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copropriétéBien vivre la

GUIDE PRATIQUE DE LA COPROPRIÉTÉ

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Deuxième numéro

CONSTRUCTIONIMMOBILIÈREET ENVIRONNEMENTÀ L’HEURE DES CHOIXDURABLES

COMMENT SE CONSTITUERUN FONDS DE PRÉVOYANCE

condolegal.comUN NOUVEL OUTIL EN LIGNEPOUR LE CONSOMMATEUR

FAUBOURGBOISBRIANDSURVOLD’UNE CITÉDANSLA CITÉ

DES NOUVELLESDU SALON DE LACOPROPRIÉTÉ

LA COPROPRIÉTÉPAR PHASES...VOUS CONNAISSEZ?

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Mise en gardeLe présent ouvrage, édité par Condolégal.com inc., se veut un outil de vulgarisation. Les renseignements contenus dans cet ouvrage ne doivent pas être traités ou inter-prétés par le lecteur comme étant des conseils spécifiques.Ces renseignements ne constituent, d’aucune façon, une opinion ou un avis juridique. Ils ne visent à créer aucun lien professionnel ou d’affaires entre le lecteur etl’éditeur, et ne sont pas des affirmations pouvant remplacer l’avis d’un professionnel. Il est donc recommandé au lecteur de consulter un avocat ou un notaireexpérimenté afin d’évaluer toute situation particulière et d’en vérifier l’exactitude et la mise à jour.

Bien vivre la Copropriété est produit et publié annuellement par Condolégal.com inc, 2000, avenue McGill College, Bureau 1600, Montréal (Québec) H3A 3H3.Dépôt légal: Bibliothèque nationale du Québec. Le contenu de ce magazine ne peut être reproduit sans l’autorisation écrite de Condolégal.com inc.Imprimé au Canada.

copropriétéBien vivre la

Volume 2 - Numéro 1 - Automne 2007

DES NOUVELLES DUSALON DE LA COPROPRIÉTÉ18

12

22

27

16

4 Mot de l’éditeur

5 Le bien-fondé de la copropriété par phases

7 Constructeurs de renomSamcon : La qualité à un prix accessibleGestion immobilière Trams : Le vrai sens des valeurs

8 Spécialistes en fenestrationPortes et fenêtres De Liesse : L’art de repousser plus loin les limitesGroupe Fenestra : Longue vie aux fenêtres

12 Le Faubourg BoisbriandSurvol d’une cité dans la cité

15 GestionnairesGestion immobilière LaucAndriqueVingt ans d’excellence... et ça continue

16 Le développement durableConstruction immobilière et environnement : à l’heure des choix durables

20 Les phases I et IV du Sanctuaire du Mont-RoyalUn modèle de rigueur et de vigilance

22 Conseil copropriétéComment se constituer un fonds de prévoyance

25 La reddition de comptesTransfert de l’administration 101

26 EntrevueJean-Loup Taïeb, portrait d’un bâtisseur

27 Copropriété en ligneCommunication CondoMarketing B.J.T. inc.Un nouveau joueur dans le domaine de la copropriété

28 Le Regroupement des Gestionnaires et Copropriétaires du QuébecLe RGCQ poursuit sa progression

30 Droit du travailL’embauche de personnel en copropriété

32 LocationPrudence au momentde louer son appartement

Sommaire

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Bien vivre la copropriété condolegal.com 3

p02-3 sommaire.e$S:p02-3 sommaire 28/09/07 11:12

4 condolegal.com Bien vivre la copropriété

Bien vivre la copropriété en est à sa deuxièmeannée d’existence. L’enthousiasme suscité par lapremière édition de ce magazine, nous a con-vaincus de réitérer l’expérience. Il a su répondre àde nombreuses questions qui demeuraient sansréponse. Ses fiches vulgarisées traitant du droitde la copropriété auront été d’une aide appré-ciable, permettant notamment d’interpeller unsens accru des responsabilités de nombreuxcopropriétaires.

Les acheteurs réalisent davantage l’importancede bien démarrer en copropriété, mais il subsisteencore plusieurs lacunes qui devront être corrigées.À certains égards, il y a urgence d’agir, faute dequoi, la copropriété québécoise pourrait en faire lesfrais. De nombreux immeubles prennent de l’âge.L’heure des grands travaux visant à remplacercertains équipements approche. D’ici quelquetemps, des toitures, des fenestrations et dessystèmes de ventilation, pour ne nommer que cesinfrastructures, auront atteint la fin de leur durée devie utile. Or, plusieurs syndicats de copropriétén’auront pas les moyens de payer la note en raisond’un fonds de prévoyance insuffisant, voireinexistant. La situation en sera une de précarité,bien qu’il soit encore temps d’agir.

Des modèles à suivreSi l’histoire de la copropriété est relativement jeunechez nous, les Européens revendiquent beaucoupplus de vécu en la matière. S’inspirer de pratiquesayant cours sur le vieux continent serait une idéejudicieuse, ne serait-ce que pour ne pas répéter lesmêmes erreurs que nos prédécesseurs. En France,par exemple, il existe environ 7,6 millions d’unitésen copropriété, comparativement à 300 000 cheznous. Les cas de faillites ont été nombreux dans cepays au cours des dernières décennies, en raisond’une gestion d’immeubles inadéquate.

Dans l’espoir d’éviter un tel scénario auQuébec, les copropriétaires peuvent se tourner versLe Regroupement des Gestionnaires et coproprié-taires du Québec (RGCQ). Cet organisme est à leurdisposition et tient, entre autres activités, deuxconférences cliniques annuelles. Il propose éga-lement des événements ponctuels qui portent surdivers thèmes. Le 21 avril dernier, par exemple, plus

de 160 personnes ont assisté à une conférenceintitulée Éviter et gérer les crises en copropriétédivise, donnée à l’Hôtel Gouverneur Place Dupuisde Montréal. Outre les conseils et démarchessuggérés pour solutionner divers imbroglios entrecopropriétaires, et ainsi empêcher la dévaluation ducapital de leurs unités, cette journée a étél’occasion de présenter le mode de gestion à labelge. Jean-Pierre Lannoy, syndic d’immeubles enBelgique et responsable de l’administration dequelque 1500 appartements, a longuement dis-couru sur les méthodes préconisées dans son pays.Loin de prétendre appliquer un système parfait,celui-ci n’en demeure pas moins efficace. « Lagestion immobilière est fort complexe de nosjours. Un syndic est doté de connaissancestechniques, comptables et administratives », est-ilvenu dire en substance. Les syndics d’immeublessont obligatoires en copropriété belge. Ils sontnommés par l’assemblée des copropriétaires, etse voient attribuer les pleins pouvoirs en matièrede gestion. Néanmoins, s’il s’avérait nécessairede le faire, les syndics pourraient être destituéspar le syndicat.

Du nouveauDans le présent numéro, vous trouverez unreportage traitant d’un projet novateur au Québec,le Faubourg Boisbriand. Il s’agit, en fait, d’unconcept unique au Québec axé sur ledéveloppement durable. Je profite par ailleurs del’occasion pour souligner l’arrivée d’un nouveauvenu, Communication Condomarketing B.J.T. inc.(CCM), qui est le fruit d’une adaptation à unmarché en pleine mutation. Cette entreprise offredes services en ligne dédiés à la copropriété. Vousgagnerez certainement à les connaître. Et enfin, jetiens à remercier l’apport exceptionnel dujournaliste François G. Cellier dans l’élaboration duprésent magazine.

Le meilleur reste à venir en copropriété, maisen même temps, il importe de pouvoir faire faceaux nouvelles réalités que ce marché présente.Bonne lecture!

Yves Joli-CœurÉditeur et avocat en droit immobilier

ASSURER L’AVENIRDE LA COPROPRIÉTÉ

À propos de l’éditeurMe Yves Joli-Coeur est associédu cabinet de Grandpré Joli-Coeuret auteur de nombreux ouvragesliés à la copropriété.

Remerciements

Bien vivre la copropriété tientà remercier Monsieur François G. Cellier,journaliste du magazinepour sa précieuse collaborationdans la rédaction du présent numéro.

Mot de l’éditeur

p04-5 e?diteur:p04-5 e diteur_declaration 28/09/07 13:17

Mises en place afin d’assurer l’ordre et lebon fonctionnement des choses, les copro-priétés par phases permettent d’étaler laconception d’un projet immobilier sur plu-sieurs années, et de moduler le rythme destravaux de construction selon la cadence desventes d’unités. En outre, ce type de gestionassure une mise en place balisée de chaquebâtiment.Cette formule comporte une déclaration

de copropriété initiale (première déclaration),laquelle met en commun certains services,par exemple le centre récréatif, les station-nements extérieurs et le jardin communau-taire. Les coûts d’entretien de ces partiescommunes sont assumés par tous les copro-priétaires. La copropriété par phases offre denombreux avantages, dont l’établissementde dispositifs de sécurité appréciables. « Dèsl’aménagement des premiers bâtiments, lesacheteurs savent à quoi s’en tenir, à savoirl’orientation que prendra le projet, sonemplacement et la nature des bâtiments à

venir. Cette protection est importante car si,par exemple, un promoteur devait subir unrevers de fortune en cours de route, sessuccesseurs se verraient dans l’obligationd’honorer les plans d’origine, et de respecterce qui a été représenté aux premiers ache-teurs », explique Me Serge Allard, notaireassocié au cabinet de Grandpré Joli-Cœur etle créateur de cette méthode.

Sauvegarde du patrimoineUne telle police d’assurance va encore plusloin, garantissant aux copropriétaires l’in-dépendance de l’immeuble dans lequel ilsvivent. Un entrepreneur ne pourrait, sous au-cun prétexte, l’hypothéquer afin d’en cons-truire un autre. Une règle qui vaut son pesantd’or, spécialement dans le cas où, notam-ment, les sources de financement afin de faireavancer le projet tarderaient à venir, ou encoresi l’un des immeubles subissait une décon-fiture. Le promoteur, quant à lui, jouit d’uneautonomie en regard des syndicats de copro-priétaires; il n’a pas à leur demander d’au-torisation pour poursuivre ses travaux. Autreavantage de l’indépendance de chaque bâ-timent : une administration distincte. Unimmeuble abritant, par exemple, des copro-priétaires délinquants ou de mauvais adminis-trateurs, n’impliquera que ses propriétaires. Ilva sans dire que la première déclaration doitdonc être préparée rigoureusement. Il s’agitd’un document stratégique qui sera garant dela suite adéquate des choses.

LE BIEN-FONDÉDE LA COPROPRIÉTÉPAR PHASES



Un passage obligé« La gestion de copropriétés par phasesreprésente la meilleure réponse à l’état actuelde la situation. Néanmoins, il faut reconnaîtrequ’un immeuble de cinq cents unités se gèreplus facilement que cinq immeubles de centappartements chacun. Par conséquent, ce mo-de de gestion doit être confié à des spécialistes,lesquels se doivent d’être compétents etvigilants », d’ajouter Me Allard.

