et reste un label très fort. La marque‘Bruxelles’ est bien plus forte que le label‘Belgique’.

Peu d’immeubles de bureaux rénovésBruxelles s’en sort moins bien au niveaudes charges salariales, de la mobilité et de la qualité du marché des bureaux. Le nombre de bureaux disponibles quirépondent aux standards internationauxest trop faible. Les résultats de Bruxellesau niveau de la qualité de vie sont aussimédiocres. La capitale montre des fai-blesses en termes de coûts de personnel(23), de pollution (18), de qualité desespaces de bureaux (17), du rapport qua-lité/prix des bureaux (de 17 à 15) et desespaces de bureaux disponibles (une fortebaisse de 15 à 10). Bruxelles recense, il est

Bruxelles ne séduit quemodérément sur le plantouristique alors que c’est tout le contraire en tant que ville d’affaires.Du moins, c’est l’idée quel’on en a. Selon le CitiesMonitor annuel, la villeoccupe la 4e position.Pas question de jubilerpour autant. Avec desacquisitions de bureauxet des prix de location enbaisse, la crise s’immiscepartout. De Bruxelles à Londres.

Pro-Real Estate[ M a r k e t ]

Bruxelles limite la casse

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vrai, 10 % de bureaux inoccupés, maismoins d’1/3 du million et demi de m2

d’espaces de bureaux disponibles est debonne qualité. Conséquence des prix delocation inhabituellement bas, relative-ment peu de bâtiments sont rénovés.

Les villes régionales grimpentCe sont les villes régionales qui, sansexception, grimpent le plus vite dans leclassement : Zürich (de la 13e à la 10e

place), Düsseldorf (de la 16e à la 12e place)et Manchester (de la 18e à la 14e place).Cushman & Wakefield a également vérifiési les entreprises sont intéressées par lesbâtiments ‘verts’. A peine 15 % d’entreelles occupent déjà un bâtiment perfor-mant d’un point de vue énergétique, 45 %souhaitent en occuper un dans le futur.Pas tellement pour des raisons écolo-giques, mais pour réduire les coûts. Pourla même raison, il existe aussi une ten-dance à occuper moins de m2 de bureaux.

Travail à domicile et postes de travail flexiblesL’étude indique que 21 % des entreprisesont déménagé au cours de l’année passée.

42 % ont opté pour un nouvel état-membre en Europe de l’Est, 30 % pour unautre pays ouest-européen et 30 sont par-ties vers la Chine, un marché en crois-sance. Le rapport signale aussi qu’à peine19 % des entreprises pensent déménagerdans les 2 prochaines années. Sans douteun effet du ralentissement de l’économiemondiale. Les sociétés ont aussi été interrogées surla manière dont elles absorbent l’impactde la crise internationale du crédit.L’instauration d’une structure de travailplus flexible (42 %) est en tête desréponses, suivie par la concentration dansun bâtiment (30 %), l’utilisation d’unespace moindre (26 %) et le déménage-ment vers un emplacement moins cherdans le voisinage (23 %). Le déménage-ment vers une autre ville dans le mêmepays (16 %) est exceptionnel.

Bruxelles ne se distingue pasOn a également craint un moment que les frictions communautaires aient unimpact négatif sur l’image de la capitale.Cela semble être le contraire aujourd’hui.

Dans cette querelle, Bruxelles est juste-ment présentée comme un pôle de crois-sance économique, ce qui profite à sa noto-riété, déclare-t-on chez Cushman &Wakefield.Le ministre bruxellois de l’Economie,Benoît Cerexhe (CDH), a constaté queBruxelles obtient en moyenne de bonsrésultats mais que la ville ne se distinguevéritablement dans aucune catégorie. « Enconnaissance des langues, nous sommes 3e,notre meilleure place, mais toujours der-rière Londres et Amsterdam. Nous devonsdavantage investir dans l’enseignement. »Selon ce même ministre, il est égalementpossible de s’améliorer en matière de télé-communication, par exemple en proposantle wifi dans toute la ville.Selon le ministre, les résultats de Cushman& Wakefield correspondent à ceux d’une étude sur les investissements àBruxelles. S’ils étaient en recul de 5 %en Belgique, ils progressaient à Bruxellesen 2007 de 27 %.

Philip WILLAERT �

Bruxelles décroche une appréciable 4e place dans son évaluation comme

porte d’accès aux différents marchés.(source : European Cities Monitor)

Selon l’étude de Jones Lang LaSalle’s European Office Clock, la pression baissièresur les loyers va s’intensifier dans la plupart des marchés européens en 2009.« Les loyers ont baissé au cours du 4e trimestre 2008 dans le West End londonien(-11,6 %), à Dublin (-5,2 %), à Barcelone (-3,8 %), à Bruxelles (-3,5 %) et à Madrid(-1,8 %). Stockholm (-6,8 %) et Milan (-3,5 %) sont apparus pour la 1re fois dans la catégorie ‘Loyer en baisse’. Dans certains pays d’Europe Centrale et de l’Est,les conditions ont radicalement changé. C’est ainsi qu’au cours du 4e trimestre, les loyers les plus élevés pour des espaces de bureaux ont chuté à Moscou de26,3 % et à Varsovie de 15,2 % alors que les loyers sont restés stables à Budapestet Prague. Partout ailleurs en Europe, les loyers les plus élevés sont restés lesmêmes à l’exception de Lyon où ils ont augmenté de 2 % au cours de cettepériode. En général, les incentives en matière de location ont augmenté, y compris sur les marchés où les loyers nominaux primaires sont restés faibles.

Des loyers en baisse dans toute l’Europe

Des immeubles de bureaux écologiques et performants au niveau énergétique ne constituent pas seulement un investissement éthique, ils génèrent égalementun meilleur rendement. C’est ce qu’indique une étude de marché détaillée portantsur des bureaux américains menée par les Universités de Maastricht et deBerkeley (Californie). Les bureaux verts génèrent en moyenne un loyer de 2 % supérieur par m2 et affichent un taux d’occupation plus élevé et plus stableque les bureaux ordinaires comparables. Lors de la vente, les bureaux vertsrapportent 16 % de plus qu’un immeuble ‘gris’ semblable. Source : Financieel Dagblad

Bureau vert : plus lucratif

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F in 2008, le take-up s’élevait pourBruxelles à quelque 500.000 m2,un bon résultat malgré la crise

économique. Le fait que le marché dubureau bruxellois soit resté relativementstable en 2008 est surtout dû à un consi-dérable take-up de la part des autoritéslocales et internationales. En comptantles activités connexes, l’UE absorbe 20 %de la location de bureau totale. Dans le monde des entreprises, ce sont lesbanques et les sociétés ICT qui s’octroientla part du lion.Le quartier Léopold a enregistré un reculde 4 %. Hors Bruxelles, certaines villes ont connu une croissance, car les loca-taires sont partis à la recherche d’empla-cements moins chers. Il faut même noter

un manque d’espace disponible dans uneville de province telle que Genk.Les conséquences réelles de la crise ne seferont toutefois sentir que plus tard dansl’année car l’impact de la crise financièrese manifeste avec un peu de retard surl’économie réelle.A Bruxelles, on examine avec prudence les développements de bureaux planifiéspour 2009 et 2010. Sur un total de 749.105 m2, près de 579.900 m2 sont spé-culatifs. La vague de développementactuelle se concentre principalement sur les quartiers intérieurs bruxellois. Il s’agit cependant surtout de grands projets de rénovation d’immeubles inoccupés. Il n’est pas question ici de dif-férer.

L’an passé, la superficielouée a augmenté de 3 %à peine – +14 % encore en2007 -, soit la plus faiblecroissance depuis 2004.Aucun marché n’a étéépargné mais les bonsemplacements ont quandmême tenu le choc pluslongtemps. Le marchébruxellois du bureauaffichait malgré tout, en 2008, une certainestabilité.

Attendre et guetter les opportunités

0 EUR 500 EUR 1000 EUR 1500 EUR 2000 EUR

Hong Kong et Tokyo dépossèdent Londres de son titre

de ville la plus chère du monde.

