le lotissement outil de maitrise de l urbanisation locale

Le lotissement, qu'il soit créé à des fins d'habitation ou à usage industriel, commercial et artisanal, constitue l'un des modes les plus anciens de l'urbanisme opérationnel. Outil de développement démo-graphique et économique, il est aussi pour la commune un moyen précieux de maîtrise de l'urbanisation et de lutte contre la prolifération et l'anarchie des constructions : cette opération d'aménagement doit impérativement tenir compte de l'environnement, garantir une bonne intégration paysagère et organiser un véritable cadre de vie de la population.

La procédure de création et de réalisation a été simplifiée et mise au service d'un urbanisme plus qualitatif. Dans ce cadre, le décret du 5 janvier 2007 a créé le « permis d'aménager », qui remplace l'autorisation de lotir. La loi Alur pour l'accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014 vise à mobiliser les gisements fonciers, afin de favoriser la densification des quartiers.

Après l'étude du champ d'application du lotissement, l'ouvrage examine les procédures à appliquer, la gestion et les contentieux relatifs à ce type d'aménagement.

Le lotissement, outil de maîtrise de l'urbanisation locale

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Jean-Claude Christophe

978-2-8186-0835-7

Après ses études secondaires, Jean-Claude Christophe intègre les services de la communauté urbaine de Strasbourg. Soucieux d'élargir ses connaissances professionnelles, il suit pendant trois ans les cours de l'École pratique d'administration de Strasbourg, puis du Centre universitaire régional d'études municipales et obtient en 1979 le diplôme d'études supérieures d'administration municipale (DESAM). Il est reçu la même année au concours d'attaché, puis à l'examen professionnel d'attaché territorial principal. Il a rédigé plusieurs Dossiers d'experts portant sur les transports publics et sur les questions foncières et locatives.

[Dessin Une : Patrick Lestienne]www.territorial.frISBN :

d’EXPERTS d’EXPERTSd’EXPERTS


Jean-Claude ChristopheAttaché territorial principal

Groupe TerritorialCS 40215 - 38516 Voiron Cedex Tél. : 04 76 65 87 17 - Fax : 04 76 05 01 63Retrouvez tous nos ouvrages sur http://www.territorial-editions.fr

d’EXPERTS574

Juin 2015Référence DE

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ISBN version numérique :ISBN : © Groupe Territorial, Voiron

978-2-8186-0835-7978-2-8186-0836-4

Imprimé par Les Deux-Ponts, à Bresson (38) - Juillet 2015Dépôt légal à parution

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Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.7

Abréviations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.8

Partie 1

Champ d’application

Chapitre I Définition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.11

Chapitre II Les critères requis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.13

A - Unité foncière (ou tènement unique) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.13

B - Division . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.13

C - Implantation de bâtiments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.14

D - Délai maximal de dix ans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.15

E - Nombre de lots . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.15

Chapitre III Exceptions : les divisions foncières non soumises à autorisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.16

A - Dispositions de l’article R.315-2 du Code de l’urbanisme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.16

B - Divisions soumises à la délivrance préalable d’un certificat d’urbanisme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.16

C - Divisions soumises à déclaration préalable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.17

Partie 2

Le permis d’aménager

Chapitre I La demande . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.21

A - L’auteur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.21

B - Le contenu du dossier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.21

Chapitre II L’instruction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.23

A - Communes dotées d’un PLU approuvé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.23

B - Autres communes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.23

C - Délai . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.23

D - Déroulement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.23

Chapitre III La décision . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.25

A - L’auteur de l’acte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.25

B - Les mesures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.25

1. Accord. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.252. Refus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.263. Sursis à statuer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.26

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Chapitre IV La publicité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.27

Chapitre V Les effets . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.28

A - Caractère réglementaire et possibilités de modification . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.28

B - Droits acquis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.28

C - Droits des tiers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.29

D - Transfert du permis d’aménager . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.29

Chapitre VI La structure juridique : règlement et cahier des charges . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.30

Partie 3

La réalisation

Chapitre I En amont, la planification spatiale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.37

Chapitre II Le régime foncier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.38

A - L’acquisition à l’amiable des terrains : droit de préemption urbain . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.38

1. Phase préparatoire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.382. L’approbation par le conseil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.393. Passation de l’acte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.404. L’accomplissement des formalités . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.405. Le paiement du prix . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.41

B - La cession des terrains (en vue de la réalisation du lotissement) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.51

Chapitre III Les équipements communs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.62

A - Exécution des travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.62

B - Contrôle des travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.62

C - Propriété et gestion des équipements communs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.63

D - Les participations financières . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.63

Chapitre IV La commercialisation des lots : vente, promesse de vente, location . . . . . . . . . . . . . p.65

A - Interdiction avant la délivrance du permis d’aménager . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.65

B - Possibilités de promesses de vente ou de location des lots entre l’obtention du permis d’aménager et la délivrance du certificat d’achèvement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.65

1. Différé d’achèvement des travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.662. Garantie d’achèvement des travaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.66

C - Actes de vente ou de location . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.66

Chapitre V La construction des bâtiments . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.68

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Partie 4

La gestion

Chapitre I Les modifications des règles et documents du lotissement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.71

A - Objet des modifications . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.71

B - Effets des modifications . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.72

Chapitre II L’association syndicale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.73

Chapitre III La disparition des règles du lotissement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.74

A - Incorporation au PLU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.74

B - Extinction des règles d’urbanisme du lotissement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.74