Amendement à la loi?Le système de gestion par phases pourraitêtre modifié éventuellement. En effet, Me YvesJoli-Cœur, avocat en droit immobilier et as-

socié du cabinet de Grandpré Joli Coeur, et MeAllard lui-même, ont présenté un mémoire auministère de la Justice du Québec, le 5 mars2007. Celui-ci porte notamment sur la copro-priété par phases, et propose, une fois laconstruction des immeubles complétée, d’enfaciliter le regroupement sous une seule décla-ration de copropriété. « Lorsqu’un projet par

phases est achevé, il faudrait permettre la fusionde tous les syndicats au sein d’une mêmecopropriété, en prenant le soin de distinguer etde définir les responsabilités individuelles etcollectives », conclut MeAllard. Cette solution nerèglerait pas tout, mais aurait le mérite, à tout lemoins, de simplifier davantage une formuledont la pertinence fait l’unanimité.

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La copropriété par phases

Un projet intégré par phases constitué de quatre bâtiments comprendrait, à la findes travaux, cinq déclarations de copropriétés : une déclaration initiale gouvernantl’ensemble du projet et quatre autres, dites déclarations concomitantes,dédiées à chacun des syndicats verticaux.

La bonne transition administrative est impérative en copropriétés par phases.Bien souvent, le promoteur fait preuve de négligence lors de cette étape, en omettant,par exemple, de constituer un registre de copropriété, lequel doit être remis au nouveauconseil d’administration du syndicat de copropriétaires. Côté comptabilité, encore là,de nombreuses omissions ou irrégularités peuvent être observées.Celles-ci font entrave au bon démarrage en copropriété.



Axé sur le redéveloppement urbain et campé dansun créneau dont il maîtrise les multiples facettes, leconstructeur Samcon s’est taillé une réputationenviable dans le domaine de la copropriété. Sarenommée de grand bâtisseur le place, aujour-d’hui, dans le peloton de tête des nombreuxjoueurs à évoluer dans son secteur d’activité.

L’un des principaux artisans du développementen copropriété à Montréal, Samcon est un véritablepionnier de la revitalisation de cette ville. De nosjours, il poursuit sa mission visant à « transformer levisage de la métropole. De projets en projets, cetobjectif prend forme aux quatre coins de l’île »,peut-on lire sur le portail de cette entreprise. Saforce première afin d’y parvenir : être en mesured’offrir des unités accessibles à toutes les bourses,ce qui lui a permis de prendre une expansionrapide.

Samcon a toujours orienté ses activités dansdes secteurs émergents, par exemple le PlateauMont-Royal, le Domaine André-Grasset dansAhuntsic, mais aussi dans Villeray/St-Michel/ParcExtension et Hochelaga-Maisonneuve. « La ma-jorité de notre clientèle est constituée de premiersacheteurs », de dire Audrey Pelletier, responsabledu marketing chez Samcon. Et à une époque oùtout est mis en œuvre pour freiner l’étalementurbain, ces acquéreurs bénéficient d’accom-modements afin d’accéder plus facilement à unepremière propriété. Actuellement, la Ville deMontréal offre des subventions pour l’achatd’unités neuves. Les personnes sans enfantspeuvent obtenir la somme de 6500 dollars pourune acquisition de 165 000 dollars ou moins.Celles avec enfants disposent, quant à elles, d’unmontant possible de 7500 dollars pour un achat de200 000 dollars ou moins.

Un bon rapport qualité/prixSamcon propose des unités à partir de 115 000dollars. Mais acheter à bas prix ne signifie pas pourautant acquérir un produit de piètre qualité. « On neparle pas d’unités extrêmement vastes, mais biendivisées et construites avec de bons matériaux. Aufil du temps, nous avons développé un style archi-tectural permettant de maximiser la lumière etl’espace », d’ajouter Mme Pelletier. Toutes lesunités comprennent un choix de planchers de bois

franc ou de céramique, des cuisines fonction-nelles, une plomberie et une insonorisation dontles standards de qualité sont élevés. En outre, lesnouveaux acquéreurs peuvent personnaliser leurappartement sans frais supplémentaires, en serendant au Centre de Design situé au siège socialde Samcon, sur le boulevard René-Lévesque. Là-bas, une salle d’exposition d’une superficie de2200 pieds carrés regorge de modèles de cuisineset de salles de bain. Sur place, un designerrépondra à leurs demandes en matièred’aménagement intérieur. Bien évidemment, leschangements majeurs impliqueront des coûtsadditionnels.

Gagnant du prix CondOrSamcon collectionne les prix soulignant l’excel-lence de son travail depuis plusieurs années. L’andernier, l’entreprise a raflé le prixCondOr remis au promoteur ayantfait la preuve d’un respect intégralde la loi et de la clientèle. D’em-blée, seules les entreprisesfiables et revendiquant un bondossier peuvent être finalistes.Selon Me Yves Papineau, avocaten droit immobilier et l’un desmembres du jury du prix CondOr,« dans les gros immeubles, lesacheteurs doivent notammentêtre avisés du nombre d’unitésqui seront vendues, par rapport àcelles destinées à la location.L’identité des ingénieurs et des

architectes d’un projet doit également leur êtrefournie, sans compter le plan général de dé-veloppement ». Samcon a pris l’habitude de bieninformer sa clientèle au moment de l’achat, et delui remettre tout ce dont elle a besoin afin de biendémarrer en copropriété. Ce faisant, cette entre-prise contribue à mettre en valeur ce moded’habitation, et à inspirer la tranquillité d’esprit àses acheteurs.

Samcon I La qualité à un prix accessible

brefPrésident : Sam Scalia

Fondation de l’entreprise : 1991

Taille des unités vendues : 3 ½ - 4 ½avec une, deux ou trois chambresà coucher

Service après vente :garantie d’un an et assistanceauprès de la clientèle

Quelques réalisations

Le Domaine André-GrassetLe Marché AmherstLes Cours de la GauchetièreLes Jardins du Parc JarryLe 212 rue Mont-RoyalLe 1231 rue Wolfe

Constructeurs de renom

enLes Jardins du Parc Jarry

Le 212 rue Mont-Royal


p 7-10:p04-5 editeur_declaration 28/09/07 11:21

Grande spécialiste de la prise en charge de projets divers, Gestion immobilièreTrams mène ses affaires avec doigté. L’entreprise, qui excelle dans les domainesindustriel, commercial et résidentiel, mise sur la qualité et la valeur ajoutée de sesproduits.

Trams travaille sur de nombreux projets haut de gamme en copropriété.Parmi eux, L’Héritage du Vieux-Port qui, selon de nombreux observateurs,représente l’un des joyaux immobiliers dans le Vieux Montréal. D’ailleurs, quelque85 % de ses appartements ont déjà été vendus. Ce constructeur proposeégalement Le Faubourg Pointe aux Prairies, à Rivière-des-Prairies, un projetimmobilier qui sera axé sur le développement durable. Un troisième, baptiséAtlantis sur le lac, propose de son côté une ambiance champêtre aux abords dulac St-Louis. Et encore là, presque toutes les unités sont déjà écoulées (95%). Parailleurs, Le Luxor, qui campera à Hampstead, est situé à un jet de pierre de lafrénésie urbaine et de ses nombreuses commodités. Et finalement, Les JardinsPalerme, à Brossard, s’adressent aux premiers acheteurs. Le prix des apparte-ments de ce complexe varie entre 134 000 et 275 000 dollars. Quant auxtrois autres projets, les prix planchers sont établis à 320 000 dollars etpeuvent atteindre les 5 millions. Tous ces immeubles abritent des unitéscomportant une, deux ou trois chambres à coucher, à l’exception du Luxordont les unités en comptent deux ou trois.

En mettant l’emphase sur la qualité, le service et des appartements d’unevaleur appréciable à l’achat, les dirigeants de Gestion immobilière Trams ontcompris la signification de l’engagement total en copropriété, et de l’importanced’offrir des produits d’une qualité irréprochable.

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Et du personnel accueillant pour mieux vous servir.Nous faisons partie de votre communauté, et c’est notre privilège de mieux vous servir. Notre personnel accueillant est là pourvous aider et peut répondre à vos besoins grâce à une gamme complète de services des Services bancaires aux petites entrepriseset des Services personnels. De plus, nos succursales sont ouvertes pendant de plus longues heures que les succursales de touteautre banque au Canada. Elles ouvrent plus tôt et ferment plus tard au cours de la soirée. Pourquoi attendre? Visitez la succursalede TD Canada Trust la plus près de chez vous dès maintenant. Et profitez d’une expérience bancaire plus confortable.

Dans tous les cas, les acheteurs peuvent opter pour des trois,quatre ou cinq et demi, dont les superficies atteignent entre 700 et2500 pieds carrés. Tous ces projets sont entièrement construits ethabités, hormis Faubourg Pointe aux Prairies. Pour de plus amplesinformations :www.tramsmgmt.com - (514) 341-8600

Gestion immobilière Trams ILe vrai sens des valeurs

Constructeurs de renomL’Héritage du Vieux-Port



Portes et fenêtres De Liesse IL’art de repousser plus loin les limites

portes et des fenêtres selon les dimensionsdemandées par un acheteur », précise encore M.Durand. Mais ce fabricant ne se contente passeulement de vendre un produit, il fournit égalementle support technique nécessaire sur le chantier, aumoment de l’installation. Il importe d’assurer une poseadéquate, ce qui évitera d’éventuels problèmes qui nesont jamais bienvenus. L’installation de portes et defenêtres nécessite une bonne préparation des ouver-tures, une isolation conforme et une fixationd’équerre. Bien installées, elles devraient norma-lement fournir de hautes performances sur le planénergétique, en plus de jouer un rôle important auchapitre de l’insonorisation, de la prévention et d’in-filtration d’eau et de poussière.

Des travaux en coursDe nombreux immeubles à Montréal auront besoin detravaux de rénovation sous peu. Cela signifie no-

Il était entrepreneur en construction au cours desannées 1980-90, et s’occupait également dedéveloppement immobilier à titre de promoteur. Maisla carrière de Réal Durand a pris une autre tournure ily a un certain temps : déjà impliqué dans l’industriede la fabrication de portes et de fenêtres, il s’y estfinalement investi à fond et a laissé tomber ses autresfonctions. En compagnie de André et Luc Le Blanc,respectivement président et vice-président chezPortes et fenêtres De Liesse, M. Durand exploiteaujourd’hui une entreprise prospère qui vogue à unebonne vitesse de croisière.

« Notre clientèle est constituée de constructeurset de rénovateurs, et nous mettons l’accent sur lafabrication d’un produit de qualité supérieure », dedire M. Durand. Les fenêtres, par exemple, sontfabriquées au moyen de thermoplastique et pourvuesde profilés de quatre pouces et demi de profondeur.Leur cadrage en PVC est soudé, permettant de mettreau point une structure très solide. Grâce au passagede l’air dans la structure même de la fenêtre, celle-ciest exempte de mouvements thermiques. Etcontrairement aux fenêtres en aluminium, le PVCrésiste à la rouille. « Ce matériau offre un excellentcompromis entre une bonne longévité, la rigiditésouhaitée et le facteur de souplesse requis », ajouteM. Durand.

