télécharger le plh 2010-2015

Agglomération Côte Basque-Adour

Programme Local de l’Habitat modifié

2010- 2015 Novembre 2011

2

Pro g ramm e L o ca l d e l ’ Ha b ita t

Novembre 2011

Pro g ramm e L o ca l d e l ’ Ha b ita t 3

Novembre 2011

Sommaire

Préambule ......................................................................................................................................... 5

Le diagnostic .............................................................................................................. 9

1. Les ménages de l’Agglomération Côte Basque Adour et leurs besoins en logement .......... 15 1.1 Près de 122 500 habitants en 2007 ............................................................................................ 15 1.2 Des ménages en grande difficulté face au marché du logement ............................................... 16 1.3 Prospectives démographiques et besoins de logement ............................................................. 18 1.4 Les réponses locales apportées aux publics en grande difficulté au regard du logement ......... 20

2. Les réponses fournies par le marché de l’habitat ............................................................... 27 2.1 Un parc de logements caractéristique d’une agglomération centre et littorale ........................ 27 2.2 La construction récente sur l’Agglomération ............................................................................. 28 2.3 Un marché dominé par l’accession à la propriété ...................................................................... 30 2.4 Le marché du locatif privé .......................................................................................................... 34 2.5 Le parc privé ancien ................................................................................................................... 35 2.6 L’offre locative sociale est insuffisante ...................................................................................... 38

3. Politique de l’habitat et développement urbain : des perspectives pour le développement durable ....................................................................................................... 44 3.1 Les capacités de développement à mobiliser............................................................................. 44 3.2 La mixité sociale ......................................................................................................................... 49 3.3 Les équipements ........................................................................................................................ 49 3.4 La mobilité et les déplacements collectifs urbains ..................................................................... 50 3.5 Le volet environnemental de l’habitat ....................................................................................... 52

En conclusion : Les enjeux de la mise en œuvre du nouveau PLH de l’Agglomération ................... 57

L’énoncé des objectifs et des orientations pour le PLH 2010-2015 ............................. 59

Les orientations pour l’action .......................................................................................................... 61 1 - Tendre vers une production de 1 200 logements/an ..................................................................... 61 2 - Renforcer l’attractivité urbaine et améliorer le cadre de vie ......................................................... 65 3 - Répondre aux besoins des publics en difficultés face au logement et aux besoins spécifiques ..... 66 4 - Piloter le PLH .................................................................................................................................. 68

Le programme des actions........................................................................................ 69

Volet 1 / Vers une production de 1200 logements par an .............................................................. 71

Volet 2 / Renforcer l’attractivité urbaine et améliorer le cadre de vie ........................................... 91

Volet 3 / Répondre aux besoins spécifiques des publics en difficulté ........................................... 101

Volet 4/ Pilotage du PLH ................................................................................................................ 115

Volet 5 / Territorialisation du PLH ................................................................................................. 125 1 - Eléments de cadrage intercommunal .................................................................................... 127 2 - Bayonne ................................................................................................................................. 129 3 - Anglet ..................................................................................................................................... 135 4 - Biarritz .................................................................................................................................... 139 5 - Bidart ..................................................................................................................................... 143 6 - Boucau ................................................................................................................................... 149

4


Novembre 2011


Novembre 2011

Préambule

�� Le Programme Local de l’Habitat a pour ambition de définir une

politique de l’habitat qui tient compte de l’environnement

économique, urbain, social et de l’aménagement du territoire. La Communauté d’Agglomération de Bayonne Anglet Biarritz a élaboré en 2010 son troisième PLH. Ce document a été modifié en 2011 pour tenir compte de l’intégration de Bidart et de Boucau et ainsi de la création de l’Agglomération Côte Basque Adour. Avec seulement cinq communes mais plus de 122 000 habitants, ce territoire constitue un pôle urbain majeur dans la conurbation de la côte basque : l’Agglomération Côte Basque Adour bénéficie en effet d’une position stratégique centrale, urbaine et particulièrement attractive au plan touristique. Le contexte est celui d’un marché de l’habitat extrêmement tendu qui a pour conséquence une ségrégation résidentielle qui concerne quasiment 80% de la population. Cette ségrégation se traduit par des parcours résidentiels bloqués, des difficultés d’accès en particulier pour les jeunes et familles ménages, des réponses en logement mal adaptées. Dès lors, c’est un pari complexe que de conduire une politique de l’habitat sur un territoire de surcroît marqué par un parc de locatif social insuffisant rendant encore plus cruciale l’accès au logement des ménages les plus défavorisés. La situation de l’accès au logement des ménages est de plus en plus préoccupante. Ils semblent encore pouvoir compter sur les solidarités familiales mais pour combien de temps ? Par ailleurs le paysage institutionnel et les modalités de mise en œuvre de la politique de l’habitat ont profondément évolué depuis une dizaine d’année. Après la loi SRU, la « loi Libertés et responsabilités locales » renforçant le processus de décentralisation, la loi relative à l’ « Engagement National pour le Logement » suivi de la loi pour la « Mobilisation pour le Logement et la lutte contre l’exclusion » qui donnent une dimension plus opérationnelle au PLH et enfin avec la loi en faveur du « Droit Opposable au Logement » qui apporte des outils juridiques pour l’application effective de ce droit, le nouveau PLH prend une dimension stratégique nouvelle.

6


Novembre 2011

Aussi, l’enjeu de ce programme local de l’habitat sera une nouvelle fois de rassembler les partenaires autour du programme d’action défini à l’échelle intercommunale, en se nourrissant des spécificités de chacune des cinq communes, et l’inscrire pleinement dans les politiques sociales et d’aménagement du territoire telles que décrit ci-après : L’élaboration du PLH : le P.L.H. est l’outil de cette mobilisation partenariale. Il doit permettre de définir les orientations et la programmation des politiques de l’habitat dont l’objet est de répondre aux besoins en logement dans le cadre d’un développement équilibré de l’habitat. Aussi, il traite de l’ensemble des questions de l’habitat. Etabli pour une durée de six ans, il définit, en assurant une répartition équilibrée, les orientations, projets et actions à l’échelle intercommunale, communale ainsi que par secteur. Il est également l’expression de la mise en cohérence, sur le territoire, de l’ensemble des politiques publiques de l’habitat et de l’articulation avec les autres politiques publiques (urbanisme, déplacements urbains, développement économique...). Son élaboration s’est déroulée en trois temps :

�� un diagnostic partagé sur la problématique de l’habitat dans l’aire d’étude, aux différentes

échelles et avec l'ensemble des acteurs, sur le thème de l’habitat et au regard du contexte économique, social et de l’aménagement du territoire. C’est l’objet de la première partie du document.

�� la définition des ambitions pour une politique de l’habitat cohérente, en partant d'un constat prospectif et dans le souci d’un travail partenarial avec les acteurs privés et publics de l’habitat : évaluation de la quantité et de la nature des besoins, actions thématiques transversales…

�� la construction d’un programme des actions à l’appui d’un projet politique de développement de l’habitat, adapté au contexte de la communauté d’agglomération et des communes qui la composent.

Anticiper et maîtriser le développement de l’habitat, en cohérence avec les enjeux économiques et environnementaux, tel est le défi à relever pour un développement territorial harmonieux, et afin de permettre au plus grand nombre d’accéder au logement qui convient. Dans cet esprit, le PLH permet d’engager un véritable projet partagé, à la croisée des options d’aménagement et des politiques concrètes du logement, afin de favoriser le développement et l’épanouissement de la communauté dans toutes ses composantes.

SCoTSchéma d’aménagement du territoire permettant la mise en cohérence

des différentes politiques sectorielles

Habitat / Déplacements / Développement économique / Services

PLH

Outil d’orientation et de programmation de la politique locale de l’habitat à

l’échelle intercommunale

Un diagnosticDes orientations

Un programme d’actions

PLU communaux

Politique de la ville

politique de cohésion sociale et territoriale à

l’échelle de l’agglomération

CUCS

schéma gérontologique, orientations régionales sur le

logement étudiant,jeunes en formation,…

Prise en compte

des orientationsPDALPD

Autres politiques aux échelles régionale et départementale

Synergie

cohérence

PDU Synergie

cohérence

Compatibilité

Compatibilité

Source : Agglomération Côte Bayque-Adour


Novembre 2011

Pour la réalisation du PLH, la Communauté d’agglomération a confié une mission au CODRA pour la réalisation du diagnostic et pour l’accompagner dans l’élaboration du programme d’actions. L’ensemble de ces travaux a été possible grâce à l’implication active des institutionnels, des partenaires et acteurs locaux qui ont contribué à la mise à jour de l’Observatoire local de l’habitat de l’Agglomération, base du diagnostic, et qui ont participé aux réunions de travail, auditions et répondu aux entretiens conduits par le CODRA. Le PLH a été également enrichi par :

- l’observation de la demande de logements sociaux conduite par la DDTM 64 et 40 sur le bassin de vie, l’observatoire des loyers qu’elle confie à l’agence d’urbanisme ainsi que les données notariales transmises par l’observatoire départemental de l’AUDAP,

- plusieurs analyses réalisées par l’AUDAP concernant le bassin de vie, l’accession à la propriété et l’articulation TCSP/foncier/habitat.

Enfin, le PLH est également le résultat d’un temps fort et constructif de travail avec les communes, élus et techniciens, tout au long du processus dans le cadre d’un comité de suivi et de rencontres politiques conduits, animés par l’Agglomération Côte Basque Adour. La modification du PLH, intervenue en 2011 suite à l’intégration de Bidart et de Boucau a été conduite selon la même structure et les mêmes principes :

- un diagnostic partagé sur les deux communes, réalisé à partir de la rencontre des acteurs locaux (Villes, DDTM 64, DDCS 64, EPFL du Pays Basque, les principaux organismes HLM, le PACT Pays Basque, le BAL) et l’exploitation de sources statistiques (recensement général de la population de l’INSEE, FILOCOM, SITADEL, PERVAL…)

- des orientations établies à travers 4 ateliers partenariaux réunis sur les thèmes suivants : o Articulation PLH / PLU et enjeux de développement durable, o Besoins sociaux en logement selon une approche par publics o Développement de l’offre nouvelle, o Enjeux de l’intervention sur le parc privé existant

- Un programme d’actions décliné sur les deux communes. Cette modification respecte l’économie générale du PLH adopté en 2010. Elle permet de prendre en compte les enjeux, les dynamiques, les ambitions des deux nouvelles communes.

8


Novembre 2011


Novembre 2011

Le diagnostic

10


Novembre 2011


Novembre 2011

�� Une agglomération, cœur d’un vaste bassin de vie Bassin de vie et SCOT La mise en synergies des dynamiques économiques, de déplacement, de services, de pratiques sociales permet de cerner le bassin de vie dans lequel s’inscrit l’Agglomération et d’appréhender le caractère de centralité qu’elle occupe. Cette centralité se lit en particulier à travers les déplacements domicile-travail (carte 1) sachant que l’Agglomération concentrent près de 80% des emplois du SCOT. La situation littorale contribue à cette centralité.

Quelques repères Bassin de vie Part Agglomération

Population 2007 332 600 37%

Résidences principales 2007 156 700 40%

Logements sociaux publics 2009 13 950 56%

Production de logements 2007-2009 9 300 21% L’enjeu à l’échelle du bassin de vie et plus particulièrement du SCOT de l’agglomération bayonnaise et du Sud Landes est un rééquilibrage du développement urbain. Dans ce PLH, l’Agglomération définit ses orientations en matière d’habitat et indique comment elle prend part à ce développement équilibré dans sa fonction de centralité. � Ce territoire est couvert par 5 Schémas de COhérence Territorial (SCOT) dont celui de l’agglomération

de Bayonne – Sud Landes, en cours d’élaboration. Le Scot devra fixer :

- le Projet d’Aménagement et de Développement Durable du périmètre (PADD) ; - le Document d’Orientation Général (DOG) :

o les orientations générales de l’organisation de l’espace et de la structuration ; o les grands équilibres entre espaces urbains et à urbaniser et les espaces naturels

(agricoles et forestiers) ; o les objectifs relatifs, notamment à l’équilibre social de l’habitat et à la construction des

logements sociaux en cohérence avec l’urbanisation, les équipements et services et la desserte des transports en commun et les activités économiques…

o les conditions permettant de favoriser le développement de l’urbanisation dans les secteurs desservis par les transports collectifs.

12


Novembre 2011

Dans les résultats actuels des travaux, l’objectif dévolu à l’Agglomération Côte Basque Adour est le renforcement de sa centralité du cœur d’agglomération et de la première couronne urbaine. « Les communes du cœur d’agglomération ont vocation à recevoir un développement urbain mixte.

L’habitat, les équipements, les services et les activités économiques compatibles avec l’habitat doivent y

être confortés. »

Dans le SCOT, la notion de cœur d’agglomération concerne les parties les plus urbanisées soit, l’Agglomération Côte Basque Adour et les communes de Saint-Pierre-d’Irube et de Tarnos.


Novembre 2011

�� Les acquis et les enseignements du précédent PLH ont contribué à

l’écriture de ce nouveau projet Le précédent PLH proposait un préalable avec la prise en compte des principes du développement durable. La Communauté d’agglomération s’est engagée depuis 2007 dans un Plan Climat Territorial. Le secteur du bâtiment étant le principal émetteur de gaz à effet de serre, la mise en œuvre du Plan Climat passe donc par une politique d’intervention volontariste sur les constructions neuves mais aussi sur le bâti existant.

« Actionner l’ensemble des outils fonciers » était la première action du PLH. Elle n’a pas été la plus mobilisée : les documents d’urbanisme ont intégré timidement quelques possibilités comme le surCOS ou encore des emplacements réservés pour le logement social. Les opérations d’aménagement sous la forme de ZAC ont été peu développées. C’est pour cette raison que le présent PLH inscrit comme incontournable l’articulation « PLU/PLH », base de toute politique foncière et d’aménagement. Augmenter significativement la production de logement social faisait partie des objectifs. La production de logements sociaux a été laborieuse au cours des dernières années, même si l’on constate une évolution très positive. Le PLH doit répondre de façon quantitative aux besoins en logement et donc préconiser le maintien d’un rythme élevé de constructions. Il doit aussi s’assurer que les logements produits répondent à la diversité de la demande en termes de types d’habitat, de nature de produits, d’accessibilité économique et de typologie des logements. C’est sur ce point que le bilan quantitatif reste mitigé car les logements mis en service ont été trop souvent financés avec du PLS (destiné à des ménages dont les revenus sont intermédiaires) alors qu’il aurait fallu mettre l’accent sur le PLUS et le PLAi. Développer l’accession à la propriété était déjà un sujet pour le territoire. Cette orientation a pu être mise en œuvre selon le contexte d’alors. En réalité, le problème est beaucoup plus vaste, le diagnostic l’établit. En effet, la question de l’accession à la propriété n’est pas un problème limité à quelques ménages sur la CABAB, c’est la majorité des ménages qui se trouve exclue du marché local, y compris du parc locatif neuf, du fait des niveaux de prix. Pouvoir évoluer dans son parcours résidentiel en accédant à la propriété est un enjeu capital au plan démographique, urbain et durable pour la CABAB. Répondre à l’urgence des plus démunis. Un travail important a été fourni au cours des dernières années. Le renforcement de l’offre en hébergement d’urgence et logement temporaire devrait se concrétiser avec la réalisation d’un hôtel social à Biarritz. Les besoins du territoire seront donc désormais bien couverts. En revanche, le renforcement de la production de logements très sociaux n’est pas encore suffisamment à l’œuvre. Le PLH s’intéressait aux personnes âgées, aux jeunes et aux saisonniers. Pour les personnes âgées, le lien a été fait avec les orientations du Schéma départemental en faveur des personnes âgées 2006-2011. Le retard d’équipement a été partiellement comblé, avec des projets pilotés par les communes, le plus souvent leur CCAS. Une vision plus globale sur le vieillissement n’a pas été partagée au sein de l’Agglomération. La question du logement des jeunes a progressé en particulier pour les étudiants au regard des objectifs fixés par la Région pour le pôle universitaire de l’Agglomération. En revanche, l’offre de logements dédiée à des jeunes s’est peu étoffée en particulier pour les jeunes en difficulté sociale. Le sujet des saisonniers peine à progresser localement. L’Agglomération Côte Basque Adour, compétente pour la création et la gestion des aires d’accueil, gère en régie, depuis 2005, l’aire permanente d’accueil et les terrains familiaux. L’enjeu repose aujourd’hui sur la recherche de réponses adaptées à la sédentarisation effective de la plupart des ménages qui sont accueillis sur l’aire d’accueil permanente, Landa Tipia, qui de fait ne remplit pas son rôle de passage ainsi que l’inscription dans le droit commun de la gestion locative. Une charte intercommunale du logement a été validée par la CILH en Novembre 2003. Elle a permis un travail de connaissance partenarial important mais elle n’a pas conduit à un dispositif opérationnel de gestion des attributions ni du peuplement. L’extrême tension des parcs peut expliquer ce résultat, autant

14


Novembre 2011

que la difficulté à faire se rencontrer les politiques de peuplement des différents bailleurs et des villes. Le renouveau d’une telle démarche avec la mise en œuvre de la loi DALO notamment et surtout, la relance d’une production au bon niveau, pourrait s’avérer nécessaire à la gouvernance locale de la politique locale de l’habitat. La mise en œuvre territoriale du P.L.H. n’a pas fait l’objet de développements très importants. En dehors des objectifs en termes de logements sociaux, le PLH ne cadrait pas davantage les développements de l’habitat. Toutes les avancées législatives ont œuvré en faveur d’une plus grande opérationnalité des politiques locales de l’habitat : dire combien de logements on va faire, quels types de logements pour quels ménages et surtout dire où. C’est l’enjeu majeur de ce nouveau PLH. Le pilotage et l’observation : l’Agglomération a choisi de faire de la CIL l’instance de suivi et de pilotage du PLH nommée dès lors « Conférence Intercommunale du Logement et de l’Habitat » (CILH), traitant globalement des problématiques de l’habitat avec en particulier deux axes : la production de logement et les attributions. Depuis 2000, La CILH est confirmée comme espace de restitution, de suivi de la politique locale de l’habitat et de débat sur ses orientations. L'ensemble des acteurs, y compris associatifs, sont présents et contribuent aux réflexions conduites dans cet espace. L’Observatoire Local de l’Habitat (OLH), mis en place en 2000, est devenu un réel outil partenarial de suivi pour la conduite de la politique locale de l’habitat. Il est le support des différentes études et réflexions lancées sur le territoire. Au fur et à mesure, il s’est ainsi enrichi, grâce à la contribution des partenaires de l’habitat, de données plus nombreuses, d’indicateurs pertinents, permettant des analyses plus qualitatives pour la réalisation d’actions et d’opérations. En 2007, un travail de restructuration et d’enrichissement de la base de données de l’OLH a été réalisé, pour permettre :

- de redéfinir avec les partenaires les données fournies et les modalités de la collecte (réalisation de conventions avec l’ensemble des partenaires),

- de fiabiliser les bases de données (données sur l’occupation du parc social …), - d’enrichir la base avec des données de marché plus nombreuses (données relatives à la promotion

privée notamment). - d’articuler l’OLH avec le nouvel observatoire partenarial à l’échelle du département afin d’optimiser

la collecte des données. Ce travail est en cours de finalisation, A l’occasion de l’élaboration du PLH, une mise à jour des données et l’intégration de nouvelles données notamment à l’infra communal ont enrichi l’observatoire qui a permis de se doter d’outil complémentaire pour conduite l’action.

L’Agglomération Côte Basque Adour est également partenaire de l’Observatoire Départemental lancée en 2005 en partenariat avec l’Etat et le Conseil général et confié à l’AUDAP

�� L’expérience de la délégation des aides à la pierre depuis 2006 La loi Libertés et Responsabilités locales de 2004 a mis en place le cadre de la délégation de compétences pour l’attribution des aides de l’Etat au logement. L’Agglomération est délégataire des aides à la pierre depuis 2006. Cet exercice a conforté son positionnement actif dans la mise en œuvre des projets de logements sociaux, auprès des acteurs tant opérationnels que des villes. La première avait été signée pour une période de 3 ans afin de mettre en conformité son PLH et de mieux appréhender les différentes dimensions de la délégation.

Etre délégataire autorise des adaptations de certaines dispositions aux réalités locales, dans un cadre règlementaire donné. La délégation a ainsi permis le développement d’une ingénierie financière plus complète des opérations qui permet d’intervenir plus rapidement sur les difficultés de certains montages opérationnels.

La nouvelle convention de délégation, qui s’adosse à ce PLH modifié, se déroule sur la période des six ans (2010-2015).

Le dispositif étant éprouvé, cette deuxième délégation s’attachera davantage à anticiper les besoins de financements, plus en amont des programmes, dans un travail en étroite collaboration avec les différentes parties prenantes (les villes, les opérateurs, les autres financeurs).


Novembre 2011

1. Les ménages de l’Agglomération

Côte Basque Adour et leurs

besoins en logement

1.1 Près de 122 500 habitants en 2007

�� Une croissance démographique plutôt modérée

Le rythme de construction accru de ces dernières années a permis de soutenir une croissance démographique importante, de 0,56% par an, et d’atteindre 122 482 habitants au recensement de 2007. Le bassin de vie a connu une croissance plus importante (1,32% par an), résultat direct des phénomènes de périurbanisation. Le solde naturel est négatif mais reste au même niveau que la période précédente. En revanche, le solde migratoire, estimé à 6 700 personnes entre 1999 et 2007, s’est accentué et atteint un taux annuel de 0,7%. La croissance démographique se fait surtout dans les quartiers en extension urbaine, alors que les centres-villes voient leur population diminuer : desserrement des ménages et vieillissement impliquent une occupation réduite des logements et donc moins d’habitants au final sur certains secteurs de l’agglomération.

�� Une tendance au vieillissement de la population confirmée , en

particulier à Biarritz En 1999, 28,3% de la population avait plus de 60 ans, soit un indice de jeunesse1 de 0,71 (moyenne en France 21.4%, CA d’Arcachon 30% ou Ville de Canne 35%). Les résultats du dernier recensement indiquent une stagnation de ce taux élevé. Si la part des 60-74 ans n’a que marginalement évolué, la part du « grand âge » a augmenté. Les plus de 75 ans représentent 13% des habitants et cette part a progressé d’1,5 points sur la période 1999-2007. Cette tendance au vieillissement de la population, avec l’allongement de la durée de vie, est particulièrement forte à Biarritz, où plus d’un ménage sur deux a un référent âgé de plus de 60 ans en 2009. A contrario, on observe une baisse sensible des ménages de moins de 40 ans.

�� Moins de deux personnes par ménage en moyenne En 2007, la taille des ménages est basse : 1,96 personne par ménage contre 2,18 sur le Bassin de vie. 43% des foyers sont des personnes seules. Malgré cette petite taille des ménages, le desserrement s’est poursuivi à un rythme soutenu (-0,79%). Ce phénomène de réduction des cellules familiales ne révèle pas seulement des situations de séparation des couples ou de jeunes en décohabitation : vivre

1 Indice de jeunesse : part de la population de moins de 20 ans sur celle de plus de 60 ans.

Répartition des ménages par taille en 2007 (RGP-INSEE)

39%

48%

46%

43%

36%

34%

31%

32%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Anglet

Bayonne

Biarritz

Bidart

Boucau

CA Côte Basque Adour

Aire du SCOT Bayonne Sud Landes

Bassin de Vie

1 personne 2 personnes 3 personnes 4 personnes 5 personnes ou plus

16


Novembre 2011

seul devient un mode de vie de plus en plus présent et n’est pas sans effet sur la demande de logements. Cette tendance est renforcée par des phénomènes migratoires où des ménages plus âgés, donc plus petits, remplacent des ménages plus grands. Le marché de l’habitat conduit à ces phénomènes qui ne sont pas tous locaux.

1.2 Des ménages en grande difficulté face au marché du

logement Dans un contexte de tension des marchés immobiliers, les ménages les plus modestes sont très fragilisés les conduisant parfois à des situations d’extrême pauvreté : difficultés d’accès, de maintien au logement, exclusion totale (SDF). Le PLH doit favoriser l’accès au droit au logement pour ces ménages en s’assurant de l‘existence de solutions d’urgence et de logements temporaires en proportion suffisante, ainsi que des conditions de sortie de ces solutions ponctuelles, permettant une fluidité afin que ces ménages puissent poursuivre leur parcours vers une sortie positive à savoir un logement ordinaire. D’une manière générale, le PLH doit améliorer la mise en œuvre du droit au logement pour l’ensemble des habitants de l’agglomération.

�� 58% des ménages résidents dans l’Agglomération peuvent prétendre

à un logement aidé classique (PLUS) La perception d’un territoire abritant des foyers aisés est à relativiser. Les contrastes sont saisissants dans une agglomération qui présente un niveau de marché tendu et cher tandis que les ménages locaux disposent de faibles moyens. Le revenu moyen des foyers fiscaux s’établit à 22 439 €. Il est légèrement inférieur à la moyenne des Pyrénées Atlantiques et à la moyenne nationale. Près de 46% des foyers ne sont pas imposables. Plus d’un ménage sur deux ont des revenus compatibles avec le logement social (PLUS). Parmi eux, la moitié est éligible au logement social le plus aidé (de type PLAi).

�� 39% des ménages sont allocataires de la CAF Plus d’un ménage sur trois est allocataire de la CAF. Pour 43% d’entre eux, soit 10 300 ménages, ces prestations sociales forment au moins les ¾ des ressources. Les trois quarts des allocataires logements habitent le parc privé. Cela s’explique par la prédominance de ce parc sur l’Agglomération mais cela montre aussi qu’une partie du parc privé répond à la demande sociale de logement (aide à la personne).

Revenus des ménages par rapport aux

plafonds HLM (FILOCOM 2009)

> 130%

26%

100%-130%

16%60%-100%

29%

< 60%

29%

Habitat des allocataires logements (source CAF 2009)

2 863

5 026

3 095

544 589

187

24%

99

15%

237

7%672

19

2713

35%

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

Anglet Bayonne Biarritz Bidart Boucau

parc privé parc public


Novembre 2011

Près de 6 400 ménages sont bénéficiaires du RSA ou de l’AAH, principalement des personnes seules, logées dans le parc privé. La majorité le perçoive depuis au moins 3 ans. Ils sont 37% à en bénéficier depuis 5 ans et plus. Il s’agit certainement d’un public dont le retour vers une situation d’emploi est de plus en plus compromis. Les données CAF permettent aussi de rappeler que 8 100 ménages sont jugés à bas revenus, soit 13% des ménages de l’Agglomération.

�� La grande majorité des ménages est concernée par une difficulté de

logement Avec un niveau de ressources moyen par foyer fiscal de 1 870€ et un taux d’effort de 33% (niveau communément admis pour l’éligibilité d’un locataire ou pour la capacité d’emprunt), les ménages de l’Agglomération ne peuvent consacrer en moyenne qu’environ 620 €/ mois pour leur logement. La comparaison de ces revenus avec l’offre de logement est éloquente dans le tableau ci-dessous.

Profils « courants» de ménages

Capacité à assumer un loyer ou une annuité d’emprunt

Réponse fournie par le marché Demande exprimée auprès des bailleurs (ces données ne renseignent

que Anglet, Bayonne et

Biarritz)

Un jeune, isolé, qui gagne le SMIC

330€ 470 € pour un T1 46,6% d’isolés

Un couple sans enfant qui cumule 2 SMIC

660€ 600 € pour un T2 en locatif privé 1 600€ pour l’achat d’un logement

11% de couples sans enfants demandeurs

Un couple avec 2 enfants qui vit avec 2 124€

700€

760 € pour un T3 en locatif privé 980€ pour un T4 en locatif privé 2 300 € pour l’achat d’un logement

17,4% de couples avec enfants… et 25% de familles monoparentales

Un ménage âgé avec une petite retraite (au plus 1 SMIC)

330€ 760 € pour un T3 en locatif privé Environ 20% de ménages de plus de 56 ans

29% des ménages disposent de revenus inférieurs à 60% des plafonds HLM sur le territoire de l’Agglomération. Ces ménages à faibles ressources trouvent des réponses en quantité insuffisante dans le parc social. Dans le parc ancien, l’offre est également insuffisante et présente souvent des niveaux de loyers/confort inadaptés aux besoins des ménages. La « classe moyenne » est également malmenée dans ce marché de la CABAB (44% des ménages ont des ressources comprises entre 60% et 130% des plafonds HLM). Le parc social ne la concerne pas et les possibilités sont rares dans le privé. Des efforts ont été entrepris en accession aidée mais l’offre reste insuffisante. La production en neuf est quasiment inaccessible. Lorsque les revenus des ménages sont plus élevés, ils trouvent sur ce marché une large palette de possibilités pour se loger, quel que soit leur choix résidentiel. Mais ces ménages représentent au plus 25% des ménages de l’Agglomération. Enfin, on peut noter que l’offre de logement adaptée à des besoins spécifiques, n’est pas non plus à la hauteur des besoins, notamment des ménages âgés à faibles ressources et des jeunes en insertion sociale et professionnelle.

18


Novembre 2011

1.3 Prospectives démographiques et besoins de logement La mesure du besoin de logements prend en compte la question démographique mais pas seulement :

- le taux de croissance démographique, qui permet d’estimer la population théorique de 2015 - le taux de desserrement des ménages, qui permet d’évaluer la taille des ménages de 2015 - le taux de renouvellement du parc, qui permet d’identifier un nombre de logements à remplacer - le taux de fluidité, qui a pour objectif de donner de la souplesse au marché

Ce sont ces différents taux qui ont variés dans les trois hypothèses proposées pour cadrer les besoins en logements sur l’ensemble du territoire.

�� Une hypothèse « point mort » Elle suppose une stagnation du nombre d’habitants. Dans cette hypothèse, seuls les besoins endogènes liés au desserrement des ménages et au renouvellement de parc sont pris en compte. Il s’agit du calcul des besoins en logement a minima pour que la Communauté d’agglomération maintienne son nombre d’habitants, en quelque sorte le nombre « plancher » de logements à produire chaque année.

