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Guide de l'acheteurd'un terrain en lotissement

L E S G U I D E S D U S N A L

Comité de rédaction : Isabelle Baer Déléguée GénéraleEric BazinChambre Rhône-AlpesCatherine DercourtMarc DevillersPrésident de la commission guide de l’acheteurNathalie GerinChambre Ile-de-France PicardieLudwig GourroncChargé d’étudesChristiane Harles-Levasseur Chambre Ile-de-France PicardieYann le Corfec Responsable du service juridique

RemerciementsCe guide a été réalisé avec le concours de CILGERE.

SOMMAIRE

CHOISIR SON TERRAIN, EN SECTEUR«DIFFUS» OU EN LOTISSEMENT

LES GARANTIES DUES PARL’AMÉNAGEUR DE LOTISSEMENT

RÉSERVER UN TERRAIN À BÂTIR

LA PROCÉDURE D’ACHAT

VOUS ÊTES PROPRIÉTAIRE DE VOTRE TERRAIN

LE PASS-FONCIER

LA GESTION DE VOTRE LOTISSEMENT

04

06

101216

1820

VOUS DITES QUEÇA FAIT QUELLESURFACE ?

ET POURL’EAU ?

ALORS, VOUSDÉCIDEZ QUOI ?

ALORS, COMMENTÇA S’ESTPASSÉ ?

TU SAISQUOIMAMAN

?

MON SENTIMENTN’EST PLUS DIFFUS

DU TOUT…J’ACHÈTERAI

EN LOTISSEMENT !

LE PRIX DU M2 ? JE ME CALE SUR CELUI

DU LOTISSEMENT D’À CÔTÉ !

HEU… JE VOUS TIENS AU COURANT…

ET L’ÉLEC-TRICITÉ ?

VOUS VOYEZ LE POTEAU LÀ-BAS ?

Y A QU’À FAIRE LE RACCORDEMENT

!

FAUT VOUSBRANCHER

SUR LA POMPE À INCENDIE

À L’AUTRE BOUT DU CHAMP !

BOAAH…

UN GROS 1000 M2, À VUE DE NEZ, 20 PAS SUR 50 PAS QUOI… PAS BESOIN D’UN GÉOMÈTRE

POUR TROUVER ÇA !

CHOISIR SON TERRAIN : EN SECTEUR «DIFFUS» OU EN LOTISSEMENT

4 Guide de l’acheteur d’un terrain en lotissement

CHOIS IR SON TERRAIN :EN SECTEUR«DIFFUS» OU EN LOT ISSEMENTVOUS AVEZ LE CHOIX DE TROUVERVOUS-MÊME ET D’ACHETER UN TERRAINISOLÉ EN SECTEUR «DIFFUS».Parmi les multiples précautions à prendre, vous deveznotamment lire les documents d’urbanisme applicables(exemple : Plan d’Occupation des Sols, Plan Locald’Urbanisme, etc.) mais aussi d’autres documentscomme les Plans de Prévention des Risques naturelsprévisibles (en mairie ou sur le site www.prim.net), lesPlans de Sauvegarde et de Mise en valeur… Vouspouvez également demander un certificat d’urbanisme,vous renseigner sur les différents branchements, vérifiervotre financement, et vous assurer ainsi que votre projetde construction personnel est réalisable.

Ces terrains isolés ne sont pas forcément situés en zoneconstructible ni desservis par les différents réseaux.Dans un tel cas, il vous incombera d’accomplir denombreuses démarches comme vous renseigner pourl’eau et l’assainissement auprès de la mairie, rechercherun géomètre et les entreprises utiles (concernant ledéfrichage, nivellement, création de la voie d’accès,raccordement aux réseaux, égouts, ErDF, GrDF, FranceTélécom - Orange, etc.), vérifier les devis, les marchés.

Certains terrains isolés peuvent être appelés terrains àbâtir. Ils sont alors généralement situés en zoneconstructible et desservis par certains réseaux (électricité,eau potable). Si tel est le cas, vous veillerez à lapossibilité de vous raccorder à tous les réseaux utiles àla vie moderne (en effet, un terrain desservi ne signifiepas qu’il soit effectivement raccordé).

VOUS POUVEZ CHOISIR D’ACHETER UN TERRAIN À BÂTIR EN LOTISSEMENT.Outre le fait que cette parcelle sera située dans une zoneconstructible, desservie par une voie d’accès et équipée,votre terrain sera borné, sa surface et ses limites garantis,prêt à bâtir et raccordé à différents réseaux. Les démarchesque vous devrez accomplir seront ainsi considérablementallégées. L’aménageur vous donnera des informations surla nature du sol et vous apportera une garantie contre lesvices cachés.

Il réalisera la viabilité jusqu’en limite de votre terrainavec coffret de branchements et raccordements (eau,électricité, téléphone, éventuellement assainissement,gaz…). Le coût de cette viabilité et des raccordementsest compris dans le prix du terrain.Le lotissement est le plus souvent régi par des règlesspécifiques (règlement du lotissement, cahier descharges) qui visent à garantir l’harmonie desconstructions, ainsi vous devez les consulter pour vousgarantir que votre projet s’inscrit bien dans ces règles.

REMARQUES

Qu’est-ce qu’un lotissement ?Il s’agit d’une opération de division foncière visant àpermettre l’implantation de constructions sur les parcellesissues de la division.

Procédure administrativeTout lotissement est soumis à un contrôle administratifpar l’autorité compétente, généralement le maire. Cecontrôle peut prendre la forme soit d’un permis d’aménagersoit, dans des cas limités, d’une déclaration préalable(notamment lorsqu’il n’y a pas création de voies ouespaces communs).L’aménageur doit ainsi déposer en mairie du lieu deréalisation du projet, un dossier comportant certainespièces et notes. La mairie diffuse alors des exemplaires de ce dossieraux différents services concernés (eau, voirie, électricité,assainissement...), chacun de ces services donnant sonavis sur le contenu du dossier.Dès lors que l’autorité compétente décide de délivrer lepermis d’aménager ou de ne pas s’opposer à la déclarationpréalable, l’aménageur s’engage lors de la mise enœuvre du lotissement à réaliser les travaux et à procéderà la division foncière en respectant l’autorisationd’urbanisme.Le dossier du permis d’aménager (arrêté et piècesannexées) ou de la déclaration préalable est un documentmis à la disposition du public. Il est consultable en mairie,à compter de la délivrance du permis d’aménager ou dela non opposition à déclaration préalable.

Guide de l’acheteur d’un terrain en lotissement 5

NOTRECONSTRUCTEURÉTAIT STRESSÉ AU TÉLÉPHONE...

IL AVAIT MÊME L’AIRDRÔLEMENTPRESSÉ DE NOUS VOIR…

QUE SE PASSE-T-IL ? IL Y A EU UN ACCIDENT ?

LES MATÉRIAUX N’ONT PAS ÉTÉLIVRÉS ?

NON, NON,C’EST PAS

ÇA…

NON, NON, NOUSAVONS TOUT

CE QU’IL FAUT…

VOUS NETIENDREZ PAS LESDÉLAIS

C’EST ÇA ?

C’EST-À-DIRE…

IL Y A UN OS…

MAIS HEUREUSEMENT, VOUS AVEZ ACHETÉ EN LOTISSEMENT.L’AMÉNAGEUR

VOUS GARANTIT CONTRE LES VICES CACHÉS.


