observatoire de l'habitat 2013

Observatoire habitat 2013Aire urbaine du Havre

Harfleur, rue du Général Leclerc © AURH

Le Havre, Grand Hameau © AURH Le Havre, Bléville, opération Ursinus © Alceane Montivilliers, opération Matisse © AURH

2 Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2013 - AURH

LES GRANDES LIGNES DE L’IMMOBILIER DANS LA RÉGION HAVRAISE

LES FAITS MARQUANTS DE L’ANNÉE 2013n �1� 129� logements� ont� été� mis� en� chantier� dans� l’aire�

urbaine�du�Havre�au�cours�de�l’année.�La�progression�des�volumes�de� 17�%�en�un�an tient en grande partie au lancement de deux résidences étudiantes totalisant près de 200 logements. Malgré un contexte difficile pour la promotion privée, la construction du logement collectif privé s’est maintenue à son niveau de l’année précédente avec près de 300 logements mis en chantier tandis que le logement individuel en accession à la propriété a sensiblement fléchi dans les territoires périurbains.

n Le� renouvellement� de� l’offre� de� la� promotion�immobilière� (479� nouveaux� logements� proposés� à�la� vente) a eu pour effet de réactiver les� ventes� qui�ont� presque� triplé� d’une� année� à� l’autre. Elles n’ont cependant pas été suffisantes pour réduire le� stock�de� logements� disponibles� à� la� vente� � qui� s’élève� en�fin�d’année�à�près�de�450� logements. L’offre nouvelle repositionnée sur des tailles de logements plus réduites s’est aussi traduite par une hausse en un an du prix moyen qui a atteint 3 600 € le m2.

n Le� marché� du� logement� d’occasion� au� Havre� a� été�marqué�par�une�très�nette�diminution�des�prix�moyens,��comprise��entre�5�et�6�%, voire davantage en fonction de la localisation et/ou de la nature des biens. Dans le même temps, et on peut y voir un lien de cause à effet, le nombre de biens négociés qui avait chuté en 2012 a progressé de 15 % retrouvant un rythme voisin de ceux des années précédentes.

Tancarville

Mélamare

Parcd'Anxtot

St Jeande la Neuville

Turretot

Fongueusemare

St JouinBruneval Criquetot

l'Esneval

St Romainde Colbosc

Le Tilleul

ÉtretatBordeauxSt Clair

Angervillel'Orcher

Vergetot

Cuverville

Heuqueville

Gonnevillela Mallet

Hermeville

Villainville

Bénouville

La PoterieCap d'Antifer

St Martindu Bec

Beaurepaire

Pierrefiques

Anglesquevillel'Esneval

Ste Marieau Bosc

ÉcrainvilleGoderville

Brettevilledu Grand Caux

Mannevillela Goupil

Houquetot

Virville

Bornambusc

GrainvilleYmauville

St Sauveurd'Émalleville

Vattetotsous

Beaumont

AnnouvilleVilmesnil

StMaclou

la Brière

Aubervillela Renault

GonfrevilleCaillot

Sausseuzemareen Caux

Le Havre

Montivilliers

Rolleville

Gonfrevillel'Orcher

Octevillesur Mer

Rogerville

Manéglise

Cauvillesur Mer

ÉpouvilleFontenay

HarfleurGainneville

Fontainela Mallet

Mannevillette

St Martindu Manoir

NotreDamedu Bec

SteAdresse

La Cerlangue

St Vigord'Ymonville

Étainhus

Sandouville

Oudalle

Épretot

Sainneville

La Remuée

Gommerville

Graimbouville

Les TroisPierres

St AubinRoutot

St Laurentde Brèvedent

St Gillesde la Neuville

St VincentCramesnil

CODAH

AIRE URBAINE DU HAVRE

Caux Estuaire

C.C. Criquetot-l'Esneval

C.C. Campagne de Caux (partie)

