le guide de la copropriété -...

copropriété Le guide de la

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copropriétéLe guide de la

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Auteurs : MM. Charleuf-Calmets et Mérinis

© Fine Media, 2012

ISBN : 978-2-36212-064-0

ComprendreChoisir.com est une marque de Fine Media, filiale de Pages Jaunes Groupe. 108, rue des Dames - 75017 Paris

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Table des matières

La copropriété en un coup d’œil 7La copropriété, c’est quoi ? 8Le fonctionnement 8Les organes de contrôle et de décision 9Le syndic 10Les travaux et les charges 10

I. Le régime juridique 12La législation 13La copropriété horizontale 15Le lotissement 17L’indivision 20La multipropriété 23

A Pour aller plus loin 28Astuces 28Questions/réponses de pro 30

II. Le fonctionnement d’une copropriété 33Le règlement 33La comptabilité 36Les assurances 39Les copropriétés en difficulté 42


III. Les organes de contrôle et de décision 53Les copropriétaires 53L’assemblée générale 56Le conseil syndical 60



IV. Le syndic de copropriété 68Le syndic professionnel 68Le syndic bénévole 71Le contrat 73Les honoraires du syndic 75Changer de syndic 79


V. Les travaux et les charges 88Les travaux 88Les charges de copropriété 91Les parties privatives 95Les parties communes 97


Lexique 106

Index des questions / réponses et astuces 110

Les professionnels et experts cités dans cet ouvrage 111

Trouver des professionnels près de chez vous 112


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La copropriété en un coup d’œil

La copropriété est l’organisation d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles, dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes et divisée en lots. Si vous désirez acheter un appartement en copropriété, alors vous devrez vous conformer à certaines obligations.

Cela vous engage personnellement, puisque des frais seront à prévoir en ce qui concerne l’ensemble des parties communes.

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La copropriété, c’est quoi ?La copropriété divise un immeuble en mille parts égales (millièmes ou tan-tièmes), puis chaque lot (appartement, cave, place de parking) se voit attribuer un nombre de parts qui détermine :

π sa valeur ;

π la part de charges redevables par chaque copropriétaire ;

π le nombre de voix pour voter en assemblée générale.

Par opposition à la copropriété verticale, on parle de copropriété horizontale pour un ensemble de maisons individuelles construites sur un terrain com-mun, divisé en zones de jouissance.

Lorsqu’un bien appartient à plusieurs personnes ayant les mêmes droits, on parle alors d’indivision. Elle peut avoir pour origine une succession (indivision successorale), une donation, un divorce ou un achat en commun.

Généralement, l’indivision est plutôt vécue comme une contrainte que comme un choix.

Enfin, le régime de la multipropriété est différent de celui de la copropriété. Il concerne surtout des appartements situés dans des résidences de vacances.

Le fonctionnementLe règlement est la charte commune de fonctionnement de la copropriété ; il précise les droits et obligations des copropriétaires.

La comptabilité est quant à elle tenue par le syndic. Depuis le 1er janvier 2007, la copropriété doit adopter une comptabilité d’engagement, c’est-à-dire une comptabilité dite « en partie double ».


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Par ailleurs, il n’existe aucune obligation législative qui oblige une copropriété à s’assurer. Cependant, elle est exposée à un certain nombre de risques dont il convient de se prémunir.

Il peut aussi arriver qu’une copropriété se retrouve en difficulté pour diffé-rentes raisons. Pour cela, les pouvoirs publics ont mis en place des dispositifs, judiciaires et administratifs, destinés à pallier ces problèmes.

Selon la gravité de la situation, les dispositifs sont prévus pour être mis en place graduellement, de la nomination d’un administrateur provisoire jusqu’à la situation extrême de la déclaration de carence.

Les organes de contrôle et de décisionLes copropriétaires, l’assemblée générale et le conseil syndical sont les trois organes de prise de décision d’une copropriété.

En effet, en faisant l’acquisition d’un lot de copropriété, le copro-priétaire bénéficie de droits, mais il est également soumis à des obligations. Il doit ainsi respecter le règlement et payer ses charges.

L’assemblée générale réunit l’ensemble des copropriétaires au moins une fois par an. Sa réunion est l’occasion pour chacun des propriétaires de faire entendre leur voix en votant les décisions.

En outre, il existe différentes règles de majorité selon la nature et l’importance des décisions à prendre : simple, absolue, double et unanimité. Les résolu-tions votées sont consignées dans un procès-verbal et mises en œuvre par le syndic.

Enfin, le conseil syndical est composé de copropriétaires élus qui aident à la gestion de la copropriété en surveillant le syndic.


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Le syndicLe syndic de copropriété, personne morale ou physique, peut être un organisme professionnel ou bénévole.

L’ensemble des tâches et attributions dont il doit s’acquitter est normalement listé dans le contrat qui le lie à la copropriété.

De même, les honoraires du syndic de copropriété sont fixés dans son mandat.

C’est au moment où l’assemblée générale vote sur le choix du syndic qu’il convient de se prononcer sur le montant de ses honoraires.

En cas de litige ou si vous n’êtes pas satisfait, vous pouvez également changer de syndic. Ses fonctions peuvent en effet prendre fin de plusieurs manières : fin de contrat, démission, etc.

Les travaux et les chargesPour savoir à quelles dépenses vous devrez contribuer comme copropriétaire, il est essentiel de comprendre la distinction entre parties privatives et communes.

Ainsi, les parties communes d’une copro-priété regroupent tous les éléments du bâtiment réservés à l’usage commun des copropriétaires (ascenseur, chauffage, eau, antenne, etc.) ; alors que les parties pri-vatives sont les éléments d’un bâtiment réservés à l’usage exclusif d’un coproprié-taire (travaux, charges, etc.).


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De ce fait, les travaux sur les parties privatives sont réalisés par les proprié-taires de l’appartement en question, tandis que ceux des parties communes sont votés en assemblée générale et réalisés par le syndic.

En ce qui concerne la répartition des charges, elle est fixée par le règlement de copropriété en fonction de la valeur relative de chaque lot et de l’utilité et du service rendu à chaque lot.

Les charges générales concernent les dépenses d’entretien, de conservation et d’administration de l’immeuble. Les charges spéciales sont relatives aux ser-vices collectifs et aux équipements communs.


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I. Le régime juridique

Le régime juridique de la copropriété repose sur deux textes fondamen-taux : la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 en application de la loi.

Bien que ces textes aient été modifiés récemment, ils réglementent encore aujourd’hui toute copropriété. Codifiés en lien avec d’autres lois, ils constituent le Code de la copropriété.

Ces lois ont été mises en place principalement pour faciliter la gestion d'un immeuble, que ce soit un regroupement de quelques logements à plusieurs centaines d'habitations réparties en différents bâtiments.


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La législationEn la dotant d’un organe de décision démocratique, l’assemblée générale, et de deux organes de gestion qui se contrôlent l’un l’autre, le syndic et le conseil syndical, la législation tient à garder une copropriété équilibrée.

DéfinitionLa copropriété est l’organisation d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles, dont la propriété est répartie entre plusieurs per-sonnes et divisée en lots. Dès qu’un immeuble est divisé en lots, il est soumis au régime de la copropriété.

En outre, la loi oblige toute copropriété à posséder un état descriptif de division, qui iden-tifie les différents lots qui la constituent. Chaque lot est obli-

gatoirement composé d’une partie privative (appartement, cave, garage…) et d’une quote-part des parties communes (sol, gros œuvre, équipements com-muns…). Le tout est indivisible, et chaque lot est numéroté.

Tout copropriétaire est donc propriétaire d’une partie privative et propriétaire, avec les autres copropriétaires, des parties communes d’un immeuble. Le lot de copropriété est un bien : il peut donc être loué, vendu ou faire l’objet d’une transmission patrimoniale.

En cas de vente, le propriétaire du lot est néanmoins tenu à des obligations : toute vente doit faire l’objet d’un acte notarié. Il doit également demander au syndic de lui fournir un état daté qui indique les sommes qui restent dues par le vendeur, les sommes que le syndicat pourrait devoir au vendeur, les sommes qui incombent à l’acheteur (provisions pour charges et travaux).



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De plus, le vendeur doit présenter au notaire un certificat du syndic attestant qu’il est libre de toute obligation vis-à-vis de lui.

Après signature de l’acte de vente, le vendeur transmet au syndic le transfert de propriété.

Par ailleurs, un immeuble se divise en mille parts égales, dont l’unité de divi-sion est le tantième ou le millième.

Cette notion est essentielle pour connaître la valeur de chaque lot et la part des charges que doit payer chaque copropriétaire.

Les tantièmes ou millièmes sont calculés en proportion de la valeur du lot, en fonction de :

π sa consistance (cave, garage, appartement…) ;

π sa superficie ;

π sa situation (étage élevé, ensoleillement, etc.).

Selon le nombre de tantièmes attribué à son lot, le copropriétaire dispose d’un nombre de voix plus ou moins important pour voter en assemblée générale.

ObligationsLa loi impose aux copropriétés un mode de fonctionnement (le règlement de copropriété), une comptabilité particulière ainsi que des organes de contrôle et de gestion (assemblée générale, syndicat de copropriétaires, conseil syndi-cal, syndic).

La loi définit éga-lement les parties privatives et les par-ties communes, le mode de répartition des charges, ainsi que les droits et devoirs des copropriétaires.



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Forces et faiblesses du régime

Forces Faiblesses

• Permet à une personne d’être propriétaire d’un logement privé et d’avoir des droits sur la collecti-vité dans laquelle il est inclus

• Financement des parties communes partagé entre les copropriétaires

• Mode d’acquisition le plus courant pour toute per-sonne qui souhaite habiter dans un centre urbain

• Jurisprudence importante sur l’usage des parties communes, les troubles de voisinage, les dépenses d’entretien

• Défense des intérêts collectifs avant les intérêts privés

• Règles de majorité strictes qui peuvent mener à la paralysie

• Copropriétaires aux intérêts divergents

• Une collectivité forcée

La copropriété horizontaleLe système de copropriété le plus courant est celui d’un immeuble de plu-sieurs étages, on parle alors de copropriété verticale.

Par opposition à la copropriété verticale, la copropriété horizontale concerne un ensemble de maisons individuelles construites sur un terrain commun, divisé en zones de jouissance. La copropriété horizontale est donc spéciale-ment conçue pour régir un ensemble de maisons individuelles. On l’appelle aussi « copropriété pavillonnaire ».

ConstitutionDans une copropriété horizontale, le copropriétaire n’est pas proprié-taire du terrain sur lequel est édifié son pavillon.

En fait, un promoteur réalise un programme immobilier de construction de pavillons, puis divise le terrain en lots.



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Chaque lot comprend :

π une partie privative (le pavillon) ;

π une quote-part des parties communes (la portion de terrain sur laquelle est construite la maison et les bâtiments et équipements communs selon la valeur du lot).

En revanche, la propriété du terrain reste la propriété indivise de tous les copropriétaires.

À noter : même si le terrain est découpé en plusieurs parcelles au niveau du cadastre, il reste une partie commune.

GestionLa copropriété horizontale est soumise au régime juridique de la copropriété. Elle est dotée d’un état descriptif de division et d’un règlement. Elle est donc tenue de choisir un syndic pour assurer sa gestion, souvent un profes-sionnel de l’immobilier.

La copropriété horizontale implique également la réunion, au moins annuelle, d’une assemblée générale. Toute copropriété horizontale est tenue d’élire un conseil syndical.

Pour faire réaliser certains travaux, le copropriétaire doit les soumettre à l’approbation de l’assemblée générale. S’il désire faire construire une véranda ou un abri de jardin, comme cela touche aux parties communes, il est contraint d’avoir l’accord de tous les copropriétaires.



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Copropriété horizontale vs lotissementPourquoi construire une copropriété horizontale plutôt qu’un lotissement ? Le promoteur peut choisir cette solution, faute d’avoir obtenu l’autorisation de diviser le terrain en parcelles.

Copropriété horizontale Lotissement

• Le terrain est la propriété de tous les copropriétaires

• La gestion doit être confiée à un syndic

• Il existe des parties communes, d’où des charges

• La copropriété horizontale est soumise au régime de la copropriété

• Le terrain appartient au propriétaire de la maison

• Obligation de créer une association syndicale libre

• Il n’existe pas nécessairement de parties ou d’équipements communs

• Seuls les équipements ou les parties communes sont soumis au régime de la copropriété

Le lotissementUn lotissement est une opération d’aménagement qui a pour objet la divi-sion d’une propriété foncière en vue de l’implantation de bâtiments pour une période de dix ans.

La création et l’aménagement d’un lotissement sont soumis aux règles d’ur-banisme. Un arrêté d’autorisation doit également être délivré par le maire de la commune pour sa création.

Bon à savoir : le statut du lotissement n’impose pas un régime de gestion des biens.

PrincipesL’aménagement d’un lotis-sement est entrepris par un opérateur immobilier, appelé lotisseur, qui décide d’acheter un terrain, généralement en périphérie d’une commune. Il réalise les études techniques



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nécessaires à la viabilisation et élabore un plan de division cadastrale qui déli-mite les terrains à construire, les espaces communs (rues, places, espaces verts).

Le lotisseur fait ensuite réaliser les travaux de voirie et l’installation des réseaux suivants : eau, électricité, évacuation des eaux usées, télécommunica-tions, équipements contre l’incendie.

Dès lors, il peut vendre les lots à construire :

π soit directement à des propriétaires qui y feront construire leur maison ;

π soit à un constructeur immobilier qui édifiera les constructions et les ven-dra à l’unité.

Enfin, le lotisseur cède les voies et espaces communs à l’association syndicale libre ou à la commune.

En parallèle, le lotisseur a l’obligation de rédiger un cahier des charges qui définit les règles d’usage et les servitudes du lotissement.

Il détaille la répartition des charges, le stationnement, la tranquillité des résidents…

Le cahier des charges n’est pas obligatoire, mais il est souvent présent.

Par ailleurs, un règlement peut imposer des règles plus strictes concernant l’implantation des bâtiments, l’aspect extérieur des constructions, les clôtures, les plantations, etc.

Ainsi, acheter un terrain dans un lotissement vous permet d’être pleinement propriétaire d’une parcelle de terrain privative et de la maison édifiée dessus. Le propriétaire est alors appelé coloti, et non plus copropriétaire.

Il doit aussi s’acquitter des charges relatives à l’entretien et à la gestion des espaces et équipements communs.

Il aménage sa parcelle privative en respectant, le cas échéant, le cahier des charges et le règlement du lotissement.



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Association syndicale libreLorsque des espaces et équipements com-muns existent dans le lotissement, la création d’une Association Syndicale Libre (ASL) est obligatoire.

Elle doit être déclarée en préfecture, où ses statuts sont déposés.

Le lotisseur peut aussi créer l’association syn-dicale libre et définir ses statuts.

Les statuts de l’ASL doivent contenir les noms, l’objet et l’adresse du siège, les règles de fonctionnement (délibérations, réunions, quorum, par exemple), les attributions, les modalités de financement et de recouvrement des cotisations.

Tous les propriétaires de parcelles privatives sont membres de droit de l’ASL.

Cette association est d’ailleurs propriétaire des parcelles communes, des bâti-ments et équipements collectifs.

En outre, l’association syndicale libre possède trois fonctions :

π l’entretien et la gestion des espaces et équipements communs ;

π la vérification du respect du cahier des charges ;

π le vote et la collecte de fonds pour financer les charges.

Pour pouvoir être effective et remplir pleinement ses obligations, l’ASL doit également créer une assemblée de propriétaires, un comité syndical en charge de la gestion (trois à sept membres élus, appelés syndics), ainsi qu’un pré-sident, un trésorier et un secrétaire, tous désignés par le comité syndical.

Enfin, l’association syndicale libre du lotissement peut être dissoute quand son objet disparaît.

La dissolution peut intervenir du fait du transfert des réseaux et de la voirie à la commune, ou bien s’il n’existe plus d’équipements communs.



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Lotissement et copropriétéSeuls les espaces et équipements communs sont soumis au régime de la copropriété.

Cependant, on constate que la gestion du lotissement par l’association syndicale libre est plus souple que la gestion d’une copropriété horizontale.

En effet, les règles de majorité peuvent être assouplies par rap-port aux règles d’une assemblée générale de copropriété.

De plus, les équipements et espaces communs peuvent être supprimés, ce qui est impossible dans une copropriété classique.

Enfin, ce sont les propriétaires qui gèrent directement leur lotissement, par l’intermédiaire du comité syndical, sans obligation d’avoir un syndic.

Important : certains lotissements peuvent contenir des lots occupés par un ou plusieurs immeubles soumis au régime de la copropriété. Dans ce cas, le régime de la copropriété s’applique uniquement à l’intérieur du lot. Le syndicat des copropriétaires joue alors le rôle de propriétaire du lotissement.

L’indivisionOn parle d’indivision quand un bien appartient à plusieurs personnes ayant les mêmes droits. L’indivision peut avoir pour origine une succession (on parle alors d’indivision successorale), une donation, un divorce ou un achat en commun.

Généralement, l’indivision est plutôt vécue comme une contrainte que comme un choix.



