ccimp le bail commercial : quels sont vos droits ?
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Un tour d’horizon à 360°des clauses du contrat de bail commercial
Présenté par : Maître Laurent CHARLES
Bail Commercial : quels sont vos droits ? Lundi 30 janvier 2017
Cabinet Denis REBUFAT & Associés6 cours Pierre Puget – 13006 Marseille
04 91 54 09 78 [email protected]
2Bail commercial : un tour d’horizon à 360°des clauses du contrat
LE BAIL
-L’écrit n’est pas obligatoire mais il est fortement conseillé parce qu’indispensable.
-Un contrat règlementé par les articles L145-1 à L145-60 et R 145-1 à R145-38 du code de commerce.
-Un contrat conclu pour des locaux dans lesquels sont exploités des fonds appartenant soit à un commerçant soit à un artisan soit à un industriel.
-Le bail commercial est un élément important du fonds de commerce qui peut être cédé avec ou sans lui.
Bail commercial
3Bail commercial : un tour d’horizon à 360°des clauses du contrat
- Le contrat est conclu pour une durée minimale de 9 ans divisée en 3 périodes triennales. C’est un bail 3,6,9.
- Le loyer d’origine est librement fixé entre les parties (sous certaines limites).
- Le bail doit énoncer clairement la répartition des charges, taxes, impôts et redevances entre le bailleur et le locataire.
- L’état des lieux à l’entrée est obligatoire.
- Le bail doit contenir un état prévisionnel des travaux à réaliser dans les 3 prochaines années et un état des travaux réalisés depuis 3 ans.
- Il faut un acte de reddition de charges à chaque fin d’année.
La conclusion du contrat
4Bail commercial : un tour d’horizon à 360°des clauses du contrat
- Délivrer la chose louée conformément au bail
- Entretenir l’immeuble et mettre les locaux aux normes. Le bailleur ne peut plus mettre les grosses réparations à la charge du locataire.
- Obligation de garantie contre : Les vices cachés Les faits des tiers Les faits personnels du bailleur
- Il peut garantir l’exclusivité et la non concurrence.
- Il doit respecter le droit de préemption du locataire.
Les principales obligations du bailleur
5Bail commercial : un tour d’horizon à 360°des clauses du contrat
- Payer le loyer et les charges aux dates et selon les modalités convenues.
- Respecter la destination des lieux.
- Exploiter effectivement le fonds de commerce.
Les principales obligations du locataire
6Bail commercial : un tour d’horizon à 360°des clauses du contrat
- Le bail est conclu pour une durée minimale de 9 ans.
- Le locataire peut donner congé à l’expiration de chaque période triennale (sauf pour les baux dérogatoires : + de 9 ans, locaux monovalents, bureaux, stockages), ou à tout moment s’il prend sa retraite ou s’ il est placé en invalidité.
- Le loyer peut être révisé à l’issue de chaque période triennale en fonction de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
- Au bout de 9 ans : le bailleur peut résilier le bail soit pour juste motif, soit en
payant une indemnité d’éviction, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement.
La durée du bail commercial
7Bail commercial : un tour d’horizon à 360°des clauses du contrat
- C’est un droit d’ordre public pour le locataire.
- Le bailleur qui entend ne pas renouveler doit faire délivrer un congé à son locataire au moins 6 mois avant la fin du bail.
- Le congé doit être motivé et doit indiquer les modalités et délai de contestation.
- A défaut de congé délivré par le bailleur 6 mois avant la fin du bail, le locataire peut demander le renouvellement dans les 6 mois de la fin du bail ou à tout moment après la prolongation.
- La demande de renouvellement doit être faite par acte d’huissier.
- Qu’il s’agisse du congé ou de la demande de renouvellement, il y a un formalisme à respecter.
Le renouvellement du bail
8Bail commercial : un tour d’horizon à 360°des clauses du contrat
- Le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative déterminée d'après :
- 1 Les caractéristiques du local considéré,- 2 La destination des lieux,- 3 Les obligations respectives des parties,- 4 Les facteurs locaux de commercialité,- 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
- Sauf exception (modification notable de la valeur locative) le nouveau loyer ne peut pas excéder la variation des indices de variation : ILC ou ILAT.
- Le loyer bénéficie d’un plafonnement absolu limité à 10% par an de la valeur locative définie.
Le loyer du bail renouvelé
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Gisèle Hénaux MazaudierConseiller [email protected] 113 113
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