�� Une hypothèse « intermédiaire » Elle diffère du fil de l’eau par le seul ralentissement de la diminution de la taille des ménages, au rythme de -0,70% par an. Ce scénario suggère au fond que les logements qui seront produits permettront d’accueillir des « familles », aujourd’hui contraintes de s’éloigner du cœur d’agglomération faute de trouver le logement adapté à leurs ressources et à leur aspiration en termes de formes urbaines.

�� Une hypothèse « fil de l’eau » démographique et marché Elle est calée sur les rythmes observés entre 2001 et 2007 avec quelques ajustements, sauf la fluidité qui est plafonnée à 10%, pour bien considérer que l’objectif que l’on se donne ne tient compte que du logement permanent.

Choix des indicateurs pour les calculs d’évaluation des besoins

Point Mort Hypothèse

intermédiaire Hypothèse fil

de l’eau

Croissance démographique : taux d’accroissement moyen annuel

0% 0,48% 0,48%

Desserrement des ménages Diminution moyenne par an de la taille ménages

-0,80% -0,70% -0,93%

Besoins liés au renouvellement Tx de renouvellement appliqué au parc des RP

0,10% 0,23% 0,23%

Réserves pour la fluidité du parc : 10% moyen hors renouvellement

0% 10% 10%


Novembre 2011

�� Tendre vers mille deux cents logements par an, tous types confondus

Types de besoins Point mort Scénario intermédiaire Scénario du fil de l'eau

0 321 328

0% 31% 27%

509 443 597

87% 43% 50%

79 180 180

13% 18% 15%

0 76 92

0% 7% 8%

TOTAL 588 1020 1197

Besoins liés à la croissance démographique

(Hors desserrement)

Besoins liés au desserrement des ménages

Besoins liés au renouvellement du parc

Réserves pour la fluidité du parc

Le « point mort » considère les besoins en logements a minima pour maintenir la population en place en répondant aux besoins de desserrement des ménages et de renouvellement du parc. Pour cela, 590 logements par an sont nécessaires. Cette hypothèse est davantage indicative. Il s’agit du volume « plancher » de logements à produire. Mais l’Agglomération doit se placer dans une dynamique de développement beaucoup plus ambitieuse. Le scénario intermédiaire est la première marche adaptée à un objectif qui serait de mieux répondre à l’ensemble des besoins et de souligner notamment les besoins de logements des ménages en évolution de parcours qui aujourd’hui quittent l’agglomération. C’est déjà une option ambitieuse pour le territoire. Elle pointe la nécessité pour l’Agglomération de maîtriser les nombreux potentiels dont elle dispose pour contrôler son développement en répondant en priorité aux besoins du territoire. Le scénario du « fil de l’eau » démographique et de marché, indique le volume de constructions qu’induirait la réponse aux besoins du territoire si les tendances se prolongeaient : poursuivre l’accueil de nouveaux habitants pour maintenir la croissance démographique, satisfaire les besoins de desserrement des ménages et de renouvellement. Il comprend évidemment les objectifs de l’intermédiaire sans renoncer aux tendances du marché liées à l’attractivité du territoire, dans ses composantes touristiques et secondaires notamment. Intermédiaire ou fil de l’eau, ces deux scénarios sont ambitieux, et à la hauteur de la crise du logement que connaît l’agglomération. Mais ils ne sont pas irréalistes :

- 987 logements construits en moyenne par an entre 2004 et 2008 ; - Jusqu’à 1 290 logements commencés en 2006 et 1 200 en 2008 - Un potentiel d’environ 6 100 logements est d’ores et déjà identifié à l’horizon du PLH, par les

communes : soit entre 1 000 et 1050 par an Le SCOT en cours d’élaboration prévoit un millier de logements par an dans son hypothèse basse. Cette hypothèse implique donc de soutenir la construction tout en maîtrisant les développements à venir. En attendant le choix quantitatif des responsables élus, l’hypothèse la plus élevée est utilisée pour évaluer les différents types de logements qui pourront le mieux répondre aux besoins des ménages du territoire.

20


Novembre 2011

Source : Atherbea

2585

3582

4095

1051

1302

847

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

2006 2007 2008

Evolution de l'activité source : Atherbea

personnes prises en compte par le SAO

personnes prises en charge en urgence,

CHRS, Insertion Jeunes

1.4 Les réponses locales apportées aux publics en grande

difficulté au regard du logement

�� Les ménages en difficulté face au logement Le Bureau d’Accès au Logement a pour mission d’orienter toutes les personnes, éligibles au PDALPD, en difficulté pour l’accès au logement. De 2001 à 2009, il a traité en moyenne chaque année 1 700 demandes sur le Pays Basque dont 800 sur l’Agglomération. Ce nombre est resté relativement constant sur l’Agglomération jusqu’en 2009. Depuis, la révision du PDALPD a modifié le mode de saisine du BAL, qui dorénavant est obligatoirement le fait de l’instance d’orientation et de suivi du Plan. S’en est suivi une baisse de l’activité du BAL : 437 ménages de l’Agglomération accompagnés en 2009. Des motifs principalement liés à un marché tendu facteur d’une exclusion sociale. Les motifs pour 43% de ces demandeurs est l’absence de logement. 11 % occupaient un logement trop cher et 12 % se sont trouvés en difficulté lors de la vente d’un logement. 4 à 8 % des demandes ont pour motifs respectifs la vétusté des logements occupés et le surpeuplement. En 2009, les ménages particulièrement concernés sont les femmes avec enfants et les hommes seuls. Il s’agit de ménages ayant de faibles ressources (bénéficiaires du RSA Socle, RSA majoré, ASSEDIC, Allocation adultes handicapés), parfois salariés (13%) que se soit en CDI, en CDD ou en intérim, ou encore 6% de retraités ou des personnes invalides. Par ailleurs, les acteurs sociaux soulignent l’augmentation du nombre de personnes en grande difficulté face au logement et qui doivent avoir recours aux dispositifs d’accueil d’urgence ou d’hébergement. L’association Atherbea gère le Service d’Accueil Orientation du Pays Basque et oriente les personnes vers les structures d’accueil d’urgence. Le nombre de demandes d’hébergement a considérablement augmenté ces deux dernières années. Il est passé de 2 585 en 2006 à 4 095 en 2008, provoquant l’engorgement des structures d’accueil. En 2008, sur les 847 ménages, pris en charge par le CHRS, près de 70 à 80 ménages pourraient accéder à un logement sans accompagnement social et 160 avec un accompagnement social léger (6 mois). Les difficultés se lisent également au travers des aides au logement : Le FSL En 2009 près de 4170 ménages ont été aidés par le FSL soit 6 000 aides distribuées. 41 % habitent dans la l’Agglomération. Une étude réalisée sur le territoire communautaire a permis de préciser que l’aide est plutôt orientée vers le maintien au logement et les aides liées aux énergies. Sur ce point, le montant moyen accordé augmente quelle que soit la nature de l’énergie, en cohérence avec les hausses récurrentes du prix de l’énergie. De manière générale le nombre de ménagés aidés au titre de l’Accès est stable et proportionnellement faible (17% des ménages aidés par le FSL sur l’Agglomération le sont à ce titre). Cela s’explique principalement par la rareté de l’offre de logement et non par l’amélioration de la situation des ménages si l’on en croit l’augmentation du nombre de ménages aidés au titre du maintien ou de l’énergie.


Novembre 2011

�� Un dispositif local d’accueil d’urgence et de logements temporaires

saturé A l’échelle de l’agglomération, on trouve une diversité des types de structures d’accueil d’urgence pour les publics en rupture de logement : hébergement d’urgence, logement temporaire, hébergement d’insertion. Les obligations légales rappelées par la loi MOLLE du 25 mars 2009, sont respectées. Toutefois, on constate une concentration de ces structures à Bayonne.

Anglet Bayonne Biarritz Bidart Boucau Agglomération

Nombre d'habitants,

(population municipale 2008)37 897 44 506 26 273 6 038 7 588 122 302

Nombre de places nécessaires 38 45 26 6 8 122

Nombre de places recensées hors ALT

(données associations, 1er semestre 2009)18 180 6 0 0

204 Quelques maillons de la chaîne font encore défaut dans l’agglomération, dans laquelle une importante diversité de besoins se fait sentir. Quelques projets ciblés doivent, à court ou moyen terme venir combler ce manque :

- Insuffisance d’accueil organisé à l’année de type « asile de nuit » pour SDF. En réponse le projet d’hôtel social de Biarritz en cours aura vocation à offrir un accueil inconditionnel et immédiat (20 chambres/30 lits) aux personnes isolées et à des familles avec enfants. Il sera réalisé par l’Agglomération et géré par l’association Atherbea. Il devrait permettre de répondre dans de meilleures conditions au plan grand froid. Le financement du fonctionnement est toujours incertain. Est également en cours de réalisation une résidence sociale de 6 logements à Biarritz qui va permettre d’augmenter l’accueil en logement temporaire.

- Une structure de type maison-relais pouvant répondre aux besoins d’une vingtaine de personnes stabilisées, mais ayant besoin d’un accueil semi collectif, fait défaut. La Sauvegarde de l’Enfance a un projet qu’elle souhaiterait réaliser sur l’Agglomération.

Les difficultés d’accès au parc social participent à la saturation des structures d’hébergement. Environ 350 dossiers ont été examinés cette année par la commission DALO, dont une majorité est issue de la côte basque. A noter qu’en 2012, le « délai anormalement long » d’obtention d’un logement (fixé à 24 mois dans le département) deviendra opposable.

Sur le bassin de vie de l’agglomération (comme sur le cœur de l’agglomération), 24% des demandes HLM sont en instance depuis au moins 24 mois, soit 2 771 dossiers, qui pourraient potentiellement user de ce recours. Le PDALPD vient d’être revisé. Cette révision a créé une Instance d’Orientation et de Suivi (sorte de guichet unique) auxquels s’adressent à la fois les particuliers et les travailleurs sociaux. L’IOS est chargée de qualifier le besoin en accompagnement social et de proposer une orientation aux ménages. En résumé : - Le problème central demeure la faiblesse quantitative de l’offre, en particulier une offre avec des loyers peu onéreux (type PLAI) ; - L’analyse de la demande HLM montre une baisse des ressources générales des ménages, et un accroissement du nombre de cas en grande difficulté ; - Selon l’estimation de l’association Atherbea, en moyenne 60 à 70 logements aidés devraient être mobilisés chaque année pour la sortie de ses propres structures. Cette estimation indique la nécessité de la définition d’un cadre pour l’attribution de logements pour la sortie d’hébergement d’urgence et temporaire en particulier de CHRS ; - Un besoin de pérenniser dans le temps et sur l’année un accueil de type asile de nuit qui interroge le devenir de « Ma Nuit », accueil ouvert pour le plan Grand Froid. Le besoin d’un hôtel social est confirmé.

22


Novembre 2011

�� Le besoin des « jeunes » est pour partie spécifique Les « jeunes » ne constituent pas un public homogène (seul ou en couple, avec ou sans enfants, précaires, en formation, ou insérés dans un parcours professionnel…) mais il s’agit globalement d’une tranche d’âge dont les revenus sont encore peu importants, incertains ou irréguliers et qui est en recherche d’une première solution de logement autonome. Si l’emploi reste l’une des principales préoccupations des jeunes, le logement reste un facteur déterminant pour le maintien des jeunes actifs sur le territoire. D’après les acteurs locaux, les jeunes sont de plus en plus nombreux parmi les publics en grande difficulté. Il existe plusieurs structures d’accueil dédiées à ce public sur le territoire de l’Agglomération :

- le Foyer les Mouettes à Bayonne, pour des jeunes avec ou sans emploi de 18 à 25 ans. La durée est de 6 mois en théorie, souvent plus d’un an dans les faits.

- quelques logements du CCAS de Biarritz, 3 ALT réservés aux jeunes y compris des femmes avec enfants,

- 6 places leur sont réservées au FJT de Bayonne, par le biais d’une convention avec l’ASE. - le FJT de Tarnos qui accueille également des jeunes de l’agglomération. - Enfin, deux structures sont dédiées aux saisonniers : la résidence XIMINXAR à Bidart (10 places

gérées par le SIRES du PACT) et 10 places gérées à Bayonne par le FJT. Ces structures ne connaissent pas de difficultés de gestion entre le 14 juillet et le 31 août. Au delà de cette Haute Saison touristique, la pression diminue fortement.

Une orientation fragmentée par public et par commune

Le dispositif de réponse aux besoins des jeunes montre une certaine hétérogénéité, tant d’un type de public à un autre, qu’entre les communes. L’harmonisation des réponses à l’échelle communautaire fait défaut. Il n’existe pas de guichet unique d’orientation. Deux organismes sont susceptibles d’orienter spécifiquement les jeunes : la Mission Locale et le Bureau Information Jeunesse sur Anglet. Ce dernier met en relation de façon gratuite des jeunes avec des propriétaires de meublés dans le parc privé. Que ce soit en termes d’hébergement ou d’accès au logement, les solutions spécifiques font encore défaut. Le niveau des réponses est variable selon les profils :

- Pour les étudiants, l’offre développée depuis 4 ans semble au bon niveau. Le système de gestion est centralisé par le CROUS pour les étudiants boursiers. Des solutions en internat sont possibles selon les filières ;

- La réponse pour les jeunes en insertion sociale reste insuffisante. Les mécanismes de réponses sont ceux proposés par les travailleurs sociaux ou les CCAS ;

- les jeunes en insertion professionnelle (intérimaires, stagiaires, apprentis) connaissent des difficultés pour accéder à une offre de logement ou d’hébergement adaptée en terme de coût. Une étude du Conseil régional menée en 2008 a conclu à un besoin estimé de 100 places nouvelles à créer sur l’agglomération à destination des jeunes en formation et en mobilité professionnelle. Elle préconise également une mutualisation des solutions. A noter que les besoins liés à la formation professionnelle exigent pour une partie des jeunes des solutions de type hôtelier ou internat

Face à ces constats, des projets sont identifiés

- Projet d’extension du FJT de Bayonne aujourd’hui saturé: 47 places supplémentaires dont 30 pour les CFA (en remplacement de l’offre existante en internat) ;

- Une résidence universitaire à venir : Landes de Juzan à Anglet de 80 places ; - Projet des Compagnons de 20 places dédiées à des saisonniers (Anglet) ; - Projet de l’auberge de jeunesse de développer une offre de 20 à 30 places pour des saisonniers

(Anglet) ; Au total, ce sont plus de 250 places supplémentaires qui devraient voir le jour, dont 90 hors logement étudiant. En résumé : - Le dispositif spécifique sera assez étoffé ; - Est noté un engorgement réel lié aux difficultés de sortie des dispositifs et d’accès au logement. On note notamment l’absence d’une offre de petits logements à loyer peu onéreux pour augmenter les sorties de FJT de Bayonne ; - Des réponses insuffisantes pour l’accueil des jeunes en insertion sociale ; - La nécessité d’améliorer le travail en réseau des structures traitant du logement des jeunes.


Novembre 2011

�� Entre logement et hébergement, les réponses pour les ménages

vieillissants Plus que le critère de l’âge, c’est celui de l’autonomie qui est pertinent dès lors qu’il s’agit de s’interroger sur le cadre de vie de la personne et sur ses conditions de logement, croisé à celui des ressources.

La précarisation croissante de la population âgée

En 2009, la CAF compte 3 900 allocataires de plus de 60 ans. La part des allocataires est bien moins élevée parmi les personnes âgées (15% des plus de 60 ans, tels que recensés en 1999) que dans la population globale (39%). Le revenu des allocations familiales n’existant plus pour cette tranche d’âge, la quasi-totalité des allocataires de plus de 60 ans bénéficie d’une aide au logement. S’ils vivent en majorité dans le parc privé (2 400 soit 61% d’entre eux), cette proportion est fortement inférieur à ce que l’on observe pour l’ensemble des allocataires CAF (trois quarts d’entre eux résident dans le parc privé).

L’offre d’hébergement abordable est insuffisante

Le taux d’équipement sur le département en matière d’hébergement est de 143 pour 1000. Sur l’agglomération, ce taux est inférieur. Le déficit quantitatif est marqué sur le territoire. A l’instar du département, l’agglomération se caractérise par l’importance de l’offre privée lucrative. Or la moyenne de coût journalier dans une structure privée est de 80 à 100€ par jour, alors que dans les EHPAD publics, elle se situe entre 43 et 49€. Les listes d’attente sont relativement importantes auprès des structures publiques (une quarantaine par structure pour Bayonne, 200 demandes au total pour Biarritz…). En revanche, il semble que les structures privées n’aient pas un taux d’occupation optimal. A l’échelle du département, le taux d’inoccupation selon le schéma départemental était de 5% en 2006. Les acteurs locaux confirment cette situation, directement liée aux coûts comme en témoignent des propositions pour négocier les prix émanant des structures.

Un déficit avéré en structures aidées mais en passe d’être comblé

En 2009, près de la moitié des objectifs de création de places du Schéma départemental en faveur des personnes âgées ont été validés par le Conseil général (environ 200 lits pour les communes d’Anglet, Bayonne et Biarritz) mais les projets peinent à voir le jour, pour diverses raisons : question des coûts du foncier ; financements de l’Etat sur le volet soin dont les arrêtés ne sont pas délivrés au même rythme que les réalisations des projets… Plusieurs projets sont engagés. Ils devraient permettre d’augmenter l’offre de 142 places supplémentaires en EHPAD conventionnées : extension de l’EHPAD de Biarritz (+32 lits), EHPAD du Maharin à Anglet (+80 lits), EHPAD au Séqué à Bayonne (50 en reconstitution et 30 lits en +). L’adaptation des logements, des réponses à développer

Compte tenu de l’évolution de l’allongement de la vie et du vieillissement de la population, il y a un enjeu d’anticipation et de réflexion de fonds à engager localement pour répondre aux besoins des personnes âgées dans une démarche de prospective. La priorité doit être portée sur le logement autonome qu’il faut activer dans les politiques locales de l’habitat : produire et/ou adapter du logement pour des personnes qui vont perdre de l’autonomie avec l’âge, réfléchir aux typologies de logements qui peuvent convenir (demande de T2 adaptés sans être dédiés, s’assurer que toutes les catégories de ménages peuvent trouver un logement adapté à leurs ressources…) En résumé : - Un vieillissement des ménages qui nécessite l’adaptation du parc existant et une meilleure prise en compte de cette problématique dans l’offre nouvelle ; - Une précarisation des ménages âgés qui interroge sur les niveaux de loyers à proposer ; - Une nécessite de concrétiser les projets en cours d’EHPAD à Anglet et Bayonne.

24


Novembre 2011

�� Le besoin de logement des personnes handicapées

Près de 3 300 Allocataires Adultes Handicapés

En 2009, le nombre d’allocataires concernés est de 3 300. Environ les deux tiers d’entre eux perçoivent également une allocation logement. Le public pouvant avoir besoin d’adaptation des conditions d’habitat est potentiellement plus important que ce volume. Toutefois, le nombre de bénéficiaires de l’AAH donne une indication sur les personnes fortement handicapées et bénéficiant de petits revenus sans pour autant apporter un approche qualitative de la nature du handicap. En effet, le plafond de ressources des bénéficiaires est de 8 000€ annuels pour une personne seule, et le montant de l’allocation est de 667€ maximum. Ces allocataires sont majoritairement logés dans le parc privé. Toutefois, leur part dans le parc public est supérieure à la moyenne des allocataires logements (25% dans le public).

Une faible visibilité de l’offre adaptée existante

Il n’existe pas d’état des lieux sur les logements ayant déjà connu une forme d’adaptation à un handicap. Dans le parc public ou privé, la connaissance de l’offre, de sa localisation, de ses caractéristiques, n’est pas mutualisée même si certains acteurs (opérateurs et associations) peuvent avoir des formes de partenariat à ce sujet. La mutualisation de ces connaissances est pourtant cruciale car elle permet d’éviter l’inadéquation entre offre et demande, qui, trop souvent, conduit les propriétaires à renoncer aux adaptations, de peur d’être en difficulté au moment de la relocation.

Un nouvel outil pour l’adaptation, la Prestation de Compensation du Handicap

Depuis 2006, la Prestation de Compensation du Handicap est destinée aux personnes dont le handicap génère de façon définitive ou pour une durée prévisible d'au moins un an. Au 1

er juillet 2009, 152

personnes domiciliées sur Anglet, Bayonne et Biarritz ont des droits ouverts au titre de la PCH. Parmi eux, 37 dossiers concernent une demande de travaux d’adaptation.

Une offre spécifique pour l’instant limitée mais des initiatives qui se concrétisent

La seule structure d’hébergement pour adultes handicapés existant actuellement sur l’Agglomération est un foyer occupationnel pour personnes autonomes mais ne pouvant pas travailler en ESAT. Il est situé à Anglet. On recense également deux instituts Médico-Educatifs pour les mineurs. Grâce au dynamisme des porteurs de projet, sur des problématiques identifiées, des initiatives se concrétisent. Un foyer-logement a été réalisé à Anglet en 2010. Deux foyers de vie sont en cours de réalisation à Anglet et à Bidart et un foyer-logement pour des employés d’ESAT (Etablissement et Services d’Aide par le Travail) également en cours de construction à Biarritz.

En faveur du handicap psychique

Du fait de leurs spécificités, les troubles psychiques sont difficiles à prendre en charge. Les besoins ne sont pas tant des besoins d’adaptation que d’accompagnement dans le logement autonome. En l’absence de dispositif spécifique, une expérience a été menée sur le territoire de la Côte basque, à l’initiative du service psychiatrie du Centre Hospitalier. Ce service a estimé que la structure n’est pas adaptée pour 20% des patients de psychiatrie hospitalisés à plein temps (psychotiques chroniques stabilisés). Cela représenterait 135 lits qui pourraient être libérés si ces patients trouvaient d’autres formes d’hébergement ou de logement, en dehors du milieu hospitalier. Cette sortie s’avérant difficile du fait de l’absence de structures intermédiaires et du coût du logement sur le territoire, un dispositif expérimental a été mis en place par l’hôpital, en partenariat avec l’association SEPB (Sauvegarde de l’enfance à l’Adulte au Pays Basque) et le PACT-HD. Depuis 2005, 21 patients ont profité de ce dispositif sur la Côte basque en 7 lieux différents (maison ou appartements). Bayonne compte 17 places. Un foyer d’accueil d’une cinquantaine de places, en projet à Anglet. Il serait destiné à des personnes souffrant de pathologies psychiatriques et mentales. Ce besoin est mal satisfait localement, mais la problématique est nationale. Le projet conduit par une fondation privée est en cours d’élaboration à Anglet.


Novembre 2011

En résumé : L’absence d’une connaissance partagée sur les besoins en logement pour ce public est un frein pour l’améliorer de la prise en compte du handicap dans la production neuve et dans le parc existant. Il n’y a pas de réelle prise en compte aujourd’hui du vieillissement des personnes handicapées qui représente une question sociale et socio-médicale majeure pour l’avenir.

�� L’habitat des gens du voyage

Le Schéma départemental constitue une premier cadre

Le Schéma Départemental d’Accueil et de l’Habitat des Gens du Voyage, aujourd’hui en cours de révision, pointait à l’échelle départementale un déficit estimé à 262 places pour les familles semi-sédentaires, une quasi absence d‘équipement de grand passage et le fait que la population demeure marginalisée socialement. Sur le territoire de l’Agglomération, il indiquait de maintenir l’aire d’accueil et de créer une aire de grand passage de 50 à 150 places en complémentarité avec Ustaritz.

La situation des gens du voyage sur l’Agglomération

L’aire d’accueil de Landa Tipia, à Bayonne, est occupée majoritairement par des familles sédentaires. Une minorité des occupants est semi-sédentaire (présents six mois par an). Dans les deux cas, c’est leur longue implantation locale qui les caractérise. L’aire compte 32 emplacements. Elle est aujourd’hui occupée par une quarantaine de familles, soit l’équivalent de 135 personnes réparties en sept groupes familiaux. Compte-tenu du nombre de jeunes présents, l’association Gadgé Voyageurs estime que 20 nouveaux foyers pourraient voir le jour d’ici 5 ans et une quarantaine à échéance dix ans. Tous ne stationneront pas en permanence sur l’aire, mais le retour vers les familles sédentarisées seront certainement régulières. Depuis le début des années 2000, des terrains familiaux ou habitat adapté ont été réalisés mais les réponses apportées restent insuffisantes et sont longues à mettre en œuvre. Des réflexions sont en cours pour favoriser une sédentarisation dans de bonnes conditions. Deux demandes relatives à l’habitat sont identifiées par l’association Gadgé Voyageurs : l’individualisation des emplacements et notamment des sanitaires, et la présence d’une pièce principale hors caravane. Des réflexions sont engagées avec les communes pour la création de terrains familiaux ou habitat adaptés dans chacune d’entre elle. Un travail est également engagé pour inscrire les terrains familiaux existants dans une gestion de droit commun, démarche relevant de l’insertion sociale. En résumé : - Un dispositif d’accueil insuffisamment adapté aux besoins des ménages sédentaires ; - Insuffisance du développement de l’habitat adapté difficile à développer dans un territoire très contraint Une cohabitation toujours difficile ; - Un travail engagé sur la scolarisation plutôt positif.

26


Novembre 2011


Novembre 2011

2. Les réponses fournies par le

marché de l’habitat

2.1 Un parc de logements caractéristique d’une

agglomération centre et littorale L’Agglomération compte en 2007 plus de 80 000 logements dont 77,2% sont des résidences principales, 14,8% des résidences secondaires et 8% des logements vacants. Le parc des résidences principales augmente de manière modérée, mais à un rythme annuel plus de deux fois supérieur à celui de la population, notamment grâce à la perméabilité forte entre résidences principales, logements vacants et secondaires.

Nombre % Nombre % Nombre %

Anglet 22 320 18 279 81,9% 2 432 10,9% 1 609 7,2%

Bayonne 25 434 21 890 86,1% 1 104 4,3% 2 440 9,6%

Biarritz 24 243 15 238 62,9% 7 201 29,7% 1 804 7,4%

Bidart 4 270 2 981 69,8% 988 23,1% 301 7,0%

Boucau 3 880 3 508 90,4% 128 3,3% 244 6,3%

CA Côte Basque Adour 80 147 61 896 77,2% 11 853 14,8% 6 398 8,0%

Aire du SCOT Bayonne

Sud Landes120 743 97 197 80,5% 14 377 11,9% 9 169 7,6%

Bassin de Vie 218 294 156 664 71,8% 46 202 21,2% 15 428 7,1%

Source : FILOCOM 2009, MEEDDAT d'après DGI

Nombre de

logements

Résidences principales Résidences secondaires Logements vacants

�� Autant de propriétaires que de locataires L’Agglomération Côte Basque Adour est une agglomération urbaine, mais qui présente encore une part importante :

- de propriétaires (50%) - de logements individuels (26%) - de grands logements de 4 pièces ou plus (43%)

En revanche, la part des locataires du parc HLM est restreinte pour une agglomération centre : le taux de 13% est même en deçà de la moyenne française globale (15% en 2007).

Statut d'occupation des résidences

principales (FILOCOM 2009)

Locataire du

parc privé

35%

Propriétaire

occupant

50%

Autr

eLocataire du

parc HLM

13%

28

P ro g ram m e L o c a l d e l ’ H a b i ta t

Novembre 2011

OLH

�� La typologie du parc est plutôt diversifiée, à l’image des cœurs

urbains La majorité de logements en collectif favorise en effet la diversité de l’offre en termes de taille de logements.

Comparée à l’ensemble départemental, le parc permet davantage de loger les ménages petits et moyens, les familles trouvant ailleurs des maisons plus vastes.

O

L

H

-

S

o

u

r

2.2 La construction récente sur l’Agglomération

9 500 logements commencés depuis 2000

Nombre de logements ordinaires commencés (SITADEL)

721

581

799

452

1094

738

1107

950

1269

1867

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

2000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Anglet Bayonne Biarritz Bidart Boucau Côte Basque Adour

957 logements ordinaires ont été commencés en moyenne tous les ans entre 2000 et 2009. Mais ce rythme est plus proche de 1 300 logements par an ces quatre dernières années, soutenu notamment par les dynamiques angloye et bayonnaise. Relativement à leur taille, les communes de Bidart et de Boucau ont connu une forte dynamique. Le rythme est en revanche très faible à Biarritz.

Typologie des résidences principales

(FILOCOM 2009)

5 pièces

et plus

17%

3 pièces

29%

4 pièces

25%

1 pièce

9%

2 pièces

20%

P ro g ram m e L o c a l d e l ’ H a b i ta t 29

Novembre 2011

PLA I

29%

PLUS

29 %

PLUS

3 %

1%

Acc..Soci a le

PLS / Interm.

16%

PLS / Interm.

3%

Libre

26%

Libre

94%

Production neuve

2005-2007

Revenus des ménages de

l'agglo.

(selon les plafonds HLM)

Le collectif domine

En moyenne, 81% de cette construction s’est faite en collectif, mais de façon différenciée sur les communes. Ce constat interpelle évidemment dans un contexte de rareté de l’offre foncière. La construction en individuel apparaît clairement décalée.

On constate toutefois que cette production a davantage concerné des logements occupés de manière permanente (résidences principales), avec une surreprésentation des biens destinés à des propriétaires occupants (42%) et à des locataires dans le parc privé (36%). En revanche, la production de logements locatifs sociaux a été modérée (4%).

Un marché dominé par l’initiative privée

L’offre en neuf est

décalée par rapport aux revenus des

ménages

Type de logements ordinaires commencés entre 2000 et 2009 (SITADEL)

77%

90%

64%72% 75%

81%

12%

6%

8%

9%12%

9%

11%

4%

28%20%

13% 10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Anglet Bayonne Biarritz Bidart Boucau Côte Basque

Adour

Collectifs Individuels groupés Individuels purs

30


Novembre 2011

2.3 Un marché dominé par l’accession à la propriété Selon Perval, 1 690 biens immobiliers ont fait l’objet d’une transaction en 2009 sur l’Agglomération, ce qui témoigne d’une reprise du marché immobilier en volume, après la baisse observée en 2008. Cette reprise est portée par le neuf.