Une réputation enviableSelon lui, deux raisons incitent la clientèle à demeurerfidèle à l’entreprise : la qualité des produits offerts etl’absence de limites quant aux standards de fabri-cation. « Nous sommes en mesure de concevoir des

tamment le remplacement des portes et des fenêtres,dont la durée de vie utile achève. L’entreprise proposedes produits capables de répondre à la demande,dont une gamme de produits en fibre de verre quirésistent à des écarts de température extrêmes. Ilsont été fabriqués selon des normes élevées etpeuvent faire face à des ouragans et à des tornades.Leur durée de vie utile est de trente ans.

Portes et fenêtres De Liesse met l’accent sur laqualité. Dans un marché compétitif, elle se démarquepar un service après vente rigoureux, et un soucid’offrir ce qu’il y a de mieux à une clientèle avisée.Ses dirigeants ont bâti leur réputation sur l’effort, toutautant que sur l’élaboration d’un produit dont lafiabilité ne fait aucun doute.

brefPortes et fenêtres De Liesseest membre de l’APCHQ

Ses produits sont soumisà des niveaux de tolérance très stricts.Ils ont été testés et approuvéspar des ingénieurs.

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Spécialistes en fenestration



À l’aube d’une ère nouvelle axée sur la cons-truction immobilière écologique, le gaspillageest maintenant pointé du doigt. Il n’y a pas silongtemps encore, la remise à neuf de fenêtresétait une pratique marginale dans ce secteurd’activité. Mais aujourd’hui, alors que ledéveloppement durable prend de plus en plusd’importance, cette approche prend tout sonsens.

Pierre Montpetit avait vu juste, en 1995,lorsqu’il a créé le Groupe Fenestra, une entre-prise spécialisée dans la remise à niveau defenêtres. Idée novatrice et pratiquementinconnue à l’époque, cette façon de faire estaujourd’hui en voie de bousculer les idéesreçues. Dans cette foulée, le Groupe Fenestra,dont l’expertise en efficacité énergétique estaujourd’hui bien établie, s’est hissé au rang desexperts dans ce domaine. « Les propriétairesont encore l’habitude de remplacer leursfenêtres après vingt-cinq ans, mais ce gesteéquivaut, ni plus ni moins, à changer de voitureparce que les freins sont usés », de dire M.Montpetit. Pourtant, le verre et l’aluminium, parexemple, ont une durée de vie utile pouvantatteindre une centaine d’années.Une économie appréciableBien souvent, l’infiltration de l’air ou de l’eaudans une fenêtre ne requiert que de changer

certaines de ses composantes, par exemple lescoupe-froid, les glissières, les têtes à pression,les cannelures et les poignées, pour nenommer que ces éléments. Remettre unefenêtre en état coûte beaucoup moins cher quela remplacer. En fait, les frais représentent de20 à 35 % du coût d’une fenêtre neuve.L’opération se fait rapidement, et elle évite lesirritants causés par un chantier d’installation etles déchets de construction. En outre, ce typede réparation rehausse beaucoup le niveau deperformance d’une fenêtre, et réduit laconsommation d’énergie utilisée pour enfabriquer des neuves. Rappelons, également,que le verre contient du plomb, une matièrehabituellement non recyclée.

Un travail rigoureuxAvant de procéder, le Groupe Fenestracommande une batterie de tests préalables.Lors de travaux à faire dans une copropriété decinquante unités et plus, l’entreprise fait appel àune firme d’ingénieurs. Ces derniers évaluerontla qualité de la fenestration en place, laquelledoit répondre à la norme A-440 prévue dans leCode national du bâtiment. Si l’analyse estconcluante, les travaux pourront dès lorscommencer. En somme, la mission de Groupe

Fenestra est de redonner une vie utile de plusde vingt ans aux fenêtres. Et la garantie de sestravaux peut atteindre dix ans.

Solution d’avenir, geste significatif con-tribuant à la préservation de l’environnement,cette pratique est appelée à connaître uneascension fulgurante. Si elle est encore facul-tative de nos jours, il y a fort à parier qu’ellepassera en mode impératif avant longtemps.

L’efficacité ZERODRAFTLe Groupe Fenestra propose, outre la restau-ration des fenêtres, la technologie ZERODRAFTqui permet de maintenir l’équilibre de l’éco-système d’un bâtiment. En étanchéifiant lesfenêtres et l’enveloppe du bâtiment, ZERO-DRAFT prévient les pertes d’énergie dues auxfuites d’air non contrôlées, tout en assurant unéchange d’air adéquat, lequel est vital auxoccupants d’une résidence. Et grâce à lacompartimentation, « l’effet cheminée » se voitréduit au minimum, et l’excédent d’humidité estmieux contrôlé. La compartimentation diminuede 10 à 15 % les coûts d’énergie. D’ailleurs,selon une étude menée par la SCHL, quelque40 % des pertes de chaleur sont causées parles fuites d’air, tandis que 20 % sont le fruitd’une mauvaise isolation.

www.groupefenestra.com(514) 993-3333(418) 265-33301 800 994-6402

Selon le type de fenêtreset l’étendue d’un mandat,le Groupe Fenestrapréconise des mesuresparticulièresafin d’obtenir certainesdonnées essentielles :

• Infiltrométrie (étanchéité à l’air);• Test d’étanchéité à l’eau;• Thermographie;• Hygrométrie;• Analyse de l’air (moisissures).

LA RÉPARATION DES FENÊTRESpeut aller de la simple mise au pointà l’ajustement, à l’améliorationou au remplacement de plusieursde leurs composantes.

Verre tachéMécanisme d’ouverturePoignéesVerre oxydéÉquilibreursBras de frictionPVC de seuilRails de glissementScellant («caulking»)Coussin d’arrêt

Coupe-froidTêtes à pressionCâblesCoupe-biseVis corrodéesRoulettesCharnièresCanneluresSeuils de boisGlissières (patins)Moustiquaires

Groupe Fenestra ILongue vie aux fenêtres

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Pierre Montpetit



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Les Habitations du Quartierau FAUBOURG BOISBRIAND

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p11-14 Faubourg:p04-5 e!diteur_declaration 28/09/07 11:27

Projet domiciliaire unique au Québec, conceptannonciateur d’une révolution dans le domainede la copropriété, le Faubourg Boisbriand poseles jalons d’une ère nouvelle au sein de ce typed’habitation : celle de vivre au sein d’un micro-cosme social de qualité.

Conçu en vue de combler les multiplesbesoins de la vie quotidienne, imaginé afind’éviter les longs déplacements aux gens qui yvivent, ce vaste domaine couvrira une superficied’un million de mètres carrés. Aménagé surl’ancien site de l’usine GM de Boisbriand, iloffrira à sa population une multitude deservices, notamment, l’accès à plusieurs com-merces situés à proximité : restaurants, théâtre,commerces et établissements de premièrenécessité, sans compter la possibilité depouvoir magasiner chez d’autres marchandsinstallés en périphérie, lesquels détiennent descommerces de moyenne et de grande surface.Le Faubourg offre un environnement socialintégré, un décor extérieur axé sur ledéveloppement durable, et l’avantage de vivreau sein d’une micro-société. Une fois ce projetachevé, le tout ressemblera à un véritable

centre-ville, à une cité dans la cité. « Pendantles étapes de construction, notre objectif est demarier toutes les facettes de ce projet urbainmultifonctionnel. Cela implique la création d’unenvironnement convivial et empreint dequiétude », de dire Pierre Martin, président duFaubourg Boisbriand.

La pièce maîtresseAu cœur de cette ambitieuse initiative setrouve un étang d’une superficie de quelque4800 mètres carrés. Celui-ci a été aménagépour permettre des activités récréatives et dedétente. Selon le plan directeur du projet duFaubourg, « il représente l’élément central dudéveloppement, et ne pourra jouer son rôleque si sa propreté est irréprochable ». Puisantsa source à même les eaux pluviales, cettesurface aquatique, qui sera aménagée dans unparc central, fera également office de bassinde rétention. En outre, cinq diffuseurs y serontplacés afin de permettre son oxygénationadéquate. Bien évidemment, des mesures decontrôle permanentes des équipements serontmises en place.

Un site essentiellement vertLe Faubourg Boisbriand mise sur l’écologie. Àl’heure où le souci de préserver l’environnementest grandissant, « il importe d’établir un équilibreentre les responsabilités d’ordre écologique, deconfort et de bien-être des résidents », rappelleencore le plan directeur. Appuyé par une équipemultidisciplinaire formée d’urbanistes, d’ar-chitectes, d’architectes paysagistes et d’in-génieurs, le promoteur du projet a déjà réservéquelque 15 % de la superficie du site auxespaces verts. Un parc linéaire, entre autreschoses, s’étendra sur une superficie de 1,7hectare. La largeur moyenne de ce corridortapissé de verdure et d’arbres avoisinera les 30mètres. Il sera contigu au boulevard de laGrande-Allée et permettra la pratique du vélo, dupatin à roues alignées, de la course à pied ouencore de simples randonnées pédestres. Ethistoire de joindre l’utile à l’agréable, ce longparcours, qui jouera un rôle d’écran végétal,sera rattaché à un parc central. Les amé-nagements verts du Faubourg visent, princi-palement, à favoriser une intimité accrue àl’intérieur d’un grand domaine, à accorder del’importance aux aires piétonnières, à réduire lacirculation automobile et à faciliter la liaison desdifférents secteurs du site.

La conception de ces zones vertes évolueraparallèlement à la construction des immeubles,tant commerciaux que résidentiels. À la toute fin

Le Faubourg Boisbriand

SURVOL D’UNE CITÉDANS LA CITÉ

Profil



du projet, d’ici trois à cinq ans, plus de 1700unités en copropriété y auront été construites.Le concept prévoit, notamment, l’édificationde 170 maisons de ville avec terrasses; unensemble immobilier de 394 appartementsdestinés aux personnes âgées; plusieurs im-meubles de 4 et de 6 étages (situés autour duparc central), ainsi que cinq tours de 8 à 10étages chacune. Avec autant de bâtiments,une attention particulière sera accordée àl’harmonie des styles et à la qualité architec-turale. Quant aux revêtements extérieurs, lesentrepreneurs utiliseront, entre autresmatériaux, de la brique d’argile et de la pierrede culture. L’agencement de leurs couleursest évidemment important.

Petite société située dans une région à fortpotentiel démographique, le Faubourg Bois-briand risque de modifier fortement les façonsde faire en copropriété, et contribuera, sanscontredit, à insuffler un dynamisme renouvelédans un secteur d’activité en pleine émer-gence.

Le secteur résidentiel ne comporteraqu’une seule artère de circulationautomobile en forme de boucle,permettant ainsi de réduire le bruiten provenance de l’extérieur du site.

Un projetemballantAprès avoir tourné la page dudouloureux départ de l’usine GMde Boisbriand, la Ville accueillemaintenant le Faubourg.« Nos citoyens sont enthousiastes.Ils ont hâte de pouvoir assisterà l’avancement de l’aménagementde ce projet unique au Québec.Le Faubourg offrira à ses résidentsun style de vie marqué parl’effervescence et le dynamisme,et il réunira, au sein d’un mêmeendroit, des personnes issuesde diverses générations. Ces nouveauxarrivants se joindront non seulementà une ville d’avenir, mais égalementà une population de qualité.Sans l’ombre d’un doute,le Faubourg représente un modèlequant aux nouvelles façons de faireen matière d’habitation », affirmaitrécemment Sylvie Saint-Jean,mairesse de Boisbriand.