LES GARANTIES DUES PAR L’AMÉNAGEUR DE LOTISSEMENT

LES GARANTIESDUES PAR L’AMÉNAGEURDE LOT ISSEMENT

La garantie des vices cachés du terrain venduL’aménageur est tenu de la garantie à raison desdéfauts cachés de la chose vendue qui la rendentimpropre à l’usage auquel on la destine ou quidiminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’auraitpas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix,s’il les avait connus (article 1641 du code civil).

La garantie décennale des ouvrages de voirieet réseaux divers (VRD)L’aménageur est tenu à la garantie décennale des travauxqu’il réalise. Il est présumé responsable pendant 10 ansdes dommages qui compromettent leur solidité ou lesrendent impropres à leur destination (article 1792 etsuivants du code civil).

La garantie de surface L’aménageur a l’obligation de procéder à un bornagepréalablement à la vente d’un terrain en lotissement.Dès lors, la surface est garantie par l’aménageur aumètre carré près et la forme et les limites du terrain sontprécisément déterminées.

La stabilisation des droits à construireDans les cinq ans suivant l’achèvement du lotissement,le permis de construire ne pourra pas être refusé ouassorti de prescriptions spéciales en application dedispositions d’urbanisme intervenues postérieurement àl’autorisation du lotissement (article L.442-14 du codede l’urbanisme).

Il en résulte que vous êtes assuré d’obtenir un permis deconstruire après l’obtention de l’autorisation du lotissement,sous réserve que la demande de permis interviennedans les cinq ans de la délivrance de l’autorisation dulotissement et qu’elle respecte les dispositions dudocument d’urbanisme (PLU, POS ou carte communale)et les règles du lotissement.

Cependant, les règles issues du lotissement peuvent êtremodifiées sous certaines conditions, même dans ce délaide cinq ans. D’autre part, cette stabilisation temporairen’empêche pas l’apparition de nouvelles servitudesd’utilité publique (par exemple des servitudes deprotection du patrimoine culturel ou de l’environnement).

La garantie de raccordement aux réseauxChaque lot est, conformément à l’arrêté de lotir, raccordéaux divers réseaux (ErDF, Eau, Téléphone et éventuel-lement Gaz etc.).

La garantie d’exécution des travaux d’équi-pementL’aménageur est autorisé à vendre les lots après constatde l’achèvement des équipements prévus au programmede travaux.

L’aménageur peut toutefois être autorisé à vendre paranticipation les lots avant la réalisation de tout oupartie des travaux prescrits, ce qui est souvent le cas en pratique. Il doit alors fournir une garantie bancaired’achèvement des travaux ou consigner une sommecorrespondant aux travaux restant à exécuter.

La garantie d’accèsL’aménageur vous garantit l’accessibilité à votre terrain.

Les servitudesL’aménageur s’engage à vous informer des servitudesapparentes ou non, continues ou discontinues, du faitde l’homme ou naturelles.

De plus, il s’engage également à vous informer desservitudes légales qui ne sont pas la conséquencenormale de la nature ou de la situation de l’immeuble,mais établie par la loi (exemple : servitude de passageen cas d’enclave).

Garantie du prix et information sur le coûtglobal de l’achatL’aménageur vous renseigne au moment de lapromesse de vente, des frais annexes à votre achat(frais de notaire, droit d’enregistrement, etc.).


Vous devez savoir que de nombreuses garanties s’offrent à vous lorsque vous achetez un terrainà bâtir à un aménageur professionnel.

UNE GROTTE JUSTE SOUS VOTRE

PARCELLE ?

JE NE DEMANDEQU’À VOUSCROIRE…

MAIS AUCUN DES SONDAGES QUE NOUS AVONS RÉALISÉS N’AURAIT PU LE LAISSER

ENVISAGER…

JE TIENS À VOTRE DISPOSITION LE DOSSIER DE PERMIS D’AMÉNAGER QU’EN TANT QU’AMÉNAGEUR,

JE SUIS OBLIGÉ DE PRODUIRE…

EN CE QUI CONCERNE LE LOTISSEMENT “LESJARDINS DU VALLON”

TOUT EST LÀ !

PLUTÔT QUE REBOUCHER, IL N’Y AURAITPAS MOYEN DE S’ARRANGER POUR

QUE JE PUISSE AMÉNAGER UNE PETITE CAVE À VIN ?

MAIS RASSUREZ-VOUS, JE SUISAUSSI GARANTI

CONTRE LES VICESCACHÉS…

NOUSTROUVERONS LA SOLUTION, ET S’IL FAUTBOUCHER LETROU, NOUS LE FERONS…


LES GARANTIES DUES PAR L’AMÉNAGEUR DE LOTISSEMENT

LES VICES DU SOLTous les terrains sont techniquement constructibles, maisc'est souvent en raison du coût (fondations spéciales,travaux d'adaptation divers), que certains terrains ne sontpas considérés comme constructibles.

Ce qui est important pour vous, c’est de savoir s’ilfaudra prévoir ou non des travaux spéciaux majorant lecoût de la construction. En effet, le cas échéant, votrebudget pourrait être incompatible avec de tels travaux.

L’aménageur du SNAL vous remettra, lors de la promessede vente, une étude de reconnaissance géologiquegénérale réalisée sous les voiries.

Il convient cependant d’être vigilant, car cette étude, quine concerne que les seules emprises des ouvrages deVoirie et Réseaux Divers (VRD), ne saurait se substituer àune étude géotechnique du lot privatif.

Nous vous rappelons qu’il appartient aux acquéreursde lots et à leur constructeur de maison d’assurerl’adaptation de la future construction à la structuregéologique du sous-sol du terrain.

Pour ce faire, vous aurez, sous certaines conditions, lafaculté, préalablement à la signature de l'acteauthentique, de faire procéder sur le terrain à votreinitiative et/ou celle de votre constructeur à toute étudepréalable du sol susceptible de constituer un élémentd'appréciation indispensable à la réalisation desfondations. Vous pourrez, en fonction du résultat del'étude géologique du sous-sol diligentée sur le terrain,ne pas donner suite à cette acquisition sous réserved’une condition suspensive expresse.

Cependant, vous aurez pour obligation, suite à cetteétude, de remettre le terrain en état. Les frais relatifs àcette étude et à la remise en état du terrain seront à votrecharge quelle que soit la suite donnée à la promesse.

LE DOSSIER DU LOTISSEMENT Le dossier du lotissement comporte: • Les plans (plan masse, plan parcellaire et plan debornage périmétrique),

• Le projet architectural, paysager et environnemental,• La liste et le montant des participations, c’est-à-dire destaxes mises à la charge du lotisseur,

• La répartition de la Surface Hors œuvre Nette maximale(elle peut être répartie entre les différents lots soit par lepermis d’aménager, soit par une attestation délivrée parl’aménageur à l’occasion de la vente des lots),

• Le nombre maximum de lots autorisés,• Les obligations éventuelles en matière d’archéologiepréventive,

• Le programme de tous les travaux nécessaires à laviabilité et à l’équipement du lotissement,

• L’engagement du lotisseur que sera constituée uneassociation syndicale libre (à laquelle sera dévolue lapropriété des équipements communs) ou l’indicationde l’existence d’une convention signée avec la communeou l’EPCI compétent (EPCI = Établissement Public deCoopération Intercommunale) portant transfert de latotalité des voies et espaces communs dans leurpatrimoine,

• Le règlement du lotissement,• Les prescriptions particulières pour des constructions enzones à risques.

