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Lotissement "Le Domaine de l'Hippodrome 5" – 08208.5 Pièce n°10 – Règlement

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Lotissement

Le Domaine de l'Hippodrome 5

Pièce PA – 10

DEMANDEUR : DEMANDEUR : DEMANDEUR : DEMANDEUR : BAT'IMMOBAT'IMMOBAT'IMMOBAT'IMMO++++

R E G L E M E N T


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ARTICLE 1 - OBJET DU REGLEMENT Le présent règlement s’applique aux espaces privatifs à l'intérieur du lotissement Le Domaine de l'hippodrome 5, situé sur la commune de Challans, route de Soullans (RD n°69), avenue de Vincennes et cadastré section CK n °123p, 129, 130p et 131 à 134 pour une superficie de 20894m², tel que le périmètre en est défini sur les pièces graphiques du présent dossier.

ARTICLE 2 - CHAMP D’APPLICATION

Le règlement est applicable en sus du droit des tiers et des règles générales d'urbanisme de la zone 1AUh de la commune Challans, suivant le Plan Local d'Urbanisme en vigueur.

Il est opposable à quiconque détient à quelque titre que ce soit tout ou partie du lotissement. Il doit être remis à chaque acquéreur de lot.

ARTICLE 3 - DIVISION DU TERRAIN – FORME ET CARACTE RISTIQUES DES LOTS

Le lotissement Le domaine de l'hippodrome 5 sera réalisé en une seule tranche. La forme des différents lots composant le lotissement devra être conforme aux documents graphiques approuvés.

Les lots n°94 à 128 sont destinés à recevoir des co nstructions et leurs annexes. Le regroupement d’un ou plusieurs lots est autorisé pour la réalisation d’un ou plusieurs logements sans respect de la limite séparative intermédiaire.

Les lots n°131 à 133 sont destinés à la création de la voirie de desserte.

Les lots n°134 et A à I sont traités en espaces ver ts. Ils feront l'objet d'une mise à disposition pour le passage de tout réseau et implantation de lampadaire.

ARTICLE 4 - TYPE D’OCCUPATION OU D’UTILISATION DU S OL AUTORISE.

Sont autorisées dans ce lotissement :

- Les constructions à usage d’habitation et leurs annexes, et les équipements publics de proximité liés à l’habitat tels que écoles, espaces de loisirs etc...

- Les affouillements et exhaussements de sol liés à l'aménagement de la zone ou à une opération d'ensemble.

- Les extensions des bâtiments existants.

- Les équipements et installations d'intérêt général.

ARTICLE 5 - TYPE D’OCCUPATION OU D’UTILISATION DU S OL INTERDIT.

Sont interdites toutes occupations et utilisations du sol non mentionnées à l'article 4, et notamment les constructions et activités qui, par leur destination, leur nature, leur importance ou leur aspect, sont incompatibles avec les dispositions définies à l'article 4 :

- Les constructions isolées, et les opérations susceptibles de compromettre un aménagement cohérent de la zone,


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- Les dépôts de ferrailles, de déchets, de véhicules et engins hors d’usage et de tous biens de consommation inutilisables,

- L'ouverture de carrière ou gravière, les affouillements et exhaussements de sol visés au paragraphe c de l’article R.442.2 du Code de l'Urbanisme s’ils ne sont pas liés à une opération d’ensemble telle que définie à 1 AUh 2,

- L'implantation des bâtiments agricoles et des élevages,

- Les établissements industriels,

- Les dépôts de matériaux et matériels,

ARTICLE 6 - ACCES ET VOIRIE

L’accès au lotissement se fera à partir de l'Avenue de Vincennes, par la création de la rue de Fontainebleau et de l'amorce de la rue de Longchamp.

Les accès véhicules aux lots devront respecter les interdictions et les accès obligatoires figurés au plan de composition (pièce PA-4). Ces interdictions sont rappelées à l'Article 17 - Servitudes diverses du présent règlement.

L’ensemble de la voirie est porté sur les documents graphiques qui délimitent l’espace collectif. Elle aura les emprises fixées à ces documents.