Le concept de développementdurable du Faubourg Boisbriands’inscrit dans la foulée de la tendanceverte. Il vise à rencontrer les normesde certification LEED (Leadershipin Energy and Environmental Design),qui reconnaît les projetsde développement domiciliaire soucieuxde la santé humaine, l’environnementnaturel et la qualité de vie descommunautés. À cet élément s’ajoutela référence TOD (Transit OrientedDevelopment).

Tél : (450) 420-3737www.faubourgboisbriand.com

Le Faubourg constituera un centre-villedans les Basses Laurentides.Cette région est appelée à connaître,selon les démographes, une forte croissancedémographique au cours des quinzeprochaines années.

Maîtres d’œuvre du projet et gestionnairesd’expérience, de gauche à droiteM. Pierre Martin, Mme Hélène Gignac,M. John Davies.

Sylvie St-Jean, mairesse de Boisbriand

LE FAUBOURG BOISBRIAND

en revueLocalisation : Ville de Boisbriand,près de l’échangeur des autoroutes15 et 640

Concept : ensemble urbainmultifonctionnel comprenantdes résidences, des commerceset des parcs à bureaux.

Investissement total : entre 900 millionset un milliard de dollars

Début de la construction : 2007

Terminaison : 2010

Volet résidentiel : plus de 1700 unités delogement

Type de copropriété : par phases

Population : 5000 habitants



ICI. CHEZ VOUS.

MAISONS DE VILLECONDOSRÉSIDENCES POUR AÎNÉS

Les Maisons Marcouxau FAUBOURG BOISBRIAND

PARTENAIRE DANS LE PROJET RÉSIDENTIELDU FAUBOURG BOISBRIAND

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Travail digne de spécialistes aguerris, la gestion d’immeubles en copropriété doitêtre confiée à des connaisseurs. Dans ce secteur d’activité, les erreurs dejugement ne sont pas souhaitables.

Un gestionnaire d’immeuble compétent ne fait rien au hasard. « Pour bienassumer ses responsabilités, il doit faire preuve de polyvalence et maîtriser unefoule de choses », de dire Jean Caron, président chez Gestion immobilièreLaucAndrique. « Cela implique de maîtriser certaines notions de droit, de com-munication, de comptabilité, de construction immobilière et de mécanique dubâtiment », d’ajouter pour sa part Hélène Vallerand, vice-présidente de l’en-treprise.

Un long parcoursL’entreprise est en affaires depuis vingt ans. Si elle est quelque peu méconnuedu grand public, cela ne l’empêche pas pour autant de compter plus de 2000copropriétaires comme clients. En fait, sa réputation s’est transmise de bouche àoreille. « La plupart du temps, c’est la clientèle qui vient à nous, et elle demeurefidèle en raison de la qualité de nos prestations. » Cela est aussi vrai au chapitredu personnel, lequel est en place depuis plusieurs années au sein de cette boîte.

Une philosophie qui lui est propreChez Gestion immobilière LaucAndrique, les gestionnaires prennent en chargel’ensemble d’un projet en copropriété, incluant l’obligation, pour eux, d’êtreprésents aux assemblées des conseils d’administration. « Généralement, ce sontles patrons d’une firme de gestion qui font ce boulot », de préciser M. Caron. Eny prenant part, ils s’assurent d’une compréhension totale de chacun de leursprojets, ce qui accélère le processus décisionnel dans le feu de l’action, etfavorise l’application de solutions pratiques éprouvées. Et pour mieux les appuyerdans leurs tâches, ils sont secondés par de précieux collaborateurs. Ces dernierss’occupent de la perception des charges communes d’une copropriété ainsi quedes questions liées à la comptabilité et à la recherche de fournisseurs deservices. Les gestionnaires deviennent ainsi plus efficaces, et peuvent mieux seconcentrer sur les syndicats dont ils ont la responsabilité. Ils gèrent en moyenne550 unités en copropriété chacun.

Après autant d’années d’expérience au compteur, les dirigeants del’entreprise ont vu neiger et ont pu identifier, au fil du temps, les bons et lesmauvais sous-contractants. Au moment d’entamer un nouveau mandat, lesfournisseurs de services en place dans une copropriété sont scrutés à la loupe.

LAUCANDRIQUEGestion immobilière LaucAndrique est une importante firmede gestion immobilière. Elle compte quelque 2000 clients

Adresse : 45, Place Charles-Lemoyne, bureau 104, Longueuil

Nombre d’employés : 8

Nombre de projets : 37

Jean Caron, président, Hélène Vallerand, vice-présidente Opérations,Sylvain D. Clermont, vice-président Développement des affaires

Gestion immobilière LaucAndrique concentre principalementses activités sur l’île de Montréal et la rive-sud.

Quelques tâches propres aux gestionnaires d’immeuble :Élaboration des calendriers d’entretienDiagnostics des déficiences d’un immeubleRecommandations de solutions optimalesSuivi du carnet d’entretienMaintien d’une couverture d’assurance adéquateMise à jour continue du registre de la copropriétéPlanification des assemblées du conseil d’administrationPlanification des assemblées des copropriétairesMise en application scrupuleuse de la déclaration de copropriété

Si certains d’entre eux devaient faire preuve d’incompétence, il serait alorsfortement recommandé aux administrateurs de les remplacer. L’entrepriseproposerait ensuite les services de professionnels dont elle connaît la qualité desprestations. « Il ne faut pas perdre de temps avec une mauvaise main-d’œuvre,qu’il s’agisse, entre autres choses, de plombiers, de préposés au déneigement,d’ingénieurs ou d’architectes », affirme sans ambages M. Caron.

Un souçi d’honnêtetéGestion immobilière LaucAndrique contracte ses propres assurances respon-sabilités, lesquelles couvrent, par exemple, des erreurs ou des omissions quiauraient pu être commises. Cette couverture ne relève donc pas de l’assureur dela copropriété prise en charge, contrairement aux pratiques préconisées pard’autres compagnies de gestion. Par ailleurs, les copropriétés dont elle a laresponsabilité possèdent leurs propres comptes bancaires. Seuls les administra-teurs peuvent donner les autorisations appropriées, tout autant que signer leschèques afin de payer les fournisseurs de services.

Le choix d’un bon gestionnaire d’immeuble est aussi essentiel, pourrait-ondire, que l’achat d’une unité en copropriété. Ce professionnel joue un rôle degardien d’immeubles, et ce faisant, contribue à protéger l’achat le plus importantqu’un consommateur peut faire au cours de sa vie. Cet état de fait commande, àlui seul, la nécessité impérative de protéger son investissement.

enbref

Gestionnaires

Gestion immobilière LaucAndrique IVingt ans d’excellence... et ça continue


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Phénomène en voie de s’installer dans nosmœurs, état d’esprit émergent dans le domainede la construction immobilière, le développementdurable résulte d’un impératif besoin de pré-server l’environnement et d’une préoccupationconstante de faire mieux en matière d’efficacitéénergétique.

Selon la définition d’usage, ce déve-loppement doit répondre aux besoins desgénérations présentes, sans pour autant com-promettre les prérogatives de celles quisuivront. Dans le domaine de l’immobilier, celasignifie « de faire une utilisation judicieuse desressources disponibles sur la planète, et de sedoter d’architectures harmonieuses et res-pectueuses de l’environnement », de dire KarenDessureault, architecte.

Vers des décisions plusresponsablesLe signal est maintenant envoyé : il faut êtreconséquent dans notre vision des choses et neplus faire n’importe quoi. Les retombées serontbénéfiques, par exemple, sur la santé humaine.« La pollution existe à l’intérieur même desmaisons, accablant parfois les occupants deréactions allergiques. Il existe pourtant desmatériaux naturels moins dommageables

comme le béton, qui peut être recyclé desurcroît », précise Mme Dessureault. Parmi lesthèmes qui lui sont chers se trouve « l’énergiepassive », qui consiste à fabriquer desmatériaux de construction en consommantmoins d’énergie. Une telle pratique contribue àla réduction des gaz à effet de serre.Également, la récupération de l’énergie solaire,géothermique et éolienne, sans compter lessolutions pratiques en vue de contrer legaspillage. « La domotique permet, entreautres, de mettre hors tension les appareilsélectroniques et les systèmes d’éclairage nonutilisés », indique encore Mme Dessureault.

Le développement durableen copropriétéMme Dessureault participe actuellement à unconcours, en France, intitulé Huit villas indivi-duelles. Ce projet consiste à aménager desmaisons en rangée dans un lotissementrelativement compact, ce qui entraînera une vieen communauté des futurs résidants. Cettecollectivité partagera des frais communs,notamment ceux liés à la récupération de l’é-nergie photovoltaïque. Générée au moyen depiles solaires, cette énergie est emmagasinée lejour et redistribuée la nuit. Toutefois, l’in-terdépendance entre les propriétaires ne serapas totale. Des chaudières au gaz individuellesseront mises en place, ainsi que des cheminéesrécupérant la chaleur. « Le développement du-rable est une belle initiative, néanmoins, leschoses doivent se faire graduellement. Mieuxvaut privilégier les petites avancées dans cedomaine, car les gens ne sont pas encore prêts àperdre leur autonomie complète », de dire MmeDessureault. L’aménagement de toitures végé-

Le développement durable

Le concept de déconstruction responsableest en émergence. Il consiste à démantelerune maison et à réutiliser certains de sesmatériaux pour en reconstruire d’autres.

CONSTRUCTION IMMOBILIÈRE

environnementÀ L’HEURE DES CHOIX DURABLES+

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tales, une autre particularité du concept,permettra une isolation adéquate été commehiver. L’ajout de terre, de gazon et de plantesreprésente une ingénieuse façon d’y parvenir.

Un prix à payerMichel Dallaire, architecte principal chez MichelDallaire et associés, estime que le dévelop-pement durable va au-delà des considérationsde coûts. « Le virage vert a un prix,mais à moyenet à long terme, il revient moins cher d’y adhérerque de maintenir nos habitudes actuelles »,soutient-il. Les effets appréciables sont mul-tiples, dont une durée de vie utile prolongée deséquipements d’un immeuble en copropriété »,dit-il. À titre d’exemple, un toit de qualité fait dematières recyclées pourrait durer deux fois pluslongtemps, sans pour autant saigner à blanc lefonds de prévoyance.

L’installation de bacs de recyclage adaptéscomporte aussi d’heureuses retombées environ-nementales. Le type de contenant utilisé ne serapas le même selon que l’on se trouve dans unepièce ou une autre de la maison. En bout deligne, « il importe d’inciter les occupants à lagestion des déchets recyclables, en favorisantl’emplacement de lieux communs conviviaux etpropres où pouvoir les jeter », rappelle M.Dallaire.