Le logement collectif domine largement dans les acquisitions récentes (79% en moyenne, contre moins des deux tiers en 2001). Cela s’explique avant tout par la forte présence de logements collectifs sur l’agglomération (74% en moyenne) et par une construction neuve individuelle qui reste rare et chère, et donc dissuasive pour la majorité des acquéreurs. A Bidart et Boucau, le marché individuel demeure significatif.

Nombre de biens vendus entre 2006 et 2009 par type de logement

(PERVAL)

942

1019

847

707

406 417

733

301

223 207

30 20 1640

266

261

0

200

400

600

800

1000

1200

2006 2007 2008 2009

Appartementancien

Appartementneuf

Maisonancienne

Maison neuve

Répartition des transactions selon le type entre 2006 et 2009 (PERVAL)

39%

51%

81%

36%

25%

37%

38%

16%34%

18%

7%

16%

20%

30%5%

4%2% 1%

23%

9%

1%

2%1% 1%

2%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Anglet Bayonne Biarritz Bidart Boucau

Terrain

Maison neuve

Maisonancienne

Appartementneuf

Appartementancien


Novembre 2011

�� Les biens immobiliers neufs tournés vers une clientèle aisée et

souvent extérieure à l’Agglomération En 2009, 773 biens immobiliers neufs ont été vendus sur le territoire de l’Agglomération, quasi exclusivement en collectif (95%). Le montant moyen du mètre carré s’éleve à 3 600€/m². Il faut compter pour ce type de bien environ 221 000 €, contre près de 150 000 € en 2003, ce qui révèle une augmentation nette de 47% des prix entre ces six années, soit 8% par an. Ces prix avaient diminué en 2008 pour augmenter de nouveau ensuite.

Le profil des acquéreurs : plus âgés, plus aisés et souvent extérieurs à l’Agglomération

A ces prix, l’offre proposée en neuf intéresse surtout des acheteurs ayant déjà effectué un parcours résidentiel de propriétaires.

Age des acquéreurs d'un appartement neuf en 2009

(PERVAL)

< 30 ans

11%

30 à 39 ans

20%

40 à 49 ans

28%

50 à 59 ans

26%

60 à 69 ans

11%

> 70 ans

4%

Provenance des acquéreurs d'un appartement neuf en 2009

(PERVAL)

Autre région

19%

NR

0Etranger

1%

Ile de France

9%

Reste Aquitaine

4%

Pyrénées

Atlantiques et

Landes

14%

SCOT Bayonne

Sud Landes

14%

CA Côte basque

Adour

39%

La construction en individuel – les terrains à bâtir : un marché local, restreint et difficilement abordable

L’offre en terrains à bâtir est relativement limitée sur l’Agglomération : 37 terrains ont été vendus en 2009, avec notamment l’offre proposée sur Anglet et sur Bidart. En 2009, il fallait compter au moins 270 000 € pour un terrain de 840 m², soit un projet de construction à au moins 420 000 € (en comptant 150 000 € pour la construction de la maison). Cette offre reste coûteuse.

�� L’offre limitée en accession aidée, sociale et abordable, sur

l’Agglomération

Le Prêt à Taux Zéro est peu mobilisé en neuf : c’est un révélateur

Au vu de la moyenne des revenus locaux, une grande majorité de ménages de la Communauté d’agglomération peut avoir accès au Prêt à Taux Zéro. Le nombre de PTZ mobilisés en neuf sur le territoire communautaire a diminué depuis 2000, alors que le nombre de logements neufs commencés augmentait. L’offre en neuf produite se situe à des prix trop élevés pour permettre aux ménages des montages financiers avec Prêts à Taux Zéro.

32


Novembre 2011

Sur la période 2007-2009, 110 Prêts à Taux Zéro ont été attribués dans le neuf en moyenne chaque année : soit l’équivalent de 8% de la construction neuve, en-dessous de la moyenne du bassin de vie (environ 20%).

Le Pass-Foncier®

D’après les éléments d’analyse figurant dans l’étude de l’AUDAP en cours sur l’accession sur l’Agglomération, les premiers dossiers de demande concernant le dispositif Pass-Foncier® ont été instruits en 2009 et ont concerné 11 ménages sur les communes de Bayonne (7 dossiers) et d’Anglet (4 dossiers). Ces ménages, qui avaient en moyenne 31 ans et étaient pour 50% d’entre eux en couple, ont bénéficié d’un montant moyen de 39 500 € pour le Pass-Foncier®, pour un taux d’effort moyen de 27,5 % (moyenne départementale). Le coût de construction moyen est de 135 300 € (le coût d’acquisition du terrain n’est pas renseigné).

L’accession sociale, seulement quelques livraisons de programmes

Face au renchérissement des prix de l’immobilier, l’Etat a mis en place des outils et des aides, principalement relevant de l’aide aux ménages et à la fiscalité, pour favoriser le développement de l’accession sociale et abordable (revalorisation des plafonds de ressources du PTZ et élargissement à l’ancien, maisons « Borloo », Pass-Foncier®…). Les collectivités locales, communes et Agglomération, ont contribué (subventions ou moins-value foncière) à plusieurs opérations d’accession sociale sécurisée dans le cadre de la politique de la ville (diversification de l’habitat sur les territoires en ZUS). Trois opérations sont aujourd’hui en projet ou en cours de construction ou de livraison. La réflexion est prolongée dans le cadre des zones d’aménagement en maîtrise publique. Engagée depuis plus de 10 ans, la ZAC d’Arroussets, a permis une gamme de produits intermédiaires allant de l’accession sociale et la production en libre, de l’individuel au collectif. Les accédants ont signé des clauses anti-spéculatives en cas de revente. 30 lots individuels d’une taille moyenne de 600m² ont été commercialisés à 160 euros/m², soit pour une maison de 110m² un montant moyen de 250 000 euros.

C’est donc un enjeu essentiel de ce PLH que de pouvoir répondre à cette demande. Cela suppose de faire évoluer l’image de la propriété, mais également de concevoir une accession en milieu urbain (logement + environnement urbain : services, transports, activités…) .

La réalité de l’offre en neuf a conduit les ménages à d’autres choix…

On l’a vu, il faut compter : - 221 000 € en moyenne pour acheter un appartement neuf, toutes typologies confondues. - 420 000 € pour l’achat d’un terrain et la construction d’une maison.

En procédant à des simulations de prêts sur les sites Internet des banques et en optant pour un emprunt sur 15 ans sans apport initial, ces montants correspondent aux mensualités suivantes :

- 1 600 € pour un appartement neuf - 3 000 € pour l’achat d’un terrain et la construction d’une maison.

Certes, les ménages optent pour des durées de prêts supérieurs mais revoient également leurs objectifs en terme de produit.

�� Un terrain pour construire, un mode d’accession marginal sur

l’Agglomération Le prix moyen au m² des terrains à bâtir s’élevait en 2009 à 324 €/m² sur l’Agglomération, soit plus de trois fois le prix moyen sur le bassin de vie (108 €/m²). En 2007, 67 ménages vivant sur Anglet, Bayonne et Biarritz ont acheté un terrain à bâtir sur le bassin de vie. Parmi eux, 37 ont acheté leur bien sur ces trois communes en profitant de mises en marché de terrains à prix maîtrisés (260€/m² en moyenne, moins chers que les prix du marché pour les terrains à 304€/m² en 2007)


Novembre 2011

Selon les professionnels de l’immobilier et l’ADIL, l’absence d’une l’accession abordable, couplée à un prix du foncier moins élevé sur le bassin de vie sont les principales raisons qui ont conduits de nombreux ménages à accéder à l’extérieur de l’Agglomération. Toutefois, si une offre adaptée à leur revenu leur est proposée, les ménages préfèrent acheter sur l’agglomération plutôt que s’éloigner de l’environnement urbain et surement professionnel. Ce sont souvent les familles avec enfants qui sont parties accéder à la propriété pour « faire construire ». Certains indicateurs, comme l’évolution des effectifs scolaires et la baisse des ménages de moins de 40 ans sur l’agglomération, confirment ces déplacements.

�� Rechercher des opportunités sur le marché de l’occasion en accession

est une alternative réelle En 2009, le prix moyen des appartements dans l’ancien a été de 187 000 €, soit fortement inférieur au neuf (221 000 € en moyenne pour un bien immobilier neuf en 2009). Ce marché couvre une vaste gamme de produits (selon l’ancienneté, la localisation, le niveau de confort…) et offre donc une palette de prix beaucoup plus large que dans le neuf allant de 100 000€ à 900 000 €. Les prix ont fortement baissé entre 2008 (210 000 €) et 2009, conséquence de la crise immobilière. Cette baisse est toutefois modérée au regard de la forte hausse observée dans les années 2000 (moyenne de 86 000 €). Les appartements anciens offrent des possibilités d’acquisitions aux jeunes ménages primo-accédants et aux ménages âgés. Ce marché est plus local que celui du neuf, avec près d’un acquéreur sur deux originaire de l’Agglomération. Le marché des maisons d’occasion est relativement limité sur le territoire de l’Agglomération. Pour les 207 transactions enregistrées en 2009, le prix moyen est de 400 000 €, plus cher que les maisons neuves clés en main (370 K€). Le recours au PTZ est très fréquent dans l’ancien. En 2009, 214 ménages ont sollicité un tel prêt, soit environ 25% des acquéreurs en ancien.

Source Perval

2007

34


Novembre 2011

En résumé : Le développement de l’accession maîtrisée revêt un enjeu important de la politique de l’habitat pour plusieurs raisons : - la demande des ménages et les équilibres de peuplement des territoires : il n’est bon ni pour les communes de l’Agglomération ni pour les communes réceptrices de la périurbanisation, de se « spécialiser » dans un profil de familles : les effets fonctionnels ou sur les équipements s’en ressentent ; - la question des déplacements induite est une des premières causes d’un développement non durable ; Les équilibres économiques ne vont plus être respectés, a fortiori dans un contexte de crise qui est parfois annoncée plus profonde qu’il n’y paraît. L’enjeu central sera développer une accession abordable pour les ménages et plus particulièrement pour les familles.

2.4 Le marché du locatif privé

�� Une offre conséquente, disponible mais chère Le parc locatif privé est bien représenté dans l’agglomération (35% contre 25% pour la moyenne nationale). Cette proportion semble se maintenir dans le temps, signe d’un investissement régulier des propriétaires fonciers, dans un marché dynamique et à faibles risques. Les prix du locatif privé sont élevés et en augmentation constante depuis 1999. Il faut compter 700 € en moyenne pour un bien en relocation, avec des prix s’échelonnant de 470 € pour un T1 à 760 € pour un T3. Le taux de rotation est plus élevé que dans le parc social. Entre 2005 et 2007, près de 10 000 ménages ont emménagé dans un logement locatif privé soit la moitié des emménagés récents. Cela représente un taux de rotation de 25%, à comparer aux 6% du parc social… En résumé : - Le parc privé joue un rôle essentiel dans l’offre de logements à louer sur ce territoire mais le prix des loyers est décalé de la réalité des revenus des ménages ce qui explique pour partie cette forte rotation, - Les ¾ des allocataires d’une aide au logement sont logés dans le parc privé, ce qui conforte l’idée que celui-ci joue un rôle social.

472603

760

979

1334

441518

612744

950

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

T1 T2 T3 T4 T5 et +

Prix moyen des logement locatifs privés en 2008

Annonces gratuits Clameur 2008


Novembre 2011

2.5 Le parc privé ancien

�� Un recul très marqué de l’inconfort ces dernières années Globalement, l’Agglomération ne compte plus que 1,9% de résidences principales classées 7 & 8 : leur poids est en baisse et se situe même en dessous de la référence départementale, laquelle est deux fois inférieure à la référence nationale 2007. La part des logements dits vétustes est supérieure à Bayonne (taux de 2,6%) et à Boucau (taux de 3,4%). Cette problématique est en effet beaucoup plus prégnante sur la ville centre qui concentre à elle-seule 50% des logements médiocres et très médiocres de l’Agglomération. Elle est également très importante relativement sur le Bas Boucau.

Le patrimoine vacant ne constitue qu’un gisement de plus en plus restreint

Entre les données INSEE de 2006 et Filocom de 2009 on estime le taux de logements vacants entre 3.5 et 8%. On considère qu’un marché entre 7 et 10% de logements vacants est un marché qui exprime une certaine fluidité. Pour autant il est important que les collectivités portent une attention particulière à cette problématique d’autant plus si ces logements sont vétustes. La vétusté du parc vacant explique notamment sa non mise en marché. Le parc vacant privé et vétuste (classé 7-8) passe de 564 à 439 logements de 2003 à 2009 (-22%). Cette baisse est portée uniquement par la commune de Bayonne (-123 logements), soit une baisse de 27% en six ans. On peut lire dans ces chiffres les effets positifs des dispositifs de résorption de l’habitat insalubre mis en place dans le Secteur Sauvegardé notamment.

Les dispositifs classiques d’amélioration du parc privé ne produisent plus les effets escomptés

Près de 2 000 logements ont été subventionnés par l’ANAH notamment au travers de trois OPAH entre 2002 et 2008 sur le territoire de l’agglomération, La majorité des réhabilitations sont intervenues dans le cadre de dispositifs incitatifs initiés par les communes ou de défiscalisation en loi Malraux pour le Secteur Sauvegardé de Bayonne. Quatre dispositifs opérationnels ont été mis en œuvre sur la période 2001-2008 :

- une OPAH ciblée sur des territoires spécifiques avec des particularités communes (déqualification, habitat indigne, précarité),

- trois autres thématiques sur l’ensemble d’un périmètre communal. Les dernières opérations ont eu un impact très restreint sur la production de logements maitrisés avec des moyennes de production annuelle assez basses (10 logements pour Bayonne et 14 logements pour Biarritz). Les opérations successives à Anglet ont montré que la structure du parc n’était pas propice à la production de logements à loyers maîtrisés.

36


Novembre 2011

Même si les dispositifs opérationnels restent des outils incitatifs efficaces pour conduire des actions en matière d’amélioration de l’habitat et mettre en œuvre des politiques volontaristes sur des cibles (ménages modestes..) ou des thématiques prioritaires (maintien à domicile, efficacité énergétique), les évolutions règlementaires, les enjeux nouveaux, tel que la précarité énergétique, exigent de faire évoluer leurs modalités de mise en œuvre. A la lumière des résultats des actions menées depuis 2001, il conviendra de recentrer les objectifs des communes sur un certain nombre de thématiques prioritaires visant une plus grande efficacité de l’action publique : - la lutte contre l’habitat indigne ; - l’aide aux propriétaires modestes et le maintien à domicile des personnes âgées ; - La remise sur le marché des logements vacants dont on observe une légère baisse (-0.93% depuis 2003). - l’efficacité énergétique ; - l’action préventive sur les copropriétés des années 1960-1970 ; - faire évoluer les modalités de mise en œuvre des dispositifs opérationnels ou de traitement des situations vers une démarche transversale et globale des situations repérées. Les travaux sur la précarité énergétique et sur l’habitat indigne, de même que le projet PNRQAD à Bayonne, démontrent particulièrement l’enjeu de faire évoluer les pratiques et conception d’interventions publiques. La ville de Bayonne a d’ores et déjà lancé une action de lutte contre l’habitat indigne et la précarité énergétique en 2009 au travers d’un Programme d’Intérêt Général. Elle s’engagera dès la fin 2010 dans un projet plus ambitieux de requalification d’îlots prioritaires du centre ancien dans le cadre du PNRQAD. Un projet global qui dépasse le cadre restrictif de l’action sur le parc privé ancien. Concernant le Bas Boucau, autre secteur de l’Agglomération particulièrement concerné par les problématiques d’habitat privé ancien, il n’y a pas eu de dispositifs opérationnels spécifiques depuis 2005. La ville souhaite s’engager dans une démarche de renouvellement urbain, démarche qu’elle a déjà initiée en menant une expérimentation sur deux îlots visant à identifier les potentiels de mutation de ce secteur. A noter que depuis la délégation de compétences, l’Agglomération est plus active dans ce domaine en intervenant dans la régulation des loyers conventionnés ou dans l’établissement de règles pour l’ajustement des aides de l’Etat en contrepartie priorisée par l’ANAH et les collectivités locales..

�� Toutefois, des enjeux d’amélioration important demeurent dans le

parc privé

Des cas d’indignité avérés dans le parc privé malgré l’amélioration récente de ce parc

Avec l’étude dite « LHI », l’Agglomération a souhaité s’investir dans le domaine de l’amélioration de l’habitat, en prolongeant les réflexions du plan départemental du logement indigne sur son territoire. Réalisée par le cabinet «Ville et Habitat », cette étude a permis une analyse des fragilités du parc privé à partir des causes spécifiques d’habitat indigne (habitat ancien dégradé) et des conséquences (occupation par des ménages ayant peu d’alternatives). Sont ainsi considérées comme à risque d’indignité, les résidences principales dégradées d’un point de vue fiscal et logeant un ménage modeste voire pauvre. Ce croisement se justifie par l’absence de réactualisation systématique des classements cadastraux depuis les années 70. Sur la base des données 2005, on estime le parc à risque sur l’agglomération à 3 900 unités soit un taux de risque de 7,5%. A l’échelle des sections cadastrales, ressortent : � très fortement les quartiers du Grand Bayonne Sud, du Petit Bayonne, de Saint Esprit Ouest et du

Bas Boucau � fortement les autres secteurs anciens de Bayonne ainsi que le sud et l’est du centre ville de Biarritz


Novembre 2011

Le taux de risque est plus élevé pour le parc locatif privé (taux supérieur à 13,1%) que pour le parc en propriété occupante (taux proche de 3,5%). Bayonne et Boucau se distinguent par rapport aux trois autres communes par des taux de risque très élevé dans le parc locatif privé (respectivement 19,1% et 25,7%). En revanche, leur taux de risque dans le parc en propriété occupante (respectivement 3,7% et 4,9%) se rapproche de ce que l’on observe à Biarritz (3,9%), à Anglet (3%) et Bidart (2,5%). Ce parc à risque logerait des petits ménages (moyenne de 1,8 personne par ménage à l’échelle de l’agglomération), notamment du fait du poids important des personnes âgées de plus de 60 ans (proportion de 40% à Biarritz, 44% à Boucau, 48% à Anglet, 53% à Bidart mais seulement de 25% à Bayonne). Près de la moitié du parc à risque serait située dans des copropriétés.

Un risque de déqualification des copropriétés des années 60-70

L’agglomération dispose d’un parc important constitué de copropriétés de grande taille des années 60-70. Il s’agit d’un patrimoine de report pour les primo-accédants exclus du marché du neuf. Plus abordables, ces copropriétés peuvent également présenter des niveaux de confort variables et des besoins induits d’amélioration auxquels les ménages peuvent avoir des difficultés à faire face. Ce constat n’est pas rare dans les marchés soumis à forte pression, mais cela peut provoquer des ruptures qui peuvent être prévenues. L’un des indicateurs permettant l’identification des copropriétés fragiles est la répartition propriétaires occupants/ locataires. Selon les syndics les difficultés d’indignité à l’échelle des immeubles sont rares. Elles concernent des copropriétés du centre ancien de Bayonne (humidité, absence d’entretien, occupation par des ménages en grande précarité sociale). Dans les autres secteurs, les difficultés sont à l’échelle des logements et sont marginales. En résumé : - Des situations d’habitat indigne essentiellement identifiées à Bayonne et à Boucau dans le parc locatif privé; - Des indices de fragilité qui concernent tant les locataires que les propriétaires occupants à Anglet, à Bidart (plus de la moitié des situations à risque sont en propriété occupante dans ces deux communes) à Biarritz (un tiers des situations à risque sont en propriété occupante) ; - Une évolution qualitative des copropriétés à surveiller ; - Le parc résidentiel comme principal gisement d’économie d’énergie après les transports. Des outils de traitement des problématiques en cours d’élaboration à travers : - La définition d’une stratégie d’intervention dans le cadre du PNRQAD ; - Le projet de mise en œuvre du protocole LHI.

38


Novembre 2011

2.6 L’offre locative sociale est insuffisante

Une géographie sociale contrastée

La géographie de l’habitat social est très contrastée sur l’Agglomération, entre quartiers mais également entre communes. Si la moyenne de l’Agglomération est d’environ à 15%, la majorité des quartiers de Bayonne est au-dessus de ce taux. A Biarritz, seul le quartier de la Négresse dépasse 15%, à Boucau, certains secteurs du Haut Boucau compte un parc locatif social conséquent, partout ailleurs et comme à Anglet et à Bidart, le taux est proche voire inférieur à 10%.

�� Un parc locatif restreint pour une agglomération centre LAgglomération compte 9 416 logements locatifs aidés, soit 15% de son parc de résidences principales, tout juste la moyenne nationale. Ce taux moyen cache des disparités :

- Bayonne, qui a entre 45% et 70% de son parc HLM à Habas et à Sainte-Croix soit plus d’un quart des locatifs sociaux

- Boucau qui présente un taux de logement de 15% - et le reste de l’agglomération, Bidart, Anglet et Biarritz où le taux est proche ou inférieur à 10%.

La situation est sanctionnée par l’application de l’article 55 de la loi SRU, qui identifie un déficit de 4 239 logements. Ce déficit à rattraper représente l’équivalent de 45% du parc social existant.

1er janvier 2009

Nombre de

résidences

principales

Nombre de

logements locatifs

sociaux (SRU)

Taux de

logements sociaux

Nombre de LLS

manquants pour

atteindre 20%

Anglet 18 323 1 815 9,91% 1 850

Bayonne 21 916 5 601 25,56% 0

Biarritz 15 337 1 155 7,53% 1 912

Bidart 2 966 322 10,86% 271

Boucau 3 645 523 14,35% 206

CA Côte Basque Adour 62 187 9 416 15,14% 4 239

Source : Inventaire SRU /DDT 64

Malgré un parc social faible, l’Agglomération est le territoire le mieux doté à l’échelle d’un Pays Basque peu équipé en logements aidés, ce qui ajoute à la pression interne une demande externe forte. Avec un taux de rotation très faible (6% en 2009), ce sont environ 560 logements qui sont remis en location chaque année, soit moins de 10% de demandeurs satisfaits. Le parc social, essentiellement collectif, offre une bonne diversité des types de logements, avec 23% de T1-T2, 40% de T3 et 37% de T4 ou plus. Le parc social est relativement bien entretenu. Deux opérations de réhabilitation sont en cours sur les patrimoines les plus anciens à Bayonne et à Biarritz. En conséquence, aucune vente de patrimoine aux locataires des logements n’est envisagée par les organismes HLM sur l’Agglomération.

�� Les développements récents et les perspectives Les collectivités ont fait preuve d’une implication croissante ces dernières années. Le montant global de subvention de la l’Agglomération sur les trois communes « historique » a fortement augmenté et atteint près de 3 millions d’euros entre 2005 et 2008. Les subventions du Conseil général s’élève à plus de 2 millions d’euros pour la même période et pour les mêmes communes.


Novembre 2011

Concernant Bidart et Boucau, les logements locatifs sociaux mis en service entre 2005 et 2008 ont représenté un accroissement de ce parc de 86% à Bidart et de 18% à Boucau, avec une offre fortement composée de locatifs sociaux intermédiaires (PLS). Un Plan d’Urgence Logement (PUL) a été mis en place en 2005 a également permis de mieux prendre en compte les surcoûts foncier pour les trois partenaires que sont l’Agglomération, l’Etat et le Conseil général.

Une importante distorsion entre production et besoins

Cette comparaison montre que si le PLS remplit un rôle nécessaire d’offre intermédiaire sur le marché local, sa production est disproportionnée par rapport à la demande (à peine 3% des ménages demandeurs HLM) et même par rapport au poids relatif des ménages ayant des revenus compatibles avec ce type de parc (16% des ménages de l’Agglomération).

1%

75%

23%

21%

76%

3%

Logements locatifs

sociaux mis en service

entre 2006 et 2009

Répartition des

demandeurs HLM selon

leurs revenus en 2009

PLAI PLUS PLS

A Bidart et Boucau, le PLS a représenté plus de 40% de la production de logements locatifs sociaux financés ces 10 dernières années

Le PLS – locatif intermédiaire – suscite de nombreuses interrogations

Sur un plan plus qualitatif, la part du PLS a fortement augmenté depuis sa création, notamment par le biais principalement de la production privée et au détriment d’une production en PLUS et PLAI. Pour les organismes HLM, le PLS apparaît déconnecté de la demande (loyers trop élevés) alors que pour le marché privé, le PLS est un produit d’investissement pour lesquels, sur l’Agglomération, le promoteurs privés trouvent facilement preneurs pour ce produit (investisseurs comme locataires). Le constat est fait d’une mobilisation inadaptée du PLS au regard des besoins. Compte tenu de marché local de l’habitat, le PLS peut être utilisé comme un produit locatif intermédiaire limitée dans le temps (15 ans) lorsque les acquéreurs sont des investisseurs. Toutefois, cette production doit être conçue dans un cadre diversifié de l’offre en complément d’une offre locative sociale en PLUS et PLAI, tel que l’a acté l’approbation du PLH en juin 2010.

La production en cours : les logements financés non livrés

On recense, sur les trois communes historiques, 570 logements financés (sur les années 2006 et 2007) non encore livrés début 2009. Ce chiffre rappelle le délai parfois long entre financement et réalisation effective des logements. De même, à Bidart et Boucau, 77 logements financés en 2008 et 2009, n’étaient toujours pas livrés au 1

er semestre 2011.

40


Novembre 2011

Depuis le début des années 2000, l’analyse des logements financés a montré des limites qu’il faudra pouvoir dépasser avec le PLH 2010-2015 :

- La programmation s’est faite au coup par coup, de manière irrégulière, relancée en partie par des évolutions institutionnelles (prise de compétence habitat en 2000 pour l’Agglomération, prise de délégation en 2006…) qui ont surtout accéléré la sortie de programmes déjà à l’étude,

- La visibilité en amont de la production fait défaut. A l’heure actuelle, la programmation à moyen terme est encore peu identifiée par les partenaires,

- La production semble insuffisamment ciblée sur les caractéristiques de la demande, - Les collectivités territoriales ne sont pas engagées dans une action concertée et identifiable pour

peser sur la production, en fonction des besoins,

- L’absence d’une politique foncière et l’amorce trop timide d’un aménagement concerté conduit par les collectivités rendent impossible une structuration de la production sur le moyen et long terme.

�� L’occupation du parc social Certains éléments ressortent de l’enquête OPS 2006 :

- D’une manière générale, une occupation sociale voire très sociale du patrimoine, particulièrement à Sainte-Croix.

- les personnes seules et familles monoparentales très représentées,

- le vieillissement des occupants : plus d’un quart des ménages a plus de 65 ans, ce qui témoigne de la grande stabilité des ménages dans leur logement. Ce vieillissement important pose question en termes d’adaptation des logements mais aussi en termes de fonctionnement et de gestion du parc. A l’heure actuelle, les mutations, même internes, sont au plus bas. Et à moyen terme sur le renouvellement du peuplement de ce parc.


Novembre 2011

�� Très forte expression de la demande d’un logement social

Une demande multipliée par deux depuis 2000 sur l’Agglomération

…comme à l’échelle du département

En théorie, 36 000 ménages de l’Agglomération peuvent prétendre à un logement social classique type PLUS. Près de 7 000 demandeurs expriment leur besoin sur le cœur d’agglomération : sur la totalité du territoire, 11 840 demandes sont recensées en 2009, dont 6 892 sur le cœur d’agglomération (58%) et 4 948 sur le reste du Bassin de Vie.

Une pression locative très forte avec en 2009 un logement

proposé pour 15 demandes

Composition familiale Bassin de vie de

Bayonne Agglomération

Bassin de Vie de Bayonne hors Agglomération

2009 2009 2009

Isolés et couples sans enfants 6 459 55,7% 3 906 57,4% 2553 53,3%

Familles monoparentales 3 040 26,2% 1 714 25,2% 1326 27,7%

Couples avec enfants 2 095 18,1% 1182 17,4% 913 19,1%

Total 11 594 100,0% 6 802 100,0% 4 792 100,0%

Non renseigné 246 2,1% 90 1,3% 156 3,2%

Total général 11 840 6 892 4 948

Quelques caractéristiques des demandeurs

La moitié des demandes sur l’Agglomération est déposée par des personnes seules et ¼ par des familles monoparentales. Un tiers des demandeurs a moins de 35 ans. Les ¾ des demandeurs ont des revenus en-dessous de 60% des plafonds HLM : constat d’une paupérisation de la demande. La part prépondérante des demandes émanant de salariés (47%), croisée à la faiblesse des revenus soulignée ci-dessus, témoigne d’une réalité de travailleurs à petits revenus sur le territoire. Seulement 9% de chômeurs et 3% de RMIstes sont recensés, mais aussi 16% sont sans profession. Les retraités et les inactifs sont plus présents parmi les demandeurs de l’Agglomération.

Un quart des demandeurs hébergé ou sans domicile propre

La part des demandes émanant de personnes sans logement propre (sans domicile, hébergés, ou logés de façon précaire) est importante : environ un quart des demandes sur l’Agglomération comme ailleurs.

Evolution de la demande en logements sociaux sur

l'Agglomération (ODELOS)

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

2000 2003 2006 2009

Nombre dedemandes

42


Novembre 2011

Cette demande est à mettre en regard des profils des demandeurs : jeunes et personnes seules, avec un besoin fort de décohabiter. Les demandes de mutations au sein du parc HLM sont très faibles : seulement 13%. Une majorité de demandeurs (58% sur l’Agglomération) sont locataires du privé : signe d’un désajustement du rapport offre/demande sur ce segment. Dans le parc global des résidences principales, 30% des ménages sont logés dans de petits logements de types T1-T2. Ils sont plus nombreux parmi les demandeurs, surtout sur l’Agglomération.

La cherté des logements, motif le plus souvent invoqué

Les loyers du privé ainsi que les prix, de moins en moins accessibles, de l’accession alimentent la demande sociale. Le coût trop élevé du logement est invoqué par 24% des demandeurs. Le desserrement (séparation, hébergement…) constitue également des motifs réguliers de l’expression de la demande.

