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Thème : « Revalorisation de l’habitat par la rénovation »

Travaux de Fin d’Etude – Cycle des Ingénieurs de Conception du Bâtiment

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DEDICACES

Je voudrais avant tout rendre gloire à Dieu pour toutes les grâces dont il me couvre, le courage et l’esprit d’intelligence dont j’ai bénéficié tout au long de ma formation. En rédigeant ce document, nous pensons tout particulièrement :

A M. ALLOU Konan, Député de la ville de Bouaké.

A ALLOU Fatouma Juliette, ma mère,

A mon regretté père AKE Diaba Jean qui s’en est allé malheureusement trop tôt

A mes frères et sœurs pour leur soutien sans faille



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REMERCIEMENTS

Au terme de cette étude, je tiens à exprimer ma reconnaissance à toutes les personnes physiques ou morales, qui de près ou de loin ont contribué à son accomplissement.

Mes premières pensées vont à l’endroit de mes dirigeants et encadreurs, à savoir Messieurs :

- FRONDO Michel , Directeur général de l’Ecole Spéciale du Bâtiment et des Travaux Publics ;

- KOUASSI Jean , Directeur des études des cycles d’Ingénieurs ;

- KOFFI David , Directeur des études des cycles des Techniciens Supérieurs ;

Aussi, je voudrais dire ma reconnaissance à l’ensemble du personnel enseignant, pour le savoir qu'ils ont bien voulu partagé avec nous pendant la durée de notre formation.



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AVANT PROPOS

Aujourd’hui une partie toujours plus grande des bâtiments et des équipements de génie civil souffrent de défauts techniques et fonctionnels en raison de leur vieillissement ainsi que de l’évolution des besoins et des sollicitations. Si l’on veut conserver la valeur de ces ouvrages, il y a lieu de les rénover, et pour ce faire on ne peut s’appuyer sur l’empirisme. Si l’on veut conserver les qualités techniques et architecturales de nos bâtiments et si l’on souhaite préserver des quartiers, voire des villages, des connaissances nouvelles doivent être apportées aux nombreuses personnes concernées : propriétaires, autorités, concepteurs, entrepreneurs et collaborateurs de tout niveau.



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INTRODUCTION



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En quelques années, la situation du marché de la construction s’est considérablement modifiée : la part des constructions neuves est en nette diminution. En contrepartie, l’importance qu’on accorde à l’entretien des immeubles et aux rénovations est en évolution constante. Diverses raisons participent à ce processus :

� diminution constante des terrains constructibles ;

� augmentation du coût des terrains et du coût de la construction ;

� obligations légales toujours plus importantes pouvant quelquefois décourager les opérations lourdes de démolition-reconstruction au profit d’interventions plus «douces» ;

� attachement du citoyen au patrimoine existant qu’il a parfois de la peine à voir disparaître.

En tant qu’investissement, les opérations immobilières étaient généralement considérées comme des investissements à long terme. L’importance grandissante de l’entretien et de la rénovation ne provoque pas seulement un surcroît de travail, mais exige des connaissances supplémentaires et des méthodes de gestion efficaces. Il ne s’agit plus pour le gérant d’appliquer simplement une gestion d’urgence cas par cas, mais de réaliser des travaux et d’investir en fonction d’objectifs précis : préserver au mieux la capacité fonctionnelle d’un bâtiment et sauvegarder, voir augmenter sa valeur d’usage, donc sa valeur immobilière. En Afrique occidentale, tout comme dans beaucoup de régions du monde, le parc de bâtiments anciens disponibles, potentiellement améliorables et sujets à rénovation, est assez important. Ce rapport de fin d’étude s'inscrit dans une politique de réflexion et d'information scientifique et technique, visant à aider les concepteurs à prendre les bonnes décisions au bon moment, durant le processus d’élaboration de leur projet de rénovation d'une construction existante. TI AMÉLIORABLE LES PRINCIPES DE RÉNOVATION LA RÉNOVATION LÉGÈRE OU LOURDE ?



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Ce projet de fin d’étude s’applique principalement à une rénovation légère mais il peut suggérer des applications dans le cadre d’une rénovation lourde. Cette option de favoriser les solutions peu coûteuses répond au souhait d’atteindre un double objectif :

� Un objectif économique : non seulement en terme de restriction des dépenses publiques mais aussi dans un contexte d’économie globale incluant une réflexion sur le réemploi et la lutte contre le gaspillage, là où cela s’avère possible et réaliste ;

� Un objectif social : en tenant compte de ce que la rénovation de

bâtiment touche surtout des quartiers anciens, habités par une population à bas revenus et donc sensible à la répercussion du prix des travaux sur les loyers.

Le plus souvent, la rénovation d’un bâtiment se réalise en plusieurs étapes qui s’inscrivent dans une pensée globale. LA RÉNOVATION ET LA PROGRAMMATION La programmation architecturale et les phases d’avant projet ont une influence déterminante sur le coût final de l’opération. C’est ici que l’analyse première de faisabilité d’une rénovation légère intervient : le bâtiment est-il suffisamment adapté ou adaptable au programme souhaité ? Si oui, on peut envisager une solution dite “légère”. Dès ce stade, il faut limiter au maximum les interventions sur le bâtiment : d’abord parce que chaque intervention est coûteuse et, ensuite, parce que beaucoup d’entre elles entraînent des effets en cascade. Ainsi par exemple, par la démolition d’une cloison, on peut être amené à intervenir sur le revêtement de sol (à l’endroit de l’ancienne cloison), l’électricité (parce qu’un interrupteur y était localisé), le plafonnage et pourquoi pas la plomberie et la menuiserie intérieure, etc. Cette volonté de “modestie” dans l’intervention se concrétisera précisément dans les deux points suivants :

� En rénovation légère, ce sont les lieux qui guident le programme, au contraire de la construction neuve. En effet, dans un projet de construction neuve, la démarche logique est de fixer d’abord une programmation globale qui détermine le nombre de logements concernés, leur type (1 chambre, 2 ou plus) et leur configuration générale (gabarits, nombre de circulations verticales, etc.). C’est



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l’avant-projet qui constitue alors la traduction spatiale de cette programmation. La démarche est exactement inverse en rénovation, où l’élément bâti est préexistant et constitue un acquis : c’est à partir de la disposition des lieux, de la grandeur des locaux, des circulations et des accès que naîtra un programme adapté aux possibilités du bâti. En principe, la diversité des configurations, d’un bâtiment à l’autre, doit permettre malgré tout de respecter les contraintes de programmation qui naîtraient par ailleurs : tel immeuble ne se prête pas à la mise en place de studios comme on l’avait souhaité, tel autre le permet et on se pliera à cette nouvelle disposition guidée par les lieux.

� En rénovation légère, les modifications apportées au gros-oeuvre sont réduites au strict minimum. Ce deuxième point constitue d’ailleurs une conséquence et une extrapolation du premier : plutôt que de modifier brutalement le gros-oeuvre pour le plier aux besoins d’une programmation préétablie, on considèrera que le gros-oeuvre de l’immeuble ne subit, en principe, aucune modification. On acceptera certains inconvénients liés à une mauvaise disposition du plan, comme une baie qui n’est pas située exactement comme on l’aurait souhaité, et on fera preuve d’ingéniosité pour, au contraire, tirer parti de situations jugées au départ assez défavorable. On limitera en fait l’intervention sur le gros-oeuvre d’une part, à ce qui est strictement indispensable à la sécurité ainsi qu’à la stabilité du bâtiment et, d’autre part, aux éléments jugés douteux, eu égard, entre autres, à la responsabilité décennale de l’entreprise et de l’auteur de projet. Pour l’architecte, le diagnostic de l’état du bâtiment prendra dans son travail une place importante et inhabituelle. Bien réalisé, il devrait servir de point de départ à l’établissement de l’avant-projet. Si le bâtiment n’est pas adapté au programme, il faut revoir ses intentions ou passer à une solution “lourde”, qui sera en général plus coûteuse. Dans certains cas, il faut aussi comparer ces coûts à ceux d’une démolition et d’une construction neuve. En effet, la rénovation lourde adapte quelquefois une partie plus ou moins importante du gros-oeuvre, ce qui entraîne des coûts en cascade sur les autres postes tels que les finitions existantes, les menuiseries et les installations diverses. La redistribution des



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charges peut également entraîner des travaux jusqu’aux fondations elles-mêmes.

LES ADDITIONS AU GROS-ŒUVRE Si on se limite à une rénovation légère, il faut autant que possible ne pas toucher au gros-œuvre

existant. Par contre, les additions locales de volume complémentaire constituent parfois une

solution intéressante. Ces additions peuvent être une occasion pour remodeler l’image extérieure

de l’immeuble et constituer ainsi un signe visible de la revalorisation du quartier.



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GENERALITES


Travaux de Fin d’Etude – Cycle des Ingénieurs des Techniques des Sciences Géographiques et Topographiques

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1-1) EVOLUTION DES TRAVAUX DE RENOVATION

Il est extrêmement rare de trouver la «maison de ses rêves».Celle-ci est plutôt le fruit de plusieurs années de vie commune avec elle et d’actions diverses en vue de réaliser une parfaite harmonie entre le bâtiment et ses occupants. En ce sens, la maison est bien vivante : elle se transforme selon les besoins des propriétaires, réagit aux changements qui la touchent et vieillit en fonction des lois naturelles qui lui sont propres et des matériaux qui la constituent. Les propriétaires investiront en 2020 près de 6,5 milliards de Francs en rénovation, soit un peu plus du double des investissements consacrés a la construction de maisons neuves. Ce phénomène devrait même s’accentuer au cours des prochaines années, à tel point que les dépenses de rénovation deviendront un meilleur indicateur économique que les dépenses qui sont liées à la construction neuve. Le nombre de logements ayant 25 ans et plus par rapport au nombre total de logements, qui était de 36% en 1981 et de 60% en 2001 devrait atteindre 75% en 2011.Il y aura donc une demande croissante pour la rénovation. A l’inverse, le nombre de mise en chantier de logement neuf demeurera stable ou en baisse durant la même période.

TABLEAU 1.1 : TYPES DE TRAVAUX EN RENOVATION

TYPES DE TRAVAUX EFFECTUES POURCENTAGE

(%)

Réparation et entretien

85

Ajouts, agrandissement et aménagement paysagers 34

Remplacement et nouvelles installation d’équipements 29

Rénovation, modification et amélioration 28



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Contrairement à ce qu’on pourrait penser, les logements construits après 1991 sont plus rénovés que ceux qui ont été construits avant 1920, ce qui indique que les travaux correspondent plus aux besoins et aux préférences des consommateurs qu’a la nécessité de réparer un vieux logement.

On estime qu’une habitation sur dix nécessite de grosses réparations ou devrait être rénovée. Toutefois, les dépenses vont principalement aux améliorations, par opposition aux réparations et à l’entretien.

1-2) POURQUOI RENOVER

Les gens qui investissent dans la rénovation le font aujourd’hui pour améliorer leur cadre de vie. De plus, les personnes aux prises avec de grandes responsabilités financières choisissent leur propriété avec l’idée d’y demeurer longtemps et consacrent donc plus d’argent pour l’aménager à leur gout. Il y a 50 ans, les courants d’air, les systèmes d’assainissements inefficaces et les dallages humides étaient tolérés et même choses courantes. Aujourd’hui, les critères de confort ont changé. Par ailleurs :

− Les fondations d’avant 1930 sont souvent en très mauvais état, en raison du mortier trop faible, du béton poreux et de l’absence de drain ;

− Les maisons de plus de 70 ans et bien entretenues sont rares. Les infiltrations d’eau par les parements de maçonnerie et par les cadres de fenêtres plus ou moins pourris ont souvent affecté gravement les structures des murs extérieures ;

− Les toits d’avant 1930 sont faibles au niveau des chevrons ; − Les structures des murs porteurs sont souvent décalées et

causent des mouvements irréguliers dans les planchers ;

Différentes considérations peuvent influer sur la décision d’une personne de demeurer dans sa maison et de la rénover plutôt que de



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déménager ; ce sont des raisons d’ordre économique, physique ou socioculturel.

Les raisons d’ordres économiques sont les suivantes :

− La valeur de l’investissement, qui génère un profit à la revente ;

− Le désir d’éviter les couts d’un déménagement et tous les frais reliés à la revente et à l’achat d’une maison ;

− L’aménagement paysager déjà fait, dans lequel on a investi temps et argent ;

− La proximité du lieu de travail.

Les raisons d’ordres physiques, quant à elles sont :

− La croyance populaire selon laquelle les anciennes constructions seraient généralement «mieux faite» (ce qui est souvent faux) ;

− Le fait que les maisons anciennes soient souvent plus vastes et plus hautes que les maisons neuves ;

− Le style de vie qui change (enfants, travail à domicile, vieillesse, maladie, handicap, goûts) ;

− Le vieillissement précoce ou normal du bâtiment et la dégradation des matériaux ;

Enfin, les raisons d’ordre socioculturel sont les suivantes :

− Le cachet particulier d’une ancienne maison («ca ne se fait plus») ;

− L’attrait historique (valeur du patrimoine local ou régional) ; − Le désir de rester dans le même quartier pour les écoles, les

services, etc. − La préservation du patrimoine architectural (pour les

bâtiments qui sont classés monuments historiques) ; − Des considérations d’ordre esthétique (goût de l’époque,

tendances architecturales, etc.



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1-3) TYPES DE RENOVATIONS 1.3.1 Rénovation proprement dite

La rénovation du bâtiment consiste en son amélioration fonctionnelle, physique ou esthétique sans modification de la vocation de l’ensemble. On peut distinguer deux groupes de rénovation selon leur objet :

1. Les rénovations qui ont pour objet d’améliorer et de mettre en valeur la qualité de vie dans la maison en augmentant le confort.

Ex : Finition du sous-sol, installation d’une baignoire, agrandissement d’une pièce ou construction d’une pièce supplémentaire, installation d’un système de sécurité central.

2. Les rénovations qui ont pour objet de réparer, de corriger un

problème ou de maintenir le bon fonctionnement d’une installation.

Ex : Réparer le système de plomberie, augmenter la tension de l’entrée électrique, remplacer le revêtement du toit, changer les fenêtres, (bref, tout les gros travaux d’entretien et de réparation).

Un point important à vérifier avant d’entreprendre des travaux est l’état de la structure, laquelle doit pouvoir «supporter» les travaux ; il faut inspecter et réparer, s’il y a lieu, les fondations ainsi que vérifier et renforcer s’il y a lieu la charpente (plancher, murs, toit).

On peut ensuite entreprendre des travaux de rénovation de l’enveloppe extérieure :

− Changer les revêtements et les parements ; − Modifier les ouvertures (portes et fenêtres) ; − Refaire la toiture ; − Réparer les saillies (galeries, balcons).



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On peut aussi procéder à des modifications à l’intérieure de la maison comme :

− Refaire les planchers et les revêtements − Renouveler de l’équipement (salle de bains, climatisation) ; − Corriger ou remplacer les installations de plomberie,

d’électricité, de ventilation.

Ces considérations peuvent s’appliquer tant aux bâtiments résidentiels, qu’aux bâtiments commerciaux, industriels ou institutionnels.

1.3.2 Autres types de rénovations

� Restauration : remise en état d’un bâtiment ayant une valeur historique ou déjà classé monument historique, pour en prolonger la durée utile, en respectant autant que possible son caractère initial.

� Recyclage : opération destinée à changer la fonction d’un immeuble. Ex : Transformer une école en édifice de logement, une usine en édifice de bureau

� Adaptation : modification apportée au bâtiment soit pour l’adapter aux nouveaux besoins des utilisateurs, soit pour en assurer l’accessibilité. Ex : Adapter la maison pour une personne devenue handicapée et qui doit utiliser un fauteuil roulant.

� Agrandissement : intervention qui implique une rénovation et une transformation pour ajouter de l’espace à un bâtiment existant. Ex : Construire un étage supplémentaire.

� Transformation : travaux importants qui modifient considérablement l’aspect initial d’un bâtiment ; on procède à une redistribution de l’espace et on modifie ainsi les relations physiques et visuelles de l’habitat.



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Ex : Abattre des cloisons d’un logement pour en faire un studio.

� Réfection : travaux localisés qui ne modifient pas ou modifient très peu les particularités architecturales (s’appliquent surtout à la toiture et à la façade). Ex : Changer les fenêtres, refaire la toiture

� Réparation : correction d’un défaut très localisé et souvent mineur. Ex : Réparation d’un robinet qui fuit, un toit qui coule, une porte qui ferme mal, un revêtement de comptoir qui gondole.

� Reconstruction : démolition complète ou partielle d’un bâtiment pour en construire un nouveau au même endroit. Ex : Edifice vétuste démoli pour en construire un nouveau sur le même terrain.