Le niveau des seuils de portails de clôtures d’entrée au lot sera au minimum de 3 cm au-dessus du niveau du point haut de la voirie en façade de terrain.

ARTICLE 7 - DESSERTE PAR LES RESEAUX

A - Eau potable

Le lotisseur prendra en charge la réalisation des branchements (le branchement s’entend jusque et y compris le regard sur le terrain privé destiné à abriter le compteur) au réseau d’eau potable pour chacun des lots.

Les acquéreurs des lots devront obligatoirement s’y raccorder. La pose du compteur et l’ouverture du branchement seront à leur charge.

Il est interdit à tout acquéreur que son réseau personnel faisant suite à son branchement à usage d’eau potable soit alimenté, soit directement soit indirectement par une eau d’origine différente de celle du service public.

B - Assainissement Eaux Usées

L'acquéreur de chaque lot devra obligatoirement se raccorder à l'amorce d'assainissement eaux usées mise en place par le lotisseur.

C - Assainissement Eaux Pluviales

Le lotisseur prendra en charge la réalisation d’antennes de branchement au réseau eaux pluviales pour chaque lot destiné à recevoir une construction.

D - Electricité

Des coffrets de branchement de type normalisé seront installés sur le domaine privé en limite de voirie aux frais du lotisseur pour les lots à bâtir.

Il incombe aux acquéreurs des lots de faire poser le compteur par l’EDF et de réaliser le réseau intérieur du coffret à partir du compteur.


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E - Téléphone

Le lotisseur prendra en charge la réalisation du réseau souterrain (fourreaux en PVC). Un regard de branchement sera posé sur chaque parcelle à proximité du coffret EDF.

Une demande d’installation devra être sollicitée auprès des services des télécommunications par les acquéreurs de lots.

F - Modification des équipements

Toutes modifications des équipements mis en place par le lotisseur dans le cadre du programme des travaux, sollicitée par un acquéreur, ne pourront être réalisées sur son terrain ou sur le terrain public :

- qu’après accord de la municipalité

- qu’après accord des maîtres d’ouvrage et concessionnaires des réseaux

- qu’aux frais exclusifs de l’intéressé.

ARTICLE 8 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPP ORT AUX VOIES

Les constructions doivent être implantées à une distance minimale de 3.00m en retrait de l'alignement des voies à créer (correspondant aux lots n°131 à 133). Ce retrait sera porté à 5.00m au droit de l'accès des garages.

Pour le lot n°97, seul le retrait au niveau de la f açade principale sera exigé, suivant la règle ci-dessus.

ARTICLE 9 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPP ORT AUX LIMITES SEPARATIVES

Les constructions doivent être implantées avec un recul par rapport aux limites séparatives tel que la distance comptée horizontalement de tous points de ces constructions au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché soit au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à 3.00 mètres.

Toutefois, une implantation en limites séparatives peut être autorisée :

- si la hauteur de la construction au droit de la limite n’excède pas 3.00 mètres, ou 3.00m à l’égout et 4.50 mètres dans le cas du faîtage d’un mur pignon, la longueur totale bâtie sur une même limite n’excédant pas 15.00 mètres, (annexes inclues).

- si la construction s’adosse à un espace vert ou à une zone de stationnements collectifs, cette limite est considérée comme limite séparative.

Les équipements techniques d'infrastructure et leurs superstructures associées, ainsi que les équipements publics sont exemptés de la règle précédente lorsque leurs caractéristiques techniques l'imposent et sous réserves qu'ils ne portent pas atteinte à la sécurité des usagers de la route (visibilité…).

ARTICLE 10 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNE S PAR RAPPORT AUX AUTRES SUR UNE MEME PROPRIETE

Une distance d’au moins 4,00 mètres peut être imposée entre bâtiments non contigus.


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ARTICLE 11 - EMPRISE AU SOL

L’emprise au sol des constructions ne devra pas dépasser 50% de la surface du terrain.

