coup d’œil sur le marché des appartements en copropriété ... · et vancouver entre 2014 et...

NOTE DE CONJONCTURE — COPROPRIÉTÉS ÉTÉ 2016

Coup d’œil sur le marché des appartements en copropriété dans huit des plus grandes régions métropolitaines du Canada.

À propos de Genworth CanadaGenworth Canada, une filiale de Genworth MI Canada Inc. (TSX : MIC), est l’assureur privé de prêts hypothécaires résidentiels le plus important au Canada depuis 1995. Au service des propriétaires de maison, la compagnie fournit l’assurance prêt hypothécaire aux prêteurs hypothécaires résidentiels du Canada, ce qui permet aux emprunteurs à mise de fonds peu élevée d’accéder à la propriété à moindre coût et de conserver leur maison en ces temps difficiles pour l’économie. Genworth Canada combine son excellence en technologie et en service à son expertise en gestion du risque pour offrir des produits innovants sur le marché hypothécaire. Au 31 décembre 2014, Genworth Canada comptait 5,8 G$ d’actif au total et 3,3 G$ de capitaux propres.

Vous trouverez des renseignements supplémentaires sur Genworth Canada au site www.genworth.ca.

Avant-propos Produit par le Conference Board du Canada et Genworth Canada, le présent rapport analyse en profondeur le marché des copropriétés dans huit des plus grandes régions métropoli-taines de recensement (RMR) du Canada. Il couvre un vaste éventail de statistiques, notamment sur les mises en chantier, les achèvements, les écoulements et les prix. Son principal but est d’analyser les tendances récemment observées sur ce marché particulier dans chacune des huit RMR, et l’orientation qu’elles prennent pour les cinq prochaines années.

Les huit régions métropolitaines de recensement sur les-quelles porte ce rapport sont Québec, Montréal, Ottawa, Toronto, Calgary, Edmonton, Vancouver et Victoria.

Le présent rapport est produit deux fois l’an, en été et en hiver.

Note de conjoncture — Copropriétés : Coup d’œil sur le marché des appartements en copropriété

dans huit des plus grandes régions métropolitaines du Canada

par Jane McIntyre et Robin Wiebe

Le Conference Board du CanadaCe que nous sommes :

� l’organisme de recherche appliquée indépendant et sans but lucratif le plus en vue du Canada;

� un organisme objectif et non partisan, qui ne défend pas d’intérêts particuliers;

� un organisme qui s’autofinance en vendant ses services aux secteurs public et privé;

� des experts de l’organisation de conférences, mais aussi des spécialistes reconnus pour la qualité de nos recherches, de nos publications et de nos mé-thodes de diffusion;

� un pôle d’attraction qui facilite le réseautage parmi les gens d’affaires et nos autres clients du secteur public et d’ailleurs, et qui soutient le perfectionne-ment des compétences en leadership et le renforce-ment des capacités organisationnelles;

� des spécialistes des analyses et prévisions écono-miques ainsi que du rendement organisationnel et de la politique gouvernementale;

� un organisme entièrement privé, mais souvent engagé pour offrir ses services aux différents ordres de gouvernement;

� un organisme affilié, bien qu’indépendant, au Conference Board, Inc., à New York, qui dessert près de 2 000 entreprises réparties dans 60 pays et possède des bureaux à Bruxelles et à Hong Kong.

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MDLe Conference Board du Canada et le logo de la torche sont des marques déposées du Conference Board, Inc.

Nos prévisions et travaux de recherche reposent souvent sur de nombreuses hypothèses et différentes sources de données. Ils présentent donc des risques et des incertitudes inhérents à ce genre de travail et ne doivent pas être perçus comme des sources de conseils spécifiques en matière de placements, de comptabilité, de droit ou de fiscalité.

Table des matières

Vue d’ensemble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1Québec . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4

Montréal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8

Définitions et concepts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

Classification géographique type (CGT) 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

Le Conference Board du Canada/Genworth Canada

Vue d’ensemble

Après un démarrage en beauté au début de l’année,

l’économie canadienne a ralenti au point que le PIB

réel a reculé trois mois sur quatre, dont une contraction

de 0,6 % en mai, tandis que les feux incontrôlés en

Alberta poussaient l’économie vers sa pire performance

mensuelle des sept dernières années. Les gains au

chapitre de l’emploi ont aussi été faibles. Ces perspec-

tives économiques moroses inciteront probablement la

Banque du Canada à maintenir son taux directeur tout

au long de 2016. La Banque a en outre cité des risques

de vulnérabilités financières, en particulier à Vancouver

et Toronto, en raison de l’augmentation rapide des prix

dans certains secteurs de leurs marchés de l’habitation.