� Conversion : changement d’un mode en un autre système d’unités. Ex : Conversion du gaz à l’électricité, conversion de données impériales en données métriques.



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PARTIE A : Données de la revalorisation



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2. LES FACTEURS



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2.1 Le vieillissement des constructions Il est évident que les bâtiments vieillissent. La nature du vieillissement dépend toujours de la qualité de l’ouvrage et de son mode d’exploitation. Nous distinguons essentiellement le vieillissement provoqué par l’usure et la dégradation, et le vieillissement dû à l’évolution des exigences de notre société.

2.1.1 Vieillissement naturel

Un bâtiment se compose de différents éléments de construction et d’une grande diversité de matériaux. Chaque élément de construction possède une durabilité spécifique correspondant à une période de 5 à 150 ans. Le processus de vieillissement agit sur les éléments de construction dans un ordre opposé à celui qui régit le déroulement de la construction à neuf et ses différentes étapes de travaux : le vieillissement affecte d’abord l’aménagement intérieur, puis les installations techniques et enfin le gros oeuvre. Dans les immeubles actuels, ces différentes parties sont souvent étroitement liées et le renouvellement de certains éléments de construction, qui n’arrivent pas encore au terme de leur durée d’utilisation, doit être envisagé de façon simultanée. Le processus de vieillissement est particulier à chaque élément de construction et à chaque matériau. Les surfaces des sols, parois et plafonds, par exemple, se salissent rapidement et perdent ainsi de leur qualité esthétique sans pour autant que leur fiabilité technique s’en ressente. Quant au gros oeuvre, il ne se dégrade que lentement et ne nécessite qu’un entretien minimum. Si les effets de l’usure deviennent manifestes, il faut alors rapidement entreprendre des travaux de remise en état. Dans ces cas, l’intervalle de temps entre l’apparition des premiers signes de dégradation et la mise en application des mesures de réparation adéquates est restreint. Si l’on est tenté de différer la réalisation de ces travaux, en raison des investissements élevés qu’elle entraîne, on court le risque de mettre en péril la sécurité de la construction. Il est souhaitable, voire indispensable, de prendre en considération la longévité variable des éléments de construction lors de la conception de l’ouvrage et du choix des matériaux. En fonction de ce principe, les éléments peu résistants seront disposés de façon à pouvoir les remettre en état ou les remplacer sans intervenir sur d’autres éléments de construction. A cet égard, les immeubles– qui nous intéressent ici en priorité – révèlent de graves lacunes. Ceci est en particulier valable pour les installations techniques encastrées dans la maçonnerie et recouvertes de crépis – une technique d’exécution symbole de progrès.



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Dans d’autres cas, des matériaux synthétiques d’une durabilité faible sont placés entre des éléments de maçonnerie. Les constructions dites «en sandwich» sont composées de matériaux étroitement liés qui diffèrent quant à leur durée de vie. Par conséquent, lorsque le matériau le plus éphémère se dégrade, on est contraint de démanteler et de supprimer l’élément de construction dans son entier. Les méthodes de construction se sont sacrifiées davantage à l’air du temps qu’elles ne se sont pliées aux contraintes du temps au sens de durée.

2.1.2 Vieillissement dû à l’environnement

Outre le vieillissement naturel, nous sommes de plus en plus confrontés à un vieillissement dû à un environnement nocif. Les fenêtres existantes, par exemple, ne correspondent plus aux normes dictées par l’augmentation du trafic, du bruit et de la pollution. Elles ne permettent pas d’assurer le confort souhaitable dans les appartements. Sans parler des vibrations engendrées par le trafic et des émanations chimiques qui détériorent les matériaux utilisés pour les façades et les toits. A l’intérieur, les matériaux composant les aménagements des appartements jouent également un rôle non négligeable dans le confort des habitants. Les sols sont le plus souvent constitués de couches étanches. Les revêtements plastiques, les tapis en matière synthétique et les plafonds ne permettent plus d’absorber l’humidité ambiante. Cet inconvénient est encore accentué par l’ameublement : les meubles plastiques et métalliques. Lorsqu’ils sont associés à d’autres facteurs tels que la pose de joints en néoprène aux fenêtres, l’augmentation de l’humidité de l’air peut provoquer des dégâts par la condensation.

2.1.3 Vieillissement fonctionnel

Lors de travaux de rénovation, nous devons tenir compte, en plus des vieillissements naturels et dus à l’environnement, du vieillissement dit fonctionnel. En comparaison des exigences d’il y a 30 ans, les habitants ou locataires attendent de nos jours un plus grand nombre de pièces par logement, des pièces plus vastes. Ils veulent un agencement moderne de cuisine et de salle de bains, et souhaitent disposer d’un WC séparé. Afin d’assurer la location à long terme de ses appartements, le propriétaire ou le gérant d’immeubles est contraint de se soucier de l’évolution des exigences de confort. Des travaux importants de rénovation sont indiqués lorsque les logements proposés sur le marché ne correspondent plus au niveau de confort souhaité. Dans les grands



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ensembles d’habitation, on trouve trop d’appartements de trois pièces qui, confrontés aux exigences actuelles, ne conviennent plus à la vie de famille ou sont trop vastes pour des personnes vivant seules. En plus des interventions périodiques en fonction du vieillissement technique, il faut également tenir compte des cycles imposés par les habitants. En une trentaine d’années, un ménage évolue généralement ainsi : il passe de deux personnes à trois ou quatre, voire plus, et se réduit ensuite de nouveau à un ménage de deux et finalement à une seule personne. Dans les cités résidentielles notamment, cet enchaînement a souvent pour cadre le même appartement. Les conditions d’habitation se développant conformément à ce processus peuvent être qualifiées successivement de «généreuses» puis de «conformes», voire «étriquées», et enfin de «surdimensionnées» et «dispendieux» en fin de cycle. La périodicité des cycles imposés par les habitants et par les matériaux est comparable. Ainsi, à chaque changement de génération parmi les locataires correspondent d’importants travaux de rénovation assortis de modifications radicales.

2.1.4 Bilan

Le vieillissement des éléments de construction est une réalité inévitable. Il est possible d’en différer les effets par des mesures adéquates mais non de les supprimer. Les causes et les caractéristiques des processus de vieillissement sont multiples. Pour évaluer correctement l’état d’un immeuble, il convient d’examiner tous les éléments de construction en fonction des spécificités du vieillissement naturel, du vieillissement dû à l’environnement et du vieillissement fonctionnel. Chaque processus de vieillissement s’opère selon des lois particulières, leur conjugaison peut précipiter ou différer l’urgence d’une intervention. L’envergure des travaux de rénovation à entreprendre dépend à la fois du vieillissement de chaque élément de construction particulier et de la croissance des exigences des habitants. La fiabilité des différents éléments de construction est d’origine purement technique. Les exigences des habitants, par contre, se développent au sein d’un contexte social, les raisons de leur évolution sont plus diversifiées et plus malléables qu’on ne le suppose communément. L’investisseur peut avoir une influence sur la détermination du niveau de confort. Il peut définir ainsi les objectifs d’une opération de rénovation selon la demande variable du marché.



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2.2 L’ampleur des travaux de rénovation Le nombre considérable de constructions d’après-gue rre

On a construit un plus grand nombre de bâtiments depuis la Seconde Guerre mondiale que pendant les siècles précédents. Actuellement, 30 à 50 ans après sa construction, une proportion importante de ce parc immobilier entre dans une phase de rénovation et doit subir d’importants travaux, même si les constructions d’origine étaient de bonne qualité. L’état des constructions des années de haute conjon cture

Un groupe particulier d’immeubles est composé de bâtiments plus récents, construits notamment dans les années de haute conjoncture. Les méthodes de construction rationnelles (préfabrication des éléments de construction, etc.), caractérisent la grande majorité de ces bâtiments. En effet, pour répondre à la demande considérable de logements, leur construction s’est succédé à un rythme effréné. Bien qu’à cette époque on ait fait fréquemment allusion au progrès que représentent ces nouvelles technologies, on s’aperçoit aujourd’hui que la qualité de construction de ces immeubles est en général nettement inférieure à celle des immeubles d’avant-guerre.

Bilan

Ce n’est pas l’âge mais l’état d’un immeuble qui détermine le bien-fondé de sa rénovation. C’est pourquoi ce sont non seulement les bâtiments construits dans les années 50 et 60, mais également ceux des années 60 et 70 qui entrent aujourd’hui dans une phase de rénovation profonde. Pour les raisons évoquées plus haut, des bâtiments réalisés à des périodes différentes nécessitent des interventions simultanées d’envergure qui dépassent de loin le cadre de simples travaux d’entretien. Le nombre important des interventions et les frais qui en découlent réclament une planification globale ainsi qu’une réflexion en profondeur portant sur la répartition des investissements. Il faut apprécier l’évolution des revenus des particuliers comme les fluctuations du rendement de l’immobilier et se soucier également des habitants d’aujourd’hui et de demain. L’étendue d’une rénovation globale ne peut se définir à partir des seules données relatives aux déficiences techniques.



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3. LES STRATEGIES Le vieillissement inévitable des éléments de construction et les exigences croissantes des locataires/propriétaires imposent un entretien régulier de l’immeuble et, le moment venu, sa rénovation. Trois stratégies s’offrent au propriétaire pour envisager l’avenir de la construction : – une stratégie d’abandon, c’est-à-dire une exploitation qui envisage à terme la démolition ; – une stratégie de maintien de la valeur, c’est-à-dire la maintenance et la réfection ; – une stratégie de l’accroissement de la valeur, c’est-à-dire l’adaptation, la transformation et l’agrandissement. Il est nécessaire d’étudier plus attentivement ces stratégies et d’en déterminer les caractéristiques.



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3.1 Stratégie d’abandon

Dans un monde qui se distingue par de faibles ressources en capitaux, les indications techniques et esthétiques sont certes des conditions indispensables mais non suffisantes, loin s’en faut, pour concrétiser réellement un projet de rénovation ou même pour en souhaiter la réalisation. Il est assurément important de savoir, même si toutes les conditions de sécurité sont réunies et en dépit des indications techniques et esthétiques, que le report des travaux peut se révéler la meilleure stratégie du point de vue économique. A une époque où le rendement du marché des capitaux est meilleur que celui du marché immobilier, l’investisseur soucieux des réalités économiques préférera, en vue d’une exploitation efficace, faire durer la construction sans intervention, au risque de devoir finalement démolir l’immeuble. Si l’on examine la question au-delà des limites du champ des intérêts économiques, on s’aperçoit que la stratégie d’abandon peut se révéler fort problématique, pour les habitants des immeubles concernés et pour la collectivité dans son ensemble. Cette politique provoque une instabilité des secteurs d’agglomération concernés. Les appartements laissés à l’abandon ne peuvent plus répondre aux exigences des locataires et ne sont habités, en règle générale, que dans des situations d’urgence. Une telle démarche, même si elle semble être rentable du point de vue économique, est psychologiquement, socialement et politiquement inacceptable. Une maison laissée à l’abandon agit défavorablement sur son environnement, attire une population marginale et celui qui en a les moyens quittera ce voisinage. La stratégie d’abandon nous entraîne dans le cercle vicieux de l’appauvrissement, c’est pourquoi elle est a priori injustifiable.

3.2 Stratégie de maintien de la valeur Le maintien d’un immeuble à son niveau de valeur relève de l’entretien. Le degré le plus bas est appelé la maintenance. Le propriétaire est tenu de garder les appartements dans un état qui correspond à l’utilisation prévue. Ces travaux d’entretien nécessaires sont financés par les provisions prévues à cet effet et ne doivent pas provoquer d’augmentation de loyer dans le cas d’immeubles en location. A un degré supérieur, les travaux de remise en état ou de réfection portant sur les aménagements intérieurs et les installations, seront adaptés à la durée restante de l’élément de construction le plus durable, c’est-à-dire le gros oeuvre. En maintenant l’état de la construction grâce à des



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travaux d’entretien adéquats, le propriétaire renonce à la fois à l’amélioration du niveau du confort et à la transformation de l’appartement. Cette stratégie s’appuie sur l’hypothèse selon laquelle chaque niveau de confort d’habitation possède son marché potentiel. Les exigences en matière de logement ne sont pas uniformes. Les aspirations des locataires sont à la fois plus complexes et plus étendues qu’on ne le pense. Il existe une grande diversité de types d’appartements qui se distinguent tant par le nombre de leurs pièces et leurs dimensions que par leurs équipements, l’âge, le mode et l’emplacement de la construction. Les propriétaires comme les locataires profitent de la diversité des niveaux de confort proposés sur le marché du logement. C’est grâce à elle que le locataire peut trouver un appartement à sa convenance et à un prix abordable. Le propriétaire, quant à lui, obtient un rendement satisfaisant moyennant un faible niveau d’investissement. Cette manière «douce» d’entretenir le parc immobilier est susceptible de mieux résister aux fluctuations, sa mise en pratique se justifie surtout dans les zones urbaines. Même lorsque le standard d’un immeuble est modeste, sa remise en état périodique est indispensable, voire plus importante que dans le cas d’appartements au niveau de confort élevé. En effet, par un entretien régulier, le bon fonctionnement compense quelque peu la modestie des équipements. Il arrive trop fréquemment que l’on juge la «qualité » d’un appartement d’après le niveau de son équipement. Des annonces telles que «studio américain, WC séparé, deux salles de bains avec baignoire», etc., sont l’expression de cet intérêt «prosaïque» que l’on porte au confort. Mais il existe également des familles qui n’ont pas besoin de tels accessoires, qui ne pensent pas en fonction d’un modèle d’équipement et qui recherchent de préférence des chambres grandes et simples et un espace commun bien organisé. Le faible niveau d’équipement d’un logement n’est pas le signe d’un esprit rétrograde, il ne témoigne pas non plus des premières manifestations d’un délabrement.

3.3 Stratégie d’accroissement de la valeur Contrairement aux travaux d’entretien indispensables du point de vue technique, il s’agit, lorsque l’on entreprend des travaux de rénovation, d’améliorer l’état des ouvrages et d’adapter la qualité des logements aux nouvelles exigences. On s’efforce ainsi de concilier les mesures prises pour supprimer les insuffisances techniques avec la volonté d’améliorer le niveau d’équipement. Ces travaux entraînent nécessairement une



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augmentation de la valeur de l’immeuble. Différents niveaux d’augmentation de la valeur sont envisageables : A) L’adaptation La qualité des logements doit correspondre au niveau de confort d’une construction neuve. Les travaux à réaliser lors de l’adaptation d’un immeuble satisferont à la fois les exigences des nouvelles techniques de construction, les contraintes imposées par le souci de l’environnement et les préoccupations d’ordre fonctionnel. En plus du maintien en état de la construction, les investissements doivent permettre d’atteindre le niveau des équipements des logements actuels. (Air conditionné, système de détection de fumée, système de sécurité, etc.)

B) La transformation On dépasse le niveau de confort actuel et on s’efforce d’anticiper les évolutions futures. On parle aussi de réaffectation ou de réorganisation. Lors d’une transformation, la construction est fortement mise à contribution ; elle peut-être considérablement modifiée. Dans les grandes cités résidentielles, on cherche surtout à adapter le niveau de confort au niveau actuel. Ainsi, dans la plupart des cas, le locataire peut rester dans son appartement grâce à l’application de mesures techniques et constructives adéquates et à des travaux entrepris suivant un plan soigneusement élaboré. Cependant, de tels programmes ne sont pas facilement réalisables sous nos cieux. Il est rare que les transformations de luxe constituent une bonne stratégie s’agissant de la rénovation d’ensembles d’habitations d’une certaine importance. Elles exigent de lourdes interventions avec pour conséquence une hausse considérable des loyers, hausse que les locataires actuels ne peuvent ou ne veulent pas payer. De telles interventions provoquent un changement de locataires. C’est la raison pour laquelle elles sont envisageables pour un seul immeuble mais difficilement pour le quartier dans son ensemble.

