Étude de marchÉ 2018 arthur loyd bordeaux...arthur loyd - etude de marché 2018 - bordeaux...

BUREAUX – LOCAUX D’ACTIVITÉS - ENTREPÔTS - COMMERCE - INVESTISSEMENT

É d i t i o n 2 0 1 9

A r t h u r L o y d B o r d e a u x

ÉTUDE DE MARCHÉ 2018

Arthur Loyd - Etude de Marché 2018 - Bordeaux

L’ANNÉE ARTHUR LOYD 2018 EN CHIFFRES

3 000 transactions

3 200 000 m2 commercialisés

48,5 M€ de CA

Leader de l’immobilier d’Entrepriseet de Commerce en Régions

3 5 0 C o l l a b o r a t e u r sq u a l i f i é s & m o t i v é s

3 Structures Transverses :Investissement – Logistique- As set Ma nagem ent

+ d e 3 0 a n sd ’ e x i s t e n c e

+ de 70 Agencespartout en France

2


L’ÉQUIPE ARTHUR LOYD BORDEAUX

Directeur Général

Jean-Raymond BUNEL

DIR

EC

TIO

N

Manager Général

Rémi COCUELLE

AC

TIV

ITÉS /

EN

TREP

ÔT

LOG

ISTI

QU

E

Responsable

Philippe FAURIE

Consultant

Clément LACOMBE

CO

MM

ER

CES

Responsable Centre-ville

Nathalie MAILLET

Consultant Centre-ville

Adrian GRAMMATICO

Responsable Périphérie

& Retail park

Isabelle BALLANGER

AD

MIN

ISTR

ATI

F

Assistante Commerciale

Bureaux

Anne REYNAUD

Assistante Commerciale

Activité - Commerces -

Marketing

Laetitia FANTIN

BU

REA

UX

Consultant

Franck BERTRAN

Consultant

Eric DA SILVA

Consultant

Christophe FOURAGE

Consultante

Laura PERES


SOMMAIRE

1 2 3 4 5

INTRODUCTION

page. 5

LOCAUX D’ACTIVITÉS ET

ENTREPÔTSpage. 25

BUREAUX

page. 8

COMMERCES

page. 41

INVESTISSEMENT

page. 48

4

1


INTRODUCTION

5


INTRODUCTION

Nous avons le plaisir de vous présenter la 4ème édition de l’étude de marché

ARTHUR LOYD BORDEAUX.

Cette publication vise, dans le cadre d’une approche globale, à analyser,

par segments de marché, les volumes de transactions, les valeurs locatives et

d’acquisition, l’évolution des stocks et les tendances constatées en 2018.

Nous espérons, par ce document, pouvoir contribuer, de manière aussi

complète que possible, à la compréhension de nos marchés et mettre à la

disposition des acteurs économiques et publics un outil objectif et fiable.

Nous sommes à votre disposition pour recueillir toutes vos observations,

questions et suggestions.

Jean-Raymond BUNEL & Rémi COCUELLE

6

© Étude de marché 2018 ARTHUR LOYD BORDEAUX

Sources extérieures utilisées pour le traitement des données :

• Statistiques et analyses : réalisées par l’Agence d’Urbanisme Bordeaux Métropole Aquitaine

(A’URBA) avec le concours des professionnels adhérents à l’OIEB - Observatoire de

l’Immobilier d’Entreprise Bordeaux Métropole - OIEB Année Immobilière 2018

• Chiffres de Bordeaux et sa Métropole : Insee RRP 2015 emploi total et Accoss 2017 emplois

salariés privés / Insee Sirene / Insee Comptes régionaux base 2010 Estel

• Carte Secteurs de Marché : Périmètres OieB, traitement A’URBA 2018

• Photo couverture : Gare Bordeaux Saint-Jean


LE MARCHÉ DE BORDEAUX MÉTROPOLE

POPULATIONBORDEAUX : 249 712 habitants

BORDEAUX MÉTROPOLE : 773 542 habitants

ÉVOLUTION : + 52 000 habitants (2010-2015)

EMPLOIBORDEAUX MÉTROPOLE : 402 143 emplois

ÉVOLUTION : + 11 000 emplois salariés privés

(2016-2017)

ENTREPRISESNOMBRE D’ÉTABLISSEMENTS D’AU MOINS 1 SALARIÉ :

2015 : 25 412

2016 : 25 605

2017 : 29 274

2018 : 29 319

PIB NOUVELLE AQUITAINE 27 657 € / habitant en 2015

7(Source : INSEE)

2


LE MARCHÉ DES BUREAUX

8


LE MARCHÉ DES BUREAUX

PÉRIMÈTRE D’OBSERVATION

L’aire d’étude porte sur les

communes qui composent l’agglomération bordelaise et se subdivise en 5 secteurs :

RIVE DROITE(hors Bastide)CenonFloiracLormontTresses

BORDEAUXBordeaux Centre Bordeaux BastideBassins à FlotBordeaux Euratlantique

NORDLe LacBlanquefortBruges

OUEST

Le Haillan

Mérignac

Saint Médard

en Jalles

SUD / SUD-OUEST

Bègles

Gradignan

Pessac

Talence

Villenave d’Ornon

9(Source : A’URBA et Observatoire de l’Immobilier d’entreprise – année immobilière 2018)