Partie 5

Régime particulier : réalisation et gestion du lotissement par la commune

Chapitre I La possibilité d’acquérir les terrains par voie de préemption (à l’amiable) ou d’expropriation pour cause d’utilité publique (contrainte) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.77

Chapitre II La concertation préalable . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.79

Chapitre III L’exécution . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.80

Chapitre IV Les spécificités des règles de commercialisation des lots . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.81

Chapitre V La responsabilité de la commune . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.82

Partie 6

Un cas spécifique : la création d’un lotissement de jardins familiaux

Introduction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.93

Chapitre I Le choix du lieu d’implantation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.95

Chapitre II La nature des équipements . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.96

Chapitre III Le financement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.97

Chapitre IV Le rôle des associations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.98

Chapitre V L’apport environnemental . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.99

A - La gestion écologique des parcelles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.99

B - L’embellissement de la ville et la valorisation de son image . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.99

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Sommaire

Chapitre VI L’insertion sociale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.100

Chapitre VII La protection garantie par la loi nº 76-1022 du 10 novembre 1976 . . . . . . . . . . . . . p.101

Partie 7

Le contentieux

Chapitre I Le contentieux administratif . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.109

A - Compétence . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.109

B - Les personnes recevables . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.109

C - Le contentieux de la responsabilité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.110

Chapitre II Le contentieux civil . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.112

A - Les personnes recevables . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.112

B - Autres contentieux : ventes, locations, travaux, prestations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.113

Conclusion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.117

Annexes

Annexe I Formulaire « Demande de permis d’aménager » (anciennement « Autorisation de lotir ») p.121

Annexe II Liste des pièces à produire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.130

Annexe III Contrat de vente d’un lot . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.133

Bibliographie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . p.141

Introduction

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Introduction

Posséder sa maison et son jardin dans un lotissement calme, loin du bruit et de l’agitation urbaine… Grâce aux prêts immobiliers « d’accession à la propriété », beaucoup de familles ont pu réaliser leur rêve, quelquefois au prix de nombreuses privations et pour une durée de vingt-cinq à trente ans.

Le lotissement, créé à des fins d’habitation ou à usage industriel, commercial et artisanal, relève de l’urbanisme opé-rationnel et en constitue l’un des modes les plus anciens. Outil de développement démographique et économique, il est aussi pour la commune un moyen précieux de maîtrise de l’urbanisation et de lutte contre la prolifération et l’anarchie des constructions. Son statut a été fixé par une loi du 14 mars 1919, modifiée par celle du 19 juillet 1924.

Longtemps considéré comme purement privé et donnant lieu à de multiples abus (faible superficie des lots, surden-sification, carence des équipements produisant de nombreux « lotissements défectueux »…), il apparaît aujourd’hui comme une opération d’aménagement de la collectivité, qui doit impérativement tenir compte de l’environnement, garantir une bonne intégration paysagère et organiser un véritable cadre de vie de la population.

Les principales dispositions relatives au droit du lotissement, notamment la définition, figurent dans la partie régle-mentaire du Code de l’urbanisme (articles R.315-1 à R.315-54) et non dans la partie législative, bien que celle-ci ait été étoffée par la loi nº 76-1285 du 31 décembre 1976 portant réforme de l’urbanisme. Mais c’est en fait le décret en Conseil d’État nº 77-860 du 26 juillet 1977 qui a profondément bouleversé le régime juridique. Suivant son exposé des motifs, « le développement des maisons individuelles a poussé les pouvoirs publics à promouvoir le renouveau du lotissement », ce qui a nécessité une nouvelle pratique.

Maintes circulaires et notes techniques ont explicité les modalités de la réforme, plus particulièrement celles des 4 novembre, 8 et 22 décembre 1977 sur les conditions de cession des lots et d’édification des constructions et celle du 3 août 1978 concernant le champ d’application de la réglementation. Plus tard, dans le cadre de la répartition des compétences opérée par les lois de décentralisation de 1982 et 1983, le décret nº 84-228 du 29 mars 1984 a confirmé le transfert des compétences de l’État au maire et a déterminé les formes, conditions et délais d’instruc-tion et de délivrance de l’autorisation de lotir. La procédure a été simplifiée et expressément mise au service d’un urbanisme plus qualitatif et plus soucieux de l’environnement.

Plus récemment, l’ordonnance nº 2005-1527 du 8 décembre 2005 et le décret nº 2007-18 du 5 janvier 2007, entré en vigueur à compter du 1er octobre 2007 ont, une nouvelle fois, modifié plusieurs de ces modalités et créé le « permis d’aménager » qui remplace l’autorisation de lotir et constitue avec le permis de construire et le permis de démolir l’une des trois catégories d’autorisations d’urbanisme issues d’un louable souci de simplification du législateur.

Après l’étude du champ d’application du lotissement, ce dossier examine :- la procédure du permis d’aménager ;- la réalisation : planification spatiale, régime foncier, équipement, financement et commercialisation des lots ;- la gestion par la commune ;- le cas spécifique du lotissement de jardins familiaux ;- les contentieux administratifs et civils.

