observatoire habitat et foncier 2016 - aire urbaine du havre

Observatoire habitat et foncier 2016Aire urbaine du Havre

2 Observatoire habitat et foncier de l’aire urbaine du Havre 2016 - AURH

SOMMAIRE

Les faits marquants de L’année 2016 dans L’aire urbaine du Havre ............................................................................3

Les caractéristiques de L’Habitat dans L’aire urbaine du Havre .......................................................................................... 4

La construction neuve en 2016 ............................................................................................................................................................. 6

Un volume de construction neuve qui repart à la hausse en 2016 ................................................................................................. 6

Les principaux programmes de logements en cours sur le territoire de la CODAH et Caux Estuaire

(territoire du SCOT LHPCE) .............................................................................................................................................................................. 8

Les marcHés fonciers dans L’aire urbaine du Havre .................................................................................................................... 10

Une baisse des volumes de transactions foncières (bâties et non bâties) dans l’aire urbaine .......................................... 10

Des besoins en foncier qui s’amenuisent .................................................................................................................................................. 12

Quelle répartition spatiale des opérations de construction dans l’aire urbaine du Havre ? ............................................... 13

La promotion immobiLière dans L’aggLomération Havraise en 2016 .................................................................................... 14

Un marché qui se stabilise depuis 2013 ..................................................................................................................................................... 14

Des prix en légère hausse sur le marché de la promotion immobilière ....................................................................................... 15

Le marcHé du Logement d’occasion au Havre .................................................................................................................................... 16

Les volumes de biens négociés en 2016 .................................................................................................................................................... 16

Les prix moyens des maisons et des appartements par quartier................................................................................................... 17

Les acquéreurs de logements sur le marché de l’ancien sont majoritairement havrais ...................................................... 18

À l’échelle de l’aire urbaine, 1 000 logements ont été mis en chantier en 2016 soit une progression de 14 % par rapport à l’année précédente. Cette hausse concerne plutôt le loge-ment collectif tandis que le volume de construction de loge-ments individuels atteint son niveau le plus bas depuis 2010.

Dans la communauté de l’agglomération havraise, en 2016, le marché de la promotion immobilière a connu une hausse marquée du volume de logements mis en vente (425 contre 181 en 2015 et 73 en 2014) témoignant d’un retour des investisseurs sur ce marché.

Dans la ville du Havre, le nombre de transactions dans l’ancien s’est accru du fait d’une augmentation des tran-sactions d’appartements (615 en 2016 contre 556 en 2015) tandis que le marché de la maison est resté stable. Pour les deux segments de marché, un recul des prix est observé, plus marqué pour les appartements (- 4,2 % entre 2015 et 2016) que pour les ventes de maisons individuelles (- 1,2 % entre 2015 et 2016).

Logements neufs mis en chantier en 2016 dans l’aire urbaine

Logements neufs mis en vente dans la CODAH

Transactions d’appartements sur le marché de l’ancien au Havre

Transactions de maisons sur le marché de l’ancien au Havre

+ 14 %

+ 134 %

+ 10 %+ 1,2 %

Observatoire habitat et foncier de l’aire urbaine du Havre 2016 - AURH 3

La conjoncture nationale du marché de l’ancien

Au niveau national, selon l’indice Notaires de France / INSEE, le marché du logement ancien a connu une croissance entre la fin de l’année 2015 et 2016. Les prix ont augmenté en moyenne de 1,7 %. La tendance engagée en 2016 se poursuit.

Le niveau de transactions a connu une progression de 25 % entre février 2015 et février 2016. L’augmentation déjà constatée l’année précédente se poursuit avec 848 000 transactions en 2016. Les taux d’intérêts toujours bas ainsi que la pérennité des dispositifs fiscaux (PTZ, Pinel) ont favorisé ce phénomène de progression des ventes qui font de 2016 une année particulièrement dynamique.

Parallèlement à la hausse des volumes de ventes, on constate cette année une tendance globale de hausse des prix de ventes (+ 1,7 %). Particulièrement marquée en Île-de-France, la hausse reste contenue en province avec une légère progression et concerne les maisons davantage que les appartements.

La conjoncture nationale de la promotion immobilière

Au niveau national, le marché de la promotion immobilière a progressé de 25 % entre 2015 et 2016 avec un peu plus de 126 000 transactions enregistrées contre 100 000 en 2015 et 83 000 en 2014. L’année 2016 a vu se confirmer la reprise amorcée les années précédentes stimulée par la demande des investisseurs. Tous les segments de marché sont concernés : + 28 % pour les maisons et + 25 % pour les appartements entre 2015 et 2016.