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CaractéristiquesL’indivision se caractérise par l’absence de per-sonnalité juridique. Ce qui a pour conséquence la nécessité de l’accord de tous les indivi-saires pour les décisions concernant le bien en indivision.

Néanmoins, une réforme législative permet maintenant la majorité des deux tiers pour cer-tains actes :

π Les parts d’indivision peuvent être incluses dans le patrimoine.

π Les co-indivisaires ne sont pas solidaires entre eux.

On voit donc que l’indivision est un système qui nécessite une bonne entente entre tous les indivisaires.

Selon le Code civil, « nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision ». Ainsi, la seule manière d’en sortir est de vendre le bien. Mais l’accord de tous les détenteurs du bien est requis.

En cas de désaccord, chaque indivisaire peut s’adresser au tribunal de grande instance pour que le bien soit vendu. La vente du bien se fera alors par licita-tion, c’est-à-dire la vente du bien commun aux enchères publiques.

ObligationsPour bien comprendre les obligations qui découlent de l’indivision, prenons l’exemple d’un immeuble reçu par plusieurs héritiers. Les propriétaires indivis ont tous les mêmes droits, en fonction de leur quote-part. C’est-à-dire qu’ils peuvent avoir reçu des parts plus ou moins importantes de l’immeuble lors de la succession : l’un 40 %, un autre 20 %, et les quatre autres 10 % chacun, par exemple.

Néanmoins, dans le principe de l’indivision, l’immeuble est un ensemble non sécable, il forme un tout indivisible. L’immeuble n’est donc pas soumis au régime de la copropriété, car il n’est pas divisé en lots.



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Pour gérer l’immeuble, les héritiers peuvent alors choisir entre trois solutions :

π se mettre d’accord sur les décisions de gestion et gérer ensemble cet immeuble ;

π choisir un mandataire qui va gérer le bien pour eux ;

π signer une « convention d’indivision » devant un notaire.

Cette dernière option permet de déterminer les règles de fonctionnement de l’indivision, ce qui offre une gestion plus souple.

Et si les héritiers ne souhaitent pas rester en indivision, ils doivent être tous d’accord pour mettre l’immeuble en vente.

Indivision dans la copropriétéLa copropriété repose sur la division d’un immeuble en lots. Toutefois, dans deux cas précis, le régime de l’indivision entre dans les principes de la copropriété.

En effet, l’indivision des parties communes est une indivision forcée et perpétuelle. On parle de

« propriété indivise » des parties communes. Un copropriétaire ne peut donc pas demander à en sortir.

D’autre part, on peut aussi recevoir un lot de copropriété par le biais d’une donation ou d’un héritage. S’il est reçu en indivision, sa gestion peut être pro-blématique pour les héritiers, car aucun n’a plus de droits que les autres.

Pourtant, les instances de la copropriété vont avoir besoin d’un interlocuteur unique pour assister aux assemblées générales. Un mandataire commun peut alors être désigné pour représenter les indivisaires.



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La multipropriétéAcheter en multipropriété, c’est acheter le droit d’utiliser un bien à temps partiel.

La multipropriété concerne surtout des appartements situés dans des rési-dences de vacances.

Acquisition d’un bienLe régime de la multipro-priété est différent de celui de la copropriété.

En faisant l’acquisition d’un bien en multipro-priété, l’acheteur achète un droit de jouissance sur un lot à date fixe, pour une durée maximale de 99 ans (durée de la concession). L’acquéreur n’est pas pro-priétaire de son bien, et la multipropriété ne permet pas d’obtenir un titre de propriété.

L’acheteur est seulement occupant, et c’est la société vendeuse qui reste propriétaire du bien. L’acheteur devient alors associé de la société auprès de laquelle il a signé le contrat et en détient des parts.

En tant qu’associé, l’acheteur en multipropriété doit satisfaire aux appels de fonds nécessaires à la construction, l’acquisition, l’aménagement, la restaura-tion… en proportion de la somme qu’il a investie.

En cas de faillite de la société, il peut être obligé de rembourser les dettes, dans la limite de son apport.



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Contrat d’un bien Outre le prix de vente, l’ache-teur d’un bien en multipropriété se doit de payer les charges classiques de copropriété, les charges d’exploitation (services d’hôtellerie et de blanchisserie, renouvellement des équipements) et la commission du vendeur.

Comme tout acte contractuel, le contrat de multipropriété doit être rédigé et comporter un certain nombre de mentions :

π l’identité et le domicile du professionnel ou, s’il s’agit d’une entreprise, la dénomination, la forme juridique et le siège ;

π la désignation et la description du bien ou des services et leur situation ;

π l’objet du contrat et la nature juridique des droits conférés au consommateur ;

π la période précise pendant laquelle s’exercent ces droits ;

π la durée du contrat et la prise d’effet ;

π le prix principal + les frais accessoires obligatoires éventuels ;

π les services et les installations mis à disposition et leur coût ;

π la durée du droit de rétractation ;

π les informations sur la résiliation du contrat et ses effets ;

π l’interdiction de tout paiement d’avances ;

π la possibilité ou non de participer à un système d’échanges et son coût, le cas échéant.

De plus, le consommateur dispose d’un droit de rétractation d’une durée de quatorze jours, à compter de la date de signature du contrat.

S’il respecte le délai légal, il ne peut lui être réclamé aucune indemnité au titre de sa rétractation.



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Échange et revente d’un bienLes contrats d’achat en temps partagé (« timeshare ») contiennent souvent une possibilité d’échange du bien.

Toutefois, l’échange est très difficile, voire impossible, puisqu’il y a peu de turnover ; le professionnel ne propose donc souvent que des échanges dans son propre réseau, ce qui limite les possibilités.

De plus, le contrat impose peu d’engagements au professionnel chargé de l’échange.

En outre, le droit de jouissance d’un bien en temps partagé fait partie de votre patrimoine. Vous pouvez donc le transmettre à vos héritiers, en faire don ou le vendre. Vous avez aussi le droit de le louer, pendant les périodes où il vous est acquis.

Cependant, la revente d’un bien en multipropriété est délicate, car l’offre est plus forte que la demande et les contraintes nombreuses, notamment en ce qui concerne les dates d’occupation.

Bon à savoir : pour vendre un bien en multipropriété, il faut avoir réglé toutes les charges.

Avantages et inconvénients

Avantages Inconvénients

• Des prix attractifs• Un placement intéressant si on loue

pendant les périodes de hautes saisons touristiques

• Une possibilité d’aller en vacances à l’étranger

• Un investissement minime

• Des charges locatives qui renchérissent le prix, surtout dans les résidences de standing

• Un système d’échange peu satisfaisant• Une revente difficile• Une absence de plus-value, voire une

décote• Pas de défiscalisation possible



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Des pièges à éviterLa multipropriété a une mauvaise image, sur-tout à cause de méthodes commerciales douteuses appliquées. Aussi, la législation a davantage encadré cette pratique afin de protéger le consom-mateur, mais des abus persistent.

Alors, avant de vous engager dans l’achat d’un bien en multipropriété, veil-lez toujours à bien lire le règlement de copropriété (usage de l’immeuble) et soyez prudent quant aux modalités d’utilisation des équipements collectifs. Enfin, étudiez avec attention le bilan comptable de l’exercice précédent.

D’autre part, les acheteurs se plaignent souvent des frais de charges abu-sifs, qui augmentent souvent à compter de la deuxième année d’acquisition dans des proportions importantes. C’est une manière pour le promoteur de se constituer une rente.

Vous devez donc impérativement demander que le professionnel vous trans-mette les décisions de l’assemblée générale concernant les charges. L’union fait la force : les occupants d’une même résidence peuvent faire une demande collective afin de faire baisser des charges abusives.

La multipropriété concernant la plupart du temps des résidences de vacances, elles sont souvent situées à l’étranger. Dans ce cas, il faut aussi faire face aux difficultés liées aux achats à l’étranger. Ainsi, si vous signez un contrat en France, c’est la loi française qui s’applique.

Par contre, si la signature a lieu dans un pays de l’Union européenne, c’est la loi du pays concerné qui s’applique, mais vous êtes quand même protégé par la législation européenne. Mais hors de l’UE, l’achat est plus risqué quant aux modalités du contrat.



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Il existe aussi beaucoup de pratiques douteuses concernant l’échange et la vente. Des entreprises peu scrupuleuses proposent aux détenteurs de biens en temps partagé d’échanger leur droit d’occupation ou de le revendre, en exigeant le versement à l’avance des frais et de commissions. Elles profitent ainsi du fait que l’échange et la revente sont difficiles.

Afin de contourner l’obligation du délai de rétractation, une entreprise peut aussi proposer à un revendeur potentiel d’échanger son droit d’occupation contre des séjours de vacances.

Bon à savoir : en cas de litige, le consommateur peut déposer plainte auprès de la DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes).



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A Pour aller plus loinAstuces

Interdictions de mise en copropriété : loi et sanctions

La législation en vigueur relative à la copropriété a été renforcée. Cela a pour but de protéger les futurs acquéreurs, mais aussi d’engager la responsabilité des ven-deurs enfreignant la loi. Il vaut donc mieux vous renseigner sur les éventuelles interdictions avant d’investir dans l’achat d’une copropriété. Énumérées dans l’article L.111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation, les interdictions sont régies par trois lois :

π la loi du 31 décembre 1975, qui fixe les interdictions de mise en copropriété relatives aux logements vétustes et insalubres ;

π la loi SRU du 13 décembre 2000, qui ajoute à la loi précédente des critères de superficie, de confort et de sécurité ;

π la loi ENL datant du 13 juillet 2006, qui renforce les sanctions pénales encourues par les personnes physiques ou morales qui ne respecteraient pas ces interdictions.

Attention ! Toute personne, physique ou morale, qui ne respecte pas les interdic-tions prévues dans l’article du Code s’expose à de lourdes sanctions. En effet, sont passibles de 75 000 € d’amende et de 2 ans d’emprisonnement les personnes qui mettent en vente, en location ou à disposition d’autrui une copropriété vétuste, c’est-à-dire détériorée, insalubre, mal entretenue et présentant des risques pour la santé des habitants, ou une copropriété ne respectant pas les normes de sécu-rité ou de superficie. Sont aussi passibles d’une interdiction d’exercer leur activité professionnelle pour une durée de 5 ans ou plus les personnes physiques ayant commis ce type d’infractions.

Que penser de la très controversée multipropriété immobilière ?

La réputation sulfureuse de la multipropriété vient probablement de son ambi-guïté. En effet, acheter en multipropriété ne veut pas dire que vous deviendrez propriétaire immobilier, mais que vous achetez le droit d’habiter un logement pour une certaine période. Le nom de « temps partagé » est donc plus clair.



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Le temps partagé fait parler de lui et des escroqueries qu’il occasionne. Sur des lieux de vacances, les vendeurs attirent les clients potentiels en les invitant à participer à un jeu, puis leur font signer un contrat de multipropriété.

Les signataires ne sont pas propriétaires de l’habitation concernée, mais ils dis-posent d’un droit de jouissance, dit aussi droit d’usage. Par contre, la société qui vous fait signer le contrat devient, elle, propriétaire. Donc, si vous devez sous-crire un crédit, ce sera un crédit à la consommation, et non un crédit immobilier.

Sachez néanmoins que vous disposez d’un délai de dix jours après la signa-ture du contrat et que pendant cette période, aucune somme ne peut vous être réclamée.

En outre, le marché immobilier pour ce type de produits est très restreint, et les possibilités de plus-value sont très rares. Donc si vous tenez à contracter un achat immobilier à temps partagé, veillez bien à éclaircir les modalités de la revente avec les signataires et la société : délais, prix, supports, annonces, etc.

Sachez tout de même que vous n’avez aucun recours si la vente ne se fait pas.

Parfois, les sociétés-propriétaires vous proposent une autre multipropriété, van-tée comme plus avantageuse après la vente de votre premier achat immobilier à temps partagé. Le risque étant de voir échouer cette vente et de vous retrouver avec deux multipropriétés. De surcroît, vous vous exposez à des frais de dossier plus ou moins importants.

Néanmoins, le temps partagé peut être un bon pari si l’habitation concernée est d’un bon standing, si la période d’occupation choisie est avantageuse, que les perspectives de revente ou d’échange sont réelles et que vous vous êtes assuré de plusieurs choses :

πMéfiez-vous des prix attrayants, car les charges locatives sont proportionnelles au lieu de l’habitation. Ne signez pas si le montant des charges n’est pas clairement mentionné.

π Renseignez-vous aussi sur l’état du marché immobilier dans la région où vous comptez acheter.

π La loi de 1998 protégeant le signataire d’une multipropriété n’est applicable qu’aux contrats durant au mois trois ans. Méfiez vous donc particulièrement des contrats dont la durée est donnée en mois.

π Enfin, sachez que les contrats hors UE sont les plus risqués.



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Questions/réponses de pro

Répartition des millièmes

En copropriété horizontale, chaque copropriétaire, selon la surface de son pavil-lon, possède un nombre de millièmes de la copropriété.

Certains copropriétaires ont cependant modifié leur pavillon en ajoutant une ou deux pièces à leur habitation, notamment au-dessus d’un garage souterrain.

Or, ces derniers refusent le relèvement de leur nombre de millièmes pourtant déterminant dans le calcul des charges communes, au motif qu’il faut l’unani-mité des copropriétaires pour modifier la répartition des charges.

En conséquence, des maisons plus grandes en surface ont moins de millièmes que des habitations plus petites, qui paient donc aussi plus de charges communes.

� Question de Maryse

Δ Réponse de Pasdem

C’est insoluble, sauf si vous contestez tous les copropriétaires qui n’auraient pas respecté le règlement.

Il faut l’unanimité pour modifier la répartition des tantièmes.

Vous pouvez cependant faire passer une telle résolution en AG à la double majorité, mais il faut un bon syndic et une majorité qui vous suit, car l’AG est souveraine.

Vous verrez à ce moment-là si recours il y a, mais la résolution est applicable.

Sinon, regardez le règlement pour voir s’il n’y a pas atteinte à la destina-tion des ouvrages construits par rapport aux droits de construction : POS, emprise, réseaux, etc.

Vendre une loge

Peut-on vendre la loge de la concierge inusitée au sein d’une copropriété ? � Question de Maélie

Δ Réponse de Procédurière

La loge de la concierge appartient aux parties communes.



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Sa vente doit donc faire l’objet d’un vote de l’assemblée générale des copro-priétaires à l’unanimité, qui doit également être informée de son prix de vente.

Un géomètre doit également calculer la nouvelle quote-part des parties communes affectées à ce lot, annexée au projet de modification de l’état descriptif de division afin d’être soumis à l’assemblée, car cette partie com-mune va devenir une partie privative.

Le notaire chargé de la vente doit ensuite déposer l’état descriptif de divi-sion ainsi modifié, à la Conservation des hypothèques.

Combles d’une copropriété

Les combles d’un immeuble d’habitation sont-ils associés aux parties privatives ou aux parties communes ?

� Question de Mia


Les combles ne sont pas des parties privatives, quand bien même ils ne seraient accessibles que depuis l’appartement d’un copropriétaire.

En effet, les combles permettent l’accès à la toiture de l’immeuble sur laquelle des travaux peuvent être réalisés.

Attention donc si vous souhaitez agrandir votre appartement en annexant les combles, il vous faudra obtenir l’accord des copropriétaires par un vote à la majorité des deux tiers en assemblée générale.

Espace commun d’un lotissement

Les colotis d’un lotissement de sept maisons ont décidé de placer des containers d’ordures ménagères sur l’espace commun du lotissement en indivision.

Cinq colotis sur sept ont voté favorablement à cette disposition, c’est-à-dire plus des deux tiers.

Cependant, un des colotis refuse.

Que dit la loi en la matière ? � Question de Marie



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Δ Réponse de Patrick

Vous devez être en ASL (Association Syndicale Libre), puisque votre lotis-sement est composé de plus de cinq maisons et possède des biens et équipements communs. Sachez donc que les statuts de votre association syndicale vous renseigneront sur ce point.

Généralement, pour ce type de votes, la majorité absolue des colotis prise en AG suffit, ou même la simple décision du Président du bureau syndical.

Vous pouvez vous référer aux articles 7 à 10 de l’ordonnance (O) n° 2004-263 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ; aux articles 3 à 6 du décret (D) n° 2006-504 du 3 mai 2006 portant applica-tion de l’ordonnance précitée ; ainsi qu’à l’article R.442-7 du 1er juillet 2007 du Code de l’urbanisme.

Règlement de copropriété et loi

Si la loi prévoit que pour le détachement parcellaire d’une copropriété (horizon-tale), c’est la majorité des propriétaires qui s’applique, est-ce que le règlement de copropriété peut exiger l’unanimité ?

La loi prévaut-elle sur le règlement ? � Question de Caledunoise

Δ Réponse de Guitou

La loi de 1965 qui régit les copropriétés est « d’ordre public ».

Par conséquent, elle s’applique en cas de contradiction avec le règlement de copropriété.


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II. Le fonctionnement d’une copropriété

Pour fonctionner, une copropriété a besoin d’un règlement, de règles comptables, et d’assurances indis-pensables pour la protection des bâtiments et des occupants.

