protection des sites | quartiers de gare | plus-value

SEPTEMBRE 3/2017

PROTECTION DES SITES | QUARTIERS DE GARE | PLUS-VALUE | ATELIERS-BLS | ZOOM SUR TINIZONG GR

VLP-ASPAN | Septembre 3/20172

ÉDITORIAL

Milieu bâti: pas de qualité sans effort

En juin dernier, la faîtière des entreprises générales «Développement Suisse»

organisait un événement destiné à soigner les réseaux dans l’économie immobilière.

Les organisateurs de la manifestation, placée sous le thème de la densification, avaient

invité le Conseiller fédéral Ueli Maurer. Ce dernier a expliqué que la densification était

inéluctable, tout en soulignant qu’il était indispensable de ne pas densifier villes et

villages sans tenir compte des besoins de la population. Les habitants doivent en effet

aussi se sentir chez eux en milieu densifié. Il en va de la qualité de vie et de celle du

milieu bâti ou, selon les termes de la LAT, du développement «d’une urbanisation de

qualité à l’intérieur du milieu bâti ».

La question de savoir comment parvenir à un développement

vers l’intérieur de qualité est controversée. Et même si elle peut

désorienter autorités, maîtres d’œuvre et population, cette discussion

doit être menée, et ce sans attendre! L’encouragement de la qualité de

l’urbanisation a toujours été une préoccupation de la LAT, cet aspect a

néanmoins été négligé dans la pratique. Grâce à la révision de la loi, le

sujet revient sur le devant de la scène.

INFORUM aborde régulièrement la question de la qualité. C’est

également le cas dans ce numéro, avec la présentation d’un jugement du

Tribunal fédéral sur la densification et la protection des sites à Sarnen OW (p. 4), ainsi

qu’avec un article sur les centres de localités, souvent concurrencés par les quartiers

de gare (p. 10). La qualité du milieu bâti implique aussi de changer l’affectation des

centres de villages et de les requalifier. En redonnant vie à une salle de sport, la

localité de Tinizong, dans les Grisons, en est un bon exemple (p. 26 et 35).

La compensation de la plus-value peut, elle aussi, encourager la qualité de

l’urbanisation en permettant le financement d’infrastructures et d’espaces verts. Elle

est abordée dans ce numéro en lien avec son mode de calcul (p. 14).

Un autre article relate la recherche d’un site pour un grand projet d’infrastructure

ferroviaire dans la région de Berne. Le projet, très en dehors du milieu bâti, se heurte

à de vives oppositions. Nous montrons à quoi doit ressembler, pour un projet de cette

ampleur, un processus de planification conforme à la LAT (p. 20).

Enfin, le dossier Territoire & Environnement dresse un premier bilan des nouveaux

plans directeurs cantonaux. Les résultats sont réjouissants: les cantons font preuve

d’un engagement marqué dans la mise en œuvre de la LAT révisée.

Lukas Bühlmann, directeur de VLP-ASPAN

ImpressumINFORUM VLP-ASPAN Périodique pour les membres de l‘Association suisse pour l‘aménagement national VLP-ASPAN. Paraît en français et en allemand quatre fois par an.

ÉditriceVLP-ASPANSulgenrain 20CH-3007 Berne

Rédaction Lukas Bühlmann, Annemarie Straumann

Traduction Mario Giacchetta, Yves Rosset, Magali Züblin, Léo Biétry, Roxane Jacobi, Anne Huber

Photo de couvertureAuberge «La Scuntrada» à Tinizong GR (A. Straumann)

Cartoon Jonas Brühwiler

Mise en page Ludwig Zeller

Impression galledia ag, 9442 Berneck

La reproduction des textes et des illustrations est autorisée moyennant indication de la source.

VLP-ASPAN | Septembre 3/2017 3

SOMMAIRE

Dans ces pages

PROTECTION DES SITES ................................ 4Le Tribunal fédéral a refusé la construction d’une

nouvelle annexe de la banque cantonale d’Obwald.

L’ISOS serait-il donc vraiment un frein à la densification?

QUARTIERS DE GARE ................................... 10Vieille ville et quartier de gare ont longtemps été en

concurrence. Le commerce en ligne et les nouvelles

formes de la mobilité imposent aujourd’hui une

stratégie commune.

COMPENSATION DE LA PLUS-VALUE .......... 14Quel est le moment opportun pour calculer la taxe sur

la plus-value et pour la communiquer au propriétaire

foncier? Köniz BE a acquis de l’expérience en la matière.

AGENDA ...................................................... 19

UN NOUVEL ATELIER POUR BLS .................. 20La procédure de plan sectoriel fédéral gagne en

importance. La société BLS AG, qui désire construire de

nouveaux ateliers à Berne, en fait l’expérience.

ZOOM SUR .................................................. 26Tinizog GR est un village-rue avec les problèmes

typiques des régions alpines. Afin de lui redonner vie,

la commune et des habitants de la plaine ont appliqué

le principe «faire du neuf avec du vieux».

LA PAROLE À ............................................... 35Propriétaire d’une résidence secondaire, Sergio Kägi

investit dans la transformation d’étables dans le village

de Tinizong. Quelle est sa motivation?

VOUS DEMANDEZ – NOUS RÉPONDONS ..... 39Beaucoup d’auberges disparaissent. Les communes

peuvent-elles lutter contre leur transformation en

logements?

CARTOON ................................................... 40

TERRITOIRE & ENVIRONNEMENT SEPTEMBRE 3/2017

Tendances en matière de pla-nification directrice cantonale

Le 1er mai 2014 entrait en vigueur la loi fédé-

rale révisée sur l’aménagement du territoire

(LAT). Depuis, les cantons sont en train

d’adapter leurs plans directeurs. Par quoi

les «nouveaux» plans se caractérisent-ils?

Correspondent-ils aux

attentes de la Confédé-

ration? Des tendances

générales sont-elles iden-

tifiables? L’édition de sep-

tembre 2017 de Territoire

& Environnement (T&E)

se penche sur cette nouvelle génération de

plans directeurs et en dresse un bilan inter-

médiaire. L’accent est mis sur le volet «ur-

banisation», là où les cantons doivent poser

les jalons du développement vers l’intérieur.

T&E est envoyé aux membres de VLP-ASPAN

en annexe du présent INFORUM.

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Vom Regierungsrat am 10. Juni 2014 erlassen.Vom Bundesrat am 29. April 2015 genehmigt.

Der kantonale Richtplan besteht aus der Richtplan-Gesamtkarte und dem Bericht ("Kantonaler Richtplan").

Der kantonale Richtplan ist ein Planungsinstrument zur Abstimmung der raumwirksamen Tätigkeiten aller mit Planungsaufgaben beauftragten Hoheitsträger des Bundes, der Kantone und der Gemeinden.Im Kanton Basel-Stadt erlässt der Regierungsrat den kantonalen Richtplan (§ 94 Bau- und Planungsgesetz von Basel-Stadt). Der kantonale Richtplan ist für die Behörden verbindlich.

Gemäss Art. 11, Abs. 2 des Bundesgesetzes über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) werden Richtpläne für den Bund und die Nachbarkantone erst mit der Genehmigung durch den Bundesrat verbindlich.

(Weitere Ausführungen siehe im Bericht „Kantonaler Richtplan“, E Einleitung.)

NL 2.3 Wald: kantonal / ausserkantonal

NL 2.1 Landwirtschaft

Natur und Landschaft

NL 2.2 Fruchtfolgefläche

NL 3.1 Naturschutz

NL 1.2 Naturgefahr

NL 3.2 Landschaftsschutz

Gewässernetz

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ÜÜÜÜÜ

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NL 1.1

NL 2.1/S 4.2 Freizeitgärten: Neue Zone festsetzen

Legende zur Karte 1:25'000

S 1.1 Siedlungsgebiet (Baugebiet): kantonal / ausserkantonal

Ausgangslage Richtplanaussage

Siedlung

S 2.1 Wirtschaftliches Schwerpunktgebiet

S 1.2 Siedlungsstruktureller Schwerpunkt (Bahnhof)

S 1.2 Untergeordneter siedlungsstruktureller Schwerpunkt (S-Bahn-Haltestelle)

S 1.2 Schwerpunkt Mischgebiet / Schwerpunkt Mischgebiet Option

S 1.6 Siedlungsgliedernder Freiraum

S 3.2 Freizeit- und Sportgebiet St. Jakob

S 4.1 Freiraum (Vorzugsgebiet der Entdichtung)

S 4.3 Innenstadtaufwertung - Qualität im Zentrum

S 4.7 Lärmschutz

S 5.1 Nutzung im öffentlichen Interesse

S 5.3 Aufhebung Siedlungstrennwirkung

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S 1.2 Schwerpunkt Wohnen

S 1.1 Siedlungsgebiet (Baugebiet)

S 3.1 Verkehrsintensive Einrichtung: Einkaufszentren, Fachmärkte, Freizeiteinrichtungen

S 4.1 Freiraumerweiterung

S 1.3 Schwerpunktgebiet 3Land (Teil Basel-Stadt)

S 4.4 Schwerpunktgebiet Gundeldingen

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Regierungsrat des Kantons Basel-Stadt

KARTEKANTONALER RICHTPLAN

Einzonung mit Volksabstimmung vom 28. September 2014 abgelehnt.

Einzonung mit Volksabstimmung vom 28. September 2014 abgelehnt.

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Mobilität

M 1.2 Schiene Schmalspur (Tram): Strecke / Korridor

M 6.1 Standorte Güterlogistik: Hafen/Terminal/Hafenbahnhof

M 1.1 Schiene Normalspur: Strecke / Korridor

M 1.1 Schiene Normalspur: Kapazitätssteigerung und Entflechtung

M 2.1 Nationalstrasse: Strecke / Korridor

M 2.1 Nationalstrasse: Voll- / Halbanschluss

M 2.2 Kantonsstrasse: Strecke / Korridor

M 4.1 EuroAirport Basel - Mulhouse - Freiburg

M 5.1/S 1.2 Hafenanlage, -areal: kantonal / Hafenanlage: ausserkantonal

M 3.1/3.2 Langsamverkehr: Velo - Fussgänger / Fussgänger

M 2.2 Kantonsstrasse: Verkehrsentlastung

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Kantonsstrasse: Verbesserungsmassnahmenâ â â â â â âM 2.2

M 1.1 Bahnhof oder S-Bahn-Haltestelle

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M 3.2 Langsamverkehr: Veloparkierungsanlage (Einzelne, v.a. Innenstadt, nicht dargestellt)

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M 1.3 Linienschiff

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Stand: 21. Juli 2016 / br / mb

Kartendaten PK50 2011 "Reproduziert mit Bewilligung von swisstopo (BA15060)"

Ver- und Entsorgung, andere Nutzungen

Landesgrenze

Kantonsgrenze

Gemeindegrenze

Ñ Ñ Ñ Ñ Ñ Ñ Ñ Ñ Ñ Uebertragungsleitung (132 kV)VE 1.2

VE 2.2 Abfallverbrennungsanlagen""8

VE 1.1 Grundwasserschutzzone (S1,S2)

Tendances en matière de planification directrice cantonale

Septembre 3/2017


PROTECTION DES SITES

La banque ne construira pas au centre de la localité

Lukas Bühlmannjuriste, VLP-ASPAN

Le Tribunal fédéral a refusé d’autoriser la banque cantonale d’Obwald à construire un nouveau bâtiment pour élargir son siège principal, érigé au dé-but du 20e siècle. Le centre de la localité de Sarnen, où le bâtiment aurait dû voir le jour, figure en effet à l’Inventaire fédéral des sites construits d’impor-tance nationale à protéger en Suisse (ISOS). Se basant sur une expertise de la Confédération, les juges lausannois sont parvenus à la conclusion que ce projet aurait fortement porté atteinte au site. La banque cantonale d’Obwald construira dès lors en dehors de la localité. L’ISOS empêche-t-elle donc vrai-ment la densification?

L’annexe des années 1960 (photo de gauche), perçue comme un élément perturbateur du site, aurait été remplacée par une nouvelle construction (illustration de droite). Selon l’arrêt du Tribunal fédéral, le projet ne convainc pas en raison de son volume, de sa hau-teur et du contraste marqué avec son environnement. Photo de gauche: Edith Egger, VLP-ASPAN; illustration de droite: Meyer Gadient Architekten AG


Le bâtiment prévu était le projet vainqueur d’un

concours d’architecture et devait remplacer une annexe

construite dans les années 1960, que l’ISOS considère

comme un «élément perturbateur du site». En plus

d’agrandir la banque, le nouveau bâtiment aurait été

assorti d’un garage souterrain, utilisé pour l’offre

Park+Ride de la gare toute proche.

Une voisine s’est opposée au projet, portant le cas

à deux reprises devant le Tribunal fédéral. Dans son

premier recours, elle invoquait le fait que le projet re-

levait d’une «tâche de la Confédération», en raison du

parking souterrain nécessitant une autorisation en ma-

tière de protection des eaux, rendant indispensable une

expertise de la commission fédérale compétente. Son

deuxième recours portait sur l’incompatibilité du projet

avec l’ISOS et reprochait à l’instance inférieure – à sa-

voir le Tribunal administratif cantonal – de n’avoir pas

pesé correctement les intérêts en présence. Les juges

lausannois lui ont donné raison dans les deux cas.