Nos prévisions témoignent de ces irrégularités. Nous

nous attendons à ce que le PIB réel enregistre une crois-

sance modeste de 1,4 % en 2016 et de 2,1 % en 2017,

ce qui représente quand même une amélioration par

rapport à la croissance de 1,1 % de 2015. Du côté de

l’emploi, les gains devraient rester en deçà de 1 % pour

une troisième année consécutive en 2016 et n’atteindre

que 1,2 % l’an prochain. Le taux de chômage grim-

pera à 7,3 % cette année, pour retomber à 6,9 % l’an

prochain. La croissance démographique dépassera

tout juste 1 % en moyenne chaque année, de 2016 à

2020, ce qui correspond à la moyenne des 20 dernières

Indicateurs des appartements en copropriété

Mises en chantier Ventes de logements existants Prix de revente ($)*

2015 2016p 2017p 2015 2016p 2017p 2015 2016p 2017p

Québec 996 550 1 075 1 513 1 488 1 531 225 151 212 103 217 323

–14,3 –44,8 95,7 2,0 –1,6 2,9 –1,0 –5,8 2,5

Montréal 7 542 6 391 7 934 11 290 11 910 12 105 276 534 281 514 287 852

–27,2 –15,3 24,1 3,3 5,5 1,6 2,3 1,8 2,3

Ottawa 792 827 1 055 1 415 1 373 1 420 258 358 254 923 259 794

–44,1 4,4 27,5 5,0 –3,0 3,4 –1,1 –1,3 1,9

Toronto 22 695 18 291 15 181 25 009 27 333 25 705 329 875 351 428 356 962

76,5 –19,4 –17,0 12,8 9,3 –6,0 3,2 6,5 1,6

Calgary 4 510 2 414 2 580 3 621 3 032 3 167 269 485 268 611 273 860

–25,8 –46,5 6,8 –34,5 –16,3 4,5 –2,4 –0,3 2,0

Edmonton 4 332 1 726 1 377 2 700 2 548 2 593 221 979 216 876 219 131

163,2 –60,2 –20,2 –15,3 –5,6 1,8 1,2 –2,3 1,0

Vancouver 9 901 12 365 10 153 17 792 21 348 19 021 399 813 451 613 455 681

14,3 24,9 –17,9 32,1 20,0 –10,9 5,8 13,0 0,9

Victoria 413 593 533 2 068 3 070 3 022 277 456 298 295 301 763

50,7 43,6 –10,2 26,2 48,5 –1,6 1,0 7,5 1,2

*Tous les prix de revente sont des prix médians, sauf à Québec et à Montréal, où ce sont des moyennes. Les reventes et les prix moyens à Montréal et à Québec incluent tous les types de copropriétés, pas seulement les appartements.p = prévisionsL’italique signale les variations en pourcentage.Sources : Le Conference Board du Canada; Séries chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL; Association canadienne de l’immeuble; Fédération des chambres immobilières du Québec.

2 | Note de conjoncture : Copropriétés — Été 2016


années. Les gains les plus marqués seront dans la

tranche des 55 ans et plus, particulièrement attirée par

les copropriétés.

Sous l’effet de l’offre restreinte de maisons, et surtout de

maisons unifamiliales, dont les prix deviennent bien sou-

vent hors de la portée des acheteurs, la forte demande de

logements à Toronto et Vancouver s’est étendue jusqu’au

marché des appartements en copropriété. La santé de ces

marchés s’en trouve améliorée. À Toronto, les craintes

d’un effondrement du marché des copropriétés neuves

se sont largement apaisées devant le nombre record

d’écoulements enregistré en 2015. Dans ce contexte,

les stocks relativement élevés des constructeurs ne sont

pas spécialement inquiétants et les prix sur le marché

de la revente ont recommencé à grimper. À Vancouver,

le solide rythme des écoulements a épuisé les stocks

d’appartements neufs, tandis que les ventes rapides

d’unités existantes ont réduit de beaucoup les inscriptions

actives, entraînant un resserrement du marché et une

croissance des prix qui dépasse maintenant les 10 %. À

Victoria, le marché des appartements profite d’une éco-

nomie locale en voie de renforcement et du débordement

de la demande à Vancouver. À Calgary et Edmonton, les

économies et la demande de logements continuent de

se remettre lentement de la chute des prix du pétrole de

2014. Les marchés des appartements restent timorés à

Ottawa, Montréal et Québec.

Les augmentations rapides des prix à Toronto et, surtout,

à Vancouver incitent les gouvernements à adopter des

stratégies correctives. En juillet, le gouvernement de

la Colombie-Britannique a déclaré qu’il permettrait à

Vancouver d’imposer une taxe sur les unités vacantes.

En outre, après la publication de données indiquant que

10 % environ de la valeur totale des ventes survenues

dans la région métropolitaine de Vancouver durant la

dernière année sont le fait d’acheteurs étrangers, il a

aussi créé une taxe de 15 % sur les logements achetés

par des personnes qui ne sont ni des citoyennes cana-

diennes ni des résidentes permanentes. Le gouvernement

fédéral pourrait emboîter le pas : en juin, le ministre des

Finances Bill Morneau a annoncé que le gouvernement

fédéral étudiait aussi la place de la propriété étrangère

sur le marché du logement. Récemment, la Société

canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a

révélé une forte augmentation, statistiquement parlant, du

nombre de copropriétés aux mains d’étrangers à Toronto

et Vancouver entre 2014 et 2015.