Si ces différents éléments ne sont pas respectés, il peut alors arriver

que la copropriété se retrouve en grande difficulté.

Dans ce cas, il existe des dispositifs judiciaires et administratifs.

Le règlementLe règlement est la charte commune de fonctionnement de la copropriété. Toute copropriété doit en être dotée. C’est un acte écrit qui fonde ses prin-cipes de fonctionnement.


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Une obligationLe règlement est établi au moment de la création de la copropriété lors de la construction d’un immeuble par le promoteur ou lors de la division par lots par le propriétaire. Il est rédigé par un professionnel, généralement un notaire ou un géomètre, puis doit être publié à la Conservation des hypothèques, y compris lorsqu’il est modifié.

Le règlement de copropriété s’impose donc aux copro-priétaires, locataires, futurs acquéreurs, créanciers qui ont fait saisir un lot, et aux personnes qui reçoivent un lot en donation.

Ainsi, le copropriétaire doit recevoir un exemplaire au moment de la signature de l’acte de vente. S’il loue son bien, il est tenu d’en fournir un exemplaire à son locataire, lors de la signature du bail.

Important : le non-respect du règlement de copropriété peut être sanctionné, y compris devant la justice.

ContenuLe règlement de copropriété précise les droits et obliga-tions des copropriétaires. Il détermine :

π la destination des biens ;

π les conditions d’utilisation ;

π l’administration des par-ties communes et des parties privatives ;

π les différentes catégories de charges selon les principes de répartition définis par la loi ;



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π les règles de fonctionnement du syndicat des copropriétaires ;

π les règles de fonctionnement et les pouvoirs de l’assemblée générale.

Bon à savoir : un état descriptif de division peut être annexé au règlement de copropriété.

ModificationIl est possible de modifier un règlement de copropriété, mais cela nécessite l’accord de la majorité des copropriétaires, voire un vote à l’unanimité au sein de l’assemblée générale.

Certains règlements étant très anciens, ils ne sont plus en conformité avec la loi.

L’assemblée générale peut donc procéder à des adaptations, votées à la majo-rité simple des copropriétaires. Ces dernières peuvent ainsi supprimer des clauses contraires à la réglementation ou, au contraire, insérer des clauses obligatoires qui font défaut.

En outre, les modifications du règlement de copropriété concernent les parties communes, la destination de l’immeuble et les charges et doivent être votées en assemblée générale.

Il existe cependant des conditions de vote plus restrictives pour les modifica-tions au règlement de copropriété :

Objet de la demande de modification ExemplesConditions

de vote

Conditions d’usage, d’administration et de jouissance des parties communes

Installation d’un portailMajorité des 2/3

Destination de l’immeubleInterdiction de l’exercice d’une activité professionnelle dans l’immeuble

Unanimité

Répartition des chargesChangement de clé de répartition pour les espaces verts

Unanimité



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Coût d’une mise à jourPour mettre à jour un règlement de copropriété, il est possible de faire appel soit à l’ARC, l’Associa-tion des Responsables de Copropriété, soit à des professionnels du droit, comme un avocat spécia-lisé ou un notaire.

Le tableau qui suit vous présente les tarifs prati-qués par l’ARC.

Adhésion annuelle à l’ARC (plafonnée à 790 €)• 99 € forfaitaires • + 3,70 € par lot

Frais de numérisation• 3 € par page • + 4,50 € par page de tableau

Rédaction de la nouvelle mouture Environ 1 200 €

Publication au Bureau des hypothèques• 125 € de droits fixes • + 15 € de salaire du conservateur

Frais de notaire pour la publication 480 €

Le tableau qui suit vous présente les tarifs pratiqués par un notaire ou un avo-cat spécialisé.

Notaire Avocat spécialisé

Rédaction du règlement 2 000 à 2 200 € 2 300 à 2 500 €

Publication au Bureau des hypothèques

125 € de droits fixes + 15 € de salaire du conservateur

125 € de droits fixes + 15 € de salaire du conservateur

Frais de notaire pour la publication

Environ 350 € Environ 350 €

Honoraires du syndic Environ 400 € Environ 400 €

La comptabilitéLes règles comptables suivantes s’appliquent à la comptabilité du syndicat des copropriétaires et non à celle du syndic.

http://www.unarc.asso.fr/



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Tenue de la comptabilité La comptabilité de la copro-priété est tenue par le syndic. Depuis le 1er janvier 2007, la copropriété doit adopter une comptabilité d’engagement, c’est-à-dire une comptabilité dite « en partie double ».

Ainsi, toute opération comp-table s’enregistre par une écriture en deux temps :

π au débit d’un compte ;

π au crédit d’un autre compte.

Le montant du débit doit être égal au montant du crédit. En outre, les charges et les produits sont enregistrés dès leur engagement, indépendamment de leur encaissement ou de leur décaissement. Une distinction doit être faite cependant entre des charges et des produits pour des opérations courantes, et des charges et des produits pour des travaux et opérations exceptionnelles.

Par ailleurs, le syndic doit tenir une liste des comptes numérotés et clas-sés selon une nomenclature imposée. Ainsi, les comptes se divisent en cinq classes :

π Classe 1 : provisions, avances, subventions, emprunts.

π Classe 4 : copropriétaires et tiers.

π Classe 5 : comptes financiers.

π Classe 6 : comptes de charges.

π Classe 7 : comptes de produits.

Si la nomenclature comptable ne lui permet pas d’enregistrer distinctement toutes les opérations, le syndic peut créer des sous-comptes, obligatoirement rattachés au compte dont ils dépendent.



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D’autre part, les écritures comptables doivent également comporter des men-tions obligatoires : libellé, date et numéro de facture, date et référence du paiement, période et objet de l’appel de fonds. Les opérations sont toujours enregistrées en TTC, mais il est recommandé de faire apparaître le taux et le montant de la TVA.

Les documents comptables sont tenus par le syndic et doivent contenir le livre-journal qui enregistre chronologiquement les opérations, le grand livre des comptes du syndicat qui contient l’ensemble des comptes de la nomen-clature comptable ainsi que la balance des comptes qui présente de manière exhaustive l’ensemble des comptes.

Présentation des comptesL’exercice comptable est d’une durée de douze mois ; les comptes sont arrêtés à la date de clôture de l’exercice.

Soumis à l’assemblée générale pour approbation au moins une fois par an, les comptes doivent cependant être présentés dans un délai de six mois à compter de la clôture de l’exercice.

Une présentation des comptes en cinq tableaux est alors obligatoire :

π L’annexe 1 doit présenter l’état financier après répartition à la clô-ture de l’exercice.

π L’annexe 2 présente le compte de gestion générale et le budget prévisionnel.

π L’annexe 3 détaille le compte de gestion pour les opérations courantes de l’exercice clos et du budget pré-visionnel de l’exercice.



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π L’annexe 4 présente le compte de gestion pour les travaux et opérations exceptionnels.

π L’annexe 5 doit contenir l’état des travaux et opérations exceptionnels non clôturés à la fin de l’exercice.

Bon à savoir : les règles comptables sont allégées pour les petites copropriétés de moins de dix lots et un budget prévisionnel inférieur à 15 000 €. Elles ne sont pas soumises à la comptabilité en partie double, mais doivent établir un budget prévisionnel.

Les assurancesQuelles sont les assurances indispensables pour la protection de la copropriété et de ses occupants ? Il n’existe aucune obligation législative qui oblige une copropriété à s’assurer. Cependant, elle est exposée à un certain nombre de risques dont il convient de se prémunir.

Assurances en copropriétéGénéralement, le règlement prévoit une obligation d’assurance de la copropriété. Il appartient alors au syndic de souscrire un contrat d’assurance.

Ce contrat garantit les dommages liés à l’immeuble et la responsabilité civile de la copropriété et des organes de gestion.

Ainsi, les garanties classiques concernant les dommages liés à l’immeuble couvrent :

π les incendies, la foudre, les explosions ;

π les dégâts des eaux (infiltration par la toiture, par exemple) ;

π les tempêtes, la grêle et la neige sur les toitures ;



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π les catastrophes naturelles, technologiques et les actes de terrorisme (inondation, par exemple) ;

π le vol (dégradations causées par un voleur à la copropriété) ;

π les bris de glace (vitres des parties communes).

Mais il est possible d’étendre cette couverture en prévoyant des garanties supplémentaires, telles que les frais de relogement après un sinistre rendant l’immeuble inhabitable, le paiement des honoraires de l’expert, les frais de recherche des fuites d’eau, etc.

En outre, les contrats prévoient l’assurance des parties communes, mais d’autres incluent en plus les parties privatives.

La copropriété doit aussi avoir une respon-sabilité civile, car elle peut être tenue pour responsable en cas de sinistre concernant un élément défectueux d’un bâtiment ou le per-sonnel au service de la copropriété.

Par ailleurs, tout syndic professionnel est soumis à une obligation d’assurance de res-ponsabilité civile, contrairement au syndic bénévole, pour qui elle n’est obligatoire que si elle est prévue dans le règlement de copropriété.

Il s’agit d’une assurance professionnelle qui couvre les dommages causés à la copropriété

par les membres du syndic, et d’une garantie financière permettant de couvrir les fonds confiés au syndic en cas de faillite de celui-ci.

Enfin, le contrat d’assurance de la copropriété prévoit généralement une clause garantissant la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires.

Sa responsabilité peut être engagée en cas de dommages causés aux copro-priétaires sur les parties privatives. Le syndic est donc tenu de vérifier que le syndicat des copropriétaires a bien souscrit un contrat d’assurance.



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Assurances du copropriétaireMême si, en général, le contrat d’assurance de la copropriété inclut les parties privatives, cela ne dispense pas chaque copropriétaire d’un contrat d’assurance à titre individuel.

En effet, il convient d’assurer sa partie priva-tive et sa responsabilité civile personnelle.

Ainsi, si le copropriétaire occupe son bien, il peut souscrire un contrat mul-tirisque habitation. Mais s’il le loue, c’est son locataire qui est tenu de le souscrire.

Il est en outre conseillé au propriétaire non occupant de souscrire une assu-rance, car sa responsabilité en tant que bailleur peut être recherchée.

Autres contrats d’assuranceLa protection juridique, l’assu-rance dommage-ouvrage ou encore la garantie pour impayés sont des assurances supplé-mentaires qu’il est conseillé de souscrire selon les usages et le fonctionnement de la copropriété.

L’assurance de protection juri-dique permet de recouvrir les frais engagés par la copropriété si

celle-ci a subi un dommage causé par un tiers, et de garantir la défense de la copropriété devant la justice lorsque sa responsabilité est mise en cause.

À noter : elle ne peut s’exercer contre un copropriétaire.

Elle n’est pas obligatoire, mais permet de limiter les frais de justice. Ces dispositions peuvent cependant être incluses dans le contrat d’assurance mul-tirisque de la copropriété.



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D’autre part, lorsque la copropriété engage des travaux de construction por-tant sur les parties communes, elle est tenue de souscrire une assurance dommage-ouvrage. Elle s’applique aux dommages compromettant la solidité de l’immeuble, par exemple, l’affaissement d’un mur.

Cette assurance ne s’applique pas aux travaux d’entretien, mais couvre le paiement des travaux de réparation de ces dommages pendant une période de dix ans, à compter de la date de réception des travaux.

La garantie décennale s’applique également à la construction d’une nouvelle copropriété.

Enfin, l’assurance pour impayés fonctionne sur le même principe que l’as-surance pour loyers impayés. Elle garantit contre le risque des charges de copropriété impayées.

En cas de défaut de paiement, l’assureur paie les charges dues à la copro-priété et se substitue au syndicat des copropriétaires pour le recouvrement des créances auprès du débiteur. Toutefois, cette assurance ne peut être que préventive.

Les copropriétés en difficultéDevant l’ampleur du phénomène des copropriétés en difficulté, les pouvoirs publics ont mis en place des dispositifs judiciaires et administratifs destinés à pallier ces problèmes. Selon la gravité de la situation, ces dispositifs sont pré-vus pour être mis en place graduellement, voire conjointement.

Administration provisoireCe dispositif de prévention, mis en place par les pouvoirs publics, prévoit un seuil afin de pré-venir des difficultés encore plus importantes. Ce seuil est mis en place lorsqu’à la clôture des comptes, la copropriété a plus de 25 % d’im-payés au titre des charges et des travaux.



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Le syndic de copropriété est tenu dans un délai d’un mois à compter de la clôture des comptes d’informer le conseil syndical des difficultés de trésore-rie, et d’engager un recours devant le Tribunal de Grande Instance (TGI) pour demander la nomination d’un mandataire ad hoc. Si le syndic de copropriété n’agit pas dans le délai imparti, deux autres intervenants ont le droit de saisir le tribunal : les copropriétaires (représentant au moins 15 % des voix) et les créanciers ayant des factures d’eau, d’énergie ou de travaux non réglées.

À noter : ces deux intervenants sont obligés d’informer le maire de la commune ou le préfet de leur démarche judiciaire.

Le mandataire ad hoc est un conciliateur qui peut être un administrateur judi-ciaire civil, un syndic (autre que celui qui gère la copropriété en difficulté), ou une société anonyme d’habitat à loyer modéré.

Dans un délai de trois mois, le mandataire doit adresser un rapport au tribunal contenant une analyse de la situation financière et des recommandations pour revenir à l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires, ainsi qu’une vérification de l’état de l’immeuble et de la sécurité des occupants. Le manda-taire est tenu d’informer le syndicat des copropriétaires de sa nomination.

Le TGI transmet ensuite au syndic et au conseil syndical le rapport du man-dataire ad hoc. C’est au syndic qu’il appartient de transmettre une copie du rapport aux copropriétaires qui en font la demande. Le syndic de copropriété inscrit alors à l’ordre du jour de la prochaine assemblée les actions à faire voter pour sauver la copropriété en difficulté.

À noter : en cas d’administration provisoire de la copropriété en difficulté, les instances de la copropriété (syndic, assemblée, conseil syndical) conservent leurs pouvoirs.

Plan de sauvegardeLe plan de sauvegarde des copropriétés en difficulté s’applique lorsque :

π l’équilibre financier est gravement compromis ;

π la conservation de l’immeuble est menacée.



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Dans ces deux cas, le syndic de copropriété, des copropriétaires disposant de plus de 15 % des voix, ou le procureur de la République sont en droit de saisir le tribunal de grande instance. Une fois saisi, le tribunal confie à l’adminis-trateur provisoire tous les pouvoirs du syndic, dont le mandat cesse d’office, sans versement d’indemnités, ainsi que tous les pouvoirs (ou une partie) de l’assemblée générale et du conseil syndical.

L’administrateur provisoire a alors pour rôle de prendre toutes les mesures nécessaires au rétablisse-ment du fonctionnement normal de la copropriété, et d’établir un plan de sauvegarde d’une durée de cinq ans. Il possède de plus différents pouvoirs. En effet, il peut :

π entendre le président du conseil syndical ;

π convoquer les copropriétaires pour les informer et les entendre ;

π demander l’avis du conseil syndical ;

π demander au tribunal de suspendre ou d’interdire, pour une durée de six mois, toute action de justice provenant des créanciers de la copro-priété en difficulté.

L’administrateur provisoire doit décider des mesures financières pour mettre en œuvre les décisions engagées, en réunissant l’assemblée générale afin de procéder à un appel de fonds.

À noter : tout au long de la procédure, les copropriétaires sont informés des démarches et des décisions de l’administrateur provisoire.

CarenceLorsqu’une copropriété est dans l’incapacité d’assurer la conservation de l’immeuble ou la sécurité des occupants, en raison de graves difficultés finan-cières ou de gestion et de l’importance des travaux à mettre en œuvre, elle peut être déclarée en situation de carence.

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C’est alors le maire de la com-mune, le syndic de copropriété ou l’administrateur provisoire, ou des copropriétaires disposant de plus de 15 % des voix qui saisissent le tribunal.

Ensuite, le tribunal désigne un ou plusieurs experts chargés de consta-ter l’importance du déséquilibre

financier de la copropriété en difficulté ou d’évaluer la nature des travaux à mettre en œuvre pour assurer la conservation de l’immeuble. Les résultats de l’expertise sont adressés aux personnes qui ont saisi le tribunal.

Au vu de ces résultats et après audition des parties concernées, le tribunal peut déclarer l’état de carence via une déclaration. C’est une sorte de « fail-lite » de la copropriété. L’état de carence peut conduire à une procédure d’expropriation, mettant fin à l’existence de la copropriété.

Dispositif administratifCes mesures administratives sont plutôt réser-vées aux grands ensembles immobiliers en copropriété, qui cumulent de graves difficultés au niveau technique, social et financier.

Il est piloté par une collectivité locale qui met en place, avec l’aide de l’État, une équipe et des financements nécessaires pour aider ces copropriétés.

Cela donne ensuite lieu à une procédure d’incitation qui ne modifie pas les pouvoirs des organes de gestion (syndic, syndicat des copropriétaires, conseil syndical, assemblée). Un diagnostic des difficultés est établi.



