coÛts des construction lotissement

ROYAUME DU MAROC

MINISTERE DELEGUE CHARGE DE L'HABITAT ET DE L'URBANISME

SECRETARIAT GENERALDIRECTION DE LA PROMOTION IMMOBILIERE

MISE EN PLACE DU SYSTEME DE SUIVI DES COÛTS DESCONSTRUCTIONS ET DES LOTISSEMENTS

SYNTHESE

ETUDE DU SYSTEME DE SUIVI DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS 2

TABLE DES MATIERES

INTRODUCTION ...........................................................................................................15

I. LA DEMARCHE METHODOLOGIQUE ....................................................................17

1. PRESENTATION GENERALE .................................................................................................................... 171.1. Rappel des objectifs de l'étude...................................................................................................................171.2. Analyse critique de l'existant ..................................................................................................................... 19

1.2.1. L existant au niveau national.............................................................................................................. 191.2.2. L existant au niveau international....................................................................................................... 201.2.3. Contacts et concertations avec les administrations intéressées .............................................................25

1.3. Exposé de la démarche méthodologique.....................................................................................................26

2. UNITE TEMOIN : PRINCIPE, METHODE DE CHOIX ET COLLECTE DES DONNEES .................282.1 Construction témoin ...................................................................................................................................28

2.1.1. Les critères généraux de définition de l unité témoin pour la construction ...........................................282.1.2. Choix de l unité témoin selon le type de construction .........................................................................29

2.2. Lotissement témoin ...................................................................................................................................302.3. Constitution des unités témoins et collecte de données ...............................................................................31

3. IDENTIFICATION DES PRESTATIONS .................................................................................................... 313.1. Prestations au niveau agrégé...................................................................................................................... 32

3.1.1. Pour les constructions ....................................................................................................................... 323.1.2. Pour les lotissements..........................................................................................................................33

3.2. Prestations élémentaires ............................................................................................................................ 35

4. CONCEPT ET MODELE DE LA STRUCTURE THEORIQUE DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ETDE LOTISSEMENTS ........................................................................................................................................ 35

4.1. Le concept de structure théorique des coûts................................................................................................ 364.2. Le modèle théorique de la structure des coûts de construction et de lotissement.......................................... 374.3. Quantification des paramètres du modèle................................................................................................... 39

4.3.1. Construction ......................................................................................................................................394.3.2. Lotissement .......................................................................................................................................39

5. METHODOLOGIE D'ELABORATION DES INDICES ICC ET ICL. .......................................................405.1. Choix de la méthode de calcul .................................................................................................................. 405.3. Constitution de l échantillon :.................................................................................................................... 445.2. Le champ d action.....................................................................................................................................465.3. Méthode de calcul adoptée : ...................................................................................................................... 48

II. PRESENTATION D’UNE STRUCTURE THEORIQUE DU COUT DECONSTRUCTION ET DE LOTISSEMENT....................................................................53

1. STRUCTURE THEORIQUE DU COUT DE CONSTRUCTION ................................................................531.1. Facteurs intervenant dans les coûts de constructions................................................................................... 531.2. Structure des coûts de construction du m² plancher .................................................................................... 551.3. Décomposition du poste G.O.R.E .............................................................................................................. 561.4. Coût du m² ............................................................................................................................................... 571.5. Dosage et mise en uvre des mortiers et des bétons ................................................................................... 66

2. STRUCTURE THEORIQUE DES COUTS DE LOTISSEMENT.............................................................. 1132.1. Caractéristiques et variantes des types étudiés.......................................................................................... 113

2.1.1. Voirie - assainissement option de base :............................................................................................ 1132.1.2. Voirie, assainissement option variante.............................................................................................. 115


2.1.3. Voirie, assainissement, aléas géotechniques...................................................................................... 1152.1.4. Présentation des estimations ................................................................................................................ 115

2.2. Détails des coûts constitutifs (tous types) ................................................................................................. 1162.3. Prix de revient d un mètre carré............................................................................................................... 1232.4. Décomposition en prestations élémentaires .............................................................................................. 126

IV. CONFRONTATION DES COUTS DES CONSTRUCTIONS ET DESLOTISSEMENTS OBSERVES A CEUX THEORIQUES PRESENTATION DEL’ECHANTILLON........................................................................................................143

1. PRESENTATION DE L ECHANTILLON LES ECHANTILLONS DES CONSTRUCTIONSENQUETEES ................................................................................................................................................... 143

1.1. Les échantillons des constructions enquêtées ........................................................................................... 1431.1.1.Typologie architecturale et urbanistique ............................................................................................ 1431.1.2. Superficie brute totale ...................................................................................................................... 143

1.2. LES ECHANTILLONS DES LOTISSEMENTS ENQUETES................................................................. 1471.2.1. Superficies de l'échantillon............................................................................................................... 1501.2.2. Coût du foncier et des études............................................................................................................ 1501.2.3. Coût des travaux d'équipement......................................................................................................... 1521.2.4. Coût moyen au m²............................................................................................................................ 1521.2.5. Coût moyen des lots constructibles................................................................................................... 152

2. CONFRONTATION DES COUTS DES CONSTRUCTIONS ET DES LOTISSEMENTS OBSERVES ACEUX THEORIQUES AU NIVEAU NATIONAL.......................................................................................... 153

2.1. Confrontation des coûts observes de constructions aux coûts théoriques (de référence) ............................. 1532.2. Confrontation des coûts observés de lotissements aux coûts théoriques (de référence) .............................. 159

2. CONFRONTATION DES COUTS DES CONSTRUCTIONS ET DES LOTISSEMENTS PAR CORPSETAT (COUTS OBSERVES/COUTS THEORIQUES), PAR REGION.................................................... 1613.1. OUED ED-DAHAB - LAGOUIRA......................................................................................................... 1623.2. LAÂYOUNE-BOUJDOUR-SAKIA EL HAMRA ................................................................................... 1683.3. GUELMIM ES-SEMARA.................................................................................................................... 1733.4. SOUSS-MASSA-DARAA ...................................................................................................................... 1793.5. GHARB-CHRARDA-BENI HSSEN ....................................................................................................... 1823.6. CHAOUIA-OUARDIGHA...................................................................................................................... 1853.7. MARRAKECH-TENSIFT-AL HAOUZ .................................................................................................. 1873.8. ORIENTAL............................................................................................................................................ 1913.9. GRAND CASABLANCA ....................................................................................................................... 1953.10. RABAT-SALE-ZEMMOUR-ZAER...................................................................................................... 2003.11. DOUKALA-ABDA............................................................................................................................... 2023.12. TADLA-AZILAL.................................................................................................................................. 2043.13. MEKNES-TAFILALET ........................................................................................................................ 206

V. ELABORATION DES INDICES DES COUTS DE LA CONSTRUCTION ET DULOTISSEMENT ...........................................................................................................208

1. Rappel de la méthode de calcul adoptée :..................................................................................................... 208

2. Calcul des différents indices des coûts des constructions et des lotissements : ............................................ 2202.1. Calcul des indices du coût de construction ............................................................................................... 220

2.1.1. Calcul des indices élémentaires pour les principaux corps d état et pour les 16 régions...................... 2202.1.2. Calcul des indices du coût par catégorie de construction au niveau régional ...................................... 2222.1.3. Calcul des indices des coûts par catégorie de construction au niveau national.................................... 229

2.2. Calcul des indices du coût du lotissement................................................................................................. 231

3. Analyse des résultats de calcul des indices ICC et ICL................................................................................ 2383.1. Indices des coûts des constructions par type et par région........................................................................ 2383.2. Indices des coûts régionaux et nationaux des constructions et des lotissements ........................................ 239


VI. APPLICATION INFORMATIQUE ..........................................................................244

1. MODELE CONCEPTUEL .......................................................................................................................... 244

2. MAQUETTE INFORMATIQUE ET SUIVI DE L'EVOLUTION DES COUTS DE CONSTRUCTION ETDE LOTISSEMENT........................................................................................................................................ 246

2.1. Application informatique pour la mise à jour des indices ICC et ICL........................................................ 2462.2. Administration des questionnaires et calcul des montants des corps d état ................................................ 2482.3. Calcul des indices de coûts ICC et ICL.................................................................................................... 249

VII. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS ..........................................................254

Recommandations ........................................................................................................................................ 256


INTRODUCTION................................................................................................................................................ 15

I. LA DEMARCHE METHODOLOGIQUE ......................................................................................................... 171. PRESENTATION GENERALE................................................................................................................... 17

1.1. Rappel des objectifs de l'étude 171.2. Analyse critique de l'existant 19

1.2.1. L existant au niveau national ....................................................................................................... 191.2.2. existant au niveau international ............................................................................................... 201.2.3. Contacts et concertations avec les administrations intéressées......................................................... 25

1.3. Exposé de la démarche méthodologique 262. UNITE TEMOIN : PRINCIPE, METHODE DE CHOIX ET COLLECTE DES DONNEES...................... 28

2.1 Construction témoin 282.1.1. Les critères généraux de définition de l unité témoin pour la construction 282.1.2. Choix de l unité témoin selon le type de construction 292.2. Lotissement témoin 302.3. Constitution des unités témoins et collecte de données 31

3. IDENTIFICATION DES PRESTATIONS ................................................................................................... 313.1. Prestations au niveau agrégé 323.1.1. Pour les constructions 323.1.2. Pour les lotissements 333.2. Prestations élémentaires 35

4. CONCEPT ET MODELE DE LA STRUCTURE THEORIQUE DES COUTS DE CONSTRUCTIONS ET DELOTISSEMENTS............................................................................................................................................ 35

4.1. Le concept de structure théorique des coûts 364.2. Le modèle théorique de la structure des coûts de construction et de lotissement 374.3. Quantification des paramètres du modèle 394.3.1. Construction 394.3.2. Lotissement 39

5. METHODOLOGIE D'ELABORATION DES INDICES ICC ET ICL........................................................... 405.1. Présentation générale de la méthodologie Erreur ! Signet non défini.5.2. Choix de la méthode de calcul 40

II. PRESENTATION D UNE STRUCTURE THEORIQUE DU COUT DE.......................................................... 53

CONSTRUCTION ET DE LOTISSEMENT......................................................................................................... 531. STRUCTURE THEORIQUE DU COUT DE CONSTRUCTION ................................................................. 53

1.1. Facteurs intervenant dans les coûts de constructions 531.2. Structure des coûts de construction du m² plancher 551.3. Décomposition du poste G.O.R.E 561.4. Coût du m² 571.5. Dosage et mise en uvre des mortiers et des bétons 66

3. Plomberie et sanitaires................................................................................................................................ 1042. STRUCTURE THEORIQUE DES COUTS DE LOTISSEMENT............................................................... 113

2.1. Caractéristiques et variantes des types étudiés 1132.1.1. Voirie - assainissement option de base : 1132.1.2. Voirie, assainissement option variante 1152.1.3. Voirie, assainissement, aléas géotechniques 1152.1.4. Présentation des estimations 1152.2. Détails des coûts constitutifs (tous types) 1162.3. Prix de revient d un mètre carré 1232.4. Décomposition en prestations élémentaires 126

IV. PRESENTATION DE L ECHANTILLON ................................................................................................... 143


1. LES ECHANTILLONS DES CONSTRUCTIONS ENQUETEES .............................................................. 1431.1. Typologie architecturale et urbanistique 1431.2. Superficie brute totale 143

2. LES ECHANTILLONS DES LOTISSEMENTS ENQUETES.................................................................... 1472.1. Superficies de l'échantillon 1502.2. Coût du foncier et des études 1502.3. Coût des travaux d'équipement 1522.4. Coût moyen au m² 1522.5. Coût moyen des lots constructibles 152

V. CONFRONTATION DES COUTS OBSERVES ET CEUX THEORIQUES DES CONSTRUCTIONS ET DESLOTISSEMENTS AU NIVEAU NATIONAL ..................................................................Erreur ! Signet non défini.

1. CONFRONTATION DES COUTS OBSERVES DE CONSTRUCTIONS AUX COUTS THEORIQUES (DEREFERENCE)............................................................................................................................................... 1532. CONFRONTATION DES COUTS OBSERVES DE LOTISSEMENTS..................................................... 159AUX COUTS THEORIQUES (DE REFERENCE) ........................................................................................ 159

V.I. CONFRONTATION DES COUTS DES CONSTRUCTIONS ET DES LOTISSEMENTS PAR CORPSETAT (COUTS OBSERVES/COUTS THEORIQUES), PAR REGION .......................................................... 1611. OUED ED-DAHAB - LAGOUIRA............................................................................................................ 1622. LAÂYOUNE-BOUJDOUR-SAKIA EL HAMRA ...................................................................................... 1683. GUELMIM ES-SEMARA....................................................................................................................... 1734. SOUSS-MASSA-DARAA ......................................................................................................................... 179

VII. APPLICATION INFORMATIQUE............................................................................................................. 2081. MODELE CONCEPTUEL......................................................................................................................... 2442. MAQUETTE INFORMATIQUE ET SUIVI DE L'EVOLUTION DES COUTS DE CONSTRUCTION ET DELOTISSEMENT............................................................................................................................................ 246


LISTE DES TABLEAUX

Tableau 1 : Densite D’occupation Du Sol Selon Le Type D’habitat .................................................. 35

Tableau 2 : Les Parametres Du Modele Theorique De La Structure Des Couts De.......................... 38

Construction........................................................................................................................................ 38

Tableau 3 : Cout Moyen Du M² Plancher Par Type De Travaux Et Par Type De .............................. 56

Construction (%) ................................................................................................................................ 56

Tableau 4 : Cout Des Composantes G.O.R.E Par Type De Construction % ..................................... 57

Tableau 5 : Cout Moyen De La Construction Au M² Selon Le Type D’habitation ............................. 57

Tableau 6 : Cout Moyen Du M² Selon Le Type D’immeuble............................................................... 58

Tableau 7 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble De Reference Type I-01.......................................................................................................................................................... 59

Tableau De Reference (Imm R+3) /Sans Sous Sol (Annee 2000)....................................................... 59

Tableau 8 : Les Mortiers...................................................................................................................... 66

Tableau 9 : Les Betons........................................................................................................................ 67

Tableau 10 : Sous – Details Et Mises En uvre Des Mortiers Et Betons Pour Immeuble R+3/SansSous Sol (1200 M² Couvert) ................................................................................................................ 68

Tableau 10 (Suite) : Sous -Details Et Mises En uvre Des Mortiers Et Betons Pour Un ImmeubleR+3 Sans Sous Sol (1200 M² Couvert)................................................................................................ 69

Tableau 11 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble Au Coin 2 FaçadesType I-02 .............................................................................................................................................. 71

Tableau 12 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble Mitoyen 3 FaçadesType I-03 .............................................................................................................................................. 72

Tableau 13 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble Au Centre 1Seule Façade Type I-04 ....................................................................................................................... 73

Tableau 14 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble Au RdcCommercial Type I-05 ......................................................................................................................... 74


Tableau 15 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble A TerrasseAccessible Type I-06 ........................................................................................................................... 75

Tableau 16 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble Avec Sous-Sol Type I-07 76

Tableau 16 (Suite) : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble Avec Sous-Sol Type I-07........................................................................................................................................ 77

Tableau 17 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble Dans Les ZonesEnneigees A Terrasses Inclinees Type I8 .......................................................................................... 78

Tableau 18 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble Dans LesZones Enneigees A Terrasses Planes Type I-08................................................................................ 79

Tableau 19 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble Dans LesZones Arides Type I.09........................................................................................................................ 80

Tableau 20 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble Dans LesZones Marecageuses Type I-10 .......................................................................................................... 82

Tableau 21 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble Dans Les ZonesSeismiques Type I-11 .......................................................................................................................... 83

Tableau 22 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble Dans LesZones Argileuses Type I-12 ................................................................................................................ 84

Tableau 23 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble Dans Les Zones ATerre Humide Type I-13....................................................................................................................... 85

Tableau 24 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble A FondationsSur Dechets Type I-14 ......................................................................................................................... 86

Tableau 25 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble FondationsSur Ouvrage Enterre Fixe (Non-Detournables) .................................................................................. 87

Type I-15 .............................................................................................................................................. 87

Tableau 26 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble AvecNouvelles Fondations Sur Une Autre Ancienne ................................................................................ 88

Type I-16 .............................................................................................................................................. 88

Tableau 27 : Structure Theorique Des Couts De Construction Immeuble Sur RocheMarmite Type I-17 89

Tableau 28 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Immeuble AvecAscenseur Type I-18............................................................................................................................ 90

Tableau 29 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Villa (Annee 2000) ..... 91

Tableau Theorique Reference Pour Villa.......................................................................................... 91


Tableau 30 : Sous – Details Et Mises En uvre Des Mortiers Et Betons Villa (400 M² Couvert) .... 99

Tableau 31 : Structure Theorique Des Couts De Construction Pour Habitat Marocain(Annee 2000) 100

Tableau Theorique Reference Pour Habitat Marocain .................................................................... 100

Tableau 32 : Sous – Details Et Mises En uvre Des Mortiers Et Betons (Habitat Type Marocain)(148 M² Couvert) ................................................................................................................................ 107

Tableau 33 : Mise En uvre Des Peintures ..................................................................................... 108

Tableau 34 : Menuiserie Bois............................................................................................................ 109

Tableau 35 : Cout Des Realisations En Main D' uvre..................................................................... 110

Tableau 36 : Details Des Couts Constitutifs (10 Ha T.T.C.) ............................................................. 121

Voirie Assainissement Option De Base............................................................................................ 121

Tableau 37 : Details Des Couts Constitutifs (10 Ha T.T.C.) ............................................................. 122

Voirie Assainissement Option Variante........................................................................................... 122

Tableau 38 : Details Des Couts Constitutifs (10 Ha T.T.C.) Eau Potable......................................... 122

Tableau 39 : Details Des Couts Constitutifs (10 Ha T.T.C.) Prestation Telephonique.................... 123

Tableau 40 : Details Des Couts Constitutifs (10 Ha T.T.C.) Electricite Eclairage – Public ............. 123

Tableau 41 : Prix De Revient D'un Metre Carre De Terrain Tous Equipements Y Compris Taxe,Frais D’etude Et Bornage.................................................................................................................. 125

Tableau 42 : Prix De Revient Au Metre Carre Tous Equipements (T.T.C. - H.T. - T) ..................... 125

Tableau 43 : Lotissement A Caractere Social : Voirie-Assainissement.......................................... 127

Tableau 44 : Lotissement A Caractere Social : Eau Potable. ......................................................... 128

Tableau 45 : Lotissement A Caractere Social : Prestations Telephoniques.................................. 129

Tableau 46 : Lotissement A Caractere Social : Electricite – Eclairage Public. ............................... 129

Tableau 47 : Prix De Revient D'un Metre Carre De Terrain Equipe En Voirie Et Assainissement.. 131

Tableau 48 : Prix De Revient D'un Metre Carre De Terrain Equipe En Eau Potable ....................... 131

Tableau 49 : Prix De Revient D'un Metre Carre De Terrain Equipe En........................................... 132


Prestation Telephonique................................................................................................................... 132

Tableau 50 : Prix De Revient D'un Metre Carre De Terrain Equipe En Electricite, Eclairage - Public........................................................................................................................................................... 132

Tableau 51 : Recapitulatif Des Valeurs Des Taxes En Pourcentage ............................................... 133

Tableau 52: Lotissement A Caractere Moyen Standing : Voirie - Assainissement ........................ 134

Tableau 53 : Lotissement A Caractere Moyen Standing : Eau Potable........................................... 135

Tableau 53 (Suite) : Lotissement A Caractere Moyen Standing : Eau Potable............................... 136

Tableau 54: Lotissement A Caractere Moyen Standing : Prestation Telephonique....................... 137

Tableau 55: Lotissement A Caractere Moyen Standing : Electricite – Eclairage Public ................ 137

Tableau 56: Lotissement A Caractere Standing : Voirie - Assainissement. ................................... 138

Tableau 57: Lotissement A Caractere Standing : Eau Potable........................................................ 139

Tableau 57 (Suite): Lotissement A Caractere Standing : Eau Potable............................................ 140

Tableau 58: Lotissement A Caractere Standing : Prestation Telephonique. .................................. 141

Tableau 59: Lotissement A Caractere Standing : Electricite – Eclairage Public. ........................... 142

Tableau 60 : Repartition De L’echantillon Des Constructions Enquetees Selon Le Type D’habitat EtLa Region........................................................................................................................................... 145

Tableau 60 (Suite) : Repartition De L’echantillon Des Constructions Enquetees Selon Le TypeD’habitat............................................................................................................................................. 146

Et La Region ...................................................................................................................................... 146

Tableau 61 : Repartition De L’echantillon De Lotissements Enquetes Selon La Region............... 148

Tableau 61 (Suite) : Repartition De L’echantillon De Lotissements Enquetes Selon La Region... 149

Tableau 62 : Repartition De L’echantillon Des Lotissements Selon Les Regions Et Le CoutD’acquisition Du Terrain Et Celui Des Etudes ................................................................................. 151

Tableau 63 : Cout Global Des Constructions (En Dh/M² Couvert) Et Superficies Observees, ParRegion................................................................................................................................................ 154

Tableau 64 : Couts De Revient Moyens Observes Et De Reference Selon Le Type De Construction(En Dh/M²) .......................................................................................................................................... 154

Tableau 65 : Prix Moyen Du M² Couvert Des Constructions Par Region Et Par Type DeConstruction (En Dirhams) ............................................................................................................... 156


Tableau 66 : Indices Comparatifs (Ic) Des Couts Releves/ Couts Theoriques (De Reference)...... 157

Tableau 67 : Synthese Des Facteurs Explicatifs Des Differenciations Des Couts Releves ........... 158

Tableau 68 : Indicateurs Comparatifs Des Lotissements Enquetes Et Ceux Theoriques (DeReference) ......................................................................................................................................... 159

Tableau 69 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les ConstructionsAu Niveau De Dakhla......................................................................................................................... 162

Tableau 70 : Couts Theoriques (De Reference) Et Couts Releves Pour Le Lotissement «Al QassamIi» - Dakhla......................................................................................................................................... 166

Tableau 71 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les ConstructionsAu Niveau De Laayoune.................................................................................................................... 168

Tableau 72 : Couts Theoriques (De Reference) Et Couts Releves Pour Le Lotissement «Al Amal I»- Laayoune......................................................................................................................................... 172

Tableau 73 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les ConstructionsAu Niveau De Guelmim ..................................................................................................................... 173

Tableau 74 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les LotissementsAu Niveau De Guelmim ..................................................................................................................... 177

Tableau 75 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les ConstructionsAu Niveau D’agadir............................................................................................................................ 179

Tableau 76 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les LotissementsAu Niveau D’agadir............................................................................................................................ 181

Tableau 77 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les ConstructionsAu Niveau De Kenitra ........................................................................................................................ 182

Tableau 78 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les LotissementsAu Niveau De Kenitra ........................................................................................................................ 184

Tableau 79 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les ConstructionsAu Niveau De Settat .......................................................................................................................... 185

Tableau 80 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les LotissementsAu Niveau De Settat .......................................................................................................................... 186

Tableau 81 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les ConstructionsAu Niveau De Marrakech................................................................................................................... 187

Tableau 82 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les ConstructionsAu Niveau De Marrakech................................................................................................................... 189

Tableau 83 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les ConstructionsAu Niveau D’oujda............................................................................................................................. 191


Tableau 84 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les LotissementsAu Niveau D’oujda............................................................................................................................. 193

Tableau 85 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les ConstructionsAu Niveau De Casablanca................................................................................................................. 195

Tableau 86 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les LotissementsAu Niveau De Casablanca................................................................................................................. 199

Tableau 87 : Couts Theoriques (De Reference) Et Couts Releves Sur Le Terrain Pour LesConstructions Au Niveau De Rabat.................................................................................................. 200

Tableau 88 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les LotissementsAu Niveau De Rabat .......................................................................................................................... 201

Tableau 89 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les ConstructionsAu Niveau De Safi.............................................................................................................................. 202

Tableau 90 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les LotissementsAu Niveau De Safi.............................................................................................................................. 203

Tableau 91: Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les ConstructionsAu Niveau De Beni Mellal.................................................................................................................. 204

Tableau 92 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les LotissementsAu Niveau De Beni Mellal.................................................................................................................. 205

Tableau 93 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les ConstructionsAu Niveau De Meknes ....................................................................................................................... 206

Tableau 94 : Couts Theoriques (De Reference) Et Releves Sur Le Terrain Pour Les LotissementsAu Niveau De Meknes ....................................................................................................................... 207

Tableau 95 : Nombre D’autorisations De Construire, Nombre De Logements Et Surfaces DesPlanchers En M² Des Villas, Par Region........................................................................................... 217

Tableau 96 : Ponderation Et Indice Du Cout Par Region Pour La Villa........................................... 218

Tableau 97: Indices Elementaires Par Corps D’etat Et Par Ville Chef Lieu De Region, Pour Le CasDe L’immeuble................................................................................................................................... 220

Tableau 97 (Suite): Indices Elementaires Par Corps D’etat Et Par Ville Chef Lieu De Region, PourLe Cas De L’immeuble ...................................................................................................................... 221

Tableau 98: Indices Elementaires Par Corps D’etat Et Par Ville Chef Lieu De Region, Pour Le CasDe La Villa.......................................................................................................................................... 221

Tableau 98 (Suite): Indices Elementaires Par Corps D’etat Et Par Ville Chef Lieu De Region, PourLe Cas De La Villa ............................................................................................................................. 221

Tableau 99: Indices Elementaires Par Corps D’etat Et Par Ville Chef Lieu De Region, Pour Le CasDe L’habitat Marocain ....................................................................................................................... 222


Tableau 99 (Suite): Indices Elementaires Par Corps D’etat Et Par Ville Chef Lieu De Region, PourLe Cas De L’habitat Marocain........................................................................................................... 222

Tableau 100: Indice De Cout Par Categorie De Construction Et Par Region.................................. 223

Tableau 101 : Ponderation Par La Surface Des Planchers En M², Par Region. .............................. 224

Tableau 102 : Ponderation Par Le Nombre De Logements, Par Region, Selon La Categorie DeConstruction...................................................................................................................................... 225

Tableau 103 : Ponderation Par Le Nombre D’autorisations De Construire Delivrees, Par Region............................................................................................................................................................ 225

Tableau 104 : Indice De Cout Des Constructions Par Region......................................................... 226



Tableau 107-A: Indice National Par Categorie De Construction - Cas De Ponderation Par LaSurface Des Planchers...................................................................................................................... 230

Tableau 107-B: Indice National Par Categorie De Construction - Cas De Ponderation Par LeNombre De Logements ..................................................................................................................... 230

Tableau 107-C: Indice National Par Categorie De Construction - Cas De Ponderation Par LeNombre D’autorisations De Construire ............................................................................................ 230

Tableau 107-D : Coefficients De Ponderation Au Niveau National Et Par Categorie DeConstruction, Selon Le Systeme D’agregation................................................................................ 231

Tableau 108 : Indices Elementaires Pour Les Lotissements De Type Social ................................. 232

Tableau 108 (Suite): Indices Elementaires Pour Les Lotissements De Type Social ...................... 232

Tableau 109 : Indices Elementaires Pour Les Lotissements De Type Moyen Standing ................ 233

Tableau 110 : Indices Elementaires Pour Un Lotissement De Type Standing................................ 233

Tableau 111 : Indice De Cout Des Lotissements De Type Social.................................................... 234

Tableau 111 (Suite) : Indice De Cout Des Lotissements De Type Social ........................................ 234

Tableau 112 : Indice De Cout Des Lotissements De Type Moyen Standing ................................... 234

Tableau 113 : Indices Elementaires Pour Les Lotissements De Type Social ................................. 235

Tableau 113 (Suite): Indices Elementaires Pour Les Lotissements De Type Social ...................... 235

Tableau 114 : Indices Elementaires Pour Les Lotissements De Type Moyen Standing ................ 236


Tableau 115 : Indices Elementaires Pour Le Lotissement De Type Standing ................................ 236

Tableau 116 : Indice De Cout Des Lotissements De Type Social.................................................... 236

Tableau 116 (Suite): Indice De Cout Des Lotissements De Type Social ......................................... 236

Tableau 117 : Indice De Cout Des Lotissements De Type Moyen Standing ................................... 237

Tableau 118 : Indices De Cout Par Region Et Par Categorie De Construction............................... 238

Tableau 119 : Indices De Cout De Constructions Et De Lotissements Par Region........................ 239

Tableau 120 : Indices Des Couts Nationaux De Constructions Et De Lotissements ..................... 239

Tableau 121: Indices De Cout De Constructions Et De Lotissements Par Region......................... 240


Tableau 123 : Indices De Couts De Constructions Et De Lotissements Par Region...................... 241



INTRODUCTION

Dans le but d’apporter plus de transparence et d’efficience dans le fonctionnement dumarché immobilier, tant pour l’offre que pour la demande, le Ministère Délégué Chargéde l’Habitat et de l’Urbanisme a élaboré un programme d’études visant à doter lesecteur d’outils d’analyses visant à éclairer les opérateurs du secteur, notamment auniveau de leurs projets de promotion immobilière. Dans ce cadre, bon nombre d’étudesont été réalisées, dont notamment :

- Aménagement des terrains résidentiels pour la promotion immobilière(habitat social notamment) ;

- Etude de la fiscalité immobilière ;- Etude relative à l’évaluation de l’impact socio-économique des opérations

de relogement des bidonvilles ;- Etude sur le processus de valorisation des lots distribués par l’Etat ;- Production et commercialisation des matériaux de construction ;- Suivi des loyers ;- Suivi des transactions immobilières ;- Flux de production des logements ;- Exploitation des données des recensements de la population et de

l’habitat 1982-1994 concernant les constructions et l’habitat de façongénérale.

L’étude du système de suivi des coûts des constructions et des lotissements s’inscritdans ce contexte et vise à compléter les études de références disponibles au sein del’Observatoire de l’Habitat ou qui se trouvent en cours d’élaboration.

La présente étude se propose, tout en prenant en compte l'existant, de couvrirexhaustivement les coûts qui entrent dans la production du logement et des lotsconstructibles, à l’aide d’un indice approprié pour les constructions et les lotissements.De tels indices seront élaborés par les services centraux et extérieurs du MinistèreDélégué Chargé de l’Habitat et de l’Urbanisme, de sorte à disposer des référentiels surles mécanismes de fixation des prix du secteur de l’immobilier, comme instrumentsd’analyse, d’orientation et de promotion immobilière.

La connaissance et le suivi des coûts des constructions et des lotissements permettraaux pouvoirs publics d’élaborer des stratégies conséquentes pour réguler le marché,agir sur la baisse des prix et animer une concurrence loyale. De plus, elle contribuera àfavoriser les opérations de promotion immobilière privée et publique pour satisfaire lesbesoins croissant des ménages.

L’insuffisance d’informations en la matière ne permet pas d’assurer le suivi del’évolution de l’approvisionnement du marché de l’immobilier et d’identifier lesperturbations qui l’affectent. C’est à partir de cette connaissance que les responsables


auront la possibilité de prendre les mesures nécessaires pour réguler ledit marché etassurer sa fluidité et sa transparence. Il s’agit là d’un obstacle important qui se traduitpar un manque à gagner considérable dans le processus de production et de promotiondu secteur de l’immobilier, tant en termes de lotissements qu'en termes de logementsconstruits.

En disposant d’une série chronologique des prix des intrants qui entrent en ligne decompte dans le processus de production des lots et des logements, il deviendrapossible pour les opérateurs, à quelque niveau que ce soit, de disposer d’un outild’action, de programmation et de planification objectif. Cet outil les aidera à orienterrationnellement leurs programmes, sur la base d’études du marché et d’un ciblage àmême d’offrir un produit convenable au "citoyen – client ", selon ses besoins etconformément à son niveau de solvabilité et des coûts qu’il est susceptible desupporter.

Le présent rapport de synthèse, s’appuyant sur le travail effectué dans le cadre del’étude sur le système de suivi des coûts de construction et de lotissement réalisée parle bureau d’études EDESA pour le compte du Ministère Délégué Chargé de l’Habitat etde l’Urbanisme, propose :

• de mettre en évidence l’approche méthodologique et les objectifs assignés àl’étude ;

• de présenter le modèle théorique d'établissement de la structure des coûts deréférence développé dans ce cadre, avec les procédures de quantification de seséléments constitutifs pour les cas des constructions (immeuble, villa, maison typemarocain) et pour les lotissements ;

• de présenter les données recueillies sur le terrain relatives aux échantillons deconstruction et de lotissements enquêtés ;

• d’analyser les indices de coûts de construction et de lotissements et de lescomparer à ceux obtenus pour la structure théorique

• de présenter l’application informatique développée sous SPSS• d’indiquer quelques recommandations


I. LA DEMARCHE METHODOLOGIQUE

1. PRESENTATION GENERALE

1.1. Rappel des objectifs de l'étude

L'élaboration du rapport d'établissement de la présente étude se réfère aux stipulationsdu CPS de l'étude. Dans le cadre de ce CPS, le maître d'ouvrage délimite l'objectifet précise qu'il s'agit bien de la mise en place d'un système de suivi des coûts deconstructions et de lotissements. A partir de "la structure théorique" du coût deréalisation en prestations élémentaires des logements et des lotissements, deuxindices de coûts seront élaborés l'un pour les constructions (ICC) et l'autre pourles lotissements (ICL). Ces indices seront confrontés aux données sur le terrain par lebiais d'une opération de collecte sur la base d'un échantillon de dossiers par type deconstructions et de lotissements au niveau de chacune des 16 régions. Il en serade même pour la structure théorique du coût de constructions et de lotissements.

D'autres précisions sont apportées pour cadrer l'établissement de l'indice du coût de laconstruction (ICC) aux constructions neuves, et l'indice du coût des lotissements(ICL) aux prix de viabilisation des terrains pour les rendre constructibles.

La mise en place d'un tel système de suivi renvoie à la nécessité d'affiner certainséléments clefs de l'étude, en l'occurrence :

a) L'identification des coûts réels supportés par les acteurs réalisateurs, sans tenir comptedes marges bénéficiaires réalisées par les promoteurs individuels (personnes morales etpersonnes physiques).

b) Le ciblage des coûts se rapportant à la réalisation de constructions ayant commedestination principale le logement. Ce ciblage intègre les dépendances normales quis'attachent au logement principal (coût du garage, coût de boxes liés aux logements,parties connexes...).

En ce qui concerne l'élaboration des indices, les coûts à appréhender ne tiennent pascompte des éléments suivants :

ü Pour l'Indice des Coûts de Constructions (ICC)

- des prix et frais d'acquisition du terrain ;- de l'équipement du terrain ;- des démolitions éventuelles préalables à la construction ;- des frais de publicité et de promotion de vente ;- Les frais financiers ;- Les marges bénéficiaires réalisées par les promoteurs immobiliers

De fait, l'ICC est destiné à exprimer l'évolution des prix à la production des logementsneufs, et non de leur prix de vente.


ü Pour l'Indice des Coûts de Lotissements (ICL)

L'indice du coût des lotissements ne tient pas compte des éléments suivants :

- toutes constructions opérées au niveau du terrain, à l'exclusion de celles quientrent dans le cadre de la viabilisation ;

- toutes opérations de démolition ;- toute opération de promotion pour la vente des lots produits et frais connexes ...- les bénéfices réalisés par les lotisseurs.

Il s'agit de l'indice permettant de suivre l'évolution des prix, à la production directe, des lotsde terrains prêts à être construits et destinés à des fins de logement.

L'étape préalable à la mise en place du système de suivi dans la démarche adoptée estl'analyse de l'existant au niveau national et international.


1.2. Analyse critique de l'existant

1.2.1. L’existant au niveau national

Les documents recueillis et analysés dans cette étape ont permis de mieux cernerl'état des lieux quant à la possibilité de la mise en oeuvre d'un système de suivi descoûts de construction et de lotissements. A cet effet, les documents suivants ont étéconsultés :

§ Étude Relative au Processus de Production et de Développement du Secteur del'Habitat. Cette étude a fait l'objet d'un rapport, décliné en plusieurs fasciculesdont notamment deux sur les coûts du logement :

− Le premier fascicule présente les principales caractéristiques des logements, lemode et les conditions de financement de la construction ainsi que le systèmed'approvisionnement et la provenance des matériaux de construction.

− Le deuxième fascicule traite des coûts de production du logementnotamment le coût d'actualisation de terrain, le ciblage et l'évaluation descomposantes du coût de construction. Ce fascicule présente également lesrésultats de simulations sur la base d'un modèle de coût de construction.

§ Étude comparative du Coût de la construction : cette étude cherchait à cerner les écartsentre les prix de constructions réalisées par les organismes sous tutelle du Ministère del'Habitat (FRAC, ANHI, SNEC, ... ). Les prix étudiés ont concerné essentiellement lesgros et second oeuvres de la construction. L'approche adoptée a été la définition de lastructure du coût de la construction et son équipement en fonction du type d'habitatréalisé, ainsi que l'identification des paramètres déterminant les écarts dans ces coûts.

§ Rapport sur l'amélioration des coûts de la construction. Ce rapport concerne l'étudemenée par une commission du Ministère de l'Habitat dans le but d'identifier desmesures appropriées pour ramener les prix des logements réalisés par les organismessous tutelle du Ministère à des niveaux plus bas que ceux pratiqués. L'approcheméthodologique adoptée appréhende les prestations de logement pour évaluer :

− les performances relatives à la répartition des surfaces,− le niveau de réalisation des prestations− l'estimation de la répartition du coût de la construction.

§ Un rapport du Crédit Immobilier et Hôtelier (CIH) réalisé en 1992 sur l'étude du secteurde la construction, a permis une certaine appréhension des données de base de cesecteur. Ce rapport présente, entre autres :

− les caractéristiques principales du marché de la construction intégrant− ainsi les dimensions de l'offre et de la demande ;− la question foncière en focalisant l'analyse sur les coûts d'acquisition− de terrains et l'importance du rôle de l'État en la matière ;− la problématique du secteur des matériaux de construction− les caractéristiques des promoteurs ;− les délais, les coûts et les conditions de financement de la construction au

Maroc.


§ La revue marocaine des marchés publics, qui est une publication du Ministère del'Équipement, permet d'avoir une idée sur l'éclatement des différentes rubriquesintégrées dans le coût de construction.

A ces documents, il faudra ajouter les publications de la Direction de la Statistique,notamment l'Annuaire Statistique et les résultats du Recensement Général de laPopulation et de l'Habitat de 1994, quelques opuscules de la Direction de la Statistiquerelatifs au secteur immobilier.

1.2.2. L’existant au niveau international

Des indices de prix de constructions, même s' i ls ne sont parfois que fragmentaires,existent dans la plupart des pays. Alors que certains pays établissent de tels indicespour l'ensemble de leur territoire, d'autres pays comme par exemple le Portugal, laSuède ou la Finlande, le Canada ne publient que des indices se rapportant à certainesvilles ou régions et parfois à certains types de construction.

Si les méthodes de calcul utilisées varient sensiblement de pays en pays, lalittérature méthodologique internationale s'accorde toutefois à reconnaîtrel'impossibilité d'une solution simple à des problèmes relatifs aux indices des prix de laconstruction et donc le caractère relativement complexe et coûteux de tels indices. Danstous ces pays, les indices des prix de la construction servent à des fins semblables,à savoir : politique de logement, études de la conjoncture, comptabilité nationale,assurances de logements, utilisations diverses dans le secteur privé, notamment à desfins d'indexations diverses.

Dans ce qui suit, les expériences de quelques pays sont présentées. Cesexpériences sont analysées sous un double point de vue :

- l'historique, les attentes des administrations locales ou les utilisationspratiques de l'indice ;

- la méthode de calcul de l'indice et les difficultés du choix de cetteméthode.

a/ L'expérience luxembourgeoise de l'indice des prix de constructions

Au Luxembourg, la première publication sur l'introduction d'un indice du coût de laconstruction date de 1956. Il s'agissait d'une première approche du problème qui nepoursuivait d'autre but que de fournir un ordre de grandeur de l'évolution du coût de laconstruction. Cet indice a été calculé pour les années 1949 à 1955 par référence àl'année 1940.

Quelques années plus tard (1964), l'idée de poursuivre les calculs fut reprise patteSTATEC (Service de la Statistique et des Études Économiques). Mais ce n'estqu'en 1967 que furent entamés les travaux préparatoires en vue del'établissement d'un nouvel indice des prix de la construction qui a porté, dans unpremier temps, sur les seuls bâtiments résidentiels.


L'intérêt d'un indice des prix de constructions : point de vue luxembourgeois

L'indice des prix de constructions revêt de multiples intérêts tant dans le secteur privéque dans l'orientation de politiques économiques et sociales.

Dans le secteur privé, les compagnies d'assurances utilisent cet indice pour uneindexation objective des primes en matière d'assurance - incendie et pourl'assurance contre les dégâts causés par les eaux. L'indice peut également êtreutilisé pour la correction de loyers immobiliers. Enfin, d'autres milieux privés peuventaussi, soit occasionnellement, soit à titre professionnel tirer profit d'un tel indice. Leparticulier en tant que maître d'ouvrage et promoteur, les architectes, lesentrepreneurs, experts, etc.. auxquels l'indice peut faciliter, en tant qu'instrumentde mesure du mouvement des prix, l'établissement de devis et certains travauxd'expertise et de contrôle.

En matière de politiques économiques et sociales, les autorités publiques ontbesoin d'être renseignées sur l'évolution des prix de la construction. En outre,l'indice des prix de la construction constitue un indicateur économique sensible etsignificatif, indispensable pour les besoins d'études conjoncturelles, vul'incidence des mouvements de prix sur la production et, inversement, lesrépercussions de l'état du carnet de commandes sur le niveau des prix.

Méthode de la réévaluation des prix des prestations : Méthode adoptée auLuxembourg.

La difficulté spécifique à l'établissement d'un indice des prix de la construction résidedans le fait que contrairement à ce qui se passe dans les autres branches d'activitéindustrielle, la branche "construction" ne vend pas de produits proprement dits,mais des prestations de corps de métiers tels que les travaux de terrassement, deplâtrerie, de peinture, etc.

Au lieu donc de décomposer le coût global de la construction en ses éléments quesont la valeur des matériaux, le montant des salaires et traitements, les frais desous-traitance et autres, il faut ventiler le concept "maison d'habitation" en sesparties simples, en l'occurrence des prestations des différents corps demétiers concourant à l'oeuvre de construction. Ensuite, il faut procéder au calculdes indices de prix pour les différentes prestations, ces indices de prix seronsconfondus dans un indice global des maisons d'habitation au moyen d'un schémade pondération retraçant l'importance de chaque prestation par rapport à -l'ensemble du coût moyen des maisons d'habitation construites durant la périodede référence.

Cette méthode, s'avérant mieux adaptée aux conditions luxembourgeoises, leSTATEC l'a adoptée, d'autant plus que les expériences faites danscertains pays membres de la CEE lui paraissent des plus concluantes.

Cependant, il reste quelques problèmes à résoudre inhérents à la méthodeadoptée comme les choix des prestations et la détermination des coefficientsde pondération, la définition des prestations et des prix à mettre en compte, lafixation de l'année de base.


b/ L'expérience suisse de l'indice des prix de constructions

En Suisse, le projet de créer, au plan national, une statistique des prix dela construction a déjà une longue histoire. Depuis quelques décennies, plusieurstentatives ont été menées en vue de faire aboutir cette statistique suisse.L'impulsion définitive en la matière a été donnée par la motion duConseiller aux États, Hans Bisig du 17 mars 1993, demandant l'adoptiond'indices nationaux des coûts des principaux types de construction. Le projet adémarré l'année suivante et aboutit, en 1998, à la première publication desrésultats de l'indice suisse des prix de la construction, soit une durée globalede 4 ans.

En comparaison avec la durée allouée à l'étude de l'ICC pour le casmarocain qui est de moins d'un an, il ressort que plusieurs étapes doivent êtreabrégées et la taille de l'échantillon doit être optimisée pour tenir compte desdiverses contraintes.

Applications

Les résultats de l'indice suisse des prix de la construction sont principalement utilisésdans les domaines suivants :

− Mesure du renchérissement

− Indicateur conjoncturel

− Observation des branches, indicateurs statistiques par branche

− Calcul de données déflatées pour des grandeurs nominales (calcul del'évolution en termes réels du secteur de Ici constructions).

Les applications pratiques directes de l'indice Suisse sont les suivantes :

− Adaptation de budgets ou de devis à l'évolution des prix,

− Comparaisons des évolutions des prix comme fondements de prises dedécisions politiques et d'une bonne gestion des entreprises privées etpubliques.

Le paragraphe suivant présente la méthode utilisée pour l'établissement de l'indicesuisse.

Méthode adoptée par la Suisse : méthode des prix des prestations

Tout comme pour le cas du Luxembourg, la Suisse a également adopté laméthode des prix des prestations. L'indice élaboré repose essentiellement surl'indice de Laspeyres.

Indice des prix de Laspeyres

L'indice des prix de la construction est un indice des prix de Laspeyres, c'estd'ailleurs usuellement le cas dans les statistiques de prix. Dans ce type d'indice, leschéma de pondération est maintenu constant pendant quelques années. Mais ceprincipe est appliqué de manière souple afin de pouvoir prendre en


considération les plus importants changements qui surviennent dans le type et laqualité des prestations de construction offertes. Cette manière de faire permet degarantir que les prix relevés, comme le fondement de l'indice, reflètent bien lescaractéristiques actuelles du marché de la construction.

c/ L'expérience française de l'indice des prix de constructions

Les bases légales de l'indice des coûts de constructions en France remontent au 15avril 1953 par un texte législatif instituant l'épargne - construction. La missionincombant à l'INSEE à cette époque était de confectionner un indice du coût de laconstruction destiné principalement à protéger les personnes physiquesdisposant d'un compte épargne - construction. L'indexation en question cherchait àéviter que l'augmentation des coûts de construction ne pénalise les constructeursparticuliers : les sommes investies ainsi que leurs intérêts seraient accrusproportionnellement à la variation d'un indice, celui du coût de la construction.

Depuis la conception de l'indice à cette date, d'importantes modificationstechniques lui ont été apportées, visant l'amélioration de sa qualité sans toutefoischanger sa nature même.

En France, l'élaboration de l'indice du coût de la construction s'est basée dèsl'origine sur la méthode du bordereau de prix. L'ICC est ainsi fondé surl'observation des prix de marchés de construction réels. C'est un indice de prixincluant notamment les effets de la productivité et les variations des marges desentreprises.

La méthode de calcul de l'indice repose sur l'indice de Paasche. Ladénomination d'indice du coût de la construction apparaît quelque peu impropre.Cette dénomination manque aussi de précision dans la mesure où le champ del'ICC est bien moindre que celui de l'ensemble du domaine de la construction.

Sans changer la philosophie générale du calcul de l'indice, une importanteréforme a touché en 1988 à son champ, à l'enquête sur laquelle il est basé, àl'échantillonnage, au bordereau des prix et aux méthodes de son calcul. Cetteméthode a été appliquée la première fois à la détermination de l'indice relatif auquatrième trimestre 1988.

Enfin, une nouvelle formule de calcul a été élaborée. Elle comporte certainsredressements d'ordre statistique (post- stratification) et neutralise certains effetsde structure (prises en compte de catégorie). Le calcul de l'indice des troisièmestrimestres de chaque année fait l'objet d'un traitement particulier : la collecte desdossiers s'avérant impossible, l'indice est calculé économétriquement à partir del'index.

Du rapport méthodologique de l'indice des prix de construction utilisé en Franceressort un ensemble de points importants notamment :

− Le dispositif de collecte de l'information intégrant la méthodologied'élaboration de l'échantillon de dossiers de constructions ainsi que la collectedes pièces financières et techniques

− Le traitement des prix de marché et le calcul de l'indice.


d/ Expérience Allemande de l'indice des coûts de constructions

En Allemagne, la méthode des prestations - types a été adoptée. Ce choix se justifiaitpar la force du tissu d'entreprises moyennes, surtout dans l'ex Allemagne Fédérale,nécessitant ainsi une enquête assez lourde. L'avantage majeur de l'application de cetteméthode en Allemagne apparaît au niveau des résultats relatifs aux différents indices parcorps d'Etat et type d'ouvrage (logement, bâtiment industriel, bâtiment tertiaire, etc.). Ilne s'agit alors en effet que de jouer sur les pondérations appliquées aux indicescorrespondant à chaque prestation. Toutefois, cette méthode n'est pas basée surl'observation des marchés globaux de constriction, sur lesquels des rabais peuvent êtreeffectués également, le renouvellement des pondérations doit être fréquent, pourretranscrire l'évolution des techniques de constructions utilisées.

e/ Expérience américaine de l'indice des coûts de constructions

La méthode économétrique est adoptée aux USA pour l'élaboration de l'indice de prixde la maison individuelle. Cette méthode présente l'inconvénient de sous estimer lesévolutions de la qualité, et nécessite des échantillons importants.

f/ Expérience canadienne de l'indice des coûts de constructions

Au Canada, l'indice des coûts de constructions a été établi seulement pour lesbâtiments d'appartements. Il mesure, sur une base trimestrielle, les variationsdes prix de vente du secteur de la construction de bâtiments d'appartements. Lesindices calculés se rapportent au travail effectué par les entrepreneurs généraux etspécialisés et excluent les coûts du terrain, du regroupement de terrains, de laconception, de l'aménagement et des commissions immobilières. Ils serapportent à un immeuble d'appartements modèle (immeuble de sept étages, enbéton aimé, de 53 unités). Le prix des travaux mis en place est obtenu auprèsdes entrepreneurs spécialisés en architecture et en structure. Les prix desmatériaux de construction tout comme les frais généraux et les bénéfices sont quant àeux obtenus des entrepreneurs. Finalement, le salaire de la main-d' uvre est obtenude l'Enquête mensuelle sur les taux et indices des salaires syndicaux pour lesprincipaux métiers de la construction.

L'indice se calcule pour sept villes (Halifax, Montréal, Ottawa, Toronto, Calgary,Edmonton et Vancouver). Cet indice est un agrégat d'indices de quatre groupesspécialisés différents : architecture, structure mécanique et électrique, plus les fraisgénéraux et les bénéfices des entrepreneurs principaux. Ces coûts sont établis à partird'un immeuble témoin, déterminé dans chaque ville et ayant des caractéristiques biendéfinies.

Ainsi, les différentes expériences étrangères analysées conduisent à formuler lesconstats suivants :

− L'inexistence pratiquement d'un indice des coûts de lotissement et d'unsystème de suivi de la structure des coûts de constructions et de lotissements.

− L'unanimité de l'adoption par les pays européens de la méthode des prix desprestations pour construire un indice de coûts de constructions.


− La difficulté de choix d'un système pertinent de pondérations des prestationsdont la représentativité réduirait au minimum l'erreur d'extrapolation.

A la lumière de ces expériences et tenant compte des réalités marocaines, laconception proposée dans le cadre de cette étude se veut plus pertinente,élaborée et facilement assimilable par les différents intervenants dans sa mise en

uvre et son suivi par les délégations régionales du Secrétariat d'Etat à l'Habitat.

1.2.3. Contacts et concertations avec les administrations intéressées

Afin de répondre au mieux aux diverses attentes des administrations etorganismes concernés par les sorties attendues de l'étude au niveau desdémarches et méthodes à mettre en place pour assurer le suivi de la structure descoûts et des indices des coûts de constructions et de lotissements, le Secrétariatd'État à l'Habitat (l'Observatoire de l'Habitat) a transmis la version provisoire durapport à l'ensemble desdites administrations en soumettant la méthodologieproposée à leurs critique et appréciation.

Les différentes remarques et suggestions des administrations ont été discutées dansle cadre des réunions d'examen des dossiers provisoires (juin 2000) et ont été prisesen considération dans la formulation du rapport définitif. Sur la base desrecommandations émanant de ces réunions, deux sources d'informations ont étéexploitées davantage au niveau national dans la perspective d'affiner la méthodologieproposée. Il s'agit de :

− La note méthodologique de la Division des indices relevant de la Direction de laStatistique pour l'élaboration de l'indice du coût de la vie.

− Une documentation détaillée relative à la création d'index globaux pour la révisiondes prix des marchés publics. Cette documentation, émise par la Direction desaffaires techniques du Ministère de l'équipement met en évidence lesaspects juridiques institutionnalisant ainsi la divulgation de l'indice ainsi que lesdifférents usages potentiels.

Pour affiner davantage notre approche méthodologie, la version provisoire du rapportd'établissement a été également soumise à l'appréciation de certains organismesétrangers dont nous nous sommes inspirés. Il s'agit notamment de :- L'institut National de Statistique et d'Études Économiques (INSEE) en France.- De la Statistique du Canada (STATCAN)- Du Service Central de la Statistique et des Etudes Economiques du

Luxembourg (STATEC)- De l'Office Fédéral de Statistique de la Suisse (O.F.S.).

Le même rapport a été soumis à l'appréciation d'autres organismes de laStatistique du Maghreb comme l'Algérie et la Tunisie qui ne sont pas encoredotées d'un tel système.


1.3. Exposé de la démarche méthodologique

La démarche retenue et appliquée se réfère au choix de l'unité témoin pour lesdifférents types de constructions et pour les lotissements. Les prestations concernantla réalisation de chaque unité témoin sont identifiées à un niveau détaillé et à un niveaugroupé. Elles font l'objet d’estimations sur la base des informations recueillies auprèsdes professionnels du secteur, à partir desquelles le modèle de structure théorique descoûts est élaboré.

Le schéma ci-après fait ressortir les différentes étapes de la démarche, et met enévidence les composantes du système, en partant des unités témoins des constructions(villas, immeubles et maisons types marocains) et les lotissements.

Pour chacune de ces unités témoins, le questionnaire ainsi élaboré permet de faireressortir les coûts des différentes prestations aux niveaux groupés et détaillés, pouraboutir à la structure théorique du coût. Cette dernière fera l’objet d’une confrontationavec les données qui seront collectées sur le terrain auprès des entrepreneurs et desauto-constructeurs.


