2015

PRODUIRE UNE OFFRE LOCATIVE

ACCESSIBLEFreins et leviers

PRÉFETDE LA RÉGION

MIDI-PYRÉNÉES

2

Augmentation du coût du foncier, inflation des

normes, recherche en termes d’innovations et

réponses à des cahiers des charges en vue de

la labellisation des bâtiments, tout concourt à

augmenter les coûts de production de l’offre locative sociale.

Parallèlement, les études et analyses témoignent d’une

précarisation et d’une paupérisation, tant des locataires que

des demandeurs de logement social.

Les marges de manœuvre pour produire une offre locative

sociale accessible sont étroites pour les organismes HLM

mais l’étude menée démontre que ces marges existent.

Elles demandent à être connues, partagées, encouragées et

soutenues par les différents acteurs de l’habitat.

Zoom sur la situation en Midi-PyrénéesUne étude sur les loyers du parc HLM et leur accessibilité pour différentes typologies de ménages, réalisée par le CEREMA à la demande conjointe de la DREAL et de l'USH en 2013-2014 a permis de caractériser cet enjeu. Il ressort de l’étude que le parc HLM de ce territoire est un parc récent, marqué par une forte dynamique de construction depuis la fin des années 2000. Avec une densité de 43 logements locatifs sociaux pour 1000 habitants (contre 72 pour la France), l’offre reste inégalement répartie sur le territoire, la Haute-Garonne concentrant 56% des logements. Les loyers étant plus élevés dans le parc récent, se pose une question d’accessibilité du parc social pour les ménages aux revenus modestes.

Ces ménages peuvent, sous condition, bénéficier d’une aide personnelle au logement. Cette aide est calculée sur la base d’un loyer plafond défini par la CAF. Or l’étude montre qu’une part significative des loyers constatés sur les baux signés au cours des trois dernières années dépassent les loyers plafonds fixés par la CAF.

C’est particulièrement vrai pour les T3 et plus, qui constituent plus des 3/4 des logements : 2/3 des loyers constatés sont supérieurs au loyer plafond, CAF souvent de plus de 10% (voir ci-contre).

L’ACCESSIBILITÉ DU PARC SOCIAL : UN ENJEU À PARTAGER

3

88%

5% 7%

PLUS et assimilés

PLAI et assimilés

PLS, PLI et assimilés

Financements

325€345€

402€

PLAI PLU PLS

Loyers moyens (m2)

Surfaces et loyers moyens selon l’âge du bâti

Des loyers plus élevés dans le parc récent

298€66m2

373€64m2

409€68m2

Avant 1977 1977 > 1999 Depuis 2000

24%

68%

9%

1/2 pièces 3/4 pièces 5 pièces et +

Répartition par typologiesUne vacance plus forte sur

les grands logements

Inférieur auloyer plafond CAF

Supérieur de moins de 10% au loyer plafond CAF

Supérieur de plus de 10 % au loyer plafond CAF

T1 51% 8% 41%

T2 55% 16% 29%

T3 35% 11% 54%

T4 36% 8% 56%

T5 38% 8% 54%

Une part importante de logements au-dessus des loyers plafonds CAF

Nombreux sont alors les ménages pour qui l’accès à un logement social exige un taux d’effort supérieur à 35 % (le taux d’effort est la part des ressources consacrées au loyer et aux charges locatives, déduction faite des aides au logement).Des simulations ont été faites, tenant compte de la taille des ménages et la typologie de logement correspondante :• Pour des actifs rémunérés au SMIC (salaire

minimum fixé à 1457,52 € brut mensuel en 2015)

• Pour des ménages bénéficiaires du RSA (Revenu de solidarité active)

• Pour des personnes âgées bénéficiant de l’ASPA (Allocation de Solidarité aux personnes âgées)

Bien que la situation diffère d’un département à l’autre, les scénarii réalisés font remonter :• Que les personnes seules sont financièrement

pénalisées même pour accéder à un T1 : pour un bénéficiaire du RSA, 43 % des T1 exigeraient un taux d’effort supérieur à 35 %. Pour un actif au SMIC, ce taux est encore de 35 % et de 30% pour un bénéficiaire de l’ASPA.