ARTICLE 12 - HAUTEUR DES CONSTRUCTIONS

Toutes les constructions doivent satisfaire à deux ensembles de règles : l’une se rapportant à la hauteur absolue énoncées ci-après, l’autre aux limites séparatives telle que définie dans l’article 9 du présent règlement.

Au-dessus des hauteurs maximales autorisées ne peuvent être construits que des toitures, des souches de cheminées et des équipements techniques.

Les équipements d'infrastructure et les équipements publics peuvent être exemptés de la règle de hauteur lorsque leurs caractéristiques techniques l'imposent.

La hauteur de chaque façade est mesurée du niveau du sol naturel à l'égout des toitures.

La hauteur des façades élevées en retrait à moins de 15 mètres d’une voie et en contre haut de celle-ci est mesurée à partir de la cote de nivellement de la voie au droit de la façade.

Le nombre de niveaux et la hauteur maximale des constructions sont limités à R + 1 (rez de chaussée + 1 étage), et 7,00 mètres à l’égout des toitures.

La hauteur des bâtiments annexes désolidarisés de la construction principale est limitée à 4,50 mètres à l’égout des toits sous réserve du respect des dispositions prévues à l’article 9 du présent règlement.

Le niveau fini du plancher le plus bas des constructions devra respecter au minimum la cote indiquée au plan de composition du présent dossier (Pièce PA-4), y compris pour les garages. Les constructions sur buttes rapportées (faux sous-sols) sont interdites, ainsi que les sous-sols.

ARTICLE 13 - ASPECT EXTERIEUR DES CONSTRUCTIONS ET DES CLOTURES

� Constructions

Les constructions peuvent être d'expression architecturale traditionnelle ou contemporaine mais ne doivent pas porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains, ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. Elles doivent présenter une simplicité de volume et une unité d'aspect, et s'intégrer dans le bâti existant.

Lorsque leur surface est égale ou inférieure à 20 m², les abris de jardin préfabriqués sont admis, sauf ceux constitués par des panneaux de béton non enduits.

Les couvertures des constructions à usage d’habitation et des extensions seront réalisées en tuiles ou en zinc avec une pente maximale de 35 % pour les tuiles et 50% pour le zinc.

En cas de recours à la tuile, celle-ci devra s’intégrer de manière harmonieuse à l’environnement immédiat dans lequel s’insère le projet, notamment par le recours à une tuile d’aspect similaire à celle utilisée pour la couverture des bâtiments voisins.


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En cas de recours au zinc, son utilisation devra être ponctuelle et sera limitée à la couverture des volumes secondaires de la construction (constructions neuves ou extensions).

Les volumes en toiture terrasse et les toitures à faible pente ne sont envisageables, pour les constructions et les extensions, que si ils ne constituent pas le volume principal de la construction, sauf en cas de justification par une démarche visant des critères de performance énergétique ou comportant des équipements de production d’énergie renouvelable (panneaux solaires, toitures végétalisées…) où ils sont autorisés pour les volumes principaux et les volumes secondaires.

Les annexes des habitations telles que garages, remises à matériels, etc..., doivent être composées en harmonie avec le bâtiment principal et l’environnement immédiat.

Les vérandas sont exemptées de la règle relative aux matériaux de couverture.

Aucune règle particulière n’est prescrite pour les bâtiments publics ou d’intérêt collectif.

� Clôtures

Règle générale

Les clôtures doivent être composées en harmonie avec le bâti environnant et les clôtures existantes.

Les clôtures ne doivent pas occasionner une gêne pour la sécurité routière (visibilité, insertion dans le trafic).

Les matériaux destinés à être revêtus tels que parpaings, briques de construction, etc. doivent être enduits sur les deux faces.

Les poteaux et les murs en panneaux de béton préfabriqués sont interdits. Seuls seront autorisés les panneaux de béton préfabriqués en soubassement de clôture surmonté d’un grillage et éventuellement doublé d’une haie vive.

Des constitutions différentes des règles énoncées ci-après peuvent être admises après consultation de la Commune.