Schéma 1 : Articulation de la démarche

Réf

éren

ce

Itéra

tions

- Application- Enseignement- Recommandations

Approche des coûts de laconstruction et du lotissement

Collecte de données auprès d unéchantillon sur les 16 régions

- Revue de l existant nationalet internationalFrance(INSEE), Suisse,Luxembourg, Canada, USA,etc.)

- Informations etconcertations avec lesservices concernés du SEH,des établissements publics etdes organisationsprofessionnelles concernées.

Articulation avec l indice desmatériaux de construction et lesindices éventuellement existantsà la Direction de la Statistique

Élaboration d indices de suivides coûts des constructions etdes lotissements (ICC et ICL)

Système de suivi des coûts deconstructions et de lotissements

Mise en place du système desuivi des coûts dans l OHU et

dans les 16 Régions

Démarche de diffusion etutilisation

Contribution à la Promotionimmobilière privée et publique

Examen de l applicabilité et dela faisabilité des différents

indices existants

Éléments pour l établissementdes facteurs de pondérations

Application au modèleRecueil des données nécessaires

Élaboration d un modèle descoûts des constructions et deslotissements et leurscomposantes élémentaires

Présentation au Maîtreouvrage et validation

Formation


2. UNITE TEMOIN : PRINCIPE, METHODE DE CHOIX ET COLLECTE DESDONNEES

2.1 Construction témoin

La construction témoin représente le type de construction qui prédomine à l'échelonnational et régional pour les constructions neuves. La définition de la constructiontémoin est établie à l'échelon national sur la base des caractéristiques générales qui ladéfinissent. Cette définition est sujette à modulation, le cas échéant, pour le niveaurégional, afin de tenir compte des particularités éventuelles de ladite constructiontémoin au niveau de chaque région. La définition de la construction témoin devra êtreégalement établie et affinée au niveau de chacun des trois types de construction(immeuble, villa, habitation type marocain).

2.1.1. Les critères généraux de définition de l’unité témoin pour la construction

Les critères généraux de définition et de détermination de la construction témoin àprendre en compte sont :

- Les constructions réalisées et finies conformément à la législation et laréglementation en vigueur en matière d'urbanisme et d'habitat sur deslotissements autorisés : plan de construction approuvé par les autoritéscompétentes, permis de construire dûment signé par les instancesresponsables,

- Permis d'habiter délivré ou dont la procédure d'octroi est en coursd'approbation ;

- Les constructions destinées au logement dans leur majorité ;- Les constructions réalisées à l'aide de matériaux conventionnels, répondant

aux normes généralement admises en la matière ;- Les constructions raccordées normalement aux réseaux publics d'eau,

d'électricité, égouts et téléphone ;- Les constructions répondant aux normes et aux exigences généralement

requises ;- Les constructions dotées des équipements sanitaires réglementaires (W.C.,

SDB…)- Les constructions réalisées autant que possible par une entreprise de

construction pouvant produire des factures détaillées qui reflètent les coûtsélémentaires réels de la construction (détails estimatifs, décomptes, plansd'exécution, …etc.).

L'existence d'un contrat de réalisation est souhaitable et prime dans le choix au niveaude l'unité témoin: devant deux ou plusieurs constructions répondant aux critèressusmentionnés, l'existence d'un contrat de réalisation assorti des pièces comptablesdétermine le choix de la construction témoin en général.

Pour tenir compte du nombre important de logements construits par les particuliersayant recours aux tâcherons, parfois sans contrat et juste par engagement verbal entreles deux parties concernées, certaines constructions peuvent être retenues et les coûtsdes différentes prestations élémentaires seront estimés sur la base des entretiens à


faire avec les personnes concernées (le propriétaire auto-constructeur et le ou lestâcherons). Les quantitatifs exécutés de chaque prestation seront estimés par un métréà effectuer sur la base du plan de masse de la construction et à vérifier sur le terrain, aubesoin.

La construction témoin sera définie précisément pour chaque région et pour chaquetype de construction sur la base des listes établies préalablement qui font ressortir unedizaine de cas pilotes pour chacune des trois catégories de constructions et pour leslotissements. L'unité témoin choisie doit refléter le type de construction le plus fréquentet le plus commun du moment.

A contrario, les constructions suivantes ne sont pas prises comme unités témoins :

- Les constructions semi-finies ou en cours de construction ;- Les constructions clandestines, sans autorisations légales ;- Les constructions en pisé et bidonvilles réalisés sans supervision

technique, ni autorisation réglementaire ;- Les maisons secondaires réalisées dans des complexes touristiques ;- Les constructions faites en surélévation ;- Les logements pour lesquels il est difficile ou parfois impossible de

disposer des pièces justificatives, faisant ressortir les coûts élémentairesde la construction.

2.1.2. Choix de l’unité témoin selon le type de construction

Pour chaque type de construction, l'unité témoin sera choisie de manière à représenterles constructions neuves dominantes dans la région au cours de l'année de référence(année de collecte des données), en application des critères énoncés aux niveauxnational et régional.

Le tableau ci-après rappelle succinctement les critères de référence pris en comptedans la confection des échantillons de constructions enquêtés :


Type de constructionCritères

Villa Immeuble Maison Habitatmarocain

Typologieurbanistique etarchitecturale

Rez-de-chaussée +un étage avec

éventuellement unsous sol

Rez-de-chaussée +trois étages avec

éventuellement unsous sol

Rez-de-chaussée +un à deux étages

Superficie construitebrute 300 m² ± 100 m² 300 m² ± 100 m² 80 m² ± 25 m²

Superficie construitehabitée 200 m² ± 70 m²

40% construits avecdes surfaces nettes

des appartements de80 m² ± 25 m²

80 m² ± 25 m²

Matériaux utilisés

Les constructions témoins seront réalisées par lesmatériaux dominants dans la ville (chef lieu de la région)pendant l'année de référence.Les constructions à base de matériaux rares serontexclues, notamment, et à titre d'exemple, les façades envitre aluminium, les toits en tuiles, les produits nobles deconstruction (marbre…) et matériaux traditionnels (chaux,argile…)

Équipementsannexes

Les constructions ayant des équipements de luxe nepeuvent constituer des constructions témoins car elless'écartent des cas courants les plus communs, et sont, parconséquent, exclues du champ des constructions témoins.Il s'agit notamment :

Villa : piscine, tennis, logement de gardien et domestiques,grands garages pour plusieurs véhicules.Immeubles : plusieurs ascenseurs

En somme, il s'agit d'exclure tout immeuble, villa ou maison type marocain dont lescaractéristiques techniques ou architecturales peuvent conduire à des coûts élevés ouminorés par rapport à des normes moyennes admises en la matière, qui sont les plusfréquentes et les plus communes.

2.2. Lotissement témoin

Le seul type de lotissement retenu pour la présente étude est celui destiné àl'aménagement des lots de construction de logements. Il s'agit des lotissementsincluant, principalement, des lots destinés à des logements, des lotissements réguliersaménagés selon les règles de l'art et possédant toutes les autorisations légales.

Les superficies à retenir doivent se situer autour de 10 hectares (100.000 m²).

Les lotissements exclus de cette étude sont les lotissements clandestins, irréguliers, àcaractère touristique ou industriel.


2.3. Constitution des unités témoins et collecte de données

Des formulaires spécifiques ont été conçus pour être administrés auprès desmunicipalités (Service du Plan), en vue de faire ressortir la liste de toutes lesconstructions répondant aux critères ci-dessus et susceptibles d’être retenues pour êtreenquêtées.

Les unités ainsi identifiées sont soumises à des examens préalables avant leursélection pour être enquêtées. Cette démarche, menée conjointement avec lesresponsables des Délégations Provinciales de l’Habitat, a permis de respecter au mieuxles règles du choix des constructions témoins.

Pour ce qui est des lotissements, les dossiers présélectionnés, selon une démarcheanalogue, doivent remplir les conditions de l’unité témoin. Celle-ci doit avoir unesuperficie moyenne de dix hectares. Elle doit être destinée à la réalisation de lots pourla construction de villas et d’immeubles de standing moyen. L’âge du lotissementtémoin ne doit pas dépasser cinq années.

Les dossiers présélectionnés, qui remplissent les critères de l’unité témoin, permettentde procéder à la sélection finale des échantillons.

Trois dossiers ont été sélectionnés et remis aux enquêteurs pour les repérer sur leterrain selon l’ordre de leur priorité. Au cas où le premier pose problème, l’enquêteur arecours au second dossier de réserve. Au cas où le second dossier pose problème,l’enquêteur se rabat sur le troisième. Le but de cette démarche est de s’assurer que ledossier retenu permettra de fournir les informations requises (disponibilité de factures,de plans, devis…). Dans le cas où aucun de ces trois dossiers ne serait bon,l’enquêteur contacte la commission bipartite du BET pour lui communiquer les adressesdes trois dossiers qui suivent, tout en justifiant que les dossiers rejetés ne disposentpas des informations nécessaires pour remplir valablement les questionnaires.

Chaque questionnaire comporte une partie d’identification et consistance, une secondepartie consacrée aux groupes de prestations et une troisième pour annexer lesprestations élémentaires, si elles existent, des groupes de prestations.

3. IDENTIFICATION DES PRESTATIONS

Les prestations à prendre en considération dans l'établissement de la structurethéorique des coûts de construction et de lotissement sont de deux ordres : lesprestations au niveau agrégé, pour lesquelles on établit la structure recherchée, et lesprestations élémentaires qui constituent des composantes élémentaires desprestations.

Ces deux catégories de prestations sont présentées dans ce qui suit, pouvant conduirerespectivement à une structure globale et à une structure détaillée des coûts respectifs.


3.1. Prestations au niveau agrégé

Elles comprennent :

3.1.1. Pour les constructions

Il est important de rappeler que l'établissement de la structure des coûts desconstructions se compose de deux éléments :

- Les quantités unitaires relatives à chaque prestation élémentaire etrapportée au mètre carré couvert ;

- Les prix unitaires.

La construction témoin étant choisie selon la typologie suivante :

- Villa témoin avec S/S+RDC+1 étage, correspondant à un habitat standingde bon niveau ;

- Immeuble témoin avec S/S+RDC+3 étages, correspondant à un habitatmoyen standing ;

- Habitat marocain individuel témoin avec RDC+1 à 2 étages,correspondant à un habitat de type économique.

Des dossiers de projets de construction ont été collectés auprès de quelquespromoteurs dans le but de les prendre en compte comme échantillon représentant de laconstruction témoin. L'ensemble des constructions retenues respecte les critères dechoix de la construction témoin énumérés ci dessus.

La décomposition du coût des constructions s'opère généralement en plusieurs postesénumérés comme suit :

1. Poste Gros uvre, Revêtement, Étanchéité (GORE) constituant la partieprincipale structurale de la construction :

A. TerrassementsB. FondationsC. Élévation en Béton ArméD. Maçonnerie et cloisons de remplissageE. EnduitsF. Revêtements des sols et mursG. Étanchéité

2. Poste Aménagement, Clôture, Parking, Branchement

3. Poste Menuiserie, Bois et Ferronnerie

H. Menuiserie boisI. Ferronnerie

4. Poste Plomberie et Sanitaires

J. Plomberie


K. Sanitaires

5. Poste Électricité, Luminaires, Divers

L. Électricité, câblage et appareillageM. LuminairesN. Fourniture et pose d'ascenseursO. Gaines et câbles de télécommunication

6. Poste Peinture, Vitrerie

A. PeintureB. Vitrerie

7. Poste Frais Généraux qui comprend, entre autres, l'amortissement du matériel,les frais de chantier, les frais liés à la gestion de la filière de réalisation.

3.1.2. Pour les lotissements

Il est important de rappeler que l'établissement de la structure des coûts des travaux delotissements se rapporte à un lotissement effectué sur un terrain d'une superficieproche de 10 hectares. La détermination de cette superficie a été longuement réfléchiepour rechercher un niveau optimal, à même de représenter des coûts qui serapprochent au mieux des moyennes nationales en vigueur en la matière. Plusieursexperts, entrepreneurs, promoteurs immobiliers et bureaux d'études techniques ont étéconsultés à ce sujet avant d'aboutir à la superficie retenue, qui ne semble pas majorer,ni minorer les coûts de façon considérable.

Ceci étant, il convient de noter que les coûts afférents à ce domaine comportent leséléments ci-après :

- Les quantités unitaires relatives à chaque prestation élémentaire et rapportée àl'hectare loti ;

- Les prix unitaires

Nous présenterons dans la suite pour chaque prestation élémentaire les deux élémentscités ci-dessus et qui vont composer la structure théorique des coûts du lotissementtémoin.

Des dossiers de projets de lotissements ont été collectés auprès de quelquespromoteurs dans le but de les prendre en compte comme échantillon représentant lelotissement témoin. Les lotissements retenus respectent les critères de choix dulotissement témoin énumérés ci-dessus.Selon les cas étudiés et les données y afférentes, les prix des prestations élémentairesne varient pas beaucoup d'un projet à un autre et d'une région à une autre, seulsquelques matériaux varient d'une région à l'autre, mais dont la répercussion finale sur lastructure des coûts reste limitée.

La décomposition du coût des lotissements porte exclusivement sur la viabilisation ets'opère en trois postes :


1. Poste terrain, réparti comme suit:

A. Prix d'achat du terrain (à considérer pour mémoire, puisqu'il peut générer detrès fortes variations et perturbations dans les coûts)

B. Frais financiers

C. Autres charges financières

2. Poste études, qui comprend les honoraires des topographes, des architectes etdes bureaux d'étude. Ainsi, ce poste peut être réparti comme suit :

A. Étude topographique : Plan topographique établi au 1/500e ou 1/1000e

B. Étude d'urbanisme, d'aménagement et d'ordonnancement architectural:Etablissement du plan de conception urbanistique du lotissement à l'échelle de1/500e ou de 1/1000e et un document contenant les prescriptionsarchitecturales applicables aux places et aux voies grevées de la servituded'ordonnancement architectural.

C. Étude géotechnique : Nature géologique du terrain, niveau de la flotte, lesaffouillements et les glissements à craindre, les caractéristiques physiques etmécaniques du sol de fondation.

D. Étude VRD : Etablissement des plans de conception des infrastructures àl'échelle de 1/500e ou de 1/1000e indiquant le schéma de distribution d'eaupotable, d'électricité et d'éclairage public, le tracé du réseau d'assainissement ;ensuite le raccordement de chaque lot aux divers réseaux internes dulotissement, ainsi que le raccordement du lotissement avec le hors site, et enfinle raccordement du lotissement au réseau de télécommunications.L'établissement des profils en long et en travers de la voirie. L'établissementdes CPS spécifiques à chacun des réseaux d'infrastructure.

E. Bornage et dossiers techniques cadastraux.

3. Poste travaux, qui comprend une estimation des travaux d’équipementsd'infrastructures :

A. Voirie : Terrassements en déblais et en remblais pour la mise à la côte du fondde forme; Couche de fondation; Couche de base; Couche d'imprégnation etrevêtement; Bétonnage des chemins piétons; Bordures de trottoirs.

B. Assainissement : in site (Terrassements en tranchées; Fourniture, transport etpose de conduites par diamètre de section; Réalisation des ouvrages annexes :regards de visite, bouches d'égout à bavette ou à grille, boites de branchement,regards borgnes; Fourniture, transport et pose d'équipement en fonte).

C. Eau potable : in site (Terrassements en tranchées ; Fourniture et mise en placed’un lit de pose; Fourniture, transport et pose de conduites et de canalisation;Fourniture, transport et pose des équipements hydrauliques : Robinetterie,Pièces spéciales; Réalisation d’ouvrages annexes).

D. Téléphone.E. Électricité, éclairage public (transformateur, lampadaires…)


Le lotissement retenu, à titre indicatif, dans la présente analyse théorique des coûts estun lotissement répondant aux critères du lotissement témoin ci-dessus et présente lescaractéristiques d'occupation du sol suivantes :

- 50% de lots type "habitat marocain individuel, économique"- 25% de lots de type "villa"- 25% de lots de type "immeuble" de standing moyen

Chaque type d'habitat présente des densités d'occupation du sol comme le montre letableau ci-dessous et qui tiennent compte de leur superficie respective.

Tableau 1 : Densité d’occupation du sol selon le type d’habitat

Type d'habitat Superficie (m²) Densité (lot/ha)Habitat marocain individuel 100 60Villa 300 20Immeuble standing moyen 300 20

En se référant à la répartition des lots susmentionnée, le nombre de lots par hectare etpar type d'habitat peut être estimé comme suit, à titre indicatif:

- 30 lots type "habitat marocain individuel, économique"- 5 lots de type "villa"- 5 lots de type "immeuble" de standing moyen

40% de la superficie brute du lotissement est réservée à la voirie. Les voies retenuesont une emprise moyenne de 12 m dont 7 m de chaussée et un trottoir de 2,5 m delargeur de part et d'autre de la voie.

3.2. Prestations élémentaires

La notion de prestations élémentaires sous-entend une décomposition beaucoup plusfine que celles retenues au niveau agrégé. Ces niveaux de décomposition reflètent lesdifférentes prestations telles qu’elles sont pratiquées au niveau du lancement desmarchés. Les prestations élémentaires sont utilisées uniquement pour pouvoir quantifierles prestations au niveau groupé. Elles ont été définies pour l’ensemble des corps d’étatentrant dans la construction et le lotissement (Cf. Annexe 3).

4. CONCEPT ET MODELE DE LA STRUCTURE THEORIQUE DES COUTS DECONSTRUCTIONS ET DE LOTISSEMENTS

Les lotissements et les constructions subissent des estimations le long de leurproduction. Celles-ci sont liées à la consistance et à la qualité de la viabilisation duterrain en matière d’équipement, d’infrastructure, et du cadre bâti de la superstructure.Les composantes de cette production dépendent aussi des aspects sociologiques etéconomiques de chaque région.


Le cadre physique d’une infrastructure ou d’une superstructure, caractérisé par sesmasses, ses volumes et ses surfaces, peut être estimé et évalué à travers sa structure,ses équipements d’infrastructure, son environnement, ses matériaux primaires du gros

uvre et ses matériaux secondaires de finition et leur mise en uvre, ainsi que lanature du sol d'assise. De ce fait, le coût de réalisation d'un lotissement ou d’uneconstruction dépend de toutes ces considérations ainsi que du déroulement de laréalisation. Les phases sont assurées par des filières de production qui ont chacune unrôle spécifique dans le processus de la construction et dans la détermination du coût.

Les coûts de lotissement et de construction dépendent aussi du terrain dont le prixd'achat peut être influencé par sa localisation, sa situation, le moment et le mode deson acquisition, son type d'affectation (Habitat marocain économique, Immeuble, Villa)ainsi que sa taille et son équipement en infrastructures.

Dans le cas général, les principaux paramètres qui ont une influence directe sur lescoûts de réalisation des lotissements et des constructions se présentent comme suit : lanature et le type du lotissement ou de la construction, la superficie, la consistance et letype de prestation.

4.1. Le concept de structure théorique des coûts

Le coût de réalisation de la construction concerne les dépenses affectables auxdifférents éléments de la construction qui regroupent les déboursés secs (matériaux,frais de main d' uvre et matériel) et les frais de chantier. Ces derniers sont liés auxfrais d'installations et de repliement, aux frais de matériel non affectable, et aux fraisd'encadrement.

Le coût de travaux des équipements d'infrastructure d'un lotissement comporte lesdépenses affectables aux différents réseaux et ouvrages spéciaux d'infrastructure quiregroupent les terrassements, la fourniture, le transport, la pose des différentséquipements et les branchements.

L’estimation des quantités d’ouvrages élémentaires mises en uvre à partir decertaines caractéristiques de la construction et du lotissement peut être déterminée parla méthode des ratios techniques usuels.

Cette estimation est généralement moins précise que celle qui est déterminée parl’avant métré. Les structures des coûts actuelles étant déterminées à partir des casrécents, il convient de s'y référer essentiellement; ce qui présente l’avantage dequantifier directement les ouvrages élémentaires des différentes prestations par rapportà la surface de la construction.

Un ajustement des quantités pourra être fait en tenant compte des différentsparamètres physiques et qualitatifs influant notamment :

- les paramètres physiques (roche, nature du sol, topographie, climat, ...)- les paramètres qualitatifs (nature des matériaux utilisés, techniques de

réalisation...)

Ces paramètres seront pris en considération pour ajuster au besoin, la structure descoûts relatifs à chaque région, type de construction et de lotissement.


4.2. Le modèle théorique de la structure des coûts de construction et delotissement

Le modèle établi permet l'estimation des composantes du coût de réalisation sur labase d'une structure théorique de coûts.

Le modèle se présente comme suit :

Soit une construction témoin notée T, appartenant à l'une des trois catégories(immeuble, villa, habitat de type marocain) et Ci (1 i n0), les prestations au nombrede n0 qu'elle comporte.

Les prestations Ci sont constituées à partir du groupement des prestationsélémentaires. Il s'agit, à titre d'exemple, de prendre les prestations élémentaires(terrassement, fondation, élévation en BA, maçonnerie et cloisons en remplissage,enduits, revêtement de sols et murs, l'étanchéité, etc.) incluses dans le groupe deprestations "Gros uvre".

Soit iju et ijq , inj ≤≤1 le prix unitaire et la quantité de la prestation élémentaire jappartenant au groupe de prestations Ci .

Le coût de réalisation, Ci, de la prestation Ci s'écrit :

∑=

=in

jijiji quC

1Et le coût global C de réalisation de la construction témoin T s'en déduit :

∑=

=0

1iiCC

n

Les pondérations (en%) des prestations deviennent :

100∗=CC

P ii

Le tableau ci-dessous récapitule les paramètres du modèle théorique de la structuredes coûts de constructions.


Tableau 2 : Les paramètres du modèle théorique de la structure des coûts deconstruction

Prestation Sousprestation Quantité Prix unitaires Prix partiels

Coût dugroupe deprestations

Poids enpourcentage

C11 11q 11u 11q . 11uC12 12q 12u 12q . 12u… … … …

11 1C −n 11 1 −nq 11 1 −nu 11 1 −nq . 11 1 −nuC1

11C n11nq

11nu11nq . 11nu

Somme 100•Total

Somme

C21 21q 21u 21q . 21uC22 22q 22u 22q . 22u… … … …

12 2C −n 12 2 −nq 12 2 −nu 12 2 −nq . 12 2 −nuC2

22C n22nq

22nu22nq . 22nu

Somme 100•Total

Somme

Ci1 1iq 1iu 1iq . 1iuCi2 2iq 2iu 2iq . 2iu….. … … …

1C −iin 1−iinq 1−iinu 1−iinq . 1−iinuCi

iinCiinq

iinuiinq . iinu

Somme 100•Total

Somme

1,10C −n 1,10 −nq 1,10 −nu 1,10 −nq . 1,10 −nu2,10C −n 2,10 −nq 2,10 −nu 2,10 −nq . 2,10 −nu

… … … …

,1 100C − −nnn 1,1 100 −− −nnnq 1,1 100 −− −nnnu 1,1 100 −− −nnnq . 1,1 100 −− −nnnuCn0-1

,1 00C −− nnn100 ,1 −− nnnq

100 ,1 −− nnnu100 ,1 −− nnnq . 100 ,1 −− nnnu

Somme 100•Total

Somme

1,0Cn 1,0nq 1,0nu 1,0nq . 1,0nu2,0Cn 2,0nq 2,0nu 2,0nq . 2,0nu

… … … …

1, 00C −nnn 1, 00 −nnnq 1, 00 −nnnu 1, 00 −nnnq . 1, 00 −nnnuCn0

00,C nnn00 , nnnq

00 , nnnu00 , nnnq .

00 , nnnu

Somme 100•Total

Somme

Ensemble Total 100


4.3. Quantification des paramètres du modèle

Le coût unitaire d'un ouvrage élémentaire est basé surtout sur la valeur du déboursésec (DS) unitaire auquel s'ajoute, en cas de besoin, la part des différents fraiscomplémentaires (frais de chantier et frais généraux), celle du bénéfice et celle de laTVA1. Ces dernières composantes peuvent être obtenues en adoptant des coefficientsspécifiques de majoration, quand cela est nécessaire.

4.3.1. Construction

Une construction peut être évaluée à partir des éléments structuraux qui la composent.Chacun de ces éléments est évalué à partir de déboursés secs unitaires des ouvragesélémentaires qui le composent.

Voici quelques applications qui illustrent l'utilisation des déboursés secs unitaires desouvrages élémentaires pour établir ceux des éléments de structure, par exemple:

- Élément poteau en BAPoteau BA 25x25x3 m Quantité DS unitaire en

DHDS partiel en

DHBéton 0.20 m³ 800 160Ouvrages

Élémentaires Acier 15 kg 10 150Déboursé Sec de l'élément poteau en DH 310

- Élément poutre en BAPoutre BA 20x60x6 m Quantité DS unitaire en

DHDS partiel en

DH

Béton 0.72 m³ 800 576OuvragesÉlémentaires Acier 76 kg 10 760

Déboursé Sec de l'élément poutre en DH 1336

4.3.2. Lotissement

Le Coût de Réalisation de Lotissement (CRL) représente le cumul des coûts suivants :le Coût du Terrain (CT) ; le Coût des Études Techniques (CET), le Coût de Bornage etPlans Cadastraux (CBPC) et le Coût des Travaux d'équipements (CTE).CRL = CT + CET + CBPC + CTE

Le Coût des Travaux d'équipements (CTE) comprend les coûts des différents réseauxtechniques d'infrastructure : la voirie, l'assainissement, l'eau potable, l'électrification etles prestations téléphoniques.

1 Ces coûts ne sont pas pris en considération dans la présente structure, certains sont fournis pourmémoire.


Pour chacune des composantes, des coûts unitaires seront utilisés afin d'estimer lecoût total ainsi que la structure théorique en prestations élémentaires d'un lotissementtype.

5. METHODOLOGIE D'ELABORATION DES INDICES ICC ET ICL.

Cette section expose le fondement méthodologique proposé pour l'élaborationdes deux indices ICC et ICL. Le schéma théorique ainsi établi seraconfronté aux données empiriques qui seront collectées sur le terrain par lebiais d'une opération de collecte dont le support et la grille de collecte sontprésentés dans la suite de ce document.

5.1. Choix de la méthode de calcul

Avant de présenter la méthode de calcul à adopter, il convient d'expliquer pourquoicertaines méthodes simples ne sont pas adaptées au contexte marocain.

a) Coût du m² de surface bâtie et de l'hectare loti

Une première idée qui se présente à l'esprit est celle d'un indice très simple,basé sur le m2 de surface bâtie et de l'hectare loti. Cette méthode consiste àcomparer les coûts de construction et de lotissements couramment édifiés à ceux d'unbâtiment résidentiel et d'un lotissement comparable construit pendant la période deréférence. A cet effet, les coûts sont ramenés à une base commune, le mètre carrépour les constructions et l'hectare pour les lotissements.

Si cette méthode présente l'avantage d'une grande simplicité tout en tenant compte deschangements de productivité ainsi que du prix presque intégral des travaux, elle n'ensoulève pas moins quelques critiques : le mètre carré de surface bâtie n'est pas unequantité abstraite, immuable dans le temps et dans l'espace, mais dépend de la qualitéde la construction tout autant que de l'emplacement du chantier. Aussi, la méthode n'est- elle applicable que si la construction est très fortement normalisée, ce qui n'est pas lecas du Maroc. Les données fournies ne seraient donc pas comparables entre elles ni à unmoment donné, ni a fortiori au cours du temps.

Cette notion ne pouvant être retenue, la précision de la consistance du m, de surface bâtieou de l'hectare loti est nécessaire,

b) Évolution de quelques éléments importants du coût total

Une autre méthode consisterait à étudier uniquement l'évolution des prix de quelqueséléments importants du coût total tels que les salaires et les matériaux de construction.Abstraction faite des difficultés de recueillir périodiquement des informations précisessur le coût de la main d' uvre (taux horaires réels pratiqués dans chaque corps demétiers) et le choix de matériaux de construction représentatifs, cette méthode nedonnerait pas une image fidèle de la réalité parce qu'elle omet de prendre enconsidération les frais généraux, l'amortissement, d'éventuels changements intervenustant dans la technique de construction qu'au niveau de la productivité et, surtout, lesbénéfices des entrepreneurs et de corps de métiers. En effet, les bénéfices fluctuent augré de la conjoncture, sont parfois nuls, voire négatifs, alors qu'à d'autres moments, ils


peuvent être importants. Or, pour retracer l'évolution de l'ensemble du coût de laconstruction, il faut prendre en compte les éléments qui en font partie intégrante.

Insuffisante au regard de l'analyse qui voudra embrasser d'un seul coup d' il l'évolutionde l'intégralité des prix de la construction, cette méthode n'en présente pas moins uneutilité évidente quand il s'agira d'intégrer voire extrapoler la courbe de l'intégralitédes prix de la construction tracée au moyen d'une autre méthode plus perfectionnéemais à périodicité plus espacée.

c) Les méthodes par décomposition a priori

Parmi ces méthodes, il existe deux sous méthodes.

- Les facteurs types

Cette méthode repose sur le choix d'une construction type jugée représentative lorsd'une année donnée. Pour cette construction, vont être évaluées les quantités dechacun des facteurs (matériaux, main-d' uvre, transport, frais divers, etc..)intervenant dans la construction.

Pour mesurer l'évolution du coût de la construction, il suffira de suivre séparémentles coûts des différents facteurs (salaire, matériaux, etc..). La structure de l'immeublechoisi initialement ne sert en fait qu'à constituer un système de pondérations.

- Les prestations types

Comme précédemment, le choix porte cette fois sur un bâtiment type sur lequel unedécomposition en prestations types sera effectuée. Par exemple, construction de 50 m² demurs en blocs creux de béton de 20 cm d'épaisseur, fourniture et pose de 60 m² decouverture en tuile canal classique, mise en place d'un chauffe eau électrique à ballonsur-isolé de 200 litres, fourniture de 15 m² de carreaux 10 x 10 cm² de grès cérame nonémaillé, etc..

L'indice de prix est élaboré sur la base des prix facturés pour les prestations. Lesdifférents indices de prix correspondant aux différentes prestations types sont ensuiteagrégés en référence au bâtiment fictif initialement défini. Ici encore, ce bâtiment nesert qu'à définir un choix de prestations et le système de pondérations associé.

Ainsi l'indice calculé diffère de celui envisagé plus haut (facteurs types). En effet, cedernier reflétait l'évolution du coût des facteurs de la production pour les entreprises deBTP. L'indice des prestations types inclut en outre l'évolution des gains de productivitéet celle des marges des entreprises. C'est donc un indice reflétant non pas le coûtdes facteurs, mais le prix du bien produit, tel qu'il est payé par le client desentreprises de BTP.

d) Méthodes par décomposition a posteriori

De telles méthodes sont basées sur l'observation d'un échantillon de constructionsréellement construites. A partir des prix réels constatés après enquête, l'indice de prixest construit comme pour les prestations types. Deux sous méthodes existent dans cettecatégorie de méthodes par décomposition a posteriori.


- Le bordereau de prix

Soit une construction donnée de l'échantillon. Les éléments techniques (plans, descriptifsdes travaux...) concernant cette construction sont rassemblés et transmis à un métreur.Celui-ci est chargé de déterminer le prix de la construction aux conditions d'une datedonnée (janvier 1999 par exemple), soit P0. Pour ce faire, le métreur utilise un bordereaude prix, barème fournissant pour chaque élément de construction le prix de revient de cetélément en janvier1999. Il lui suffit alors d'additionner les valeurs obtenues pour les divers éléments.L'indice de prix d'une construction particulière sera ainsi calculé

Ip = 100 * (P1/P0)

Avec P1 : prix réel constaté.

Il ne s'agit alors plus que d'agréger les indices particuliers ainsi calculés, pour obtenirl'indice général du prix de la construction.

A noter cependant que même si cette méthode est utilisée pour étudier l'évolutiondu prix entre deux échantillons récents, le bordereau de prix n'intervient que par lastructure des prix qu'il définit, et non par le niveau moyen des prix contenus.

- La voie économétrique

Pour cette méthode, outre le prix total, quelques caractéristiques (qualitatives etquantitatives) de la construction sont requises. Par exemple, pour une maison individuelle,les caractéristiques suivantes peuvent être retenues : la surface habitable, le nombre deniveaux, le type de garage, le nombre de WC, le mode de chauffage, la qualité desmurs, de l'isolation, etc..Par technique économétrique (régression, analyse de la covariance), le prix estdéterminé pour chacun de ces éléments à partir d'un ensemble d'opérations d'unepériode de base choisie. Une sorte de mini - bordereau de prix est constituée parméthode statistique.

Pour chaque construction de la période courante, on reconstitue le prix qu'elle auraitcoûté à la période de base, une fois connues ses caractéristiques. A partir du prixactuel, l'indice de prix est déterminé. Il ne reste plus qu'à agréger l'ensemble des indicesobtenus.

Cette méthode, basée sur quelques éléments de la construction, est moins fine que laprécédente pour discerner les évolutions en qualité des constructions.

Dans le cas d'une amélioration de la qualité, elle aura ainsi tendance à sousestimer cette amélioration, et donc à surestimer la hausse réelle des prix.

Il existe d'autres formes de méthodes économétriques ; elles sont toutes sujettes à lamême critique.


Ce parcours panoramique des méthodes envisageables, amène ainsi à opter pour uneméthode un peu plus complexe mais d'une grande simplicité au niveau de l'utilisation etde l'implémentation informatique.

e) Méthode de calcul adoptée : méthode basée sur les prestations par corpsd’état.

La méthode de calcul adoptée pour l’élaboration des indices ICC et ICL estfondée sur les prestations des corps de métier. Cette méthode s’est avérée adaptéeau cas marocain, vu la simplicité de sa conception, la facilité de son utilisation etson choix par la quasi-totalité des pays européens qui ont mis en place un telsystème. Son choix pour le Maroc permettra ainsi d'établir des comparaisons,sur la base de ces indices, avec les pays européens situés sur le pourtour de laMéditerranée.

En effet, la méthode de calcul de l'indice du coût de construction se décompose enniveaux d'agrégation. Le schéma ci-dessous met en évidence la conception de l'Indiceet les différentes procédures d'agrégation. Cette démarche reste dictée par lanécessité de fournir des tableaux de résultats relatifs à l'indice ICC ou ICL au niveaunational et régional. Ainsi, à partir des dossiers de constructions ou de lotissementsconsultés auprès des entrepreneurs, les agrégations se font pour remonter aux niveauxrégional et national. Le schéma ci-dessous en présente la démarche.


Schéma 2 : Démarche de conception et d'élaboration des indices ICC et ICL

Comme le montre ce schéma, au niveau de chacune des 16 régions, les dossiers deconstructions ou de lotissements sont consultés auprès des entreprises.

La démarche d’élaboration des deux indices étant présentée, les relations permettantleur calcul apparaissent lors du passage d’un palier à un autre. Les notations suivantesvont être utilisées dans toute cette étape.

National9 Région (r = 1, 2, …, 15,16)9 Strates d’habitat ou de lotissement h = 1, 2, …,H-1, H

9 Composantes du coût de construction et de lotissement c = 1, 2, .., C

Dans ce qui suit, nous rappelons les fondements de cette méthodologie avec lescompléments nécessaires, au niveau des aspects ci-après :

5.3. Constitution de l’échantillon :

Pour l’indice des coûts de constructions (ICC) :

Pour la constitution de l’échantillon, le concept de l’unité témoin a été élaboré au niveaude chacun des trois types de construction. Les critères de choix de chaque unité témoinont été établis de façon à représenter le type de construction qui prédomine à l’échelonnational et régional pour les constructions neuves et qui répond aux besoins du plusgrand nombre d’habitants et de ménages.

Pour confectionner l’échantillon, les dossiers de constructions sont tirés par type danschaque ville chef-lieu de région afin de s’assurer au préalable de la disponibilité et de lafiabilité des sources d’informations à collecter.

Région 1

ICC ou ICL globalnational

Région 2 Région rr = 1, 2, ,15,16

Région 15 Région 16

Dossiers à consulterpar type deconstruction ou de


L'identification des dossiers à tirer dans chaque région s’effectue, dans la mesure dupossible, à partir de la liste des promoteurs organisés qui pourraient donner desinformations fiables relatives à leurs réalisations récentes. Les données recueillies partype de construction et de lotissement serviront à l’élaboration des différents indicesrecherchés.

Plusieurs indices peuvent ainsi être établis. Il est proposé de retenir le calcul de 68indices qui seront publiés pour couvrir tout le territoire national, et serviront d’outilsd’analyses du secteur de l’immobilier. Il s'agit de :

· 1 indice national : qui mesure l’évolution dans le temps du coût des constructions auniveau national, sans tenir compte de la catégorie de la construction. Il vise à doter lesopérateurs du secteur d’un outil permettant le suivi de la conjoncture, au niveaunational, du coût des constructions ;

· 3 indices nationaux : relatifs aux trois types de constructions (immeuble, villa,habitat marocain), permettant de retracer l’évolution du coût pour chaque catégorie deconstruction, au cours d’une période donnée; en l’occurrence, l’année ;

· 16 indices régionaux : A chaque région correspond un indice qui permet de mesurerl’évolution du coût de construction au niveau régional (augmentation ou baisse) pourtoutes catégories de constructions confondues.· 48 indices régionaux : 3 par région. Ces indices permettent de mesurer l’évolutiondu coût pour chaque type et au niveau de chaque région.

Pour l’indice des coûts des lotissements (ICL) :

Comme pour le cas de l’ICC, l’ICL est élaboré à partir de la typologie des lotissements-témoins, établie sur la base de la structure théorique pour chaque type de lotissement,à savoir le type social, le type moyen standing et le type standing. Le lotissement-témoin est celui incluant principalement des lots destinés à des logements aménagésselon les règles de l’art et possédant toutes les autorisations légales. Les superficies àretenir doivent se situer autour de 10 hectares (100 000 m²).Pour les lotissements, un seul indice global est à établir pour chaque région, en plusd’un indice national, soit au total 17 indices qui permettront d’assurer le suivi des coûtsde lotissement. Il s'agit de :

· 1 indice national : qui reflète l’évolution au niveau national et pour une annéedonnée, du coût nécessaire à l’équipement d’un lotissement.

· 16 indices régionaux : indiquant l’évolution du coût pour l’équipement d’unlotissement au niveau de chaque région.

Au total, il faudra établir 85 indices dont 68 pour l’ICC et 17 pour l’ICL. ChaqueDélégation Régionale de l’Habitat observera 5 indices de coûts (1 pour les lotissementset 4 pour les constructions).

La portée de chacun de ces indices est développée dans les paragraphes qui suivent.


5.2. Le champ d’action

La mise en place d’un système de suivi des coûts des constructions et des lotissementsa pour but de doter les organismes publics et privés d’un outil qui traduit l’évolutionréelle du coût de production, de construction et d’équipement de lots de terrainsdestinés au logement.

Certes, la définition peu précise des concepts « construction et lotissement» influencesignificativement sur le calcul des indices, dans la mesure où pour retracer l’évolutionde l’ensemble des composantes des coûts d’une construction ou d’un lotissement, il estnécessaire de prendre en compte les éléments qui en font partie intégrante et quipeuvent influer sur ces coûts. Il s’avère donc nécessaire de disposer d’un indice quiregroupe en même temps des indices élémentaires de caractères différents serapportant à un phénomène unique qui est dans ce cas la construction ou lelotissement.

C’est dans cet esprit que les deux indices de coûts sont conçus ; l'un pour lesconstructions (ICC) et l'autre pour les lotissements (ICL).Pour ce faire, il y a lieu de fixer préalablement la portée de chacun des deux indices etla méthode de leur élaboration.

Pour l’indice du coût de construction (ICC) :

Le champ d’action de l’indice du coût de construction (ICC) se limite aux prix deconstructions neuves ayant comme destination principale le logement. L’ICC est destinéà mesurer l’évolution réelle des prix de production de logements neufs, sans tenircompte des éléments suivants :

- Les coûts et les frais d'acquisition du terrain;- L'équipement du terrain;- Les démolitions éventuelles préalables à la construction;- Les coûts de voirie et réseaux divers (VRD);- Les frais d'études et d'architecture;- Les frais de publicité et de promotion de vente.

L'ICC est destiné à exprimer en fait l'évolution des prix relatifs à l’acte de construire deslogements neufs, et non leur prix de vente.

Pour l’indice du coût du lotissement (ICL) :

Pour l’indice du coût du lotissement (ICL), le champ d’action se limite aux coûts deviabilisation des lots de terrains destinés principalement au logement. Ces coûtscomprennent les frais d’acquisition du terrain, les frais des études préalables tels leshonoraires d’architectes, les frais des bureaux d’études techniques et des montants destravaux des entreprises.

L'indice du coût des lotissements ne tient pas compte des éléments suivants :

- Toutes les constructions opérées au niveau du terrain, à l'exclusion de celles quientrent dans le cadre de la viabilisation ;

- Toutes les opérations de démolition ;


- Toutes les opérations de promotion pour la vente des lots produits et fraisconnexes…

Il s'agit de l'indice permettant de suivre l'évolution des prix de production directe deslots de terrains équipés destinés à des fins de logement, prêts à être construits selonles normes et les procédures en vigueur. Cet indice ne tient pas compte des fraisafférents à la commercialisation.


5.3. Méthode de calcul adoptée :

Pour mesurer l’évolution du coût des constructions (ou des lotissements), plusieursméthodes peuvent être envisagées :

- Coût du m² de surface bâtie ou de l'hectare loti ;- Evolution de quelques éléments importants du coût total ;- Méthode par décomposition a priori ;- Méthodes par décomposition a posteriori.

Quoique simples et rapides, ces méthodes paraissent toutes incomplètes pour répondreaux buts recherchés par l’élaboration des indices. De même qu’elles manquent deprécision. En effet, ces méthodes intègrent dans certains cas les marges bénéficiaireset la valeur du bien produit tel qu’il est payé par le client. Dans d’autres cas, ellesfournissent des données non comparables, nécessitant des constructions(lotissements) normalisées, ce qui n’est pas toujours le cas. Ceci conduit à opter, dansle calcul de l’ICC et l’ICL, pour la méthode basée sur les prestations par corpsd’état.

Cette méthode s’avère plus adaptée au cas du Maroc en comparaison avec lesexpériences en la matière, menées sur le plan international. En effet, elle offrel’avantage de prendre en considération l’ensemble des facteurs déterminant les prix deproduction des constructions et des lotissements ; en plus de la simplicité de sonutilisation prouvée par son choix par la quasi-totalité des pays européens.

Cette méthode repose sur l’indice de Laspeyres utilisant les schémas de pondérationsadéquats par corps d’état ou ouvrage et par strate d’habitat (Construction oulotissement) au niveau régional et national.

Pour éviter toute aberration dans les résultats à obtenir, les calculs seront appliquésdirectement aux coûts des corps d’état ou ouvrage. En effet, pour l’obtention de l’indicedu coût par corps d’état ou ouvrage, il aurait fallu calculer, en premier lieu, les indicessimples des sous prestations élémentaires que l’on agrége moyennant leurs poids dansle coût global du corps d’état ou ouvrage les constituant. Cependant, on ne dispose qued’un échantillon de taille limitée, spécifié par le caractère estimatif de la majorité descoûts élémentaires collectés, vu que les constructions (en particulier les villas et leshabitations type marocain) sont généralement réalisées de manière forfaitaire, parfoispar un simple accord verbal entre le propriétaire et le tâcheron sans contrat nidocument pouvant justifier le coût réel de chaque prestation élémentaire. Pour ce quiest des lotissements, il est à noter que les prestations élémentaires, entrant danschaque lot d’équipement, diffèrent d’un projet à un autre. Ceci pourrait constituer unhandicap lors de l’élaboration des indices élémentaires des sous prestations.

Nous présentons dans ce qui suit un descriptif détaillé de la méthode de calcul adoptée,illustrée par des exemples et des applications numériques précisant la démarche. À ceteffet, on se propose de considérer comme année de base l’année 2000. Les coûtsutilisés pour cette année sont alors ceux de la modélisation élaborée dans le cadre dela phase II et qui traite la structure théorique du coût de réalisation en prestationsélémentaires.


La méthode de calcul des différents indices de coûts pour les constructions et pour leslotissements se décompose en niveaux d’agrégation. Ainsi, à partir des donnéescollectées sur les constructions et les lotissements, les agrégations se font, à partir desindices élémentaires (Palier 1), pour remonter aux niveaux régional et national (indicescomposites, paliers 2, 3 et 4)

Le schéma suivant présente les étapes de calcul et la démarche méthodologiquerelative à l’élaboration de l’ICC et l’ICL :

Schéma 3 : Etapes conceptuelles de la procédure de calcul de l’ICC et l’ICL

Régional

Strate h

Elémentaire

National Proportion nationale de la strate h,(selon le système de pondération)

Proportion régionale de la strate h(selon le système de pondération)

Poids par corps d’état ou ouvrage

Type

d’a

grég

atio

n:

M

oyen

nes

pond

érée

s

Palier 4

Palier 3

Palier 2

Palier 1

Niveau de calculde l’indice

Facteursd’agrégation


Les abréviations suivantes sont utilisées pour illustrer les formules de calculs :

t : Période ou année concernée par le calcul. t0 : Période ou année de base 2000 = 100, notée aussi 0 pour simplifier. r : Région (r prend des valeurs de 1 à 16), parfois désignée par la ville chef lieu de

la région pour simplifier. h : Strate d’habitat qui peut être soit une construction (immeuble, villa, habitat

marocain), soit un lotissement. c : Corps d’état de la strate h (ou ouvrage pour les lotissements).

trhcP : Prix relevé à l’instant (ou année) t pour la composante c du coût de la

strate h appartenant à la région r.0

rhcP : Prix théorique de référence pour la composante c de la strate happartenant à la région r.

hr

cC : Coût de la composante c de la strate d’habitat h dans la région r.

hr

gC : Coût global de la strate d’habitat h dans la région r.

rhc/otI : Indice élémentaire à l’instant t par rapport à l’instant t0 de la strate h dans

la région r pour la composante c.hrt

I0/

: Indice du coût à l’instant t par rapport à l’instant t0 de la strate d’habitat h

dans la région r.

Ih

t/o : Indice national pour la strate d’habitat h à l’instant t par rapport à l’instant t0.

t/oI : Indice national global d’une construction ou d’un lotissement.


Palier 1 : (Niveau élémentaire)

Pour cette étape de calcul, l’indice élémentaire à l’instant t par rapport à l’instant t0 de lastrate h dans la région r pour la composante de coût c s’écrit :

rhc

rhcrhc/ o

t

ot PPI =

Palier 2 : (Niveau des composantes du coût de la strate)

Dans ce deuxième niveau, on calcule l’indice d’une strate d’habitat (construction oulotissement) dans une région, au moyen d’une pondération adéquate qui donne le poidsde chaque corps d’état ou ouvrage dans le coût global de la strate. Formellement, larelation se présente comme suit :

1rhc

/.rh/ ∑

==

C

c otIhrcotI γ

oùrhc

/otI est l’indice élémentaire de la composante c, calculé au palier 1, ethrcγ désigne la proportion du coût de la composante c dans le coût global de la strate h

d'habitat ou du lotissement dans la région r. C'est à dire :

,hr

g

hr

chr

c C

C=γ

avec :

hr


hr


Ainsi, pour obtenir l’indice du coût de l’immeuble, il suffit de sommer les produits desindices et des poids correspondants, comme donné précédemment par la formule :

rhc0t /I.

C

1crh

crh0t /I ∑

== .

Palier 3 : (Niveau régional)

Pour ce niveau, on calcule l’indice du coût des constructions ou des lotissements pourchaque région.

Pour les constructions, on utilise l’indice de Laspeyres en agrégeant les indices destrois types de constructions (calculés au niveau 2) en un seul indice du coût de laconstruction au niveau de chaque région.

La même approche pourrait être adoptée pour les lotissements, sauf qu’on ne disposepas, à la lumière des sources d’informations disponibles jusqu'à présent, d’unerépartition des lotissements par région et par type. Pour remédier à ce manque, lesmêmes coefficients de pondérations relatifs aux constructions seront utilisés. Ilsdemeurent effectivement valables dans la mesure où il y a une corrélation directe entre


le nombre de lots aménagés et les caractéristiques des constructions édifiées (surfacedes planchers, nombre d’autorisations de construire et le nombre de logements).

Formellement, l’indice régional à l'instant t par rapport à l'instant t0 pour la strate h(construction ou lotissement) devient :

hrt/o

3

1h

ohr

rt/o II ∑

==

avec : 1et100

rh

3

1h

0

rh=≤≤ ∑

= constituant le système de pondérations

dans lequel, 02rβ et

03 rβ désignent les coefficients de pondération obtenus pour

chaque catégorie de construction (immeuble, villa et habitat marocain) ou dulotissement (social, moyen standing et standing) au sein de la région r.


II. PRESENTATION D’UNE STRUCTURE THEORIQUE DU COUT DE

CONSTRUCTION ET DE LOTISSEMENT

1. STRUCTURE THEORIQUE DU COUT DE CONSTRUCTION

1.1. Facteurs intervenant dans les coûts de constructions

Avant d’entamer la structure des coûts de la construction, standing moyen, à savoir,immeuble, villa, habitat type marocain, il est important d'analyser les facteurs rentrantdans le processus de l'évaluation technique qui détermineront de façon objective le coûtréel des édifications d'une manière générale.

Les facteurs jugés décisifs pour toutes analyses objectives sont :

- Nature géophysique du sol en général ;- Géophysique des régions ;- Rôle de l'étude géotechnique ;- Rôle du maître d’ouvrage ;- Rôle des bureaux d'études techniques ;- Les prix unitaires.

v Nature géophysique du sol en général

Les études déjà réalisées par les départements spécialisés ont démontré une diversitéde la nature géophysique du sol national; chaque portion du territoire présente descaractéristiques plus ou moins différentes des autres. On y trouve différents types desols selon les grandes régions du Maroc.

v Géophysique à travers les régions

En général, le territoire national est découpé en quatre zones : Zone côtière, Zonecentrale, Zone de montagne, Zone saharienne et présaharienne.

1. Zone côtière.

On y trouve généralement des roches sédimentaires tels que Conglomérat, Calcaire,Grès, Argile, Sable, Terrain brun, Terre végétale, et Sol imbibé d'eau (nappephréatique ).

Les sols des zones côtières sont des sols avec des formations rouges, riches en argilesdont la nature est surtout kaolinite sur calcaire selon les climats de la région (climathumide et sub-humide).

2. Zone centrale.

On y trouve en général des roches dites métamorphiques et volcaniques tels que leSchiste, Micaschiste, Mica et Granit .


3. Zone de montagne.

Dans les montagnes, différentes altitudes, climat aride et semi-aride; on trouve engénéral un sol dit calcimorphe, qui repose sur une roche mère calcaire; en général,c'est un sol mince, riche en calcaire .

4. Zone saharienne et présaharienne.

On y trouve un sol mou, c'est un sol qui repose directement sur la roche mère ou un solsalin, qui peut entraîner la formation d'une croûte saline.Ces indications diversifiées sur la nature du sol à travers les diverses régions sontdonnées ici comme renseignements élémentaires pour mesurer l'impact que pourrajouer cette nature du sol sur le coût de la construction au niveau des fondations, etpartant au niveau du coût final de la construction.

v L'importance de l’étude géotechnique

L'étude géotechnique est obligatoire pour chaque terrain réservé à la réalisation d'unprojet de construction ou de lotissement. L'objet de ces études est la reconnaissancede la nature des sols à une profondeur pouvant atteindre parfois six mètres. Cessondages font ressortir les types de carottier de terre ou de roche devant servir par lasuite de repos aux édifices projetés. L'étude géotechnique détermine aussi le niveau etle type des fondations à adopter, le taux admissible du travail du sol, les tassementsadmissibles, les recommandations et suggestions particulières.

L'étude géotechnique présente ainsi une infinité d'avantages pour l’étude des structuresen fondations. Quoique le coût de ces études ne soit pas inclus dans l'établissement del'indice du coût de la construction, il est nécessaire d'en souligner l'importance.

v Rôle du maître d’ouvrage

Le maître d'ouvrage est un acteur déterminant dans le processus et l'organisation de laconstruction d'immeuble. Il doit effectuer des études préalables, notammentgéotechnique, pour déterminer la nature du sous sol avant d'engager les travaux d'unmarché de réalisation de construction, qu'il soit public ou privé.

v Rôle du bureau d’études

Le Bureau d'études ne peut entamer les calculs des fondations en l'absence d'uneétude géotechnique préalablement préparée. Sur la base de ces études, des plans desfondations sont élaborés, présentant une structure solide pouvant résister aux différentsagents et mouvements du sol; et supportant en même temps les charges et lessurcharges possibles transmises sur ce même sol.

v Nature des prix unitaires

Les prix unitaires ont été calculés après recueil des prix unitaires de différentesentreprises et Tâcherons ayant déjà réalisé plusieurs ouvrages similaires ; et ont réalisédes bénéfices normaux et honnêtes sur la base de ces mêmes prix unitaires.


Ces prix unitaires peuvent être considérés comme prix de base pour l'année 2000/2001puisque le cours des matériaux n'a subi que quelques petites modifications sansinfluence sur ces prix unitaires.

Les tableaux de référence2, figurant à la fin de cette partie, font ressortir les détailsconstitutifs des prix par rubrique et sous rubrique avec les paramètres de déterminationde cette structure, en l'occurrence : la nature de l'unité de calcul, les quantitésnécessaires, les prix unitaires, les prix partiels, la structure théorique.

1.2. Structure des coûts de construction du m² plancher

Les composantes du coût de construction proprement dit sont décomposées en cinqgrands niveaux de travaux en plus à l’aménagement, clôture, parking, branchementdans le cas de la villa :

- G.O.R.E (gros uvre, revêtement, étanchéité),- menuiserie bois/ferronnerie,- plomberie/sanitaires,- électricité/luminaire et- peinture/vitrerie.

La ventilation de ces dépenses varient en fonction des types de constructions comme lemontre le tableau ci-dessous qui donne la répartition du coût de la construction parcomposante pour les trois types d’habitation.