• Que la situation devient critique pour des parents isolés bénéficiaires du RSA : par exemple, pour un couple avec enfant touchant le RSA, 34 % des T3 sont au-delà d’un taux d’effort de 35%. Pour un parent isolé, c’est 1 logement sur 2 qui devient inaccessible.

• Même pour les actifs, avec ou sans enfants, environ un quart des logements compris entre le T2 et le T4 exigerait des taux d’effort supérieurs à 35 %.

QUELQUES DONNÉES (extrait étude CEREMA)

4

Loger la diversité des ménages : un enjeu collectif à l’échelle régionaleLes caractéristiques des ménages demandeurs d’un logement social en Languedoc Roussillon Midi-Pyrénées montrent que la problématique d’accessibilité concerne un nombre important de ménages dans une diversité de situation.A la lecture du tableau, on retiendra notamment que près d’un 1 demandeur sur 2 de la grande région est une personne seule (40 106 ménages). Parmi eux, 16% sont des bénéficiaires du RSA mais 26% ont des revenus du travail inférieur ou égal à 1500€. 68 % des ménages demandeurs comptent 1 à 2 personnes.Au-delà des chiffres, les acteurs locaux de l’habitat témoignent de l’accroissement des difficultés économiques d’accès au logement social à une diversité de ménages : jeunes dont la situation professionnelle est encore instable, bénéficiaires des minimas sociaux, actifs dont les revenus les situent au-dessus des plafonds de l’aide au logement, parents en garde alternée, intérimaires, personne âgée ayant besoin d’un logement adapté, etc. Pour la plupart d’entre eux, il s’agit uniquement d’un frein financier et leur situation ne justifie pas un accompagnement social spécifique.Garantir la mise à disposition d’un parc adapté à cette diversité des ménages est donc un enjeu fort pour les territoires pour deux raisons :• Les ménages modestes y sont présents et

demandent à être logés dans des conditions

économiquement supportables. Il est alors préférable que la solidarité à leur égard soit volontaire et partagée entre les territoires plutôt que subie par le biais des obligations de relogement des publics prioritaires.

• Contribuer à la réduction de la part du logement dans le budget des ménages, c’est autant de pouvoir d’achat libéré pour s’inscrire aux activités d’une association, faire vivre le petit commerce et plus globalement l’activité des territoires …

L’enjeu de l’accessibilité est donc quantitativement et qualitativement confirmé, sachant que les coûts de construction augmentent, accentuant l’effet ciseau. Il s’agit alors d’agir de manière à se mettre en concordance avec les besoins et capacités économiques des ménages en cherchant à pallier/contrôler l’envolée du coût global du logement (loyer, marges locales, charges collectives et/ou individuelles, frais de gestion, d’entretien…).

Les acteurs de l’habitat ont donc tout intérêt à être des partenaires actifs dans les politiques d’accueil de ces ménages dont la diversité des situations, professionnelles, familiales, générationnelles peut favoriser la mixité d’occupation sociale.

dont RSA% / aux 88 495 demandeurs

dont salaire <1500 €

Personnes seules

16%

26%

45%

Personne seule + 1 personne à charge

24%13%

28%

Personne seule + 2 ou 3 personnes à charge

15%12%

24%

2 cotitulaires sans enfant à charge

15%10% 8%

2 cotitulaire + 1 personne à charge

12%7%15%

2 cotitulaires + 2 ou 3 personnes

à charges

8%9%15%

Source : SNE Languedoc Roussillon Midi-Pyrénées au 30/06/15

5

Une offre accessible n’est pas qu’une offre à bas coût

L’offre accessible est exigeante, conçue en réponse aux besoins spécifiques d’un territoire et des ménages qui souhaitent y vivre.

Trois dimensions sont à prendre en compte :• La localisation : avec l’investissement de

terrains bien desservis en termes de services, et d’équipements et en proximité des emplois afin de ne pas alourdir le budget déplacement des ménages.