Et en ce qui a trait à la préservation de l’eau,des efforts ont été déployés, depuis quelquetemps, afin d’améliorer les pratiques en lamatière. Il existe aujourd’hui des toilettes àdouble chasse, offrant l’option d’évacuer deux ousix litres d’eau à la fois. Elles coûtent plus cher,mais contribuent à la rationalisation de cetteressource. En outre, l’eau de la douche, du bainet du lavabo peut être réacheminée pour l’usagedes toilettes, moyennant un traitement préalablevia un système de filtration. Quant au lavage dela voiture et l’arrosage du jardin, ces tâchesdevraient être accomplies en utilisant de l’eau depluie, laquelle serait préalablement récoltée etreconduite dans un réservoir dédié à cet effet.Ces idées novatrices ne sont que quelquesexemples venant appuyer le développementdurable. Il ne reste qu’à convaincre un nom-bre grandissant de personnes de les mettreen pratique.

Tout sur la copropriété

2000, avenue McGill College,bureau 1600Montréal (Québec)H3A 3H3Tél. : 514-287-9535téléc. : 514-499-0469www.djclegal.com

AvocatsMe Yves Joli-Cœur

Me Pierre-G. Champagne

Me Richard LeCouffe

Me Isabelle Poirier

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Me Sébastien Fiset

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NotairesMe Serge Allard

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p 16-17 De?veloppement durable:p04-5 e$diteur_de$claration 28/09/07 11:07

Le Salon dela copropriétéa été choisicoup de cœur2006 du cahierMon Toitdu journalLa Presse.

HORAIRE DU SALON

Vendredi 19 octobre 10 h à 19 hSamedi 20 octobre 10 h à 19 hDimanche 21 octobre 10 h à 17 h

Adultes : 12 $Étudiants et 60 ans et plus : 8 $Gratuit pour les12 ans et moinsVisa 3 jours : 20 $Pour de plus amples informations :salondelacopropriete.ca

LE SALON DE LA COPROPRIÉTÉ

CondoLiaisonRegroupement des Gestionnaires et Copropriétaires du Québec

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En collaboration avec le Regroupement des Gestionnaires et Copropriétaires du Québec (RGCQ).

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L’ÉVÉNEMENT DE L’AUTOMNE - AU PALAIS DES CONGRÈS DE MONTRÉAL

Copropriétaires, prestataires de services et professionnels dumilieu ont rendez-vous au Palais des congrès de Montréal afinde vivre une expérience unique. Le Salon de la copropriété,véritable Mecque réunissant les intervenants du domaine de lacopropriété, est maintenant devenu un standard incontournable.

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Un salon richeen événementsDe nombreuses conférences donnéespar des experts;plus d’une centaine d’exposants;une pléiade de professionnelset de spécialistes triés sur le volet.Pour de plus amples informations :salondelacopropriete.ca

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Avocats et notaires sontà la disposition des visiteurs,et ce, pendant une périodede vingt minutespar consultation.

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À l’heure d’une préoccupationde plus en plus manifestepour l’environnement,le Salon de la copropriétémet l’accent sur ledéveloppement durable.Quatre élémentsseront abordés.

L’environnementL’écologie concerne également les habitudes de vie en copropriété, spécialementen matière de comportements respectueux de l’environnement. Il importe aujour-d’hui de préserver des ressources vitales comme l’eau en la recyclant. Par ailleurs,les promoteurs sont de plus en plus sensibles à la récupération de divers matériaux.Ils mettent en place des infrastructures permettant d’éviter le gaspillage à grandeéchelle.

Le patrimoineLa durabilité des immeubles en copropriété passe non seulement par une sainegestion, mais également par une construction adéquate. Chaque bâtiment devraitêtre édifié au moyen de matériaux de qualité supérieure et à l’aide d’une main-d’œuvre qualifiée. Les constructeurs assureraient ainsi la pérennité des immeubles.

La sécuritéTout bâtiment doit assurer à ses occupants la paix et la tranquillité d’esprit, aumoyen de dispositifs favorisant leur santé et leur sécurité. Cela se traduitnotamment par la mise en place de locaux et d’emplacements sanitaires perfor-mants, lesquels préviendraient toute contamination et assureraient l’intégritéphysique des résidants. En outre, il apparaît important de procéder à des construc-tions responsables et ce, afin d’éviter de mettre en péril la sécurité humaine enraison de vices de conception ou de construction. Un tel objectif est réalisable grâceà l’emploi de composantes et de matériaux de qualité.

Le bien-êtreLe développement durable signifie une qualité de vie accrue et un confortpermanent. La consommation d’une énergie propre représente un apport consi-dérable à cet état de fait. Et si la qualité des matériaux de construction utilisés vise àpréserver le patrimoine, elle offre également la possibilité de vivre dans un environ-nement serein, par exemple, grâce à des dispositifs d’isolation acoustique etthermique de haut niveau. Mais le bien-être passe, en outre, par la quiétude d’espritau moment d’acquérir en copropriété, ce qui inclut la garantie d’être en mesure deprotéger son investissement.

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Administrée avec le souci du détail, prise en charge selon les règles de l’art, la phase I du Sanctuairedu Mont-Royal est un exemple de saine gestion. Le conseil d’administration en place prend son rôleau sérieux, assurant ainsi la bonne destinée de cet immeuble de 134 appartements.

Actuellement, la phase I peut compter sur des administrateurs de formation triés sur le volet, unprivilège dont ne bénéficient pas tous les immeubles en copropriété. Bien évidemment, cettesituation lui confère un avantage, encore qu’il ne faille pas perdre de vue les notions de vigilance etde surveillance.

Une gestion ordonnéeProjet novateur à l’époque, la phase I du Sanctuaire s’inscrivait dans un concept de copropriété parphases. L’un des premiers du genre à être construit dans les années 1980, ce développementimmobilier, situé sur les flancs du Mont-Royal, représente une réussite sur le plan architectural. Leschoses ne sont certes pas aussi parfaites au chapitre de la vie en collectivité, mais les administra-teurs se sont assurés de susciter l’adhésion de la plupart des copropriétaires. Il y règne une bonneambiance. « De façon générale, les relations sont favorables à un climat serein. À preuve, lors denotre dernière assemblée générale annuelle, la vingt-cinquième de la phase I, les copropriétaires ontaccepté une augmentation substantielle des cotisations au fonds de prévoyance, indique Jean-Pierre Provencher, président du conseil d’administration. Une telle hausse sera maintenue à ceniveau pour quelques années encore. » La plupart du temps, proposer des contributionssupplémentaires au fonds de prévoyance crée des poches de résistance. Mais dans ce cas-ci, lespropriétaires ont fait preuve de réalisme. « Il n’y a pas eu de contestations ni d’opposition parallèle »,

rappelle pour sa part Jean Guertin, l’un des cinqadministrateurs de la phase I. Soulignons qu’en2007, les cotisations au fonds de prévoyancesont presque égales aux montants dédiés auxaffaires courantes, et les dépasseront en 2008-2009.

De gros travaux à venirL’immeuble a fait l’objet d’un entretien adéquatau fil du temps, mais le moment est maintenantvenu de procéder à des travaux majeurs. Lapréparation d’un rapport d’état de l’immeuble apermis d’en identifier plusieurs. À titred’exemple, des sommes importantes devrontêtre dépensées pour remplacer les membranesdes toits terrasses. Quant au revêtement de latoiture du garage, qui comporte une couche d’un

Les phases du Sanctuaire du Mont-Royal

UN MODÈLE DE RIGUEURET DE VIGILANCE

PHASE 1

Nom du syndicat : Le syndicatdes copropriétaires de l’Association6000 Deacon

Date de construction : complétée en 1983

Destination : Haut de gamme

Nombre d’appartements : 134

Nombre d’employés : 5une gérante d’immeublequatre surveillants présents24 heures sur 24un concierge

2007-2008

Budget d’exploitation :540 000 dollars

Budget annuel du fonds de prévoyance :600 000 dollars

brefenPhase 1


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pied de terre, il nécessitera aussi des répara-tions.

Par ailleurs, le calfeutrage des quatorzeétages est à refaire, qu’il s’agisse, notamment,de consolider l’étanchéité des contours defenêtres, ou encore des joints situés entre lespanneaux structuraux de béton. De plus, laconfiguration des sept ascenseurs devra être

repensée, car ses composantes n’existentpratiquement plus de nos jours.

Au total, les sommes requises pour cestravaux de rénovation excéderont probablementles deux millions de dollars, et s’échelonnerontsur les quatre ou cinq prochaines années.

Heureusement, les montants seront dis-ponibles, ce qui assurera la pérennité de l’édi-

PHASE 4

Nom du syndicat : Syndicat des copropriétairesdu 6111 av. du Boisé

Date de construction : 1987

Destination : Haut de gamme

Nombre d’appartements : 152

Nombre d’employés : 6un surintendant et son adjoint/quatre surveillants d’immeuble

2007-2008

Budget d’exploitation : 619 920 dollars

Budget annuel du fonds de prévoyance :Environ 390 000 dollars

brefen

Phase 4 I UNE GESTION RESPONSABLEGérée selon une politique à la fois juste et ferme, menée par un conseild’administration compétent, la phase IV du Sanctuaire du Mont-Royal donnele ton en matière de gestion. À ce chapitre, elle fait figure d’exemple et denombreux syndicats de copropriété devraient s’en inspirer.

La symbiose entre le gestionnaire de l’immeuble et ses administrateurs,tout autant que l’esprit de cohésion et un sens de l’organisation, sont lesingrédients d’une telle réussite. Chaque joueur assume un rôle précis, et larigueur quotidienne favorise le respect des droits collectifs. La grande majoritédes copropriétaires salue cette attitude qui appelle au sens des respon-sabilités.

Le gestionnaire d’immeuble est le mandataire du conseil d’ad-ministration. Il met à exécution ses demandes et lui fait des recommandationsau besoin. Marie-Josée Brouillet, qui gère la phase IV depuis neuf ans, jouitd’une marge de manœuvre appréciable. Outre son mandat de veiller à laconservation du bâtiment, elle est également responsable de l’application durèglement d’immeuble. Cela implique notamment, de faire office de pompieret d’éteindre plusieurs feux nourris. En outre, assumer un tel poste exige denombreuses habiletés, dont la capacité de voir venir les coups, d’anticiper lesdépenses et de connaître la nature des équipements d’un bâtiment. « Si unappareil devait faire défaut, je n’hésiterais pas à contacter le sous-traitantresponsable de son entretien », de dire Mme Brouillet. Normalement, cedernier arrive rapidement, sachant que ses honoraires seront payés sitôt lafacturation envoyée. C’est une autre façon de favoriser les bonnes pratiquesau sein d’une copropriété et d’ainsi contribuer au maintien de sa bonne santéglobale.

Michel Van Tieghem, président du conseil d’administration et ingénieur àla retraite, est catégorique : « Le gestionnaire est placé sur la première lignede feu. Il doit faire face aux doléances et aux récriminations des coproprié-taires, mais il récolte aussi les éloges. Dans une copropriété comme la nôtre,la plupart des gens sont coopératifs », dit-il. N’empêche, la vie en commu-nauté s’y déroule plutôt bien. Le climat de bonne entente est palpable, etl’obligation de se conformer aux règles établies s’avère rentable. Cela permetd’assurer des relations respectueuses entre les copropriétaires et l’adoptionde bons comportements.