Autres communes de l'aire urbaine

1 129 logementsmis en chantierau cours de l’année

479 nouveauxlogementsproposés à la vente

un prix moyen en neuf de

3 600 € le m2

Tancarville

Mélamare

Parcd'Anxtot


Turretot

Fongueusemare


l'Esneval

St Romainde Colbosc

Le Tilleul


Angervillel'Orcher

Vergetot

Cuverville

Heuqueville

Gonnevillela Mallet

Hermeville

Villainville

Bénouville


St Martindu Bec

Beaurepaire

Pierrefiques


Ste Marieau Bosc



Mannevillela Goupil Houquetot

Virville

Bornambusc

GrainvilleYmauville


Vattetotsous

Beaumont

AnnouvilleVilmesnil

StMaclou

la Brière


GonfrevilleCaillot


Le Havre

Montivilliers

Rolleville

Gonfrevillel'Orcher

Octevillesur Mer

Rogerville

Manéglise

Cauvillesur Mer

ÉpouvilleFontenay

HarfleurGainneville

Fontainela Mallet

Mannevillette

St Martindu Manoir

NotreDamedu Bec

SteAdresse

La Cerlangue

St Vigord'Ymonville

Étainhus

Sandouville

Oudalle

Épretot

Sainneville

La Remuée

Gommerville

Graimbouville

Les TroisPierres

St AubinRoutot



St VincentCramesnil

CODAHCaux EstuaireC.C. Criquetot-l'EsnevalC.C. Campagne de Caux (partie)


PrivéPublic

2040

60

Aire�du�Havre

Observatoire habitat de l’aire urbaine du Havre 2013 - AURH 3

LA CONTRUCTION NEUVE EN 2013

Le�bilan�de�la�construction�neuve�en�2013�dans�l’aire�urbaine�du�Havre�affiche�une�hausse�de�17�%�du�nombre�de�logements�mis�en�chantier�par�rapport�à�l’année�précédente,�avec�1�129�logements�(964�logements�avaient�été�mis�en�chantier�en�2012).�Cette�progression�est�en�grande�partie�liée�au�lancement�de�deux�résidences�étudiantes�totalisant�près�de�200�logements�au�Havre.�

n LE�HAVRE

Le�nombre�de�logements�neufs�mis�en�chantier�au�cours�de�l’année�sur�le�territoire�de�la�ville�du�Havre�augmente�fortement avec 645 logements, soit + 46,5 % par rapport à l’année précédente. En 2012, la mise en chantier d’un EHPAD et d’une résidence services pour personnes âgées totalisant 164 logements avaient également contribué à soutenir la construction sur Le Havre.En revanche, le nombre de logements livrés en 2013 (520 logements) s’est sensiblement replié par rapport aux volumes des deux années précédentes qui avaient atteint l’objectif du PLH de 700 logements/an (743 logements en moyenne en 2011/2012).

n CODAH

Dans� les� communes� moyennes� de� la� CODAH,� la�construction� depuis�deux�ans� se�maintient� à� un�niveau�élevé (226 logements en 2012, 220 logements en 2013). L’effort de construction est actuellement important à Harfleur

qui représente près de la moitié des logements produits dans les communes moyennes et, dans une moindre mesure, à Montivilliers. Pour l’ensemble des 5 communes, les programmes en cours de construction correspondent à 40 % de logement social pour 60 % de logement privé.

Dans� les� 11� communes� périurbaines� de� la� CODAH,� la�construction� en� 2013� est� restée,� comme� les� années�précédentes�relativement� limitée, avec une cinquantaine de logements par an, essentiellement sous forme de logements individuels en accession à la propriété. En 2013, 53 logements individuels ont été mis en chantier dont une petite opération de 6 logements locatifs sociaux sur la commune de Rolleville.

DES VOLUMES DE CONSTRUCTION NEUVE SOUTENUS PAR LE DÉVELOPPEMENT

D’UNE OFFRE EN RÉSIDENCES (ÉTUDIANTS, RÉSIDENCES SERVICES, EHPAD)

TERRITOIRES 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Le Havre (logements livrés) 655 782 472 817 670 520

Logements mis en chantier

Le Havre 414 588 503 413 440 645

Communes moyennes CODAH* 191 185 137 120 226 220

Communes périurbaines CODAH** 67 68 45 58 39 53

TOTAL CODAH 672 841 685 591 705 918

CC Caux Estuaire 136 98 92 138 98 71

TOTAL PAYS LE HAVRE POINTE DE CAUX ESTUAIRE 808 939 777 729 803 989

Reste aire urbaine*** 100 106 85 116 161 140

TOTAL AIRE URBAINE 908 1�045 862 845 964 1�129

Construction neuve 2008/2013 (logements mis en chantier)