3.4 Bilan

Toutes ces stratégies se fondent sur une analyse minutieuse des conditions existantes : les dégâts, le marché du logement, le rendement, etc. Pourtant un simple recensement ne suffit pas : Quand et sous quelle forme une construction est-elle passible de subir des travaux de



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rénovation ? Seul le contexte économique, actuel et à venir, peut répondre à cette question. Les actions visant à maintenir la valeur optent pour le statu quo dans le but de consolider la qualité de la construction. Ces actions ne concourent pas au développement de valeurs nouvelles et créent, par conséquent, très peu de nouvelles sources de revenus. Le simple maintien de la valeur est la stratégie qui convient le mieux à des appartements de bonne qualité dotés d’un équipement simple. Ces appartements correspondent à un besoin réel et sont recherchés par un nombre de locataires toujours plus important. L’étude d’une rénovation augmentant la valeur de la construction, requiert une réflexion fondamentale et approfondie. Les locataires et les autorités politiques doivent prendre une part active à cette réflexion, au même titre que les investisseurs et les professionnels du bâtiment. Ce parc immobilier appartient à un petit nombre de propriétaires : l’Etat, les mutuelles, etc., et ne se prête pas à la stratégie d’abandon. Ni les investisseurs institutionnels, ni les autorités politiques ne peuvent se permettre de livrer tout un ensemble d’habitations au processus de dégradation. Les travaux d’entretien entrepris dans les appartements des grands ensembles sont fréquents ; ils sont effectués surtout à l’occasion d’un changement de locataire ou de propriétaire. Leur action se limite toutefois à l’essentiel. Il s’agit en général d’un renouvellement des surfaces : peinture des murs et des plafonds, remplacement des moquettes, etc. La rénovation crée de nouvelles valeurs. Celles-ci doivent répondre aux aspirations et aux exigences de chacun (par exemple l’augmentation de la surface habitable, l’amélioration de la qualité de vie). A vrai dire, ceci n’est réalisable qu’avec la participation de toutes les parties concernées et à condition que celles-ci parviennent à concilier leurs intérêts divergents. Aussi est-il nécessaire d’exposer et de justifier de manière claire chaque position individuelle, chaque intérêt particulier, pour rendre possibles, par la négociation et le dialogue, des concessions réciproques.



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4. Les acteurs Le marché du logement réunit une foule de personnes et d’intérêts.

Bien qu’il soit aisé de définir différentes sphères d’intérêts, des attitudes divergentes existent à l’intérieur de chacune d’elles. Il n’existe pas un locataire type, de même qu’il n’y a pas un investisseur ou une forme d’autorité, cependant il est possible de distinguer les caractéristiques de chaque groupe. Le locataire souhaite jouir d’un bel appartement situé dans un environnement agréable. Cet appartement, au loyer si possible modeste, doit en même temps correspondre à ses aspirations. Le propriétaire préfère, dans la mesure du possible, ne pas trop investir dans les frais d’entretien. Il souhaite éviter les conflits avec ses locataires tout en visant une forte rentabilité, de manière à garantir le capital investi. C’est pourquoi il vérifie la valeur marchande, procède à des réévaluations et s’intéresse à un parc immobilier rentable à long terme. Les autorités aspirent à un développement «sain» de la commune avec un grand nombre de bons contribuables. La perspective d’une bonne rentabilité est l’un des moteurs majeurs de la construction. Dans un système où les logements sont réalisés en grande partie par des investisseurs privés, il n’y a rien à objecter à cela. On ne peut en revanche, lorsqu’il s’agit du marché du logement, sacrifier la responsabilité sociale et agir suivant les seuls critères d’efficacité économique. Car, pour ce qui est de la construction de logements précisément, il importe de prendre en considération le lien qui rattache le gain économique à son tribut social. Or, s’il est vrai que le gain peut constituer à la fois un objectif et une motivation, la responsabilité sociale de l’investisseur doit définir ce qui est adéquat et admissible.



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4.1 L’investisseur

Admettons que le propriétaire soit surtout intéressé par un rendement décent de ses biens, qu’il ne souhaite pas seulement le maintien de la valeur de ses immeubles mais leur augmentation, en prévision de la demande à venir. Son action est déterminée par le rapport réciproque «valeur-frais-rendement». La volonté d’augmenter la valeur d’un immeuble impose des coûts élevés que le propriétaire peut se permettre si, et seulement si, il améliore l’attractivité de ses biens immobiliers sur le marché du logement. Il définira la qualité d’aménagement et le niveau d’équipement selon l’importance et l’emplacement de son avoir. Or, les opérations de rénovation n’offrent pas au propriétaire une marge de manœuvre illimitée. La propriété et l’exploitation d’un bien immobilier l’engagent également à prendre en charge des responsabilités sociales. La maison fait figure de «patrie» du locataire. Elle a trouvé sa place dans le quartier et participe, comme ses occupants, à la vie de la commune. Elle s’est enracinée et, comme l’arbre, elle porte des fruits. La maison, ses habitants et son environnement se sont développés et forment désormais ensemble un nouvel organisme. Dans cet ensemble, l’immeuble, à lui seul, ne représente qu’un élément parmi d’autres, et le tout est bien plus important pour la cohabitation et la prospérité de la commune que l’élément isolé. Cette responsabilité sociale restreint l’intérêt économique privé du propriétaire. 4.2 Les locataires

4.2.1 Réflexions de base Si l’on admet que le locataire recherche d’abord un bel appartement, au loyer modéré, situé dans un cadre agréable et qui corresponde à ses aspirations, cela ne signifie pas pour autant qu’il n’existe qu’un seul mode d’habitation. – Conformément à la diversité des individus, les besoins sont multiples et chacun a sa propre idée du cadre de vie qu’il souhaite et du montant raisonnable d’un loyer. – Les revendications des locataires actuels peuvent différer des exigences des locataires futurs. Compte tenu du fait qu’il n’existe ni LE locataire, ni LE logement, ni LE marché type, il s’avère opportun que chaque demande de logement rencontre une offre appropriée.



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4.2.2 Le locataire Le locataire réagit selon ses désirs et ses besoins personnels. Un loyer avantageux représente pour lui un critère essentiel. Le locataire «sédentaire» est satisfait de bénéficier d’un loyer favorable grâce à une location ininterrompue pendant une longue période. Il s’est habitué à une vie confortable et ne voudrait pas voir ses avantages ruinés par des travaux imminents. Il ne désire pas de nouvelles faïences dans la salle de bains, ni de meuble lavabo. Il se contente de nouvelles tapisseries et d’un renouvellement des peintures dans les chambres. Selon lui, le reste de l’appartement ne devra être transformé qu’au moment où il le quittera. Tout ce qu’il souhaite aujourd’hui, c’est de ne pas être importuné, ce qui adviendra par la suite ne l’intéresse guère. Pourtant, il n’y a pas que les questions matérielles qui comptent. Le locataire s’est intégré dans un quartier et dans une commune. Lui et sa famille ont tissé un réseau complexe de liens : les connaissances, les voisins, les écoles, les associations, etc. Les habitants ne peuvent admettre que leur environnement social soit remis en cause par des travaux de rénovation qui ne leur paraissent pas d’une importance vitale.

4.2.3 Tout être humain habite Tout être humain habite. On peut déduire de cette assertion qu’habiter est non seulement un besoin mais un droit fondamental. Le «droit au logement» est un droit souvent mentionné, mais il n’a jamais été reconnu formellement. A défaut de ce «droit au logement», «habiter» demeure l’un des besoins fondamentaux de tout être humain. Chez lui l’individu trouve la paix, la sécurité, la dignité et de ce fait une qualité de vie. Cependant, «habiter» n’est pas déterminé par des règles universelles. Il faut apprendre à habiter et réapprendre continuellement. Même si certains bâtiments sont destinés à durer plusieurs siècles, chaque génération, chaque individu est appelé à décider à nouveau de quelle façon il désire «habiter». Si dur et si pénible que soit le manque d’habitations, si sérieux qu’il soit comme entrave et comme menace, la véritable crise de l’habitation ne consiste pas dans le manque de logements. La véritable crise de l’habitation réside en ceci que les mortels en sont toujours à chercher l’être de l’habitation et qu’il leur faut d’abord apprendre à habiter. Il faut privilégier cette idée de l’habiter lors de rénovation, puisqu’on intervient sur ce que l’on pourrait appeler un «fragment de patrie», fragment qui ne doit en aucune façon disparaître.



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4.3 La commune et les autorités En côte d’Ivoire, il est très rare que les autorités communales incitent à entreprendre des travaux de rénovation. Elles ne sont pas alarmées par la recrudescence des problèmes sociaux et par la propension des locataires à la mobilité. Cependant, leur rôle est tout autre et très important dans le processus de revalorisation des ensembles résidentiels de nos villes. Elles devraient diagnostiquer les premiers symptômes de délabrement et exiger que les propriétaires s’engagent à prendre les mesures adéquates. Les autorités communales ont également d’autres préoccupations. Elles doivent présider au développement du domaine bâti de la commune. A cette fin, elles sont amenées à mieux utiliser les zones déjà construites en les densifiant. L’objectif est la densification et non l’expansion de la commune. Les opérations de rénovation nous offrent des possibilités qu’il faut saisir. C’est pourquoi les autorités communales et les propriétaires doivent engager le dialogue et esquisser dans leurs grandes lignes les perspectives d’un éventuel développement. L’exemple que donnent les communes dans l’amélioration des infrastructures peut inciter les investisseurs institutionnels à engager la rénovation de leurs propres biens immobiliers. Les autorités doivent être conscientes du fait qu’elles sont les seules à pouvoir œuvrer au profit de tous les acteurs concernés. C’est pourquoi elles sont tenues non seulement de reconnaître les problèmes spécifiques de la commune mais elles doivent aspirer à les résoudre en proposant des solutions qui visent un développement dans l’intérêt du bien commun.

4.4 Bilan

Indépendamment des intérêts particuliers défendus par les acteurs participant au marché du logement, il convient de signaler ici d’autres secteurs d’intervention : l’appartement, la maison, la cité résidentielle, l’environnement, la commune et la région. Les travaux d’entretien sont effectués, en règle générale, dans le micro secteur de l’«appartement maison». Aussi les problèmes peuvent-ils se régler directement entre le propriétaire et le locataire.



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Les travaux de rénovation cependant ne doivent pas se réduire au seul bâtiment touché, mais ils doivent en plus tenir compte du contexte et du développement de la commune. Les autorités jouent un rôle essentiel dans la tentative de coordonner et d’équilibrer les intérêts divergents des parties concernées dès le début du projet. Les concessions qu’elles feront aux groupes les plus puissants viseront un tel équilibre en même temps qu’il sera de leur devoir d’aider les plus démunis à atteindre leurs objectifs. «Habiter» ne peut toutefois se réduire à de simples questions d’ordre économique et, dans un Etat en bonne santé, il devrait être possible d’assurer des conditions de logement satisfaisantes à tous les citoyens. Depuis peu, les premiers signes d’une détérioration de la situation se manifestent : ce ne sont plus seulement les groupes de population les plus démunis qui éprouvent certaines difficultés à obtenir un logement décent, mais les familles à revenus moyens se trouvent également confrontées à la crise du logement et parfois ne peuvent régler le montant de leur loyer. Les propriétaires, inquiets choisissent avec plus de vigilance un locataire «convenable». Le nombre de personnes économiquement faibles va croissant. Les opérations de rénovation nous donnent l’occasion de diversifier une gamme de logements aujourd’hui trop uniforme, d’étudier et de réaliser de nouveaux modèles d’habitation. Il s’agit, dans l’optique du marché, d’échapper à la reproduction perpétuelle des «modèles traditionnels», de combler les lacunes et de créer une réelle diversité.



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5. La revalorisation des ensembles résidentiels Le maintien en état des bâtiments ne relève jamais d’une simple tâche architecturale ou technique ; en réalité il s’agit d’une entreprise réalisée pour favoriser le développement de nos cités. Ce n’est pas tant l’ouvrage isolé requérant des travaux d’entretien qui constitue l’élément significatif, mais bien l’ensemble d’habitations qui l’englobe, le quartier, la commune. Dans le processus de décision, les problèmes techniques qui sont la cause des travaux de rénovation revêtent un intérêt tout relatif : ce sont les données socio-économiques qui composent ici le facteur déterminant.



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5.1 Les tendances sur le marché du logement La situation du marché est un élément clé de toute réflexion et de toute décision en rapport avec la rénovation des grands ensembles d’habitations. Ce marché ne demeure jamais stable, il est au contraire animé sans relâche par l’influence d’intérêts contraires.

5.1.1 Sédentarité et mobilité

Les locataires sédentaires assimilent leur appartement à ce que l’on pourrait appeler un «fragment de patrie» et comptent bien y demeurer – si cela est possible – une vie entière. D’autres locataires ne s’arrêtent que peu de temps et équipent leur domicile du strict nécessaire. Il s’agit le plus souvent de personnes dans une phase transitoire. Ils changent fréquemment de lieux de résidence et leurs exigences en matière de logement sont par conséquent multiples et variables.

5.1.2 Cité-dortoir et cadre de vie

Ce sont des ensembles d’habitations standardisés dans lesquels prédomine un même type d’appartement. Aux yeux des habitants, le bon côté de ces quartiers réside dans les espaces verts compris entre les immeubles, les dégagements créés par le type d’implantation ainsi que les places de jeux pour les enfants. Les qualités de ce type de quartier conservent toujours la faveur des locataires. Mais force est de constater que les cités-dortoirs, sans autres activités que le logement, sont de plus en plus mal acceptées. Suivant les exigences exprimées aujourd’hui, ces cités doivent dorénavant offrir un cadre de vie qui soit le reflet de la vie quotidienne dans toute son ampleur et faire une place autant à l’habitation qu’au travail et au loisir. Le locataire sédentaire aspire à jouir d’une gamme de services multiples à proximité immédiate de son domicile. Le locataire mobile, lui, est disposé à supporter les inconvénients d’un bref déplacement vers la commune la plus proche. Reste que le rattachement au réseau des transports publics représente un apport fort apprécié. 5.2 La rénovation des grands ensembles Nous vivons actuellement une période de bouleversements des valeurs de notre société.



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– Les principes d’aménagement du territoire sont en mutation. A l’avenir, en effet, il s’agira avant toute chose d’intensifier l’utilisation des secteurs déjà construits et non de les étendre. Le but visé est d’instaurer une véritable économie du sol par le développement du domaine bâti. – Les changements survenus, tant dans la vie en commun que dans la structure de la société – augmentation du nombre des personnes âgées et des petits ménages, etc. – appellent la création d’une gamme diversifiée de logements et incitent à entreprendre des transformations au niveau de l’infrastructure. Dans ce contexte, la rénovation du parc immobilier revêt une signification toute particulière : son objectif consiste à la fois à pallier les déficiences des constructions et à stimuler le développement de l’habitat dans son ensemble. Les rénovations offrent entre autres avantages : – de mieux rattacher les immeubles existants au tissu urbain et social de la commune ; – d’intensifier l’exploitation de l’environnement construit et du parc immobilier ; – de combler les lacunes ; – de réactiver ce qui est mal ou plus utilisé.



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PARTIE B : Démarches



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6. L’inventaire La connaissance globale et détaillée d’un ouvrage et de son contexte est l’une des conditions essentielles à toute intervention d’une certaine envergure. L’inventaire ne vise pas à fixer ni l’étendue des travaux, ni le mode de réalisation du renouvellement. Son unique objectif est d’établir un recueil – aussi exhaustif que possible – des éléments dont l’importance sera décisive pour mener à bien un projet de rénovation. Il importe pour cela de prendre en considération les données suivantes :

L’état technique de la construction ; Les possibilités accordées par le règlement de construction ; Les données économiques ; La structure sociale des immeubles examinés ; La structure sociale des quartiers environnants ; Les équipements du quartier et de la commune ; Les tendances se manifestant au sein de cette commune ; Les aspects écologiques.

Il est recommandé de procéder à un inventaire aussi complet que possible des immeubles et du quartier.



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6.1 Données techniques

Un inventaire aussi exhaustif que possible des données techniques se doit d’inclure les points suivants : – une liste des documents disponibles concernant le bâtiment ; – une énumération «biographique» des dates les plus importantes de l’édifice (année de construction, travaux étudiés précédemment ou réalisés, etc.) ; – les concepteurs et entrepreneurs qui sont intervenus à ce jour ; – un inventaire des défauts ; – une liste des problèmes techniques diagnostiqués. Il ne s’agit pas seulement de relever les détériorations constatées, mais également de relever les problèmes ayant trait à l’organisation des travaux (installation de chantier, accès, emploi des machines, etc.) ; – une liste des analyses à réaliser (du point de vue de la physique du bâtiment, contrôle du système structurel, contrôle de l’état des conduites, etc.) ; – une liste des documents qui doivent être établis ; – une évaluation sur la base des dernières années de la consommation en eau, électricité, etc. ; – des informations sur la réglementation en vigueur en matière de construction ; – un rapport concernant les revendications des locataires et du propriétaire ; – les souhaits du propriétaire ; – un ordre des priorités.



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Cependant, en plus de ces indications concernant l’état de l’ouvrage, cet inventaire doit comprendre également des informations relatives à l’environnement du bâtiment : – l’absence ou la prolifération de la végétation ; – les chemins et leur éclairage ; – les places de jeux ; – les espaces verts ; – les places de parc pour les automobiles ; – etc.

6.2 Données économiques et juridiques En outre, un inventaire exhaustif des biens immobiliers doit inclure des données en rapport avec la situation économique et juridique des immeubles concernés.