DEMANDE PLACÉE EN VOLUMES

LES FAITS MARQUANTS

Niveau de transaction inférieur à 2017 mais encore très élevé

Volume de transaction record dans le neuf

Nombre de comptes propres historiquement bas

58 310 m² 63 700 m²81 000 m²

64 500 m²

27 940 m²32 180 m²

53 000 m²76 000 m²25 550 m² 10 420 m²

31 000 m²8 500 m²

111 800 m²106 300 m²

165 000 m²

149 000 m²

0 m²

20 000 m²

40 000 m²

60 000 m²

80 000 m²

100 000 m²

120 000 m²

140 000 m²

160 000 m²

180 000 m²

2015 2016 2017 2018

Seconde Main Neuf Comptes Propres

BORDEAUX ET SES CONCURRENTS PARIS : 2 504 000 M² => -5% LYON : 331 000 M² => +23% LILLE : 280 100 M² => +31%

BORDEAUX : 149 000 M² => -10% AIX/MARSEILLE :121000M²=>-14% NANTES : 106 000 M² => - 6%

MONTPELLIER : 104 500 M² => +28% RENNES : 100 000 M² => - 8% GRENOBLE : 63 000 M² => -27%

TOULOUSE : 178 000 M² => +9%



TAILLE MOYENNE DES TRANSACTIONS

DEMANDE PLACÉE EN NOMBRE DE TRANSACTIONS

1 165 m2 818 m2

298 m2 262 m2

2017 2018

neuf

seconde main

167194

270247

42

42

46 93

6

6

73

215

242

323343

0

50

100

150

200

250

300

350

400

2015 2016 2017 2018




ÉVOLUTION DES VOLUMES VENTE/LOCATION – HORS COMPTES PROPRES (EN M²)

TAILLE MOYENNE DES TRANSACTIONS

415 m2 409 m2

2018

Location Vente

LES FAITS MARQUANTS

Volume de locations en évolution constante pour atteindre un record en 2018

Volume de surfaces de vente transactées maintenu à haut niveau

Taille moyenne de transaction équivalente entre location et vente

66 100 m²

82 590 m²

112 560 m²119 425 m²

12 510 m²

13 290 m²

21 440 m²21 075 m²

78 610 m²

95 880 m²

134 000 m²140 500 m²

0 m²

20 000 m²

40 000 m²

60 000 m²

80 000 m²

100 000 m²

120 000 m²

140 000 m²

160 000 m²

2015 2016 2017 2018

Location Vente



ÉVOLUTION DES VOLUMES PAR SECTEUR DE MARCHÉ (EN M²)

LES FAITS MARQUANTS

Maintien d’un niveau de transaction élevé pour le marché de Bordeaux

Retour à un niveau classique de transactions dans le secteur ouest

Augmentation significative du volume de locations dans les secteurs sud/sud ouest et rive droite due à quelques grosses transactions

2015 2016 2017 2018

68 500 m²

8 500 m²

13 500 m²

30 000 m² 28 500 m²

Centre Nord Rive Droite Ouest Sud/Sud-Ouest

0 m²

10 000 m²

20 000 m²

30 000 m²

40 000 m²

50 000 m²

60 000 m²

70 000 m²

80 000 m²

90 000 m²

2015 – 2016 – 2017 - 2018

68 500 m²

8 500 m²13 500 m²

30 000 m²

28 500 m²

Centre Nord

Rive Droite Ouest

Sud/Sud-Ouest

DEMANDE PLACÉE PAR SECTEUR

2015 2016 2017 2018



ANALYSE DES VOLUMES PAR TRANCHES DE SURFACES

5 800 m²11 800 m²

28 800 m² 30 300 m²27 200 m²

36 900 m²

0-100 m² 101-250 m² 251-500 m² 501-1000 m² 1001-2000 m² >2001 m²

0 m²

10 000 m²

20 000 m²

30 000 m²

40 000 m²

50 000 m²

60 000 m²

70 000 m²

2015 2016 2017 2018

LES FAITS MARQUANTS

Volumes en augmentation pour toutes les tranches de surfaces inférieures à 1 000 m²

Léger repli pour les surfaces entre 1 001 et 2 000 m² mais à un niveau supérieur à 2015 et 2016

Net reflux du volume global de transactions pour les surfaces supérieures à 2 000 m² dû à une surface moyenne de transaction sensiblement inférieure



ANALYSE DU NOMBRE DE TRANSACTIONS PAR TRANCHES DE SURFACES

LES FAITS MARQUANTS

Plus de la moitié des transactions 2018 concernent des surfaces inférieures à 250 m²

Moins d’une transaction 2018 sur dix a été réalisée sur des surfaces supérieures à 1 000 m²

24 transactions supplémentaires réalisées en 2018 par rapport à 2017

Commentaires

92

83

92

44

1910

2018

0-100 m² 101-250 m² 251-500 m²

501-1000 m² 1001-2000 m² >2001 m²

80

8186

37

2012

2017

0-100 m² 101-250 m²

251-500 m² 501-1000 m²

1001-2000 m² >2001 m²



PRINCIPALES TRANSACTIONS DE BUREAUX

Preneur / Acquéreur Adresse / Immeuble Secteur / VilleLocation /

VenteSurface

Loyer / Prix de

venteEtat

SOLOCAL (ex-groupe

Pages Jaunes)

Rue des Comètes /

Le CentaureOuest / Le Haillan L 4 400 m²

155 €

HT/HC/m²/anNeuf

BORDEAUX METROPOLE (Pôle Territorial Sud/Sud-

Ouest)

Avenue Gustave Eiffel

/ Coeur Bersol

Sud/Sud-Ouest /

PessacL 9 940 m²

135 €

HT/HC/m²/anNeuf

INTERNATIONAL

WORKPLACE GROUP :