Cette année, Toronto devrait connaître sa plus rapide

augmentation démographique jamais vue avec l’ajout

de 80 000 habitants. D’ici 2020, le nombre de nou-

veaux habitants devrait atteindre 90 000 par année.

Calgary et Edmonton enregistreront cette année leur

plus forte croissance démographique en pourcentage,

à 1,7 % pour chaque ville, une proportion qui devrait

augmenter modestement par la suite. Cela dit, les taux

de croissance des deux villes ont quand même souffert

du choc pétrolier. Quoi qu’il en soit, la tranche des

habitants de 55 ans et plus devrait augmenter dans les

huit villes examinées ici.

Les conditions économiques varient énormément d’une

région à l’autre. L’effondrement des prix du pétrole

continuera de tirer le PIB réel vers le bas à Calgary et

Edmonton cette année, mais une reprise modeste devrait

s’amorcer en 2017. En revanche, Vancouver peut s’at-

tendre à une solide croissance du PIB réel de 3,2 % en

2016. Le marché régional de l’emploi suivra une évolu-

tion comparable avec de forts gains à Vancouver et des

reculs à Calgary et Edmonton. Parmi les quatre villes

de l’Est canadien étudiées dans cette note, Toronto de-

vrait mener le bal avec une expansion de sa production

de 2,6 %. Dans ce contexte économique, les marchés

de l’habitation évolueront de manière variable. Les

ventes d’appartements existants grimperont cette année

dans les villes britanno-colombiennes alors qu’elles

augmenteront à un rythme plus modéré à Toronto et

Montréal. Partout ailleurs, les volumes diminueront, en

commençant par Calgary où la chute atteindra 16 %.

L’importante progression du ratio des ventes par rap-

port aux inscriptions actives a fait pencher les marchés

de Vancouver et de Victoria en faveur des vendeurs, et

le marché de Toronto évolue dans la même direction.

Dans les autres villes du pays, les marchés sont favo-

rables aux acheteurs. Évidemment, les perspectives qui

découlent de cette situation sont mixtes : Vancouver

prendra la tête des marchés avec une croissance des

prix de 13 % et Victoria suivra avec 8 %. À Calgary,

Edmonton, Québec et Ottawa, les prix devraient baisser.

Été 2016 — Note de conjoncture : Copropriétés | 3


Sur les marchés des copropriétés neuves, les conditions

varient de la même manière. Les écoulements devraient

ralentir dans quatre villes cette année : Calgary, Ottawa,

Victoria et, surtout, Toronto, qui devrait connaître cette

année des volumes plus normaux après l’explosion

de l’activité en 2015. Malgré une légère remontée, les

écoulements devraient rester faibles à Québec. Rien

d’exceptionnel ne se dessine non plus à l’horizon de

Montréal. Les stocks des constructeurs sont générale-

ment bien contenus et ne devraient grossir cette année

qu’à Ottawa et dans les villes albertaines sous le coup

du choc pétrolier. En 2017, d’autres villes – Québec,

Edmonton, Vancouver et Victoria – devraient aussi voir

leurs stocks augmenter. Dans ce contexte, les mises en

chantier devraient ralentir cette année dans les villes du

Québec et de l’Alberta, de même qu’à Toronto. L’année

2017 sera marquée par un nombre égal de gains et de

reculs. À Québec, les mises en chantier pourraient bien

doubler, tandis qu’à Toronto, Vancouver et Edmonton,

elles diminueront fortement.

Cette année et la suivante, la relative stabilité du taux

hypothécaire de cinq ans se répercutera sur le carac-

tère abordable des logements. Les coûts de détention

devraient diminuer dans quatre villes cette année et

en particulier à Québec où la baisse atteindra 6 %.

En comparaison, les prix qui montent en flèche à

Vancouver feront grimper de presque 13 % des affecta-

tions hypothécaires déjà faramineuses, de sorte qu’elles

grèveront les revenus des ménages de deux points de

pourcentage de plus. Cela dit, les revenus croîtront à un

rythme plus rapide que les coûts de détention à Québec,

Montréal, Ottawa et Edmonton. En 2017, une légère

augmentation du taux hypothécaire se répercutera sur

les coûts de détention dans les huit villes étudiées, dans

l’absolu et en fonction des revenus.



À Québec, les ventes d’appartements en copro-

priété existants devraient reculer de 1,6 % en

2016 après deux années consécutives de pro-

gression positive. Devant l’abondance des unités

à vendre, les prix devraient diminuer en 2016 pour

seulement la deuxième fois en 17 ans. Parallèlement,

sur le marché de la revente déjà favorable aux ache-

teurs, les stocks élevés inciteront les constructeurs à

couper les mises en marché cette année pour la qua-

trième année de suite.