• La qualité et la durabilité des logements :

le choix des matériaux et la conception des bâtiments doivent être guidés par leur durabilité et leur bonne résistance, évitant de futures charges supplémentaires liées à une mauvaise isolation ou des coûts d’entretien et de réparation élevés.

• L’adaptation aux caractéristiques de la demande, permettant d’ajuster au plus juste le produit logement aux besoins et aux capacités des ménages à l’échelle fine de chaque territoire.

« Prioriser les priorités »La difficulté est alors de croiser cette exigence avec de multiples injonctions qui peuvent s’imposer aux organismes HLM :• Exigences environnementales, injonction

à innover, sans toujours prendre le temps ni de l’accompagnement, ni de l’évaluation des innovations précédentes (tendance à la « surenchère »).

• Multiplication des normes, respect des prescriptions des ABF dans des centres bourgs anciens, qui alourdissent les coûts de production et d’acquisition-amélioration

• Demandes de production d’un logement social banalisé, position parfois hésitante quant à la volonté de densifier mais « pas trop » qui conduit à réviser des projets pourtant respectueux des règles posées dans les documents d’urbanisme.

• Attentes en termes de mixité de produits ou d’occupation, qui peuvent conduire à des montages complexes (VEFA notamment) qui ne bénéficient pas toujours aux futurs locataires du parc social.

Ne pas grever la capacité des organismes à produire, ni à réhabiliterEnfin, il faut faire en sorte que l’effort de production d’une offre locative accessible ne grève ni la capacité de construction, ni la capacité de réhabilitation des bailleurs. Ces capacités reposent sur la possibilité pour l’organisme de reconstituer rapidement ses fonds propres pour pouvoir :

• Soutenir une dynamique de construction qui a vocation à durer : l’effort de production constaté ces dernières années ne s’inscrit pas que dans une logique de rattrapage mais demande à être soutenu pour répondre à la demande générée par l’évolution démographique régionale et aux effets du desserrement des ménages. Rappelons

PRODUIRE DES LOGEMENTS ACCESSIBLES DE MULTIPLES DIMENSIONS ET DE NOMBREUX FREINS

6

également que la production de logement social participe à la régulation des prix du locatif privé.

• Requalifier et améliorer l’offre de logements anciens, qui reste largement la plus abordable, même si elle pose des questions de localisation (exemple : sites industriels en déclin), de concentration sur certains quartiers, de consommation énergétique, etc. – et à terme maintenir une capacité à entretenir le parc récent.

L’effort sur le niveau de loyer, s’il n’est pas compensé par des financements supplémentaires, risque donc à terme de menacer les capacités d’investissement des bailleurs, tant pour la construction neuve que pour la réhabilitation. Ce sont donc d’autres leviers qui doivent être mobilisés pour permettre de répondre à une demande de logement à faible niveau de quittance.

Adapter les typologies et surfaces aux besoins et capacités des ménagesUn décalage existe entre une offre de logements essentiellement composée de T3 et plus, et une demande émanant de petits ménages, aux caractéristiques diversifiées (Voir tableau des p.2). L’analyse fine et partagée des caractéristiques des demandeurs est un premier levier pour adapter la production en conséquence. Les analyses demanderont toutefois à être mises en perspective avec les évolutions pressenties. Ainsi les personnes isolées, avec enfant à charge ou pas, qui représentent près des deux tiers de la demande, n’ont pas forcément vocation à le rester. Par ailleurs, de nouvelles tendances pourraient être confortées dans les années à venir : cohabitation

intrafamiliale, colocations, habitat partagé…Quoi qu’il en soit, à l’heure actuelle, les revenus des ménages étudiés ne leur permettent pas d’accéder à des logements parfois vacants en nombre mais dont les surfaces génèrent des loyers de sortie trop importants. Par exemple, un T3 compte en moyenne 20m² de plus qu’un T2. Hors charge, cela représente un surcoût de loyer de plus de 100 €. Ce surcoût peut être insurmontable pour des ménages, surtout s’ils ne perçoivent pas d’APL.L’OPH de l’Ariège a ainsi mené une analyse fine de la composition et des ressources des ménages demandeurs, qui démontre que les logements

QUELLES MARGES DE MANŒUVRE LOCALEMENT ?