Dans cette phase, quatre des cinq membres du conseil d’administrationsont des retraités. Pendant leur carrière professionnelle, ils occupaient despostes d’avocat, d’homme d’affaires, de notaire et d’ingénieur. « Les adminis-trateurs à la retraite représentent un atout. Ils sont plus disponibles et peuvents’investir davantage dans leurs fonctions », d’ajouter M. Van Tieghem.

Du rattrapageTout comme dans la phase I, le conseil d’administration augmentera gradu-ellement les cotisations au fonds de prévoyance. Pendant des années, lescontributions avaient été maintenues à 5 % du budget total. « Les sommes

fice. Une saine gestion, nous ne le dironsjamais assez, garantit la survie d’un immeubleet protège la valeur du capital de ses apparte-ments.

Elle constitue également le meilleurargument de revente pour un propriétaire. Unatout de taille, certes, dont personne ne seplaindra.

versées dans le fonds représentent actuellement 25 % des chargescommunes annuelles. Un apport devenu indispensable car l’âge du bâtimentdépasse maintenant les 20 années, indique Mme Brouillet. Si nous n’avionspas rehaussé la barre, le déficit appréhendé aurait atteint la somme de400 000 dollars dans trois ans. » Les parties communes, qui ont besoinde travaux de réfection majeurs, nécessiteront l’injection de sommesexcédant un million de dollars d’ici quelques années. Un montant d’argentdont le cumul a été engrangé au fil des ans, et qui assurera l’avenir decette copropriété.


p 20-21 Le Sanctuaire.e$S:p04-5 e#diteur_declaration 28/09/07 11:42

Nous avons jugé important de revenir sur laquestion cette année, en expliquant cette foiscomment s’en prévaloir. Il importe de rappelerl’obligation qu’a un syndicat, en regard de laloi, de créer un fonds de prévoyance. Celui-cisera prélevé à même un pourcentage descontributions aux charges communes. Cefonds sera réservé aux dépenses occasion-nées par des travaux de réparations majeures,tout autant qu’aux coûts générés par le rem-placement des parties communes arrivées àéchéance.

La constitution du fondsIl revient au conseil d’administration d’établir,annuellement, un budget comportant deuxpostes principaux : opérations courantes etfonds de prévoyance. Généralement, unecontribution minimale de 5 % (du montant totaldes charges communes) est imposée afin deconstituer ce fonds. Toutefois, en règle générale,ce pourcentage de 5 % est insuffisant. Lemontant total annuel du fonds n’est soumis àaucune limite et les contributions peuvent varier,parfois, en fonction de spécificités de chaqueimmeuble.

Conseil copropriété

COMMENT SE CONSTITUER

UN FONDS DEPRÉVOYANCEL’an dernier, Bien vivre la copropriété a traité du fonds de prévoyance.Il était question de l’obligation de doter chaque immeubleen copropriété d’une telle « cagnotte »,laquelle constitue un élément contribuantà la saine gestion d’un immeuble.


p 22-25 Fond de pre?voyance:p04-5 e#diteur_declaration 28/09/07 11:58

La façon de calculerÉtablir les débours alloués au fonds deprévoyance requiert de procéder à des calculs. Iln’existe qu’un moyen de faire la bonneéquation : demander à un professionnel com-pétent de produire un certificat d’état del’immeuble. Ce document permet d’établir lebilan de santé d’un bâtiment, d’apporter lescorrectifs nécessaires au besoin, mais aussi,d’établir le montant exact des contributions aufonds de prévoyance. Si une toiture duregénéralement vingt-cinq ans, elle pourraitnéanmoins faire l’objet de réparations avant sonterme. Des fuites d’eau non colmatées dans letoit risquent, en quelques années seulement,d’endommager la toiture de manière irréversible.Sa durée de vie serait alors écourtée, et les fraisde remplacement pourraient être salés.

L’étape suivanteAprès la création d’un certificat d’état del’immeuble, il faut ensuite procéder à une

estimation de coûts des travaux à effectuer.Outre ceux qui ne peuvent attendre, d’autress’échelonneront dans le temps. Les sommesnécessaires seront alors injectées au momentopportun. Quant aux échéances, celles-cipeuvent varier selon le type de composantesd’un bâtiment, qu’il s’agisse notamment desfenêtres, du système de ventilation et de clima-tisation, ou encore du revêtement extérieur.Cette prévision budgétaire conduira finalementà la production d’un carnet d’entretien. Celui-ciprécise les périodes de maintenance requises.

Tous les bâtiments devraient disposer decet outil. Il en va du maintien de la valeur ducapital des unités qu’ils abritent. De nombreuxsyndicats de copropriété regrettent amè-rement, aujourd’hui, d’avoir négligé de s’enêtre dotés. Dans certains cas, des coproprié-taires se retrouvent aujourd’hui à devoirassumer des appels de charges pour pallierce manque. Rappelons que de plus en plusd’acheteurs exigent, de nos jours, de con-naître l’état de l’immeuble. Le carnet d’en-tretien fournit toutes les réponses auxquestions posées. « Malheureusement, il n’esttoujours pas obligatoire en copropriété »,affirme Me Joli-Cœur. Pourtant, ce documentreprésente l’une des pièces maîtresses d’unesaine gestion en copropriété. Un état de faitqui rend d’autant plus importantes la créationd’un fonds de prévoyance, et son utilisationjudicieuse le moment venu. Ce pécule con-tribuera, en outre, à favoriser la quiétude et lapaix d’esprit d’une collectivité en copropriété.



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Aide-mémoireLes intérêts générés par un fonds de prévoyancene sont pas imposables.Et cet argent accumulé au fil des ans demeurela propriété d’un syndicat.Au moment de vendre son unité, un propriétairene pourrait réclamer le remboursementd’une partie de cette somme.

Le fonds de prévoyance

La loi c’est la loiLes articles 1071 et 1072 du Code civil duQuébec rendent obligatoire la création d’unfonds de prévoyance. En cas de non-respectde cette règle, le conseil d’administration d’unsyndicat de copropriété sera imputable, et ilpourrait avoir à rendre des comptes devant letribunal.

Quoi faire si un conseild’administrationfait la sourde oreilleEn cas d’absence de fonds de prévoyance ausein d’une collectivité, et du refus d’un conseild’administration de le mettre en place, uncopropriétaire qui en fait la demande peutexiger que soit corrigée cette situation. Aumoyen d’un document écrit, qui fera office demise en demeure, il sommera le conseil d’agiren conséquence. Toutefois, si un conseilcontinuait de faire la sourde oreille rendu àcette étape, il faudrait alors requérir lesservices d’un avocat et s’adresser au tribunal.



Étape délicate qui nécessite d’être alerte,moment crucial dont les ratés peuvent êtrenéfastes pour la suite des choses, le transfertadministratif n’est pas à prendre à la légère,mais plutôt avec des « pincettes ».

« La plupart du temps, la mauvaisetransition du promoteur au syndicat de copro-priétaires est due à un manque d’expérience.Les comédies d’erreurs sont imputables auxdeux parties », de dire David Ménassé, gestion-naire d’immeuble et directeur général chezPropri-Gestion. Lorsque le promoteur cède sonmandat d’administrateur provisoire au syndicatde copropriété, il a des comptes à rendre à cedernier. Toutes les activités de nature financièreou autre qu’il a initiées, par exemple, celles liéesà la gestion des charges communes, doiventêtre mises au jour. Les administrateurs éven-tuels, eux, ont intérêt à savoir quoi demander,sinon la passation des pouvoirs pourrait êtrechaotique.

Réfractairesaux changements?« Lors de la création d’un syndicat de coproprié-taires, et à fortiori à la suite du transfert admi-nistratif, certains promoteurs ont de la difficultéà comprendre que l’immeuble ne leur appartientplus. Il faut souvent se battre pour les en con-vaincre, bien qu’ils n’agissent pas de mauvaisefoi », explique M. Ménassé. Et comme plusieursadministrateurs ne savent trop que faire enpareilles circonstances, une cascade d’imbro-glios et de confusions sont possibles. Les ad-ministrateurs ont aussi des responsabilitésqu’ils sont tenus d’assumer. Mais encoredoivent-ils savoir comment les exercer.

Aide-mémoireLe registre de la copropriété constitue l’un deséléments clés de ce transfert. Il renferme,notamment, les nom et adresse des coproprié-taires et des locataires d’un immeuble. En outre,le registre devrait contenir copie des contrats oùle syndicat est partie, qu’il s’agisse, parexemple, d’entrepreneurs affectés au dénei-

LA REDDITIONDE COMPTESTRANSFERT DE L’ADMINISTRATION 101

gement l’hiver ou du responsable de l’amé-nagement paysager l’été. Il n’est pas rare deconstater des incohérences à ce chapitre.Certaines copropriétés se sont déjà retrouvéesavec deux ou trois professionnels en dénei-gement. Par ailleurs, les plans et devis del’immeuble bâti figurent parmi d’autreséléments essentiels à exiger, tout autant que leplan cadastral et le contrat d’assurance del’immeuble. Il importe de vérifier attentivementce document : s’agit-il de l’assurance dupromoteur ou du syndicat de la copropriété?Couvre-t-elle la valeur à neuf de l’immeuble? Ensomme, un registre complet et détaillé contribueau bon démarrage d’une copropriété. Il devraêtre précieusement conservé par la suite etdemeurer accessible aux copropriétaires.

Les ressources disponiblesIl serait sage de consulter un gestionnaired’immeuble afin de bien faire les choses, de seprocurer certains ouvrages destinés au grandpublic, et de consulter le Code civil du Québec.Dans l’impossibilité d’obtenir le registrecomplet, il serait également judicieux deconsulter un avocat et ce, afin de mettre endemeure l’administrateur provisoire. Ces initia-tives permettront d’y voir plus clair, et aurontune incidence positive sur la survie même d’unimmeuble.

Pour en savoir plus :David Ménasséwww.propri-gestion.comtéléphone : (450) 625-2210

Le promoteur est l’administrateur provisoire du syndicat.À partir du moment où il ne détient plus la majorité des voix à l’assemblée descopropriétaires (50 % + 1), le conseil d’administration doit, dans les 90 jours suivants,convoquer une assemblée extraordinaire des copropriétaires afin d’élireun nouveau conseil d’administration.

Le livre Le condo, tout ce qu’il faut savoir, publié aux éditions Wilson & Lafleur ltée, constitue unouvrage pertinent et essentiel s’adressant aux novices en copropriété.

AIDE-MÉMOIRE

• transfert de tous les registres et effetsdu syndicat, incluant les démarches etsignatures donnant effet au transfertdes signataires autorisés des comptesdu syndicat auprès de toute institutionfinancière;

• transfert et remise de tous lesdocuments qui appartiennent au syn-dicat, tels que, sans limiter la généralitéde ce qui précède :

� les livres, comptes et piècesjustificatives qui concernentla copropriété;

� les registres contenant le nomet l’adresse de chaque coproprié-taire et de chaque locataire;

� les procès-verbauxdes assembléesdes copropriétaires et du conseild’administration;

� les états financiers;

� la déclaration de copropriété;

� les copies de contrats auxquelsle Syndicat est partie;

� une copie du plan cadastral;

� les plans et devisde l’immeuble bâti;

� les garanties de tout équipement;et tout autres documents relatifsà l’immeuble et au Syndicat.