* Communes moyennes : Gonfreville l’Orcher, Harfleur, Montivilliers, Octeville-sur-Mer, Sainte-Adresse.** Communes périurbaines : Cauville-sur-Mer, Epouville, Fontaine-la-Mallet, Fontenay, Gainneville, Manéglise, Mannevillette, Notre-Dame-du-Bec, Rogerville, Rolleville, Saint-Martin-du-Manoir.*** Reste aire urbaine : communauté de communes de Criquetot-l’Esneval + communauté de communes Campagne de Caux (moins Angerville-Bailleul, Bec-de-Mortagne, Bréauté,

Daubeuf-Serville, Mentheville, Tocqueville-les-Murs, Mélamare, Saint-Jean-de-la-Neuville, Parc-d’Anxtot, Tancarville).

une hausse de 17 % des logements mis en chantier (2012/2013)


LA CONTRUCTION NEUVE EN 2013

Tancarville

Mélamare

Parcd'Anxtot


Turretot

Fongueusemare


l'Esneval

St Romainde Colbosc

Le Tilleul


Angervillel'Orcher

Vergetot

Cuverville

Heuqueville

Gonnevillela Mallet

Hermeville

Villainville

Bénouville


St Martindu Bec

Beaurepaire

Pierrefiques


Ste Marieau Bosc




Virville

Bornambusc

GrainvilleYmauville


Vattetotsous

Beaumont

AnnouvilleVilmesnil

StMaclou

la Brière


GonfrevilleCaillot


Le Havre

Montivilliers

Rolleville

Gonfrevillel'Orcher

Octevillesur Mer

Rogerville

Manéglise

Cauvillesur Mer

ÉpouvilleFontenay

HarfleurGainneville

Fontainela Mallet

Mannevillette

St Martindu Manoir

NotreDamedu Bec

SteAdresse

La Cerlangue

St Vigord'Ymonville

Étainhus

Sandouville

Oudalle

Épretot

Sainneville

La Remuée

Gommerville

Graimbouville

Les TroisPierres

St AubinRoutot



St VincentCramesnil



PrivéPublic

2040

60

Programmes�de�construction�neuve�en�cours�de�chantier�en�2013�dans�les�communes�de�l’aire�urbaine�(hors�Le�Havre)

NOMBREDE LOGEMENTS

RESTE AIRE URBAINECAUX ESTUAIRECODAH HORS LE HAVRELE HAVRE

2008

200

400

600

800

1000

1200

2009

2010

2011

2012

2013

À l’échelle nationale, la construction neuve s’est sensiblement repliée en 2013 avec moins�de 332�000�logements�mis�en�chantier�(-�4,2�%) et une diminution de 12,6 % du nombre de logements autorisés ne laissant pas entrevoir d’amélioration de la construction à court terme.

En Haute-Normandie, près de 8�500�logements�ont�été�mis�en�chantier�en�2013, soit une�progression�de�3�%�par rapport à 2012.

Les autorisations de construire sont en légère baisse (- 2 %).

n CAUX�ESTUAIRE

Dans�la�communauté�de�communes�Caux�Estuaire,�le�rythme� de� construction� s’est� quelque� peu� essoufflé�en� 2013 : 71 logements individuels ont été mis en chantier, soit une baisse de 27,5 % par rapport à l’année précédente. En outre, les projets de développement de l’habitat envisagés dans la commune de Saint-Romain-de-Colbosc devraient vraisemblablement prendre plus de temps que prévu compte tenu des difficultés actuellement rencontrées par le secteur de la promotion immobilière.

n DEUXIÈME�COURONNE

En�deuxième�couronne�de�l’aire�urbaine (communautés de communes de Criquetot-l’Esneval et de Campagne de Caux pour partie), la�construction�neuve�a�diminué�de� 13� %. Le repli de la construction individuelle en accession à la propriété de 34 % (110 logements en 2012, 72 en 2013) a été en partie compensé par la réalisation de 4 programmes locatifs, sociaux et privés, représentant 68 logements dans les deux chefs-lieux de canton et la commune de Saint-Jouin-Bruneval.