LES JEUNES ACTIFS : UNE DEMANDE COMPLEXEUne offre de logements de petite taille adaptée aux exigences des jeunes actifs est un objectif partagé par de nombreux bailleurs. Mais certains posent la question de la réactivité des modes d’attribution : ces demandeurs, agiles avec les nouvelles technologies, autonomes dans leurs recherches, n’attendront pas que leur dossier soit extrait d’une liste

de plusieurs milliers de demandeurs. Proposer des modes d’accès au logement social plus proactifs, tels que la location choisie, pourrait ici favoriser leur entrée dans le parc social et contribuer à la mixité d’occupation.Pour ce public, la Cité Jardins a développé le produit logement « Log and Start ».

7

vacants, principalement du T3 au T5, ne sont pas accessibles à la demande.Cela révèle l’importance de prendre en compte ce besoin de petits logements et de ne pas être trop restrictif sur la part maximum des T1/T2 dans les nouvelles opérations.

Pour améliorer l’accessibilité du logement social, l’objectif est donc de travailler sur les surfaces et typologies pour permettre à une diversité de ménages de trouver le logement adapté à leurs besoins et leurs ressources. Cela contraint à sortir de la conception standardisée des logements pour s’adapter aux nouvelles compositions familiales.

Même s’ils comptent deux personnes, un couple sans enfant et un parent isolé avec un enfant n’ont pas les mêmes besoins, ni les mêmes priorités. Leur budget tendu contraint ces ménages à des arbitrages fins : sur quoi sont-ils prêts à faire des concessions pour garantir leur niveau de vie ? Les bailleurs constatent ainsi que de plus en plus de locataires renoncent aux parkings payants, non faute de besoin mais par économie. De même, une grand terrasse est pour certains moins prioritaire qu’une plus grande chambre.

Il s’agit ici de partir du besoin de chaque type de ménages et d’adapter l’offre au plus juste. Plutôt que de projeter le « logement idéal » qui pour être de grande qualité ne sera pas nécessairement conforme aux capacités financières des demandeurs, proposer des T1 bis, des T4 compacts, des grands T2, etc., est une des pistes à privilégier.

En analysant la quittance résiduelle maximale supportable par les demandeurs et la composition familiale des ménages, la SA des Chalets a ainsi défini huit typologies différentes (2 types de T2, 3 types de T3). Elle propose que les petits logements (T1 et T2) représentent 35 % des nouvelles opérations. Les PLAI sont affectés en priorité aux typologies adaptées aux ménages les plus vulnérables économiquement (familles monoparentales notamment). Le Département de Haute-Garonne a redéfini ses marges locales et utilise ce levier pour favoriser la « présence de logements compacts accessibles aux ménages aux minimas sociaux » : grand T2, T3 ou T4 compact permettent ainsi d’appliquer chacun une marge de 2% sur le loyer plafond de zone.

Donner du cadre, stabiliser les règles, défendre les projetsLe foncier représente jusqu’à 20% du coût total de production. Pour que le foncier soit accessible, il doit être soit abondant (mais on a vu les limites de terrains trop éloignés et qui manquent d’attractivité pour les ménages cibles), soit maîtrisé grâce aux différents outils de politiques foncières ambitieuses (EPFL notamment).Mais les outils permettant de maîtriser le foncier ne sont pas suffisants : « Il ne suffit pas de capter un terrain, il faut convaincre d’un projet, et tout cela dans une contrainte temps. Une stratégie foncière a besoin de matière première (terrain) et de visibilité (projet, délais) », rappelle un bailleur.En la matière, le soutien renforcé des collectivités est indispensable pour : • Réguler la concurrence sur les territoires

en tension qui ne bénéficie qu’aux seuls propriétaires terriens. La collectivité, ou son EPFL s’il existe, peut apporter un cadre adapté à la négociation entre collectivité, propriétaire et entre les différents opérateurs privés et

sociaux (charte sur les prix de référence du foncier, régulation permanente, règles et valeurs morales sous arbitrage…)

• Eviter qu’aux règles et prescriptions déjà écrites dans les documents d’urbanisme ne s’ajoutent de nouvelles demandes ou exigences, pas toujours compatibles avec l’équilibre économique de l’opération, ni corrélées aux possibilités des ménages. Les contraintes urbaines, patrimoniales, sociales sont entendables mais doivent être discutées en amont du lancement d’une opération car le coût d’adaptation des projets sera nécessairement intégré dans les loyers futurs.