Depuis deux ans, un marché favorable aux acheteurs,

comme en témoigne le faible ratio des ventes par rap-

port aux inscriptions actives, exerce une pression à la

baisse sur le prix moyen à la revente des appartements

en copropriété à Québec. Les prix n’ont gagné que 1 %

en 2014 pour ensuite reculer de 1 % en 2015. Même si

les ventes d’appartements en copropriété ont augmenté

de 2,3 % en moyenne par année entre 2014 et 2015, les

inscriptions actives ont évolué à un rythme encore plus

soutenu, de sorte que le ratio des ventes par rapport

aux inscriptions actives est tombé à 5,2 %, le plus bas

niveau depuis 1998.

Bien que les ventes d’appartements ont gagné du ter-

rain pendant chacun des deux premiers trimestres de

l’année 2016 par rapport aux trimestres correspondants

de l’année précédente, quand on les compare sur la

base annuelle, on s’aperçoit qu’elles ont en fait baissé,

signe que le marché de la revente a ralenti. De fait, le

Conference Board s’attend à ce que les ventes d’unité

reculent de 1,6 % sur l’ensemble de l’année. Toutefois,

le mouvement devrait être de courte durée, car les

ventes devraient reprendre de la vigueur et gagner

2,9 % en 2017, encouragées par une saine croissance

économique et une création d’emplois un peu plus

rapide. Une économie stable soutiendra également la

demande à moyen terme tandis que les ventes d’appar-

tements devraient augmenter à une allure moyenne de

2,3 % par année.

Québec Proportion de la population par tranche d’âge(en %)

p = prévisionsSources : Le Conference Board du Canada; Statistique Canada.

1996 2008 2020f0

5

10

15

20

25

30

15–24 25–39 40–54 55–74 75+

Construction d’appartements en copropriété(mises en chantier, unités; part, en %)

p = prévisionsSources : Le Conference Board du Canada; Séries chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL.

2001 03 05 07 09 11 13 15p 17p 19p0

5001 0001 5002 0002 5003 000

0102030405060

Mises en chantier d’app. en copropr. (gauche)Copropriétés/logements multiples (droite)



Pendant ce temps, les vendeurs devraient marquer une

pause. Après des ventes record de 2 500 unités l’an

dernier, les inscriptions actives devraient reculer de

2,5 % en 2016. Aidées par l’accroissement des ventes,

elles devraient continuer de diminuer au cours des pro-

chaines années aussi, à raison de 8,4 % en moyenne

annuelle entre 2017 et 2020 selon nos prévisions. En

conséquence, après une période de stabilité relative en

2016, le ratio des ventes par rapport aux inscriptions

actives devrait grimper régulièrement à moyen terme

pour atteindre 8 % d’ici 2020.

Après un important recul au premier trimestre de cette

année, les prix moyens à la revente devraient chuter de

5,8 % en 2016. Mais cette tendance devrait commencer

à s’inverser l’an prochain comme le laisse entrevoir

l’augmentation du ratio des ventes par rapport aux

inscriptions actives. Cependant, les gains seront modé-

rés. Plus précisément, la croissance du prix moyen des

appartements devrait atteindre 2,5 % en 2017 et 2,1 %,

en moyenne annuelle, de 2018 à 2020.

Caractère abordable des prix et ventes de copropriétés(part, en %; ventes, unités)

p = prévisionsSources : Le Conference Board du Canada; Fédération des chambres immobilières du Québec.

2002 04 06 08 10 12 14 16p 18p 20p10

12

14

16

18

20

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

2 000

Part du revenu des ménages consacrée aux paiements hypothécaires (gauche)Ventes d’app. en copropriété existants (droite)

Ratio ventes totales/inscriptions actives et variation de prix(en %)


2001 03 05 07 09 11 13 15 17p 19p−10

0

10

20

30

−10

0

10

20

30

Ratio ventes/inscriptions actives (gauche)Croissance du prix moyen (droite)

Ratio mises en chantier de logements en copropriété/croissance démographique(mises en chantier par habitant supplémentaire dans la population)


2001 03 05 07 09 11 13 15 17p 19p0

0,050,100,150,200,250,300,35

Année courante Moyenne sur 20 ans

Croissance de l’emploi(en %)


2001 03 05 07 09 11 13 15 17p 19p−1

01234567



Comme le marché de la revente avec son augmentation

des inscriptions actives, le marché des appartements

neufs en copropriété s’est caractérisé par des stocks

importants. Il fallait s’y attendre, la surabondance

d’appartements en copropriété tout juste achevés et

inoccupés ont convaincu les constructeurs d’habitations

de quitter le marché, ce qu’ils ont commencé à faire

dès 2013. En conséquence, les mises en chantier d’ap-

partements en copropriété ont diminué de 25,7 % en

moyenne sur une base annuelle entre 2013 et 2015 pour

arriver l’an dernier en dessous du seuil des 1 000 unités

pour la première fois depuis 2002. Malheureusement,

ce mouvement s’est encore accentué durant le premier

semestre de 2016, ce qui fait que les mises en chantier

d’appartements en copropriété devraient se chiffrer glo-

balement à tout juste 550 unités cette année.