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Abréviations

Abréviations

AFU Association foncière urbaineAJDA Actualité juridique droit administratifBull. Bulletin civil de la Cour de cassationCA Cour d’appelCAA Cour administrative d’appelCass. Cour de cassationCE Conseil d’ÉtatDA Droit administratifDPU Droit de préemption urbainÉd. N Édition notariale et immobilièreGaz. Palais Gazette du PalaisJCP Juris-Classeur périodiqueJOAN Journal officiel débats de l’Assemblée nationaleJO Sénat Journal officiel du SénatMon. TP Moniteur des travaux publics et du bâtimentPLU Plan local d’urbanisme (institué par la loi SRU du 13 décembre 2000)Rec. Lebon Recueil Lebon (arrêts du Conseil d’État)RDI Revue de droit immobilierReq. RequêteSHON Surface hors œuvre netteTA Tribunal administratifZAC Zone d’aménagement concerté

Partie 1 - Champ d’application 9

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Partie 1 Champ

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Chapitre I Définition

Le décret du 31 décembre 1958 (article R.315-1 ancien du Code de l’urbanisme) disposait que l’opération de lotissement devait être effectuée « en vue de la création d’habitations, de jardins ou d’établissements industriels ou commerciaux ».

Le décret du 26 juillet 1977, actuellement en vigueur, définit le lotissement comme « toute division d’une propriété foncière en vue de l’implantation de bâtiments qui a pour objet, […] sur une période de moins de dix ans, […] de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété ».

Le champ d’application est donc plus limité que précédemment. Des opérations ne sont plus soumises au permis d’aménager. Certaines ne nécessitent que la délivrance préalable d’un certificat d’urbanisme, voire une simple déclaration de travaux. Toutefois, le maire peut, dans tous les cas, intervenir avant, pendant et après l’opération de lotissement pour conduire au mieux le développement de sa commune, tout en contenant son urbanisation.

Le régime est, en revanche, étendu aux divisions résultant de mutations à titre gratuit ou de partages, à l’exception des partages successoraux ou actes assimilés, n’ayant pas pour effet de porter à plus de quatre le nombre de ter-rains issus d’une même propriété.

Il s’applique également aux divisions en jouissance de terrains, lorsque la propriété concernée reste indivise, mais constitue l’assiette de droits de jouissance privatifs. En outre, aucune durée minimale n’est fixée pour les baux de location, qu’il s’agisse de concessions d’usage, de baux à construction ou de baux emphytéotiques.

À noter Aux termes de l’article R.315-1 du Code de l’urbanisme, est soumise à l’autorisation de lotir, l’opé-ration de remembrement menée par une association foncière urbaine libre (AFU), lorsque le plan

de remembrement délimite plus de deux lots. La dispense d’autorisation de lotir ne vise que les remembre-ments conduits par des AFU autorisées ou « forcées » (constituées d’office).

> Les décrets des 28 février 2012 et 27 février 2014

Les décrets des 28 février 2012 et 27 février 2014 ont apporté quelques corrections visant à clarifier certains points du régime juridique des lotissements. - L’article R.421-19 du Code de l’urbanisme a placé dans le champ d’application du permis d’aménager (qui s’est substitué à l’autorisation de lotir en 2007) « les lotissements qui prévoient l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement (…) ou qui sont situés dans un secteur sauvegardé, un site classé ou en instance de classement ». - Le Code de l’urbanisme en ses articles R.442-1 à R.442-20 détermine les formes, conditions, délais d’instruction et de délivrance de ce permis d’aménager, qui est obligatoire pour le lotisseur.

> La loi « Alur » n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour un accès au logement et un urbanisme rénové

La loi « Alur » a revisité les procédures d’évolution des lotissements, en vue de mobiliser des terrains afin de favoriser la densité des quartiers. Les lotissements les plus anciens avaient été conçus sur la base de documents d’urbanisme restrictifs en termes de droits à construire. Les gisements fonciers actuels sont mobilisables, notamment pour la division de l’offre de logements, via une densification « douce », respectueuse de la morphologie urbaine du lotissement. Par la loi « Alur », le législateur a souhaité clarifier et améliorer les procédures, de façon à lever les freins à la densification. Dès lors, les colotis peuvent librement insérer des règles de portée générale dans les cahiers des charges du lotissement.

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Par ailleurs, elle a réduit la majorité qualifiée requise pour recueillir l’accord des colotis sur la modification des documents du lotissement ou de la subdivision d’un lot. Elle n’est plus que de la moitié des propriétaires détenant ensemble les 2/3 au moins de la superficie du lotissement et inversement (auparavant : 2/3 - 3/4). Enfin, la loi « Alur » précise que la mise en concordance des documents du lotissement avec les documents d’urba-nisme peut porter sur des stipulations de cahiers des charges non approuvés.

Extraits d’une note du ministère du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité du 4 juin 2014L’exposé des motifs du projet de loi indiquait que « le texte porte réforme du droit de l’urbanisme, afin de réaliser l’engagement de construire 500 000 logements par an, dont 150 000 logements sociaux, tout en assurant la transition écologique des territoires ».Les mesures prévues visent à « accroître l’effort de construction de logements en freinant l’artificialisation des sols et en luttant contre l’étalement urbain ».

> Modifications portant sur l’ouverture à l’urbanisation d’une zone

La nouvelle rédaction de l’article L.123-13-1 du Code de l’urbanisme est la suivante :

Article L.123-13-1 du Code de l’urbanisme « lorsque le projet de modification porte sur l’ouverture à l’urbanisation d’une zone, une délibéra-tion motivée de l’organe délibérant (...) justifie l’utilité de cette ouverture au regard des capacités

d’urbanisation encore inexploitées dans les zones déjà urbanisées et la faisabilité opérationnelle d’un projet dans ces zones ».

Elle supprime le droit au maintien des règles du lotissement dont bénéficiaient les colotis, à titre dérogatoire, au-delà du délai de dix ans.