• Garantir le portage et la lisibilité dans la durée du projet global d’aménagement et ainsi éviter l’allongement des délais et les aléas liés au recours des tiers. Mais pour cela, il est nécessaire que collectivité et opérateurs aient pu définir en amont un projet commun et le porter ensemble auprès des populations

8

pour faciliter l’intégration du projet au sein du territoire. Sans quoi, en prévision des ajustements, les projets présentés en première intention anticipent les demandes de révision, créant ainsi un cercle vicieux.

L’Opération de reconstruction démolition l’Eté à Castanet a suscité à l’origine de très fortes résistances de la part des riverains mais la Mairie a a su soutenir le projet. De nombreux aménagements concertés ont été des atouts forts du projet : échanges parcellaires entre la commune et le bailleur, le raccordement des nouveaux bâtiments à la chaufferie bois gérée par le SICOVAL, la conception compacte des bâtiments favorisant une bonne efficacité énergétique, la mutualisation des locaux à à vélo, les containers enterrés, la création d’une association syndicale libre permettant de limiter les charges de copropriété aux seules parties extérieures ...• Encourager le développement de projets

urbains intégrés qui participent à la redynamisation de centre-bourgs, à la rentabilisation du foncier par la mobilisation de l’existant (amélioration-requalification), son multi-usages (programmes intégrés de logements et services). En la matière, la cession gratuite ou l’échange de foncier des collectivités peut faire levier.

Ainsi, Promologis à Pinsaguel a livré une opération d’urbanisme intégrée et de requalification du centre bourg. L’acquisition d’un ensemble de maisons a permis à la fois la restructuration de la rue principale, réalisée avec le Ville et la réalisation de 89 logements locatifs ou en PSLA, desservis par

une nouvelle voie secondaire débouchant sur une placette, qui seront rétrocédées dans le domaine public.

La production de logement social accessible repose donc sur : • La nécessaire maîtrise et anticipation foncière de façon à faciliter le montage et la sortie des oéprations • La définition préalable d’un projet partagé entre la collectivité et les opérateurs, sociaux et privés, porté et défendu par toutes les parties concernées • Une stabilisation des règles s’appliquant aux futures opérations et/ou des négociations amont, permettant de ne pas perdre du temps en révision (un temps qui a un coût !) • Un recours limité à la VEFA, qui accroît les coûts de production du logement social. • L’inscription dans les règles d’urbanisme d’un seuil de servitude de mixité sociale suffisant (30 % minimum) pour créer les conditions d’une maîtrise d’ouvrage sociale directe et d’une vraie coopération entre promoteurs sociaux et privés.

Le Gie Garonne Développement a pu participer dès la conception à une opération mixte (Lucien Cassagne) avec Bouygues Immobilier comportant trois bâtiments : 1 locatif social, 1 en PSLA, 1 privé. Vigilants à faire en sorte que les contraintes ne soient pas cumulatives, les deux opérateurs ont pu négocier les coûts des travaux et assurer une qualité très satisfaisante des bâtiments.

LA VEFA : UN MODE OPÉRATOIRE, BEAUCOUP DE CONTRAINTESLa Vente en Etat Futur d’Achèvement permet de céder à des opérateurs sociaux des logements d’une opération privée. Elle participe certes au développement de logements sociaux sur des terrains très valorisés et à leur dissémination sur le territoire. Le logement social devient alors « invisible », ce qui peut renforcer son acceptabilité notamment par les riverains.Mais la VEFA fait de l’opérateur privé le principal maître d’œuvre du projet : ceux-ci conçoivent des produits « à vendre » (et en partie vendus à des personnes qui n’y vivront pas), pas des logements dont ils assureront la gestion. Les préoccupations liées aux coûts de gestion des parties

communes par exemple, ne sont pas aussi prioritaires que pour les bailleurs. Ces derniers, peu associés à l’élaboration des projets, notamment quand le niveau de servitude de mixité est très faible, se voient contraints de gérer des logements qui ne sont pas adaptés au public cible du logement social : trop chers, trop peu économes, … De plus, ce mode de production génère des coûts supplémentaires (frais de notaire calculés sur le logement et non le terrain, frais de copropriété) et surtout pas toujours maîtrisés par des copropriétaires parfois éloignés des préoccupations quotidiennes des occupants.