REGUS et SPACES

Rue d’Armagnac /

Quai 8.2

Euratlantique /

BordeauxL 5 600 m²

200 €

HT/HC/m²/anNeuf

BETCLIC117 quai de Bacalan /

Whoorks

Bassins À Flot /

BordeauxL 4 000 m² N.C Neuf

ESSCA (Ecole Supérieure

de Commerce d’Angers)Rue Lucien Faure / G8

Bassins À Flot /

BordeauxL 3 330 m² N.C Neuf

SANOFI2 rue Marc Sangnier /

La Cité Numérique

Euratlantique /

BèglesL 1 500 m²

150 €

HT/HC/m²/anNeuf

BOUYGUES

CONSTRUCTION /

LINKCITY

Parc Actif de Carriet /

CSO Rive Droite / Lormont L 7 500 m² N.C Neuf

16

G8

QUAI 8.2

CŒUR BERSOL

Arc

hite

cte

: R

eic

he

n&

Ro

be

rt A

telie

rs

2/3

/4

Arc

hite

cte

: M

art

in D

up

lan

tie

rA

rch

ite

cte

: H

ob

oA

rch

ite

ctu

re

(Source : A’URBA et Observatoire de l’Immobilier d’entreprise – année immobilière 2018)


ÉVOLUTION DE L’OFFRE : LE STOCK GLOBAL COMPARÉ AU VOLUMEDES TRANSACTIONS (EN M²)

LES FAITS MARQUANTS

Le volume des transactions 2018 correspond à l’offre disponible à un an

Le stock d’offre à un an est relativement stable depuis 2015

L’évolution de la courbe de transactions et du graphique du stock d’offre indique un retour à un équilibre relatif

0

20000

40000

60000

80000

100000

120000

140000

160000

180000

2015 2016 2017 2018

Offre à 1 an Dem. Pl. Annuelle

152 500 m²

107 300 m² 106 300 m²

165 000 m²

149 000 m² 142 430 m²

136 600 m² 135 000 m²



ÉVOLUTION DE L’OFFRE : LE STOCK NEUF COMPARÉ AU VOLUMEDES TRANSACTIONS (EN M²)

0 m²

10 000 m²

20 000 m²

30 000 m²

40 000 m²

50 000 m²

60 000 m²

70 000 m²

80 000 m²

90 000 m²

100 000 m²

2015 2016 2017 2018


62 700 m²

69 500 m²

41 119 m² 37 350 m²

28 109 m²

32 180 m²

53 600 m²

76 000 m²



ÉVOLUTION DE L’OFFRE : LE STOCK SECONDE MAIN COMPARÉ AU VOLUMEDES TRANSACTIONS (EN M²)

0 m²

20 000 m²

40 000 m²

60 000 m²

80 000 m²

100 000 m²

120 000 m²

2015 2016 2017 2018


80 400 m²

64 500 m²

105 270 m² 99 250 m²

72 300 m²

83 000 m²

54 055 m²

63 830 m²



Centre Nord Rive Droite Ouest Sud/Sud-Ouest

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

36 000 m²

31 000 m²

ÉVOLUTION DE L’OFFRE À 1 AN PAR SECTEUR (EN M²)

60 500 m²

12 500 m² 12 500 m²

2015 2016 2017 2018



OFFRE FUTURE NEUVE (À PLUS DE 12 MOIS)

ImmeublePromoteur /

InvestisseurSecteur / Ville Surface

Date de

livraison

prévisionnelle

Valeur de

présentation

LE BELVÉDÈRECOGEDIM /

NEXITY/PITCH

BORDEAUX

Euratlantique

ZAC Garonne Eiffel / BORDEAUX

15 540 m² 2021/2022 Loyer à définir

INSIGHT FAYAT

BORDEAUX

Euratlantique

ZAC Garonne Eiffel / BORDEAUX

5 792 m² 2020 190 €HT/m²/an

TRIBEQUA BNP PARIBAS

BORDEAUX

Euratlantique

ZAC St Jean Belcier / BORDEAUX

10 611 m² 2021 200 €HT/m²/an

HYPERIONKAUFMAN &

BROAD

BORDEAUX

Euratlantique

73 rue Carle Vernet/BORDEAUX

3 673 m² 2020 190 €HT/m²/an

ILÔT 9.17KAUFMAN &

BROAD

BORDEAUX

Euratlantique

Rue Amédée Saint

Germain/BORDEAUX

26 000 m² 2020/2021 Loyer à définir

NEWTON ESSOR

SUD

Euratlantique

Cours Victor Hugo /BEGLES

4 068 m² 2020 160 €HT/m²/an

21

HYPERION

INSIGHT

Arc

hite

cte

: J

ea

n P

au

l V

igu

ier

&

Ass

oc

iés

Arc

hite

cte

: B

reyn

ac

& G

on

zale

s

NEWTON

Arc

hite

cte

: M

oo

n S

afa

ri



OFFRE FUTURE NEUVE (À PLUS DE 12 MOIS)

ImmeublePromoteur /

InvestisseurSecteur / Ville Surface

Date de

livraison

prévisionnelle

Valeur de

présentation

CAP HORN

CAP LEEUWINFAYAT

BORDEAUX

Bassins à Flot

Rue Lucien Faure

/BORDEAUX

8 300 m²

5 625 m²1S2020 180 € HT/m²/an

ITERSPIE

BATIGNOLLES

BORDEAUX

Place Ravezies /

BORDEAUX

5 800 m² 1S20203 300 / 3 500 €

HT/m²/an

GALILEO NEXITY

OUEST

10 avenue des Satellites

/LE HAILLAN

3 840 m² 2020/2021 155 €HT/m²/an

LE FERRY II OREXIM

OUEST

Allée des Acacias /

MERIGNAC

9 048 m²Fin 2019/début

2020158 € HT/m²/an

EULER DUVALOUEST

Rue Euler /MERIGNAC2 964 m² 1T2021 150 € HT/m²/an

CŒUR BERSOL REDMAN

SUD

Avenue Gustave Eiffel

/PESSAC

6 500 m² 2021 145 € HT/m²/an

LE STADIUM PICHET

SUD

31 rue Thomas Edison /

CANEJAN

3 800 m² Été 2020 130 € HT/m²/an

22

ITER

Arc

hite

cte

: E

mm

an

ue

l C

om

ba

rel

CAP LEEUWIN

LE STADIUM

Arc

hite

cte

:M

oo

n S

afa

ri/J

oe

Ve

ron

Ma

rja

nH

ess

am

far

Arc

hite

cte

: E

ve

nto



VALEURS LOCATIVES – FOURCHETTES DE LOYERS

LES FAITS MARQUANTS

Les valeurs locatives en centre ville continuent d’augmenter, en particulier pour le seconde main

