SHON

Cours de M. Cupani

Economie de la Construction EEC 2000

SHON - SHOB

1. Rglementation

a.Codes

(Code de l'urbanisme

-Articles L. 112-1 L. 112-7.

- Articles R. 112-1 et R. 112-2.

(Code de la construction et de l'habitation

-Article R. il 1-2.

b.Circulaires

(N 96-39 du 19juin 1996 relative aux modalits de calcul de la surface hors oeuvre nette des constructions agricoles.

(N 99-49 du 27 juillet 1999

(N 81-100 du 18 novembre 1981

(N 90-80 du 12 novembre 1990

2. Dfinitions:Densit de constructionLe rapport entre la surface de plancher d'une construction et la surface de terrain sur laquelle cette construction est ou doit tre implante dfinit la densit de construction.

Hors d'air

tat d'une construction dont le volume est totalement clos.

Hors d'eau

tat d'une construction dont les murs et la toiture sont termins et dont les menuiseries sont poses mettant la construction a l'abri des intempries.

Oriel

Fentre en encorbellement formant balcon parfois dsign sous le terme de bow-window.

Plafond lgal de densit

La limite de densit est appele " plafond lgal de densit ". Elle ne peut tre infrieure 1 et, pour la ville de Pans 1,5.

Surface closeLa notion de surface close est tendue aux niveaux de plancher qui ne sont pas ouverts en permanence ds lors qu'un obstacle est mis au passage ou la circulation.

Est tenu pour ouvert, tout niveau d'une construction en rez-de-chausse dont le primtre ne serait pas totalement clos en raison soit de

(l'absence totale ou partielle de mur:(l'existence d'un muret d'une hauteur infrieure la hauteur sous plafond

(l'absence de porte de nature empcher le passage ou la circulation.

Sont considres comme non closes les surfaces de plancher situes en rez-de-chausse dpourvues soit:

(d'une partie des murs de pourtour

(de dispositifs techniques permettant l'installation d'lments de fermeture (absence, par exemple, de chssis ou chambranles permettant la pose de porte).

Les travaux permettant la fermeture de telles surfaces sont places dans le champ d'application des autorisations de construire (permis ou dclaration de travaux).

Surface habitable d'un logement:

La surface habitable d'un logement dfinie l'article R.. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation est la surface de plancher construite, aprs dduction des surfaces occupes par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, brasements de portes et de fentres.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non amnags, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, schoirs extrieurs au logement, vrandas, volumes vitres (pour apports de chaleur par rayonnement solaire ou pour l'isolement acoustique du logement), locaux communs et autres dpendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur infrieure 1,80 m.

3. Surface hors oeuvre brute (SHOB)La surface hors oeuvre brute d'une construction est gale la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de la construction.

La surface de plancher d'un niveau se calcule au nu extrieur des murs priphriques, c'est--dire en prenant en compte l'paisseur de tous les murs quels qu'ils soient, non

seulement les murs porteurs mais aussi ceux formant un simple cloisonnement.

a. Surfaces des planchers des diffrents niveaux

La surface hors oeuvre brute (fig. 1) comprend la surface de tous les planchers des constructions

le rez-de-chausse;

tous les tages y compris ceux des constructions non fermes comme les hangars

tous les niveaux intermdiaires, tels que

les mezzanines

les galeries

les combles;

les sous-sols amnageables ou non;

les toitures-terrasses accessibles ou non.

b. Autres surfacesD'autres surfaces entrent dans le calcul

les prolongements extrieurs des planchers, tels que:

- les balcons;- les loggias

les oriels

les coursives, mme non closes, destines permettre d'accder aux diffrentes parties de l'immeuble;

les locaux amnageables, tels que:

- les buanderies;

- les celliers

- les resserres

- les vrandas;

les locaux affects au rangement:

- les schoirs;

- les vestiaires;

- les cantines- les dpts

les locaux d'activits tels que

- les restaurants- les salles de runion;

- les salles de cinma;

- les salles d'ordinateur;

- les rserves commerciales;

etc.;

les surfaces du niveau infrieur servant d'emprise un escalier, une rampe ou un ascenseur.

c. lments non pris en compteLes surfaces suivantes sont exclues du calcul de la surface hors oeuvre brute:

les terrasses de plain-pied avec le rez-de-chausse;

les auvents devant une baie ou une faade;

les lments de modnatures, tels que:

- les acrotres

- les bandeaux;

- les corniches;

- les marquises

les vides, tels que:

- les trmies d'escaliers

- les trmies d'ascenseurs ou de monte-charge;

les marches d'escaliers;

les cabines d'ascenseur;

les rampes d'accs;

les pylnes;

les canalisations

les citernes;

les silos.