D’ici le 26 mars 2019 (5 ans après la promulgation de la loi « Alur »), seront caduques toutes les clauses non réglementaires des cahiers des charges du lotissement quand elles ont pour objet de limiter le droit de construire ou de restreindre l’usage ou la destination d’une construction, sauf si, entre-temps, une publication est effectuée au bureau des hypothèques ou au livre foncier.

L’objectif est donc de densifier les gisements fonciers en ne restreignant plus les droits à construire dans les lotissements.


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Chapitre II Les critères requis

Pour qu’il y ait lotissement au sens de l’article R.315-1 du Code de l’urbanisme, il faut que soient réunies cumu-lativement les conditions suivantes :

A - Unité foncière (ou tènement unique)

Une propriété foncière ne relève du régime des lotissements que si elle constitue, à l’origine de l’opération, un tène-ment unique. Lorsqu’elle comporte plusieurs parcelles distinctes, la cession de tout ou partie de celles-ci n’implique pas l’autorisation de lotir. De même, ne sont pas considérées comme tènement unique des parcelles séparées par un chemin à l’abandon. Telle est la conclusion du Conseil d’État dans son arrêt du 14 décembre 1984 (Mme Dho, AJDA 1985 p. 167 et Rec. CE p. 424).

Une réponse ministérielle portait sur le cas particulier d’un propriétaire de deux terrains situés de part et d’autre d’une route départementale. Elle estimait qu’il s’agissait de « deux propriétés distinctes » et que la vente de l’une d’elles ne nécessitait pas l’intervention d’un certificat d’urbanisme (question nº 1 672 JOAN du 27 juin 1978, p. 3507).

La note ministérielle du 3 août 1978 a repris cette analyse :

CE du 6 novembre 1987, Christin, conclusions du commissaire du gouvernement : « Il n’y a pas propriété unique lorsqu’une personne possède deux terrains séparés par une voie

publique ou par une propriété appartenant à un tiers. Il y a, en revanche, propriété d’un seul tenant lorsqu’elle est composée de parcelles contiguës, même si elles sont différentes sur le plan cadastral. La notion de tènement est étrangère aux désignations cadastrales. »

De même, il y a tènement ou « îlot de propriété unique » si celle-ci est divisée par un chemin privé appartenant aux propriétaires des parcelles qui le jouxtent (CE du 18 novembre 1988, M. et Mme Maurin, Petites Affiches 3 juillet 1989 p. 12).

À ce critère objectif – la propriété – s’ajoute celui de la division en lots.

B - Division

La division foncière constitue une division du sol et non de l’espace. L’article R.315-1 du Code de l’urbanisme fait état de « terrains ». Il ne peut donc pas s’agir d’une division en volumes, comme celle des ensembles immobiliers en copropriété. Le lotissement est une opération définie « à l’horizontale », par opposition à la construction d’immeubles.

La circulaire ministérielle précitée du 3 août 1978 énumère plusieurs opérations qui ne constituent pas des divisions de propriété : vente par un même propriétaire de terrains non contigus, vente, après division, d’une partie conservée par le propriétaire et mise en société ou en indivision.

Par ailleurs, la division foncière peut être réalisée à titre onéreux ou gratuit, par exemple : cessions de droits suc-cessifs, donations-partages, legs… Elle peut également revêtir un caractère volontaire ou imposé par l’autorité administrative, dans le cadre d’une expropriation par exemple. Il est possible enfin de l’effectuer en propriété (vente ou partage…) ou en jouissance (location, droit d’usage exclusif…). Est considérée comme une division foncière en jouissance, l’implantation de chalets sur des parties de terrains affectées à chacun des lots d’une copropriété horizontale, dans la mesure où un même propriétaire construit l’ensemble des chalets (CA Lyon, 3e chambre du 13 juin 1995, M. et Mme du Plessis - Req. nº 93 LY 0099).

La réglementation des lotissements n’est pas appliquée si les droits de jouissance privatifs sont consentis sur des parties de terrains non destinées à la construction de bâtiments nouveaux : cours, jardins, aires de jeux, parkings en


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surface… La définition du lotissement au sens de l’article R.315-1 du Code de l’urbanisme prévoit, en effet, un critère finaliste : l’implantation de bâtiments.

C - Implantation de bâtiments

Avant l’entrée en vigueur du décret du 26 juillet 1977, l’opération de lotissement devait être effectuée « en vue de la création d’habitations, de jardins ou d’établissements industriels ou commerciaux » (article R.315-1 ancien du Code de l’urbanisme).

Actuellement, sont soumises au régime juridique des lotissements les divisions foncières destinées à l’implantation d’un ou de plusieurs bâtiments nouveaux sur chacune des parcelles de la propriété.

La note technique du 3 août 1978 s’est interrogée sur les difficultés d’appréciation de l’intention d’implanter des bâtiments. Cette intention ne peut être recherchée que chez l’acquéreur et non chez le vendeur des terrains (le maître d’ouvrage du lotissement). Elle doit, en outre, être examinée sur les dix années à venir, comme nous le ver-rons plus loin ; l’acquéreur devra, par conséquent, être pleinement informé sur ses possibilités d’obtenir un permis de construire dans ce délai de dix ans. Il est tenu ensuite de réaliser la construction.

Nota La notion de bâtiment au sens de l’autorisation de lotir est autonome par rapport à celle du permis de construire.

