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7e FORUM DE L’ECO-RÉNOVATION

EN COPROPRIÉTÉ À PARIS

La surélévation à ParisFaisabilité architecturale et administrative

Alexandre REYNAUD, architecte voyer de la Ville de Paris

Mardi 16 avril 2019


Sommaire

1. Les règles de hauteur et d’aspect du PLU

2. Les dispositifs de dérèglementation

3. La faisabilité: démarches d’urbanisme


Trois grands critères régissent la question des hauteurs des constructions:

- Des règles de volumétrie

qui dictent des gabarits, soit généraux, soit particuliers

- Des règles de paysage

qui dictent des hauteurs limites

- Des règles d’aspect

qui dictent l’aspect extérieur des constructions


Règles de volumétrie – gabarits généraux :

Les volumétries des constructions sont en règle générale établies en fonction de la largeur des voies, et se traduit par un gabarit-enveloppe composé d’une verticale et d’un couronnement.

Il existe 4 types de largeurs de voies:

I. largeur inférieure à 8 m

II. largeur de 8 à 12 m

III. largeur 12 à 20 m

IV.largeur supérieure à 20 m


Ce gabarit-enveloppe est rattaché au niveau

de la surface de nivellement orthométrique

de l’îlot, au droit du terrain concerné.

En bordure d'une voie , il s'applique à

l'intérieur de la bande E


L’évolution des gabarits parisiens est directement liée à celle des règlements:


Règles de volumétrie – gabarits particuliers :

Dans certains cas, le PLU sort du cadre général pour imposer des volumétriesparticulières adaptées à un contexte morphologique spécifique. Cela se traduitpar des filets de couleur : Ils déterminent la hauteur des façades et la forme ducouronnement.

La couleur indique la hauteur de la verticale

Le type de ligne définit la formedu couronnement


Règles de paysage – les limites de hauteurs :

Le PLU fixe des plafonds des hauteurs des constructions, renvoyant à desnotions de paysage urbain, et principalement composés de :

3 limites usuelles

- 25 m (centre)

- 31 m (périphérie)

- 37 m (renouvellement urbain)

2 limites exceptionnelles

- 50 m

- 180 m

Règles de paysage – les fuseaux de protection :

Afin de garantir certaines perspectives urbaines liées à des monumentsparisiens, le PLU comporte également un plan de fuseaux de protection. Il estcomposé de 3 types de protections :

- vues panoramiques

- faisceaux de vues

- échappées visuelles



Les règles d’aspect – dispositions générales

Article UG.11 - Aspect extérieur des construtions et aménagement de leursabords, protection des immeubles et éléments de paysage.

UG.11.1 - Dispositions générales (aspect):

L’autorisation de travaux peut être refusée ou n’être accordée que sousréserve de prescriptions si la construction, l’installation ou l’ouvrage, par sasituation, son volume, son aspect, son rythme ou sa coloration, est de nature àporter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, auxpaysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectivesmonumentales.

Notions de registres traditionnels de composition architecturale:

Couronnement

Façade sur rue

Soubassement


Les règles d’aspect – dispositions particulières

UG.11.1 - Des règles d’adaptation architecturale :

Possibilité d’augmenter ou réduire la hauteur d’une construction sur voie pouréviter de créer ou de laisser à découvert des murs pignons, sans créer dedécalage supérieur, en principe, à la hauteur moyenne d’un étage par rapportaux constructions contiguës.

UG.11.1.1 - Constructions existantes :

3°- Couronnement :

Les travaux doivent chercher à restituer l’aspect d’origine ou améliorer lavolumétrie de la partie supérieure des constructions. L’adjonction de volumesbâtis ne peut être autorisée que s’ils s’intègrent de façon harmonieuse dans lacomposition d’ensemble.


Les règles d’aspect – les protections patrimoniales municipales

UG.11.5 - Protection des formes urbaines et du patrimoine architectural :

Les documents graphiques du règlement identifient des immeubles (terrains,bâtiments, parties de bâtiments, éléments particuliers) que le PLU protège enapplication de l'article L.151-19 du Code de l'urbanisme car :

- ils possèdent une qualité architecturale remarquable, - ils constituent un témoignage de la formation et de l'histoire de la ville ou d'un quartier, - ils assurent par leur volumétrie un repère particulier dans le paysage urbain, - ils appartiennent à une séquence architecturale homogène remarquable.