LES FAITS MARQUANTS DE L’ANNÉE 2016DANS L’AIRE URBAINE DU HAVRE

LES CARACTÉRISTIQUES DE L’HABITATDANS L’AIRE URBAINE DU HAVRE

139 377 logements

290 037 habitants - 1,3 % par rapport à 2008

+ 3,6 % par rapport à 2008

Saint-Laurent-de-Brèvedent

Bretteville-du-Grand-Caux

Saint-Gilles-de-la-Neuville

Saint-Romain-de-Colbosc

Saint-Jean-de-la-Neuville

Sausseuzemare-en-Caux

Saint-Nicolas-de-la-Taille

Vattetot-sous-Beaumont

Saint-Vincent-Cramesnil

La Poterie-Cap-d'Antifer

Saint-Vigor-d'Ymonville

Saint-Eustache-la-Forêt

Saint-Martin-du-Manoir

Port-Jérôme-sur-Seine

Saint-Maclou-la-Brière

Saint-Antoine-la-Forêt

Sainte-Marie-au-Bosc

Auberville-la-Renault

Beuzeville-la-Grenier

Saint-Jouin-Bruneval

Bordeaux-Saint-Clair

Annouville-Vilmesnil

Manneville-la-Goupil

Tocqueville-les-Murs

Saint-Martin-du-Bec

Gonneville-la-Mallet

Gonfreville-l'Orcher

Grainville-Ymauville

Notre-Dame-du-Bec

Angerville-l'Orcher

Criquetot-l'Esneval

Saint-Aubin-Routot

Gruchet-le-Valasse

Angerville-Bailleul

La Trinité-du-MontFontaine-la-Mallet

Bec-de-Mortagne

Octeville-sur-Mer

Les Trois-Pierres

Daubeuf-Serville

Fauville-en-Caux

Vattetot-sur-Mer

Cauville-sur-Mer

Fongueusemare

Ypreville-Biville

Tourville-les-Ifs

Sainte-Adresse

Contremoulins

Thérouldeville

Saint-Léonard

GraimbouvilleParc-d'Anxtot

La Cerlangue

Sorquainville

Beuzevillette

Gommerville

Bornambusc

Pierrefiques

Montivilliers

Heuqueville

Sandouville

Thiergeville

Gerponville

Thiétreville

La RemuéeGainneville

La Frénaye

Sainneville

Tancarville

Hermeville

Froberville

Hattenville

Houquetot

Lillebonne

Bénouville

Écrainville

Villainville

Lanquetot

Goderville

Ganzeville

Rogerville

Bénarville

Manéglise

Cuverville

Les Loges

Mélamare

Limpiville

Bernières

Toussaint

Épouville

Fontenay

Bolleville

Bennetot

Rolleville

Colleville

Yébleron

Le Tilleul

Le Havre

Étainhus

Épreville

Vergetot

Harfleur

Valmont

Raffetot

Turretot

Petiville

RouvilleBréauté

Fécamp

Gerville

Oudalle

Nointot

Épretot

Mirville

Virville

Étretat

Bolbec

Riville

Lintot

Yport

Limites de l'aire urbaine

Limites communales

Eléments de contexte

0 2 km

Fonds: IGN GeoflaRéalisation: AURH (MM - 07/2017)

CA Caux Vallée de Seine

CA Fécamp Caux Littoral Agglo

CA Havraise (Co.D.A.H.)

CC Campagne-De-Caux

CC Caux Estuaire

CC du Canton de Criquetot-l'esneval

Composition territoriale de l'aire urbaine du Havre


Limites communales

Éléments de contexte

0 2 km



CA Fécamp Caux Littoral

CA Havraise (CODAH)

CC Campagne de Caux

CC Caux Estuaire

CC du canton de Criquetot-l'Esneval

Composition territoriale de l'aireurbaine du Havre















Beaurepaire






Manneville-la-GoupilSaint-Martin-du-Bec




Notre-Dame-du-Bec

Angerville-l'Orcher

Criquetot-l'Esneval

Anglesqueville-l'Esneval

Saint-Aubin-Routot

Angerville-Bailleul

Fontaine-la-Mallet

Octeville-sur-Mer

Les Trois-Pierres

Vattetot-sur-Mer

Cauville-sur-Mer

Fongueusemare

Sainte-Adresse

GraimbouvilleParc-d'Anxtot

La Cerlangue

Gommerville

Bornambusc

Pierrefiques

Montivilliers

Heuqueville

Sandouville


Sainneville

Tancarville

HermevilleHouquetot

Bénouville

Écrainville

Villainville

Goderville

Rogerville

Bénarville

Manéglise

Cuverville

Les Loges

Épouville

Fontenay

Rolleville

Le Tilleul

Le Havre

Étainhus

Vergetot

Harfleur

Turretot

Bréauté

Oudalle

Épretot

Mirville

Virville

ManiquervilleMentheville

Gonfreville-Caillot

Mannevillette

Saint-Sauveurd'Émalleville

44,8 %

soit 62 387 maisons54,3

%soit 75 734 appartements44,8 %

soit 62 387 maisons54,3 %soit 75 734 appartements

AIRE URBAINE DU HAVRE



Limites communales




CA Havraise (CODAH)

CC Campagne de Caux

CC Caux Estuaire



0 2 km



Limites communales




CA Havraise (CODAH)

CC Campagne de Caux

CC Caux Estuaire



0 2 km



LES CARACTÉRISTIQUES DE L’HABITATDANS L’AIRE URBAINE DU HAVRE

- 1,3 % par rapport à 2008

1,3 %

46,2 %

soit 64 342 propriétaires19,6

%soit 27 369 locataires

parc locatif privé

23,9 %

soit 33 252 locataires parc locatif HLM

1,2 %

soit 381 personnes logées à titre gratuitNormandie : 2 %

63,7 %

soit 19 749 propriétairesNormandie : 58 %

17,2 %

soit 5 345 locataires parc locatif privé

Normandie : 22 %

17,9 %


Normandie : 18 %

90,9 %

soit 126 745 résidences principales

1,7 %

soit 2 317 résidences secondaires et logements occasionnels

7,4 %

soit 10 315 logements vacants

soit 1 780 personnes logées à titre gratuit

1,3 %

46,2 %

soit 64 342 propriétaires19,6

%soit 27 369 locataires

parc locatif privé

23,9 %


1,2 %

soit 381 personnes logées à titre gratuitNormandie : 2 %

63,7 %

soit 19 749 propriétairesNormandie : 58 %

17,2 %

soit 5 345 locataires parc locatif privé

Normandie : 22 %

17,9 %


Normandie : 18 %

90,9 %

soit 126 745 résidences principales

1,7 %

soit 2 317 résidences secondaires et logements occasionnels

7,4 %

soit 10 315 logements vacants

soit 1 780 personnes logées à titre gratuit

de logements sociaux126 745

STATUT D’OCCUPATION DES RÉSIDENCES PRINCIPALES

STRUCTURE DU PARC DE LOGEMENTS

dans l’aire urbaine du Havre

26,2 %dontrésidences

principales


LA CONSTRUCTION NEUVE EN 2016

UN VOLUME DE CONSTRUCTION NEUVE QUI REPART À LA HAUSSE EN 2016

Nombre de logements mis en chantier depuis 2010 dans l’aire urbaine

2010 2011 2012 2013 2014 2015 20160

200

400

600

800

1000

1200

862 845964

1 1291 044

8761 000

243 opérations 1 000 logementsconstruits dans 41 communes

de l’aire urbaine

n DANS L’AIRE URBAINE DU HAVRE

Après l’inflexion constatée en 2015, le marché de la construction neuve semble repartir : 1 000 logements sont mis en chantier en 2016 dans l’aire urbaine soit une progression de 14 %.