L’arrêté autorisant le permis d’aménager et les documentsqui y sont annexés (notamment le règlement) ont uncaractère de droit public.En revanche, deux documents qui ne sont pas approuvéspar l’autorité compétente relèvent du droit privé. Ce sont :• Le cahier des charges du lotissement, • Les statuts de l’association syndicale libre.

REMARQUES

Ces documents n’offrent pas le même intérêt pour lesacquéreurs. Certains sont très importants, voire essentielspour l’obtention de leur permis de construire et la jouissancedu terrain, comme le plan de masse, le règlement intérieurdu lotissement, le cahier des charges ou encore les statutsde l’association syndicale.

L’aménageur doit vous donner une copie de ces documents,ainsi que celle de l’étude de reconnaissance géologiquegénérale réalisée sous les emprises des voiries et réseauxdivers, et ceci avant tout engagement.



RÉSERVER UN TERRAIN À BÂTIR

D’ABORD, IL DOIT AVOIR INTÉGRÉ

UN SYSTÈME DE GESTIONDE L’EAU !

IL FAUT DE LA VERDURE,

ET PAS UN DÉSERTCONSTRUCTIBLE !

ET UN SYSTÈME DE PRODUCTION D’ÉNERGIE

RENOUVELABLE...DES ÉOLIENNES SINON RIEN...

ON EST D’ACCORD, QUESTION ENVIRONNEMENT ON MET

LA BARRE HAUTE !

ET S’IL NE REMPLITPAS LES

CONDITIONS...

SES “JARDINSDU VALLON” ILSE LES GARDE !

NOUS AVONSCONSERVÉ DES

VÉGÉTAUX LOCAUXPOUR RESPECTERLA BIODIVERSITÉ...

UN DISPOSITIF DERÉCUPÉRATIONDES EAUX

PLUVIALES A ÉTÉMIS EN PLACE...

L’ORIENTATIONDES MAISONSDEVRA ÊTREENVISAGÉE PAR RAPPORT AU SOLEIL...

NOUS PRÉVOYONS UNE CENTRALE SOLAIRE SI LES COLOTIS SONT

INTÉRESSÉS...

C’EST PAS MAL,HEIN ?

OUI... ET TU SAISQUOI ? T’AS BIEN FAIT DE NEPAS LUI

PARLER DESÉOLIENNES

...

LA VISITE DU TERRAIN Il n'est pas raisonnable d'acheter un terrain sans l'avoirsuffisamment visité. Selon vos besoins, vous serez plussensibles à certains éléments qu'à d'autres. Définissez- leset vérifiez-les avant de signer votre promesse de vente.

NB : Si vous achetez dans un lotissement achevé depuisplus de cinq ans, votre permis de construire peut êtrerefusé ou assorti de prescriptions spéciales. Afin devous assurer que les règles d’urbanisme permettent laréalisation de votre projet, demandez un certificatd’urbanisme.

Il existe deux sortes de certificats d’urbanisme1) Le certificat d’urbanisme dit de constructibilité généralequi précise : • les dispositions d'urbanisme applicables à votre terrain, • les limitations administratives au droit de propriété,constituées par les servitudes administratives (commeles projets d’expropriation, alignement, hauteurmaximale des constructions, emplacement réservé),

• le régime des taxes et participations d'urbanismeapplicables à un terrain.

2) Le certificat d’urbanisme détaillé ou pré-opérationnel,quant à lui précise en outre dans sa demande, la naturede l'opération envisagée ainsi que la localisationapproximative et la destination des bâtiments projetés.Il permet donc de faire savoir au bénéficiaire duditcertificat, en plus des informations du certificat simple,si le terrain peut être utilisé pour la réalisation del’opération projetée ainsi que l'état des équipementspublics existants ou prévus.

De plus, le certificat d’urbanisme (quelle qu’en soit laforme, simple ou détaillée, ou tacite ou expresse) permetde figer les dispositions d’urbanisme, le régime destaxes et participations, et les limitations administrativesau droit de propriété (à l'exception des dispositions quiont pour objet la préservation de la sécurité ou de lasalubrité publique), lorsqu’une autorisation d’urbanismeest déposée dans les dix-huit mois de la délivrance duditcertificat.

RÉSERVER UN TERRAIN À BÂT IR


AH, JE CROIS QUE NOTRE ACHETEUSE NE DEVRAIT PLUS TARDER, MAÎTRE…

OUI, À CE PROPOS, JE CONSTATE EN REGARDANTSON DOSSIER QUE MADAME

YVETTE BONARDOT A 80 ANS !

CROYEZ-EN MA LONGUE EXPÉRIENCEDE NOTAIRE, NOUS SOMMES EN

PRÉSENCE D’UN TYPE DE CLIENTÈLEFRAGILE ET IMPRESSIONNABLE.

CETTE DAME DOITAUJOURD’HUI SIGNER LA PROMESSE DE VENTE

POUR ACQUÉRIR UN TERRAIN DANS

“LES JARDINS DU VALLON”.

OUI MAIS…

C’EST EXACTMAIS…

JE NE SUIS PASSÛR QUE…

C’EST VOUS LE NOTAIRE ?IL NOUS FAUT LUI EXPLIQUER LA PROCÉDURE

DANS SES MOINDRES DÉTAILS EN ÉVITANTD’UTILISER UN JARGON TROP TECHNIQUE…



TOCTOC

Avant la conclusion de la vente par acte authentique, vous signerez préalablement un avant-contrat.Cet avant-contrat peut être une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente

LA PROCÉDURED’ACHAT


LA PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTEC'est un avant-contrat de droit privé. Le vendeur prometde vous céder un terrain pour un prix déterminé. Enacceptant cette promesse, vous bénéficiez d’un droitd’option pour acquérir ce bien.

Un délai est généralement prévu dans la promesse devente pour vous permettre, en tant que bénéficiaire, delever l’option «d’achat». Si vous levez l’option, les deuxparties sont définitivement liées et la vente est formée.

Cependant, la promesse est souvent assortie d’une ouplusieurs conditions suspensives. La réitération de lavente sera alors subordonnée à la réalisation de cesconditions suspensives.

Dans la plupart des cas, cette promesse unilatérale devente n'est pas signée devant notaire mais est un actesous seing privé, c’est-à-dire un acte qui ne requiert pasde formalité (hormis son enregistrement). Lisez-la avecattention et recueillez toutes explications utiles.

La promesse unilatérale de vente doit indiquer laconsistance du lot réservé, sa délimitation, son prix etson délai de livraison. Enfin, la promesse ne devientdéfinitive qu’au terme d’un délai de sept jours pendantlequel l’acquéreur a la faculté de se rétracter (délai derétractation).

De plus, la promesse peut prévoir une indemnitéd’immobilisation dont le montant ne peut être supérieurà 5% du prix de vente. Cette indemnité est déposée encompte bloqué.

Parmi les autres dispositions obligatoires, la promessedoit notamment mentionner :• que l’arrêté d’autorisation et le cahier des chargesfixant les conditions de la vente ont été communiquéspréalablement à l’acquéreur et lui sont remis au jourde la signature,

• la surface hors œuvre nette constructible sur le lot sil’aménageur a été autorisé à ventiler la surface,

• la condition suspensive de l’obtention du prêt, si vousdevez emprunter pour réaliser votre achat.