Un besoin important de T2

Les demandeurs, qui vivent dans de petits logements, n’aspirent pas en majorité à obtenir un logement plus grand. Ils souhaitent en premier lieu diminuer le prix de leur loyer, à surface identique. Cet attrait pour les petits logements peu chers correspond au profil dominant des jeunes, personnes seules ou petits ménages, situation de décohabitation, ou mutation depuis le parc privé.

Type de logement demandé en 2009

Bassin de vie de Bayonne

Agglomération Bassin de Vie de Bayonne hors

Agglomération

T1 755 6,5% 586 8,6% 169 3,5%

T2 4 551 39,1% 2 748 40,1% 1 803 37,6%

T3 3 828 32,9% 2 145 31,3% 1 683 35,1%

T4 2 169 18,6% 1 164 17,0% 1 005 20,9%

T5 338 2,9% 200 2,9% 138 2,9%

T6 et + 2 0,0% 2 0,0% 0,0%

Total 11 643 100,0% 6 845 100,0% 4 798 100,0%

Non renseigné 197 1,7% 47 0,7% 150 3,0%

Total général 11 840 6892 4948

Près d’un quart des demandeurs en attente de logement depuis plus de 2 ans

Au total, 43% des demandeurs attendent un logement depuis plus de un an. Ils sont 45% lorsque leur demande porte sur l’agglomération. Il n’est donc pas plus rapide d’obtenir un logement sur le centre que dans le reste du bassin de vie.

En résumé : - La production de logement en PLUS/PLAI très en dessous besoins quantitativement - Une offre insuffisante en particulier en petits logements (T1 et T2) en regard de la taille des ménages, des besoins en décohabitation, ou des besoins des publics spécifiques et à la structure du parc ; - La question de l’équilibre social est peu traitée dans les programmes ; - La nécessité du maintien du bon entretien du patrimoine existant ; - Une pression locative sociale inquiétante (1 logement pour 15 demandes) ; - Pas de vente de patrimoine.


Novembre 2011

En conclusion L’ensemble des segments de marché de l’habitat de l’Agglomération apparaît extrêmement tendu caractérisé par :

- un marché du neuf tourné vers une clientèle aisée et souvent extérieure au territoire ; - une offre limitée en accession sociale et abordable ; - un marché de l’occasion en accession qui s’impose comme une réelle alternative. - Un parc de logement social saturé

Au global, environ 8 500 logements sont mis (700 logements neufs) ou remis en marché chaque année pour servir la demande : on aurait ainsi un taux de rotation global des résidences principales de l’ordre de 13%. C’est deux fois plus que la rotation dans le parc locatif social :

- la dynamique résidentielle va donc en premier lieu concerner le parc locatif privé et intermédiaire, surtout en collectif : 58% des emménagés récents sont des locataires du privé,

- l’accession à la propriété représente également un volume important du fait des mutations dans l’ancien : presqu’un tiers des emménagés récents,

- enfin, l’indisponibilité du parc locatif aidé apparaît clairement avec seulement 11% d’emménagés récents : peu de livraisons, quasiment pas de mouvements. Ce parc est figé tandis que tous les autres segments s’activent en faisant monter les prix.

Pour commencer, le problème de fond : l’offre locative sociale est très inférieure à la demande mesurée, près de 6 900 demandeurs, près du double en comptant l’ensemble du bassin de vie. Individuel bien sûr mais surtout collectif, pour des jeunes mal logés aujourd’hui.

De nombreux segments sous pression : l’offre est plutôt inférieure à la demande (ou elle présente des désajustements en termes qualitatifs) :

- elle peut être favorisée ou encadrée lorsqu’il s’agit de collectif. Les produits intermédiaires en accession ou en locatif font défaut sur l’Agglomération et provoquent les évasions démographiques que l’on connaît en périphérie proche ou lointaine,

- elle risque de le rester lorsqu’il s’agit d’individuel alors même que cette production sera marginale à l’avenir.

Les segments « intermédiaires » de l’offre jouent un rôle d’ajustement entre un marché haut de gamme stimulé par l’extérieur et les besoins locaux, plus proches des plafonds de ressources du social. Par défaut, les ménages font des choix de logements moins confortables, en accord avec leurs possibilités financières (parfois au-delà de leur réelle capacité).

On voit aussi se développer une stratégie résidentielle d’urbains sur l’Agglomération : acquérir un premier bien moins valorisé pour espérer évoluer ensuite dans son parcours résidentiel. Ils sont nombreux dans ce cas d’autant que les prix des loyers en locatif privé sont élevés.

Certains segments du marché immobilier sont plus équilibrés : il n’y a pas de stock en libre puisqu’il y a toujours un acheteur, même lointain. Toutefois, si Biarritz pouvait construire davantage, nul doute que l’offre rencontrerait une demande.

Il n’y a pas véritablement d’offre supérieure à la demande : ce cas de figure n’existe pas dans l’agglomération. Tout produit trouve un acquéreur, le marché bénéficie d’un rayonnement qui dépasse largement les limites du local, du régional et à la marge l’international. L’attractivité du territoire est réelle mais elle a un prix que les ménages du territoire paient cher quand ils le peuvent. A terme, cette tension peut nuire au développement économique comme l’ont souligné les partenaires lors des entretiens ou auditions.

En résumé : - Une production qui ne répond pas à la demande locale mais qui trouve preneur du fait d’une forte attractivité du territoire ; - Une offre décalée par rapport aux besoins des ménages en nombre de logements ; - Un équilibre social menacé qui peut nuire à la compétitivité du territoire.

44


Novembre 2011

3. Politique de l’habitat et

développement urbain : des

perspectives pour le

développement durable

3.1 Les capacités de développement à mobiliser Les villes de Bayonne et de Biarritz s’organisent autour d’un cœur historique dense. L’habitat autour de ces centres, ainsi que les quartiers de logements locatifs sociaux en particulier à Bayonne, se sont essentiellement développés en collectif. La ville d’Anglet est caractérisée notamment par une absence de centralité, centralité que les prochains développements urbains devraient s’attacher à structurer. C’est l’enjeu du prochain PLU. De même, Bidart est faiblement structurée. Le centre ancien est très réduit et ne présente pas une densité beaucoup plus forte que les autres secteurs de la commune. L’urbanisation récente est assez diffuse sur le territoire. A Boucau, la structure urbaine est plus hiérarchisée. Le Bas Boucau apparaît comme un secteur avec une densité plus élevée dans le contexte communal. La structuration de la ville de Boucau est cependant fragile : l’importance relative du Bas Boucau au sein de la commune a tendance à diminuer du fait du développement de l’offre en diffus sur le plateau, de la fragilité du parc de logements de ce secteur et de l’affaiblissement de sa fonction commerciale. Le reste du tissu est constitué de secteurs urbains mixtes, conjuguant habitat individuel et collectif. Si le pavillonnaire ne représente qu’un quart environ des résidences principales, ces ensembles sont bien présents spatialement, dans chacune des communes de l’Agglomération et tout particulièrement à Anglet, Bidart et sur le Haut Boucau.

Une densité moyenne relativement faible de 1 550 habitants / km²

Selon les données de l’INSEE, l’évolution de la densité urbaine est lente puisque en 1975, la densité était de 1 350 habitants au km². Comparée à d’autres territoires, l’Agglomération est bien dans un entre-deux de l’urbain au touristique. Biarritz présente la meilleure occupation de son espace, mais les densités très élevées ne concernent qu’une partie centrale de son territoire. En revanche, Bidart présente une densité faible inférieure à 500 habitants / km2


Novembre 2011

Un faible taux d’occupation des parcelles hors de ces centres historiques

Il apparaît que cette sous-occupation relative constitue en fait un potentiel foncier important dans chacune des communes. La conjugaison de la forte pression de la demande et de l’augmentation des possibilités de construire peut conduire à des évolutions très importantes en termes d’occupation de l’espace et donc de productivité du territoire en offre de logements. La tendance à la densification que les dernières années mettent en lumière peut, en conséquence, encore se poursuivre. Les réflexions en cours autour des axes de transports en commun en site propre vont déjà dans ce sens. Cette sous-occupation de l’espace pose très clairement l’enjeu du renouvellement urbain compte tenu des caractéristiques de ce territoire.

Le mouvement de densification s’intensifie mais pourrait encore être plus ample

La dynamique de densification reposant sur une action de renouvellement urbain est marquée, en particulier à Anglet, le long du boulevard du BAB et de la RN10, secteurs actuellement peu denses comptant moins de 25 logements par hectare. Cette dynamique, conduite en extension urbaine, est également à l’œuvre sur les secteurs périphériques en développement de Bayonne (Saint-Bernard/Habas et Arrousets). L’évolution apparaît d’autant plus spectaculaire qu’il s’agit de nouveaux quartiers d’habitat dans des espaces encore très peu bâtis. Globalement, la densité des permis accordés est souvent supérieure à celle du tissu existant. Pourtant certains programmes restent très consommateurs d’espaces et posent question dans un contexte où le foncier est devenu rare. C’est encore le cas ponctuellement à Anglet et sur la rive droite de Bayonne.

Des formes de l’habitat encore trop standardisées

En effet, si le paysage urbain actuel offre une diversité de la construction de la ville construite au fils des ans, la production de ces 20 dernières années n’exploite pas suffisamment la diversité des formes d’habitat en proposant soit du collectif, plutôt standardisé et l’individuel à part quelques exceptions réalisées principalement par les organismes HLM. En effet, pour ce secteur, une circulaire du 9 août 1974 de la direction de la construction définissait déjà « l’habitat social intermédiaire » (définition ci-après). Or, les conceptions d’habiter des habitants ne sont pas aussi cloisonnées. Les évolutions sociétales et les modes de vie des familles, les exigences environnementales et économiques évoluent vite. Aussi, l’enjeu

46


Novembre 2011

de la production, afin de répondre aux aspirations des habitants et à la nécessaire production de la ville sur elle-même, l’extension urbaine n’étant pas indéfinie, doit nous conduire à développer des formes alternatives d’habitat. L’habitat intermédiaire constitue une piste, voire un enjeu, pour travailler l’acceptation de la densité apportant une évolution intelligente au paysage urbain actuel et respectueuse du besoin d’intimité des habitants. Il ne s’agit pas, dès lors, d’exclure le collectif pour l’intermédiaire mais bien de penser sur le territoire l’opportunité de produire l’un ou l’autre selon la morphologie. L’habitat intermédiaire recouvre plusieurs formes les logements individuels superposés, les logements en semi-collectif ou collectif individualisé.

�� 7% de la surface communautaire en zones à urbaniser pour de

l’habitat dans les documents d’urbanisme

6,5 % du territoire de l’Agglomération est classé en zone à urbaniser (1AU et 2AU) à vocation prioritaire d’habitat, soit 506,6 hectares : 246,3 ha à Anglet, 165,8 ha à Bayonne, 55 à Boucau, 38 à Bidart et 1,4 ha à Biarritz.

Environ 6 100 logements sont prévus à l’horizon du PLH

Communes

Nombre de logements à l’horizon du PLH

Nombre total de logements

Dont PC déposés

Soit un rythme annuel

Anglet 1 676 1 046 (62%) 279

Bayonne 3 079 1 916 (62%) 513

Biarritz 486 - 81

Bidart* 432 282 (65%) 86

Boucau* 419 119 (28%) 84

Agglomération 6 092 3 363 (55%) 1 044

Pour Bidart et Boucau les chiffres portent sur 5 années de 2011 à 2015

Ce rythme annuel serait inférieur à ce qu’a connu l’Agglomération ces dernières années : de l’ordre de 1 300 logements commencés par an entre 2006 et 2009. Mais c’est sensiblement plus que le rythme enregistré au début des années 2000 (730 par an entre 2000 et 2005),. Si en 2007, la dynamique angloye avait largement soutenue le rythme de construction de l’agglomération, le bilan des projets laisse apparaître un repositionnement de Bayonne comme principal espace de développement de l’Agglomération. En effet, la ville accueillerait 50% des logements envisagés à l’horizon du PLH. Ce repositionnement est d’ailleurs notable en 2009 puisque près de 1 100 logements ont été commencés sur cette commune soit près des deux tiers de la dynamique communautaire. Ces 6 100 logements prévus sont localisés sur 82 sites de taille très variable : de la parcelle au vaste périmètre d’aménagement d’ensemble. Ils occupent environ 130 hectares du territoire.

25% de logements locatifs sociaux prévus pour l’instant sur la durée du PLH

Sur la programmation connue, plus de 1 550 logements locatifs sociaux sont identifiés à l’horizon du PLH, soit 25% du total des logements. Le PLUS constitue l’essentiel de l’offre proposée. Toutefois, le PLS continue de représenter une part importante, surtout parmi les permis déposés (74% de l’offre sociale attendue). Il s’agit en général de PLS privé, dans le cadre de programmes de promotion immobilière (Alday, Bouygues Immobilier, Nexity). Le PLAI est encore faiblement représenté dans la production. En revanche, les deux tiers des logements sociaux prévus par les communes sont déjà financés en 2008 (65%). Ce qui signifie qu’au-delà de ces programmes, les villes n’ont qu’une faible lisibilité sur les opérations de logements sociaux qu’elles pourraient développer à l’avenir.


Novembre 2011

Les potentiels de développement et leur maîtrise

Les communes sont encore en phase d’étude sur de nombreux sites à enjeux : - à Anglet : le Maharin, le long du RD 910, le long du Boulevard du BAB (à plus long terme sur le

secteur de Sutar) - à Bayonne : sur les sites de Tête de Pont, Pinède, Habas, Prissé/Chala ou le Quai de Lesseps - à Biarritz : sur la ZAC Kléber - à Bidart : la ZAD Centre et le quartier de la gare - à Boucau : la ZAD de la Lèbe.

Ces sites constituent des potentiels importants (en termes de nombre de logements), avec des enjeux forts (en termes d’image urbaine, de produits à développer, d’exigence de développement durable). C’est sur ces périmètres opérationnels que devront être concentrés les efforts pour proposer une programmation en accord avec les enjeux du Programme Local de l’Habitat. Avec seulement 6,5% de la surface de l’Agglomération en zone à urbaniser, le renouvellement de la ville sur elle-même constitue un enjeu pour le développement de l’habitat. Réalité d’aujourd’hui, il constituera un enjeu fondamental à moyen terme. En effet, ces dernières années, plusieurs opérations, parfois conséquentes pour ce territoire, ont été initiées avec la mutation de foncier à vocation économique (Ilgora, Tête de Pont..) ou d’équipements (Kléber). Peu mobilisé jusqu’en 2008, l’EPFL devient un véritable outil de la politique foncière et d’aménagement. A noter que depuis 2007, les communes de Bidart et de Boucau ont développé un partenariat opérationnel (création de ZAD, acquisitions foncières à l’amiable ou en préemption). Elles souhaitent l’étendre à l’ingénierie (identification du potentiel foncier en renouvellement urbain). En résumé : - Des formes d’habitat diversifiées à développer ; - Des potentialités à faire émerger dans le tissu existant en foncier bâti et non bâti ; - Une question de la densité, « qui fait son chemin » dans les opérations nouvelles mais une notion encore mal définie et donc mal comprise localement.

48


Novembre 2011


Novembre 2011

3.2 La mixité sociale La mixité sociale est une notion très complexe, la définir et en décliner sa mise en œuvre relève d’un exercice très subtil. Le diagnostic a permis de faire émerger différents enjeux à traiter dans le PLH qui visent au développement d’une mixité sociale sur notre territoire : - Répondre à l’ensemble des besoins avec des produits différenciés en termes d’offre sociale et

intermédiaire et en particulier pour l’accession aidée, produits insuffisamment développés ; - Veiller à l’équilibre des peuplements des nouveaux quartiers et de ceux en mutation ; - Travailler à l’équilibre social dans l’occupation du parc HLM mais également dans l’évolution des

copropriétés comme le souligne l’étude relative à la lutte contre l’habitat indigne ; - Maintenir un bon niveau de résidences principales; - Travailler à l’équilibre générationnel en permettant aux jeunes et aux familles de poursuivre leur

parcours résidentiel au sein de l’Agglomération et en veillant à la prise en compte du vieillissement de la population,

- Développer des espaces publics favorisant le lien social et l’échange, - Concevoir un aménagement urbain structurant un développement équilibré des usages entre

habitat, économie, déplacement, services/équipement, espaces publics/espaces privés, favorisant un rééquilibrage social de la production de l’habitat.

Le logement social : une géographie à prendre en compte dans les perspectives de développement

La géographie de l’habitat social est très contrastée sur l’Agglomération, entre quartiers mais également entre communes. Si la moyenne communautaire est environ à 15% :

- la majorité des quartiers de Bayonne est au-dessus de ce taux. - a Biarritz, seul le quartier de la Négresse dépasse 15%, - à Boucau, certains secteurs du Haut Boucau compte un parc locatif social conséquent, - partout ailleurs et comme à Anglet et à Bidart, le taux est proche voire inférieur à 10%.

Certains secteurs de Bayonne présentent des taux très élevés (69% à Sainte Croix, 45% sur /Habas). L’histoire urbaine du logement social dans l’Agglomération est en effet essentiellement liée à l’aménagement de la ZUP des années 1960-1970. A l’inverse, les secteurs littoraux sont dépourvus de logements aidés publics, de même que le Petit Bayonne ou le Bas Boucau qui à défaut de disposer d’un parc public important font l’objet d’une occupation sociale du parc privé autrement appelé « parc social de fait » ou « troisième marché ». Le parc conventionné privé peut prendre le relais dans certains secteurs peu investis par les opérateurs HLM : cœur historique de Bayonne, Bas Boucau et zone littorale à Biarritz. L’agglomération compte 503 logements conventionnés privés (soit l’équivalent de 5% du patrimoine HLM). Il est très fortement concentré sur Bayonne (77%) et aux mains de propriétaires privés (81%). En effet, ce parc résulte en grande partie des effets des OPAH sur le centre ancien de Bayonne, et plus récemment (2000 – 2005) sur le quartier de la gare et du Bas Boucau, ce qui explique aussi la localisation de ce patrimoine.

3.3 Les équipements En tant qu’agglomération de plus de 120 000 habitants et cœur d’un vaste bassin de vie, l’Agglomération Côte Basque Adour présente un niveau d’équipements qui rayonne au-delà des limites de l’intercommunalité. Les enjeux sont multiples concernant les équipements :

- Leurs développements sont conditionnés par le nombre de personne qui les fréquente ; - Leur pérennité et leur optimisation dépendent des évolutions démographiques et de l’évolution

des besoins des ménages. Les conséquences des politiques de l’habitat et d’aménagement peuvent impacter significativement la pérennité et le besoins en équipements, sur leur évolutions et leur pérennité et par conséquent les coûts pour les collectivités (par exemple conséquences

50


Novembre 2011

sur les évolutions des effectifs dans les écoles et donc fermetures de classes et recyclage des locaux non utilisés) ;

- Un bon niveau de service en milieu urbain constitue une plus value pour l’acception de l’habitat en collectif ou alternatif face à l’habitat individuel. D’ailleurs, les enquêtes menées auprès de 20 ménages ayant emménagé récemment dans le parc social, dont l’objectif était d’apporter un premier éclairage sur la perception du logement social, a montré qu’au-delà de la qualité des logements la proximité des services constitue un critère important pour les habitants.

Les équipements sont essentiellement concentrés à Bayonne qui occupe les fonctions de centralité pour l’Agglomération et au-delà avec certains grands équipements tels que l’hôpital, une centralité administrative (Préfecture, CAF, Conseil général…). Les quartiers du Grand et du Petit Bayonne, qui comptent plus de 6 500 habitants/km², concentrent le plus d’équipements. Pour autant, dans d’autres secteurs d’activités, les équipements sont répartis sur les cinq communes tels les pôles d’enseignement supérieur, les bibliothèques/médiathèques….

3.4 La mobilité et les déplacements collectifs urbains Les grands projets en cours relatifs aux déplacements vont impacter fortement l’évolution des territoires. Ils doivent donc être intégrés dans nos perspectives de développement concernant l’habitat car le développement des transports collectifs et les déplacements doux modifient notre rapport à la ville au travers de nos choix dans les modes de déplacement en milieu urbain et avec l’extérieur. Aux niveaux national, régional et à l’échelle de l’Eurocité, le train (LGV et TER) va générer, dès 2011, une augmentation importante de la fréquentation du territoire, générant des aménagements structurants autour notamment de la gare de Bayonne qui va devenir un véritable pôle multimodal. Avec la confortation de l’aéroport sur ce territoire, qui sera à terme concurrencé par la LGV (2020), l’objectif est sur l’Agglomération d’améliorer sa desserte par le réseau de transport urbain. A une échelle locale, les orientations pour les déplacements reposent sur les axes suivants :


Novembre 2011

Au sein de l’Agglomération :

52


Novembre 2011

Reliés à un maillage de lignes de bus couvrants l’agglomération, les 4 axes Bus à Haut Niveau de Services (BHNS) vont permettre une bonne desserte des principales densités de populations, qu’il s’agisse des habitants, des emplois ou des scolaires. Ils anticipent l’urbanisation croissante des entrées de ville, sur la RD810 au nord (Tarnos), le long de la RD817 au nord-est (Bayonne, Tarnos, Saint Martin de Seignanx), à l’est vers Bayonne, Saint Pierre d’Irube et Mouguerre et au sud, le long de la RD932. Les principaux quartiers concernés bénéficieront ainsi d’une véritable augmentation de l’offre de transports collectifs notamment dans les secteurs nord de Bayonne. A noter toutefois, certains secteurs de développement pourraient nécessiter une amélioration de la desserte en transports collectifs pour être véritablement structurants (secteurs de la Lèbe à Boucau, du Centre et de la Gare à Bidart) Le TCSP représente la base d'une stratégie dont les objectifs sont les suivants:

• L'amélioration de qualité de service pour l'ensemble des usagers,

• L’amélioration du cadre de vie (sécurisation des déplacements, réduction des nuisances sonores, maîtrise des flux dans l’agglomération aux heures de pointe, amélioration de la qualité de l’air…),

• Le partage de l’espace public entre les voitures, les deux roues et les piétons,

• La mise en œuvre d'une politique des transports basée sur l'intermodalité et visant à favoriser les échanges et la complémentarité entre véhicules légers, modes doux et transports en commun, à optimiser les performances des relations entre les lignes urbaines et périurbaines,

• Le report élevé des déplacements domicile-travail sur les transports collectifs,

• La dynamisation des activités économiques, commerciales et culturelles au cœur de l’agglomération et des communes périphériques,

• L’aménagement d’un pôle d’échanges à la gare de Bayonne, La structuration à long terme du développement urbain autour de l’armature formée par les lignes de TCSP en articulation avec les réseaux urbain, périurbain et en synergie avec l’exploitation ferroviaire des infrastructures ferrées existant sur le territoire. En terme d’aménagement urbain et de développement de l’habitat, ces orientations vont contribuer à définir les politiques foncières et de stationnement de l’agglomération, à travailler sur les espaces publics avec une réduction des emprises de voirie réservée à l’automobile.

3.5 Le volet environnemental de l’habitat L’Agglomération est engagée depuis 1999 dans une démarche de développement durable relancée récemment dans son volet environnemental dans le cadre du Plan Climat Territorial. Les trois communes de l’agglomération élaborent actuellement leur agenda 21.

L’efficacité énergétique

. le Plan climat

Promulguée le 12 juillet 2010, la loi portant engagement national pour l’environnement, dite « Grenelle 2 », est un texte d’application et de territorialisation du Grenelle Environnement et de la loi Grenelle 1. Il décline chantier par chantier, secteur par secteur, les objectifs entérinés par le premier volet législatif du Grenelle Environnement.

Pour poursuivre l’objectif de réduction de nos émissions de gaz à effet de serre, le Grenelle Environnement renforce des mesures d’économies d’énergie et développe les énergies renouvelables et tend à prévenir les émissions de gaz à effet de serre.


Novembre 2011

Un nouveau cade de travail et d’action est en train d’émerger au niveau régional et local :

- un Schéma régional du climat, de l’air et de l’énergie pour valoriser le potentiel régional d’énergies renouvelables et développer l’efficacité énergétique, en intégrant les préoccupations sur l’énergie, le climat et les polluants atmosphériques est en cours d’élaboration par la DREAL et la Région Aquitaine.

- Le Plan climat de l’Agglomération Côte Basque Adour devra être actualisé dans ce contexte d’ici la fin de l’année 2012.

Dans le cadre du plan climat territorial, le Bilan Carbone®, réalisé a permis d’identifier les émissions en Gaz

à Effet de Serre (GES) des différentes activités sur le territoire de l’agglomération. Pour l’année 2006, le secteur résidentiel a émis 158 000 tonnes équivalent CO2 soit 16% des émissions totales du territoire de l’agglomération, ce qui place ce secteur au second rang des contributions derrière les transports. C’est pourquoi, l’habitat constitue un secteur clé pour réduire les émissions de Gaz à Effet de Serre en favorisant les économies d’énergies fossiles utilisées pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire. Dans la continuité, la Communauté d’agglomération conduit actuellement une « étude énergétique du parc résidentiel de l’agglomération par typologie de logement» afin de déterminer de manière fine le profil énergétique du parc résidentiel, puis de quantifier les marges de progrès et les conditions favorables à leur réalisation.

. Dans le parc privé, deux dispositifs opérationnels sont en cours de lancement ::

- Un PIG « LHI et Précarité énergétique » à l’échelle de l’Agglomération lancement fin 2011, - L’OPAH RU sur le centre ancien de Bayonne avec un volet efficacité énergétique faisant suite au

PIG thématique « LHI et efficacité énergétique » conduit en 2009/2010.

.Les organismes HLM sont également engagés dans une démarche intégrant les enjeux énergies

dans tous les secteurs de leurs activités :

- la réalisation en cours des DPE sur leur patrimoine, - la réalisation de travaux ciblés lors des réhabilitations ou travaux, - une production neuve intégrant des niveaux de performance énergétique de plus en plus

exigeants.

.Une promotion privée qui commence sous l’impulsion des Grenelles à amorcer une prise en compte de la performance énergétique en lien avec le dispositif Scellier et l’obligation pour les logements sociaux de l’obtention de la performance BBC exigée en contre partie des aides publiques..

.Le Conseil général a lancé dès 2009 une expérimentation sur la précarité énergétique avec comme site Nay et Bayonne. En effet, au regard de l’évolution des ressources des ménages, l’approche coût global (loyer+ charge) s’impose compte tenu de l’augmentation du prix des énergies de chauffage. Des contraintes environnementales importantes :

. Des contraintes liées à la protection des espaces naturels et aux infrastructures

L’urbanisation de la commune de Bidart est contrainte tant par la protection du littorale (zone de 300m) que par la présence d’infrastructures générant des nuisances sonores (l’autoroute A10). En conséquence les zones U se concentrent dans l’espace rétro-littoral. A Boucau, plusieurs espaces naturels aèrent la structure urbaine et ne sont pas constructibles : il s’agit principalement du Bois Guilhou, des espaces verts de la couronne boisée traversée par le chemin des Esquirous.

54


Novembre 2011

. La prévention des risques

L’Agglomération est exposée à différents risques majeurs à savoir des risques naturels et technologiques. A ce titre, l’Etat a initié suite à la loi Bachelot de 2003 différents plans permettant de lister des mesures de prévention, protection et sauvegarde des personnes et des biens à mettre en œuvre, pour supprimer ou limiter les impacts négatifs d’évènements exceptionnels. Concernant ces risques :

- Un Plan de prévention des risques inondation a été approuvé sur la commune de Bidart et contraint notamment l’urbanisation de la vallée de l’Uhabia,

- Un Plan de prévention des risques technologiques – site LBC sur Tarnos est en cours d’élaboration et impactera vraisemblablement les franges du Bas Boucau,

- Un Plan de prévention des risques inondation est en cours d’élaboration sur la commune de Bayonne.

En matière de risque sismique, le nouveau zonage2, en vigueur à partir du 1

er mai 2011, inclut

l’Agglomération dans la zone 3 « risque modéré ». Ce nouveau zonage impacte les normes encadrant la construction de bâtiments accueillant une activité humaine nécessitant un séjour de longue durée (Habitation, Locaux d’activité, Equipements…).

.Qualité de l’air

La DREAL associe l’Agglomération Côte basque – Adour à l’élaboration d’un Plan protection de l’atmosphère qui doit être finalisé d’ici la fin de l’année 2011. Quelques actions phares sont prévues : diminuer l’impact environnemental des chantiers de construction, réduire les émissions du secteur résidentiel.

2 Décret n°2010-1255 du 22 octobre 2010


Novembre 2011

�� Un programme d’actions qui se déclinera sur des secteurs du PLH

diversifiés Un programme d’action qui se déclinera sur des secteurs diversifiés Dans le cadre de ce nouveau PLH, le recueil des données a été construit à partir d’un sous-découpage des communes en 27 « secteurs ». Les analyses successives qui ont été déroulées au cours du diagnostic conduisent à décrire une typologie des secteurs au regard du profil urbain et de l’occupation des résidences. Cette lecture permet de distinguer des enjeux territoriaux différenciés pour le développement de l’habitat futur.