Quelques opérations d’ampleur au Havre (plus de 200 loge-ments rue Marceau) et à Montivilliers (trois opérations de 30 à 50 logements) témoignent d’une année 2016 plutôt dynamique pour le logement collectif (712 logements). À l’opposé, le volume de logements individuels mis en chantier en 2016 diminue considérablement par rapport à l’année précédente. Avec 288 logements individuels, il atteint le seuil le plus bas depuis 2010.

n CODAH Dans la commune centre de l’agglomération, Le Havre, le nombre de logements mis en chantier a particulièrement augmenté en 2016 par rapport à l’année précédente :

544 logements sont commencés contre 357 en 2015 (+ 52 %). Il s’agit en grande majorité de logements collectifs (497 logements) dont 200 logements étudiants rue Marceau dans les quartiers Sud et plus d’une centaine rue Jules Lecesne. Les quelques opérations de logements individuels (47 logements) s’inscrivent, pour la moitié d’entre elles, dans le cadre de l’aménagement du Grand Hameau.

Dans les cinq communes moyennes de la CODAH (Gonfreville-l’Orcher, Harfleur, Montivilliers, Octeville-sur-Mer et Sainte-Adresse), le nombre de logements mis en chantier (240 logements) a augmenté par rapport à 2015 (132 logements) pour revenir à un bon niveau après le pic constaté en 2014 (433 logements mis en chantier). Un tiers des opérations concernent de l’habitat individuel. Elles sont principalement situées à Gonfreville-l’Orcher (32) et Octeville-sur-Mer (31). La majorité des logements collectifs ont été mis en chantier à Montivilliers (118 logements) dans le cadre d’opérations de logements privés et à Gonfreville-l’Orcher (60 logements, Zac du Chemin Vert) intégralement destinés à du logement social.

+ 14 % de logements neufsmis en chantier


LA CONSTRUCTION NEUVE EN 2016

Répartition individuel/collectif dans l’aire urbaine

338

404

466

791

560

379

542

321

334

369

643

511

4932010

2011

2012

2013

2014

2015

2011

2010

2012

2013

2014

2015

2016

0 200

584

400 600 800 1000 1200

SOCIAL PRIVÉ INDIVIDUEL COLLECTIF

0 200 400 600 800 1000 1200

NOMBREDE LOGEMENTS

587

553491

292

736

433

308

443

712288

381 481NOMBRE

DE LOGEMENTS

Dans les communes périurbaines de la CODAH, le volume de construction est revenu à un niveau normal après le pic constaté en 2015 avec 68 logements mis en chantier en 2016. Elles concernent exclusivement des opérations de logements individuels majoritairement situées au Fontenay (41 logements soit 60 %) dans le cadre de l’aménagement de la ZAC du Nerval et à Rogerville (16 logements) dans le cadre de l’aménagement du lotissement « Le Catelier ».

n CAUX ESTUAIRE

Les mises en chantier au sein de Caux Estuaire évoluent selon la tendance engagée en 2015 : 85 logements ont été construits dont 48 % de logements individuels situés pour moitié à Saint- Romain-de-Colbosc. Les communes de Saint-Laurent-de- Brévedent et d’Étainhus ont connu chacune 5 mises en chantier de logements individuels en 2016. D’autres communes comptent de 1 à 3 mises en chantier de logements individuels (Gommerville, La Cerlangue, La Remuée, Sainneville, Saint-Aubin-Routot, Saint-Gilles-de-la-Neuville, Saint-Vigor-d’Ymonville). Les logements collectifs mis en chantier en 2016 concernent exclusivement la

commune d’Étainhus avec le programme de la place Saint-Jacques (37 logements) porté par Logeo Seine Estuaire.

n Communes de l’aire urbaine comprises sur le territoire de la communauté de communes du canton de Criquetot-l’Esneval, Campagne de Caux et Caux Seine Agglo

Dans le reste de l’aire urbaine (exclusivement des communes rurales), le volume de construction marque une sévère baisse (63 logements) par rapport au rythme annuel moyen compris entre 150 et 200 logements depuis 2010. En 2016, ce territoire accueille uniquement des opérations de logements individuels principalement situées au sein de Campagne de Caux avec la construction de 37 logements dont l’opération d’aménagement du Clos des Violettes (9 logements) à Saint-Sauveur-d’Émalleville et à Bretteville-du-Grand-Caux avec l’aménagement de la sente du Cimetière et le lotissement la Prairie (8 logements au total). Dans le reste du territoire, avec respectivement 8 et 5 logements, Saint-Nicolas-de-la-Taille et Anglesqueville- l’Esneval apparaissent relativement dynamiques sur le marché de la construction de logements individuels.