Elle doit être datée et signée par toutes les partiescontractantes. De plus, elle doit être signifiée au bénéfi-ciaire par lettre recommandée avec demande d’avis deréception ou par tout autre moyen présentant desgaranties équivalentes pour faire courir le délai derétractation. Ce délai, qui court à compter dulendemain de la première présentation de la lettre luinotifiant l’acte, est de sept jours francs.

Enfin, la promesse unilatérale de vente doit êtreenregistrée auprès des services fiscaux concernés dansles dix jours à compter de son acceptation par lebénéficiaire. Cette formalité est mise à la charge soit del'aménageur, soit de l’acquéreur.

La signature d'une promesse de vente avant l’obtentiondu permis d’aménager est interdite par la loi.



J’EXIGE UNE GARANTIE DE SURFACE DU TERRAIN. S’IL N’A PAS ÉTÉ BORNÉ

PAR UN GÉOMÈTRE, ÇA N’IRA PAS !

ET MON DÉLAI DE

RÉTRACTATION,VOUS Y AVEZPENSÉ ?

QUANT À VOUSL’AMÉNAGEUR, VOTREDÉLAI DE LIVRAISON DOIT ÊTRE INSCRIT NOIR SUR BLANC !

C’EST LE CAS !

BON ALORS...RENDEZ-VOUS POURL’ÉTAT DES LIEUX

ET JE VOUS PRÉVIENS...

JE NELAISSERAI

RIENPASSER !

J’AI ESSAYÉ DE VOUS PRÉVENIR !

LE COMPROMIS DE VENTELe compromis de vente (ou promessesynallagmatique de vente) est un avantcontrat de droit privé. Cet acte est un accordréciproque de volonté entre le vendeur quipromet de vendre le terrain et l’acquéreur quipromet d’acheter.

Ce compromis peut être assorti d’une ou plusieursconditions suspensives.

Toutefois, le compromis de vente vaut vente dès la nonintervention de la condition suspensive éventuelle. Lavente est alors considérée parfaite à la date de lasignature de l’avant contrat.

Le compromis de vente valant vente, il ne peut êtresigné avant l’obtention du permis d’aménager maisaussi avant que l’aménageur n’ait été autorisé à vendreles lots par l’administration (autorisation de ventepréalablement à l’achèvement de tout ou partie destravaux du lotissement).

Le contenu de la promesse et sesmodalités de signature sontidentiques à la promesse unilatéralede vente, à l’exception de lapossibilité de prévoir une indemnitéd’immobilisation.

Le compromis de vente n’est pasenregistré auprès des servicesfiscaux.

L'ACTE AUTHENTIQUEDès que toutes les conditions pour la vente sont réunies,vous signerez le contrat de vente authentique.

Le notaire se chargera de la rédaction de l’acte devente. Certaines clauses doivent y figurer :• La mention indiquant que le cahier des charges et lerèglement du lotissement, lorsqu’ils existent, vous ontété remis,

• La mention indiquant que l’arrêté, autorisant la ventedes lots par anticipation, a bien été délivré aulotisseur, et/ou la déclaration d’achèvement destravaux faite sous la responsabilité du lotisseur a ététransmise à la mairie,

• La surface hors œuvre nette constructible sur le lot sicette surface ne figure pas dans l’arrêté du permisd’aménager. De plus, l’aménageur vous fournira uneattestation indiquant cette surface,

• La mention du descriptif du terrain résultant dubornage.

• Un plan de vente du lot faisant figurer la surface, lazone constructible, les règles d’implantations et d’orien-tations des futures constructions.

L'ÉTAT DES LIEUXConcomitamment à l'acte authentique, l'aménageurpourra établir avec vous un état des lieux de la parcelleacquise. Soyez vigilant, faites noter tout désordreexistant (coffrets abîmés, bordures cassées, bornemanquante…).

Ces désordres doivent être réparés gratuitement parvotre aménageur. Par contre, si d’autres dégradationsintervenaient après l’état des lieux, celles-ci pourraientêtre mises à la charge de l’acquéreur ou de l’asso-ciation syndicale, notamment en cas de dégradationdes équipements communs (voirie, trottoirs, réseaux,etc.) par les engins des constructeurs.



VOUS ÊTES PROPRIÉTAIRE DE VOTRE TERRAIN

AH ! ÇACOMMENCEBIEN LA

LIVRAISON...

VOUS AVEZ VUL’ÉTAT DESTALUS !

ET CE TRUC LÀ, À CÔTÉ...

C’EST PAS DANSLE RÉGLEMENT DULOTISSEMENT

!!!

VA FALLOIRARRANGER ÇA AVEC MONGOUGNAFIER DE FUTUR VOISIN...

DÉSOLÉ BRUNO, NONSEULEMENT LACONSTRUCTION A CAUSÉ DESDÉGRADATIONS

...

MAIS EN PLUS, VOUS VOUS ÊTES PERMISQUELQUES LIBERTÉS SUR LE PROJET

INITIALEMENT PRÉSENTÉ.

IL VA FALLOIR SONGER À LA REMISE EN CONFORMITÉ DE VOTRE CONSTRUCTION !

VOUS PENSEZ QUE JE ME SUISLAISSÉ EMPORTER PAR MON

ÉLAN ?

LA CONSTRUCTION DE VOTRE MAISONVA POUVOIR COMMENCER.Nous attirons votre attention sur les pointssuivants :Votre construction devra respecter les règles spécifiquesau lotissement issues du règlement et du cahier descharges de lotissement. À défaut, vous encourez degraves sanctions (telle que la mise en conformité devotre construction).

Par ailleurs, en tant que maître d’ouvrage de laconstruction, vous êtes responsable des dégradationsdont les parties communes du lotissement pourraientsouffrir du fait de votre action, de celle de vosentreprises ou de celles agissant pour le compte devotre constructeur.

LES DÉGRADATIONSLes ouvrages les plus souvent dégradés sont les borduresde trottoirs, les espaces non-stabilisés, les boîtes deraccordements, les candélabres (dispositif d’éclairage,lampadaires, etc.) et les réseaux d’assainissementobstrués par les rejets de laitance de béton dus augâchage de mortier sur l’espace public.

Tout préjudice est assumé par l’auteur du dommage.Vous pouvez être mis en cause, prenez donc vosprécautions et n’hésitez pas à demander des conseils àvotre aménageur.

VOUS ÊTES PROPR IETAIRE DE VOTRE TERRAIN


REMARQUES

Les moyens de réduire les risques de dégradations :• Avant l’ouverture du chantier, faire un état des lieuxécrit avec le constructeur, accompagné de photos.

• Si le cahier des charges prévoit les protections àmettre en œuvre pour éviter les dégradations desparties communes, en remettre une copie conformecontre reçu au constructeur.

Durant le déroulement du chantier, soyez attentif auxcomportements de vos entreprises. Faites leur, immédia-tement par lettre recommandée, toutes les remarquesnécessaires pour prévenir et limiter les dommages.Vous avez également la possibilité, en sus, d’en avertirl’aménageur.

Cet ensemble d’actions ne vous exempte pas de votreresponsabilité, mais peut démontrer votre vigilance.


LE PASS-FONCIER

C’EST PARTI ! ADIEU LA “CITÉ DES 4 MURS” ET BONJOUR LES “JARDINS DU VALLON” !

SURTOUT, CACHEZ VOTRE JOIE LES ENFANTS !

TU PARLES, ON QUITTE TOUS NOS COPAINS !