La réglementation des lotissements n’est pas applicable dans les cas suivants :- division de terrains déjà sur bâtis, par exemple, suite à une vente de constructions achevées (CE du 29 mars 1985,

association Ouest Varoise - Req. nº 36-460, Juris-data nº 001155) ;- construction de plusieurs bâtiments sur un même terrain devant faire l’objet d’une division ultérieure

(C. cass. 3e chambre civile du 29 novembre 1985 - Bull. civ. III nº 138) ;- inconstructibilité du troisième lot issu de la propriété initiale : * s’il est frappé d’une servitude « non aedificandi » (zone protégée non constructible) (CE du 12 mars 1986,

association de défense des espaces ruraux et naturels/région de Régny, DA 1986 nº 247), * au regard des dispositions du plan d’occupation des sols (actuellement PLU) (CE du 17 décembre 1993

M. Fernandez - Rec. tables p. 1100) ;- opération dans laquelle un seul des trois lots issus de la division est destiné à recevoir un immeuble d’habitation,

le premier étant déjà sur bâti, le deuxième prévu pour l’élargissement d’une voie publique (CE du 20 juillet 1990, Mme Nouira - DA 1990 nº 473) ;

- division en jouissance à usage de jardin ou d’aire de stationnement qui ne confère pas le droit d’implanter des immeubles (C. cass. 3e chambre civile du 19 janvier 1994 - Bull. civ. III nº 7).

En tout état de cause, un terrain réputé inconstructible au jour de la division échappe au décompte des lots. Telles sont les conclusions de l’arrêt de la Cour d’appel de Lyon du 5 décembre 1995, SCI Arpège - BJDU nº 6/1995 p. 455.

Par ailleurs, pour l’application du régime juridique des lotissements, l’affectation des bâtiments érigés importe peu. Il peut s’agir de construire à usage d’habitation, de locaux à usage industriel ou commercial, de bâtiments à usage de bureaux, voire de bâtiments agricoles.

Le bâtiment peut indifféremment reposer sur des fondations ou constituer une « maison mobile » (réponse ministé-rielle JOAN du 4 juillet 1983 p. 3306 et arrêt Cass. 3e chambre civile du 7 novembre 1990 - JCP 1991 éd. G, IV p. 5)

Toutefois, ne sont pas soumises à autorisation de lotir les divisions foncières destinées à la construction d’un abri léger de jardin (Cass. du 12 février 1985, Peuch - JCP 1985 éd. N, II p. 248), ni celles prévues pour l’implantation de tentes, de caravanes ou de bungalows sur des terrains aménagés à cet effet.

De même, les divisions foncières sur lesquelles sont réalisés des travaux d’extension d’immeubles existants ne constituent pas un lotissement au sens de l’article précité du Code de l’urbanisme (CE du 6 mai 1991, M. Tricon - JCP 1991 éd. G, II). Il s’agissait en l’espèce d’un agrandissement important – surface au sol pratiquement doublée – mais « qui ne pouvait être assimilé à la construction d’un bâtiment nouveau ».

En revanche, sont soumises au régime des lotissements les divisions réalisées sur une période maximale de dix ans.


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D - Délai maximal de dix ans

Les divisions foncières peuvent être soit simultanées, soit successives, mais elles doivent être effectuées sur une période de dix ans. Elles sont constitutives d’un lotissement, même si l’auteur de la division X ou Y n’est pas celui qui a procédé aux divisions précédentes. Celles-ci sont dépersonnalisées. Il importe de tenir compte de leur date d’exécution et non de celle des permis de construire éventuellement accordés (TA de Toulouse du 14 décembre 1995, Sté Cazals - BJDU nº 11996 p. 75).

La convention ayant opéré la division doit avoir une date certaine, surtout si elle n’est pas établie par acte authentique.

Deux divisions successives, avant et après le décès du propriétaire, ne constituent pas un lotissement si elles n’ont pas pour effet d’aboutir à la création de plus de quatre lots dans un délai de dix ans (réponse ministérielle JOAN du 2 septembre 1985 p. 4165).

À l’inverse, une autorisation de lotir est nécessaire lorsqu’une donation-partage intervient moins de dix ans après une première division en deux lots de la propriété d’origine (réponse ministérielle JOAN du 1er juin 1992 p. 2437).

Il s’agit là d’un critère quantitatif : le nombre de terrains issus de la division doit excéder un certain seuil.

E - Nombre de lots

Pour être constitutive d’un lotissement, la division foncière doit avoir pour effet, sur une période de dix ans, de porter à plus de deux le nombre de lots issus de la propriété d’origine. Cependant, si la division résulte directement de partages successoraux ou d’actes assimilés, le nombre de lots doit être supérieur à quatre (article R.315-1 alinéa 2 du Code de l’urbanisme).

Un partage successoral échappe à la réglementation des lotissements si les lots prévus au-delà du quatrième sont réputés inconstructibles (réponse ministérielle JOAN du 5 septembre 1991 p. 1885).

De même, aux termes de l’alinéa 3 de l’article précité, ne sont pas pris en compte pour l’appréciation du nombre de lots :- les terrains supportant des bâtiments qui, achevés depuis plus de dix ans, ne sont plus destinés à être démolis

dans un délai de moins de dix ans, ou des bâtiments dont l’affectation n’est pas destinée à être modifiée dans ce même délai ;

- les parties de terrains détachées d’une propriété et rattachées à un terrain contigu, même si celui-ci doit servir d’assiette à une construction nouvelle ;

- les terrains détachés à la suite de cessions publiques forcées (dans le cadre d’une expropriation) ou après une acquisition par la puissance publique de parcelles réservées par le PLU pour la réalisation d’équipements publics, d’espaces verts et d’ouvrages d’intérêt général ;

- les apports et cessions gratuites de terrains.