Les loyers sur la périphérie sont homogènes entre les secteurs

Le différentiel de valeurs locatives entre neuf et seconde main reste stable sur la durée

164 €

115 € 112 € 118 € 119 €

189 €

140 €147 € 147 €

0 €

50 €

100 €

150 €

200 €

250 €

300 €

350 €

400 €

Bordeaux Nord Rive Droite Ouest Sud/Sud-Ouest

Seconde Main neuf



CONCLUSIONS & PERSPECTIVES

FAITS MARQUANTS 2018 PERSPECTIVES 2019

Dans notre étude de marché 2017, nous considérions

que l’année 2018 allait voir l’écart entre offre et

demande se réduire

La dynamique tertiaire bordelaise, loin de

s’essouffler, va s’amplifier

Les chiffres 2018 montrent une adéquation quasi-

parfaite entre volume d’offre à un an et ensemble des

surfaces transactées

Les quatre grandes opérations d’aménagement

que sont Euratlantique, Bassins A Flot, Bordeaux

Aéroparc et Bordeaux Inno Campus, vont continuer

de tirer la croissance bordelaise vers le haut et

générer d’importantes créations d’emplois

Le taux de vacance s’élève à 6 % du parc ce qui

reste stable et peu élevé

La part de transactions effectuée dans l’offre neuve

sera sans doute, de ce fait, encore prédominante

Facteur d’attractivité, l’offre neuve sur la Métropole

n’a jamais été aussi importante. La part du neuf dans

la demande placée hors comptes propres a

représenté plus de 50 % en 2018

Le maintien du volume d’offre à un haut niveau

sera peut-être supérieur à la demande placée

globale qui devrait se rapprocher de l’étiage des

années 2015-2016

La demande placée, bien qu’en reflux d’environ 10 %

comparée à 2017, représente une augmentation de

60 % par rapport à la moyenne des cinq dernières

années

Les valeurs locatives moyennes, tant à Bordeaux

qu’en périphérie, devraient se stabiliser autour des

niveaux constatés depuis 2017

La surface moyenne des transactions s’élève à

414 m², la surface médiane étant de 193 m²

24

3


LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉSET ENTREPÔTS

25


LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS

PÉRIMÈTRE D’OBSERVATIONL’aire d’étude porte sur les communes qui composent l’agglomération bordelaise et se subdivise en 5 secteurs : NORD

Le LacBlanquefortBruges

RIVE DROITEBastideFloiracBassensAmbarès-et-LagraveBeychac et CaillauSaint Loubès…

BORDEAUXBordeaux hypercentre

OUEST

Le Haillan

Mérignac

Saint Médard

en Jalles …

SUD / SUD-OUEST

Pessac

Cestas

Villenave d’Ornon

Bègles

…



DEMANDE PLACÉE EN VOLUMES (EN M²)

LES FAITS MARQUANTS

Demande placée en net recul par rapport à 2017 (-37%)

Retour à un volume conforme aux années précédentes

Transaction moyenne en seconde main très inférieure à 2017 (1 265 m² contre 2 057 m²)

146 850 m²

77 200 m²

244 800 m²

145 500 m²

14 500 m²

53 800 m²

27 200 m²

24 500 m²

56 700 m² 106 500 m²

110 000 m²

71 000 m²

218 050 m²237 500 m²

382 000 m²

241 000 m²

0 m²

50 000 m²

100 000 m²

150 000 m²

200 000 m²

250 000 m²

300 000 m²

350 000 m²

400 000 m²

450 000 m²

2015 2016 2017 2018




DEMANDE PLACÉE EN NOMBRE DE TRANSACTIONS

9176

119 115

931

4032

13

14

96

107

172

161

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

2015 2016 2017 2018




DEMANDE PLACÉE PAR TRANCHES DE SURFACES (EN M²)

21 900 m² 19 900 m²

47 000 m²60 000 m²

92 200 m²

0-500 m² 501-1000 m² 1001-2000 m² 2001-5000 m² >5001 m²

0 m²

50 000 m²

100 000 m²

150 000 m²

200 000 m²

250 000 m²

2015 2016 2017 2018

LES FAITS MARQUANTS

Prédominance du volume des transactions supérieures à 5 000 m² toujours marquée, due en particulier aux bâtiments logistiques de Classe A

Nombre de transactions de 501 m² à 1 000 m² en net fléchissement par rapport à 2017

Augmentation substantielle, en nombre et en volume, des transactions de 2 001 à 5 000 m²

68

26

30

18

19

2018

0-500 m² 501-1000 m² 1001-2000 m²

2001-5000 m² >5001 m²

62

62

25

716

2017

0-500 m² 501-1000 m²

1001-2000 m² 2001-5000 m²

>5001 m²

ANALYSE DU NOMBRE DE TRANSACTIONS

PAR TRANCHES DE SURFACES



DEMANDE PLACÉE PAR SECTEUR DE MARCHÉ (EN M²)