Administration



Véritable pionnier de la sensibilisation enmatière de copropriété française, hommepragmatique et de principes, Jean-Loup Taiebest l’initiateur de tendances irréversibles :l’amélioration de la gestion immobilière de cemode d’habitation, et un esprit de cohésionaccru entre copropriétaires. À cet effet, le Salonde la Copropriété et de la Gestion de Biens deParis, qu’il a créé en 1994, a inspiré des millionsde Français.

S’il n’a pas la prétention d’être parvenu àchanger les mentalités, M. Taieb n’en demeurepas moins convaincu d’avoir jeté les basesd’une réflexion profonde, sans compter que sonidée a fait des petits au Québec. Chez nous,MesYves Joli-Cœur et Yves Papineau, tous deuxavocats en droit immobilier, ainsi que Sylvain D.Clermont, ont suivi sa trace en initiant le Salonde la copropriété du Québec. Ce grand rassem-blement, qui en est à sa troisième année en2007, fait de plus en plus d’adeptes.

L’origine du Salon françaisArchitecte de profession, M. Taieb a étéconfronté, dans les années 1990, à une criseimmobilière majeure en France. Les construc-tions de bâtiments stagnaient et il fallait trouverd’autres sources de revenus. Avec un anciencamarade de classe retrouvé au hasard de la

vie, il s’est donc lancé dans des travaux deréfection d’immeubles en copropriété. M. Taieba alors constaté les dysfonctionnements mul-tiples entre copropriétaires, de là l’idée de créerun salon de ce genre. Celui-ci visait à re-grouper, à une même enseigne, les différentsacteurs de la copropriété française.

Mais attention, rappelle-t-il, « cet événe-ment ne changera pas des comportementsprofondément ancrés. Le Salon contribue plutôtà favoriser les rencontres, à améliorer lesrelations entre individus et à mettre en valeurles différents professionnels évoluant dans cesecteur d’activités ». Si le Salon ne représentepas la panacée à tous les maux, il a néanmoinsbeaucoup d’avenir, affirme M. Taieb, qui l’avendu au groupe Exposium en 2006, tout enconservant les rênes de la direction opéra-tionnelle.

« Une erreur de casting »Les Québécois sont de la trempe des Latins. Ilsressemblent à leurs cousins français d’unecertaine manière. En ce sens, la vie en copro-priété française comporte des similitudes avecla nôtre. L’une d’elles est d’ordre législatif : desdeux côtés de l’Atlantique, la justice place àl’avant-scène les droits individuels en copro-priété, mettant en valeur les prérogatives detout un chacun au détriment des droitscollectifs. « En privilégiant cette école depensée en copropriété, nous faisons fausseroute » de deire M. Taieb. Un état de faitexacerbé par de nombreux conflits d’intérêtsfondés sur la temporalité : « Le temps de l’unn’est pas celui de l’autre. Le jeune, le vieux, leriche et le pauvre, notamment, ont des diver-gences de vue alors que tous devraientapprendre à vivre en superposition », souligne-t-il encore.

L’avenir de la copropriétéFace aux nombreux constats de coexistencedifficile entre copropriétaires, et devant lephénomène de la primauté de la personneavant l’intérêt commun, il importe de trouverdes solutions novatrices. Outre l’accent mis surla saine gestion des immeubles, combiné à la

création souhaitée de mesures coercitives de lapart de l’État (au Québec plus particulièrement),certaines idées avant-gardistes risquent dedéranger les certitudes. « En France, un nombregrandissant de personnes ne songe plus àl’achat d’une unité en copropriété, mais à lalocation à long terme.Après tout, la majorité desacheteurs ne sont propriétaires de rien du tout.L’unité qu’ils ont acquises appartient à labanque prêteuse », rappelle M. Taieb. Premierpostulat : le site de construction d’un immeublene pourrait-il pas être loué par un promoteur?Ce système permettrait aux propriétairesd’acheter une durée résidentielle dans le temps(bail emphytéotique), et ne les empêcherait pasde revendre leur unité. D’autres options méritentégalement d’être analysées en profondeur,comme celle de soustraire la responsabilité desparties communes aux copropriétaires. Ellesseraient assumées par des gestionnairesindépendants. « Les acquéreurs n’ont, pour laplupart, aucune connaissance de la gestion deséquipements d’un immeuble », souligne encoreM. Taieb.

Hypothèses farfelues diront certains, idéesgéniales s’exclameront d’autres, « ces théoriesdevront être davantage étoffées afin depermettre au grand public de bien les com-prendre », conclut-il. Néanmoins, un fait de-meure : la copropriété est en pleine mutation, etil y a toujours possibilité de faire place à l’amé-lioration.

Site Web : www.saloncopropriete.com

Entrevue

Nombre de visiteursau Salon de la Copropriétéet de la Gestion de Biens de Paris :2005 : 25 0002006 : 27 500

JEAN-LOUP TAIEBPORTRAIT D’UN BÂTISSEUR


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Alors qu’ils étaient pratiquement livrés à eux-mêmes il n’y a pas si longtemps encore, les copro-priétaires québécois ne sont désormais plus seuls.CCM a mis en place, sur le Web, des portails dediverses natures pour leur plus grand bénéfice.Qu’il s’agisse, par exemple, de CondoEnDirect, deCondoRéseau ou de CondoServices, ces produitsà haute valeur ajoutée sauront répondre à unemultitude de besoins. En ce sens, condolegal.comn’a pas hésité à s’associer à cette entreprise,laquelle répond à d’urgents besoins formulés parles administrateurs et les copropriétaires. SelonGuy Thouin, président de CCM et spécialiste derenom dans le domaine du marketing, « cetteentreprise constitue un levier majeur dans undomaine qui, jusqu’à présent, manquait destructure et d’organisation ».

Quelques produits offerts parCCM

CondoRéseauIntranets haut de gamme permettant un accèsrapide aux documents de gestion d’un syndicat decopropriété. Les communications entre les copro-priétaires, les administrateurs, les gestionnaires etles fournisseurs de services se voient ainsiaméliorées.

CondoServices.netRépertoire donnant accès aux entreprises et auxprofessionnels, ce portail permet aux usagersune recherche rapide selon le secteur d’activitéet la région ciblée. En collaboration avec leRGCQ, CondoServices fait également officed’espaces publicitaires et de placements deproduits.

CondoEnDirect.comL’un des joyaux créés par CCM, CondoEnDirect seraen ligne à compter de l’automne 2007. Ce sitepermettra aux copropriétaires internautes de regarderdes émissions d’information en format vidéo web.Divers sujets seront abordés, par exemple, l’ABCde l’achat d’une unité en copropriété, le gestion-naire d’immeuble et la gestion de conflits entrecopropriétaires. Ces émissions seront présentéespar un animateur, lequel interviewera des spécia-listes invités. En outre, l’utilisateur pourra formulerdes questions dont les réponses seront dispo-nibles sur le site condolegal.com. De plus, Condo-EnDirect permettra aux entreprises spécialisées dediffuser leurs documentaires, lesquels porterontsur la saine gestion en copropriété.

Pour en savoir plus :www.condomarketing.ca

Véritable carrefour regroupant une kyrielle de fournisseurs de servicesdédiés à la copropriété, Communication CondoMarketing B.J.T. inc.(CCM) arrive à point nommé dans un domaine de l’immobilieren pleine effervescence.

Copropriété en ligne

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Bien campé sur ses positions, il a mis en place une section àQuébec, en 2006, dont la destinée est assumée par Me MichelParadis, avocat en droit de la copropriété, ainsi que par Gilles Savoie,René Laforte et Nicole Veillette. Cette section compte déjà près d’unecentaine de membres après seulement une année d’existence. « Ilrépondait aux attentes de nombreux copropriétaires », d’indiquerSylvain D. Clermont, vice-président et directeur général du RGCQ.Tous les deux mois, ses dirigeants tiennent, dans la Vieille Capitale, uneséance de formation portant sur divers sujets (www.condoliaison.org).Par ailleurs, la population de l’Outaouais avait également droit àl’ouverture de sa propre section au printemps 2007. La création decelle-ci a été rendue possible grâce au travail de Ronald C. Sweeney,un gestionnaire d’immeuble d’expérience de cette région. Ce dernier

Le Regroupement des Gestionnaires et Copropriétaires du Québec

Organisme voué à la causedes copropriétaires et desgestionnaires d’immeublequébécois, le Regroupementdes Gestionnaires etCopropriétaires du Québec(RGCQ) poursuit son évolution.Il contribue à promouvoirla saine gestion des immeublesen copropriété, s’assuredu maintien de la valeurdu capital des appartementsen copropriété, et continued’améliorer les façons de fairedans ce secteur d’activité.

LE RGCQPOURSUIT SAPROGRESSION


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est assisté par un conseil d’administrationdynamique formé d’une dizaine de membres.

Une adhésion rapideLe RGCQ compte maintenant plus de 500membres, lesquels sont des copropriétaires,des gestionnaires d’immeuble et des four-nisseurs de services liés au domaine de lacopropriété. « Notre objectif est de fairemonter ce chiffre à 1000 d’ici la fin de l’année2010 », précise encore M. Clermont, quiconstate un fort taux d’inscription depuis2007. L’une des grandes réalisations duRGCQ : la création, pour ses membres, d’uncontrat de gestion standard à tous les gestion-naires d’immeuble. « J’encourage les syndi-cats de copropriétaires à l’exiger dorénavant »,de dire M. Clermont. En clair, ce documentpermettra d’harmoniser les méthodes detravail, et ce, grâce à une offre de prestationde services clairement établie dès le départ.Les conseils d’administration sauront donc àquoi s’en tenir. Par ailleurs, le RGCQ a négocié

une entente de partenariat exclusive avec labanque Toronto-Dominion. Celle-ci avaitcomme objet d’offrir un compte d’opérationscourantes avec intérêts aux syndicats decopropriétaires.

Colloques printanierset Salon de la copropriétéChaque printemps, le RGCQ tient son colloqueannuel pendant la troisième semaine du moisd’avril. L’édition 2007 traitait des façons d’éviteret de gérer les crises en copropriété. « Plus de150 personnes ont fait acte de présence et ontsalué cette conférence. Elle leur a permis depouvoir mieux gérer leur propre syndicat »,d’ajouter M. Clermont. Ce genre d’événementdonne également accès à des consultations,sans frais, auprès d’avocats et de notaires, ceque les visiteurs apprécient. Par ailleurs, leRGCQ contribue à la réalisation du Salon de lacopropriété, événement au cours duquel ilpropose aux visiteurs de nombreusesconférences, lesquelles visent à mieux les

informer des multiples facettes de la vie encopropriété. Ce Salon a lieu chaque automneau Palais des congrès de Montréal, et ilaccueille plus de 5000 personnes.