6.2.1 Les données économiques Les fonds prévus pour les frais d’entretien composent, en réalité, les provisions indispensables au maintien du bien immobilier. Les provisions devraient correspondre annuellement à une valeur comprise entre 1% et 1,5% de la valeur du bâtiment. Ce pourcentage peut être adapté périodiquement au renchérissement. Le montant global des provisions à disposition doit figurer dans l’inventaire. En effet, il est à compter au nombre des éléments essentiels qui permettent de définir le projet de rénovation. Ces décomptes fourniront les informations suivantes : – le rendement brut, y compris la couverture des frais ; – le rendement net ; – le montant des provisions pour l’entretien ;

6.2.2 Les données juridiques



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La connaissance des conditions juridiques fera, elle aussi, partie d’un inventaire exhaustif. Il est souhaitable de disposer des documents suivants : – les règlements des constructions et d’aménagement du territoire en vigueur dans la commune et le district ; – un extrait du registre foncier ; – un plan cadastral ; – les conventions éventuelles en matière de droit du voisinage (contrats, droit coutumier, servitudes). Les prescriptions en vigueur au moment des travaux de rénovation doivent être respectées. L’examen des lois et règlements permet de vérifier si le plan de la construction existante exploite à fond les possibilités de construire, relativement par exemple à la hauteur de la corniche et du faîte, à la longueur des façades, ou à la possibilité d’envisager des extensions. 6.3 Structure sociale de la population résidente Les travaux de rénovation ne se justifient pas uniquement par le souci de pallier aux déficiences techniques, mais aussi par la volonté de moderniser les équipements des appartements tombés en désuétude. Des logements en dessous des exigences actuelles conduisent les locataires à déménager plus souvent. Les appartements n’atteignant plus le niveau de confort qui correspond à la demande courante, sont loués à des personnes aux moyens financiers limités et qui, de ce fait, n’ont pas de prétentions particulières quant à l’équipement de leur logement, ou à des personnes qui n’y logent que pour peu de temps. Cette évolution grève la rentabilité de l’immeuble. Les indications relatives à la structure sociale de la population résidente doivent être comprises dans cet inventaire exhaustif. Il est souhaitable de disposer des informations suivantes : – la dimension des appartements et le nombre de chambres ; – le nombre de personnes qui vivent dans un même appartement ;



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– l’âge des locataires ; – la moyenne des changements de locataires au cours des dernières années ; 6.4 Structure sociale de l’environnement proche et lointain La qualité d’un appartement ne dépend pas seulement de l’état de l’ouvrage et de son équipement mais également des caractéristiques de l’environnement – proche ou lointain – dans lequel il est situé. On prétend qu’il existe de bonnes et de mauvaises adresses. Un immeuble peut se situer dans une zone stable, dans une zone labile ou encore dans une zone en voie de restructuration. Dans les zones stables, les projets de rénovation se font au gré des besoins. La rénovation des ouvrages s’opère sans heurt, elle ne bouleverse pas les structures établies et n’a pas de conséquences notables sur l’environnement immédiat ou lointain. Dans les zones labiles, les qualités se détériorent et créent un déséquilibre. L’attrait de ces zones décroît et tend même à disparaître. Un nombre important d’immeubles doivent être rénovés, mais rien n’est entrepris dans ce sens. Les possibilités de construire restent inexploitées. Certaines zones labiles peuvent subir des changements considérables dus entre autre au raccordement au réseau des transports publics ou au changement d’affectation, par exemple, qui vont les dynamiser. Il est néanmoins difficile d’y voir les signes d’une évolution. Le développement, incertain, doit être stimulé par des initiatives politiques ou privées. De telles zones sont qualifiées parfois de «quartiers urbains vétustes». La plupart d’entre elles n’ont bénéficié d’aucun investissement depuis de nombreuses années. La nature d’un quartier détermine l’attitude des investisseurs, mais elle conditionne également le travail de ceux qui ont pour tâche de maintenir la qualité des conditions d’habitation. Dans ce cas, la commune est sollicitée en premier lieu : en effet, par une planification adéquate, elle peut concourir à tracer les étapes et les grandes lignes du développement de ces zones.



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6.5 L’infrastructure des immeubles et de leur environnement Le développement d’un secteur dépend également de son infrastructure. Entendons par infrastructure, l’ensemble des installations nécessaires à la vie d’un quartier. Il s’agit de commodités telles que la proximité des points d’approvisionnement destinés à satisfaire des besoins quotidiens, d’écoles, la présence d’installations de détente, d’espaces verts et de terrains de sport ainsi qu’un accès facile aux transports publics. Voici, sous forme lapidaire, les éléments qui façonnent un environnement : Les voies de communication Les trajets qui séparent le logement du lieu de travail, de l’école, des centres d’achat ; la proximité des transports publics, bus, taxis ; les routes d’accès. Les écoles Les jardins d’enfants, les écoles primaires et secondaires, les écoles professionnelles et l’université. Les centres d’achats Les commerces, les magasins et les boutiques, les centres commerciaux, la poste, les banques et les restaurants. Les infrastructures culturelles et de loisir Les cinémas, le musée, les lieux de culte et d’associations, les installations sportives, les places de jeux et les espaces verts. Les nuisances Le bruit, les odeurs, le trafic, les industries et les risques potentiels. 6.6 Les évolutions possibles dans le contexte Le recensement du parc immobilier, s’il se veut pertinent, ne peut se borner à égrener les constats. Il doit également fournir des indications sur le potentiel de développement du quartier et de son environnement, indications comprenant à la fois les aspects positifs et négatifs.



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6.6.1 Les modifications du contexte Dans de nombreux cas, l’immeuble a subi une évolution moins importante que son propre environnement. Cela s’explique de différentes façons : Les routes secondaires se sont transformées en axes principaux. Le trafic s’est intensifié. Des groupes de population indésirables (drogués, prostituées, etc.) se sont établis dans certains quartiers. Cependant, il est possible de relever certains aspects positifs dans l’évolution du contexte : Le quartier est mieux raccordé au réseau des transports publics. De nouveaux équipements, répondant à divers besoins quotidiens, ont été installés à proximité immédiate des habitations. Des écoles et des équipements de loisirs et de sports ont été construits. Tous ces changements, que nous les approuvions ou non, ont des répercussions tant positives que négatives. De plus, cette évolution est continue et c’est pourquoi nous pouvons agir sur son cours. Il nous appartient de saisir cette opportunité, surtout au stade de l’étude d’une opération de rénovation importante.

6.6.2 Les valeurs historiques et culturelles Nous avons tendance à considérer les problèmes du logement dans la seule optique du marché. De ce fait, nous suivons l’inclination commune qui consiste à favoriser, dans ce domaine comme dans toute activité humaine, l’intérêt économique aux dépens des valeurs culturelles. Il nous incombe, en tant que «constructeurs», de créer et de privilégier ces valeurs culturelles. Il est fondamental, dans une évaluation correcte d’un immeuble, d’étudier sa portée historique et culturelle ainsi que la valeur spécifique d’un ouvrage dans son rapport avec la cité dans son ensemble.

6.7 Les aspects écologiques Dans le domaine de la rénovation, Il existe des arguments en faveur du respect de l’environnement. Si certains d’entre eux sont le reflet d’une exigence actuelle de plus en plus répandue, d’autres sont le fruit d’une réflexion suscitée par la conviction que l’exploitation systématique de nos ressources naturelles met en danger notre existence et celle des générations futures. Il va sans dire que des arguments d’ordre économique peuvent également être invoqués pour étayer la thèse écologiste : Ce qui est faux du point de vue de l’écologie ne peut



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s’avérer vrai dans une optique économique, car ce qui détruit les fondements de la vie détruit les fondements économiques. Ceci est particulièrement valable dans le domaine de la rénovation des immeubles d’habitations, domaine dans lequel il convient d’assurer la sécurité des investissements à long terme. Mais que signifie : prendre en considération les aspects écologiques dans le cadre de l’inventaire d’un parc immobilier ? Les matériaux de construction inadéquats, voire nuisibles à la santé, doivent être reconnus et dénoncés comme tels. En outre, au moment de leur choix, il est nécessaire de connaître les propriétés des matériaux, depuis le moment de leur fabrication jusqu’à celui de leur élimination. En outre, une disposition des éléments de la construction du plus durable vers celui qui se dégrade le plus vite est aussi à insérer dans une approche écologique. En effet, par cette précaution, il sera possible de remplacer l’élément altéré sans endommager, voire éliminer, un élément encore en bon état.



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7. L’énoncé des problèmes Lorsque l’on utilise la notion de «projet», dans le cadre d’une opération de rénovation, on entend avant toute chose un projet de construction et plus particulièrement un projet d’exécution. Il convient toutefois, dans une phase préliminaire, de concevoir le projet comme un outil permettant d’énoncer les problèmes et de caractériser globalement et avec exactitude la situation initiale, le point de départ du projet. Il facilite par la suite le développement de solutions de rénovation qui diffèrent par la portée des interventions qu’elles requièrent. La formulation des problèmes ne peut être guidée par des préjugés, elle doit viser une mise en évidence des données. Aussi travaille-t-on au moyen de variantes, qui doivent être comparables entre elles et qu’il convient de développer à partir de tel ou tel aspect du problème, aspect jugé significatif, sans émettre de jugements de valeur. De même, il est nécessaire de mesurer toutes leurs conséquences et d’envisager d’éventuels effets secondaires. Chaque projet énoncé sous forme de problème doit contenir les indications suivantes : A. Mesures à prendre et niveau d’intervention – nature et portée des mesures techniques ; – interdépendances des mesures. B. Degré des nuisances – durée des travaux ; – nature et durée des nuisances ; C. Coûts – ordre de grandeur des coûts ; – mesures de maintien et d’accroissement de la valeur ; –montant des dédommagements pour les nuisances et restrictions subies ; – adaptation des frais secondaires ; – rentabilité actuelle et future ; – financement.



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D. Conséquences et réactions – conséquences pour le propriétaire ; – conséquences pour le locataire ; – conséquences pour l’autorité communale ; – réactions des locataires.

7.1 Les préjudices à l’habitation Les travaux d’entretien et de rénovation importunent les habitants. En règle générale, une opération de rénovation comprend à la fois des travaux d’entretien et des travaux de rénovation proprement dits qu’il est difficile de traiter de manière séparée.

7.1.1 Degré des nuisances L’importance des nuisances portées à l’habitation dépend de la nature de l’intervention. Les nuisances légères sont : – Les interventions qui peuvent être réalisées depuis l’extérieur (agrandissement de balcons, etc.). Les habitants souffrent essentiellement du bruit causé par les travaux, de la poussière, de la gêne provoquée par les échafaudages et de la crainte d’éventuels cambriolages. – Les travaux de remplacement (le remplacement des fenêtres, des stores). Les travaux doivent être organisés et réalisés selon un planning. Les ouvriers ne passent que peu de temps dans les logements. Ces travaux provoquent certains dérangements. Néanmoins, ceux-ci peuvent être qualifiés de légers vu la rapidité et la précision de l’intervention ; le bruit et la saleté qu’ils occasionnent restent tolérables. – Les travaux que l’on peut entreprendre à choix, et qui concernent quelques pièces seulement (travaux de peinture et pose de nouvelles tapisseries). Les travaux peuvent être fixés librement, de préférence à un moment jugé propice et d’un commun accord, puisqu’ils peuvent s’effectuer indépendamment de toute autre intervention. Les dérangements qu’ils occasionnent demeurent circonscrits localement.



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– L’agrandissement du bâtiment pour la construction de chambres supplémentaires. La construction en annexe peut être édifiée sans déranger exagérément les habitants de l’immeuble. Les ouvriers accèdent au chantier par un échafaudage. La brèche permettant de relier la nouvelle partie au bâtiment existant est pratiquée peu avant le terme des travaux. Les nuisances importantes sont : – Les travaux d’une certaine durée entrepris sur les conduites sanitaires. S’il est possible de renoncer temporairement à l’utilisation d’une pièce, on ne peut en revanche se passer de toilettes. Dans ce cas, il est nécessaire d’aménager des installations provisoires, ou alors prévoir un container sanitaire (en vogue sur les grands chantiers). Cependant la direction des travaux ne doit pas uniquement prendre en charge l’installation de tels équipements provisoires, il lui appartient également d’organiser l’évacuation des déchets. Les équipements provisoires doivent répondre aux besoins des habitants. Pour des personnes âgées, l’aménagement de toilettes à l’intérieur du logement est indispensable. En outre, il faut séparer les installations sanitaires mises à la disposition des locataires de celles utilisées par les ouvriers. – Transformation de l’enveloppe du bâtiment (par exemple agrandissement de pièces nécessitant la démolition ponctuelle des façades). Afin d’agrandir les pièces vers l’extérieur, il faut percer ou abattre des murs, et parfois déplacer des évaporateurs de climatiseurs, des conduites d’eau et d’électricité. On crée des raccords de dalles, et on remplace les revêtements de sol. Durant ces travaux, toute une partie de l’immeuble est rendue inhabitable. – Modification de la disposition en plan. D’ordinaire, plusieurs pièces sont touchées par une telle transformation. Il convient alors de libérer au moins l’une des pièces afin de ménager un accès au chantier. – Transformation à l’intérieur de l’appartement, en particulier des espaces sanitaires. On accède à ces espaces par les couloirs des appartements, mais l’accès aux chambres doit également être garanti pendant toute la durée des travaux.



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7.1.2 Durée des nuisances L’importance des nuisances relève de la nature et de l’étendue des travaux envisagés, mais elles sont également déterminées en fonction du seuil de tolérance des habitants touchés. Or, il est possible d’observer certaines règles quant à la durée de telle ou telle intervention : la durée des travaux qui sont réalisés dans des appartements habités ne doit pas dépasser un mois. Des travaux de rénovation des salles d’eau d’un appartement doivent être planifiés de manière à être réalisés pendant les jours ouvrés afin que le locataire puisse disposer des installations le week-end, éventuellement à l’aide de solutions provisoires. En Europe, l’expertise en matière de rénovation est très poussée et cette étape dans le processus des travaux met en scène un type d’appartement appelé « appartement de transfert » Le but de ces appartements de transfert, est de recevoir de manière provisoire les locataires des appartements sujets aux travaux de rénovation lorsque les maisons ne sont plus habitables vu l’envergure des travaux. Cependant, le déplacement de locataires dans des appartements de transfert ne doit pas se prolonger au-delà de six mois. 7.1.3 Nuisances en fonction des saisons Seuls les jours fériés viennent interrompre les travaux de construction d’un immeuble neuf. Ce principe ne devrait pas s’appliquer aux travaux de rénovation. La réfection des façades, comme les travaux entrepris à l’intérieur de l’immeuble qui, en règle générale, touchent également de près ou de loin aux installations de climatisation, d’électricité, doivent être effectués durant les saisons sèches. Il en va de même pour les travaux d’étanchéité, de réfection de peinture et même de rénovation routière. 7.1.4 Seuil de tolérance des locataires Les seuils de tolérance ne sont pas les mêmes pour tous les locataires. Il y a lieu ici d’examiner les caractères particuliers des différents individus. Il est important de ménager tout spécialement : – les personnes âgées ; – les malades ; – les handicapés ;



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– les familles avec des enfants en bas âge ; – les personnes qui travaillent de nuit. Il est, de toute évidence, impossible de satisfaire les personnes «éternellement mécontentes». Les travaux de rénovation constituent donc un prétexte «bienvenu» à l’expression de leurs frustrations personnelles. Il importe par conséquent de reconnaître l’existence d’une catégorie de locataires foncièrement «négatifs » et ne pas prendre trop à cœur les attaques personnelles.



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8. Processus de rénovation



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8.1 La planification

8.1.1 Architecture

Avant d’entreprendre un projet de rénovation, on doit s’assurer du bon état de notre bâti, connaitre son potentiel et ses limites.

On pourra alors élaborer le projet en fonction des normes de construction et du budget alloué. Mais on doit d’abord se familiariser avec le type de construction et le style de l’immeuble en question. Si l’on comprend la façon dont la maison à été construite, les rénovations correspondront mieux à sa «personnalité». En respectant son caractère original et en réparant les éléments détériorés plutôt qu’en les remplaçants, on a toutes les chances d’obtenir des résultats durables, moins couteux et plus adaptés au bâti.

Il est important d’exploiter les atouts d’un bâtiment et d’en conserver le style original. Trop souvent, les propriétaires altèrent le caractère unique de leur demeure en procédant à sa réfection. Il ne faut pas sous-évaluer la valeur historique ou architecturale particulière de la plupart des vieilles maisons qui, en apparence, n’ont qu’un cachet «moyen».