TERRITOIRES 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

CODAH 685 591 705 918 955 651 852

Commune centre Le Havre 503 413 440 645 450 357 544

Communes moyennes 137 120 226 220 433 132 240

Communes périurbaines 45 58 39 53 72 162 68

Caux Estuaire 92 138 98 71 18 80 85

Reste de l’aire urbaine 104 142 201 171 71 145 63

TOTAL AIRE URBAINE LE HAVRE 862 845 964 1 129 1 044 876 1 000

Répartition par territoire de la construction neuve (2010/2016)

Reste del’aire urbaine

Caux Estuaire

Communespériurbaines

Communesmoyennes

Commune centreLe Havre

CODAH

0 200 400 600 800 1 000

INDIVIDUEL COLLECTIF

Répartition individuel/collectif par territoire en 2016


LES PRINCIPAUX PROGRAMMES DE LOGEMENTS EN COURS SUR LE TERRITOIRE DE LA CODAH ET CAUX ESTUAIRE (TERRITOIRE DU SCOT LHPCE)

n n n SUITE LA CONSTRUCTION NEUVE

Dans l’aire urbaine du Havre, les principales opérations de construction en cours en 2017 concernent environ 1 200 logements. Trois grandes opérations comprenant du parc privé et du parc social sont en cours de réalisation au Havre : - dans les quartiers Sud : Marignan situé rue Marceau

avec 211 logements étudiants et Lamartine, 169 loge-ments mixant une résidence séniors (80 logements) et du logement social (89 logements) ;

- dans le centre ancien : Exelsia, 139 logements destinés aux étudiants.

En ville haute du Havre, l’aménagement du Grand Hameau se poursuit avec la création de 90 nouveaux logements.

Dans les communes périurbaines du Havre, environ 370 logements sont en cours de réalisation. À Montivilliers, trois programmes de logements privés ou mixtes sont en construction pour un total de 295 logements. Sur le projet

Les Moulins, une dizaine de logements sont à destination du marché locatif social tandis que les 29 restants sont des logements en accession. Les deux autres programmes des résidences du Manoir (Lance Immo) et Decaen proposent des logements en accession et du locatif social (29 en accession sur les 108 de la résidence du Manoir et 81 en accession sur les 115 de l’opération Decaen). À Gonfreville-l’Orcher, 75 logements sociaux sont portés par le bailleur Logeo Seine Estuaire dans le cadre de l’aménagement de la Zac du Chemin Vert.

Deux projets seront livrés sur le territoire de Caux Estuaire en 2017 : l’un concerne l’opération Le Carreau à Étainhus porté par le bailleur Logéo Seine Estuaire (37 logements locatifs). Ce projet propose 21 logements collectifs, 11 loge-ments individuels en accession sociale et 5 logements en location sociale. Le second projet concerne la réhabili-tation d’une ancienne école en cœur de bourg de Saint-Romain-de-Colbosc, initiée par un promoteur privé et destinée à du logement privé.

1 200

logementsen cours de chantier en 2017 dans le territoire du SCoT

dans les communes périurbaines du Havre30 %

dont


Programme de constructions neuves en cours de chantier

Le Havre

La Cerlangue

Montivilliers

Cauville-sur-Mer

Oudalle



Sandouville

Octeville-sur-Mer

Rogerville

Étainhus

Épretot

ManégliseRolleville

Sainneville

Epouville

La Remuée

Fontenay

Gommerville

Harfleur

Graimbouville

Saint-Romain-de-ColboscGainneville

Les Trois Pierres

Saint-Aubin-Routot

Fontaine-la-Mallet

Mannevillette





Notre-Dame-du-Bec

Sainte-Adresse

Programmes de construction neuve en cours de chantier

Fond : © CODAH - droits réservésSources : service Habitat CODAH, SITADEL 2016 Réalisation : AURH (SCAH - 06/2017)

0 42Km

en 2017

N


Pays Le Havre Pointede Caux Estuaire

Limites desintercommunalités

Communes en dehorsdu pays LHPCE

Type de logements

Privé

Privé/Social

Social

Nombre de logements211108

11


LES MARCHÉS FONCIERSDANS L’AIRE URBAINE DU HAVRE

UNE BAISSE DES VOLUMES DE TRANSACTIONS FONCIÈRES (BÂTIES ET NON BÂTIES) DANS L’AIRE URBAINE

3 195 mutations 192 656 €dans l’aire urbaine en 2016 prix moyen des maisons

dans l’aire urbaine

En 2016, plus de 3 195 mutations* ont eu lieu dans l’aire urbaine du Havre dont 1 626 maisons, 1 143 appartements et 74 terrains à bâtir. Depuis 2011, on constate une baisse globale du volume de mutations quelle que soit la voca-tion (appartement, maison, terrain). L’année 2015 avait été marquée par un léger rebond qui ne se concrétise pas en 2016 et marque de nouveau une baisse (- 10 % pour les maisons, - 5 % pour les appartements, - 20 % pour les terrains).

La grande majorité des mutations d’appartements est réalisée dans la CODAH (98 %) et plus précisément dans la ville du Havre (1 016 mutations sur les 1 143 de l’aire urbaine) puis à Sainte-Adresse (56 mutations), Montivilliers (33 mutations) et Harfleur (19 mutations). Sur ce périmètre, le prix moyen des appartements était de 1 801 € / m2 en 2016. Dans les autres EPCI de l’aire urbaine, le nombre de transactions est insuffisant pour mener une analyse des prix.

Concernant les maisons, la plupart des mutations de l’aire urbaine en 2016 ont lieu dans le territoire de la CODAH (1 154 mutations soit 73 %) puis de Caux Estuaire (155 muta-tions), de Criquetot-l’Esneval (150 mutations soit 9 % des transactions) et enfin de Campagne de Caux (105 muta-

tions). Le prix moyen des maisons dans l’ensemble de l’aire urbaine est de 192 656 € en 2016. Selon les caractéristiques des communes, il varie fortement au sein de l’aire urbaine avec, au minimum, une moyenne de 102 400 € pour Bénarville (CC Campagne de Caux) et jusqu’à 332 325 € pour Sainte-Adresse (CODAH).