Profil du quartier Enjeux spécifiques

Cœur Historique dense et bien équipé

Maintien d’un bon niveau de confort des patrimoines les plus anciens Cibler toute opportunité de densification par des emplacements réservés dans le PLU

Quartiers à dominante d’habitat social

Amélioration des équilibres de peuplement Diversification de l’offre de logement pour revenir à une mixité urbaine et sociale Repositionnement du quartier avec les développements plus au Nord et l’amélioration des dessertes

Secteurs urbains à fort potentiel de densification

Développer une offre locative sociale adaptée à l’évolution socio-démographique de ces espaces Respecter les équilibres résidentiels en place et contenir les prix par une action foncière renforcée Densification pour proposer de l’urbain aux ménages

Secteurs de tissus urbains mixtes à structurer

Identifier les espaces pouvant faire l’objet de réalisation de programmes locatifs sociaux à court termes et de mutations plus amples à moyen terme Travailler une politique foncière fine qui permette d’agir plus efficacement à terme sur des ensembles plus conséquents

Secteurs peu bâtis d’extension urbaine

Envisager la réalisation des programmes comme des quartiers urbains centraux et non comme des espaces périphériques qui feraient diminuer les densités Mettre en œuvre pleinement les principes du développement durable Dérouler des programmations « exemplaires » en termes de mixité de logements

Secteurs littoraux avec marché touristique

Vastes quartiers qui s’apparentent à une « zone d’activité du tourisme et des loisirs » et orientées vers un marché à prix très élevé. Perspectives de développement limitées mais sur lesquels une veille sera nécessaire

56


Novembre 2011


Novembre 2011

En conclusion : Les enjeux de la mise

en œuvre du nouveau PLH de

l’Agglomération Pour conclure sur l’ensemble des investigations conduites pour établir ce diagnostic, des enjeux ont été mis en évidence et hiérarchisés. L’ensemble constitue la feuille de route du programme des actions à venir :

� Se rapprocher significativement du profil des ménages – tendre vers 1200 logements/an en mettant en marché des logements nouveaux adaptés à la réalité des ménages de l’agglomération

� Enjeu de diversité de l’offre et de maîtrise des productions nouvelles, à partir d’un foncier

et d’un aménagement maîtrisé � Enjeu d’introduction d’une réelle fluidité sur le marché dans son ensemble

� Tendre vers un objectif quantitatif ambitieux pour une contribution mesurable de l’effort de production nécessaire compte tenu des besoins

� Enjeu de politique foncière, de projets d’aménagement sous maîtrise d’ouvrage publique

� Enjeu opérationnel de contractualisation des objectifs avec les différents partenaires

(publics et privés)

� Enjeu de cohérence avec le SCOT en cours d’élaboration

� S’inscrire dans une démarche d’aménagement durable � Enjeux de réponses adaptées aux problématiques d’aménagement durable : des

questions de densité, de mobilité ou techniques de bâtiments

� S’assurer que le parc existant continue de répondre aux besoins � Enjeu de confort du parc privé comme du parc HLM (le bâti)

� Enjeu d’adaptation des logements aux ménages en place et de peuplement

� Enjeu de fluidité et de mobilité des ménages dans le parc existant

� Poursuivre les efforts consentis en faveur des publics les plus modestes � Enjeux de réponses adaptées aux publics ayant des spécificités fortes à prendre en

compte : jeunes en insertion, personnes âgées, handicapés,

� Permettre l’application du droit au logement pour les ménages les plus défavorisés pour

que chacun puisse accomplir son parcours résidentiel et que les urgences et les ruptures

puissent être gérées dans de bonnes conditions

� Se donner les moyens d’atteindre les objectifs � Mettre en place au sein de l’Agglomération les moyens humains et financiers nécessaires

aux objectifs fixés précédemment et dans ce nouveau PLH

� Organiser davantage un dispositif actif en relation étroite avec les communes

� Contractualiser les objectifs : aller vers un dispositif partenarial engagé et précis avec les

différents partenaires, publics et privés

58


Novembre 2011


Novembre 2011

L’énoncé des objectifs et

des orientations pour le PLH 2010-2015

60


Novembre 2011


Novembre 2011

Les orientations pour l’action

Le programme des actions du PLH se présente en quatre volets thématiques et un volet territorial. Les fiches actions décrivent les enjeux, les objectifs et les moyens de mise en œuvre.

1 - Tendre vers une production de 1 200 logements/an Compte tenu des évolutions démographiques estimées dans le diagnostic, des besoins du parc en termes de renouvellement et de la tension du marché, l’objectif ambitieux a été arrêté de tendre vers une production de 1 200 logements par an. Il repose sur un potentiel d’environ 6 050 logements identifiés avec les communes et fixe un cap volontariste au territoire de maintien de la forte dynamique récente : 1 180 logements commencés en moyenne par an entre 2005 et 2009 (pour 730 entre 2000 et 2004) Le SCOT en cours d’élaboration prévoit plus de 1 250 logements par an dans son hypothèse médiane pour le cœur du Bassin de vie (l’Agglomération, Saint Pierre d’Irube et Tarnos). Cette hypothèse implique donc d’organiser et de soutenir la construction tout en maîtrisant les développements à venir. En même temps, la production constitue un véritable enjeu économique et social pour la filière du BTP (emploi, développement de filière….), pour les finances publiques (recettes TVA, taxes locales…).

Les objectifs en fonction de la nature des besoins L’évaluation quantitative qui a précédé est fondée sur quatre types de besoins : - les besoins de desserrement des ménages, basé sur l’évolution de la structure des ménages : ils

représentent 50 % de la production dans le scénario du fil de l’eau, - les besoins en renouvellement du parc ancien ou insalubre : 15 % des besoins - les besoins liés à la croissance démographique (hors desserrement) : 27 % - les besoins en termes de fluidité nécessaires au marché : de 8%. Pour chacun d’entre eux, une ventilation par grandes catégories de logements qui répondent à la nature de ces besoins a été proposée: - l’offre locative sociale et très sociale : PLUS/PLAI et logements conventionnés sociaux et très sociaux - l’offre intermédiaire :

. locatif intermédiaire, essentiellement le PLS,

. accession aidée (sociale et abordable, intermédiaire), Nota : Pour répondre à ce besoin, au regard des revenus des ménages, deux types d’accession à la propriété aidée (au sens de la réglementation PTZ, PLSA, PAS…) se différencient notamment par les prix de vente et les plafonds de ressources des bénéficiaires (selon réglementation) : - l’accession sociale qui s’adresse aux ménages aux revenus modestes à moyens (dispositif

de sécurisation des ménages complet y compris en cas de divorce, facteur principal de cas de revente ou de difficulté financière dans le parcours à l’accession, clause anti-spéculation…,) dont le prix de vente devrait se situer à 2100 €TTC/m2 SH (soit 1950 € HT/m2 SU). Cette accession est essentiellement réalisée par les organismes HLM.

- L’accession abordable qui s’inscrit également dans le cadre règlementaire de l’accession

sociale mais qui concerne les ménages aux revenus moyens à intermédiaires dont le prix

62


Novembre 2011

de vente devrait être en moyenne de 2500 €TTC/SH (soit 2275 €HT/m²SU). Cette accession peut être réalisée par la promotion privée comme par les organismes HLM.

- L’accession aidée intermédiaire qui se situe en prix de vente entre le marché libre et

l’accession social’ abordable pour laquelle les futurs acquéreurs peuvent prétendre au PTZ. Le cadre de cette accession devra être précisé (prix de vente/plafonds de ressources).

- l’offre en marché libre (locatif et accession), variable d’ajustement

Objectifs du PLH pour les communes d'Anglet, de Bayonne et de Biarritz

Ventilation de la production par type de logement et par commune, sur 6 ans

Nbre

logements

Bayonne 3 200 228 7% 612 19% 185 6% 943 29% 1232 39%

Anglet 2 100 205 10% 503 24% 168 8% 550 26% 674 32%

Biarritz 580 68 12% 182 31% 40 7% 100 17% 190 33%

Total 5 880 501 8,5% 1 297 22,1% 393 6,7% 1 593 27,1% 2 096 35,6%

Modification - Ventilation de la production par type de logement pour Bidart et Boucau, sur 5 ans

Nbre

logements

Bidart 500 55 11% 120 24% 35 7% 125 25% 165 33%

Boucau 400 36 9% 84 21% 28 7% 100 25% 152 38%

Total 900 91 10,1% 204 22,7% 63 7,0% 225 25,0% 317 35,2%

Modification - Par an, ventilation de la production par type de logement et par commune

Nbre

logements

Bayonne 533 38 7% 102 19% 31 6% 157 29% 205 39%

Anglet 350 34 10% 84 24% 28 8% 92 26% 112 32%

Biarritz 97 11 12% 30 31% 7 7% 17 17% 32 33%

Bidart 100 11 11% 24 24% 7 7% 25 25% 33 33%

Boucau 80 7 9% 17 21% 6 7% 20 25% 30 38%

Agglomération

Côte Basque Adour1 160 102 9% 257 22% 78 7% 311 27% 413 36%

Objectif total annuel Logement locatif social et intermédiaire

Accession aidéeMarché libre

(par différence)PLAI / LCTS PLUS / LCS PLS

PLUS / LCS

Marché libre

(par différence)

Logement locatif social et intermédiaire

PLS

Marché libre

(par différence)

Objectifs 2010 - 2015

Accession aidée

Objectifs 2011 - 2015 Logement locatif social et intermédiaire

Accession aidée

PLAI / LCTS PLUS / LCS PLS

PLAI / LCTS

Concernant la part indiquée en « marché libre », en fonction des projets communaux et intercommunaux, les collectivités pourront définir avec les opérateurs des niveaux de prix de sortie des logements inférieurs au prix du marché libre et différenciés selon les besoins des ménages en particulier dans les zones d’aménagement public, tels que déjà pratiqués par exemple à Arrousets ou en cours de réflexion à Anglet.


Novembre 2011

Les résultats attendus de la part du parc social à l’issue du PLH

Nombre %

Anglet 17 913 1 663 9,3% 2100 876 12,7%

Bayonne 21 631 5 572 25,8% 3200 1025 26,6%

Biarritz 15 529 1 148 7,4% 580 290 8,9%

Nombre %

Bidart 2 965 322 10,9% 500 210 15,4%

Boucau 3 645 523 14,4% 400 148 16,6%

CA Côte Basque Adour 62 538 9 881 15,8% 6780 2549 17,9%

Source : Inventaire SRU /DDT 64

Résidences

principales

2010

Logements sociaux au

01/01/10 (SRU)Objectif du

PLH

Objectifs PLH

en locatif

aidé tous

types

% de

logements

sociaux au

terme du PLH

% de

logements

sociaux au

terme du PLH

Résidences

principales

2008

Logements sociaux au

01/01/08 (SRU)Objectif du

PLH

Objectifs PLH

en locatif

aidé tous

types

Si les cinq communes tiennent les objectifs globaux de production de logements et en particulier de logements locatifs sociaux au sens de la loi SRU (PLUS, PLAI, PLS, logements conventionnés sociaux et très sociaux), la part de ces derniers atteindra 17,9% contre 15,8% au 1/1/2010. Les résultats attendus montrent qu’avec ce PLH, l’Agglomération entend organiser la Politique locale de l’habitat de façon à opérer structurellement et culturellement de profonds changements qui devront s’inscrire dans une visée prospective.

Le niveau des revenus des habitants de la CABAB Une production profondément décalée / aux besoins Une volonté forte de

rééquilibrage.

Revenus des ménages de la CABAB selon les plafonds de ressources du logement social

PLAI/LCTS (Logt conventionné très social)

PLUS/LCS (Logt conventionné social)

PLS/intermédiaire

Accession aidée (sociale, abordable, intermédiaire)

Marché libre L’effort significatif de production dans le neuf devrait à terme générer de la fluidité dans le parc existant et permettre la régulation des prix.

0,09 22%

3%

7% 0, 27 36%

94%

PLA I

29%

PLUS .

29%

PLS/Interm.

16%

Libre

26 %

Objectifs du PLH

Production neuve

2005-2007

Revenus des ménages de l'agglo.

(selon les plafonds HLM)

64


Novembre 2011

Des orientations de production selon la typologie des logements

La question des typologies de logement a souvent fait l’objet de questionnements au cours de l’élaboration de ce PLH. La diminution de la taille des ménages, le vieillissement des populations, la forte demande des jeunes ménages, la structure du parc existant tant dans le parc privé que dans le public posent nécessairement la question de la taille des logements. Or pour le parc locatif social, le prix des loyers est directement fixés par la surface. Sans être un carcan pour tout programme locatif, les échanges ont conduit à établir les orientations auxquelles devront se référer les opérateurs et les collectivités pour établir les programmations afin de répondre aux besoins en petits logements. Des ajustements seront à trouver à l’intérieur des catégories en fonction des programmes, de la surface des logements, de leur localisation, de l’impact sur le prix du loyer… Il est un enjeu en particulier de travailler sur l’équilibre entre besoin de surfaces et prix du loyer pour les ménages aux ressources modestes dans une approche de coût global loyer + charge.

T1 T2 T3 T4 T5 et +

+/- 30m2 +/- 48m2 +/-68m2 +/-85m2 +/- 95m2

Structure des résidences principales 9% 20% 28% 25% 17%

Structure actuelle du parc social 3% 21% 39% 28% 8%

Logement demandé en logement social 7% 39% 33% 19% 3%

Proposition d'une structure de l'offre locative

sociale (PLAI/PLUS/PLS)3% 42% 32% 18% 5%

Les T1 permettront notamment d’offrir une offre peu onéreuse aux jeunes et aux sortants de structure d’hébergement.

Les T2 répondront également à ces besoins spécifiques et, plus globalement, aux nombreux petits ménages à revenus modestes. Si la taille moyenne des T2 est fixée à plus ou moins 48 m², une partie pourra proposer des surfaces inférieures (environ 42 m²), limitée à 20% des T2, afin d’obtenir des loyers plus modérés et favoriser l’accès au logement des plus modestes (CHRS, ménages à très faible ressources…) en PLUS ou PLAI. Ce point fera l’objet d’un accord préalable entre l’opérateur, la ville concernée et l’Agglomération en amont de chaque programmation et sera inscrit dans la convention partenariale prévue dans le PLH entre l’Agglomération et les bailleurs. Cette approche sur le rapport en typologie et surface pourra servir également pour aborder la programmation de l’ensemble des opérations d’habitat et sera ajustée selon les opérations.

�� Axe 1- Produire du logement aidé

Pour répondre à la variété des besoins qui s’expriment sur l’Agglomération (croissance démographique, renouvellement, desserrement, fluidité), la diversité de l’habitat est nécessaire, comme l’a montré l’évaluation des besoins en logements. Par ailleurs, la mixité de l’habitat doit être favorisée, afin d’éviter les phénomènes de ségrégation, d’exclusion et les déséquilibres sociaux du territoire. Cela est d’autant plus nécessaire sur ce territoire, où le parc locatif social est très inégalement réparti, à l’échelle des communes et de leurs quartiers.

Les objectifs de production en accession accessible pour les ménages aux revenus moyens et intermédiaires constituent un enjeu majeur pour l’ensemble du marché résidentiel de l’Agglomération. Dans un contexte où l’offre locative sociale est à développer, le développement de l’accession aidée permettra d’ouvrir des perspectifs de parcours résidentiels qui s’expriment aujourd’hui de plus en plus loin des lieux d’emplois et services. Par ailleurs, elle constitue un atout pour la diversification de quartiers stigmatisés, comme en témoigne son insertion dans la programmation ANRU.


Novembre 2011

Sur ce segment de production, il s’agira d’organiser une offre adaptée aux ressources des ménages. C’est pourquoi sous le vocable « d’accession aidée » compte tenu des prêts bonifiés de l’Etat (PAS, PTZ), trois niveaux d’accession aidée ont été inscrits dans le PLH : sociale, abordable et intermédiaire . Pour cela, il faut s’assurer de la mise en marché de produits compatibles avec l’obtention d’un Prêt à Taux Zéro. L’ensemble des outils de l’aménagement sera à mettre en œuvre.

�� Axe 2- Définir une politique d’aménagement et de maîtrise foncière L’évolution des prix du foncier sur le territoire communautaire, a rendu, comme ailleurs, le montage des opérations très difficile. Les coûts du foncier et d’équipement des terrains confirment l’intérêt de maîtriser le foncier, si l’on veut pouvoir répondre aux besoins évalués. L’identification des potentiels n’est pas suffisante pour structurer la programmation voulue. Pour passer à la production effective de logements, c’est insuffisamment de précisions et d’organisation pour la mobilisation du foncier et les cadres de l’aménagement qui généralement peut mettre en échec le volet production de la politique de l’habitat.

Les emplacements sont en partie identifiés, les besoins en logements aussi, dans leur diversité. Dès lors l’Agglomération doit s’interroger sur les moyens dont elle peut se doter pour faciliter la sortie d’opérations mixtes. L’action foncière est un préalable incontournable.

Elle passe par la définition d’une stratégie foncière et des orientations en termes d’aménagement urbains, relayée dans les PLU et dans chaque opération d’aménagement.

2 - Renforcer l’attractivité urbaine et améliorer le cadre de

vie

�� Axe 3 : Forme urbaine et habitat De ces documents découlent en partie les conditions de mobilisation du foncier. Les conditions de son utilisation (densités de l’habitat, diversité des produits) garantiront le développement durable du territoire. En effet, à ces principes de mixité viennent s’adjoindre des préoccupations en matière de qualité des opérations : s’inquiéter de la consommation d’espace générée par les développements urbains, de la qualité des constructions neuves, de l’utilisation de matériaux respectueux de l’environnement, du coût généré par le fonctionnement de la ville, des économies d’énergies… sont autant de questionnements qui rejoignent les impératifs d’un développement durable de l’habitat.

A la charnière de la programmation de logements et de l’aménagement du territoire, les questions suivantes doivent être posées : quels produits logements ? Dans quelle enveloppe physique ? Pour satisfaire quelles clientèles actuelles et futures ?

�� Axe 4- Améliorer le parc existant La qualité du patrimoine bâti existant est une préoccupation de longue date des communes de l’Agglomération qui se prolonge à Bayonne avec la mise en œuvre du PNRQAD.

Mais l’Agglomération a élargi cette préoccupation à deux orientations essentielles. La première s’intéresse à la qualité énergétique des logements. Dans le cadre de son Plan Climat, elle s’appuiera sur une étude de la qualitative du parc et de ses besoins de mise à niveau au plan thermique. Cela concerne l’ensemble du parc, notamment le parc social dont les bailleurs sont déjà très sensibilisés à cette question qui entraîne des préoccupations économiques pour leurs locataires.

66


Novembre 2011

�� Axe 5- Mettre en œuvre la politique locale de lutte contre l’habitat

indigne

Le second axe de travail concerne la résorption des logements indignes sur le territoire. L’étude LHI, déclinaison opérationnelle locale de la réflexion départementale, propose de mettre en place des moyens d’identification et de résolution de ce parc, restreint mais bien présent sur l’Agglomération.

3 - Répondre aux besoins des publics en difficultés face au

logement et aux besoins spécifiques

�� Axe 6- Agir pour l’accès au logement des plus défavorisés Il s’agit le plus souvent du public déjà pris en compte dans le cadre du Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées. Le réseau local est structuré (en termes de capacité d’hébergement mais aussi d’articulation entre les différents types de réponse. Le PLH doit être l’occasion de réaffirmer ce soutien et de prendre les dispositions nécessaires pour réinterroger, si besoin, ses conditions de fonctionnement.

En premier lieu, l’objectif est de pouvoir proposer une offre de logement adaptée à des ménages disposant de faibles ressources : c’est l’objet de la programmation en PLAi.

Il faut également pouvoir assurer un accueil plus ou moins long des personnes en grande difficulté. L’hébergement d’urgence est un besoin dont la réponse ne peut être différée. L’accueil d’insertion intègre la personne dans un dispositif d’hébergement mais également d’accompagnement social. Il concerne un public dont les problématiques sont particulières. Les personnes accueillies peuvent être, par exemple, des femmes battues, avec ou sans enfants, des jeunes poussés hors du domicile familial, des personnes ayant perdu leur emploi et en situation de divorce, des ménages ayant perdu leur logement suite à un sinistre…

Ces publics peuvent être pris en charge par la suite par des structures d’hébergement temporaire, de différents types, avant de réintégrer le logement classique.

�� Axe 7- Prendre en compte les besoins spécifiques

Les 18-29 ans doivent généralement composer avec la mobilité et l’instabilité lors de cette période correspondant aux études ou aux premières expériences professionnelles. Elle s’accompagne, le plus souvent, d’une précarité en termes de ressources et de difficultés de décohabitation. Elle s’amplifie pour les jeunes en difficulté sociale.

Les besoins en logement de ce type de publics sont donc assez ciblés : petits, peu chers, selon des implantations permettant une bonne mobilité. Le parc HLM semble être une réponse tout à fait appropriée, de même que le parc privé conventionné. Il est de la mission de l’Agglomération de s’assurer que l’ensemble des partenaires et notamment les opérateurs sociaux concourent à satisfaire ces besoins en petites typologies.

Dans un contexte local où le vieillissement est une réalité très présente et à l’heure où l’entrée en maison de retraite est de plus en plus retardée au profit du maintien à domicile, de véritables solutions restent à développer. Le maintien à domicile est la formule qui est la plus plébiscitée par les personnes âgées, et elle se révèle également la plus économique pour les pouvoirs publics. Or le manque d’adaptation des


Novembre 2011

logements au vieillissement, et à l’éventuel handicap physique, est l’un des premiers obstacles au maintien d’une vie autonome.

Ainsi se confirme la nécessité d’adaptation du logement au vieillissement, dans le parc public et privé, en ancien comme en neuf.

Il faut donc dès maintenant envisager de produire, au sein de la construction nouvelle cette fois, une part de logements déjà adaptés. Si la loi sur le handicap prévoit déjà des normes (largeur de portes, circulation et à court terme adaptabilité des salles d’eau…), des aménagements supplémentaires peuvent être prévus dans cette part de production locative (bac de douche au niveau du sol, siège dans la douche, sanitaire pour personnes handicapées…). L’Agglomération doit pouvoir encourager ces spécificités, sur une part déterminée de la production.

La question du handicap est fréquemment liée à celle du vieillissement mais pas seulement. Si les problématiques ne sont pas comparables, des besoins communs peuvent être dégagés, au moins en ce qui concerne le logement. La loi du 11 février 2005 pour « l’égalité des droits et des chances, la participation

et la citoyenneté des personnes handicapées », affirme la nécessité de promouvoir l’accessibilité à la vie de la cité pour tous. Depuis le 1

er janvier 2007, des normes d’accessibilité renforcées s’imposent aux

demandes de permis de construire pour les logements neufs (hors propriétaire construisant ou réhabilitant pour son usage propre). L’Agglomération travaille à la mise en œuvre d’une politique adaptée à l’accueil des gens du voyage. Elle vise à une mise en conformité avec les préconisations du Schéma Départemental qui par ailleurs est en cours de révision.

68


Novembre 2011

4 - Piloter le PLH

�� Axe 8 : Proposer une nouvelle gouvernance du PLH

L’ensemble des données réunies dans le cadre du diagnostic se doit d’être réactualisée périodiquement, pour une meilleure lecture des résultats de la politique, en fonction des évolutions du contexte et des marchés. C’est le rôle de l’observatoire de l’habitat. Le réseau des partenaires doit être sollicité pour la mise à jour et le partage de ces données. Cette forme d’observatoire devra notamment prendre sa place en fonction des autres instances d’observation (Local, Départemental, Région…).

Ces partenaires doivent également être régulièrement réunis dans la cadre de la CILH (Conférence Intercommunale du Logement et de l’Habitat), instance confirmée dans sa vocation à l’occasion de ce PLH. Mais il est également prévu que les partenariats se concrétisent dans des conventions d’objectifs qui permettent de cadrer et d’assurer la réalisation effective des objectifs. Cela concerne autant les opérateurs publics que privés. L’ensemble de ces acteurs en a reconnu la nécessité.

Sur le fond, elles doivent garantir un niveau de débat satisfaisant entre l’ensemble des partenaires et construire une culture commune sur le territoire. Ces rencontres doivent être l’occasion d’échanger sur des thèmes particuliers mais également de partager les connaissances acquises lors de l’élaboration et de la mise en œuvre d’opérations sur les différentes communes. L’échange sur les projets et la mise en commun des procédures jugées intéressantes, des difficultés rencontrées, est un pilier important pour l’appropriation et la dynamisation constante de la politique locale. L’ensemble des actions le montre, la mise en œuvre de la politique de l’habitat et la réalisation effective de la programmation prévue soulèvent des problèmes annexes à la simple question du logement : questions d’aménagement, de formes urbaines, de publics-cibles… C’est une véritable démarche de projet qu’il sera nécessaire d’adopter. C’est la raison pour laquelle l’organisation communes – Agglomération a été renforcée dans le cadre de l’élaboration des objectifs comme dans la mise en œuvre du PLH. Si les communes demeurent maitres de leur développement, elles bénéficieront d’un accompagnement technique, financier qui faciliteront le processus de décision en faveur du projet. Cet accompagnement devra être renforcé pour les deux nouvelles communes, Bidart et Boucau, qui, compte tenu de leur taille, ne bénéficient pas du même niveau de moyens humains et d’ingénierie que les trois communes historiques.


Novembre 2011

Le programme

des actions

70


Novembre 2011

Le programme d’actions constitue le cadre de référence qui s’applique sur le territoire de l’Agglomération pour l’ensemble des acteurs de l’habitat. Ce programme d’actions a été élaboré en prenant en compte la réglementation en vigueur et les dispositions locales susceptibles d’évoluer. La réalisation du programme dépend des moyens que les partenaires mobiliseront dans le cadre de leurs compétences et des partenariats, en particulier des crédits de l’Etat, de l’Anah et des collectivités territoriales.


Novembre 2011

Volet 1 / Vers une production de

1200 logements par an

�� Axe 1- Produire du logement aidé

Action 1.1 - Développer l’offre locative sociale publique

Action 1.2 - Mobiliser le parc privé ancien

Action 1.3 - Maintenir l’offre locative intermédiaire

Action 1.4 - Développer l’accession aidée (sociale et abordable)

�� Axe 2- Définir une politique d’aménagement et de

maîtrise foncière

Action 2.1 - Définir une politique foncière pour l’habitat

Action 2.2 - Mobiliser les PLU pour la mise en œuvre des objectifs du PLH

Action 2.3 - Fixer des orientations de programmation de logements et d’habitat dans les projets d’aménagement en extension urbaine ou de renouvellement urbain

72


Novembre 2011


Novembre 2011

VOLET 1 – VERS UNE PRODUCTION DE 1200 LOGEMENTS PAR AN

Produire du logement aidé 1

Développer l’offre locative sociale publique 1.1

CONSTATS La mixité (urbaine et sociale) est un objectif impératif des PLH : il est ici d’autant plus fort que la répartition actuelle des logements locatifs sociaux est très inégale. Elle est nécessaire, pour un développement équilibré du territoire et pour répondre à la diversité des besoins des ménages, qu’ils soient anciennement implantés ou nouveaux arrivants. Pour mémoire, environ 74% des habitants de l’Agglomération sont théoriquement éligibles au logement locatif social et social intermédiaire dont 58% en PLUS et PLAI au vu de leurs niveaux de ressources. La demande de logements locatifs n’a cessé d’augmenter au cours des dernières années, pour atteindre un niveau de tension locative inégalée : un logement offert pour 15 demandés.

L’offre est insuffisante au regard des ressources des ménages et des principes de diversité édictés par la loi SRU pour l’ensemble de l’Agglomération : toute commune de plus de 3 500 habitants comprise

dans une agglomération de 50 000 habitants doit offrir au moins 20% de locatifs sociaux. Dans le cas

inverse, elle est soumise d’une part à une contribution par logement manquant pour atteindre ces

20% et d’autre part à un engagement triennal de production qui s’il n’est pas atteint, augmente la

contribution de base en fonction d’un constat de carence.

Les communes d’Anglet, de Biarritz, de Bidart et de Boucau sont soumises à l’article 55 de la loi SRU et au paiement de la taxe. L’offre en logements sociaux est particulièrement déficiente sur les petites typologies (notamment les T2) sur l’ensemble du parc de l’Agglomération et dans une moindre mesure sur les grands logements.

OBJECTIFS

� Répondre à la demande sociale de logement en fixant des objectifs qualitatifs et quantitatifs du PLH en PLUS et PLAI : Les résultats de production en logement en PLUS et PLAI seront appréciés en intégrant les objectifs réalisés en logement conventionné social et très social dans le parc privé ancien

� Réaliser les objectifs fixés de production territorialisés, par communes et secteurs, visant la mixité sociale ;

� Etablir les programmations de logements visant à orienter vers une production vers des petites typologies ;

� Fixer des objectifs visant à réduire les charges liées à l’économie d’énergie et ainsi répondre aux exigences de la réglementation thermique (BBC) et de qualité environnementale.

Type de locatif social Objectifs % de l’offre nouvelle

Locatif très social (PLAi) 592 9%

Locatif social aidé (PLUS) 1 501 22%

74


Novembre 2011

MOYENS ET ACTIONS

1. Ajuster les cadres d’intervention opérationnels et les modalités d’attribution des subventions pour une prise en compte équilibrée des enjeux urbains, sociaux et patrimoniaux en lien avec la délégation d’aide à la pierre ;

2. Réviser le règlement d’intervention de l’Agglomération au regard des objectifs définis dans le PLH pour la production de logements sociaux dans et hors zone d’aménagement ;

3. Formaliser les engagements réciproques de la Communauté d’agglomération avec chaque opérateurs sociaux sur le territoire pour la réalisation des objectifs du PLH : mise en place des conventions d’objectifs ;

4. Fixer un cadre pour la vente en VEFA de logements sociaux en PLUS et PLAI ;

5. Travailler les montages opérationnels et financiers pour développer l’acquisition-amélioration par les bailleurs sociaux.