L’examen de ces données montre que quel que soit le type de construction, le posteG.O.R.E arrive en premier rang avec un poids maximum pour l’habitat marocain de77% et un poids minimum pour l’immeuble de 60%. La menuiserie occupe le secondrang et consomme 13% du coût de revient du m² plancher d’un immeuble et seulement8% pour l’habitat marocain. En troisième position, la peinture et la vitrerie arrivent avecun poids de 12% pour l’immeuble et 8% pour l’habitat marocain.

Pour la plomberie et l’électricité, la part de chacun dans le coût du m² ne dépasse pas5% (sauf la plomberie dans l’immeuble où elle atteint 10%).

2 - Tableaux de référence de base pour immeuble R+3 pour environ 300 m² de surface au plancher.- Tableau de référence de base pour villa R+1 pour environ 200 m² de surface au plancher avecaménagement extérieur.- Tableaux de référence de base pour habitat type marocain R+1 pour environ 70,00 m² de surface auplancher.


Tableau 3 : Coût moyen du m² plancher par type de travaux et par type de construction (%)

Désignation des prestations Immeuble VillaHabitat

marocain

Gros uvre, revêtement, étanchéité (G.O.R.E) 60,03 61,92 77,41

Menuiserie bois/ferronnerie 13,38 13,23 7,73

Plomberie/sanitaires 9,93 5,16 3,67

Electricité/luminaire 4,65 2,52 3,33

Peinture/vitrerie 12,02 9,37 7,86

Aménagement, clôture, parking, branchement 0 7,86 0

Ensemble 100% 100% 100%

1.3. Décomposition du poste G.O.R.E

Le poste G.O.R.E. est décomposé en 7 niveaux : Terrassements, Fondations, Élévationen Béton Armé, Maçonnerie et cloisons de remplissage, Enduits, Revêtements des solset murs, Étanchéité.

Le tableau 4 révèle l’importance relative des composantes constituant le poste G.O.R.Esur la base de leur valeur après pondération par rapport au coût total de la construction.La composante la plus importante est le béton armé en élévation qui représente30,34%, 24,78% et 21,43% respectivement pour l’habitat marocain, la villa etl’immeuble. Les fondations constituent le poste le plus important après le béton armé enélévation, sa part représente 11,70%, 9,77% et 7,74% respectivement pour l’habitatmarocain, la villa et l’immeuble.

L’analyse de ces données par rubriques montre que la part des enduits ne diffère pasdans la villa et l’habitat marocain, celle de revêtement des sols et murs est semblabledans la villa et l’immeuble (6,55%) et (6,76%) et les parts de maçonnerie et cloisons deremplissage et étanchéité sont proches dans l’immeuble et l’habitat marocain. Unedécomposition en prestations élémentaires plus fines est représentée dans les tableauxfigurant à la fin de cette partie.


Tableau 4 : Coût des composantes G.O.R.E par type de construction %

Rubriques Immeuble Villa Habitatmarocain

Terrassement 1,17 2,09 1,74Fondation 7,74 9,77 11,70Béton en élévation 21,43 24,78 30,34Maçonnerie et cloisons de remplissage 9,61 4,10 10,64Enduits 8,75 7,24 7,71Revêtement des sols et murs 6,76 6,55 9,09Etanchéité 4,57 7,38 6,19Total 60,03 61,92 77,41

1.4. Coût du m²

Le coût total de construction du mètre carré de plancher a été déterminé pour les troistypes de construction (immeuble, villa et habitat marocain), ainsi que, pour les différentstypes d’immeubles (18 cas d’immeubles, Cf. tableaux figurant à la fin de cette partie).

Le tableau 5 présente les coûts moyens du mètre carré de plancher pour les différentstypes de construction.

Tableau 5 : Coût moyen de la construction au m² selon le type d’habitation

Immeuble Villa3 Habitat marocain1 759,30 DH/m² 2 029,34 DH/m² 1 576,72 DH/m2

La villa a le coût de construction au m² le plus élevé (2029,34 DH/m²) suivi del’immeuble (1759,30 DH/m²) et en dernier lieu l’habitat marocain (1576,72 DH/m2).

Concernant le cas des immeubles (18 cas) présentés dans le tableau 6, le coût au m²des constructions croît avec le nombre de façades avec similitude entre l’immeuble àquatre façades et trois façades où il n’y a pas de différence remarquable. Il en ressortaussi que l’immeuble dans les zones marécageuses est plus coûteux au m² puisqu’ilnécessite la réalisation d’un radier général servant de base et de semelle communespour le démarrage des travaux des poteaux. Ce cas exige aussi l’apport de tout-venantpour le remblaiement. Ces travaux nécessitent la mobilisation de moyens humains ettechniques importants avec des coûts récurrents.


Tableau 6 : Coût moyen du m² selon le type d’immeuble

Les tableaux ci-après donnent les détails de la structure théorique pour les trois typesde constructions ainsi que pour les différents types d’immeubles :

TypeCoût

moyen dum² en DH

Indice comparatif

Immeubles:I1: immeuble isolé à quatre façades (de référence) 1759 100 (base de référence)I2 : immeuble au coin à deux façades 1730 98I3 : immeuble mitoyen à trois façades 1764 100.3I4 : immeuble au centre à une façade 1707 97I5 : immeuble à RDC commercial 1558 89I6 : immeuble à terrasse accessible 1796 102I7 : immeuble avec sous sol 1953 109I8 : immeuble dans zone enneigée 1981 108I9 : immeuble dans les zones arides 1842 105I10:immeuble dans les zones marécageuses 2053 116I11 :immeuble dans zones séismique 1985 112I12 :immeuble dans zone argileuse 1846 105I13 :immeuble dans zone à terre humide 1788 102I14 :immeuble à fondations sur déchets 1917 109I15 :immeuble avec fondations sur ouvrageenterré fixe non-détournables 1930 109

I16 :immeuble avec nouvelles fondations sur uneautre ancienne

1838 104

I17 :immeuble sur roche marmite 1826 104I18 :immeuble avec ascenseur 1960 111


Tableau 7 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble de référence type I-01TABLEAU DE REFERENCE (IMM R+3) /sans sous sol (année 2000)

TABLEAU THEORIQUE REFERENCE POUR IMMEUBLE (pour 1200 m2 du plancher)

AN

NEE

2000

DESIGNATION DES OUVRAGES UNITE QUANTITE PRIX DHUNITAIRES

MONTANT TTCDH

STRUCTURE%

1. Gros Oeuvres, Revêtements et Etanchéité

A. Terrassement1 Fouilles en masse dans tous terrains sauf rocher m3 56,00 30,00 1 680,00 0,08%2 Fouilles en masse dans le rocher m3 16,80 220,00 3 696,00 0,18%3 Fouilles en rigoles ou en puits dans tout terrain sauf rocher m3 149,00 30,00 4 470,00 0,21%4 Fouilles en rigoles ou en puits dans le rocher m3 44,70 220,00 9 834,00 0,47%5 Mise en remblais ou évacuation m3 204,00 25,00 5 100,00 0,24%6 Remblaiement avec apport de tout venant. m3 PM 90,00 0,00 0,00%7 Plus_value pour rocher m3 PM 100,00 0,00 0,00%

TOTAL TERRASSEMENTS 24 780,00 1,17%

B. Fondation1 Béton de propreté de 0,10 m m3 61,00 500,00 30 500,00 1,44%2 Béton cyclopéen ou gros_béton m3 51,00 600,00 30 600,00 1,45%3 Maçonnerie de moellons en fondations de 0,40 m m3 72,00 250,00 18 000,00 0,85%4 Chape étanche feutre 27/s de 0,40 m de largeur m2 50,00 35,00 1 750,00 0,08%5 Béton pour béton armé en fondations m3 30,00 900,00 27 000,00 1,28%6 Aciers tors à haute limite élastique pour BA en fondation Kgs 2 100,00 11,00 23 100,00 1,09%7 Blocage en pierres sèches de 0,20 m m2 223,00 35,00 7 805,00 0,37%8 Forme en béton de 0,10 m (Aciers non compris) m2 223,00 60,00 13 380,00 0,63%9 Canalisation en buses de ciment comprimé 0,20 m ml 20,00 80,00 1 600,00 0,08%

10 Canalisation en buses de ciment comprimé 0,30 m ml PM 90,00 0,00 0,00%11 Regards type non visitables pour évacuation 40/40 Unité 12,00 270,00 3 240,00 0,15%12 Regards type non visitables pour évacuation 50/50 Unité PM 300,00 0,00 0,00%13 Regards visitables 40/40 Unité 7,00 350,00 2 450,00 0,12%14 Regards visitables 50/50 Unité PM 400,00 0,00 0,00%15 Branchement au réseau municipal E 1,00 4 000,00 4 000,00 0,19%

TOTAL FONDATION 163 425,00 7,74%


C. Béton armé en élévation1 Béton pour béton armé en élévation m3 125,00 1 000,00 125 000,00 5,92%2 Aciers à haute adhérence pour béton armé en élévation Kgs 12 500,00 11,00 137 500,00 6,51%3 Plancher en hourdis creux (16+4) m2 863,00 220,00 189 860,00 8,99%4 Plancher en hourdis creux (20+5) m2 PM 300,00 0,00 0,00%

TOTAL B.A. EN ELEVATION 452 360,00 21,43%

D. Maçonnerie et cloisons de remplissage1 Doubles cloisons en briques creuses de 8T + 6 Trous m2 PM 180,00 0,00 0,00%2 Murs en agglos de ciments de 0,20 m m2 863,00 100,00 86 300,00 4,09%3 Cloisons simples en briques creuses 6 Trous m2 1 458,00 80,00 116 640,00 5,52%4 Maçonnerie en moellons de 0,40 m m3 PM 280,00 0,00 0,00%

TOTAL MACONNERIE ET CLOISONS 202 940,00 9,61% E. Enduits1 Enduits extérieurs au mortier sur murs et plafonds m2 1 152,00 45,00 51 840,00 2,46%2 Enduits intérieur au mortier sur murs et plafonds m2 3 679,00 35,00 128 765,00 6,10%3 Enduits au ciment lissé sur appuis de fenêtres ml 103,00 25,00 2 575,00 0,12%4 Enduits étanches et hydrofuges (Au SIKA) m2 PM 50,00 0,00 0,00%5 Faux plafond en staff lissé m2 PM 150,00 0,00 0,00%6 Baguette d'angles métallique U 84,00 15,00 1 260,00 0,06%7 Baguette d'angles en PVC U 24,00 8,00 192,00 0,01%

TOTAL ENDUITS 184 632,00 8,75%

F. Revêtement de sols et murs1 Chape de ciments lissée et bouchardée m2 PM 32,00 0,00 0,00%2 Revêtement de sol en granito poli ordinaire (GPO). m2 843,00 75,00 63 225,00 2,99%3 Plinthes en ciment, en GPO, en marmorite noire ou en mignonette lavée ml 1 043,00 30,00 31 290,00 1,48%4 Revêtement mural en faïence de 15/15 m2 219,00 220,00 48 180,00 2,28%5 Carrelage en carreaux rouges de ciment de 20/20 m2 PM 350,00 0,00 0,00%

TOTAL REVETEMENT SOLS ET MURS 142 695,00 6,76%


G. Étanchéité1 Forme de pente m2 278,00 35,00 9 730,00 0,46%2 Chape de lissage m2 278,00 15,00 4 170,00 0,20%3 Façon de gorge sous solin et préparation des acrotères ml 93,00 30,00 2 790,00 0,13%4 Étanchéité multicouche 36/s m2 278,00 200,00 55 600,00 2,63%5 Étanchéité des reliefs 36/s ml 93,00 80,00 7 440,00 0,35%6 Étanchéité légère 27/s m2 36,00 90,00 3 240,00 0,15%7 Pose de gargouilles Unité 3,00 40,00 120,00 0,01%8 Pose de gueulards métalliques Unité PM 30,00 0,00 0,00%9 Traitement des joints de dilatation extérieurs ml PM 45,00 0,00 0,00%10 Protection lourde par dalots de béton m2 278,00 40,00 11 120,00 0,53%11 Protection d'étanchéité en carreaux de ciments de 20/20 m2 PM 65,00 0,00 0,00%12 Protection des relevés par solins grillagés ml 93,00 25,00 2 325,00 0,11%

TOTAL ETANCHEITE 96 535,00 4,57%TOTAL GROS UVRES, REVETEMENTS ET ETANCHEITE 1 267 367,00 60,03%


2. Menuiserie bois et ferronnerie

A. Menuiserie1 Portes vitrées type PV1 1,04*2,20 hors cadre (HC) Unité 24,00 1 700,00 40 800,00 1,93%2 Portes isoplanes type P1 0,94*2,20 HC Unité 74,00 1 200,00 88 800,00 4,21%3 Portes à lame type PP1 1,04*2,20 HC Unité PM 1 800,00 0,00 0,00%4 Menuiserie pour fenêtre (Toutes dimensions) m2 96,00 400,00 38 400,00 1,82%5 Menuiserie pour placard (Toutes dimensions) m2 105,00 700,00 73 500,00 3,48%6 Menuiserie pour châssis ( Toutes dimensions) m2 16,00 200,00 3 200,00 0,15%7 Volet roulant (Toutes dimensions) m2 80,00 250,00 20 000,00 0,95%8 Main courante en bois ml 32,00 150,00 4 800,00 0,23%

TOTAL MENUISERIE 269 500,00 12,77%

B. Ferronnerie1 Grille de protection 1,40*1,20 Unité 15,00 750,00 11 250,00 0,53%2 Porte métallique ou portail d'entrée 1,70*2,50 Unité 1,00 1 700,00 1 700,00 0,08%

TOTAL FERRONNERIE 12 950,00 0,61%TOTAL MENUISERIE FERRONNERIE 282 450,00 13,38%


3. Plomberie et sanitaires

A. Plomberie

1 Aménagement de compteurs Unité 1,00 1 000,00 1 000,00 0,05%2 Tubes ou tuyaux de fer galvanisé enterrés Tous Diamètres Confondus (TDC) ml 40,00 100,00 4 000,00 0,19%3 Tubes ou tuyaux de fer galvanisé en élévation TDC ml 330,00 50,00 16 500,00 0,78%4 Tubes ou tuyaux en cuivre TDC ml 60,00 40,00 2 400,00 0,11%

5 Vanne et robinet d'arrêt TDC Unité 45,00 50,00 2 250,00 0,11%6 Tuyaux en fonte pour EV TDC ml 40,00 500,00 20 000,00 0,95%7 Tuyaux en PVC d'évacuation TDC ml 40,00 40,00 1 600,00 0,08%8 Gargouilles en plomb TDC Unité 3,00 400,00 1 200,00 0,06%9 Robinet d'arrosage TDC Unité 4,00 100,00 400,00 0,02%10 Robinet de puisage TDC Unité 4,00 60,00 240,00 0,01%11 Siphon de sol TDC Unité 32,00 150,00 4 800,00 0,23%

TOTAL PLOMBERIE 54 390,00 2,58% B. Sanitaire

1 Lavabo sur console Unité 16,00 1200 19 200,00 0,91%2 Lavabo encastré Unité 16,00 1200 19 200,00 0,91%3 W - C à la turque Unité PM 700,00 0,00 0,00%4 W - C à l'anglaise Unité 16,00 1000 16 000,00 0,76%5 Éviers à deux bacs Unité 16,00 800 12 800,00 0,61%6 Alimentation et vidange de la machine à laver Unité 16,00 300 4 800,00 0,23%7 Bidet Unité 16,00 700 11 200,00 0,53%8 Baignoire Unité 16,00 2500 40 000,00 1,89%9 Chauffe-eau électrique de 70 Litres Unité 16,00 2000 32 000,00 1,52%

TOTAL SANITAIRE 155 200,00 7,35%TOTAL PLOMBERIE ET SANITAIRE 209 590,00 9,93%


4. Électricité, lustrerie

A .Électricité

1 Armoire générale Unité 1,00 8 500,00 8 500,00 0,40%2 Boîte de coupure étanche Unité Pm 1 000,00 0,00 0,00%

3 Câbles conducteurs Toutes Sections Confondues (TSC) ml 30,00 150,00 4 500,00 0,21%4 Coffret de distribution étanche Unité 15,00 500,00 7 500,00 0,36%5 Coffret compteur Unité Pm 1 500,00 0,00 0,00%6 Câble unipolaire en cuivre nu ml 70,00 50,00 3 500,00 0,17%7 Liaisons équipotentielles E 1,00 1 500,00 1 500,00 0,07%8 Tableau disjoncteur et coupe circuit Unité Pm 1 000,00 0,00 0,00%9 Foyer simple allumage Unité 118,00 80,00 9 440,00 0,45%10 Foyer en va et vient Unité 30,00 80,00 2 400,00 0,11%11 Prise de courant Unité 90,00 80,00 7 200,00 0,34%12 Sonnerie d'entrée Unité 16,00 200,00 3 200,00 0,15%13 Branchement chauffe - eau Unité 16,00 300,00 4 800,00 0,23%14 Câble de téléphone . E PM 4 000,00 0,00 0,00%

TOTAL ELECTRICITE 52 540,00 2,49% B. Lustrerie

1 Hublot étanche, opalin, rond Unité 16,00 80,00 1 280,00 0,06%

2 Luminaire Unité 180,00 200,00 36 000,00 1,71%3 Plafonnier rectangulaire ou carré à grille Unité 15,00 550,00 8 250,00 0,39%4 Spot encastré Unité PM 250,00 0,00 0,00%

TOTAL LUSTRERIE 45 530,00 2,16%TOTAL ELECTRICITE, LUSTRERIE 98 070,00 4,65%


5. Peinture, vitrerie A. Peinture

1 Badigeon à la chaux ou à la gélatine m2 PM 10,00 0,00 0,00%2 Peinture rexolite sur enduits extérieurs de façades m2 PM 30,00 0,00 0,00%3 Peinture vinylique sur murs et plafonds intérieurs m2 2 623,00 40,00 104 920,00 4,97%4 Peinture vinylique sur murs extérieurs m2 1 152,00 40,00 46 080,00 2,18%5 Peinture glycérophtalique sur murs et plafonds m2 1 056,00 45,00 47 520,00 2,25%6 Peinture décorative alphatone m2 PM 150,00 0,00 0,00%7 Peinture laquée glycéro sur menuiserie bois m2 946,00 45,00 42 570,00 2,02%8 Peinture laquée sur menuiserie métallique et ferronnerie m2 110,00 45,00 4 950,00 0,23%9 Vernis sur bois m2 PM 40,00 0,00 0,00%10 Peinture sur tuyauterie E 1,00 1 000,00 1 000,00 0,05%

TOTAL PEINTURE 247 040,00 11,70% B. Vitrerie

1 verre 3mm m2 83,00 80,00 6 640,00 0,31%TOTAL VITRERIE 6 640,00 0,31%

TOTAL PEINTURE, VITRERIE 253 680,00 12,02%

TOTAL GENERAL 2 111 157,00 100,00%1 759,30 DH/m2 couvert

Pour 1200 m2 du plancher


1.5. Dosage et mise en uvre des mortiers et des bétons

Tableau 8 : Les mortiers

Par dérogation aux articles 30 à 36 du Devis Général d’Architecture (D.G.A.), les mortiers suivant leur emploi, seront dosés commesuit :

Agrégats (secs)DésignationDes mortiers

LiantscimentsCPJ 35

ChauxKG Sable

0,3/6Grainsde riz

Eau de gâchage (m3) lessables utilisés dans lesmortiers étant supposés

secs

EMPLOI

Mortier n°1 350 - 0,500 0,500 0,290 Dégrossi d’enduit-châpe

Mortier n°2 350 - 0,660 0,340 0,290 Hourdage en maçonnerie moellons,agglos ciment ou briques

Mortier n°3 400 - 0,500 0,500 0,300 Scellement

Mortier n°4 450 - 1,000 - 0,300 Chape enduit lissé

Mortier n°5 150 - 1,000 - 0,300 Enduit mortier bâtard (couche definition)

Mortier n°6 350 - 0,350 0,650 0,290 Enduit tyrolien

Mortier n°7 550 - 1,000 - 0,330 Rejointoiement de maçonnerie

Ces mortiers feront l’objet d’essais (traction, compression, flexion) qui définiront leurs caractéristiques mécaniques et permettront enfonction des agrégats entrants dans la composition des mélanges, d’arrêter par type de mortier, le volume d’eau de gâchagenécessaire.


Tableau 9 : Les bétons

Par dérogation aux articles 30 à 36 du D.G.A., les bétons suivant leur emploi, seront dosés comme suit :

Désignation desbétons

LiantscimentCPJ 45

Sable1/6

Agrégats (m3)Gravillons

8/15 40/60

Bien secsPierres cas.

25/40 40/60

Moel. Eau

100 m3

EMPLOI

Béton n°1250 0,550 0,800 0,170 Béton de forme

Béton n°2300 0,450 0,350 0,750 0,180 Béton banché

Béton n°3350 0,400 0,400 0,450 0,200 Béton armé

Béton n°4350 0,400 0,800 0,210 Béton armé

Béton n°5300 0,450 0,200 0,300 0,600 0,170 Béton cyclopéen

Béton n°6250 0,450 0,200 0,900 0,170 Gros béton en

fondation

Les résistances minima exigées à 28 jours pour le béton n°3 et n°4 (B.A) seront de 270 Kg/cm2 à la compression et de 22 Kg/cm2.

Les sables ne devront pas contenir plus de 30% d’éléments fins (0,1 à 0,3 m/m) et pas moins de 15 à 20%.Les gravillons, pierres cassées et moellons (pour béton cyclopéen), entrant dans la composition des bétons seront propres.


Tableau 10 : Sous – détails et mises en uvre des mortiers et bétons pour immeuble R+3/sans sous sol (1200 m² couvert)

Ciment Sable Gravette Pierres cassées Fer EauOuvrage

Type Qté enKg

PU enDH/Kg Type Qté

en m3PU enDH/ m3 Type Qté


en m3PU enDH/ m3

Qtéen Kg

PU enDH/Kg

Qtéen m3

PU enDH/ m3

FondationBéton depropreté CPJ 35 15250 1 1/6 33,55 150 15/25 48,8 150 ---- ---- ---- ---- ---- 10,37 500

Béton Cyclopéen CPJ 45 15300 1 1/6 22,95 150 15/25 10,2 150 40/60 15,3 60 ----- ---- 8,67 500Béton pour bétonarmé enfondations

CPJ 45 10500 1 1/6 12 150 8/15 24 150 ---- ---- ---- 2800 10,5 6,3 500

Forme en béton(acier noncompris)

CPJ 35 5575 1 1/6 12,27 150 15/25 17,84 150 ---- ---- ---- 396 1050 3,8 500

Hourdagemoellon enfondation

CPJ 35 4536 0,90 0,3/6 8,55 150 Grainde riz 4,41 100 25/40 72 60 - - 3,76 500

Béton armé enélévationBéton pour bétonarmé enélévation

CPJ 45 43750 1 1/6 50 150 8/15 100 150 ---- ---- ---- 16250 10,5 26,25 500

MaçonnerieHourdage agglode 0,20 CPJ 35 12082 0,90 0.3/6 2278 150 Grain

de riz 1174 100 - - - - - 10,01 500

Hourdage briquede CT CPJ 35 10206 0,90 0.3/6 1925 150 Grain

de riz 9.91 100 - - - - - 8,46 500


Tableau 10 (suite) : Sous -détails et mises en uvre des mortiers et bétons pour un immeuble R+3 sans sous sol (1200 m² couvert)

Ciment Sable Gravette Pierres cassées Fer EauOuvrage

Type Qté enKg

PU enDH/Kg Type Qté



en m3PU enDH/ m3

Qtéen Kg

PU enDH/Kg

Qtéen m3

PU enDH/ m3

EnduitsEnduitsextérieurs aumortier sur murset plafonds

CPJ 35 3456 0,9 0,3/6 11,52 150 ---- ---- ---- ---- ---- ---- ---- 6,91 500

Enduits intérieurau mortier surmurs et plafonds

CPJ 35 11037 0,9 0,3/6 73,58 150 --- ----- ---- ---- ---- ---- ---- 22,07 500

Revêtement solChape CPJ 35 3593,50 09 0,3/6 25,29 150 - - - - - - - - 7,33 500GPO CPJ 35 5648,10 0,9 - - - Granito 16,86 110 - - - - - 5,06 500

Dégrossi faïence CPJ 35 1533 0,90 0.3/6 2,19 150 Grainde riz 2,19 100 - - - - - 1,27 500

EtanchéitéF.Pente CPJ 35 8340 0,9 1/6 18,35 150 15/25 26,69 150 - - - - - 5,67 500

P.mécanique CPJ 35 1946 0,9 1/6 5,56 150 Grainde rez 5,56 100 - - - - - 3,22 500

Total 152753 4479 1441


TYPE I_I_I_01_I (REFERENCE)

CAS D'IMMEUBLE ISOLE4 FACADES

Le tableau de base des travaux (Cf. Tableau 7) présente les quantités théoriques de ce bâtiment T.C.E, et ayant les caractéristiquessuivantes :

a/ Taux de travail du sol est de 2 bars

b/ quatre façades R+3

c/ Sans cour

d/ Sans sous-sol

e/ terrasse non accessible

f/ situé dans un climat normal

g/ surface du plancher 300 m²

Ce type d'immeuble servira de référence pour la comparaison avec les autres types cités par ailleurs.

Type référence de base 2.111.157,00 T.T.C = soit 1759,30 Dh/m2.

2F3F

4F

1F


Tableau 11 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble au coin 2 façades type I-02

TYPE I_I_I_02_ICAS D'IMMEUBLE AU COIN

2 FACADES• Même observations que pour type I_I_I_01_I• Reprendre le Bordereau de Base et modifier les ouvrages suivants :

N° Ouvrage U Q P.U P.T + - PTR3 PTA 4Poids

PTR PTM51.A.3 Fouilles en rigoles ou en puits dans tout terrain sauf

rocherm3 12,15 30 364,50 + 0 4470 4834,5 0,20 0,23

1.A.4 Fouilles en rigoles ou en puits dans le rocher m3 4,00 220 880 + 0 9834 10714 0,45 0,491.B.1 Béton de propreté m3 2,03 500 1015 + 0 30500 31515 1,39 1,461.B.5 Béton pour béton armé en fondations m3 5.63 900 5.067 + 0 27000 32067 1,23 1,491.B.6 Aciers tors à haute limite élastique pour BA en

fondationkg 394 11 4334 + 0 23100 27434 1,05 1,27

1.C.5 Joint polystyrène m2 40 8 320 + 0 0 320 - 0,011.G.11 Traitement des joints de dilatation extérieurs ml 34 45 1530 + 0 0 1530 0,00 0,071.E.1 Enduits extérieurs au mortier sur murs et plafonds m2 576 45 25920 0 - 51840 25920 2,37 1,201.E.3 Enduits au ciment lissé sur appuis de baies ml 51 25 1275 0 - 2575 1300 0,12 0,062.A.4 Menuiserie pour fenêtre m2 24 400 9600 0 - 38400 9600 1,75 0,455.A.4 Peinture vinylique sur murs extérieurs m2 576 40 23040 0 - 46080 23040 2,10 1,075.A.7 Peinture laquée Glycéro sur menuiserie bois m2 236 45 10620 0 - 42570 10620 1,94 0,49

Référence de base 2.111.157,00 Soit = 1759,30 DH/m2

TOTAL TYPE I_I_I_02_I 2 076 246,50 Soit = 1730,60 DH/m2

NB : Nous constatons que d’autres ouvrages en béton armé s’imposent. Ainsi les ouvrages A3, A4, B1, B5, B6, C5 et G11 augmentent de volume,de surface ou de poids des aciers, etc… Ces quantités ont une incidence sur le montant total en comparaison avec le type d’immeuble référence

3 PTR : Prix Total de Référence .4 PTA : Prix Total Adopté .5 PTM : Poids Total Modulé

2F

1F


Tableau 12 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble mitoyen 3 façades type I-03

TYPE I_I_I_03_I

CAS D'IMMEUBLE MITOYEN3 FACADE

• Même observations que pour type I_I_I_01_I• Reprendre le tableau de base et modifier les ouvrages suivants :

N° Ouvrage U Q P.U P.T + - PTR PTA PoidsPTR PTM

1.A.3 Fouilles en rigoles ou en puits dans toutterrain sauf rocher m3 6,06 30 181,80 + 0 4470 4651,8 0,20 0,21

1.A.4 Fouilles en rigoles ou en puits dans le rocher m3 2 220 440 + 0 9834 10274 0,45 0,461.B.1 Béton de propreté m3 1,02 500 510 + 0 30500 31010 1,39 1,411.B.5 Béton pour béton armé en fondations m3 2,82 900 2538 + 0 27000 29538 1,23 1,35

1.B.6 Aciers tors à haute limite élastique pour BAen fondation kg 197 11 2167 + 0 23.100 25667 1,05 1,17

1.C.5 Joint polystyrène m2 20 8 160 + 0 0 160 - -1.G.11 Traitement des joints de dilatation extérieurs ml 17 45 765 + 0 0 765 - -

- Référence de base 2.111.157,00 Soit = 1759,30 DH/m2

TOTAL TYPE I_I_I_03_I 2.116.918.80 Soit = 1764,09 DH/m2

NB : Nous constatons que d’autres ouvrages en béton armé s’imposent. Ainsi les ouvrages A3, A4, B1, B5, B6, C5 et G11augmentent de volume, de surface ou de poids des aciers. Ces quantités ont une incidence sur le montant total en comparaison avecle type d’immeuble référence.

JD1F

2F

3F


Tableau 13 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble au centre 1 seule façade type I-04

TYPE I_I_I_04_I

CAS D'IMMEUBLE AU CENTREUNE SEULE FACADE

• Ce cas nécessite le renforcement des fondations en créant des poutres de redressement, stabilisateur du Bâtiment au niveaudu bon sol.

• Prévoir le bourrage des joints de dilatation avec du polystyrène• Prévoir des couvres joints en terrasse.• Reprendre le tableau de référence et modifier les ouvrages suivants :

N° OUVRAGE U Q P.U P.T + - PTR PTAPoids

PTR PTM OBSERVATIONS

1.A.3 Fouilles en rigoles ou en puits dans toutterrain sauf rocher m3 17 30 510 + 0 4470 4980 0,20 0,23 Quantité en plus par rapport

à la référence1.A.4 Fouilles en rigoles ou en puits dans le

rocher m3 5 220 1100 + 0 9834 10934 0,45 0,51

1.B.1 Béton de propreté m3 3 500 1500 + 0 30500 32000 1,39 1,511.B.5 Béton pour béton armé en fondations m3 8 900 7200 + 0 27000 34200 1,23 1,611.B.6 Aciers tors à haute limite élastique pour BA

en fondation kg 560 11 6160 + 0 23100 29260 1,05 1,38

1.C.5 Joint polystyrène m2 80 6 480 + 0 0 480 - - Ouvrage à ajouter1.E.1 Enduits extérieurs au mortier sur murs et

plafonds m2 300 45 13.500 0 - 51840 38340 2,37 1,80 300m2 quantités à réaliserau lieu de 1152 références

1.E.3 Enduits au ciment lissé sur appuis de baies ml 30 25 750 0 - 2575 1850 0,12 0,091.G.11 Chape de lissage ml 50 45 2250 + 0 0 2250 0,00 0,112.A.4 Menuiserie pour fenêtre m2 48 400 19.200 0 - 38400 19200 1,75 0,90 En moins par rapport à

référence5.A.4 Peinture vinylique sur murs extérieurs m2 600 40 24.000 0 - 46080 24000 2,10 1,13


TOTAL TYPE I_I_I_04_I 2.047.912,00 Soit = 1706,59 DH/m2

NB : Nous constatons que d’autres ouvrages en béton armé s’imposent. Ainsi les ouvrages A3, A4, B1, B5, B6, C5 etG11 augmentent de volume,de surface ou de poids des aciers, etc… Ces quantités ont une incidence sur le montant total en comparaison avec le type d’immeuble référence.

1


Tableau 14 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble au RDC Commercial type I-05

TYPE I_I_I_05_ICAS D'IMMEUBLE AU R.D.CH COMMERCIAL

Ce cas présente la particularité au R.D.CH d'avoir une hauteur égale au plus que 4.00 m sous plafond, le dégagement des surfaces intérieurs desmurs de séparation et les conséquences de ces annulations nous font reprendre le tableau référence de base et modifier les ouvrages suivants :

N° Ouvrage U Q P.U P.T + - P.T.R P.T.APOIDS

PTR PTM Observation

1.D.2 Murs en agglos de ciments de 0,20 m2 111,75 100 11175 0 - 86300 75125 3,94 3,861.D.3 Cloisons simples en briques creuses 6T m2 364,50 80 29160 0 - 116640 87480 5,33 4,491.E.1 Enduits extérieurs au mortier sur murs et

plafonds m2 20 45 900 0 - 51840 50940 2,37 2,62 Portail et CHT

1.E.2 Enduits intérieurs au mortier sur murs etplafonds m2 30 35 1050 + 0 128765 127715 5,88 6,56 HT.S.P = 4,00m

1.E.3 Enduits au ciment lissé sur appuis de baies ml 26 80 2.080 0 - 2575 495 0,12 -1.F.1 Chape de ciments lissée et bouchardée m2 211 32 6752 + 0 0 6752 0,00 0,35 R.sol magasin1.F.2 Revêtement de sol en granito poli. m2 211 75 15825 0 - 63225 47400 2,89 2,432.A.1 Portes vitrées type PV U 6 1700 10200 0 - 40800 30600 1,86 1,572.A.2 Portes isoplanes type P U 5 1200 6000 0 - 88800 82800 4,06 4,252.A.4 Menuiserie pour fenêtre m2 19 400 7600 0 - 38400 30800 1,75 1,582.A.5 Menuiserie pour placard U 26 700 18200 0 - 73500 55300 3,36 2,842.A.6 Menuiserie pour châssis m2 4 200 800 0 - 3200 2400 0,15 0,122.A.8 Main courante en bois m2 20 250 5000 0 - 25600 15000 1,17 0,773.A.3 Tubes ou tuyaux de fer galvanisé en élévation ml 41 50 2050 0 - 16500 14450 0,75 0,743.B Sanitaire Total moyen 11125 0 - 158400 147275 7,23 7,564.B Luminaire Total moyen 11042 0 - 45530 34488 2,08 1,77

5.A.3 Peinture vynilique sur murs et plafondsintérieurs m2 437 46 102510 0 - 104920 87440 4,80 4,48

5.A.7+8 Laquée m2 Total moyen 102510 0 - 102510 76882 4,68 3,95- Référence de base 2.111.157,00 Soit = 1759,30 DH/m2

TOTAL TYPE I_I_I_05_I 1.869.688,00 Soit = 1558,07 DH/m²


Tableau 15 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble à terrasse accessible type I-06

TYPE I_I_I_06_I

CAS D'IMMEUBLE A TERRASSE ACCESSIBLE

Les terrasses accessibles sont celles susceptibles de recevoir une circulation courante pendant toute la période d'occupation et sontdifférentes des terrasses inaccessibles qui sont susceptibles de recevoir une circulation accidentelle et discontinue, à l'occasion denettoyage ou d'entretien (cheminées, gargouilles, antennes etc...) en particulier les conditions d'accès devront être telles qu'il ne soitpas possible d'entreposer des corps lourds.Les terrasses accessibles devront recevoir soit des dalles de protection mécanique en béton de 0,04 d'épaisseur minimum, soit ducarrelage posé en bain de mortier.Il faudra prévoir une porte métallique d'accès à la terrasse ainsi que des châssis supérieurs d'éclairage de la cage d'escaliers.En général, il faudra reprendre le tableau de base et modifier les ouvrages affectés.

N° Ouvrage U Q P.U P.T + - PTR PTAPoids

PTR PTM1.C.1 Béton pour BA en élévation m3 5 1000 5000 + 0 125000 13000 5,71 5,821.C.2 Aciers pour BA en élévation kg 450 11 4950 + 0 137500 142450 6,28 6,381.D.2 Murs en agglos de ciments de 0,20 m2 35,20 100 3520 + 0 86300 89820 3,94 4,02

1.E.1 Enduits extérieurs au mortier sur murset plafonds m2 60 45 2700 + 0 51840 54540 2,37 2,44

1.E.2 Enduits intérieurs au mortier sur murs etplafonds m2 70 35 2450 + 0 128765 131215 5,88 5,88

1.C.15 Carreaux en ciment rouge m2 278 65 18070 + 0 0 18070 - 0,81

2.B.3 Porte métallique ou portail d’accès à laterrasse u 1 1700 1700 + 0 1700 3400 0,08 0,15

5.A.3 Peinture vynilique sur murs et plafondsintérieurs m2 70 40 2800 + 0 104920 107720 4,79 4,82

5.A.4 Peinture vinylique sur murs extérieurs m2 60 40 2400 + 0 46.080 48480 2,10 2,17- Référence de base 2.111.157,00 Soit = 1759,30 DH/m2



Tableau 16 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble avec sous-sol type I-07

TYPE I_I_I_07_ICAS D'IMMEUBLE AVEC SOUS-SOL

La réalisation d'un sous-sol entraîne en général beaucoup de dépenses parfois inattendues, surtout en l'absence d'une étude géotechniquepréalablement réalisée par un laboratoire spécialisé. Toutefois, les coupes géologiques font apparaître, en général, des couches de terre rougesur environ 1.00m de profondeur, du grès tendre, mou, dur, schistes, sable, tuf.Nous traitons ci-après les cas suivants :

a/ Sous-sol 100% rocheb/ Sous-sol 50% Terre rouge, 50% roche.c/ Sous-sol à 100% Terre rouge

En conséquence, reprendre le tableau de base pour faire inclure l'ensemble des ouvrages qui s'imposent.

N° Ouvrage U Q P.U P.T + - PTR PTA PoidsPTR PTM Observation

1.A.2 Fouilles en masse dans le rocher m3 690 220 151.800 + 0 3696 155496 0,17 6,181.A.4 Fouilles en rigoles ou en puits dans le rocher m3 13.82 220 3040,40 + 0 9834 12874,40 0,45 0,511.A.5 Mise en remblais ou évacuation m3 703,82 25 17.595,50 + 0 5100 22695,50 0,23 0,901.B.2 Béton cyclopéen m3 51 600 30.600 0 - 30600 0 1,40 - Déduire de

référence1.B.3 Maçonnerie de moellons en fondations m3 99 250 24.750 + 0 18000 42.750 0,82 1,701.C.1 Béton pour BA en élévation m3 31,25 1000 31.250 + 0 125000 156.250 5,71 6,201.C.2 Aciers pour BA en élévation kg 2812,50 11 30.937,50 + 0 137500 168437,50 6,28 6,691.C.4 Plancher en hourdis creux (16+4)ou(20+5) m2 215,75 220 47,465 + 0 189860 237325 8,67 9,421.E.2 Enduits intérieurs au mortier sur murs et

plafonds m2 505,20 35 17.682 + 0 128765 146447 5,88 5,821.E.3 Enduits au ciment lissé sur appuis de baies ml 26 25 650 + 0 2575 3225 0,12 0,131.F.1 Chape de ciments lissée et bouchardée m2 278 32 8896 + 0 0 8896 0,00 0,352.B.2 Porte métallique ou portail d'entrée u 1 1700 1700 + 0 1700 3400 0,08 0,144.B.2 Luminaire u 8 200 1600 + 0 36000 5200 1,64 0,212.A.6 Menuiserie pour châssis m2 4 200 800 + 0 3200 4000 0,15 0,165.A.3 Peinture vynilique sur murs et plafonds intérieurs m2 505,20 40 20.208 + 0 104920 125.128 4,79 4,975.B.1 Verre 3mm m2 4 80 640 + 0 6640 7280 0,30 0,29


Tableau 16 (suite) : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble avec sous-sol type I-07

Suite Type I_I_I_07_I


TOTAL TYPE I_7_I_1_I 100% Roche

Total Type I_7_I_1_I 2.361.479,40 Soit = 1967,89 DH/m2


Type I_7_I_2_I 50% Roche 50% Terre végétales


Référence 2.111.157,00 Soit = 1759,30 DH//m2

Type I_7_I_3_I 100% Terre végétale



TYPE I_I_I_08_I

CAS D'IMMEUBLE DANS LES ZONES ENNEIGEES

Dans les zones enneigées, on distingue deux types de terrasses : les terrasses inclinées et les terrasses planes

a/ TERRASSES INCLINEES Type I.08aSur dalle pleine inclinée, l’application de la couche support bitume au mortier de ciment, l’application du complexe d'étanchéité, la pose des tuileset l'inclinaison facilitent le glissement des neiges restantes au moment du dégel.

b/ TERRASSES PLANES Type I.08bCes dalles sont destinées à recevoir les masses de neige en temps de précipitation, (environ 1 Tonne par mètre carré). Il faudra donc prendre enconsidération ces volumes de neige périodique, pour prévoir, lors de l'établissement des plans de Béton armé, des dalles d'une épaisseursuffisante permettant de prévoir une isolation thermique bien étudiée ainsi qu’une protection mécanique adéquate. Ces éléments augmentent lecoût au niveau des terrasses de ces régions en général.

Il y a lieu de reprendre le tableau de référence et modifier les ouvrages suivants :

Tableau 17 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble dans les zones enneigées à terrasses inclinées type I8


PTR PTM Observation1.C.1 Béton pour BA en élévation m3 160 1000 160.000 + 0 125000 25160 5,71 7,541.C.2 Aciers pour BA en élévation kg 3150 11 34.650 + 0 137500 172150 6,28 7,011.C.4 Plancher en hourdis creux (16+4)ou(20+5) m2 216 220 47.520 0 - 189860 142340 8,67 5,801.D.1 Doubles cloisons en briques creuses m2 863 180 155.340 + 0 0 155340 0,00 6,331.D.2 Murs en agglos de ciments de 0,20 m2 863 100 86.300 0 - 86300 0 3,94 -1.E.5 Faux plafond en staff lissé m2 278 150 41.700 + 0 0 86300 0,00 3,521.G.9 Pose de gargouilles u 3 40 120 0 - 120 0 0,01 -1.G.12 Protection lourde par dalots en dallettes de

béton m2 278 40 11.120 0 - 11120 0 0,51 -

1.G.14 Protection des relevés par solins grillagés ml 93 25 2.325 0 - 2325 0 0,11 -1.G.15 Pose des Tuiles m2 300 250 75.000 + 0 0 75.000 - 3,05 Ajouter

- Référence 2.111.157,00 Soit = 1759,30 DH/m2

TOTAL TYPE I_ I. 08a 2.376.712,00 Soit = 1980,59 DH/m2


Tableau 18 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble dans les zones enneigées à terrasses planes type I-08

N° Ouvrage U Q P.U P.T + - PTR PTA POIDSPTR PTM Observation

1.C.1 Béton pour BA en élévation m3 6 1000 6000 + 0 125000 131000 5,71 5,551.C.2 Aciers pour BA en élévation kg 540 11 5940 + 0 137500 143440 6,28 6,081.D.1 Doubles cloisons en briques creuses m2 863 180 155340 + 0 155340 0,00 6,581.D.2 Murs en agglos de ciments de 0,20 m2 863 100 86300 0 - 86300 0 3,94 -

1.G.15 Isolation thermique m2 278 320 88960 + 0 0 88960 - 3,77 A Ajouter- Référence 2.111.157,00 Soit = 1759,30 DH/m2

TOTAL TYPE I.08b 2.281.097,00 Soit = 1900,91 DH/m2


Tableau 19 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble dans les zones arides type I.09

TYPE I.09

CAS D'IMMEUBLES DANS LES ZONES ARIDES

Dans ces zones dites arides, les matériaux et les systèmes de construction changent et diffèrent du système déjà retenu pour type 4précédemment détaillé.

Ainsi, pour garder un climat doux pendant l'hiver et un climat frais pendant l'été, les murs sont construit avec de la pierre (moellonsD'une épaisseur variable entre 0,40 et 0,50 sur toute la hauteur du bâtiment ; les murs intérieurs gardent eux aussi des épaisseursassez larges entre 0,22 m et 0,30m).

La dernière dalle faisant face aux intempéries n'est pas moins épaisse de 0,25 m à 0,30.

Le système d'étanchéité est renforcé par une isolation thermique et des dalots de protection mécanique bien soignés. Parconséquent, il faudra reprendre le tableau de référence et reprendre les ouvrages suivants :


1.D.2 Murs en agglos de ciments de 0,20 m2 863 100 86300 0 - 86300 0 3,94 -

1.D.4 Maçonnerie en moellons calcaire m3 345 280 96.600 + 0 0 96600 0,00 4,22

1.G.15 Isolation thermique m2 278 320 88.960 + - 0 88960 - 3,89


TOTAL TYPE I.09 2.210.417,00 Soit = 1842,01 DH/m2


TYPE DES FONDATIONS

Rappel : le tableau de référence traite dans sa forme un Immeuble R+3 fondé sur semelles isolées pour un taux de travail admissibledu sol de 2 bars (normal).

Ci-après, les autres typologies de fondations souvent rencontrés influençant le coût des constructions d'une manière sérieuse ; il y alieu donc de les citer et de les traiter cas par cas afin d'éviter les obstacles.

a/ Fondation dans zone argileuse (type I.12) ;b/ Fondation dans zone marécageuse (type I.10) ;c/ Fondation sur dépôt de déchets (type I.14) ;d/ Fondation sur ouvrages en terrés fixes (type I.15) ;e/ Nouvelle fondation sur une autre très ancienne (type I.16).

Nota : en général ; et par le biais des sondages ; le laboratoire d'essai spécialisé détermine et étale tous les renseignements possiblespour faciliter le calcul des structures en béton armé.


Tableau 20 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble dans les zones marécageuses type I-10

TYPE I.10

CAS D'IMMEUBLES DANS DES ZONES MARECAGEUSES

Les sondages effectués par le laboratoire des essaies font ressortir la présence des nappes phréatiques à une certaine profondeur ; ilannonce aussi le système de fondation a adopter en pareil cas.

Le système le plus conseillé est de procéder à la réalisation d'un radier général servent de base et de semelle commune pour ledémarrage des travaux des poteaux ; ce cas exige aussi l'apport des tout-venant pour remblaiement, ces travaux nécessitent lamobilisation de moyens humains et techniques importants.

Il y a lieu donc de reprendre le tableau de base et modifier les ouvrages suivants :

N° Ouvrage U Q P.U P.T + - PTR PTA PoidsPTR PTM Observation

1.A.1 Fouilles en masse dans tous terrains m3 690 50 34.500 + 0 1680 36180 0,08 1,421.A.2 Fouilles en masse dans le rocher m3 207 220 45.540 + 0 3696 49236 0,17 1,94

1.A.6 Remblaiement avec apport de toutvenant. m3 690 90 62.100 + 0 0 62100 - 2,44 Tout - venant

compacte1.B.2 Béton cyclopéen m3 69 600 41400 + 0 30600 45000 1,40 1,771.B.5 Béton pour béton armé en fondations m3 80 900 72.000 + 0 27.000 99000 1,23 3,89

1.B.6 Aciers tors à haute limite élastiquepour BA en fondation kg 8800 11 96800 + 0 23100 119900 1,05 4,72




Tableau 21 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble dans les zones séismiques type I-11

TYPE I.11

CAS D'IMMEUBLE DANS ZONE SEISMIQUE

Dans les zones séismiques, les fondations sont très profondes; et peuvent atteindre 5,00 m environ dans entrains cas. L'ingénieur deBéton armé devra introduire un coefficient de sécurité au moins égale à 75% pour tout ouvrage en B.A. Par conséquent, il faudrareprendre le tableau référence et modifier les ouvrages suivants :


PTR PTM1.A.1 Fouilles en masse dans tous terrains

sauf rocherm3 298 30 8940 + 0 1680 10620 0,08 0,43

1.A.4 Fouilles en rigoles ou en puits dans lerocher

m 90 220 19800 + 0 9834 29634 0,45 1,20

1.A.5 Mise en remblais ou évacuation m3 298 25 7450 + 0 5100 12550 0,23 0,511.B.5 Béton pour béton armé en fondations m3 23 900 20.700 + 0 27000 47700 1,23 1,941.B.6 Aciers tors à haute limite élastique

pour BA en fondationKg 1575 11 17.325 + 0 23100 40425 1,05 1,64

1.C.1 Béton pour BA en élévation m3 94 1000 94.000 + 0 125000 219000 5,71 8;891.C.2 Aciers pour BA en élévation kg 9375 11 103.125 + 0 137500 240250 6,28 9 ,76


TOTAL TYPE I. 11 2.382.497,00 Soit = 1985,41 DH/m2


Tableau 22 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble dans les zones argileuses type I-12

TYPE I.12

CAS D'IMMEUBLE DANS ZONE ARGILEUSE

Dans ces zones argileuses dites à terre gonflante, les constructions nécessitent des études particulières, les fondations sont bienancrées au sol ; les profondeurs pour semelles peuvent atteindre 5,00 m, le rattrapage est réalisé avec du gros béton, les poutres deredressement sont obligatoires afin d'assurer une structure stable au niveau des fondations. Les ouvrages figurants sur le tableauréférence seront modifiés comme suit :



sauf rocherm3 75 30 2250 + 0 1680 3930 0,08 0,17


m3 23 220 5.060 + 0 9834 14.894 0,45 0,65

1.A.5 Mise en remblais ou évacuation m3 75 25 1.875 + 0 5100 6975 0,23 0,301.B.2 Béton cyclopéen m3 102 600 61.200 + 0 30600 91800 1,40 4,001.B.5 Béton pour béton armé en fondations m3 25 900 22.500 + 0 27000 49500 1,23 2,161.B.6 Aciers tors à haute limite élastique pour

BA en fondationkg 1050 11 11.550 + 0 23100 34650 1,05 1,51




Tableau 23 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble dans les zones à terre humide type I-13

TYPE I.13

CAS D'IMMEUBLE DANS ZONE A TERRE HUMIDE

Dans les zones en terres humides par évaporation constante des eaux souterraines, ou par infiltrations lentes des eaux deruissellement avoisinantes, ce type de construction nécessite une étude des fondations sur la base de semelles filantes périphériquesdes poutres de redressement afin de ceinturer au maximum les fondations et éviter tout glissement possible. Ainsi, le tableauréférence sera modifier comme suit :


1.A.3 Fouilles en rigoles ou en puits dans toutterrain sauf rocher

m3 42 30 1260 + 0 4470 5730 0,20 0,26


m3 13 220 2860 + 0 9834 12694 0,45 0,57

1.A.5 Mise en remblais ou évacuation m3 42 25 1050 + 0 5100 6150 0,23 0,281.B.2 Béton cyclopéen m3 21 600 12.600 + 0 30600 43.200 1,40 1,941.B.5 Béton pour béton armé en fondations m3 10 900 9.000 + 0 27000 36000 1,23 1,621.B.6 Aciers tors à haute limite élastique pour

BA en fondationkg 700 11 7.700 + 0 23100 30800 1,05 1,39




Tableau 24 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble à fondations sur déchets type I-14

TYPE I.14

CAS D'IMMEUBLES A FONDATIONS SUR DECHETS

Dans des zones ayant servis auparavant de dépôt des déchets divers qui ont été entassés, compactés naturellement, donnantl'impression en première constatation d'un terrain normal, l'étude géotechnique fait ressortir la présence de ces déchets et présenteles solutions possibles pour remédier à cette situation, ces solutions peuvent être les suivantes :

- Déblayer toute la surface sur une hauteur X jusqu'à atteindre la surface d'origine ;- Creuser les puits pour semelles jusqu'au bon sol ; et remblayer avec un tout - venant compacté jusqu'à atteindre le niveau 0,00.

Ces travaux modifient le tableau de référence comme suit :


1.A.1 Fouilles en masse dans tous terrains saufrocher

m3 675 30 20250 + 0 1680 21930 0,08 0,92

1.A.5 Mise en remblais ou évacuation m3 820 25 20600 + 0 5100 25700 0,23 1,081.A.6 Remblaiement avec apport de tout

venant.m3 675 90 60750 + 0 0 60750 0,00 2,55

1.B.2 Béton cyclopéen m3 50 600 30 000 + 0 30600 60600 1,40 2,551.B.3 Maçonnerie de moellons en fondations m3 60 250 15.000 + 0 18000 33000 0,82 1,391.B.5 Béton pour béton armé en fondations m3 24 900 21.600 + 0 27000 48600 1,23 2,041.B.6 Aciers tors à haute limite élastique pour

BA en fondationKg 1920 11 21.120 + 0 23100 44220 1,05 1,86




Tableau 25 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble fondations sur ouvrage enterré fixe (non-détournables)type I-15

TYPE I.15

CAS D'IMMEUBLE AVEC FONDATIONS SUR OUVRAGE ENTERRE FIXE(NON-DETOURNABLES)

L'étude géotechnique découvre la présence d'ouvrages enterrés depuis longtemps ; à savoir traversée de brises de diamètreimportant pour l'alimentation de la ville en eau potable, en électricité, en téléphonie, évaluation des eaux - usées ... ces ouvrages nepeuvent être déplacés ni détournés. Le bureau d'études doit veiller sur leurs conservations et recourir à des solutions fiables etsolides pour pouvoir édifier ensuite l'immeuble objet de notre référence et modifier les ouvrages suivants :


PTR PTM1.A.1 Fouilles en masse dans tous terrains sauf

rocherm3 900 30 27 000 + 0 1680 28680 0,08 1,20

1.A.5 Mise en remblais ou évacuation m3 900 25 22500 + 0 5100 27600 0,23 1,151.A.6 Remblaiement avec apport de tout venant. m3 900 90 81.000 + 0 0 81.000 0,00 3,381.B.2 Béton cyclopéen m3 10 500 5.000 + 0 30600 35600 1,40 1,491.B.3 Maçonnerie de moellons en fondations m3 40 600 24.000 + 0 18000 42000 0,82 1,751.B.5 Béton pour béton armé en fondations m3 24 900 21600 + 0 27000 48600 1,23 2,031.B.6 Aciers tors à haute limite élastique pour BA

en fondationkg 2160 11 23760 + 0 23100 46860 1,05 1,95




Tableau 26 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble avec nouvelles fondations sur une autre anciennetype I-16

TYPE I.16

CAS D'IMMEUBLE AVEC NOUVELLES FONDATIONSSUR UNE FONDATION ANCIENNE

Les études géotechniques permettent de découvrir des fondations entamées puis abandonnées, pour une raison ou une autre, dansun terrain X, et enterrés par les intempéries, les vents, les mouvements des sables. Dans de pareils cas, de grands travaux deterrassements et de déblaiement sont à prévoir ainsi que travaux de remblaiement avec un tout-venant.Le tableau de référence est donc à modifier comme suit :

N° Sous Rubrique. U Q P.U P.T + - PTR PTAPoids


sauf rocherm3 650 30 19.500 + 0 1680 21.180 0,08 0,93

1.A.5 Mise en remblais ou évacuation m3 650 25 16.250 + 0 5100 21.350 0,23 0,941.A.6 Remblaiement avec apport de tout

venant.m3 650 90 58.500 + 0 0 58.500 0,00 2,56


TOTAL TYPE I .16 2.205.407,00 Soit = 1837,83 DH/m2


Tableau 27 : Structure théorique des coûts de construction immeuble sur roche marmite type I-17

TYPE I.17

CAS D'IMMEUBLE SUR ROCHE MARMITE

L'étude géotechnique fait apparaître après sondage dans plusieurs zones des constructions dans un terrain X des roches dites tallonsnaturellement créées. Ces roches ont des croûtes d'une épaisseur variable allant de 10 cm à 15 cm et un ventre vide pouvantatteindre 2,00m de diamètre intérieur. Il y a lieu donc de bourrer et remplir ces volumes avec un gros béton avant de commencer toustravaux en fondation.