Il est essentiel aussi d’observer l’architecture environnante pour repérer les traits caractéristiques des bâtiments de façon à assortir les travaux à l’environnement bâti, tout en ne négligeant pas l’aspect esthétique de la construction. Les maisons d’une rue peuvent avoir en commun un type d’implantation de toit ou des matériaux de revêtement qu’il convient de conserver sur l’immeuble étudié. Pour une construction détachée, le caractère des cotés et de l’arrière est aussi important. Il faut, entre autre :

− Chercher à conserver les éléments du décor architectural présents dans la façade ;

− Eviter les disproportions des dimensions des murs et du toit ; − Harmoniser le type, la dimension et la répartition des

fenêtres ;



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− Tenir compte de l’apparence visuelle d’une galerie par rapport aux éléments de la façade ;

− Conserver la maçonnerie d’origine et utiliser des matériaux compatibles pour les réparations ;

− Choisir un matériau de remplacement compatible avec l’âge ou le style de la maison ;

− Tenir compte des bâtiments voisins semblables qui ont conservé leurs éléments d’origine.

Sinon, on risque de se retrouver avec une maison ni vieille, ni neutre, ayant perdu son charme d’origine, même pas moderne, bref, avec un résultat représentant tout au plus un mauvais compromis, un produit douteux. Ce n’est qu’en respectant le caractère original d’une maison qu’on parvient généralement le mieux à améliorer son apparence et à accroitre sa valeur.

On doit se rappeler que les acheteurs potentiels recherchent avant tout la beauté, la simplicité et la qualité. Pour ce faire, il faut conserver le cachet d’origine (lorsqu’il existe), choisir des matériaux durables qui ne requièrent pas trop d’entretien et harmoniser le bâtiment avec l’environnement.

En Côte d’Ivoire, certains édifices sont soumis à la loi sur les biens culturels, laquelle s’applique à la conservation et à la mise en valeur du patrimoine. Le Ministre des affaires culturelles, qui l’administre, peut classer un édifice comme «historique», ce qui signifie qu’il ne pourra être vendu, détruit, restauré, ni modifié sans autorisation du Ministère. Une aire de protection autour de cet édifice obligera tous les propriétaires voisins à aviser le Ministère de toute vente ou des travaux effectués sur l’édifice.

Une fois qu’on a pris connaissance de toutes ces conditions et des grands principes liés à l’architecture, on pourra :

− Déterminer la nature des travaux à entreprendre (entretien, changements, etc.) ;

− Fixer, à tête froide, le budget selon les ressources dont on dispose ;



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− Bien examiner la maison pour déterminer précisément les défaillances à corriger ;

− Vérifier les règlements de construction et d’urbanisme au besoin.

Il faut toujours envisager la possibilité de renoncer à la rénovation si celle-ci est compromise par le mauvais état du bâtiment ou des attentes irréaliste du propriétaire.

Finalement, il est préférable de penser à long terme lorsqu’on entreprend des travaux de rénovation : les besoins des occupants peuvent changer. Par exemple, il faut prévoir l’utilisation possible du logement par une personne handicapée, la transformation d’une chambre en bureau, etc.

8.1.2 Réglementation

A l’instar de son homologue de l’urbanisme, le droit positif ivoirien de la construction a également hérité de la législation coloniale française en vigueur au moment de l’accession de l’Etat à l’indépendance. Chronologiquement, le droit de la construction intervient après celui de l’urbanisme et il relève sans conteste au droit privé, principalement au droit civil.

En Cote d’Ivoire, le droit de construction est essentiellement régi par les dispositions du code civil napoléonien français de 1804 en ses dispositions applicables en la matière, les lois n°62-253 du 31 juillet 1962 relative au permis de construire ainsi que quelques lois nationales spécifique adoptées par le législateur.

La mise en œuvre de la réglementation de la construction est assurée par le ministre en charge de la construction qui définit la politique nationale de la construction et assure l’encadrement des opérations de construction à travers ses différentes structures, notamment la Direction de la Construction et de la Maintenance ainsi que la Direction des Affaires Juridiques et du Contentieux.



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Outre les structures administratives, l’intervention d’organismes parapublics est également sollicitée. A cet égard, on peut citer la Société de Construction Immobilière de Cote d’Ivoire (SICOGI) dont la mission était de construire et d’équiper les quartiers dans l’esprit du plan de l’urbanisme, la défunte Société de Gestion Financière de l’Habitat (SOGEFIHA) en ce qui concerne la gestion des ressources affectées à l’habitat rural et urbain, le Laboratoire du Bâtiment et des Travaux Public (LBTP), ainsi que la SONITRA qui les structure placées sous la tutelle du Ministère.

La notion de construction en elle-même ne fait de définition légale. Toutefois la doctrine s’accorde à ranger sous ce vocable, tout ouvrage façonné par l’homme, indépendamment de son caractère immobilier ou mobilier ou de sa destination, de son implantation au sol ou en sous-sol. Ce faisant, le droit de la construction serait l’ensemble des textes à caractère législatif, réglementaire ou jurisprudentiel appelé à réglementer l’activité de construction de même que ses intervenants.

De l’ensemble des dispositions des textes juridiques précités, il ressort que le droit de la construction fait l’objet d’une prescription qui permet de distinguer d’une part le droit commun de la construction et d’autre part le droit spécial de la construction. Mais l’opérationnalisation de tout cet arsenal juridique repose sur le respect d’un certain nombre de prescriptions qui s’incorporent à l’assiette de toute opération de construction que sont les servitudes dont dans le cadre de cette discipline juridique s’avère nécessaire.

8.1.3 Permis

Lorsqu’on veut effectuer des travaux de rénovation, de construction ou de démolition, il faut se procurer au préalable le permis adéquat. Ce permis devrait préciser que les travaux doivent être exécutés à l’intérieur d’un certain délai. Cela permettrait :

− D’éviter un développement anarchique de l’environnement ; − De respecter des conditions de zonage et d’aménagement

de l’espace ;



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− D’assurer la sécurité des personnes et des biens en respectant les normes de construction ;

− De maintenir à jour le parc immobilier.

Il existe différents types de permis autorisant des travaux :

− De construction ; − De modification (y compris de rénovation) ; − De démolition ; − D’occupation pour usage autre que le logement ; − D’installation d’enseignes ou d’antennes ; − Etc.

Les coûts reliés à l’obtention d’un permis de modification correspondent en général à 1% du coût total des travaux entrepris, mais varie en fonction des pays.

Bien que quelques dispositions régissant les constructions figurent dans la loi n°626253 du 31 Juillet 1962, pour l’essentie l le permis de conduire est régit par la loi n°65-248 du 4 août 1965.

Hugues Périnet- Marquet (1979) a élaboré une définition dualiste du droit de construire qui recouvre « deux prérogatives différentes : un droit d’initiative qui attaché au sol, possède de ce fait une nature réelle et un droit de construire proprement dit, octroyé au constructeur par l’autorité administrative ». Le poids de celle-ci est matérialisé par la planification urbaine, notamment les prescriptions des Plans d’Urbanisme Directeur, dont les dispositions s’imposent aux opérations dans le régime du permis de construire.

Christophe Alègre de la soujeole préconise une réorganisation du système juridique autour d’une certaine « nationalisation de l’espace ». Cette doctrine permettrait de résoudre le problème foncier" en distinguant le droit de propriété et le droit de construire " : « la solution général de l’unité de l’espace public comme objet de police spéciale de l’état permet beaucoup plus à l’administration, conformément à la pratique ».



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La législation relative au permis de construire « fixe les conditions suivant lesquelles il peut être sursis à statuer pour la construction qui sont de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution d’un plan d’urbanisme [en cour d’élaboration] ».

« Adapter de la décision selon laquelle le plan d’urbanisme a été mis à l’enquête publique, les décisions de sursis ne peuvent être motivées que par des dispositions au plan ».

L’obligation d’obtenir un permis de construire préalable s’impose aux personnes morales de droit public comme aux personnes morales de droit privé. Le permis de conduire est obligatoire non seulement pour les réalisations nouvelles, mais aussi pour les clôture, les modifications extérieures, les reprises de gros œuvre, les surélévations, les travaux trainant modification de la destination du bâtiment et de la distribution intérieure des points visés par les règlements sanitaires.

CONSTITUTION DU DOSSIER Le permis de conduire ne peut être délivré que si le projet de construction est conforme aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur et respecte les servitudes d’alignement et, le cas échéant, de nivellement fixées par l’autorité compétente. Le dossier technique de l’Urbanisme (Abidjan) ou à la direction régionale (intérieur du pays) qui procède à l’instruction de la demande. Il contient les pièces suivantes :

� une lettre de demande de permis de construire adressé à la mairie du lieu de construire ;

� un titre de propriétaire de terrain (la lettre d’attribution, l’arrêté de concession provisoire ou l’acte du BNETD) ;

� un extrait topographique visé par la C.I.E, la SODECI. La direction du Domaine urbain et de la direction de l’assainissement ;

� un plan d’assainissement visé par la direction de l’eau ; � un certificat d’urbanisme délivré par la sous direction législation et

permis de conduire ; � une photocopie de la lettre d’attribution délivrée par la CIALI ; � un plan d’exécution ;



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� un plan de masse, d’échelle comprise entre 1/200, 1/100 ou 1/500. Ce plan comporte notamment : Un plan d’exécution d’échelle 1/50 ou 1/100, L’orientation Les limites du terrain et l’indication de la superficie, Le tracer des voies publiques et de déserte avec indication de la largeur, Les courbes de niveau ou de nivellement du terrain, Le tracer des réseaux électriques, des canalisations d’eau existantes et Projetées, L’emplacement des aires de stationnement et des garages, Le tracé des clôtures, Le volume des bâtiments à construire.

En retour, après instruction du dossier par les services techniques, le demandeur reçoit un arrêté portant autorisation de construire signé par Ministre chargé de la Construction, de l’urbanisme et de l’habitat.

Nota : Dans certains pays, la conception des logements est réglementée (interdiction de passer directement des W.C.dans les cuisines ou la salle à manger, dimension minimale des chambres, hauteur minimale sous plafond, etc.).

ACCORD PREALABLE Sur présentation d’un dossier simplifié, l’administration peut délivrer un accord préalable sur l’implantation et le volume des constructions projetées. L’accord préalable précise, le cas échéant, les conditions particulières à remplir en matière d’accès et de stationnement des véhicules, des raccordements des réseaux d’assainissement, d’aspect des bâtiments et d’aménagement des espaces libres ainsi que, dans les grands ensembles immobiliers, en matière de réalisation d’équipements d’intérêt général.

L’accord préalable est obligatoire lorsque les projets de construction se situent à l’intérieur de périmètres sensibles déterminés par arrêtés, tels que :



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Centre urbains ensemble monumentaux ou sites protégés, sans que cette énumération soit limitative. La validité de l’accord préalable est d’un an.

Dans le cas de lotissements, le ministère impose la réalisation d’infrastructure et d’équipements collectifs (bureau de poste, école primaire, etc.). « Certains prometteurs trouvent des subterfuges pour passer la construction de 249 lots et obtiennent un accord préalable sans avoir à construire alors que celle-ci est nécessaire pour 250 lots. »

PERMIS DE CONSTRUIRE, INSTRUCTION, DECISION Lorsque la construction projetée est soumise, en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou en raison de son emplacement ou de son utilisation, à des prescriptions particulières dont l’application ne révèle pas de la compétence du ministre chargé de la construction et de l’urbanisme, le permis de construire ne peut être accordé qu’après accord du ou des ministres concernés. Il peut être sursis à statuer sur une demande de permis de construire pendant une période de deux mois au maximum, lorsque la construction projetée est incompatible avec des projets d’urbanisme non encore approuvés. Passé ce délai, la demande est considérée comme approuvée s’il n’en a été donné aucune suite : dans ce cas, le silence de l’administration vaut approbation tacite du projet. Le permis de construire ne peut être accordé que si les constructions projetées respectent :

� les plans d’urbanisme et l’alignement approuvés, � les règlements d’urbanisme, � les servitudes de salubrité, de sécurité publique, de caractère

architectural, de conservation des sites, imposés par la loi et les règlements.

La décision en matière de permis de construire, doit être notifiée dans un délai maximum de trois mois s’il y a lieu de procéder à une enquête. Le silence de l’administration ne vaut pas acceptation mais permet au



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demandeur de saisir le ministre de la construction et du cadre de vie par lettre recommandée avec accusé de réception. Le ministre dispose d’un délai de trois mois pour statuer sur La demande. Passé ce nouveau délai le silence du ministre est considéré comme un avis favorable. Toutes décisions portant refus de permis de construction ou sursis à statuer doit être motivée. La délivrance portant refus du permis de construire ou sursis à statuer doit être motivée. La délivrance du permis de construire n’engage en aucun cas la responsabilité de l’administration quant aux malfaçons dans la construction, notamment dans la stabilité de l’œuvre, ou la validité du titre d’occupation du terrain.

REALISATION DES TRAVAUX Les préfets, les maires et les délégués, les représentants assermentés du ministre chargé de la construction et de l’urbanisme ou les représentants dûment habilités de tout autre ministère concerné par l’acte de construire, peuvent à tous moment visité les chantiers en cours et procéder aux vérifications qu’ils juges utiles, tant sur la construction proprement dite que les abords qui en dépendent. Le permis de construire est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de deux ans à compter de sa délivrance.

IMMEUBLES DE LA HAUTEUR Le permis de construire des immeubles de grande hauteur est délivré dans les formes habituelles après avis de la commission technique interministérielle des immeubles de grande hauteur. Il comporte une clause expresse relative aux mesures de sécurité des travailleurs employés à l’exécution des travaux.



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CONTRÔLE A POSTERIORI Lorsque la construction est achevée, il est délivré un certificat de conformité qui vaut permis d’habiter [...] ou qui autorise l’admission du public [...] Le tribunal peut ordonner [...] Soit la mise en conformité […] soit la démolition des constructions irrégulières. Lorsque des constructions soumises à l’obligation du permis de construire, sont édifiées en l’absence de ce document, les architectes, entrepreneurs et bénéficiaires des travaux effectués au mépris des obligations ou le permis de construire, encourent une amende de 10 000 à 500 000 FCFA chacun. La récidive entraîne une amende de 50 000 à 2,5 millions de francs et un emprisonnement de 2 mois à un an. Le tribunal peut prononcer une astreinte pour régulariser la situation de 500 F à 5 000 F par jour. Au mois de mai 2007, la mairie de Cocody n’a hésiter à faire raser au bulldozer tant le marché du Plateaux-Dokui et son maquis qu’une maison en construction ne pouvant présenter un permis de construire. Une telle action relève de la compétence de l’Etat.

ENTRETIEN DES IMMEUBLES La propriété immobilière n’est pas absolue : le décret n° 73-184 impose aux propriétaires de restaurer et entretenir les immeubles situés à l’intérieur de périmètres urbains déterminés par arrêtés conjoints du ministre de la construction et du ministre de l’intérieur. L’absence d’entretien est sanctionnée pénalement (art 4) d’amende et/ ou emprisonnement. Les vastes trainées noires qui souillent les façades des immeubles du quartier de SOCOCE (Deux plateaux, boulevard Latrille) et bien d’autre, montrent que ce décret reste lettre mortes. Au plan de la politique économique, les salaires qui seraient distribuée aux salariés des entreprises chargées de ravalement des immeubles, aurai un effet dynamisant sur l’économie général. Plus généralement, la construction de 2000 (art 28) impose à « pour la communauté et [à] chaque personne physique ou morale » « la protection de l’environnement et la promotion de la qualité de vie ».Le curage des fossés et l’enlèvement des ordures ménagères sont-elle



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incluses dans ces obligations ? Quelles sanctions frappent ceux qui les négligent ? De façon précise, à qui incombent-elles ? Le paiement des taxes y afférentes est-il libératoire de l’obligation constitutionnelle ?

« Le raccordement aux égouts d’eaux usées établis sous la voie publique, est obligatoire pour les immeubles y ayant accès soit directement, soit par l’intermédiaire de voies privées ou de servitude de passage, sauf dérogation de l’autorité compétente dans les zones d’habitat évolutif ». L’état et les collectivités territoriales ont-ils l’obligation d’implanter ces égouts ?

Il arrive que le service des permis apporte lui-même quelques modifications mineures aux plans ; ceci évite à la personne qui demande le permis de recommencer tout le travail pour de simples détails et fait économiser du temps. Les plans rectifiés doivent cependant être approuvés par le demandeur. Il se peut tout de même que ce dernier soit obliger de recommencer complètement les plans en cas de corrections substantielles requises, d’où la nécessité de bien s’informer avant d’exécuter les plans et de respecter les normes.