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Puis, une convention d’une durée de cinq ans est signée entre l’Agence natio-nale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH), l’État et la collectivité locale qui pilote le dispositif. Cette dernière fixe les mesures à envisager pour pallier les difficultés. En outre, pendant cinq ans, une équipe assiste ces copropriétés dans leur redressement.

Par ailleurs, différentes institutions peuvent contribuer au financement de ce dispositif : l’État, pour les aspects techniques et les travaux par le biais de l’ANAH, l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU), la Caisse des Dépôts et Consignations, des collectivités locales et le 1 % logement.

Bon à savoir : ce dispositif public peut s’appliquer également dans le cas du plan de sauvegarde judiciaire, avant la déclaration de carence, afin d’aider la copropriété en difficulté par des financements publics.



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Copropriété et dégâts des eaux : qui paie quoi ?

Gérer un dégât des eaux est toujours compliqué. Si, en plus de cela, la déclaration du sinistre engendre des litiges, les choses peuvent vite prendre des proportions importantes.

Prenez donc le temps de vous poser les bonnes questions ! Quelle assurance doit vous indemniser ? Qui paie la recherche de fuite ? La fuite est-elle due à une négligence de votre part ou à la vétusté des canalisations ? Voici quelques pistes pour vous aider à garder le contrôle de la situation.

Qui doit s’assurer ? Syndic, bailleur, locataire occupant… Lorsqu’un dégât sur-vient, il n’est pas toujours facile de savoir à qui s’adresser en priorité.

Pour mieux vous repérer, sachez que le syndic a l’obligation de souscrire une assurance couvrant la copropriété en cas de dommage causé à l’immeuble, ainsi qu’une assurance couvrant la responsabilité civile de la copropriété.

La responsabilité civile est le principe selon lequel une personne (ici, le syndic) cause un dommage à une autre personne (ici, les copropriétaires), et est donc obligée de le réparer (ici, sous forme de compensation financière). L’assurance du syndic peut également couvrir la responsabilité civile des copropriétaires, mais ce n’est pas une obligation.

Le copropriétaire-bailleur doit, quant à lui, souscrire une assurance couvrant les dommages causés aux locataires ou aux autres personnes. Toutefois, générale-ment, les assurances du syndic et des locataires sont suffisantes pour réparer les dégâts.

Si l’un des logements de la copropriété est en location, le locataire est aussi dans l’obligation de souscrire une assurance multirisque habitation. Cette dernière couvre, entre autres, les dommages liés aux dégâts des eaux.

Quel que soit votre statut, vous devez toujours déclarer le dégât des eaux à votre assureur. Vous devez également avertir votre syndic. Pensez également à préve-nir les autres copropriétaires, car il est possible que votre dégât des eaux ait des conséquences chez eux.



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En outre, il est difficile de connaître immédiatement l’origine de la fuite. Dans le doute, il est donc préférable que chacun déclare le sinistre à son assurance.

Quelles aides ?

Pour faciliter les déclarations de sinistre dans les copropriétés et accélérer l’in-demnisation des personnes concernées, deux conventions ont été instaurées :

π La convention CIDRE (Convention d’Intervention Directe et de Renonciation à un recours) vous couvre que vous soyez responsable ou non du dégât des eaux. Autrement dit, si vous êtes victime d’un sinistre, vous n’aurez pas à attendre que l’assurance du responsable vous indemnise. Cette convention est valable pour les dommages matériels inférieurs à 1 600 € et pour les dommages immatériels inférieurs à 800 € (par exemple, un loyer impayé).

π La convention CIDE-COP (Convention pour les dégâts des eaux en Copropriété) couvre les dommages matériels et immatériels dont les montants sont supérieurs aux limites fixées par la convention CIDRE.

Lorsque ces conventions ne peuvent pas s’appliquer à votre dégât des eaux, votre assurance doit faire appel à un expert pour déterminer les responsabilités de chacun des acteurs, ainsi que le montant des indemnités.

Assurance habitation et copropriété, qui assure quoi ?

Dans le cas d’une copropriété, les modalités d’assurance sont doubles. Si vous êtes copropriétaire, il vous faut penser à assurer les parties privatives et les par-ties communes.

La plupart du temps, la copropriété est régie par un règlement qui définit son fonctionnement.

Ce dernier détermine alors les parties privatives et les parties communes, les droits et les obligations des copropriétaires.

Les parties communes de l’immeuble (hall, cage d’escalier, système de chauf-fage, ventilation, etc.) sont assurées par la garantie de la copropriété, puisque c’est au syndic de l’immeuble qu’il revient de souscrire une assurance collective.

L’assurance habitation collective de la copropriété couvre l’essentiel, et parfois tous les risques pouvant engager la responsabilité des copropriétaires en tant que propriétaires.



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Ces risques garantissent l’immeuble et sont toujours les mêmes :

π dégâts des eaux, fuites, débordements, infiltrations ;

π incendies, fumées, explosions, foudre et dégâts causés par l’intervention des pompiers ;

π catastrophes naturelles, grêle, neige, tempête ;

π vols, dégradations, bris de glace.

L’assurance collective de la copropriété est assez étendue et couvre parfois cer-tains dégâts survenus dans les parties privatives. Elle contient une responsabilité civile aux tiers si un accident arrive, du fait de l’immeuble (la propriété) ou de son personnel.

Avant de choisir votre assurance collective, assurez-vous qu’elle comporte une clause stipulant que l’assureur renonce à se retourner contre les copropriétaires responsables d’un sinistre ou contre le syndic de l’immeuble (la copropriété). Cette clause peut être étendue aux locataires.

De plus, vérifiez l’existence d’une clause mentionnant que les copropriétaires sont considérés comme des tiers entre eux. Ce, au cas où certains dommages causés endommageraient les biens des voisins. En effet, la responsabilité civile comprise dans l’assurance collective de la copropriété n’assure pas les dommages subits par l’assuré.

Par ailleurs, dans une copropriété, certaines parties sont particulières (caves, par-king), étant à la fois privées et publiques. En raison de cette ambiguïté, plusieurs contrats peuvent les prendre en charge. Aussi, pensez à regarder l’assurance col-lective avant de souscrire votre propre assurance habitation pour ne pas payer plusieurs fois une même couverture.

Vous devez aussi absolument veiller à ce que l’immeuble soit assuré pour sa valeur réelle, qui correspond à son prix de reconstruction, moins la vétusté. Pour estimer la valeur de l’immeuble, il faut prendre en compte sa superficie et sa catégorie.

Notez que la superficie des greniers et sous-sols ne compte que pour moitié, tandis que les cours et les combles sont exclus du calcul.

Enfin, sachez que l’assurance collective ne couvre pas les accidents dont des tiers pourraient être victime dans les logements. D’où la nécessité pour les occupants (et copropriétaires) de se prémunir contre ce risque en souscrivant une assurance habitation.



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C’est donc à l’occupant d’assurer son logement. S’il s’agit d’un locataire, l’as-surance habitation est obligatoire. En revanche, s’il s’agit d’un propriétaire ou copropriétaire, l’assurance habitation n’est pas obligatoire, mais fortement conseillée.


Pergola et copropriété

J’habite dans un immeuble et je souhaite installer un store-pergola sur ma ter-rasse. Suis-je contraint de demander l’autorisation à la copropriété ?

� Question de Justine11

Δ Réponse de Youpi

Oui, vous devez consulter le règlement imposé à tous les propriétaires de votre immeuble.

Cette démarche n’est pas forcément une contrainte. Si vos voisins sont d’ac-cord, il est possible d’envisager une solution collective pour vous abriter du soleil.

Modification du règlement de copropriété

Je voudrais faire modifier le règlement de ma copropriété en ce qui concerne des parties privatives.

Pour le quorum de l’assemblée générale, faut-il avoir l’unanimité ou la majorité ? � Question d’Elisecogrel


Si les parties privatives sont hors droit de jouissance (parking, par exemple), il faut l’unanimité.

Acte délictueux

Un copropriétaire empêche le fonctionnement d’un dispositif de sécurité incen-die par une manipulation. Quelle mesure peut-on prendre ?

� Question de Vesso



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Δ Réponse de Bruel Diags

Pour commencer, il faut le rappeler à l’ordre par oral (j’imagine que ça a été déjà fait), puis par recommandé avec AR s’il continue, en lui rappelant qu’il est pénalement responsable en cas de problème, et le menacer de porter plainte pour mise en danger délibérée de la vie d’autrui.

En cas d’incendie, et si le système d’alarme a été neutralisé, vous pourriez alors vous retourner contre lui, si tant est qu’il puisse être prouvé qu’il en est à l’origine.

Vérification des comptes

Je souhaiterais savoir quelles sont les démarches à effectuer pour vérifier les comptes, suite à un transfert de dossier, d’un syndic à un autre.

� Question de Caroline

Δ Réponse de Costes

La loi du 10 juillet 1965 offre au conseil syndical un droit d’accès aux infor-mations et un devoir d’exercer certains contrôles au nom de l’ensemble des copropriétaires.

Les copropriétaires aussi peuvent exercer un droit de regard spécifique qui leur est reconnu (art. 18-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Reste que les comptes doivent être approuvés par tous les copropriétaires en AG.

Excédent de budget en fin d’exercice

Doit-on donner son accord pour porter l’excédent appelé pendant l’exercice par rapport aux charges réelles ?

Ou le syndic peut-il l’utiliser comme une avance sur de futurs travaux ? � Question de Capucine


Tout excédent doit être rendu aux copropriétaires. Si une avance sur travaux est décidée en AG (vote), il s’agira d’une écriture comptable supplémentaire qui devra figurer sur les comptes.



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Président et trésorier d’une ASL

J’habite dans un lotissement de douze lots, et je suis trésorière de l’ASL. Quel est mon rôle ?

De plus, nous avons la même présidente depuis cinq ans et tous les coproprié-taires sont d’accord pour en changer. Comment faire ?

� Question de Retraite Sncf


Quand une assemblée ne veut plus de son président, elle peut en changer à la fin de son mandat, à condition qu’il y ait une autre candidature !

Quant à la mission du trésorier, cela est défini dans les statuts de l’ASL. À défaut, c’est le président qui a toute la responsabilité de la gestion finan-cière de l’ASL.

Copropriétaire majeur dans une copropriété

Que se passe-t-il quand un copropriétaire est majoritaire dans une copropriété ? � Question d’Olivier76


Un copropriétaire est majoritaire quand il possède une quote-part des par-ties communes supérieure à la moitié.

Afin qu’il ne dicte pas ses décisions à l’assemblée générale, le coproprié-taire majoritaire dispose d’un nombre de voix égal à la somme des voix des autres copropriétaires.


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III. Les organes de contrôle

et de décision

Les copropriétaires, l’assemblée générale et le conseil syndical sont les organes décisionnels d’une copropriété.

Les copropriétairesEn faisant l’acquisition d’un lot en copropriété, le coproprié-taire bénéficie de droits, mais il est également soumis à des obligations. Il doit respecter le règlement et payer ses charges.

Il est certes propriétaire de ses parties privatives et d’une quote-part des parties communes, mais qu’a-t-il vraiment le droit de faire et de ne pas faire ?

III. Les organes de contrôle et de décision

54

Occupation des parties privativesLe copropriétaire a le droit d’utiliser et de disposer librement de ses parties privatives, à condition de ne porter atteinte ni aux autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

On distingue plusieurs types de copropriétaires :

π le copropriétaire-occupant ;

π le copropriétaire-bailleur ;

π le copropriétaire exerçant une activité commerciale ou libérale.

Ainsi, le copropriétaire qui occupe son appartement peut en faire sa résidence principale ou sa résidence secondaire. Il peut également aména-ger l’intérieur de ses parties privatives : papiers peints et peinture, revêtements des sols, démolition ou création de cloisons.

Mais le copropriétaire a aussi le droit de louer son bien, c’est alors un copropriétaire-bailleur. Le locataire est tenu de respecter le règlement de copropriété, ainsi que la destination du local loué. En outre, les locataires ont le droit de se réunir en association (ou amicale) afin de défendre leurs projets auprès du syndicat des copropriétaires.

Pour savoir si un copropriétaire peut exercer son activité professionnelle au sein même de la copropriété, il doit consulter le règlement. Soit ce dernier limite l’utilisation de ses parties privatives à un strict usage d’habitation, on parle alors de « clause d’habitation bourgeoise », soit le règlement prévoit que l’immeuble est à usage mixte (habitation et professionnelle).

Le copropriétaire peut alors exercer ou laisser s’exercer une activité pro-fessionnelle dans sa partie privative, à condition que la profession y soit autorisée.



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Attention : le règlement de copropriété peut interdire aux copropriétaires l’exercice de certaines activités provoquant des nuisances (par exemple, un res-taurant ou un cabinet médical).

Usage des parties communesLes parties communes sont utilisables par tous les copro-priétaires, sauf si le règlement confère à un copropriétaire en particulier la jouissance exclu-sive d’une partie commune (exemple : une terrasse).

Il n’a cependant pas le droit de s’accaparer les parties com-munes pour son utilisation exclusive. Cet usage abusif peut être sanctionné.

Respect du voisinage et de la collectivitéEn général, le règlement de copropriété inclut des clauses générales inter-disant de porter atteinte à la tranquillité des copropriétaires par des bruits excessifs.

Des clauses plus restrictives peuvent concerner des comportements gênants (installer un barbecue sur son balcon, par exemple).

Syndicat des copropriétairesLe syndicat des copropriétaires est constitué de l’ensemble des coproprié-taires. En effet, dès qu’un copropriétaire fait l’acquisition d’un lot, il en devient membre de droit. Dès qu’une copropriété se crée, le syndicat des copropriétaires existe automatiquement, sans besoin de formalité pour sa constitution.



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Le syndicat des copropriétaires a pour rôle d’assurer la conserva-tion et l’entretien de l’immeuble :

π en décidant de l’entretien et de la réparation des parties communes ;

π en veillant à l’entretien des parties privatives par les copropriétaires ;

π en décidant des améliorations à apporter à l’immeuble ;

π en demandant la modification du règlement de copropriété concernant les parties communes.

Le syndicat des copropriétaires assure également la défense des intérêts col-lectifs des copropriétaires. Doté de la personnalité juridique, il peut agir en justice par l’intermédiaire du syndic, et sa responsabilité peut être engagée.

En outre, il se réunit en assemblée générale pour prendre ses décisions et les fait exécuter par le syndic.

Par ailleurs, dans une copropriété de plusieurs bâtiments, les copropriétaires peuvent décider de créer un syndicat secondaire. Ce dernier assure alors la gestion d’un bâtiment spécifique et fonctionne de manière autonome.

Les syndicats de copropriétaires peuvent s’associer dans une union des syndi-cats, dotée de la personnalité civile.

L’assemblée généraleL’assemblée générale (AG) de copropriété est la seule instance à décider pour la copropriété, d’où l’importance d’y assister. Elle réunit l’ensemble des copropriétaires.

Il existe deux sortes d’assemblée : l’assemblée générale ordinaire qui se réunit obligatoirement une fois par an, et des assemblées extraordinaires supplémentaires.



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OrganisationLa convocation de l’AG doit être adressée à chaque coproprié-taire par courrier recommandé avec avis de réception (ou remise contre signature), au moins 21 jours avant la tenue de l’assemblée.

En général, c’est le syndic, chaque fois qu’il le juge utile, le conseil syndical ou des copropriétaires détenant au minimum un quart des voix qui convoquent l’AG. Néanmoins, la convocation doit contenir le lieu, la date, l’heure, l’ordre du jour, les modalités de consultation des pièces justifiant les charges, et tous les documents nécessaires à la compréhension des décisions à voter.

➥ Pour aller plus loin, consultez notre modèle de lettre : Convocation de l’assemblée générale des copropriétaires

L’ordre du jour de l’assemblée générale de copropriété doit être rédigé avec précision, de manière à permettre un vote pour ou contre. Seules les résolutions contenues dans l’ordre du jour sont soumises au vote. Tout copro-priétaire peut demander au syndic d’inscrire, au préalable, une question supplémentaire.

En fonction des questions posées à l’assemblée générale de copropriété, cer-tains documents doivent être annexés à la convocation. Ainsi, si l’ordre du jour concerne l’approbation des comptes, il est nécessaire d’adjoindre :

π l’état financier du syndicat de copropriétaires et son compte de gestion général ;

π le comparatif des comptes de l’exercice précédent ;

π le projet d’état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire.

http://copropriete.comprendrechoisir.com/ebibliotheque/voir/125585/convocation-de-l-assemblee-generale-des-coproprietaires



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S’il s’agit du vote du budget prévisionnel, alors les documents fournis doivent comprendre le projet de budget et ses annexes ainsi que le comparatif avec le dernier budget prévisionnel voté.

En cas de travaux, l’AG doit pouvoir présenter les conditions essentielles du contrat lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, et un devis ou un marché pour la réalisation de travaux.

Enfin, quand l’ordre du jour se fixe sur le syndic, il est nécessaire que chaque copropriétaire ait en sa possession l’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération, et le projet de résolution tendant à autori-ser le syndic à introduire une demande en justice.

Déroulement d’une réunionL’assemblée générale de copropriété procède à l’élection de son président en début de séance, ce dernier est chargé ensuite de vérifier la feuille de pré-sence et la régularité des votes.