Pendant la même période, les écoulements ont aussi

perdu du terrain. En revanche, ils ont quand même évo-

lué à un meilleur rythme que les achèvements, ce qui a

favorisé une diminution graduelle des stocks. Ceux-ci

devraient continuer à baisser durant le reste de la

période de prévision pour atteindre 200 unités environ

en 2020.

Marché des appartements en copropriété existants

2013 2014 2015 2016f 2017p 2018p 2019p 2020p

Ventes d’unités 1 446 1 483 1 513 1 488 1 531 1 565 1 600 1 641–16,2 2,6 2,0 –1,6 2,9 2,2 2,3 2,5

Inscriptions actives 2 145 2 264 2 471 2 410 2 212 2 045 1 848 1 69640,0 5,5 9,2 –2,5 –8,2 –7,5 –9,6 –8,2

Durée de l’offre en mois 17,8 18,3 19,6 19,4 17,3 15,7 13,9 12,4

Prix moyen ($) 225 195 227 410 225 151 212 103 217 323 221 853 226 387 231 2452,0 1,0 –1,0 –5,8 2,5 2,1 2,0 2,1

p = prévisionsL’italique signale les variations en pourcentage.Sources : Le Conference Board du Canada; Séries chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL; Fédération des chambres immobilières du Québec.

Marché des appartements en copropriété neufs

2013 2014 2015 2016p 2017p 2018p 2019p 2020p

Mises en chantier 1 462 1 162 996 550 1 075 1 149 1 185 1 233–42,2 –20,5 –14,3 –44,8 95,7 6,8 3,1 4,0

En construction 1 558 860 889 615 309 229 194 178–6,4 –44,8 3,3 –30,8 –49,7 –26,0 –15,2 –8,3

Achèvements 1 756 1 543 734 838 1 298 1 182 1 219 1 233–33,0 –12,1 –52,4 14,2 54,9 –9,0 3,1 1,1

Terminés et non écoulés 692 602 508 368 376 276 223 2098,1 –13,1 –15,5 –27,6 2,1 –26,6 –19,2 –6,3

Écoulements 2 121 1 570 829 948 1 300 1 285 1 251 1 2404,5 –25,9 –47,2 14,3 37,1 –1,2 –2,6 –0,9





Le resserrement des marchés de la revente de coproprié-

tés et de la vente de copropriétés neuves ramènera la

confiance chez les constructeurs. On peut donc s’attendre

à ce que les mises en chantier se redressent au-delà de la

barre des 1 000 unités en 2017 et qu’elles continuent sur

leur lancée pendant le reste de la période prévisionnelle.

En particulier, le Phare de Québec, un projet immobilier

polyvalent de quatre gratte-ciel qui sera construit au coût

de 600 M$, contribuera à la reprise des mises en chantier

d’appartements en copropriété.

La réduction prévue des prix moyens cette année aidera

à diminuer la part du revenu des ménages nécessaire

aux paiements du principal et des intérêts pour une

hypothèque sur un appartement en copropriété. Nos

estimations montrent que cette part devrait représenter

12,8 % du revenu des ménages en 2016, soit une baisse

par rapport à 13,8 % l’an dernier. Cette proportion

situe Québec dans le milieu du peloton des huit villes

étudiées en ce qui a trait au caractère abordable des

logements. Ce classement moyen, Québec l’obtient

même si, d’après nos prévisions, elle aura le plus faible

paiement hypothécaire mensuel moyen en 2016, soit

1 072 $. Cela signifie que les prix à Québec sont in-

fluencés à la baisse par les revenus relativement faibles

des ménages.



Comme le taux de croissance du PIB réel de

Montréal devrait atteindre un sommet en

cinq ans, nous anticipons une forte demande

d’appartements en copropriété existants dans la ville

cette année. Les ventes devraient grimper de 5,5 %.

Les écoulements d’appartements en copropriété neufs

devraient aussi accuser des progrès. Cependant, le

nombre élevé d’unités invendues fait que les construc-

teurs voudront éviter d’inonder le marché et que les

mises en chantier d’appartements en copropriété dimi-

nueront pour une quatrième fois en cinq ans.

Le marché de la revente d’appartements en copropriété

de Montréal est passé par une période difficile entre

2012 et 2014. En moyenne, les ventes ont reculé de

5 % par année. Parmi les facteurs à l’origine de ce

ralentissement ont figuré le resserrement des règles

hypothécaires, la détérioration du caractère abordable

des prix et une croissance économique modérée.

Heureusement, un revirement s’est amorcé l’an dernier

et les ventes de copropriété ont augmenté de 3,3 %. Le

mouvement s’est poursuivi pendant le premier semestre

de 2016 tandis que les ventes dépassaient les niveaux

atteints pendant chacun des deux premiers trimestres

de 2015. Avec une économie locale en bonne posture

pour cette année et la suivante, et une croissance qui

devrait être de 1,6 % et de 2 % respectivement en 2016

et 2017, les 18 prochains mois devraient être porteurs

de nouvelles tout aussi bonnes pour le marché de la re-

vente d’appartements en copropriété. De fait, selon nos

prévisions, les ventes devraient gagner 1,6 % en 2016,

puis 1,7 % l’année suivante. Avec une économie stable,

les ventes d’unités devraient aussi s’accélérer jusqu’à

retrouver, en 2020, le sommet de 12 750 unités qu’elles

avaient atteint en 2011.