On peut compter en moyenne 6 Mois pour l’obtention d’un permis, mais les délais varient d’une municipalité à une autre. L’obtention d’un permis évite de subir lorsqu’une infrastructure est découverte, même une fois les travaux terminés : amendes reconstruction selon les normes ou même démolition de travaux non conformes. Un certain nombre de citoyens omettent de demander un permis .Ils risquent d’être dénoncés de se faire prendre sur le fait par une patrouille d’inspecteurs, les contrevenants doivent alors cesser les travaux et sont poursuivis en cour. Si les travaux ne sont pas conformes aux règlements, l’inspecteur pourra demander de les recommencer. Pourquoi donc s’obstine t’on à ne pas demander un permis, Les raisons invoquées généralement sont les délais pour l’obtenir, la hausse de valeur de l’évaluation foncière de l’édifice ou l’ignorance de l’obligation de faire approuver un projet par les autorités compétentes.

On doit généralement demander un permis pour transformer ,rénover, agrandir une maison, installer une enseigne, une clôture, une remise ,une piscine, une terrasse en bois ,ou pour modifier des portes et des



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fenêtres .Pour certaines maisons âgées ou dans certains quartiers anciens’ un permis doit être demander pour tout type de travaux extérieurs afin de préserver l’apparence de bâtiment. Ce permis doit être affiché de façon à être visible de la rue.

Lorsqu’on reçoit une subvention municipale pour construire, l’inspecteur de la municipalité doit être avisé des débuts des travaux, avant toute coulée du béton et à chacune des étapes importantes de la construction, telles que l’érection du charpente, la fermeture dans mur et dans les plafonds, la finition et à la fin des travaux.

8.1.4 ETAPES DE LA REALISATION D’UN PROJET DE RENOVATION

Avant de dresser sa liste des travaux à entreprendre, le propriétaire, rappelons-le, doit se demander dans quelle mesure sa maison et son quartier lui fournissent le cadre nécessaire à la réalisation de ses projets de vie. Cela lui permet de déterminer les possibilités d’adaptation de sa maison et le temps approximatif dont il pourra profiter des changements apportés.

Une fois les plans et devis approuvés par le service de construction obtenu, on demande au moins trois soumissions d’entrepreneurs différents. La durée de validité d’une soumission varie en fonction du projet et peut varier entre 30 et 120 jours, sauf si l’entrepreneur indique une durée dans ce document.

ETAPES DE REALISATION D’UN PROJET DE RENOVATION

• Déterminer la liste générale des besoins et l’ordre des priorités par le propriétaire • Inspection des lieux et rapport d’inspection • Commentaire du concepteur, avec ou sans esquisses, pour bien préciser le projet • Relevé des lieux et mise en plan de l’aménagement existant • Evaluation sommaire du coût des travaux et des honoraires professionnels • Discussion et mise en plan de l’aménagement proposé • Etablissement des plans d’exécution avec détails techniques • Rédaction des devis des matériaux et des méthodes de construction • Appel d’offres et signature du contrat avec l’entrepreneur • Surveillance selon la progression des travaux • Acceptation provisoire puis finale des travaux



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Si l’entrepreneur offre une garantie, il faut vérifier auprès de l’organisme qui gère le plan de garantie si l’entrepreneur est accrédité et si tous les travaux sont couverts. On signe alors avec l’entrepreneur choisi un contact clair ce qui favorisera un bon service et une bonne entente. Il est préverbale d’inclure dans le contrat le calendrier des travaux et de préciser les périodes ou le propriétaire devra libérer les lieux. On peut prévoir une pénalité dans le contrat en cas de retard des travaux, mais l’entrepreneur en tiendra compte en augmentant peut-être les coûts.

Il est recommandé de payer l’entrepreneur selon l’avancement des travaux et d’exiger une entente écrite pour tout travail non prévu au contrat.

Lorsque les locaux sont prêt à être occupés, l’entrepreneur et le propriétaire signe un certificat de fin des travaux. Les détails qui restent à finir sont une liste de « travaux à terminer». Attention : si la liste des travaux restant est importante, on peut retenir de 10 à 15% du coût total des travaux.

Si l’on constate des défauts de construction, il est toujours préverbale d’essayer de s’entendre avec l’entrepreneur pour les régler. Si ce n’est pas possible, on l’avisera par lettre recommandées qu’on adresse, le cas échéant, à l’organisme gérant le plan de garantie, ou encore on soumettra une plainte à l’antenne de la construction si l’entrepreneur licencié ne participe pas à un plan de garantie.

GESTION D’UN PROJET DE RENOVATION

Le succès d’un projet de rénovation réside surtout dans la planification, le choix de l’entrepreneur et la rédaction d’un contrat détaillé avec celui-ci. Un projet peut être géré par un auto conducteur, en autogestion (le propriétaire engage des travailleurs spécialisés), par un entrepreneur général ou par un gérant de projet (architecte, ingénieur, technologue, autre).

Un auto constructeur doit posséder l’expérience et la compétence requise pour effectuer un travail de qualité, avoir à sa disposition les



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outils nécessaire ; et évaluer l’économie réalisée en fonction des contraintes et de ses capacités.

L’autogestion signifie que le propriétaire n’exécute aucun travail lui-même : il engage, supervise et coordonne le travail des travailleurs spécialisés, et place certaines commandes de matériaux .Il ne faut pas sous estimer le nombre d’heure de travail que cela peut représenter et les risques importants de délais, d’imprévus et de changement au cours des travaux. L’autogestion d’un projet de rénovation doit être vue comme un travail à temps plein.

La gestion et la réalisation d’un projet par un entrepreneur général sont de loin la solution la plus simple et la plus sure lorsqu’on engage une entreprise qualifiée et offrant de bonnes garanties. Il faut toutefois bien comprendre la portée des garanties, qui se limitent souvent aux matériaux ou à l’installation. De plus, les garanties sont parfois offertes par les manufacturiers seulement. La faillite d’un manufacturier peut donc entrainer l’annulation de toute garantie.

Contrairement à l’entrepreneur, il n’assume pas la responsabilité de la réalisation des travaux. Il est un représentant du propriétaire auprès des sous traitants et des autres professions (architectes, ingénieurs). Toutefois, si le gérant de projet assure des tâches de coordination et de surveillance des travaux, il en assume alors la responsabilité. Le calendrier des travaux est un outil indispensable pour bien gérer une rénovation. Il permet d’établir à quel moment on doit commander les matériaux et quand « réserver ».

Dans tous les cas, il est recommandé de faire appel à un professionnel du bâtiment, qui pourra comprendre les attentes du propriétaire, tenir compte de son mode de vie, de ces habitudes, s’assurer de la fiabilité du projet, rendre le projet conforme aux normes et aux règlements, et assurer des travaux plus efficaces.



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8.1.5 AMENAGEMENT

CARACTERISTIQUE DE L’AMENAGEMENT INTERIEUR D’UNE MAISON

• Utilisation polyvalente des pièces selon les besoins existants • Pièces fonctionnelles reliées entre elles par une circulation minimale • Conception sécuritaire contre vol et les accidents potentiels • Accès facile pour les personnes à motricité réduite (PMR) • Eclairage naturel suffisant et agréable, conçu en fonction des activités, des vue et de l’ensoleillement • Esthétique cohérente et adaptée à l’esthétique générale du quartier, surtout si celui-ci est relativement

homogène

Les travaux doivent correspondre aux besoins du consommateur avec un juste équilibre de qualité et de prix. Ils doivent être exécutés selon les normes, les codes en vigueurs au moment de la rénovation. On devra surveiller entre autres, par exemple, les éléments suivants :

• Eclairage intérieur Une fenestration correspondant à au moins 10% de la surface de plancher doit être prévue dans toutes les pièces, sauf dans la salle de bain, le bureau ou l’atelier, ou les fenêtres ne sont pas obligatoire, mais il faudra alors installer un système de ventilation mécanique (VMC) dans les chambres ,on peut réduire ce pourcentage à 5%. Un puits de lumière peur remplacer une seule fenêtre dans une seule pièce.

• Ouvertures pour les pièces doubles La cloison séparant une pièce double doit occuper moins de 60% du plan de séparation ; donc, l’ouverture devra être moins de 40% de la cloison.

• Aires minimales et maximales permises pour les ajouts Entre autres, une chambre doit avoir une superficie minimale de 7.00 mètre carré.

• Hauteurs requises pour les endroits habitables Dans une pièce, 50% de la superficie doit avoir 2.20 mètre de haut sous les obstacles ponctuels (tuyaux, poutre, etc.). On ne tient pas compte de l’espace où la hauteur est inférieure à 1.40 mètres.



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• Garde corps et main courante Un garde d’une hauteur minimale de 107 centimètre est requis pour tout le balcon, toiture terrasse, passerelle, escalier de plus de 6 contremarches, si la dénivellation dépasse 60 centimètre ; la hauteur sera de 90 centimètre pour un espace desservant un seul logement et situé entre 60 et 100 centimètres du sol .Aucun garde corps n’est requis si la dénivellation ne dépasse 60 centimètres. Une main courante est requise pour un escalier intérieur de plus de trois contremarches.

• Issues. Un logement doit avoir deux portes de sorties, sauf si une fenêtre est à moins de 1.50 mètre du sol ; la largeur des condors et des escaliers sera de 0.76 mètre.

Des normes plus strictes s’appliquent aussi pour les immeubles de plus de huit logements et de plus de 2 étages, notamment en ce qui concerne la protection contre les incendies.

Pour l’aménagement, on doit tenir compte aussi des tendances, des modes et des demandes des acheteurs éventuels. Par exemple, on s’attend maintenant à trouver dans une salle de bains (quoique ces critères puissent n’être que passagers) :

Une aire spacieuse, avec de nombreux rangement ;

Deux lavabos et une grande surface de comptoir de toilette ;

Une douche indépendante de la baignoire ;

Un éclairage propre à chaque activité (fonction, ambiance)

Une ventilation excellente, indépendante de l’éclairage

Un besoin d’entretien réduit au minimum (douche moulée, grands carreaux de céramique).

Avant de rénover, il faut inspecter le bâtiment pour s’assurer que les fondations et la charpente sont stables et peuvent accepter les nouvelles charges .On vérifiera ensuite l’enveloppe extérieur (murs, portes,



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fenêtres et toitures) afin que les travaux entrepris à l’intérieur soient bien protégés.

8.1.6 PLAN ET DEVIS

8.1.6.1 Plan

Les devis doivent être plus complets possible, car ils font parties du contrat qui lie le propriétaire et l’entrepreneur. Toute ambigüité ou imprécision risque de soulever des litiges. Le plan permet d’avoir sous nos yeux des résultats final de la rénovation, avec des détails des modifications à apporter à la rénovation et à l’environnement.

Intervenant dans l’élaboration des divers plans

� Architecte , Ayant une plus grande expérience et une formation poussée, il proposera souvent une meilleure conception ; le recours à l’architecte est souvent d’ ailleurs obligatoire pour des travaux de plus de 50.000.000 FCFA et pour les édifices publics.

� Technicien , Technicien en représentation graphique et technique de construction. Pour de petits bâtiments résidentiels dont le coût de travaux ne dépasse pas 5.0000.000 FCFA

� Designer d’intérieur (architecture d’intérieur), Pour les petits travaux de réaménagement, le choix des matériaux de finition, des couleurs et du mobilier.

� Ingénieur , Ingénieur en génie civil pour tous les travaux relatifs aux fondations et à la charpente, et l’ingénieur en électricité ou en mécanique du bâtiment, les travaux de plus de 5.0000.000 FCFA et pour les édifices publics.

� Géomètre , Pour pouvoir obtenir le certificat de localisation et l’extrait Topographique du terrain (plan de bornage)



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8.1.6.2 Devis

Le devis complète les plans et à préséance sur les dessins en cas de litige. Il consiste en une série de notes écrites présentant la qualité des matériaux, des appareils, des accessoires et des ouvrages et les méthodes de construction que l’entrepreneur devra utiliser. Certains devis très sommaires sont imprimés à même les plans de rénovation. D’autres plus complexes, forment un document annexé aux plans.

8.1.7 MILIEU DE LA CONSTRUCTION

8.1.7.1 Entrepreneurs et ouvriers

Les entrepreneurs en construction et rénovation doivent avoir une licence. Ils doivent faire exécuter les travaux d’électricité, de plomberie, par des entrepreneurs spécialisés. Seul l’auto-conducteur peut effectuer ses propres travaux sans détenir une licence, sauf les travaux d’électricités et de plomberie. Un auto-conducteur qui prévoit des travaux autres que pour sa résidence doit obtenir une licence, sauf si les travaux sont confiés à un entrepreneur général. Les ouvriers doivent être compétents. Ils sont divisés en 3 classes :

� Manœuvre : Il a reçu une formation de 60 heures, a suivi un cours de sécurité sur les chantiers ;

� Apprenti : Diplômé d’une école de métier de la construction (il ya 25 métiers) ;

� Compagnon : Ouvrier qui a travaillé comme apprenti de 1 à 5 ans selon sa spécialité.

8.1.7.1 Association

Les associations d’ouvriers sont formées pour assurer la protection de public ou de leurs membres ou encore pour organiser de façon efficace



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le milieu de la construction. En Côte d’Ivoire, il est très rare de voir ce genre d’association en place au sein de la caste ouvrière.

8.1.8 PERSONNES DE LA RÉNOVATION

En rénovation, certaines personnes interviennent en première ligne.

� Le propriétaire Il décide des taxes à faire ou confie un mandat à un professionnel. Il choisit l’entrepreneur, vérifie le contrat, facilite le travail de l’entrepreneur et des autres professionnels, traite avec l’entrepreneur, paie selon les conditions du contrat et signe un avis de fin des travaux. Il peut aussi s’occuper d’obtenir certains permis.

� L’entrepreneur Il exécute les travaux selon le contrat ou les modifications autorisées par le propriétaire ou ses mandataires, obtenir une assurance, paie les ouvriers, les fournisseurs et les traitants et surveille l’exécution de tous les travaux .Il peut aussi s’occuper d’obtenir les permis.

� Le contremaître Il dirige l’équipe d’ouvriers et traite avec le propriétaire ou ses mandataires pour des questions relatives au chantier.

� Le sous-traitant Il exécute certains travaux spécialisés demandés par l’entrepreneur.

� Le concepteur Il peut prendre en charge le projet au complet ou en partie : inspection ; relevés, normes et règlements, permis, esquisse, plan, devis, surveillance des travaux (qualité et conformité au contrat) et des paiements.



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8.1.9 CHOIX DE L’ENTREPRISE

Tout commence par le dressage de la liste des entrepreneurs qui conviennent au projet. Il est bon de discuter du projet avec quelques entrepreneurs ou rénovateurs afin de connaitre leur avis et leurs suggestions sur la manière d’exécuter les travaux.

Responsabilité générales d’un entrepreneur

� Etablir une relation de confiance avec le client, ne pas recourir à des faux fuyants du genre « on verra ça plus tard », ce qui peut signifier « trop tard » pour le client.

� Eviter d’être trop presser, il ne s’agit pas de signer rapidement un contrat trop vite bâclé.

� Etablir un contrat clair indiquant les travaux, faire le calendrier, le prix et les conditions de paiement.

� Détenir une assurance responsabilité civile (dommage matériels ou autres).

� Avoir la compétence pour réaliser les travaux sans bavure et pouvoir présenter un cahier de ses réalisations passées.

� Il faut surtout éviter de se baser uniquement sur le coût mentionnés dans les soumissions : un entrepreneur compétent ne travail pas au rabais.

8.1.10 CONTRAT

Un contrat établit un lieu juridique entre deux parties. Il existe 4 types de contrats, qui établissent la partie des travaux et les méthodes de paiement. Il faudra choisir le type le plus approprié aux travaux à entreprendre.



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• Le contrat à prix fixe L’entrepreneur exécute les travaux pour un montant forfaitaire et assume les pertes, modifications et les ajouts sont payés en surplus. Convient pour les petits et moyens projets de rénovation.

• Le contrat à pourcentage Le propriétaire paie le coût des travaux, auquel s’ajoutera un pourcentage par les frais généraux de l’entrepreneur. Convient pour le gros projet, mais nécessite un control plus sévère.

• Le contrat à prix unitaire L’entrepreneur est appelé à faire la réalisation des plans et la planification du projet. Convient à de gros projets commerciaux.

• Le contrat de type gérance L’entrepreneur est appelé à faire la réalisation des plans et la planification du projet. Convient à de gros projets commerciaux.

ELEMENTS A RETROUVER DANS UN CONTRAT

Noms et adresses des deux contrats.

Description complète et détaillée des travaux à effectuer.

Liste des matériaux utilisés.

Liste des travaux confiés aux sous traitants.

Nom de la personne responsable d’obtenir les permis nécessaires.

Assurance du nettoyage quotidien et final du chantier.

Description des garanties (ce qui est couvert, la période de temps,…)

Description de l’assurance responsabilité civile de l’entrepreneur.

Date de début et fin des travaux.

Coût des travaux et conditions de paiement.