N’EMPÊCHE QUE, GRÂCE AUDISPOSITIF PASS-FONCIER... ON A PU ACCÉDER

À LA PROPRIÉTÉ ET S’OFFRIR LA MAISON DE NOS RÊVESDANS UN LOTISSEMENT !

PASS-FONCIER NOS PARTENAIRES :

CILGERE /CRÉDIT FONCIER

BONJOUR, ADÉMAR

GODEFROY DEMONTBRISON.

IL SEMBLE-RAIT QUEVOUSSOYEZ MON

NOUVEAUVOISIN… À QUI AI-JE

L’HONNEUR?

SALUTVOISIN !

MOI C’EST FRED DE PASSFONCIER DU 9-3.

DEVENIR PROPRIÉTAIRE AUTREMENT Le mécanisme du PASS-FONCIER® permet de payer samaison en deux temps. D’abord la construction (prêtprincipal d’une durée de 18 à 25 ans), ensuite,remboursement du terrain sur une durée qui reste auchoix du propriétaire (maximum 15 ans).

Dans l’intervalle, c’est un organisme gestionnaire du1% LOGEMENT qui « porte le foncier » dans un cadreréglementaire précis (bail à construction, promesse devente). À l’issue de la période de différé et à tout momentsi ses moyens le lui permettent, l’accédant achète le terrainà une valeur convenue d’avance.

En cas de difficulté, un mécanisme de sécurisation est misen place avec une garantie de rachat et de relogement.

DE NOMBREUX BÉNÉFICIAIRES Le PASS-FONCIER® est destiné à un large public puisqu’ilest ouvert aux ménages :• qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principaledans les deux ans qui précèdent leur demande

• et dont les ressources sont inférieures à un plafondréglementaire (environ 3,2 fois le smic pour un ménageavec un enfant)

• et qui bénéficient d’une aide à l’accession sociale àla propriété attribuée par une collectivité territoriale.

UN IMPORTANT EFFET DE LEVIERLe système constitue un levier important avec des apportsde 30 000 à 50 000 € par dossier suivant la zonegéographique. L’application d’une TVA au taux réduitde 5,5% entraîne la diminution du coût de l’opérationimmobilière qui en résulte et offre de nouvelles perspectivesà de nombreux ménages jusqu’ici contraints de renoncerà leur projet d’accession à la propriété.

À noter que le mécanisme de la MAISON à 15 eurosdestiné à permettre aux ménages à revenus modestesd’accéder à la propriété repose sur un financementPASS-FONCIER®.

LA FORMULE « PRÊT »Depuis avril 2009, une autre formule de financement a été mise en place avec le PRET PASS-FONCIER®. Ce prêt du 1% LOGEMENT intervient en complémentdu prêt principal. Il représente 30% du coût global de l’opération dans la limite de 30 000 à 50 000 €selon la zone géographique. Le recours au PRÊT PASS-FONCIER@ allège le taux d’effort puisque l’accédantrembourse en deux périodes d’abord les intérêts puis le capital emprunté. Les conditions d'accès au PASS-FONCIER® ainsi que l'avantage fiscal lié au taux deTVA réduit restent inchangés.

COMPÉTENCES ET PROXIMITÉPartout en France, CILGERE accompagne les primo-accédants dans leur projet d’accession à la propriété etleur assure un suivi complet, du démarrage du projetjusqu’à sa réalisation : étude du projet, analyse de lafaisabilité, montage du dossier, financement.

Un espace d’information dédié au PASS-FONCIER®,www.cilgere.fr, est mis à disposition des particuliers,des professionnels de l’immobilier et des collectivitéslocales dont la participation est déterminante.

CILGERE est partenaire du SNAL pour la mise en œuvredu PASS-FONCIER®.

PASS-FONCIER® est une marque déposée pour le comptedu 1% LOGEMENT.

LE PASS-FONCIER




AUJOURD’HUI, LA DERNIÈRE PARCELLEEST CONSTRUITE...

JE PROFITE DONC DE CE CONSEIL SYNDICAL POUR VOUS ANNONCER LA FIN DE MA MISSIOND’AMÉNAGEUR SUR “LES JARDINS DU VALLON”.

TOUS LES TRAVAUX SONT FINIS.VOUS AVEZ PU CONSTATER, LORS DE LA RÉCEPTION, QUE J’AVAISRESPECTÉ MES ENGAGEMENTS...

LES PARTIESCOMMUNES

DU LOTISSEMENT VONT POUVOIR

ÊTRE RÉTROCÉDÉES À LA COMMUNE.

MONSIEUR LE MAIRE ET SES ADJOINTS NOUS FONT D’AILLEURS L’HONNEUR D’ÊTRE PARMI NOUS AUJOURD’HUI.

JE LEUR LAISSE LA PAROLE...

NOTRE BELLE COMMUNES’ENORGUEILLIT D’UN NOUVEAU QUARTIER.

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L'ASSOCIATION SYNDICALEObligation légaleDès lors qu’il n’est pas prévu un transfert des voies àune collectivité, le code de l'urbanisme fait obligation àtout aménageur de créer une association syndicale desacquéreurs de lot. En effet, cette association aura lapropriété, la gestion et l’entretien des espaces etéquipements communs.

CompositionTous les acquéreurs en sont membres obligatoirement etde droit.

Forme juridiqueIl s'agit d'une association syndicale libre de propriétaires.Cette association est régie par l'ordonnance du 1er juillet2004 et son décret d’application du 3 mai 2006. Cestextes fixent les grandes lignes de fonctionnement del’association et laissent aux statuts le soin de préciser lesrègles spécifiques à chaque association.

Ce sont donc les statuts qui constituent «la référence defonctionnement» de votre association.

Une telle association jouit de la personnalité moraleaprès publicité au journal officiel et le dépôt de sesstatuts à la préfecture de son siège social.

ObjetL'objet social est précisé dans les statuts.

L’association doit avoir notamment pour objet l’acquisition,la gestion et l’entretien des installations, équipements,ouvrages et biens mobiliers et immobiliers d’intérêtscollectifs de l’ensemble immobilier ainsi que leur cessionéventuelle à une personne morale de droit public.

L’association syndicale sert également de lien entre lespropriétaires des lots et l’aménageur mais aussi entreles propriétaires et la commune.

DuréeLa durée de l'association est illimitée tant qu'elle estjustifiée par l'existence de l'objet social.

Propriété des parties communesL'aménageur cède à l'association syndicale les partiescommunes du lotissement (voiries, espaces verts,équipements communs, etc.). Les statuts de l'associationpeuvent prévoir ce transfert de propriété lors de lasignature du premier acte de vente.

Le fait que l'association syndicale ait reçu del'aménageur les parties communes ne saurait en aucuncas libérer ce dernier de l'obligation de réaliser lestravaux d'aménagement conformément à l'autorisationde lotir, ni de l'obligation de garantie décennale liée àla réalisation des voiries et réseaux divers.

Dégradation des parties communesL'association syndicale étant propriétaire des partiescommunes, elle doit réparer les dégradationséventuelles subies sur les parties communes.

Ces réparations peuvent être à la charge de l’auteur dudommage. Encore faut-il que ce dernier soit identifié. Àdéfaut, l'association serait amenée à financer - en tantque propriétaire - les travaux de reprise.

Fonctionnement de l'association syndicaleLe mode de fonctionnement, l’organisation et lesressources de l'association syndicale sont précisés dansles statuts. Ils diffèrent donc en pratique d’uneassociation à l’autre.