Répartition des logements mis en chantier en 2013 par territoire de l’aire urbaine

Tancarville

Mélamare

Parcd'Anxtot


Turretot

Fongueusemare


l'Esneval

St Romainde Colbosc

Le Tilleul


Angervillel'Orcher

Vergetot

Cuverville

Heuqueville

Gonnevillela Mallet

Hermeville

Villainville

Bénouville


St Martindu Bec

Beaurepaire

Pierrefiques


Ste Marieau Bosc




Virville

Bornambusc

GrainvilleYmauville


Vattetotsous

Beaumont

AnnouvilleVilmesnil

StMaclou

la Brière


GonfrevilleCaillot


Le Havre

Montivilliers

Rolleville

Gonfrevillel'Orcher

Octevillesur Mer

Rogerville

Manéglise

Cauvillesur Mer

ÉpouvilleFontenay

HarfleurGainneville

Fontainela Mallet

Mannevillette

St Martindu Manoir

NotreDamedu Bec

SteAdresse

La Cerlangue

St Vigord'Ymonville

Étainhus

Sandouville

Oudalle

Épretot

Sainneville

La Remuée

Gommerville

Graimbouville

Les TroisPierres

St AubinRoutot



St VincentCramesnil



PrivéPublic

2040

60


Les� résultats� de� la� construction� du� logement� locatif�social� en� 2013� sont� encore� largement� tributaires� de� la�reconstitution�de�l’offre�menée�dans�le�cadre�de�l’ANRU. En 2013, 542 logements locatifs sociaux ont été mis en chantier, soit une progression de 69 % par rapport au résultat de l’année précédente (321 logements). Parmi ces logements, 217 (40 % de la construction de l’année) ont été réalisés au titre de la reconstruction ANRU sur le territoire havrais et 198 logements (36 %) correspondent à la réalisation des deux résidences étudiantes également au Havre. En dehors du Havre, la construction locative sociale est restée limitée (117 logements dont les 3/4 dans les communes moyennes de la CODAH, parmi ceux-ci, 63 logements sont situés dans la ZAC des Coteaux du Calvaire en cours sur Harfleur).

Le� secteur� privé� a� conservé� en� 2013� un� rythme� de�construction� proche� de� celui� des� années� précédentes, avec près de 600 logements mis en chantier au cours de l’année, et ce, malgré un fléchissement de 8,7 %. Alors que le logement collectif privé est resté stable avec près de 300 logements mis en chantier sur Le Havre (Grand Hameau, Quartiers Sud, secteur des Gobelins) et dans les communes moyennes (Harfleur, Montivilliers et Sainte-Adresse), le logement individuel en accession à la propriété s’est replié de 17 %, en particulier dans les communautés de communes de Criquetot-l’Esneval, Campagne de Caux et Caux Estuaire.

UN ÉQUILIBRE LOGEMENT SOCIAL - LOGEMENT PRIVÉ

1 km

Sainte-Adresse

Octeville-sur-Mer

Fontaine-la-Mallet

Montivilliers

Forêt deMontgeon

Parc deRouelles

Embouchure de La Seine

Forêt deMontgeon

Parc deRouelles

Embouchure de La Seine©® AURH - 2011

Le Port

37

101

Public

Privé

CentreVille

SaintVincent

Côte W Ormeaux

A.FranceDanton

Sanvic

Rouelles

Caucriauville

Le Port

PtsCardinaux

Les Neiges

Bois

de Bléville

Dollemard

Vallée Béreult

Graville

Ste-Marie/St-Léon

A.Brindeau

Eure

AplemontSte-Cécile

Mt-Gaillard

Mare au Clerc

MareRouge

Bléville

Côte E Soquence

Tourneville

HdV Gare

grand quartier

quartier 2000

Limites

îlot

Type de logement

Soit au total1 121 logements dont :logt social : 551logt privé : 570

logement privé

logement social

10

Logements mis en chantier par année dans l’aire urbaine Répartition social/privé et individuel/collectif