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Accès aux services par les ouvriers (salle de bains, téléphone, aire de stationnement, etc.)

D’autre formules types peuvent compléter le contrat, selon la complexité du projet de rénovation : ordre du propriétaire, proposition de modification, certificat de réception de provisoire des travaux, certificat de fin des travaux, demande de paiement, avis de non-conformité, etc. A noter que les plans et devis font partie intégrante du contrat.

8.1.11 ASSURANCE ET GARANTIES

Les cautions, garanties et assurances permettent de minimiser les pertes d’investissement en cas de malfaçon ou de faillite.

8.1.11.1 Assurances

La commission de la santé et de la sécurité du travail couvre les risques d’accident de travail sur les gros chantiers à condition qu’une cotisation soit versée. L’assurance responsable civile couvre les dommages corporels ou les décès occasionnés par un accident sur les lieux de la rénovation. En matière de responsabilité civile, d’incident ou de vol, il s’agit d’aviser la compagnie d’assurance dans le cas d’un agrandissement ou d’une rénovation qui augmente la valeur de la construction ; sinon celle-ci ne sera pas couverte pour sa pleine valeur.

8.1.11.2 Garanties et cautions

Outre la responsabilité de l’entrepreneur et du concepteur pour une période bien donnée après la fin de travaux, différents garanties, obligatoires en construction neuves mais encore facultative en rénovation sont offert, par des organisation professionnelles.

8.1.12 SECURITE

Les travaux de rénovation comportent certains risques évidents et d’autres cachés dont il faut se méfier. Ce tableau indique les risques liés à certains produits.



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Il y a des mesures de sécurité à prendre, telles que :

� Garder les lieux de travail propre ; � Conserver les produits toxiques dans des contenants sûrs et

fermés ; � Utilisation de l’équipement approprié et en bon état ; � Utiliser des masques anti poussières, anti vapeurs, anti gaz selon

le cas ; � Avoir un extincteur de type Abc à porté de main ; � Porter des équipements de protection approprié (anti bruit,

lunettes, habits, bottes, casques, gants) ; � Vérifier les locaux de travail ; � Rester vigilant en tout temps.

TABLEAU 2.1 : MATERIAUX POUVANT ETRE DANGEREUX POUR LA SANT E

MATERIAUX

RISQUES POUR LA SANTE

Amiante Amiantose, cancer du poumon

Bruit Perte de L’ouïe

Décapants chimiques Fatigue, faiblesse, nausées, vertiges, irritation des yeux, de la peau et des voies respiratoires, irrégularités et crises cardiaques

Isocyanurates (dans les résines, les peintures, les mousses)

Allergies, bronchites chimiques

Moisissures, excréments d’animaux

Infections, allergies, irritation des yeux, de la peau et des voies respiratoires



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Plomb Coliques, problèmes rénaux, perte d’énergie, affaiblissement des facultés, effets cérébraux

Résines époxy Irritation de la peau et des poumons

Sciure Asthme, irritation

Silice lésions aux poumons

Solvants Inflammation de la peau, problèmes hépatiques, rénaux, du système nerveux

Vapeur de soudure Fièvre des fondeurs, cancer du poumon



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8.2 La planification



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8.2.1 CONNAISSANCES PREALABLES

On ne s’improvise pas inspecteur en bâtiment. Pour inspecter avec compétence un bâtiment, déceler les anomalies, déterminer les causes probables et proposer des correctifs appropriés, l’inspecteur doit posséder des connaissances précises qu’il aura acquises au cours de nombreuses années d’études et de pratiques.

Ces connaissances concernent :

� Les codes et règlements de construction en vigueur ; � Les techniques de construction anciennes et actuelles (structures

et architectures) ; � La science du bâtiment et les principes servant de base à la

construction ; � Les coûts et les restrictions budgétaires pour le projet (surtout pour

faire le suivi) ; � les métiers de la construction ; � Les exigences relatives à la santé et à la sécurité (qualité de l’air,

humidité, stabilité, structurale) ; � Les méthodes d’évaluation de l’état de structure et de l’enveloppe

du bâtiment ; � La rédaction d’un rapport clair, précis et complet.

Il est important de renseigner le propriétaire au sujet des implications du projet de rénovation en ce qui concerne les codes, les règlements, les permis, les coûts, les assurances, etc. L’inspecteur doit donc avoir une connaissance élargie de tous les domaines touchés par la rénovation et doit tenir cette connaissance à jour en suivant l’évolution des matériaux, des techniques et des procédures afin de les intégrer les uns aux autres. Qu’il soit architecte, ingénieur, technologue, ou entrepreneur en construction, l’inspecteur en bâtiment doit avoir acquise une expertise dans ce domaine, et il est préférable qu’il détienne une assurance responsabilité professionnelle. Savoir bien diagnostiquer les vices de construction d’un bâtiment d’après les détériorations apparentes est un art qui s’acquiert grâce à une formation en science du bâtiment et par une longue pratique de la



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construction. Il faut avoir vécu des situations de tout genre. Et encore, est-on toujours certain de la cause d’une anomalie ? Il faut user de toute sa compétence, de compréhension et d’une bonne documentation avant de formuler une hypothèse. Enfin, une inspection minutieuse atteste de l’attitude professionnelle de l’inspecteur [et suscite le respect du client]

8.2.2 PROCESSUS D’INSPECTION

En rénovation, le processus d’inspection amorce l’étape préparatoire du projet .On peut le diviser en activité et autre tâches distinctes : la préparation de l’inspection et le déroulement de l’inspection.

8.2.2.1 Préparation de l’inspection

A) Etablir le mandat

L’encadré suivant présente les types d’interventions selon les motifs du propriétaire.

DIFFERENTES RAISONS INCITANT UN PROPRIETAIRE OU FUTUR PROPRIETA IRE A FAIRE INSPECTER UNE MAISON

• L’entretien régulier, la prévention (constat de l’état de l’immeuble) • La restauration, après une évaluation du caractère historique du bâtiment • La rénovation, en vue de travaux à effectuer (agrandissement, transformation) • Une évaluation prévente, demandée par un vendeur et favorisant la vente • Une évaluation préachat, demandée par un acheteur (40% des cas) • Une expertise avec liste des déficiences, des causes et des recommandations • Une étude juridique, en vue d’une poursuite pour vices cachés ou accident survenu • Un ajustement à des normes plus récentes (prévention contre l’incendie, etc.), surtout dans le domaine

commercial

L’inspection avant achat est de loin le type le plus courant. De plus en plus d’acheteurs, en effet, font une offre d’achat conditionnelle à une inspection avant de conclure une transaction. Il faut inspecter surtout ce qui est le moins rentable à rénover, et que l’ancien propriétaire à négligé au profit de petits travaux de maquillage plus rentable. Les problèmes les plus fréquents touchent la toiture. L’inspection doit relever un gros défaut pour qu’un puisse annuler l’offre. Le but d’une inspection est surtout de mieux connaître la condition actuelle d’un bâtiment et d’évaluer les travaux qui devront être entrepris à court et à moyen terme.



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B) Se renseigner sur la propriété

L’inspecteur doit bien se renseigner au sujet des renseignements spéciaux, des droits acquis ou de toute autres conditions touchant le bâtiment concerné. Dans certains cas il pourra à profit faire des recherches pour découvrir des plans existants, des particularités inscrits au contrat d’achat, des privilèges ou des droits acquis par les propriétaires antérieurs, etc.

C) Déterminer l’équipement nécessaire

Un inspecteur a besoin d’un équipement somme toute assez réduit pour accomplir son travail.

Il doit s’assurer d’avoir sous la main l’équipement suivant :

� Casque protecteur et chaussure de sécurité, pour un bâtiment sinistre ou industriel ;

� Masque en cas de poussière de fibre de verre ou d’amiante ;

� Vêtement à manches longues, gants ;

� Salopette, surtout si on doit aller dans le vide sanitaire ;

� Planchette à pince, papier, crayon pour prendre des notes ;

� Liste de contrôle convenant au projet ;

� Ruban à mesure, métrique et impérial, le plus long et le plus rigide possible ;

� Lampe de poche, projecteur flexible ou lampe frontale, pour les coins obscurs ;

� Poinçon pour vérifier les pièces de bois pourris ou si le mortier s’effrite ;



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� Maillet de bois pour sonder le béton et en déterminer la dureté et la qualité ;

� Petit niveau ou balle de tennis pour évaluer la pente d’un plancher ou la verticalité d’un mur ;

� Jumelle pour les détails éloignés et non accessibles, tels un toit ou une façade ;

� Vérification de circuit électrique à trois tiges pour détecter les pièces à la terre ;

� Marteau, scie pointue et tournevis, pour faire des tournées dans le mur et plafonds ;

� Appareils photographique, pour les cas compliqués ou les projets éloignés afin d’y retourner en cas de mémoire défaillante. La liste n’est cependant pas exhaustive.

DEROULEMENT D’UNE INSPECTION

L’utilisation d’une liste de contrôle facilite le travail de l’inspecteur en l’aidant à ne rien oublier. Cette liste peut varier selon le genre d’inspection ou le type bâtiment. L’inspecteur pourra la modifier selon ses compétences pour en faire un outil de travail personnalisé.

A) PROCEDURE

On examine d’abord l’intérieur du bâtiment, de loin, pour en avoir une vue complète, ainsi que s’il y en a, les bâtiments adjacents. On note s’il y a lieu, des détails qui pourraient influer sur des observations subséquentes.

Il est important d’inspecter minutieusement les éléments suivants :

� Le type de construction (maison basse, duplexe, etc.) et le nombre d’étages ;



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� Le genre de construction : le style, les matériaux, la qualité et la valeur historique ;

� L’emplacement du bâtiment sur le terrain : l’orientation, les bâtiments adjacents ;

� La pente du terrain au terrain au périmètre de la maison, qui doit éloigner l’eau de surface du bâtiment

� L’aménagement paysager, l’âge et le type d’arbre et d’arbustes, les dépendances ;

� La présence ou l’insuffisance de drainage, gouttière et descente pluviales ;

� Le type et l’état de la structure : charpente à plate forme, à madriers, à poutres et à poteaux ou une combinaison de différents types ;

� Les types de fondations, les fissures ; � Le type d’enveloppe extérieure : maçonnerie, parement de brique,

pièces ; � La protection contre les intempéries : galeries, balcon ; � Le voisinage (type, âge, état de bâtiment) ; � Les services (électricité, eau, accès).

Puis on passe à l’intérieur. L’évaluation du style de vie des occupants peut aussi aider à déterminer la cause de certains problèmes de la maison. Pour déterminer s’il y a des défauts cachés, on doit en chercher les indices (il peut être utile de questionner l’occupant) :

� Construction de qualité inferieure aux normes.

� Consommation anormalement élevée en électricité ;

� Fléchissement des planchers ou déformation de la charpente ;

� Fuite dans le toit et les murs, odeurs d’humidité, présence de moisissure ;

� Problèmes liés à l’arrivée d’eau (pression) ou à l’évacuation des égouts (obstruction, temps de vidange) ;



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� Rénovation et réparation antérieures entreprises souvent de façon artisanale.

Après avoir ainsi déterminé s’il y a des possibilités de défauts cachés, on entreprend l’inspection proprement dite.

Il est parfois très intéressant de commencer la recherche d’indice par le sous sol (s’il y en a) ou le vide sanitaire. On peut voir la charpente, les murs, les éléments d’électricité et de plomberie apparents, ce qui donne une bonne idée de l’état général de la maison. En effet, plusieurs défectuosités relevées dans d’autres parties de la maison pouvaient trouver leur origine au sous sol s’il y en a. On doit ainsi rechercher les odeurs d’humidité, de moisissure, voir s’il y a des champions à la base des murs, de la buée sur les vitres, des fissures dans les murs de fondation, des faiblesses dans le bois (poutres et solives), la présence d’eau en surface. On vérifie si les installations d’électricité, de plomberie sont appropriées.

On monte ensuite aux étages supérieurs. Certain des problèmes repérés au sous-sol se répercutent-ils dans d’autres pièces de la maison ? De même, des défauts dans certaines pièces peuvent-ils être reliés dans d’autres pièces de la maison ? Qu’en est-il de l’étanchéité des portes et fenêtres ? Dans certains cas d’inspection plus poussées, on pourra vérifier la composition des murs en enlevant par exemple une boite électricité d’interrupteur ou de prise de courant (après en avoir coupé l’alimentation).

Enfin, on retourne à l’extérieur pour examiner plus en détail les fondations, l’enveloppe et le toit pour appuyer, modifier compléter les renseignements obtenus antérieurement. Cette inspection soignée et systématique de la maison, à l’aide d’une liste de contrôle, permet de mieux en évacuer l’état général.

Un propriétaire soucieux de préserver son investissement devait faire le tour de sa maison une fois l’an avec la liste de contrôle en main de façon à maintenir sa propriété en bon état pour les années futures. En éliminant la source des problèmes et en effectuant les réparations sans délai, on évite des dommages encore plus graves.



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B) CARACTERE SAISONNIER DE L’INSPECTION

Il est préférable d’effectuer une vérification annuelle d’un bâtiment. Cependant, certaines inspections de types expertises ont des un caractère saisonniers. Selon les problèmes, on effectuera l’inspection dans des conditions climatiques favorisant au maximum la vérification.

PROBLEMES PERIODE D’INSPECTION

Toit qui coule Pendant et après une grosse pluie puis par temps sec et chaud pour pourvoir faire un

test d’arrosage

Isolation de l’entretoit Temps frais

Condensation dans l’entretoit Temps froid

Infiltration d’eaux au sous-sol Période où la nappe phréatique est haute

Mouvements des fondations Alternance saison sèche et pluvieuse

C) QUELQUES POINTS PARTICULIERS A SURVEILLER

FONDATION

Les fondations en pierre doivent être rejointes périodiquement, le mortier s’effritent avec les années. Les fondations de béton érigées avant 1930 sont souvent friables mais il suffit en général de les resurfacer de temps à autre, sauf dans les cas extrêmes. Si l’on note des fissures, il est important d’en déterminer la cause et l’état (stationnaire on non), et d’apporter les correctifs nécessaires avant de les colmater. Enfin, on peut vérifier les infiltrations d’eau ainsi que le drainage extérieur et intérieur à l’aide de test d’arrosage.

CHARPENTE

Il faut vérifier les principaux endroits où la pourriture peut s’implanter dans le bois : le joint entre la fondation et le plancher, l’appui des colonnes sur le sol, le tour des fenêtres mal calfeutrée .On examinera



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aussi les éléments qui peuvent s’affaiblir : poutres, toiture, murs porteurs et planchers, surtout si des travaux ont déjà été entrepris dans le passé.

TOITURE

Pourquoi vérifier périodiquement une toiture ? En général, c’est pour en déterminer l’espérance de vie ou voir s’il faut procéder à sa réfection à court terme. Pour une toiture en bardeau, on notera les fissures, les granules, les ondulations, l’usure ; pour une toiture multicouche, on doit vérifier les solins. Il faut vérifier les planchers, faire des tests d’infiltration d’air autour des ouvertures, dans les prises de courants etc.

PAREMENT EXTERIEURS

On peut vérifier l’étanchéité des parements en faisant un test d’arrosage avec un boyau : s’il y a infiltration en arrosant le mur, c’est que solins sont défectueux ou inexistants.



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PARTIE C : Composer avec le domaine

bâti



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9. Réflexions fondamentales

9.1 L’importance de la conservation des ouvrages

9.1.1 La conservation : une tâche culturelle

A travers notre manière de conserver ou de transformer le patrimoine construit se profile la nature du rapport qui nous lie à ce que nous ont transmis les générations précédentes. La conservation est une tâche culturelle. En tant qu’être apte à comprendre son histoire, l’homme a de tout temps cherché à se situer au sein de son environnement, à entretenir ce qu’il a édifié, jusqu’à se sentir responsable de la conservation du patrimoine architectural qui lui a été confié. Le temps et l’histoire ont modelé notre environnement bâti.

9.1.2 Conserver en donnant du sens

Le sens de la vie n’est pas une chose enfouie, ce n’est pas une chose que nous pouvons trouver ou découvrir dans la vie elle-même. C’est en revanche quelque chose que nous pouvons donner nous-mêmes à notre existence. Il nous appartient par notre faire ou laisser faire, par notre travail et nos œuvres, par nos dispositions face à la vie, envers autrui et le monde, de conférer un sens à notre existence. Dans le cadre de la conservation, il convient à chaque fois d’examiner quel sera le meilleur moyen de faire coexister le neuf et l’ancien et de satisfaire aux exigences de notre époque. En même temps, il est nécessaire de songer aux rénovations futures et de faciliter leur réalisation.

9.1.3 Conserver signifie à la fois perdre et gagne r

Toute transformation et rénovation comprend une part de destruction et une part de construction.