Protection supérieure pour l’«accomplissement d’une tâche de la Confédération»

Conformément à la loi sur la protection de la nature

et du paysage, un objet inscrit dans l’ISOS mérite

«spécialement d’être conservé intact ou en tout cas

d’être ménagé le plus possible. Lorsqu’il s’agit de

l’accomplissement d’une tâche de la Confédération, la

règle suivant laquelle un objet doit être conservé intact

dans les conditions fixées par l’inventaire ne souffre

d’exception que si des intérêts équivalents ou supérieurs,

d’importance nationale également, s’opposent à cette

conservation» (art. 6 LPN). Les objets inventoriés sont

donc mieux protégés lorsque l’atteinte intervient dans

l’accomplissement d’une tâche de la Confédération que

dans celui d’une tâche cantonale ou communale. Pour

ce qui est des tâches de la Confédération, la loi sur

la protection de la nature et du paysage concrétise et

structure le processus de décision et limite la pesée des

intérêts sur le plan matériel (voir graphique: «Processus

de décision en cas d'accomplissement d’une tâche de la

Confédération»).

Cependant, l’ISOS doit aussi «être pris en considéra-

tion» lors de l’accomplissement de tâches cantonales et

communales, comme le Tribunal fédéral l’a spécifié en

2009 dans le cas de Rüti (voir INFORAUM 2/2017, pp. 20 ss).

Les exigences sévères relatives au processus de décision

selon la LPN sont ici remplacées par une pesée ordinaire

des intérêts, telle que prévue à l’article 3 de l’ordonnance

sur l’aménagement du territoire.

Le parking souterrain fait du projet une «tâche de la Confédération»

L’octroi d’une autorisation de construire est généralement

une tâche cantonale (ou communale), et non fédérale.

Dans le cas de Sarnen, l’autorisation en matière de

protection des eaux nécessaire pour pouvoir construire

un parking souterrain dans un «secteur Au de protection

des eaux» fait du projet une «tâche de la Confédération».

Le Tribunal fédéral l’a indiqué dans son premier arrêt

concernant le projet de la banque cantonale d’Obwald,

exigeant une expertise de la commission fédérale

compétente à ce sujet.

Les tâches de la Confédération ne sont pas uni-

quement celles qui sont énumérées dans la loi sur la

protection de la nature et du paysage, c’est-à-dire la

planification et la construction de routes nationales et

d’installations des Chemins de fer fédéraux, ou l’alloca-

tion de subventions pour des mesures de planification et

la construction d’infrastructures dans les cantons et les

communes (art. 2 LPN). Une tâche de la Confédération

peut aussi résulter d’une décision d’une autorité canto-

nale reposant directement sur le droit fédéral et laissant

peu de marge de manœuvre à l’autorité compétente. Il

6 VLP-ASPAN | Septembre 3/2017


peut s’agir par exemple d’autorisations exceptionnelles

pour des constructions et des installations hors de la

zone à bâtir, d’autorisations pour des résidences secon-

daires, des antennes de téléphonie mobile ou – comme

dans le cas de Sarnen – la construction dans un secteur

de protection des eaux.

L’intervention doit répondre à un intérêt d’importance nationale

Si l’accomplissement de la tâche porte gravement atteinte

à un objet sous protection inscrit dans un inventaire

fédéral, la règle suivant laquelle un objet doit être

conservé intact dans les conditions fixées par l’inventaire

ne souffre d’exception que si des intérêts équivalents

ou supérieurs, d’importance nationale également,

s’opposent à cette conservation (art. 6 al. 2 LPN). Dans

le cas de Sarnen, la question se posait de savoir si le

développement interne et la densification, de même que

l’encouragement des transports en commun – en raison

de la construction du parking pour la gare proche –,

représentaient «des intérêts équivalents ou supérieurs,

d’importance nationale».

La densification et l’encouragement des TP sont d’intérêt national

L’instance inférieure a indiqué que le législateur donnait,

dans la LAT, beaucoup de poids au développement de

l’urbanisation vers l’intérieur et à la promotion des

transports publics, leur attribuant en conséquence une

importance nationale. Le Tribunal fédéral confirme

cette interprétation, mais indique qu’un intérêt national

abstrait ne suffit pas à justifier une intervention dans

l’ISOS. L’intérêt à intervenir devrait donc représenter

un intérêt national dans le cas concret également. Si

l’intérêt à densifier l’emportait systématiquement, la

protection des sites deviendrait obsolète et l’ISOS ne

serait plus appliqué. Il est donc nécessaire d’examiner

«si le projet prévu, avec l’intervention majeure qu’il

entraîne, contribue de manière suffisante à réaliser les

intérêts de la tâche d’importance nationale. L’examen de

l’intérêt national se déroule donc sur deux niveaux (voir

aussi le graphique «Pesée des intérêts en présence», p. 9).

Le poids des expertises

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, une autorité

ne peut pas s’écarter, dans les questions spécifiques,

de l’expertise des commissions fédérales compétentes

(Commission fédérale pour la protection de la nature

et du paysage CFNP et Commission fédérale des

monuments historiques CFMH) sans motif légitime.

Si elle s’en écarte, elle doit fournir une justification

convaincante (ATF 130 I 377 consid. 5.4.2).

Dans le cas de Sarnen, l’instance inférieure (le Tribunal

administratif cantonal) n’a suivi l’expertise commune

des deux commissions fédérales que sur un point. Elle

a interdit la démolition et la reconstruction d’un mur

séparant le parking souterrain du couvent voisin. Le

mur est protégé tant par l’ISOS que par l’Inventaire

fédéral des voies de communication historiques de la

Suisse IVS. Dans son argumentaire, l’instance inférieure

relevait que le parking souterrain pouvait être construit

sans porter atteinte au mur du couvent. Elle demandait

que les plans soient adaptés en conséquence.

L’instance inférieure ne remettait pas fondamenta-

lement en question l’expertise des deux commissions.

Elle reconnaissait toutefois que le projet portait sévè-

rement atteinte au site. Dans la pesée des intérêts au

sens strict du terme (deuxième niveau de la pesée des

intérêts), l’instance préliminaire accordait toutefois un

poids plus important à l’intérêt public à la densification

L’actuelle annexe (à gauche) et le bâtiment ancien de la banque OKB (à droite), vus depuis la cour intérieure. Photos p. 6 à 8: Edith Egger, VLP-ASPAN

La densification et l’encourage-ment des transports publics sont des intérêts publics «d’importance nationale».

7VLP-ASPAN | Septembre 3/2017

et à l’encouragement des transports publics qu’à celui de

la protection du site.

Un projet respectueux du site est possible

Pour cette pesée des intérêts, le Tribunal fédéral

parvient à une conclusion différente. Se basant sur

l’expertise des deux commissions fédérales, il indique

qu’un projet redimensionné, plus respectueux du site,

permettrait également de tenir compte des intérêts en

matière de densification. Selon lui, la réalisation du

parking souterrain serait possible indépendamment de

la volumineuse construction en surface. Ce sont avant

tout le volume et la hauteur du bâtiment qui posent

problème au Tribunal. Les juges précisent toutefois que

«des accents modernes» sont tout à fait envisageables

dans une nouvelle construction.

La pesée des intérêts a-t-elle réellement lieu?

L’arrêt du Tribunal fédéral soulève des interrogations,

comme l’ont fait avant lui divers arrêts concernant

l’ISOS. Ces questions sont évoquées ici, sans qu’il soit

possible d’y répondre définitivement.

Les deux commissions fédérales s’expriment uni-

quement sur la protection du site, ce qu’elles précisent

du reste dans leur expertise. Questionnées par le Tribu-

nal administratif qui voulait savoir si des intérêts équi-

valents ou supérieurs hors de la LPN s’opposeraient à

la protection d’un objet inscrit à l’ISOS, elles répondent

que «ce serait au Tribunal administratif de juger de cette

question, les commissions n’étant pas compétentes pour

effectuer la pesée des intérêts». Ceci est parfaitement

correct. Les inventaires fédéraux sont des estimations

et des bases décisionnelles d’un point de vue technique

et non des pesées d’intérêts.

Dans le cas de Sarnen, tout comme dans d’autres

cas, la question se pose de savoir si les autorités res-

ponsables de la pesée des intérêts effectuent réellement

cette tâche de manière autonome, ou si elles se laissent

trop influencer par l’expertise des commissions fédé-

rales compétentes. L’importance élevée que le Tribunal

fédéral accorde à l’expertise et la restriction légale de

la pesée des intérêts dès qu’il en va de tâches de la

Confédération (conservation intacte et plus grand ména-

C’est ici, au sud-est du bâtiment actuel de la banque et orienté vers le couvent, qu’un bâtiment de trois étages aurait été construit.

Apprendre à composer avec l’ISOS2018 marque «L’année européenne du patrimoine culturel» à laquelle

participe la Suisse. Les nombreuses manifestations organisées dans ce

cadre tout au long de l’année doivent mettre en lumière notre héritage

culturel à l’échelle nationale. Nous devrions saisir l’occasion pour mieux

nous familiariser avec l’ISOS et pour trouver des réponses aux questions

qui se posent dans cet article.

VLP-ASPAN souhaite y contribuer en éditant l’an prochain un aide-

mémoire sur l’ISOS, avec le soutien des cantons des Grisons, de Saint-

Gall, de Schwyz et de Soleure. Notre association tentera aussi de réunir

autour d’une table juristes, urbanistes et défenseurs des sites construits

afin de discuter de ces questions.



gement possible) ont rapidement pour effet d’empêcher

l’exploitation de la marge de manœuvre dans la pesée

des intérêts en présence. En fin de compte, ce sont donc

les commissions qui, par leur expertise, décident de l’is-

sue du conflit d’intérêts. Les autorités d’application du

droit et particulièrement les tribunaux devraient être

plus conscients du rôle important qu’ils jouent.

Et s’il ne s’était pas agi d’une tâche fédérale?

Ce sont le parking souterrain et la nécessité d’une

autorisation en matière de protection des eaux qui ont

fait du projet une «tâche de la Confédération». Sans

parking, l’octroi de l’autorisation de construire serait

resté une tâche purement communale et il n’y aurait

pas forcément eu d’expertise des deux commissions

fédérales. Dans ces conditions, une «simple» pesée des

intérêts en présence, comme la prévoit l’article 3 LPN,

aurait dû avoir lieu. Le Tribunal fédéral aurait veillé à

ce que la commune, dans sa décision, ait suffisamment

«pris en considération» l’ISOS. Une plus grande attention

aurait probablement été portée au rapport du jury

du concours d’architecture organisé dans le cadre

du projet de nouveau bâtiment. De l’avis du jury (un

représentant de l’office de conservation du patrimoine

L’actuelle banque dans le centre de la localité avec l’annexe (entourée) et, à droite, le pré du couvent.

Suite au jugement du Tribunal fédéral, la banque cantonale d’Obwald prévoit de construire son nouveau siège principal en dehors de la localité.

y siégeait aussi), le projet vainqueur à la base de la

nouvelle construction controversée était «une manière

de réconcilier et de réunir de façon non spectaculaire

l’ancien et le nouveau». Pour y parvenir, la nouvelle

construction «établissait une passerelle entre le centre

du village, à l’échelle réduite, au nord et les bâtiments

plus imposants du couvent, de la maison de commune et

de l’école du village, au sud» et «respectait pour l’essentiel

la substance de l’ancien bâtiment classé». La commission

de la culture n’avait rien non plus à reprocher au projet.

Il est ainsi concevable qu’avec cette situation juridique

initiale, le Tribunal fédéral se serait reposé sur ces avis

techniques; comme il l’a fait dans le cas d’un projet de

densification dans le quartier de villas Steig de la ville

de Schaffhouse (voir INFORAUM 2/2015, p. 14ss.). Dans

son arrêt, le Tribunal fédéral a accordé une grande

importance à la préservation de la liberté de décision et

d’appréciation de l’autorité communale.

Améliorer l’accessibilité des expertises

Une amélioration de l’accessibilité des expertises des

commissions fédérales contribuerait certainement

à améliorer la compréhension à l’égard de l’ISOS.

Aujourd’hui, pour savoir comment ces commissions

évaluent un projet, il est nécessaire de demander

l’expertise à l’autorité qui l’a commandée. Dans le

cas de Sarnen, il s’agissait du tribunal administratif.

VLP-ASPAN n’a toutefois pu obtenir ce document

La loi sur la protection de la nature et du paysage limite la pesée des intérêts lors d’interventions sur des objets protégés, lorsqu’il en va de «l’accomplissement de tâches de la Confédération».


qu’après que la banque cantonale d’Obwald a donné son

consentement.

Une telle «confidentialité» ne devrait plus exister à une

époque où règne le principe de la transparence dans

l’administration et, qui plus est, en lien avec un document

sur lequel une autorité s’appuie de manière déterminante

pour prendre sa décision. Le «principe de transparence

pour les informations sur l’environnement», tel qu’il est

ancré dans la loi sur la protection de l’environnement,

plaide en faveur d’une approche ouverte à l’égard des

bases décisionnelles importantes (art. 10g en lien avec

l’art. 7 al. 8 LPE).

L’ISOS empêche-t-elle donc la densification?

Non, l’ISOS n’empêche pas la densification. Mais elle

la rend plus difficile en raison des exigences élevées

qu’elle pose à l’égard des projets de construction. Il en

résulte fréquemment des projets de meilleure qualité

(voir INFORAUM 2/2017, p. 20ss.). Dans le cas de Sarnen,

sur la base de l’expertise des commissions fédérales, le

Tribunal fédéral a constaté qu’un projet redimensionné,

s’intégrant mieux au site, était tout à fait possible.

Sur place, son arrêt a toutefois provoqué la po-

lémique. Il est regrettable qu’une fois de plus un pro-

jet échoue dans la dernière ligne droite, après qu’une

somme considérable de temps et d’argent a été investie.