« Si l’agitation financières’apaise en 2009, cela pourrait

inciter certains propriétaires à mettre leurs biens sur

le marché, offrant de nouvellesperspectives d’acquisition. »

Olivier Bastin (JLL-Luxembourg)

Hong KongTokyo

LondonMoscow

DubaiMumbai

ParisDamascusSingaporeNew York

MilanZurich

KyivMadridDublin

Ho Chi Minh CityLuxembourg City

ShangaiFrankfurt

StockholmWarsawAthens

AmsterdamRio de Janeiro

OsloIstanbulPrague

SeoulBrussels

SydneyVienna

CopenhagenBeirut

Kuala LumpurBudapest

VancouverBucharest

HelsinkiLisbon

Buenos AiresTel AvivBogotaTaipei

BratislavaMexico City

AucklandBelgrade

ZagrebSofia

AmmanRiga

VilniusManila

TallinJakarta

BangkokSandton

Pro-Real Estate[ M a r k e t ]

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Les administrations fédérales et régionalesde Bruxelles ont modernisé leur parc com-plet de bureaux il y a quelques années. Il ne faut donc pas s’attendre à grand-chose de ce côté-là en 2009 et 2010. Idempour les institutions européennes et inter-nationales qui n’ont que des besoins limi-tés à court terme.Le taux d’immeubles inoccupés àBruxelles se situe actuellement juste endessous de 9 %. On s’attend à ce que legrand nombre de projets spéculatifs nesoit pas suffisamment absorbé par lademande de bureaux. Pour fin 2009, untaux d’inoccupation de 10 % semble réel,avec peu d’espoir d’amélioration pour2010.

La qualité à prix serréLes entreprises souffrent de la crise éco-nomique et seront surtout attentives àune rationalisation de leurs coûts immo-biliers. La question se pose surtout desavoir combien de m2 les institutionsfinancières implantées dans le centre deBruxelles vont conserver sur les 750.000utilisés aujourd’hui.Les locataires commencent déjà à négocieravant même que leur contrat n’arrive àson terme. On constate pourtant qu’unengagement à long terme n’est pas exclu,pour autant que le prix de location bais-se sérieusement.Les utilisateurs seront attentifs aux pos-sibilités de réaménagement de leur superficie louée. Ceci peut conduire àun déménagement vers de nouveauxemplacements offrant, d’un coup, desbâtiments de meilleure qualité sans aug-mentation de prix voire même à un prixplus intéressant. Les immeubles debureaux plus anciens et les sites défavo-rables devraient disparaître du marchétandis que l’occupation des bonsimmeubles avec une situation attractiverestera inchangée à un haut niveau.

Nous aurons donc un marché de la loca-tion à 2 vitesses.

Une option intéressantePour les délais standard de location debureaux, les rendements ont augmenté,passant de 5,5 à 6,25 % au cours des 6derniers mois. Sur base des rendementsaccrus sur les biens immobiliers, lesbureaux bruxellois devraient déjà avoirperdu au minimum 20 % de leur valeur.Pour les délais de location plus longs,avec indexations fixes sur plus de 9 ans,les rendements sont passés de 5 à 5,75 %aujourd’hui.Le Sales & Lease Back reste, selon DTZ,une option intéressante même dans cettepériode difficile pour autant que la socié-té n’ait pas de problème. Le rendement del’entreprise doit être plus élevé que celuide l’immobilier. Le Sales & Lease Backconstitue un moyen idéal pour percevoirrapidement des liquidités et ainsi mieuxse concentrer sur son cœur de métier. Deplus, cela permet d’améliorer la flexibilitéde l’entreprise en termes d’hébergement.

Un peu plus d’optimisme dansl’immobilier commercialDans le monde, les investissements dansl’immobilier commercial ont baissé en2008 de 59 % à 335,5 milliards d’euros parrapport au record 2007 de 809,7 milliards.Depuis l’été 2008, peu d’investissementsdans l’immobilier commercial ont éténotés.La confection est l’activité de magasin laplus sensible à la conjoncture. Les chaînesde magasins comme Zara et H&M ont pourl’instant tenu le choc en raison de leurpolitique de prix bas et leur réputation. Un même phénomène se dessine parmid’autres chaînes de magasins de vêtementsbon marché en Belgique. Elles examinentmême les possibilités d’expansion.

2009 devrait amener une nouvelle deman-de en matière immobilière de la part desdiscounters et des marques de modesolides. Certains détaillants espèrent pro-fiter du malaise économique actuel pourprendre une avance sur la concurrence etcontinuent dès lors à chercher desimmeubles afin d’optimaliser leur répar-tition géographique actuelle. De plus, ilscomptent sur quelques opportunités dansles mois à venir.Une nouvelle augmentation des prix belgesde location des magasins est improbabledans le climat économique actuel. Pour lesmeilleurs emplacements, on s’attend en2009 à une stabilisation des prix de loca-tion tandis que des baisses sur les empla-cements secondaires semblent réalistes.Le Meir anversois et la Rue Neuve bruxel-loise sont en tête de liste des rues com-merçantes les plus chères de Belgique.Les prix de location avoisinent ici les1.600 euro/m2/an. Dans les centres com-merciaux, le Shopping Center (Anvers) etle Woluwe Shopping Center (Bruxelles)sont en tête. Il faut débourser dans les 2 cas1200 euros/m2/an.

ConclusionLes entreprises vont surtout chercher àminimaliser leurs coûts immobiliers. Uneutilisation plus efficace de la superficieconstitue un objectif, mais l’inoccupa-tion plus importante crée aussi plus depossibilités de négociation pour les loca-taires. Les certificats énergétiques quisont aujourd’hui obligatoires en cas delocation et d’achat, pousseront en outre àêtre attentif aux coûts énergétiques desbâtiments. De nombreux investisseursadoptent une attitude attentiste dans l’es-poir de profiter bientôt de prix nettementplus bas.

Eduard CODDÉ �

Bien que l’économie trinque aussi au Luxembourg, elle affichera quand-même en 2009 un meilleur résultat que la moyenne de l’Europe des 15.En 2007 – 2008, les administrations ont fait en sorte d’amortir la fortechute du take-up par les entreprises. Ce sont surtout les banques et les institutions financières qui ont noté un recul clair du take-up. Aujourd’hui, la part de la location d’espaces de bureaux auxentreprises/UE et aux administrations luxembourgeoises est en équilibre.Les prix de location les plus élevés atteignent 500 euros/m2/an. Dans le centre, les prix moyens varient entre 240 et 400 euros/m2/an. Pour le Kirchberg, la fourchette est plus réduite : 280 à 330 euros/m2/an.On trouve les prix de location les plus bas dans la périphérie du sud-est(150 à 160 euros/m2/an). On n’a pas constaté de variation des prix delocation l’an passé.

Panique au Grand-duché ?

Olivier Bastin (JLL-Luxembourg).

[ M a r k e t ]

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À l’image d’une société en mouvementconstant depuis quelques années, lamanière dont se déroulent les carrièresa changé, elle aussi. Différents facteurscontribuent à cette situation. Uneredistribution des rôles entre l’homme et la femme par exemple. Ou lespossibilités énormes sur le plan de la communication.

Le contexte qui s’est dessiné, a eu un impact profond sur la façond’appréhender le lieu de travail au sensle plus large du terme. Un phénomènetel que les bureaux paysagers avecpostes partagés, pour ne citer qu’unexemple, n’est pas seulement uneconséquence de la cherté croissantedes espaces de bureaux. C’estjustement grâce à différentes évolutionstechnologiques – ordinateurs portables,téléphonie mobile – que l’aménagementde ce type de lieu de travail est devenuparfaitement possible. Réfléchir àl’aménagement idéal d’un espace

de bureaux est devenu un exerciceindispensable. C’est d’ailleurs un signede saine gestion. En même temps, sacomplexité ne peut être sous-estimée.De nombreux composants jouent eneffet un rôle : des questions plustechniques au côté purement esthétiqueen passant par la psychologie de lacommunication avec les collaborateurs.

Ce dossier a pour objectif de considérerdifférentes questions qui se posent en la matière et de parcourir avec vousquelques éléments essentiels.

Ambitionner un lieu de travail plus efficace

[Space Management] Workplace Innovation

[Mobilier] L’open space et son langage

[Ergonomie] Ergonomie en fonction de l’organisation

[Case studies] La mobilité commande l’ICT

[Showroom] Villages de bureaux, un pari sur l’avenir ?