PILOTES ET PARTENAIRES Pilotes

Agglomération Communes

Partenaires Etat Organismes HLM C. des Dépôts et Consignations Collecteur du 1%

Conseil général

ECHEANCIER

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Etablissement des documents fixant le cadre de la production

Production des logements sociaux

INDICATEURS DE SUIVI PARC PUBLIC / PARC PRIVE � Dispositifs opérationnels mis en œuvre à l’échelle des communes et de l’Agglomération : état

d’avancement, indicateurs permettant d’identifier les freins ou les leviers � Tableau de bord détaillé de la production : Programmation/Réalisation � Mise en service des logements � Tableau de suivi SRU-inventaires, versement pénalités au titre de l’article 55 de la loi SRU � Tableau de bord et bilan relatifs aux partenariats établis avec opérateurs sociaux et promoteurs


Novembre 2011

VOLET 1 –VERS UNE PRODUCTION DE 1200 LOGEMENTS PAR AN

La production du logement 1

Mobiliser le parc privé ancien 1.2

CONSTATS Le marché privé répond de fait à une partie de la demande sociale (75% des allocataires logements occupent le parc privé), voire très sociale. Sous l’impulsion notamment des dispositifs incitatifs publics, le parc privé contribue à fluidifier le marché locatif social et joue un rôle important dans le parcours résidentiels des ménages. Cependant le contexte de marché très tendu rend difficilement attractif les dispositifs standards d’amélioration de l’habitat. En 10 ans, les dispositifs incitatifs et de défiscalisation ont permis de mettre près de 750 logements à loyers maitrisés sur le marché dont seulement 302 conventionnés sociaux. Il est donc impératif de réfléchir aux moyens de mieux mobiliser le parc privé dont on sait qu’il constitue un gisement potentiel de logements à mobiliser et/ou à remettre sur le marché. L’Agglomération compte 1 050 résidences principales classées 7&8 dont 524 sont occupés par des locataires du privé et un parc privé vacant de 6 000 logements dont 7% sont classés 7 et 8. Le gisement est en partie contenu dans ces chiffres, le reste du parc étant plus confortable donc potentiellement louable dans ce marché tendu. Ce gisement se concentre sur les quartiers anciens bayonnais et sur le Bas Boucau. II convient aussi de réfléchir aux moyens à déployer pour adapter le parc privé selon les besoins du marché et en particulier de l’offre qui est proposée aux ménages jeunes, âgés et handicapés. Le contexte local rappelle également que le marché locatif intègre un large segment lié à l’activité touristique et dont le dynamisme concurrence le marché de la location permanente en particulier à Biarritz, Bidart et sur le secteur littoral d’Anglet.

OBJECTIFS

� Mettre à contribution le parc ancien dans la production des objectifs de PLH en favorisant notamment la remise en marché de logements vacants et leur conventionnement :

o Un objectif de 600 logements à loyers maîtrisés sur 6 ans, soit, par an, 100 logements conventionnés dont 10 en très social, 45 social et 45 en intermédiaire Cet objectif intègre le volume de logements traités dans le cadre du dispositif de lutte contre l’habitat indigne et dans le PNRQAD.

� Travailler à des actions plus ciblées afin de proposer une réponse plus qualitative du marché à l’attention des publics jeunes, personnes âgées et handicapées ;

� Mieux appréhender la problématique du logement saisonnier à vocation touristique et résidences secondaires.

76


Novembre 2011

MOYENS ET ACTIONS

1. Mettre en place, suivre et animer des dispositifs opérationnels d’intervention permettant de répondre aux enjeux transversaux sur ce parc identifié à l’échelle de l’agglomération:

- le développement et le maintien des logements conventionnés sociaux et très sociaux ; - la lutte contre l’habitat indigne (PIG intercommunal Habitat Indigne et Précarité

Energétique) ; - les sorties de vacance et le maintien dans le locatif à l’année ; - la précarité et la performance énergétique (PIG intercommunal Habitat Indigne et

Précarité Energétique) .

2. Soutenir les démarches communales en cours, dont les actions issues du PNRQAD à Bayonne,;

3. Soutenir les démarches de définition de stratégie d’intervention sur les quartiers les plus fragiles (Bas Boucau) ;

4. Mettre en place des mesures de prévention pour limiter les déconventionnements ;

5. Faire une étude sur le marché touristique et les résidences secondaires ;

6. Ajuster les cadres d’intervention opérationnels et les modalités d’attribution des subventions pour une prise en compte équilibrée des enjeux urbains, sociaux et patrimoniaux en lien avec la délégation d’aide à la pierre.



Partenaires

Propriétaires privés ANAH Etat

Conseil général Caisses de retraite

ECHEANCIER

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Mise en œuvre

INDICATEURS DE SUIVI PARC PUBLIC / PARC PRIVE � Dispositifs opérationnels mis en œuvre à l’échelle des communes et de l’agglomération : état

d’avancement, indicateurs permettant d’identifier les freins ou les leviers � Tableau de bords sur suivi des conventionnements pour le parc privé � Tableau de suivi SRU-inventaires.


Novembre 2011


La production du logement aidé 1 Maintenir l’offre locative intermédiaire 1.3

CONSTATS A ce jour, les ménages disposant de revenus intermédiaires ne sont pas contraints dans leur parcours locatif en supportant toutefois des niveaux de loyers élevés pour nombre d’entres eux.

Il convient de maintenir cette relative fluidité pour cette tranche minoritaire de la population. Les promoteurs privés réalisent et commercialisent une offre locative adaptée à ce type de public et souhaitent poursuivre la production de ces produits intermédiaires.

L’offre locative en loyer libre dans l’ancien comme dans le neuf, est élevée par rapport aux ressources moyennes des ménages de l’Agglomération. Un loyer moyen d’un appartement pour :

- un jeune qui gagne le SMIC a un budget de 330€ par mois et ne trouve pas de logement à moins de 470€ sur le marché

- un couple qui gagne 2 SMIC ne pourra pas dépenser plus de 660€ pour son logement

- une famille monoparentale avec deux enfants avec des ressources moyennes et des allocations ne pourra consacrer au maximum que 700€ pour le loyer hors le marché propose des logements à partir de 760€

On observe par conséquent que la majorité de la demande locale a des capacités financières inadaptées aux loyers proposés par le marché libre et se voit contraint de consacrer une large part de son budget au logement. Cette réalité sociale donne raison au marché et encourage les promoteurs à développer ce type d’offre alors qu’il ne concerne potentiellement que 26% de la population de l’Agglomération.

Le développement de l’offre issue du dispositif Scellier sur le territoire, classé en zone tendue B1, permet des loyers inférieurs à ceux du marché mais ceux-ci restent toutefois élevés par rapport aux revenus des locataires d’autant qu’à ces loyers s’ajoutent les charges locatives d’un montant équivalent en moyenne de 100€ par mois.

Ainsi, il convient de maintenir le développement d’une offre locative à des loyers intermédiaires qui est principalement permise grâce au PLS avec toutefois une inscription temporelle différenciée selon que le PLS est attribué pour un logement public (organismes HLM-long terme) ou pour un logement privé (investissement-moyen terme 15 ans).

OBJECTIFS � Maintenir une production mesurée de logements en PLS : 7% de PLS sur la production totale de

logement soit environ 78 locatifs intermédiaires par an, réalisés majoritairement par la promotion privée.

MOYENS ET ACTIONS

1. Fixer les objectifs de PLS dans la convention de délégation de compétences des aides à la pierre Etat-Agglomération ;

2. Programmer une offre locative de l’intermédiaire dans les opérations d’aménagement ;

3. Mettre en œuvre une stratégie foncière communautaire qui permette de favoriser la sortie de logements à prix maîtrisés ;

4. Etablir une convention d’objectifs avec La Foncière Logement ;

78


Novembre 2011

5. Réfléchir aux outils permettant de renforcer la plus value sociale du PLS



Partenaires Etat Promoteurs privés - AFL Organismes HLM

CIL 64 Banques Agents immobiliers

ECHEANCIER

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Préparation

Mise en œuvre

INDICATEURS DE SUIVI � Tableau de bord des logements financés en PLS par type d’opérateurs.


Novembre 2011


La production du logement aidé 1 Développer l’accession aidée 1.4

CONSTATS L’évolution à la hausse du marché immobilier et foncier de l’Agglomération (+10% par an depuis 2003) impacte fortement le parcours résidentiel des ménages, en particulier le segment de l’accession sociale et abordable à la propriété. Les ménages, familles et jeunes ménages, aux revenus intermédiaires et moyens, sont contraints de quitter le territoire pour pouvoir mener à bien leur projet d’acquisition (58% des ménages de l’agglomération ont des ressources inférieures aux plafonds PLUS). L’alternative est le report du projet d’accession vers l’ancien, le plus souvent en collectif même si le prix moyen d’un appartement reste élevé (supérieur à 190 000 €) pour des ménages aux ressources moyennes.

Au final, le marché de l’accession reste réservé aux ménages ayant des revenus de l’ordre de 3 à 4 SMIC, soit 20% des ménages de l’agglomération, favorisant des ménages plus âgés et/ou plus aisés ainsi que ceux disposant d’un bien immobilier dont la vente permettant l’apport suffisant en fonds propres.

La production récente, réalisée par la promotion privée, en accession dite sociale selon la réglementation résulte principalement, suite à la crise de septembre 2008, de la mobilisation du PASS foncier mis en place par le Conseil général. Cette accession reste encore trop élevée pour les familles et jeunes (2 750 € TTC (en TVA à 5,5%) /m²). Celle réalisée par les organismes HLM, encore trop peu développée, propose des prix de sortie de l’ordre de 2 100 €/m² à 2 500€/m² SU TTC (5.5%).

Aussi, le développement de l’accession aidée (sociale, sociale abordable et intermédiaire) est un enjeu dans l’équilibre de peuplement par le maintien des familles et des jeunes ménages au cœur de l’agglomération.

Depuis l’approbation du PLH en juin 2010, plusieurs éléments relatifs à l’accession ont évolué : - au niveau national :

o la mise en place du PTZ + qui concerne aujourd’hui tous les primo-accédants quelque soit leur revenu,

o l’augmentation des plafonds de prix de vente - au niveau local :

o l’Agglomération a précisé dans le cadre de son règlement son soutien à l’accession, o les réflexions sont en cours dans le PLU pour fixer des orientations de production de

logements en accession sociale à la propriété. L’accession aidée : La modification du PLH a permis de préciser les orientations et objectifs en termes d’accession à la propriété aidée. Compte tenu des niveaux de ressources des ménages en activités sur le territoire, l’Agglomération a défini trois niveaux en accession qu’elle entend prioriser :

- l’accession dite « modérée » : qui se caractérise par un prix de vente de 2000€TTC/m²SU

(soit environ 2200€TTC SH en prix de vente) pour des ménages dont les ressources s’inscrivent dans le plafond de ressources PAS/PLUS,

- l’accession dite « abordable » qui se caractérise par un prix de vente de 2300€TTC/m²SU (soit environ 2500€TTC SH en prix de vente) pour des ménages dont les ressources s’inscrivent dans le plafond de ressources PSLA.

80


Novembre 2011

Pour ces deux premiers niveaux d’accession aidée, la collectivité apportera, dans le cadre de son règlement d’intervention, une aide financière à l’opérateur si celles-ci sont réalisées par des promoteurs sociaux, seuls opérateurs permettant de s’assurer de la mise en place de dispositifs

de sécurisation et anti-spéculatif.

- L’accession dite « intermédiaire » Elle se définit par un prix de vente limité au plafond de l’accession sociale du CCH et à la vente à des ménages dont les ressources correspondraient au PTZ 2009 qui bénéficieraient du PTZ+. En ce sens, il s’agit d’une accession aidée. Elle n’appelle pas d’aide de la part de l’Agglomération. L’accession fera l’objet de l’établissement d’un cadre pour en affiner les contours : prix de sortie, ménages cibles… et trouvera dès lors une déclinaison dans les PLU au titre de la mixité sociale.

En résumé :

Accession aidée Réalisation Plafonds prix

de vente

TTC/m2SU

Plafonds de ressources*

Aide

Accession intermédiaire Promoteurs sociaux et privés

3 027 € PTZ 2009 PTZ+ (aide aux ménages),

autres aides

Accession abordable Promoteurs sociaux et privés

2 300 € PSLA Règlement d'intervention de l'Agglomération (aux

organismes HLM), PTZ+ et autres aides Accession modérée Promoteurs sociaux 2 000 € PLUS

*Les plafonds de ressources seront réajustés en fonction des évolutions réglementaires

Ces trois produits en accession aidée entrent dans l’appellation « accession sociale à la propriété » selon le Code de la Construction et de l’Habitat lorsque celle-ci :

- sont réalisées par un organisme HLM, - ou/et mobilisent le PSLA - et/ou sont réalisée dans ou à proximité d’une zone ANRU.

Dans ce cadre, l’Etat fixe des plafonds de prix de vente, par zone et des plafonds de ressources.

OBJECTIFS � Les objectifs annuels pour l’ensemble de l’Agglomération ont été précisés soit au total 310

logements:

� Produire environ 60 logements en accession à la propriété dite « modérée »,

� Produire environ 170 logements en accession à la propriété dite « abordable »,

� Produire environ 80 logements en accession à la propriété dite « intermédiaire ».

� Une convention par opération sera établie afin de définir les éléments de cette programmation par opération.

� Définir un cadre pour l’accession abordable et intermédiaire en particulier celle réalisée par les promoteurs privés.

� Proposer des produits encadrés, de qualité (localisation, forme urbaine, faible consommation

énergétique …) de façon à ce que l’accession se fasse au profit du développement harmonieux et durable du territoire.

� Assurer la sécurisation des ménages les plus modestes.


Novembre 2011

MOYENS ET ACTIONS

1. Définir un cadre pour l’accession abordable et intermédiaire en particulier celle réalisée par les promoteurs privés.

2. Mobiliser des aides de l’Agglomération telles que prévues dans son règlement d’intervention. Aides allouées aux organismes HLM.;

3. Inscrire dans les PLU des objectifs de production pour la production de l’accession sociale et intermédiaire au fur et à mesure de l’établissement des cadres établis localement et au national. Ces objectifs seront déclinés en fonction de la taille de l’opération et de la programmation globale de celle-ci.

4. Etablir une convention par opération afin de définir la programmation et la répartition des produits par opération. Elle précisera également les niveaux de prix de vente des logements en accession.

5. Identifier des modalités d’intervention pour favoriser l’accession dans l’ancien dans le cadre de projets de renouvellement urbain notamment ;

6. Mettre en œuvre une stratégie foncière communautaire qui favorise la sortie de logements à prix maîtrisés (négocier et intervenir sur le foncier, développer le mécanisme de foncier différé, mobiliser les partenariats public/privé dans le cadre de PC conjoint) ;

7. Etudier l’inscription dans les PLU d’un objectif d’accession aidée à partir de 5 logements au titre de la mixité sociale. L’article L123-1-16° du CU permet à la collectivité de définir des secteurs de diversité sociale.

PILOTES ET PARTENAIRES

Pilotes

Agglomération Les Communes

Partenaires Conseil général Etat Organismes HLM

Bollecteurs 1% Promoteurs privés Banques Agents immobiliers

ECHEANCIER

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Préparation pour le neuf

Pour l’ancien

Mise en œuvre

INDICATEURS DE SUIVI � Tableaux de bord : Nombre de logements en accession programmés et commercialisés, prix de

vente des logements, caractéristiques des ménages accédants et détails du projet : plan de financement avec prêts, aides mobilisées (PSLA, PTZ, Pass foncier…), éléments à recueillir auprès des notaires, des communes, des agences locales, promoteurs, Conseil général, DDTM) ;

� Suivi des DIA ; � Bilan annuel de l’ADIL sur les conseils et plans de financement réalisés pour les ménages ; � suivi des transactions (notaires, source PERVAL) et caractéristiques des ménages ; � suivi des consommations foncières par type de produits ; � produits défiscalisés (agence immobilière, promoteurs,..).

82


Novembre 2011


Novembre 2011

VOLET 1 – VERS UNE PRODUCTION DE 1200 LOGEMENTS PAR AN

Définir une politique d’aménagement et de maîtrise foncière 2 Définir une politique foncière pour l’habitat 2.1

CONSTATS L’absence d’une réelle politique foncière a entravé la tenue des objectifs du précédent PLH. Les collectivités n’ont pas suffisamment été à l’initiative d’une intervention foncière pour aménager le territoire et réaliser des opérations de logements locatifs. Les quelques réserves publiques ont été épuisées. Ce manque d’anticipation a laissé libre court au marché libre à des prix élevés ne permettant plus à la majorité des ménages de se loger ou de poursuivre leur parcours résidentiel sur l’Agglomération. L’EPFL (outil des collectivités) mis en place en 2005 doit être mobilisé activement par les collectivités pour contribuer à leur politique foncière. Ce partenariat se concrétise par une réflexion sur les outils à mobiliser permettant de réguler la disponibilité foncière. Cela s’est déjà traduit par la création de la ZAD Centre à Bidart, de la ZAD de la Lèbe à Boucau et par l’exercice du DPU au profit de l’EPFL sur des îlots stratégiques du Bas Boucau dans le cadre du projet de restructuration urbaine de ce secteur.

L’élaboration d’une stratégie d’action foncière est incontournable pour la réalisation des objectifs du PLH. Elle est l’un des piliers de la politique locale de l’habitat.

OBJECTIFS

� Elaborer la stratégie foncière de l’Agglomération dans la perspective d’une gestion rationnelle de l’espace communautaire en faveur de l’habitat prenant en compte des enjeux liés aux déplacements (notamment pour limiter les parcours automobiles) et à l’aménagement urbain (extension, densification, restructuration urbaine) ;

� Relancer la politique de réserves foncières de l’Agglomération.

MOYENS ET ACTIONS

1. Établir un Programme d'action foncière et identifier des secteurs prioritaires d'intervention

pour l'EPFL : - Etablir un référentiel foncier ; - Définir des modalités d’intervention pour le foncier ; - Mettre en place les outils existants : secteurs stratégiques pour l’habitat, emplacements

réservés, secteur de densité, permis d'aménager, SurCOS… ; - Actualiser la veille foncière qui s’exerce au travers du suivi des DIA concernant les terrains à

bâtir (relevés des prix et des tailles de parcelles).

2. Prospecter les opportunités foncières diffuses et capter du foncier à court terme, pour développer l’offre de logements aidés (locatif et accession social et intermédiaire) : - Mise en œuvre des procédures Agglomération/ville pour la mobilisation des DIA,

confrontation à l’environnement social et urbain du secteur ;

84


Novembre 2011

- Acquisition directe (définir un budget d'acquisition) ou délégation du droit de préemption. L’Agglomération exerce le droit de préemption urbain sur son territoire sauf dans le Secteur Sauvegardé de Bayonne où le droit de préemption est exercé par la Ville ;

- Mise en place d’un tableau de bord sur les capacités résidentielles.

3. Augmenter les possibilités d’intervenir en portant une attention particulière aux demandes de certificats d’urbanisme et dans un second temps au moment de la transmission des DIA. Organiser un système d’alerte et de traitement entre les communes et l’Agglomération dès la demande d’un certificat d’urbanisme ;

4. Identifier des opportunités foncières à plus long terme (ZAD, PAE…) ;

5. Soutenir les démarches d’identification des disponibilités foncières actuelles, notamment en zone urbaine (comblement des dents creuses et densification) en distinguant les secteurs nécessitant une intervention publique et les secteurs dont l’urbanisation pourrait relever des acteurs privés.

6. Observer l’évolution du marché foncier et de l’immobilier avec l’Observatoire Départemental du foncier de l’AUDAP.


Pilotes


Partenaires

EPFL Conseil général Etat AUDAP

Organisme HLM Conseil régional Notaires Professionnels de l’immobilier

ECHEANCIER 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Elaboration de la politique foncière

Mise en œuvre

INDICATEURS DE SUIVI

� Evolutions des prix du foncier ; � Evolution de la maîtrise du foncier : nombre de mètres carrés ou d’hectares maîtrisés ; � Tableau de bord des acquisitions foncières, des coûts afférents aux portages fonciers et à la

rétrocession dans les opérations.


Novembre 2011


Définir une politique d’aménagement et de maîtrise foncière 2 Mobiliser les PLU pour la mise en œuvre des objectifs du PLH 2.2

CONSTATS Les PLU doivent être compatibles avec les dispositions des volets relatifs à la production du PLH. La mise en compatibilité a été réduite à un an au lieu de trois par la Loi MOLLE pour une modification. Le délai reste de trois lorsqu’il est nécessaire de le réviser

Les objectifs étant ambitieux tant quantitativement que qualitativement, les communes et l’Agglomération procéderont aux modifications et révisions nécessaires pour mobiliser les outils favorisant une meilleure mixité urbaine et sociale.

OBJECTIFS - Traduire dans chaque PLU des communes lors des modifications et révisions les objectifs du PLH ; - Permettre l’optimisation du foncier ; - Mobiliser dans les PLU les outils permettant une meilleure maîtrise qualitative et quantitative de

la production de logement (formes nouvelles d’habitat…).

MOYENS ET ACTIONS

1. La déclinaison, dans les PLU, des dispositions relatives à la mixité sociale définie dans le PLH sera établie en fonction des projets de développement élaborés sur les territoires et, au sein de ceux-ci des fonciers mobilisables pour l’habitat, des densités. Cette déclinaison se fera en lien étroit avec le niveau de services et plus particulièrement la qualité de déserte des transports en commun (notamment lié à la fréquence). Il s’agira de décliner dans chaque PLU, lors des modifications et révisions ultérieures pour mise en compatibilité avec les orientations du PLH et les révisions, la manière dont les orientations et les objectifs de mixité sociale du PLH seront réalisés (PADD, rapport de présentation et règlement des PLU). Dans la partie réglementaire, les PLU intégreront plus particulièrement les dispositions permettant une production de logements conforme aux objectifs de mixité sociale (quantitatifs et qualitatifs : du locatif social à l’accession aidée y compris l’accession intermédiaire lorsque le cadre en sera défini) du PLH, au fur et à mesure de l’établissement des cadres de référence, à partir notamment de l’identification des emplacements pour servitude de mixité sociale, dans les zones U (article L.123-2b du CU) et de la détermination de secteurs de diversité sociale dans les zones U et AU (art. L.123-1, 16° du CU).

Suite à un travail d’analyse des potentiels fonciers et des opérations d’aménagement en cours et envisagés et compte tenu des besoins identifiés, les orientations suivantes relatives à la production de logements locatifs sociaux PLUS/PLAI seront inscrites dans les PLU :

A Anglet : La ville d’Anglet a inscrit aujourd’hui dans son PLU une obligation pour la production de logements sociaux. La mise en compatibilité du PLU au PLH devra décrire les orientations de mixité sociale du PLH et les dispositions permettant la réalisation des objectifs de production, en reformulant et éventuellement en sectorisant la règle actuelle.

86


Novembre 2011

Compte tenu des besoins identifiés sur la ville d’Anglet, soumise à l’article 55 de la SRU, le PLU indiquera en particulier dans son règlement l’obligation de production de 30 %, sur l’ensemble de la commune, en logements sociaux en PLUS et PLAI en précisant les conditions d’application. Actuellement, une réflexion est en cours pour réajuster les seuils en application en m²SHON et/ou en nombre de logements. Compte tenu des enjeux d’habitat sur la ville d’Anglet, le prochain PLU devra également inscrire des orientations et des dispositions règlementaires dans une optique prospective au-delà du PLH 2010-2015. Dans cette perspective, la ville a engagé une analyse de son parcellaire.

A Bayonne : il sera appliqué un taux 30% pour la réalisation de logements PLUS/PLAi aux programmes de plus de 20 logements et/ou 1400m²/SHON sauf (cf. carte - territorialisation) :

- sur les secteurs de Habas et Sainte-Croix, pas d’orientation de production en PLUS/PLAI du fait d’une forte représentation de ce type de logement sur ces secteurs. Cependant, sur la partie nord du sous secteur de Habas, lors de projets sur les secteurs 2 AU, pourra être examiné l’opportunité d’une production en PLUS/PLAI ;

- sur St-Esprit, il sera appliqué un taux de 20% aux programmes de plus de 30 logements ;

- sur Arrousets, pour la réalisation de logement PLUS/PLAI, il sera appliqué un taux entre 20 et 30%, selon l’intégration ou dans le projet d’aménagement, de logements en accession à la propriété aidée (sociale ou abordable) ;

- sur les petit et grand Bayonne, l’orientation en termes de logements sociaux prend en compte les objectifs du PIG et une partie de ceux du projet de PNRQAD à savoir 100 LCS, 30 LCTS et 60 PLUS/PLAI. Les objectifs liés à la reconstitution de l’offre seront déterminés dans le cadre de la finalisation du PNRQAD et se rajouteront aux objectifs ci-dessus.

L’ensemble de ces orientations sera précisé lors de la modification du PLU afin, le cas échéant, d’apporter les ajustements nécessaires. La ville a engagé une analyse du parcellaire de la commune pour identifier les emplacements de servitude de mixité sociale et définir les secteurs de mixité sociale.

A Biarritz : la ville est très contrainte dans sa capacité de production du fait d’un territoire fortement urbanisé avec des densités à l’hectare qui atteignent sur certains secteurs 80 logements/ha. Aussi, la capacité de production, permettant la mise en cohérence avec les orientations du PLH, va reposer essentiellement sur les secteurs en renouvellement urbain et les fonciers construits mutables à identifier. Les objectifs inscrits dans le PLH pour la ville de Biarritz prennent en compte ces contraintes. Comme Anglet, Biarritz, est soumis à l’article 55 de la loi SRU. En conséquence, le PLU de Biarritz devra décrire sa capacité à réaliser les objectifs définis et inscrire des orientations et des dispositions règlementaires inscrivant la dynamique engagée aujourd’hui dans une vision prospective ; le temps du renouvellement urbain étant long.

A Bidart : la Ville a préconisé dans son PLU une obligation pour la production de logement aidé (locatif social et accession). La mise en compatibilité du PLU avec le PLH devra décrire les orientations de mixité sociale du PLU et les dispositions permettant la réalisation en reformulant et sectorisant la règle actuelle. Compte tenu des objectifs identifiés pour la ville de Bidart, soumise à l’article 55 de la SRU, le PLU : 1. indiquera dans son règlement l’obligation de production d’au moins 35 % de logements en

PLUS/PLAI pour toute opération à partir de 15 logements en couplant ce nombre de logements de la SHON minimale à définir dans le PLU. Par ailleurs, la ville entend préciser la part de logements aidés pour les opérations de 5 à 14 logements.

2. identifiera des emplacements réservés « mixité sociale » à proximité des secteurs stratégiques pour l’évolution de la ville (Centre, Gare)


Novembre 2011

A Boucau : une modification du PLU devra permettre : 1. l’inscription d’une prescription Diversité Sociale sur l’ensemble du territoire communal.

Concernant le parc locatif social public, il est envisagé de définir une prescription de logements en PLUS/PLAI pour toutes les opérations de plus de 15 logements ou 1 200 m2 de SHON déclinée selon les différents secteurs :

- le Haut Boucau : 35% de l’offre neuve en logements locatifs sociaux (PLAI / PLUS)

- le Bas Boucau Centre : 25% de l’offre neuve en logements locatifs (PLAI / PLUS / PLS) dont au moins 20% en PLAI et PLUS

- le Bas Boucau Politzer : 30% de l’offre neuve en logements locatifs sociaux (PLUS / PLAI). 2. une densification du secteur Politzer, ce quartier étant le mieux desservi de la commune

2. Dans le cadre des orientations et projets de développement urbain définis dans les PLU, il s’agira :

� d’étudier l’adaptation ou la minoration (selon les dispositions déjà en vigueur dans les communes) des normes de stationnement pour les logements en fonction de la mise en place des projets de développement des transports collectifs urbains. Les communes préciseront dans leur PLU les règles minimum et éventuellement maximum qui pourront varier selon le niveau de desserte, la densité urbaine et le type de programme (destination des logements en termes de publics, typologie ;

� Identifier les secteurs permettant de majorer la constructibilité de 20% à 50% pour la réalisation de logements selon la règlementation (art. L123 1-1 et L.127-1 du CU et Article 4 de la loi ENL) ;

3. Inscrire dans les PLU, en lien avec le programme d’action foncière en cours d’élaboration, les objectifs de mixité sociale du PLH dans les secteurs et les opérations d’aménagement urbain.


Communes Agglomération

Partenaires

EPFL Aménageurs

Organismes HLM Etat

ECHEANCIER En fonction des documents

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Modification

Révision

INDICATEURS DE SUIVI � Suivi de l’ensemble des outils mobilisés pour maîtriser le foncier ; � Suivi des emplacements réservés et des secteurs de mixité sociale ; � Suivi des modifications et révisions des PLU ; � Etablissement d’une fiche d’indicateur PLU à rattacher à l’atlas ; � Règles définies au global et au plus près des différents secteurs du PLH (ou des quartiers).

88


Novembre 2011


Novembre 2011


Définir une politique d’aménagement et de maîtrise foncière 2 Fixer des orientations de programmation de logements et d’habitat dans les projets

d’aménagement en extension urbaine ou de renouvellement urbain 2.3

CONSTATS

Le développement de l’habitat s’est peu réalisé sous la forme d’opérations d’aménagement pilotées par les collectivités locales. Les Plans Locaux d’Urbanisme ne comportent pas de schéma d’intention sur les principales zones AU, quel qu’en soit le terme.

Ces constats expliquent probablement les difficultés à tenir des objectifs de mixité sociale dans les opérations.

Toutefois, les opérations concertées d’aménagement sont de plus en plus utilisées sur le territoire de l’agglomération, en particulier à Bayonne. Ces procédures permettent d’afficher une plus grande ambition en termes de volumes comme de diversité.

Cœur d’une aire urbaine, l’Agglomération présente un tissu urbain continu sans pour autant être toujours dense. Le renouvellement urbain est donc potentiellement un axe important de la politique d’aménagement et donc de production d’habitat. La relative rareté de l’espace constructible en cœur d’agglomération et l’attractivité qui se renforce de ces espaces centraux bien équipés, bien desservis, bien achalandés, conduisent à les positionner également dans l’offre nouvelle à structurer.

OBJECTIFS

� Promouvoir l’aménagement concerté comme outil de mise en œuvre de la politique locale de l’habitat ;

� Réaliser dans les futurs territoires de développement des études préalables en termes de programmation des produits habitat et faire des préconisations opérationnelles (politique foncière, outils d’aménagement) ;

� Positionner les quartiers en renouvellement, en définissant objectifs de mixité et en distinguant : - Le projet de renouvellement urbain du Plateau de St Etienne à Bayonne ; - Les interventions sur le petit et grand Bayonne, sur le Bas Boucau voire certaines

problématiques du centre de Biarritz ; - Des quartiers en restructuration urbaine à l’image de la ZAC Kléber ou encore du pôle gare

de Bayonne et le secteur Saint-Jean à Anglet.