Programmes de construction neuve en cours de chantier en 2013 au Havre

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2008

2009

2010

2011

2012

2013

0 200

542

321

334

369

478

355

587

643

511

493

567

553

400 600 800 1000 1200

338

404

466

381

404

423

SOCIAL PRIVÉ INDIVIDUEL COLLECTIF

0 200 400 600 800 1000 1200

791

560

379

481

641

485NOMBRE

DE LOGEMENTSNOMBRE

DE LOGEMENTS

542 logements locatifs sociaux mis en chantier

dont 40 % au titre de la reconstruction ANRU

- 17 % pour l’accession en individuel

587 logements privésmis en chantier


UN RENOUVELLEMENT TRÈS IMPORTANT DE L’OFFRE

LA PROMOTION IMMOBILIÈRE DANS L’AGGLOMÉRATION EN 2013

Les� résultats� 2013� en� matière� de� ventes� de� logements�neufs� dans� l’agglomération� se� sont� très� nettement�redressés� par� rapport� à� 2012 (89 logements collectifs en 2012, 256 en 2013). Il faut remonter à l’année 2007 pour retrouver un résultat équivalent. La mise sur le marché d’une offre nouvelle très conséquente (479 logements au cours de l’année succédant aux 572 logements des années 2011 et 2012) a contribué à réactiver légèrement un marché qui reste peu dynamique.

Malgré ce regain d’activité, le rythme des ventes ne parvient que difficilement à suivre celui de l’offre. Il s’en suit un gonflement� du� stock� des� logements�disponibles� à� la� vente� : celui-ci était constitué de 306 logements en fin d’année 2012, il atteint 444 logements en

fin d’année 2013 dont plus de 50 % de T1/T2, 37 % de T3 et une cinquantaine de T4 et plus (12 %). Au rythme actuel des ventes et compte tenu d’un stock important, le�délai�moyen�d’écoulement� du� stock� reste� élevé : entre 20 et 26 mois selon les trimestres de l’année.

* L’offre en logement individuel groupé étant très limitée, les résultats ne peuvent être publiés pour des raisons de secret statistique.

Délais d’écoulement des stocks

La commercialisation des logements collectifs* dans l’agglomération havraise

0

100

200

300

400

500

NOMBREDE LOGEMENTS

STOCK

VENTES

MISES EN VENTE

479444

259

2013

288 306

89

2012

284

206

206

2011

185

141

67

2010

57

159

58

2009

165

53 70

2008

0

10

20

30

40

50

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

HAUTE-NORMANDIECODAH

moisun stock de 444 logements

disponibles à la vente à la fin de l’année 2013

À l’échelle régionale, les ventes de logements collectifs en 2013 (978 logements) ont baissé de 5 % entre 2012 et 2013. En raison d’un volume de mises en vente resté élevé (1 702 logements), le stock s’est encore accru en fin d’année pour atteindre 1 893 logements. En revanche, les prix ont peu varié d’une année sur l’autre avec un prix moyen de 3 212 € le m2 (+1,5 % sur un an). Source : MEDDE.


UNE REPRISE DE LA HAUSSE DES PRIX LIÉE À LA NATURE DE L’OFFRE,

CONSTITUÉE EN MAJORITÉ DE T1/T2

La répartition des ventes selon la taille des logements diffère sensiblement des années précédentes.

Les�petits�logements�(T1/T2)�représentent�près�des�2/3�des� logements� vendus� dans� l’année (soit 166 logements) alors que les années précédentes, ils ne représentaient qu’à peine le tiers des ventes.

La promotion, restée longtemps centrée sur le T3, s’est en effet repositionnée sur le T1/T2 ; l’objectif étant de capter des clientèles, entre autres, de primo-accédants aux budgets plus limités.

En volume, le nombre de ventes de T3 correspond à la moyenne des années précédentes avec 74 logements vendus, de même que les T4 dont les volumes oscillent depuis 4 ans entre 15 et 20 ventes par an.

Le�prix�moyen�des�logements�vendus�dans�l’agglomération�a�été�de�3�600�€� le�m2,�soit�une�hausse�de�13,5�%�par�rapport�à�l’année�précédente (3 172 € en moyenne en 2012). Cette hausse des prix d’une année sur l’autre est, pour partie, liée à la structure de l’offre qui propose une majorité de petits logements, plus chers au m2 que les logements de taille plus importante. Néanmoins, si les prix des T1/T2 sont en augmentation de 16 % entre 2012 et 2013, ceux des T3 ont été aussi majorés de façon importante (+ 11 % entre 2012 et 2013).