Pour éviter de tels développements, les communes de-

vraient vérifier leurs directives s’appliquant au centre

du village et, le cas échéant, les adapter. Lors de la publi-

cation d’un concours d’architecture, il serait également

bon, à l’avenir, d’attirer davantage l’attention sur la pro-

tection des sites et sur les exigences de l’ISOS.

La banque cantonale d’Obwald va construire son

nouveau siège en dehors de la localité. Elle va lancer

un mandat d’étude à cet effet. Son PDG a confié à la

Luzerner Zeitung que le nouveau bâtiment pourrait être

terminé d’ici 2021.

Arrêts cités

Arrêt du TF 1C_482/2012 du 14 mai 2014 (Sarnen OW) in RJ VLP-ASPAN

nº 4676 (construire dans un secteur de protection des eaux est une tâche

de la Confédération; une expertise de la commission fédérale compétente

est nécessaire).

Arrêt du TF 1C_118/2016 du 21 mars 2017 (Sarnen OW) in RJ VLP-ASPAN

nº 5281 (la densification est d’intérêt national; dans le cas présent, elle ne

prévaut pas sur la protection du site)

Processus de décision en cas d'accomplissement d’une tâche de la Confédération

Source: TERRITOIRE & ENVIRONNEMENT 1/2011 «Les inventaires fédéraux au sens de l’article 5 LPN», p. 9.

atteinte sensibleune atteinte conséquente, contraire aux

objectifs de protection et à laquelle il sera impossible de remédier

atteinte minimel'atteinte aux objectifs de protection

n'engendre que des inconvénients minimes

intérêts équivalents ou supérieurs d'importance nationale

pesée des intérêts

admissionév. avec conditions

et charges

admissionév. avec conditions

et charges

aucun intérêt équivalent ou supérieur d'importance nationale

aucune pesée des intérêts

rejetrejet rejet

Atteinte aux objets inscrits à l'IFP

pesée des intérêtssous l'angle du plus grand ménagement

possible de l'objet ainsi que de la prise en compte d'une éventuelle addition d'atteintes

minimes


Les efforts entrepris pour maintenir la vitalité des centres de localité se sont longtemps concentrés sur les noyaux historiques, qui voyaient leurs acti-vités commerciales migrer dans les quartiers de gare. Or, dans l’intervalle, ces derniers se sont eux aussi retrouvés sous pression, du moins dans les centres régionaux de petite et moyenne taille. Dans bien des cas, plus rien ne s’est passé depuis la vague d’investissements des années 1980 et 1990. Un motif d’inquiétude?

QUARTIERS DE GARE

Centre ancien et quartier de gare: fini le temps de la concurrence

Paul Dominik Hasleringénieur EPF EPG FSU, co-fondateur du Réseau vieille ville

La gare de Delémont est éloignée de la vieille ville (env. 500 mètres). Les principaux centres d’achat se situent depuis de nombreuses années à la gare. Photo: Madeleine Ramseyer, VLP-ASPAN


S’agissant de l’évolution de leur centre, de nombreuses

localités présentent un tableau similaire. À partir de

1900, suite à la réalisation du réseau ferroviaire et à

l’implantation des gares à l’extérieur des noyaux histo-

riques, les activités à forte affluence se sont lentement

déplacées des centres anciens vers la gare. Celle-ci est

devenue le nouveau pôle en matière de commerce de dé-

tail, surtout à partir des années 1950. C’est ici que s’im-

plantait un nouveau genre de lieux de consommation de

grand format (grands magasins, grands distributeurs),

dont la position dominante incita les petits commerces

à quitter eux aussi les centres historiques au profit des

gares.

Le déclin des vieilles villes en tant que centres com-

merçants modifia l’état d’esprit de nombreuses cités.

Aujourd’hui encore, beaucoup d’efforts sont fournis par

les communes pour maintenir dans leurs centres his-

toriques un certain quota de fonctions centrales et de

boutiques. Or, cette volonté de préserver les équilibres

traditionnels a occulté le fait que, dans de nombreuses lo-

calités, les quartiers de gare se trouvent désormais aussi

sous pression, soumis à des mutations structurelles qui

remettent leur statut en question. Le commerce en ligne

représente un facteur d’incertitude supplémentaire.

Les centres historiques: des trésors protégés

Les quartiers de gare ne sont pas partout devenus les

nouveaux centres des localités, souvent en raison de la

distance entre la vieille ville et la gare. Dans les cas re-

lativement rares où la gare est proche de la vieille ville,

les deux quartiers ont en quelque sorte fusionné sur le

plan fonctionnel, de manière à se présenter aujourd’hui

comme une seule et même zone commerçante, comme à

Brigue et Bellinzone. Cette situation est idéale, car elle

permet de répondre à des besoins en surfaces très di-

vers sans remettre la vieille ville en question.

Dans la plupart des cas, cependant, la gare se trouve

assez loin du centre historique. Dans nombre de villes

suisses, la distance entre les deux atteint 500 mètres

(Wil SG, Delémont JU), voire un kilomètre (Altdorf UR,

Altstätten SG). Comme un tel éloignement ne permettait

pas d’aménager un centre piéton commun, il fallait pri-

vilégier l’un ou l’autre, la balance ayant souvent penché

en faveur du quartier de la gare. Dans une localité, un

tel déplacement du pôle commercial est en général irré-

versible. Aussi doit-on souvent s’accommoder du fait que

le centre commerçant de la localité ne se trouve plus

dans un cœur historique plein de cachet, mais dans le

quartier moins attractif de la gare.

Or, les regrets que suscite cette «mauvaise évolution»

ont tendance à faire perdre de vue les changements af-

fectant les quartiers de gare. Si l’on a investi beaucoup

de temps et d’énergie dans la stabilisation des vieilles

villes, que l’on a protégées comme des trésors, on a,

parfois, négligé les quartiers de gare. La situation qui

en résulte aujourd’hui est inquiétante car ces quartiers

autrefois florissants présentent eux aussi certains pro-

blèmes structurels.

Au cours des dernières décennies, les surfaces de

vente se sont à tel point multipliées hors des villes qu’au-

jourd’hui, avec internet comme plate-forme du com-

merce de détail, l’offre est pléthorique, surtout dans les

villes de petite et moyenne taille. Selon l’édition 1/2017

de l’Immo-Monitoring de Wüest & Partner, les surfaces

de vente au détail aujourd’hui mises en location ou en

vente par annonce en Suisse atteignent pas moins de

500'000 mètres carrés. Ce ne sont plus seulement les

signes d’une «mort des petits commerces», mais ceux

d’une véritable mutation du commerce de détail, dont

les effets sont particulièrement sensibles dans les villes

de petite et moyenne taille.

Plus de trafic, moins de voitures

La mobilité exerce une influence importante sur les

changements qui affectent notre cadre de vie, et elle

est à l’origine de la délocalisation de certaines activités

jusque-là implantées en ville.

On ne peut certes pas tabler sur le fait que la voi-

ture disparaîtra, mais on peut partir du principe qu’une

automatisation croissante réduira le nombre de véhi-

cules alors même que la mobilité continuera d’augmen-

ter. Nous aurons donc besoin de moins de véhicules et

d’infrastructures. Les nouveaux projets de routes et de

parkings doivent donc être soumis à un double examen

d’opportunité.

Les frontières entre transports publics et privés s’es-

tomperont, ce qui donnera naissance à des habitudes de

mobilité multimodale tout à fait inédites. Nous assistons

par ailleurs à l’apparition de nouveaux modes d’expé-

dition des marchandises, qui combineront réseaux de

transport automatisés et services de livraison locaux.

Changement de stratégie nécessaire

L’opposition «vieille ville versus quartier de la gare» est

désormais dépassée. Les centres régionaux ne peuvent

plus se permettre d’entretenir pareilles rivalités in-

ternes. L’ampleur des mutations en cours impose de dé-


velopper une stratégie commune, que l’on pourrait résu-

mer par la formule: «ville versus périphérie et internet».

C’est à nous qu’il appartient d’expliciter pourquoi nos

centres de localité restent des lieux de consommation et

de rencontre nécessaires. Si les cinémas, les centres de

bien-être, les hôtels et autres restaurants s’implantent de

plus en plus à l’extérieur, on peut se demander si la ville

peut encore prétendre être un lieu d’achats, de rencontre

et de culture. Seule une stratégie active de la part des

villes et des communes peut y répondre.

Tendances à prendre en considération

Les nouvelles possibilités qui s’offrent aujourd’hui ne

vont pas sans poser problème. Si l’on souhaite tenir

compte de ces paramètres dans le développement des

villes et des centres historiques, les réflexions suivantes

peuvent s’avérer utiles:

• En matière de surfaces de vente, le pic a été atteint et

les besoins vont diminuer. Cela nécessitera, dans les

localités de petite et moyenne taille, de poursuivre le

processus de concentration des activités à caractère

public – ce qui impliquera à son tour d’élaborer une

vision globale avec la population et les acteurs concer-

nés (p. ex. à travers une «stratégie de valorisation» du

Réseau vieille ville).

• Les villes et les centres commerciaux se disputeront

les faveurs des activités à forte affluence. De fait, les

villes devront s’engager dans cette lutte plus tôt, et

avec plus de résolution et de circonspection. Proprié-

taires, commerçants et autorités doivent mener une

politique de promotion active pour inciter des entre-

prises «pionnières» à s’implanter dans leur périmètre.

• Le commerce en ligne tend à supplanter les détail-

lants traditionnels. Cette évolution affecte davantage

les grandes structures (centres commerciaux) que les

petites (centres de localité). Elle conduira cependant à

une diminution globale des surfaces de vente.

• Il n’y a plus guère de raisons d’autoriser la création de

nouvelles zones commerciales en dehors des centres

historiques. Nous devrons bientôt nous préoccuper du

sort des centres commerciaux vides, les «dead malls» –

équipements dont la desserte a pourtant été financée,

il y a quelques années à grand-peine, par des fonds

publics.

• L’agrément de nos centres de localité revêt une impor-

tance croissante. Étant donné qu’il est plus rapide et

meilleur marché de s’approvisionner sur Internet, la

question se pose de savoir ce qui peut encore inciter

les clients à venir au centre-ville.

• Dans les centres de localité, la restauration joue un

rôle-clé. Elle attire différentes catégories de clients

que les commerces peuvent espérer capter. Il s’agit

d’empêcher que les restaurants ne s’installent en

périphérie.

• Les achats en voiture conserveront leur importance,

mais ils nécessiteront moins de véhicules. À cela

s’ajoutent les services de livraison. La formule «un

client, une voiture» sera de moins en moins pertinente.

• L’importance des gares en tant qu’interfaces multimo-

dales augmentera encore. Au train, au bus et au vélo

s’ajouteront de nouvelles formes de mobilité: covoitu-

rage, bus sur appel, services de livraison, points de

retrait, etc.

• Pour pouvoir positionner et gérer un centre de loca-

lité, il faut des collectifs de développement composés

de propriétaires d’immeubles, de commerçants et de

représentants des communes. Il s’agit d’élaborer des

concepts basés sur la coopération, selon la devise «mon

client est ton client» ou «ma plus-value est ta plus-va-

lue». Cela va à l’encontre de l’attitude dominante, qui

se caractérise par l’esprit de concurrence et la rivalité.

Induire un changement d’état d’esprit est un travail de

longue haleine.

• Au sein même des villes, centres historiques et

quartiers de gare doivent trouver des modalités de

coexistence qui correspondent à leurs structures. Les

logiques de concurrence interne sont dépassées. Les

vieilles villes doivent aussi apprendre à soutenir les

quartiers de gare pour en conforter l’attractivité.

L’offre pléthorique de surfaces commerciales n’est plus seulement le signe d’une «mort des petits commerces», mais aussi celui d’une véritable mutation du commerce de détail, dont les effets sont particulièrement sensibles dans les villes de petite et moyenne taille.

QUARTIERS DE GARE

Infos sur l’auteur

Paul Dominik Hasler est à la tête du bureau «Büro für

Utopien», actif dans les processus de développements

sociaux. Ses thèmes de prédilection sont le

développement urbain et la mobilité. Co-fondateur et

collaborateur du Réseau vieille ville, il a déjà conseillé

plus de 40 villes et communes.


Exemples

Bellinzone TI: jusqu’à aujourd’hui, vieille ville et gare forment encore

une unité. Avec le déclin du commerce de détail, toutefois, il sera tou-

jours plus difficile de maintenir la zone commerçante de 800 mètres

de long qui s’étend entre la gare et la Porta Lugano. Les commerces

implantés à l’écart de cet axe connaissent des difficultés considérables.

À cela s’ajoute le fait que les grandes enseignes (Coop, Migros, Manor)

sont trop petites par rapport au potentiel de clientèle de Bellinzone ou

qu’elles s’étendent déjà hors du centre-ville. La Ville élabore actuelle-

ment une stratégie visant à définir où mettre les priorités et où promou-

voir le développement. Photo: Paul Hasler

Einsiedeln SZ: le centre régional d’environ 15'000 habitants offre un

potentiel de développement considérable aux abords de la gare. De

grandes surfaces commerciales à proximité immédiate du centre his-

torique pourraient se réaliser. On peut toutefois se demander si un tel

développement n’interviendrait pas trop tard, et si de telles surfaces

trouveraient encore des locataires (Coop, Migros, H&M, etc.). Aussi le

District d’Einsiedeln a-t-il suggéré que tous les propriétaires concer-

nés élaborent une stratégie commune qui comporterait une analyse de

marché et l’établissement d’une sorte de masterplan. Photo: Paul Hasler

Delémont JU: la Ville de Delémont s’est très tôt préoccupée d’une pla-

nification d’ensemble pour le développement du commerce de détail

dans son centre historique et l’a par ailleurs mise en œuvre en collabo-

ration avec les communes voisines. Cette démarche a permis de gérer

les changements survenus dans la branche. Aujourd’hui, les principaux

points d’achats se trouvent à la gare, y compris les commerces spéciali-

sés (image), regroupés sur la partie sud des quais, à vocation artisanale.