Pour les terrains à bâtir, 74 mutations ont eu lieu en 2016 correspondant à 13,2 ha de terrains. Dans l’aire urbaine, la commune de Saint-Romain-de-Colbosc, particulièrement attractive, concentre l’essentiel des ventes (25 transac-tions soit 1,4 ha dont le lotissement Le Bois de Saint- Romain (cette opération comprend 100 lots au total) suivie du Havre (18 transactions soit 1,4 ha), Montivilliers (14 transactions soit 6,9 ha dont le projet de la Résidence du Manoir 108 logements collectifs, le projet du Patio Hugo avec 33 logements collectifs, le projet des Moulins avec la création de 39 logements collectifs) et Rogerville (6 tran-sactions pour 0,2 ha correspondant à la création du lotisse-ment Les Cateliers). Les mutations de terrains à bâtir dans le reste des communes de l’aire urbaine sont plus margi-nales. Elles concernent 1 à 2 mutations pour une dizaine de communes de l’aire urbaine et sont situées uniquement dans la communauté d’agglomération havraise ou dans la communauté de communes Caux Estuaire.

Nombre de mutations par type dans l’aire urbaine du HavreNombre de mutations dans l’aire urbaine depuis 2011

2011

Terrains à bâtir

Terrains

Appartements

Maisons

2012 2013 2014 2015 2016

2011 2012 2013 2014 2015 2016

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

2 000

3 649

3 296

3 363

3 149

3 549

Nombre de mutation dans l’aire urbaine du Havre

3 195

3 000

3 500

4 000

2011

Terrains à bâtir

Terrains

Appartements

Maisons

2012 2013 2014 2015 2016

2011 2012 2013 2014 2015 2016

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

2 000

3 649

3 296

3 363

3 149

3 549

Nombre de mutation dans l’aire urbaine du Havre

3 195

3 000

3 500

4 000


Nombre de mutations par type dans l’aire urbaine du Havre

Prix moyen des maisons dans l’aire urbaine du Havre en 2016

* Une mutation ne correspond pas nécessairement à un permis de construire, il peut s’agir d’un terrain nu qui donnera lieu à de multiples divisions (lotissements ou d’un terrain qui fera l’objet d’une opération de promotion).

NOTE

0 2 km

Fonds: IGN GeoflaSources: DVF - EPFNRéalisation: AURH (MM - 06/2017)

Pas d'informationMoins de 5 transactionsdans la commune

Prix moyen des maisons en €

Limite de l'aire urbaine du Havre

Limites intercommunales

Limites communales


100 000

150 000

180 000 200 000

250 000 340 000


Saint-Sauveurd'Émalleville








Anglesqueville-l'Esneval












Manneville-la-GoupilSaint-Martin-

du-Bec


Notre-Dame-du-Bec



Angerville-l'Orcher

Criquetot-l'Esneval

Saint-Aubin-Routot

Angerville-Bailleul

Gonfreville-Caillot

Fontaine-la-Mallet

Octeville-sur-Mer

Les Trois-Pierres

Vattetot-sur-Mer

Cauville-sur-Mer

Fongueusemare

Sainte-Adresse

Graimbouville

Maniquerville

Parc-d'Anxtot

Mannevillette

La Cerlangue

Gommerville

Bornambusc

Pierrefiques

Montivilliers

Beaurepaire

Heuqueville

Sandouville

Mentheville


Tancarville

Sainneville

HermevilleHouquetot

Bénouville

Écrainville

Villainville

Goderville

Rogerville

Manéglise

Bénarville

Les Loges

Cuverville

Épouville

Rolleville

Fontenay

Le Tilleul

Le Havre

Étainhus

Vergetot

Harfleur

Turretot

Bréauté

Oudalle

Épretot

Mirville

Virville


n n n SUITE LES MARCHÉS FONCIERS DANS L’AIRE URBAINE DU HAVRE

DES BESOINS EN FONCIER QUI S’AMENUISENT

Depuis 2000 (et jusqu’en 2013), l’extension du tissu bâti destinée au logement dans l’aire urbaine du Havre repré-sente 58,9 % de l’extension totale soit la mobilisation de 851 ha. Le logement individuel y est surreprésenté avec 96,5 % du total soit 781 hectares mobilisés. Si en moyenne 60 ha sont consommés par an, on observe une nette inflexion de la consommation foncière dans l’aire urbaine depuis 2010, pour le logement collectif comme pour le logement individuel. C’est la baisse du logement individuel qui impacte le plus la consommation foncière, d’où l’inflexion constatée jusqu’en 2013. L’ensemble des

collectivités du territoire est touché par cette baisse. Elles ont toutes divisé par deux ou trois leur part de consom-mation foncière liée à du logement individuel. Plusieurs phénomènes peuvent expliquer cette baisse. Le volume de logements individuels mis en chantier a baissé légère-ment depuis 2010 et atteint son seuil le plus bas observé depuis 2008 (338 logements individuels mis en chantier dans l’aire urbaine). La réduction de la taille des parcelles ces dernières années dans la perspective de limiter l’éta-lement urbain peut aussi pour partie expliquer la baisse observée.

1 445 haConsommation foncière totale dans l’aire urbaine depuis 2000

59 %

Consommation foncière dans l’aire urbaine par type depuis 2000

Logement individuel Logement collectif Logement mixte TOTAL

en ha en ha / an en ha en ha / an en ha en ha / an en ha en ha / an

CC du canton de Criquetot-l'Esneval 150,5 10,8 2,5 0,2 1,3 0,09 153,1 10,8

CC Campagne de Caux 147,2 10,5 1,7 0,1 - - 148,9 10,5

CC Caux Estuaire 152,7 10,9 1,5 0,1 6,5 0,46 154,7 10,9

CODAH 256,0 18,3 43,8 3,1 9,5 0,68 300,5 18,3

Reste de l'aire urbaine 76,5 5,5 1,4 0,1 - - 77,9 5,5

TOTAL 782,9 55,9 50,9 3,6 17,3 1,24 835,0 55,9

0

10

20

30

40

50

60

70

80

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012

1 516

1 55171 ha

22 ha

338

404

466

791

560

3792011

2010

2012

2013

INDIVIDUEL COLLECTIF

0 200 400 600 800 1000 1200

NOMBREDE LOGEMENTS381 481

404 560

466 379

381 481

41 %

Évolution de la consommation foncière depuis 2000 Logements mis en chantier par type dans l’aire urbaine

soit 851 hadédiés au logement

soit 594 ha dédiés au autres types d’aménagement(activités économiques, équipements publics...)