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Chapitre III Exceptions : les divisions foncières non soumises à autorisation

En sus des hypothèses indiquées plus haut dans lesquelles les divisions foncières n’entrent pas dans le champ d’application de l’article R.315-1, le Code de l’urbanisme a déterminé trois autres catégories non soumises au permis d’aménager. Il s’agit des divisions énumérées à l’article R.315-2 du Code de l’urbanisme (A), celles sou-mises à la délivrance préalable d’un certificat d’urbanisme (B) ou à une simple déclaration préalable aux travaux d’aménagement (C).

A - Dispositions de l’article R.315-2 du Code de l’urbanisme

Les divisions visées à cet article ont été expressément exclues du champ d’application de la réglementation pour éviter que les procédures particulières de contrôle dont elles font l’objet ne se superposent à celles du permis d’aménager.

Ainsi, « ne constituent pas des lotissements » aux termes de l’article précité :- les divisions effectuées dans le cadre d’une opération de remembrement réalisée par une association foncière

urbaine (AFU) autorisée ou constituée d’office, ou d’une opération de remembrement-aménagement prescrite en application de l’article 19-1 du Code rural ;

À noter cependant : Les remembrements ruraux n’échappent pas à la procédure des lotissements s’ils sont exécutés en vue de l’implantation de bâtiments.

- les divisions réalisées à l’intérieur des zones d’urbanisme opérationnel : celles opérées par la personne publique ou privée en charge de l’aménagement dans les zones d’aménagement concerté (ZAC), les périmètres de rénovation urbaine, les zones de restauration immobilière, de résorption de l’habitat insalubre, ainsi que les zones d’habitation et les zones industrielles. Tel est aussi le cas des divisions effectuées à l’intérieur des périmètres d’urbanisation par les sociétés civiles ;

- les divisions de terrains, en propriété ou en jouissance, constituant l’assiette d’un immeuble à construire ou dont la construction a été autorisée. Il s’agit là d’une assimilation à un terrain bâti. Ces divisions, même si elles inter-viennent avant l’achèvement des constructions, ne sont pas soumises à la réglementation des lotissements. Elles sont réalisées dans le cadre d’un « permis de construire groupé » qui doit être obtenu par les constructeurs avant le début des travaux ;

- les divisions, par vente ou par location, effectuées par un propriétaire au profit de personnes qu’il a habilitées à réaliser une opération immobilière sur une partie de sa propriété et qui ont, elles-mêmes, déjà obtenu un permis d’aménager ou un permis de construire portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un bâtiment com-portant plusieurs logements (deux au moins dans le cadre d’un permis de construire unique). Ces divisions dites « primaires » peuvent concerner tout ou partie de la propriété.

B - Divisions soumises à la délivrance préalable d’un certificat d’urbanisme

En application de l’article R.315-54 (décret nº 77-860 du 26 juillet 1977), les divisions de terrains en vue de l’implan-tation de bâtiments qui ne constituent pas des lotissements, au sens de l’article R.315-1 alinéas 1 et 2, doivent, à l’exception des divisions visées à l’article R.315-2 (que nous venons d’examiner), « être précédées de la délivrance d’un certificat d’urbanisme portant sur chacun des terrains devant provenir de la division ».

Dans ces hypothèses, il importe peu que les terrains issus de la division soient déjà bâtis si l’un d’entre eux est destiné à l’implantation de bâtiments ou à une extension substantielle de constructions existantes. De même, la division peut s’effectuer en propriété ou en jouissance.


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Le certificat d’urbanisme en question doit être considéré comme un instrument d’information des demandeurs sur l’étendue de leurs droits à construire. Il n’a pas pour objet d’assurer à l’administration le contrôle des divisions foncières. Aussi, le défaut de demande n’est-il passible que d’une amende prévue par les dispositions du Code de l’urbanisme (amende appliquée aux contraventions de 5e classe).

Le Conseil d’État a considéré que l’absence d’obtention ou l’illégalité de ce certificat n’avait aucune influence sur la légalité du permis de construire qui sera ultérieurement délivré (CE du 23 mars 1992, Duguet - DA 1992 nº 267 et CE du 26 avril 1993, M. et Mme Beaucourt - DA 1993 nº 309).

C - Divisions soumises à déclaration préalable

La déclaration préalable est prévue aux articles L.111-5-2 et R.315-55 à 61 du Code de l’urbanisme. Les dispositions de ces articles sont applicables dans les parties des communes nécessitant une protection particulière en raison de la qualité des sites, des milieux naturels et des paysages.

Il appartient au conseil municipal, dans les communes dotées d’un PLU approuvé, de décider, par délibération, des limites de la zone à l’intérieur de laquelle est soumise à déclaration préalable « toute division volontaire, en propriété ou en jouissance, d’une propriété foncière, par ventes ou par locations simultanées ou successives », qui a pour effet de porter à plus de trois le nombre de terrains issus de ladite propriété.

En l’absence d’un PLU approuvé, la décision est prise par arrêté motivé du préfet, sur la demande ou après avis du conseil municipal. La déclaration est adressée à la mairie. À compter de la date de réception, le maire ou le préfet (selon le cas) peut s’opposer dans un délai de deux mois à la division envisagée, si elle est susceptible de com-promettre gravement le caractère naturel des espaces, la qualité des paysages ou le maintien des équilibres biolo-giques auxquels participent ces espaces. Passé le délai susvisé, le déclarant peut procéder librement à la division.