4. Surface hors oeuvre nette (SHON)

a.Base du calculLa surface hors oeuvre d'une construction s'value d'abord en surface hors oeuvre brute (SHOB) dont on dduit un certain nombre d'lments de surface, selon des critres bien dfinis, pour obtenir la surface hors oeuvre nette (SHON).

A condition que les informations permettant la prise en compte de ces dductions apparaissent clairement sur les documents du permis de construire.

b.Dductions

b1) Sous-sols et combles

b1.1) En fonction de la hauteur du local

Ce sont les surfaces de plancher des locaux ou parties de locaux dont la hauteur, releve partir de la face interne de la toiture ou du plafond et non d'un faux-plafond, est infrieure 1,80 m.

bl.2.) En fonction de l'affectation des locaux

La surface de certains locaux ou parties de locaux prvus des usages techniques et non amnageables en raison de l'usage qui en est fait, est galement dduite.

Exemples:

-les chaufferies;-les systmes d'air conditionn;

-les machineries d'ascenseurs;

-les installations tlphoniques

-

les installations pour le filtrage de l'eau

-les locaux de recueil ou de stockage des ordures mnagres;

-les caves individuelles, Si elles ne comportent que des prises d'air l'exclusion de toutes autres ouvertures sur l'extrieur.

bl.3.) En fonction de la consistance des locaux

La surface des combles est dduite lorsque la structure du plancher prsente des caractristiques de rsistance nettement insuffisantes pour reprendre les charges lies des usages d'habitation ou d'activit, ou bien lorsque l'encombrement de la charpente empche l'utilisation de l'espace.

b2. Surfaces non closes

La notion de surfaces non closes a remplac celles de non " hors d'air et

de non " hors d'eau " pour prciser que les surfaces non closes sont des espaces vritablement ouverts qui ne sont pas susceptibles d'tre ferms sans l'intervention de travaux.

Ce sont:

les toitures-terrasses les balcons; les loggias l'exception des coursives mme non closes;

les pilotis portant un tage;

les passages sous arcades.

b3. Aires de stationnement des vhicules

Les surfaces suivantes sont galement dductibles, qu'elles soient en sous-sol ou en rez-de Chausse, en silo ou isoles:

Surfaces caractre commercial ou non, destines au stationnement des vhicules, caravanes, remorques, bateaux, deux-roues, voitures d'enfant ou de personne mobilit rduite

aires de manuvre;

sas de Scurit;

espaces de circulation pitonne permettant d'accder aux escaliers et aux ascenseurs.

Sont exclues de ces dductions les surfaces d'exposition ou de stockage des vhicules neufs ou d'occasion, en attente de vente ou de location, de rparation, de stockage des vhicules rparer ou rpars en attente de leur rception par leur propritaire.

b4. certains btiments d'exploitation agricole

Les surfaces suivantes sont dduites

les surfaces annexes des btiments agricoles

les locaux affects au stockage de la production agricole ou conchylicole.

Exemples:

- les granges;

- les chambres froides;

- les caves viticoles.

(les locaux affects l'hbergement des animaux;

(les locaux amnags en serres de production;

(les locaux affects au dpt du matriel agricole.

b5. Isolation des locaux usage d'habitation

Est galement dduite une surface forfaitaire gale 5 % des surfaces hors oeuvre affectes l'habitation aprs dduction des surfaces relatives:

-aux sous-sols et aux combles;

-aux surfaces non closes;

-aux aires de stationnement des vhicules.

b6. Oprations de rfection

Une dduction spcifique de 5 m2 par logement est pratique dans le cas d'oprations de rfection d'immeubles usage d'habitation et dj habits pour les surfaces de plancher affectes la ralisation de travaux:

-amliorant l'hygine des locaux, tels que cration de salle d'eau ou de toilettes;

-agrandissant la surface de la cuisine

-amliorant la ventilation ou le chauffage;

-rsultant de la fermeture

-de balcons ou de loggias;

-de surfaces non closes situes en rez-de-chausse;

-rsultant de remplacement de balcons par des oriels.