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Sommaire

[ Workplace design ]Aménagement de l’espace et bien-être intérieur


Dossier Environement de travail

on linesur www.profacility.be > Bibliothèque

31/05/2007 : Dossier planification des espaces : « La réflexion précède l’action »

13/04/2007 : La modularité au coeur du travail

15/12/2006 : Au bureau comme chez soi

19/07/2005 : Maars Jansen Concepts : des solutions créatives

10/05/2005 : Flexibilité : solutions ingénieuses

Sur le même thème, consultez la BIBLIOTHEQUE on lineTous les articles sont classés par date



Un poste de travail n’est plus unlieu où l’employé se contentede faire ‘son job’. L’idée selon

laquelle il s’agit d’un instrument quiprocure aux employés une sensation debien-être a gagné en importance au coursdes années passées. Et ceci produit seseffets sur la manière d’optimaliser unlieu de travail.« Ce que nous appelons l’approche holis-tique est très importante lors de l’im-plantation d’un nouveau concept d’es-pace de travail », explique Jan Bellaert deMÖBIUS. « En d’autres termes, il fauttenir compte non seulement de l’envi-ronnement physique du collaborateuret de l’environnement mental, mais ausside l’environnement virtuel qui concernedes notions telles que le business pro-cess, l’interaction, la mobilité ou encoreles aspects du lieu de travail relatifs à latechnologie. Visuellement, imaginez 3 ensembles (environnements) avec uneintersection centrale où ils se che-vauchent. C’est précisément dans cetteintersection qu’il faut situer l’office con-cept.

Autonomie vs interactionCela étant dit, il convient d’examinerpour quel type de job il faut concevoir unposte de travail idéal. Dans l’exécutionde son travail, chaque collaborateur dis-pose d’une forme d’autonomie et affi-che un certain taux d’interaction avec lescollègues. Ces 2 paramètres déterminentle type d’espace de travail qui convientle mieux aux activités. « Pour cela, nousappliquons le schéma développé il y aplus de 10 ans par Francis Duffy »,

précise Jos Duchamps de PROCOS. « Il montre 4 types d’environnement detravail qui peuvent chacun être couplé àun type de profession. »(SCHEMA PROCESS)

Qu’apporte un tel exercice ? La manièredont cette relation entre autonomie etinteraction se déroule débouche sur unesimulation concrète de ce à quoi devraitressembler le lieu de travail idéal. Il nefait pas de doute que cette relation joueun rôle déterminant dans la définition dela structure d’un espace de bureaux.(SCHEMA SIMULATION)

Processus d’implantation« Vous pouvez avoir conçu le meilleurplan possible, si vous ne consacrez passuffisamment d’attention lors de l’im-plantation à quelques règle de base, tout peut encore échouer à ce stade »,

La manière de considérerl’aménagement d’unespace de travail afortement évolué au fil des ans. Lorsqu’unnouveau concept detravail est implémenté, il convient désormais detenir compte de certainsparamètres. Nous avonsdemandé à 2 spécialistesde, respectivement,PROCOS et MÖBIUS de préciser quelquesfacteurs essentiels.

Jan Bellaert (Möbius) : « Une bonnecommunication envers les employés augmenteleur implication en cas de changementsprofonds sur le lieu de travail. »

Workplace Innovation

Dossier E

Integrated approach on process and organisation© PROCOS Group - MÖBIUS




souligne Jan Bellaert. Un graphique existe à ce niveau aussi.Une implémentation réussie repose toujours sur une con-jonction de composants physiques et mentaux. « La com-munication envers les employés est fondamentale », affirmeJan Bellaert. « Tenez-les informés de ce que vous faites, et sur-tout de pourquoi vous le faites. Ils se sentiront ainsi impliquésdans l’implémentation du nouveau concept d’espace de tra-vail. Les impressions négatives par rapport à certaines mes-ures pourront également être évitées ou du moins fortementatténuées. Concrètement : le danger existe – et nous le con-statons dans la pratique – que l’on conçoive des plans mag-nifiques mais que les employés ne soient informés qu’au toutdernier moment de la manière dont cela se passera dorénavant.Ce qui peut entraîner une véritable révolution de palais. »

Pour arriver à cette implication, un questionnaire standardpeut être utile. Concrètement, les employés reçoivent unesérie de propositions qu’ils doivent évaluer. Quelques exem-ples : ‘Je considère mon travail actuel comme agréable’, ‘je reçois suffisamment d’informations sur les objectifs de ceprojet’, ou encore ‘je suis convaincu que ce projet, une fois ter-miné, aura un impact positif sur la manière dont j’effectue montravail’. Sur base d’une cotation – différents niveaux existententre ‘pas du tout d’accord’ et ‘totalement d’accord’ -, il est pos-sible de jauger de ce qui tient les collaborateurs à cœur. Une telle information, pour autant que l’on en tienne vraimentcompte, peut jouer un rôle crucial dans le processus.

Pour terminer, encore une chose : il faut bien se rendre comp-te du fait que workplace innovation n’a rien d’abstrait.Souvent, la société dans laquelle des projets de ce type sontmis sur pied est elle-même en mouvement. Il peut être utiled’adapter l’espace disponible pour qu’elle puisse accueillirdavantage de personnes. Parfois aussi, le personnel se réduit,de l’espace est abandonné et ceux qui restent sont rassembléssur une superficie plus restreinte. Faut-il dire que les senti-ments qui vont de pair sont particulièrement importants aumoment de l’implantation ?(SCHEMA PEOPLE / PLACE)

Michaël VANDAMME �

r Environement de travail




«L e bureau n’existe plus ! » - C’esten ces termes provocants qu’en1994 déjà le trendsetter Erik

Veldhoen (www.veldhoen.nl) titrait sonlivre sur l’aménagement des espaces detravail. « Par quoi les remplacer, alors ? »est la question qui nous vient aussitôt àl’esprit.La réponse contemporaine, en attendantque d’autres réponses surgissent peut-être, est incontestablement « l’openspace ». Réputé venir des Etats-Unis dèsles années soixante, ce concept d’amé-nagement de l’espace serait né en réali-té en Allemagne, après-guerre, dans lecerveau des frères Schnelle. Sans succèsd’ailleurs, ce qui incita les Schnelle àdélocaliser leur entreprise, QuickbornerTeam, aux États-Unis, où l’idée fut adop-tée immédiatement. L’open space auraitdonc retraversé une seconde fois l’océan,pour conquérir l’Europe sous une iden-tité américaine.

Pour quoi faire au juste ?L’open space poursuit plusieurs objec-tifs : réduire les coûts en diminuant lessurfaces occupées, améliorer la com-munication entre les personnes qui ytravaillent, intensifier les échanges par lecontact direct, favoriser le travail d’équi-pe, augmenter la motivation et la pro-ductivité. Des esprits critiques affirment qu’en réa-lité l’espace ouvert a surtout induit uneffet pervers : le « contrôle social », quirend la vie en open space difficile. Eneffet, on ne peut nier ces inconvénients :aucune possibilité de donner un coup detéléphone personnel, surveillancemutuelle, écrans d’ordinateur visiblespar tous, rumeurs et cancans circulant àgrande vitesse, obligation de prendregarde en permanence à ses faits et gesteset à son apparence, nuisances dues aubruit, pas de lieu « à soi » personnalisé…

L’anthropologue français Alain d'Iribarnes’insurge lui contre les « formes ultimesd'open space, où les salariés ne saventmême pas à quel bureau ils seront lematin à leur arrivée. »

Mal compris ? Mal appliqué…Ces critiques oublient un peu vite quedans ces bureaux, les salariés ne sontpas censés arriver tous les matins. Carl’open space contemporain n’a plusgrand chose en commun avec celui desorigines. Il est désormais inséparabledes notions de homeworking, télétra-vail, flex work, travail nomade, team-working, téléconférence, clean desk poli-cy... Pour tous ces modes de travail, ilexiste des équipements adéquats. Et pourpallier certaines critiques justifiées (bruit,besoin d’isolement…), des aménage-ments et des matériels sont prévus. Nousallons les énumérer. Grâce à eux, leconcept d’open space est enfin completet l’on voit qu’il ne se limite pas à « par-quer » un maximum d’employés sur unesurface minimale, de 9 à 17 h.