Les divers travaux de décapage à la recherche de ces mouvements, et les travaux de remise en état du terrain modifient le tableau deréférence comme suit :



sauf rocherm3 300 30 9000 + 0 1680 10680 0,08 0,47

1.A.5 Mise en remblais ou évacuation m3 300 25 7500 + 0 5100 12600 0,23 0,561.A.6 Remblaiement avec apport de tout

venant.m3 300 90 9000 + 0 9000 0,00 0,40

1.B.2 Béton cyclopéen m3 90 600 54.000 + 0 30600 84600 1,40 3,73


TOTAL TYPE I.17 2.190657,00 Soit = 1825,54 DH/m2


Tableau 28 : Structure théorique des coûts de construction pour immeuble avec ascenseur type I-18

TYPE I.18

CAS D'IMMEUBLE AVEC ASCENSEUREn général, un Immeuble de 3 étages ne nécessite pas d'ascenseur ; mais, comme option, les travaux suivants sont à prévoir :

- Puits pour fondation socle cage d'ascenseur- Remplissage avec du gros béton- Cage d'ascenseur en voile B.A épaisseur 15 cm- Local machinerie en terrasse avec tableau de commande.- Fourniture, pose et mise en marche de l'appareil.


PTR PTM Observation1.A.3 Fouilles en rigoles ou en puits

dans tout terrain sauf rocherm3 12 30 360 + 0 4470 4830 0,20 0,20 Terrassement

1.A.4 Fouilles en rigoles ou en puitsdans le rocher

m3 4 220 880 + 0 9834 10714 0,45 0,44 Terrassement

1.A.5 Mise en remblais ou évacuation m3 12 25 300 + 0 5100 5400 0,23 0,22 Terrassement1.B.2 Béton cyclopéen m3 6 600 3600 + 0 30600 34200 1,40 1,40 Socle en béton

cyclopéen1.B.5 Béton pour béton armé en

fondationsm3 16 900 14400 + 0 27000 41400 1,23 1,70 Béton pour voiles

Cage ascenseur1.B.6 Aciers tors à haute limite

élastique pour BA en fondationKg 1440 11 15840 + 0 23100 38940 1,05 1,60 Aciers pour voiles

4.A.1 Armoire générale U 1 8000 8000 + 0 8000 16.000 0,39 0,66 Tableau decommande

A14 Ascenseur U 1 200000 200000 + 0 0 200.000 - 8,23 Pour 4 personnes




Tableau 29 : Structure théorique des coûts de construction pour villa (année 2000)TABLEAU THEORIQUE REFERENCE POUR VILLA

(Pour 400 m2 de plancher)

AN

NEE

2000

DESIGNATION DES OUVRAGES UNITE QUANTITE PRIX UNITAIRESDH

MONTANT TTCDH

STRUCTURE%

1. Gros Oeuvres, Revêtements et Etanchéité

A. Terrassement1 Fouilles en masse dans tous terrains sauf rocher m3 42,00 30,00 1 260,00 0,16%2 Fouilles en masse dans le rocher m3 13,00 220,00 2 860,00 0,35%3 Fouilles en rigoles ou en puits dans tout terrain sauf rocher m3 98,00 30,00 2 940,00 0,36%4 Fouilles en rigoles ou en puits dans le rocher m3 29,00 220,00 6 380,00 0,79%5 Mise en remblais ou évacuation m3 140,00 25,00 3 500,00 0,43%6 Remblaiement avec apport de tout venant. m3 PM 90,00 0,00 0,00%7 Plus_value pour rocher m3 PM 100,00 0,00 0,00%


B. Fondation1 Béton de propreté de 0,10 m m3 9,00 500,00 4 500,00 0,55%2 Béton cyclopéen ou gros_béton m3 4,00 600,00 2 400,00 0,30%3 Maçonnerie de moellons en fondations de 0,40 m m3 26,00 250,00 6 500,00 0,80%4 Chape étanche feutre 27/s de 0,40 m de largeur m2 33,00 35,00 1 155,00 0,14%5 Béton pour béton armé en fondations m3 25,00 900,00 22 500,00 2,77%6 Aciers tors à haute limite élastique pour BA en fondation Kgs 1 750,00 11,00 19 250,00 2,37%7 Blocage en pierres sèches de 0,20 m m2 172,00 35,00 6 020,00 0,74%8 Forme en béton de 0,10 m (Aciers non compris) m2 172,00 60,00 10 320,00 1,27%9 Canalisation en buses de ciment comprimé 0,20 m ml 20,00 80,00 1 600,00 0,20%

10 Canalisation en buses de ciment comprimé 0,30 m ml PM 90,00 0,00 0,00%11 Regards type non visitables pour évacuation 40/40 Unité 5,00 270,00 1 350,00 0,17%12 Regards type non visitables pour évacuation 50/50 Unité PM 300,00 0,00 0,00%13 Regards visitables 40/40 Unité 5,00 350,00 1 750,00 0,22%14 Regards visitables 50/50 Unité PM 400,00 0,00 0,00%15 Branchement au réseau municipal E 1,00 2 000,00 2 000,00 0,25%



C. Béton armé en élévation1 Béton pour béton armé en élévation m3 73,00 1 000,00 73 000,00 8,99%2 Aciers à haute adhérence pour béton armé en élévation Kgs 6 352,00 11,00 69 872,00 8,61%3 Plancher en hourdis creux (16+4) m2 265,00 220,00 58 300,00 7,18%4 Plancher en hourdis creux (20+5) m2 PM 300,00 0,00 0,00%


D. Maçonnerie et cloisons de remplissage1 Doubles cloisons en briques creuses de 8T + 6 Trous m2 135,00 180,00 24 300,00 2,99%2 Murs en agglos de ciments de 0,20 m m2 90,00 100,00 9 000,00 1,11%3 Cloisons simples en briques creuses 6 Trous m2 PM 80,00 0,00 0,00%

4 Maçonnerie en moellons calcaire de 0,40 m m3 PM 280,00 0,00 0,00%TOTAL MACONNERIE ET CLOISONS 33 300,00 4,10%

E. Enduits1 Enduits extérieurs au mortier sur murs et plafonds m2 518,00 45,00 23 310,00 2,87%2 Enduits intérieur au mortier sur murs et plafonds m2 999,00 35,00 34 965,00 4,31%3 Enduits au ciment lissé sur appuis de fenêtres ml 21,00 25,00 525,00 0,06%4 Enduits étanches et hydrofuges (Au SIKA) m2 PM 50,00 0,00 0,00%5 Faux plafond en staff lissé m2 PM 150,00 0,00 0,00%6 Baguette d'angles métallique U 15,00 0,00 0,00%7 Baguette d'angles PVC U 8,00 0,00 0,00%


F. Revêtement de sols et murs1 Chape de ciments lissée et bouchardée m2 PM 32,00 0,00 0,00%2 Revêtement de sol en granito poli ordinaire (GPO). m2 242,00 75,00 18 150,00 2,24%3 Plinthes en ciment, en GPO, en marmorite noire ou en mignonette lavée ml 96,00 30,00 2 880,00 0,35%4 Revêtement mural en faïence de 15/15 m2 146,00 220,00 32 120,00 3,96%5 Carrelage en carreaux rouges de ciment de 20/20 m2 PM 350,00 0,00 0,00%



G. Étanchéité1 Forme de pente m2 178,00 15,00 2 670,00 0,33%2 Chape de lissage m2 178,00 35,00 6 230,00 0,77%3 Façon de gorge sous solin et préparation des acrotères ml 60,00 30,00 1 800,00 0,22%4 Étanchéité multicouche 36/s m2 178,00 200,00 35 600,00 4,39%5 Étanchéité des reliefs 36/s ml 60,00 80,00 4 800,00 0,59%6 Étanchéité légère 27/s m2 PM 90,00 0,00 0,00%7 Pose de gargouilles Unité 4,00 40,00 160,00 0,02%8 Pose de gueulards métalliques Unité PM 30,00 0,00 0,00%9 Traitement des joints de dilatation extérieurs ml PM 45,00 0,00 0,00%

10 Protection lourde par dalots de béton m2 178,00 40,00 7 120,00 0,88%11 Protection d'étanchéité en carreaux de ciments de 20/20 m2 PM 65,00 0,00 0,00%12 Protection des relevés par solins grillagés ml 60,00 25,00 1 500,00 0,18%

TOTAL ETANCHEITE 59 880,00 7,38%TOTAL GROS UVRES, REVETEMENTS ET ETANCHEITE 502 587,00 61,92%



A. Menuiserie1 Portes vitrées type PV1 1,04*2,20 hors cadre (HC) Unité 4,00 1 700,00 6 800,00 0,84%2 Portes isoplanes type P1 0,94*2,20 HC Unité 8,00 1 200,00 9 600,00 1,18%3 Portes à lame type PP1 1,04*2,20 HC Unité 2,00 1 800,00 3 600,00 0,44%4 Menuiserie pour fenêtre (Toutes dimensions) m2 24,00 400,00 9 600,00 1,18%5 Menuiserie pour placard (Toutes dimensions) m2 45,00 1 200,00 54 000,00 6,65%6 Menuiserie pour châssis ( Toutes dimensions) m2 3,00 200,00 600,00 0,07%7 Volet roulant (Toutes dimensions) m2 30,00 250,00 7 500,0 0,92%8 Main courante en bois ml 6,00 800,00 4 800,00 0,59%


B. Ferronnerie1 Grille de protection 1,40*1,20 Unité 10,00 750,00 7 500,00 0,92%2 Porte métallique ou portail d'entrée 1,70*2,50 Unité 2,00 1 700,00 3 400,00 0,42%

TOTAL FERRONNERIE 10 900,00 1,34%TOTAL MENUISERIE FERRONNERIE 107 400,00 13,23%



A. Plomberie

1 Aménagement de compteurs Unité 1,00 1 000,00 1 000,00 0,12%2 Tubes ou tuyaux de fer galvanisé enterrés Tous Diamètres Confondus (TDC) ml 20,00 100,00 2 000,00 0,25%3 Tubes ou tuyaux de fer galvanisé en élévation TDC ml 40,00 50,00 2 000,00 0,25%4 Tubes ou tuyaux en cuivre TDC ml 3,00 40,00 120,00 0,01%

5 Vanne et robinet d'arrêt TDC Unité 5,00 50,00 250,00 0,03%6 Tuyaux en fonte pour EV TDC m 28,00 500,00 14 000,00 1,72%7 Tuyaux en PVC d'évacuation TDC m 4,00 40,00 160,00 0,02%8 Gargouilles en plomb TDC Unité 4,00 400,00 1 600,00 0,20%9 Robinet d'arrosage TDC Unité 2,00 100,00 200,00 0,02%10 Robinet de puisage TDC Unité 2,00 60,00 120,00 0,01%11 Siphon de sol TDC Unité 5,00 150,00 750,00 0,09%


1 Lavabo sur console Unité 2,00 1200 2 400,00 0,30%2 Lavabo encastré Unité 1,00 1200 1 200,00 0,15%3 W - C à la turque Unité 2,00 700,00 1 400,00 0,17%4 W - C à l'anglaise Unité 3,00 1000 3 000,00 0,37%5 Éviers à deux bacs Unité 1,00 800 800,00 0,10%6 Alimentation et vidange de la machine à laver Unité 1,00 500 500,00 0,06%7 Bidet Unité 2,00 700 1 400,00 0,17%8 Baignoire Unité 2,00 2500 5 000,00 0,62%9 Chauffe-eau 70 L électrique Unité 2,00 2000 4 000,00 0,49%

TOTAL SANITAIRE 19 700,00 2,43%TOTAL PLOMBERIE SANITAIRE 41 900,00 5,16%



A .Électricité

1 Armoire générale Unité 1,00 3 000,00 3 000,00 0,37%2 Boîte de coupure étanche Unité PM 1 000,00 0,00 0,00%

3 Câbles conducteurs Toutes Sections Confondues (TSC) ml 30,00 150,00 4 500,00 0,55%4 Coffret de distribution étanche Unité 1,00 500,00 500,00 0,06%5 Coffret compteur Unité 1,00 500,00 500,00 0,06%6 Câble unipolaire en cuivre nu ml 67,00 50,00 3 350,00 0,41%7 Liaisons équipotentielles E 1,00 1 500,00 1 500,00 0,18%8 Tableau disjoncteur et coupe circuit Unité 1,00 1 000,00 1 000,00 0,12%9 Foyer simple allumage Unité 10,00 80,00 800,00 0,10%

10 Foyer en va et vient Unité 10,00 80,00 800,00 0,10%11 Prise de courant Unité 10,00 80,00 800,00 0,10%12 Sonnerie d'entrée Unité 1,00 200,00 200,00 0,02%13 Branchement chauffe - eau Unité 2,00 300,00 600,00 0,07%14 Câble de téléphone . E PM 600,00 0,00 0,00%

TOTAL ELECTRICITE 17 550,00 2,16% B. Lustrerie1 Hublot étanche, opalin, rond Unité 4,00 80,00 320,00 0,04%

2 Luminaire Unité 13,00 200,00 2 600,00 0,32%3 Plafonnier rectangulaire ou carré à grille ou en demi globe étanche Unité PM 550,00 0,00 0,00%4 Spot encastré Unité PM 250,00 0,00 0,00%



5. Peinture, vitrerie A. Peinture1 Badigeon à la chaux ou à la gélatine m2 400,00 10,00 4 000,00 0,49%2 Peinture rexolite sur enduits extérieurs de façades m2 518,00 30,00 15 540,00 1,91%3 Enduits de peinture vinylique sur murs intérieurs et plafonds m2 999,00 40,00 39 960,00 4,92%4 Enduits de peinture vinylique sur murs extérieurs m2 25,00 0,00 0,00%5 Enduits de peinture glycérophtalique sur murs et plafonds m2 73,00 45,00 3 285,00 0,40%6 Peinture décorative alphatone m2 PM 150,00 0,00 0,00%7 Peinture laquée glycéro sur menuiserie bois m2 217,00 45,00 9 765,00 1,20%8 Peinture laquée sur menuiserie métallique et ferronnerie m2 30,00 45,00 1 350,00 0,17%9 Vernis sur bois m2 PM 40,00 0,00 0,00%

10 Peinture sur tuyauterie ml 20,00 12,00 240,00 0,03%TOTAL PEINTURE 74 140,00 9,13%

B. Vitrerie1 verre 3mm m2 18,00 80,00 1 440,00 0,18%

TOTAL VITRERIE 1 440,00 0,18%TOTAL PEINTURE, VITRERIE 75 580,00 9,31%


6. Aménagement, clôture, parking, branchement1 Fouilles en masse m3 PM 30,00 0,00 0,00%

2 Fouilles en rigoles m3 30,00 30,00 900,00 0,11%3 Mise en remblai ou évacuation m3 30,00 25,00 750,00 0,09%4 Remblaiement avec apport de tout venant m3 PM 90,00 0,00 0,00%5 Béton de propreté m3 11,00 500,00 5 500,00 0,68%6 Maçonnerie de moellons en fondations ou en élévation m3 23,00 250,00 5 750,00 0,71%7 Agglo de 20 m2 192,00 100,00 19 200,00 2,37%8 Chape étanche m2 PM 35,00 0,00 0,00%9 Béton pour BA en fondation et en élévation m3 13,00 900,00 11 700,00 1,44%

10 Aciers tors à haute limite élastique pour BA Kgs 1 000,00 11,00 11 000,00 1,36%11 Blocage en pierres sèches m2 72,00 35,00 2 520,00 0,31%12 Forme en béton m2 72,00 90,00 6 480,00 0,80%13 Buses de ciment comprimé ml PM 80,00 0,00 0,00%14 Regards borgnes Unité PM 270,00 0,00 0,00%15 Bordure de trottoir ml 0,00 90,00 0,00 0,00%16 Enduit bâtard lisse ou tyrolien m2 Pm 40,00 0,00 0,00%

TOTAL AMENAGEMENT,CLÔTURE, PARKING,BRANCHEMENT 63 800,00 7,86%

TOTAL GENERAL 811 737,00 100,00%2 029,34 DH/m2 couvert



Tableau 30 : Sous – détails et mises en uvre des mortiers et bétons villa (400 m² couvert)

Ciment Sable Gravette Pierres cassées Fer EauOuvrage Type Qté en

KgPU enDH/Kg

Type Qté enm3

PU enDH/ m3

Type Qté enm3

PU enDH/ m3

Type Qté enm3

PU enDH/ m3

Qté enKg

PU enDH/Kg

Qté enm3

PU enDH/ m3

FondationBéton de propreté CPJ 35 2250 1 1/6 4,95 150 15/25 7,2 150 ---- ---- ---- ---- ---- 1,53 500Béton Cyclopéen CPJ 45 1200 1 1/6 1,8 150 15/25 0,8 150 40/60 1,2 60 ----- ---- 0,68 500Béton pour bétonarmé en fondations CPJ 45 8750 1 1/6 10 150 8/15 20 150 ---- ---- ---- 1750 10,5 5,25 500

Forme en béton(acier non compris) CPJ 35 4300 0,9 1/6 9,46 150 15/25 13,76 150 ---- ---- ---- 305 10,50 2,92 500

Hourdage moellonen fondation CPJ 35 1638 0,9 0.3/6 3,08 150 Grain de

riz 1,59 100 25/40 26 60 - - 1,36 500

Béton armé enélévationBéton pour bétonarmé en élévation CPJ 45 25550 1 1/6 29,2 150 8/15 58,4 150 ---- ---- ---- 6352 10,5 15,33 500

MaçonnerieHourdage doublecloison CPJ 35 1890 0,90 0.3/6 3,56 150 Grain de

riz 1,84 100 - - - - - 1,57 500

Hourdage agglo de0,20 CPJ 35 1260 0,90 0.3/6 2,38 150 Grain de

riz 1,22 100 - - - - - 1,04 500

EnduitsEnduits extérieursau mortier sur murset plafonds

CPJ 35 1554 0,9 0,3/6 10,36 150 ---- ---- ---- ---- ---- 3,11 500

Enduits intérieur aumortier sur murs etplafonds

CPJ 35 2997 0,9 0,3/6 19,98 150 ---- ---- ---- ---- ---- 5,99 500

Revêtement solChape 3 cm CPJ 35 2541 0,9 0,3/6 3,63 150 - - - - - - - - 1,05 500GPO 1,5 cm CPJ 35 1694 0,9 - - - Granito 4,84 110 - - - - - 4,89 500Dégrossi Faïence CPJ 35 1022 0,90 0.3/6 1,46 150 Grain de

riz 1,46 100 - - - - - 0,847 500

EtanchéitéF.Pente 12 cm CPJ 35 5340 1,00 1/6 11,75 150 15/25 17,09 150 - - - - - 3,63 500P.mécanique 4 cm CPJ 35 2492 0,9 1/6 3,56 150 Grain de

riz 3,56 150 - - - - - 2,06 500

Total 64478 115,2 132


Tableau 31 : Structure théorique des coûts de construction pour habitat marocain (année 2000)TABLEAU THEORIQUE REFERENCE POUR HABITAT MAROCAIN

(Pour 148 m2 de plancher)A

NN

EE20

00

DESIGNATION DES OUVRAGES UNITE QUANTITEPRIX

UNITAIRESDH

MONTANT TTCDH

STRUCTURE%

1. Gros uvres, Revêtements et Etanchéité

A. Terrassement1 Fouilles en masse dans tous terrains sauf rocher m3 31,00 30,00 930,00 0,40%2 Fouilles en masse dans le rocher m3 PM 220,00 0,00 0,00%3 Fouilles en rigoles ou en puits dans tout terrain sauf rocher m3 43,00 30,00 1 290,00 0,55%4 Fouilles en rigoles ou en puits dans le rocher m3 PM 220,00 0,00 0,00%5 Mise en remblais ou évacuation m3 74,00 25,00 1 850,00 079%6 Remblaiement avec apport de tout venant. m3 PM 90,00 0,00 0,00%7 Plus-value pour rocher m3 PM 100,00 0,00 0,00%


B. Fondation1 Béton de propreté de 0,10 m m3 4,00 400,00 1 600,00 0,69%2 Béton cyclopéen ou gros-béton m3 PM 500,00 0,00 0,00%3 Maçonnerie de moellons en fondations de 0,40 m m3 15,00 200,00 3 000,00 1,29%4 Chape étanche feutre 27/s de 0,40 m de largeur m2 PM 35,00 0,00 0,00%5 Béton pour béton armé en fondations m3 10,00 850,00 8 500,00 3,64%6 Aciers tors à haute limite élastique pour BA en fondation Kgs 750,00 10,00 7 500,00 3,21%7 Blocage en pierres sèches de 0,20 m m2 50,00 30,00 1 500,00 0,64%8 Forme en béton de 0,10 m (Aciers non compris) m2 50,00 55,00 2 750,00 1,18%9 Canalisation en buses de ciment comprimé 0,20 m ml 10,00 70,00 700,00 0,30%

10 Canalisation en buses de ciment comprimé 0,30 m ml PM 90,00 0,00 0,00%11 Regards type non visitables pour évacuation 40/40 Unité PM 270,00 0,00 0,00%12 Regards type non visitables pour évacuation 50/50 Unité PM 300,00 0,00 0,00%13 Regards visitables 40/40 Unité 5,00 150,00 750,00 0,32%14 Regards visitables 50/50 Unité PM 200,00 0,00 0,00%15 Branchement au réseau municipal E 1,00 1 000,00 1 000,00 0,43%



C. Élévation en BA1 Béton pour béton armé en élévation m3 26,00 850,00 22 100,00 9,47%2 Aciers à haute adhérence pour béton armé en élévation Kgs 2 470,00 10,00 24 700,00 10,58%3 Plancher en hourdis creux (16+4) m2 120,00 200,00 24 000,00 10,23%4 Plancher en hourdis creux (20+5) m2 PM 300,00 0,00 0,00%


D. Maçonnerie et cloisons de remplissage1 Doubles cloisons en briques creuses de 8T + 6 Trous m2 PM 180,00 0,00 0,00%2 Murs en agglos de ciments de 0,20 m m2 140,00 90,00 12 600,00 5,40%3 Cloisons simples en briques creuses 6 Trous m2 163,00 75,00 12 225,00 5,24%4 Maçonnerie en moellons calcaire de 0,40 m m3 PM 280,00 0,00 0,00%

TOTAL MACONNERIE ET CLOISONS 24 825,00 10,64% E. Enduits

1 Enduits extérieurs au mortier sur murs et plafonds m2 200,00 30,00 6 000,00 2,57%2 Enduits intérieur au mortier sur murs et plafonds m2 380,00 30,00 11 400,00 4,88%3 Enduits au ciment lissé sur appuis de fenêtres ml 24,00 25,00 600,00 0,26%4 Enduits étanches et hydrofuges (Au SIKA) m2 PM 50,00 0,00 0,00%5 Faux plafond en staff lissé m2 PM 150,00 0,00 0,00%6 Baguette d'angles métallique U PM 15,00 0,00 0,00%7 Baguette d'angles en PVC U PM 8,00 0,00 0,00%


F. Revêtement de sols et murs1 Chape de ciments lissée et bouchardée m2 PM 32,00 0,00 0,00%2 Revêtement de sol en granito poli ordinaire (GPO). m2 151,00 60,00 9 060,00 3,88%3 Plinthes en ciment, en GPO, en marmorite noire ou en mignonette lavée ml 157,00 15,00 2 355,00 1,01%4 Revêtement mural en faïence de 15/15 m2 70,00 140,00 9 800,00 4,20%5 Carrelage en carreaux rouges de ciment de 20/20 m2 PM 350,00 0,00 0,00%



G. Étanchéité1 Forme de pente m2 64,00 30,00 1 920,00 0,82%

2 Chape de lissage m2 64,00 10,00 640,00 0,27%

3 Façon de gorge sous solin et préparation des acrotères ml PM 30,00 0,00 0,00%

4 Étanchéité multicouche 36/s m2 64,00 150,00 9 600,00 4,11%

5 Étanchéité des reliefs 36/s ml PM 80,00 0,00 0,00%

6 Étanchéité légère 27/s m2 PM 90,00 0,00 0,00%

7 Pose de gargouilles Unité 1,00 40,00 40,00 0,02%

8 Pose de gueulards métalliques Unité PM 30,00 0,00 0,00%

9 Traitement des joints de dilatation extérieurs ml PM 45,00 0,00 0,00%

10 Protection lourde par dalots de béton m2 PM 30,00 0,00 0,00%

11 Protection d'étanchéité en carreaux de ciments de 20/20 m2 64,00 35,00 2 240,00 0,96%

12 Protection des relevés par solins grillagés ml PM 25,00 0,00 0,00%

TOTAL ETANCHEITE 14 440,00 6,19%TOTAL GROS UVRES, REVETEMENTS ET ETANCHEITE 180 650,00 77,41%



A. Menuiserie1 Portes vitrées type PV1 1,04*2,20 hors cadre (HC) Unité PM 1 700,00 0,00 0,00%

2 Portes isoplanes type P1 0,94*2,20 HC Unité 8,00 900,00 7 200,00 3,09%

3 Portes à lame type PP1 1,04*2,20 HC Unité 1,00 1 000,00 1 000,00 0,43%

4 Menuiserie pour fenêtre (Toutes dimensions) m2 15,00 350,00 5 250,00 2,25%

5 Menuiserie pour placard (Toutes dimensions) m2 10,00 400,00 4 000,00 1,71%

6 Menuiserie pour châssis ( Toutes dimensions) m2 3,00 200,00 600,00 0,26%

7 Volet roulant (Toutes dimensions) m2 PM 250,00 0,0 0,00%

8 Main courante en bois ml PM 150,00 0,00 0,00%


B. Ferronnerie1 Grille de protection 1,40*1,20 Unité PM 750,00 0,00 0,00%

2 Porte métallique ou portail d'entrée 1,70*2,50 Unité PM 700,00 0,00 0,00%

TOTAL FERRONNERIE 0,00 0,00%TOTAL MENUISERIE FERRONNERIE 18 050,00 7,73%



A. Plomberie

1 Aménagement de compteurs Unité 1,00 500,00 500,00 0,21%

2 Tubes ou tuyaux de fer galvanisé enterrés Tous Diamètres Confondus (TDC) ml 15,00 50,00 750,00 0,32%

3 Tubes ou tuyaux de fer galvanisé en élévation TDC ml 20,00 50,00 1 000,00 0,43%

4 Tubes ou tuyaux en cuivre TDC ml 2,00 40,00 80,00 0,03%

5 Vanne et robinet d'arrêt TDC Unité 4,00 50,00 200,00 0,09%

6 Tuyaux en fonte pour EV TDC ml PM 350,00 0,00 0,00%

7 Tuyaux en PVC d'évacuation TDC ml 9,00 35,00 315,00 0,13%

8 Gargouilles en plomb TDC Unité 1,00 250,00 250,00 0,11%

9 Robinet d'arrosage TDC Unité PM 100,00 0,00 0,00%

10 Robinet de puisage TDC Unité 1,00 60,00 60,00 0,03%

11 Siphon de sol TDC Unité 2,00 150,00 300,00 0,13%


1 Lavabo sur console Unité PM 1200 0,00 0,00%

2 Lavabo lave mains Unité 1,00 400 1 000,00 0,43%

3 W - C à la turque Unité 2,00 600,00 1 400,00 0,60%

4 W - C à l'anglaise Unité PM 1000 0,00 0,00%

5 Éviers à un bacs Unité 1,00 600 600,00 0,26%

6 Alimentation et vidange de la machine à laver Unité PM 500 0,00 0,00%

7 Bidet Unité PM 700 0,00 0,00%

8 Receveur de douche Unité 1,00 600 600,00 0,26%

9 Chauffe-eau 50 L électrique Unité 1,00 1500 1 500,00 0,64%

TOTAL SANITAIRE 5 100,00 2,19%TOTAL PLOMBERIE SANITAIRE 8 555,00 3,67%



A .Électricité

1 Armoire générale Unité PM 8 500,00 0,00 0,00%

2 Boîte de coupure étanche Unité PM 1 000,00 0,00 0,00%

3 Câbles conducteurs Toutes Sections Confondues (TSC) ml PM 150,00 0,00 0,00%

4 Coffret de distribution étanche Unité PM 500,00 0,00 0,00%

5 Coffret compteur Unité 1,00 500,00 500,00 0,21%

6 Câble unipolaire en cuivre nu ml PM 50,00 0,00 0,00%

7 Liaisons équipotentielles Unité 1,00 500,00 500,00 0,21%

8 Tableau disjoncteur et coupe circuit Unité 1,00 500,00 500,00 0,21%

9 Foyer simple allumage Unité 10,00 80,00 800,00 0,34%

10 Foyer en va et vient Unité 10,00 120,00 1 500,00 0,64%

11 Prise de courant Unité 8,00 80,00 640,00 0,27%

12 Sonnerie d'entrée Unité 1,00 200,00 200,00 0,09%

13 Branchement chauffe - eau Unité 1,00 200,00 200,00 0,09%

14 Câble de téléphone . E PM 300,00 0,00 0,00%

TOTAL ELECTRICITE 4 840,00 2,07% B. Lustrerie

1 Hublot étanche, opalin, rond Unité 4,00 80,00 320,00 0,14%

2 Luminaire Unité 13,00 200,00 2 600,00 1,11%

3 Plafonnier rectangulaire ou carré à grille ou en demi globe étanche Unité PM 550,00 0,00 0,00%

4 Spot encastré Unité PM 250,00 0,00 0,00%



5. Peinture, vitrerie A. Peinture

1 Badigeon à la chaux ou à la gélatine m2 PM 10,00 0,00 0,00%

2 Peinture rexolite sur enduits extérieurs de façades m2 PM 30,00 0,00 0,00%

3 Peinture vinylique sur murs et plafonds intérieurs m2 380,00 25,00 9 500,00 4,07%

4 Peinture vinylique sur murs extérieurs m2 200,00 25,00 5 000,00 2,14%

5 Peinture glycérophtalique sur murs et plafonds m2 40,00 32,00 1 280,00 0,55%

6 Peinture décorative alphatone m2 PM 150,00 0,00 0,00%

7 Peinture laquée glycéro sur menuiserie bois m2 60,00 32,00 1 920,00 0,82%

8 Peinture laquée sur menuiserie métallique et ferronnerie m2 PM 45,00 0,00 0,00%

9 Vernis sur bois m2 PM 40,00 0,00 0,00%

10 Peinture sur tuyauterie E PM 12,00 0,00 0,00%

TOTAL PEINTURE 17 700,00 7,59% B. Vitrerie

1 verre 3mm m2 8,00 80,00 640,00 0,27%

TOTAL VITRERIE 640,00 0,27%TOTAL PEINTURE, VITRERIE 18 340,00 7,86%

TOTAL GENERAL 233 355,00 100,00%

1576,72 DH/m2couvert



Tableau 32 : Sous – détails et mises en uvre des mortiers et bétons (habitat type marocain) (148 m² couvert)

Ciment Sable Gravette Pierres cassées Fer EauOuvrage Type Qté en Kg PU en

DH/KgType Qté en

m3PU enDH/ m3

Type Qté enm3

PU enDH/ m3

Type Qté enm3

PU enDH/ m3

Qté enKg

PU enDH/Kg

Qté enm3

PU enDH/ m3

FondationBéton de propreté CPJ 35 1000 1 1/6 1,60 150 15/25 3,20 150 ---- ---- ---- ---- ---- 0,680 500Béton Cyclopéen ---- ---- ---- ---- ---- ---- ---- ---- ---- ---- ---- ---- ---- ---- ---- ----Béton pour bétonarmé en fondations CPJ 45 3500 1 1/6 4 150 8/15 8 150 ---- ---- ---- 750 10 2,100 500

Forme en béton(acier non compris) CPJ 35 1250 0,9 1/6 2 150 15/25 4 150 ---- ---- ---- ---- ---- 0,850 500

Hourdage moellonen fondation CPJ 35 945 0,90 0.3/6 1,78 150 Grain de

riz 0,92 100 - - - - - 0,783 500

Béton armé enélévationBéton pour bétonarmé en élévation CPJ 45 9100 1 1/6 10,4 150 8/15 20,8 150 ---- ---- ---- 2470 10 5,460 500

MaçonnerieHourdage moellonagglo de 0,20 CPJ 35 441 0,9 0.3/6 1,26 150 Grain de

riz 0,43 100 - - - - - 0,365 500

Hourdage briquede 6 trous CPJ 35 571 0,9 0.3/6 1,14 150 Grain de

riz - 100 - - - - - 0,662 500

EnduitsEnduits extérieursau mortier auxmurs et plafonds

CPJ 35 1000 0,9 0,3/6 4 150 Grainsde riz ---- ---- ---- ---- ---- 1,200 500

Enduits intérieursau mortier sur murset plafonds

CPJ 35 1900 0,9 0,3/6 7,6 150 ---- ---- ---- ---- ---- 2,280 500

Revêtement solGPO 1,5 cm CPJ 35 566,25 0,9 - - - Granito 1,81 110 - - - - - 0,660 500Chape 3 cm CPJ 35 1585,50 0,9 0,3/6 2,26 150 - - - - - - - - 1,31 500Dégrossi faïence CPJ 35 262,50 0,9 0.3/6 0,42 150 Grain de

riz 0,84 100 - - - - - 0,406 500

EtanchiétéF.Pente 10 cm CPJ 35 1600 1,00 1/6 2,56 150 15/25 5,12 150 - - - - - 1,09 500Chape pourcarreaux 3 cm CPJ 35 480 0,9 1/6 0,77 150 - - - - - 0,56 500

Total 24.201,25 39,79 45,12


Tableau 33 : Mise en uvre des peintures

IMMEUBLE

Type Support Délivré Ratissageenduit

Nbre decouche

veniliqueCouche anti

rouilleNonbrecouchelaquée

Surf m2/ 1 kg Prix/ m2

PeintureVinylique

MursExtérieurs

5% - 3 couches - - 2623 20 40

PeintureVinylique

MursIntérieurs

5% 1 couche 2 couches - - 1152 20 40

PeintureLaquée

Murs plafond Vinyl /10% 1 couche 1 couches - 3 1056 6 45

PeintureLaquée

Bois Venyl/10% 1 couche 1 coucheimpression

- 2 946 6 45

PeintureLaquée

Fer - Grattageroulle

- 2 2 276 6 45

VILLAPeintureVinylique

MursExtérieurs

5% - 3 couches - - 518 20 40

PeintureVinylique

MursIntérieurs

5% 1 couche 2 couches - - 99 20 40

PeintureLaquée

Murs plafond Vinyl/10% 1 couche 1 couche - 3 73 6 45

PeintureLaquée

Bois Vinyl/ 10% 1 couche 1 coucheimpression

- 2 217 6 45

PeintureLaquée

Fer - Grattageroulle

- 2 2 30 6 45

HABITAT MAROCAINPeinturevinylique

MursExtérieurs

5% - 3 couches - - 240 20 25

Peinturevinylique

MursIntérieurs

5% 1 couche 2 couches - - 428 20 30

PeintureLaquée

Vinyl 10 1 couche 1 couches - 3 40 6 35

PeintureLaquée

bois 10% 1 couche 1 coucheimpression

- 2 60 6 34


Tableau 34 : Menuiserie bois

IMMEUBLE + VILLA + HABITAT MAROCAIN

QuincaillerieType

Cadresapinrouge

Ouvrant Nature Face RéseauPaumelles Béquille Serrure Scellement Butoir

Prix / m²

Portevitrée

1.04/2.20

1Française

Isoplaine Okumé5 mm

Alvéolaire 0,31

3/140 1 1 7 1 742

Porte 0.94/2.20

1Française


Alvéolaire 0,31

3/140 1 1 7 1 572

Portepleine

1.04/2.20

1Française

A lame - - 3/140 1 1 7 1 786

Fenêtre1

1.20/1.00

2Françaises

Vitrée - - 4/110 - - 4 - 400

Placard 1.40/2.20

2Françaises


Alvéolaire 0,15

6/110 2 poignet detirage

2 9 - 700

Châssis 0.50 /0.50

1Française

Vitré - - 2/80 1 poignet detirage

Lauctaux 4 - 200


Tableau 35 : Coût des réalisations en main d' uvre

LEGENDE D'UTILISATION DU TABLEAU CI-APRES (IMMEUBLE - VILLA - HABITAT MAROCAIN)

(1) = NATURE DES OUVRAGES A REALISER ------------------------------------------------------------------------------------------- = N.O.R.(2) = UNITE DE MESURAGE OU D'EVALUATION DE L'OUVRAGE = ------------------------------------------------------------- U.M.E.O.(3) = QUANTITE MINIMUME A REALISER DANS SERVICE REGULIER PAR JOUR = --------------------------------------- Q.M.R./J(4) = NOMBRE D'HEURES MAXIMUM DE TRAVAIL REGULIER PAR JOUR = ------------------------------------------------- N.H.M..R/J(5) = COUT DE LA MAIN D' UVRE DANS SERVICE REGULIER PAR JOUR DE TRAVAIL = ---------------------------- C.M.O./J(6) = QUANTITE A REALISER A LA TACHE PAR JOUR = ---------------------------------------------------------------------------- Q.R.T./J(7) = NOMBRE D'HEURES DE TRAVAIL A LA TACHE PAR JOUR = -------------------------------------------------------------- N.H.T./J(8) = COUT DE LA MAIN D' UVRE A LA TACHE PAR JOUR : --------------------------------------------------------------------- C.M.O.T/J

1 OUVRIER : ------------------------------------------------------------------------------- 1 OUV1 MAN UVRE : ------------------------------------------------------------------------------- 1 MAN

1 2 3 4 5 6 7 8

= N.O.R. U.M.E.O. Q.M.R./J N.H.M..R/J C.M.O./J Q.R.T./J N.H.T./J C.M.O.T/J

Fouilles en puits et en rigolesdans terrain naturel M3 2.5 à 3.2 9 1 MAN

50 3 à 4.5 9 à 9.30 50

Béton de propreté M2 45 à 50 9 1 OUV + 1 MAN80+50 - - -

Béton cyclopéen M3 10 à 12 9 1 OUV + 2 MAN80+100 - - -

Maçonnerie en fondation M3 3 9 1 OUV + 1 MAN80+50 4 à 4,2 9

1 OUV + 1MAN

100+50

Coulage béton pour B A en fondation M3 25 à 28 9 3 OUV + 8 MAN240+400 - - -

Façon et mise en place des aciers

Forme en béton Kg 300 9 1 OUV + 2 MAN80+100 500 9

1 OUV + 2MAN

0,60 kg


(suite)

1 2 3 4 5 6 7 8


Forme en béton M² 250 à 300 9 3 OUV + 8 MAN240+400

- - -

Coulage béton armé en élévationMalaxage avec bétonnière M2 150 à 170 9 à 10 3 OUV + 8 MAN

240+400 200 à 250 113 OUV + 8

MAN300+480

Plancher en poutrelle et corps creux(coffrage) M2 10 à 11 9 3 OUV + 5 MAN

240+250 13 à 16 93 OUV + 4

MAN300+200

Doubles cloison en briques creuses M2 10 9 1 OUV + 1 MAN80+50 15 à 18 9

1 OUV + 1MAN

18,00 m²

Cloison simple en briques creuses M2 17 à 20 9 1 OUV + 1 MAN80+50 20 à 30 9 à 10

1 OUV + 1MAN

10,00 m²

Cloison en agglos0.20 ou 0.15 M2 20 9 1 OUV + 1 MAN

80+50 20 à 30 9 à 101 OUV + 1

MAN8,00 m²

Enduits extérieurs M2 15 9 1 OUV + 1 MAN80+50 20 à 25 9

1 OUV + 1MAN

8,00 m²

Enduits intérieurs murs et plafonds M2 16 à 20 9 1 OUV + 1 MAN80+50 25 à 30 9

1 OUV + 1MAN

7,00 m²

Chape pour revêtement sol + baguette M2 30 9 2 OUV + 2 MAN160+100 35 à 40 9

2 OUV + 2MAN

10,00 m²


(suite)

1 2 3 4 5 6 7 8


Revêtement granito poli ordinaire M2 30 9 2 OUV + 2 MAN160+100 35 à 40 9

2 OUV + 2MAN

20,00 m²

Revêtement murs en faïence M2 8 à 12 9 1 OUV + 1 MAN90+50 10 à 15 9

1 OUV + 1MAN

20,00 m²

Forme de pente pour étanchéité M2 23 à 30 9 1 OUV + 2 MAN80+100 32 à 40 9

1 OUV + 1MAN

7,5 à 8,00 m²

Etanchéité multicouchesy/c gargouilles M² 75 9 1 OUV + 2 MAN

80+100 100 à 120 9 à 101 OUV + 2

MAN17,00 m²

Protection mécanique en carreau rougeM² 15 à 20 9 1 OUV + 1 MAN

80+100 18 à 25 91 OUV + 1

MAN15,00 m²

ELECTRICITE GENERALEPOUR 2 CHAMBRES +SALON+S.D.B

+Toilette y/c sanitaire ENS 1 13 1 OUV + 2 MAN80+100 1 6

1 OUV + 1MAN

100+50 / j

PLOMBERIE GENERALEPour cuisine + S.D.B. +WC +

HALL murs et boisENS 1 8 1 OUV + 2 MAN

80+100 1 51 OUV + 1

MAN100+50

PEINTURE VITERIE Pour 2 chambres +salon + Cuisine + WC + HALL murs et

bois ENS 1 7 1 OUV + 1 MAN80+100 1 4

1 OUV + 1MAN

100+50


2. STRUCTURE THEORIQUE DES COUTS DE LOTISSEMENT

Pour l’établissement d’une structure des coûts constitutifs, quant à la viabilité d’unterrain destiné à un lotissement, nous avons choisi de présenter les évaluations quenous avons établies pour les trois types de lotissements :

- Lotissement à caractère social (Lots de 100-200m²) ;- Lotissement à caractère standing moyen (Lots de 300-400m²) ;- Lotissement à caractère standing (Lots de 1000 m² et plus).

Dans un souci de transparence, quant à une comparaison acceptable, nous avons optépour les trois types étudiés, les caractéristiques suivantes sur une superficie brute de10 ha (100.000m²), qui constitue le cas fréquent dans la plupart des régions.

2.1. Caractéristiques et variantes des types étudiés

2.1.1. Voirie - assainissement option de base :

a/ Voirie

- Emprise des voies 11 à 15m (chaussé de 7 m).- Constitution des chaussées et trottoirs :

o Chaussée :

§ Couche de fondation ep : 0.20m (grave GNF 0/60) ;§ Couche de base ep : 0.15m (grave GNB 0/315) ;§ Couche d’imprégnation (émulsion de bitume à 65% ou cut -back) ;§ Revêtement bicouche ;

o Trottoir :

§ Couche de fondation ep : 0.15 m (grave GNF 0/60) ;§ Couche de base ep :0.10 m (grave GNB 0/315) ;§ Revêtement mono couche ;§ Bordure de trottoir type T3

b/ Assainissement

Le réseau mis en place est un réseau de type unitaire, les eaux pluviales et les eauxusées sont rassemblées dans un collecteur unique :

- Les canalisations 800mm-600mm-500mm-400mm sont en BVA classe90A

ou 135 A ;- Les canalisations 300mm sont en BVO (Raccordement des bouches

d’égout) ;- Les canalisations 200mm sont en BVO (Raccordement des boîtes de

branchements) ;


- Les regards de visite équipés d’appareils siphoïdes sont généralementmis en place sous trottoirs fermés par des tampons en béton, etexceptionnellement sous chaussée le tampon sera en fonte série lourde ;

- Il est envisagé le raccordement des lots par des boîtes de branchementssimples ou doubles ;

- Les eaux pluviales seront collectées par des bouches d’égouts soit àbavette (sous trottoir) ou à grille (sous chaussée).

c/ Caractéristiques propres à chacun des types étudiés

c1. Lotissement à caractère social

- A Superficie brute : 100.000 m².- B- Superficie viaire : 32.600 m².- C- Equipements : 4.000 m².

§ 1 Mosquée 400 m².§ 1 Garderie 400 m².§ 1 Kissaria 400 m².§ 1 Hammam 400 m².§ 1 Maison de jeunes 400 m².§ 1 Parc de loisir 2.000 m².

- D- Superficie réservée aux lots (476 unités ) 63.400 m².§ Lots de 100 m² (R+1) 290 x100 m² = 29.000 m².§ Lots de 150 m² (R+1) 156 x150 m² = 23.400 m².§ Lots de 200 m² (R+2) 25x200 m² = 5.000 m².§ Lots immeubles (R+3) 5x1200 m² = 6.000 m².

Superficie utile (A-B ) ou (C+D) 67.400 m².

c2. Lotissement à caractère moyen standing

- A- Superficie brute : 100.000 m².- B- Superficie viaire : 27.270 m².- C- Superficie utile : ( A-B) 72.730 m².- D- Nombre de lots (242 lots *300m²=Villas jumelées).

Nota : Certains lots pourront être affectés à des équipements, voire des immeubles R+3.

c3. Lotissement à caractère standing

- A- Superficie brute : 100.000 m².- B- Superficie viaire : 19.185 m².- C- Superficie utile : ( A-B) 80.815 m².- D- Nombre de lots (80 lots *1000m²=Villas isolées)

Nota : Un ou plusieurs lots pourront être affectés à des équipements ou des immeubles R+3.


2.1.2. Voirie, assainissement option variante

Est appelée variante soit un choix délibéré du Maître d’Ouvrage, soit un impératifimposé par les Régies gérantes des différents ouvrages ou les Municipalités.

a/ Voirie

- Les terrassements sont estimés à 20% en terrains rocheux (estimationexpérimentale).

- Les revêtements prévus en bi-couche (chaussée) et en mono-couche (trottoir)seront remplacés par un revêtement en enrobés denses d’épaisseur 0.05 m(chaussée) et par un trottoir bétonné de constitution suivante :

o couche de fondation d’épaisseur 0.10 m ;o chape en béton reflue de 0.10 m d’épaisseur armée d’un treillis métallique

(6 et 20) ;

- La couche de base et l’imprégnation sont supprimées.

b/ Assainissement

Les canalisations prévues en BVA joint au ciment seront remplacées par descanalisations CAO classe 90 ou 135 (joint torique). L'ouverture des tranchées estestimée à 20% en terrains rocheux.

2.1.3. Voirie, assainissement, aléas géotechniques

Si l’étude géotechnique démontre que la nature du sous-sol n’entre pas dans lagénéralité dénommée terrain ordinaire, alors s’il s’agit de :

- un sous-sol argileux : cela conduira à réétudier la constitution des chaussées etdes trottoirs en augmentant l’épaisseur et en y ajoutant une couche anti-contaminante ;

- un sous-sol rocheux : cela conduira à la mise en uvre d'un lit de pose engravette ;

- une résurgence d'eau : cela conduira à une mise à sec et s'il le faut à undrainage sous le lit de pose.

2.1.4. Présentation des estimations

Nous produisons un estimatif pour chaque corps d’état, en quantifiant et en estimantdes variantes possibles.

S’agissant de la présence d’un sous-sol rocheux, nous estimons une quantité de 20%du mouvement des terrassements en terrain rocheux, et 80% en terrain ordinaire.


Les estimations qui suivent sont, ouvrage par ouvrage, le produit d’un prix unitaire parune quantité calculée. Les différents produits additionnés donnent le coût total.

Les prix unitaires proposés s’entendent toutes taxes et charges comprises ainsi que lestravaux annexes tels que local de chantier, les implantations des ouvrages, les essais,les dossiers cadastraux. Ils sont la synthèse de plusieurs sources que nous avonscomparées après les avoir obtenues de plusieurs bureaux d’études, d’entrepreneurs, defournisseurs, ainsi qu’à partir de l’expérience propre de l’expert consultant.

A partir de ces sources, nous avons extrapolé des quantités applicables à unlotissement de 10 ha, en modulant ces quantités selon les trois types proposés.

Nous avons distingué :

- la voirie et l’assainissement :

o nous proposons des estimations différentes qui tiennentcompte d'une part d'options variantes et d'autre part d'aléasgéotechniques. Il n'est pas pris en compte de réseau horssite, le réseau projeté est raccordé au réseau existant quiest supposé l'accepter.

- l’eau potable,- le téléphone :

o La desserte téléphonique est obtenue à partir d'un centralexistant, le réseau de distribution est réalisé par câblessouterrains protégés par des conduites PVC. Des chambresde tirage seront aménagées tout le long du réseau. Lerattachement au central existant n'est pas pris en compteainsi que le raccordement des usagers.

- l’électricité (y compris l’éclairage public) en supposant l'éventualitéd’appels d’offres séparés :

o L'alimentation en énergie électrique est réalisée à partir d'une sourceexistante. Il est envisagé la construction de postes de transformation:

o au nombre de 4 dans le lotissement à caractère social, (597lots*3.5kwa*0.7*1.10/400=4);

o au nombre de 2 dans le lotissement à caractère moyen standing (250lots*6kwa*0.7*1.10/400=2);

o au nombre de 1 dans le lotissement à caractère standing (85lots*7kwa*0.7*1.10/400=1).

o Les postes de transformation seront reliés en boucle par des câbles MT.o L'éclairage électrique des voies sera réalisé par des candélabres de 10m

de hauteur équipés de lanterne 250w en sodium HP. Il sera mis en place1 candélabre tous les 50m.

2.2. Détails des coûts constitutifs (tous types)


Les tableaux 36, 37, 38, 39 et 40 donnent les détails des coûts constitutifsrespectivement voirie assainissement option de base et variante, eau potable,prestation téléphonique et électricité pour une superficie brute de 10 ha.


v Les taxes municipales, peines et soins

Elles représentent des redevances exigées par les municipalités et les Régies (eaux,téléphone, électricité) à l’encontre du maître d’ouvrage.Elles sont obligatoires pour le promoteur privé et peuvent être modulées pourl’administration.

Elles s’élèvent à 20% du montant du marché pour les peines et soins, et sont variablesde 3 à 5% pour la taxe municipale.

Il est à signaler que la redevance "Peines et soins" est établie par les Régies etcomprend :

- l'assistance technique au B.E.T pour la rédaction de l'étude préliminaire,et des phases suivantes ;

- l'approbation des dossiers devant leur être soumis au préalable ;- le suivi de chantier jusqu’à la réception définitive.

v Le plan topographique

Il s’agit d’un plan topographique avec report au 1/500 (dossier d’exécution) au 1/1000(dossier d’avant projet) et au 1/2000 (étude préliminaire).Les frais de la topographie s’élèvent à 1800 DH/ha HT.

v Le plan de masse

Il est sous la responsabilité d’un architecte et doit préciser l’occupation du sol :

- Nombre de lots (R+1 – R+2 etc. …)- Equipement socioculturel- Largeur des emprises

Les frais de l’étude d’urbanisme sont variables de 8000 DH pour un lotissement de 5 à10 ha à 12.000 DH pour un lotissement de 0 à 5 ha.

v Les frais de l’étude géotechnique

Ils s’élèvent à 1% du montant du marché HT pour tout type de lotissement confondudont le délai d’exécution est de un mois.

v Etude VRD tous réseaux

Elle se compose en :

1. Etude préliminaire (échelle 1/2000)

Cette phase est primordiale parce qu'elle est une recherche des réseaux hors site etune évaluation de leur réceptivité. A partir du plan de masse, elle définit les besoins(eau, électricité) et évalue la quantité des rejets (EP - EV). Elle propose au Maîtred'ouvrage des variantes : en voirie. (D’après l'étude géotechnique), en assainissement


(réseau unitaire - réseau séparatif fosse septique - station d'épuration), en électricité(réseau aérien ou enterré) et en eau potable.

Les frais relatifs à cette phase d’étude s’élèvent à 0,20% du montant du marché HT.

2- Avant projet (échelle 1/1000)

Cette phase est la mise en concordance des propositions faites au niveau de l'étudepréliminaire et retenues par le Maître de l'Ouvrage. Elle comporte en fin de phase uneestimation globale des travaux (hors site et in site), précédée d'une fiche deprésentation, accompagnée de toutes les notes de calculs ayant servi à déterminer lessections des conduites (eau , assainissement ) et celles des câbles M.T - B.T. Un devisquantitatif servira de base à l'estimation des travaux.

A la demande du promoteur, il pourra être proposé une réalisation par tranche.Les frais relatifs à cette phase d’étude s’élèvent à 0,40% du montant du marché HT.

3- Projet d’exécution (échelle 1/500)

Cette phase est la continuité et le développement de la phase précédente.