S’ils ne peuvent être pré-sents, les copropriétaires peuvent donner mandat pour se faire représen-

ter. Le choix du mandataire est libre, mais son vote engage le copropriétaire représenté.

➥ Pour aller plus loin, consultez notre modèle de lettre : Notification de délégation à la prochaine assemblée générale

L’AG est l’occasion pour les copropriétaires de faire entendre leur voix en votant les décisions. Pour comprendre le fonctionnement d’un vote en AG, il faut cependant dissocier le calcul des voix des différentes majorités.

http://copropriete.comprendrechoisir.com/ebibliotheque/voir/125682/notification-de-delegation-a-la-prochaine-assemblee-generale



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En effet, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix corres-pondant aux tantièmes de sa quote-part dans les parties communes (un tantième = une voix).

Mais il existe aussi différentes règles de majorité selon la nature et l’impor-tance des décisions à prendre.

Majorités d’une copropriété

Majorités Exemples de décisions

Majorité simple des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés

Travaux d’entretien

Majorité absolue des voix de tous les copropriétaires présents, représentés et absents

• Élection du syndic• Provisions pour des travaux

Double majorité : les 2/3 de l’ensemble des voix des copropriétaires

Travaux d’amélioration de l’immeuble (installation d’un ascenseur, par exemple)

Unanimité : accord de l’ensemble des copropriétaires

Modification de la répartition des charges

Le syndic établit le procès-verbal de l’assemblée générale de copropriété. Ce document contient le texte de chaque question figurant à l’ordre du jour et le résultat de chaque vote.

Contestation des résolutions votéesQui peut décider de contester les décisions de l’AG ?

Les copropriétaires opposés au vote de l’assem-blée générale de copropriété, les copropriétaires absents, les copropriétaires non représentés.

Pour ce faire, il faut saisir le tribunal de grande instance. L’action en annulation nécessite donc le recours d’un avocat.



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Le conseil syndicalLe conseil syndical est composé de copropriétaires qui ont la tâche de contrô-ler et d’assister le syndic.

FonctionsLe rôle principal du conseil syndical est de contrôler la gestion du syndic et de l’assister. À ce titre, il a pour mission de veiller à la comp-tabilité du syndicat, à la répartition des dépenses, aux conditions de passation des marchés, à l’exécution des contrats, ainsi qu’à l’élabora-tion du budget prévisionnel.

Il a aussi la charge de veiller au bon entretien de la copropriété en alertant le syndic sur les dégradations faites dans les parties communes.

Le conseil syndical peut également prendre conseil auprès de toute personne de son choix afin d’obtenir, par exemple, l’avis d’un expert.

Enfin, il donne son avis au syndic et à l’assemblée générale sur la gestion de l’immeuble.

CompositionLe conseil syndical est élu en assemblée générale parmi les copropriétaires ; tous les copropriétaires peuvent déposer leur candidature.

Les conseillers syndicaux sont élus à la majorité des voix pour une durée de 3 ans. En cas d’absence de candidatures ou de majorité, l’impossibilité de créer un conseil syndical doit figurer dans le procès-verbal de l’assemblée générale.



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C’est le règlement de la copropriété qui fixe le nombre de conseillers syndi-caux, ou à défaut l’assemblée générale. Ce nombre dépend généralement de l’importance de la copropriété. Néanmoins, il doit être suffisant pour pouvoir peser sur les décisions.

Mais attention ! Un trop grand nombre de conseillers syndicaux peut freiner le fonctionnement du conseil syndical.

FonctionnementL’organisation et le fonctionnement du conseil syndical sont fixés par le règle-ment de copropriété. Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.

Le président du conseil veille ensuite au fonctionnement et au bon dérou-lement des assemblées générales. Il a le pouvoir de convoquer lui-même l’assemblée générale en cas de non-exécution par le syndic.



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Saisie de bien immobilier en copropriété : que faire ?

Un syndicat de copropriété peut ordonner la vente et la saisie de votre bien immobilier en cas d’impayés trop fréquents. La réforme du 1er janvier 2007 ren-force d’ailleurs les conditions de saisie et de vente d’un bien immobilier. Elle permet également d’accélérer la procédure lancée à votre encontre.

En cas de difficultés financières, il vaut donc mieux se manifester rapidement pour tenter de trouver une solution à l’amiable.

Le syndic de copropriété qui souhaite obtenir la saisie immobilière de votre loge-ment doit soit obtenir l’autorisation de saisir le bien par l’assemblée générale, soit saisir le tribunal de grande instance du lieu où le bien est situé afin d’obtenir un commandement de saisie.

En effet, la procédure appliquée par le tribunal de grande instance débute par un commandement de saisie. Il s’agit d’un acte exécutoire délivré par un huissier et adressé au copropriétaire.

Le commandement de saisie explique au copropriétaire :

π qu’il dispose de huit jours pour régler la totalité de ses charges de copropriété ;

π qu’il a la possibilité de vendre son logement par voie judiciaire ;

π qu’il peut obtenir l’aide juridictionnelle et entamer une procédure de surendettement.

Après réception par le copropriétaire, le commandement est ensuite publié au bureau des hypothèques. Le bien ne peut alors plus être vendu par une voie autre que judiciaire.

Puis, la procédure de vente est déclenchée seulement huit jours après la remise du commandement exécutoire.

Passé ce délai, un huissier peut à n’importe quel moment pénétrer dans votre logement pour y dresser un procès-verbal de description, c’est-à-dire évaluer la valeur de votre logement.



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Le syndicat de copropriété a alors un délai de deux mois pour vous assigner devant une audience d’orientation, qui vous informera des caractéristiques de la saisie. Lors de cette audience, vous êtes également informé du fait que vous pouvez demander une vente judiciaire de votre bien. Les bénéfices alors engen-drés seront partagés entre les créanciers.

En outre, la saisie immobilière du bien en copropriété peut être réalisée de deux façons, soit à l’amiable, soit forcée. Dans le dernier cas, le copropriétaire est forcé de se plier à la saisie.

Ainsi, en cas de difficultés à honorer vos charges de copropriété avant la saisie de votre bien, vous avez encore la possibilité de réaliser une vente judiciaire. Le juge fixe alors le montant minimum, en dessous duquel votre bien ne pourra pas être vendu. Une audience de rappel a ensuite lieu dans les quatre mois qui suivent l’audience d’orientation, afin de s’assurer que la vente à l’amiable du logement en copropriété est réalisable.

Le copropriétaire peut alors vendre lui-même son logement. La vente s’effectue normalement, à l’exception du fait que les conditions sont déterminées par le juge.

Mais si le copropriétaire n’émet aucune contestation ou ne souhaite pas réa-liser une vente à l’amiable, la copropriété fera l’objet d’une vente judiciaire publique. Le juge fixera la date de l’audience de la vente, et le bien sera vendu aux enchères publiques sans que le copropriétaire puisse intervenir.

Le montant de cette vente est ensuite réparti soit à l’amiable, soit par le juge pour couvrir le montant des charges de copropriété redevables.

Changement de fenêtre dans une copropriété : quels sont vos droits ?

En copropriété, les travaux sur les fenêtres sont soumis à de nombreuses régle-mentations. Vous devez donc toujours vous renseigner avant d’entreprendre des travaux.

Au sein d’une copropriété, le changement de vos fenêtres est encadré par le règlement de copropriété et plus précisément par le cahier des charges.

Le cadre fixe de vos fenêtres, celui qui ne bouge pas lorsque vous les ouvrez, est considéré comme faisant partie de la menuiserie extérieure, donc de la façade de l’immeuble. Or, vous ne pouvez pas, sans autorisation, changer l’aspect exté-rieur de votre façade, et donc, vos fenêtres.



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Si vous souhaitez rénover vos menuiseries, vous avez donc deux solutions : vous conformer strictement au modèle de fenêtre déjà présent ou acheter le modèle voté par les copropriétaires lors de la dernière assemblée générale.

Quoi qu’il en soit, vous devrez respecter le choix du vitrage (simple, double, etc.), les dimensions, le modèle des châssis, les matériaux et les couleurs. Vous êtes libre cependant de choisir le degré d’isolation thermique et phonique de vos vitrages.

D’après l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, vous devez demander une autorisation pour changer vos fenêtres lorsque cela engendre une modification significative de l’aspect extérieur de l’immeuble.

Dans tous les autres cas, vous devrez demander une autorisation de l’assemblée générale avant de commencer vos travaux.

Les copropriétaires voteront alors à la majorité. À l’issue de ce vote, vous vous verrez autoriser ou refuser le remplacement de vos fenêtres.


Démission de la présidence du conseil syndical

Peut-on démissionner de la présidence du conseil syndical en restant membre de ce conseil ?

Quelle est la procédure à suivre ? � Question d’Alcamies


Oui, c’est possible, sauf si le règlement de copropriété dit le contraire. C’est ce règlement qui fait foi, en l’absence de texte législatif.

Mais l’habitude veut qu’en cas de démission du président, le conseil syndi-cal se réunisse dans le mois qui suit pour élire un nouveau président.

Dans l’intervalle, le membre du conseil syndical le plus ancien dans la copro-priété assure l’intérim.

De plus, cela ne vous oblige pas à quitter ce conseil, car les deux fonctions sont cumulatives (le président doit être membre du conseil syndical), mais pas confondues.



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Indemnisation pour gestion

Les membres du conseil syndical ont-ils le droit d’être indemnisés de leur temps passé à la gestion ?

� Question d’Alicia2


Non, les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne peuvent être rémunérées.

Mais ils peuvent être remboursés de leurs frais sur justificatifs.

Attention, les membres du conseil syndical n’ont pas non plus le droit de s’accorder des privilèges particuliers au détriment des autres copropriétaires.

Association syndicale

Nous sommes six propriétaires dans un lotissement privé qui existe depuis plus de 25 ans.

Nous souhaitons rétrocéder à la mairie la voirie, en très mauvais état, ainsi que les espaces verts.

Est-il nécessaire de créer une association syndicale pour cela ? � Question de Jeff43

Δ Réponse de Sogebrimo

Vous avez certainement un règlement ou un cahier des charges pour votre lotissement. Selon la loi, vous êtes déjà en association syndicale libre (ASL).

Pour céder à la mairie la voie qui vous dessert, il faut vous réunir en assem-blée générale pour faire voter cette décision.

Surtout qu’il n’est pas certain que la mairie accepte cette cession à titre gra-tuit, si le coût d’entretien est trop élevé et si cela ne présente pas un intérêt général.

Il faut savoir que lorsque vous cédez au domaine public une voie privée, cette dernière reste accessible à tous, mais vos espaces verts seront ouverts au public.

Il faut donc que vous soyez tous d’accord sur ce sujet et ses conséquences en termes de sécurité.



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Création de places publiques

Nous avons fait voter en AG de décembre 2011 une résolution pour un devis de peinture qui délimitera des places de parking publiques dans notre résidence. Un copropriétaire s’y est opposé prétextant que le vote n’a pas été réalisé en vertu du bon article. Pouvez-vous m’indiquer quel est l’article en question ?

� Question de PascalT


S’il n’y a pas de changement dans la destination, l’unanimité n’est pas requise. Sinon, s’il s’agit de dénombrer les places de parking, et que celles-ci restent en partie communes, et en considérant qu’il s’agit de travaux d’embellissement, normalement ce sont les articles 24 ou 25 qu’il faut considérer.

Question à l’ordre du jour de l’AG

J’ai fait une demande, dans les délais, pour ajouter une question à l’ordre du jour de l’AG. Je l’ai même envoyé en recommandé avec AR. Néanmoins, je viens de recevoir le plan de la prochaine AG et ma question n’est pas prévue à l’ordre du jour. Puis-je faire annuler l’assemblée générale ?

� Question de Vaucluse84

Δ Réponse d’Irene75123

Si votre demande a été faite avant l’envoi de la convocation, vous pouvez exiger que le syndic fasse une assemblée à ses frais avec votre question.

Invalider une décision du conseil syndical

Est-ce possible d’invalider une décision du conseil syndical de la copropriété ? � Question de Momo


Non, ce n’est pas possible. Mais cela n’a pas beaucoup d’importance, puisque le conseil syndical n’a que des pouvoirs de contrôle et d’aide au syndic. C’est l’assemblée générale qui prend les décisions qui engagent la copropriété, sauf si ladite assemblée a, dans une de ses décisions, déléguer un pouvoir au conseil.



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C’est souvent le cas dans le choix des entreprises pour des travaux.

Dans ce cas, et si vous avez un motif valable, vous pouvez demander au juge d’annuler une décision du conseil syndical.

Copropriété et confidentialité

Je viens de rejoindre, pour la première fois, un conseil syndical, et je voudrais savoir ce qu’il en est de la confidentialité des propos tenus au cours de nos réu-nions. Les autres membres m’ont fait comprendre que je ne devais rien divulguer aux copropriétaires, mais est-ce légal ? Les copropriétaires ont quand même le droit de savoir ce qui se passe et pourquoi ils paient.

� Question de Maroussia


La seule obligation de confidentialité qui s’impose aux membres d’un conseil syndical concerne les informations à caractère personnel auxquelles ils pourraient avoir accès dans le cadre de leur mandat.

Mais les copropriétaires organisés en conseil syndical ont la possibilité d’obtenir à tout moment une communication et des copies de tous les docu-ments ou pièces qui concernent la gestion de la copropriété.

En vertu du principe de transparence, aucune limitation ou objection de confidentialité ne peut être opposée à ce droit. Dès lors, un copropriétaire peut demander la transcription de tout compte-rendu de réunion du conseil syndical par la voie normale (demande écrite au président du CS).

Néanmoins, cela concerne les pièces écrites. Ainsi, effectivement, rien ne permet à un copropriétaire d’exiger auprès d’un membre du conseil syndical qu’il lui communique des informations ou lui relate la teneur des échanges oraux qui ont été tenus par les membres lors d’une réunion.

À mon sens, il s’agit effectivement d’une sage décision que de se tenir à une logique de silence a priori, car cela peut effectivement causer des histoires, et créer des tensions inutiles.

Notez donc bien que ce conseil de silence ne s’oppose en rien au devoir du conseil syndical de tenir informés les copropriétaires des décisions rendues, et de leur fournir la copie des documents et pièces écrites relatives à la ges-tion de la copropriété, comme les comptes-rendus des réunions.


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IV. Le syndic de copropriété

La nomination d’un syndic est obligatoire dans toute copropriété. Personne morale ou physique, le syndic peut aussi être une structure professionnelle ou bénévole.

Le syndic professionnelNommé, le syndic professionnel est responsable, entre autres, de la ges-tion administrative et financière de la copropriété.

DésignationSelon la situation de la copropriété, le syndic peut être désigné par l’assem-blée générale des copropriétaires, par le règlement de copropriété, ou par voie judiciaire.


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Une désignation par l’assemblée générale est le mode de désignation le plus courant. L’AG élit alors son syndic à la majorité absolue, c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Pour que le vote soit validé, le syndic de copropriété a l’obligation de joindre son projet de contrat à l’ordre du jour.

Sinon, lors de la création d’une copropriété, un syndic provisoire peut être nommé par le règlement pour organiser l’élection du syndic permanent à la première assemblée générale.

Enfin, si l’assemblée générale ne parvient pas à s’accorder sur le choix d’un syndic, ou en cas d’absence de syndic, tout copropriétaire peut saisir le tri-bunal de grande instance pour faire désigner un administrateur provisoire, chargé de convoquer l’assemblée pour une désignation.

MissionsLa gestion administrative et finan-cière ainsi que l’exécution des décisions et l’entretien de l’im-meuble sont les principales fonctions d’un syndic de copropriété.

D’un point de vue administratif, le syndic assure le rôle de secrétariat de la copropriété. À ce titre, il tient à jour la liste des copropriétaires (état

civil, adresse, lot détenu). Il prépare aussi l’ordre du jour des assemblées et convoque l’assemblée générale au moins une fois par an.

De plus, il s’occupe du secrétariat des séances et tient à jour le carnet d’entre-tien de l’immeuble, en indiquant les travaux réalisés. Il a aussi en charge la conservation des archives de la copropriété.

Par ailleurs, le syndic est aussi l’organe qui gère la comptabilité des copro-priétaires. De ce fait, il tient le compte bancaire séparé du syndicat des copropriétaires et assure le recouvrement des charges.



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Il soumet également au vote de l’assemblée générale la constitution de provi-sions pour financer les travaux d’entretien des parties communes et élabore le budget prévisionnel. De plus, le syndic de copropriété rend compte de sa ges-tion chaque année devant l’assemblée générale.

Enfin, le syndic de copropriété assure l’exécution des dispositions du règle-ment de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale.

En outre, il effectue le suivi de l’entretien, de la conservation et de la sauvegarde de l’im-meuble en :

π faisant réaliser les réparations courantes et les travaux urgents ;

π veillant à l’approvisionnement en combus-tible, eau, électricité, gaz, etc. ;

π gérant le personnel de l’immeuble ;

π souscrivant les contrats d’assurance.

Enfin, il représente le syndicat des coproprié-taires en justice.