68 500 m²

36 000 m²

48 000 m²

84 000 m²

Nord Rive Droite Ouest Sud/Sud-Ouest

0 m²

20 000 m²

40 000 m²

60 000 m²

80 000 m²

100 000 m²

120 000 m²

140 000 m²

160 000 m²

180 000 m²

200 000 m²

LES FAITS MARQUANTS

Le secteur Nord confirme son attractivité nouvelle grâce à ses disponibilités foncières

60% des transactions sont réalisées hors Bordeaux Métropole

Les autres secteurs enregistrent des baisses significatives par rapport à 2017

ANALYSE DU NOMBRE DE TRANSACTIONS

PAR SECTEUR (EN M²)

68 500 m²

36 000 m²

48 000 m²

84 000 m²

Nord Rive Droite Ouest Sud/Sud-Ouest

2018

Nord Rive Droite

Ouest Sud/Sud-Ouest

83 000 m²

172 500 m²

84 500 m²

42 000 m²

2017

2015 2016 2017 2018



EVOLUTION DES VOLUMES VENTE/LOCATION – COMPTES PROPRES INCLUS(EN M²)

LES FAITS MARQUANTS

La répartition vente/location est équilibrée en volume en sur ces 2 dernières années

Les comptes propres représentent 71 000 m² du volume global

La demande placée en vente est à un niveau inférieur aux trois années précédentes93 200 m² 95 500 m²

181 000 m²

118 500 m²

136 200 m² 142 000 m²

201 000 m²

122 500 m²

218 050 m²237 500 m²

382 000 m²

241 000 m²

0 m²

50 000 m²

100 000 m²

150 000 m²

200 000 m²

250 000 m²

300 000 m²

350 000 m²

400 000 m²

450 000 m²

2015 2016 2017 2018

Location Vente



LES CHIFFRES DU MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS

En m² % en m2 En nombre% en

nombre

0 à 500 m² 21 500 m² 8,9% 68 transactions 42,2%


1001 à 2000 m² 41 000 m² 17% 30 transactions 18,6%


Sup. à 5001 m² 40 500 m² 16,8% 5 transactions 3,1%

Demande placée 170 000 m² 70,5 % 147 transactions 91,3 %

Comptes propres 71 000 m² 29,5 % 14 transactions 8,7 %

Total 241 000 m² 100 % 161 transactions 100 %

DEMANDE PLACÉE PAR TRANCHES DE SURFACES (EN M²)

Neuf Seconde Main Total

96 000 m² 145 000 m² 241 000 m²

Location Vente Total

118 500 m² 122 500 m² 241 000 m²

DEMANDE PLACÉE PAR VOLUME (EN M²)COMPTES PROPRES INCLUS


Arthur Loyd - Etude de Marché 2018 - BordeauxArthur Loyd - Etude de Marché - Vile xxx

PRINCIPALES TRANSACTIONS DE LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS

Preneur / Acquéreur Secteur / VilleCompte Propre / Location /

VenteSurface Etat

CASTEL NORD / Blanquefort Compte Propre 30 000 m² Neuf

MAZET MESSAGERIE NORD / Bruges Location 4 000 m² Seconde main

POINT P RIVE DROITE / Floirac Location 6 400 m² Seconde main

OXYMETALRIVE DROITE /

PompignacCompte Propre 3 800 m² Neuf

M + MATÉRIAUXRIVE DROITE / Saint

LoubèsVente 3 100 m² Seconde main

SCASO SUD-SUD OUEST / Cestas Compte Propre 12 000 m² Neuf

VDLV SUD-SUD OUEST / Cestas Compte Propre 11 000 m² Neuf

MAXI COFFEE SUD-SUD OUEST / Mios Compte Propre 10 000 m² Neuf

WEISS TECHNIKSUD-SUD OUEST /

MartillacCompte Propre 9 800 m² Neuf

OSKABSUD-SUD OUEST /

Canéjan6 300 m² Neuf

ART BOIS SUD-SUD OUEST / Cestas Location 4 100 m² Neuf

DOC ONE OUEST / Mérignac Location 7 100 m² Seconde main

BATISTYL OUEST / Le Haillan Compte Propre 3 100 m² Neuf



offre disponible à 6 & 12 mois

ÉVOLUTION DE L’OFFRE : LE STOCK GLOBAL COMPARÉ AU VOLUMEDES TRANSACTIONS (EN M²)

290 850 m²311 400 m² 323 000 m²

294 000 m²

218 050 m²

237 500 m²

382 000 m²

241 000 m²

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

350000

400000

2015 2016 2017 2018


LES FAITS MARQUANTS

Le rapport offre à un an/ demande placée redevient conforme aux années 2015-2016

Le stock d’offre est stable entre 290 000 et 320 000 m² sur les quatre dernières années

Le stock de seconde main est principalement situé sur les secteurs Sud/Sud-Ouest et Rive Droite




ÉVOLUTION DE L’OFFRE : LE STOCK NEUF COMPARÉ AU VOLUMEDES TRANSACTIONS (EN M²)

16 250 m²

30 400 m²25 600 m²

94 500 m²

72 100 m²

157 500 m²164 000 m²

96 000 m²

0 m²

20 000 m²

40 000 m²

60 000 m²

80 000 m²

100 000 m²

120 000 m²

140 000 m²

160 000 m²

180 000 m²

2015 2016 2017 2018





ÉVOLUTION DE L’OFFRE : LE STOCK SECONDE MAIN COMPARÉ AU VOLUMEDES TRANSACTIONS (EN M²)

