projets tod : perspectives de financement par le secteur privé...2016/01/27 · la captation de la...
TRANSCRIPT
Projets TOD : perspectives de
financement par le secteur
privéPar Vincent Joli-Coeur
Banque Nationale du Canada
28 janvier 2016
AgendaIntroduction
1. Les origines du TOD au Canada
2. Des exemples de TOD à l’international
3. Projets TOD dans le Grand Montréal et captation de la plus-value foncière
4. Enjeux entourant les projets TOD dans le Grand Montréal
2
D’une part…- Phénomène de migration urbaine
- De la densité émane une congestion et des problèmes d’urbanisme tels que l’étalement urbain.
- La quête d’une bonne qualité de vie en ville est un défi en soi, d’où la nécessitée à penser à…
- …un plan concerté pour l’urbanisme au niveau de l’agglomération
- … des concepts d’urbanisme tels que le TOD
IntroductionRecherche de solutions à deux contraintes contemporaines…
D’autre part…- L’état des finances publiques précaires
- Possibilité de taxer et d’imposer à la marge est limitée- Institutions publiques doivent penser à des façons alternatives de financer les nouveaux
projets d’infrastructure- Pourraient recourir à la captation de la plus-value foncière afin de réduire le coût
total du projet.- Concepts étudiés par: David Ricardo (1821) et Henry George (1879)
Source: “World Urbanization Prospects”, United Nations, 2014
3
Section 1 |LES ORIGINES DU TOD AU CANADA
Tunnel sous le Mont-Royal, Montréal
4
Pour Montréal, le TOD n’est pas un nouveau concept…Exemple de la construction du tunnel du CNR (1912-1918) traversant le Mont Royal entre le centre-ville
de Montréal et Ville Mont-Royal (VMR) ou alors connue comme «The Model City ». VMR a été dessinée
autour du train par la Canadian Northern Railway.
5
La Captation de la plus-value
foncière (CPVF) en 1912:
« À l’époque, le développement domiciliaire
avait été mené en même temps que la
construction d’un tunnel sous le mont Royal,
lequel allait permettre une liaison ferroviaire
directe entre la nouvelle municipalité et le
centre-ville de Montréal. »
« Pour éviter la spéculation, les initiateurs du
projet durent faire preuve d’une grande
discrétion et confier à un intermédiaire le
mandat d’acquérir les terres nécessaires à la
réalisation du projet. En quelques jours, 4 800
acres de terres, essentiellement des fermes,
furent achetées pour la modique somme de 120
000 $. »
« Nouvellement reliée au centre-ville de
Montréal par un tunnel de 5,3 km, la Ville de
Mont-Royal vit sa valeur foncière augmenter de
façon significative. »
66
7
Le financement privé pour le développement du réseau ferroviaire au
Canada durant le XXe siècle :La CPVF comme stratégie préconisée par la compagnie du Chemin de fer Canadien Pacifique et
appliquée à l’échelle du pays…
Le Canada a été un pionnier en ce qui a trait à la captation de la plus-value
foncière CPVF comme moyen de financer la construction d’infrastructures
ferroviaires
La construction du chemin de fer transcontinental Canadien Pacifique a été
partiellement financée par l’octroi de 25 millions d’acres de terrain et de 25
millions $ par le gouvernement fédéral
Source: Canadien Pacifique
Pour financer et rentabiliser son réseau ferroviaire, le Canadien Pacifique opta pour
la construction d’hôtels de luxe le long de sa voie ferrée. Ils construisirent
notamment les établissements suivants :
Château Frontenac (Ville de Québec, Qc.)
Banff Springs Hotel (Banff, AB.)
Château Lac Louise (Lake Louise, AB.)
Glacier House (Parc national des Glaciers, C.B.)
Mount Stephen House (Field, C.B.)
La vente des droits immobiliers pour financer le chemin de fer La CPVF comme stratégie préconisée par la compagnie du Chemin de fer Canadien Pacifique et
appliquée à l’échelle du pays…
8
Tseung Kwan O, Hong Kong
Section 2 | DES EXEMPLES DE TOD À L’INTERNATIONAL
9
Hong KongGuangzhou–Shenzhen–Hong Kong Express Rail Link (XRL)
Projet d’environ $10 milliards (US)
Le XRL reliera le transport en commun de Hong Kong avec le réseau de TGV de la Chine
26 km de tunnels creusés traversant Hong Kong pour rejoindre Futian/Shenzhen
10
11
Capsule sur projet XRL à Hong Kong
Route du XRL: de HK à Shenzhen et Guangzhou Construction du terminus du XRL HK, Janvier 2016
Nouvel aéroport de Shenzhen, ville moderne.