En raison de l’éloignement et de la dénivellation, une mise en relation

de la vieille ville à cette zone de commerce de détail n’est pas possible.

C’est le résultat auquel a permis d’arriver une «stratégie de valorisa-

tion». Photo: Alain Beuret

Altdorf UR: le statut de pôle en matière de commerce de détail n’est pas

assuré, bien que cette localité soit le chef-lieu du canton d’Uri tout en

constituant un important centre régional pour la vallée de la Reuss. Le

projet «Kantonsbahnhof», qui vise à faire de la gare actuelle, située à

près d’un kilomètre du centre de la localité, une véritable plate-forme

multimodale, comporte de nouveaux dangers. Faudra-t-il y autoriser

l’implantation de nouveaux commerces de détail? Dans le contexte ac-

tuel, la réponse est non. La dispersion des activités à forte affluence

accroît la dépendance automobile et représente le principal problème

de nos centres de localité. Photo: Felix Wyss

BahnhofMigros Coop

Altdorf Zentrum


COMPENSATION DE LA PLUS-VALUE

La difficulté réside dans le détail

Lukas Bühlmannjuriste, VLP-ASPAN

La commune bernoise de Köniz prélève depuis de nombreuses années des plus-values résultant de mesures d’aménagement. Avant la révision de la LAT de 2012, elle le faisait par le biais de contrats conclus avec les propriétaires fonciers. Le droit cantonal ayant été révisé, le prélèvement se fait désormais par voie de décision administrative. Ce changement n’est pas sans inconvénient, comme a pu le constater la commune de Köniz lors de la révision de son plan d’affectation. La manière dont se déroule la taxation a suscité l’inquiétude de nombreux propriétaires fonciers concernés et risque de compromettre certaines parties du remaniement du plan. Que s’est-il exactement passé à Köniz? À quoi cantons et communes doivent-ils veiller dans leur légis-lation sur la compensation de la plus-value?

La LAT révisée exige des cantons et des communes le

prélèvement d’au moins 20 pour cent de la plus-value ré-

sultant d’un classement en zone à bâtir. Si les cantons ne

donnent pas suite à ce mandat de légiférer en la matière

d’ici au 30 avril 2019, aucune nouvelle zone à bâtir ne

pourra être créée. La taxe est exigible lorsque le bien-

fonds est construit ou aliéné (art. 5 al. 1bis LAT), même

si son montant est souvent déjà fixé ou calculé au mo-

ment de la modification du plan. Cette réglementation

sur l’échéance se réfère uniquement à la réglementation

minimale du droit fédéral (prélèvement de 20 pour cent

en cas de nouvelle mise en zone). À première vue, il peut

sembler judicieux d’utiliser aussi ces modalités en cas

de reclassement et d’augmentation des possibilités de

bâtir. Ce n’est cependant pas impératif.

Les produits issus de la plus-value contribuent au financement de parcs et d’espaces verts, comme le Liebefeldpark à Köniz BE. Photo: Godi Huber


Les inconvénients de la réglementation bernoise

Les dispositions d’exécution sur la compensation de

la plus-value du canton de Berne permettent aux com-

munes de prélever jusqu’à hauteur de 40 pour cent les

plus-values résultant d’un reclassement ou d’une aug-

mentation des possibilités de bâtir. La taxe est prélevée

de la même manière que pour une mise en zone. Selon

la loi révisée sur les constructions, la taxe est exigible

lorsque la plus-value résultant de mesures d’aménage-

ment est réalisée suite à une construction ou à une alié-

nation (art. 142c al. 1 LC). Les communes doivent présen-

ter le projet de décision fixant le montant de la taxe aux

propriétaires fonciers au plus tard lors du dépôt public

des mesures d’aménagement. Lorsque les plans entrent

en force, elles doivent rendre la décision définitive

fixant le montant de la taxe (art. 142d al. 2 et 3 LC). À ce

moment-là, les propriétaires fonciers ne doivent encore

rien payer, ils n’y sont tenus que lorsqu’ils font effective-

ment usage des nouvelles possibilités de construire ou

aliènent le terrain. S’ils n’utilisent qu’une partie des nou-

velles possibilités ou n’aliènent qu’une partie du bien-

fonds, ils doivent acquitter la taxe au prorata.

La réglementation bernoise, qui est aussi briève-

ment présentée dans le commentaire pratique de la LAT

de VLP-ASPAN (art. 5, N. 102 ss), favorise la transpa-

rence et évite que la plus-value ne doive être calculée

lorsque l’utilisation est réalisée ou le terrain aliéné, ce

qui peut être onéreux et présenter certaines difficultés.

Mais l’exemple de Köniz montre qu’elle peut aussi susci-

ter une forte inquiétude parmi les propriétaires fonciers

et menacer la densification du milieu bâti.

Que s’est-il passé à Köniz?

À Köniz, la notification de la décision fixant le montant

de la taxe a effrayé de nombreux propriétaires dont les

bien-fonds sont concernés par l’augmentation des possi-

bilités de construire prévue par le nouveau plan, avec

pour résultat qu’ils se sont opposés à celui-ci. La mobi-

lisation a été particulièrement forte parmi les proprié-

taires des quartiers de villas qui n’ont aucun projet de

construction concret et qui ne veulent rien changer à

moyen terme sur leur bien-fonds. Nombre d’entre eux

n’ont pas compris que la décision ne fait que fixer le mon-

tant de la taxe, qui n’est pas prélevée à ce moment-là.

La taxe est exigible seulement lorsque les possibilités

de construction accrues sont effectivement utilisées ou

lorsque le bien-fonds est aliéné. De nombreux proprié-

taires fonciers craignent de ne pas pouvoir réaliser plus

tard la plus-value fixée de manière définitive avec la

taxation. Leur résistance ne fait qu’accroître la pression

sur les densifications, qui sont déjà souvent contestées.

Mieux expliquer le contenu de la décision

Pour l’heure, iI n’est guère possible de changer quelque

chose à la situation dans le canton de Berne. La procé-

dure de fixation de la taxe est définie dans la loi canto-

nale sur les constructions, dont la version révisée n’est

entrée en vigueur que le 1er avril 2017. Il ne faut donc

pas s’attendre à ce qu’elle soit rapidement modifiée.

Pour ne pas compliquer inutilement les densifica-

tions, il est crucial de bien expliquer la nature de la dé-

cision de taxation qui est notifiée au propriétaire avant

la modification des plans. Les propriétaires fonciers

doivent savoir qu’il s’agit seulement d’une fixation de

la taxe et que celle-ci ne doit être payée que lorsque le

bien-fonds est aliéné ou lorsque les nouvelles possibili-

tés de bâtir sont effectivement utilisées.

Éviter une trop lourde charge administrative

Un autre problème de la réglementation bernoise est la

charge administrative considérable qu’elle génère, qui

est au fond superflue. Lorsqu’une réglementation établit

que la plus-value est calculée au moment de la modifica-

tion du plan et que le montant dû est exigible plus tard,

il est juste et nécessaire que l’administration se procure

les bases qui lui permettront d’évaluer plus tard les

Les possibilités de construire devraient être augmentées dans ce quartier de Köniz, situé au pied de la colline bernoise du Gurten. En raison de la résistance des propriétaires fonciers, la question de savoir si la commune maintient cette augmentation de l’utilisation reste ouverte. Photo: Lukas Bühlmann, VLP-ASPAN


Le canton de Bâle-Ville a utilisé les recettes issues de la plus-value pour financer des espaces verts et des places de jeu dans le quartier de l’Erlanmattareal. Photo: Rémy Rieder, VLP-ASPAN

Sempach a décidé d’augmenter les possibilités de construire dans ce quartier de villas. A cette fin, la commune a mis en place un processus participatif. La Confédération et le canton ont participé aux frais occasionnés dans le cadre d’un projet-modèle pour un développement territorial durable. A l’avenir, de telles démarches pourraient être financées par la plus-value. Photo: Ulrike Sturm, Haute école de Lucerne

plus-values. Il n’est toutefois pas impératif de notifier ces

calculs aux propriétaires fonciers par voie de décision

déjà au moment de la modification des plans. En agissant

ainsi, on leur accorde en effet la possibilité de contester

des prestations pécuniaires dont ils ne devront peut-être

jamais s’acquitter s’ils ne font pas ou que partiellement

usage des possibilités d’utilisation supplémentaires. Si

les propriétaires fonciers ne sont pas d’accord avec le

calcul de la taxe, ils doivent le contester tout de suite,

puisqu’au moment où la taxe devient exigible, il sera

trop tard. Cette situation entraîne une lourde charge

administrative et mobilise inutilement les propriétaires

fonciers, les administrations et les tribunaux.

S’inspirer du modèle de Bâle-Ville

Que recommander dès lors à un canton qui n’a pas en-

core réglé la compensation de la plus-value? À la régle-

mentation bernoise, on préférera une réglementation

qui fixe les taxes une fois la modification du plan d’amé-

nagement entrée en force et non avant, au moment de

la mise à l’enquête publique. On diminue ainsi le risque

de compromettre les densifications, tout en réduisant le

travail administratif. Cette manière de faire est déjà pra-

tiquée dans plusieurs cantons qui se sont déjà dotés de

dispositions d’exécution.



L’hôtel Cornavin à Genève a été surélevé à la fin des années 1990. Aujourd’hui encore la possibilité de construire des étages supplémentaires suite à la modification du plan d’affectation ne fait l’objet d’aucun prélèvement de la plus-value à Genève. Seules les nouvelles zones à bâtir sont concernées.

Pour la compensation de la plus-value en cas de reclas-

sement ou d’augmentation des possibilités de bâtir, les

cantons peuvent aussi s’inspirer de la réglementation du

canton de Bâle-Ville. Il possède un régime de compensa-

tion de la plus-value depuis 40 ans, dont les modalités de

calcul ont donné de bons résultats. La contribution n’est

prélevée que lorsque la possibilité d’utilisation accrue

est réalisée ou, comme le formule la loi, «au moment où

commencent les travaux de construction de bâtiments

ou de parties de bâtiment comprenant des surfaces

de plancher supplémentaires» (§ 122 al. 2 loi sur les

constructions et l’aménagement, BPG). Les plus-values

sont déterminées au cours de la procédure de demande

d’autorisation de construire par le service d’évaluation

du sol (Bodenbewertungsstelle), intégré au service du

cadastre et du registre foncier du canton. La détermi-

nation se fait en fonction du projet et en tenant compte

de l’augmentation concrète des possibilités de bâtir. Le

canton pouvant s’appuyer sur une longue expérience en

la matière, la charge administrative de cette évaluation

est relativement faible. Les calculs sont transparents et

donnent lieu à peu de litiges juridiques. Pour s’assurer

que la taxe sera payée, l’assujettissement à la taxe (mais

non le montant de la contribution) est inscrit au registre

foncier dès que la modification du plan entre en force.

Cette garantie est particulièrement importante, puisque,

dans le canton de Bâle-Ville, l’aliénation d’un bien-fonds

n’entraîne pas l’exigibilité de la taxe.

Autre régime pour les nouvelles mises en zone

Faute d’exigibilité de la taxe lors de l’aliénation du bien-

fonds, la réglementation du canton de Bâle-Ville semble

contredire la réglementation minimale de la LAT révisée

sur la compensation de la plus-value. En fait, il n’en n’est

rien puisque la réglementation fédérale, selon laquelle

la taxe est exigible lorsque le bien-fonds est construit

ou aliéné, ne s’applique qu’aux nouvelles mises en zone

et non aux reclassements et aux augmentations des

possibilités de bâtir. Or, en raison de l’exiguïté de son

territoire, le canton de Bâle-Ville n’a plus de surfaces à

mettre en zone. Il ne connaît donc que des cas de re-

classements et d’augmentations de possibilités de bâ-

tir et bénéficie, pour ceux-ci, d’une certaine marge de

manœuvre. La souveraineté des cantons en matière fis-

«Lorsqu’un quartier ne peut pas faire l’objet d’un reclassement du fait de la résistance des proprié-taires, le risque est grand de rater le coche de sa densification. Une révision ultérieure de la planifica-tion ne peut plus forcément in-tervenir à cause du principe de la stabilité des plans.»


cale, telle qu’elle découle de la Constitution, corrobore la

marge de manœuvre législative dont ceux-ci disposent.

Pertinence d’une différenciation des prélèvements

Dans le cas de nouvelles mises en zone, il est judicieux

que la taxe soit fixée au moment de la modification du

plan, comme le prévoit la loi sur les constructions du can-

ton de Berne. Les exigences liées aux nouvelles mises en

zone s’étant fortement accrues avec l’entrée en vigueur

de la LAT révisée, celles-ci sont devenues l’exception. Le

but est que les biens-fonds classés en zone à bâtir soient

utilisés de manière optimale et construits dans un bref

délai (pour éviter la thésaurisation des terrains à bâtir).

La LAT révisée exige en outre que les terrains soient

disponibles sur le plan juridique au moment de la mise

en zone (art. 15 al. 4 LAT). Il est donc juste et pertinent

qu’au moment du classement en terrain à bâtir, les pro-

priétaires fonciers sachent ce qui les attend sur le plan

de la compensation de la plus-value.