9

Accompagner et évaluer les innovations Le secteur du logement social est fortement soumis à une exigence d’amélioration permanente : nouvelles conceptions des bâtiments, labels qualités, normes environnementales, écoquartiers, équipements technologiques innovants (capteurs…), etc.Si les bailleurs sont ouverts aux innovations et soucieux d’offrir aux locataires les conditions les plus performantes, ils ont parfois le sentiment que les nouvelles solutions sont mises en œuvre sans que l’on ait pris le temps d’évaluer les précédentes. L’exemple des labels thermiques est flagrant : RT2012, BBC, B POS... Les exigences vont croissantes, mais a-t-on vérifié qu’elles tiennent effectivement leurs promesses, notamment en termes de réduction de charges ? Les modélisations sont parfois très éloignées de la réalité des usages et des arbitrages faits par les occupants.Suivant la vocation universelle et éternelle du logement social, les organismes HLM ne se contentent pas de produire des logements, ils les gèrent et peuvent mesurer l’intérêt des différentes innovations pour leurs locataires et pour le territoire. C’est pourquoi leur maîtrise d’usage est précieuse pour évaluer l’impact des innovations et exigences de qualité en termes :• de conception des bâtiments/logements (taille

des terrasses, cages d’escalier extérieures ou pas…).

• de conception des espaces extérieurs et de définition de leur propriété (ne pas transférer sur les locataires des charges qui relèveraient de la fiscalité locale).

• des équipements adaptés (attention aux équipements ultra-sophistiqués dont les coûts d’abonnement, d’entretien sont très élevés sans que le bénéfice pour le locataire soit net).

• des besoins d’accompagnement au changement de pratiques et d’usages des nouveaux équipements pour garantir les niveaux d’économie annoncés.

La recherche de minimisation des charges, qui ne concerne pas que les consommations énergétiques mais aussi les frais de gestion et l’entretien des parties communes constitue une marge de manœuvre importante pour réduire le coût du logement pour le locataire.

L’intérêt est que cette économie réalisée augmente directement son reste-à-vivre (la baisse du loyer étant quant à elle minimisée par la baisse des APL).Tarn Habitat dispose d’un parc relativement ancien, dont les performances énergétiques peuvent être en deça des exigences actuelles. Pour sa réhabilitation, le bailleur a mis en place un label ECO4 qui repose sur deux engagements : que les travaux réalisés permettent un gain d’au moins 2 classes d’énergie et que les répercussions en termes d’augmentation de loyer soient inférieures aux économies de charge réalisées.

Concevoir des logements économes demande à travailler en concertation avec les usagers et les accompagner dans l’utilisation des innovations technologiques et thermiques. Et là aussi, les ménages peuvent réaliser des arbitrages contraires aux attendus : gagner quelques degrés grâce à une meilleure isolation plutôt que de réduire sa facture et son empreinte énergétique.

Le groupe 3F s’interroge ainsi sur les conditions d’appropriation des bâtiments basse consommation (BBC) par les locataires. Comment assurer un apprentissage collectif des nouveaux usages et comprendre les conditions de réalisation d’économies d’énergie réelles ? Deux appartements ont été dotés de capteurs pour collecter des données et développer l’accompagnement nécessaire à l’évolution des pratiques des occupants.

Deux enseignement sont à retenir : • D’une part, rappeler que les documents d’urbanisme définissent d’ores et déjà des préconisations, co-construites et actualisées, qui doivent pouvoir servir de référence à l’ensemble des acteurs. • D’autre part, être attentif à ce que les innovations supplémentaires ne s’avèrent pas contreproductives si elles ne sont pas en relation avec les modes de vie et les ressources des ménages.