12
Capsule sur le MTR de Hong KongRéférence mondiale pour les projets TOD et la CPVF
Un des réseaux de transport en commun les mieux gérés au monde
Le seul réseau de transport à s’auto-financer
Gère un imposant parc immobilier qui bien intégré au réseau de transports collectifsSource: MTR
13
Capsule sur le MTR de Hong Kong (suite)Référence mondiale pour les projets TOD et la CPVF
La stratégie du type TOD « Rail + Property » de la société de transport de HK
14
Capsule sur le MTR de Hong Kong (suite)Référence mondiale pour les projets TOD et la CPVF
Deux exemples
West Kowloon - ElementsLa densité « verticale » (2007)
Tung ChungQuartier TOD de banlieue créé par MTR (1998)
15
Capsule sur le MTR de Hong Kong (suite)Référence mondiale pour les projets TOD et la CPVF
Deux exemples
Métro: déplacements quot. 4.6 M. 1 1.3 M. 2
Population de l’agglomération 7.2 M. 3 4.0 M. 4
Réseau de métro (km) 177.4 1 71.0 2
Nombre de stations 85 1 68 2
Voitures de métro 1,877 1 759 2
% des revenus commerciaux et de immobilier
36 % 6 < 4% 6
% des revenus de subvention etcontributions
0 % 6 53 % 6
Cote de crédit (Moody’s / S&P) Aa1 / AAA Aa2 / AA-
1 Site web du MTR: métro seulement (exclut les trains légers, tramways ou le Airport Express)2 Site web de la STM3 Banque Mondiale4 Statistiques Canada, données du 1er juillet 20145 MTR: métro seulement6 Rapports Annuels 2014 (pour MTR, seulement % des revenus commerciaux en station)
43%
4%
53%
STM – Segmentation des revenus générés à Montréal
(2014)
Revenus-clients
Publicité, Rev.Fonds d'ammort.Frais Cartes Opus
Subventions etCoontributions
64%
36%
MTR – Segmentation des revenus générés à Hong Kong
(2014)
Transport operations
Station commercialbusinesses + Propertyrental andmanagementbusinesses
15
LondresCrossrail (projet de Transport for London)
10% d’augmentation de la capacité du transport public
21 km de nouveaux tunnels et 100 km de rails passant par 40 stations (dont 10 nouvelles)
12 projets immobiliers majeurs aux abords de cette nouvelle ligne dont la plus value
financera l’infrastucture à concurrence de £500 millions
La plus importante augmentation de capacité depuis la 2ième Guerre Mondiale
Réduira de de 55 à 32 minutes le trajet de Heathrow à Londres
16
ParisLe projet du Grand Paris Express (projet de la Société du Grand Paris)
Nouvelles lignes de métro et de RER
Bénéfices socio-économiques estimés à 60 milliards d’Euros pour un coût de 22.5 milliards.
115 000 emplois induits au minimum
Construction de 70 000 logements chaque année pendant 25 ans
La Société du Grand Paris peut aménager les terrains en cours d’acquisition dans un
périmètre de 800 mètres autour des gares17
New YorkHudson Yards (projet de Related Companies et d’Oxford Properties Group)
Le plus important projet immobilier aux États-Unis,
Le plus important projet immobilier à NY depuis le Rockefeller Center
17 millions de pieds carrés
Plus de $20 milliards (US)
Extension de la ligne de métro 7 pour $ 2 milliards (US)
Reliant le centre de congrès Javits et l’ouest de Manhattan 18
Section 3 | PROJETS TOD DANS LE GRAND MONTRÉAL ET CAPTATION DE LA PLUS-VALUE FONCIÈRE
Nouveau Pont Champlain
19
20
LA QUÊTE DE NOUVELLES SOURCES DE FINANCEMENT POUR LES
INFRASTRUCTURES QUÉBÉCOISES
Comment financer une
infrastructure?
Ajustement des sources existantes
Péages urbains
Taxe sur la distance parcourue
Échange de droits d’émission de GES
Taxe sur la masse salariale
Taxe sur les stationnements
Mécanismes de captation de la valeur
foncière
21
Les opportunités de recourir au TOD et à la CPVF ne manquent pas
Source: CMM, PMAD, « Un Grand Montréal Attractif, Compétitif et Durable », avril 2012 22
Études canadiennes sur le concept de captation de la plus-value foncière
Août 2013 Décembre 2013 Octobre 2014
23
« Une partie du problème réside dans le fait que le système actuel est
incapable de libérer et conséquemment de capter la valeur ajoutée.