Pour lutter contre la thésaurisation des terrains à

bâtir, il serait même judicieux d’avancer l’exigibilité de

la taxe au moment de la modification du plan (avec des

possibilités d’ajournement pour les exceptions fondées).

Le paiement de la taxe à ce moment-là augmenterait la

pression sur les propriétaires pour qu’ils construisent

rapidement leur bien-fonds. Le libellé de l’art. 5 al. 1bis

LAT exclut certes une telle réglementation. Toutefois, la

loi exige que les cantons prennent des mesures contre

la thésaurisation des terrains à bâtir (art. 15a al. 2 LAT).

Baustelle eines Ersatzneubaus in Zürich. Er wird ein bis zwei Stockwerte mehr haben als das vorherige Mehrfamilienhaus. Dank der Aufzonung resultiert für den Eigentümer ein Mehrwert. Foto: Annemarie Straumann, VLP-ASPAN

Dans le cas d’une augmentation des possibilités de bâ-

tir, il serait par contre absurde de fixer l’échéance du

paiement de la taxe au moment de la modification du

plan. Dans certaines conditions, une telle réglementa-

tion pourrait obliger les propriétaires à vendre leur bien-

fonds ou à l’hypothéquer pour s’acquitter de la taxe.

Donner la priorité au développement vers l’intérieur

On ne pourra empêcher l’extension du milieu bâti sans

développer l’urbanisation vers l’intérieur. Les possibi-

lités d’utilisation au sein des zones à bâtir existantes

doivent être exploitées et augmentées là où cela s’avère

pertinent du point de vue de l’aménagement. Le prélè-

vement des plus-values résultant de reclassements et

d’augmentations des possibilités de bâtir est indispen-

sable pour permettre une densification harmonieuse du

milieu urbanisé et financer les infrastructures rendues

nécessaires par l’utilisation accrue du sol. Cette com-

pensation de la plus-value ne devrait cependant pas être

compromise par la manière dont la taxe est calculée

et prélevée. Le canton de Bâle-Ville montre à cet égard

une des voies possibles. Quant aux cantons qui taxent

la plus-value après l’entrée en vigueur du plan remanié,

ils devraient mieux s’en sortir que le canton de Berne.

En ce qui concerne les communes bernoises et la

procédure de taxation définie par le canton, une impor-

tance centrale doit être accordée à l’information des

propriétaires fonciers. À Köniz, la compensation de la

plus-value a surtout suscité l’inquiétude des proprié-

taires des quartiers de villas. Dans les autres zones où

il est prévu d’accroître les possibilités de bâtir, les déci-

sions, accompagnées du calcul du montant de la taxe,

ont été mieux accueillies par les acteurs concernés.

Dans certaines conditions, il se pourrait même que,

par leur opposition, les propriétaires des quartiers de

villas se tirent une balle dans le pied. Si leur bien-fonds

devait se retrouver dans une zone où les possibilités

de bâtir sont augmentées, il ne se passera rien aussi

longtemps qu’ils ne veulent pas construire. Par contre,

si leur opposition amène la commune à renoncer à aug-

menter le degré d’affectation, ils ne pourront pas, à

l’avenir, surélever ou agrandir leur maison, et ce pour

un temps assez long. Or des souhaits d’extension qui ne

sont pas à l’ordre du jour peuvent soudain le devenir

pour des raisons familiales ou autres. Or un règlement

des constructions et des zones ne se laisse pas aisément

modifier – pour des raisons de sécurité du droit et de

stabilité de la planification.

Démolition d'une nouvelle construction. L’augmentation des possibilités de construction représente une plus-value pour les propriétaires. Photo: Annemarie Straumann, VLP-ASPAN



AGENDA

Congrès thématique

Zones d’activités en milieu rural

Bienne, 8 novembre 2017 (bilingue)

Le Réseau aménagement du territoire

aborde un thème qui n’a guère trouvé

d’écho jusqu’ici dans le domaine du

développement vers l’intérieur: les zones

artisanales et industrielles en milieu

rural. Le congrès «Zones d’activités

en milieu rural – comment les utiliser

efficacement?» offrira la possibilité

aux participant-e-s de se pencher sur

les difficultés liées à la gestion des

zones d’activités mal ou non utilisées

dans les communes rurales. Des

spécialistes issus des communes, des

cantons, du monde de l’économie et de

l’aménagement esquisseront des pistes

de solutions. Le Réseau aménagement

du territoire regroupe près de 30

organisations actives dans la protection

de la nature, de l’environnement et du

paysage, de l’agriculture, des transports,

de l’aménagement du territoire, du

logement, ainsi que de la politique.

Le congrès est notamment placé sous le

patronage de VLP-ASPAN.

Inscriptions sur: https://www.sanu.ch/de/

max-de/17NGMANR

Cours

Introduction à l’aménagement du territoire

SPÉCIAL CANTON DU VALAIS: 23, 30 novembre et 7 décembre 2017, à Sion

La nouvelle loi sur l’aménagement du

territoire exhorte la Confédération, les

cantons et les communes à favoriser

l’urbanisation vers l’intérieur et à

privilégier la qualité. Les conseillères

et les conseillers communaux, de

même que les employé-e-s des services

communaux et cantonaux, ont à prendre

des décisions ayant des conséquences

sur la cohabitation, la qualité de vie et

les finances des communes. Notre cours

leur donne les moyens de prendre les

bonnes décisions, de se familiariser

avec les instruments et les acteurs

de l’aménagement et d’étoffer leurs

connaissances par le biais de cas

concrets.

SAVE THE DATE

Introduction à l’aménagement du territoire

COURS GÉNÉRAL: 1, 8 et 15 mars 2018, à Lausanne SPÉCIAL CANTON DU JURA: 7, 14 et 21 juin 2018, à Delémont

Séminaire ASPAN-SO

10 ans d’agglo: bilan

16 novembre 2017, à Fribourg

Organisé en partenariat avec le canton

de Fribourg, le séminaire de l’ASPAN-SO

traitera de la thématique actuelle des

agglomérations, avec des exemples à plu-

sieurs échelles (Confédération, cantons,

communes) ayant comme point de dé-

part, la région fribourgeoise.

Le séminaire sera suivi par l'Assemblée

générale de l'ASPAN-SO.

Informations et inscription sur: www.aspan-so.ch ou par courriel à:

[email protected]

Le calendrier de VLP-ASPAN

Inscription sur: www.vlp-aspan.ch > Formation

ou par courriel à: [email protected]


La procédure de plan sectoriel fédéral est appelée à gagner en importance. La société ferroviaire BLS AG, qui désire construire de nouveaux ateliers techniques à Chliforst-Nord, dans les environs de Berne, en fait actuellement l’expérience. L’Office fédéral des transports a en effet entamé une procédure de plan sectoriel afin d’évaluer ce site d’implantation que BLS présente comme la «meilleure de toutes les mauvaises solutions». Mais, finalement, pourquoi une telle procédure s’impose-t-elle en l’espèce? Et, surtout, quelles sont les questions auxquelles la Confédération devra répondre dans ce cadre?

UN NOUVEL ATELIER POUR BLS

La planification sectorielle: une procédure fastidieuse, mais profitable

Eloi Jeanneratavocat, collaborateur scientifique, VLP-ASPAN

La société BLS AG (ci-après: BLS) exploite le deuxième

réseau ferroviaire suisse après celui des CFF. Compte

tenu du développement des transports publics en géné-

ral et de ses perspectives de croissance, elle a besoin

de construire un nouvel atelier technique le plus proche

possible de Berne, ville qui constitue le centre névral-

gique de ses activités. Comme le projet initial d’implan-

ter l’atelier sur le site de Bern-Riedbach (Weiler Buech)

soulevait de vives protestations, la société a constitué, il

y quelques années, un groupe d’accompagnement d’une

trentaine de représentants de collectivités publiques et

des milieux associatifs. L’idée était que celui-ci lui pro-

pose un site approprié.

Fin 2016, le groupe d’accompagnement a recomman-

dé, à la majorité, le site de Chliforst-Nord qui se situe

aussi dans le secteur de Bern-Riedbach, mais un peu

plus à l’ouest. Cette nouvelle variante suscite néanmoins

autant de protestations que la précédente et de nom-

breux opposants entendent la contester dans le cadre

de la procédure de planification sectorielle fédérale que

l’Office fédéral des transports (OFT) vient d’engager.

Chliforst Riedbach-Buech Niederbottigen Brünnen

N0 250 500m 1km


Les avantages et inconvénients du site de Chliforst-Nord

Les enjeux de la planification sectorielle fédérale sont

importants. L’implantation de nouveaux ateliers tech-

niques ferroviaires sur le site de Chliforst-Nord, présen-

terait des avantages. Le terrain y est relativement plat,

si bien que les coûts de construction seraient en deçà de

ceux qui pourraient résulter sur d’autres sites. À cela

s’ajoute que les terrains concernées appartiennent à la

commune bourgeoise de Berne; leur disponibilité est

donc garantie de prime abord. Enfin et surtout, une im-

plantation sur le site de Chliforst-Nord aurait le mérite

de gêner peu de voisins et de ne pas empêcher le dévelop-

pement de la ville de Berne vers l’Ouest. Les ateliers se

situeraient très nettement en dehors du tissu bâti actuel,

contrairement, par exemple, aux sites de Bern-Brünnen

ou de Niederbottigen qui ont aussi été envisagés par

le groupe d’accompagnement. Ceux-ci seraient en effet

adjacents au nouveau quartier d’habitation et au centre

commercial de Westside ou, alors, à un centre de distri-

bution de Coop.

Les avantages mentionnés ont évidemment leurs revers.

L’implantation d’une installation ferroviaire d’une telle

envergure dans le secteur de Chliforst-Nord conduirait à

la perte de 10,5 ha de terrains agricoles ainsi qu’au défri-

chement de près de 4 ha de forêt, le tout au sein d’un site

naturel et paysager relativement préservé. Il faudrait

également aménager une voie d’accès appropriée soit en

transformant un chemin forestier au Nord, soit en trans-

formant à l’Est la route existante qui traverse le hameau

d’Oberbottigen. L’impact du projet sur l’utilisation du sol

et sur l’environnement est donc sensible.

Une procédure de l’OFT controversée

Les opposants au nouvel atelier de BLS ont très vite de-

mandé à l’OFT d’examiner la légalité et l’opportunité du

site qui serait envisagé dans le cadre d’une planification

sectorielle fédérale, procédure que des discussions in-

formelles menées par un groupe de travail ne rempla-

çaient pas. Ils pouvaient fonder leur revendication sur

le fait que les projets d’infrastructures du ressort de la

Confédération doivent se reposer sur un plan sectoriel

fédéral dès lors qu’ils ont des incidences importantes

sur le territoire et l'environnement (art. 13 LAT). Il en

va ainsi pour les installations ferroviaires et les routes

nationales, mais aussi pour les installations d’aviation

civile et de transports d’énergie de même que pour les

constructions militaires.

Chliforst Riedbach-Buech Niederbottigen Brünnen

N0 250 500m 1km

Où construire les ateliers du BLS? Voici les emplacements en discussion. Graphique: Felix Wyss, VLP-ASPAN



Quels projets sont soumis à l’obligation de plan sectoriel?

La loi ne définit pas clairement les projets qu’un plan

sectoriel doit traiter, étant précisé que toutes les

infrastructures fédérales ne requièrent pas forcément

une telle planification. Cela dit, en 2012, l’OFT a

précisé, par le biais d’une directive, quelques critères

permettant de juger si un projet ferroviaire a des «effets

considérables» sur le territoire et l’environnement et

s’il nécessite de ce fait l’adoption d’un plan sectoriel

préalable. Selon cette directive, les projets qui, à l’instar

du projet Chliforst-Nord, exigent plus de 5 hectares de

terrain doivent faire l’objet d’une procédure de plan

sectoriel. Il en va de même des projets qui influencent

considérablement le développement des agglomérations,

des régions rurales ou des régions touristiques ainsi

que des projets qui portent atteinte à des biens protégés

d’importance nationale.

Les critères que l’administration fédérale a pu énu-

mérer dans une directive n’ont évidemment pas valeur

de loi et ne sont pas exhaustifs. Pour juger de l'obligation

d’établir un plan sectoriel, les autorités doivent toujours

évaluer la situation au cas par cas. Ils peuvent le cas

échéant s’inspirer de l'expérience acquise dans le do-

maine de la planification directrice cantonale, laquelle

s’inscrit dans une logique comparable (voir INFORUM

2/2017, 4 ss, et l’encadré «Les projets devant se fonder

sur un plan sectoriel fédéral»).

S’agissant du nouvel atelier de BLS, une planification

sectorielle s’imposait manifestement au regard du droit

fédéral: contesté dans l’opinion publique et susceptible

de constituer un îlot bâti de grande envergure au milieu

d’un paysage relativement intact, le projet Chliforst-Nord

porterait une atteinte à divers principes de planification

fondamentaux et nécessite donc une soigneuse pesée

des intérêts ainsi que l’examen de sites alternatifs.

Une bonne planification sectorielle permet d’accélérer la procédure

BLS s’est vite ralliée à l’idée qu’il convenait de procé-

der à une planification sectorielle, même si celle-ci pou-

vait paraître laborieuse de prime abord. Il faut dire que

celle-ci sert de nombreux intérêts, dont les siens.

Tout d’abord, un tribunal aurait pu reprocher à l’OFT

l’absence de planification sectorielle lors de la phase

d’approbation des plans du projet (laquelle correspond

à une autorisation de construire) et ainsi faire capoter

l’ensemble du projet, le cas échéant plusieurs années

après son lancement. À l’inverse, il est probable que

la procédure de planification sectorielle permette, à

terme, d’accélérer la réalisation des nouveaux ateliers.