1, RUE ALPHONSE PENAUD2-2b, RUE DU LIEUTENANT CHAURE

Description de la protection :Motivation : « Hôtel Lemonnier édifié vers 1930 par l'architecte Louis Sarret. »


6, RUE DE MARIVAUX7, RUE FAVART11, BLD DES ITALIENS

Description de la protection :Motivation : « Immeuble de rapport de la Monarchie deJuillet. Il jouxte le théâtre de l’Opéra-Comique et remplaceun immeuble parmi les plus célèbres du boulevard (Café dugrand Balcon). Propriété à partir de 1842 du chocolatierGiudicelli très riche spéculateur. Façade en pierre de taillecomposée symétriquement de sept travées sur le boulevardavec retour sur les rues Favart et de Marivaux. Élévation dequatre étages carrés sur rdc et entresol. Cinquième étageen retiré. [...]. Les balcons constituent un élément importantdu décor : les premier, quatrième et cinquième étages sontdesservis par des balcons filants sur consoles. [...]. Ensemblebâti remarquable s’inscrivant dans les séquenceshistoriques des Grands Boulevards parisiens. »


Sommaire





Ordonnance « DUFLOT » du 3 octobre 2013 :

- Principe de dérogation à certaines règles du PLU donnant la possibilité auxcommunes de déroger aux règles du PLU relatives :

‐ aux gabarits‐ à la hauteur‐ au stationnement dans les constructions

- Cette ordonnance a pour but la construction de logements dans un objectif de mixité sociale.

- La première condition est de ne pas dépasser la hauteur de la construction contigüe existante calculée à son faîtage.

- La deuxième condition est que le projet s’intègre harmonieusement dans le milieu environnant.


Loi « ALUR » du 24 mars 2014 :

- Une suppression complète du COS sur l’ensemble du territoire parisien

- Le COefficient des Sols avait deux fonctions:

‐ Gestion des destinations et régulation des usages‐ Définition, par la densité, de la capacité constructive d’une parcelle

- La suppression du COS induit que la capacité constructive d’une parcelle n’est plus définie que par les règles de volumétrie et de paysage.


Sommaire





Consulter les documents du PLU applicable en pdf

Obtenir les renseignements

d’urbanisme d’une parcelle

Visualiser le PLU à l'adresse sur un

espace cartographique

Consulter le PLU de Paris:


Les acteurs de l’instruction – Direction de l’Urbanisme :


Les acteurs de l’instruction – Architecte des Bâtiments de France :

Consulté pour les projets :

- ayant un impact sur l’aspect extérieur des immeubles situés en site inscrit ou classé,- situés dans le périmètre de 500 m d'un monument historique (classé ou inscrit),- situés en site patrimonial remarquable (PSMV), ou portant sur des immeubles inscrits autitre des monuments historiques.

Avis consultatif en périmètre de protection des MH, hors champ de visibilité, et en site inscrit (un avis défavorable n’oblige pas au refus du permis de construire)

Avis conforme en cas de démolition en site inscrit, et/ou projet dans le champ de visibilité d’un MH inscrit ou classé (un avis défavorable impose le refus du permis de construire)


Les protections patrimoniales de Paris :


Les acteurs de l’instruction – services de la Ville de Paris :

Maire d’arrondissement

Consulté obligatoirement sur tous les permis de construire, avec un avis consultatif.

Commission du Vieux Paris

Comité consultatif présidé par la Maire de Paris ou son représentant. Créée en 1897,sa mission est de conseiller la Maire pour la protection du patrimoine parisien tant surle plan historique, archéologique, architectural et urbain. Sa composition est tripartitedepuis l’origine: élus, administration, experts. Lorsqu’elle le juge nécessaire, elle émetdes avis, appelés "vœux", transmis à la Maire de Paris, et publiés au Bulletin MunicipalOfficiel.