Elle comporte (s'il y a lieu) les levés complémentaires (à la charge du B.E.T) pourl'établissement des différents profils en long (voirieassainissement - eau potable) :

- L'établissement de tous les profils en travers- Les cubatures- Les métrés- Les pièces écrites (C.P.S - Bordereaux des prix- Détails - estimatif)- L'assistance au Maître d'Ouvrage lors de la consultation


4- Suivi de chantier

Dans le cadre de sa mission, le B.E.T :

- assure la surveillance des travaux ;- supervise une application stricte du C.P.S ;- vérifie l'implantation en X - Y - Z de tous les ouvrages (l'implantation

étant à la charge de l'entreprise) ;- assure la réunion de chantier et rédige le PV de la réunion ;- établit conjointement avec l'entreprise les métrés des travaux exécutés .


v Travaux

Ils se déclinent en travaux de terrassement - voirie - assainissement, travaux d’eaupotable, travaux d’électricité et les prestations téléphoniques.


L’analyse des données relatives à cette composante (tableaux 28, 30, 31 et 32) montreque le lotissement de type social est le plus élevé en matière de coûts des travaux,toute composante confondue avec :

- 5.626.344 DH pour les travaux de terrassement-voirie assainissement(option de base), soit une augmentation de 22,4% et 43,6%respectivement par rapport au lotissement Moyen standing et Standing;

- 1.683.931 DH pour les travaux d’eau potable, soit une augmentation de30,8% et 43,6% respectivement par rapport au lotissement Moyenstanding et Standing;

- 1.053.668 DH pour les prestations téléphoniques, soit une augmentationde 40,2% et 56% respectivement par rapport au lotissement Moyenstanding et Standing;

- 5.280.580 DH pour les travaux d’électricité, soit une augmentation de41,1% et 64,3% respectivement par rapport au lotissement Moyenstanding et Standing .

Le tableau 37 présente un détail des coûts constitutifs des travaux de voirie etassainissement de lotissement à caractère social par rapport à une option variante.Cette estimation fait apparaître une différence de 3.133.056 DH (soit 9.293.837DH -6.160.781 DH) pour une plus value de 50,85% par rapport à la solution de base (social).

Nous avons fait la même comparaison avec l'électricité et l'éclairage public, ladifférence constatée est de 1.353.604 DH (soit 6.634.184 DH - 5.280.580 DH) pour uneplus value de 25,63% par rapport à la solution de base.

Ces coefficients sont applicables quel que soit le caractère du lotissement, mais bienqu'ils soient significatifs en eux-mêmes, nous ne les avons pas retenus pour lescomparaisons qui suivent.


Tableau 36 : Détails des coûts constitutifs (10 ha T.T.C.)voirie assainissement option de base

DESIGNATION SOCIAL STANDINGMOYEN STANDING OBSERVATION

TAXE MUNICIPALE.TOPOGRAPHIE.ÉTUDE D’URBANISME.ÉTUDE GEOTECHNIQUE

150.000 21.600120.000 59.229

150.000 21.600120.00046.620

150.000 21.600120.00033.376

Voir nota 6.1800DH/ha*1,2012000DH(0à5ha)&8000(5à10ha)x1,21%marché HT*1,20

SOUS TOTAL 1 : 350.829 438.220 324.975

ÉTUDE VRD.A-PRELIMINAIREB-AVANT PROJETC-PROJETD’EXECUTIOND-SUIVI DE CHANTIER

11.84523.69159.22988.843

9.32418.64846.67169.931

6.67513.35033.37550.062

0,20% du marché HT*1,200,40% du marché HT*1,201,00% du marché HT*1,201,50% du marché HT*1,20

SOUS TOTAL 2 : 183.608 145..574 103.462

TRAVAUX :TERRASSEMENT-VOIRIEASSAINISSEMENT.

3.520.829

2.105.515

2.713.008

.652.400

1.933.419

1.237.700

SOUS TOTAL 3 : 5.626.344 4.365.408 3.171.119TOTAL 1+2+3 : 6160781 4.849.202 3.599.187

6 NOTA : La taxe municipale est de 3% du montant du marché HT pour le caractère social 4% pour lecaractère moyen standing et de 5% pour le caractère standing.


Tableau 37 : Détails des coûts constitutifs (10 ha T.T.C.)voirie assainissement option variante

DESIGNATION SOCIAL. STANDINGMOYEN. STANDING OBSERVATION

TAXE MUNICIPALE.TOPOGRAPHIE.ETUDE D’URBANISME.

ETUDE GEOTECHNIQUE

225.20221.600

120.000

90.081

235.81621.600

120.000

70.745

216.76521.600

120.000

52.024

Voir nota6

1800DH/ha*1,2012000DH(0à5ha) &8000(5à10ha)x1,201%marché HT*1,20

SOUS TOTAL 1 : 456.883 448.161 410.389

ETUDE VRD. A-PRELIMINAIRE. B-AVANT PROJET. C-PROJET D’EXECUTION. D-SUIVI DE CHANTIER.

18.01636.03290.081

135.122

14.14928.29870.745

106.118

10.40420.80852.02478.036


SOUS TOTAL 2 : 279.251 219.310 161.672TRAVAUX :TERRASSEMENT-VOIRIEASSAINISSEMENT.

5.361.5483.196.155

4.193.8192.727.064

3.003.1271.939.354

Revêtement ED chaussée.Trottoir en béton terrain rocheux.Canalisation CAO.

SOUS TOTAL 3 : 8.557.703 6.920.883 4.942.481TOTAL 1+2+3 : 9.293.837 7.588.354 5.514.542

Tableau 38 : Détails des coûts constitutifs (10 ha T.T.C.) eau potable.

DESIGNATION SOCIAL STANDINGMOYEN

STANDING OBSERVATION

TAXE MUNICIPALE.(1) 36.000 33.000 33.000 Voir nota7

PEINES ET SOINS (2) 239.317 164.438 133.149 20%du marché HT.

ETUDE . A-PRELIMINAIRE. B-AVANT PROJET. C-PROJET D’EXECUTION D-SUIVI DE CHANTIER.

2.8715.74214.35821.537

1.9733.9469.86514.798

1.59731947988

11.983


SOUS TOTAL (3) : 44.508 30.582 24.702

TRAVAUX (4) 1364206 937.297 758.952TOTAL 1+2+3+4: 1.683.931 1.165.317 949.863


Tableau 39 : Détails des coûts constitutifs (10 ha T.T.C.) prestation téléphonique

DESIGNATION SOCIAL STANDINGMOYEN STANDING OBSERVATION

TAXE MUNICIPALE (1) 22.463 17.800 16.268 Voir nota6

PEINES ET SOINS (2) 149.754 88.912 65.070 20%du marché HT.

ETUDE . A-PRELIMINAIRE. B-AVANT PROJET. C-PROJET D’EXECUTION D-SUIVI DE CHANTIER.

1.7973.5948.984

13.476

1.0672.1345.3348.001

7811.5623.9045.656


SOUS TOTAL (3) 27.851 16.536 12.103TRAVAUX (4) 853.600 506.800 370.900TOTAL1+2+3+4 1.053.668 630.048 464.341

Tableau 40 : Détails des coûts constitutifs (10 ha T.T.C.) électricité éclairage – public

DESIGNATION SOCIAL MOYENSTANDING STANDING OBSERVATION

Taxe municipale (1) 112576 87.787 66.115 Voir nota6

Peines et soins (2) 750.509 438.937 264.463 20% du montant H.T*1.20ETUDEA- PréliminairesB- Avant projetC- Projet d'exécutionD- Suivi de chantier

9.00618.01245.03167.546

5.26710.53426.33639.504

3.7526.347

15.86723.801

0,20% du montantH.T*1.200,40% du montantH.T*1.201,00% du montantH.T*1.201,50% du montantH.T*1.20

Sous Total (3) 139.595 81.641 49.188Travaux (4) 4.278.400 2.501.939 1.507.440

Sous Total 1+2+3+4 5.280.580 3.110.304 1.887.206

2.3. Prix de revient d’un mètre carré

Le tableau 41 présente le prix de revient du mètre carré de terrain tous équipements.Ce prix est le plus élevé pour le mètre carré de terrain lotissement social (210,35DH/m²) suivi du mètre carré de terrain lotissement Moyen standing (134,87 DH/m²) puisdu mètre carré de terrain lotissement Standing (85,39 DH/m²).

La décomposition du prix de revient global du mètre carré de terrain présentée dans letableau 42 montre que les travaux de voirieassainissement ont le prix de revient leplus élevé avec des valeurs de 91,4 DH/m², 67,03 DH/m² et 44,54 DH/m²respectivement pour le lotissement de type social, Moyen standing et Standing suivi des


travaux d’électricité avec des valeurs de 78,34 DH/m², 43,02 DH/m², 23,35 DH/m²respectivement pour le lotissement de type social, Moyen standing et Standing, puisdes travaux d’eau potable avec des valeurs 24,98 DH/m², 16,11DH/m² et 11,75 DH/m²respectivement pour le lotissement de type social, Moyen standing et Standing et endernier lieu les prestations téléphoniques avec des valeurs de 15,63 DH/m², 8,71 DH/m²et 5,75 DH/m² respectivement pour le lotissement de type social, Moyen standing etStanding.

Ces mêmes composantes des travaux ont le prix de revient du mètre carré de terrain leplus élevé pour le lotissement social suivi du lotissement Moyen standing puis lelotissement Standing.


Tableau 41 : Prix de revient d'un mètre carré de terrain tous équipements y compris taxe, frais d’étude et bornage

SOCIAL MOYEN STANDING STANDING.DESIGNATION T.T.C H.T T* T.T.C H.T T* T.T.C H.T T*Taxe municipale 321.039 321.039 288.587 288.587 265.383 265.383

Peines et soins 1.139580 1.139.580 692.287 692.287 462.682 462.682étude préparatoire 200.829 167.358 33.471 188.220 156.850 31.370 174.976 145.313 29.663étude VRD 395.562 329.635 65.927 271.208 226.007 45.201 189.515 157.929 31.586Frais de bornage etDTC 500 416,16 83,23 500 416,16 83,23 500 416,16 83,23

Travaux V.A 5.626.344 4.935.389 690.955 4.365.408 3.829.305 536.103 317.0719 2.781.332 389.387Eau Potable 1364206 1.196.584 167.522 937.297 822.190 115.107 758.952 665.747 93.205Téléphone 853.600 748.772 104.828 506.800 444.561 62.239 370.900 325.351 45.549Électricité - éclairage 4.278.400 3.752.544 525.356 2.501.939 2.194.683 307.256 1.507440 1.322.316 185.124

TOTAL 14.179.460 11.130.698,16

3.048.761,23 9.752.246 7.674.012,1

62.078.233,2

3 6.901.067 5.398.404,16

1.502.662,23

Superficie en m² 67.400 67.400 67.400 72.300 72.300 72.300 80.815 80.815 80.815PRIX en DH/m2 210,37 165,14 45,23 134,88 106,14 28,74 85,39 66,80 18,59

Taxe 21,50% 27,39% 21,31% 27,07% 21,77% 27,83%* T : Montant de la taxe

Tableau 42 : Prix de revient au mètre carré tous équipements (T.T.C. - H.T. - T)

SOCIAL. MOYEN STANDING. STANDING.DESIGNATION T.T.C H.T T* T.T.C H.T T* T.T.C H.T T*Voirie assainissement 91,40 77,98 13,42 67,03 56,77 10,25 44,54 37,29 7,25Eau potable 24,98 18,30 6,68 16,11 11,72 4,39 11,75 8,49 3,26Téléphone 15,63 11,45 4,18 8,71 6,34 2,37 5,75 4,15 1,60Électricité - éclairagepublic

78,34 57,40 20,95 43,02 31,30 11,72 23,35 16,87 6,48

TOTAL 210,35 165,13 45,23 134,87 106,13 28,73 85,39 66,80 18,59TAXE% 21,50% 27,39% 21,31% 27,07% 21,77% 27,83%

* T : Montant de la taxe


2.4. Décomposition en prestations élémentaires

Les tableaux 43, 44, 45 et 46 donnent la décomposition en prestation élémentaire destravaux de voirie assainissement, travaux d’eau potable, d’électricité et prestationstéléphoniques pour le cas de lotissement de 10 ha à caractère social.

La décomposition en prestations élémentaires des différents travaux précités des deuxautres types de lotissements notamment le lotissement à caractère moyen standing etstanding seront présentés à la fin de cette partie.

1- Travaux de voirie :

Les deux composantes les plus importantes dans ce poste sont la couche de fondationen GNF 0/60 avec 888.900 DH et celle de base en GNB 0/31,5 avec 815.670 DH soitrespectivement 25,2% et 23,2% du coût total de voirie.

2- Travaux d’assainissement :

C’est un lot regroupant plusieurs postes :

- Terrassements en tranchée ;- Lit de pose en sable ;- Fourniture et pose de canalisation en BVA/BVO ;- Regard de visite tampon béton/fonte ;- Remblais primaires/secondaires ;- Bouches d’égout à bavette/à grille ;- Boite de branchement simple ou double ;- Regards borgnes.

La fourniture et pose de canalisation est la composante la plus importante dans laconstitution du coût des travaux d’assainissement avec 520.000 DH pour la canalisationen BVA et 411.560 DH pour la canalisation en BVO suivi des terrassements entranchée avec 263.910 DH.

3- Travaux d’eau potable :

Dans ce lot, la fourniture et la pose de canalisation PVC-PN 16 représente la part laplus importante avec 599.500 DH, suivi d’ouverture et de fermeture de tranchée enterrain ordinaire avec 296.000 DH soit respectivement 44% et 21,7% du coût total destravaux d’eau potable.

4- Prestations téléphoniques :

Pour ce poste la fourniture des câbles et leur mise en place dans les conduites deprotection en PVC contribue avec 62,9% (537.300 DH) à la constitution du coût totaldes prestations téléphoniques.

5- Travaux d’électricité :

La construction de poste de transformation est la composante la plus importante dansce poste avec 2.000.000 DH soit près de 46,7% du coût total des travaux d’électricité.


Tableau 43 : Lotissement à caractère social : voirie-assainissement

Désignation des ouvrages. U Quantité PU Total

Travaux de voirie

1-Terrassement pour encaissement.(TO)2-Couche de fondation en GNF 0/60.3-Couche de base en GNB 0/31,5.4-Couche d’imprégnation.5-Revêtement bicouche.6-Revêtement monocouche.7-Bordure de trottoir T3.

m3m3m3m2m2m2ml

5.3315.9264.29332.59320.74111.8525.926

2515019012282080

133.275888.900815.670391.116580.748237.040474.080

TOTAL VOIRIE : 3.520.829

Travaux d’assainissement

8-Terrassements en tranchée (to).9-Lit de pose en sable.10-Fourniture et pose de canalisation B.V.A : -10A DM 800 mm. -10B DM 600 mm. -10C DM 500 mm. -10D DM 400 mm.11-Fourniture et pose canalisation BVO : -11A DM 300 mm. -11B DM 200 mm.12-Regard de visite tampon béton.13-Regard de visite tampon fonte.14-Remblais primaires.15- Remblais secondaires.16-Bouches d’égout à bavette.17- Bouches d’égout à grille.18-Boites de branchement simple ou double.19-Regards borgnes

m3m3

mlmlmlml

mlmlUU

m3m3UUUU

7.897461

100300500

1.000

1.0201.912

455

2.6984.866

12084

239120

3095

500400300200

160130

2.0002.600

2015

1.8002.200

700800

236.91043.795

50.000120.000150.000200.000

163.000248.56090.00013.00053.96072.990

216.000184.000167.30096.000

TOTAL ASSAINISSEMENT : 2.105.515

TOTAL VOIRIE ASSAINISSEMENT : 5.626.344


Tableau 44 : Lotissement à caractère social : eau potable.

N° Désignation des ouvrages. U Q PU Total

1

2

3

4

5

6

7

8

Ouverture et fermeture de tranchée en terrain ordinaire y comprisremblais primaire et secondaire , lit de pose ep : 0.10m grillageavertisseur et toutes sujétions.le mètre linéaire

Fourniture et pose de canalisation PVC-PN 16 y compris la façondes joints par collage ou autre les coudes tous angles (en PVC-PN 16) les obturateurs, les bouts d’extrémité et les plaquespleines en fonte, le grillageavertisseurs, et toutes sujétions .2A:le mètre linéaire diamètre 200mm2B:le mètre linéaire diamètre 110mm2C:le mètre linéaire diamètre 63 mm.

Fourniture et pose de té à brides en fonte PN 16Y compris lesembouts à brides (perçages standard) et toutes sujétions. 3A. l’unité 200-100 3B. l’unité 100-100 3C. l’unité 100-60 3D. l’unité 60-60

Fourniture et mise en place de robinetvanne à cage ronde ,raccordement àbride y compris embout à brides, la façon des joints ,et laconstruction d’un regard en béton armé dosé à 350kg- dedimension 1*1*1.50m 4A l’unité diamètre . 200 mm 4B l’unité diamètre . 100 mm 4C l’unité diamètre . 60 mm

Fourniture et mise en place d’un poteau d’incendie type PONT AMOUSSON ou similaire y compris les brides d’admission, le tubeallonge et toutes sujétions.L 'unité :

Fourniture et mise en place d’une ventouse de type PONT AMOUSSONou similaire DN 40 montée sur piquage vertical, l’appareil sera misen place dans un regard 1*1*1.50m en béton armé dosé à 350 kgde ciment CPG 45 de dimensions 1*1*1.50m et toutes sujétions.L’unité.

Fourniture et mise en place d’un dispositif de vidange comprenantun té ,un robinet vanne de 60 ,un boutde canalisation PVC DN 16 ,le raccordement au réseau existant,ou la construction d’un puits perdu et toutes sujétions.L’unité.

Mise en exploitation du réseau, lavage et désinfection .Le mètre linéaire.

ml

mlmlml

UUUU

UUU

U

U

U

ml

2.960

1001.8001.060

3121615

21010

5

3

2

2.960

100

546235115

1.855819819440

15.0005.0002.500

25.000

1.0000

10.000

10

296.000

54.600423.000121.900

5.5659.828

13.1046.600

30.00050.00025.000

125.000

30.000

20.000

29.600 TOTAL : IMPREVU : TOTAL :

1.240.197124.009

1.364.206


Tableau 45 : Lotissement à caractère social : prestations téléphoniques.

N° Désignation des ouvrages. U Q PU Total1

2

Terrassement en tranchée en terrain ordinaire y comprisremblais selon les règles de l’art (remblais primaire -secondaire- lit de sable et grillage avertisseurs .) et toutessujétions.Le mètre linéaire .

Prestation téléphonique comprenantla fourniture des câbles et leur mise en place, dans lesconduites de protection en PVC les chambres de tirage.Le coût par abonné.(lot.) , y compris toutes sujétions.

ml

Ab

3.163

597

100

900

316.300

537.300

Total : 853.600NOTA : Le prix de 900 DH est estimé pour un linéaire de façade de 10 m en moyenne.

Tableau 46 : Lotissement à caractère social : électricité – éclairage public.


2

3

4

5

Terrassement en tranchée pour pose de câble MT-BT .ycompris remblais (primaires –secondaires) grillageavertisseur et toutes sujétions.Le mètre linéaire .

Fourniture et pose de câble MT y compris boîte de jonctionet toutes sujétions.Le mètre linéaire .

Fourniture et pose de câble BT y compris boîte de jonctionet toutes sujétions.Le mètre linéaire.

Fourniture et pose de candélabres équipés y compriscâblage enterré accessoires et toutes sujétions.L 'unité.

Construction de poste de transformation y compris géniecivil équipement toutes sujétions.L 'unité

ml

ml

ml

U

U

3.800

900

2.900

40

4

100

350

205

15.000

500.000

380.000

315.000

594.500

600.000

2.000.000

Total : 3.889.500Imprévu : 388.900Total : 4.278.400


Les prix unitaires utilisés sont des prix moyens calculés à partir de 20 dossiers delotissements, échelonnés dans le temps, et réalisés dans diverses régions du Maroctelles que: le SUD (Innezgane - Taroudant - Safi - Essaouira ), le NORD-EST (Outat elhaj -Missour - Oujda - Saidia ), le CENTRE (Fès - Mèknes), le NORD-OUEST (Fnidec -Restinga - Tétouan) ainsi que dans la région de Casablanca - Rabat - Kénitra.

Une observation comparative de ces différentes réalisations autorise à penser quequelles que soient les différentes régions comparées, les prix unitaires relevés sontsensiblement voisins les uns par rapport aux autres.

Certains prix font cependant exception. Il s'agit principalement, du terrassement enterrain rocheux et du revêtement en bicouche ou en enrobés denses.En analysant ces différences, qui varient de 380 DH le mètre cube à 190 DH (prixnormal ) pour les terrassements en terrain rocheux et de 100 DH le mètre carré à 70DH (prix normal) pour le revêtement en enrobés denses, il apparaît que ces différencessont beaucoup plus une interprétation personnelle du soumissionnaire que les dérivéesd'une conjoncture particulière.

− S'agissant du terrain rocheux : Soit l'entrepreneur surestime volontairement sonprix afin de s'assurer dès le départ de son intervention un décompte important,et pour rester dans une soumission finale acceptable, il diminueproportionnellement les prestations intervenant en fin de chantier. Soit, ilsurestime son prix parce qu’une visite des lieux lui permet d'espérer une quantitétrès supérieure à celle figurant au devis quantitatif du document d'appel d'offre.

− S'agissant du revêtement (bicouche ou enrobés) : la différence se justifie par lastructure même de l'entreprise, soit celle-ci possède le matériel adéquat à lafourniture et à la mise en uvre des matériaux, soit elle a recours à une sous-traitance.

Les mêmes anomalies se rencontrent au niveau des prix unitaires (mètre linéaire) de lafourniture des canalisations d'assainissement et d'eau potable ainsi qu’au niveau dumatériel électrique. Le fournisseur consent au demandeur une remise de 20 à 30% surle prix d'achat y compris transport et joint, si le demandeur accepte, un paiementcomptant à condition que cette commande soit importante. Les entrepreneurs aptes àaccepter cette remise peuvent la répercuter sur leur offre de prix.

Dans l'évaluation d'un prix unitaire moyen, nous avons écarté les prix anormalementbas ou hauts .

• Une application stricte par le Maître d'Ouvrage du C.C.A.G du décret 2.98.242, duC.P.S devrait limiter les risques de débordement puisque ces documents lui donnententre autre autorité pour demander des sous détails de prix, et déclarer nulle l'offre d'unsoumissionnaire dont les références techniques et les moyens humains ne sont pasappropriés aux types de travaux demandés.• D'où l'importance de l'étude géotechnique qui devrait être communiquée au Bureaud'études V.R.D dès la phase préliminaire et de toutes façons avant la phase avantprojet.

Les tableaux suivants donnent la décomposition en prestations élémentaires desdifférents types de lotissements.


Tableau 47 : Prix de revient d'un mètre carré de terrain équipé en voirie et assainissement

SOCIAL MOYENS STANDING STANDINGDESIGNATION T.T.C H.T T* T.T.C H.T T* T.T.C H.T T*Taxe municipale. 150000 150000 150000 150000 150000 150000Etude général 200.829 167.358 33471 188220 156850 31370 174976 145813 29163Etude V.R.D 183.608 153.007 30601 142.449 118.708 23.741 103.462 86218 17.244Travaux 5626.344 4935389 690955 4365408 3829305 536103 3.171.119 2781332 389386

TOTAL 6160781 5255754 905027 4846077 4104863 741214 3599157 3013363 585793Superficie Brute en m² 100.000 100.000 100.000

PRIX en DH/m2 61,60 52,55 9,05 48,46 41,05 7,41 35,99 30,13 5,86Superficie utile en m² 67.400 72.300 80.815

PRIX en DH/m2 91,40 77,98 13,42 67,03 56,77 10,25 44,54 37,29 7,25Taxe 14,68% 17,21% 15,30% 18,06% 16,27% 19,44%


Tableau 48 : Prix de revient d'un mètre carré de terrain équipé en eau potable

SOCIAL MOYEN STANDING STANDINGDESIGNATION T.T.C H.T T* T.T.C H.T T* T.T.C H.T T*Taxe municipale. 36.000 36.000 33.000 33.000 33.000 33000Peines et soins 239.317 239317 164438 164.438 133.149 133.149Étude VRD 44.508 37.090 7.418 30.582 25.485 5.097 24.762 20.635 4127Travaux 136.4106 1.196.584 167.522 937.297 822.190 115.107 758.952 665.747 93.205TOTAL 1.683.931 1.233.674 450.257 1.165.317 847.675 317.642 949.863 686.382 263.481Superficie brute en m² 100.000 100.000 100.000PRIX en DH/m² 16,84 12,34 4,50 11,65 8,48 3,17 9,50 6,86 2,64Superficie utile en m² 67.400 72.300 80.815PRIX DH/m2 24,98 18,30 6,68 16,11 11,72 4,39 11,75 8,49 3,26Taxe 26,74% 36,50% 27,25% 37,45% 27,75% 38,40%* T : Montant de la taxe


Tableau 49 : Prix de revient d'un mètre carré de terrain équipé enprestation téléphonique

SOCIAL MOYEN STANDING STANDINGDESIGNATION TTC HT T* TTC HT T* TTC HT T*Taxe municipalePeines et soinsétudes VRDTravaux

22.463149.754

27.851853.600

23.209748.772

22.463149.754

4.642104.828

17.80088.91216.536

506.80013.780

444.561

17.80088.9122.756

62.239

16.26865.07012.103

370.90010.086

325.351

16.26865.0702.017

45.549

TOTAL. 1.053.668 771.981 281.687 630.048 458.341 171.707 494.341 335.437 128.904

Superficie Brute. 100.000 100.000 100.000PRIX m² 10,53 7,71 2,82 6,30 4,58 1,71 4,64 3,36 1,28Superficie utile. 67.400 72.300 80.815

PRIX m² 15,63 11,45 4,18 8,71 6,34 2,37 5,75 4,15 1,60Taxe% 26,75% 36,50% 27,21% 37,38% 27,83% 38,55%


Tableau 50 : Prix de revient d'un mètre carré de terrain équipé en électricité, éclairage - public

SOCIAL MOYEN STANDING STANDINGDESIGNATION TTC HT T* TTC HT T* TTC HT T*Taxe municipalePeines et soinsétudes VRDTravaux

112.576750.509139.595

4.278.400116.329

3.752.544

112.576750.509

23.266525.356

87.787438.937

81.6412.501.939

68.0342.194.683

87.787438.937

13.607307.256

66.115264.463

49.1881.507.440

40.9901.322.316

66.115264.463

8.198185.124

TOTAL. 5.280.580 3.868.873 1.411.707 3.110.304 2.262.717 847.587 1.887.206 1.363.306 523.900Superficie Brute en m² 100.000 100.000 100.000PRIX en DH/m² 52,80 38,69 14,12 31,10 22,62 8,47 18,87 13,63 5,24Superficie utile en m² 67.400 72.300 80.815PRIX en DH/m² 78,34 57,40 20,95 43,02 31,30 11,72 23,35 16,87 6,48Taxe% 26,74% 36,49% 27,24% 37,45% 27,80% 38,41%* T : Montant de la taxe


Tableau 51 : Récapitulatif des valeurs des taxes en pourcentage

SOCIAL MOYEN STANDING STANDINGDESIGNATION % Taxe / Total

TTC% Taxe / Total

HT% Taxe / Total

TTC% Taxe / Total

HT% Taxe / Total

TTC% Taxe / Total

HT

voirie assainissement 14,68 17,21 15,30 18,06 16,27 19,44

eau potable 26,74 36,0 27,25 37,45 27,75 38,40

Téléphone 26,75 35,50 27,21 37,38 27,83 38,55

électricité - éclairage public 26,74 36,49 27,24 37,45 27,80 38,41

Tous équipements 21,50 27,39 21,31 27,07 21,77 27,83

Nota : les taxes sont établies sur le montant des travaux H.T et sur le montant des travaux T.T.C. (travaux - peines et soins - études générales et études V.R.D).


Tableau 52: Lotissement à caractère moyen standing : voirie - assainissement

Désignation des ouvrages. U Quantité PU Total

Travaux de voirie1-Terrassement pour encaissement T.O2-Couche de fondation en GNF 0/60.3-Couche de base en GNB 0/31,5.4-Couche d’imprégnation.5-Revetement bicouche.6-Revetement monocouche.7-Bordure de trottoir T3.

m3

m3

m3

m²m²m²ml

4.0004.7263362

2727012726145443636

2515019012282080

100.000708.900638.780327.240356.328290.880290.800

TOTAL VOIRIE : 2.713.008

Travaux d’assainissement8-Terrassements en tranchée (T.O).9-Lit de pose en sable.10-Fourniture et pose de canalisation B.V.A -10A DM 800 mm. -10B DM 600 mm. -10C DM 500 mm. -10D DM 400 mm.11-Fourniture et pose canalisation BVO : -11A DM 300 mm. -11B DM 200 mm.12-Regard de visite tampon béton.13-Regard de visite tampon fonte.14-Remblais primaires.15- Remblais secondaires.16-Bouches d’égout à bavette.17- Bouches d’égout à grille.18-Boites de branchement simple ou double.19-Regards borgnes.

m3

m3

mlmlmlml

mlmlUUm3

m3

UUUU

6496308

100300300

1118

6701331

405

2166402216010

12160

3095

500400300200

160130

2.0002.600

2015

1.8002.200

700800

259.84029.600

50.000120.00090.000

223.600

107.200173.03080.00013.00043.32020.110

288.00022.00084.70048.000

TOTAL ASSAINISSEMENT : 1.652.400TOTAL VOIRIE ASSAINISSEMENT : 4.365.408


Tableau 53 : Lotissement à caractère moyen standing : eau potable

N° Désignation des ouvrages U Q PU Total

1

2

3

4

5

Ouverture et fermeture de tranchée en terrainordinaire y compris remblais primaire etsecondaire , lit de pose ep : 0.10m grillageavertisseur et toutes sujétions .le mètre linéaire

Fourniture et pose de canalisation PVC-PN 16 ycompris la façon des joints par collage ou autreles coudes tous angles (en PVC-PN 16) lesobturateurs, les bouts d’extrémités et les plaquespleines en fonte, le grillageavertisseur, et toutes sujétions. 2A:le mètre linéaire diamètre 200mm 2B:le mètre linéaire diamètre 110mm 2C:le mètre linéaire diamètre 63 mm

Fourniture et pose de té à brides en fonte PN 16y compris les embouts à brides (perçagestandard) et toutes sujétions. 3A. l’unité 200-100 3B. l’unité 100-100 3C. l’unité 100-60 3D. l’unité 60-60

Fourniture et mise en place de robinetvanne à cage ronde ,raccordement àbrides y compris embout à brides la façon desjoints ,et la construction d’un regard en bétonarmé dosé à 350kg de ciment CPJ 45 dedimension 1*1*1.50m et toutes sujétions. 4A l’unité diamètre . 200 mm 4B l’unité diamètre . 100 mm 4C l’unité diamètre . 60 mm

Fourniture et mise en place d’un poteaud’incendie type PONT A MOUSSON ou similairey compris les brides d’admission, le tube allongeet toutes sujétions.L’unité :

ml

mlmlml

UUUU

UUU

U

1.818

100800918

37

1010

21010

5

100

546235115

1.855819819440

15.0005.0002.500

25.000

181.800

54.600188.000105.570

5.5655.7838.1904.400

30.00050.00025.000

125.000


Tableau 53 (suite) : Lotissement à caractère moyen standing : eau potable

N° Désignation des ouvrages U Q PU Total6 L’unité.

Fourniture et mise en place d’une ventouse de typePONT A MOUSSON ou similaire DN 40 montée surpiquage verticalL’appareil sera mis en place dans un regard 1*1*1.50men béton armé doséa 350 kg de ciment CPJ 45 de dimension 1*1*1.50m ettoutes sujétions.

U 2 15.000 30.000

7

8

Fourniture et mise en place d’un dispositif de vidangecomprenant un té, un robinet vanne de 60 ,un boutde canalisation PVC DN 16 ,le raccordement auréseau existant ,ou la construction d’un puits perdu ettoutes sujétions.L’unité.

Mise en exploitation du réseau, lavage désinfection ettoutes sujétions.Le mètre linéaire.

U

ml

2

1.818

10.000

10

20.000

18.180

TOTAL : IMPREVU : TOTAL :

852.08985.208

937.297


Tableau 54: lotissement à caractère moyen standing : prestation téléphonique


2

Terrassement en tranchée en terrain ordinaire y compris remblaisselon les règles de l’art (remblais primaire et secondaire) lit desable et grillage avertisseurs et toutes sujétions.Le mètre linéaire .Prestation téléphonique comprenantLa fourniture des câbles et leur mise en place, dans les conduitesde protection les chambres de tirage.Le coût par abonné(lot.) y compris toutes sujétions.

ml

Ab

1.818

250

100

1300

181.800

325.000

Total : 506.800NOTA : Le prix de 1300DH est estimé pour un linéaire de façade de 15m moyen.

Tableau 55: Lotissement à caractère moyen standing : électricité – éclairage public

N° Désignation des ouvrages. U Q PU Total

1

2

3

4

5

Terrassement en tranchée pour pose de câble MT-BT .ycompris remblais primaire secondaire grillage avertisseur ettoutes sujétions .Le mètre linéaire.Fourniture et pose de câble MT y compris boîte de jonction ,et toutes sujétions.Le mètre linéaire.Fourniture et pose de câble BT y compris boîte de jonction ,et toutes sujétions.Le mètre linéaire.Fourniture et pose de candélabres équipés y compriscâblage enterré accessoires lanterne 250w et toutessujétions .L’unité.Construction d'un poste de transformation y compris géniecivil équipements et toutes sujétionsL’unité.

ml

ml

ml

U

U

2.418

600

1.818

30

2

100

350

205

15.000

500.000

241.800

210.000

372.690

450.000

1.000.000

Total : 2.274.490 Imprévu : 227.449 Total : 2.501.939


Tableau 56: Lotissement à caractère standing : voirie - assainissement.

Désignation des ouvrages U Quantité PU TotalTravaux de voirie

1-Terrassement pour encaissement. T.O2-Couche de fondation en GNF 0/60.3-Couche de base en GNB 0/31,5.4-Couche d’imprégnation.5-Revetement bicouche.6-Revetement monocouche.7-Bordure de trottoir T3.

m3

m3

m3

m²m²m²ml

2.3133.3142.366

19.1858.953

10.2322558

2515019012282080

57.825497.500449.540230.220250.684204.640243.010

TOTAL VOIRIE :1.933.419

Travaux d’assainissement

8-Terrassements en tranchée (T.O).9-Lit de pose en sable.10-Fourniture et pose de canalisation B.V.A -10A DM 800 mm. -10B DM 600 mm. -10C DM 500 mm. -10D DM 400 mm.11-Fourniture et pose canalisation BVO : -11A DM 300 mm. -11B DM 200 mm.12-Regard de visite tampon béton.13-Regard de visite tampon fonte.14-Remblais primaires.15- Remblais secondaires.16-Bouches d’égout à bavette.17- Bouches d’égout à grille.18-Boites de branchement simple ou double.19-Regards borgnes.

m3

m3

mlmlmlml

mlmlUUm3

m3

UUUU

4.690210

100200200780

600970302

1.6102.870

100208845

4095

500400300200

160130

2.0002.600

2015

1.8002.200

700800

187.60019.950

50.00080.00060.000

156.000

96.000126.10060.0005.200

32.20043.050

180.00044.00061.60036.000

TOTAL ASSAINISSEMENT : 1.237.700TOTAL VOIRIE ASSAINISSEMENT : 3.171.719


Tableau 57: Lotissement à caractère standing : eau potable


1

2

3

4

5

6

Ouverture et fermeture de tranchée en terrainordinaire y compris remblais primaire etsecondaire, lit de pose ep : 0.10m et grillageavertisseurle mètre linéaire

Fourniture et pose de canalisation PVC-PN 16 ycompris la façon des joints par collage ou autre lescoudes tous angles (en PVC-PN 16) lesobturateurs, les bouts d’extrémités et les plaquespleines en fonte, le grillageavertisseur, et toutes sujétions .2A:le mètre linéaire diamètre 200mm2B:le mètre linéaire diamètre 110mm2C:le mètre linéaire diamètre 63 mm

Fourniture et pose de té à brides en fonte PN 16 ycompris les embouts à brides (perçage standard)et toutes sujétions.3A. l’unité 200-1003B. l’unité 100-1003C. l’unité 100-603D. l’unité 60-60

Fourniture et mise en place de robinet vanne àcage ronde, raccordement à brides y comprisembout à brides la façon des joints ,et laconstruction d’un regard en béton armé dosé à350kg- et de dimension 1*1*1.50m et toutessujétions.4A l’unité diamètre . 200 mm4B l’unité diamètre . 100 mm4C l’unité diamètre . 60 mmFourniture et mise en place d’un poteau d’incendietype PONT A MOUSSON ou similaire y comprisles brides d’admission le tube allonge et ToutessujétionsL’unité :Fourniture et mise en place d’une ventouse detypePONT A MOUSSON DN 40 montée sur piquagevertical. L’appareil sera mis en place dans unregard 1*1*1.50m en béton armé dosé à 350 kg etde dimension 1*1*1.50m et toutes sujétions.L’unité :

ml

mlmlml

UUUU

UUU

U

U

1.279

100700479

3589

21010

4

2

100

546235115

1.855819819440

15.0005.0002.500

25.000

1.5000

127.900

54.600164.50055.085

5.5654.0956.5523.960

30.00050.00025.000

100.000

30.000


Tableau 57 (suite): Lotissement à caractère standing : eau potable


7

8

Fourniture et mise en place d’un dispositif de vidangecomprenant un té ,un robinet vanne de 60,un boutde canalisation PVC DN 16, le raccordement au réseauexistant ,ou la construction d’un puits perdu et toutessujétions.L’unité.

Mise en exploitation du réseau, lavage désinfection et toutessujétions.Le mètre linéaire.

U

ml

2

1.270

10.000

10

20.000

12.700

TOTAL : IMPREVU : TOTAL :

689.95768.995

758.952


Tableau 58: Lotissement à caractère standing : prestation téléphonique.


1

2

Terrassement en tranchée en terrain ordinaire y comprisremblais selon les règles de l’art (remblais primaire etsecondaire) lit de sable, grillage avertisseur et toutessujétions.Le mètre linéaire .

Prestation téléphonique comprenantLa fourniture des câbles et leur mise en place, dans lesconduites de protection les chambres de tirage.Le coût par abonné (lot.) , et toutes sujétions .

ml

Ab

1.279

90

100

2.700

127.900

243.000

Total : 370.900

NOTA : Le prix de 2700 DH est estimé pour un linéaire de façade de 30m moyen


Tableau 59: Lotissement à caractère standing : électricité – éclairage public.

N° Désignation des ouvrages U Q PU Total1

2

3

4

5

Terrassement en tranchée pour pose de câble MT-BT .y compris remblais primaire –secondairegrillage avertisseur et toutes sujétions.Le mètre linéaire.

Fourniture et pose de câble MT y compris boîte dejonction , et toutes sujétions.Le mètre linéaire.

Fourniture et pose de câble BT y compris boîte dejonction , et toutes sujétions.Le mètre linéaire.

Fourniture et pose de candélabres équipés ycompris câblage enterré accessoires lanterne250w,et toutes sujétions .l 'unité.

Construction d 'un poste de transformation y comprisgénie civil équipements, et toutes sujétions.L 'unité .

ml

ml

ml

U

U

1.680

400

1.280

20

1

100

350

205

15.000

500.000

168.000

140.000

262.400

300.000

500.000TOTAL : 1.370.400Imprévu : 137.040Total : 1.507.440

IV. CONFRONTATION DES COUTS DES CONSTRUCTIONS ET

DES LOTISSEMENTS OBSERVES A CEUX THEORIQUESPRESENTATION DE L’ECHANTILLON

1. PRESENTATION DE L’ECHANTILLON LES ECHANTILLONS DESCONSTRUCTIONS ENQUETEES

1.1. Les échantillons des constructions enquêtées

Les échantillons des constructions ont été sélectionnés de sorte à répondre aumieux aux critères des unités-témoins précités pour les trois types deconstructions (immeuble, villa, habitat marocain). Cependant, les caractéristiquesrégionales (nature des terrains, niveau économique, situation géographique…)influencent parfois le choix des constructions échantillons :

1.1.1.Typologie architecturale et urbanistique

L’échantillon est constitué des immeubles dont le nombre de niveaux varie de 3(R+2), c’est le cas de Dakhla, à 6 pour Casablanca (R+5) et pour Al Hoceima(Ss+R+4).

Pour les autres villes, ce nombre est de 4 niveaux avec un rez-de-chaussée et 3étages, notamment à Laayoune, Settat, Safi, Meknès et Fès. Un immeuble àAgadir se distingue par l’existence d’un sous-sol.

L’échantillon des villas se réfère aux critères architecturaux et urbanistiques de lavilla témoin de référence. Quatre unités ont un sous-sol (Dakhla, Agadir, BéniMellal et Meknès). Le reste de l’échantillon est composé de villas à deux niveaux.

Quant à l’échantillon de l’habitat marocain, la typologie architecturale dominanteest de deux à trois niveaux.

1.1.2. Superficie brute totale

Conformément à la définition de l’unité-témoin, l’échantillon des immeublesenquêtés se caractérise par des superficies brutes variant entre 209 m² (Safi) et363 m² (Kénitra).Seuls les cas de Casablanca et Settat présentent de légères différences.

Pour les villas, les superficies de terrains se situent entre 261 m² et 405,85m²,respectivement pour Agadir et Tanger. Notons l’inexistence de villa répondant auxcritères de l’unité-témoin à Guelmim.

Les superficies totales des constructions de type habitat marocain qui constituentl’échantillon sont comprises entre 87,5 m² à Kénitra et 220 m² à Guelmim.

Le tableau ci-après présente de manière détaillée les caractéristiques deséchantillons des constructions enquêtées par région et selon le type deconstruction.

La répartition géographique des échantillons enquêtés se présente comme suit,avec leurs caractéristiques selon les catégories : construction, villa, habitat typemarocain.

Tableau 60 : Répartition de l’échantillon des constructions enquêtées selon le type d’habitat et la région

Coderégion Ville

Type deconstruction

Nbre deblocs

Nbre. Delogements

Nbre. Deniveaux

Superficietotale (m²)

Surfaceplancher

horsuvre (m²)

Etablissementréalisateur Réalisateur Typologie des

immeubles

Immeuble 1 7 3(R+2) 250 773 Privé TâcheronTerrasse accessible

(zone aride)Villa 1 1 3(Ss+R+1) 270 416 Auto constr. Tâcheron1 Dakhla

H.Marocain 1 1 3(R+2) 85 255 Auto constr. Tâcheron

Immeuble 1 6 4(R+3) 225 900 Auto constr. Tâcheron Terrasse accessibleVilla 1 1 2(R+1) 310 620 Auto constr. Tâcheron2 Laâyoune


Immeuble 1 5 3(R+2) 278 834 Privé EntrepreneurImmeuble au RDC

commercialVilla 1 1 2(R+1) 300 240 Privé Tâcheron3 Guelmim

H.Marocain 1 3 3(R+2) 220 510 PrivéTravx.

constructions

Immeuble 1 8 4(Ss+R+2) 344 1376 Privé Entrepreneur Ss., terrasse accessibleVilla 1 1 3(Ss+R+1) 261 783 Privé Entrepreneur4 Agadir

H.Marocain 1 1 3(R+2) 100 300 Privé Tâcheron

Immeuble 1 9 5(R+4) 363 1274 Privé Promoteur imm.Une seule façade avec

ascenseurVilla 1 1 3(R+2) 327 243 Auto constr. Tâcheron5 Kénitra

H.Marocain 1 1 2(R+1) 87,5 190 Auto constr. Tâcheron

Immeuble 1 8 4(R+3) 140 600 Privé Promoteur immo.Terrasse accessible, 3

façadesVilla 1 1 2(R+1) 271 121 Auto constr. Tâcheron6 Settat


Immeuble 2 38 5 551 2910 Public Promoteur public Non communiquéVilla 1 1 2(R+1) 300 160 Public7 Marrakech

H.Marocain 1 1 2(R+1) 100 180 Privé

Immeuble 1 9 5(R+4) 280 1400 Auto constr. Promoteur (I.3) 2 façadesVilla 1 1 2(R+1) 150 176 Privé Promoteur8 Oujda


Tableau 60 (suite) : Répartition de l’échantillon des constructions enquêtées selon le type d’habitat et la région

Coderégion Ville Type de

constructionNbre deblocs

Nbre. Delogements

Nbre. Deniveaux

Superficietotale (m²)

Surfaceplancher

horsuvre

(m²)

Etablissementréalisateur Réalisateur Typologie des

immeubles

Immeuble 8 250 6(R+5) 23788 16250 Public Promoteur publicVilla 1 1 2(R+1) 615 440 Privé Tâcheron9 Casablanca

H.Marocain 1(3 façades) 2 3(R+2) 100 200 Auto constr. Tâcheron

Immeuble 1 10 4(R+3) 374 1124 Public Promoteur publicGroupement des appt. En

8 blocsVilla 1 1 2(R+1) 362 724 Auto constr.10 Rabat


Immeuble 1 8 4(R+3) 209 1045 PrivéImm. À 2 façades avecSs. 2 appt. Par niveau

Villa 1 1 2(R+1) 300 274 Auto constr. Villa à 2 façades11 Safi


Immeuble 1 8 5(R+4) 273 836 Privé EntrepreneurTerrasse accessible,Commerce au RDC.

Villa 1 1 3(Ss+R+1) 300 305 Privé Entrepreneur12 Beni Mellal


Immeuble 1 9 4(R+3) 226 980 Privé Promoteur (I.3) 2 façadesVilla 1 1 3(Ss+R+1) 294 330 Auto constr. Architecte13 Meknès

H.Marocain 1 1 2(R+1) 86 160 Privé Promoteur

Immeuble 1 7 4(R+3) 310 1230 Privé Promoteur 3 façadesVilla 1 1 2(R+1) 300 260 Privé Promoteur14 Fès


Immeuble 1 5 6(Ss+R+4) 234 2300 Privé EntrepreneurSs., terrasse accessible et

metoyeneVilla 1 1 2(R+1) 300 240 Privé Entrepreneur15 Al Hoceima

H.Marocain 1 1 3(R+2) 120 360 Privé Entrepreneur

Immeuble 1 3 5(R+4) 256 1280 Privé PromoteurTerrasse accessible,Commerce au RDC.

Villa 1 1 2(R+1) 405,82 249 Privé Tâcheron16 Tanger


1.2. LES ECHANTILLONS DES LOTISSEMENTS ENQUETES

L’échantillon des lotissements enquêtés a été constitué selon les règles énoncéesdans le cadre du rapport méthodologique de l’étude, par référence aux critèresdélimitant le lotissement témoin ; le principe reposant sur la nécessité d’éviter lerecours à des lotissements, qui de par leurs spécificités et ou leurs particularitéspourraient affecter les coûts de revient dans le sens de la hausse ou de la baisse,par rapport à un lotissement ordinaire-commun, et partant biaiser le caractèrereprésentatif de l’échantillon. Afin d’éviter de telles situations, les lotissements ontété recherchés de telle façon à ce qu’ils soient les plus communs et les plusfréquents pour aboutir à une représentativité aussi proche que possible desréalités du terrain.

Dans les faits, la recherche de ce type de lotissement témoin selon cesconditionnalités a posé quelques problèmes en raison de la rareté deslotissements dans les villes chef lieux des Régions d’une part, et des difficultés àtrouver des lotissements qui répondent à ces critères, d’autre part.

Dans ce qui suit, nous présentons la liste des lotissements échantillon qui ont faitl’objet d’enquête. Ces lotissements sont en majorité à caractère social (10), avecquelques uns qui sont de moyen standing (5) et un seul de bon standing. A l’instardes constructions, ces lotissements ont été sélectionnés à partir des listes établiesauprès des services du plan relevant des municipalités concernées par l’enquête.Le tableau ci-après fait ressortir les principales caractéristiques des lotissementsenquêtés :

Tableau 61 : Répartition de l’échantillon de lotissements enquêtés selon la région

Nature delotissement

Superficienette(m²)

Superficiebrute(m²)

Nombre delots

coût des travaux(DH)

Standing 19185 100000 80 5 808 411,00

Moyen standing 72730 100000 242 8 311 443,00Lotissementstémoins deréférence

Social 72300 100000 476 12 122 550,00

Coderégion Ville Lotissement Nature de

lotissementSuperficienette(m²)


Nombre delots

coût du foncier &études (DH)

coût des travaux(DH) Promoteur Date d'administration Année

finalisation

1 Dakhla Al Qassam II Social 23429,04 99733 268 4 443 615,52 10 738 156,65 ERAC/SUD 18/02/2002 1997

2 Laâyoune Amal I Social 78739 150000 574 839 155,00 17 323 053,49 ERAC/ SUD 15/02/2002 1998

3 Guelmim Al Fath Social 49250,92 95000 554 2 157 740,00 3 802 827,51 Habitat &ERAC/SUD 11/02/2002 1995 (En cours

de finalisation)

4 Agadir Yassmin I et II Social 60647 136571 446 4 167 680,00 19 295 283,47 SGMA(Habitat) 06/02/2002 1997

5 Kénitra Al Basma Moyenstanding 54500 75000 232 9 490 000,00 11 194 826,82 ERAC/NO 05/12/2001 1998

6 Settat KAMAL II Moyenstanding 21468 30000 76 640 000,00 3 887 554,26 Sté.EREDA 24/01/2002 2002

7 Marrakech RIAD 1ère tra. Social 83000 160000 523 7 109 442,64 9 578 929,00 ERAC/Tensift (*)

8 Oujda Aquel Moyenstanding 43197 91740 332 9 668 082,00 17 196 576,66 Aquel 15/01/2002 En cours de

finalisation

Tableau 61 (suite) : Répartition de l’échantillon de lotissements enquêtés selon la région

Coderégion Ville Lotissement Nature de

lotissementSuperficienette(m²)


Nombre delots

coût du foncier &études (DH)

coût des travaux(DH) Promoteur Date d'administration Année

finalisation

9 Casablanca (*) Moyenstanding 3596,21 44000 20 (*) 4 825 052,30 (*) (*)

10 Rabat Mimousa Moyenstanding 3269,28 40000 15 (*) 4 144 072,45 CGI 16/04/2002

11 Safi Azzouhour Social 75350 160000 604 15 600 000,00 21 372 589,13 ERAC/ Tensift 07/03/2002 2002

12 Beni Mellal Mabrouka Standing 31838,95 44075 73 8 907 000,00 3 522 551,59 El Wardi (Privé) 28/01/2002 2000

13 Meknès Marjan III Social 58596 102800 723 6 591 133,00 12 788 854,67 ANHI Meknes 08/01/2002 2000

14 Fès ANIS Social 19133 37000 210 5 400 000,00 5 660 916,20 ANIS (Privé) 16/01/2002

15 Al Hoceima AL Amal Social 14650 25000 131 330 000,00 8 396 593,53 EntrepreneurBALOUKI. N. 25/04/2002

16 Tanger Al Khair I Social 65610 124437 694 10 344 590,00 15 113 142,74 ANHI Tanger 27/03/2002 1997

TOTAUX 686274,4 1415356 5475 85 688 438,16 168 840 980,46

(*) Information non disponible ou non communiquée

La composition de l'échantillon des lotissements enquêtés répond à la typologieretenue pour les lotissements de référence précédemment étudiés ; ce qui offre lapossibilité d'effectuer des comparaisons par rapport à chaque catégorie delotissement.

1.2.1. Superficies de l'échantillon

Les 16 lotissements enquêtés totalisent une superficie brute globale de 1,42million de m² correspondant à 0,69 million de m² de superficie nette, soit uncoefficient d’occupation du sol de 0,49.

En moyenne, les lotissements échantillons présentent une superficie brute de88.500 m², ce qui se rapproche assez bien de la superficie des lotissementstémoins telles que définies initialement (100.000m²) dans le cadre de l’approcheméthodologique.

La superficie nette moyenne par lotissement se situe à 43.000 m².Le nombre de lots que comportent les lotissements enquêtés est de 5475 lots ; cequi correspond à un nombre moyen de 342 lots par lotissement enquêté.

La superficie nette moyenne par lot constructible se situe à 126 m².

1.2.2. Coût du foncier et des études

Les lotissements échantillons ont un coût d’acquisition du terrain et celui desétudes de 85,69 millions de dirhams (seuls 14 lotissements dont le coûtd’acquisition est déclaré), soit un coût moyen de 6,12 millions de dirhams parlotissement, comme il ressort du tableau ci-après :

Tableau 62 : Répartition de l’échantillon des lotissements selon les régions et le coût d’acquisition du terrain et celui des études

Région 1Dakhla

Région 2Laâyoune

Région 3Guelmim

Région 4Agadir

Région 5Kénitra

Région 6Settat

Région 7Marrakech

Région 8Oujda

AL Qassam II Amal I Al Fath Yassmin I et II Al Basma Kamal II Riad 1ère.tra Aquel

TERRAIN 4 300 000,00 110 265,00 1 900 000,00 3 659 910,00 8 420 000,00 300 000,00 3 016 000,00 9 174 000,00

ETUDES 143 615,52 728 890,00 257 740,00 507 770,00 1 070 000,00 340 000,00 4 093 442,64 494 082,00

Etudes topologiques 0,00 41 390,00 16 400,00 230 000,00 0,00 1 674 815,00 27 522,00

Etudes d'urbanisme 143 615,52 299 000,00105 710,00

240 000,00 570 000,00 170 000,00 454 720,00 137 610,00

Etudes géotechniques 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 247 520,00 91 740,00

Etudes VRD 0,00 201 600,00 83 730,00 93 590,00 120 000,00 1 716 387,64 137 610,00

Bornage et DTC 0,00 186 900,00 68 300,00 157 780,00 150 000,00170 000,00

0,00 99 600,00

Total général (Terrain et études) 4 443 615,52 839 155,00 2 157 740,00 4 167 680,00 9 490 000,00 640 000,00 7 109 442,64 9 668 082,00

Région 9casablanca

Région 10Rabat

Région 11Safi

Région 12Béni mellal

Région 13Meknès

Région 14Fès

Région 15Houceima

Région 16Tanger

(*) Mimousa Azzouhour Mabrouka Marjan III Anis AL Amal Al Khaïr I

TERRAIN (*) (*) 14 152 000,00 8 815 000,00 5 920 000,00 4 600 000,00 0,00 8 710 590,00

ETUDES (*) (*) 1 448 000,00 92 000,00 671 133,00 800 000,00 330 000,00 1 634 000,00

Etudes topologiques (*) (*) 312 000,00 2 000,00 156 500,00 208 000,00 50 000,00 59 000,00

Etudes d'urbanisme (*) (*) 168 000,00 20 000,00 246 925,00 338 000,00 100 000,00 165 000,00

Etudes géotchniques (*) (*) 127 000,00 0,00 0,00 120 000,00 35 000,00 629 000,00

Etudes VRD (*) (*) 401 000,00 20 000,00 192 000,00 113 000,00 120 000,00 423 000,00

Bornage et DTC (*) (*) 440 000,00 50 000,00 75 708,00 21 000,00 25 000,00 358 000,00

Total général (Terrain et études) (*) (*) 15 600 000,00 8 907 000,00 6 591 133,00 5 400 000,00 330 000,00 10 344 590,00

(*) Informations non disponibles

1.2.3. Coût des travaux d'équipement

Les travaux d'équipement (viabilisation) des lotissements échantillons ont coûté168,84 millions de dirhams; ce qui correspond en moyenne à 10,6 millions dedirhams par lotissement enquêté.