Les surfaces identifiées ici ne correspondent pas à la mesure de la consommation foncière. Elles représentent l’ensemble des surfaces mobilisées y compris en renouvellement urbain.


QUELLE RÉPARTITION SPATIALE DES OPÉRATIONS DE CONSTRUCTION DANS L’AIRE URBAINE DU HAVRE ?

Pour la seule thématique du logement (c’est-à-dire hors activités économiques et autres types infrastructures), la carte de localisation des opérations de constructions à usage de logements dresse un panorama de l’intensité de construction sur l’aire urbaine. À l’échelle du territoire, ce sont environ 835 ha qui ont été mobilisés pour la réali-sation de logements. Ces espaces ne correspondent pas tous à la transformation de terres agricoles. Par exemple, pour la ville du Havre, seuls 10 % étaient précédemment des terres agricoles. La majeure partie des construc-tions est issue de renouvellement urbain, un processus permettant de « faire la ville sur la ville ». Si les opéra-

tions de construction dans les zones bâties ou en lisière des centres agglomérés restent majoritaires, on constate également la poursuite d’une forme d’urbanisation linéaire au plus proche des réseaux (route, réseaux d’énergies) très lisible autour de la RD 940 et de la RD 6015.

Depuis 2010, on constate que la surface moyenne des opérations tend à se réduire (environ 45 ha chaque année) du fait d’une augmentation de la part de logements collec-tifs mais aussi de la réduction de la taille moyenne des parcelles cédées dans le cadre d’opérations d’aménage-ment.

Limite de l'aire urbaine

Réseau routier principal


localisation des opérations

Opérations de logement

Espace bâti

10 km0

Fonds: CLC, IGNSources: ON3V, SNCF Réseau, OSMRéalisation: AURH (MM - 10/2016)

Localisation des opérations d’aménagements 2000 - 2013


Le volume de logements neufs vendus dans la CODAH en 2016 s’élève à près de 300 transactions. Depuis 2014, le volume des ventes poursuit une tendance à la hausse (+ 34 %) marquant une reprise effective du marché de l’immobilier dans l’agglomération.

En 2016, le volume de biens mis en vente augmente fortement avec 481 logements proposés sur le marché, après deux années plus moroses en matière de commer-cialisation (73 en 2014 et 181 en 2015). L’année 2013 avait marqué un tournant pour la promotion immobilière dans l’agglomération havraise avec un record de mise en vente (479 logements) et un stock particulièrement élevé (444 logements), résultat d’une période très dense de construction depuis 2010 avec plus de 1 000 nouveaux logements livrés entre 2011 et 2013. En parallèle, le faible volume de vente à cette période a contribué à rendre plus difficile la commercialisation dans un marché local réputé étroit en termes de volumes. S’en est suivie une période de construction nettement plus calme (73 logements livrés en 2014 et 181 en 2015), permettant ainsi de réduire consi-dérablement le stock de logements en vente.

En 2016, cette hausse de la production ne s’accompagne pas d’une augmentation significative des délais de commerciali-sation et donc du stock. Ce chiffre sera à suivre au cours de l’année 2017 pour voir si la construction engagée répond à la demande ou vient à nouveau accroître le stock.Le délai moyen de commercialisation est de 10 mois (allant de 8 à 14 mois). Malgré la forte hausse de la construction, le stock de logements disponibles à la vente à la fin de l’année 2016 (199 logements) reste identique à celui de 2015.

UN MARCHÉ QUI SE STABILISE DEPUIS 2013

LA PROMOTION IMMOBILIÈRE DANS L’AGGLOMÉRATION HAVRAISE EN 2016

La commercialisation des logements collectifs dans l’agglomération havraise

NOMBREDE LOGEMENTS

STOCK

VENTES

MISES EN VENTE

0

100

200

300

400

500

2015 201620142013201220112010

181

425

73

479

288

284

185

244

292

218259

89206

67

199 280

308

444

306

206

141

500

Délais d’écoulement des stocks

0

10

20

30

40

50

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

HAUTE-NORMANDIENORMANDIE À PARTIR DE 2016

CODAH

mois

425 logements 292 280 logements

mis en venteen 2016

disponibles à la vente fin 2016

ventesen 2016


Le prix moyen des ventes sur le marché de la promotion immobilière dans la CODAH en 2016 s’élève à 3 214 € / m2. On constate une légère hausse des prix, + 2,4 % par rapport à 2015, ce qui rapproche désormais la CODAH du prix moyen régional à 3 272 € en 2016.

Près de la moitié des ventes sur le marché de la promo-tion immobilière dans l’agglomération havraise concerne des petits logements particulièrement recherchés par les investisseurs pour un budget moyen de 3 130 € / m2. La vente des appartements de type 3 représente un tiers du volume de biens vendus. Le prix moyen de ce type de bien est de 3 200 € / m2. Ce marché est stable depuis 2013 (en moyenne 250 ventes par an depuis 2013). Concernant le stock de logements disponibles, contrairement à l’année précédente, il s’agit principalement de T3 (38 % du stock soit 77 logements) puis de T1/T2 (33 % soit 66 logements) et enfin de 28 % de T4 (soit 56 logements).