MOYENS ET ACTIONS

1. Projet Urbain, ZAC, permis d'aménager… dans lesquels sont définis des objectifs de

programmation de logements et de forme urbaine, inscrits dans une convention d'objectifs… - D’initiative publique, ces opérations permettent la production de foncier prêt à bâtir sur des

opérations complexes (réorganisation du parcellaire, viabilisation des terrains, aménagement et équipement de la zone) ;

- D’initiative privée, la collectivité doit s’assurer que ses intentions urbaines sont respectées dans le cadre d’un conventionnement ou d’une délégation opérationnelle.

90


Novembre 2011

2. Identifier les améliorations à apporter à l’ingénierie financière de l’aménagement (en lien avec celle de l’habitat), en tenant compte des types de produits (leurs prix de sortie et les publics concernés), les outils opérationnels (les péréquations financières ouvertes par les procédures notamment la ZAC) et les subventions publiques (contribution aux bilans d’opération) ;

3. Concertation autour du maître d’ouvrage des différents projets de renouvellement et mise en place des outils adaptés : - Intervention foncière dans des périmètres repérés de restructuration urbaine sur l’ensemble

de l’agglomération ; - PRU et PNRQAD : mettre en cohérence la programmation des projets ANRU (PLU Plateau de

Saint-Etienne, PNRQAD Parc Ancien de Bayonne) avec les orientations du PLH notamment dans la réponse à apporter aux ménages intermédiaires.

4. Elaborer et mettre en place une ingénierie de renouvellement urbain sur les sites identifiés.


Pilotes


Partenaires

Organismes HLM Aménageurs privés et publics Promoteurs privés

EPFL Etat

ECHEANCIER

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Préparation

Mise en œuvre

INDICATEURS DE SUIVI � Nombre de ZAC en cours : tableau de bord par opération d’aménagement ou de

renouvellement ; � Nombre de schéma d’intention inscrits dans les PLU ; � Nombre de logement produits dans ces opérations ; � Nombre de logements produits en renouvellement urbain ; � Indicateurs sur l’ingénierie (méthode, financement).


Novembre 2011

Volet 2 / Renforcer l’attractivité

urbaine et améliorer le cadre de

vie

�� Axe 3 : Forme urbaine et habitat

Action 3.1- Valoriser les modes d’habiter en ville

Action 3.2- Promouvoir une offre nouvelle durable

�� Axe 4- Améliorer le parc existant

�� Axe 5- Mettre en œuvre la politique locale de lutte contre

l’habitat indigne

92


Novembre 2011


Novembre 2011

VOLET 2 - RENFORCER L’ATTRACTIVITE URBAINE ET AMELIORER LE CADRE DE VIE

Forme urbaine et habitat 3 Valoriser les modes d’habiter en ville 3.1

CONSTATS

Le mode d’habiter continue d’être un sujet de débat et il est toujours difficile pour les villes de s’engager pour des formes urbaines plus denses, alors que les ménages semblent encore se diriger vers des modes d’habiter qui privilégient, en périphérie, l’habitat individuel.

Toutefois le vivre en ville et donc en appartement trouve un écho de plus en plus favorable pour des ménages appréciant la proximité des services (services à la personne, transports, loisirs, animations). Les ménages qui choisissent la ville sont conscients des avantages qu’il y a à l’habiter, a fortiori lorsque les problématiques de déplacements commencent à devenir un obstacle pour les ménages du fait du temps et du coût des déplacements.

A moyen terme, l’offre en individuel va se raréfier et se marginaliser en termes de prix. Ce ne peut plus être un axe de développement dans un contexte de foncier déjà rare et cher.

Les objectifs politiques affichés dans le cadre du Plan Climat invitent par ailleurs à travailler une offre qui rend l’option de vivre en ville, en collectif, attractive.

OBJECTIFS

� Faire évoluer les ménages sur l’habitat en ville (collectif, semi-collectif, intermédiaire) ;

� Rechercher la qualité architecturale et urbaine dans toutes les opérations d’aménagement ;

� Développer une densité respectueuse de l’habitant et du « vivre ensemble ».

MOYENS ET ACTIONS

1. Produire des formes urbaines innovantes et durables : Mieux prendre en compte les questions relatives à l’impact environnemental, à la consommation foncière, à la densité des opérations, à la mixité sociale, à l’accessibilité…

- Produire des formes urbaines permettant d'atteindre les objectifs du PLH dans une maîtrise

économe du foncier ; - Développer des volets de type AEU dans les opérations d’aménagement communautaires ; - Systématiser l‘intégration de critères d’efficacité énergétique, de réduction de l’impact

carbone et environnemental et de développement des énergies renouvelables dans tous concours et études d’aménagement.

- Etablir des cahiers des charges d’opérations respectueuses de l’environnement urbain ainsi que des règles architecturales, voire des préconisations concernant le bâti ;

94


Novembre 2011

- Trouver les articulations et déclinaisons adaptées dans les documents d’urbanisme pour faciliter la mise en place de partis d’aménagement arrêtés.

Remettre au centre du développement de l’habitat, en lien notamment avec la mise en place de la politique des déplacements urbains, l’espace public comme lieu de vie et de lien social

2. Intégrer dans le cadre des ventes de terrains communautaires des clauses visant des objectifs d’efficacité énergétique (BBC ou autres) et plus globalement de qualité environnementale (HQE ou autres démarches) pour les futures constructions ;

3. Faire évoluer les représentations sur l’habitat dense en collectif et promouvoir un habitat semi-collectif ou intermédiaire - Proposer des actions de communication autour de programmes architecturaux inventifs ; - Monter des expositions sur des réalisations de l’Agglomération ou d’autres territoires.

4. Mettre en place un processus de projet qui croise systématiquement les composantes du cadre de vie : habitat/déplacements urbains /équipements (établissements scolaires/équipements sportifs/environnement commercial…).


Pilotes


Partenaires

Organismes HLM Promoteurs constructeurs CAUE

Architectes locaux DDTM

ECHEANCIER

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Préparation

Mise en œuvre

INDICATEURS DE SUIVI � Mise en place d’indicateurs de suivi relative à cette fiche ; � Suivi des clauses environnementales dans la vente des terrains ; � Les articles dans la presse ; � Les expositions et leur fréquentation.


Novembre 2011


Forme urbaine et habitat 3 Promouvoir une offre nouvelle durable 3.2

CONSTATS Le volet territorial du plan climat de l’agglomération vient réaffirmer dans son programme d’actions l’intégration des démarches environnementales dans tout projet d’aménagement et dans le règlement des documents d’urbanisme dans le but de limiter les émissions de gaz à effet de serre. Aussi, afin d’améliorer de manière pérenne le cadre de vie des habitants et pour garantir la qualité d’accueil des nouveaux arrivants, les nouvelles opérations de logements devront être exemplaires en matière environnementale. Les bailleurs sociaux ont déjà engagé des réflexions dans un certain nombre de domaines et en particulier la prise en compte des exigences énergétiques. Il convient de développer et systématiser ces initiatives y compris dans la promotion privée.

OBJECTIFS

� Intégrer les démarches de qualité environnementale et de développement durable dans les nouvelles opérations de logements ;

� Renforcer le partenariat avec les bailleurs sociaux et les promoteurs privés ;

� Intégrer une approche de coût global (investissement/fonctionnement) dans la production de l’habitat.

MOYENS ET ACTIONS

1. Elaborer un référentiel afin d’orienter tout programme de logements pour un développement durable du territoire ;

2. Lancer un appel à projets visant à soutenir les opérations de logements sociaux exemplaires en matière de développement durable ;

3. Organiser un travail avec les filières de construction et les promoteurs pour l’intégration des items environnementaux et économiques retenus.

4. Soutenir les Approches Environnementales de l’Urbanisme (AEU) pour les opérations portant sur plus de 100 logements

5. Questionner l’évolution du réseau de transports collectifs compte tenu des objectifs de développement définis sur la zone de la Lèbe et sur le centre de Bidart.

96


Novembre 2011


Pilotes


Partenaires

ADEME Conseil régional

Bailleurs sociaux Promoteurs et propriétaires privés Fédérations du BTP

ECHEANCIER

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Préparation

Mise en œuvre

INDICATEURS DE SUIVI � Structuration d’indicateurs de suivi à partir du référentiel habitat arrêté ; � Nombre de nouveaux logements sociaux « basse consommation » financés ; � Suivi du ratio loyer/charge sur les opérations performantes.


Novembre 2011


Améliorer le parc existant 4

CONSTATS

L’Agglomération s’est engagée dans la mise en œuvre d’un Plan Climat. Le secteur « résidentiel » est le deuxième poste émetteur de gaz à effet de serre, loin cependant derrière les déplacements de personnes. L’objectif de réduction est de 20% des émissions de G.E.S d’ici à 2020.

Le Plan Climat affiche un certain nombre de dispositions pouvant être prises afin que les logements soient plus économes en énergie.

Compte tenu de l’importance du parc résidentiel ancien, l’enjeu des performances énergétiques est central sur ce segment de marché. C’est donc environ les deux tiers des résidences principales qui n’ont été soumis à aucune réglementation thermique lors de leur construction.

Concernant le parc social, le principal gisement d’économie d’énergie devrait se situer sur le parc construit avant 1975, date de la première réglementation thermique mais aussi sur le parc construit entre 1975 et 1989 qui n’a pas toujours les performances escomptées et dont les équipements demandent à être renouvelés. L’étude énergie en cours montre qu’il existe un important volume de logements classés en D (150 à 230 kWh/m²) selon l’étiquette énergie élaborée pour logements et qui peuvent faire l’objet de mesures ou de travaux d’économies d’énergie.

Un autre motif d’inquiétude porte sur les copropriétés, souvent de petite taille (7 logements en moyenne). Environ 60 % des logements collectifs en copropriété ont été construits avant la première réglementation thermique (1975) et près des trois quarts avant 1990.

Au-delà du constat de la performance énergétique globalement médiocre des logements et de l’impact environnemental induit, il convient de rappeler ici :

- le coût social des carences énergétiques du parc existant : en effet tous les ménages n’ont pas les moyens de s’acquitter de leur facture énergétique. L’étude FSL a notamment montré que 50% des ménages aidés sur le territoire de l’agglomération en 2008 l’ont été pour des motifs liés à la question de l’énergie. L’enjeu est également une approche globale de l’économie des aides publiques,

- le coût économique : toute dépense anormale en énergie a un impact proportionnel sur le pouvoir d’achat des ménages.

OBJECTIFS

� Favoriser l’identification des logements énergivores ;

� Valoriser et améliorer la qualité du parc de logements public et privé pour une meilleure maîtrise de la consommation d’énergie, en vue de réduire les charges des occupants aux ressources modestes ;

� Renforcer le partenariat autour de ce sujet.

98


Novembre 2011

MOYENS ET ACTIONS 1. Poser les bases d’une observation dynamique de la consommation énergétique du patrimoine

bâti en s’appuyant sur les résultats de l’étude énergie ;

2. Engager un travail partenarial avec les bailleurs sociaux en fonction de leur Plan Stratégique de Patrimoine et des diagnostics de performance énergétique (DPE) pour l’amélioration de leur patrimoine et mobiliser les aides de l’Etat et des fonds européens ;

3. Définir et mettre en œuvre des dispositifs opérationnels communautaires, mobilisant les aides de l’Anah, en priorisant des actions visant de plus grandes performances énergétiques :

- Actions de sensibilisation et d’aides aux des propriétaires occupants, des bailleurs et des locataires (PIG Habitat Indigne et Précarité Energétique) ;

- Incitations financières pour aider à la rénovation énergétique du parc : travaux d’isolation, double vitrage… (PIG Habitat Indigne et Précarité Energétique) ;

- Accompagnement des copropriétés fragiles. Pour ce faire, l’Agglomération est partenaire du Contrat Local d’Engagement des Pyrénées Atlantiques, contrat permettant de mobiliser localement le Fonds national d’Aide à la Rénovation Thermique des logements privés (FART).


Pilote

Agglomération Communes Bailleurs sociaux

Partenaires

Propriétaires privés ADEME Conseil régional

ECHEANCIER

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Préparation

Mise en œuvre

INDICATEURS DE SUIVI � Nombre de logements comptabilisés énergivores en 2009 ; � Suivi des évolutions des performances ; � Constitution, sur la base des fiches issues de l’étude énergie/habitat, d’une base de données sur

le patrimoine de l’Agglomération relative à la performance énergétique ; � Nombre de dossiers (et de logements) pris en considération pour une amélioration.


Novembre 2011


(EN SYNERGIE AVEC LES POLITIQUES DE DEVELOPPEMENT DU TERRITOIRE)

Lutter contre l’habitat indigne 5

CONSTATS En 2003, l’intercommunalité a inscrit la lutte contre l’habitat indigne comme une priorité de son Programme Local de l’Habitat. Son engagement a été confirmé en 2005 avec la signature du Plan Départemental de Lutte contre l’Habitat Indigne (PDLHI). Ce dispositif partenarial associe l’Etat, le Conseil général, les CAF, la MSA et les autres collectivités locales concernées, dont les deux EPCI délégataires des aides au logement. Ses objectifs sont la mise en synergie des partenaires et l’appui aux démarches locales de traitement. Il s’appuie notamment sur un outil de coordination, l’observatoire de l’habitat indigne, qui permet un suivi partagé des situations recensées et une harmonisation des procédures mises en œuvre. Dans le cadre du PDLHI, les collectivités délégataires se sont engagées à mettre en place une ingénierie technique et sociale et à mobiliser les moyens financiers nécessaires au traitement des situations identifiées. Pour étudier les conditions du respect de cet engagement, l’intercommunalité a lancé en 2008 une étude qui a conduit à la validation d’un protocole en 2010. L’objectif du protocole est d’organiser les modalités opérationnelles nécessaires à l’amélioration de la lutte contre l’habitat indigne sur le territoire de l’agglomération. Au regard des enjeux et des actions actuelles, le protocole devra apporter plusieurs plus-values :

� une meilleure connaissance des situations tant locatives qu’en propriété occupante ; � un renforcement de l’action des filières ; � une meilleure coordination des acteurs dans le traitement des situations repérées ; � une organisation du suivi et de l’évaluation de la lutte contre l’habitat indigne.

OBJECTIFS

� Agir de façon préventive sur le marché locatif privé ;

� Mieux cibler et renforcer les interventions en faveur des propriétaires occupants les plus fragiles ;

� Mettre en place des politiques ciblées et coordonnées pour le traitement des situations complexes et graves ;

� Se doter des moyens d’animation nécessaires pour assurer la détermination locale à lutter contre l’habitat indigne.

MOYENS ET ACTIONS Mettre en œuvre le protocole LHI (cf. dispositif complet) : en résumé

1. Construire des actions autour des situations les plus complexes en constituant un fonds de travaux d’office et en créant un groupe de travail « mesures de police » ;

100


Novembre 2011

2. Construire un dispositif d’intervention à l’attention des propriétaires occupants à l’échelle intercommunale ;

3. Formaliser une stratégie sur le Secteur Sauvegardé et choisir le ou les modes opératoires en lien avec le dossier PNRQAD ;

4. Expérimenter une action préventive sur les copropriétés récentes fragiles ;

5. Etablir des conventions CAF/Ville pour mieux contrôler la qualité des logements locatifs ;

6. Créer des tableaux de suivis communs pour améliorer l’action des filières de lutte contre l’habitat indigne ;

7. Assurer la communication auprès des propriétaires bailleurs en diffusant largement des plaquettes d’information sur les normes réglementaires à respecter ;

8. Désigner des référents LHI à l’échelle communale et intercommunale et mettre en place les comités de suivi.

9. Recourir aux dispositifs opérationnels permettant la mise en œuvre les orientations du protocole (PIG, OPAH, OPAH-RU…).


Pilotes.

Agglomération

Communes

Partenaires

Etat : ARS/DDCS/DDTM Conseil général ANAH

CAF ADIL BAL

ECHEANCIER

2010 2011 2012 2013 2014 2015

lancement du protocole

Mise en œuvre

INDICATEURS DE SUIVI � Nombre de dossiers traités en sortie d’insalubrité et autres indicateurs issus des dispositifs

opérationnels éclairant les résultats.


Novembre 2011

Volet 3 / Répondre aux besoins

spécifiques des publics en

difficulté

�� Axe 6- Agir pour l’accès au logement des plus défavorisés

�� Axe 7- Prendre en compte les besoins spécifiques :

Action 7-1 - Étoffer l’offre de logement pour les jeunes en insertion sociale et professionnelle

Action 7-2 - Produire et adapter le logement pour les personnes âgées

Action 7-3 - Développer une offre adaptée au handicap

Action 7-4 Accompagner les réponses pour l’hébergement pour les saisonniers

Action 7-5 L’habitat des gens du voyage

102


Novembre 2011


Novembre 2011

VOLET 3 - REPONDRE AUX BESOINS SPECIFIQUES ET DES PUBLICS EN DIFFICULTE

Agir pour l’accès au logement des plus défavorisés 6

CONSTATS

La production actuelle de logements PLAI (10%) ne permet pas de satisfaire la forte demande des ménages dont les revenus relèvent de ces plafonds (75% des demandeurs).

29% des ménages résidant dans la Communauté relèvent des plafonds PLAI. Leur profil correspond à des personnes relevant des minimas sociaux, des chômeurs, des retraités précaires mais aussi des salariés à faibles revenus dont le poids peut aller en augmentant avec la précarisation du marché du travail.

L’enjeu de la production de PLAI porte autant sur les ménages aux ressources modestes que sur les ménages en difficulté.

Le PLAi seul ne suffira pas à répondre à l’ensemble de ces besoins. Il s’agira donc de produire plus de PLAi en passant de 10% à 28% de la production PLUS/PLAI, mais également d’améliorer l’ingénierie financière des PLUS afin de maintenir un loyer acceptable pour les ménages.

Concernant les besoins d’urgence et/ou dédiés aux publics très défavorisés, quelque soit leur situation ou leur âge, l’Agglomération dispose d’une offre d’hébergement qui devrait être complétée par l’hôtel social sur Biarritz et d’un réseau associatif structuré. Le bon fonctionnement et le bon degré d’initiatives du réseau associatif gestionnaire sont à souligner, en cohérence avec les orientations du PDALPD. Néanmoins, le dispositif se heurte souvent à la difficulté à trouver des solutions de logements plus pérennes pour les publics qu’il prend en charge à un moment de rupture. Par contre, il n’existe pas d’organisation de coordination sur l’ensemble des communes qui permettrait de traiter la demande et d’assurer une certaine fluidité entre structures d’hébergement et le parc classique de logements. Seul le CCAS de Biarritz a mis en place une organisation pour travailler sur le relogement des publics hébergés en urgence ou en logement temporaire sur la commune dans le parc social. Le dernier bilan fait état d’une pression très forte sur ces solutions temporaires en deux ans atteignant aujourd’hui le même rapport que la pression locative sociale à savoir une solution temporaire (hébergement ou logement) pour 15 demandes. Or, il s’agit d’un enjeu essentiel pour ne pas engorger le dispositif, dans un contexte où les demandes d’hébergement sont croissantes. L’intercommunalité et les communes en lien avec les politiques du Conseil général et de l’Etat se sont engagées depuis 2003 dans une politique visant à permettre le traitement des situations de ménages en difficulté ou en situation d’exclusion face au logement. L’objectif partagé dans ce PLH est de poursuivre le travail dans ce domaine et de permettre un « chaînage » de solutions depuis l’hébergement d’urgence au logement autonome en tenant compte des besoins d’actions de réinsertion sociale et d’accompagnement social.

OBJECTIFS

� Produire 102 logements par an visant à répondre à la demande très sociale, soit 9% de PLAi dans l’offre globale de logement et 28% de l’offre PLUS/PLAi ;

� Fixer un cadre pour l’attribution du logement social public en tenant compte des besoins de l’ensemble des ménages ;

� Fixer un objectif d’attribution révisable annuellement pour les ménages relevant de CHRS ;

104


Novembre 2011

� Inciter fortement l’amélioration de logements conventionnés sociaux et très sociaux dans le parc privé et fixer un cadre pour l’attribution des logements très sociaux notamment en lien avec les réservations du CIL ;

� Mobiliser les agences spécialisées pour la gestion sociale du parc privé conventionné.

MOYENS ET ACTIONS 1. Privilégier une offre de petits logements (T1, T2) ;

2. Faire évoluer la Charte de peuplement de l’Agglomération en accord collectif intercommunal en intégrant les orientations de la Charte d’attribution relative à la Résidence Breuer ;

3. Intégrer les orientations de peuplement dans les conventions partenariales à établir entre l’Agglomération et les bailleurs sociaux ;

4. Revoir et/ou Etablir les conventions de réservations en tenant compte des besoins de l’ensemble des ménages

5. Intégrer les orientations du PDAPLD ;

6. Définir des objectifs de développement une offre complémentaires en hébergement d’urgence ou d’insertion dans les communes qui en ont peu ou qui en sont dépourvues ;

7. Etudier le recours au bail glissant pour les publics les plus défavorisés afin de facilité l’accès au logement.

8. Définir un cadre pour l’habitat adapté.


Pilotes


Partenaires

Conseil général Etat

Bailleurs sociaux Associations et organismes agréés

ECHEANCIER

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Préparation

Mise en œuvre

INDICATEURS DE SUIVI � Bilan de la production PLUS et PLAI et de l’amélioration en conventionnés sociaux et très

sociaux ; � Suivi des attributions de ces logements ; � Bilan d’activité des associations gérant l’urgence et le temporaire et notamment la durée

moyenne d’accueil des ménages en précarité ou en rupture, évolution du taux de rotation, évolution des situations des ménages.


Novembre 2011


Prendre en compte les besoins spécifiques 7 Etoffer l’offre de logement pour les jeunes en insertion sociale et professionnelle 7.1

CONSTATS

La population jeune est souvent caractérisée par de petits revenus, le plus souvent irréguliers, par la mobilité liée à la formation et l’emploi. De ce fait les jeunes en formation ou en première expérience professionnelle rencontrent des difficultés d’accès au logement en raison de la cherté de l’offre et de la disparition progressive de structures d’hébergement spécifiques (internats des centres de formation par exemple).

Les Foyers des Jeunes Travailleurs de Tarnos et de Bayonne jouent un rôle important dans l’hébergement de ces publics. Ce dernier a poursuivi sa politique de développement sur la période récente qui s’est traduite par des dispositifs de sous-locations entre les bailleurs sociaux et le FJT.

En revanche, les réponses pour les jeunes en difficulté sociale sont plus réduites. Des partenariats s’organisent avec le Bureau d’Accès au Logement, la Mission Locale et le PACT HD du Pays Basque ainsi qu’entre l’ASE et le FJT de Bayonne. Toutefois, c’est semble-t-il en termes de coordination autour d’orientations clairement identifiées et partagées sur la question du logement des jeunes que le travail entre les acteurs reste à structurer. Compte tenu de leurs missions, les FJT de Bayonne et de Tarnos occupent un rôle central.

En ce qui concerne les étudiants, les réponses ont été apportées dans le précédent PLH à hauteur de 80% des objectifs (234 sur 300 lits) préconisés par le diagnostic régional. Les acteurs en sont satisfaits. Reste une soixantaine de lits à réaliser.

OBJECTIFS � Favoriser la production de nouveaux logements locatifs à bon marché pour les jeunes par une

mise sur le marché de petits logements aux loyers modérés (parc social public et privé conventionné) ;

� Poursuivre le développement de l’offre en hébergement pour répondre à la demande des jeunes du territoire dans son parcours d’insertion sociale et professionnelle caractérisé par une adaptation à la mobilité ;

� Renforcer et développer le travail partenarial et en réseau en faveur de l’accès au logement des jeunes.

MOYENS ET ACTIONS

1. Prévoir une part de PLAi et/ou de « petits logements » (dans le neuf ou l’ancien) : 45% de T1 et T2 dans les programmes pour augmenter la part actuelle ;

2. Soutenir le développement du FJT au regard des besoins en logements des jeunes, dans toutes leurs spécificités y compris les initiatives à renforcer ou innovantes en matière d’offre de logement pour les jeunes (ex. colocation, sous location…). Réaliser 47 lits (opération Darrigrand) ;

106


Novembre 2011

3. S’assurer d’un bon renforcement du travail partenarial pour mieux répondre aux besoins des jeunes, autour du FJT et de la Mission Locale, et en direction également du parc privé.

4. Assurer un suivi des besoins générés par les éventuelles évolutions relatives à l’offre de formation en hébergement et logements ;

5. Compléter l’offre en logements pour les étudiants boursiers : produire une soixantaine de logements qui viendront compléter les logements existants ainsi que l’opération de Montaury à Anglet en cours de réalisation ;

6. Intégrer la problématique de l’attribution de logements pour les jeunes dans l’accord collectif intercommunal

7. Prendre en compte le besoins d’accès au logement des jeunes lors de l’établissement des conventions de réservation et dans l’étude sur la mobilisation du bail glissant ;


Pilotes Agglomération Conseil régional (en lien avec la formation) Conseil général (en lien avec l’action sociale et le PDAPLD)

Partenaires

Communes FJT Mission locale Bailleurs sociaux

Associations CROUS BIJ d’Anglet Centres de formation

ECHEANCIER

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Préparation

Mise en œuvre

INDICATEURS DE SUIVI � Evolutions de l’offre disponible auprès des FJT ; � Nombre de logements sociaux produits de type 1 et 2 ; � Nombre de logements actifs dans la bourse au logement du BIJ.


Novembre 2011


Prendre en compte les besoins spécifiques 7 Produire et adapter le logement pour les personnes âgées 7.2

CONSTATS La population de l’Agglomération est plus âgée que la moyenne française (elle se situe déjà au niveau attendu en 2020) et le vieillissement s’accentue pour les classes d’âges les plus élevées. La question du logement est d’ores et déjà posée sur le territoire, notamment pour les personnes âgées modestes que l’on peut identifier à partir des allocataires de la CAF. 3 500 personnes de plus de 60 ans bénéficient d’une aide au logement. Dès lors, se pose la question de leurs conditions actuelles de logements. Plus de 20% des ménages demandeurs d’un logement social en cœur d’agglomération ont dépassé 56 ans, 13,1% sont des retraités.

Après la levée du moratoire en 2005, le Département a programmé une relance de la production de structures d’hébergement et l’Agglomération est prioritaire pour le développement de structures soumises à l’aide sociale. Trois EHPAD, en extension ou en création, sont en cours de réalisation ou en projet sur les communes d’Anglet, Bayonne et Biarritz. L’objectif en nombre de lits programmé inscrit dans le schéma départemental sera atteint.

Mais répondre aux besoins des personnes âgées ou handicapées ne passe pas seulement par une offre médicalisée et adaptée. Les dispositifs de maintien à domicile sous-tendent que l’on puisse continuer de vivre chez soi. En conséquence, le maintien à domicile doit conduire à développer une offre de logements autonomes et adaptés.

Les bailleurs sociaux s’interrogent notamment sur la façon d’intégrer le vieillissement et le maintien à domicile de plus en plus tardif dans leurs stratégies de peuplement. Adaptation d’un certain nombre de logements mais aussi rotation des publics dans le parc sont deux types de solutions à envisager.

Dans le privé, la question se pose également, l’allongement du maintien à domicile étant tout aussi sensible, avec des besoins sont plus difficiles à quantifier. La politique d’adaptation du parc de logement existant s’appuie sur un partenariat entre le PACT HD du Pays Basque, les travailleurs sociaux et un réseau large de financeurs (ANAH, Conseil général, Communes, Caisses de retraite, Crédit Immobilier de France,…).

Il semble nécessaire de pouvoir anticiper, au cours de ce PLH, un phénomène qui devrait s’accentuer à l’avenir et se conjuguer à une baisse probable du niveau de ressources des ménages âgés.

OBJECTIFS

� Améliorer la connaissance des besoins d’adaptation en amont, dans le parc privé comme dans le parc public ;

� Produire une offre de locatifs sociaux plus spécifiquement dédiée aux personnes âgées et mieux prendre en compte la problématique du vieillissement dans la production nouvelle de logement ;

� Développer une offre de logement à loyer peu onéreux ;

� Accompagner le développement d’une offre nouvelle en hébergement médicalisé habilité à l’aide sociale en veillant à l’accessibilité économique de ces produits pour les ménages concernés, pour l’Agglomération dans le cadre de la délégation de compétence ;

� Améliorer la capacité et le temps de traitement des dossiers d’adaptation.

108


Novembre 2011

MOYENS ET ACTIONS 1. Définir les besoins et orientations dans le cadre des futurs schémas départementaux

d’hébergement en faveur des personnes âgées afin compléter l’offre existante et les projets en cours de réalisation (118 lits à Biarritz et Anglet);

2. Réaliser le projet d’EHPAD au Séqué à Bayonne (environ 80 lits) ;

3. Mobiliser les financements (Etat/Conseil général) pour la réalisation des logements médicalisés;

4. Animer le partenariat amont avec les communes pour :

- accompagner l’identification des besoins et la définition de leurs volontés sur cette question en partenariat avec les acteurs spécialisés ;

- préciser les meilleures implantations pour ce type d’offre adaptée, à proximité des commerces et services nécessaires au maintien à domicile.

5. Programmer des résidences identifiées, bien localisées, à étudier en partenariat avec les acteurs concernés, notamment pour ce qui concerne les typologies :

- Négocier avec les opérateurs sociaux et les promoteurs pour concevoir des logements adaptés dès l’origine : soit, outre les nouvelles normes imposées par la loi handicap, des appartements comprenant une salle d’eau adaptée (et pas seulement adaptable) avec douche à niveau et sanitaires spécifiques, en résidences dédiées ou en diffus ;

- accompagner les bailleurs dans le développement de formules attrayantes pour les ménages en situation de sous-occupation d’un logement social, en menant de front adaptations et mutations.