1.2.4. Coût moyen au m²

En tenant compte du coût total de l’équipement du terrain découlant de l’ensembledes lotissements échantillons (superficie nette totale de 686 274 m²) qui se situe à168,84 millions de DH, on aboutit à un coût moyen net au m² constructible de 246dirhams ; ce qui semble assez surestimé quand on le compare au coût moyen dum² constructible tel qu’il ressort du coût théorique (de référence), tous typesconfondus, qui est de 160 DH/m² net. En effet, en partant du montant total destravaux d’équipement (26,24 millions de DH) et d’une superficie nette de 164 215m², on aboutit à ce coût moyen, qui est inférieur de 35% par rapport au coûtmoyen établi. En y ajoutant le prix de l’acquisition du terrain et celui des études, lecoût moyen du m² constructible constaté sur le terrain se situe à environ à 371dirhams (254,53 millions de DH/ 0,686 millions de m² net).

1.2.5. Coût moyen des lots constructibles

Partant de ces moyennes, un lot constructible devrait revenir à un coût moyen de46 620 DH. A ce prix, il y a lieu d'ajouter les frais et charges annexes, à savoir lesfrais financiers, les frais de gestion, les impôts et taxes… On peut estimer que cesfrais représentent près de 20%; ce qui amène à un prix global de revient moyend'un lot d'environ 56 000 DH, soit près de 445 DH le m².

Il est entendu que ces prix varient d'une catégorie de lotissement à un autre,d’une région et d’une ville à une autre, dépendamment des données propres àchaque ville, sur les plans à la fois physique et économique, notamment le niveaude la concurrence et les facteurs qui influencent l’offre de lots constructibles(Conditions de production, conditions économiques, conditions physiques del’environnement dans lequel se trouvent les terrains objets du lotissement…) etceux qui déterminent la demande (niveau des revenus et de l’emploi, présence detransferts de migrants à l’étranger…).

153

2. CONFRONTATION DES COUTS DES CONSTRUCTIONS ET DESLOTISSEMENTS OBSERVES A CEUX THEORIQUES AU NIVEAU NATIONAL

2.1. Confrontation des coûts observes de constructions aux coûtsthéoriques (de référence)

Le tableau ci-après fait ressortir les coûts unitaires relevés sur le terrain (en m² couvert)pour chacune des régions, ainsi que les coûts théoriques (de référence) établis lors dela seconde phase de l’étude, respectivement pour les immeubles, les villas et leshabitats marocains.

154

Tableau 63 : Coût global des constructions (en DH/m² couvert) et superficiesobservées, par région

Immeuble Villa Habitat marocain

Région Coût au m² Superficie desplanchers

Coût aum²

Superficie desplanchers

Coût aum²

Superficie desplanchers

Oued Ed-dahab - Lagouira 1 936,20 773 2 228,27 416 1 319,14 255Lâayoune-Boujdour-SakiaEl Hamra 1 700,55 900 1 678,17 620 1 355,57 360

Guelmim-Es semara 1 707,67 834 2 101,22 240 1 527,86 510

Souss-Massa-Darâa 2 120,37 1376 2 328,51 783 1 721,30 300Gharb-Cherarda-BéniHssen 1 655,56 1274 2 045,84 243 1 364,24 190

Chaouia-Ouardigha 1 868,51 600 2 021,12 121 1 376,16 210

Marrakch-Tensift-Al Haouz 1 511,10 2910 1 753,66 160 1 346,80 180

Oriental 1 636,50 1400 1 776,37 176 1 553,83 220

Grand Casablanca 1 566,71 16250 1 588,40 440 1 384,15 200

Rabat-Salé-Zemmour-Zaer 2 034,32 1124 1 932,92 724 1 361,32 286

Doukla-Abda 1 587,30 1045 1 645,34 274 1 354,87 217

Tadal-Azilal 1 724,59 836 1 950,99 305 1 354,90 184

Meknes-Tafilalet 1 673,50 980 1 671,33 330 1 423,19 160

Fès-Boulmane 1 651,61 1230 1 817,66 260 1 482,60 300

Taza-Al Hoceima-Taounate 1 713,91 2300 1 931,56 240 1 434,37 360

Tanger-Tetouan 1 852,34 1280 1 787,77 249 1 504,30 180

Pour une bonne lecture des données du tableau 63, nous avons opté pour une analysecomparative de la moyenne observée et celle théorique (de référence) des coûts desconstructions :

Tableau 64 : Coûts de revient moyens observés et de référence selon le type deconstruction (en DH/m²)

Coût en DH/m²

IMMEUBLE VILLA H. MAROCAIN

Moyenne pondérée 1 655,23 1 918,46 1 440,07

Moyenne référence 1 759,30 2 029,34 1 576,72

Le choix de la formule de pondération permet de représenter chaque type par son poidspar rapport aux autres. Dans notre cas, le calcul de la moyenne pondérée des coûtsdes constructions a été réalisé selon la superficie observée de chacune des unités-échantillons dans les 16 régions de l’étude.

155

Il ressort de cette analyse que les moyennes pondérées des coûts globaux desconstructions, calculées à partir des données relevées sur le terrain, se rapprochentsignificativement des coûts établis à partir du modèle théorique. Il en est de même pourles coûts globaux comparés région par région, par rapport aux coûts théoriques (deréférence) pour les trois types de constructions, avec parfois quelques variationsinternes pour certaines régions.

Pour des fins de comparaisons, aussi bien des prix pratiqués que ceux observés par laDirection des statistiques pour l’année 2000, on a comparé les coûts relevés dans lecadre de la présente étude. On a ainsi constaté des écarts importants mais logiquesdans la mesure où les personnes interviewées sous-estiment leurs déclarations parméfiance ou par méconnaissance du coût de réalisation.

Le tableau ci-après donne, pour l’année 2000, le coût au m² couvert par région et partype de construction.

156

Tableau 65 : Prix moyen du m² couvert des constructions par région et par type deconstruction (en dirhams)

Région Immeuble Villa H.M

Oued Ed-dahab - Lagouira 1598 1500 1520

Lâayoune-Boujdour-Sakia El Hamra 1000 1208 1102

Guelmim-Es semara 1073 1256 1118

Souss-Massa-Darâa 1414 2124 1165

Gharb-Cherarda-Béni Hssen 1193 1421 1150

Chaouia-Ouardigha 1146 1167 1115

Marrakch-Tensift-Al Haouz 1537 1969 1577

Oriental 1320 1102 971

Grand Casablanca 1400 1677 1283

Rabat-Salé-Zemmour-Zaer 1758 2056 1582

Doukla-Abda 1118 1536 1223

Tadal-Azilal 1473 1633 1172

Meknes-Tafilalet 1271 1088 1007

Fès-Boulmane 1181 1265 1134

Taza-Al Hoceima-Taounate 1055 1300 1100

Tanger-Tetouan 1308 1434 1086 Source : Annuaire statistique du Maroc 2001

Au niveau des tendances des coûts, on constate que les constructions de typeimmeuble reviennent à un coût plus élevé dans les régions de Oued Ed-dahab -Lagouira, Souss-Massa-Drâa et Marrakech-Tensift-Al Haouz. Ce constat est en parfaiteconcordance avec les données recueillies sur le terrain.

Concernant les villas et les habitations type marocain, les coûts du m² couvert les plusélevés sont ceux relatifs aux régions Rabat-Salé-Zemmour-Zaer, Marrakech-Tensift-AlHaouz et Souss-Massa-Drâa. Ce qui ressemble aux données issues du terrain, avecparfois quelques petites variations dues en partie au choix des unités témoins pour laconstitution des échantillons et des dispositions prises pour que les unités enquêtéesvérifient les critères fixés préalablement.

• Indices comparatifs (I.C.) par type de construction

Le tableau et graphique ci-dessous donnent les valeurs de l’indice comparatif des coûtsrespectivement des immeubles, des villas et de l’habitat marocain par région et sur leplan national. Il s’agit du rapport du coût relevé sur le terrain et de celui théorique (deréférence).

157

Tableau 66 : Indices comparatifs (IC) des coûts relevés/ coûts théoriques (de référence)

IC rapports des coûts relevés/ coûts théoriques (deréférence)Ville/ Région

Immeuble Villa H.marocainDakhla 1,10 1,10 0,84Laâyoune 0,97 0,83 0,86Guelmime 0,97 1,04 0,97Agadir 1,21 1,15 1,09Kénitra 0,94 1,01 0,87Settat 1,06 1,00 0,87Marrakech 0,86 0,86 0,85Oujda 0,93 0,88 0,99Casablanca 0,89 0,78 0,88Rabat 1,16 0,95 0,86Safi 0,90 0,81 0,86Beni Mellal 0,98 0,96 0,86Meknès 0,95 0,82 0,90Fès 0,94 0,90 0,94Al Hoceima 0,97 0,95 0,91Tanger 1,05 0,88 0,95Moyenne pondérée 0,94 0,95 0,91

Graphe 1 : Indices comparatifs (I.C) coût relevé/coût théorique

Pour l’immeuble, l’analyse du tableau montre que la valeur de cet indice estrelativement proche de celle établie lors de la deuxième phase de l’étude. En effet, cerapport est proche de 1 pour la majorité des régions d’étude. Toutefois, des variationsrelativement importantes sont enregistrées, notamment à:

Ø Agadir, Rabat, et Dakhla ( I.C >= 1,1) :

0

0,2

0,4

0,6

0,8

1

1,2

1,4

Dakhla

Laay

oune

Guelm

ime

Agadir

Kénitra

Set tat

Marrak

ech

Oujda

Casab

lanca

Rabat

Safi

Beni M

ellal

Meknè

sFès

Al Hoc

eima

Tange

r

Moyen

ne si

mple

Moyen

ne pon

dérée

Immeuble Villa habitat type marocain

158

Dans ces régions, les coûts sont relativement élevés, ce qui peut être expliqué par laconstruction anti-séismique, la forte demande en matériaux de construction desimmeubles, ainsi que par la hausse des coûts de transport (cas de Dakhla enparticulier).

Ø Marrakech, Casablanca et Safi (I.C <=0,9) :

La baisse relative des coûts dans ces régions est essentiellement entraînée par lahausse de l’offre en matière de matériaux de construction, ce qui engendre uneconcurrence accrue entre fournisseurs, dont l’effet se traduit sur les prix.

Ø Autres régions (I.C proche de 1) :

Pour les autres villes, la valeur de l’indice comparatif est très proche de la référence (1),ce qui montre que les coûts relevés à partir des données collectées sur le terraincorrespondent aux coûts théoriques (de référence).

En ce qui concerne les villas, on constate des variations marquées au niveau decertaines régions. Pour Agadir et Dakhla, l’indice comparatif dépasse la valeur de laréférence, avec respectivement des rapports de 1,15 et 1,1. Ceci provient généralementdes surcoûts des constructions anti-séismiques d’une part, et de la hausse des coûtsrelatifs au transport des matériaux de construction, d’autre part.

Pour d’autres villes enquêtées, notamment Casablanca, Safi et Meknès, l’indicecomparatif des coûts est très inférieur à 1, du fait de l’abondance de l’offre desmatériaux de construction dans ces régions.

Pour l'habitat marocain, les coûts moyens les moins élevés se situent à Dakhla,Marrakech, Safi et Beni Mellal avec des indices respectifs de 0,84, 0,85 et 0,86. Le coûtmoyen le plus élevé se situe à Agadir en raison des précautions prises contre leséisme. Il faut noter la différence assez importante relevée entre les prix constatés etles prix théoriques qui s'exprime à travers la différence entre l'indice comparatif 0,91 et1.

Tableau 67 : Synthèse des facteurs explicatifs des différenciations des coûts relevés

Facteursinfluant sur

les prix

Offre desmatériaux deconstruction

(concurrence)

Frais detransports

Niveaux devie

Donnéesphysiques

(roche,sable..)

Loi desgrands

nombres(économied'échelle)

Dispositionsanti-

séismiques

Effet del'émigrationà l'étranger

Immeubles

Baisse desprix àCasablanca,Rabat…

Hausse àDakhlaBaisse àCasablancaet Rabat….

Baisse desprix àMarrakech,Fès,Oujda…

Hausse defaçongénérale

Baisse àCasablancaet Rabat

Hausse àAgadir

Hausse àAgadir

Villas


Hausse àDakhlaBaisse àCasablancaet Rabat….

Baisse desprix àMarrakech,Fès, Oujda,Safi…

Baisse à AlHoceima, AlAyoune


Hausse àAgadir

Hausse àAgadir,Settat,Tanger

Habitatmarocain


Baisse àCasablanca,Rabat…..

Baisse àMarrakech,Settat…

Baisse à AlHoceima (laroche estutilisée ellemêmecommefondations)


Hausse àAgadir

Hausse àAgadir

159

2.2. Confrontation des coûts observés de lotissements aux coûtsthéoriques (de référence)

Dans le but d’établir une confrontation significative entre les coûts relevés sur le terrainet ceux théoriques (de référence), pour les 16 régions étudiées, nous avons opté pourle calcul des indices comparatifs correspondants (Rapport entre les coûts deslotissements enquêtés et ceux de référence).

Le tableau suivant donne les valeurs de ce rapport (en %) pour l’ensemble deslotissements. Il en ressort que les coûts des travaux relevés, pour la majorité des villes,dépassent les coûts des travaux pour les lotissements de référence. Ce dépassementest beaucoup plus marqué à Al Hoceima (277 %) et à Oujda (226 %).

L’indice comparatif tourne autour de 1 dans la plupart des lotissements de naturesociale. Il s’agit notamment des unités enquêtées à Dakhla (99%), Laâyoune (95%),Tanger (100%) et Meknès (103%).

Seules les deux régions de Guelmim et Marrakech présentent une distinction parrapport aux lotissements sociaux quant aux coûts relevés, qui sont inférieurs aux coûtsde lotissement de référence. En effet, ce coût représente 33% seulement de celuithéorique à Guelmim et 49% à Marrakech.

Tableau 68 : Indicateurs comparatifs des lotissements enquêtés et ceux théoriques (deréférence)

CodeRégion Ville Superficie

brute (m²)% Relevé/référence

Prix derevient

(DH/m²) brut(Observé)

Prix derevient

(DH/m²) brut(Référence)

Coût des travaux(DH)

% Relevé/référence

Nature delotiss-ement

1 Dakhla 99733 99,73 107,67 121,23 10 738 156,65 88,81 Social

2 Laâyoune 150000 150 115,49 121,23 17 323 053,49 95,27 Social

3 Guelmim 95000 95 40,03 121,23 3 802 827,51 33,02 Social

4 Agadir 136571 136,57 141,28 121,23 19 295 283,47 116,54 Social

5 Kénitra 75000 75 149,26 83,11 11 194 826,82 179,59 Moyenstanding

6 Settat 30000 30 129,59 83,11 3 887 554,26 155,93 Moyenstanding

7 Marrakech 160000 160 59,87 121,23 9 578 929,00 49,39 Social

8 Oujda 91740 91,74 187,45 83,11 17 196 576,66 225,54 Moyenstanding

9 Casablanca 44000 44 109,66 83,11 4 825 052,30 131,95 Moyenstanding

10 Rabat 40000 40 103,6 83,11 4 144 072,45 124,65 Moyenstanding

160

11 Safi 160000 160 133,58 121,23 21 372 589,13 110,19 Social

12 Beni Mellal 44075 44,08 79,92 58,08 3 522 551,59 137,60 Standing

13 Meknès 102800 102,8 124,41 121,23 12 788 854,67 102,62 Social

14 Fès 37000 37 153 121,23 5 660 916,20 126,21 Social

15 Al Hoceima 25000 25 335,86 121,23 8 396 593,53 277,04 Social

16 Tanger 124437 124,44 121,45 121,23 15 113 142,74 100,18 Social

161

2. CONFRONTATION DES COUTS DES CONSTRUCTIONS ET DESLOTISSEMENTS PAR CORPS D’ETAT (COUTS OBSERVES/COUTSTHEORIQUES), PAR REGION

La confrontation est effectuée entre les coûts relevés et ceux théoriques (deréférence), respectivement pour les six principaux corps d’état qui composent uneconstruction et les cinq principaux ouvrages d’équipement d’un lotissement. En fait,cette structure reflète le regroupement des prestations plus fines telles que relevées surle terrain et fournies de façon détaillée dans les tableaux joints en annexes dans leprésent rapport.

Les « coûts unitaires relevés » permettent d’établir les coûts de revient du m², calculésà partir du quantitatif et des prix unitaires des prestations élémentaires recueillis sur leterrain.

Les coûts théoriques (de référence) permettent d’établir la structure théorique du coûtde la construction et du lotissement à partir du coût de revient du m².

La confrontation du coût relevé sur le terrain par rapport au coût théorique (deréférence) est ventilée pour les principales prestations, comme il ressort des analysesci-après menées au niveau régional :

162

3.1. OUED ED-DAHAB - LAGOUIRA

• Construction

Le tableau suivant présente les montants et les coûts au m², observés et théorique (deréférence) pour les principaux corps d’état au niveau de la ville de Dakhla, chef-lieu dela région :

Tableau 69 : Coûts théoriques (de référence) et relevés sur le terrain pour lesconstructions au niveau de Dakhla

Coûts de constructions références Coûts relevés Région 1 DakhlaIMMEUBLE VILLA H.M. Imm Villa H.M

RUBRIQUES1. GROS UVRES,REVETEMENTS ETETANCHEITE (GORE)

1 267 367,00 502 587,00 180 650,00 1 454 017,00 581 551,00 149 485,00

Prix de revient (GORE) (m²) 1 056,14 1 256,47 1 220,61 1 211,68 1 453,88 1 010,032. MENUISERIE BOIS ETFERRONNERIE 282 450,00 107 400,00 18 050,00 313 110,00 99 520,00 20 650,00

Prix de revient menuiseriebois et ferronnerie (m²) 235,38 268,50 121,96 260,93 248,80 139,53

3. PLOMBERIE ETSANITAIRES 209 590,00 41 900,00 8 555,00 203 950,00 39 785,00 6 068,00

Prix de revient plomberie etsanitaires (m²) 174,66 104,75 57,80 169,96 99,46 41,00

4. ELECTRICITE,LUSTRERIE 98 070,00 20 470,00 7 760,00 100 730,00 21 630,00 3 230,00

Prix de revient électricité etlustrerie (m²) 81,73 51,18 52,43 83,94 54,08 21,82

5. PEINTURE, VITRERIE 253 680,00 75 580,00 18 340,00 251 635,00 80 420,00 15 800,00Prix de revient peinture etvitrerie (m²) 211,40 188,95 123,92 209,70 201,05 106,76

6. AMENAGEMENT,CLOTURE, PARKING ETBRANCHEMENT

0,00 63 800,00 0,00 0,00 68 400,00 0,00

Prix de revient aménagement,clôture, clôture etbranchement (m²)

0,00 159,50 0,00 0,00 171,00 0,00

TOTAL GENERAL 2 111 157,00 811 737,00 233 355,00 2 323 442,00 891 306,00 195 233,00PRIX DE REVIENTGENERAL 1 759,30 2 029,34 1 576,72 1 936,20 2 228,27 1 319,14

Les coûts au m² observés dépassent légèrement ceux de référence pour le posteGORE dans le cas de l’immeuble et de la villa, avec respectivement 155,5 DH/m² et197,4 DH/m². Pour l’habitat marocain ce poste affiche une tendance inverse, avec210,6 DH/m² de moins pour les coûts observés ; pour les prestations de second

uvre qui déterminent en général le standing d’une construction, les différences nesont pas importantes.

Les graphes suivants représentent ces comparaisons :

- IMMEUBLE

163

Graphe 6 : Confrontation des prix observés aux prix de référence en dirhams/m²par rubrique – Ville de Dakhla

0,00

200,00

400,00

600,00

800,00

1 000,00

1 200,00

1 400,00

G.O.R.E Menuiserie,bois et

ferronnerie

Plomberie etsanitaires

Electricité etlustrerie

Peinture etvitrerie

prix de référence prix observés

L’examen de ce graphe montre que les coûts du poste GORE observés dépassent de15% les coûts théoriques (de référence). Cette différence s’explique notamment par lasituation géographique de la ville qui entraîne une augmentation des prix de matériauxde construction (à part le sable), entrant dans le poste GORE et par l’inflation des prixdue à une demande plus élevée que l’offre des matériaux de construction. Pour le postemenuiserie, bois et ferronnerie, la différence en faveur des prix observés s’explique enparticulier par une liste limitée de fournisseurs et de maîtres d’ouvrages en la matièredans cette région.

164

- VILLA

Graphe 7 : Confrontation des prix observés aux prix de référence en dirhams/m²par rubrique – Ville de Dakhla

0,00

200,00

400,00

600,00

800,00

1 000,00

1 200,00

1 400,00

1 600,00


ferronnerie



Peinture etvitrerie

Aménagement,clôture, parking

etbranchements

Prix de référence Prix observés

Pour la villa témoin enquêtée, les prix relevés concernant le poste GORE affichent unniveau supérieur (16%), par rapport aux prix de référence. Ceci est dû aux mêmesraisons que celles précitées pour l’immeuble.

165

- HABITAT MAROCAIN

Graphe 8 : Confrontation des prix observés aux prix de référence en dirhams/m²par rubrique - Ville de Dakhla

0,00

200,00

400,00

600,00

800,00

1 000,00

1 200,00

1 400,00


ferronnerie



Peinture etvitrerie

Confrontation des prix observés aux prix de référenceen dirhams/m2 par rubrique

Région de Dakhla-Habitat marocain


Dans le cas de l’habitat marocain, le coût au m² couvert observé apparaît moins élevéque celui de la référence (-17%). Ce type d’habitat est souvent auto construit par lebiais de tâcherons et n’inclut pas toutes les sous prestations élémentaires que lesautres types de construction (Etanchéité, maçonnerie…). En effet, en examinant lesdétails on constate un faible coût de la maçonnerie dû à une main d’ uvre bon marché.

• Lotissement

Le lotissement « Al Qassam II » enquêté à Dakhla qui est de type social, s’étend surune superficie brute de 99 733,00 m² (23 429 ,00 m² nette) et compte 268 lotsd’habitation et 5 lots d’équipements socio-culturels (centre commercial, mosquée, four,…).

Les frais d’acquisition du terrain s’élèvent à 4,3 millions de DH ; ceux des études (étuded’urbanisme) sont de l’ordre de 143 615,52DH ; les travaux d’équipement eninfrastructure ont coûté 10,74 millions de DH.

Le tableau suivant présente les montants et les coûts des travaux d’équipement établisau m² couvert de la superficie brute, pour les cinq prestations principales encomparaison avec celles du lotissement de référence appartenant au même type.

166

Tableau 70 : Coûts théoriques (de référence) et coûts relevés pour le lotissement «AlQassam II» - Dakhla

Coûts théoriques(de référence)

Coûts relevésRégion 1DakhlaCodes Désignation des ouvrages

Social Social

1 Sous total (Travaux de voirie) 3 520 829,00 1 783 352,65Prix de revient travaux voirie (m²) 35,21 17,88

2 Sous total (Travaux d’assainissement) 2 105 515,00 727 434,00 Prix de revient travaux assainissement (m²) 21,06 7,29

3 Sous total : (Travaux eau potable) 1 364 206,00 944 850,00Prix de revient travaux eau potable (m²) 13,64 9,47

4 Sous total : (Prestation téléphonique) 853 600,00 969 570,00Prix de revient prestations téléphoniques (m²) 8,54 9,72

5 Sous total : (Electricité- éclairage public) 4 278 400,00 6 312 950,00Prix de revient Electricité- éclairage public (m²) 42,78 63,30

TOTAL GENERAL DES TRAVAUX 12 122 550,00 10 738 156,65

PRIX DE REVIENT (m²) 121,23 107,67

SUPERFICIE BRUTE DU LOTISSEMENT EN m² 100 000 99 733

Les coûts des travaux de voirie observés pour ce lotissement tendent vers une baissede l’ordre de 17 DH/m² brut par rapport à la référence. La même remarque est valablepour les travaux d’assainissement où cette baisse atteint 13,8 DH/m² brut, alors quepour le lot d’électricité et l’éclairage public on constate une tendance inverse de l’ordrede 21 DH/m² brut; pour les autres lots ces différences ne sont pas très significativescompte tenu de la superficie brute du lotissement et le fractionnement des lots.

Le graphe ci-dessous illustre les comparaisons (par ouvrage) entre les coûts observéset ceux théoriques (de référence) au m² brut :

167

Graphe 9 : Les prix observés et prix de référence en dirhams/m² par ouvrage pour lelotissement de type social

0,00

10,00

20,00

30,00

40,00

50,00

60,00

70,00

Voirie Assainissement Eau potable Téléphone Electricité


Les coûts des travaux de voirie et d’assainissement constituent la partie principale pourla viabilisation d’un terrain destiné à un lotissement. Les différences constatéess’amplifient sous l’effet des mécanismes d’ajustement de l’offre par rapport à lademande, de la disponibilité des maîtres d’ uvres, des outillages et des matériauxutilisés, des données physiques du terrain, des données géo-climatiques, du niveau devie des populations et des types de logement les plus fréquents recherchés par lapopulation au niveau de la région.

168

3.2. LAÂYOUNE-BOUJDOUR-SAKIA EL HAMRA

• Construction

Tableau 71 : Coûts théoriques (de référence) et relevés sur le terrain pour lesconstructions au niveau de Laâyoune

COÛTS DE CONSTRUCTIONSREFERENCES Coûts relevés Région 2 Laâyoune

IMMEUBLE VILLA H.M. Imm. Villa H.M


1 267 367,00 502 587,00 180 650,00 1 278 512,00 438 613,00 148 930,00

Prix de revient (GORE)(m²) 1 056,14 1 256,47 1 220,61 1 065,43 1 096,53 1 006,28

2. MENUISERIE BOIS ETFERRONNERIE 282 450,00 107 400,00 18 050,00 274 000,00 47 290,00 21 900,00








0,00 63 800,00 0,00 0,00 59 110,00 0,00

Prix de revientaménagement, clôture,clôture et branchement (m²)

0,00 159,50 0,00 0,00 147,78 0,00

TOTAL GENERAL 2 111 157,00 811 737,00 233 355,00 2 040 658,00 671 269,00 200 625,00

PRIX DE REVIENTGENERAL 1 759,30 2 029,34 1 576,72 1 700,55 1 678,17 1 355,57

La lecture de ce tableau montre que les coûts au m², des cinq corps d’état del’immeuble observé, n’ont pas subi de variations notables par rapport à ceux théoriques(de référence). Pour le coût de la partie plomberie et sanitaires, la variation en moinsest de l’ordre de 62 DH/m².Dans le cas de la villa, le coût des GORE constaté a une tendance en baissereprésentant presque 13% du coût théorique de référence; alors qu’elle atteint 44%,pour la menuiserie bois et la ferronnerie, et 11% pour la peinture et la vitrerie. Mêmeconstat, pour le cas de l’habitat marocain, où la baisse du coût constaté au niveau desGORE est presque de 18% du coût théorique.

169

- IMMEUBLE

Graphe 10 : Confrontation des prix observés aux prix de référence en dirhams/m²par rubrique – ville de Laâyoune.

0,00

200,00

400,00

600,00

800,00

1 000,00

1 200,00

G.O.R.E Menuiserie, boiset ferronnerie



Peinture etvitrerie


Le coût observé de la plomberie et sanitaires affiche une légère baisse (62DH/m²) parrapport à celui théorique. Ceci est dû au type et à la qualité de l’équipement pour cetteprestation, avec des options variant entre le receveur de douche et le siège turc ou àl’Anglaise sans chauffe-eau et une installation de salle d’eau complète avec un WCsupplémentaire et l’équipement chauffe-eau.

Pour les autres corps d’état, les variations entre les coûts observés et ceux issus de lastructure théorique, sont normales et sont expliquées par les différences entre chaqueconstruction et chaque région.

170

- VILLA

Graphe 11 : Confrontation des prix observés aux prix de référence en dirhams/m²par rubrique – Ville de Laâyoune

0,00

200,00

400,00

600,00

800,00

1 000,00

1 200,00

1 400,00

G.O.R.E Menuiserie, bois etferronnerie



Peinture et vitrerie Aménagement,clôture, parking et

branchementsPrix de référence Prix observés

Le coût de la menuiserie bois et ferronnerie marque une tendance en baisse de l’ordrede 44%. Ceci est dû aux mêmes raisons que dans le cas de l’immeuble pour laprestation plomberie et sanitaires. Pour les GORE, la tendance en baisse est depresque 13% (soit 156 DH/m²). Ceci peut être expliqué par une baisse du coût de lamain- d’ uvre et la qualité de l’exécution des prestations élémentaires composant lecorps d’état GORE, vu que le financement des constructions de type villa (commehabitat marocain) se fait en général par forfait entre le propriétaire et le réalisateur, quiest souvent un tâcheron.

171

- HABITAT MAROCAIN

Graphe 12 : Confrontation des prix observés aux prix de référence en dirhams/m²par rubrique – Ville de Laâyoune

0,00

200,00

400,00

600,00

800,00

1 000,00

1 200,00

1 400,00




Peinture et vitrerie


Le graphe illustre les comparaisons, pour les cinq corps d’état, entre les coûts observéset ceux théoriques (de référence). La tendance en baisse atteint 214 DH/m² pour lesGORE et seulement 13 DH/m² pour la plomberie et les sanitaires. Cette tendance estinversée dans le cas de la menuiserie bois et ferronnerie (26DH/m²). Ces tendancess’expliquent en partie par les caractéristiques de l’habitat marocain en particulier lenombre de façades, le nombre d’étages, l’exécution en leur totalité des sous prestationsentrant dans la composition de chaque corps d’état.

• Lotissement

Le lotissement « Al Amal I » enquêté est de type social, il s’étend sur une superficiebrute de 150 000 m² et compte 574 lots d’habitation et 13 lots réservés auxéquipements socio-culturels, distribués sur une superficie nette de 78 739 m². Le coûttotal des études et d’acquisition du terrain est 839 155 DH, celui des travauxd’équipement s’élève à 17 323 054 DH.

172

Tableau 72 : Coûts théoriques (de référence) et coûts relevés pour le lotissement «AlAmal I» - Laâyoune

Coûts deréférence

Coûts relevésRégion 2LaâyouneCodes Désignation des ouvrages

Social Social


2 Sous total (Travaux d’assainissement) 2 105 515,00 4 296 763,75 Prix de revient travaux assainissement (m²) 21,06 28,65

3 Sous total : (Travaux eau potable) 1 364 206,00 3 099 799,94Prix de revient travaux eau potable (m²) 13,64 20,67

4 Sous total : (Prestation téléphonique) 853 600,00 2 576 986,00Prix de revient prestations téléphoniques (m²) 8,54 17,18





Les comparaisons entre les coûts au m² brut du lotissement observé et ceux de lastructure théorique, font ressortir que pour les travaux de voirie et ceuxd’assainissement, les valeurs des coûts s’approchent. Les tendances en hausse nereprésentent que 2% du coût théorique pour la voirie, alors que la tendance en baissene dépasse pas 8% pour l’assainissement. Pour le poste des prestations téléphoniques,le coût du m² brut observé affiche une augmentation de 100% par rapport à celui deréférence. Ceci peut être justifié entre autre par la nature rocheuse du terrain (lesterrassements ont coûté 601 384,50 DH), par la fourniture et la mise en place descâbles (1 308 101,50 DH) qui contribuent avec un poids important à la constitution ducoût total de ce poste. Dans le cas des travaux de l’électricité et de l’éclairage public, laconstruction du poste de transformation constitue la composante la plus importante ;dans la première tranche d’électrification du lotissement observé on compte 3 postes detransformation, alors que dans la structure théorique on a 4 postes.

173

3.3. GUELMIM – ES-SEMARA

• Construction

Tableau 73 : Coûts théoriques (de référence) et relevés sur le terrain pour lesconstructions au niveau de Guelmim

COÛTS DE CONSTRUCTIONSREFERENCES Coûts relevés Région 3 Guelmim

IMMEUBLE VILLA H.M. Imm. Villa H.MRUBRIQUES

1. GROS UVRES,REVETEMENTS ETETANCHEITE (GORE)

1 267 367,00 502 587,00 180 650,00 1 257 344,00 548 492,00 168 730,00





4. ÉLECTRICITÉ,LUSTRERIE 98 070,00 20 470,00 7 760,00 79 370,00 20 620,00 4 500,00




0,00 63 800,00 0,00 0,00 67 600,00 0,00


0,00 159,50 0,00 0,00 169,00 0,00


Le tableau ci-dessus donne la répartition du coût global et de revient par corps d’état etpar type de construction. Dans le cas de l’immeuble observé, on constate une baisselégère de 52 DH/m², au niveau de prix de revient général, par rapport à la référence.Ceci reflète les tendances en baisse qu’ont connaît pratiquement tous les corps d’état(les GORE avec 8 DH/m², l’électricité et lustrerie avec 16 DH/m²…). Ces tendancesapparaissent normales dans la mesure où la ville de Guelmim est de petite taille et lenombre de ce type de construction est limité.

Dans le cas de la villa enquêtée, seuls le coût des travaux GORE ont connu unetendance en haut de l’ordre de 115 DH/m² (soit 9%) par rapport à celui théorique (deréférence). Pour le cas de l’habitat marocain les tendances des coûts observé parrapport à ceux de référence varient de – 81 DH/m² pour les GORE à 48 DH/m² pour lapeinture et la vitrerie.

174

- IMMEUBLE

Graphe 13 : Confrontation des prix observés aux prix de référence en dirhams/m²par rubrique – Ville de Guelmim

0,00

200,00

400,00

600,00

800,00

1 000,00

1 200,00


ferronnerie



Peinture etvitrerie


Le graphe ci-dessus illustre les comparaisons traitées dans le tableau 17 entrel’immeuble enquêté et celui établi dans la structure théorique. Le coût du logement typeimmeuble est normalement moins élevé dans les régions du sud par rapport aux autresrégions du centre et du nord. Le corps d’état GORE qui constitue la partie la plusimportante dans le coût global d’une construction affiche une baisse de 8 DH/m² parrapport à la référence.

175

- VILLA


0,00

200,00

400,00

600,00

800,00

1 000,00

1 200,00

1 400,00




Peinture etvitrerie

Aménagement,clôture, parking et

branchements


Le coût de revient du plancher pour la partie GORE affiche une tendance en hausse del’ordre 115 DH/m² par rapport à celui de référence. Ceci est dû essentiellement auxvariations des coûts des prestations élémentaires qui composent ce poste :

Fondation : La nature du sol, le type de fondation, la profondeur, l’utilisation ou non dubéton cyclopéen, …Béton armé en élévation : Les prix de matériaux comme le ciment, l’acier et lesmatériaux de remplissage.

Pour les travaux de second uvre, les tendances sont peu significatives et sontattribuées en partie aux différences de qualité et de prestations de service d’uneconstruction à une autre et aux montants fixés entre le réalisateur et le propriétaire.

176

- HABITAT MAROCAIN


0,00

200,00

400,00

600,00

800,00

1 000,00

1 200,00

1 400,00




Peinture etvitrerie


Pour le cas de l’habitat marocain observé à Guelmim, le coût des GORE affiche unelégère baisse atteignant 81 DH/m² par rapport à celui théorique (de référence), ceci estjustifié par la baisse des coûts des sous-prestations constituant le GORE comme letype de protection utilisé dans l’étanchéité (carreaux, dalettes, …), le type et la qualitéde revêtement de sols et murs.

• Lotissement

Le lotissement « Al Fath » est de type social, sa superficie brute est 95 000 m², il secompose de 554 lots d’habitations et de 24 lots d’équipements socio-culturels, répartissur une superficie nette de 49 251 m². Le montant des études et d’acquisition du terrains’élève à 2 157 740 DH, les travaux de viabilisation concernant la première tranche ontcoûté 3 802 828 DH. Le tableau ci-après donne la ventilation du montant des travauxpour quatre ouvrages, ainsi que le coût au m² brut pour chaque ouvrage, et ce pour lelotissement enquêté et de référence :

177

Tableau 74 : Coûts théoriques (de référence) et relevés sur le terrain pour leslotissements au niveau de Guelmim


Coûts relevésRégion 3GuelmimCodes Désignation des ouvrages

Social Social




4 Sous total : (Prestation téléphonique) 853 600,00 (*)Prix de revient prestations téléphoniques (m²) 8,54 (*)

5 Sous total : (Electricité- éclairage public) 4 278 400,00 832 657,10Prix de revient Electricité- éclairage public (m²) 42,78 8,76




(*) Non disponibilité de données relatives à ce lot

Il ressort de la lecture de ce tableau que les travaux de voirie de la première tranche dulotissement enquêté, ont coûté 12,40 DH/m² brut, ils contribuent avec un poids de 31%du coût global des travaux, suivis des travaux d’alimentation en eau potable avec unpoids de 24% ; puis 23% et 22% respectivement pour les travaux d’assainissement etceux d’électricité et d’éclairage public.

178

31, 24%

18, 68 %

12, 11%

37, 97%

30, 97%

23, 01%

24, 13%

21, 90%

Voirie

Assainissement

Eau potable

Electricité-Eclairage public

Structure observée Structure de référence

Graphe 16: Structure théorique (de référence) et structure observée pour lestravaux du lotissement type social sans le lot téléphonie

En comparaison avec la structure théorique, sans prendre en compte le coût detéléphonie, on constate qu’il n y a pas de différences significatives, comme illustré dansle graphe ci-dessus, sauf pour le cas des travaux d’électricité et d’éclairage public où ladifférence peut être due aux caractéristique de chaque marché et de chaque région etaussi à l’outillage utilisé dans les travaux.

179

3.4. SOUSS-MASSA-DARAA

• Construction

Tableau 75 : Coûts théoriques (de référence) et relevés sur le terrain pour lesconstructions au niveau d’Agadir

COÛTS DE CONSTRUCTIONSREFERENCES Coûts relevés Région 4 Agadir



1 267 367,00 502 587,00 180 650,00 1 575 156,00 647 495,00 198 770,00


Prix de revient menuiserie boiset ferronnerie (m²) 235,38 268,50 121,96 338,21 221,73 154,73



4. ELECTRICITE, LUSTRERIE 98 070,00 20 470,00 7 760,00 107 188,00 20 270,00 4 173,00Prix de revient électricité etlustrerie (m²) 81,73 51,18 52,43 89,32 50,68 28,20



0,00 63 800,00 0,00 0,00 58 110,00 0,00

Prix de revient aménagement,clôture, clôture et branchement(m²)

0,00 159,50 0,00 0,00 145,28 0,00

TOTAL GENERAL 2 111 157,00 811 737,00 233 355,00 2 544 449,00 931 405,00 254 753,00PRIX DE REVIENT GENERAL 1 759,30 2 029,34 1 576,72 2 120,37 2 328,51 1 721,30

Il ressort de la lecture de ce tableau que pour le poste GORE (Gros uvre), le coût aconnu une tendance vers le haut, par rapport à la référence, pour les trois types deconstruction allant de 10% pour l’habitat marocain, 25% pour l’immeuble et 29% pour lavilla. Ceci s’explique par la nature sismique du terrain qui nécessite des fondations plusprofondes et la qualité des études de structure et les prix des matériaux de base (acier,sable, ciment) composant l’élévation en béton armé, et aussi par une forte demandeface à l’offre, et l’urbanisation rapide que connaît cette ville.

Le second uvre, qui détermine la qualité du standing des constructions, affiche delégères variations d’un type de construction à un autre.

Le graphe ci-après illustre la comparaison, au niveau des cinq corps d’état, entre lescoûts observés et ceux théoriques de référence dans le cas de l’immeuble :

180

- IMMEUBLE

Graphe 17 : Confrontation des prix observés aux prix de référence en dirhams/m²par rubrique – Ville de Agadir

0,00

200,00

400,00

600,00

800,00

1 000,00

1 200,00

1 400,00




Peinture etvitrerie


On constate à partir de ce graphe que le coût observé de la menuiserie bois etferronnerie dépasse celui théorique de référence de presque 45 DH/m². Ceci peut êtreattribué à la qualité et aux prix des matériaux entrant dans la réalisation de ce corpsd’état pour des logements collectifs de type immeubles. Pour les autres corps d’état dusecond uvre les différences ne sont pas significatives et sont dues en général auxcaractéristiques propres à chaque construction et à chaque région. On peut conclureque c’est la tendance à la hausse par rapport à la référence du coût qui se répercuteessentiellement sur le coût de revient global dans cette région.

• Lotissement

Le lotissement « Yasmine I et II » est un lotissement public de type social, qui s’étendsur une superficie brute de 136 571 m², l’emprise moyenne des voies est de 15 m. Ilcomprend 446 lots d’habitation dont 84 lots de 100 m² et 362 lots d’une superficie allantde 101 à 150 m². La superficie nette du lotissement est 60 647 m². Les frais des étudess’élèvent à 507 770 DH, l’acquisition du terrain a coûté 3 659 910 DH.

Le tableau ci-après donne la répartition du montant global des travaux d’équipement(19 295 284 DH) pour les principaux cinq ouvrages.

181

Tableau 76 : Coûts théoriques (de référence) et relevés sur le terrain pour leslotissements au niveau d’Agadir


Coûts relevésRégion4AgadirCodes Désignation des ouvrages

Social Social









Comparé à celui de référence, le coût des travaux de voirie du lotissement enquêtéaffiche une baisse de l’ordre de 11 DH/m² brut ; alors que le coût observé des travauxd’assainissement a connu une légère hausse de 4 DH/m² brut. Pour les autresouvrages, les différences sont assez notables et vont d’une baisse de 38 DH/m² et 11DH/m² respectivement pour l’alimentation en eau potable et la téléphonie, d’une haussede 23 DH/m² pour l’électricité et l’éclairage public.

182

3.5. GHARB-CHRARDA-BENI HSSEN

• Construction

Tableau 77 : Coûts théoriques (de référence) et relevés sur le terrain pour lesconstructions au niveau de Kénitra

COÛTS DE CONSTRUCTIONSREFERENCES Coûts relevés Région 5 Kenitra



1 267 367,00 502 587,00 180 650,00 1 223 804,00 551 844,00 147 717,00

Prix de revient (GORE) (m²) 1 056,14 1 256,47 1 220,61 1 019,84 1 379,61 998,092. MENUISERIE BOIS ETFERRONNERIE 282 450,00 107 400,00 18 050,00 284 100,00 81 925,00 24 340,00







0,00 63 800,00 0,00 0,00 54 360,00 0,00


0,00 159,50 0,00 0,00 135,90 0,00

TOTAL GENERAL 2 111 157,00 811 737,00 233 355,00 1 986 672,00 818 335,00 201 907,00COÛT DE REVIENTGENERAL 1 759,30 2 029,34 1 576,72 1 655,56 2 045,84 1 364,24

L’évolution des coûts des GORE, de « la plomberie et sanitaires » et de «la peinture etvitrerie », a engendré une tendance en hausse du coût global, de l’immeuble enquêtépar rapport à celui théorique de référence, d’une valeur de l’ordre de 104 DH/m² ; alorsque le coût moyen pondéré est presque le même (1655,23 DH/m²).

Dans le cas de la villa, cette tendance est inversée, avec une valeur ne dépassant pas17 DH/m² par rapport au coût référence. Par contre, par rapport à la moyenne pondéréedu coût global, la différence en moins du coût de la villa atteint 127 DH/m², dueprincipalement à une baisse de 123 DH/m² du coût des GORE.

Pour l’habitat marocain, la moyenne pondérée du coût étant 1440 DH/m², onconstat que le coût observé 1364 DH/m² affiche une tendance en baisse de presque 76DH/m². Comparé par rapport au coût théorique (de référence), la tendance en baisseatteint 212 DH/m². Ceci peut être expliqué essentiellement par une baisse, par rapport à

183

la référence, du coût des GORE et du coût d’électricité et lustrerie, respectivement de223 et 25 DH/m².

- VILLA

Graphe 18 : Confrontation des prix observés aux prix de référence en dirhams/m²par rubrique – Ville d’Agadir

0,00

200,00

400,00

600,00

800,00

1 000,00

1 200,00




Peinture etvitrerie

Prixde référence Prix observés

Pour l’immeuble enquêté, on note une tendance vers le haut du coût des GORE del’ordre de 36 DH/m², ce qui représente 3% du coût théorique de référencecorrespondant. Pour les deux corps d’état « plomberie et sanitaires » et « peinture etvitrerie », cette tendance atteint respectivement 29,50 et 40 DH/m². Pour les autrescorps d’état composant l’immeuble les disparités apparaissent normales.

Concernant la villa et l’habitat marocain, on constate que la partie GORE affiche auniveau des coûts des variations allant respectivement de –123 DH/m² à 223 DH/m².Ceci peut être expliqué entre autre par la nature d’exécution des travaux, selon qu’ilssoient traités par forfait ou par corps d’état séparés, sachant que ces deux types deconstruction sont souvent traités forfaitairement.

• Lotissement

« Al Bassma » est un lotissement public de type moyen standing, sa superficie bruteest de 75 500 m². Fini en 1998, il comprend 232 lots destinés à l’habitat et 6 lotsréservés aux équipements socio-culturels, soit 238 lots répartis sur une superficie nettede 54 500 m². Le prix d’acquisition du terrain est 8 420 000 DH, les frais des étudesatteignent 1 070 000 DH. Le montant des travaux s’élève à 11 194 827 DH.

184

Tableau 78 : Coûts théoriques (de référence) et relevés sur le terrain pour leslotissements au niveau de Kénitra


Coûts relevésRégion 5KénitraCodes Désignation des ouvrages

Moyen standing Moyen standing



3 Sous total : (Travaux eau potable) 937 297,00 2 230 000,00Prix de revient travaux eau potable (m²) 9,37 29,73






Le tableau ci-dessus montre que pour le lotissement « Al Bassma » les travaux de lavoirie et les travaux de l’électricité et d’éclairage public ont le coût de revient le plusélevé (45 DH/m²), suivi de ceux de l’eau potable avec presque 30 DH/m², arriventensuite les travaux d’assainissement et les travaux téléphonie avec respectivement 17et 12,50 DH/m².

Si les travaux d’assainissement reviennent au même coût et pour le lotissementobservé et pour le lotissement référence, les autres ouvrages d’équipement dulotissement enquêté affichent des tendances en baisse, par rapport à la référence,allant de 20 DH/m² pour l’alimentation en eau potable à 7 DH/m² pour les prestationstéléphoniques.

185

3.6. CHAOUIA-OUARDIGHA

• Construction

Tableau 79 : Coûts théoriques (de référence) et relevés sur le terrain pour lesconstructions au niveau de Settat

COÛTS DE CONSTRUCTIONSREFERENCES Coûts relevés Région 6 Settat



1 267 367,00 502 587,00 180 650,00 1 377 375,00 534 616,00 150 524,00








0,00 63 800,00 0,00 0,00 41 392,00 0,00


0,00 159,50 0,00 0,00 103,48 0,00


Les coûts de la partie GORE, de l’immeuble et de la villa enquêtés, tendent vers unehausse respectivement de 92 et 80 DH/m² ; alors que dans le cas de l’habitatmarocain, on constate une baisse de presque 204 DH/m².

Par rapport à la référence, le coût constaté de la menuiserie bois et ferronnerie, affichedes tendances allant d’une baisse de 39 DH/m² pour l’immeuble (27 DH/m² pourl’habitat marocain), à une hausse de 34 DH/m² pour la villa.

Le coût de l’aménagement, clôture, parking et branchement affiche une tendance enbaisse de 56 DH/m² par rapport à celui théorique (de référence).Le lot peinture et vitrerie n’affiche pas des différences notables au niveau des coûtsconstatés, et ce pour les trois types de construction.

Pour l’habitat marocain, on note une tendance en hausse du coût constaté del’électricité et lustrerie de presque 23 DH/m², soit 43% du coût théorique de référence ;

186

même constat pour le lot plomberie et les sanitaires, pour lequel cette tendance atteint12 DH/m² (soit 22% du coût théorique).

• Lotissement

Le lotissement « Kamal II » est privé et est de type moyen standing. Sa superficie bruteest de 30 000 m² (21 468 m² nette). Il compte 3 lots réservés aux équipementssocioculturels et 76 lots d’habitation dont 60 lots d’une superficie de 200 à 300 m² et 16lots avec une superficie supérieure à 300 m². Les frais des études sont de l’ordre de340 000 DH. L’acquisition du terrain a coûté 300 000 DH. Le montant des travaux deviabilisation relevé (3 887 554 DH), ainsi que le coût de revient global, sont répartis surles cinq principaux ouvrages dans le tableau ci-après, en comparaison avec ceux issusde la structure théorique du lotissement de même type.

Tableau 80 : Coûts théoriques (de référence) et relevés sur le terrain pour leslotissements au niveau de Settat


Coûts relevésRégion 6

SettatCodes Désignation des ouvrages




3 Sous total : (Travaux eau potable) 937 297,00 466 917,26Prix de revient travaux eau potable (m²) 9,37 15,56

4 Sous total : (Prestation téléphonique) 506 800,00 (*)Prix de revient prestations téléphoniques (m²) 5,07 (*)





(*) Les prestations téléphoniques n’étaient pas encore réalisées lors de l’enquête

Il ressort de la lecture de ce tableau que, pour la voirie, le coût constaté affiche unetendance en hausse de presque 18DH/m², par rapport au coût théorique. Même constatpour les autres ouvrages avec des tendances allant de 16,52DH/m² pour les travauxd’électricité et d’éclairage public, à 6DH/m² pour les travaux d’eau potable.

187

3.7. MARRAKECH-TENSIFT-AL HAOUZ

• Construction

Tableau 81 : Coûts théoriques (de référence) et relevés sur le terrain pour lesconstructions au niveau de Marrakech

COÛTS DE CONSTRUCTIONSREFERENCES Coûts relevés Région 7 Marrakech



1 267 367,00 502 587,00 180 650,00 1 042 913,00 447 338,00 150 692,00

Prix de revient (GORE) (m²) 1 056,14 1 256,47 1 220,61 869,09 1 118,35 1 018,192. MENUISERIE BOIS ETFERRONNERIE 282 450,00 107 400,00 18 050,00 306 600,00 99 090,00 22 200,00

Prix de revient menuiserie bois etferronnerie (m²) 235,38 268,50 121,96 255,50 247,73 150,00

3. PLOMBERIE ET SANITAIRES 209 590,00 41 900,00 8 555,00 182 120,00 31 404,00 7 065,00Prix de revient plomberie etsanitaires (m²) 174,66 104,75 57,80 151,77 78,51 47,74


5. PEINTURE, VITRERIE 253 680,00 75 580,00 18 340,00 171 853,00 40 565,00 13 440,00Prix de revient peinture et vitrerie(m²) 211,40 188,95 123,92 143,21 101,41 90,81

6. AMENAGEMENT, CLOTURE,PARKING ET BRANCHEMENT 0,00 63 800,00 0,00 0,00 62 750,00 0,00


0,00 159,50 0,00 0,00 156,88 0,00


Pour les trois types de construction observés, le coût global au m² du plancher affichedes tendances en baisse atteignant 14% du coût théorique pour l’immeuble et la villa, etpresque 15% du coût théorique pour l’habitat marocain. Par rapport à la moyennepondérée de chaque type, ces taux atteignent respectivement 9% pour l’immeuble et lavilla, et seulement 6% pour l’habitat marocain. Ceci peut être expliqué en partie par lestendances en baisse marquées au niveau des coûts pratiquement de tous les corpsd’état, pour les trois types de construction.

Le graphe ci-dessous illustre, pour le cas de l’immeuble, les comparaisons entre lescoûts observés et théoriques (de référence) des cinq principaux corps d’état :

188

Graphe 19 : Confrontation des prix observés aux prix de référence en dirhams/m²par rubrique – Ville de Marrakech.

0,00

200,00

400,00

600,00

800,00

1 000,00

1 200,00




Peinture etvitrerie


Le coût observé des GORE affiche une tendance en baisse d’une valeur de 187 DH/m².Même constat pour les deux corps d’état « plomberie et sanitaires » et « peinture etvitrerie », avec respectivement 23 DH/m² et 68 DH/m². Inversement, on note destendances à la hausse pour « la menuiserie bois et ferronnerie » (20 DH/m²)et « électricité-lustrerie » (10 DH/m²).

• Lotissement

« RIAD 1ère tranche » est un lotissement public de type social, il s’étend sur unesuperficie brute de 160 000 m². Il comprend 523 lots d’habitation et 7 lotsd’équipements socio-culturels répartis sur une superficie nette de 83 000 m². Le coûtd’acquisition du terrain est 3 016 000 DH, les frais des études s’élèvent à 7 109 443DH.