Une panoplie de moyensUne idée de base de l’open space « évo-lué » est que l’on déplace son endroit detravail vers un bâtiment (l’entreprise, la maison), un local (paysager, cockpit,salle de réunion…) ou un mobilier(bench, niche, lounge…) adapté à la natu-re du travail à réaliser. Cela impliqueune dématérialisation maximale desdocuments de travail, et une flexibilitédes raccordements (téléphone et réseau).Une telle organisation de bureauimplique donc une réception où le per-sonnel fixe, mais aussi les employés sou-vent occupés à l’extérieur, et enfin lescollaborateurs occasionnels, free-lanceou même les visiteurs, peuvent recevoirun téléphone où leur numéro est enco-

Actuellement, plus aucunprojet de bureau n’estréalisé sans faire appel auconcept d’open space.Mais bien qu’il soitdevenu la norme, ceprincipe reste encoreimparfaitement connu. On n’en retientgénéralement que l’idéede « landscape design »,l’aménagement paysager.Mais l’open space, c’estbien plus que cela. Sansla présence d’espacescomplémentaires, il perdmême sa raison d’être.Révisons donc notrevocabulaire du workplacedesign contemporain…

L’open space et son langage

Ce mobilier convient pour un espace« bibliothèque », où l’autodisciplinetient lieu de cloisons acoustique (doc. Ahrend).

Table d’hôtes ou table d’équipe, le bench est l’instrument typique dutravail collaboratif. Il doit pouvoir êtreallongé et raccourci (doc. Ahrend).

Individuel (doc. SV) ou collectif, le lounge reproduit le confort douillet du domicile.



dé, leur courrier en attente dans un bacindividuel et enfin leur matériel per-sonnel, stocké dans un casier ver-rouillable, ou un chariot mobile.Viennent ensuite les différents espacesde travail :• La table de travail ou workstationC’est le poste de base : une table et unechaise ergonomique, sans cloisonne-ments acoustiques ou visuels. Ces unitésde travail sont accolées par deux auminimum, plus souvent 4, 6 ou plus.Installés dans un bureau paysager, ellessont destinées à favoriser les échangesvisuels et verbaux. Par rapport aux excèsdes débuts de l’open space, on tendactuellement à revenir à des regroupe-ments de plus petites dimensions : jus-qu’à 12 unités au maximum, et cela dansdes locaux de taille raisonnable.• Le bench ou table de projet

ou table d’hôtesCes longues tables ménagent des postesde travail individuels et leurs dimen-sions permettent d’y déployer des docu-ments plus nombreux et plus grands.C’est l’endroit idéal pour le travail enéquipe de longue haleine, sur un projetcommun. A condition de se disciplinerpour limiter les nuisances sonores etvisuelles réciproques, on peut toutefoisy travailler individuellement ou yaccueillir un collaborateur nomade ou unfree-lance. • La niche de travail :

plus de concentrationA l’inverse du concept précédent, cetaménagement favorise la concentrationen isolant visuellement et acoustique-ment le poste de travail par 3 cloisonsauxquelles la personne fait face. La com-munication visuelle reste possible avecle reste de l’open space.• Le cockpit : isolation maximaleCet aménagement constitue un degré deplus vers l’isolement, parfois nécessaire

pour des raisons de confidentialité. Ils’agit d’un local vitré ou le contact visuelreste possible, mais non le contact ver-bal, et où une porte fermée signifie « nepas déranger ». Idéal pour les conversa-tions confidentielles et les appels télé-phoniques prolongés, voire pour un tra-vail individuel à haute concentration.• La bibliothèque :

concentré en groupeTravailler concentré, mais en groupe,reste possible ; il suffit de certainesconventions de silence et de calme éta-blies entre collègues. Ainsi, un espace« bibliothèque » est constitué de postesde travail agencés sur une grande table,sans cloisonnement particulier. Le télé-phone y est banni, les conversations également. Le mobilier se complète d’éta-gères pour les livres et les documenta-tions.• La salle de réunion : un téléportEn ce domaine, le concept d’open spacen’a rien ajouté de particulier. Un local deréunion est fermé pour ne pas dérangerle reste du personnel, et il est équipéclassiquement d’une grande table et desièges. Seule nouveauté : les équipe-ments audiovisuels et de projection,ainsi que les installations de téléconfé-rence permettant d’ouvrir la réunion àdes télétravailleurs ou à des collèguesprésents dans autre une salle de réunionn’importe où dans le monde. • Le poste « lounge » :

comme à la maisonSans doute le plus innovant, ce poste detravail est symptomatique de cette ten-dance identifiée par Faith Popcorn, legourou des trends, selon laquelle lespersonnes souhaitent trouver au bureaule même genre de confort qu’à la maison.Le lounge est une banquette qui se décli-ne ou s’installe en différentes versions :en coin, en face à face, en individuel, enduo, en groupe… Entouré de cloisons

hautes semi-fermées, cet espace crée uncocon de confort qui peut servir au tra-vail individuel semi-concentré ou auxtravaux de petits groupes ou encore auxréunions.Ce sont des espaces de confort mais ergo-nomiques néanmoins : le siège doit pou-voir être réglable ainsi que la hauteurde la tablette. Et la connectique infor-matique est bien entendu assurée.• Le coin-café : lieu de sociabilitéPlus informel encore, le coin café, coin-repas, club ou autre appellation n’estplus seulement une cantine. C’est unlieu où l’on cesse de penser au travailpendant quelques minutes, mais quipeut servir aussi à travailler différem-ment ; conversations informelles ouréunions plus détendues. L’humain estgrégaire, sa communication et son effi-cacité passe aussi par un besoin deconvivialité. Dans ces locaux, le mobilier n’a pasbesoin d’être ajustable ergonomique-ment puisqu’on n’y passe pas plusieursheures d’affilée.

Plus d’équipements, moins de mètres carrésCoûteux l’open space ? Pas forcement.AOS Studley rappelait encore récem-ment lors de la publication de son CostOccupancy Index qu’un poste de travailcoûte 12.285 euros en Belgique. Sachantqu’en moyenne, ils sont inoccupés 60%du temps, on voit l’intérêt qu’il y a àdiminuer le nombre de postes, tout ensuscitant un roulement des personnesentre ces postes, et entre l’entreprise etle domicile, ceci en fonction de la tâche,de l’horaire et des besoins. Pour ce typed’organisation, l’open space est « l’armeabsolue ».

Patrick BARTHOLOMÉ �


Bulle de concentration dans cequi peut ressembler à une ruchebruissante, la « niche » estindispensable.

Le « cockpit » permet d’éviter desubir ou de provoquer sonores,principalement liées au téléphone(doc. Pan All).

Contre-exemple de la tendanceactuelle, qui vise à rassemblerdes plus petites unités (jusqu’àune douzaine de personnes).

Le trolley de TDS Acior abrite les effets personnels.



Créer un cadre dans lequel lescollaborateurs se sentent bien ettravaillent avec motivation, tel

a été le point de départ de l’extension du site Telenet existant de Malines. Le développement d’une nouvelleapproche de la notion de ‘lieu de travail’constituait un objectif remarqué. Uneanalyse de la méthode de travail, de lamobilité exigée et des facilités néces-saires a permis d’identifier les besoinsdes employés. La conception du nouvelenvironnement de travail devait sti-muler les employés et permettre à leursqualités de s’exprimer. Le nouveauconcept de bureaux allie flexibilité, res-pect de la vie privée et espace suffisantpour rester concentré.Beaucoup de temps et de moyens ontété dégagés pour l’étude d’un certainnombre de ‘best practices’ appliquéesdans des réalisations de bureauxrécentes et de qualité. Collaborateurs,syndicats, direction et spécialistes ontpiloté le concept du nouveau poste detravail qui a ensuite déterminé la phy-sionomie du lieu de travail. Le lieu de travail traditionnel de Telenet a été modifié pour devenir une plate-forme flexible avec de l’espace pour ladétente.Joris Walraet, Vice-présidentPurchasing, Logistics & Facilities deTelenet : « La totalité du concept est

parti des gens. Nous leur avons deman-dé quels étaient leurs besoins pour bienfonctionner, tant au niveau du bâtimentque des services facilitaires. Donner laparole aux utilisateurs du bâtiment aulieu d’imposer une situation de travailétait une approche osée et a généré unvaste échange d’idées. Ils ont définileur lieu de travail idéal et nous l’avonstransposé uniformément dans tout lebâtiment. »

Le bureau fixe, c’est fini… et le principe du ‘clean desk’ a été généralisé, ce qui stimule l’inter-fonctionnement et la collaboration. Le nombre de postes de travail a étécalculé selon la règle des 80 % - 8 postesde travail / 10 membres du personnel –ce qui a permis une économie au niveaudu mobilier. Pour travailler concentré,des ‘bubbles’ ont été aménagés. Des ‘talkpoints’ sont prévus pour decourtes réunions, mais peuvent aussiservir de postes de travail. Le travailde groupe bénéficie de l’espace néces-saire aux ‘benches’. « Les collabora-teurs s’installent aux postes quiconviennent le mieux en fonction de latâche à remplir », explique Joris Walraet.« L’accès au réseau sans fil le permet. »La cafétéria a été aménagée en salle deréunion, de manière à réduire l’espaceuniquement ‘sacrifié’ aux réunions.