Sans conteste, le RGCQ contribue à jeterles bases de solides fondations dans cedomaine de l’immobilier, pour le plus grandbénéfice de ses usagers.

Les membres du RGCQ reçoiventle magazine Condoliaison, qui paraîttous les trimestres, et ont accèsau site Internet du RGCQ(www.condoliaison.org)et à un service de réponsetéléphonique personnalisé.M. Raymond Ouimet, présidentdu RGCQ et membre bénévole,en assume la responsabilité.

www


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Entité morale imputable en regard de la loi, un syndicat decopropriété peut parfois prendre des allures de PME. À plusforte raison s’il emploie du personnel, lequel pourrait êtreaffecté à diverses tâches liées aux parties communes d’unimmeuble.

Or, les personnes embauchées par les syndicats decopropriété ont des droits. En fait, leurs prérogatives sontles mêmes que celles régissant le marché du travail. Mieuxvaut le savoir afin d’en comprendre les implications.

Agir en bonne et due formeAvant de procéder à l’embauche de personnel, les adminis-trateurs d’un syndicat de copropriété devraient, à l’aided’un avocat, prévoir la rédaction d’un contrat de travail. Aumoment de retenir les services de tout individu, qu’ils’agisse notamment d’un concierge ou d’un préposé à lasécurité, ce document servira de balise protégeant à la foisl’employeur et l’employé. Ce dernier saura exactement àquoi s’en tenir, notamment quant aux tâches à accomplir etau salaire qui lui sera versé. Il en sera de même pour lesyndicat, à fortiori si ses relations avec un employé devaienttourner au vinaigre.

ObligationsSelon le Code civil du Québec, un syndicat employeur doithonorer de nombreuses obligations à l’endroit de sessalariés. « Non seulement doit-il permettre l’exécution destâches convenues et payer la rémunération prévue, mais ilest aussi tenu de prendre les mesures appropriées afin depréserver la santé, la sécurité et la dignité de sestravailleurs », précise Me Richard LeCouffe, avocat en droitde l’emploi du cabinet De Grandpré Joli-Coeur. En outre, ildoit respecter l’octroi d’un salaire minimum, actuellementétabli à huit dollars l’heure, permettre aux employés unepériode de repos hebdomadaire d’au moins trente-deuxheures consécutives, les rémunérer même lors des joursfériés et limiter à quarante le nombre d’heures payées àtaux simple. La Loi sur les normes du travail prévoit aussides recours contre tout abus, par exemple le congédiementd’un employé cumulant deux années de services « sans

Droit du travail

L’EMBAUCHE DE PERSONNELENCOPROPRIÉTÉ


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cause juste et suffisante » ou la terminaison d’un emploi non assortie d’unavis préalable adéquat. En outre, depuis le 1er juin 2004, une personnevictime de harcèlement psychologique peut également porter plainteauprès de la Commission des normes du travail.

Gare à l’embauche au noirUn syndicat employeur est également redevable sur le plan fiscal : il doitprocéder à des déductions à la source à même les salaires versés etremettre ces sommes à l’Agence du revenu du Canada et à RevenuQuébec. En outre, il a l’obligation de cotiser à l’assurance-emploi, aurégime des rentes du Québec (RRQ) et à la Commission de la Santé et de laSécurité du travail (CSST). Il est d’ailleurs assujetti à la Loi sur les accidentsde travail et les maladies professionnelles. Gare aux syndicats de copro-priété qui embauchent au noir; ils s’exposent à d’éventuelles amendes.Bien souvent, les inspecteurs découvrent ce genre de pratique illicitelorsqu’il y a dénonciation. « Certaines copropriétés embauchent au noir, soitpar méconnaissance des lois, soit dans le but d’épargner de l’argent, maiscela n’est jamais recommandé », rappelle Me LeCouffe. Le syndicat pris endéfaut devra alors payer les diverses cotisations en souffrance, auxquelless’ajouteront des intérêts et des amendes qui peuvent être salées.

L’unité du concierge fourniePrévoir un appartement pour le concierge dans un immeuble vient d’unebonne intention, mais comporte son lot d’embrouilles potentielles.Advenantun congédiement, le concierge en place ne pourrait être évincé de son

appartement sur-le-champ. La loi lui permet d’y demeurer un minimumd’un mois après son licenciement. Toutefois, si un contrat signé avantl’embauche prévoit un autre délai, celui-ci s’applique. N’empêche, fournirun logement à un concierge peut faire des remous au sein d’une copro-priété. « Pour cette raison, mieux vaut prévenir de possibles problèmes enpréparant un contrat de travail bien écrit », de conclure Me LeCouffe.

La plupart du temps, les administrateursd’un syndicat ne sont pas familiersavec la gestion des ressourceshumaines, notamment au chapitrede la gradation des sanctions, parexemple en cas de tâches noneffectuées, mal faites ou enraison de mauvaiscomportementsde la partd’un employésur les lieuxde travail.

Mesures disciplinairesau besoin


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La loi c’est la loiUn appartement en copropriété, tout comme unlogement, peut être mis en location par sonpropriétaire. Si un syndicat de copropriété nepourrait l’en empêcher, ce droit peut toutefoisfaire l’objet d’un encadrement. Quant aux lo-cataires, ils disposent des mêmes privilèges ques’ils vivaient en logement locatif. En cas de litige,la Régie du logement constitue, généralement, letribunal compétent. N’empêche, les locataires nepeuvent agir à leur guise. Tout comme les copro-priétaires, ils doivent se soumettre aux règlesimposées par le règlement de l’immeuble, lequelest partie prenante de la déclaration de copro-priété. Ainsi, en cas d’infraction, ledit règlementlui sera opposable : si la déclaration stipule, parexemple, l’interdiction de laisser traîner despoussettes et des bottes sur le palier, ou d’avoirun animal, un locataire sera tenu d’obtempérer.« Malheureusement, au moment de s’installerdans une unité, le locataire n’est pas toujoursinformé de ses obligations. » fait remarquer MeSébastien Fiset, avocat au cabinet De GrandpréJoli-Coeur.

Agir en connaissancede causeLe locateur copropriétaire a le devoird’informer le syndicat de la location de sonappartement. Cela vaut également pour lespropriétaires investisseurs. Ces derniersachètent bien souvent des unités à des finslocatives. Une fois qu’un locataire a em-

La location en copropriétéest monnaie couranteau Québec. Toutefois,cette opération nécessitecertaines précautions.

Location

PRUDENCE AU MOMENTDE LOUER SONAPPARTEMENT


p 32-34 Location.e$S:p04-5 e#diteur_declaration 28/09/07 13:20

ménagé dans une unité, un syndicat pourraiten découdre avec ce dernier si, par exemple,certaines prérogatives auxquelles il a droitn’étaient pas respectées. Cet avertissements’applique, entre autres choses, au chapitrede l’entretien de l’immeuble : lors de travaux àfaire dans les parties communes à usagerestreint, notamment les balcons, ce dernierdoit recevoir un préavis d’au moins vingt-quatre heures. Et s’il devait être relogé tempo-rairement, un syndicat serait tenu de lui verserune indemnité couvrant les frais en découlant.En outre, la sélection discriminatoire desaspirants locataires est illégale. « Il s’agit d’unacte d’ingérence par le syndicat dans le patri-moine du copropriétaire locateur, ce qui estformellement interdit par la loi », précise MeFiset.

Rehausser les standardsd’admissibilitéUn syndicat de copropriété peut resserrer lescritères d’accessibilité de tout locataire. L’undes moyens d’y parvenir consiste à modifierou à ajouter des clauses au règlement del’immeuble. Celles-ci doivent cependant faire

l’objet d’un vote lors d’assembléesgénérales. Une fois entériné, un amendementau règlement de l’immeuble pourrait setraduire, par exemple, par l’imposition d’undépôt en argent aux locateurs. Les sommesrecueillies permettraient de réparer lesparties communes qu’un locataire auraitendommagées. Cette situation peut survenirau moment d’un emménagement ou d’undéménagement.

Face à l’inconnuEn cas de pépins sérieux avec un locataire,les procédures menant à une évictionpeuvent être longues. Lors d’une plaintelogée à son endroit à la Régie du logement, ilpeut s’écouler une longue période avantqu’un jugement ne soit rendu. Pour activerles choses, un syndicat peut s’adresser à laCour supérieure, ceci afin de requérir uneinjonction provisoire ou permanente contre lecopropriétaire locateur. Toutefois, une tellemesure requiert de retenir les services d’unavocat. Cette alternative est envisageable,voire recommandée, en cas de non-respectdu règlement de l’immeuble.

En bout de ligne, l’une des meilleures façonsd’éviter les complications occasionnées par desoccupants délinquants, ou à tout le moins d’enlimiter la portée, demeure la vigilance. Ce réflexecontribuera au maintien d’un certain équilibre ausein d’une collectivité en copropriété.

Le sort réservé aux locatairescontrevenantsLes conséquences du non-respect de la décla-ration de copropriété sont claires : l’article 1079du Code civil du Québec prévoit que « le syndicatpeut, après en avoir fait part au locateur et aulocataire, demander la résiliation du bail d’unepartie privative lorsque l’inexécution d’uneobligation, par le locataire, cause un préjudicesérieux à un copropriétaire ou à un autreoccupant de l’immeuble ». Il pourrait s’agir,notamment, de l’exploitation d’un commercedans une unité, ou de bruits ayant cours jusquetard dans la nuit. Le tribunal a également lepouvoir, le cas échéant, de condamner un copro-priétaire à payer des dommages et intérêts. À lalimite, un juge pourrait ordonner l’expulsion dupropriétaire des lieux, et la vente de sonappartement.



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TROIS OUVRAGES DE RÉFÉRENCE

Tout ce qu’il faut connaîtrepour bien vivre en copropriété

Tout ce qu’il faut connaîtrepour bien vivre en copropriété

MANUEL DE GESTION D’UN SYNDICATDE COPROPRIÉTÉ DIVISE AU QUÉBECMarie Trudel • André M. Benoît

• La différence entre les partiesprivatives et les partiescommunes.

• Sur quoi se base-t-on pourrépartir les charges communes(frais de condo) ?

• Puis-je changer mon revêtementde sol ?

• Les animaux sont-ils permis ?• Les règles de convocations

des assemblées et des avis.• Modification des règlements

et majorités requises.

LE CONDO TOUT CE QU’IL FAUT SAVOIRAndré M. Benoît • Yves Joli-Cœur • Yves Papineau

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Cet ouvrage a été conçu et préparé par deux avocats chevronnés en droitde la copropriété divise afin de favoriser une connaissance de la juris-

prudence et de la doctrine parmi les intervenants en la matière, qu’ils soientcopropriétaires, gestionnaires ou praticiens du droit.

En plus du chapitre du Code civil du Québec traitant spécifiquement de lacopropriété divise, plusieurs autres articles pertinents du Code civil et loisconnexes touchant à ce domaine du droit y sont répertoriés et accompagnés,le cas échéant, des commentaires du ministre de la Justice, d’articles liés, derésumés jurisprudentiels et de références doctrinales.

347.282.07 ISBN 978-2-89127-823-2

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347.286 ISBN 2-89127-781-3

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