CaractéristiquesTout syndic professionnel doit être titulaire d’une carte professionnelle portant la mention « Gestion immobilière », délivrée par la préfecture. Il doit égale-ment justifier d’une garantie financière et souscrire une assurance qui couvre sa responsabilité professionnelle.

Avantages et inconvénients d’un syndic professionnel


• Connaissance de la gestion immobilière• Garantie financière• Assurance professionnelle

• Coûts de gestion supérieurs• Temps de gestion limité • Corrélation entre travaux et honoraires



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ResponsabilitésLe syndic de copropriété est responsable des fautes qu’il commet dans l’exécution de sa mission à l’égard du syndicat des copropriétaires. Il est donc responsable de ses erreurs, négligences ou omissions.

De plus, il peut être pénalement responsable s’il commet un délit concernant la gestion de la copropriété.

Bon à savoir : quand elle approuve la gestion du syndic, l’assemblée générale accorde son quitus, ce qui décharge le syndic de toute responsabilité vis-à-vis de la copropriété. Le quitus atteste que le syndic de copropriété a accompli correctement sa mission.

Le syndic bénévoleLe syndic de copropriété bénévole ne peut être qu’un copropriétaire qui dis-pose d’un lot, même modeste, dans la copropriété.

DéfinitionLe syndic de copropriété non professionnel est aidé par le conseil syndical. Il est généra-lement désigné par l’assemblée générale des copropriétaires, qui l’élit à la majorité absolue, c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Bon à savoir : ce mode de gestion est généra-lement choisi dans les petites copropriétés, dont la gestion est souvent refusée par les syndics professionnels, faute de rentabilité.



72

En outre, le syndic de copropriété bénévole a exactement les mêmes missions qu’un syndic professionnel.

Pourquoi choisir un syndic bénévole ?Contrairement au syndic professionnel, le syndic bénévole n’a pas à justifier de compétences professionnelles particulières. Cependant, de bonnes notions de droit et de comptabilité sont nécessaires.

Il peut aussi s’avérer très utile d’adhérer à une association pour avoir des informations, ainsi qu’une assistance juridique, comptable et technique.

Avantages et inconvénients d’un syndic bénévole :


• Bonne connaissance de la copropriété et des copropriétaires

• Coûts de gestion limités, voire gratuits• Meilleur suivi des décisions de

l’assemblée

• Pas d’assurance professionnelle• Absence de garantie financière• Pas de formation obligatoire, ce qui peut

entraîner des frais de conseil importants

Par contre, un syndicat de copropriété non professionnel est particulièrement recommandé :

π pour les petites copropriétés ;

π dans les copropriétés à majorité de copro-priétaires occupants ;

π dans les copropriétés où il règne une bonne entente entre les copropriétaires.

Néanmoins, contrairement au syndic profes-sionnel, le syndic bénévole n’a pas l’obligation de souscrire à une assurance. Il lui est cepen-dant conseillé de prendre une assurance en responsabilité civile, dont le montant est pris en charge par la copropriété.



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Le syndic bénévole peut aussi percevoir une rémunération pour couvrir ses frais et le temps passé à la gestion. Sa rémunération est alors soumise à l’im-pôt sur le revenu, au titre des bénéfices non commerciaux.

Le contratLe contrat du syndic de copropriété doit être voté par l’assemblée générale. Un projet de mandat est obligatoirement joint à la convocation à l’assemblée annuelle des copropriétaires.

L’assemblée peut alors voter pour ou contre ce mandat, ou demander la modification de certaines clauses.

DuréeLe contrat du syndic de copropriété peut être signé pour une période de 3 ans maximum, puis être renouvelé sans limite de temps.

Cependant, pour se pré-munir contre des abus, les copropriétaires ont ten-dance à signer des mandats d’un an, ce qui leur permet de renégocier chaque année les clauses du contrat, notamment financières.

Le contrat du syndic de copropriété doit donc indiquer sa durée, sa date de prise d’effet et sa date d’échéance.

ContenuLe contrat doit mentionner les conditions d’exécution de la mission du syndic à l’aide d’une liste des tâches dont le syndic doit s’acquitter. Le tableau qui suit détaille ces différentes missions.



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En outre, d’autres prestations plus spécifiques peuvent être incluses selon les situations : tra-vaux exceptionnels, recouvrement des impayés et contentieux, organisation de réunions supplémentaires.

À savoir : les conditions d’exercice de la mis-sion sont similaires dans beaucoup de contrats. Pour choisir un bon syndic, il faut veiller à la qualité du service.

Éléments financiersLe contrat du syndic de copropriété doit com-porter les modalités de détermination de sa rémunération :

π les honoraires pour une gestion courante ;

π les honoraires pour une gestion spécifique.

Les honoraires du syndicToujours à la hausse, les honoraires des syndics de copropriété ont connu une brutale envolée entre 2008 et 2009.

Calcul des honoraires Les honoraires du syndic de copropriété sont fixés dans son mandat. C’est au moment où l’assemblée générale vote sur le choix du syndic qu’il convient de se pronon-cer sur le montant de ses honoraires.

Depuis 1986, les honoraires du syndic de copropriété sont libres. Si le contrat est d’une durée supérieure à un an, il peut



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contenir une clause de révision annuelle des honoraires. Cette dernière doit néanmoins être fondée sur des éléments précis, comme l’indice du coût de la vie ou l’indice du coût de la construction.

La rémunération du syndic de copropriété peut être de deux types : pour une gestion courante et pour des prestations spécifiques.

Gestion couranteLes honoraires pour gestion courante font souvent l’objet d’un forfait annuel. Un arrêté du 27 septembre 2010 détermine une liste des prestations incluses dans ce forfait annuel.

Ces honoraires correspondent donc aux missions de tout syndic de copro-priété, comme l’organisation de l’assemblée générale annuelle.

Ils sont calculés en fonction du nombre de lots, du nombre d’équipements, de la présence ou non d’un gardien, de la compétence et la disponibilité du conseil syndical, de l’entente ou de la mésentente entre copropriétaires.

Prestations spécifiquesLes honoraires pour gestion courante et les hono-raires pour prestations spécifiques doivent faire l’objet de deux facturations distinctes.

En outre, les prestations particulières sont souvent facturées avec un taux horaire. Ce dernier peut varier selon les horaires d’intervention, puisqu’une distinc-tion est souvent opérée entre horaires de bureau et après 20 h.

Les honoraires du syndic de copropriété pour travaux spécifiques ont été réglementés. Seuls les travaux

de conservation et d’amélioration de l’immeuble peuvent en faire l’objet. Ils peuvent par ailleurs être fixés à l’avance dans le contrat, ou être votés par l’assemblée générale au cas par cas.



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Bien négocier le contratAfin que le syndic évalue ses honoraires à moindre coût, il faut montrer les points positifs de sa copropriété au moment de la négociation. De plus, il convient d’étudier en détail la liste des tâches de gestion courante, afin que celles-ci ne soient pas fac-turées comme des prestations spécifiques. Les copropriétés

importantes peuvent obtenir un tarif dégressif du forfait de gestion courante.

Attention : la tenue de l’assemblée générale peut être surfacturée si elle se déroule en dehors des horaires de bureau.

S’agissant des prestations spécifiques, elles peuvent faire l’objet de forfaits pour certaines tâches, par exemple la mutation d’un lot. Le principe du forfait permet de garantir des charges fixes.

Il est intéressant de ramener au mois le tarif horaire du personnel mis à disposition par le syndic et d’évaluer le temps passé pour les démarches administratives. Certains syndics ont tendance à sous-traiter les tâches admi-nistratives, ce qui en renchérit le coût.

Réduire les honorairesPour ne pas payer de frais supplé-mentaires, parfois abusifs, il faut être vigilant et surveiller plusieurs points.

Tout d’abord, les frais de photocopie sont souvent un point de litige avec le syndic. Il faut demander à les inclure dans les charges courantes ou négo-cier un forfait.



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Ensuite, concernant la tenue de l’assemblée générale, il est aussi possible de simplifier les procédures comme la remise en mains propres de la convocation plutôt que le courrier recommandé, ou faire réaliser le secrétariat par le pré-sident du conseil syndical.

De même, certains syndics préfèrent gérer le compte du syndicat sur leur compte professionnel, mais facturent l’ouverture d’un compte séparé, ce qui est abusif.

Enfin, le syndic ne doit pas multiplier les interventions coûteuses et inutiles en ce qui concerne le recouvrement des charges et des impayés. La procédure doit être graduée entre frais de mise de demeure et de relance, frais d’hypo-thèque et frais d’huissiers.

Prix indicatifsForfait gestion courante par copropriété : à partir de 10 lots

• 1 000 € HT • 110 € HT par lot

Taux horaire des vacations pour prestations exceptionnelles aux horaires de bureau

• Minimum : 50 € HT/h• Moyen : 70 € HT/h• Maximum : 100 € HT/h

Taux horaire des vacations pour prestations exceptionnelles au-delà de 22 h

• Minimum : 90 € HT/h• Moyen : 150 € HT/h• Maximum : 300 € HT/h

Recouvrement des impayés

Frais de relance Entre 3,50 € et 10,00 € HT

Mise en demeure par lettre recommandée

Entre 10 € et 50 € HT

Remise du dossier à huissier ou avocat

Entre 80 € HT et jusqu’à 500 € HT pour un avocat

Tenue d’un compte séparé par lot et par an• Tarif bas : 15 € HT • Tarif moyen : 20 € HT • Tarif élevé : 30 € HT

Suivi des travaux votés en assembléeDe 2 % à 6 % du montant des travaux

Photocopies• De 0,20 € à 0,40 € HT par page • Forfait 20 € HT par an et par

copropriétaire



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Changer de syndicLes fonctions du syndic de copropriété peuvent prendre fin de plusieurs manières : la fin de mandat, une démission ou une révocation.

Fin du mandatLe contrat du syndic de copropriété, voté par l’assemblée générale, doit contenir une date de fin de contrat. La mission du syndic se termine automati-quement au terme fixé par le contrat. Si les copropriétaires souhaitent changer de syndic, ils n’ont pas l’obligation de justi-fier le non-renouvellement du mandat.

Attention cependant ! Certains contrats contiennent une clause de renouvelle-ment automatique du mandat, qui est jugée abusive.

Attention : il faut veiller à ce que la fin du contrat de mandat du syndic de copropriété ne soit pas antérieure à la réunion de l’assemblée générale. Cela annulerait l’organisation de l’assemblée chargée de procéder au choix du nou-veau syndic.

Démission du syndicComme tout mandataire, le syndic de copropriété peut renoncer à son man-dat. Pour que sa démission soit valide, le syndic doit notifier sa démission au syndicat des copropriétaires.

Pour cela, il lui faut convoquer l’assemblée générale afin de lui présenter sa démission et qu’elle en prenne acte.

La démission sans préavis du syndic peut causer un préjudice au syndicat des copropriétaires, qui est fondé à demander des dommages et intérêts.



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Révocation du syndicLe droit de révoquer le syndic de copropriété appar-tient à l’assemblée générale, en votant à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires.

Elle doit cependant procéder ainsi :

π Inscrire la révocation du syndic en fonction à l’ordre du jour.

π Faire figurer à l’ordre du jour la nomination d’un nouveau syndic.

Attention : la révocation du syndic de copropriété n’intervient que si le syndic a commis une faute dans l’accomplissement de ses obligations. Le syndicat des copropriétaires doit prouver la faute et laisser le syndic présenter sa défense. Sinon, le syndic peut demander des dommages et intérêts.

Transition entre deux syndicsEn cas de changement de syndic, l’an-cien organisme doit transmettre les documents et archives du syndicat des copropriétaires à son successeur dans un délai d’un mois, à compter de la date de fin de ses fonctions.

L’obligation de transmission porte sur les pièces suivantes :

π le règlement de copropriété ;

π l’état descriptif de division ;

π les contrats avec les fournisseurs ;

π les correspondances et factures ;

π la situation de trésorerie et les documents comptables (grand livre géné-ral, grand livre auxiliaire des fournisseurs, grand livre auxiliaire des copropriétaires) ;



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π l’historique des comptes des copropriétaires ;

π les procès-verbaux des assemblées générales ;

π les dossiers d’assurance ;

π les dossiers de mutation des lots.

Un bordereau récapitulatif des pièces transmises est obligatoire depuis 2004, ainsi qu’une copie au conseil syndical.

L’ancien syndic dispose de deux mois supplémentaires pour remettre au nou-veau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes : l’état des comptes de chaque copropriétaire, l’état des comptes du syndicat des copropriétaires.



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Copropriété et charges abusives : quels recours ?

Dans les ensembles en copropriété, la répartition des charges est bien souvent source de conflits.

Il vaut mieux donc connaître vos droits en la matière. Cela vous permettra de limiter les risques de contentieux et, éventuellement, de faire valoir vos droits en cas de charges abusives.

Si un désaccord survient concernant le paiement des charges, vous disposez d’un certain délai pour réagir :

π Si vous êtes copropriétaire, d’après l’article 42 de la loi de 1965, vous avez dix ans pour contester une charge abusive.

π Si vous êtes syndicat de copropriété, d’après l’article 2277 du Code civil, vous disposez d’un délai de cinq ans pour entamer une procédure à l’encontre d’un copropriétaire qui ne paie pas ses charges. Pour tout autre litige dans ce domaine, vous avez également dix ans pour faire entendre votre voix.

Vous avez également la possibilité de contester les charges en tant que copropriétaire.

En fonction du motif de la contestation, vous pouvez vous adresser soit à l’assem-blée générale soit au tribunal de grande instance le plus proche de la copropriété concernée par le litige.

Ainsi, l’assemblée générale est compétente si le désaccord concerne le mode de répartition des charges. La modification de la répartition des charges ne pourra avoir lieu que si elle est votée à l’unanimité par les membres de cette assemblée.

En revanche, il faut vous adresser au tribunal de grande instance si vous estimez que la répartition des charges n’est pas conforme à la loi.

C’est le cas si la part payée par le plaignant s’élève à plus de 25 % du montant total des charges et si la participation des autres copropriétaires est inférieure à 25 % de ce même montant.



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Achat en copropriété : cinq conseils pour bien choisir

Investir dans une copropriété nécessite de bien étudier tous les aspects de votre futur logement. Il ne suffit pas, en effet, de consulter le règlement, de très nom-breux points sont à vérifier et il est parfois difficile de s’y retrouver.

Voici quelques conseils pour signer sereinement votre compromis de vente.

Tout d’abord, vous devez vous assurer du bon entretien de l’immeuble. Avant la signature du compromis de vente, vérifiez que vous êtes bien en possession des documents essentiels.

Ainsi, vous devez posséder le carnet d’entretien, qui vous indiquera si l’entretien a été correctement effectué au cours des dix dernières années. Les contrats de maintenance ainsi que les devis des gros travaux réalisés doivent aussi y figurer.

Cela concerne aussi les comptes-rendus de l’assemblée générale et les procès-verbaux des assemblées générales extraordinaires : ils vous éclairent sur la qualité de vie de la copropriété.

Ils vous renseignent également sur les questions à l’ordre du jour, ce qui peut mettre en lumière les éventuels problèmes que rencontre la copropriété.

En outre, le contrat d’assurance de dégâts des eaux et le dossier associé sont aussi des documents importants. En effet, le dossier associé au contrat peut vous indiquer la présence de fuites dans la copropriété, ce qui vous évitera d’avoir à payer des frais de réparation supplémentaires.

Le contrat vous renseignera, quant à lui, sur ce que l’assurance peut vous rem-bourser en cas de dégât des eaux.

Enfin, on doit vous avoir remis le bilan comptable, qui contient les factures d’en-tretien et de travaux effectués au sein de l’immeuble.

Ces travaux augmentent les charges des résidents. Au nombre de travaux effec-tués, vous pourrez ainsi vous faire une idée du montant de vos charges à venir.

Dans un second temps, vérifiez la situation financière de la copropriété. Lorsque vous achetez un appartement dans une copropriété, vous êtes redevable d’une certaine partie des charges. Le montant que vous devez payer est calculé en fonction de la fraction de copropriété que vous possédez.

Tâchez de savoir si la copropriété a des créances à recouvrer. Si tel est le cas, en effet, vous serez contraint de régler une partie de ces dettes.



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Ensuite, faites attention aux travaux en passe d’être votés par l’assemblée géné-rale : s’il y en a, les modalités de financement doivent vous être clairement explicitées avant que vous n’achetiez. Vous pourrez négocier pour être exempté d’une partie de ces charges, n’étant pas encore copropriétaire. Si vous ne faites pas ces démarches, les travaux seront à votre charge.

Par ailleurs, vous devez vous assurer de la qualité du voisinage, car vivre en copropriété, cela signifie aussi vivre en communauté. Avant d’acheter, il est donc essentiel de se renseigner sur le voisinage afin de ne pas avoir de mauvaises surprises. Tentez notamment de savoir si certains voisins posent problème : nui-sances sonores, détérioration du bien, etc. Renseignez-vous également sur les problèmes récurrents de voisinage : bruits, odeurs de cuisine, etc.

Si vous investissez dans un bien immobilier dans le but de le louer, veillez à vérifier que votre logement est conforme à la loi relative à la Solidarité et aux Renouvellements Urbains (SRU), ainsi qu’à la loi sur l’Engagement National pour le Logement (ENL).