À l’image de la planification directrice cantonale, une

planification sectorielle fédérale résout les conflits d’in-

térêts à un niveau adéquat et pose de manière précoce

les bases indispensables au respect du droit. Enfin, la

légitimité et l’acceptabilité du site finalement choisi se

BLS prévoit d’installer son nouvel atelier dans la région de Chliforst (Bern-Riedbach) entre la voie de chemin de fer et une route de campagne aux croisements de véhicules difficiles. Certains habitants riverains entendent empêcher que BLS construise son atelier sur le site de Chliforst à l’ouest de la ville de Berne. Photos p. 22-24: Lukas Bühlmann, VLP-ASPAN


verront améliorées, car la procédure de plan sectoriel

passe par une participation minimale des collectivités

et de la population touchées.

D’un point de vue général, c’est surtout la qualité

globale de la planification qui se trouve améliorée par

la procédure de plan sectoriel. Dans le cadre de sa

planification sectorielle, la Confédération doit veiller à

coordonner les projets ferroviaires avec la planification

directrice cantonale et avec les plans d’affectation

communaux. Les cantons et les communes peuvent, eux,

coordonner leurs planifications avec le projet fédéral. Il

leur revient notamment de profiter d’éventuels effets de

synergie ou d’adopter des mesures d’accompagnement

(p. ex. en élaborant une nouvelle conception de

l’équipement dans le secteur de Riedbach ou en

adoptant des mesures de modération du trafic dans le

hameau d’Oberbottigen). La procédure de plan sectoriel

amoindrit enfin le risque que l’OFT avantage, en raison

de sa tâche spécifique, ses propres intérêts au détriment

d’une vue d’ensemble de l’aménagement du territoire.

Il incombera effectivement en dernier lieu au Conseil

fédéral d’adopter définitivement le plan en question

et de prendre garde à la coordination des différentes

tâches et intérêts publics.

Une pesée des intérêts délicate

La procédure de planification sectorielle qui a débuté

ne consiste évidemment pas en une procédure d’enregis-

trement du site de Chliforst-Nord tel qu’envisagé par le

groupe d’accompagnement mis en place par BLS. L’obli-

gation de plan sectoriel a pour objectif de garantir une

planification qui soit conforme au droit et qui respecte

les principes d’aménagement du territoire.

L’OFT devra ainsi opérer la pesée des intérêts en

présence que sous-tend toute procédure de planification.

Dans ce cadre, il convient évidemment de tenir compte

de l’intérêt à faciliter le développement des transports

publics et de l’intérêt de BLS à pouvoir procéder à

l’entretien de son matériel roulant de façon économique.

Il s’agit aussi de préserver les quartiers d’habitation de

nouvelles immissions ainsi que la possibilité pour la

ville de Berne de se développer vers l’Ouest. Une des

questions des plus délicates reste cependant de savoir si

de tels intérêts peuvent justifier une atteinte sensible à

un site naturel et paysager préservé, la perte définitive

de grandes surfaces cultivables et le défrichement de

forêt, de même qu’une dérogation aux principes de

développement compact du bâti et de séparation du

territoire constructible et non constructible.

Un examen des alternatives est nécessaire

Dans le cadre de cette pesée d’intérêts, l’OFT ne peut

pas ratifier sans autres l’opinion de BLS selon laquelle

le site de Chliforst serait la «meilleure des mauvaises

solutions» et s’y rallier d’emblée. Il doit examiner

d’autres sites d’implantation et apprécier de manière

prospective quels avantages et inconvénients ceux-ci

comporteraient. Le projet de BLS pourrait éventuelle-

ment constituer l’occasion de mettre en place des syner-

gies; peut-être est-il concevable, par exemple, d’assainir

simultanément un site pollué ou de construire de nou-

veaux logements, comme cela a déjà été fait ailleurs. En-

fin, il convient probablement d’envisager, à ce stade de la

planification, un regroupement de l’atelier de BLS avec

d’autres installations des CFF.

Dans le cadre de la procédure de plan sectoriel,

l’OFT doit réexaminer soigneusement certains sites

d’implantations sérieux rejetées antérieurement, notam-

ment lors des discussions du groupe d’accompagnement.

Seules les alternatives qui ne recèlent aucun avantage

notable, tout en présentant des inconvénients majeurs,

peuvent être retranchées d’emblée sur la base d’un exa-

men sommaire.

Qu’en est-il de l’équipement?

La pesée des intérêts et l’examen des variantes doit en-

fin se pencher sur la question de l’équipement et exami-

ner les problèmes que toute infrastructure d’importance

peut poser à ce propos. En l’occurrence, la construction

d’une nouvelle route d’accès depuis le Nord consomme-

rait des terrains agricoles et forestiers. L’alternative en-

visagée, qui consisterait en l’agrandissement du réseau

routier existant à l’Est, provoquerait quant à elle des

nuisances supplémentaires pour la population du ha-

meau d’Oberbottigen.

Cela étant dit, il appartiendra aussi à l’OFT de dé-

terminer si le futur plan sectoriel peut régler directe-

ment la question de l’accès au nouvel atelier BLS ou s’il

incombe aux cantons et aux communes concernées de

planifier eux-mêmes la variante adéquate. Selon la loi

sur les chemins de fer, la Confédération est compétente

pour planifier les voies d’accès uniquement si celles-ci

se trouvent à proximité immédiate de l’installation en

cause et si elles lui sont directement utiles.

À titre de comparaison, la nouvelle route d'accès à

l'aéroport de Bern-Belp a fait l'objet d'une procédure de

planification directrice cantonale et non d’une procédure

de plan sectoriel fédéral. Saisi d’un recours contre elle,



les tribunaux avaient confirmé qu’elle n'aurait pas pu

faire l'objet d'une procédure fédérale. Le nouvel accès à

l'aéroport, tel que la planification cantonale le prévoyait,

n'était pas totalement nécessaire et indispensable pour

l’agrandissement de l’aéroport qui était exécuté simul-

tanément. Il relevait de la volonté d'améliorer la circu-

lation routière de manière générale. Le fait était aussi

que l'élaboration et le choix de la variante dépendaient

des circonstances locales particulières que le canton

connaissait mieux que l’administration fédérale.

La planification sectorielle est devenue incontournable

Les offices fédéraux chargés des infrastructures ont

longtemps pu réaliser leurs projets sans planification

sectorielle préalable. Ils ont souvent pu décider des sites

d’implantation ou du tracé des lignes sur la base de cri-

tères techniques et économiques essentiellement. Les

répercussions des différents projets sur l’utilisation du

sol et sur l’environnement ou la perte des surfaces culti-

vables ne jouaient alors qu’un rôle secondaire. Ce temps

est révolu. Aucun projet d’envergure ne peut plus voir

le jour sans une prise en compte des effets qu’il peut

avoir sur l’environnement, sur l’utilisation du sol et sur

l’équipement. Il se heurterait à une résistance trop im-

portante de la population.

Les conflits liés à l’utilisation du sol et, de là, la pro-

pension à s’opposer contre les projets d’infrastructures

du ressort de la Confédération vont en somme augmen-

ter et rendre la procédure de plan sectoriel plus que ja-

mais inévitable. Le projet d’atelier BLS dans la région de

Berne illustre parfaitement cette évolution.

La Ville de Berne estime que le site de Bern-Brünnen entraverait l’extension urbaine.

Les projets devant se fonder sur un plan sectoriel fédéral

Tous les projets d’infrastructures de la Confédération ne

nécessitent pas de coordination dans un plan sectoriel.

Cet instrument est nécessaire seulement pour les projets

d’une certaine complexité et exigeant de ce fait une

bonne coordination. Pour en juger, on peut s’inspirer

de la planification directrice cantonale. Or, une telle

planification est en règle générale nécessaire pour les

projets:

– qui ont d’importantes répercussions sur l’utilisation du

sol, l’occupation du territoire et l’environnement

– qui présentent un grand nombre d’interconnexions avec

d’autres activités à incidence spatiale et impliquent

plusieurs acteurs aux intérêts divers

– qui ont un effet à long terme et nécessitent un

engagement financier conséquent

– qui sont très controversés d’un point de vue politique.


… conseilleVLPASPAN est l’Association suisse pour l’amé

nagement du territoire. En tant que membre, vous

avez la possibilité d’obtenir rapidement, gratui

tement et sans formalité des renseignements en

matière d’aménagement du territoire et de police

des constructions. Les villes et les communes

profitent de nos compétences par le biais de

notre centre de conseil SITES EN DIALOGUE. Elles

y trouvent un soutien pour toutes les questions

liées au développement vers l’intérieur et à la

qualité de l’urbanisation, avec un accent sur la

procédure de planification.

… informe Nos membres se tiennent informés des dernières

tendances liées au développement territorial par

le biais de notre magazine INFORUM, qui traite

de plusieurs sujets, des Dossiers de Territoire &

Environnement, consacrés à un thème spécifique,

et de notre Newsletter pour l’actualité via Internet.

Vous trouverez nos informations actuelles sur

www.vlpaspan.ch

… commente VLPASPAN est l’éditrice du Commentaire pra

tique de la loi fédérale sur l’aménagement du ter

ritoire. D’une grande importance pour la pratique,

cet ouvrage de référence vous aide à appliquer les

dispositions légales de façon conforme au droit.

… documenteNous résumons les principaux arrêts du tribunal

relevant du droit des constructions, de l’amé

nagement du territoire et de l’environnement

dans notre recueil de jurisprudence, auquel vous

pouvez vous abonner. Nous gérons en outre une

base de données avec de bons exemples de

développement urbain, ainsi qu’une importante

photothèque.

… formeAvec nos sections, nous proposons régulièrement

des journées d’étude, des séminaires et des cours

en lien avec l’aménagement du territoire. Notre

«Cours d’introduction à l’aménagement du terri

toire» est particulièrement prisé.

… crée des liensNous entretenons des contacts étroits avec les

principaux acteurs du développement territorial.

Nous participons à des consultations sur des lois

fédérales relevant de l’aménagement du territoire,

assurons le secrétariat de l’Intergroupe parlemen

taire pour le développement territorial et nous

engageons pour un développement du territoire

durable à l’échelon suisse.

VLPASPAN …

ASSOCIATION SUISSE POUR L’AMÉNAGEMENT NATIONALwww.vlpaspan.ch

Commentaire pratique LAT: planifier l’affectationLa loi révisée sur l’aménagement du territoire LAT a instauré un changement de paradigme.

Elle est pour la première fois intégralement commentée dans le «Commentaire pratique LAT».

Le premier tome de la série est consacré à la planification de l’affectation. Au nombre des

éditeurs qui ont collaboré avec VLPASPAN à la rédaction de cet ouvrage s’illustrent des juristes

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Tinizong est un village de montagne sur la route du col du Julier. Planté dans un décor alpin, il arbore de fières bâtisses de style grison, mais son image est également marquée par des étables délabrées et de très nombreuses résidences secondaires. Exode rural, vieillis-sement de la population, disparition des services de base, tels sont les maux qui affligent ce village de 300 âmes, qui ne compte plus ni hôtels, ni poste, ni école. Et pourtant, la vie reprend lentement ses droits. L’ancienne salle de gymnastique s’est muée en un nouveau lieu de rencontre: La Scuntrada, une auberge doublée d’une petite épicerie. Au centre du village, de vieilles étables retrouvent une seconde jeunesse, transformées en logements modernes. Un architecte zurichois joue un rôle moteur dans cette évolution. Il conçoit de nouveaux projets qu’il concrétise avec le soutien de la commune ou des propriétaires de résidences secondaires.

SITES EN DIALOGUE

Zoom sur Tinizong GR, du neuf avec du vieux

Annemarie StraumannJournaliste, historienne / communication VLP-ASPAN

Le nouveau restaurant «La Scuntrada», qui s’est installé dans l’aincienne salle de gym de l’école du village, attend ses clients. Photos p. 26-34: A. Straumann, VLP-ASPAN; Urs Nüesch et la commune de Surses

Impulsion Développer vers l’intérieur


Tinizong a toujours été une rue-village. Autrefois, c’est là que l’on changeait les chevaux des calèches sur la route du col du Julier. Aujourd’hui, le trafic routier traverse le village.

À Tinizong, beaucoup de beaux bâtiments historiques sont vides.

De Tiefencastel, la route qui serpente jusqu’au col du

Julier dessert la station touristique de Savognin, puis

traverse le long village-rue de Tinizong-Rona. La plu-

part des automobilistes ne font que passer, mais nous

faisons halte et nous garons en face des deux maisons

de commune. La plus ancienne est inutilisée, la nou-

velle abrite l’administration de la commune fusionnée

de Surses. Celle-ci est née en 2016 du regroupement de

neuf villages grisons, parmi lesquels Tinizong-Rona. Le

vent y souffle presque en continu. Deux centrales élec-

triques exploitent la force hydraulique. Le bruit de la

route est quasi permanent. La route du col du Julier est

indissociable de Tinizong. Ici, où l’on changeait jadis

les attelages des diligences, l’étranger est une présence

familière.

Disparition des services de base

L’architecte Urs Nüesch, natif de la plaine, est arrivé

à Tinizong en 2007 à la recherche d’une maison de

vacances. Près de l’église, il dénicha une vieille ferme,

l’acheta et la transforma. Acier brut, béton brut et bois

but métamorphosèrent la vieille bâtisse, son étable et

son fenil en une demeure moderne qui fit forte impres-

sion. Urs Nüesch prit domicile au village. Aujourd’hui, il

travaille trois jours par semaine à Tinizong, trois jours

dans la région zurichoise.