Le temps du bureauindividuel doté de sonmobilier typique semblebel et bien révolu.Aujourd’hui,l’aménagement debureau se veutdynamique, en fonctionde l’organisation et duflux de travail. Et il esttout aussi important quel’aspect des bureaux soit,pour les employés,source de motivation.

Ergonomie en fonction de l’organisation


L’introduction d’un FM central, a été l’occasion d’établir un standard pour le mobilier de bureau(Rudy Liekens, responsable du service facilitaire du SPF Economie).




Le SPF Economie applique unegrille de décision qui permet de

déterminer l’aménagement le plusfonctionnel de l’espace.

Le prix de revient moyen d’un espacede travail a augmenté en 2007 de 2 %pour atteindre 12.285 euros/an. Unemauvaise implantation ergonomiquepèse sur le rendement de l’utilisateur et mène à un absentéisme accru.Dans la mesure où, dansl’aménagement de bureau actuel, les postes de travail sont standardiséset où l’ergonomie constitue une donnée individuelle, le TDS OfficeDesign belge a introduit unaménagement ergonomiqueautomatisé dans sa solution immotique smartOffice®.Pour chaque collaborateur, un profilergonomique idéal est programmédans le système immotique. Lorsqu’ilou elle prend place à un poste detravail et se logge via le PC, le poste detravail se règle parfaitement en fonctionde son profil. L’automatisation peut enoutre tenir compte de la lumièreentrante, de la température, etc.

L’ergonomie en soutien du rendement

Ici aussi, les accès nécessaires aux don-nées et l’amenée du courant ont étéintégrés.

Central et uniformeAvant l’introduction du facility mana-gement au sein du SPF Economie,chaque directeur général s’occupait lui-même de l’aménagement des bureaux etde l’achat du mobilier. Il ne passait pascommande lui-même, mais établissaitun dossier d’adjudication complet, desorte qu’il suffisait ensuite de signer lebon de commande et de payer la factu-re. Chaque direction générale avait seshabitudes dans la prise de décision :l’un achetait tout auprès d’un fournis-seur ‘habituel’, l’autre opérait une sélec-tion dans les plus belles brochures selonses goûts personnels. Avec l’introductiond’un facility management central, uncertain nombre de principes de base ontété approuvés par le comité de direction.Ces principes de base ont été traduits enun certain nombre de standards et règlespratiques. Rudy Liekens, responsabledu service facilitaire du SPF Economie :« Un standard a ainsi été établi pour lemobilier de bureau qui reprend unmodèle de bureau, un modèle de siègeet 2 modèles d’armoires. En outre, unegrille de décision a été élaborée qui per-met, sur base de 3 paramètres – naturedu travail, communication, mobilité – de déterminer l’aménagement fonc-tionnel de l’espace. »

Les nouvelles règles sont implémentéesen cas de déménagement, mais ne sontpas appliquées rétroactivement.L’établissement de ces normes spéci-fiques pour un lieu de travail et l’in-ventorisation de l’utilisation de l’espacepermettra à l’avenir d’exploiter l’espacedisponible de façon optimale. A terme,cela générera une diminution de 5 %du nombre de postes de travail, soit uneéconomie de 1,7 million d’euros/an.

Travailler autrement, un concept global‘Travailler autrement’ est une notioncentrale au sein des pouvoirs publicsflamands. Elle influence tant le lieu detravail proprement dit que l’emplace-ment des bâtiments par rapport auxtransports publics. Le travail à domici-le y a également sa place.Pour tous les nouveaux projets, un amé-nagement ‘open space’ s’impose. On trouve un mix de lieux de travail etde réunions avec des ‘teamcockpits’,des cockpits individuels, des postes detravail ‘lounge’ et des ‘benches’. La com-binaison donne un cadre de travailagréable. Dans le Building Ellipse quiconcentre un maximum de services,chaque employé dispose de 23 m2 desuperficie brute et on compte sur uneoccupation de 80 %. « Il n’est absolu-ment pas question de grisaille », assure Gert Potoms, directeur général du Domaine politique des Affaires

Administratives, Agence pour le facili-ty management des autorités flamandes.« Il n’est pas non plus possible de fairela même chose partout en matièred’aménagement. Nous nous en tenonseffectivement à une approche unifor-me et cherchons à être consistant ausein d’un bâtiment. En partant d’unerépartition standard des postes de tra-vail, 80 % des besoins peuvent êtrecomblés. Pour le reste, nous recher-chons des adaptations individuelles.Un concept générique facilite aussi undéménagement éventuel. »Des contrats cadres ont été conclus avecles différents fournisseurs d’armoires, de chaises et autres mobiliers de bureau.Le but n’est pas de disposer partout ettoujours du même mobilier de bureau,mais du fait qu’il s’agit essentiellementde commandes supplémentaires, onarrive doucement à une rationalisationde l’inventaire.Le télétravail a été introduit depuis uncertain temps déjà et suscite de plusen plus d’intérêt. Il s’agit surtout pourla direction d’apprendre à diriger le personnel. Un management basé surle résultat permet de parfaitement gar-der le contrôle, y compris dans le cadredu télétravail. L’intégration du télétra-vail au sein des fonctions dirigeantes estencore difficile, mais va aussi finir pass’imposer systématiquement.

Eduard CODDÉ �



En ce moment, aucune interven-tion ICT spécifique n’est encoreeffectuée au sein du SPF

Economie pour accroître la mobilité dupersonnel entre les postes de travail. A l’origine, il était prévu de travailleravec une configuration standard pour lesordinateurs permettant aux collabora-teurs de se logger sur n’importe quellemachine avec une identification du pro-fil individuel de l’utilisateur au départdu serveur. Techniquement, ceci s’estcependant révélé impossible pour uncertain nombre de logiciels utilisés.Remplacer le parc informatique totalpar des portables n’était pas non plustenable budgétairement. « Pour le futur,nous évaluons des applications web surl’Intranet de manière à enfin permettreune mobilité totale entre les postes detravail », confirme Rudy Liekens, res-ponsable du service facilitaire du SPFEconomie.

En outre, il y a le développement de‘service & print centers’ centralisés parbâtiment, où des imprimantes multi-fonctionnelles centralisent les tâchesd’impression et de copie.

Migration prévisible vers des réseaux sans filGert Potoms, directeur général duDomaine politique des AffairesAdministratives, Agence pour le facili-ty management des autorités flamandes :« Aucune adaptation spéciale en matiè-re d’ICT n’a été effectuée. Toutefois, dansun bâtiment, un projet pilote est en coursexploitant un réseau d’accès sans fil àl’infrastructure IT. A terme, les réseauxsans fil vont sans aucun doute s’imposer,mais chaque entité au sein des AutoritésFlamandes doit supporter elle-même lescoûts de transformation. Ceci garantitune migration plus réfléchie. »En ce qui concerne la téléphonie, le stan-dard sans fil DECT délivre toujours d’ex-cellents services. Le besoin de passer auVoIP ne se fait pas sentir. « Pour autantque le VoIP ne soit utilisé que pour lacommunication parlée, aucune économien’y est associée », argumente notre inter-locuteur. « Nous disposons d’un réseaude téléphonie bien construit en Flandreet ceci constitue aussi notre champ d’ac-tion, de sorte qu’aucune économieconcrète n’est possible. Pour les entre-prises avec des ramifications interna-tionales, c’est évidemment très diffé-rent. »

Eduard CODDÉ �

Les employés disposantde moins en moinssouvent d’un poste detravail fixe, l’ICT doit tenircompte de la mobilité dupersonnel au sein et/ouen dehors de l’entreprise.Le matériel est, depuislongtemps déjà, léger etmobile. Le temps estdésormais venu pour lesréseaux ‘intelligents’ quisuivent les utilisateurs deprès et les servent audoigt et à l’œil.