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

EUROS

HAUTE-NORMANDIE

CODAH

4T13

3T13

2T13

1T13

4T12

3T12

2T12

1T12

4T11

2T11

1T11

3T11

4T10

3T10

2T10

1T10

4T09

3T09

2T09

1T09

4T08

3T08

2T08

1T08

2008 2009 2010 2011 2012 2013

2 957 €PRIX MOYEN

+ 11,7 % + 5,5 % + 8,5 % -13,3 % + 8,1 % + 13,5 %

PRIX MOYEN

3 120 €PRIX MOYEN

3 385 €PRIX MOYEN

2 935 €PRIX MOYEN

3 172 €PRIX MOYEN

3 600 €

Les logements vendus par taille dans l’agglomération

0

100

200

NOMBREDE LOGEMENTS

4 PIÈCES ET +3 PIÈCES1/2 PIÈCES

201320122011201020092008

Prix moyens des logements collectifs neufs vendus dans l’agglomération

2/3 des logements vendus dans l’annéesont des T1/T2

Prix de vente

+ 13,5 % en un an


LE MARCHÉ DU LOGEMENT D’OCCASION AU HAVRE EN 2013

Un redressement des volumes de logements négociés (DIA)

Le� nombre� de� logements� ayant� fait� l’objet� d’une�Déclaration�d’Intention�d’Aliéner� (DIA)�au�Havre�en�2013�s’est�franchement�redressé�(1�516�logements�soit�+�15,5�%) après avoir chuté de 16 % en 2012. Il retrouve par conséquent un rythme proche de ceux des années précédentes.

Le secteur des appartements qui avait été le plus touché par la baisse en 2012 s’est bien rétabli en 2013 (683 biens négociés, + 20 % d’une année sur l’autre). Le marché de la maison individuelle, moins affecté l’an dernier, confirme sa position dominante dans le marché de l’occasion (802 logements, 54 % des biens vendus).

Pour sa part, le marché des immeubles collectifs vendus dans leur intégralité a concerné 31 immeubles au cours de l’année contre 46 en 2012. Pour rappel, l’année 2011 avait été exceptionnelle avec 66 immeubles négociés.

Les� ventes� d’appartements qui avaient diminué dans la plupart des quartiers en 2012 ré-augmentent en 2013 dans le centre-ville (quartiers Perret et Anatole France / Danton), et plus particulièrement dans les quartiers de la Mi-Côte Est / Observatoire et Sainte-Marie / Saint-Léon où les prix sont plus attractifs (autour de 1 500 € le m2, soit – 15 % par rapport à la moyenne). Globalement, 70 % des ventes d’appartements sont localisées dans trois quartiers : le centre-ville Perret, Anatole France / Danton et Sainte-Marie / Saint-Léon.

Le�marché�de� la�maison� individuelle en 2013 a progressé en volume dans essentiellement deux quartiers : Sanvic et Bléville qui, ensemble, ont capté les deux tiers de la hausse du nombre de transactions entre 2012 et 2013 (67 biens sur 106). Dans les autres quartiers, le nombre de transactions a, soit peu varié d’une année sur l’autre, soit affiché une augmentation non négligeable comme dans le quartier de la Mi-Côte Est ou celui de la Mare au Clerc.

Évolution annuelle du nombre de DIA déposées au Havre

0

200

400

600

800

NOMBREDE DIA

■ APPARTEMENTS■ MAISONS■ IMMEUBLES

201320122011201020092008

550

794 737

39 6648 3138

835771

696802

601

783727

570683

+ 19,8 %

+ 15,2 %

- 32,6 %

46

Évolution des prix moyens H.T. par type de bien

100

200

300

MAISONS

APPARTEMENTS

2013201120092007200520032001199919971995

ANNÉES APPARTS�prix�HT�(en�€/m2) MAISONS�prix�HT�(en�€)

2008 1 815 € 189 350 €

2009 1 767 € 165 890 €

2010 1 790 € 184 060 €

2011 1 900 € 179 490 €

2012 1 878 € 182 850 €

2013 1�754 € 174�210 €Évolution�

2012/2013-��6,6�% -��4,7�%

Évolution annuelle des prix selon le type de bien (base 100 - 1995)


Un recul très marqué des prixAu�cours�des�5�dernières�années,�le�prix�des�logements�d’occasion�au�Havre�a�peu�varié, oscillant pour le logement collectif entre 1 800 € et 1 900 € le m2 de prix moyen et entre 180 000 / 190 000 € pour le marché de la maison individuelle. Les prix avaient commencé à fléchir en cours d’année 2012 mais le décrochage s’est véritablement produit en 2013 avec des baisses qui ont touché autant le logement individuel que le logement collectif.