LA GEST ION DE VOTRELOT ISSEMENT


Si la commune n’a pas encore repris les voiries, les espaces communs et les équipementsdu lotissement, la gestion des équipements communs sera confiée à l’association syndicalelibre des propriétaires du lotissement dont vous serez membre de plein droit.



MERCI À TOUS !ET POUR CLORE EN BEAUTÉ, NOUS CONVIONS L’ENSEMBLE DES MEMBRES DE LA MUNICIPALITÉ, DU CONSEIL SYNDICALAINSI QUE LES HABITANTS DU QUARTIER À UN BUFFET

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MODÈLE COURANT DE FONCTIONNEMENT

Administration provisoireL'association syndicale existe depuis la vente dupremier terrain privatif si les statuts le prévoient. Lesstatuts doivent désigner un administrateur provisoirechargé d'exercer la gestion de l'association jusqu’à latenue de la première assemblée générale et l’électiondu Président de l’association. Il est membre ou non del'association. Son rôle et ses attributions doivent êtreindiqués dans les statuts.

Charges et provisionsAfin de pourvoir aux besoins de l'association, lespropriétaires sont appelés à verser une cotisation. Lemontant de cette cotisation doit faire l'objet d'un appelde fonds de la part du directeur ou du trésorier del’association syndicale.Attention, cet appel ne peut être fait que si son montanta été auparavant voté par l'assemblée généraleordinaire ou extraordinaire.

Pour pouvoir faire voter cet appel de fonds, le directeurou le trésorier devra fournir, en même temps que laconvocation à l'assemblée générale, un budgetprévisionnel (dépenses et recettes) et une proposition dumontant de cet appel de fonds.

Avant la réunion de la première assemblée générale etpour permettre à l'association de faire face à sesdépenses immédiates, l'aménageur prévoit généralementde faire verser par chaque acquéreur, lors de lasignature de l'acte authentique, deux provisions.Chaque provision est versée sur le compte de l'asso-ciation ouvert chez le notaire.

Ces versements sont effectués à la fois à titre de fondsde roulement et de provisions pour dégradationséventuelles. L'aménageur peut préciser ou non larépartition de ces sommes.

• Fonds de roulement : C'est la somme mise à la disposition de l'associationpour faire face aux dépenses courantes de gestion.Cette somme est généralement déposée chez le notairechargé du lotissement. Elle est remise à l'associationaprès élection de son syndicat.

• Provision pour dégradations :Comme son nom l'indique, elle est destinée àfinancer les réparations des parties communes quiauraient pu être dégradées du fait - notamment - destravaux de construction.

CESSION DES PARTIES COMMUNES À LACOLLECTIVITÉIl s'agit d'une cession, au sens juridique du terme (c’est-à-dire d'une vente) à la collectivité (mairie, Communautéurbaine, etc.). Cette vente a généralement lieu pour uneuro symbolique.

En matière de lotissement, aucun texte n'oblige unecollectivité à prendre en charge les parties communes.A fortiori, aucune règle ne fixe d'échéance. C'est uneconvention entre l'association et la collectivité quiconduira à cette cession.

Pour atteindre ce but, le bureau devra prendre contactavec la mairie de la commune sur laquelle se trouve lelotissement afin d'en définir les modalités.


REMARQUES

Caractère temporaire de la situation de «lotissement» :La procédure de lotissement est une procédure adminis-trative et technique qui consiste à diviser et équiper unterrain «en vue de la construction de bâtiment». Cetteprocédure menée à bien, l'état de «lotissement» ne sejustifie plus. Le code de l'urbanisme précise d'ailleursque les règles d’urbanisme propres aux lotissementscessent de s'appliquer à l’issue d’une période de dixans à compter de l’autorisation de lotir, sauf si ces règlessont intégrées dans le document d’urbanisme communalou si leur maintien est demandé par les colotis.

AménagerActivité de l'aménageur foncier consistant à diviser une unitéfoncière initiale, d'une part en plusieurs lots destinés à êtrevendus aux acquéreurs et d'autre part, en parties communespermettant notamment la desserte de chacun des lots et/ou laréalisation d'espaces communs (aires de jeux, espacespoubelles, aire de stationnement, etc.).

Cette division est conditionnée par l'obtention préalable d’unpermis d’aménager (ou dans de rares cas une déclarationpréalable lorsqu’il n’y a pas de création de voies et espacescommuns).

L’aménagement suppose également la viabilisation de chacundes lots par la réalisation d'ouvrage de voirie et réseaux divers(VRD) ou de génie civil.

Ces travaux peuvent consister notamment en la réalisation desouvrages de voirie (voie), des travaux d’évacuation des eauxusées et de rétention des eaux pluviales, des parcs de station-nement, des voies piétonnes, des réseaux électriques et detélécommunication (réseau câble et réseau téléphone), despostes de transformation, des éclairages publics, de la signali-sation, de réseaux eau potable, de gaz, des clôtures, dumobilier urbain…

AménageurL’aménageur est à la fois acteur du développement local,organisateur de l’espace et créateur du cadre de vie dedemain. Ses responsabilités sont multiples : économiques,écologiques, sociales et urbanistiques.

Sa fonction est d’organiser l’espace en vue de créer denouveaux quartiers, de prévoir leur insertion en les reliant à leurenvironnement naturel et urbain et de mettre en place, le caséchéant, les équipements nécessaires à la satisfaction desbesoins des populations.

L’aménageur peut s’entourer d’une équipe pluridisciplinaireregroupant selon les projets, un architecte-urbaniste, un paysagiste,un géologue, un géomètre-expert, un ingénieur VRD, voire unsociologue. Cette équipe, dirigée par le maître d’ouvrage, estl’interface avec la collectivité territoriale et l’administration.

Les élus locaux, qui ont la responsabilité de l’urbanisation,doivent pouvoir appuyer leurs choix sur la garantie d’unequalité exemplaire au vu des réalisations et des compétencesde leur partenaire.

Les aménageurs adhérents du Syndicat National des professionnelsde l’Aménagement et du Lotissement (SNAL) ont une expérience etun savoir-faire reconnus. Ils s’engagent par leur adhésion au SNALà respecter ses règles déontologiques et à réaliser des opérationsde qualité définies dans le cadre d’une démarche partenarialeavec les élus locaux dans un souci de développement équilibré,durable et respectueux de l’environnement.

Acte authentique de ventePlus communément appelé Acte Notarié. C'est l'acte de venteque vous signerez chez le notaire et qui fera définitivement devous le propriétaire du terrain. L’acte de vente original estappelé une «minute».

L’acte authentique est enregistré, et, à date certaine, certifié parle notaire. La rédaction de cet acte est en outre conforme auxrègles de droit. L’acte de vente indique notamment les identitésdes vendeurs et acquéreurs, la description et l’origine depropriété du bien objet de la mutation, certaines dispositionsd’urbanisme et les modalités de financement du bien immobilierpar l’acquéreur.

Cahier des charges de lotissementCe document est visé ou annexé à chaque acte d’acquisitiondes lots. Les clauses qu’il contient s’imposent à vous et vous nepouvez pas y déroger.

Le cahier des charges est un document de droit privé qui fixedes règles relatives aux relations du lotisseur avec les colotis. Ilpeut comprendre des règles relatives aux délais et modalités deconstruction, aux raccordements des parcelles aux réseaux, etc.