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Partie 2 Le permis

d’aménager[décret nº 2007-18 du 5 janvier 2007]


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Le lotissement, qu’il soit créé à des fins d’habitation ou à usage industriel, commercial et artisanal, constitue l’un des modes de l’urbanisme opérationnel les plus anciens. Cette division de propriété, longtemps considérée comme un acte purement privé, apparaît aujourd’hui comme une opération d’aménagement à part entière qui impose l’intervention des pouvoirs publics.

La création d’un lotissement est subordonnée à la délivrance d’un permis. L’article R.421-19 du Code de l’urbanisme a placé dans le champ d’application du nouveau « permis d’aménager » les lotissements qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer plus de deux lots à construire, lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies ou d’espaces communs ou lorsqu’ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité. Le permis d’aménager un lotissement remplace l’autorisation de lotir.

Cette procédure d’ordre public ne saurait être altérée par les dispositions du cahier des charges ou d’un docu-ment d’urbanisme local. Après sa décentralisation, mise en œuvre par le décret nº 84-228 du 29 mars 1984, elle a été profondément modifiée par le décret nº 2007-18 du 5 janvier 2007 entré en application à compter du 1er octobre 2007.

Le Code de l’urbanisme en ses articles R.442-1 à R.442-20 détermine les formes, conditions, délais d’instruction et de délivrance de ce « permis d’aménager » qui est obligatoire pour le lotisseur. Né de la volonté du législateur d’unifier et de simplifier certaines procédures spécifiques propres aux autorisations d’urbanisme, ce permis s’est substitué à un ensemble d’autorisations spéciales, en l’occurrence l’autorisation de lotir.

Chapitre I La demande

A - L’auteur

Il doit s’adresser aux services municipaux de la commune concernée par l’opération. La demande du permis d’amé-nager est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d’un titre l’habilitant à réaliser l’opération sur le terrain. Ce titre peut être un bail à construction ou, selon la jurisprudence, une simple option ou promesse de vente (CE du 31 octobre 1990, consorts de Viguerie - Req. nº 97062).

Un arrêt de la Cour de cassation admet également qu’une demande d’autorisation peut être déposée conjointement par trois propriétaires de parcelles voisines (Cass. 3e civ. du 14 janvier 1975 - Bull. civ. III nº 7).

Une simple association demandant un permis de lotir peut valablement s’engager, en application de la théorie du mandat apparent (Cass. 3e civ. du 8 novembre 1968 - Bull. civ. III nº 455).

Les textes n’imposent pas l’intervention des hommes de l’art. L’administration a, bien entendu, la possibilité d’exiger de l’auteur d’une demande qu’il justifie de ses droits sur les terrains à lotir. Mais le Conseil d’État s’est contenté d’appliquer la théorie du propriétaire apparent (CE du 1er juillet 1983, commune de Saint-Laurent Chabreuges - Req. nº 41162, Juris-data nº 041694.

La sanction du défaut de qualité pour déposer la demande est l’irrecevabilité de celle-ci. Une autorisation éventuel-lement accordée serait nulle, comme en matière de permis de construire.

B - Le contenu du dossier

Les pièces devant figurer au dossier sont énumérées à l’article R.441-1 et suivants du Code de l’urbanisme. Quatre pièces sont obligatoires :- une note de présentation de l’opération projetée : objectifs, partis retenus, projet architectural, paysager et envi-

ronnemental. Elle tient lieu de projet d’aménagement ;

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- un plan de situation des terrains : localisation par rapport à l’agglomération et aux équipements collectifs existants ;- un plan de l’état actuel des terrains et de leurs abords : plantations existantes, éléments paysagers, constructions

éventuelles… ;- un plan d’ensemble du projet : organisation et aménagement des accès, répartition prévue entre les terrains réser-

vés à des usages collectifs et ceux destinés à une utilisation privative, traitement des parties de terrains situées en limite du projet, équipements publics à créer.

Des informations complémentaires peuvent être demandées : nombre maximum de lots et surface de plancher hors œuvre nette maximale dont la construction est prévue dans le lotissement, le programme et les plans des travaux d’équipement indiquant les caractéristiques des ouvrages à réaliser, les matériaux utilisés, le tracé des voies, l’emplacement des réseaux et les modalités de raccordement aux bâtiments qui seront édifiés par les futurs acquéreurs des lots, ainsi que les dispositions prises pour la collecte des déchets. Le cas échéant, la demande doit être complétée par l’engagement du lotisseur que sera constituée une association syndicale des acquéreurs de lots, à laquelle seront dévolus la gestion et l’entretien des terrains et des équipements communs.

Une étude d’impact accompagne le dossier si l’opération est située en dehors d’une commune dotée d’un plan local d’urbanisme dit PLU (nouvelle dénomination du POS depuis la loi SRU du 13 décembre 2000) rendu public ou approuvé et qu’elle porte sur au moins 5 000 m² de surface hors œuvre nette (SHON). Elle est requise en cas d’annulation d’un PLU et pour les projets de lotissements soumis à enquête publique. La présentation d’une étude d’impact insuffisante est sanctionnée en cas de délivrance d’une autorisation jugée illégale (CE du 28 juillet 1993, SARL Baurouge, JCP 1993, éd. G, IV, p. 2409).

Lorsqu’une association syndicale doit être constituée, ses statuts doivent faire partie du dossier.

Si le lotisseur envisage de vendre des lots par anticipation, il doit produire une attestation de garantie d’achèvement des travaux, telle que prévue à l’article R.315-33 du Code de l’urbanisme.