274 600 m²281 000 m²

297 400 m²

199 500 m²

157 300 m²

80 000 m²

218 000 m²

145 000 m²

0 m²

50 000 m²

100 000 m²

150 000 m²

200 000 m²

250 000 m²

300 000 m²

2015 2016 2017 2018





EVOLUTION DE L’OFFRE À 1 AN PAR SECTEUR (EN M²)

4 000 m²

50 000 m²

96 500 m²

38 000 m²

105 500 m²

Bordeaux Nord Rive Droite Ouest Sud/Sud-Ouest

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

120 000

140 000

ANALYSE DE L’ÉVOLUTION DE L’OFFRE À 1 AN PAR

SECTEUR (EN M2)

Bordeaux4 000 m²

Nord50 000 m²

Rive Droite96 500 m²

Ouest38 000 m²

Sud/Sud-Ouest

105 500 m²

2015 2016 2017 2018



OFFRE FUTURE NEUVE (À 12 MOIS)

Site Secteur / Ville Surface Location/Vente Disponibilité

ALFRED VIAL RIVE DROITE / Bassens 18 000 m² Location 2T 2019

ESPACE GARONNE RIVE DROITE / Floirac 7 500 m² Location12 mois après

accord

ARCINS RIVE DROITE / Latresne 6 877 m² Vente Fin 2019

ZA CANTALAUDETTE RIVE DROITE / Tresses 2 089 m² Vente Mi 2020

ECOPARKRIVE DROITE /

Pompignac3 917 m² Location Sept 2019

CŒUR BERSOLSUD/SUD-OUEST /

Pessac1 600 m² Location Juillet 2019

PARC DE JARRY SUD-SUD-OUEST / Cestas 5 860 m² Location Sept 2019

LE SHED OUEST / Mérignac 1 539 m² Vente Début 2020

BASSENS

ECOPARK

PARC DE JARRY

Arc

hite

cte

H.S

ala

din

Arc

hite

cte

A26 A

RC

HIT

EC

TUR

ES



activité / entrepôts - valeurs 2018

VALEURS DES LOCAUX D'ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS

Activité Neuf Seconde Main

Location - Loyer annuel70 - 85 € 50 - 65 €

€ / m² HT HC

Acquisition 900 - 1 100 € 700 - 800 €

€ / m² HT HC

Entrepôts (hors logistique) Neuf Seconde Main

Location - Loyer annuel50 - 65 € 40 - 50 €

€ / m² HT HC

Acquisition 780 - 980 € 550 - 750 €

€ / m² HT HC

LES FAITS MARQUANTS

Tant pour les locaux d’activités que pour les entrepôts les valeurs restent stables à la location comme à la vente par rapport à 2017

Les prix des fonciers sont toujours à la hausse et atteignent des valeurs souvent rédhibitoires pour les projets clés en main




FAITS MARQUANTS 2018 PERSPECTIVES 2019

La répartition de la demande placée est équilibrée

entre les locaux d’activités et les entrepôts avec

respectivement 121 000 m² et 120 000 m²

Après deux années exceptionnelles, en 2017 et en

2018, un retour à un niveau de demande placée

habituel est attendu (220 000 m²)

Près de 90 % de la demande placée est à la location

(locaux d’activités et entrepôts confondus)

Le premier trimestre 2019 confirme cette tendance,

période au cours de laquelle une baisse des

transactions et des surfaces est constatée

Le marché des locaux de seconde main (85%) est

prépondérant tant pour les entrepôts que pour les

locaux d’activités notamment en raison du manque

d’offre neuve

Le secteur de la rive droite va continuer sa

progression jusqu’à peut-être devenir la zone

géographique majeure du marché des locaux

d’activités et de la logistique

40

4


LE MARCHÉ DU COMMERCE

41


Les chiffres du marché du commerce en 2018

VALEURS LOCATIVESLoyer annuel

€/m²/HT/HC

LOCALISATIONIdentification des rues / Centres commerciaux / Locaux

commerciaux / Retail Park / Zones Commerciales

STOCKÉVOLUTION ÉQUILIBRE

OFFRE & DEMANDE

BORDEAUX CENTRE VILLE(Grandes enseignes, marques) 1 000 / 2 200 €

PREMIUMCours Clemenceau - Quartier des Grands Hommes -

Cours de l’Intendance - 1ère

partie de la rue Sainte

Catherine - Rue Porte Dijeaux - Triangle d’or -

Promenade Sainte Catherine

= ÉQUILIBRE

EXTÉRIEUR DE L’HYPER CENTRE(Services) 400 / 900 €

EMPLACEMENT 1BIS / 2Cours Victor Hugo - Saint James - Rue de la Merci - Rue

des Remparts - Rue des 3 Conils

Rue du Pas Saint Georges - Place Puy Paulin

+ SUR OFFRE

LOCAUX COMMERCIAUX 140 / 180 € BORDEAUX MÉTROPOLECellules indépendantes sur les axes principaux

- SOUS OFFRE

RETAIL PARK 100 / 150 € HORS MÉTROPOLESainte Eulalie - Saint André de Cubzac - Le Pian Médoc -

Libourne

ZONES COMMERCIALES(Avec locomotives alimentaires

hypermarché)120 / 200 €

PREMIUMLeclerc Sainte Eulalie - Carrefour Mérignac Soleil -

Carrefour Rives d’Arcins - Leclerc Le Pian Médoc -

Leclerc Libourne

VALEURS LOCATIVES ET STOCK DE L’OFFRE EN CENTRE VILLE ET PÉRIPHÉRIE

42


LE MARCHÉ DU COMMERCE DE CENTRE-VILLE

FAITS MARQUANTS 2018

Le nombre d’implantations dans le secteur de

l’équipement de la personne est en baisse

La restauration traditionnelle stagne, la restauration

rapide connaît une forte croissance (snacking, bio….)