Ces deux textes visent à durcir les conditions sous lesquelles un logement peut être loué. Vous devez notamment veiller scrupuleusement à ce que les normes de sécurité en vigueur soient respectées. Un logement trop vétuste, c’est-à-dire vieux et/ou détérioré, ne pourra pas être loué. Si vous louez sans respecter ces lois, vous vous exposez à des amendes très lourdes, voire à une peine de prison.

Enfin, sachez qu’acheter un bien en copropriété en vue d’y exercer une activité marchande n’est pas toujours permis par le règlement.

Lisez donc attentivement le règlement, il comporte une clause de destination qui définit quels usages les copropriétaires peuvent faire de leur bien.

Dans le cas où l’exercice d’une activité professionnelle est permis, certaines res-trictions peuvent exister, notamment en ce qui concerne les activités bruyantes, qui peuvent nuire au voisinage.


Syndic et AG

Le syndic a-t-il le droit de modifier l’ordre du jour de l’assemblée générale ? � Question de Samuel



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Le syndic peut prendre l’initiative de modifier l’ordre du jour de l’assem-blée générale, à condition de le faire avant l’envoi de la convocation, soit 21 jours avant la date de la réunion.

Sinon, il doit informer les copropriétaires, en leur adressant le nouvel ordre du jour dans le même délai.

De plus, pour une bonne gestion de la copropriété, le syndic est tenu d’in-former en amont le conseil syndical. Aucune question non inscrite à l’ordre du jour ne peut faire l’objet d’un vote en assemblée.

Δ Réponse de Dom

Seul l’ordre du jour figurant sur la convocation d’une assemblée peut être valablement voté, sous peine d’annulation de la décision.

Syndic de copropriété bénévole

Nous avons actuellement un syndic professionnel que nous n’avons pas recon-duit à la dernière assemblée.

Nous souhaitons constituer notre propre syndic de copropriétaires bénévoles.

Comment faire ? � Question de Dominique Henoch

Δ Réponse de Bruel Diags

Vous devez faire une réunion des copropriétaires en assemblée extraordi-naire, et voter à la majorité l’arrêt du contrat du syndic professionnel (voir les termes de résiliation du contrat).

Ensuite, vous n’avez plus qu’à créer votre propre syndic.

Rupture de contrat avec le syndic

Propriétaire dans un lotissement de maisons individuelles, nous disposons de lampadaires qui n’ont jamais fonctionné et d’espaces verts qui n’ont jamais été entretenus !

En fait, le lotissement n’est pas du tout entretenu, mais nous payons quand même des charges. De plus, tous les copropriétaires ne paient pas leurs charges.



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Nous avons essayé de rétrocéder la voie à la mairie, mais le syndic nous dit que tant que les comptes ne seront pas à jour, rien ne pourra se faire.

Peut-on annuler le contrat en sachant que la prochaine réunion pour le renou-vellement du syndic aura lieu prochainement ?

Et qu’adviendra-t-il des charges impayées par certains copropriétaires ? � Question d’Olivier


Il ne s’agit pas d’annuler le contrat, mais simplement de ne pas le renouve-ler. Cependant, il faut proposer un remplaçant à votre syndic défaillant. Ce sera au nouveau syndic de faire le nécessaire pour redresser votre syndicat.

S’il y a eu des fautes graves ou des manquements de votre ancien syndic, vous pouvez engager sa responsabilité en réparation des préjudices subis.

Rapprochez-vous d’une association de défense des copropriétaires (ANCC ou autres).

Obligation d’un syndic ?

Est-on obligé d’avoir un syndic dans un lotissement de plus de cinquante-trois villas ? � Question de Papypirate

Δ Réponse de Céline

Tout dépend du mode de gestion du lotissement : est-ce une ASL ? Une AFUL ? Un SDC ?

Si c’est une ASL, alors il vous faut un syndic, professionnel ou bénévole.

Sinon, c’est probablement la mairie qui gère vos espaces verts, assure la voirie et l’éclairage.

Négocier le contrat de syndic

Je fais partie du CS d’un immeuble ancien qui possède cinquante-trois lots prin-cipaux et quarante-cinq lots secondaires, ainsi que trois parkings.

Comment chiffrer les honoraires du syndic pour les prestations de gestion cou-rante ? Comment choisir au mieux notre contrat ?

� Question de Samba2



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Pour trouver le meilleur contrat, il suffit de comparer plusieurs offres de syndic. Selon les régions (Paris ou province), cela peut varier de 140 € à 190 € pour un lot principal.

Mais la solution la plus économique reste l’auto-gestion de votre copro-priété. Aujourd’hui, avec l’aide d’associations et d’unions de copropriétés, c’est tout à fait possible.

Et vous diviserez ainsi par deux les coûts de gestion avec des résultats net-tement meilleurs.

Indice de révision des prix

Le nouveau contrat de notre syndic de copropriété propose un article concernant la révision des prix. Il propose d’indexer la révision des honoraires de gestion courante et les honoraires pour prestations variables et individuelles.

Cette indexation est calculée sur la base de la variation entre l’indice des salaires, revenus et charges sociales, avec pour référence l’indice du 31 mars 2008 publié par l’INSEE à la date de la délivrance du présent mandat (or, le dernier indice est daté du 31 décembre 2010).

Je ne comprends pas cette proposition qui me semble abusive. � Question de Xavier Salon

Δ Réponse de Dom

L’indice figurant sur le contrat doit être cohérent avec la date dudit contrat. Le plus souvent, l’indice employé par les syndics est celui de la construction.

Il ne faut cependant pas perdre de vue que tout est négociable. Votre assem-blée peut très bien demander au(x) postulant(s) d’appliquer un taux fixe ou autre.

Je ne peux que vous conseiller de contacter les membres du conseil syndical et les autres copropriétaires pour motiver la négociation avant et pendant l’assemblée qui statuera sur ce point.

Vous pouvez aussi lancer un appel d’offres auprès d’autres syndics.


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V. Les travaux et les charges

Les travaux réalisés dans les parties communes ou sur les équipements com-muns sont votés au préalable en assemblée générale. Seuls quelques travaux échappent à cette règle.

Les travauxCertains travaux peuvent être effectués sans autorisation, d’autres non. Les règles de vote et le type d’autorisation varient selon la nature des tâches à réaliser.

Travaux sans autorisationChaque copropriétaire a le droit d’effectuer des travaux sur ses par-ties privatives, sans autorisation de la copropriété, mais à deux conditions : les travaux ne doivent pas affecter les parties communes et ils ne doivent pas


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affecter l’aspect extérieur de l’immeuble. De plus, ils doivent respecter l’usage des parties privatives fixé dans le règlement de copropriété et la destination de l’immeuble.

Le copropriétaire peut donc faire réaliser des travaux d’aménagement inté-rieur (refaire l’installation électrique, etc.) ou des transformations (déplacer des cloisons, créer une salle d’eau, etc.). Pour les autres travaux, un vote en assemblée générale à la majorité absolue est nécessaire.

En outre, le syndic de copropriété peut prendre l’initiative de faire réaliser des travaux sans vote préalable de l’assemblée générale. Mais cela ne concerne que les menus travaux d’entretien dont le coût est faible et les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Cependant, pour des travaux urgents, le syndic de copropriété a l’obligation :

π d’informer les copropriétaires par courrier ou affiche ;

π de convoquer une assemblée où les travaux urgents seront votés a posteriori.

Après avis du conseil syndical, le syndic de copropriété peut demander le ver-sement d’une provision, mais pas plus d’un tiers du devis des travaux.

À noter : on considère qu’il y a urgence lorsque l’immeuble est soumis à une menace imminente.

Travaux votés en assemblée généraleLes travaux effectués dans une copropriété peuvent être des travaux de réfection ou d’amélioration. Selon le type de tâches à réaliser, une majorité différente sera demandée.

Les travaux d’entretien, de réfec-tion et d’accessibilité sont votés à la majorité simple. Ils concernent tout ce qui est à remplacer à l’identique :



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entretien des parties communes (réparation des escaliers, par exemple), main-tien de l’immeuble en bon état (réfection partielle de la toiture, par exemple), et travaux d’accessibilité aux handicapés (comme la pose d’une rampe d’accès).

Les travaux d’amélioration sont quant à eux plus divers. Certains doivent être votés à la majorité absolue, tandis que d’autres demandent une double majorité. Le second cas concerne principalement les travaux d’amélioration permettant d’apporter un plus grand confort à l’immeuble, en rénovant ou en ajoutant un équipement.

Travaux d’entretien

Majorité absolue Double majorité

• Travaux rendus obligatoires par décision législative ou réglementaire (exemple : ravalement, installation d’une porte de sécurité dans l’ascenseur, etc.)

• Travaux d’économie d’énergie (exemple : isolation thermique du bâtiment)

• Suppression des vides ordures• Installation d’une antenne collective de TV

ou d’un réseau câblé• Pose de canalisations pour mise en

conformité• Installation de compteurs d’eau froide

divisionnaires• Autorisation donnée à un copropriétaire

de réaliser des travaux affectant les parties communes

• Installation d’un ascenseur • Création d’un local à usage commun• Installation de boîtes aux lettres

À noter : les propriétaires qui n’ont pas donné leur accord à ces travaux peuvent les payer sur une période de dix ans.

Enfin, sont votés à l’unanimité les travaux de suré-lévation, les travaux portant atteinte à la destination de l’immeuble, les travaux portant atteinte à l’har-monie de l’immeuble, les travaux portant atteinte aux droits des autres copropriétaires.



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Travaux nécessitant des autorisations particulièresAvant leur exécution, certains tra-vaux de construction nécessitent une autorisation préalable relevant du Code de l’urbanisme.

Il appartient à la personne qui fait réaliser les travaux de demander une autorisation en mairie.

Selon leur nature, une simple décla-ration ou un permis de construire sont exigés.

Ainsi, une déclaration préalable des travaux en mairie est nécessaire pour un ravalement des façades, une construction de moins de 20 m² (garage, véranda) et la création d’une piscine.

Mais si vous modifiez l’aspect extérieur du bâtiment (rehaussement du toit, par exemple), si vous créez un nouveau bâtiment ou un espace de plus de 20 m², alors un permis de construire est obligatoire.

Enfin, les travaux de construction sont soumis à une obligation d’assurance, l’assurance dommage-ouvrage.

Les charges de copropriétéChaque copropriétaire a l’obligation de payer ses charges de copropriété, qu’elles soient générales ou spécifiques.

C’est le syndic qui veille à leur recouvrement en demandant le versement de provisions. En outre, le règlement de copropriété fixe la répartition des charges, selon les principes définis par la loi.



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Charges généralesLes charges générales concernent les dépenses d’entretien, de conser-vation et d’administration de l’immeuble.

Les charges d’entretien permettent de maintenir les parties communes en bon état. Il s’agit de l’achat de produits ménagers pour nettoyer les parties communes, des contrats avec

des prestataires pour le maintien de la propreté, de l’entretien des espaces verts, de l’achat et l’entretien des compteurs d’eau, d’électricité ou de gaz, des poubelles, de l’enlèvement des ordures ménagères.

Les charges de conservation concernent, elles, les réparations ou la réfection du gros œuvre. Ainsi, elles ont trait aux petites et grosses réparations sur les gros murs, les façades, la toiture, les têtes de cheminée, les escaliers, les cana-lisations et réseaux, les halls d’entrée, les locaux communs.

Enfin, les charges d’administration prennent en compte les dépenses d’admi-nistration de la copropriété qui correspondent aux honoraires du syndic, frais de tenue des assemblées générales, contrats d’assurance contre l’incendie, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, salaire du gardien et cotisations sociales.

Charges spécialesLes charges spéciales sont relatives aux services collectifs et aux équipements communs. Elles concernent l’entretien et le fonctionnement :

π des ascenseurs ;

π des appareils de chauffage collectif ;

π de l’eau chaude collective ;



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π de l’eau froide ;

π des systèmes d’ouverture automatique des portes et interphone ;

π de l’antenne collective ;

π du raccordement au réseau câblé de télévision.

Répartition des chargesLes modalités de répartition des charges diffèrent selon qu’il s’agit des charges géné-rales ou des charges spéciales.

Pour les charges générales, le principe est simple : tous les copropriétaires participent à l’entretien, à la conservation et à l’adminis-tration de l’immeuble.

En outre, elles sont réparties en fonction de la valeur relative de chaque lot, c’est-à-dire la part représentée par chaque lot dans la copropriété, en fonction de sa consistance, sa superficie et sa situation.

En revanche, les charges spéciales sont réparties en fonction de l’utilité et du service rendu par les équipements par rapport à chaque lot. L’utilité équi-vaut à une possibilité d’usage et non à un usage réel. Ainsi, le copropriétaire du troisième étage participe aux frais d’ascenseur, même s’il préfère prendre l’escalier.

Voici trois exemples de charges d’équipements qui permettent de comprendre ce calcul :

π Pour participer aux dépenses d’as-censeur, il faut que le lot bénéficie de cet équipement. Ainsi, les lots en rez-de-chaussée en sont exoné-rés. Selon l’étage où est situé votre lot, un coefficient de progression est appliqué.



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π Pour calculer l’utilité du chauffage sur chaque lot, c’est la surface de chauffe (le nombre de radiateurs) ou le volume chauffé (la superficie du lot) qui est pris en compte. Dans certaines copropriétés, l’installation d’un compteur individuel peut être obligatoire.

π Les charges d’eau chaude collective distinguent elles aussi deux types de dépenses : les frais en combustible ou en énergie qui sont calculés selon les relevés des compteurs individuels ; et les dépenses d’entretien et de réparation de l’installation qui sont réparties entre les copropriétaires selon le potentiel théorique d’occupation de la surface du lot.

Modification de la répartition des chargesVous pouvez soit faire appel à l’as-semblée générale soit à un juge pour modifier la répartition des charges.

Au niveau de l’assemblée générale de copropriété, la répartition des charges est fixée par le règlement de copropriété.

C’est donc en AG que ce règlement peut être modifié par un vote des

copropriétaires, en principe à l’unanimité des voix. Toutefois, les règles de majorité sont assouplies en cas d’achat ou de vente de parties communes et de parties privatives, ou en cas de changement d’usage d’une partie privative.

En parallèle, un copropriétaire peut demander au juge de modifier la réparti-tion des charges si :

π le règlement de copropriété contient une clause de répartition des charges non conforme à la loi, tout copropriétaire peut alors faire consta-ter la nullité et faire procéder à une nouvelle répartition ;

π le copropriétaire constate une distorsion de plus de 25 % entre deux lots de valeur identique, le juge procède alors à une nouvelle répartition des charges, qui s’impose à tous, du fait d’un jugement.



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À savoir : cette nouvelle répartition n’est pas rétroactive.

➥ Pour aller plus loin, consultez notre modèle de lettre : Contestation du montant des charges de copropriété

RecouvrementPour assurer le recouvrement des charges de copropriété, le syndic élabore chaque année un budget prévisionnel qu’il fait voter par l’assemblée générale. Afin de pouvoir faire face aux dépenses courantes, il procède aussi à un appel de fonds.

Tous les copropriétaires doivent alors s’acquitter d’une provi-sion le premier jour de chaque

trimestre. Ces provisions sur charges représentent le quart du budget pré-visionnel. Une régularisation intervient au moment de l’approbation des comptes par l’assemblée générale.

En outre, le syndic peut également procéder à des appels de charges, afin de faire face à des décisions prises en AG.

Les parties privativesC’est le règlement de copropriété qui détermine les parties privatives et les parties communes.

DéfinitionLes parties privatives sont les éléments d’un bâtiment réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Alors, quand un copropriétaire achète un appar-tement en copropriété, de quoi est-il exactement propriétaire ?

http://copropriete.comprendrechoisir.com/ebibliotheque/voir/125594/contestation-du-montant-des-charges-de-copropriete



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Sachez que l’intérieur de l’ap-partement constitue les parties privatives, mais le copropriétaire est seulement propriétaire des éléments qui suivent :

π les revêtements de sol, les murs (sauf les gros murs et les murs mitoyens) ;

π les plafonds et les cloisons ;

π les éléments d’équipements (radiateurs, canalisations desservant la partie privative, installations de cuisine et de salle de bain) ;

π les fenêtres, volets, persiennes ;

π les cheminées (mais pas leur conduit) ;

π la porte d’entrée.

Le copropriétaire dispose du droit de jouir librement de ses parties privatives, en respectant le règlement de copropriété, la destination de l’immeuble et la tranquillité des voisins. À ce titre, il peut louer ses parties privatives, les amé-nager, ou les vendre.

À noter néanmoins le cas particulier des balcons. Bien que réservés à l’usage exclusif du copropriétaire, les balcons peuvent être classés dans les parties pri-vatives ou communes. Il faut donc consulter le règlement de copropriété pour en connaître la détermination.

TravauxChaque copropriétaire a le droit d’aménager librement ses parties privatives, c’est-à-dire qu’il peut, sans autorisation, refaire les papiers peints et la pein-ture, changer les revêtements des sols (attention, remplacer la moquette par du parquet peut avoir des conséquences en matière de bruit), percer de nouvelles ouvertures à l’intérieur de son appartement, abattre ou créer des cloisons et installer des équipements de confort supplémentaires.



