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Newsletter CopropriétéL’information juridique des syndics de copropriété

Janvier 2016 - N°24

Édito Profession Syndic

Le syndic ne peut pas déléguer le recouvrement des charges à une société spécialisée Dans une réponse ministérielle du 15 septembre 2015, le Ministère du logement s’est prononcé sur la possibilité éventuelle pour le syndic de déléguer le recouvrement des charges impayées en copropriété à une société spécialisée.

Le ministère rappelle que le recouvrement des charges fait partie des missions du syndic (article 18 de la loi du 10 juillet 1965), et qu’il peut agir en justice pour le recouvrement des charges sans autorisation de l’assemblée générale (article 55 du décret du 17 mars 1967). Le syndic ne peut déléguer ce pouvoir à un tiers, et l’assemblée générale de la copropriété n’est pas compétente pour valider une telle délégation.

Sources : Réponse Ministérielle n°79285, JOAN du 15/09/2015


Désormais, les syndics peuvent adresser aux copropriétaires par voie électronique les convocations et les notifi cations de procès-verbaux d’assemblées générales, ainsi que les mises en demeure.

En effet, le décret du 21 octobre 2015 ayant pour objectif de réduire les coûts importants générés par le formalisme du droit de la copropriété, prévoit la possibilité de dématérialiser les échanges entre les syndics et les copropriétaires. Cependant, cette dématérialisation reste facultative, les copropriétaires intéressés doivent en faire la demande auprès de

leur syndic par lettre recommandée avec accusé de réception en précisant leur adresse électronique.

Sources : Décret n°2015-1325 du 21 octobre 2015 relatif à la dématérialisation des noti� cations et des mises en demeure concernant les immeubles soumis au statut de copropriété des immeubles bâtis

LA DÉMATÉRIALISATION DES NOTIFICATIONS ET DES MISES EN DEMEURE


Newsletter Copropriété Janvier 2016 - N°24

Depuis le 1er juillet 2015, les gardiens d’immeubles ne peuvent plus assurer leur propre remplacement pendant la période de leurs congés.

De même, le remplaçant du gardien titulaire ne peut plus occuper le logement de fonction comme auparavant. La mise à disposition du logement ne peut se faire que sur présentation d’un remplaçant par le gardien avec validation du syndic.

A défaut le syndic devra avoir recours à une entreprise prestataire de services pendant les congés.

Sources : Convention collective nationale des gardiens d’immeubles, article 26, avenant n°82 du 17/06/2013

FIN DE L’AUTO REMPLACEMENT DES GARDIENS D’IMMEUBLES

La loi ALUR a prévu la fourniture d’un certain nombre d’informations relatives à l’organisation de l’immeuble, la situation � nancière de la copropriété etc. à l’acquéreur d’un logement dès le stade de la promesse de vente. Dans les faits, ce sont les syndics qui fournissent ces informations, moyennant � nances.

La pratique du pré-état daté est née.

Une réponse ministérielle de 2014 avait précisé que la loi ALUR ne créait pas un nouveau document comptable ; les informations fournies dès l’avant-vente sont déjà en possession du copropriétaire vendeur et rappelait que le pré-état daté n’a pas d’existence légale, ni réglementaire. Seul l’état daté prévu par la loi du 10 juillet 1965 (article 10-1) constitue un document exigible préalablement à la vente d’un lot de copropriété.

Une seconde réponse ministérielle, du 15 septembre 2015, con� rme la réponse ministérielle de 2014 et indique que pré-état daté devrait être rendu caduc.

Sources : Réponse ministérielle du 15/09/2015, n°79469, JO du 15/09/2015, p. 7051

PRÉ-ÉTAT DATÉ : SANS EXISTENCE LÉGALE, BIENTÔT CADUC ?

Le syndicat des copropriétaires, même représenté par un syndic, est protégé par le code de la consommation en tant que non professionnel

Pour l’application de l’article L. 136-1 du code de la consommation (résiliation annuelle des contrats à tacite reconduction), le syndicat des copropriétaires est considéré comme un non professionnel. Il peut donc, si les conditions d’application de L. 136-1 sont réunies, invoquer le béné� ce de cet article.

La Cour de cassation vient de préciser que cette protection bénéfi cie aussi au syndicat des copropriétaires représenté par un syndic professionnel. Le syndic a pu résilier le contrat au nom du syndicat des copropriétaires, en se prévalant d’une disposition légale béné� ciant au syndicat. Un tel acte ne nécessite pas non plus un mandat spéci� que accordé au syndic.