DES PRIX EN LÉGÈRE HAUSSE SUR LE MARCHÉ DE LA PROMOTION IMMOBILIÈRE

Les logements vendus par taille dans l’agglomération

0

100

200

NOMBREDE LOGEMENTS

4 PIÈCES ET +3 PIÈCES1/2 PIÈCES

2015 201620142013201220112010

3 385 € 2 935 € 3 600 € 3 189 € 3 137 € 3 214 €

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

EUROS

HAUTE-NORMANDIECODAH

T 4

T 3

T 2T 1

T 4

T 3

T 2T 1

T 4

T 2T 1

T 3

T 4

T 3

T 2T 1

T 4

T 3

T 2T 1

T 4

T 3

T 2T 1

2010 2011 2012 2013 2014 2015

T 4

T 3

T 2T 1

2016

PRIX MOYEN

+ 8,5 % -13,3 % + 8,1 % + 13,5 %

PRIX MOYEN PRIX MOYEN

3 172 €PRIX MOYEN PRIX MOYEN PRIX MOYEN PRIX MOYEN

HAUTE-NORMANDIECODAH

- 1,6 % + 2 %- 11,5 %

NORMANDIE À PARTIR DE 2016

Prix moyens des logements collectifs neufs vendus dans l’agglomération

3 214 €/m2des logements vendus sont des T1/T247 % Prix de vente moyen

en 2016


Le nombre de logements ayant fait l’objet d’une déclara-tion d’intention d’aliéner (DIA) en 2016 au Havre s’élève à 1 551. Avec une moyenne annuelle de 1 500 transactions depuis 2013, on constate que le marché du logement d’oc-casion demeure stable.En 2016, on observe une augmentation de 10 % des tran-sactions portant sur les appartements (615 transactions) par rapport à 2015, signe d’un marché qui reprend après la baisse significative en 2015. Les ventes d’appartements représentent 40 % du marché, ce qui les rapprochent de la moyenne habituelle sur le marché havrais (entre 43 % et 45 %).Avec une légère progression des transactions (+ 1,2 %), le marché de la maison individuelle poursuit la tendance déjà observée en 2015. Il représente près de 57 % du nombre total de biens ayant fait l’objet d’une DIA en 2016. La maison individuelle est toujours aussi attractive auprès des acquéreurs de logements.Enfin, après la très nette baisse de 2013 (seulement 31 transactions), le marché des immeubles collectifs s’est stabilisé avec 56 transactions en 2016. La vente de ce type de biens revient donc à un niveau habituel pour la ville du Havre (54 transactions ont eu lieu en 2014 et 2015).

LE MARCHÉ DU LOGEMENT D’OCCASION AU HAVRE

LES VOLUMES DE BIENS NÉGOCIÉS EN 2016

Évolution annuelle du nombre de DIA déposées au Havre

0

200

400

600

800

NOM

BRE

DE D

IA

APPARTEMENTS

2015 201620142013201220112010

6648 31

771

696727

570683

+ 10,6 %

+ 1,3 %

+ 3,7 %

46 54 56

780869 880

646

556615

54

835783 802

IMMEUBLES MAISONS

2010 2011 2012 2013 2014 2015 20160

200400600800

10001200140016001800

1 666

1 564

1 312

1 516

1 480

1 479

1 551

Nombre de transactions par an depuis 2010

1 551 transactions 880 maisons

615 appartementsau Havre sur le marché de l’occasion

Évolution des prix moyens HT par type de bien

ANNÉES APPARTS (en €/m2) MAISONS (en €)

2010 1 790 € 184 060 €

2011 1 900 € 179 490 €

2012 1 878 € 182 850 €

2013 1 754 € 174 210 €

2014 1 690 € 160 395 €

2015 1 616 € 169 416 €

2016 1 547 € 167 368 €

Évolution 2015/2016 - 4,3 % - 1,2 %


LES PRIX MOYENS DES MAISONS ET DES APPARTEMENTS PAR QUARTIER

La majorité des ventes d’appartements se situe dans le centre-ville du Havre. En 2016, ce sont les quartiers du centre ancien (Anatole France – Danton et Sainte-Marie / Saint-Léon) qui concentrent les transactions avec 282 ventes contre 148 ventes dans le centre reconstruit. Cette tendance, qui s’inverse par rapport à 2015, peut s’expliquer par des investissements réalisés dans le centre ancien dans le cadre des politiques publiques de rénovation urbaine.

Le prix moyen des appartements vendus au Havre en 2016 s’établit à 1 547 € / m2 (en baisse de 4,2 % par rapport à 2015). Sur ce marché, on constate une baisse constante des prix depuis 2011.

Après avoir vu leur prix baisser depuis plusieurs années, les biens des quartiers anciens connaissent une stabi-lisation de leur prix moyen (1 500 € / m2 pour Danton en 2016 contre 1 485 € / m2 en 2015 et 1 560 € / m2 en 2014) voir une légère progression (1 370 € / m2 en 2016 contre 1 266 € / m2 en 2015 pour Sainte- Marie / Saint-Léon) tandis que les biens du centre recons-

truit conservent le même niveau de prix qu’en 2015 (1 885 € / m2 en 2016 et 1 857 € / m2 en 2015).

Le prix moyen des maisons individuelles vendues au Havre s’élève à 167 368 € en 2016. Après la chute remarquée des prix en 2014 (160 395 €) suivie d’une reprise en 2015 (+ 5,6 % soit 169 416 €) le marché de la maison individuelle marque donc une nouvelle inflexion (- 1,2 % par rapport à 2015).

Dans ce marché, le quartier de Sanvic concentre la majo-rité des ventes depuis plusieurs années (22 % des tran-sactions) avec une nette augmentation en 2016 portant à 197 le nombre de transactions soit + 9,4 % par rapport à 2015. Le prix moyen des maisons à Sanvic a légèrement baissé (168 800 € en 2016 contre 170 200 € en 2015). Les volumes de ventes ont également progressé dans les quar-tiers de Sainte-Cécile et de la Mare-au-Clerc. En 2015, une baisse importante des prix avait été constatée (136 800 € contre 151 000 € l’année précédente) à Sainte-Cécile. Le niveau des prix semble remonter dans ce quartier en 2016.