À vrai dire, ce n’est pas pour des raisons profes-

sionnelles qu’il s’est installé à la montagne, précise Urs

Nüesch. Mais depuis qu’il vit à Tinizong, il y réalise aus-


SITES EN DIALOGUE

si des travaux de planification et de rénovation. Il a aussi

rencontré des villageois ouverts et chaleureux. «Je suis

quelqu’un de communicatif», dit-il. Il ne tarda donc pas

à recueillir les préoccupations des gens de la commune.

Le secrétaire communal lui raconta à quel point la dis-

parition des services de base tracassait la population de

Tinizong. Il n’y avait plus d’épicerie ni de banque depuis

2003. Le bureau de poste a fermé en 2009, le dernier hô-

tel-restaurant en 2013. Quant à l’école, ses jours étaient

également comptés. Les jeunes quittaient le village.

L’architecte Urs Nüesch prit alors l’initiative. Il visita

l’école et sa salle de gymnastique, la numérisa (gratuite-

ment) et mit sur pied en 2011 un premier atelier avec des

«leaders d’opinion» locaux, des conseillers communaux

et des artisans. Objectif: analyser le problème. Bilan: la

fusion de l’école de Tinizong avec celle de Savognin était

inévitable. Pour redonner vie au village, il fallait occu-

per le bâtiment autrement.

La commune scolaire fusionna avec Savognin en 2012.

L’idée initiale d’Urs Nüesch – faire de l’école de Tinizong

une école à horaire continu – fut enterrée.

Une ressource nommée «propriétaires de résidences secondaires»

En 2014, un second atelier fut organisé à Tinizong,

intitulé cette fois «Axer le développement du bâti sur

les atouts en milieu rural». La perspective d’obtenir des

subventions fédérales moyennant le dépôt d’un «projet-

modèle pour un développement territorial durable» en

avait fourni l’occasion. Urs Nüesch, des représentants de

la commune et du canton, des propriétaires immobiliers

privés et des propriétaires de résidences secondaires

ainsi que des experts de VLP-ASPAN se penchèrent sur

les possibilités de redonner vie au village grâce à un

développement à l’intérieur du milieu bâti. À l’époque

Ces poutres imposantes sont caractéristiques des étables de Tinizong.

Tinizong: le retour à la vie en quelques étapes

2006/07 Assainissement de la traversée de la localité. Aménagement d’une place du village devant l’église (démolition

d’un garage, pavage, plantation, éclairage, trottoirs).

2011 Atelier sur l’avenir de l’école et de la vie du village.

2014 Abandon de l’école/jardin d’enfants de Tinizong. Le bâtiment est dorénavant vacant.

2014, février Atelier réunissant des propriétaires de résidences secondaires et des représentants de la commune, du

canton et de VLP-ASPAN intitulé «Axer le développement du bâti sur les atouts en milieu rural».

2014, octobre L’Assemblée communale de Tinizong-Rona vote un crédit de 1,9 million de francs pour la transformation de

l’ancienne salle de gymnastique.

2015, février Permis de construire accordé à la transformation de la salle de gymnastique en restaurant La Scuntrada.

2015, août Fondation de l’association de soutien à La Scuntrada, visant à pérenniser ce lieu de rencontre pour villageois

et propriétaires de résidences.

2016, janvier Fusion de communes: Tinizong-Rona fusionne avec Bivio, Cunter, Marmorera, Mulegns, Riom-Parsonz,

Salouf, Savognin et Sur pour former la nouvelle commune de Surses.

2016, juillet Inauguration de La Scuntrada («la rencontre») à Tinizong.

2016/2017 Un investisseur privé transforme une vieille ferme du voisinage et deux étables en logements locatifs

modernes.


Le marquage de la route rappelle au souvenir de l’école (à droite). Le restaurant «La Stella» est, quant à lui, dans l’attente d’un avenir.

«La Scuntrada» aujourd’hui (photo du haut).

Jusqu’à récemment, le bâtiment abritait la salle de gym, jusqu’à la fermeture de l’école du village en 2014 (photo du centre).


SITES EN DIALOGUE

déjà, VLP-ASPAN fut frappée par un atout particulier

de Tinizong: la présence de propriétaires de résidences

secondaires aisés et engagés. Certes, le projet de

Tinizong ne fut pas admis dans le cercle des projets-

modèles soutenus par la Confédération, mais au village,

la dynamique était lancée.

La commune dit «oui» au point de rencontre

Urs Nüesch, entre-temps élu à la Commission de gestion

de la commune, ne tarda pas à voir de ses propres yeux

le coût que représentait le maintien en l’état du bâtiment

de l’école, ne serait-ce qu’en termes de frais de chauffage.

Il put aussi se rendre compte du nombre de biens

immobiliers qui étaient à l’abandon et perdaient de la

valeur. «J’ai alors eu une idée, se souvient l’architecte. Et si

l’on transformait la salle de gym en restaurant-épicerie?»

Aussitôt dit, aussitôt fait. Dans son cabinet d’architecture,

il réalisa une visualisation qu’il présenta ensuite à la

réunion du Conseil communal. Combien cela va coûter?

Telle était la grande question. Urs Nüesch estima le

coût déterminant pour le calcul des honoraires à 1,9

million de francs, mais conseilla de mandater une étude

préliminaire. Or, visiblement, le Conseil communale fut

à tel point séduit par les plans qu’il adressa sans détour

une demande de crédit à l’Assemblée communale. Par

38 voix contre 7, celle-ci approuva en automne 2014 un

crédit de 1,9 million de francs pour la transformation de

la salle de gymnastique en un centre villageois baptisé

La Scuntrada, «la rencontre» en romanche.

La salle de «La Scuntrada» marie l’ancien et le moderne. Les anneaux auxquels sont accrochées les lampes sont un vestige de l’ancienne salle de gym. Ci-dessous: l’épicerie de «La Scuntrada».


Nouvel éclat pour la vielle salle de gym

Les habitants de Tinizong organisèrent une fête pour

prendre congé de l’ancienne salle de gymnastique. Puis

les travaux débutèrent. Le 1er juillet 2016, le restaurant

La Scuntrada et son épicerie étaient inaugurés.

La salle et la cuisine ouverte sont claires et origi-

nales. Les fenêtres sont encore plus grandes qu’avant.

Le style grison cohabite avec un mobilier contemporain

tout en gardant quelques réminiscences sportives: du

haut plafond pendent des anneaux de gymnastique aux-

quels sont fixées des lampes Ikea. La truite de la rivière

Julia toute proche est excellente. Le jeune tenancier Car-

lo Uffer, originaire du village voisin, gère le restaurant

avec sa compagne Lorraine Meier. La petite épicerie

présente dans une charrette des produits régionaux du

parc naturel Ela. Mais on y trouve aussi de la lessive et

d’autres articles de la vie quotidienne. Un ancien espa-

lier sert de décor.

À la table des habitués, réalisée par le charpentier

local Meinrad Poltera, des gens du coin profitent de leur

soirée d’été. On y retrouve Leo Thomann, le président

de la commune fusionnée de Surses. Sous un angle

purement économique, la transformation de la salle

de gymnastique et son exploitation en tant que restau-

rant-épicerie ne sont pas une affaire rentable pour la

commune, explique-t-il. Celle-ci a investi à ce jour près

de 2,3 millions de francs. Mais La Scuntrada joue un rôle

important dans la vie du village. «L’investissement a une

dimension sociale», poursuit Leo Thomann. La commune

Également au centre du village: une ancienne ferme (photo de gauche) et, au même endroit, la nouvelle construction de l’investisseur Sergio Kägi. Cette dernière propose deux appartements de 4,5 pièces en location.

La ferme du haut comprend également des granges. L’investisseur Sergio Kägi les a transformées en logements modernes.

voit les projets de réaffectation d’un bon œil. «Surtout

maintenant que nous ne pouvons plus construire de

nouvelles résidences secondaires, les transformations

sont une chance pour la région.»

Une association pour soutenir l’exploitation

Urs Nüesch et son épouse Tina ont fondé une association

de soutien afin de garantir la pérennité de La Scuntrada.

L’objectif est de réactiver la vie de village, ce qui passe

par une coopération entre la population locale et les

propriétaires de résidences secondaires. Le modèle est

particulier: l’adhésion peut être sollicitée en ligne via

le site Internet du restaurant. La cotisation annuelle

s’élève à 50 francs. En outre, chaque adhérent verse une


contribution unique à titre de prêt pour l’aménagement

et l’exploitation de La Scuntrada. Le montant est compris,

au choix, entre 200 et 10 000 francs pour les privés et

500 et 50 000 francs pour les entreprises. Les adhérents

reçoivent un intérêt de 3%, payé sous forme de bon de

consommation à faire valoir à La Scuntrada. D’emblée,

le nouveau lieu de rendez-vous du village bénéficie

ainsi d’une clientèle assurée. L’architecte Urs Nüesch

a versé un généreux montant, qui lui permet en retour

de se régaler au restaurant ou de faire ses emplettes

à l’épicerie à hauteur de plusieurs centaines de francs

chaque année. À ce jour, l’association de soutien compte

120 adhérents, pour moitié des villageois, pour moitié

des propriétaires de résidence secondaire.

Les propriétaires de résidences investissent dans des transformations

Les Kägi comptent eux aussi au nombre des adhérents.

Originaires de la plaine, ils possèdent depuis longtemps

une second domicile à Tinizong. Urs Nüesch les qualifie

de mécènes. La famille Kägi achète des biens-fonds au

village et investit dans leur transformation, malgré les

risques que cela comporte (lire entretien avec Sergio

Kägi, p. 36). Pour le compte des Kägi, l’architecte Urs

Nüesch vient de transformer deux anciennes étables

sises derrière le restaurant de La Scuntrada. Les Kägi les

avaient achetées à un vieux paysan, corps de ferme et

fosse septique compris. Comme bien d’autres à Tinizong,

ces étables sont classées dans la commune en tant que

«bâtiments caractéristiques du site». Ceux-ci peuvent

SITES EN DIALOGUE

Législation sur les résidences secondaires, «bâtiments caractéristiques du site»

Loi fédérale sur les résidences secondaires LRS

Art. 9 Nouveaux logements dans des bâtiments protégés1 Dans les communes qui comptent une proportion de résidences

secondaires supérieure à 20%, de nouveaux logements sans restriction

d’utilisation au sens de l’art. 7, al. 1, peuvent, à l’intérieur des zones à

bâtir, être autorisés dans des bâtiments protégés ou caractéristiques du

site si les conditions suivantes sont remplies:

a. cela ne porte pas atteinte au caractère protégé du bâtiment, en

particulier si son aspect extérieur et sa structure architecturale

demeurent inchangés pour l’essentiel;

b. la conservation à long terme du bâtiment ne peut pas être assurée

d’une autre manière;

c. aucun intérêt prépondérant ne s’y oppose.2 En dehors des zones à bâtir, la construction de nouveaux logements

sans restriction d’utilisation au sens de l’art. 7, al. 1, est soumise aux

dispositions du droit sur l’aménagement du territoire.3 Demeurent réservées les autres conditions du droit fédéral et du droit

cantonal.

Ordonnance sur les résidences secondaires ORSec

Art. 6 Bâtiments caractéristiques du site1 Les bâtiments caractéristiques du site au sens de l’art. 9, al. 1, LRS sont

des constructions qui par leur emplacement et leur forme apportent

une contribution essentielle à la qualité du site bâti à conserver et à

l’identité de la localité.2 Les cantons mettent en place une procédure permettant de déterminer

quels sont les bâtiments caractéristiques du site.

Le village de Tinizong jouit d’une situation idyllique et est fier de son église catholique. Il souhaite à présent redonner vie à ses bâtiments caractéristiques du site.


être transformés dès lors que les travaux permettent

d’en assurer la conservation (lire encadré «Législation

sur les résidences secondaires»).

À l’été 2017, l’investisseur Sergio Kägi a fait le dé-

placement d’Australie, où il travaille, pour visiter les

étables transformées. D’étables, à vrai dire, elles n’en

ont plus que le nom. Certes, forme et volumes ont été

conservés. Et tous les vieux éléments en bois – poutres

et planches – ont été remis à leur exacte position d’ori-

gine. Mais à l’intérieur, les étables ont fait place à des ap-

partements lumineux, dotés d’un équipement moderne

de style chic alpin. Urs Nüesch explique avoir bâti «une

maison dans une étable». Sergio Kägi se montre satisfait.

Il aime en particulier le travail du bois réalisé par le

charpentier Meinrad Poltera. La famille Kägi a délibéré-

L’architecte Urs Nüesch entreprend de transformer des bâtiments à Tinizong. Il a commencé par sa propre maison, une ancienne ferme comprenant une grange.

«Je pense que de nombreuses communes de montagne pourraient faire appel aux propriétaires de résidences secondaires et les impliquer en tant que mécènes – des gens qui aiment leur lieu de villégiature et seraient prêts à s’engager pour leur conservation et leur revitalisation.»

Urs Nüesch, architecte zurichois à Tinizong

ment fait appel à des artisans locaux comme lui, quitte à

consentir à des prix de construction comparables à ceux

de la région zurichoise.

Les logements ainsi réalisés seront loués à de nou-

veaux arrivants ou à des résidents secondaires. La

ferme attenante, dont la transformation a été achevée

début 2017, s’adresse, elle, plutôt à des gens de la région.