Les inscriptions actives ont augmenté de 3,9 % l’an

dernier, dépassant ce faisant les ventes pour une cin-

quième année consécutive. Le marché de la revente

d’appartements a dû composer avec un surcroît d’offre.

De fait, le ratio des ventes par rapport aux inscriptions

Montréal Proportion de la population par tranche d’âge(en %)


1996 2008 2020p0

5

10

15

20

25

30

15–24 25–39 40–54 55–74 75+

Construction d’appartements en copropriété(mises en chantier, unités; part, en %)


2001 03 05 07 09 11 13 15p 17p 19p0

3 000

6 000

9 000

12 000

15 000

40

50

60

70

80

90

Mises en chantier d’app. en copropr. (gauche)Copropriétés/logements multiples (droite)



actives a chuté à 6,8 % en 2015, son niveau le plus

bas depuis 1997. Cependant, cette tendance devrait

s’inverser dès le début de l’année. Tandis que les ventes

augmenteront, les inscriptions actives devraient dimi-

nuer de 1,1 %, ce qui poussera légèrement à la hausse

le ratio des ventes par rapport aux inscriptions actives

qui atteindra 7,4 %. Les ventes devraient ensuite pro-

gresser à un rythme un peu supérieur aux inscriptions

actives pendant trois des quatre prochaines années. Petit

à petit, le ratio des ventes par rapport aux inscriptions

actives grimpera jusqu’à 7,7 % d’ici 2020, sans que le

marché devienne pour autant favorable aux vendeurs.

Cette conjoncture empêchera l’augmentation des prix

des habitations. Après une croissance prévue de 1,8 %

en 2016, les prix moyens des copropriétés à la revente

resteront modestes pendant quelques années, ne gagnant

que 2 % en moyenne par année entre 2017 et 2020.

Entre-temps, sur le marché des appartements en copro-

priété neufs, les achèvements ont été supérieurs aux

écoulements chaque année de 2011 à 2015, ce qui s’est

traduit par une forte augmentation des stocks non écou-

lés. En effet, ils ont atteint un sommet l’an dernier, à 2

Caractère abordable des prix et ventes de copropriétés(part, en %; ventes, unités)


2002 04 06 08 10 12 14 16p 18p 20p14

16

18

20

6 000

9 000

12 000

15 000

Part du revenu des ménages consacrée aux paiements hypothécaires (gauche)Ventes d’app. en copropriété existants (droite)

Ratio ventes totales/inscriptions actives et variation de prix(en %)


2001 03 05 07 09 11 13 15p 17p 19p5

101520253035

−50510152025

Ratio ventes/inscriptions actives (gauche)Croissance du prix moyen (droite)

Ratio mises en chantier de logements en copropriété/croissance démographique(mises en chantier par habitant supplémentaire dans la population)


2001 03 05 07 09 11 13 15p 17p 19p0

0,050,100,150,200,250,300,35

Année courante Moyenne sur 20 ans

Croissance de l’emploi(en %)


2001 03 05 07 09 11 13 15p 17p 19p−1

0

1

2

3

4



500 unités, soit plus de deux fois leur niveau de 2010

et une augmentation annuelle moyenne de 16,3 %.

Comme on pouvait s’y attendre, les constructeurs se

sont retirés du marché. Les mises en chantier d’appar-

tements en copropriété ont accusé un recul pour quatre

des cinq dernières années, passant à un peu plus de

7 500 unités l’an dernier, leur plus bas nombre depuis

10 ans.

Un départ lent au début de l’année laisse entrevoir le

risque que les mises en chantier diminuent encore plus.

Et si certains gros projets doivent encore aller de l’avant

cette année – dont la phase 2 de la Tour des Canadiens,

une deuxième tour de copropriétés près du Centre Bell

et l’édifice L’Avenue qui abritera un hôtel de 50 étages

et des logements dans le même quartier –, ils ne suf-

firont pas à amorcer globalement le redressement des

mises en chantier en 2016. De fait, les mises en chantier

Marché des appartements en copropriété existants

2013 2014 2015 2016p 2017p 2018p 2019p 2020p

Ventes d’unités 11 286 10 930 11 290 11 910 12 105 12 307 12 492 12 735–9,5 –3,2 3,3 5,5 1,6 1,7 1,5 1,9

Inscriptions actives 11 971 13 015 13 521 13 371 13 552 13 926 13 953 13 85521,5 8,7 3,9 –1,1 1,3 2,8 0,2 –0,7


Prix moyen ($) 264 483 270 330 276 534 281 514 287 852 293 787 298 933 303 667–1,0 2,2 2,3 1,8 2,3 2,1 1,8 1,6


Marché des appartements en copropriété neufs

2013 2014 2015 2016p 2017p 2018p 2019p 2020p

Mises en chantier 8 728 10 360 7 542 6 391 7 934 8 126 8 217 8 283–26,0 18,7 –27,2 –15,3 24,1 2,4 1,1 0,8