Cela tient d’une part à la réglementation et aux procédures instituées
en vue d’assurer l’indépendance du processus de planification ainsi
que la transparence et l’équité dans les dépenses publiques, d’autre
part à l’exigence de confidentialité des promoteurs immobiliers.
Source: La captation de la plus-value foncière comme source de financement du transport collectif pour le Grand Montréal, Dr George Hazel, Octobre 2014.
Du point de vue du secteur privé, il est difficile pour les promoteurs de
collaborer les uns avec les autres en raison des caractères confidentiel et
concurrentiel de l’activité de promotion immobilière. »
Si la CPVF est une si bonne chose, pourquoi n’y a-t-on pas recours?
24
« Elle aide à réaliser la croissance économique d’une manière respectueuse de
l’environnement »
« Elle aide à créer une région métropolitaine plus compétitive ainsi qu’une meilleure qualité
de vie pour la population et les entreprises »
« Elle aide à construire des collectivités locales plus durables, plus saines »
« Elle aide à réduire le coût de la vie »
« Elle aide à réduire la congestion et la pollution »
La CPVF est importante à Montréal
Source: La captation de la plus-value foncière comme source de financement du transport collectif pour le Grand Montréal, Dr George Hazel, Octobre 2014.
Pourquoi la CPVF est-elle importante et quels en sont les avantages?
25
Potentiel de recueillir des fonds par CPVF beaucoup plus important que les autres méthodes
Association directe entre les intervenants qui versent des sommes et ceux qui en profitent
Plus les méthodes sont adoptées tôt, plus le potentiel de financement est élevé
La plus grande part de la valeur par CPVF est générée dans un rayon de 1 km à partir de la station
Les méthodes fondées sur le développement volontaire ne nécessitent pas l’adoption de
nouvelles lois: elles peuvent être appliquées dès maintenant
Mieux adaptée aux nouvelles infrastructures de transport collectif
Les promoteurs doivent avoir l’impression qu’il existe une insuffisance au chapitre du
financement public
Dépendent du marché et sont axées sur le partage de la valeur supplémentaire générée par
l’entremise de la nouvelle desserte du transport collectif
Source: La captation de la plus-value foncière comme source de financement du transport collectif pour le Grand Montréal, Dr George Hazel, Octobre 2014.
Caractéristiques des méthodes de la CPVF sur le développement immobilier
26
Convenir des objectifs des intervenants clés
Comprendre la valeur et la capter pour tous les partenaires
Élaborer de nouveaux modèles de gouvernance et d’affaires
Protéger les fonds captés
Assurer l’indépendance de la planification
Garantir la confidentialité
Source: La captation de la plus-value foncière comme source de financement du transport collectif pour le Grand Montréal, Dr George Hazel, Octobre 2014.
Que doit-il arriver dans la région de Montréal pour que la CPVF fonctionne?
27
Section 4 | ENJEUX ENTOURANT LES PROJETS TOD DANS LE GRAND MONTRÉAL
28
Les principaux chantiers de transport en commun du Grand Montréal
Train de l’OuestSLR aéroportuaire qui relierait le centre-ville de Montréal à l’aéroport international Montréal-Trudeau, puis se dirigerait vers l’Ouest de l’île jusqu’à Pointe-Claire
SLR A-10SLR dans l’axe de l’autoroute 10 (qui partira de Brossard, empruntera le futur pont appelé à remplacer le pont Champlain et achèvera son parcours à une station terminale située au centre-ville de Montréal)
L’exemple des deux projets de CDPQ Infra
30
Les principaux chantiers de transport en commun du Grand Montréal
31
Mesure 1: Les autorités devraient
s’engager publiquement à mettre en
œuvre la CPVF dans le Grand Montréal
Mesure 2: Les autorités publiques
devraient encourager la collaboration
entre les organismes publics et privés
Mesure 3: Mettre en œuvre des projets
pilotes prêts à être mis en chantier
Mesures à court terme Mesures à long terme
Mesure 4: Mettre en œuvre une structure et des
processus pour exécuter des mécanismes de CPVF à
long terme
Mesure 5: Élaborer et établir des lignes
directrices ainsi qu’un cadre relatif aux
critères de sélection
Mesure 6: Élaborer un cadre de travail avec les
principaux organismes des secteurs public et privé
Mesure 7: Établir des modèles de gouvernance et des
modèles d’affaires pour exécuter les projets de CPVF
Mesure 8: Définir les étapes à suivre et l’échéancier à
respecter pour assurer à long terme l’exécution des
projets de CPVF dans le Grand Montréal
Source: La captation de la plus-value foncière comme source de financement du transport collectif pour le Grand Montréal, Dr George Hazel, Octobre 2014.
Étapes à venir
32