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En fait, la seule contrainte du copropriétaire concerne le gros œuvre.

En revanche, pour les travaux sur les parties privatives qui modifient l’aspect extérieur de l’immeuble, il convient généralement de se reporter au règlement de copro-priété. Ainsi, ce dernier peut

encadrer ces travaux en imposant l’utilisation de matériaux particuliers, de modèles d’équipements agréés par le syndic, la couleur des peintures…

Attention à vérifier que l’on est en conformité avec le règlement de copro-priété donc si l’on veut repeindre ou fermer son balcon, installer un store ou des volets, repeindre sa porte palière, ainsi qu’installer un tapis, une enseigne ou une plaque professionnelle.

Enfin, si les travaux réalisés sur les parties privatives affectent les parties com-munes, alors le copropriétaire doit demander l’autorisation de l’assemblée générale. Cette autorisation nécessite un vote à la majorité absolue de tous les copropriétaires.

Attention : le copropriétaire qui fait réaliser des travaux irréguliers dans ses parties privatives s’expose à une remise en état des lieux, voire à des dom-mages et intérêts s’il y a un préjudice pour la copropriété et/ou pour un copro-priétaire.

Les parties communesC’est sa quote-part des parties communes qui permet à chaque copropriétaire de disposer d’un nombre de voix pour voter en assemblée générale.

DéfinitionLes parties communes sont les parties des bâtiments à l’usage de tous les copropriétaires.



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Aucun copropriétaire n’a le droit d’annexer des parties communes pour son usage exclusif. Il s’agit :

π du sol de la copropriété ;

π des cours, parcs et jardins ;

π des voies d’accès ;

π le gros œuvre du bâtiment (murs, toiture…) ;

π les éléments d’équipe-ments (ascenseur, chauffage collectif…) ;

π les gaines et têtes de cheminée ;

π les parties des canalisations qui traversent les parties privatives ;

π les canalisations ;

π les réseaux d’eau et d’électricité.

Cependant, certaines copropriétés peuvent établir une distinction entre des parties communes générales et d’autres, plus spéciales.

Dans ce cas, les parties communes générales concernent le sol de la copro-priété, les voies d’accès, les espaces verts à l’usage de l’ensemble des copropriétaires ; tandis que les parties communes spéciales regroupent le gros œuvre et les éléments d’équipements de chaque bâtiment, qui concernent uniquement les copropriétaires du bâtiment.

Par ailleurs, le règlement de copropriété peut accorder un droit de jouissance exclusif à un copropriétaire sur une partie commune. Il s’agit généralement d’une terrasse, d’une cour intérieure ou d’un jardin accessible uniquement depuis le lot du copropriétaire.



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TravauxÉtant donné que les parties communes sont à l’usage de tous les copropriétaires, les tra-vaux doivent faire l’objet d’un vote en assemblée générale.

On entend par « travaux » l’ensemble des tâches destinées à l’entretien, voire la réfection, ainsi que la rénovation des équipements communs.

Selon la nature des travaux, différentes règles de majorité s’appliquent. C’est le syndic qui a la charge de mener à bien ces travaux, dans un souci d’entre-tien et de conservation de l’immeuble.

Les travaux sur les parties communes peuvent également permettre d’instal-ler de nouveaux équipements, comme l’installation d’un ascenseur. Dans ce cas, le coût des travaux est réparti entre les copropriétaires, en proportion des avantages pour chacun.

Ainsi, certains copropriétaires peuvent accepter de payer une part plus élevée, car le nouvel équipement apporte une plus-value à leur lot.

À savoir : lorsqu’un copropriétaire dispose d’un droit de jouissance exclusif sur une partie commune, il ne peut y faire réaliser que de menus travaux d’aména-gement. Si les travaux réalisés modifient la destination des lieux, ils sont consi-dérés comme une appropriation des parties communes, qui est passible d’une action en justice.



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Copropriété et travaux : importance du carnet d’entretien

Le carnet d’entretien d’une copropriété détaille l’intégralité des travaux d’entre-tien et de maintenance qui ont été réalisés. Pour être certain que la copropriété est correctement entretenue, il est essentiel de le mettre régulièrement à jour.

En effet, c’est un outil indispensable pour le syndic, car, en le consultant, il peut vérifier si les travaux qu’il souhaite entreprendre ont déjà été effectués. Il peut également voir quelles opérations de maintenance n’ont pas été réalisées depuis longtemps.

Le carnet d’entretien est aussi utile aux copropriétaires et futurs acquéreurs : sa consultation peut fournir des informations capitales sur l’état du bâtiment. Tous les futurs copropriétaires qui en font la demande peuvent avoir accès à ce carnet en vertu de l’article 79 de la loi SRU du 13 décembre 2000.

En outre, si la copropriété est composée de plusieurs bâtiments, le carnet d’en-tretien doit comporter un chapitre pour chacun d’entre eux.

Par ailleurs, pour que le carnet reste un outil efficace, certains éléments doivent impérativement y figurer, conformément au décret 2001-477 du 30 mai 2001 :

π l’adresse exacte de la copropriété ;

π l’identité du syndicat de copropriété ;

π toutes les références des contrats d’assurance en cours souscrits par la copropriété ;

π l’avis d’échéance de ces contrats, y compris celui de l’assurance dommage-ouvrage, qui permet de couvrir la réparation de certains dommages faits aux bâtiments ;

π les échéances de tous les travaux d’entretien et de maintenance ;

π l’année de réalisation des travaux importants (ravalement de façade, mise en conformité de l’ascenseur, changement de la chaudière, etc.) ;

π toute autre information que l’assemblée générale ou les copropriétaires jugeraient utile.



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Un carnet d’entretien régulièrement mis à jour permet une plus grande transpa-rence et un meilleur suivi dans la gestion de la copropriété.

Il offre aux futurs acquéreurs une idée précise des charges qu’ils devront payer pour les dépenses de travaux.

Les copropriétaires peuvent le consulter pour savoir quels travaux sont ou vont être réalisés.

Il contient en outre des informations précieuses sur le ou les bâtiments de la copropriété.

Charges impayées : ce qu’il faut savoir

Quand devez-vous payer vos charges ?

Peut-on vous compter des indemnités de retard ?

Les copropriétaires doivent-ils payer à la place de quelqu’un qui ne paie pas ses charges ?

Autant de questions qu’un futur copropriétaire est amené à se poser.

Voici quelques éléments de réponse.

Sachez tout d’abord que vous avez l’obligation de payer vos charges dès l’instant où votre syndicat de copropriété vous somme de le faire.

En effet, ce dernier peut réclamer les sommes qui correspondent aux charges échues ainsi que les dépenses de charges à échoir.

Les sommes correspondant aux charges échues concernent les dépenses cou-rantes d’entretien et de maintenance.

Ces dépenses ont déjà été réalisées par votre syndicat, qui les a prélevées sur le fonds de roulement, c’est-à-dire sur une part des ressources stables et durables de la copropriété.

Vous devez donc payer ces charges pour reconstituer le fonds de roulement.

Quant aux dépenses de charges à échoir, ce sont des dépenses exceptionnelles, par exemple lorsque des travaux importants doivent être réalisés.

Ces travaux ont généralement été votés lors d’une assemblée générale, ils sont donc réalisés avec l’accord de l’ensemble de la copropriété.



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En revanche, si des difficultés financières passagères vous contraignent à retarder le paiement de vos charges, deux possibilités s’offrent à vous :

π Si le syndicat de copropriété estime que vous êtes de bonne foi, il pourra, à condition que vous en fassiez la demande, étaler votre dette selon vos capacités de remboursement.

π S’il estime que vous avez les moyens financiers de régler vos charges, le syndicat de copropriété pourra entamer une procédure contre vous, afin de vous obliger à payer vos charges. Des pénalités de retard seront alors ajoutées au montant des charges.

En outre, des pénalités de retard de paiement peuvent devenir relativement importantes. Sachez donc que le fait d’être chômeur ou surendetté ne vous dis-pense absolument pas de payer vos charges.

Le montant des indemnités de retard doit figurer clairement sur le règlement de copropriété : il doit normalement faire l’objet d’une clause spécifique.

Si tel n’est pas le cas, les indemnités pourront être considérées comme abusives.

Les frais de recouvrement par voie d’huissier ne sont légaux que dans le cas d’une saisie immobilière ou d’une hypothèque.

Le syndic ne peut en aucun cas avoir recours à un huissier pour vous obliger à régler votre dette. S’il le fait, vous pouvez vous retourner contre lui en vertu de la loi du 18 février 1997 sur les syndics de copropriété.

En principe, les copropriétaires ne sont pas liés entre eux par un principe de solidarité. Toutefois, les charges doivent quand même, quoi qu’il arrive, être intégralement remboursées au syndic.

Les copropriétaires solvables ont donc l’obligation de régler les charges non payées par l’un des copropriétaires. Une détérioration du budget de la copro-priété pourrait en effet entraver la bonne marche de celle-ci, en retardant des travaux de rénovation, par exemple.


Ravalement de façade

Le ravalement de façade est-il obligatoire pour une copropriété ? � Question de Jérémy2



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Le ravalement est une obligation légale (articles L.132-1 du Code de la construction et de l’habitation) qui impose que les façades des immeubles soient tenues en bon état de propreté.

Les travaux nécessaires doivent être réalisés tous les dix ans, sur injonction de l’autorité municipale. Si le propriétaire n’a pas réalisé ces travaux dans un délai de six mois à compter de l’injonction, le maire peut alors prendre un arrêté obligeant le propriétaire à faire exécuter les travaux dans un délai imparti.

L’assemblée générale des copropriétaires a le choix de déterminer s’il s’agit de travaux d’amélioration ou d’entretien de l’immeuble, selon l’état des façades. Ce choix détermine la majorité requise pour le vote du ravalement.

Mise en conformité de l’ascenseur

Existe-t-il des aides pour les travaux de mise en conformité des ascenseurs en copropriété ?

� Question de Jérémy2


Si les travaux ont déjà été votés en assemblée générale, vous pouvez contac-ter l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat.

En effet, l’ANAH a mis en place un dispositif d’aide pour financer les tra-vaux d’amélioration ou de réhabilitation des logements. Les copropriétaires peuvent ainsi obtenir une subvention, selon leurs ressources, pour partici-per aux frais.

Ces subventions peuvent permettre à des copropriétaires modestes de par-ticiper au financement d’autres travaux, tel qu’un ravalement, par exemple. D’autres aides peuvent être octroyées en cas de travaux d’amélioration énergétique, celles de l’Ademe notamment.

Non-paiement des charges par un copropriétaire

Pouvez-vous me dire ce qu’il se passe en cas de non-paiement des charges par un copropriétaire ?

� Question de Sarah



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Si le débiteur ne paie pas les provisions à la date prévue, le syndic peut dès lors le mettre en demeure de régulariser la situation par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si le copropriétaire n’a toujours pas payé à l’issue de la mise en demeure, toutes les autres provisions non encore payées deviennent exigibles immédiatement.

Si le paiement n’a toujours pas eu lieu au bout de trente jours, le syndic peut s’adresser au tribunal de grande instance pour qu’il condamne le débi-teur défaillant au paiement de l’ensemble des sommes dues.

La procédure d’assignation ne nécessite pas la présence d’un avocat. L’audience se tient quinze jours après l’envoi de l’assignation à l’intéressé.

Le syndic peut également demander à ce que le copropriétaire indélicat paye des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires, en propor-tion des préjudices subis.

Δ Réponse de Patrick

Généralement, ça se passe mal et par voie de justice pour le mauvais payeur, qui peut voir ses biens saisis…

Vente d’un lot et paiement des charges

Pouvez-vous m’expliquer comment doit se dérouler la vente d’un lot ?

À qui incombe le paiement des charges et des travaux en cours ? � Question de Mathieu


Après la signature d’un acte de vente, le notaire est tenu d’informer le syn-dic de la vente.

En ce qui concerne les charges, la réponse se trouve dans la date d’exigi-bilité de la dette. Le paiement de la provision exigible (au premier jour de chaque trimestre) incombe au vendeur.

Pour les provisions des dépenses non comprises dans le budget prévision-nel, celui qui est propriétaire au moment de la date d’exigibilité doit payer la somme due.



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Pour les travaux, c’est la même chose. Le payeur est celui qui est proprié-taire à la date du paiement de l’appel de fonds.

Réfection d’une route

J’aimerais savoir à qui incombe la réfection d’une route goudronnée qui mène au garage en sous-sol où seuls deux copropriétaires sur six ont une place de par-king fermée.

Est-ce aux deux copropriétaires ou aux six ? � Question d’Aurélie


Il faut voir le règlement de copropriété qui statue sur la répartition des tantièmes de garage, sinon ce sont des charges communes générales qui incombent à tous.


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Lexique

Administrateur provisoire Personne chargée par un tribunal de gérer temporairement une entité.

Assurance dommage-ouvrageGarantie pour les travaux de réparation d’une construction.

ClauseDisposition particulière d’un contrat.

ConcessionDroit que l’on obtient de l’État en vue d’une exploitation.

Droit de jouissanceUsage libre d’un droit.

État descriptif de divisionDocument qui contient la numérotation de chaque lot et sa situation, ainsi que les parties privatives et la quote-part des parties communes.

Destination de l’immeuble Usage d’un immeuble ; il peut être uniquement réservé à l’habitation ou des activités professionnelles peuvent y être autorisées.


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Lexique

HypothèqueDroit garantissant le créancier sans déposséder le propriétaire de son bien.

Indivise Qui n’est pas séparable.

Indivision Lorsqu’un bien appartient à plusieurs personnes ayant les mêmes droits.

IndivisairePersonne qui se trouve dans une situation d’indivision.

LotUn lot de copropriété est constitué d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes.

LotirPartager en plusieurs lots.

LotisseurPersonne qui lotit un terrain.

MandatPouvoir donné à une personne pour représenter quelqu’un en son nom.

MandataireCelui qui reçoit un mandat.


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Lexique

Mandataire ad hoc Celui qui reçoit un mandat du juge.

NomenclatureListe de termes techniques classés qui fait autorité.

PatrimoineBiens reçus en héritage.

Transmission patrimonialeLéguer ses biens par héritage ou donation.

Personnalité juridiquePermet de conclure des contrats et d’aller en justice.

Personnalité civile Possibilité de représenter un groupement devant la justice.

Personne morale Une entité qui possède les mêmes droits qu’une personne physique.

Plus-valueAugmentation de la valeur d’un bien.

QuorumNombre de membres suffisant pour délibérer.


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Lexique

Quote-partPart que chacun doit payer ou recevoir dans la répartition d’une somme.

Responsabilité civileObligation de réparer les dommages causés à autrui.

RésolutionDécision adoptée par une assemblée qui délibère.

RétractationRetour sur un engagement, une déclaration.

ServitudesContraintes, obligations qui pèsent sur un bien.

Tantième ou millièmeUnité de division de l’immeuble

ViabilisationTravaux de voirie et de raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz, de télécommunications et d’évacuation réalisés sur un terrain.


Index des questions / réponses et astuces

I. Le régime juridique 12Interdictions de mise en copropriété : loi et sanctions 28Que penser de la très controversée multipropriété immobilière ? 28Répartition des millièmes 30Vendre une loge 30Combles d’une copropriété 31Espace commun d’un lotissement 31Règlement de copropriété et loi 32

II. Le fonctionnement d’une copropriété 33Copropriété et dégâts des eaux : qui paie quoi ? 47Assurance habitation et copropriété, qui assure quoi ? 48Pergola et copropriété 50Modification du règlement de copropriété 50Acte délictueux 50Vérification des comptes 51Excédent de budget en fin d’exercice 51Président et trésorier d’une ASL 52Copropriétaire majeur dans une copropriété 52

III. Les organes de contrôle et de décision 53Saisie de bien immobilier en copropriété : que faire ? 62Changement de fenêtre dans une copropriété : quels sont vos droits ? 63Démission de la présidence du conseil syndical 64Indemnisation pour gestion 65Association syndicale 65Création de places publiques 66Question à l’ordre du jour de l’AG 66Invalider une décision du conseil syndical 66Copropriété et confidentialité 67

Index des questions / réponses et astuces


IV. Le syndic de copropriété 68Copropriété et charges abusives : quels recours ? 82Achat en copropriété : cinq conseils pour bien choisir 83Syndic et AG 84Syndic de copropriété bénévole 85Rupture de contrat avec le syndic 85Obligation d’un syndic ? 86Négocier le contrat de syndic 86Indice de révision des prix 87

V. Les travaux et les charges 88Copropriété et travaux : importance du carnet d’entretien 100Charges impayées : ce qu’il faut savoir 101Ravalement de façade 102Mise en conformité de l’ascenseur 103Non-paiement des charges par un copropriétaire 103Vente d’un lot et paiement des charges 104Réfection d’une route 105


Les professionnels et experts cités dans cet ouvrage

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Départements d’intervention : 13Adresse : 8 rue Fortia, 13001 Marseille7fTéléphone fixe : 09 91 33 91 26Téléphone mobile : 06 60 19 62 25

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