A l’alignement de la voirie

Les clôtures éventuelles seront constituées

- soit par un muret bas (hauteur 1.00m) traité comme les murs de la construction, couronné ou non par une ligne de tuiles creuses renversées, éventuellement doublé d’une haie vive. Une hauteur de 1.20 m sera éventuellement autorisée pour l’insertion de poteaux ou d’éléments de fixation des portails de clôtures (cf. schéma).

- soit par une haie vive. Dans ce cas, la plantation est autorisée à 0.50m de la limite. Un grillage d’une hauteur maximum de 1.50m est autorisé en retrait de cette haie (du côté de la construction principale). L’entretien de cette haie par l’acquéreur de lot est obligatoire (cf. schéma).

- Soit par une mixité de matériaux tels que par un muret bas (1.00m) prolongé d’un bardage bois (1.20m maximum pour le tout, cf. schéma)


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A l’alignement de la Construction

- Les clôtures éventuelles seront autorisées à l’alignement de la construction en respectant les autres règles d’implantation. La hauteur de la clôture sera de maximum 1,80 m (cf. schéma).


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Sur les limites séparatives

Les clôtures seront constituées de préférence par un muret bas surmonté d’un grillage et doublé d’une haie vive, des constitutions différentes peuvent être admises.

La hauteur maximale quel que soit le dispositif, est fixée à 2,00 mètres.

Les clôtures doivent épouser, de préférence, la pente naturelle du terrain.

Pour les limites bordant les espaces publics ou collectifs autres que les voies ouvertes à la circulation automobile, la présence d’une haie vive est souhaitée.

Les haies comportant des arbres de haut jet doivent être conservées dans toute la mesure du possible, et les clôtures ne doivent pas porter atteinte aux arbres.

Exemples d’aménagement des accès et clôtures :


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ARTICLE 14 - STATIONNEMENT

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions à usage d’habitation, soit deux places par logement doit être assuré en dehors des voies publiques.

Dans le cadre d’une construction à usage autre que de l’habitation, les dispositions du PLU s’appliquent.

ARTICLE 15 - PLANTATIONS - ESPACES VERTS

En raison de la proximité du champ captant alimentant le Syndicat des eaux du Marais Breton, aucune utilisation de désherbant chimique ne sera autorisée sur l'ensemble du périmètre du lotissement. Les recommandations édictées par le CREPEPP (Cellule Régionale d'Etude de la pollution des eaux par les produits Phytosanitaires) devront être respectées.

Chaque acquéreur de lot sera tenu de planter un arbre de haute tige (feuillu ou conifère) par 100 m² de terrain, la surface des constructions étant déduite.

Chaque propriétaire devra assurer, dès l’acquisition, l’entretien de son lot, l’élagage des haies.

ARTICLE 16 – SURFACE HORS ŒUVRE NETTE (SHON) AUTORI SEE

Il n’est pas fixé de Coefficient d’Occupation du Sol.

ARTICLE 17 - SERVITUDES DIVERSES

Les acquéreurs devront respecter les restrictions d’accès véhicule suivant plan de composition (accès interdits et accès imposés). L'acquéreur du lot n°101 devra implanter le portail d'accès de son lot avec le recul figuré au plan de composition.

Les espaces verts pourront faire l'objet d'une mise à disposition pour l'implantation d'un transformateur EDF, suivant besoin de la desserte du lotissement.

Pendant la durée de la construction, il est interdit de gâcher le mortier sur les trottoirs ou les chaussées et d’y déposer des matériaux. Les acquéreurs des lots seront tenus responsables des dégâts provoqués de leur fait ou par leurs entreprises de construction, aux chaussées, bordures, trottoirs, canalisations, plantations et tout équipement des voies du lotissement, et devront procéder à leur remise en état à leurs frais exclusifs.

En ce qui concerne les armoires du réseau EDF, chaque acquéreur de lot supportera une servitude d’incorporation sur le sol de sa propriété au niveau du mur de façade.

Il peut être placé sur la voie des installations d’intérêt commun (candélabres, poteaux, etc...). Les propriétaires ou ayants droits doivent souffrir sans indemnité, l’apposition de toutes inscriptions ou la mise en place d’installations d’intérêt commun. Toute modification de ces ouvrages sont à la charge des demandeurs.