Le cas échéant, le demandeur doit fournir une autorisation de coupe et d’abattage d’arbres, en application des dispositions de l’article L.130-1 du Code de l’urbanisme.

Dans le cas particulier d’un projet de lotissement sur un terrain boisé, une autorisation de défrichement doit être obtenue préalablement à la demande du permis d’aménager.

Le dossier doit être établi en quatre exemplaires, sauf demande d’exemplaires supplémentaires, s’il est nécessaire de consulter plusieurs services ou commissions. Une telle demande prolonge le délai d’instruction. Les services municipaux délivrent un récépissé du dépôt du dossier qui fixe le point de départ du délai pendant lequel l’admi-nistration sera tenue de statuer. Le dossier est réputé complet si l’autorité ne notifie aucune demande de pièces manquantes dans le délai d’un mois. Dans les quinze jours du dépôt, il est procédé à un affichage en mairie.

Le Code de l’urbanisme prévoit que dans les cas où les autorisations ne sont pas délivrées au nom de l’État, seul le formulaire de demande d’autorisation est transmis au préfet. Le Conseil d’État a considéré que l’absence de transmission est sans influence sur la légalité de l’arrêté de lotir (CE du 13 janvier 1995, association de sauve-garde des espaces verts des Monts d’Or, BJDU nº 7, 1995 p. 102).

Comme en matière de permis de construire, des autorisations d’aménager peuvent être délivrées a posteriori, à titre de régularisation.


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Chapitre II L’instruction

Le décret du 5 janvier 2007 précité fixe le droit commun de la phase d’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme, dans le sens de la simplification et de l’efficacité. Elle est assurée par les services de la commune ou de l’État, selon que la commune est ou non dotée d’un PLU approuvé (ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu).

Les formes de l’instruction ont été précisées par une circulaire ministérielle du 1er juillet 1985 relative au transfert de compétences en matière d’autorisation de lotir. Elle a fait suite au décret nº 84-228 du 29 mars 1984 qui a décentralisé les procédures d’instruction et de décision.

A - Communes dotées d’un PLU approuvé

La commune est réputée dotée d’un PLU approuvé même si celui-ci ne concerne qu’une partie infime de son terri-toire (CA Lyon du 14 décembre 1993, Sté Cobim - BJDU nº 3 1994, p. 25). Dans ce cas, l’administration municipale instruit elle-même le dossier. S’il est incomplet, les pièces complémentaires devront être fournies dans le délai pres-crit (trois mois à partir de la demande). Le délai d’instruction part de la date de réception des pièces manquantes.

B - Autres communes

L’intervention du préfet est pérennisée.

Le Code de l’urbanisme dispose que « la demande du permis d’aménager est instruite par le service de l’État dans le département chargé de l’urbanisme ». La consultation du maire est toutefois prévue. Son avis est réputé favorable s’il n’est pas intervenu dans le mois de la réception de la demande. Il doit être dûment motivé s’il est défavorable ou assorti de prescriptions particulières.

C - Délai

Le délai d’instruction est fixé à trois mois. Le point de départ est la date de réception enregistrée lors du dépôt de la demande. Il est porté à cinq mois lorsque le projet de lotissement donne lieu à enquête publique. Ce même délai de cinq mois est prévu lorsque le projet est soumis à l’avis des services, autorités ou commissions qui disposent d’un délai supplémentaire (ex. : conservation de vestiges archéologiques, protection des monuments historiques, remembrement rural, protection de la nature…).

D - Déroulement

La loi d’orientation pour la Ville (LOV) du 13 juillet 1991 a prévu en son article 4 une concertation préalable. Celle-ci est organisée par le maire lors de « toute action ou opération qui, par son ampleur ou par sa nature, modifie subs-tantiellement les conditions de vie des habitants dans les quartiers ou les ensembles immobiliers ».

Selon la circulaire du 31 juillet 1991 commentant cette loi, les lotissements font partie des opérations d’aména-gement visées, au même titre que les ZAC, les restaurations immobilières et regroupement de parcelles par les associations foncières urbaines (AFU).

La procédure de concertation associe notamment les maîtres d’ouvrage concernés, ainsi que, s’ils le demandent, les représentants des associations locales. Le bilan est soumis au conseil municipal qui doit en délibérer.

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Le service instructeur de la demande doit recueillir les avis ou décisions auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet de lotissement. Ceux-ci sont réputés avoir émis un avis favorable s’ils n’ont pas fait connaître leur réponse dans un délai d’un mois à compter de la réception de la demande, sauf en cas de délais spéciaux plus longs :- si l’instruction incombe au maire, le préfet doit donner un avis conforme dès lors que le terrain d’assiette du lotisse-

ment est situé sur une parcelle du territoire communal non couverte par un PLU, un PAZ ou un plan de sauvegarde et de mise en valeur opposable aux tiers ;

- si l’instruction relève des services de l’État ou d’un établissement public de coopération intercommunale (EPCI), le maire est appelé à émettre un avis qui doit être dûment motivé s’il est défavorable ou assorti de prescriptions particulières.

En sus de l’éventuelle enquête publique organisée par le préfet et des demandes d’avis ci-avant, des consultations spécifiques peuvent être effectuées. Par exemple, lorsque la délivrance du permis d’aménager a pour conséquence de créer ou de modifier une voie publique, l’autorité gestionnaire de cette voie doit être consultée.

le lotissement outil de maitrise de l urbanisation locale

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