L’accès au réseau sans fil dans tout le bâtiment facilite l’application du principe ‘clean desk’. (Photo Telenet)

La mobilité commande l’ICT


Eviter le gaspillage d’énergie permet d’économiser de l’argent et estbénéfique pour l’environnement. L’immotique fournit à ce niveaul’outil de gestion idéal. Dans le logement résidentiel, la domotique ale vent en poupe depuis un certain temps déjà. Cette techniquerecouvre l’automatisation des fonctions d’éclairage, de protectionsolaire, de chauffage, d’air conditionné, de contrôle d’accès, deprotection, etc. Le Belge TDS Office Design offre avec smartOffice®

une solution immotique pour les grands bâtiments avec les mêmesfonctionnalités. De plus, l’immotique prévoit le contrôle à distance detoutes les techniques, ce qui contribue à des interventions meilleurmarché et un entretien préventif.

L’ICT contre le gaspillage d’énergie


La couleur et la lumière confèrent au lieu, dès l’entrée, un ton joyeux.

A vec la percée massive de l’ICT,le bureau est tout sauf dépassé.Alvin Toffler prévoyait déjà à la

fin du 20e siècle l’arrivée de l’electroniccottage, un lieu qui intègre logement,travail et loisirs dans un seul espace. Letélétravail peut être un phénomène lar-gement répandu, les bureaux existenttoujours. Mais la question se pose :

quelles exigences la ‘nouvelle écono-mie’ pose-t-elle aux immeubles debureaux ? Quel est le message que doitdiffuser le bureau moderne ? The VillageOffice est la réponse de Samas.

Architecture humainePar analogie aux structures socialesdans un village, The Village Office estcomposé d’un grand nombre de lieux derencontre comme des places, desespaces verts, des restaurants, diffé-rents salons ou centres de fitness. Un endroit au sein de ce concept est

conçu pour le travail. Tout ceci sur basedu principe a happy worker is a pro-ductive worker.D’un point de vue architectonique, les bureaux adoptent aussi souvent laphysionomie d’un campus. Les com-plexes de bureaux ont, dans ce cas, l’al-lure d’une colonie et les bâtiments sont,en raison de l’importance des contactshumains, équipés de piazzas et deruelles intérieures qui constituent lecœur social de l’organisation. Il n’est pasrare que les bâtiments, comme celui deHouten, soient entourés d’eau et d’uneverdure luxuriante. Le Corporate Villageà Zaventem, mais aussi les complexesde Sanoma Magazines à Evere, corres-pondent totalement à cette image.De nombreux bureaux ont du retard à ceniveau et ne sont absolument pas orien-tés vers l’innovation. Un grand pas enavant peut être fait en modifiant l’or-ganisation du travail de bureau, danslaquelle écologie et économie vont har-monieusement de pair. La sociétéd’aménagement de bureaux Samasprend, avec The Village Office, claire-ment l’initiative. La société démontrequ’elle est nettement mieux organisée

Samas, spécialiste del’aménagement debureaux allie, avec The Village Office àHouten aux Pays-Bas,calme et confort de travail au sein de son siège principal. Dans ce conceptinnovant, c’est clairementle plaisir au travail qui estrecherché. A suivre.


« A happy worker is a productive worker »

Villages de bureaux, un pari sur

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qu’auparavant. Les collaborateurs peu-vent maintenant travailler de manièrebien plus flexible. Ce qui permet à lasociété d’économiser un espace consi-dérable.

Economie d’espaceAvant que l’office facilitator Samas netransfère la plupart de ses divisions àHouten, on trouvait le holding à Baarn,un bureau, un show-room et une usineà Tilburg, un grand bureau à Zoetermeeret 4 bureaux régionaux à travers le pays.Le grand changement dans le passage decette ancienne situation à la nouvellerésidait dans le transfert du personnelet la suppression d’espace. Les 24 col-laborateurs de l’implantation de Baarnont été repris à Houten. Après quoi, lesiège de Baarn (600 m2) a pu être sup-primé. L’essentiel du personnel, 48 col-laborateurs, a été transféré de Tilburg àHouten. On a ainsi économisé 300 m2 àTilburg. Une grande partie de l’espacea été maintenu pour l’usine de Samas etdes divisions qui en dépendent. Lamajeure partie du personnel deZoetermeer, 37 collaborateurs, a égale-ment rejoint Houten. Les adresses com-

merciales à Eindhoven, Amsterdam,Groningen et Rotterdam ne dispose plusde leur propre téléphoniste et les show-rooms ont aussi été démantelés. 6 per-sonnes provenant de ces implantationssont parties pour Houten. Les implan-tations restantes sont depuis lors occu-pées par 2 personnes. Au total, on aainsi économisé 1520 m2.

SmartThe Village Office s’inscrit dans unenouvelle manière de travailler. La tech-nique – en l’occurrence la technologie del’information et de télécommunication –n’empêche plus, depuis un certain tempsdéjà, de travailler de manière flexibleen termes de temps et de lieu. Les col-laborateurs possèdent un smartphonedans lequel la fonction téléphone estcombinée à de nombreuses facilités desk-top. Dans The Village Office, il est pos-sible de régler le web sans fil et le réseauau restaurant à l’aide d’une carte trans-ponder. Cette carte est aussi utilisée pourl’entrée, l’identification et pour signa-ler les présences. Pour les invités sansfacilités réseau, il existe des ‘hotspots’wifi pour un accès à Internet.

Chez le coiffeurThe Village Office possède, en plus dedifférentes fonctions de bureau, un maga-sin de réception (également bureau devoyage et point d’information et de dis-tribution) et des magasins d’entreprisequi fournissent des pièces pour les amé-nagements de bureaux de Samas. Parailleurs, les sociétés de support font par-tie intégrante du Village Office. Le ‘goodmood food shop’ ou restaurant d’entre-prise est géré par SAB Catering. TheVillage Office abrite aussi un bar/grandcafé au 1er étage. En plus de tous lesmagasins ‘professionnels’, plates-formeset autres sociétés intégrées, il y auraaussi dans The Village Office des com-merces ‘ordinaires’ comme dans un vraivillage (par ex. un coiffeur).

Le bâtimentL’immeuble du Village Office est com-posé de 2 parties reliées entre elles pré-sentant chacune 2 niveaux. La partiedu bâtiment située au sud-est compor-te encore un 3e niveau. Le bâtimentabrite un patio avec un mur au rougechaleureux qui apporte de la lumière etde l’air aux espaces intérieurs.

La différence entre le domicile et le bureau est de plus en plus petite.


ur l’avenir ?

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Ce qui est unique au Village Office,c’est que l’arrangement de tout le bâti-ment constitue aussi, si l’on fait abs-traction des postes de travail, le show-room des produits d’aménagement debureau de Samas. Le cœur du VillageOffice, ‘la place du marché’, jouxte lepatio. Autour de cette place se trou-vent différents postes de travail, dessalles de réunion et des fonctions tellesque le restaurant et un bar.

Postes de travailLes postes de travail sont tous despostes flexibles non reliés à une per-sonne. Chacun peut y prendre place,mais différentes équipes de Samas sontregroupées dans le bâtiment en ‘quar-

tiers’. Pour les activités qui demandentà ne pas être perturbées, des ‘espaces deconcentration’ ont été aménagés à dif-férents endroits. Il s’agit de petites cel-lules en verre où une seule personnepeut travailler. Des espaces générauxplus vastes sont également prévus dansThe Village Office, comme de grandessalles de réunion et un auditorium quiaccueille des présentations, exposés etconférences.

OfficeCi et là dans le bâtiment se trouventdes ‘service units’ avec un office (café,thé et eau fraîche), une impriman-te/photocopieuse et des coffres-forts.Ceux-ci, très pratiques pour ranger des

effets que l’on ne peut laisser traîneren raison du caractère flexible du tra-vail, fonctionnent électroniquementavec la carte transponder. Le restaurantcomporte des espaces conçus autantpour manger que pour travailler ounégocier. Jouxtant le restaurant et del’autre côté de ces lieux de restaura-tion/travail, se trouve un bar quiconvient également au travail et à ladiscussion. A l’arrière du patio se trou-vent des business lounges et un bar.Les 2 étages possèdent une bibliothèqueoù les collaborateurs peuvent étudier ettravailler. La naissance du bureau empi-rique est désormais un fait.