Voir et être vu

La Scuntrada et les transformations de fermes et d’étables

ont-elles déjà porté leurs fruits à Tinizong? «Le centre

du village est beaucoup plus animé qu’il y a quelques

années», observe le charpentier Meinrad Poltera. Les

gens du coin se sont à leur tour mis à investir dans


La notion nouvelle de «bâtiments caractéristiques du site»

En 2012, le peuple et les cantons ont accepté l’initiative «Pour en finir

avec les constructions envahissantes de résidences secondaires». La loi

fédérale sur les résidences secondaires est entrée en vigueur le 1er janvier

2016, en même temps que son ordonnance d’application. En principe, dans

les communes présentant une part de résidences secondaires supérieure

à 20%, plus aucune nouvelle résidence secondaire n’est autorisée. Le

Parlement a toutefois prévu de nombreuses exceptions.

Vu la complexité de ces dispositions, de nombreuses questions liées à

leur mise en œuvre restent encore ouvertes, notamment la définition de

ce qu’est un bâtiment «caractéristique du site». Dans de tels bâtiments, en

effet, la construction de nouvelles résidences secondaires reste autorisée

à titre exceptionnel.

Le canton des Grisons prévoit de publier à la fin de 2017 un guide destiné

aux communes et aux planificateurs. L’Office cantonal du développement

territorial a chargé l’Association grisonne pour le développement territorial

(Bündner Vereinigung für Raumentwicklung BVR, une section de VLP-

ASPAN) et la Haute école technique de Coire (Institut de la construction

dans l’espace alpin) de rédiger ce guide consacré aux «bâtiments protégés

et caractéristiques du site». Il montrera comment les communes peuvent

recenser de tels bâtiments et les intégrer dans leurs plans d’affectation.Le

Département de l’économie publique et des affaires sociales des Grisons

a déjà publié un guide d’application de la loi fédérale et de l’ordonnance

sur les résidences secondaires:

www.gr.ch/DE/institutionen/verwaltung/dvs/are/projekte/Seiten/

Zweitwohnungen.aspx

leurs maisons. Et le plus important: il y a de nouveau

un restaurant et une épicerie au village, un lieu pour se

retrouver et discuter. Et pour «voir et être vu», comme

le dit Urs Nüesch. La terrasse du restaurant, côté route,

remplit cette fonction: on s’y installe pour boire une

bière, avec vue sur l’église et la place du village, sans

perdre une miette du va-et-vient de la rue.

Mais la tâche est encore loin d’être achevée. Le

centre du village compte d’autres bâtiments nécessi-

tant d’être assainis. L’un d’eux se dresse non loin de La

Scuntrada. «On pourrait le transformer en auberge pour

les clients du restaurant, cela attirerait davantage de

touristes», commente Urs Nüesch. Rien n’a encore été

décidé, tout est question d’argent. Mais pour l’architecte,

une chose est sûre: «Il faut continuer les efforts pour re-

donner vie à Tinizong.»

Donnant sur la rue, la terrasse de «La Scuntrada» permet de voir et d’être vu.

SITES EN DIALOGUE


Monsieur Kägi, vous êtes venu d’Australie pour visiter les étables dont la transformation a été achevée cet été. Le résultat vous plaît?Je suis ravi. La dernière fois que j’ai vu les travaux,

c’était en décembre 2016, tout était encore à l’état de gros

œuvre. Là, je suis fier du résultat. Les logements ne sont

pas banals, ils dégagent quelque chose de spécial.

Qu’est-ce qui vous motive à investir dans des transfor-mations dans un village de montagne?Ma grand-mère est originaire de Tinizong. Petit, j’ai

souvent passé mes vacances ici. Aujourd’hui encore,

notre famille utilise la maison de vacances. Mais trois

raisons ont motivé mon engagement. Premièrement, mon

cœur bat pour le village. Deuxièmement, la commune

m’a soutenu dans mon projet. J’ai senti beaucoup de

bonne volonté. Troisièmement, j’ai les moyens financiers

de mener à bien une telle entreprise.

Cela en vaut-il aussi la peine?J’y vois un investissement judicieux dans la commune.

J’espère pouvoir en dégager un rendement, même s’il

ne sera pas mirobolant. Bien sûr, je prends un risque

financier. Et c’est vrai: sans passion pour Tinizong et

la région, investir ici n’aurait pas été intéressant pour

moi. Dans la région zurichoise, j’aurais pu construire à

moindre risque.

Construire dans un village de montagne ne revient donc pas moins cher que dans la région zurichoise en plein boom?Nous avons visé un haut niveau de qualité. Mon

investissement à Tinizong s’est élevé à 3 millions de

francs, soit autant, voire plus, que si j’avais construit

en plaine. J’ai fait appel à des entreprises de la région.

Elles ne sont pas moins chères qu’en plaine. Mais leurs

travaux sont d’une facture exceptionnelle. Par ailleurs,

il est plus difficile de rénover un vieux bâtiment que

d’en construire un nouveau. Mais j’espère que d’autres

rénovations suivront au village.

LA PAROLE À...

Sergio Kägi:«Sans passion pour Tinizong, investir n’aurait pas été si intéressant»

Sergio Kägi vit actuellement en Australie, mais il est très attaché à Tinizong. Au cœur du village, ce manager a fait transformer une ancienne ferme et ses étables en logements attrayants. Ne reste plus qu’à trouver des locataires.


D’où vous est venue l’idée de transformer ces veilles étables?L’ancien propriétaire de la ferme voulait prendre sa

retraite. Nous avons entendu au village qu’il souhaitait

vendre. Notre famille n’avait aucun intérêt à ce que ces

bâtiments soient démolis pour faire place éventuellement

à d’horribles blocs. C’est pourquoi j’ai acheté la ferme, y

compris les étables, le tas de fumier et la fosse septique.

J’ai rencontré l’architecte Urs Nüesch par l’entremise de

la commune. En 2014, j’ai aussi participé à un atelier sur

le renouveau du village. À l’époque, après la fermeture

de l’école, le village était engagé sur une bien mauvaise

pente.

Dans le corps de la ferme, vous avez aussi réalisé deux logements modernes. Cette transformation a été ache-vée en hiver 2017 déjà, mais vous avez peiné à trouver des locataires. Comment l’expliquer?Avec leur cachet «vieux bois», les nouveaux logements

dans l’ancienne ferme s’adressent aussi bien à de

nouveaux résidents et à des gens de région qu’à des

habitants de la plaine. Actuellement, ce marché n’est

pas très grand. Il faut dire aussi que beaucoup de gens

de la plaine ne connaissent pas Tinizong. Les logements

haut de gamme qui viennent d’être terminés dans les

deux anciennes étables devraient trouver preneurs plus

facilement. Le loyer (env. 2500 francs) sera certes plus

élevé que dans l’ancienne ferme, mais ces appartements

très chics seront sans doute intéressants en tant que

résidence secondaire. J’aimerais beaucoup y habiter,

mais ma situation professionnelle ne le permet pas.

Mais je suis confiant dans les possibilités de location.

Grâce au restaurant La Scuntrada, Tinizong a gagné

en attractivité. La fusion des communes devrait aussi

apporter un nouvel élan.

Comment s’est passée la collaboration avec la commune?La commune s’est montrée enthousiaste. Elle nous a tendu

la main. Sur certaines questions, comme l’emplacement

des places de parking, elle ne s’est pas braquée mais a

au contraire étudié différentes options. Cela a montré

qu’un dialogue était possible entre la commune et les

investisseurs.

Du neuf avec du vieux, du moderne combiné à de l’ancien: la nouvelle construction de l’investisseur Sergio Kägi a remplacé une ancienne ferme et en jouxte une autre qui a été conservée. Photo: A. Straumann, VLP-ASPAN

LA PAROLE À...


En tant qu’investisseur, avez-vous un conseil à adres-ser à d’autres communes de montagne?Les communes devraient montrer qu’elles sont disposées

à collaborer avec les investisseurs, être ouvertes aux

nouveaux venus. Il faut que nous changions, ici à la

montagne. Cela ne marchera que s’il y a une symbiose

entre les gens de la plaine et la population locale. En

Suisse, nous avons assez de personnes qui ont des

compétences et des idées. Mais ces idées ne peuvent

se concrétiser que si la commune s’y montre favorable.

Les investisseurs ne sont prêts à prendre des risques

financiers que s’ils se sentent soutenus par les politiques

et par la commune.

L’ancienne étable de la ferme fait place aujourd’hui à des logements exclusifs, ultramodernes (photo de gauche). Le garage est notamment équipé de prises destinées aux voitures électriques. Photo: A. Straumann, VLP-ASPAN

Et que conseilleriez-vous aux propriétaires de rési-dences secondaires?Ils devraient chercher le contact avec la population

locale. Et développer des projets adaptés au village.

Par exemple, ne pas vouloir ériger dans un village de

montage un bloc de 20 appartements destinés à être

loués via Airbnb. Cela n’apporte pas grand-chose à la

région. Mieux vaut avoir des clients et des résidents qui

passent plus de temps et consomment davantage sur

place.

L’initiative sur les résidences secondaires a-t-elle influencé vos investissements?Oui, je n’ai pas pu réaliser la transformation de la ferme

dans les proportions envisagées initialement. J’avais

Les photos ci-dessous illustrent le passé: l’ancienne ferme et l’étable, derrière, à côté de la nouvelle maison communale. Photos: Urs Nüesch / Tinizong


L’étable aujourd’hui. L’architecte Urs Nüesch a remis une grande partie des anciennes poutres à leur exacte position d’origine. À l’intérieur également, il a utilisé des éléments en bois de l’ancienne étable.

Le prochain projet de Sergio Kägi? Cet ancien fenil qu’il a également racheté et qu'il prévoit de transformer en espace habitable. Les plans sont déjà réalisés. Photos: A. Straumann, VLP-ASPAN

prévu un plus gros volume et un nombre plus grand

de logements plus petits. Ils auraient été plus faciles à

louer. J’ai dû légèrement redimensionner le volume du

bâtiment et n’ai pu y réaliser que deux appartements

de 4,5 pièces chacun. Une autre conséquence est que

beaucoup d’investisseurs et propriétaires de résidences

secondaires ne savent plus ce qui est permis ou non.

Vos investissements ont-ils déjà fait bouger les choses dans la commune?Je pense que oui. Mes investissements ont incité des

voisins à agir. Cela a réveillé l’envie de certains habitants

de la région et de certains propriétaires de résidences

secondaires d’investir sur place.

Propos recueillis par Annemarie Straumann, VLP-ASPAN

LA PAROLE À...


VOUS DEMANDEZ – NOUS RÉPONDONS

Peut-on lutter contre la transformation d’une auberge en logements?

Dans notre commune, les auberges dis-paraissent une à une. Le dernier cas est celui du «Bären» au centre du village, qui abrite plusieurs chambres et une grande salle dont profitent aussi les associa-tions locales. Or cet établissement doit être transformé en logements, ce qui va marquer la fin d’un lieu de rencontre précieux. La commune peut-elle s’y opposer?

L’artisanat et l’habitation sont admis dans la zone centrale de

votre commune, ainsi que «les transformations, constructions de

remplacement et nouveaux bâtiments, si leur forme et leur apparence

s’intègrent dans l’environnement». La transformation de l’auberge en

logements est donc par principe conforme à la zone. Si la demande de

permis de construire a déjà été déposée, la commune a peu de marge

de manœuvre pour influencer les travaux à venir. Elle aurait dû mener

plus tôt des réflexions sur l’affectation des bâtiments au centre du

village et, le cas échéant, préciser les dispositions d’affectation de la

zone centrale.

Il est admis d’inscrire dans le règlement sur les constructions et

l'aménagement des directives d’affectations précises et de limiter ainsi

la garantie de la propriété et la libre concurrence, pour autant que cela

obéisse à un intérêt public et reste proportionné. À Gersau SZ, l’autori-

té du district a refusé la transformation d’un restaurant en habitation,

une décision soutenue par le Tribunal fédéral (arrêt du TF du 20 avril

2005, 1P.761/2004). Dans la zone centrale de ce village, il convient en

effet «de préserver et d’encourager les affectations modelant la station

de villégiature, tels hôtels et restaurants».

Toutefois, l’intérêt public ou la proportionnalité ne permettent pas

toujours d’édicter des dispositions restrictives. Gersau est un lieu tou-

ristique au bord du Lac des Quatre-Cantons. Si hôtels et auberges dis-

paraissent pour laisser place à des appartements (de luxe), cela dimi-

nuerait son attrait. Précisons que les prescriptions sur la zone centrale

de Gersau permettent un usage économiquement raisonnable du bien-

fonds. Seuls sont exclus des profits maximaux tirés de la construction

de logements.

La situation dans votre village (petite commune rurale) se distingue

nettement de celle de Gersau. Il y a bien un intérêt public à l’existence

de cette auberge, mais une limitation des affectations se heurterait au

principe de proportionnalité. Un aussi grand établissement que le «Bä-

ren», avec des chambres d’hôtes et une vaste salle, est difficilement

rentable dans une petite commune. Or l’aménagement du territoire n’a

pas pour but de servir à maintenir des structures économiques.

Il serait toutefois envisageable – pour faire vivre le centre du vil-

lage – d’ajouter aux prescriptions sur la zone centrale une obligation

d’utiliser les rez-de-chaussée à des fins publiques. Cela permettrait de

maintenir au moins un restaurant ou un café dans le village, tout en

réalisant des logements dans les étages supérieurs. Il faudrait aussi

étudier si la commune peut acquérir l’immeuble afin de conserver l’au-

berge, ou favoriser une telle solution en subventionnant la location.

Lukas Bühlmann, juriste de VLP-ASPAN

CONSEIL

Association suisse pour

l’aménagement national

Sulgenrain 20

CH-3007 Berne

Tél. +41 31 380 76 76

[email protected]

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