Les arbres existants qui ne sont pas situés à la distance réglementaire seront maintenus.

Toute installation de stockage de fioul ou gazole devra être conforme à la réglementation en vigueur.


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La création de puits, forage, mares ou étangs est interdite dans le périmètre du lotissement. Le chauffage par géothermie nécessitant un forage n'est pas autorisé.

Les acquéreurs des lots qui n'auront pas réalisés leur clôture à l'alignement des voies au moment de la finition de celle-ci supporteront une servitude correspondant à l'implantation de fondation pour le maintien de la voirie.

Une attention particulière devra être apportée en cas de mis en œuvre de pompe à chaleur pour le chauffage et/ou la climatisation, afin que celle-ci ne soient pas une source de nuisances sonores envers le voisinage (respect des articles R1334-31 et R1337-7 du Code de la Santé Publique).

ARTICLE 18 - TAXES

Les acquéreurs verseront les différentes taxes en vigueur. La PRE sera à la charge des acquéreurs.

ARTICLE 19 - SYNDICAT DES ACQUEREURS

Il sera constitué, dans les conditions où l’article R 315-6 du Code de l’Urbanisme s’applique entre tous les propriétaires des lots constructibles du Lotissement, une Association Syndicale Libre (ASL) dont chaque acquéreur fera partie de plein droit, par le fait même de son acquisition, le lotisseur étant membre de l’Association Syndicale pour les lots constructibles non vendus.

L’ensemble de l'entretien des équipements communs du lotissement (voirie, espace vert, réseau divers, noue en bordure de la rue de Fontainebleau…) sera à la charge de l’association dans l’attente de la reprise éventuelle des équipements de voirie par la Commune.

ARTICLE 20 - ADHESION AUX PRESENTES

La signature des actes comportent l'attribution en pleine propriété d’un lot ainsi que l'adhésion complète aux dispositions du présent règlement dont un exemplaire doit être remis à chaque acquéreur de lot.

Tout acquéreur de lot accepte sans réclamation la possibilité pour un lotissement voisin ou une extension du présent lotissement, d’utiliser les voies de celui-ci aussi bien pour la pose de réseaux que pour la circulation des véhicules.

ARTICLE 21 - DISPOSITIONS AFFERENTES AUX MODIFICATI ONS DES REGLES POSEES PAR LE REGLEMENT

Le règlement a le caractère d'une disposition réglementaire, et ses modifications ne peuvent intervenir, même par voie de tolérance ou de désuétude, par une décision des parties privées, fussent-elles unanimes.

Une modification ne peut intervenir que par voie d'arrêté municipal.


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ARTICLE 22 - OBLIGATION DU PERMIS DE CONSTRUIRE

Les acquéreurs des lots devront déposer selon la réglementation en vigueur une demande de permis ou une demande de déclaration préalable, en Mairie de Challans, pour tout projet de construction.

ARTICLE 23 – UTILISATION ET ENTRETIEN

Chaque acquéreur sera personnellement responsable des dégradations commises à la viabilité ou à ses accessoires par les entrepreneurs ou ouvriers travaillant pour son compte, il devra faire remettre en état, immédiatement et à ses frais, les parties détériorées.

Une somme de 300 euros sera versée le jour de la signature de l’acte de vente des lots sur un compte séquestre en l’Etude du Notaire de l’opération, à l’effet de réparer les dommages causés par les constructeurs des acquéreurs.

Au cas où le retard apporté à exécuter ces travaux serait dû au refus des acquéreurs, ces derniers seraient rendus responsables de tout accident qui pourrait survenir de ce fait.

Dans l’intérêt de tous les acquéreurs du Lotissement, chaque parcelle devra être soigneusement entretenue. D’une manière générale, toute dégradation choquante à l’esthétique de la parcelle devra être corrigée aux frais de l’acquéreur.

Fait à Challans, le 27 Janvier 2012

Le lotisseur

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