Philip WILLAERT �

Le restaurant constitue un pivotimportant pour les échanges, et ceci

dans de plus en plus d’entreprises.

L’innovation se reflète dans lastructure d’une colonie. Des placespermettent les cross-overs.

Samas classe les habitants –Villagers – du Village Office enrésidents, hybrides et nomades. Un résident est un collaborateur au schéma de travail fixe qui estsurtout au bureau et utilise TheVillage Office de manière primaire.Un nomade est souvent en route et effectue son travail partout : à lamaison, chez le client, en chemin etdans The Village Office, dont il nese sert que secondairement. Un hybride se situe entre les 2 : unhabitant qui utilise de façon variableles facilités du bureau. Il faut aussi yajouter les invités, structureinternationale du spécialiste enaménagement de bureaux oblige.

Les ‘Villagers’ :résidents, hybrides et nomades


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Polycom lance HDX 2.5 pour réunir téléprésence etvisioconférence

Avec le nouveau logiciel HDX 2.5, Polycom lance la première solutionde communication visuelle d’entreprise avec notion de présence(connecté, « ne pas déranger »…) qui réunit la téléprésence et la col-laboration vidéo de bureau ultra évolutive sur une seule plate-formede gestion de communications convergentes. Les utilisateurs peuventfacilement émettre des appels vidéo (d’un simple clic sur le nom deleurs contacts) entre les solutions de téléprésence de Polycom et avecles clients vidéo CMA Desktop. (AD)

Pro-Building

[Équipem

Toujours plus haut avec Kone

Le constructeur d’ascenseurs annonce le lancement en 2009 d’unenouvelle gamme d'ascenseurs permettant jusqu’à 30% d'économied’énergie. Cette performance sera poussée à 50% dans une deuxiè-me phase de développement (2010).Il s’agit d’une toute nouvelle génération d'installations de levage com-binant une récupération renforcée de l'énergie et un mode de veilleéconomique. (PB)

Gestion d’infrastructure pluséconomique grâce à EnergyWisede Cisco

Cisco lance EnergyWise, un nouveau logiciel pour switchs Catalyst qui permet aux entreprises le reporting et la réduction de leurconsommation d’énergie. Dans une 1re phase appelée ‘NetworkControl’, EnergyWise gère la consommation des téléphones, camérasde surveillance et antennes. La phase ‘IT Control’ sera lancée plustard cette année et donnera aux clients la possibilité de mesurer laconsommation des PC, portables et autres imprimantes. Début 2010,les entreprises pourront même gérer leurs bâtiments de façon plusefficace grâce à la phase ‘Building Control’ puisque EnergyWisecontrôlera alors aussi la consommation des ascenseurs, de l’éclaira-ge, du chauffage, de l’air conditionné… (SB)

Les utilisateurspeuvent facilementémettre desappels vidéo d’un simple clicsur le nom deleurs contacts.

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NEC Philips lance une « montre » terminal

Nec Philips Unified Solutions présente le nouveau M155 Messenger,un moyen de communication sans fil que l’on peut porter comme une montre. Le petit appareil permet aux utilisateurs d’être continuel-lement accessibles sans que ces derniers aient à se servir de leursmains. (SB)

ements]

Domo Contract Flooring lance les dalles moquette durables

Avec minimum70, DomoContract Flooring lance unenouvelle gamme de dallesmoquette développée en colla-boration avec Aquafil, le leadereuropéen du marché en fils demoquette PA6. Ce qui rend cesdalles moquette uniques est le fait qu'au moins 70% du filsont réalisés à partir de maté-riaux recyclés.


Cette collection répond auxexigences élevées des espacesde bureau contemporains, à savoir durabilité, résistance à l'usure et des bords de coupequi ne se déforment pas. (SP)

Le M155 Messenger peut transférerdes messages textes mais est

également équipé d’un microphoneintégré, d’un haut-parleur etfonctionne comme système

d’alarme personnel.

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ISS Catering s’offre les services du « Chef des légumes »

Depuis le 1er février, Frank Fol, chef-coq belge derenommée, surnommé « Le Chef des Légumes », est le partenaire culinaire exclusif d’ISS CateringServices. Frank Fol est à l’origine du concept « Pensez Légumes » qui consiste à élaborer des menus à base de légumes et de fruits. (AD)

G4S assure la sécurité d’un dîner dans le noir complet

Only4Senses organise à Bruxelles des dîners dansle noir complet. Pour assurer la sécurité de l’évé-nement, l’organisateur a fait appel à G4S, qui pro-pose une installation de surveillance composéed’une série de caméras infrarouges et l’éclairageinfrarouge associé. Ces équipements permettentde visualiser des images dans une partie duspectre lumineux invisible pour l’être humain. (AD)

Nordined-Prequest devient NPQ Solutions

Il y a trois ans, Nordined Technische Automatiseringen fusionnait avec Prequest Nederland. Dans un premier temps, les noms des deux sociétés avaient été conservés.L’entreprise entre aujourd’hui dans une nouvelle phase enchangeant son nom en NPQ Solutions. NPQ lance une sériede nouvelles solutions pour le facility management et la gestion de bâtiment, dont FM Insight, une solution deFacility Management pour utilisateurs SAP. (SB)

Lancement de la voierapide pour Confortosentre Bruxelles et LLN

Le 2 février 2009 a été lancée officiellementla voie rapide utilisée par les bus TEC tous les matins pour relier Bruxelles et Louvain-la-Neuve. Toutes Régions confondues, la bandedes pneus crevés de l'autoroute E411 estdésormais ouverte aux Confortos. Cela devraitpermettra aux usagers de gagner entre 15 et25 minutes par trajet. (AD)

Pro-Services

[Fournisseurs]

Sa mission est, entre autres, de partager son savoir-faire avec les chefs cuisiniers d’ISS Catering.

Les images, étonnantes declarté, peuvent être suiviessur un écran et enregistrées.

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Q uiconque s’est déjà trouvéconfronté, pour toute « récep-tion », à un téléphone posé

sur une tablette, à côté d’une liste denoms et de numéros de ligne directesait ce que vaut ce premier contact avecune entreprise. Chacun sait que la pre-mière impression est décisive. Voilàpourquoi le métier de réceptionniste,s’est non seulement professionnalisé -adieu le cliché du petit boulot pourdébutant(e) ou étudiant(e) - , mais aussidiversifié : les réceptionnistes prennentà présent en charge d’autres missions. Ilpeut s’agir de tâches administratives etd’organisation (réservation de salles,de moyens de transport, de servicesextérieurs, catering…) ou de secréta-riat. Surtout, « accueil » rime de plus enplus avec « sécurité » et « contrôle d’ac-cès ». Ajoutons à cela l’indispensablemaîtrise de plusieurs langues et de qua-lités psychologiques.

Cerbères de charme G4S a ainsi développé le concept de« Reception Guards », qui « combine les

avantages d’un accueil élégant et la pré-vention de toute une série de risquespour l’organisation ». Ces agents degardiennage à part entière se chargent lecontrôle d’accès (avec le droit de refu-ser certaines personnes), la gestion cen-tralisée des clés et des alarmes, l’enre-gistrement des mouvements desvisiteurs, la vérification et d’actionsconcernant les mesures de sécuritéinterne, la prévention des risques, lecontrôle des véhicules… Et de surcroîttoutes les missions d’accueil évoquéesprécédemment.Sélection et formation sont le corollai-re d’une telle évolution. Avec pour effetd’accroître encore la tendance à l’out-sourcing. Exselsia, filiale de Tempo-Team, en a fait sa spécialité, en offrantdes services d’outsourcing, contracting,front office et réception, back office etsupport en management. C’est elle aussiqui organise depuis 3 ans les Awards« Réceptionniste de l’année ». Cet évé-nement s’assortit d’une enquête sur lesqualités d’un(e) réceptionniste idéal(e)et sur les conditions d’exercice dumétier. Il en ressort notamment queselon 65% des personnes interrogéesle public n’est pas sensiblement plusexigeant, par contre 35% des récep-tionnistes estiment que les embou-teillages et la pression du temps ontaccru le stress, ce qui se ressent auniveau de la réception.

Patrick BARTHOLOMÉ �

Les Awards du« Réceptionniste del'Année » ont misrécemment en lumière lesqualités professionnellesindispensables auxpersonnes qui, dansl’entreprise, établissent le premier contact avecl’extérieur. Nous nousintéresserons quant ànous aux conditions danslesquelles s’exerce cettemission et aux évolutionsrécentes de l’organisationde l’accueil en entreprise.