167 368 € 1 547 €/m2

prix moyen des maisons prix moyen des appartements

Évolution du prix moyen des appartements par quartier du Havre (en € / m2)

2015 2016

Évolution du prix moyen des maisons par quartier du Havre (en €)

Ana

tole

Fra

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ton

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St-V

ince

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80 000

100 000

120 000

140 000

160 000

180 000

200 000

220 000

240 000

260 000

280 000

300 000

320 000

340 000

Ana

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Fra

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/ Dan

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Cent

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Côte

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2 000

1 900

1 800

1 700

1 600

1 500

1 400

1 300

1 200

1 100

1 000

900

800

700


n n n SUITE LE MARCHÉ DU LOGEMENT D’OCCASION AU HAVRE

LES ACQUÉREURS DE LOGEMENTS SUR LE MARCHÉ DE L’ANCIEN SONT MAJORITAIREMENT HAVRAIS

En 2016, la grande majorité des transactions (851 soit 83 %) sont effectuées par des habitants originaires de l’aire urbaine du Havre. Plus précisément, tout comme les années précédentes, 2/3 des transactions ont été effec-tués par des habitants du Havre soit 691 biens acquis sur les 1 028 biens pour lesquels une information sur l’origine géographique des acquéreurs est disponible.

Dans des proportions moins importantes, 8 % du reste des transactions sont réalisées par des habitants du reste de la Normandie (soit 82 transactions par des acquéreurs habitant en Normandie et en dehors de l’aire urbaine du Havre) et 6 % des transactions soit (58 ventes) sont effec-tuées par des habitants de l’Île-de-France.

Concernant les types d’acquisitions, les choix entre appar-tement et maison sont différents selon l’origine géogra-phique des acquéreurs. Les Havrais privilégient nettement les maisons par rapport aux appartements (62 % des acquéreurs achètent une maison et 38 % un apparte-ment). Le choix des acquéreurs originaires du reste de la CODAH porte quasiment autant sur des maisons que des appartements (respectivement 51 % et 49 %). La tendance s’inverse pour les acquéreurs originaires du reste de la Normandie ou de l’Île-de-France pour lesquels les acquisi-tions portent plus majoritairement sur des appartements ce qui pourrait s’expliquer en partie par un objectif d’achat plus souvent tourné vers l’investissement locatif.

851 transactionsréalisées par des acquéreurshabitant l’aire urbaine en 2016

réalisées par des Havrais2/3dont

Origine des acquéreurs Total %

Le Havre 691 67

CODAH hors Le Havre 99 10

Reste aire urbaine 61 6

Normandie 82 8

Île-de-France 58 6

Autres régions françaises 30 3

Hors France 7 1

TOTAL 1 028 100

Origine géographique des acquéreurs de logements d’occasion au Havre en 2016


38 %

49 %

57 %

65 %

81 %

71 %

60 %

Appartements

62 %

51 %

43 %

35 %

19 %

29 %

40 %

Maisons

Le Havre

CODAH hors Le Havre

Reste de l’aire urbaine

Normandie

Île-de-France

Autres régions françaises

Hors France

Origine géographique des ménages

Type de bien acquis au Havre en fonction de l’origine géographique des ménages

Agence d’urbanisme de la région du Havreet de l’Estuaire de la Seine

4 quai Guillaume Le Testu76063 LE HAVRE cedex

Tél. : 02 35 42 17 88 / Fax : 02 35 21 51 57

Les sources d’informationn Caractéristiques de l’habitat dans l’aire urbaine du Havre

À partir des données communales du recensement 2013 de l’INSEE, l’AURH propose des données de cadrage général sur les caractéristiques du logement dans l’aire urbaine.

n La construction neuveSur la base des fichiers Sitadel (base de donnée qui recense l’ensemble des opérations de construction), exploités par l’AURH, nous proposons une lecture du volume de la construction réalisée à l’échelle de l’aire urbaine.

n La promotion immobilièreLes données proposées sont issues de la base ECLN (enquête sur la commercialisation des logements neufs) publiée par la Dreal Normandie à l’échelle de quelques agglomérations normandes dont la CODAH.Ces données sont complétées par un travail documentaire réalisé par l’AURH. L’analyse se concentre pour l’agglomération du Havre sur la commercialisation des logements collectifs. Les données relatives à la commercialisation de logements individuels sont soumises au secret statistique en raison d’un nombre d’opérations trop faible.

n Le marché du foncier dans l’aire urbaine du HavreLes données relatives aux marchés fonciers sont tirées des bases Demandes de valeurs foncières (DVF) de la direction générale des Finances publiques (DGFIP) et Extension du tissu bâti (ETB) de l’établissement public foncier de Normandie (EPFN). Ces bases permettent d’avoir des informations sur les marchés fonciers en termes de volumes de mutations, de prix des transactions et de mesurer la consommation foncière des territoires.

n Le marché du logement d’occasionLa ville du Havre fournit à l’AURH le fichier brut des DIA (déclaration d’intention d’aliéner : formalité imposée à tout propriétaire qui souhaite vendre un bien immobilier situé sur un périmètre couvert par un droit de préemption). L’exploitation de ce fichier restitue une image fiable du nombre de transactions et de leurs montants sur le territoire havrais. Les données relatives à l’origine géographique des acquéreurs de logements sont partielles. Néanmoins elles permettent d’avoir une représentation fiable du profil des acquéreurs type sur le territoire.

Périmètre d’étuden L’aire urbaine du Havre

L’aire urbaine du Havre se compose de 81 communes réparties dans 4 intercommunalités entièrement comprises dans le périmètre de l’aire urbaine (CODAH, CC du canton de Criquetot-l’Esneval, CC Campagne de Caux et CC Caux Estuaire) et quelques communes appartenant à la communauté d’agglomération Caux Vallée de Seine et à celle de Fécamp Caux Littoral. Une aire urbaine ou « grande aire urbaine » est un ensemble de communes, d’un seul tenant et sans enclave, constitué par un pôle urbain (unité urbaine) de plus de 10 000 emplois, et par des communes rurales ou unités urbaines (couronne périurbaine) dont au moins 40 % de la population résidente ayant un emploi travaille dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci.

AURH

(MM

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AURH@aurh_officiel

observatoire habitat et foncier 2016 - aire urbaine du havre

Government & Nonprofit