Le� prix� moyen� des� appartements� vendus� au� Havre� en�2013� s’est� établi� à� 1� 754� €� le� m2� hors� taxes. Il était de 1 878 € le m2 en 2012, soit une baisse sur un an de 6,6 %. Cette baisse s’avère très supérieure à celle constatée par les notaires à l’échelle France entière du 3ème trimestre 2012 au 3ème trimestre 2013 (- 1,9 %).

La plupart des quartiers (9 quartiers sur 11 dans lesquels le marché des appartements est significatif) voient leurs prix orientés à la baisse. Seuls les quartiers de la Mi-Côte Est / Observatoire et de Saint-Vincent-Gobelins se situent en légère hausse (+ 2 à 2,5 %). Deux quartiers parmi les plus chers (Centre-ville Perret et Mi-Côte Ouest / Félix Faure) baissent, respectivement de 6 % et 9 %. D’autres quartiers tels Caucriauville ou Brindeau subissent des baisses supérieures à 15 %. La décrue constatée dans le quartier de l’Eure n’est pas significative compte tenu de la disparité des biens vendus dans ce quartier d’une année à l’autre (revente de logements récents à prix élevés ou logements anciens peu chers).

Le� prix� moyen� d’une� maison� individuelle� au� Havre� se�situe�à�174�210�€�hors�taxes�en�2013�et�baisse�également�de�façon�sensible�par�rapport�à�2012 (- 4,7 %). La baisse affecte une majorité de quartiers (14 quartiers sur 21). Les quartiers dont les prix progressent sont, soit des quartiers se situant assez largement en dessous du prix moyen (Graville, Tourneville, Brindeau…), soit des quartiers très attractifs du fait de leur localisation et/ou de la qualité des biens offerts (Anatole France, Mi-Côte Ouest / Félix Faure) qui paraissent peu affectés par les tendances du marché. Les résultats de l’année permettent de constater un certain resserrement des prix. Les quartiers les moins valorisés se négocient à moins de 150 000 € tandis que les quartiers privilégiés par les acquéreurs (Sanvic, Bléville, Rouelles) ont vu leur prix moyen ramené à 160 000 / 170 000 € au lieu de 180 000 / 190 000 € précédemment.

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Évolution du prix moyen des maisons par quartier du Havre

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Évolution du prix moyen des appartements par quartier du Havre


L’origine géographique des acquéreurs de logements d’occasion au HavreLes� Havrais� sont� restés� les� principaux� acquéreurs�des� logements� d’occasion� vendus� au� Havre� en� 2013 (639 ménages sur les 905 acquisitions pour lesquelles l’origine de l’acquéreur était connue, soit 70,6 %). Les Havrais ont d’ailleurs été plus présents sur le marché que les autres années où ils représentaient, en moyenne, entre 63 et 64 % des acheteurs. Le phénomène peut s’expliquer par le repli significatif des prix enregistrés au cours de l’année. Après les Havrais, ce sont les habitants des autres communes de la CODAH qui, en nombre de ménages, se portent acquéreurs d’un logement au Havre (125 acquéreurs, soit un peu moins de 14 % des achats). Les ménages originaires des autres territoires, qu’il s’agisse du reste du territoire de l’estuaire,

des départements limitrophes ou des autres régions françaises, restent relativement marginaux dans le marché de l’occasion (128 ménages au total, 15,5 % des achats) et ils ont eu tendance à diminuer en 2013.

Les� choix� opérés� par� rapport� au� type� d’habitat� sont�différents�selon�l’origine�des�acquéreurs : les acquéreurs havrais sont proportionnellement plus nombreux à s’orienter sur une maison individuelle (60 %) plutôt que sur un appartement (40 %). Les acquéreurs extérieurs au Havre, pour lesquels l’acquisition d’un bien correspond souvent à un placement immobilier destiné à la location, achètent majoritairement des appartements de taille moyenne (T2/T3).