10

Soutenir la production d’une offre locative sociale accessible Pour tenir l’objectif quantitatif et qualitatif de production de logements sociaux (adaptation aux besoins et capacités financières des demandeurs), aux côtés des aides publiques de l’Etat, le soutien financier des collectivités est un levier indispensable pour les maîtres d’ouvrage qui ne pourront continuer à faire progresser indéfiniment la part d’autofinancement sur les nouvelles opérations (en moyenne de 15% aujourd’hui contre 11% il y a 10 ans).

Si la récente édition Perspective 2015 de la Caisse des Dépôts relève que les fondamentaux financiers du logement social sont sains, la projection à 20 ans des comptes consolidés des bailleurs démontre que pour faire face à un scénario ambitieux en matière d’investissement, le secteur devra compter sur une structuration renforcée et pérenne des plans de financement avec ses partenaires.

Dans le cadre de l’appel à projet national sur le développement d’une nouvelle offre de logements très sociaux à bas niveau de quittance, un objectif de 200 à 300 logements avait été inscrit dans le précédent pacte régional d’objectifs

et de moyens 2013-15. Ce financement supplémentaire a été utilisé de façon très limitée par les organismes HLM, plutôt sur des situations sociales très complexes demandant des dispositifs spécifiques de type GLA (gestion locative adaptée).

Les collectivités locales ont tout intérêt à soutenir et encourager cet effort de production qui ne doit pas être réservé à quelques ménages en difficulté d’insertion mais bien concerner un large panel d’habitants.

Les moyens d’action des collectivités sont alors : • D’intégrer dans les documents d’urbanisme les enjeux et leviers de l’accessibilité des logements sociaux • De développer des politiques foncières ambitieuses et soutenantes pour la production d’une offre locative à bas niveau de quittance, • D’abonder les financements des opérations incluant des expérimentations pour adapter les logements aux capacités économiques des ménages.

Le logement social est une des composante structurante d’un projet de territoire : réponse aux besoins d’une part croissante des ménages, développement quantitatif et qualitatif d’une offre de logements qui participe à la régulation du marché locatif privé. De par la loi SRU, il constitue une obligation pour toutes les communes urbaines et la récente loi ALUR transfère aux intercommunalités dotées d’un PLH la définition des orientations en termes d’attribution des logements sociaux. La question est alors de savoir quel logement social voulons-nous ? Ce logement projeté est-il adapté aux besoins et aux capacités des ménages demandeurs ? L’élargissement des compétences des agglomérations va sans doute contribuer à changer les regards et à être plus attentif à la cohérence entre

la programmation et les politiques de peuplement et de mixité sociale qui n’ont d’autre choix que d’accueillir (aussi) les ménages modestes.Les organismes HLM disposent ici d’une expertise qui les rend incontournables et sur lesquelles les collectivités devront pouvoir prendre appui. Ils sont volontaires pour être des partenaires à part entière des projets de territoire. Mais pour agir le plus efficacement possible, ils ont besoin d’un portage fort par la collectivité, de cadres de négociation partagés, de soutien dans la durée face notamment aux réactions des autres habitants. Mais ils ont également besoin de marges de manœuvre permettant de faire valoir leur maîtrise d’usage et leur connaissance fine des locataires.

11

12

104, avenue Jean Rieux 31500 Toulouse

Tél. 05 61 36 07 60 ushmp@union-habitat.org

www.habitat-midipyrenees.org

Prestataire étude : Sosten Projets / 44 rue Bayard 31000 Toulouse / Tél. 09 51 75 76 24

PRÉFETDE LA RÉGION

MIDI-PYRÉNÉES

Direction Régionale de l'Environnement de l'Aménagement et du Logement Midi-Pyrénées

1, rue de la cité administrativeCS 80002 - 31074 Toulouse Cedex 09

Tél. 05 61 58 51 00 courrier-dreal-midi-pyrenees@developpement-durable.gouv.fr

www.midi-pyrenees.developpement-durable.gouv.fr