Il concerne également les rapports contractuels des colotis entreeux (règles de vie en commun). Peuvent figurer dans ce documentdes servitudes de droit privé ou des règles de vie en communconcernant par exemple la bonne tenue des propriétés,l’entretien des constructions, les modalités de jouissance desterrains, etc.

Le réglement du lotissement ou le cahier des charges peuventimposer par exemple l’agrément d’un architecte coordinateurpour les constructions.

Certificat d’urbanismeIl existe deux certificats :• le certificat de simple information également appelé«certificat de constructibilité générale». Il fournit des rensei-gnements généraux sur un terrain, mais ne s’étend pas à lafaisabilité de l’opération,

• le certificat détaillé également appelé «certificat pré-opérationnel» ou «opérationnel». Il indique si le terrain peutêtre utilisé pour la réalisation de l’opération envisagée ainsique l’état des équipements publics existants ou prévus.

Dans les deux cas, le certificat d’urbanisme indique lesdispositions d’urbanisme applicables au terrain considéré, leslimitations administratives au droit de propriété applicables àce terrain, et le régime des taxes et participations d’urbanismeapplicables au terrain.

L EX IQUE


Cessibilité des lots : autorisation de vente paranticipationPour la déclaration préalable, le code de l’urbanisme ne stipuleaucune règle particulière.

S’agissant du permis d’aménager, trois hypothèses coexistentpour la vente des lots mais d’une manière générale, l’optionattachée à la promesse de vente ne peut être levée avantl’arrêté de l’autorisation de vente par anticipation. • la vente des lots, après l’achèvement de l’ensemble destravaux du lotissement, est soumise à la déclaration dulotisseur attestant l’achèvement et la conformité des travaux,

• la vente des lots, avant la réalisation des travaux de finition,est permise en vertu de l’article R.442-13 a), mais elle doitfaire l’objet d’une autorisation contenue soit dans le permisd’aménager, soit dans un arrêté ultérieur. Ainsi, l’aménageurpeut procéder à la vente des lots à compter de la déclarationd’achèvement des travaux hors finition,

• la vente des lots par anticipation avant tous travaux prévuepar l’article R.442-13 b). Cette autorisation est donnée soitpar l’arrêté du permis d’aménager, soit par un arrêtéultérieur.

Dans les deux dernières hypothèses, l’aménageur doit fournirdes garanties financières afin de pouvoir vendre les lots avantachèvement de l’ensemble des travaux.

De plus, l'autorité compétente dispose d'un délai de trois moispour contester la conformité des travaux au permis ou à ladéclaration, à compter de la date de réception en mairie de ladéclaration d'achèvement.

Condition suspensiveLa condition suspensive est un événement futur et incertainauquel est subordonnée la naissance d’une obligation.

En l’espèce, l’avant-contrat que constitue la promesseunilatérale de vente ne prendra effet que si les conditionssuspensives contenues dans la promesse se réalisent. Dans lecas contraire, le contrat est censé n’avoir jamais existé.

Certaines conditions suspensives sont imposées par la loicomme la condition suspensive d’obtention du prêt. Mais lesparties sont libres d’en convenir d’autres au bénéfice de l’uneou l’autre des parties ou bien des deux.

Date de délivrance des permis de construireLe permis de construire des bâtiments à édifier sur les lots peutêtre accordé :• soit à compter de l’achèvement de l’intégralité des travaux dulotissement,

• soit à compter de l’autorisation de procéder à la vente ou àla location des lots avant exécution de tout ou partie destravaux à condition que les équipements desservant le lot

soient achevés. L’aménageur fournit alors à l’acquéreur uncertificat attestant, sous sa responsabilité, l’achèvement deséquipements desservant le lot concerné. Ce certificat est jointà la demande de permis de construire.

Le délai de droit commun pour l’instruction d’un permis deconstruire portant sur une maison individuelle est de deux mois(article R.423-23 du code de l’urbanisme).

Déclaration d’achèvement des travauxIl convient de distinguer :• La déclaration faite par l’aménageur et attestant la réalisationdes travaux autres que de finition lorsqu’il a été autorisé àdifférer ces derniers. Cette déclaration permet à l’autoritéadministrative de pouvoir contrôler l’exécution de cestravaux. Elle permet également au lotisseur, justifiant d’unegarantie financière, de pouvoir faire signer les actes authen-tiques de vente des lots aux acquéreurs,

• La déclaration d’achèvement complet des travaux prescritspar l’autorisation de lotir. L’aménageur, qui ne bénéficied’aucune garantie financière, pourra procéder à la vente deslots, à compter de cette déclaration.

Depuis la réforme des autorisations d’urbanisme, cettedéclaration d’achèvement des travaux vaut égalementattestation de conformité de la part du lotisseur.

Droit de rétractationL’article L.442-8 du code de l’urbanisme prévoit que lapromesse de vente d’un lot en lotissement doit prévoir un délaide sept jours pendant lequel l’acquéreur aura le droit de serétracter. Ainsi, la promesse ne deviendra définitive qu’auterme d’un délai de sept jours pendant lequel le bénéficiaireaura la faculté de se rétracter sans avoir à se justifier.

Le délai de rétractation de sept jours court à compter dulendemain de la première présentation de la lettrerecommandée avec demande d’avis de réception notifiant lapromesse unilatérale de vente, ou de sa remise par tout autremoyen présentant des garanties équivalentes pour la détermi-nation de la date de réception ou de remise.

Si l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation et décide doncde renoncer à l’acquisition du lot, il doit en informer le vendeurdans les sept jours et selon les mêmes formes (c’est-à-dire parlettre recommandée avec demande d’avis de réception ou toutautre moyen présentant des garanties équivalentes).

En cas de rétractation et si une indemnité d’immobilisation a étéversée, le dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai devingt et un jours à compter du lendemain de la date de cetterétractation.


Frais annexes à l’achatIl vous sera demandé, au moment de la signature de l'acteauthentique, les frais annexes qui s'ajoutent au prix de vente.Sont visés notamment :• Les émoluments d'actes et de formalités,• Les honoraires de négociation du notaire,• Les frais et débours (rémunération du conservateur deshypothèques, droit de timbre, frais exceptionnels dedéplacement ou de lettres recommandées, renseignementscadastraux ou hypothécaires),

• Les taxes versées au trésor public (Droit d'enregistrement autaux actuel de 3,6%),

• Les frais de prêt si vous avez recours à un crédithypothécaire, etc.

En plus des frais de notaire, il pourra vous être demandé leversement d’une cotisation à l'association syndicale et d'uneprovision pour dégradation des voies et espaces communs, deshonoraires de négociation de l'agent immobilier, etc.

GéotechnicienLe géotechnicien est un professionnel qui réalise des étudesrelatives aux propriétés géotechniques des sols. Pourl’aménageur, les études géotechniques permettent une meilleureconnaissance de la consistance du sol sous les voiries dulotissement. De plus, il a un devoir de conseil envers l'aménageur pour laréalisation des travaux de voirie et réseaux divers.

Indemnité d’immobilisationLa promesse unilatérale de vente prévoit généralement lepaiement par le bénéficiaire d'une indemnité d'immobilisation.Elle est destinée à compenser le préjudice causé au promettant(vendeur) par l'immobilisation du bien pendant toute la duréedu délai d'option. Son montant ne peut excéder 5% du prix devente (Article R.442-12 du code de l’urbanisme),

Si vous décidez d'acquérir en levant l'option, l'indemnité quevous avez versée au moment de l'acceptation de la promesses'imputera sur le prix de vente.