En construction 12 673 11 663 10 557 8 981 8 843 8 862 8 863 8 861–2,6 –8,0 –9,5 –14,9 –1,5 0,2 0,0 0,0

Achèvements 9 585 11 732 7 051 8 093 7 887 8 123 8 213 8 285–7,5 22,4 –39,9 14,8 –2,6 3,0 1,1 0,9

Terminés et non écoulés 1 886 2 459 2 584 2 161 1 822 1 792 1 801 1 80213,4 30,4 5,1 –16,4 –15,7 –1,6 0,5 0,0

Écoulements 9 329 10 972 7 349 8 486 8 104 8 120 8 215 8 287–9,1 17,6 –33,0 15,5 –4,5 0,2 1,2 0,9





des appartements en copropriété devraient reculer

d’encore 15,3 % cette année pour tomber à leur niveau

le plus bas depuis 14 ans.

En revanche, cette année, les écoulements devraient

dépasser les achèvements, de même que pendant les an-

nées 2017 et 2018 qui devraient profiter d’une conjonc-

ture économique assez saine. Cela aura pour effet de

diminuer les stocks et d’encourager les constructeurs

à revenir. Les mises en chantier d’appartements en

copropriété devraient donc regagner du terrain avec une

croissance de 24,1 % l’an prochain puis de 1,4 % en

moyenne chaque année pour encore quelques années.

Les modestes augmentations des prix que nous pré-

voyons seront compensées par des hausses comparables

des revenus, de sorte que la part du revenu des ménages

à consacrer aux paiements du principal et des intérêts

hypothécaires pour des appartements en copropriété

ne changera pas. Selon nos estimations, les paiements

hypothécaires représenteront 16,7 % du revenu des

ménages cette année, soit la même proportion qu’en

2015. Du point de vue du caractère abordable des prix,

le marché des copropriétés montréalais se classe au

deuxième rang, après celui de Vancouver, des huit mar-

chés examinés ici. Toutefois, à Montréal, ce qui rend

les copropriétés moins abordables tient davantage au

faible revenu des ménages qu’aux prix élevés. D’après

les prix moyens de 2016, les paiements hypothécaires

devraient se situer juste en dessous de 1 425 $ par mois.

À Vancouver, le chiffre équivalent est de 2 300 $.



Terminologie utilisée dans la présente note de conjonc-

ture sur les copropriétés en région métropolitaine1 :

Mises en chantier : Les « mises en chantier » se rap-

portent au début des travaux de construction, d’ordinaire

après la mise en place de la semelle de béton ou à un

stade équivalent lorsque le bâtiment n’a pas de sous-sol.

Mises en chantier multiples : Somme des mises en chantier

de maisons jumelées, de maisons en rangée, d’apparte-

ments et autres logements non individuels. Ces mises en

chantier sont réparties selon cinq modes d’occupation :

occupation par le propriétaire, location, copropriété,

coopérative et autre.

En construction : Unités mises en chantier, qui ne sont

pas terminées.

Achèvements : Unités habitables où les travaux qui

avaient été prévus sont terminés; dans certains cas,

on peut considérer une unité comme étant achevée

si 90 % des travaux sont faits et que la structure

permet déjà l’occupation.

Terminés et non écoulés : Stocks d’unités récemment ter-

minées qui demeurent inoccupées.

Écoulements : Unités achevées et vendues ou louées. Les

unités vendues ou louées d’avance ne sont pas

comprises avant que les travaux soient terminés.

Offre à court terme : Nombre de mois nécessaire à

l’écoulement des unités inoccupées; définie comme

étant le ratio des unités inoccupées par rapport aux

unités écoulées (moyenne des 12 derniers mois).

1 Sources : Le Conference Board du Canada; Société canadienne d’hypothèques et de logement; Association canadienne de l’im-meuble; Fédération des chambres mobilères du Québec.

Offre à long terme : Nombre de mois nécessaire à

l’écoulement des unités en construction et des unités

terminées mais inoccupées (offre totale); définie comme

étant le ratio offre totale–unités écoulées (moyenne des

12 derniers mois).

Durée de l’offre en mois ou offre mensuelle (copropriétés

nouvelles) : Nombre de mois nécessaire à l’écoulement

des unités terminées et non écoulées.

Durée de l’offre en mois (revente) : Nombre de mois

nécessaire à l’écoulement des unités faisant l’objet

d’une inscription active, d’après le volume moyen des

ventes des derniers mois.

Ventes d’unités : Nombre d’appartements en copro-

priété existants vendus par l’intermédiaire d’un service

interagences.

Inscriptions actives : Nombre d’appartements

en copropriété à vendre par l’intermédiaire d’un service

interagences.

Ratio ventes-inscriptions actives : Nombre

d’appartements en copropriété vendus, divisé par

celui des appartements en copropriété inscrits auprès

d’un système interagences.