Premier contactPro-Services[ S o f t s e r v i c e s ]

Le concours « Réceptionniste de l'Année » a donné lieu à l'élection d'unlauréat dans chaque communauté. Du côté flamand, c'est Bea Uvin qui adécroché le titre. Elle travaille depuis 5 ans chez Baker & McKenzie, un cabinet d'avocats comptant 130 collaborateurs à Bruxelles et Anvers. Du côté wallon, c’est Magdalena Vermeiren de Vilvoorde, qui a été élue. Elle est réceptionniste depuis 1978 ans auprès du groupe de constructionBesix de Woluwe-Saint-Lambert, une des plus grandes firmes deconstruction belges (400 collaborateurs).www.receptionistevanhetjaar.be - www.receptionnistedelannee.be

Les réceptionnistes de l’année 2009

Bonne humeur et enthousiasmesont les caractéristiques les

plus souvent citées par lespromoteurs du concours pour

définir les qualités essentiellesdu personnel d’accueil.

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A u cours des 15 dernièresannées, Camelot Europe estpassée de 1ère société profes-

sionnelle anti-squat des Pays-Bas à uneentreprise internationale certifiée ISO etfull-service de gestion de biens inoc-cupés active dans la moitié de l’Europe.La société fournit un travail sur mesu-re et se caractérise par le développe-ment de solutions innovantes afin de pouvoir relever tous les défis poséspar la gestion de biens inoccupés : du bureau au château, du chantier auquartier résidentiel.

Violation de domicileEn 1993, année de la création, le ges-tionnaire de biens inoccupés précité aété le premier à offrir aux propriétairesd’immeubles vides un socle juridiquepour le concept alors relativementméconnu de ‘anti-squat’. Cette structu-re offre des assurances tant aux rési-dents qu’aux propriétaires quant à l’uti-lisation de l’immeuble et aux droits depropriété. Plus tard, la légalité de laformule a été plusieurs fois mise encause. Dans tous les cas, la cour a jugéqu’il était question d’une occupationtemporaire et que le fait de squatter unimmeuble provisoirement occupé par

Lancelot constituait une violation dedomicile. Ceci marque la percée défi-nitive de la protection par l’occupationd’immeubles vides selon l’approcheLancelot.

Quelques fournisseurs« Cette approche est déjà bien entréedans les mœurs aux Pays-Bas », assureBob de Vilder, porte-parole. « Les Pays-Bas comptent une quarantaine degestionnaires de biens inoccupés dontCamelot – le nom de la société endehors de la Belgique – est l’incontes-table numéro 1. La concurrence dansnotre secteur est impitoyable. » C’estpourquoi De Vilder n’aime pas tropdivulguer de chiffres ou d’autres don-nées. Camelot Europe opère aujourd’huidans 5 pays : Pays-Bas, Belgique,Angleterre, Irlande, France et de nou-velles implantations sont prévues pourcette année en Allemagne et en Ecosse.« En France, Belgique et Irlande, nous sommes les seuls fournisseurs.C’est vraiment une invention néerlan-daise pour laquelle nous avons décroché en Angleterre le NBCC Awardfor Excellence (2005), un prix récom-pensant le produit le plus innovant. »De Vilder a un lien personnel avec la

Habiter dans des bureaux vides

Pro-Services[ S é c u r i t é ]

Un donneur d’ordre peut épargner jusqu’à 90 % sur ses coûts de gardiennage grâce à la formule d’occupation.

Lancelot ProtectionImmobilière, filiale deCamelot Europe, protègedans notre pays desimmeubles abandonnés,couvents, chantiers enconstruction et autresbureaux vides. Pasquestion de patrouille, la surveillance étantgarantie en logeant des résidents dans le bien inoccupé. Un phénomène qui se développe.

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genèse de la société. « En 1993, j’ailancé Camelot. Le nom réfère à une for-teresse imprenable. Nous subissions à cemoment-là aux Pays-Bas les suites dumouvement des squatters. Je cherchaisune alternative appropriée au squat per-mettant quand même l’occupation d’unimmeuble vide. J’estimais anormal lefait que des gens pouvaient violer entoute impunité, par le squat, un droitaussi fondamental que le droit de pro-priété. Aujourd’hui, plus de 10.000 per-sonnes trouvent de cette manière enEurope un toit bon marché et légal »,ajoute De Vilder.

Bon marché et réelLes immeubles de bureaux vides et leschantiers abandonnés opèrent tels desaimants sur les squatters, vandales etvoleurs. Lancelot souhaite d’abord pro-poser une alternative bon marché auxsociétés de gardiennage souvent oné-reuses. Un donneur d’ordre peut épar-gner jusqu’à 90 % des coûts de gar-

diennage avec la formule d’occupation.Les entrepreneurs et les développeursde projets peuvent, moyennant un prixtrès raisonnable (à partir de 50 EUR parmois) permettre l’installation d’unecabine d’habitation – avec résidents –sur un chantier de construction.L’approche n’est pas seulement meilleurmarché, mais serait aussi selon le four-nisseur nettement plus efficace. Les résidents sont présents à desmoments inattendus tout au long de lajournée. Ce qui fait fuir les visiteursindésirables et les vandales.

Douches et cuisinesLe concept passe ou casse en fonctiondes résidents choisis. C’est pourquoiune attention particulière est portée à unentretien préalable visant à faire connais-sance. Les résidents sont soigneusementsélectionnés, toujours sur la base d’unevisite au bureau. On vérifie notammentleur sens des responsabilités. Tous lesrésidents sont obligatoirement légale-

ment responsables et les biens assurés. Le choix se porte de préférence sur lesjeunes actifs par exemple dans l’ensei-gnement, les soins et la police.Actuellement, Lancelot protège enFlandre, selon ce concept, des dizainesde projets, y compris une caserne etmême un château dans les Ardennes. De nombreux bureaux en font égale-ment partie. Bob De Vilder : « Nousnous chargeons des installations dedouche et de cuisine de manière à ce queles bureaux vides soient parfaitementhabitables. Récemment, nous avons reçuà La Haye, de la part des pouvoirspublics, un immeuble de bureaux engestion. Il s’agit d’une superficie de60.000 m2. Pour un tel complexe, nousétablissons pour chaque étage un pland’utilisation optimal. Lorsqu’il y a de la‘vie’ dans un bâtiment pendant la jour-née et le soir, les personnes mal-veillantes ne s’y aventurent pas. »

Philip WILLAERT �

[ S é c u r i t é ]

Un bâtiment éclairé la nuit éloigne les personnes malveillantes. Bob De Vilder, Marketing ManagerEurope et porte-parole de Camelot.

A la fin des années ’90, Lancelot a pris une avancesur les autres gestionnaires de biens inoccupés enétant le 1er à proposer pour les résidents une solution de protection contre l’incendie. En concertation avec différents corps de pompiers,tous les résidents ont reçu des détecteurs defumée, des extincteurs, des couvertures anti-feu etune instruction sur la façon de vivre en toutesécurité et de manière responsable dans un bienvacant. La sécurité et l’occupation de l’immeublefont l’objet d’un rapport mensuel. On opte toujourspour un logement stratégique. Cela signifie que l’onexamine avec le propriétaire où l’occupation estnécessaire pour arriver à une protection optimalecontre le squat et le vandalisme.

Habitation stratégique

Après un lobby de plus d’un an et diverses visites degestionnaires français à des projets anti-squat néerlandais etbelges, le parlement français a adopté à l’unanimité, le 12 février 2009, une nouvelle loi qui permet l’occupationprovisoire de biens vacants. Cette loi ‘Camelot’ est basée surl’approche néerlandaise réussie de placement de résidentstemporaires dans des écoles, bureaux, magasins et autresbâtiments vides.Joost van Gestel, CEO Camelot Europe : « Le concept anti-squat d’origine néerlandaise s’est traduitavec succès, pour le marché français, par une série deservices de gestion de biens inoccupés. Ils permettent laprotection simple et efficace de toutes sortes de biens - des bureaux vides aux anciens complexes militaires - contre le vandalisme, les dégradations et le squat. »

Le concept « anti-squat » néerlandais dans une nouvelle loi française

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travailler autrement - profacility · 2013-03-28 · autrement pour travailler, tout le monde en...

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