Inspection Générale des Carrières

Demandes de permis de construire situés dans les zones de servitude de carrières oude risques naturels (poches de dissolution de gypse antéludien). Les terrains concernéssont mentionnés dans les Renseignements d’Urbanisme. Donne un avis assorti deprescriptions spéciales ou de simples recommandations. Un avis défavorable donnelieu a refus de permis de construire (sécurité publique).


La dématérialisation des demandes d’autorisation d’urbanisme

Jusqu’aujourd’hui

Dossier papierdépôt et instruction

papier

Depuis avril 2019

Dossier numériquedépôt en ligne ou

dossier papier numérisé et instruction

dématérialisée

Dématérialisation


Permet de :- s’informer sur les règles d’urbanisme (Certificat d’Urbanisme immédiat)- complèter le formulaire et soumettre le dossier en ligne (PC, DP, PA, PD)- accéder au suivi en ligne du traitement de sa ou ses demandes- déclarer les chantiers (ouverture avec DOC et achèvement avec DAACT)

Le guichet numérique sur Paris.fr https://teleservices.paris.fr/demarchesurbanisme/

7e FORUM DE L’ECO-RÉNOVATION

EN COPROPRIÉTÉ À PARIS

ATELIER PARISIEN DE SURELEVATIONBertrand Sliosberg

ATELIER PARISIEN DE SURELEVATION

• Une équipe composée de professionnels de l’immobilier et de l’ingénierie financière

• Une nouvelle idée de la promotion immobilière

• Un seul but: travailler en confiance avec les clients

• Un seul moyen: la transparence

AP Surélévation a une offre pour chaque besoin du marché

• MAITRISE D’OUVRAGE

• Petites surélévations (100-300 m2)

• Surélévations majeures ( minimum 400 m2)

• Achat d’immeubles surélevables

• ASSISTANCE A MAITRISE D’OUVRAGE (mode forfaitaire)

• Particuliers

• Petites copropriétés

• Propriétaires Uniques

• Institutionnels

Qu’est ce qu’une surélévation?

• Ce qu’est une surélévation:

• Un projet urbanistique soutenu par les pouvoirs publics

• Un projet transparent, légal, notarié

• Une occasion unique de faire financer la rénovation et l’éco-rénovation de son immeuble

• Une opportunité de gagner de l’argent tout en restant chez soit

• Une valorisation de chaque appartement et une amélioration générale de la copropriété

• Une opportunité de réduire les charges globales et individuelles

• Un geste citoyen

• Ce que n’est pas une surélévation:

• Ce n’est pas un projet simple

• Ce n’est pas un projet rapide

• Tous les immeubles ne sont pas éligibles

• Attention aux fausses promesses: Ce n’est pas une affaire d’amateurs

C’est surtout un modèle Vertueux

• Faisabilité administrative

• Vote en AG et signature de la promesse de vente

• Dépôt du permis de construire et faisabilité technique

• Signature de l’Acte Authentique

• Construction

• Vente des nouveaux lots

6 étapes pour un projet de surélévation

• Une sur-RéVélation devrions nous dire

• Les montagnes russes émotionnelles

• Le point de départ: la confiance

Attention, une surélévation est un catalyseur d’émotion !

• Les accords secrets

• L’absence de majorité forte entre copropriétaires

• Se laisser envahir par les angoisses des amis / relations

• Prendre le temps de se donner un cap, et le tenir

Retour d’expérience: les pièges à éviter

- Surélévation de trois étages

- Installation d’un ascenseur

- Isolation par l’extérieur

- Toit Végétal

- Panneaux Photovoltaïques

- Des charges divisées par 3 !

- Témoignage du P. Petriarte, Président du Conseil Syndical

Projet de surélévation en cours au 5 rue de Docteur Potain - Paris 19

www.apc-paris.comAPC: Agence Parisienne du Climat@AparisClimat

Agence Parisienne du Climat3, rue François Truffaut,Pavillon du Lac,Parc de Bercy75012 Paris

Contacter un conseiller : 01 58 51 90 [email protected]

Pour question administrative ou commerciale :01 58 51 90 [email protected]

Vous avez des questions sur l’évènement, contactez- nous :[email protected]

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