5 Domaine d'utilisation des surfaces hors oeuvrea. Surface hors oeuvre brute (SHOB)

La SHOB sapplique aux constructions exemptes de demande de permis de construire et ressortissant du rgime dclaratif prvu a l'article R. 422.2 du Code de l'urbanisme telles que:

(les btiments militaires

(les services de tlcommunications, de distribution du gaz, de l'nergie lectrique, de distribution en eau potable et d'assainissement;

(les classes dmontables des tablissements d'enseignement;

(les habitations lgres de loisir;

(les chssis et serres.

b. Surface hors oeuvre nette (SHON)

La surface hors oeuvre nette sert de rfrence dans certaines procdures et documents.

b1.Utilisation de la SHON en application du Code de l'urbanisme

bl.1. Dfinition de la densit de construction

Procdures d'urbanisme utilisant la densit

- certificat d'urbanisme (art. R. 410-1, L. 111-5);

- permis de construire (art. R. 421-1.1, R. 421-7.1);

- autorisation de lotir (art. L. 315-9, R. 315-29.1);

- zone d'amnagement concert (art. L. 311-1, R. 311-10.3);

- units touristiques nouvelles (art. L. 145-9);

- permis de dmolir (art. R. 432. b).

Calcul de la densit:

- en cas d'dification d'une construction nouvelle sur un terrain dj bti (art. R. 112-1);

- lorsqu'une construction est difie sur une partie dtache d'un terrain bti (art. L. 112-3).

Fixation de la densit

- autorisation de construire au moyen d'un coefficient d'occupation des sols (art. L. 123-1, L. 313-1, R. 123-22 et R. 315-29).

b1 .2. Attribution de comptence

Au maire ou au prfet pour statuer au nom de l'tat, sur les demandes de permis de construire (art. R. 421-36).

b1.3. Seuil d'exigibilit de l'tude d'impact

Conformment aux articles R. 421-2 et R. 315-5.

bl.4. Application de diverses lgislations

Pralablement la dlivrance de certaines autorisations d'occuper le sol (art. L 421-2 et L 421-12).

bl.5. Seuil de recours obligatoire un architecte Conformment l'article R. 421-12.

b1 .6. Seuils de cration de surfaces commerciales

Surfaces soumises une autorisation de la Commission

dpartementale d'urbanisme commercial (art. L. 451-5).

b1 .7. Soumission enqute publique

Selon la loi du 12 juillet 1983 et du dcret du 23 avril 1985.

bl.8. Implantation d'amnagements lgers

Dans certains espaces et milieux littoraux prserver (art. R. 146-2).

b2. Pour l'tablissement de l'assiette des taxes d'urbanisme

b2.1. Fixes pm le Code de l'urbanisme

Base d'imposition en cas de:

- dpassement du plafond lgal de densit (art. L 112-2, R. 333-1);

- dpassement du coefficient d'occupation ds sols (art.R.332-1).

- taxe dpartementale des espaces naturels sensibles (art. L. 142-2).

b2.2. Fixes par le Code gnral des impts

-Taxe locale d'quipement (art. 585 A).

-Taxe dpartementale pour le financement des conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement (art. 1599 B).

-Taxe complmentaire la taxe locale d'quipement en rgion le-de-France (art. 1599 OB).

-Taxe spciale d'quipement perue dans le dpartement de la Savoie (art. 1599 OB).

c.Surface hors oeuvre brute et hors oeuvre nette

La SHON ou la SHOB sont ncessaires la mise en oeuvre de certaines dcisions des collectivits locales, notamment en matire de participations destines au financement des quipements publics (art. L. 332-9, L. 421-3 du Code de l'urbanisme).

5. Surface Utile:La surface utile de plancher est rpute gale, sauf preuve contraire, la surface couverte chaque niveau affecte d'un abattement forfaitaire de 5 %.Surface utile d'un logement

La surface utile d'un logement est dfinie l'article R. 331.10 du Code de la construction et de l'habitation.

Elle est gale la surface habitable du logement telle que dfinie prcdemment augmente de la moiti de la surface des annexes, avoir:

les caves:

les sous-sols

les remises

les ateliers

les schoirs extrieurs

les celliers

les resserres

les combles et greniers amnageables:

les balcons:

les loggias et vrandas:

les parties de terrasses accessibles ou en tages ou amnages sur ouvrage enterr ou demi-enterr, dans la limite de 9 m2.

Surface utile du domaine publicIl n'existe aucune dfinition prcise.

Le Code de l'urbanisme fait mention l'article R. 422-3 du texte suivant:

la surface utile de plancher est rpute gale, sauf preuve contraire, la surface couverte chaque niveau affecte d'un abattement forfaitaire de 5 %.

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