Le montant global des travaux, ainsi que le coût au m² brut par ouvrage, sont détaillésdans le tableau ci-après :

189

Tableau 82 : Coûts théoriques (de référence) et relevés sur le terrain pour lesconstructions au niveau de Marrakech



MarrakechCodes Désignation des ouvrages

Social Social









Le lotissement enquêté présente des tendances variables, au niveau des coûts au m²brut, et ce pour tous les ouvrages d’équipement. Ainsi, pour les travaux de voirie, latendance en baisse atteint presque 18 DH/m² brut. Par contre, cette tendance estinverse pour le cas des travaux d’électricité-éclairage public, est atteint presque40 DH/m².

Le graphe ci-après présente la comparaison entre la structure observée et théorique ducoût au m² brut pour le lotissement de type social :

190

Graphe 20 : Structure observée et théorique du coût au m² brut du lotissementsocial

29,04%

17,37%

11,25%

7,04%

35,29%

29,29%

17,94%

7,89%

39,42%

5,46%

Voirie

Assainissement

Eau potable

Téléphone

Electricité-Eclairage public

Structure théorique Structure observée

On constate que les travaux de voirie et ceux d’assainissement, ont le même poids,avec respectivement près de 29% et 17 à 18 %, du coût global du lotissement. Pour lesprestations téléphoniques, on note que le coût observé est dominant avec un poids del’ordre 39 %, alors que celui de référence est seulement de 7%. Ce constat est inversépour l’électricité et l’éclairage public avec un poids de 5% pour le lotissement observé,et 35% pour le lotissement témoin de référence.

191

3.8. ORIENTAL

• Construction

Tableau 83 : Coûts théoriques (de référence) et relevés sur le terrain pour lesconstructions au niveau d’Oujda

COÛTS DE CONSTRUCTIONSREFERENCES Coûts relevés Région 8 Oujda

IMMEUBLE VILLA H.M. Imm. Villa H.M


1 267 367,00 502 587,00 180 650,00 1 134 985,00 426 868,00 174 890,00

Prix de revient (GORE) (m²) 1 056,14 1 256,47 1 220,61 945,82 1 067,17 1 181,69

2. MENUISERIE BOIS ETFERRONNERIE 282 450,00 107 400,00 18 050,00 357 260,00 92 630,00 22 850,00




4. ELECTRICITE, LUSTRERIE 98 070,00 20 470,00 7 760,00 102 540,00 20 860,00 5 145,00


5. PEINTURE, VITRERIE 253 680,00 75 580,00 18 340,00 185 679,00 75 610,00 21 440,00

Prix de revient peinture etvitrerie (m²) 211,40 188,95 123,92 154,73 189,03 144,86


0,00 63 800,00 0,00 0,00 54 080,00 0,00


0,00 159,50 0,00 0,00 135,20 0,00

TOTAL GENERAL 2 111 157,00 811 737,00 233 355,00 1 963 804,00 710 548,00 229 967,00

PRIX DE REVIENT GENERAL 1 759,30 2 029,34 1 576,72 1 636,50 1 776,37 1 553,83

Pour la partie GORE, les coûts observés tendent vers des baisses, allant de 189 DH/m²pour la villa à 110 DH/m² pour l’immeuble. Ceci est expliqué en partie par une baissedes coûts de certaines composantes du GORE (Fondations, Enduits, Revêtement, …),due à une main d’ uvre moins chère et une abondance des matériaux entrant dans laréalisation de ces prestations.

Le coût observé, de la menuiserie bois et ferronnerie, a connu une légère baisse de 62DH/m² (soit 26% du coût théorique) pour l’immeuble, et 32 DH/m² (soit 27% du coûtthéorique) pour l’habitat marocain. Inversement, pour la villa, on constate une évolutionde presque 27 DH/m² (soit 14% du coût théorique).

Pour la plomberie et les sanitaires, dans les trois types de construction, on note delégères baisses, du coût observé par rapport à celui théorique de référence, allant de

192

22 DH/m² pour l’immeuble, à 20 DH/m² pour l’habitat marocain et ne dépassant pas4 DH/m² dans le cas de la villa.

Pour le coût observé de l’électricité et lustrerie, seul l’habitat marocain affiche unetendance en baisse, par rapport au coût théorique, de l’ordre de 18 DH/m². Pourl’immeuble et la villa, les différences des coûts sont insignifiantes.

Le coût observé de la peinture et vitrerie de l’immeuble, a connu une tendance enbaisse, par rapport à celui théorique, de presque 57 DH/m² ; alors que pour l’habitatmarocain, on note une légère hausse de 21 DH/m². Pour la villa, le coût observé pourcette prestation est pratiquement le même que celui théorique.

• Lotissement

Le lotissement privé « Aquel » enquêté à Oujda qui est de type moyen standing, s’étendsur une superficie brute de 91 740 m² (43 197 m² nette) et compte 332 lots d’habitationet 7 lots d’équipements socio-culturels (lots commerciaux, espace vert, four, ..).

Les frais d’acquisition du terrain s’élèvent à 9,17 millions de DH. Ceux des études(étude d’urbanisme) sont de l’ordre de 494 082 DH. Les travaux d’équipement eninfrastructure ont coûté 17 196 577 millions de DH.

Le tableau ci-après présente les montants et les coûts des travaux d’équipement établisau m² de la superficie brute, pour les cinq prestations principales en comparaison aveccelles du lotissement de référence appartenant au même type.

193

Tableau 84 : Coûts théoriques (de référence) et relevés sur le terrain pour leslotissements au niveau d’Oujda



OujdaCodes Désignation des ouvrages










Le coût observé des travaux de voirie a connu une augmentation de presque 76% ducoût théorique, cette évolution est attribuée en partie à la nature rocheuse du terrain,aux prix unitaires pratiqués pour chaque prestation (par exemple, le revêtementbicouche de la chaussée, traité au prix unitaire de 60 DH pour ce lotissement, etseulement de 28 DH pour le lotissement établie dans la structure théorique).

Pour les autres ouvrages, on note que, les coûts observés sont assez supérieurs auxcoûts théoriques. Ces différences sont justifiées par la nature de l’entreprise réalisatricede l’ouvrage, (selon qu’elle a recours à une sous-traitance ou non), par lesoumissionnaire intervenant dans l’offre de prix qui surestime (ou diminue)volontairement ces prix pour rester dans une soumission finale acceptable. Ajouté àceci que les travaux d’eau potable, de téléphonie et d’électricité, pour ce lotissementprivé ont été réalisés forfaitairement.

Le graphe suivant donne la comparaison, au niveau du poids, entre la structure dulotissement enquêté et celle du lotissement théorique de type moyen standing :

194

Graphe 21 : Structure observée et théorique du coût au m² brut du lotissementmoyen standing

25,43%32,64%

29,22%19,88%

21,34%

11,28%

8,00%

6,10%

16,00%

30,10%

Référence Observé

Voirie Assainissement Eau potable Téléphone Electricité-Eclairage public

Le poids du coût observé de la voirie est le plus élevé avec 33% du coût global, suivide celui de l’électricité et l’éclairage public, vient ensuite les travaux d’assainissementavec un poids de 20%. Ceci correspond aux conclusions tirées lors des analyses de lastructure théorique du lotissement, comme l’illustre le graphe, ce qui confirmel’importance des deux ouvrages “Voirie” et “Assainissement” dans l’équipement eninfrastructure d’un lotissement.

195

3.9. GRAND CASABLANCA

• Construction

Le tableau ci-après donne les coûts observés et thèoriques (de référence) pour lesprincipaux corps d’état, dans la ville de Casablanca, chef-lieu de la région du GrandCasablanca.

Tableau 85 : Coûts théoriques (de référence) et relevés sur le terrain pour lesconstructions au niveau de Casablanca

COÛTS DE CONSTRUCTIONSREFERENCES Coûts relevés Région 9 Casablanca



1 267 367,00 502 587,00 180 650,00 1 042 905,00 358 370,00 154 759,00

Prix de revient (GORE) (m²) 1 056,14 1 256,47 1 220,61 869,09 895,93 1 045,672. MENUISERIE BOIS ETFERRONNERIE 282 450,00 107 400,00 18 050,00 324 261,00 96 402,00 26 250,00




4. LECTRICITE,LUSTRERIE 98 070,00 20 470,00 7 760,00 98 890,00 21 176,00 4 420,00




0,00 63 800,00 0,00 0,00 49 140,00 0,00

Prix de revientaménagement, clôture,clôture et branchement (m²)

0,00 159,50 0,00 0,00 122,85 0,00


Pour le poste GORE, les coûts au m² observés sont légèrement inférieurs aux coûtsthéoriques, dans le cas de l’immeuble et de l’habitat marocain, où ils enregistrentrespectivement une baisse de l’ordre de 187.05DH/m² et 174.94DH/m². Dans le cas dela villa, cette baisse est relativement plus nette (360.54 DH/m²).

Pour les prestations de second uvre, les différences entre les coûts observés etthéoriques ne dépassent guère 55 DH/m².

Les figures ci-après représentent ces comparaisons, pour chaque type de construction :

196

- IMMEUBLE

Graphe 22 : Confrontation des prix observés aux prix de référence en dirhams/m²par rubrique - Ville de Casablanca.

0,00

200,00

400,00

600,00

800,00

1 000,00

1 200,00




Peinture etvitrerie


L’examen de ce graphe montre que les coûts théoriques du poste GORE dépassent de20 % environ les coûts observés sur le terrain. Cette différence peut être expliquée parl’abondance de l’offre en matériaux dans la région, ce qui entraîne une concurrenceentre fournisseurs, menant par la suite à une baisse des prix.

197

- VILLA

Graphe 23 : Confrontation des prix observés aux prix de référence en dirhams/m²par rubrique – Ville de Casablanca

0,00

200,00

400,00

600,00

800,00

1 000,00

1 200,00

1 400,00




Peinture etvitrerie

Aménagement,clôture, parking

et branchements


Dans le cas de la villa témoin enquêtée à Casablanca, la différence en faveur des coûtsde référence pour le poste GORE est de l’ordre de 40%.

198

- HABITAT MAROCAIN

Graphe 24 : Confrontation des prix observés aux prix de référence en dirhams/m²par rubrique - Ville de Casablanca.

0,00

200,00

400,00

600,00

800,00

1 000,00

1 200,00

1 400,00


ferronnerie



Peinture etvitrerie


Dans le cas de l’habitat marocain, le poste GORE affiche la même tendance que lestypes de constructions précédentes, avec une différence de l’ordre de 20%.

199

• Lotissement

A Casablanca, le lotissement enquêté, de type moyen standing, s’étale sur unesuperficie brute de 44.000 m². Il se compose de 20 lots et a nécessité un coût detravaux de 4 825 052.30 DH

Le tableau ci-après présente les coûts des travaux d’équipement du lotissementenquêté et les compare à ceux du lotissement de référence, pour les cinq prestationsprincipales :

Tableau 86 : Coûts théoriques (de référence) et relevés sur le terrain pour leslotissements au niveau de Casablanca



CasablancaCodes Désignation des ouvrages










Il en ressort une différence en faveur des coûts observés, pour les travaux de voirie,d’eau potable, de prestations téléphoniques, mais surtout pour les travaux d’électricitéet d’éclairage public qui affiche une différence de 15.66 DH/m².

Pour les travaux d’assainissement, la différence ne dépasse pas 4 DH/m², en faveurdes coûts de la référence.

200

3.10. RABAT-SALE-ZEMMOUR-ZAER

• Construction

Tableau 87 : Coûts théoriques (de référence) et coûts relevés sur le terrain pour lesconstructions au niveau de Rabat

COÛTS DE CONSTRUCTIONSREFERENCES Coûts relevés Région10 Rabat



1 267 367,00 502 587,00 180 650,00 1 521 104,60 482 195,00 153 845,00








0,00 63 800,00 0,00 0,00 54 990,00 0,00


0,00 159,50 0,00 0,00 137,48 0,00


A partir du tableau ci-dessus, la confrontation des coûts des différentes prestations,pour les trois types de construction, soulève des écarts relativement importants entreles coûts observés et théoriques du GORE. Cet écart est de 51 DH/m² et 181 DH/m² enfaveur des données théoriques, respectivement dans le cas de la villa et de l’habitatmarocain, alors qu’il tend inversement dans le cas de l’immeuble et dépasse les 210DH au m² couvert.

Pour les autres corps d’état, la tendance est variable. Toutefois, les coûts relevés àpartir de l’enquête s’avèrent très proches des coûts des constructions de référence. Eneffet, la différence n’excède pas 42 DH au m² couvert, que dans le cas des travauxconcernant la peinture et la vitrerie où les coûts théoriques dépassent ceux observéspar une valeur de l’ordre de 78 DH.

201

• Lotissement

Tableau 88 : Coûts théoriques (de référence) et relevés sur le terrain pour leslotissements au niveau de Rabat



RabatCodes Désignation des ouvrages










Dans le cas du lotissement public enquêté « Mimosa », qui est de type moyen standing,les travaux d’électricité et d’éclairage public ont un coût qui dépasse celui établi à partirdu modèle théorique d’un montant supérieur de 13 DH le m² couvert.

Pour les quatre autres prestations, la différence est très faible.

202

3.11. DOUKALA-ABDA

• Construction

Tableau 89 : Coûts théoriques (de référence) et relevés sur le terrain pour lesconstructions au niveau de Safi

COÛTS DE CONSTRUCTIONSREFERENCES Coûts relevés Région 11 Safi



1 267 367,00 502 587,00 180 650,00 971 011,00 384 861,00 161 114,00

Prix de revient (GORE) (m²) 1 056,14 1 256,47 1 220,61 809,18 962,15 1 088,612. MENUISERIE BOIS ETFERRONNERIE 282 450,00 107 400,00 18 050,00 368 712,00 91 207,00 16 256,00








0,00 63 800,00 0,00 0,00 49 710,00 0,00


0,00 159,50 0,00 0,00 124,28 0,00


A Safi, les coûts des travaux du second uvre ne varient pas tellement pour les troistypes de constructions enquêtées par rapport aux constructions de référence. Seul leposte GORE présente des différences distinctes avec des coûts observés ayant unetendance en baisse. Cette différence est de 294 DH au m² couvert pour la villa et de247 DH au m² couvert pour l’immeuble. Dans le cas de l’habitat marocain, elle nedépasse pas les 132 DH du m².

203

• Lotissement

Le lotissement « Azzouhour » enquêté à Safi est de type social, composé de 604 lots etétalé sur une superficie brute de 160.000 m².

Tableau 90 : Coûts théoriques (de référence) et relevés sur le terrain pour leslotissements au niveau de Safi



SafiCodes Désignation des ouvrages










Dans le cas du lotissement, les coûts observés et théoriques ne présentent pas unegrande variation. Leurs écarts n’excédent pas 18,5 DH au m² couvert en général. Ils serapprochent nettement pour les travaux d’eau potable, d’électricité et d’éclairage public.

204

3.12. TADLA-AZILAL

• Construction

Le tableau ci-après permet de comparer, par corps d’état, les coûts relevés à partir del’enquête et ceux théoriques (de référence), pour chaque type de construction.

Tableau 91: Coûts théoriques (de référence) et relevés sur le terrain pour lesconstructions au niveau de Béni Mellal

COÛTS DE CONSTRUCTIONSREFERENCES Coûts relevés Région 12 Béni Mellal



1 267 367,00 502 587,00 180 650,00 1 157 377,00 476 180,00 153 770,00


Prix de revient menuiserie bois etferronnerie (m²) 235,38 268,50 121,96 304,34 220,85 121,96

3. PLOMBERIE ET SANITAIRES 209 590,00 41 900,00 8 555,00 194 370,00 38 147,00 6 105,00Prix de revient plomberie etsanitaires (m²) 174,66 104,75 57,80 161,98 95,37 41,25


5. PEINTURE, VITRERIE 253 680,00 75 580,00 18 340,00 253 680,00 101 685,00 18 220,00Prix de revient peinture et vitrerie(m²) 211,40 188,95 123,92 211,40 254,21 123,11

6. AMENAGEMENT, CLOTURE,PARKING ET BRANCHEMENT 0,00 63 800,00 0,00 0,00 54 300,00 0,00


0,00 159,50 0,00 0,00 135,75 0,00


Une première confrontation montre que les coûts relevés et théoriques se rapprochentnettement pour les six prestations du corps d’état, relativement à d’autres régions telleque Doukkala-Abda. En effet, la différence ne dépasse guère 100 DH que dans le casde l’habitat marocain. Aussi, cette différence concerne essentiellement le poste GORE,et à moindre degré la menuiserie bois et ferronnerie.Pour l’immeuble, le coût théorique (de référence) du GORE dépasse de 92 DH/m² celuiobservé. La tendance est inverse pour les prestations de la menuiserie bois etferronnerie avec une différence de 69 DH/m².

Dans le cas de la villa, les coûts de référence dépassent les coûts théoriques pour lesprestations du GORE, de la menuiserie bois et ferronnerie, plomberie et sanitaires etaménagement, clôture et branchement. Concernant les autres prestations, la tendanceest inverse. Néanmoins, la différence reste faible et n’excède pas 66 DH/m².

205

Enfin, pour l’habitat marocain, il s’est avéré que la différence se situe surtout au niveaudu poste GORE en faveur du coût théorique. Elle est de 182 DH/m². Pour les autresprestations, les coûts sont très proches.

• Lotissement

Le lotissement « Mabrouka » enquêté à Béni-Mellal est de type standing. Il comporte 73lots et s’étale sur une superficie brute de 44 075 m².

Tableau 92 : Coûts théoriques (de référence) et relevés sur le terrain pour leslotissements au niveau de Béni Mellal


Coûts relevésRégion 12Béni MellalCodes Désignation des ouvrages

Standing Standing









La confrontation des coûts pour les cinq corps d’état fait ressortir un rapprochement trèsnet. Une légère hausse des coûts observés sur le terrain concerne surtout les travauxd’eau potable où la différence est de 11.5 DH/m².

206

3.13. MEKNES-TAFILALET

• Construction

Tableau 93 : Coûts théoriques (de référence) et relevés sur le terrain pour lesconstructions au niveau de Meknès

COÛTS DE CONSTUCTION REFERENCE Coûts relevés Région 13 MeknèsIMMEUBLE VILLA H.M Imm Villa H.M


1 267 367,00 502 587,00 180 650,00 1 097 036,00 404 990,00 155 898,00









0,00 63 800,00 0,00 0,00 48 980,00 0,00

Prix de revient aménagement,clôture et branchement (m²) 0,00 159,50 0,00 0,00 122,45 0,00


A partir du tableau ci-dessus, on constate que les coûts des différents corps d’état sontgénéralement rapprochés. Toutefois, on soulève des variations en faveur du coût deréférence du poste GORE, qui sont de 142 DH/m², 244 DH/m² et 167 DH/m²,respectivement pour l’immeuble, la villa et l’habitat marocain.

Les autres variations qui suivent la même tendance, mais à des différences très faibles,concernent la peinture et vitrerie (40 DH/m² pour l’immeuble et 45 DH/m² pour la villa) etl’aménagement et clôture avec 37 DH/m² en faveur du coût théorique.Concernant le poste Menuiserie bois et ferronnerie, la différence se situe au niveau desimmeubles. En effet, le coût observé dépasse de 72 DH/m² celui théorique pour cetteprestation.

207

• Lotissement

L’unité enquêtée à Meknès est de nature sociale, composée de 723 lots et ayant unesuperficie brute de 102 800 m².

Tableau 94 : Coûts théoriques (de référence) et relevés sur le terrain pour leslotissements au niveau de Meknès


Coûts relevésRégion 13MeknèsCodes Désignation des ouvrages

Social Social




4 Sous total : (Prestation téléphonique) 853 600,00 0,00Prix de revient prestations téléphoniques (m²) 8,54 0,00





La confrontation des coûts observés et théoriques montre que la différence concernesurtout les travaux de voirie pour lesquels les coûts du lotissement référence dépassentceux observés par 22 DH au m² couvert. La différence concerne également les travauxrelatifs à l’eau potable, enregistrant une valeur de 36 DH au m² couvert en faveur descoûts relevés à partir des données collectées sur le terrain.

208

V. ELABORATION DES INDICES DES COUTS DE LA CONSTRUCTIONET DU LOTISSEMENT

1. Rappel de la méthode de calcul adoptée :

Pour mesurer l’évolution du coût des constructions (ou des lotissements), laméthode adoptée est celle basée sur les prestations par corps d’état.

Cette méthode s’avère plus adaptée au cas du Maroc en comparaison avec lesexpériences en la matière, menées sur le plan international. En effet, elle offrel’avantage de prendre en considération l’ensemble des facteurs déterminant lesprix de production des constructions et des lotissements ; en plus de la simplicitéde son utilisation prouvée par son choix par la quasi-totalité des pays européens.

Cette méthode repose sur l’indice de Laspeyres utilisant les schémas depondérations adéquats par corps d’état ou ouvrage et par strate d’habitat(Construction ou lotissement) au niveau régional et national.

Pour éviter toute aberration dans les résultats à obtenir, les calculs serontappliqués directement aux coûts des corps d’état ou ouvrage. En effet, pourl’obtention de l’indice du coût par corps d’état ou ouvrage, il aurait fallu calculer,en premier lieu, les indices simples des sous prestations élémentaires que l’onagrége moyennant leurs poids dans le coût global du corps d’état ou ouvrage lesconstituant. Cependant, on ne dispose que d’un échantillon de taille limitée,spécifié par le caractère estimatif de la majorité des coûts élémentaires collectés,vu que les constructions (en particulier les villas et les habitations type marocain)sont généralement réalisées de manière forfaitaire, parfois par un simple accordverbal entre le propriétaire et le tâcheron sans contrat ni document pouvantjustifier le coût réel de chaque prestation élémentaire. Pour ce qui est deslotissements, il est à noter que les prestations élémentaires, entrant dans chaquelot d’équipement, diffèrent d’un projet à un autre. Ceci pourrait constituer unhandicap lors de l’élaboration des indices élémentaires des sous prestations.

Nous présentons dans ce qui suit un descriptif détaillé de la méthode de calculadoptée, illustrée par des exemples et des applications numériques précisant ladémarche. À cet effet, on se propose de considérer comme année de basel’année 2000. Les coûts utilisés pour cette année sont alors ceux de lamodélisation élaborée dans le cadre de la phase II et qui traite la structurethéorique du coût de réalisation en prestations élémentaires.

La méthode de calcul des différents indices de coûts pour les constructions etpour les lotissements se décompose en niveaux d’agrégation. Ainsi, à partir desdonnées collectées sur les constructions et les lotissements, les agrégations se

209

font, à partir des indices élémentaires (Palier 1), pour remonter aux niveauxrégional et national (indices composites, paliers 2, 3 et 4)

Le schéma suivant présente les étapes de calcul et la démarche méthodologiquerelative à l’élaboration de l’ICC et l’ICL :

Schéma 4 : Etapes conceptuelles de la procédure de calcul de l’ICC et l’ICL

Régional

Strate h

Elémentaire

National Proportion nationale de la strate h,(selon le système de pondération)

Proportion régionale de la strate h(selon le système de pondération)

Poids par corps d’état ou ouvrage

Type

d’a

grég

atio

n:

M

oyen

nes

pond

érée

s

Palier 4

Palier 3

Palier 2

Palier 1

Niveau de calculde l’indice

Facteursd’agrégation

210

Les abréviations suivantes sont utilisées pour illustrer les formules de calculs :

t : Période ou année concernée par le calcul.t0 : Période ou année de base 2000 = 100, notée aussi 0 pour simplifier.r : Région (r prend des valeurs de 1 à 16), parfois désignée par la ville cheflieu de la région pour simplifier.h : Strate d’habitat qui peut être soit une construction (immeuble, villa,habitat marocain), soit un lotissement.c : Corps d’état de la strate h (ou ouvrage pour les lotissements).

trhcP : Prix relevé à l’instant (ou année) t pour la composante c du coût de

la strate h appartenant à la région r.0

rhcP : Prix théorique de référence pour la composante c de la strate happartenant à la région r.

hr


hr


rhc/otI : Indice élémentaire à l’instant t par rapport à l’instant t0 de la strate h

dans la région r pour la composante c.hrt

I0/

: Indice du coût à l’instant t par rapport à l’instant t0 de la strate

d’habitat h dans la région r.

Ih

t/o : Indice national pour la strate d’habitat h à l’instant t par rapport àl’instant t0.

t/oI : Indice national global d’une construction ou d’un lotissement.

211

Palier 1 : (Niveau élémentaire)

Pour cette étape de calcul, l’indice élémentaire à l’instant t par rapport à l’instantt0 de la strate h dans la région r pour la composante de coût c s’écrit :

rhc

rhcrhc/ o

t

ot PPI =

Exemple : (t0 = 2000)

r h c t 0rhcP t

rhcP rhc/otI

Tanger Immeuble GORE 2002 1 288 530 1 575 156 1,02(*)

Tanger Lotissementsocial

Travauxde voirie 2002 3 520 829 4 654 235,15 1,32(*)

(*) Cela veut dire que pour la partie GORE de l’immeuble constaté à Tanger, lecoût a connu une variation de 2% par rapport à la référence en l’espace de deuxannées. Pour le lotissement enquêté à Tanger, le coût des travaux de voirie aaugmenté de 32%, par rapport au coût théorique de référence correspondant.

Palier 2 : (Niveau des composantes du coût de la strate)

Dans ce deuxième niveau, on calcule l’indice d’une strate d’habitat (constructionou lotissement) dans une région, au moyen d’une pondération adéquate quidonne le poids de chaque corps d’état ou ouvrage dans le coût global de lastrate. Formellement, la relation se présente comme suit :

1rhc

/.rh/ ∑

==

C

c otIhrcotI γ

oùrhc

/otI est l’indice élémentaire de la composante c, calculé au palier 1, ethrcγ désigne la proportion du coût de la composante c dans le coût global de la

strate h d'habitat ou du lotissement dans la région r. C'est à dire :

,hr

g

hr

chr

c C

C=γ

avec :

hr


hr


212

Exemple : (t0 = 2000)

De la même manière que dans le palier 1, on calcule les indices élémentairespour les cinq corps d’état de l’immeuble et les poids correspondants (on opèreavec la même méthode pour le lotissement).

Les tableaux suivants donnent les valeurs obtenues respectivement pourl’immeuble et pour le lotissement enquêtés à Tanger :

Tableau (a) : Indices élémentaires et poids par corps d’état de l’immeubleenquêté à Tanger

Corps d'étatCoût composante c

en DH (hr

cC )

hrcγ rhc

/otI1. Gros uvres, revêtements et étanchéité 1 288 530,00 0,58 1,022. Menuiserie bois et ferronnerie 326 690,35 0,15 1,163. Plomberie et sanitaires 307 122,00 0,14 0,474. Electricité, lustrerie 98 850,00 0,04 1,015. Peinture, vitrerie 201 619,00 0,09 0,79

Total (hr

gC ) 2 222 811,35 1,00

Tableau (b) : Indices élémentaires et poids par corps d’état du lotissementenquêté à Tanger

Désignation des ouvragesCoût composante c

en DH (hr

cC )

hrcγ rhc

/otI

1. Travaux de voirie 4 654 235,15 0,31 1,322. Travaux d'assainissement 3 659 133,23 0,24 1,743. Travaux eau potable 2 942 429,96 0,19 2,164. Prestations téléphoniques 0,00 0,00 0,005. Electricité- Eclairage public 3 857 344,40 0,26 0,90

Total (hr

gC ) 15 113 142,74 1,00

Ainsi, pour obtenir l’indice du coût de l’immeuble, il suffit de sommer les produitsdes indices et des poids correspondants, comme donné précédemment par la

formule : rhc0t /I.

C

1crh

crh0t /I ∑

== .

Nous procédons de la même façon pour le lotissement enquêté à Tanger, ce quinous fournit les deux indices suivants :

Région (r) Strate d’habitat (h) Indice du coût (hrt/0

I )

Tanger Immeuble 1,08Tanger Lotissement social 1,48

213

À partir de ces deux indices, on peut dire que le coût total de viabilisation dulotissement enquêté à Tanger aurait connu une variation de 48% par rapport aucoût global du lotissement de référence de même type, établi dans la structurethéorique des coûts, en l’espace de deux années. Concernant l’immeuble,l’évolution du coût aurait connu une hausse de 8% par rapport à la référence.

Palier 3 : (Niveau régional)

Pour ce niveau, on calcule l’indice du coût des constructions ou des lotissementspour chaque région.

Pour les constructions, on utilise l’indice de Laspeyres en agrégeant les indicesdes trois types de constructions (calculés au niveau 2) en un seul indice du coûtde la construction au niveau de chaque région.

La même approche pourrait être adoptée pour les lotissements, sauf qu’on nedispose pas, à la lumière des sources d’informations disponibles jusqu'à présent,d’une répartition des lotissements par région et par type. Pour remédier à cemanque, les mêmes coefficients de pondérations relatifs aux constructionsseront utilisés. Ils demeurent effectivement valables dans la mesure où il y a unecorrélation directe entre le nombre de lots aménagés et les caractéristiques desconstructions édifiées (surface des planchers, nombre d’autorisations deconstruire et le nombre de logements).

En outre, vu la taille de l’échantillon enquêté, le caractère régional et lesdisparités du marché immobilier marocain, il a été décidé de considérer troissystèmes de pondérations aux niveaux régional et national, pour permettre decomparer les résultats obtenus et de s’assurer de leur fiabilité. Il s’agitnotamment des cas ci-après :

- Cas 1: De la répartition des surfaces des planchers en m², par région, selon lacatégorie de construction (Cf. Annexe I, Tableau 1).

- Cas 2 : De la répartition du nombre de logements, par région, selon lacatégorie de construction (Cf. Annexe I, Tableau 2).

- Cas 3 : De la répartition du nombre d’autorisations de construire délivrées, parrégion, selon la catégorie de construction (Cf. Annexe I, Tableau 3).

Ainsi, dans tout ce qui suit, et chaque fois que s’impose une pondération auniveau régional ou national, les calculs se feront pour chacun des trois systèmesd’agrégations. Les résultats obtenus seront confrontés et comparés.

Formellement, l’indice régional à l'instant t par rapport à l'instant t0 pour la strateh (construction ou lotissement) devient :

214

hrt/o

3

1h

ohr

rt/o II ∑

==

avec : 1et100

rh

3

1h

0

rh=≤≤ ∑

= constituant le système de

pondérations dans lequel, 02rβ et

03 rβ désignent les coefficients de pondération

obtenus pour chaque catégorie de construction (immeuble, villa et habitatmarocain) ou du lotissement (social, moyen standing et standing) au sein de larégion r.

Exemple :

- Pour les constructions :

Les tableaux suivants donnent les coefficients de pondération utilisés au niveaude la région de Tanger–Tétouan :

Tanger- Tétouan Surface desplanchers en m²

Coefficient de

pondération (0

hrβ )

Immeuble 364 592,00 0,37Villa 49 602,00 0,05H. marocain 566 159,00 0,58

Total1 980 353,00 1

Tanger- Tétouan Nbr. de logementsCoefficients de

pondération (0

hrβ )

Immeuble 2 447 0,35Villa 237 0,03H. marocain 4 347 0,62

Total1 7 031 1

Tanger- Tétouan Nbr. d’autorisationsde construire

Coefficients de

pondération (0

hrβ )

Immeuble 406 0,15Villa 128 0,05H. marocain 2 216 0,81

Total1 2 750 1Source : Direction de la statistique, annuaire statistique 2001.

7 Ce total n’inclue que les constructions (immeubles, villas et habitations type marocain).

215

Les tableaux ci-dessous donnent, pour chacun des trois cas, l’indice du coûtrésultant au niveau de la région de Tanger-Tétouan :

Tanger- Tétouan Indice par typede construction

ICC utilisant les pondérations de la surface

des planchers (r

tI

0/ )Immeuble 1,08Villa 0,89H. marocain 1,01

1,03


ICC utilisant les pondérations du nombre

d’autorisations de construire (r

tI


1,01


ICC utilisant les pondérations du nombre de

logements (r

tI


1,03

À partir de ces tableaux, on constate que dans les deux cas de pondérations parla surface des planchers et par le nombre de logements, le coût de laconstruction au niveau de Tanger-Tétouan aurait connu une variation de 3% parrapport au coût théorique de référence. Cette variation atteint 1% dans le cas depondération par le nombre d’autorisations de construire ; ceci est dûvraisemblablement à la prédominance de l’habitat marocain dont le coefficient depondération atteint 0,81 et qui présente un indice de coût de 1,01.

En termes de coûts globaux, on constate que l’évolution varie entre une haussede 5% pour l’immeuble et une baisse de l’ordre de 12% et 5%, respectivementpour la villa et l’habitat marocain (Cf. rapport de la phase III, page 86).

- Pour les lotissements :

L'indice du coût du lotissement dans la région de Tanger-Tétouan est de 1,48.Cette valeur correspond en fait à l'indice du coût du lotissement de type socialenquêté à Tanger. Cette coïncidence s'explique par le fait que l'échantillonconsidéré (limité à un seul lotissement par région) ne permet pas de réaliser despondérations équivalentes qui tiennent compte du caractère standing deslotissements.

216

Palier 4 : (Niveau national)

Pour ce quatrième niveau, les différents indices des coûts régionaux obtenuspour les constructions et pour les lotissements sont utilisés pour renseigner sur 5indices globaux au niveau national, à savoir 3 indices des coûts nationaux relatifsaux 3 types de constructions (immeuble, villa, habitat marocain) en plus d’unautre qui regroupe en un seul indice ces trois derniers et donne ainsi l’indice ducoût national des constructions (ICC). Le cinquième indice concernant leslotissements (ICL), est obtenu par agrégation des indices des lotissements parrégion et par type.

Ainsi, l’indice national pour la strate de construction (immeuble, villa ou habitatmarocain) ou de lotissement h à l’instant t par rapport à l’instant t0 est donné parla formule :

∑=

=16

1r

hrt/o

ohr

ht/o II

avec 1et10 0rh

16

1r

0rh =≤≤ ∑

=χχ

Dans le système de pondérations susmentionné,0hrχ désigne le coefficient de

pondération donné par le poids de la surface des planchers, du nombred’autorisations de construire ou du nombre de logements, pour la strate de typeh, dans la région r, pour le cas des constructions ; ou la proportion dulotissement de type h dans la région r, pour le cas des lotissements. L’indiceglobal du coût de construction est alors donné en agrégeant, selon ladominance, les trois indices des coûts nationaux des différents types deconstructions (immeuble, villa et habitat marocain). La formule donnant cet indicese présente comme suit :

∑=

=3

1h

ht/o

oht/o II 1et10 0

hr

3

1h

0h =≤≤ ∑

=χχ

L’exemple suivant traite le cas de l’indice du coût de la villa. Les mêmes calculs etformules sont valables dans le cas des deux autres types de constructions (immeuble,habitat marocain), ainsi que dans le cas du lotissement.Des résultats plus détaillés des calculs concernant les constructions et leslotissements seront présentés plus loin dans le présent rapport.

, avec

217

Exemple :

- Pour les constructions :

Le tableau suivant donne la répartition, par région, des surfaces des planchers,du nombre de logements et du nombre d’autorisations de construire pour lesvillas.

Tableau 95 : Nombre d’autorisations de construire, nombre de logements et surfacesdes planchers en m² des villas, par région

RégionNbr.

d’autorisationsde construire

Nbr. delogements

Surfaces desplanchers en m²

Oued Ed-Dahab - Lagouira 3 15 5 066Lâayoune - Boujdour -S. El Hamra 9 13 3 138Guelmim - Es-Semara 29 37 8 239Souss - Massa - Daraa 216 266 130 289Gharb - Chrarda - Béni Hssen 173 287 46 506Chaouia - Ouardigha 175 324 50 008Marrakech - Tensift - Al Haouz 307 403 139 298Oriental 239 325 70 265Grand Casablanca 335 400 135 916Rabat - Salé - Zemmour - Zaer 319 396 120 782Doukala - Abda 81 123 28 002Tadla - Azilal 92 159 26 329Meknès - Tafilalet 91 123 26 804Fès - Boulemane 95 129 35 374Taza - Al Hoceïma - Taounate 23 46 8 537Tanger - Tétouan 128 237 49 602

TOTAL 2 315 3 283 884 155Source : Direction de la Statistique, Annuaire statistique 2001.

La lecture de ce tableau fait ressortir la prédominance des régions des grandesagglomérations (exemple : Casablanca avec 335 autorisations de construiredélivrées, et dont la surface totale des planchers atteint 135 916 m². Par contre,Dakhla compte seulement 3 autorisations de construire, avec une surface totalede planchers de 5 066 m²). Ces divergences doivent être prises en considérationlors de l’interprétation de l’évolution des coûts au niveau national. Certainsindices afficheront des valeurs inférieures à 1. En effet, les coûts sontrelativement bas dans les régions à faible densité d’agglomération, ce qui rendinférieures les valeurs des indices des coûts au niveau national.

Le tableau ci-après donne les coefficients de pondérations, résultant des troiscas de systèmes d’agrégation, ainsi que les indices des coûts par région de lavilla.

218

Dans le système de pondération mentionné, la première colonne (cas 1) est celledes coefficients résultant de la surface totale des planchers des villas par région;la deuxième colonne (cas 2) est celle des coefficients résultant du nombre delogements et la troisième colonne (cas 3) affiche les coefficients issus du nombred’autorisations de construire délivrées par région.

Tableau 96 : Pondération et indice du coût par région pour la villa

Système depondération pour villa

0hrχRégion

Cas 1 Cas 2 Cas 3

Indice de coûtde la villa

rh0t /

I

Oued Ed Dahab-Lagouira 0,00 0,00 0,00 1,10Laayoune-Boujdour-Sakia El Hamra 0,00 0,00 0,00 0,86Guelmim-Es-Semara 0,01 0,01 0,01 1,04Souss-Massa-Daraa 0,09 0,08 0,09 1,18Gharb-Chrarda-Beni Hssen 0,07 0,09 0,07 1,02Chaouia-Ouardigha 0,08 0,10 0,08 1,01Marrakec-Tensift-Al Haouz 0,13 0,12 0,13 0,88Oriental 0,10 0,10 0,10 0,88Grand Casablanca 0,14 0,12 0,14 0,80Rabat-Salé-Zemmour-Zaer 0,14 0,12 0,14 0,98Doukala-Abda 0,03 0,04 0,03 0,82Tadla-Azilal 0,04 0,05 0,04 0,98Meknès-Tafilalet 0,04 0,04 0,04 0,83Fès-Boulemane 0,04 0,04 0,04 0,95Taza-Al Hoceima-Taounate 0,01 0,01 0,01 0,96Tanger-Tétouan 0,06 0,07 0,06 0,89

TOTAL 1,00 1,00 1,00

En calculant, pour les 16 régions, la somme des multiplications des coefficients

de pondération0hrχ , pour chacun des trois cas, par les indices des coûts

régionaux de la villa rh0t /

I , comme illustré par la formule donnée au niveau 4, on

obtient l’indice du coût de construction de type villa au niveau national :

- ICC national de la villa est égal à 0,95 dans le cas de pondération par lasurface des planchers ;

- ICC national de la villa est égal à 0,94 dans le cas de pondération par lenombre de logements ;

- ICC national de la villa est égal à 0,94 dans le cas de pondération par lenombre d’autorisations de construire délivrées.

219

D’autre part, on constate que l’ICC national de la villa est presque le même pourles trois systèmes de pondérations utilisés. On peut alors avancer quel’évolution, au niveau national, du coût de la villa aurait connu, en l’espace dedeux années, une baisse de l’ordre de 5% à 6%, par rapport à la structurethéorique.

Pour les lotissements : Notons le manque de statistiques donnant la répartitiondes lotissements au niveau national par type et par région. C'est pourquoi l'indicede coût national ne peut être calculé par caractère standing du lotissement,comme a été le cas des constructions, où l'on dispose de données permettantd'obtenir trois indices nationaux de construction. Ce constat rejoint la conceptionméthodologique des indices, dont le nombre correspondant aux lotissements estde 17 (16 indices régionaux et un seul indice national). Des améliorationsdevront être apportées, à l'avenir, pour permettre d'enquêter les trois types delotissements au niveau de chaque région.

220

2. Calcul des différents indices des coûts des constructions et des lotissements :

Les données et les chiffres sur lesquels sont basés les calculs sont ceux issusdes enquêtes effectuées à travers les 16 régions du Royaume et qui ont ététraitées de façon à refléter la réalité du secteur. Les questionnaires constructionset lotissements, utilisés comme support de collecte de données, ont été conçusde manière à prendre en compte toutes les prestations élémentaires composantchaque corps d’état ou ouvrage d’une strate. Néanmoins, les calculs serontappliqués directement aux principaux corps d’état d’une strate. Au besoin, desajustements seront apportés aux calculs des indices élémentaires de ces corpsd’état, au fur et à mesure que les Délégations Régionales de l’Habitat et del’Urbanisme se familiarisent avec le système de suivi des coûts des constructionset des lotissements, afin de prendre en considération les prestationsélémentaires et leurs poids pour chaque corps d’état. Comme signalé au niveaudu choix de la méthode de calcul, trois systèmes de pondérations seront utilisés(surface des planchers, nombre de logements et nombre d’autorisations deconstruire).

2.1. Calcul des indices du coût de construction

2.1.1. Calcul des indices élémentaires pour les principaux corps d’état et pour les16 régions

Comme développé dans la partie de la méthodologie des indices, la premièreétape consiste à calculer les indices élémentaires pour les principaux corpsd’état pour chaque construction et pour les 16 régions du pays.L’application de la démarche précédemment exposée et explicitée permetd’aboutir aux indices ci-après, fournis à titre d’illustration de la démarche :

Tableau 97: Indices élémentaires par corps d’état et par ville chef lieu de région, pour lecas de l’immeuble

CORPS D'ÉTAT

Dak

hla

Laây

oune

Gue

lmim

Aga

dir

Kén

itra

Setta

t

Mar

rake

ch

Ouj

da

1. GROS UVRES, REVETEMENTS ET ETANCHEITE 1,15 1,01 0,99 1,24 0,97 1,09 0,82 0,90

2. MENUISERIE BOIS ET FERRONNERIE 1,11 0,97 1,04 1,44 1,01 1,11 1,09 1,26

3. PLOMBERIE ET SANITAIRES 0,97 0,65 1,06 0,97 0,83 0,96 0,87 0,87

4. ELECTRICITE, LUSTRERIE 1,03 1,01 0,81 1,09 1,01 0,97 1,12 1,05

5. PEINTURE, VITRERIE 0,99 1,00 0,78 1,00 0,81 1,00 0,68 0,73

221

Tableau 97 (suite): Indices élémentaires par corps d’état et par ville chef lieu de région,pour le cas de l’immeuble

CORPS D'ÉTAT

Cas

abla

nca

Rab

at

Safi

Bén

i mel

lal

Mek

nès

Fès

Al H

ocei

ma

Tang

er






Tableau 98: Indices élémentaires par corps d’état et par ville chef lieu de région, pour lecas de la villa

CORPS D'ÉTAT

Dak

hla

Laây

oune

Gue

lmim

Aga

dir

Kén

itra

Setta

t

Mar

rake

ch

Ouj

da






6. AMENAGEMENT, CLOTURE, PARKING ET BRANCHEMENT 1,07 0,93 1,06 0,91 0,85 0,65 0,98 0,85

Tableau 98 (suite): Indices élémentaires par corps d’état et par ville chef lieu de région,pour le cas de la villa

CORPS D'ÉTAT

Cas

abla

nca

Rab

at

Safi

Bén

i mel

lal

Mek

nès

Fès

Al H

ocei

ma

Tang

er






6. AMENAGEMENT, CLOTURE, PARKING ET BRANCHEMENT 0,77 0,86 0,78 0,85 0,77 0,88 0,89 0,92

222

Tableau 99: Indices élémentaires par corps d’état et par ville chef lieu de région, pour lecas de l’habitat marocain

CORPS D'ÉTAT

Dak

hla

Laây

oune

Gue

lmim

Aga

dir

Kén

itra

Setta

t

Mar

rake

ch

Ouj

da

1. GROS UVRES, REVETEMENTS ET ETANCHEITE 0,83 0,82 0,93 1,10 0,82 0,83 0,83 0,972. MENUISERIE BOIS ET FERRONNERIE 1,14 1,21 1,11 1,27 1,35 1,32 1,23 1,273. PLOMBERIE ET SANITAIRES 0,71 0,77 0,86 0,81 0,87 0,78 0,83 0,664. ELECTRICITE, LUSTRERIE 0,42 0,63 0,58 0,54 0,52 0,57 0,76 0,665. PEINTURE, VITRERIE 0,86 1,00 1,39 1,20 1,00 1,00 0,73 1,17

Tableau 99 (suite): Indices élémentaires par corps d’état et par ville chef lieu de région,pour le cas de l’habitat marocain

CORPS D'ÉTAT

Cas

abla

nca

Rab

at

Safi

Bén

i mel

lal

Mek

nès

Fès

Al H

ocei

ma

Tang

er

1. GROS UVRES, REVETEMENTS ET ETANCHEITE 0,86 0,85 0,89 0,85 0,86 0,91 0,87 0,902. MENUISERIE BOIS ET FERRONNERIE 1,45 1,10 0,90 1,00 1,15 1,32 1,19 1,713. PLOMBERIE ET SANITAIRES 0,90 0,56 0,68 0,71 1,04 0,76 0,69 0,914. ELECTRICITE, LUSTRERIE 0,57 0,59 0,53 0,56 0,64 0,68 0,64 0,605. PEINTURE, VITRERIE 0,64 1,00 0,72 0,99 1,09 1,07 1,27 0,92

2.1.2. Calcul des indices du coût par catégorie de construction au niveau régional

La seconde étape consiste à calculer les indices par catégorie de construction auniveau de chaque région. Pour ce faire, les pondérations adéquates sontappliquées pour chaque corps d’état afin de prendre en considération son poidset donc son importance par rapport au coût global de la production de laconstruction elle-même. Ainsi, l’indice du coût élémentaire de chaque corpsd’état d’une construction donnée est multiplié par son poids par rapport au coûtglobal relevé. La somme des multiplications des indices élémentaires par lespoids correspondants donne l’indice de coût de la construction, comme illustrépar la formule présentée au niveau 2, pour le calcul des composantes du coût de

la strate : .1

rhc/

rh/ ∑

==

C

cot

hrcot II γ où

hrcγ est le poids de la composante c, de la

strate h, dans la région r. Tout calcul fait, on obtient le tableau ci-après qui donnel’indice par catégorie de construction et par région :

223

Tableau 100: Indice de coût par catégorie de construction et par région

Région Ville Immeuble Villa H. marocainOued Ed Dahab-Lagouira Dakhla 1,10 1,10 0,85Laayoune-Boujdour-Sakia El Hamra Laâyoune 0,98 0,86 0,88Guelmim-Es-Semara Guelmim 0,98 1,04 0,99Souss-Massa-Daraa Agadir 1,22 1,18 1,11Gharb-Chrarda-Beni Hssen Kénitra 0,95 1,02 0,89Chaouia-Ouardigha Settat 1,06 1,01 0,90Marrakec-Tensift-Al Haouz Marrakech 0,88 0,88 0,87Oriental Oujda 0,95 0,88 1,00Grand Casablanca Casablanca 0,91 0,80 0,92Rabat-Salé-Zemmour-Zaer Rabat 1,16 0,98 0,88Doukala-Abda Safi 0,94 0,82 0,87Tadla-Azilal Béni mellal 1,00 0,98 0,87Meknès-Tafilalet Meknès 0,98 0,83 0,92Fès-Boulemane Fès 0,96 0,95 0,96Taza-Al Hoceima-Taounate Al Hoceima 0,99 0,96 0,93Tanger-Tétouan Tanger 1,08 0,89 1,01

Signalons que ces indices sont ramenés à un calcul en pourcentage en lesmultipliant par 100. La lecture de ce tableau montre que pour les immeubles,l’indice du coût varie d’une valeur de 1,22 pour Agadir, soit une variation du coûtde 22% par rapport au coût théorique de référence, à une valeur de 0,88 auniveau de Marrakech, soit une baisse du coût de 12% par rapport au coût de laréférence. Pour le cas de la villa, l’indice du coût varie de 1,18 dans la villed’Agadir à 0,80 pour Casablanca (soit respectivement une hausse de 18% et unebaisse de 20% par rapport aux coûts théoriques de référence). Concernantl’habitat de type marocain, l’indice du coût le plus élevé est celui relatif à Agadir,avec 1,18, soit une variation de 18% du coût par rapport à la référence.

Ayant l’indice par catégorie de construction et par région, on peut entamer lecalcul de l’indice du coût de la construction, au niveau de chaque région. Pourcela, nous avons besoin d’un système de pondération qui donne pour chaquecatégorie de construction son poids au sein de la même région.Les tableaux 1, 2 et 3 en annexe 1, donnent respectivement :

- la répartition par région, des surfaces de planchers en m², selon la catégorie deconstruction ;

- la répartition du nombre de logements, par région, selon la catégorie deconstruction ;

- la répartition du nombre d’autorisations de construire, par région, selon lacatégorie de construction.

224

Les informations présentées dans ces tableaux concernent l’année 2000 etproviennent de la Direction de la Statistique (Annuaire statistique 2001).A partir de ces tableaux (1, 2 et 3 de l’annexe I) on peut calculer, pour chaquecas, le coefficient de pondération relatif à chaque type de construction au niveaude chaque région. Les calculs sont résumés dans les trois tableaux suivants :

Tableau 101 : Pondération par la surface des planchers en m², par région.Région Immeuble Villa H. marocain Totaux

Oued Ed-Dahab - Lagouira 0,14 0,05 0,81 1,00Lâayoune - Boujdour -S. El Hamra 0,24 0,01 0,74 1,00Guelmim – Es-Semara 0,07 0,05 0,87 1,00Souss - Massa - Daraa 0,21 0,14 0,65 1,00Gharb - Chrarda - Béni Hssen 0,24 0,11 0,65 1,00Chaouia - Ouardigha 0,31 0,10 0,60 1,00Marrakech - Tensift - Al Haouz 0,27 0,18 0,55 1,00Oriental 0,19 0,07 0,74 1,00Grand Casablanca 0,74 0,07 0,18 1,00Rabat - Salé - Zemmour - Zaer 0,37 0,10 0,53 1,00Doukala - Abda 0,31 0,06 0,63 1,00Tadla – Azilal 0,26 0,09 0,65 1,00Meknès - Tafilalet 0,21 0,04 0,75 1,00Fès - Boulemane 0,70 0,06 0,25 1,00Taza - Al Hoceïma - Taounate 0,20 0,02 0,77 1,00Tanger - Tétouan 0,37 0,05 0,58 1,00

225

Tableau 102 : Pondération par le nombre de logements, par région, selon la catégoriede construction

Région Immeuble Villa H. marocain TotauxOued Ed Dahab-Lagouira 0,11 0,02 0,87 1,00Laayoune-Boujdour-Sakia El Hamra 0,21 0,01 0,78 1,00Guelmim-Es-Semara 0,07 0,03 0,90 1,00Souss-Massa-Daraa 0,26 0,04 0,70 1,00Gharb-Chrarda-Beni Hssen 0,13 0,09 0,78 1,00Chaouia-Ouardigha 0,33 0,07 0,60 1,00Marrakec-Tensift-Al Haouz 0,43 0,09 0,47 1,00Oriental 0,20 0,05 0,75 1,00Grand Casablanca 0,82 0,03 0,15 1,00Rabat-Salé-Zemmour-Zaer 0,33 0,04 0,63 1,00Doukala-Abda 0,32 0,03 0,64 1,00Tadla-Azilal 0,27 0,07 0,66 1,00Meknès-Tafilalet 0,22 0,02 0,76 1,00Fès-Boulemane 0,71 0,03 0,27 1,00Taza-Al Hoceima-Taounate 0,22 0,01 0,77 1,00Tanger-Tétouan 0,35 0,03 0,62 1,00

Tableau 103 : Pondération par le nombre d’autorisations de construire délivrées, parrégion.

Région Immeuble Villa H. marocain TotauxOued Ed-Dahab - Lagouira 0,06 0,01 0,93 1,00Lâayoune - Boujdour -S. El Hamra 0,17 0,01 0,82 1,00Guelmim – Es-Semara 0,04 0,03 0,93 1,00Souss - Massa - Daraa 0,14 0,07 0,80 1,00Gharb - Chrarda - Béni Hssen 0,05 0,10 0,85 1,00Chaouia - Ouardigha 0,22 0,08 0,70 1,00Marrakech - Tensift - Al Haouz 0,20 0,12 0,68 1,00Oriental 0,06 0,06 0,88 1,00Grand Casablanca 0,40 0,12 0,48 1,00Rabat - Salé - Zemmour - Zaer 0,11 0,07 0,82 1,00Doukala - Abda 0,17 0,05 0,78 1,00Tadla – Azilal 0,17 0,08 0,75 1,00Meknès - Tafilalet 0,05 0,03 0,92 1,00Fès - Boulemane 0,45 0,06 0,49 1,00Taza - Al Hoceïma - Taounate 0,12 0,01 0,86 1,00Tanger - Tétouan 0,15 0,05 0,81 1,00

226

L’indice du coût de construction, pour chaque région, est calculé comme l’illustrela méthode présentée au palier 4. Ainsi, pour chaque région, l’indice de coût dela construction est obtenu en faisant la somme des produits de chaque indice parcatégorie de construction et le coefficient de pondération associé au sein de lamême région. Les tableaux ci-après donnent, pour les trois systèmes depondération, les résultats de calcul des indices obtenus et les variations enpourcentage au niveau de chaque région :

Cas 1 ( pondération par la surface des planchers ) :

Tableau 104 : Indice de coût des constructions par région

Région Ville ICC Variation(en %)

Oued Ed-Dahab - Lagouira Dakhla 0,90 -10Lâayoune - Boujdour -S. El Hamra Laâyoune 0,90 -10Guelmim - Es-Semara Guelmim 0,99 -1Souss - Massa - Daraa Agadir 1,14 14Gharb - Chrarda - Béni Hssen Kénitra 0,92 -8Chaouia - Ouardigha Settat 0,96 -4Marrakech - Tensift - Al Haouz Marrakech 0,87 -13Oriental Oujda 0,98 -2Grand Casablanca Casablanca 0,90 -10Rabat - Salé - Zemmour - Zaer Rabat 0,99 -1Doukala - Abda Safi 0,89 -11Tadla - Azilal Béni mellal 0,91 -9Meknès - Tafilalet Meknès 0,93 -7Fès - Boulemane Fès 0,96 -4Taza - Al Hoceïma - Taounate Al Hoceima 0,95 -5Tanger - Tétouan Tanger 1,03 3

À partir de ce tableau on constate que les tendances de l’indice de coût varientd’une hausse de 14% remarquée à Souss-Massa-Daraa, à une baisse de -13%constatée à Marrakech – Tensift – Al Haouz.