9.1.4 Origine d’un ouvrage – Chaque ouvrage est le résultat de la pensée et de l’action humaine ; il est aussi le produit de son époque et en porte par conséquent l’empreinte. – Chaque ouvrage prend forme grâce aux moyens techniques propres à une époque donnée, il est en même temps déterminé par celle-ci.



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– Chaque ouvrage répond à un certain nombre de besoins qui trouvent leurs justifications dans une époque donnée. – Chaque ouvrage est l’oeuvre personnelle d’un groupe d’hommes. En plus de cela, lors de chaque opération de conservation d’un ouvrage, il faut répondre à deux questions fondamentales : a) Qu’elle est l’origine de l’ouvrage : est-ce l’ouvrage lui-même ou le «prétexte» qui, à une époque donnée, dans une situation donnée a conduit à son édification ? b) Un ouvrage peut-il recouvrer ses propriétés et ses caractéristiques d’origine même si les conditions initiales de son édification ont depuis lors évolué ?

9.2 Les approches Caractéristiques Dans le rapport que nous entretenons avec le domaine bâti, quatre attitudes prédominent :

� la surveillance ; � l’entretien ; � la sauvegarde ; � la rénovation.

Dans le cadre de ce travail de fin d’étude, nous nous consacrons essentiellement à deux d’entre elles : la sauvegarde et la rénovation. La sauvegarde Sauvegarder signifie restaurer et reconstruire. On ramène l’ouvrage à son état initial : cette forme est l’objectif visé, même si le bâtiment s’est transformé au cours du temps, même si son environnement a subi des modifications et même si les exigences et les souhaits des habitants actuels diffèrent des précédents. On s’efforce d’arrêter et parfois de remonter le cours du temps. La rénovation Rénover signifie à la fois adapter, transformer et/ou agrandir. On modifie l’ouvrage de manière à le rendre conforme aux exigences de notre



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époque et, si les circonstances s’y prêtent, on lui ajoute de nouveaux éléments de construction. Dans cette optique, l’ouvrage doit demeurer un organisme vivant et comme tel trouver place dans une époque en constante mutation.



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10. La sauvegarde C’est un respect particulier porté aux choses telles qu’elles sont, qui motive la sauvegarde. Certaines déficiences du bâtiment serviront de prétexte pour lui redonner son aspect initial et effacer les traces des interventions qui en ont altéré la forme. La restauration ou la reconstruction sont indiquées si l’ouvrage concerné est d’une grande qualité. Il existe deux possibilités : –la sauvegarde, ou, selon les cas, la reconstitution de l’état initial ; –la sauvegarde assortie de mesures d’adaptation aux exigences actuelles. Si l’on s’intéresse à l’ouvrage pour ce qu’il représente, on choisira la première solution. En revanche, si l’intérêt se porte également à l’usage, on entreprendra les adaptations appropriées.

10.1 La sauvegarde de l’état initial La restauration et la reconstruction sont des mesures dont l’objectif est de sauvegarder l’état initial de l’ouvrage. De telles mesures s’appliquent essentiellement à des édifices remarquables, d’une haute qualité architecturale ou dont la valeur historique est reconnue. Etant donné que de tels édifices sont rares, on ne recourt qu’exceptionnellement à cette méthode. Une telle démarche permet toutefois de préserver les réalisations artisanales originales d’un ouvrage ainsi que tous ses attributs et ses détails caractéristiques. En revanche, elle ne respecte pas toujours les règlements de construction ni les recommandations relatives à la physique du bâtiment. La restauration et la reconstruction affectent nécessairement toutes les parties de l’édifice (le plan, les façades, la toiture, les équipements, les constructions annexes et l’espace environnant de l’ouvrage) ; elles peuvent être à l’origine d’une diminution sensible du niveau de confort.

Exigences : le savoir-faire des artisans De nos jours, les artisans n’ont souvent plus les connaissances et le savoir-faire nécessaires à la fabrication des détails de construction d’une époque révolue. Les matériaux ne sont peut-être plus disponibles, ou s’ils le sont, leur composition est différente et ils possèdent de nouvelles propriétés. Les procédés utilisés dans le passé s’avèrent aujourd’hui



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difficiles à réaliser et sont par conséquent fort coûteux. En outre, ils ne répondent plus aux exigences et aux normes actuelles. L’usage La restauration de la construction initiale conduit fatalement à une limitation des possibilités d’exploitation de l’ouvrage. Les besoins et les exigences des habitants ont profondément évolué : en effet, ceux qui habitent ces édifices reconnaissent leur valeur historique et sont susceptibles de s’accommoder d’installations devenues désuètes. Or, ce n’est guère le cas du citoyen moderne. La construction initiale d’un ouvrage peut assurément être restaurée (ou reproduite). Cependant, suivant les cas, l’équipement et les installations de l’édifice ne sont plus du tout conformes à l’usage actuel. L’ouvrage devient une pièce de musée, car l’importance historique donnée à l’oeuvre néglige et oublie l’usage.

10.2 La sauvegarde comprenant des mesures d’adaptat ion aux exigences actuelles Cette démarche vise à préserver toutes les caractéristiques originales de l’ouvrage. La configuration du bâtiment n’est altérée que dans la mesure où cela est indispensable pour l’usage qui en sera fait ultérieurement ou pour respecter de nouvelles exigences. Exigences Pour procéder à de telles adaptations, il est nécessaire de chercher des solutions particulières. En général, les interventions sont spécifiques, constituées de pièces uniques et on les effectue si possible avec les matériaux d’origine ou avec des matériaux dotés de propriétés similaires. De telles interventions doivent être réalisées avec des procédés et une main-d’œuvre actuels, et ne doivent pas occasionner des frais excessifs. L’usage Les mesures d’adaptation permettent l’usage contemporain du bâtiment. L’ouvrage conserve ses caractéristiques les plus essentielles : la construction ancienne demeure, sans être transformée en un chef-d’œuvre technologique doté d’un équipement sophistiqué. L’authenticité de l’ouvrage est sauvegardée autant à l’intérieur qu’à l’extérieur.



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11. La rénovation La décision de rénover se fonde sur la conviction qu’un ouvrage n’est jamais parfait ni même achevé et qu’à l’image de son environnement, il se trouve en perpétuelle transformation. L’ouvrage doit trouver sa place dans une nouvelle époque. La rénovation implique des destructions, bien qu’elles ne soient jamais totales. Les adaptations, les transformations et les agrandissements doivent permettre de rendre la configuration existante conforme aux exigences d’une nouvelle époque : il en résulte un nouvel ouvrage. Il existe diverses approches de la rénovation qui toutes résultent d’une appréciation différente du domaine bâti.

� Rénover dans la continuité ; � Rénover dans le contraste ; � Rénover par la transformation ; � Rénover dans l’indifférence.

11.1 Rénover dans la continuité La rénovation dans la continuité vise à prolonger – avec prudence – l’histoire de l’ouvrage. Les éléments anciens et nouveaux constituent une unité dans laquelle chaque époque s’exprimera selon ses particularités. Pour assurer cette continuité, il est possible d’utiliser les matériaux dont on s’est servi à l’origine pour construire l’ouvrage. Cependant, aujourd’hui, la mise en oeuvre des anciens matériaux s’opère selon des possibilités nouvelles : en effet, la connaissance des matériaux, le savoir-faire, ainsi que l’intérêt architectural constituent autant d’influences pour de nouvelles expressions de ce matériau. Ainsi, le neuf émane de l’ancien, ils se complètent et ensemble ils composent un ouvrage constitué à la fois d’éléments historiques et modernes. Le recours à des matériaux, parfois identiques à ceux de l’ouvrage d’origine, comporte à la fois le moyen d’opérer le lien entre l’ancien et le neuf et le danger de produire leur confusion. En effet, si l’on se contente d’imiter les configurations traditionnelles, on encoure alors le risque d’aboutir à une adaptation motivée par des dispositions purement nostalgiques et rétrogrades. L’objectif à atteindre, la combinaison d’éléments mariant le passé au présent.



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11.2 Rénover dans le contraste Dans l’esprit de cette approche, les nouveaux éléments de l’ouvrage sont appelés à se démarquer de la construction initiale. Ce qui est ancien le demeure, tandis que le neuf revendiquent son originalité ; en s’exprimant dans la forme de son temps, il déclare le progrès. Par le contraste, l’intervention vise à mettre en valeur la dimension historique. A ces fins, on a recours à des matériaux, à une mise en oeuvre et aux techniques de la nouvelle époque, ainsi qu’à des formes et des couleurs qui ne sont pas présentes dans la partie ancienne. 11.3 Rénover par la Transformation

11.3.1 L’évidement

L’évidement permet de maintenir l’ancienne façade – jugée précieuse du point de vue esthétique – dans sa configuration authentique et de reconsidérer complètement l’organisation interne et l’usage d’un ouvrage. Mais ce souci porté à l’apparence masque le plus souvent des intérêts économiques bien concrets. En effet, le maintien de l’ancienne façade garantit a priori un volume de construction équivalent au volume initial. De l’extérieur nous découvrons une façade ancienne, mais nous pénétrons dans un immeuble moderne. Nous connaissions l’ancien édifice, qui demeure présent à notre esprit, et nous avons été témoins de ses multiples métamorphoses. Les évidements se pratiquent aussi bien dans les bâtiments historiques, construits en pierre, que dans des constructions en bois et béton armé.

11.3.2 L’habillage

Depuis plus d’une décennie, l’habillage appartient au catalogue des mesures courantes appliquées dans le cadre de la rénovation d’immeubles d’habitation. Une rénovation de l’enveloppe est indiquée lorsqu’elle présente des signes de vieillissement et de dégradation significatifs et que ses propriétés physiques sont insuffisantes. En général, les qualités esthétiques ne suscitent pas beaucoup d’intérêt : on accepte l’ouvrage comme construction et organisation spatiale. Ces données sont le point de départ d’une intervention qui vise l’amélioration sur le plan technique et du point de vue de l’expression architecturale. Bien qu’une telle intervention n’altère pas le volume de construction ni la



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disposition des ouvertures, elle modifie néanmoins sensiblement les façades. 11.4 Rénover dans l’indifférence Ce qui est immédiatement utile est permis. Les mesures de rénovation se prennent en fonction de priorités purement techniques. L’objectif visé est l’augmentation de la valeur d’exploitation de l’ouvrage. La rénovation s’effectue arbitrairement, au mépris de la valeur spécifique de la construction initiale. On intervient là où cela est nécessaire ou utile. On recourt à des matériaux immédiatement disponibles, on maintient ce qui, à court terme, est utile et on élimine les éléments importuns. Ici, il n’est pas question de conception et de mise en oeuvre réfléchie de nouveaux éléments de construction, et la question de la réversibilité des interventions ne retient guère l’attention. Les procédés de ce genre ne respectent pas plus le patrimoine architectural qu’ils n’obéissent à un quelconque sens des responsabilités envers les générations futures. De telles interventions relèvent tout à la fois de l’indifférence et de l’absence de soin et d’attention. Elles trahissent en outre des dispositions foncièrement autoritaires, le profit et les intérêts économiques constituent ici les seuls mobiles de la rénovation.



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12. Discussion finale 12.1 Les mobiles de la rénovation Toute revalorisation globale de l’habitat est déterminée par une multitude d’indications. Leur importance est reconnue. En matière de revalorisation de l’habitat, on constate fréquemment que les gens de métier, tout comme les non-professionnels, accordent davantage d’attention et de soins à l’amélioration des qualités esthétiques d’un ouvrage qu’à la résolution des problèmes fondamentaux. A elle seule, l’indication esthétique ne peut constituer le mobile d’une rénovation globale. Or, il est fréquent de voir l’aspect purement formel susciter de vives controverses entre les partisans et les opposants d’un projet de rénovation. De subtils détails de construction prennent alors plus d’importance que les problèmes techniques, physiques, économiques et sociopolitiques qui rendent la rénovation inévitable. Dans le débat public et dans le monde des mots, l’esthétique est mise en vedette et semble être au moins aussi importante que par exemple les questions relatives aux qualités fonctionnelles ou à la rentabilité d’un ouvrage. Mais il n’en est pas de même dans le monde de l’action, les questions esthétiques sont reléguées au second plan et se révèlent accessoires. L’aspect d’un ouvrage de l’architecture du quotidien n’a jamais été, ni hier ni aujourd’hui, le prétexte d’une rénovation, même si l’esthétique de la construction constitue la cible des critiques les plus virulentes. Un état technique déficient, des carences fonctionnelles, des problèmes d’exploitation constituent bien davantage de mobile à une rénovation. Si la rénovation est amorcée pour de telles raisons, on voit alors fatalement surgir la question de l’apparence, puisqu’à l’inverse d’autres réalisations culturelles, une œuvre d’architecture a une vocation publique.

12.2 Propositions pour une revalorisation de l’habi tat : huit points de repère



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1. Lors d’un projet de rénovation, l’amélioration de la qualité de l’habitat et son adaptation aux exigences actuelles constituent l’objectif à atteindre. 2. Une opération de rénovation ne doit jamais être étudiée, ni réalisée, sur la base d’une indication isolée. Cette observation est valable même si, dans certains cas, l’application d’une seule mesure est requise – pour pallier à des déficiences techniques ou réparer un dégât important, que celui-ci soit de nature technique, physique, économique ou esthétique. Une intervention, même isolée, doit toujours s’intégrer dans un plan de rénovation global, faute de quoi les interventions ultérieures risquent d’être compromises. 3. La rénovation doit également, dans une large mesure, reposer sur un consensus entre toutes les parties qui participent à un projet d’une telle envergure : le locataire, le bailleur, le propriétaire, l’investisseur, l’architecte, l’entrepreneur et les autorités. 4. La rénovation ne peut être uniquement abordée à travers la préoccupation de l’ouvrage vu comme objet isolé, elle doit se penser en examinant minutieusement le bâtiment dans son contexte physique et social. 5. La revalorisation des grands ensembles d’habitation ne peut être menée à bien que si elle prend en considération de façon réfléchie et différenciée tant les qualités internes et externes des ouvrages que les qualités de l’ensemble des espaces qui les comprend. 6. L’ouvrage rénové doit créer un ensemble composé de parties anciennes et de parties nouvelles. Les éléments existants doivent être conservés pour autant qu’un tel maintien soit réalisable et sensé. Les nouveaux éléments doivent se démarquer en exprimant le caractère propre aux pensées et au savoir-faire de leur époque. Reste à déterminer dans quelle mesure il convient de les mettre en valeur. 7. La rénovation ne peut en aucun cas compromettre ou interdire par les mesures actuelles les interventions ultérieures, ni anéantir les valeurs présentes. Cette affirmation est aussi bien valable dans les domaines techniques et architecturaux que sociaux et économiques.



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8. Peu importe si, dans le cadre de l’histoire de l’architecture et en tant qu’objet isolé, tel ou tel ouvrage ne revêt pas de valeur particulière, il n’en appartient pas moins à une structure urbaine et participe au quotidien d’innombrables personnes. Pour celles-ci, son éventuel démantèlement représente une perte considérable tandis que sa rénovation est susceptible, tout à la fois, d’enrichir et d’animer leur quotidien.



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CONCLUSION

La rénovation est un projet souvent difficile qui ne peut réussir que si tous les acteurs de la chaine qualité : maitres d’ouvrages, maitres d’œuvres, architectes, bureau d’études techniques, entreprises, utilisateurs ou occupants, sont animés par le même désir de redonner vie et valeur à un ouvrage tout en respectant son histoire, sa technique, sa valeur culturelle. Cette réussite permettra de requalifier l’habitat et de résorber celui devenu insalubre, indigne. Au delà de l’esthétique, elle permettra d’instaurer un confort tant à l’intérieur des habitations rénovées qu’a l’extérieur, dans le quartier dans lequel se trouve le bâtiment rénové. C’est le moyen d’ajouter de la valeur aux biens immobiliers que compose notre parc immobilier. Son caractère minutieux demande qu’elle soit réalisée par une équipe professionnelle capable d’apprécier avec exactitude les contours du projet afin de s’y prendre de la meilleure des manières conformément aux règles de l’art tout en minimisant les coûts. Il serait important que ce domaine soit valorisé en Côte d’Ivoire. Les enjeux économiques, historiques et culturels qui en découlent s’avèrent trop important pour ne pas y accorder notre attention.



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BIBLIOGRAPHIE



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LA RENOVATION DES BATIMENTS - André Bergeron, Collège du Vieux Montréal ;

ERNST NEUFERT - Les éléments des projets de construction ;

LE GUIDE DE LA MAINTENANCE - Office Nationale des questions conjoncturelles QUEBEC ;

LES PUBLICATIONS PI-BAT - Revalorisation de l’habitat.

révalorisation de l'habitat par la rénovation-pfe

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