AUTRES RÉGIONS

RESTE TERRITOIRE ESTUAIRE65 % 35 %

68 % 32 %

REST

E DÉPARTMENTS 76/27/14

70 % 30 %

CAUX ESTUAIRE

LE HAVRE

40 % 60 %

46 % 54 %

CO

DAH HORS LE HAVRE

51 % 49 %

MAISONAPPARTEMENT MAISONAPPARTEMENT

ORIGINE�DES�ACQUÉREURS�AU�HAVRE�EN�2013 Nombre�de�maisons % Nombre�d’appartements % TOTAL

Le�Havre 383 77,7 256 62,1 639

CODAH hors Le Havre 61 12,4 64 15,5 125

Caux Estuaire 7 1,4 6 1,4 13

Reste territoire Estuaire 19 3,9 35 8,5 54

Reste départements 76/27/14 10 2,0 23 5,6 33

Autres régions françaises 13 2,6 28 6,9 41

TOTAL 493 100 412 100 905

Origine géographique des acquéreurs de logements d’occasion au Havre en 2013 selon le type de bien

Type de bien acquis en fonction de l’origine géographique des ménages

LE MARCHÉ DU LOGEMENT D’OCCASION AU HAVRE EN 2013


Conjoncture du marché de l’ancienau niveau national

Selon l’indice notaires/INSEE de mars 2014, les prix des logements anciens en France en 2013 ont reculé de 1,7 %. En province, le recul des prix des maisons (- 1,9 %) a été supérieur à celui des appartements (- 1,5 %). Dans le même temps, le nombre de mutations a augmenté au rythme moyen de 1 % par mois pour atteindre 723 000 transactions sur l’année, en hausse de 3 % par rapport à l’année précédente.

Les perspectives à court terme restent incertaines sans grande tendance de fond. Le sentiment général d’attentisme et de blocage du marché devrait continuer de prévaloir entre des acquéreurs qui jugent les baisses de prix insuffisantes et des vendeurs qui ne se résignent pas à s’aligner sur les prix de marché.

Sur le marché des accédants à la propriété, le maintien des taux d’intérêt à un niveau bas (3,04 % en avril 2014) est un élément prépondérant mais le durcissement des conditions d’octroi des financements par les banques

et l’augmentation récente des droits de mutation dans la plupart des départements* risquent de pénaliser de nombreux primo-accédants pour qui la constitution de l’apport personnel est de plus en plus difficile. La conséquence de ces contraintes financières est un recentrage de la demande sur des prix plus bas.

Les notaires notent aussi une exigence accrue des acquéreurs informés par des diagnostics sur les qualités intrinsèques des biens proposés à la vente et qui vont délaisser les biens les plus obsolètes ou solliciter des remises de prix au vu d’expertises médiocres.

Sur le marché des investisseurs, la frilosité demeure : les incertitudes fiscales, les dispositions de la Loi ALUR risquent de confirmer le manque d’empressement des acteurs de ce marché. Les investisseurs représentaient 18 % des acquéreurs en 2011, ils sont 13 % en 2013.

* En Seine-Maritime, le département a voté l’augmentation des droits de mutations à titre onéreux qui passent de 3,8 % à 4,5 %. Cette possibilité a été accordée par le gouvernement aux départements pour une durée de 2 ans afin de les aider à rétablir leurs finances.

Agenced’urbanismedelarégionduHavreetdel’EstuairedelaSeine

4 quai Guillaume Le Testu76063 LE HAVRE cedex

Tél. : 02 35 42 17 88 / Fax : 02 35 21 51 57aurh.fr @aurh_officiel

Les sources statistiques

L’analyse de la construction neuve est réalisée sur la base du fichier SITADEL-2 de la Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement de Haute-Normandie (DREAL), complété par des données recueillies auprès des communes. Pour la ville du Havre, les données utilisées sont celles fournies par la Direction Habitat.L’enquête trimestrielle de commercialisation des logements neufs (ECLN) réalisée par la DREAL de Haute-Normandie permet de traiter le marché de la promotion immobilière.L’analyse du marché du logement d’occasion est réalisée sur la base des Déclarations d’Intention d’Aliéner du Havre.

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observatoire de l'habitat 2013

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