227

Le graphe suivant récapitule les indices de coût par région dans l’ordre croissant(cas de pondération par la surface des planchers).

Graphe 25: Indice régional du coût de constructions (Base 100: 2000)

0,87 0,

89 0,91 0,92 0,93 0,

95 0,96

0,96 0,

98 0,99

0,99 1,

03

1,14

0,90

0,90

0,90

Mar

rake

ch

Safi

Dak

hla

Laây

oune

Cas

abla

nca

Bén

i m

ella

l

Kén

itra

Mek

nès

Al

Hoc

eim

a

Sett

at

Fès

Ouj

da

Gue

lmim

Rab

at

Tan

ger

Aga

dir

Cas 2 (pondération par le nombre de logements) :




228

La lecture de ce tableau montre que les tendances de l’indice de coût vont d’unehausse de 14% affichée dans la région de Souss-Massa-Daraa, à une baisse de13% remarquée dans la région de Marrakech – Tensift – Al Haouz.Le graphe ci-dessous donne les valeurs de l’indice de coût de construction parrégion, en ordre croissant (Cas de pondération par le nombre de logements).

Graphe 26 : Indice régional du coût de constructions(base 100 : 2000)

0,87 0,

89

0,89 0,

91 0,93 0,

95 0,96

0,96 0,97 0,

99

0,99 1,

03

0,90 0,90

0,90

1,14

Mar

rake

ch

Dak

hla

Safi

Laây

oune

Kén

itra

Cas

abla

nca

Bén

i m

ella

l

Mek

nès

Al

Hoc

eim

a

Sett

at

Fès

Rab

at

Gue

lmim

Ouj

da

Tan

ger

Aga

dir

Cas 3 (pondération par le nombre d’autorisations de construire) :




229

Ce tableau montre que les variations de l’indice de coût vont d’une valeurmaximale de 13% relevée à Souss – Massa – Daraa, à une valeur minimale de-13% constatée à Marrakech et à Dakhla.Le graphe ci-dessous donne les valeurs obtenues de l’indice de coût par région,en ordre croissant (cas de pondération par le nombre d’autorisations deconstruire).

Graphe 27: Indice régional du coût de constructions(Base 100 : 2000)

0,87

0,87 0,88 0,89 0,

91

0,91 0,92 0,

94

0,94 0,

96 0,99

0,99 1,

01

0,90

0,90

1,13

Mar

rake

ch

Safi

Dak

hla

Laây

oune

Cas

abla

nca

Bén

i m

ella

l

Kén

itra

Mek

nès

Al H

ocei

ma

Sett

at

Fès

Ouj

da

Gue

lmim

Rab

at

Tan

ger

Aga

dir

Pour les trois systèmes de pondération utilisés, on constate que les valeurs del’indice de coût par région se rapprochent significativement. Toutefois, ce sontles résultats obtenus dans les deux cas de pondérations, par la surface deplanchers et par le nombre de logements, qui sont identiques (sauf pour les villesde Safi, de Kénitra et de Fès).

Il y a lieu de signaler que les valeurs obtenues, pour les différents indices decoûts régionaux, indiquent une baisse du coût de la construction. Ceci ne peuten aucun cas traduire la réalité sur le terrain. Cette baisse s’explique notammentpar la surestimation des prix utilisés dans le cadre de la modélisation (structurethéorique).

2.1.3. Calcul des indices des coûts par catégorie de construction au niveaunational

Les indices des coûts des trois catégories de constructions peuvent être calculéssuivant les étapes précédemment décrites. Nous avons déjà obtenu, pour lestrois cas de pondération, l’indice national du coût de la villa (Cf. exemple palier 4,§ 3.3. Méthode de calcul adoptée) Les coefficients de pondération utilisés au

230

niveau national et par catégorie de construction sont obtenus à partir destableaux 1, 2 et 3 en annexe 1. Ainsi, l’indice national du coût, pour unecatégorie de construction, est obtenu en calculant la somme de tous les produitsdes indices régionaux et des coefficients de pondération correspondants pour lamême catégorie de construction. Les calculs donnent les résultats suivants :

Tableau 107-a: Indice national par catégorie de construction - Cas de pondération parla surface des planchers

ICC national par catégorie de constructionImmeuble villa H. marocain

0.99 0,95 0,94

Tableau 107-b: Indice national par catégorie de construction - Cas de pondération parle nombre de logements


0,99 0,94 0,94

Tableau 107-c: Indice national par catégorie de construction - Cas de pondération par lenombre d’autorisations de construire


1 0,94 0,94

Ces tableaux montrent qu’il n’y a pratiquement pas de divergences significativesentre les résultats obtenus par les trois cas de pondération utilisées. En effet,pour le type de construction immeuble, l’indice de coût est assez proche de 1.Ceci veut dire que le coût de production des immeubles n’aurait pas connu devariation notable entre ce qui a été établi comme référence dans la structurethéorique du coût (année de base 2000) et ce qui a été constaté sur le terrain parle biais des enquêtes effectuées. Pour ce qui est des deux autres types deconstructions (villa et habitat marocain), l’indice du coût affiche des valeurs del’ordre de 0,95 pour la villa et de 0,94 pour l’habitat marocain, soit une baisse ducoût de production respectivement de l’ordre de 5% et 6%, par rapport au coûtrelatif à la structure théorique.

Pour le calcul de l’indice national du coût (quel que soit le type de construction),on procède comme au niveau 4 de la méthode de calcul, en opérant par uneagrégation des indices obtenus pour chaque région selon son poids qui résultede l’un des trois systèmes de pondération proposés. On peut aussi procéderautrement, en se basant sur l’indice du coût national de chaque catégorie deconstruction agrégé par son poids au niveau national, c'est-à-dire, la surfacetotale des planchers ou le nombre de logements ou encore le nombre

231

d’autorisations de construire, pour chaque type au niveau national. Lescoefficients de pondération sont indiqués dans le tableau suivant :

Tableau 107-d : Coefficients de pondération au niveau national et par catégorie deconstruction, selon le système d’agrégation.

Pondération Immeuble Villa H. marocainSurface des planchers 0,38 0,08 0,54Nbr. de logements 0,40 0,04 0,56Nbr. d'autorisations de construire 0,16 0,07 0,78

On obtient alors l’indice national du coût, pour les trois cas :

- ICC : Indice de Coût des Constructions est égal à 0,96, pour le cas depondération par la surface des planchers ;

- ICC : Indice de Coût des constructions est égal à 0,96, pour le cas depondération par le nombre de logements ;

- ICC : Indice de coût des constructions est égal à 0,95 pour le cas depondération par le nombre d’autorisations de construire.

Pour les trois systèmes de pondération, les résultats obtenus sont assezproches. On peut avancer que le coût de production de logements neufs, pourl’année 2002, aurait connu une baisse de l’ordre de 4% par rapport à l’année2000.

2.2. Calcul des indices du coût du lotissement

Les différents indices du coût du lotissement sont donnés de la même manièreque ceux des constructions. Les principaux ouvrages destinés à l’équipement eninfrastructure d’un lotissement sont ceux établis dans la structure théorique descoûts, à savoir :

− Travaux de voirie ;− Travaux d’assainissements ;− Travaux d’eau potable ;− Les prestations téléphoniques ;− Travaux d’électricité et d’éclairage public.

Le champ de l’étude concerne un échantillon de 16 lotissements, dont 10 de typesocial, 5 de type moyen standing et un de type standing. Il convient de rappelerque les montants des travaux précités n’incluent pas les frais des études et lescoûts du terrain. En effet, pouvant générer de très fortes perturbations, en raisonde sa très grande variabilité, le prix d’achat du terrain et les charges financièresqui lui sont connexes ont été considérés pour mémoire lors de l’établissement dela structure théorique du coût des lotissements. Toutefois, et pour satisfaire auxconditions d’élaboration de l’ICL, une distribution du montant global des frais desétudes et du coût du terrain a été effectuée suivant le poids de chaque ouvrage

232

pour les lotissements échantillons. Parallèlement à cela, une distribution du coûtglobal des études et bornage y compris les taxes, a été faite suivant le poids dechaque ouvrage pour les lotissements théoriques de référence. Pour différencierles valeurs de l’indice de coûts du lotissement, selon qu’il inclut ou non les fraisdes études et du foncier, l’ICL sera établi pour les deux cas suivants :

- ICL1, désignant l’indice du coût du lotissement n’incluant pas le coût dufoncier et des études,

- ICL2, désignant l’indice du coût du lotissement, comprenant entre autres, lecoût du foncier et des études.

Des ajustements et corrections seront nécessaires lors du changement del’année de base afin d’améliorer la représentativité de l’ICL.

ICL 1 : N’incluant pas le coût du foncier et des études

Les tableaux qui suivent donnent les résultats des calcul de l’ICL 1, pour lesindices élémentaires pour chaque type de lotissement, à l’instar de ce qui a étéappliqué pour le cas de l’ICC :

Pour le lotissement type social :

Tableau 108 : Indices élémentaires pour les lotissements de type social

Désignation des ouvrages Région 1Dakhla

Région 2Laâyoune

Région 3Guelmim

Région 4Agadir

Région 7Marrakech

Travaux de voirie 0,51 1,48 0,33 0,94 0,80Travaux d'assainissement 0,35 2,04 0,42 1,63 0,82Travaux eau potable 0,69 2,27 0,67 5,21 0,55Prestations téléphoniques 1,14 3,02 0,00 3,20 4,42Electricité- éclairage public 1,48 0,50 0,19 0,64 0,12

Tableau 108 (suite): Indices élémentaires pour les lotissements de type social

Désignation des ouvrages Région 11Safi

Région 13Meknès

Région 14Fès

Région 15Al Hoceima

Région 16Tanger


233

Pour le lotissement type moyen standing

Tableau 109 : Indices élémentaires pour les lotissements de type moyen Standing

Désignation des ouvrages Région 5Kénitra

Région 6Settat

Région 8Oujda

Région 9Casablanca

Région 10Rabat


Pour le lotissement de type standing

Tableau 110 : Indices élémentaires pour un lotissement de type standing

Désignation des ouvrages Région 12Béni mellal

Travaux de voirie 0,59

Travaux d'assainissement 0,50

Travaux eau potable 1,11

Prestations téléphoniques 0,81

Electricité- éclairage public 0,41

L’exploitation des données issues des résultats ci-dessus, indique l’évolution ducoût de production, pour chaque ouvrage de viabilisation, selon le type delotissement. Néanmoins, les indices élémentaires calculés pour les lotissements(comme d’ailleurs pour les constructions) sont donnés pour expliquer auxbénéficiaires concernés la démarche à suivre et ne seront valables lorsd’analyses ultérieures que s’ils sont issus d’une agrégation des sous-prestationsélémentaires qui les composent, chacune selon son poids.

Pour le calcul de l’indice selon le type du lotissement, on procédera à lasommation des produits des indices élémentaires par les poids des coûtscorrespondants. Les coefficients de pondération sont les poids des coûts desouvrages relevés dans le coût global du lotissement. Les tableaux qui suiventrésument les résultats obtenus.

234

Pour le lotissement de type social

Tableau 111 : Indice de coût des lotissements de type social.

Région 1 Région 2 Région 3 Région 4 Région 7Dakhla Laâyoune Guelmim Agadir Marrakech

1,14 1,87 0,40 2,91 2,17

Tableau 111 (suite) : Indice de coût des lotissements de type social

Région 11Safi

Région 13Meknès

Région 14Fès


Région 16Tanger

2,09 2,06 0,59 1,12 1,48

Quoique les résultats soient donnés à titre d’illustration, on peut remarquer auniveau des indices des lotissements à caractère social, que les coûts deviabilisation auraient connu des variations par rapport au modèle de la structurethéorique de référence, en enregistrant une hausse de l’ordre de 191%constatée à Agadir et une baisse d’environ 60% relevée à Guelmim.

Pour le lotissement de type moyen standing

Tableau 112 : Indice de coût des lotissements de type moyen standing

Région 5Kénitra

Région 6Settat

Région 8Oujda

Région 9Casablanca

Région 10Rabat

1,50 0,50 2,53 0,63 0,54

Un raisonnement équivalent peut se faire quant aux autres types delotissements. A cet effet, on peut admettre que pour les lotissements à caractèremoyen standing, l’indice de coût affiche une valeur maximale de 2,53 dans larégion de l’oriental, soit une variation de presque 153% par rapport à la structurethéorique de référence. Pour la ville de Settat, l’indice du coût ne dépasserait pas0,50 ; soit une baisse par rapport à la référence de 50%.

Pour le lotissement de type standing enquêté à Béni Mellal, l’indice de coût estde 0,69. Il a ainsi affiché une baisse qui serait de l’ordre de 31% par rapport à laréférence.

Pour les besoins de calculs, on considère les indices de coût obtenus, commeindices par région sans tenir compte du caractère standing du lotissement.Jusqu’ici, on ne prend pas en compte les pondérations au niveau de chaquerégion par type de lotissement, puisqu’on ne dispose que d’un échantillon issu del’enquête, à raison d’un lotissement par région. En outre, et à la lumière desinformations actuellement disponibles, on note le manque de statistiquesdonnant la répartition des lotissements au niveau national par type et par région.

Comme signalé précédemment, pour corriger cette anomalie, et sachant qu’il y a uneforte corrélation entre le nombre de lotissements viabilisés et le nombre d’autorisations

235

de construire délivrées, la surface totale des planchers des constructions bâties et lenombre de logements, il a été décidé de prendre les coefficients de pondérationsrésultant pour les trois cas, comme donné par les tableaux 8, 9 et 11.

Partant de ces considérations et en appliquant la même démarche de calculadoptée dans le cas des constructions, on aboutit à l’indice national deslotissements, qui est de 1,42, pour le cas de pondération par la surface desplanchers, 1,37 dans le cas de pondération par le nombre de logements et 1,51pour le cas de pondération par le nombre d’autorisations de construire. End’autres termes, le coût d’équipement d’un lotissement au niveau national en2002 aurait connu une évolution de 42% pour le premier cas, 37% pour ledeuxième cas et 51% pour le troisième cas par rapport aux coûts établis en2000, pour la structure théorique de référence.

ICL 2 : Incluant le coût du foncier et des études

Les mêmes procédures seront suivies pour l’établissement de l’indice ICL 2, qui,rappelons-le, tient compte du coût du foncier et des études.Les tableaux ci-après donnent les indices élémentaires par ouvrage et par typede lotissement.


Tableau 113 : Indices élémentaires pour les lotissements de type social

Désignation des ouvrages Région 1Dakhla

Région 2Laâyoune

Région 3Guelmim

Région 4Agadir

Région 7Marrakech


Tableau 113 (suite): Indices élémentaires pour les lotissements de type social

Désignation des ouvrages Région 11Safi

Région 13Meknès

Région 14Fès


Région 16Tanger


236


Tableau 114 : Indices élémentaires pour les lotissements de type moyen standing

Désignation des ouvrages Région 5Kénitra

Région 6Settat

Région 8Oujda

Région 9Casablanca

Région 10Rabat


Pour le lotissement de type standing

Tableau 115 : Indices élémentaires pour le lotissement de type standing

Désignation des ouvrages Région 12Béni mellal

Travaux de voirie 1,75Travaux d'assainissement 1,49Travaux eau potable 3,30Prestations téléphoniques 2,40Electricité- éclairage public 1,22

Les indices de coût des lotissements au niveau régional sont donnés par lestableaux qui suivent.


Tableau 116 : Indice de coût des lotissements de type social

Région 1Dakhla

Région 2Laâyoune

Région 3Guelmim

Région 4Agadir

Région 7Marrakech

1,38 1,67 0,54 3,03 3,24

Tableau 116 (suite): Indice de coût des lotissements de type social

Région 11Safi

Région 13Meknès

Région 14Fès


Région 16Tanger

3,09 2,67 0,99 0,99 2,13

Pour les lotissements de caractère social, L’indice du coût varie d’une valeur de3,24 à Marrakech à une valeur de 0,54, constatée à Guelmim.

237


Tableau 117 : Indice de coût des lotissements de type moyen standing

Région 5Kénitra

Région 6Settat

Région 8Oujda

Région 9Casablanca

Région 10Rabat

2,36 0,49 3,37 0,54 0,46

Pour les lotissements de type moyen standing, l’indice du coût varie d’une valeurmaximale de 3,37 dans la région de l’oriental à une valeur minimale de 0,46constatée à Rabat.

Pour le lotissement de type standing enquêté à Béni Mellal, l’indice du coût estde 2,04. Il affiche une variation de l’ordre de 104% par rapport à la référence.

Le calcul de l’indice du coût au niveau national pour les lotissements ICL, comptetenu des frais du foncier et des études, est donné par l’agrégation des indices decoûts régionaux, pour les trois cas suivants :

- Cas de pondérations résultantes des surfaces totales des planchers desconstructions au niveau de chaque région ;

- Cas de pondérations résultantes du nombre total de logements par région ;

- Cas de pondérations résultantes de la répartition du nombre totald’autorisations de construire délivrées au niveau de chaque région.

Tout calcul fait, on aurait comme indice de coût de lotissement au niveaunational, selon le système de pondération utilisé:

- ICL égal à 1,79, dans le cas de pondération par la surface totale des planchersdes constructions au niveau de chaque région.

- ICL égal à 1,71, dans le cas de pondération par le nombre de logements.

- ICL égale à 1,92, dans le cas de pondération par le nombre total d’autorisationsde construire délivrées au sein de chaque région.

En d’autres termes, Le coût de production de lots destinés au logement auraitconnu une variation de 79% dans le premier cas, 71% dans le deuxième cas et92% dans le troisième cas.

238

3. Analyse des résultats de calcul des indices ICC et ICL

Cette partie comprend une analyse critique faite sur les résultats des calculsconcernant les 85 indices de coûts des constructions et des lotissements, et cepour les trois systèmes de pondérations proposés.

3.1. Indices des coûts des constructions par type et par région

Tableau 118 : Indices de coût par région et par catégorie de construction

Région Immeuble Villa H. marocainOued Ed Dahab-Lagouira 1,10 1,10 0,85Laayoune-Boujdour-Sakia El Hamra 0,98 0,86 0,88Guelmim-Es-Semara 0,98 1,04 0,99Souss-Massa-Daraa 1,22 1,18 1,11Gharb-Chrarda-Beni Hssen 0,95 1,02 0,89Chaouia-Ouardigha 1,06 1,01 0,90Marrakech-Tensift-Al Haouz 0,88 0,88 0,87Oriental 0,95 0,88 1,00Grand Casablanca 0,91 0,80 0,92Rabat-Salé-Zemmour-Zaer 1,16 0,98 0,88Doukala-Abda 0,94 0,82 0,87Tadla-Azilal 1,00 0,98 0,87Meknès-Tafilalet 0,98 0,83 0,92Fès-Boulemane 0,96 0,95 0,96Taza-Al Hoceima-Taounate 0,99 0,96 0,93Tanger-Tétouan 1,08 0,89 1,01

Il ressort de ce tableau que les valeurs de l’indice du coût par région et parcatégorie de construction, vont d’une valeur maximale de 1,22 remarquée pourl’immeuble à Agadir, à une valeur minimale de 0,80 constatée pour le cas de lavilla à Casablanca.Les résultats des différents indices des coûts reflètent l’évolution du coût desunités témoins enquêtées par rapport à la structure théorique. ils ne renseignentcependant pas sur la conjoncture des coûts des constructions au sein de larégion. À ce titre, l’évolution constatée reflète ce qui a été remarqué lors de laconfrontation des coûts relevés sur le terrain et ceux établis dans la structurethéorique.

La comparaison entre les différentes régions au niveau des tendances des coûts,a montré que les constructions de type immeuble reviennent à un coût plus élevédans les villes chefs-lieux des régions (Agadir, Rabat et Dakhla). Les coûts lesmoins élevés ont été notés à Marrakech, Casablanca et Safi. Pour ce qui est desvillas, il a été constaté que les coûts les plus élevés ont été relevés dans lesvilles d’Agadir et Dakhla, alors que les coûts les moins élevés ont été remarquésà Casablanca et à Safi. Concernant l’habitat marocain, les coûts les moins

239

élevés se situent à Dakhla, Marrakech, Safi et Beni Mellal ; tandis que le coût leplus élevé se situe à agadir. (Cf. Rapport de la phase III, § II - Page 24 ).

3.2. Indices des coûts régionaux et nationaux des constructions et deslotissements

Cas 1 : Cas de pondération par la surface des planchers.

Tableau 119 : Indices de coût de constructions et de lotissements par région

Région Ville ICC ICL1 ICL2Oued Ed-Dahab - Lagouira Dakhla 0,90 1,14 1,38Lâayoune - Boujdour -S. El Hamra Laâyoune 0,90 1,87 1,67Guelmim - Es-Semara Guelmim 0,99 0,40 0,54Souss - Massa - Daraa Agadir 1,14 2,91 3,03Gharb - Chrarda - Béni Hssen Kénitra 0,92 1,50 2,36Chaouia - Ouardigha Settat 0,96 0,50 0,49Marrakech - Tensift - Al Haouz Marrakech 0,87 2,17 3,24Oriental Oujda 0,98 2,53 3,37Grand Casablanca Casablanca 0,90 0,63 0,54Rabat - Salé - Zemmour - Zaer Rabat 0,99 0,54 0,46Doukala – Abda Safi 0,89 2,09 3,09Tadla – Azilal Béni mellal 0,91 0,69 2,04Meknès - Tafilalet Meknès 0,93 2,06 2,67Fès – Boulemane Fès 0,96 0,59 0,99Taza - Al Hoceïma - Taounate Al Hoceima 0,95 1,12 0,99Tanger – Tétouan Tanger 1,03 1,48 2,13

Tableau 120 : Indices des coûts nationaux de constructions et de lotissements

ICC par type de constructionImmeuble Villa H. marocain

ICC ICL 1 ICL 2

0,99 0,95 0,94 0,96 1,42 1,79

Rappelons que :

- ICL 1 : Signifie l’indice du coût des lotissements, n’incluant pas le coût du foncier etétudes.

- ICL 2 : Signifie l’indice du coût des lotissements, incluant le coût du foncier etétudes.

Pour les deux régions de Sous–Massa–Daraa et de Tanger–Tétouan, l’indiceICC par région indique une hausse du coût de 14 et 3% respectivement parrapport à la référence en l’espace de deux années. Pour les autres régions, onconstate que les indices régionaux des coûts des constructions indiquent desbaisses des coûts par rapport à la référence (structure théorique). Pour ces

240

régions, les variations par rapport à la référence vont d’une valeur maximale de-1% pour le cas de Guelmim à une valeur minimale de -13% constatée àMarrakech.Pour l’ICL régional, on note que les variations du coût par rapport à la structurethéorique oscillent de 191% pour Agadir à -60% pour Guelmim, et ce dans le casn’incluant pas les frais du terrain et des études (ICL1). En considérant les fraisdu terrain et des études, l’ICL 2 indique des variations de coût allant de 237% à -54% respectivement pour Oujda et Rabat.

Au niveau national, on constate que l’indice du coût par type de constructionindique des variations, par rapport à la référence, de -1, -5 et -6%respectivement pour l’immeuble, la villa et l’habitat marocain. Quant à l’ICCglobal, la variation du coût de la construction atteint -4%, par rapport à laréférence en l’espace de deux années.

Concernant l’indice du coût des lotissements, on note que la variation du coût,par rapport à la modélisation, atteint 79%, compte tenu des frais du terrain et desétudes, et seulement 42 % dans le cas contraire.

Cas 2 : Cas de la pondération par le nombre de logements.

Tableau 121: Indices de coût de constructions et de lotissements par région

Région Ville ICC ICL1 ICL2Oued Ed-Dahab - Lagouira Dakhla 0,89 1,14 1,38Lâayoune - Boujdour -S. El Hamra Laâyoune 0,90 1,87 1,67Guelmim - Es-Semara Guelmim 0,99 0,40 0,54Souss - Massa - Daraa Agadir 1,14 2,91 3,03Gharb - Chrarda - Béni Hssen Kénitra 0,91 1,50 2,36Chaouia - Ouardigha Settat 0,96 0,50 0,49Marrakech - Tensift - Al Haouz Marrakech 0,87 2,17 3,24Oriental Oujda 0,99 2,53 3,37Grand Casablanca Casablanca 0,91 0,63 0,54Rabat - Salé - Zemmour - Zaer Rabat 0,97 0,54 0,46Doukala - Abda Safi 0,89 2,09 3,09Tadla - Azilal Béni mellal 0,91 0,69 2,04Meknès - Tafilalet Meknès 0,93 2,06 2,67Fès - Boulemane Fès 0,96 0,59 0,99Taza - Al Hoceïma - Taounate Al Hoceima 0,95 1,12 0,99Tanger - Tétouan Tanger 1,03 1,48 2,13



ICC ICL 1 ICL 2

0,99 0,94 0,94 0,96 1,37 1,71

241

- ICL 1 : Indice du coût des lotissements, n’incluant pas le coût du foncier et études.- ICL 2 : Indice du coût des lotissements, incluant le coût du foncier et des études.

Pour ce deuxième cas, les valeurs des indices régionaux du coût de la constructionsont pratiquement les mêmes que celles obtenues dans le premier cas.Concernant l’indice régional du coût du lotissement, il y a lieu de noter que les valeursrestent inchangées par rapport au type de pondération utilisé. En effet, un seul type delotissement a été enquêté par région. Les indices de coûts obtenus pour chaque typede lotissement ont été considérés comme des indices régionaux.

Au niveau national, l’indice du coût par catégorie de construction indique des variationspar rapport à la référence, allant de -1% pour l’immeuble à -6% pour la villa et l’habitatmarocain. L’indice global du coût de la construction est le même que celui observé dansle premier cas (pondération par la surface des planchers). Quant à l’indice du coût dulotissement, il affiche une progression de 37%, si l’on ne tient pas compte des frais dufoncier et des études, et 71% dans le cas inverse.

Cas 3 : Pondération par le nombre d’autorisations de construire.

Tableau 123 : Indices de coûts de constructions et de lotissements par région

Région Ville ICC ICL1 ICL2Oued Ed-Dahab - Lagouira Dakhla 0,87 1,14 1,38Lâayoune - Boujdour -S. El Hamra Laâyoune 0,89 1,87 1,67Guelmim - Es-Semara Guelmim 0,99 0,40 0,54Souss - Massa - Daraa Agadir 1,13 2,91 3,03Gharb - Chrarda - Béni Hssen Kénitra 0,91 1,50 2,36Chaouia - Ouardigha Settat 0,94 0,50 0,49Marrakech - Tensift - Al Haouz Marrakech 0,87 2,17 3,24Oriental Oujda 0,99 2,53 3,37Grand Casablanca Casablanca 0,90 0,63 0,54Rabat - Salé - Zemmour - Zaer Rabat 0,91 0,54 0,46Doukala - Abda Safi 0,88 2,09 3,09Tadla - Azilal Béni mellal 0,90 0,69 2,04Meknès - Tafilalet Meknès 0,92 2,06 2,67Fès - Boulemane Fès 0,96 0,59 0,99Taza - Al Hoceïma - Taounate Al Hoceima 0,94 1,12 0,99Tanger - Tétouan Tanger 1,01 1,48 2,13

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ICC ICL 1 ICL 2

1,00 0,94 0,94 0,95 1,51 1,92

- ICL 1 : Indice du coût des lotissements, n’incluant pas le coût du foncier et études.- ICL 2 : Indice du coût des lotissements, incluant le coût du foncier et des études.

À la lecture de ces tableaux, on constate que l’indice régional du coût de constructionne diffère pas beaucoup des résultats des deux autres cas de pondération. La plus forteévolution du coût est notée dans la ville d’Agadir avec 13% de plus par rapport à laréférence, suivie de Tanger avec 3%. La baisse du coût a concerné les autres régions,avec une valeur minimale de -13%, par rapport à la référence, pour les villes deMarrakech et Dakhla.

Au niveau national, on constate que l’indice du coût par catégorie de construction restepratiquement constant par rapport aux deux précédents cas de pondération. L’indiceglobal du coût de la construction enregistre une variation de 5% par rapport à laréférence.Pour ce qui est de l’indice du coût du lotissement, on remarque que la variation enhausse du coût, par rapport à la référence, atteint 92%, dans le cas où l’on tiendraitcompte du foncier et des études. Dans le cas inverse, il y a eu une progression de 51%.

Les calculs obtenus pour les différents indices sont donnés à titre illustratif. En effet, lesdonnées utilisées pour l’année de base 2000 représentent les différentes régions.

L’analyse des résultats des indices, évoquée précédemment, fait ressortir desdistorsions entre les régions au niveau de l’évolution des coûts. Dans ce sens, sicertaines régions ont connu un accroissement des coûts des constructions par rapportà la référence (Agadir et Tanger), d’autres en affichent une régression.

Pour les régions dont les coûts ont baissé, relativement à ceux de référence, lamoyenne de l’indice régional du coût de construction est de l’ordre de 0,93, soit unebaisse moyenne du coût de l’ordre de -7%, et ce pour les trois systèmes depondération. Concernant les lotissements, l’indice régional du coût indique uneaugmentation dans la majorité des régions. La moyenne de l’indice du coût est del’ordre de 1,81, soit une augmentation du coût de 81%, compte tenu des frais du foncieret des études.

Les valeurs de certains indices indiquent une décroissance des coûts de constructionset de lotissements, alors que les tendances des coûts correspondantes sontgénéralement en progression. Ceci est expliqué en partie par une surestimation descoûts de la structure théorique (particulièrement pour les constructions), par rapport auxcoûts réellement pratiqués au niveau de certaines régions. Ces irrégularités serontaccommodées lors de la modification de l’année de base.

La structure des coûts relatifs à chaque région et type de construction et de lotissementdécoulera donc de la réalité et prendra en considération les paramètres physiques etqualitatifs régionaux. La représentativité de chacun des indices ICC et ICL dépend du

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degré de fiabilité des données utilisées pour leur élaboration. Les analyses etconclusions à tirer de chaque indice seront plus utiles et plus objectives au fur et àmesure que l’opération s’étend dans le temps.

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VI. APPLICATION INFORMATIQUE

L'application informatique à développer dans le cadre de cette étude comportera deuxparties qui seront développées sous Access. La première, pour la saisie des données etla deuxième concerne le traitement et le calcul des indices pour permettrel'automatisation des tâches au niveau des délégations régionales de l'observatoire del'habitat.

Dans ce qui suit, le modèle conceptuel sur lequel repose l'application informatique estprésenté ainsi qu'une maquette informatique. Cette présentation est accompagnée derecommandations en matière de suivi de l'évolution des coûts de constructions et delotissements.

1. MODELE CONCEPTUEL

Le modèle conceptuel sur la base duquel l'application informatique a été développéesous Access s'explique comme suit :

L'utilisateur choisit la région pour laquelle il veut calculer la structure et les indices descoûts de constructions et de lotissements. Un message s'affiche pour lui demander dechoisir l' uvre qui peut être une construction ou un lotissement. Par la suite, l'utilisateurprocède au choix du groupe de prestations dans lequel il souhaite saisir lesinformations relatives aux ouvrages élémentaires. Les informations saisies pour chaqueouvrage élémentaire sont la quantité et le prix unitaire utilisés. Une fois lesinformations saisies, l'utilisateur peut :

§ choisir un autre ouvrage dans le même groupe de prestations ;§ passer à un ouvrage dans un autre groupe de prestations ;§ choisir une autre uvre (un autre type de construction ou un lotissement) ;§ choisir une autre région.

Une fois l'opération de saisie terminée, un simple clic de souris conduit à la structure etaux indices pour lesquels une nouvelle feuille est créée (appelée feuille de résultats). Leschéma ci-dessous présente l'algorithme général du modèle conceptuel de donnéesrelatif à l'application informatique.

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Schéma 5 : Algorithme général du modèle conceptuel de données

Construction :villa, immeuble,

habitat socialLotissement

Choix de la région

Groupe de prestationsNiveau groupé

Niveau détaillé Prestations / ouvrageélémentaires

Saisie des données :prix unitaires

quantités

Non

Oui

Fin de liste ?

Fin de liste ?

Oui

Non

Ok

Terminer ?

Non

Oui

Fin

itération

itération

Itération

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2. MAQUETTE INFORMATIQUE ET SUIVI DE L'EVOLUTION DES COUTS DECONSTRUCTION ET DE LOTISSEMENT

2.1. Application informatique pour la mise à jour des indices ICC et ICL

Au lancement de l’application informatique, la fenêtre base de données et le formulairemenu apparaissent. La fenêtre base de données affiche des raccourcis destinés à créerde nouveaux objets ou à ouvrir des objets existants.

La fenêtre base de données :

Le formulaire Menu Général sert à guider l’utilisateur dans toutes les opérations desaisie de données ou de calcul des indices.

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Le menu général de l’application informatique :

Le menu contient quatre boutons de commande permettant, sur un simple clic, d’ouvrird’autres formulaires ou de quitter la base de données :

- Le bouton “Saisir formulaire construction’’ : Sert à ouvrir des formulaires pour lasaisie de données relatives aux constructions. L’utilisateur peut se déplacer d’unformulaire à un autre à l’aide de boutons affichés à cet effet. Chaque formulaire estlié à une table et représente un corps d’état de la construction.

- Le bouton “Saisir formulaire lotissement’’ : Sert à ouvrir des formulaires pour lasaisie de données relatives à un type de lotissement. Comme dans le cas desconstructions, l’utilisateur peut se déplacer d’un formulaire à un autre au fur et àmesure que les données sont saisies.

- Le bouton “Calcul des indices ICC et ICL’’ : Permet le calcul et la mise à jour desdifférents indices de coûts. En choisissant cette option, l’utilisateur sera orienté pardes boutons de commande et par les boites de dialogues jusqu’à l’obtention desrésultats finaux de calcul.

- Le bouton “Quitter Microsoft Access’’ : Permet de quitter Access.

Les données saisies dans les formulaires sont automatiquement stockées dans destables de mêmes noms et dont chacune se rapporte à un seul sujet, c'est-à-dire à uncorps d’état d’une construction ou un ouvrage de viabilisation d’un lotissement. Cecipermettra la mise à jour, à tout moment, d’un élément particulier de données et par lasuite de tous les résultats y afférents compris dans toute la base de données.La note suivante sera articulée de manière à développer la méthode de saisie dedonnées dans chaque formulaire et la méthode permettant d’obtenir les différentsindices de coûts.

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2.2. Administration des questionnaires et calcul des montants des corpsd’état

a) Pour les constructions :

En cliquant sur le bouton “Saisir formulaire construction’’, le formulaire « Identification etconsistance (Constructions) » s’affiche :

Il comprend les informations nécessaires à l’identification et la consistance d’uneconstruction. Les données saisies sont enregistrées dans une table qui porte le mêmenom et peuvent au besoin être utilisées.

Le bouton « suivant » ouvre le formulaire « Gros uvres, Revêtement et étanchéité »suivant :

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L’utilisateur aura à saisir le prix unitaire et la quantité de chaque prestation élémentaire.Les montants des prestations élémentaires, de groupes de prestations élémentairesainsi que le coût total du corps d’état « GORE » sont générés automatiquement. Lescoûts des corps d’état obtenus serviront au calcul des indices de coûts desconstructions.En cliquant sur « suivant », le formulaire relatif au corps d’état « Menuiserie bois etferronnerie » s’affiche. L’utilisateur procède de la même manière pour la saisie des prixunitaires et des quantités des prestations élémentaires. Le bouton « suivant », situé enbas, ouvre le formulaire « Plomberie et sanitaires », qui est aussi doté du même boutonqui sert à ouvrir le formulaire relatif au corps d’état « Electricité, lustrerie ». Vient ensuitele formulaire « Peinture, vitrerie » et enfin le formulaire « Aménagement, clôture,parking et branchement ». Pour achever l’opération de saisie, un bouton placé en basde ce formulaire permet de retrouver le « Menu général » et entamer une nouvellesaisie ou procéder aux calculs des indices.

b) Pour les lotissements :

Pour les lotissements, le bouton “Saisir formulaire lotissement’’ sert à la saisie desinformations sur un lotissement donné. Le même principe que dans le cas desconstructions a été suivi. Les formulaires se succèdent au fur et à mesure de la saisiedans l’ordre suivant :

- Identification et consistance du lotissement ;- Foncier et études techniques ;- Travaux de voirie ;- Travaux d’assainissement ;- Travaux d’eau potable ;- Prestation téléphonique ;- Electricité – Eclairage public.Dans les deux cas (constructions et lotissements), les formulaires de saisie ont étéconçus sur la base des deux questionnaires correspondants et ce dans le but defaciliter la saisie de données dans la maquette.

2.3. Calcul des indices de coûts ICC et ICL

Les différents indices de coûts des constructions et des lotissements sont générés parle bouton “Calcul des indices ICC et ICL’’ du formulaire Menu général. En cliquant surce bouton, le formulaire « CALCUL DES INDICES ICC ET ICL » suivant, s’affiche :

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Ce formulaire donne le choix à l’utilisateur entre le calcul et l’actualisation des indicesde coûts des constructions, le calcul et l’actualisation des indices de coûts deslotissements ou le retour vers le menu général.

À signaler que le système de pondération utilisé pour les calculs des indices de coûtsest celui résultant du nombre d’autorisations de construire. Nous traiterons, à la fin decette note, le procédé de changement du système de pondération par un autre jugéplus adapté.

En choisissant le calcul des indices de coûts des constructions ou de lotissements, leformulaire approprié s’affiche et donne le choix à l’utilisateur pour la saisie des donnéesd’actualisation d’une année. La période d’actualisation s’étend sur une période de 9 ans(de 2002 à 2010). Pour l’actualisation des indices de coûts d’une année quelconque,l’utilisateur est amené d’abord à saisir les données qui s’y rapportent. Dans ce qui suit,nous traitons l’exemple de calcul des indices des coûts de constructions et delotissements pour l’année 2002.

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Pour les constructions :

Au choix du bouton « Calcul et actualisation des indices de coûts des constructions », leformulaire portant le même nom s’affiche, on y trouve toutes les années d’actualisationmentionnées. Pour chaque année figure un bouton « OK » pour valider le choix del’utilisateur.

Pour l’illustration, nous allons choisir comme exemple le cas d’actualisation desdonnées pour l’année 2002 en cliquant sur « OK ». Le formulaire « saisie des donnéesd’actualisation 2002 » s’affiche comme suit :

Dans ce cas, les données sont préalablement saisies. Le bouton enregistrementspécifique ( ), situé en bas du formulaire, informe surle nombre d’enregistrements effectués et permet d'atteindre un enregistrementparticulier. Au total, il y a 48 enregistrements relatifs aux trois types de constructionspour les 16 régions. Pour faciliter l’usage, des boutons de commande ont été insérésen bas du formulaire. Ils permettent de se déplacer entre enregistrements, de supprimerun enregistrement, d’ajouter un nouvel enregistrement, ou de quitter le formulaire. Unefois les 48 enregistrements exécutés, l’utilisateur peut passer au calcul des différentsindices de constructions. À cet effet, le bouton de commande « Générer le calcul desindices de construction » a été introduit. En cliquant sur ce bouton, une boîte dedialogue s’affiche et signale que les calculs ont été effectués. Sur validation del’utilisateur, deux ‘états’ affichent.

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Exemple : État qui donne l’ICC 2002 par région et par type d’habitat

Dans cet état on trouve tous les indices de coûts de constructions par catégorie, auniveau régional et national. L’utilisateur peut alors les imprimer, les convertir vers Wordou Excel pour un éventuel traitement, ou les garder pour un usage ultérieur. Ces deuxétats sont enregistrés et sont accessibles à partir de la fenêtre de la base de données.Dans le cas où une partie ou la totalité des données n’ont pas été saisies, les étatsapparaissent mais ne comportent que les indices relatifs aux données saisies.

Pour les lotissements :

Au choix du bouton « Calcul et actualisation des indices de coûts de lotissements », leformulaire portant le même nom s’affiche. Dans ce formulaire et comme dans le cas desconstructions, on trouve toutes les années d’actualisation. Pour chaque année, il y a unbouton « OK » pour valider le choix de l’utilisateur. Pour l’illustration, l’exemple du casd’actualisation des données pour l’année 2002 est traité, en cliquant sur « OK ». Leformulaire « saisie des données d’actualisation 2002 » s’affiche. Dans ce cas, lesdonnées sont préalablement saisies. Le bouton enregistrement spécifique

, en bas du formulaire, permet d'atteindre unenregistrement en particulier. Au total, il y a 16 enregistrements, à raison d’unlotissement par région. Pour simplifier l’utilisation, des boutons de commande ont étéinsérés en bas du formulaire. Ils permettent de se déplacer d’un enregistrement à unautre, de supprimer un enregistrement, d’ajouter un nouvel enregistrement, ou dequitter le formulaire. Une fois les 16 enregistrements effectués, l’utilisateur peut passerau calcul des différents indices de lotissements. À cet effet, le bouton de commande« Générer les indices de lotissement » a été introduit. En cliquant sur ce bouton, uneboîte de dialogue s’affiche et signale que les calculs ont été effectués. La validation del’utilisateur permettra d’afficher tous les indices de coûts de lotissements par type, auniveau régional et national. L’utilisateur peut alors les imprimer, les exporter vers Wordou Excel pour un éventuel traitement, ou les fermer pour un usage ultérieur. Ces deuxétats sont enregistrés et sont accessibles à partir de la fenêtre de la base de données.Dans le cas où une partie ou la totalité des données n’ont pas été saisies, les étatsapparaissent mais ne comportent que les indices relatifs aux données saisies.

Remarques utiles

- Modification du système de pondération :

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Dans la fenêtre base de données, cliquer sur « Tables ». Toutes les tables de la basede données s’affichent. Les tables qui utilisent les pondérations sont les suivantes :

Pondération (ICC) : Cette table comprend deux types de pondérations. La colonne(PREG) est celle des coefficients de pondération pour l’obtention des indices de coûts,au niveau national, par catégorie de construction. La colonne (PHAB) est celle descoefficients de pondération pour l’obtention des indices de coûts de construction parrégion. Pour toute modification, ouvrir cette table et saisir les nouveaux coefficientsselon le niveau de pondération à opérer.

PICH : Cette table est celle des coefficients de pondération, par catégorie deconstruction, utilisés pour l’obtention de l’indice du coût de construction au niveaunational. Ouvrir cette table et saisir les trois nouveaux coefficients souhaités.

Pondération (ICL) : Cette table concerne les coefficients de pondération utilisés pourl’obtention de l’indice du coût du lotissement au niveau national. Pour toutemodification, ouvrir cette table et saisir les nouveaux coefficients dans la colonne« Pondération ICL ».

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VII. CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS

La concurrence qui s'exerce à chaque stade du processus de construction ou delotissement influence largement les prix finaux, en termes de commercialisation desmatériaux de construction et d'offres des entreprises et des tâcherons qui pratiquentdes prix plus ou moins compétitifs, en fonction de leur niveau d'organisation, de leurniveau de mécanisation, de la maîtrise de leurs coûts et de leur degré d’organisation etde disponibilité...

Les explications des différences des coûts observés par rapport aux coûts théoriquessont de plusieurs ordres. Nous citons certains facteurs entrant dans le cadre desmarchés de l’immobilier et du bâtiment, et dont l’impact est de nature à influencersignificativement les prix des constructions et des lotissements :

- Facteurs socio-démographiques, notamment le rythme du croît démographique, etpartant de la demande en constructions et lotissements,

- Facteurs économiques, notamment le niveau des revenus et de leur stabilité…,- Facteurs financiers,- Facteurs liés au foncier,- Conditions locales géo-climatiques,- Facteurs géophysiques et sismiques,- Disponibilité des matériaux de construction et degré d’éloignement des centres de

production,- Disponibilité des promoteurs et leur nombre,- Qualité et type de construction et du lotissement,- Nature des clientèles ciblées et qualité du bâti ou du loti.

En guise de conclusion, on peut retenir que nonobstant les difficultés, ajoutées à cellede la longueur du questionnaire et des détails poussés des prestations élémentairesdemandées, les coûts globaux relevés sur le terrain se rapprochent bien en moyennedes prix théoriques de référence.Les prix relatifs à certaines prestations très détaillées connaissent bien évidemmentd'importantes variations qui peuvent osciller entre zéro (prestation inexistante pourcertaines catégories de construction dans certaines villes, comme le coût en massedans le rocher à Al Hoceima pour l'habitat marocain où le tâcheron s'arrête dès qu'ilrencontre la roche pour la construction, mais qui influence considérablement les coûtsdes lotissements vers une hausse fort importante…) et des prix parfois très élevés, enraison de l’utilisation de matériaux onéreux, et parfois démonstratifs… C'est aussi le caspour d'autres prestations, comme les doubles cloisons, le béton cyclopéen... qui sontrarement utilisés dans la plupart des régions.

Ces remarques nous invitent à dégager quelques conclusions intéressantes, enparticulier :

La nécessité de prendre en considération les variances des coûts intra-régionales etinter-régionales, qui prescrivent la prudence quand il s’agit des coûts à considérer auniveau national, qui ne peuvent être établis qu’à titre indicatif ; le poids des facteursrégionaux étant déterminant dans la formation des coûts. La pertinence des analysesse situe essentiellement au niveau régional.

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S’agissant des villas et surtout de l’habitat marocain, cette remarque prend tout sonsens dans la mesure où le concept de l’unité témoin s’est avéré difficile à appliquer,étant donné l’influence des choix personnels et des revenus des propriétaires quimodulent le bâti en fonction de leurs penchants personnels ; dans ces conditions, lesnormes en vigueur ne sont pas toujours respectées.

Ces constats invitent à procéder à des agrégations et des groupements des prixélémentaires, afin d’atténuer les difficultés liées à ces détails trop poussés querenferment les deux questionnaires d’une part, et d’atténuer les effets des particularitésde telle ou telle région d’autre part. Cette démarche a fait l’objet des développementsméthodologiques appropriés dans le cadre de la dernière phase de l’étude,préalablement à l’établissement des indices permettant d’assurer le suivi des coûts deconstructions et de lotissements. Dans le même esprit, une critique appropriée desdeux questionnaires (construction et lotissement) a été menée, à la faveur desenseignements tirés des enquêtes réalisées sur le terrain, en proposant desquestionnaires moins lourds, et plus simples à administrer, ainsi qu’une méthoded’échantillonnage permettant d’enquêter auprès d’un échantillon maître composéd’opérateurs consciencieux, représentatifs et fiables.

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Recommandations

Les résultats auxquels a mené la présente étude présentent un intérêt certain pour lesecteur de l’immobilier, en général et celui relatif aux constructions et aux lotissements,en particulier.

Aussi, il est recommandé d’instituer ce système de suivi des coûts des constructions etdes lotissements et le pérenniser au niveau central, régional et local.

Dans cette perspective, il est nécessaire de :

- Renforcer et améliorer les moyens humains et les équipements informatiques desservices concernés, appelés à assurer les différentes tâches à accomplir dans cecadre. La mise en place d’un système de suivi des coûts des constructions et deslotissements nécessite de veiller à la mise en uvre de toutes les phases qui s’yrapportent.

Pour ce faire, il va falloir effectuer, de manière périodique, les tâches relatives à lacollecte et au traitement des informations concernant notamment :

§ Les prix unitaires par mètre carré couvert, relatifs à chaque prestationélémentaire, pour les constructions et les lotissements ;

§ les quantités unitaires par mètre carré couvert, relatives à chaqueprestation élémentaire, pour les constructions et les lotissements ;

§ les prix unitaires relatifs aux prestations élémentaires, pour lesconstructions et les lotissements ;

§ les quantités unitaires relatives aux prestations élémentaires, pour lesconstructions et les lotissements.

- Veiller à la réalisation de formations poussées, axées sur l’opérationnalité dusystème et ses fondements théoriques, au profit des personnes qui se chargerontde la collecte des données auprès des promoteurs du secteur et les autres sourcesd’information. En effet, l’approche de collecte des informations et des donnéesrequises devrait se baser sur une méthodologie simple mais pratique, pourpermettre aux Directions Régionales de l’Habitat d’assurer la relève quant à lacontinuation du système d’évaluation des indices des coûts des constructions et deslotissements. La présente étude devra faire l’objet d’un référentiel destiné à cesutilisateurs pour leur permettre d’effectuer toutes les étapes de réalisation del’opération et assumer les diverses activités du système, depuis sa conceptionméthodologique, la collecte, le traitement, l’analyse et jusqu’aux techniques decalcul des indices et leur analyse et publication.

- Améliorer la qualification des futurs agents de collecte de l’information. A cet effet,l’enquêteur est censé avoir une connaissance suffisante du domaine sur lequelporte l’étude (secteur immobilier). Il devra également assimiler les concepts ettermes techniques afin de pouvoir les mettre en application sur le terrain au niveaude la collecte des données. Dans le même ordre d’idées, l’enquêteur doit veiller àcréer et entretenir avec les personnes ressources un climat de confiance. En effet,certains items sur lesquels porte le questionnaire inspirent, dans de nombreux cas,la crainte du fisc, de la part des enquêtés. Il s’avère donc nécessaire d’expliquer auxpersonnes interviewées que les renseignements demandés, au sujet de leurs

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constructions ou lotissements réalisés, ne peuvent être l’objet d’aucunecommunication à autrui et insister sur le caractère scientifique et statistique del’enquête. Au besoin, le secret statistique prévu par la loi pourra être invoqué.

- Etablir un calendrier précis pour la collecte périodique des données. A cet égard, lesObservatoires Régionaux de l’Habitat sont appelés, chacun selon la région dont ilrelève, à établir une liste des promoteurs, des tâcherons et des personnesressources auprès desquels l’enquête aura lieu, et fixer des dates de visitesconvenables.

- Inclure la notion du mètre carré couvert pour les constructions, vu qu’elle facilitel’évaluation du coût global de la construction et qu’elle est très fréquemment utiliséedans les milieux professionnels du secteur.

- Remédier au problème que pose la non-normalisation des sous prestations quicomposent chaque ouvrage pour les lotissements.

- Prendre en considération les disparités des coûts intra régionales et inter-régionales.

Il est également recommandé d’engager ultérieurement d’autres étudescomplémentaires, afin d’affiner les données, qui demeurent à l’état actuel, insuffisantespour refléter les mécanismes qui régissent le secteur des constructions et deslotissements au Maroc et les tendances qu’ils accusent.

Outre ces recommandations visant à améliorer les méthodes de collecte de données,d’autres recommandations spécifiques aux questionnaires, s’inspirant d’expériences fortintéressantes vécues sur le terrain et des difficultés rencontrées pour l’administrationdes questionnaires de départ, auprès des entrepreneurs, des tâcherons et des auto-constructeurs. A cet égard, il s’avère nécessaire de moduler le questionnaire pourpermettre au maître d’ouvrage de s’acquitter de sa mission dans les meilleuresconditions et lui faciliter la collecte d’une information fiable qui servira de base àl’établissement des indices en question.

Il est proposé d’utiliser deux questionnaires pour chaque type de construction et unquestionnaire modulé et allégé pour les lotissements. L’objectif étant de collecter lesdonnées nécessaires sur les coûts réels des constructions et des lotissements en vuede l’établissement des indices des coûts relatifs à ces deux domaines.Tenant compte de ces considérations, EDESA a apporté les modulations nécessairessuivantes aux questionnaires initiaux :

Questionnaire constructions :

Pour chaque catégorie de constructions (immeuble, villa et habitat marocain), deuxquestionnaires ont été élaborés :

1. Un questionnaire global réservé à la collecte d’informations relatives aux coûtsglobaux, à savoir le coût total de l’ uvre et les coûts des principaux corps d’état. Cequestionnaire est à administrer auprès des tâcherons, des auto-constructeurs ou despropriétaires-réalisateurs; et ce afin de prendre en considération le cas desconstructions réalisées en forfait par les particuliers et pour lesquelles on note un

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manque d’informations concernant les prestations élémentaires. Ce questionnairecomporte trois parties :

Partie 1 : Consacrée à l’identification et à la consistance de la construction objet del’enquête (Cette partie reste inchangée quant à son contenu, par rapport à l’ancienquestionnaire).Partie 2 : Consacrée à la collecte des données correspondant aux corps d’état et aucoût total de la construction objet de l’enquête.Partie 3 : Réservée à la collecte des prix de revient au m² de la construction et de touteinformation susceptible d’être utile pour la compréhension des coûts.

2. Un questionnaire détaillé réservé à la collecte de données relatives aux prestationsélémentaires de l’ uvre objet de l’enquête. Ce questionnaire est conçu de manière àeffectuer une collecte détaillée sur les coûts élémentaires, auprès d’un panel depromoteurs et de professionnels du secteur qui sont en mesure de fournir des coûtsprécis, reflétant ceux effectivement déboursés.

Après l’enquête, ces deux questionnaires seront confrontés et comparés, pour la miseau point d’un seul questionnaire qui se rapporte à chaque catégorie de construction, etau niveau de chacune des 16 régions.

Questionnaire lotissement :

Pour chaque type de lotissement (social, moyen standing, standing), un questionnaireallégé et modulé a été élaboré pour la collecte des données. Ce questionnaire secompose de deux parties :

Partie 1 : Comme pour le cas des constructions, cette partie est réservée àl’identification et à la consistance du lotissement objet de l’enquête.Partie 2 : Réservée à la collecte des informations au niveau global concernant lelotissement enquêté.

Ces questionnaires sont joints en annexe.

coÛts des construction lotissement

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