La fin d’année s’est avérée chaotique, du fait, en

grande partie, du mouvement des gilets jaunes

TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2018

MADEMOISELLE DE MARGAUX rue des Remparts

EF EDUCATION place Jean Moulin (ex CARTAU)

PAIRE & FILS rue Sainte-Colombe

JM WESTON cours de l’Intendance

ALAIN FIGARET, LE SLIP FRANCAIS rue Porte Dijeaux

LA BELLE ILLOISE rue des 3 Conils

43


LE MARCHÉ DU COMMERCE DE CENTRE-VILLE


L’hyper centre-ville poursuit sa mue avec la restructuration de la

place Gambetta et la rénovation de la galerie commerciale des

Grands Hommes. Ces chantiers vont impacter l’économie

jusqu’à l’été 2020 pour l’un et septembre 2019 pour l’autre

Les valeurs locatives sont en augmentation sur les quartiers Saint-

Pierre, Saint-Paul et Saint-Michel. Ces secteurs sont de plus en plus

prisés notamment pour les enseignes « bobo chic » et

« tendance ». Les rues Saint-James et Pas-Saint-Georges sont

attractives pour l’équipement de la personne et de la maison.

Les places aux alentours séduisent, quant à elles, toutes les

activités de la restauration

L’économie fragilisée du fait des mouvements sociaux laisse

imaginer une année 2019 tendue pour le commerce. La

tendance constatée induit un effet ciseau consistant en une

offre croissante et un ralentissement de la demande

44


TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES 2018

Livraison et ouverture de CASH VIN sur 400 m² et de JULES & JOHN sur 400 m² au

Pian Médoc

Ouverture d’EAT SALAD sur 401 m² et LA TABLE DES PRODUCTEURS sur 635 m² à

Sainte Eulalie, dans le Retail Park l’Aire du Temps

Ouverture de MAXI ZOO sur 700 m² et installation de CŒUR DE FRAIS sur 600 m²

dans la Zone Commerciale de Mérignac Soleil

Ouverture d’ALINEA sur 7 300 m² au Village des Meubles à Mérignac

Ouverture de ZEEMAN sur 363 m² et d’ACTION sur 1 186 m² dans la zone

commerciale d’INTERMARCHÉ à La Réole

LE MARCHÉ DU COMMERCE DE PÉRIPHÉRIE

FAITS MARQUANTS 2018

Démarrage des travaux du programme QUAI DES CAPS aux Bassins A Flot à

Bordeaux

Fermeture du magasin de LA GRANDE RÉCRÉ à Mérignac

Démarrage des travaux et transfert de l’hypermarché E.LECLERC au Pian Médoc

Livraison de la HALLE BOCA sur les anciens abattoirs quai de Paludate à Bordeaux

Livraison des HALLES DE TALENCE au cœur du centre-ville

Obtention en CNAC du transfert extension de LA FOIR’FOUILLE sur 2 660 m² et

d’INTERSPORT sur 2 671 m² à Sainte-Eulalie

45



PERSPECTIVES 2019-2020 OUVERTURES SIGNIFICATIVES 2019

Obtention de la CDAC pour la restructuration et le

transfert de la zone d’INTERMARCHÉ d’Artigues-Près-

Bordeaux de 4 018 m²

LA BOUCHERIE s’installe sur 400 m² et LA PIZZA DE NICO

sur 300 m² sur l’ECO PARC de Saint-André de Cubzac

Obtention de la CDAC pour la création d’un Retail

Park de 4 676 m² de vente à Bègles sur les anciennes

infrastructures de la Corep et de Laurie Lumière

Ouverture de MAXI ZOO sur 700 m² dans la ZAC des

RIVES D’ARCINS à Bègles

Réalisation d’un programme commercial sur la zone

du SUPER U du Barp pour une surface totale de

3 672 m²

PRIMARK sur 4 500 m² et UNIQLO sur 800 m² s’installent

à Bordeaux Lac(Auchan)

Ouverture de DECATHLON dans la ZAC des RIVES

D’ARCINS à Bègles sur 5 190 m² en septembre 2019

Ouverture d’un nouveau magasin CASTORAMA en

bordure de rocade à Mérignac sur 17 100 m²

Ouverture du complexe cinématographique de Saint-

André-de-Cubzac dans la ZAC PARC D’AQUITAINE

Livraison de la 2ème tranche de 10 290 m² de l’ECO

PARC à Saint-André de Cubzac

46




Cette année encore, le développement des concepts de

restauration / bar à thème reste très actif sur Bordeaux et sa

métropole. L’ouverture des espaces de vie tels que Les Halles Boca

dans le quartier Euratlantique et Les Halles de Bacalan dans le secteur

des Bassins A Flot offrent de nouveaux lieux et nouveaux modes de

consommation

Le maillage du commerce de périphérie étant saturé, le marché

s’étend en 2ème et 3ème couronne sur des communes comme

Léognan, Martillac, La Brède, Le Barp,… avec la création de retail

park de petites et moyennes surfaces

En parallèle, afin de répondre à la demande, les villes moyennes

comme Artigues-près-Bordeaux, Le Pian Médoc, La Réole,… voient sur

leur territoire la restructuration d’enseignes de la grande distribution

47

5


LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT

48


INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE : ÉVOLUTION DES VOLUMES INVESTIS

LES FAITS MARQUANTS

Des volumes investis 50 % supérieurs à ceux de 2017

Le segment bureaux représente près des ¾ des investissements 2018

Les montants investis en activités/entrepôts ont triplé par rapport à 2016 et pratiquement doublé par rapport à 2017