Source : Civ 1ère, 25 nov. 2015, n° 14-21.873, Civ 1ère, 25 nov. 2015, n° 14-20.760

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES PROTÉGÉ PAR LE CODE DE LA CONSOMMATION

Vente immobilière


Newsletter Copropriété Janvier 2016 - N°24

Une SCI vend à une société 25 lots de copropriété d’un immeuble par acte notarié dans lequel est insérée une clause résolutoire prévoyant l’annulation de la vente en cas de non-paiement.

Celle-ci revend par la suite 16 des 25 lots de l’immeuble. La société acquéreur ne s’étant pas acquittée du prix de vente, la SCI l’assigne pour annuler la vente. Les sous-acquéreurs des 16 lots interviennent alors à l’instance en cours pour s’opposer à l’annulation.

Devant les tribunaux, les juges acceptent d’annuler la vente des 9 lots restants non revendus et refusent l’annulation les 16 lots déjà revendus.

La Cour de cassation con� rme la décision des juges, en considérant que pour être opposable aux 16 sous-acquéreurs, la clause résolutoire aurait dû être publiée au service de la publicité foncière.

Sources : Civ 3ème, 15 oct.2015, pourvoi n°14-20.400

L’OPPOSABILITÉ DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE AUX TIERS DÉPEND DE SA PUBLICATION FONCIÈRE

Un copropriétaire conteste une décision d’assemblée générale au motif que dans sa copropriété, la part de tantièmes affectée à chaque lot ne � gurait ni dans le règlement de copropriété (dont la copropriété était a priori dépourvue), ni dans l’état descriptif de division.

Cette répartition était mentionnée uniquement dans les procès-verbaux d’assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires conteste le recours de ce copropriétaire, en invoquant entre autres le fait que d’autres décisions ont été votées dans les mêmes conditions sans que ce copropriétaire ne les conteste.

La cour d’appel et la Cour de cassation donnent raison au copropriétaire et décident d’annuler la décision en cause. En effet, la répartition des tantièmes applicables dans une copropriété ne peut pas résulter de procès-verbaux d’assemblée générale.

Sources : Civ 3ème, 05/11/2015 n°14-21846

LES TANTIÈMES DE COPROPRIÉTÉ NE PEUVENT PAS ÊTRE FIXÉS PAR PROCÈS-VERBAL D’AG

Assemblée générale


Newsletter Copropriété

Suite à la cession d’un bail commercial, le nouveau locataire assigne le syndicat des copropriétaires en vue d’obtenir sa condamnation à réparer le plancher, partie commune, détérioré par une fuite d’eau imputable à l’ancien locataire. Le syndicat des copropriétaires engage alors de son côté la responsabilité du nouveau locataire.

La Cour estime que le syndicat peut invoquer le manquement du nouveau locataire.

En effet, elle considère qu’en présence de cessions successives d’un bail commercial, les obligations découlant du contrat sont transmissibles d’un preneur à l’autre, le dernier preneur étant donc responsable envers son bailleur et envers le syndicat des dégradations commises par ses prédécesseurs.

Sources : Civ 3ème, 30/09/2015, n°14-21237

DÉGRADATIONS D’UNE PARTIE COMMUNE PAR UN ANCIEN LOCATAIRE, RECOURS CONTRE LE NOUVEAU

L’action en exécution de travaux de réfection des parties communes se prescrit par 10 ans (article 42, al. 1er de la loi du 10 juillet 1965). La Cour de cassation précise dans 2 décisions récentes, que ce délai court à compter du jour où les désordres sont connus, et non pas à compter du jour où ils sont apparus.

Dans les deux affaires, des copropriétaires agissent contre le syndicat des copropriétaires pour qu’il procède à la réparation des désordres affectant les parties communes et les indemnise du préjudice qui

en découle. Pour la première décision, la Cour de cassation fait courir le délai à partir des expertises qui ont porté à la connaissance des demandeurs des vices de construction apparus il y a plus de 10 ans. Pour la seconde décision, c’est également une expertise qui a conclu que des in� ltrations d’eau apparues il y a plus de 10 ans constituaient un vice de construction.

Sources : Civ. 3ème, 19 novembre 2015, n°14-17.784 ; Civ.3, 19 novembre 2015, n°13-19.999

RÉFECTION DE PARTIES COMMUNES ET RECOURS CONTRE LE SYNDICAT

Action du syndicat des copropriétaires

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