Prix de revente médian : Prix médian de tous les apparte-

ments en copropriété existants vendus par l’intermédiaire

d’un service interagences. Pour Québec et Montréal, nous

utilisons le prix de revente moyen.

Prix de revente moyen : Prix de revente moyen d’une

copropriété à Montréal et à Québec. Ces données incluent

toutes les ventes de copropriétés confondues, pas seulement

les appartements.

Définitions et concepts



Classification géographique type (CGT) 2006

LES RÉGIONS MÉTROPOLITAINES ET LEURS SUBDIVISIONS DE RECENSEMENT

Québec

Beaumont Municipalité

Boischatel Municipalité

Château-Richer Ville

Fossambault-sur-le-Lac Ville

Lac-Beauport Municipalité

Lac-Delage Ville

Lac-Saint-Joseph Ville

L’Ancienne-Lorette Ville

L’Ange-Gardien Paroisse (municipalité de)

Lévis Ville

Notre-Dame-des-Anges Paroisse (municipalité de)

Québec Ville

Saint-Augustin-de-Desmaures Ville

Sainte-Brigitte-de-Laval Municipalité

Sainte-Catherine-de-la-Jacques-Cartier Ville

Sainte-Famille Paroisse (municipalité de)

Sainte-Pétronille Village

Saint-François-de-l’Île-d’Orléans Municipalité

Saint-Gabriel-de-Valcartier Municipalité

Saint-Henri Municipalité

Saint-Jean-de-l’Île-d’Orléans Municipalité

Saint-Lambert-de-Lauzon Paroisse (municipalité de)

Saint-Laurent-de-l’Île-d’Orléans Municipalité

Saint-Pierre-de-l’Île-d’Orléans Municipalité

Shannon Municipalité

Stoneham-et-Tewkesbury Cantons unis (municipalité de)

Wendake Réserve indienne

Montréal

Baie-d’Urfé Ville

Beaconsfield Ville

Beauharnois Ville

Belœil Ville

Blainville Ville

Boisbriand Ville

Bois-des-Filion Ville

Boucherville Ville

Brossard Ville

Candiac Ville

Carignan Ville

Chambly Ville

Charlemagne Ville

Châteauguay Ville

Coteau-du-Lac Municipalité

Côte-Saint-Luc Ville

Delson Ville

Deux-Montagnes Ville

Dollard-des-Ormeaux Ville

Dorval Ville

Gore Canton (municipalité de)

Hampstead Ville

Hudson Ville

Kahnawake Réserve indienne

Kanesatake Établissement indien

Kirkland Ville

La Prairie Ville

L’Assomption Ville

Laval Ville

Lavaltrie Ville

L’Épiphanie Paroisse (municipalité de)

L’Épiphanie Ville

Léry Ville

Les Cèdres Municipalité

Les Coteaux Municipalité

L’Île-Cadieux Ville

L’Île-Dorval Ville

L’Île-Perrot Ville

Longueuil Ville

Lorraine Ville

Mascouche Ville

McMasterville Municipalité

Mercier Ville

Mirabel Ville

Montréal Ville

Montréal-Est Ville

Montréal-Ouest Ville

Mont-Royal Ville

Mont-Saint-Hilaire Ville

Nom Catégorie Nom Catégorie



Saint-Eustache Ville

Saint-Isidore Paroisse (municipalité de)

Saint-Jérôme Ville

Saint-Joseph-du-Lac Municipalité

Saint-Lambert Ville

Saint-Lazare Ville

Saint-Mathias-sur-Richelieu Municipalité

Saint-Mathieu Municipalité

Saint-Mathieu-de-Belœil Municipalité

Saint-Philippe Municipalité

Saint-Placide Municipalité

Saint-Sulpice Paroisse (municipalité de)

Saint-Zotique Village

Senneville Village

Terrasse-Vaudreuil Municipalité

Terrebonne Ville

Varennes Ville

Vaudreuil-Dorion Ville

Vaudreuil-sur-le-Lac Village

Verchères Municipalité

Westmount Ville

Notre-Dame-de-l’Île-Perrot Ville

Oka Municipalité

Otterburn Park Ville

Pincourt Ville

Pointe-Calumet Municipalité

Pointe-Claire Ville

Pointe-des-Cascades Village

Repentigny Ville

Richelieu Ville

Rosemère Ville

Saint-Amable Municipalité

Saint-Basile-le-Grand Ville

Saint-Bruno-de-Montarville Ville

Saint-Colomban Paroisse (municipalité de)

Saint-Constant Ville

Sainte-Anne-de-Bellevue Ville

Sainte-Anne-des-Plaines Ville

Sainte-Catherine Ville

Sainte-Julie Ville

Sainte-Marthe-sur-le-Lac Ville

Sainte-Thérèse Ville

Nom Catégorie Nom Catégorie

255, chemin Smyth, Ottawa (Ontario)

K1H 8M7 Canada

Tél. 613-526-3280

Téléc. 613-526-4857

Ligne-info 1-866-711-2262

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coup d’œil sur le marché des appartements en copropriété ... · et vancouver entre 2014 et...

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