280 M€

200 M€

300 M€

18 M€

35 M€

60 M€

135 M€

102 M€

40 M€

52 M€

135 M€ *

400 M€

275 M€

412 M€

0 M€

50 M€

100 M€

150 M€

200 M€

250 M€

300 M€

350 M€

400 M€

450 M€

2015 2016 2017 2018

Bureaux Activité & Entrepôts Commerce

Bureaux

Activité &Entrepôts

Commerce

Commerce52M€13 %

Activité & Entrepôts

60 M€14 %

Bureaux300 M€

73 %

* 2015 : année tous secteurs confondus

RÉPARTITION/ TYPOLOGIE



LEXIQUE

Clés-en-main et comptes-propres : immeuble dont la construction est lancée après engagement

définitif d’un utilisateur, même si un projet de promoteur existait auparavant sans que les travaux

aient démarré. Seules sont comptabilisées les opérations certaines, c’est-à-dire après obtention

des autorisations, en particulier du permis de construire, et du financement.

La distinction entre clés-en-main et comptes-propres porte sur la maîtrise d’ouvrage :

- dans le cadre d’un clés-en-main, l’utilisateur délègue la maîtrise d’ouvrage à un promoteur

de plus il n’est pas systématiquement propriétaire du terrain.

- dans le cadre d’un comptes-propres, l’utilisateur ne délègue pas la maîtrise d’ouvrage et est

propriétaire du terrain.

Délai théorique d’écoulement : rapport, exprimé en années ou en mois, entre le stock de bureaux

vacants au 31 décembre de l’année N et le volume de transactions réalisées de l’année N, pour

un secteur donné. Ce ratio indicatif ne prend pas en compte les libérations potentielles, ni les

livraisons à venir. Il ne préjuge pas non plus du rythme de commercialisation futur.

Demande placée : ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des

utilisateurs finaux, y compris les pré-commercialisations, les clés-en-main et les comptes-propres.

Immeuble ancien : immeuble de plus de 10 ans non rénové ou restructuré.

Immeuble neuf : immeuble nouvellement construit, de moins de 5 ans et n’ayant jamais été

occupé. Cette catégorie d’immeubles est fiscalement assujettie à la TVA en cas de vente.

Immeuble restructuré : immeuble ayant fait l’objet d’une restructuration lourde avec passage en

TVA.

Immeuble récent : immeuble de moins de 10 ans, ayant déjà été occupé, non rénové ou

restructuré.

Immeuble rénové : immeuble ayant déjà été occupé et ayant fait l’objet d’une rénovation

légère, sans obtention d’un permis de construire.

Offre immédiate : ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation au 31

décembre de l’année N.

Offre certaine disponible dans l’année : ensemble des surfaces proposées à la commercialisation

entre le 1er janvier de l’année N et le 31 décembre de l’année N.

Offre certaine disponible à plus d’un an : ensemble des surfaces proposées à la commercialisation

au-delà du 1er janvier de l’année N+1.

Parc : ensemble des surfaces existantes, vacantes ou occupées.

Pré-commercialisation : engagement ferme d’un utilisateur plus de 6 mois avant la disponibilité

effective de l’immeuble.

Taux de vacance : ratio mesurant le rapport entre le stock immédiat et le parc total de bureaux

existant.

VEFA : Vente en l’état futur d’achèvement – vente d’un bien qui n’est pas encore achevé en

terme du droit de l’urbanisme.

H.D : Hors Droits :

1) d’enregistrement pour les biens neufs ou de - de 5 ans

2) de mutation, pour les biens anciens au terme de la règlementation fiscale.

Entrepôt : local destiné aux activités de stockage et de distribution. Principales caractéristiques :

hauteur sous plafond généralement supérieure à 7 m ; pourcentage de bureaux associés de

l’ordre de 5 à 15 % ; baies de livraison multiples à quai ou de plain-pied ; aire de manœuvre

importante ; espace et volume homogènes, avec en particulier des formes et hauteurs régulières.

Local d’activités : immeuble ou lot individuel destiné aux activités traditionnelles de production et

permettant de regrouper toutes les fonctions d’une entreprise sous un même toit. Principales

caractéristiques : hauteur sous plafond supérieure à 4,50 m pour les halls d’activités ; pourcentage

de bureaux associés généralement compris entre 15 et 30 %.

Investissement

Taux de rendement net immédiat : Il exprime en pourcentage le rapport existant entre le revenu

net (HT HC) d'un immeuble et le capital engagé par l'acquéreur (prix d'acquisition + frais et droits

de mutation).

Le bas de la fourchette peut être assimilé au taux "prime" et le haut à une moyenne pour ce type

d'actifs dans le secteur considéré.

50

© Étude de marché 2018 ARTHUR LOYD BORDEAUX

Sources extérieures utilisées pour le traitement des données :

• Statistiques et analyses : réalisées par l’Agence d’Urbanisme Bordeaux Métropole Aquitaine

(A’URBA) avec le concours des professionnels adhérents à l’OIEB - Observatoire de

l’Immobilier d’Entreprise Bordeaux Métropole - OIEB Année Immobilière 2018

• Chiffres de Bordeaux et sa Métropole : Insee RRP 2015 emploi total et Accoss 2017 emplois

salariés privés / Insee Sirene / Insee Comptes régionaux base 2010 Estel

• Carte Secteurs de Marché : Périmètres OieB, traitement A’URBA 2018

• Photo couverture : Gare Bordeaux Saint-Jean

ARTHUR LOYD BORDEAUX69 rue des Remparts 33000 Bordeaux107 cours Balguerie Stuttenberg 33300 BordeauxTél : 05 56 79 00 00 - [email protected]

Étude de marchÉ 2018 arthur loyd bordeaux...arthur loyd - etude de marché 2018 - bordeaux...

Documents