Si vous ne levez pas l'option, l'indemnité d'immobilisation estacquise de plein droit au promettant (vendeur).

Toutefois, l'indemnité d'immobilisation sera restituée àl'acquéreur en cas de non-réalisation d'une conditionsuspensive prévue au contrat, ou d'un évènement indépendantde la volonté de l'acquéreur, et dans un délai de trois mois.

De plus, dans la mesure où l'acquéreur exercerait sa faculté derétractation prévue par l'article L.442-8 du code del'urbanisme, l'indemnité d'immobilisation devra lui êtrerestituée. Le dépositaire des fonds versés disposent d’un délaide vingt et un jours à compter du lendemain de la date de cetterétractation, pour les lui restituer.

Il est à noter que les fonds déposés sont consignés en comptebloqué. Ils sont indisponibles, incessibles et insaisissablesjusqu'à la conclusion du contrat de vente.

LotissementLe lotissement est caractérisé par une opération de divisionfoncière en vue d’implanter des constructions sur les parcellesissues de cette division. Cette opération de division foncière estsoumise à deux procédures administratives :• soit une déclaration préalable, • soit un permis d’aménager, lorsque sur une période de moinsde dix ans, l’aménageur créé plus de deux lots à construireet qu'il prévoit la réalisation de voies ou espaces communs.

L'article L.442-1 du code de l'urbanisme définit juridiquementle lotissement :«Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui apour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eupour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance,qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, departage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétésfoncières en vue de l'implantation de bâtiments».

Parties communesC'est la surface totale du lotissement, moins les parties privatives.Elles intègrent les infrastructures et les équipements divers (lesespaces verts, les espaces de jeux, les places, etc.).

Parties privativesIl s'agit des parcelles constructibles privées issues de la divisionfoncière.

Plan de prévention des risques naturels prévisibles(PPRnp) et des risques technologiques (PPRt)Ces plans délimitent les zones exposées aux risques naturelsprévisibles et aux risques technologiques.

Les risques couverts par un PPRnp peuvent être les inondations,les mouvements de sol, les avalanches, les incendies de forêts, lesséismes, les éruptions volcaniques, les tempêtes et cyclones, etc.

Les risques couverts par un PPRt peuvent être les risquesnucléaires, les risques industriels (notamment aux installationsclassées pour la protection de l’environnement comme parexemple les usines classées SEVESO), mais aussi par rapportaux risques liés aux transports de marchandises dangereuses.

Ces plans définissent les règles de construction, d’urbanisme etde gestion qui s’appliqueront au bâti existant et futur. Ilsprévoient également les mesures de prévention à mettre enoeuvre par les propriétaires et les collectivités locales ou lesétablissements publics.


LEXIQUE

Ainsi, ils peuvent interdire ou subordonner à des conditionsspéciales, dans les zones qu’ils délimitent, les constructions,ouvrages, biens et activités soit parce qu’ils seraient exposés aurisque, soit parce qu’ils pourraient les aggraver ou enprovoquer de nouveaux.

De plus, depuis le 1er juin 2006, doit être joint à toutespromesses unilatérales de vente ou d’achat, à tous contrats deventes, contrats écrits de locations de biens immobiliers, contratde vente en état futur d’achèvement, un état des risques naturelset technologiques. Cet état des risques, en plus de préciser lalocalisation de l’immeuble par rapport aux plans de préventiondes risques, vous informe également si le bien immobilier a faitl’objet d’un arrêté de reconnaissance de l’état de catastrophenaturelle ou technologique.

Plan local d’urbanisme et plan d’occupationdes solsLa loi solidarité et renouvellement urbains du 13 décembre 2000a remplacé les plans d’occupation des sols (POS) par les planslocaux d’urbanisme (PLU).

Le PLU définit précisément le droit des sols applicable.

Il exprime le projet d’aménagement et de développement durabledes communes (PADD).

Le règlement du PLU fixe en cohérence avec le PADD, les règlesgénérales ou les servitudes d’utilisation des sols. Ces règlesgénérales peuvent notamment comporter l’interdiction deconstruire, délimitent les zones urbaines ou à urbaniser et leszones naturelles ou agricoles et forestières à protéger etdéfinissent, en fonction des circonstances locales, les règlesconcernant l’implantation des constructions.

Raccordement aux réseauxL’aménageur réalise les raccordements à l'alimentation en eau,gaz et électricité, aux réseaux de télécommunication, le caséchéant à l'évacuation et au traitement des matières uséesprévus dans l'arrêté de lotir.

En effet, l’autorisation de lotir impose en tant que de besoinl’exécution par l’aménageur, le cas échéant par tranches,compte tenu notamment du programme des travaux présentépar lui et selon les modalités éventuellement précisées par desdocuments graphiques, de tous travaux nécessaires à laviabilité et à l’équipement du lotissement notamment en ce quiconcerne la voirie, l’alimentation en eau, gaz et électricité, lesréseaux de télécommunications, et éventuellement l’évacuationet le traitement des eaux et matières usées etc.

RéglementLe règlement du lotissement est facultatif. Il n’existe que si desrègles applicables dans le lotissement sont plus contraignantesque celles du document d’urbanisme en vigueur sur lacommune.

Ce document fixe en particulier des règles d’utilisation etd’affectation des sols relatives par exemple à l’implantation desconstructions, l’aspect extérieur des constructions, leurorientation, le nombre des places de stationnement, lesdistances à respecter pour la plantation des arbres, etc. Lesconstructions à effectuer sur les lots peuvent être soumises auvisa préalable d’un architecte coordonnateur.

Les permis de construire doivent respecter ses dispositions, maiségalement l’ensemble des dispositions du règlement du PLUapplicable à la zone concernée.

Le règlement de lotissement devient caduc dix ans après l’auto-risation de lotir si un PLU est approuvé et sous réserve que lescolotis ne demandent pas son maintien.

Servitude de droit privéUne servitude est une charge imposée sur un fonds, dit fondsservant, pour l’utilité d’un autre fonds, dit fonds dominant,appartenant à un autre propriétaire. Le fonds dominant profited’une servitude active. Le fonds servant subit une servitudepassive.

Servitude administrativeLes limitations administratives au droit de propriété sontinstituées par l’autorité publique dans un but d’utilité publique.Elles constituent des charges qui existent de plein droit sur tousles immeubles concernés.

Président de l’association syndicaleAdministrateur de l'association syndicale. Le Président du syndicatest le représentant officiel et exclusif de l’association syndicalelibre de propriétaires.


5, rue de Vienne75008 PARIS

Tél : 01 44 20 09 10 - Fax : 01 44 20 00 79www.snal.fr

Après le «Guide de l’éco-aménagement», voici le «Guide de l’acheteur d’un terrain en lotissement». Ce document s’adresse aux particuliers qui souhaitent acquérir un terrain à bâtir pour faire construire leur maison individuelle. Il délivre informations et conseils pour le choix et l’achat du terrain, étapes clés dans tout projet de construction.

Le lotissement offre une sécurité et des avantages essentiels par rapport à l’achat d’un terrain «en secteur diffus». Tous ces «plus» sont analysés et détaillés, ainsi que les garanties spécifiques apportées par les aménageurs du SNAL. Conformément à leurs valeurs et à leur charte éthique, les aménageurs du SNAL s’engagent à respecter et diffuser les «guides de bonnes pratiques professionnelles» élaborés par le SNAL.

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