6. Mutualiser les moyens dédiés d’une part à l’amélioration du parc privé et d’autre part à l’adaptation des logements des personnes âgées (dispositifs Conseil général et ANAH) : un dispositif d'intervention commun aux communes pour les propriétaires occupants ou les locataires du parc privé, avec un volet « adaptation du logement des personnes âgées» ;

7. Anticiper les besoins des locataires du parc HLM en s’appuyant sur les enquêtes d’occupation, les demandes directes et les perspectives inscrites dans les PSP: aller vers des orientations partagées par les bailleurs pour définir des objectifs d’adaptation dans le parc social, à la fois quantitatifs et qualitatifs. Soutenir l’adaptation des logements par la mobilisation notamment de la PALULOS et améliorer l’accessibilité des résidences ;

8. Etendre le dispositif CLIC (personnes âgées) de Bayonne aux deux autres communes pour favoriser l’information des ménages, améliorer la connaissance des besoins et mettre en relation les différents partenaires ;


Pilotes

Conseil général Communes Agglomération Etat

Partenaires

Bailleurs sociaux PACT

CLIC Associations ANAH

ECHEANCIER

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Préparation

Mise en œuvre

INDICATEURS DE SUIVI � Nombre de logements mis en service chaque année, intégration dans l’OLH ; � Localisation des logements adaptés et détail selon le type d’adaptation, intégration dans l’OLH ; � Nombre d’agréments accordés par le Conseil général et l’Etat pour ce qui concerne l’offre

médicalisée ; � Nombre de dossiers d’adaptation réalisés par an et caractéristiques ; � Plan programme d’intervention en anticipation dans le parc social.


Novembre 2011


Prendre en compte les besoins spécifiques 7 Développer une offre adaptée au handicap 7.3

CONSTATS

Les besoins liés au handicap sont généralement peu ou mal connus. La mise en place des Maisons Départementale du Handicap (MDPH), encore récente, devrait toutefois permettre d’améliorer la connaissance.

Les données de la CAF font état de près de 1 200 foyers comptant une personne handicapée soit 6% des allocataires.

Concernant le logement et l’hébergement des personnes adultes handicapées en foyer de vie ou foyers occupationnels, aucune analyse globale des besoins n’a été recensée.

Mais répondre aux besoins des personnes handicapées ne passe pas seulement par une offre médicalisée et spécifique. Les dispositifs de maintien à domicile autorisent à envisager de continuer à vivre chez soi. Cela passe comme pour les personnes âgées sur une adaptation des logements existants et une meilleure prise en compte du handicap dans la production nouvelle.

OBJECTIFS

� Améliorer la connaissance des besoins d’adaptation en amont, dans le parc privé comme dans le parc public ;

� Prévoir une offre de locatifs sociaux plus spécifiquement dédiée aux personnes handicapées ;

� Améliorer la capacité et le temps de traitement des dossiers d’adaptation au logement.

MOYENS ET ACTIONS 1. Définir les besoins et orientations dans le cadre des futurs schémas départementaux

d’hébergement en faveur des personnes handicapées ;

2. Mobiliser les financements (Etat et Conseil général) nécessaires à la réalisation des logements en structures adaptées (financement pour tenir compte des projets en cours) ;

Soutenir le projet de 24 lits à Biarritz.

3. Améliorer la visibilité de l’offre et suivre les attributions dans le parc locatif aidé pour éviter la vacance de logements existants et adaptés au handicap ;

4. Mutualiser les moyens dédiés d’une part à l’amélioration du parc privé et d’autre part à l’adaptation des logements des personnes handicapées : un dispositif d'intervention commun aux communes pour les propriétaires occupants ou les locataires du parc privé, avec un volet « adaptation du logement des personnes âgées et/ou handicapées » ;

110


Novembre 2011

5. Anticiper les besoins des locataires du parc HLM en s’appuyant sur les enquêtes d’occupation, les demandes directes et les perspectives inscrites dans les Plans Stratégiques de Patrimoine : aller vers des orientations partagées par les bailleurs pour définir des objectifs d’adaptation dans le parc social, à la fois quantitatifs et qualitatifs. Soutenir l’adaptation des logements par la mobilisation de la PALULOS notamment et se soucier de l’amélioration de l’accessibilité des résidences ;

6. Soutenir financièrement l’adaptation d’un certain nombre de logements à des handicaps spécifiques (à raison de 5 par an par exemple).


Pilotes

Conseil général Communes Agglomération

Partenaires

Agglomération Bailleurs sociaux PACT ANAH

CCAS Associations MDPH Etat

ECHEANCIER

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Préparation

Mise en œuvre

INDICATEURS DE SUIVI � Nombre de logements mis en service chaque année, intégration dans l’OLH ; � Localisation des logements adaptés et détail selon le type d’adaptation, intégration dans l’OLH ; � Nombre d’agréments accordés par le Conseil général et l’Etat pour ce qui concerne l’offre

médicalisée ; � Nombre de dossiers d’adaptation réalisés par an et caractéristiques ; � Plan programme d’intervention en anticipation dans le parc social ; � Suivi de l’adaptation au handicap dans la construction nouvelle.


Novembre 2011


Prendre en compte les besoins spécifiques 7

Accompagner les réponses pour l’hébergement pour les saisonniers 7.4

CONSTATS

Les travailleurs saisonniers ne sont pas nécessairement jeunes même si ces derniers représentent localement la majorité d’entre eux : 70% des saisonniers ont moins de 25 ans sur le littoral basque selon une étude faite par le Conseil général en 2005.

Un travail de diagnostic a été réalisé à l’initiative du Conseil général avec l’ensemble des partenaires concernés (Etat, FJT, UMIH, CIL 64, Agglomération, CCPBS).

Au plan local, la maison de l’emploi a engagé une action « Maison des saisonniers » qui a pour objectif d’impulser une dynamique partenariale avec l’ensemble des acteurs concernés et en premier le tissu économique afin de prendre en compte les besoins d’accompagnement propres aux travailleurs saisonniers. Son action repose sur trois axes : l’emploi, la bourse logement et la médiation sociale. Cette maison des saisonniers couvrira un périmètre large du Sud Landes à Hendaye grâce notamment à l’implication du GIP-Littoral et du réseau des BIJE.

Ces dernières années ont vu disparaître, dans un marché tendu, les logements accessibles au regard des salaires des travailleurs saisonniers y compris les logements, dans certains cas, mis en location par l’employeur.

La question du logement saisonnier est complexe du fait du caractère aléatoire de la saisonnalité (début/fin), du recrutement (local/lointain) selon les compétences, des métiers difficiles du fait d’horaires et temps de travail spécifiques à ces métiers. Le logement constitue dès lors un paramètre important pour un secteur d’activité où le niveau des salaires est généralement peu élevé au regard du coût des loyers en période estivale.

OBJECTIFS Dans le cadre de la politique de développement économique de l’Agglomération, fixer un cadre de l’action en faveur des conditions d’hébergement des salariés saisonniers en lien avec le tissu économique :

� Accompagner le développement économique touristique par un soutien aux projets innovants de logements pour les travailleurs saisonniers ;

� Contribuer au partenariat autour des projets en faveur de l'accueil des saisonniers.

MOYENS ET ACTIONS

1. Inciter les acteurs économiques à se saisir de manière pérenne de cette question ; 2. Favoriser les mises en relation entre les entreprises et les structures d’hébergement de toutes

natures présentes sur le territoire, 3. Mettre à disposition de la « bourse logement », mise en place par la maison des saisonniers, les

logements ou hébergement qui ne seraient pas utilisés l’été dans un cadre conventionnel avec les entreprises ou fédérations ;

112


Novembre 2011

4. Tester la mise à disposition, en période estivale, pour les travailleurs saisonniers d’une vingtaine de lits dans le nouveau FJT sur le site de Darrigrand à Bayonne.

5. Evaluer les modes de fonctionnement des deux structures mobilisées durant la période estivale :

Résidence Ximinxar à Bidart, 10 places à Bayonne gérées par le FJT

6. Mettre en place un outil d’observation de ce besoin.


ECHEANCIER

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Préparation

Mise en œuvre

INDICATEURS DE SUIVI � Evolution du nombre de places d’hébergement réservées aux travailleurs saisonniers ; � Nombre de logements mobilisables au travers de l’offre institutionnelle ou parapublique en

complémentarité des autres usages.

Pilotes

Maison de l’emploi Professionnels concernés par l’activité touristique et leurs fédérations

Partenaires

Agglomération Communes GIP Littoral

Conseil régional Conseil général Associations, FJT CIL


Novembre 2011


Prendre en compte les besoins spécifiques 7 L’habitat des gens du voyage 7.5

CONSTATS

Les besoins d’accueil et d’habitat pour les gens du voyage nécessitent deux types de réponse : les aires d’accueil permanentes ou de grands passage pour les voyageurs non sédentaires sur le territoire communautaire et les terrains familiaux ou habitat adapté pour les ménages sédentaires et/ou ayant une implantation locale. Le schéma départemental pour l’accueil et l’habitat des gens du voyage fixe les orientations pour l’ensemble du territoire des Pyrénées Atlantiques. Un nouveau schéma devrait être élaboré.

La question des grands passages est traitée dans le cadre du Schéma départemental qui a été approuvé le 6 septembre 2011.

Depuis 2003, les collectivités locales se sont plus fortement impliquées sur les problématiques relatives aux gens du voyage :

- l’Agglomération a pris en régie directe la gestion de l’aire d’accueil permanente, Landa Tipia, et du terrain familial et de l’habitat adapté réalisés depuis 1999.

- Le Conseil général a désigné localement une assistante sociale affectée à cette problématique au sein de ses services,

- Le Conseil général et les villes de Bayonne, Anglet et Biarritz, se sont engagés dans un projet d’actions sociales proposé par l’association Gadgé Voyageur.

L’évolution de la réglementation et des besoins en logement de ces publics ayant fortement évoluée ces dix dernières années, cette nouvelle organisation doit contribuer notamment à mieux prendre en compte les besoins en logement (logement, terrain familial/habitat adapté).

On dénombre aujourd’hui 7 groupes familiaux sédentaires ou semi-sédentaires soit 26 ménages sédentaires comprenant près de 110 personnes dont 50 % d’adultes et ¼ des enfants sont des jeunes adultes.

Ces personnes sont résidents sur l’aire d’accueil de Landa Tipia. Tous ces ménages ont exprimé une demande de logement adapté.

OBJECTIFS

� a – Définir un projet social ambitieux pour accompagner les projets d’habitat et de’accueil : il développera des actions en matière de scolarisation, d’insertion économique, d’accompagnement social au logement et de santé ;

� b - Sédentarisation : Créer sur chaque commune de l’Agglomération une offre en habitats adaptés : une opération est en projet à Biarritz, rechercher des terrains sur l’ensemble des communes de l’Agglomération pour la réalisation d’autres projets.

Une étude permettra d’affiner les besoins en matière de sédentarisation et statuer sur l’ensemble des terrains dédiés aux gens du voyage sur l’Agglomération ;

� c- Aire permanente d’accueil : Définir les besoins concernant le passage et améliorer l’existant pour assurer le meilleur accueil et la meilleure gestion de l’aire ;

114


Novembre 2011

� d - Le grand passage : Création d’une aire de grand passage d’une capacité maximale de 230 places sur le territoire de l’Agglomération (soit 2 hectars).

MOYENS ET ACTIONS 1. Réalisation d’une étude habitat adapté qui viendra préciser les besoins en sédentarisation, la

nature des projets et les modalités d’accompagnement social des ménages. Elle permettra également de clarifier la vocation de l’ensemble des terrains dédiés aux gens du voyage sur l’agglomération selon une analyse objective des besoins et des capacités d’accueil du territoire.

2. Travail partenarial à animer pour assurer le montage opérationnel et l’accompagnement social des ménages ;

3. Prendre en compte les éventuels besoins de sédentarisation en mobilisant les financements en PLAi ;

4. Intégrer les orientations relatives aux aires d’accueil qui seront définies dans le futur schéma départemental.


Pilotes

Agglomération Communes co-pilote

Partenaires

Conseil général Etat

Organismes Association Gadgé Voyageur

ECHEANCIER

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Préparation

Mise en œuvre

INDICATEURS DE SUIVI � Evolutions de l’occupation de Landa Tipia ; � Nombre de familles en demande d’habitat adapté ; � Suivi de la production en habitat adapté développée.


Novembre 2011

Volet 4/ Pilotage du PLH

�� Axe 8 Proposer une nouvelle gouvernance du PLH

Action 8-1- Une organisation renforcée Agglomération / Villes

Action 8-2- Contractualiser les objectifs avec les différents partenaires

Action 8-3-Assurer le pilotage partenarial et caler le dispositif d’observation

116


Novembre 2011


Novembre 2011

VOLET 4 – PILOTAGE DU PLH

Proposer une nouvelle gouvernance du PLH 8 Une organisation renforcée Agglomération / Villes 8.1

CONSTATS

La mise en œuvre d’une politique de l’habitat globale et efficiente nécessite une imbrication optimale des compétences des différents acteurs et au premier chef celles de l’Agglomération et des communes. La révision du PLH a mis l’accent sur le besoin de concevoir la nouvelle politique de manière très concertée avec les communes, afin que les objectifs soient bien communs.

Les progrès à venir sont à attendre d’une organisation plus étroite et plus cohérente des actions entre les villes et l’Agglomération face à l’ensemble des partenaires et institutionnels.

OBJECTIFS

� Développer un cadre partenarial communes / Communauté d'agglomération pour la programmation des opérations d'habitat et plus globalement la mise en œuvre du PLH

MOYENS ET ACTIONS

1. Améliorer les interfaces avec les techniciens et les élus des communes - Renforcer les outils d’échange et de suivi partagés (tableaux de bord, fiches communes,…) ; - Identifier un référent habitat dans chaque commune ;

- Instituer un programme de travail annuel et des rencontres régulières.

2. Etablir un cadre conjoint relatif aux objectifs du PLH avec chaque commune

3. Prendre en compte les spécificités de Bidart et de Boucau.

Le cadre partenarial communes / Agglomération devra être décliné pour Bidart et Boucau. Cette déclinaison devra prendre en compte le fonctionnement actuel de ces deux communes qui ne disposent pas, du fait de leur taille, de moyens humains et techniques très étoffés. En particulier, les deux communes devront pouvoir bénéficier d’une interaction plus forte avec les services communautaires, ceci dans le respect du partage de compétences et en privilégiant trois thèmes : - la mise en compatibilité des PLU avec le PLH. Les services communautaires appuieront les

services municipaux dans les modifications ou révisions nécessaires que celles-ci portent sur le Plan d’Aménagement et de Développement Durables ou sur le Règlement,

- l’action foncière et les politiques d’aménagement. Afin d’assurer la réalisation des objectifs du PLH, le lancement d’opérations importantes sur les deux communes devra être assurée et les maîtrises d’ouvrage déterminés : ZAD de la Lèbe, zone Canditte, Bas Boucau-Politzer à Boucau, ZAD Centre et opérations de la gare à Bidart. Elles pourront pour cela s’appuyer sur l’ingénierie communautaire,

- l’amélioration du parc privé existant voire le renouvellement de quartiers en difficulté. La mise en œuvre du PIG communautaire Habitat Indigne et Précarité Energétique permettra de

118


Novembre 2011

proposer une ingénierie d’accompagnement aux propriétaires. Plus globalement, les deux villes pourront s’appuyer sur les services communautaires pour mettre en application le protocole Lutte contre l’Habitat Indigne et pour définir une stratégie de renouvellement urbain sur le Bas Boucau Centre.

Ces interactions spécifiques, et certainement plus forte qu’avec les trois autres communes, seront formalisées par le biais du cadre conjoint relatif aux objectifs du PLH.


Pilote

Agglomération

Partenaires

Communes

ECHEANCIER

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Préparation

Mise en œuvre

INDICATEURS DE SUIVI � Résultats à mi-parcours du PLH ; � Outils et méthode de travail mis en place avec les communes.


Novembre 2011


Proposer une nouvelle gouvernance du PLH 8 Contractualiser les objectifs avec les différents partenaires 8.2

CONSTATS

La mise en œuvre d’une politique de l’habitat nécessite un engagement de l’ensemble des partenaires. Si l’écriture des objectifs se fait dans le cadre du PLH, la réalisation dépend ensuite d’une part de la volonté politique et d’autre part de la volonté et de la capacité à faire des opérateurs.

Ainsi, pour sceller plus encore les intentions, la contractualisation permet de fixer un cadre clair concerté visant à la réalisation des objectifs du PLH. C’est la formalisation des volontés politiques auprès des opérateurs,

OBJECTIFS

� Contractualiser les objectifs de la politique de l’habitat de l’Agglomération avec les différents partenaires : bailleurs publics et opérateurs privés ;

� Intégrer les orientations du PLH dans les différentes stratégies des organismes sociaux : - Fixer des objectifs convergents avec chaque organisme : en fonction de leurs programmes

pluriannuels de développement tant en matière de politique d’investissement que de gestion locative ;

- Arrêter des engagements réciproques sur un cycle pluriannuel de 3 ans.

MOYENS ET ACTIONS

1. Créer un cadre conventionnel Agglomération – bailleurs sociaux fixant les engagements partenariaux pour permettre la réalisation des objectifs du PLH :

- Le développement du parc de logements : volume, typologies, localisation, respect d’objectifs environnementaux…

- L’adaptation du parc (réhabilitation des logements, adaptation, entretien du patrimoine) ; - Orientation en termes de peuplement ; - Les moyens mobilisés pour la réalisation des opérations (selon le règlement d’intervention

de l’Agglomération).

2. S’appuyer sur les Plans Stratégiques de Patrimoine en cours d’élaboration ;

3. Etablir un cadre conventionnel Agglomération - Ville – promoteurs privés- bailleurs sociaux pour les opérations de logements dans lesquelles seront déclinés les objectifs de mixité sociale et la qualité des produits attendus.

120


Novembre 2011


Pilotes

Agglomération Villes

Partenaires

Aménageurs Bailleurs sociaux Promoteurs constructeurs

ECHEANCIER

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Préparation

Mise en œuvre

INDICATEURS DE SUIVI � Suivi des engagements pris dans les conventions partenariales


Novembre 2011


Proposer une nouvelle gouvernance du PLH 8

Assurer le pilotage partenarial et pérenniser le dispositif d’observation 8.3

CONSTATS

La CILH est l’instance de pilotage de la politique locale de l’habitat. Elle réunit un panel large d’institutionnels, d’acteurs de l’habitat, professionnels et associatifs.

L’Agglomération doit pouvoir disposer, dans la durée du PLH, d’un ensemble d’outils de connaissance et de synthèse, précieux pour suivre les avancées et juger de la mise en œuvre du PLH. Ce dispositif d’observation est demandé par la loi (art L302-1 du Code de la Construction et de l’Habitation), il semble indispensable à l’effectivité de la politique.

L’Agglomération est déjà dotée d’un Observatoire Local de l’Habitat. Dans le cadre de la CILH, elle restitue les résultats et analyses de l’OLH support de débats au sein de cette instance notamment. Il contribue également aux études, analyses et a constitué la quasi-totalité de la base de données utilisée pour la réalisation du diagnostic du PLH grâce à la collaboration de tous les fournisseurs de données. Il est de fait un outil essentiel pour l’aide à la décision.

Elle est également partenaire de l’observatoire départemental Habitat confié à l’AUDAP, associée à l’observation de la demande de logements sociaux réalisée par la DDTM et à l’observatoire des loyers confié à l’AUDAP.

Il est souhaitable d'actualiser régulièrement ces éléments pour pouvoir suivre les informations année après année (voire au semestre pour certaines données) et surtout détecter les principales évolutions sur le fonctionnement du marché du logement, afin de se placer en situation de réagir rapidement.

OBJECTIFS

� Animer et coordonner pour permettre la réalisation du programme d’actions ;

� Observer pour agir : renforcer l’observation et l'animation-évaluation au travers de l’OLH

� Evaluer pour réajuster en continu l’action ;

� Communiquer et informer sur la politique de l’habitat pour une meilleure connaissance collective des enjeux de l’habitat, pour améliorer l’image du logement en particulier social, pour orienter les ménages en fonction de leurs besoins.

MOYENS ET ACTIONS

1. Améliorer et développer les outils de suivi, d’observations et d’études des politiques locales de l’habitat pour prendre en compte les nouveaux en s’appuyant notamment sur :

- Une veille des prix immobiliers, loyers de sortie, demande HLM, fonctionnement du parc social, offre et demande de logements temporaires…

- Une veille du marché du foncier ; - Suivre la programmation de logements en lien avec la délégation de convention des aides

publiques au logement au sein de la commission habitat de l’Agglomération ; - L’intégration d’indicateurs de suivi liés aux enjeux environnementaux dans l’habitat. Enfin l’observation du marché privé fait défaut, il s’agira d’inciter les promoteurs privés à mettre en place un observatoire de la promotion.

122


Novembre 2011

2. Intégrer les besoins d'expertises thématiques et réglementaires (assurer le suivi des PLU et des projets d'aménagements et de construction aidée)

3. Etablir un bilan annuel relatif à la production, aux conventions partenariales établies et procéder à l’évaluation à mi-parcours du PLH (2012) et en fin de PLH (2015) ;

4. Poursuivre la tenue de la CILH comme instance de pilotage du PLH pour : - Faire partager la connaissance et les expériences ; - Initier des réflexions et des partenariats sur des problématiques émergentes ou innovantes ; - Partager les bilans et évaluation du PLH ; - Maintenir et amplifier les échanges avec l'ensemble des partenaires dans ce cadre institué ; - renforcer le partenariat.

5. Communiquer et informer sur la politique de l’habitat : - Editer une plaquette à l’occasion de l’approbation du PLH ; - Produire une « Lettre du PLH », insertion sur le site internet, actualité de l'habitat,

événementiel sur les projets…en s’appuyant sur l’Observatoire Local de l’Habitat, l’Observatoire Départemental et autres observatoires contribuant à la politique de l’habitat améliorer l'image du logement social et du logement en général ;

- Développer des outils de communication grand public et de diffusion de l’information sur la politique de l’habitat ;

- Mettre en place la concertation avec les habitants (ex. dans le cadre des agendas 21, ou à l’occasion du lancement d’opérations spécifiques…).


Agglomération Partenaires

Communes AUDAP ADIL Tous

ECHEANCIER

INDICATEURS DE SUIVI

� Nombre de CILH et objet des séances ; � Nombre de lettre du PLH par an et thèmes traités.

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Mise en œuvre


Novembre 2011

BESOINS ESTIMES DE FINANCEMENTS PAR AN EN MOYENNE (Agglomération, Etat, Anah, ANRU, Conseil général)

Production de logements sociaux 6, 54 M€

Réhabilitation projet ANRU 1, 58 M€

Parc privé ancien 1,79 M€

Etudes 0,10 M€

Soit un total / an 10 M€

(hors subvention de fonctionnement)

Soit en moyenne par an pour l’Agglomération un besoin prévisionnel de 4 M€ (y compris l’accession aidée par l’Agglomération).

124


Novembre 2011


Novembre 2011

Volet 5 / Territorialisation du PLH

1 - Eléments de cadrage

2 - Bayonne

3 - Anglet

4 - Biarritz

5 - Bidart

6 – Boucau

126


Novembre 2011


Novembre 2011

Agglomération

PLUS / LCS

22%

PLS /

Interm.

7%

PLAi / LCTS

9%

Marché

libre

35%

Accession

aidée

27%

1 - Eléments de cadrage intercommunal

Cette territorialisation vise un objectif de mixité sociale et territoriale. Il s’agit de proposer des volumes de logements à produire en cohérence avec les tendances de développement des communes, leurs ambitions et leurs potentiels, tout en visant à se rapprocher au maximum des objectifs de l’Etat en termes de production de logements sociaux. Pour rappel le nombre de demandes de logements sociaux sur l’Agglomération est de 6 892 (janvier 2009)

Tendre vers 1200 logements par an - Une logique de rééquilibrage de la production à Bayonne - Une logique de rattrapage à Anglet et à Biarritz mais une production limitée par la capacité

foncière à Biarritz - Une logique de poursuite de la dynamique de construction à Bidart et Boucau

Contribution de chaque commune à la réalisation des objectifs par type de logement et par an.

PLAI LCTS PLUS LCS PLS

Nombre de

logements 533 38 102 31 157 205part/commune/

type logement 46% 37% 40% 39% 51% 50%

Nombre de


type logement 30% 34% 33% 36% 30% 27%

Nombre de


type logement 8% 11% 12% 9% 5% 8%

Nombre de


type logement 9% 11% 9% 9% 8% 8%

Nombre de


type logement 7% 7% 7% 7% 6% 7%

1 160 102 257 78 311 413

100% 100% 100% 100% 100% 100%

Marché libre

Bidart

Boucau

Bayonne

Anglet

Biarritz

Nombre de

logementsAgglomération

Accession Aidée Objectif annuel

de production Type de logement

Logement locatif social et intermédiaire

Une offre adaptée au besoin du territoire

- Construire 31% de logements locatifs sociaux (PLUS / PLAI), - Maintenir le développement d’une offre en locatif intermédiaire 7%

(PLS) - Soutenir le marché de l’accession aidée (sociale, abordable et

intermédiaire) - Maintenir une offre en PLS pour un meilleur équilibre social des

opérations - Maintenir une offre en marché libre

128


Novembre 2011

Une ventilation plus proche de la réalité des besoins des

ménages

Les fiches territoriales ont pour objectif de préciser à l’échelle communale la déclinaison des objectifs du PLH. Aussi, elles sont complémentaires au programme d’actions sans s’y substituer.


Novembre 2011

2 - Bayonne Le contexte Centre décisionnel, administratif et économique, d’un cœur d’agglomération dont l’aire d’influence s’étend sur l’ensemble du Pays Basque et du Sud Landes jusqu’à Capbreton, la ville de Bayonne commence à percevoir les effets positifs de 10 ans de développement urbain volontariste. A travers son projet de renouvellement urbain, son action sur le centre ancien et l’urbanisation progressive des secteurs périphériques, la ville entend se renouveler et s’urbaniser dans le cadre d’un développement résidentiel de qualité. L’éligibilité du centre ancien de Bayonne au PNRQAD vient apporter une nouvelle étape dans l’intervention dans le centre ancien et l’approche qualitative des nouveaux quartiers d’habitation bayonnais vient souligner la volonté de la ville à proposer un cadre de vie visant à répondre aux exigences environnementales et sociales. Aussi, le projet de la ville de Bayonne requiert une plus ferme exigence en termes de mixité sociale par le développement d’une offre de logements diversifié (accession aidée, logements sociaux…) en cohérence avec le profil des ménages et dans le cadre d’un rééquilibrage de l’offre sociale sur ce territoire.

Les chiffres clés Bayonne

Agglo. Côte

Basque Adour

POPULATIONPopulation légale au 01/01/2011 (Insee) 45 722 125 851Evolution démographique 1999 - 2007 (Insee) 1,31% 0,56%Nombre de personnes par ménage 2007 (Insee) 1,90 1,96Part des plus de 60 ans 2007 (Insee) 23,4% 28,8%Taux de ménages non imposables 2008 (DGI) 52% 46%Taux de ménages <100% plafonds PLUS 2007 (FILOCOM) 66% 58%URBANISATIONSuperficie en km2 (PLU) 25,5 83,0Superficie constructible (zones U à vocation habitat) en ha (PLU) 719 3 256Superficie en extensions urbaines potentielles (zones AU à vocation habitat) en ha 166 506LOGEMENT ET DYNAMIQUE DE MARCHENombre de résidences principales 2009 (FILOCOM) 21 890 61 896Part des résidences secondaires 2009 (FILOCOM) 4% 15%Logements neufs 1999 - 2009 (FILOCOM) 2 677 8 463Demandeurs de logements sociaux 2009 (ODELOS) 2 580 6 892Nombre de logements sociaux SRU 2010 (DDTM) 5 872 9 881Taux de logements sociaux SRU 2002 (DDTM) 27,6% 16,2%*Taux de logements sociaux SRU 2010 (DDTM) 26,3% 15,8%Déficit SRU 2010 (DDTM) 0 4 037Nombre de logements vacants 2009 (FILOCOM) 2 440 6 398Evolution du taux de vacance 2003 - 2009 (FILOCOM) -2,6 point(s) 0,1 point(s)Taux de logements vacants privés étant vétustes (C7 et 8) 2009 (FILOCOM) 14,7% 7,3%* échelle des trois communes historiques Principaux constats : - Une ville centre et attractive ; - Une part de ménages modestes similaire des moyennes observées dans les villes centres du même poids ; - Des terrains potentiellement constructibles en nombre encore relativement important et des secteurs en renouvellement urbain conséquents (Gare, Tête de Pont, PRU, PNRQAD); - 33% de la production neuve réalisée sur Bayonne - depuis 2002, une baisse de la part de logements sociaux de plus d’un point ; - une répartition territoriale déséquilibrée des logements sociaux sur la commune ; - Une dynamique de résorption de la vacance.

Les enjeux du PLH à Bayonne

130


Novembre 2011

- Permettre aux jeunes ménages et aux familles d’accéder à un logement en locatif et en

accession ; - Procéder à un rééquilibrage intra-muros des logements sociaux (PLUS, PLAI) ; - Développer un habitat équilibré en secteurs d’extension ; - Répondre aux enjeux du renouvellement urbain, en particulier dans le centre ancien et sur le

plateau de Saint-Etienne.

Territorialisation des objectifs et des actions 1 - Les objectifs quantitatifs et qualitatifs : 46% des objectifs du PLH de l’Agglomération à Bayonne L’objectif : 3 200 logements à réaliser soit une moyenne de 533 logements par an Le potentiel : A Bayonne, le potentiel de foncier et des projets identifiés à l’horizon 2015 représente une capacité de plus de 3 000 logements si les conditions opérationnelles sont réunies. Pour répondre à ce double enjeu quantitatif et qualitatif, le PLH prévoit un objectif global de production situé à 3 200 logements, cohérent au regard du potentiel mais sensiblement supérieur au poids démographique relative de la ville centre. L’enjeu relève donc davantage de l’objectif qualitatif de cette production. La réalisation du potentiel mobilisable dans le cadre d’opérations d’aménagement et l’identification d’opportunités ponctuelles doivent permettre au total d’atteindre les objectifs du PLH.

CommuneObjectifs sur

5 ans (2011 - 2015)

Locatif très social (PLAi / LCTS) 228

Locatif social (PLUS / LCS) 612

Locatif social intermédiaire (PLS) 185

Accession aidée 943

Marché libre 1232

Total de logements à réaliser en 5 ans

3 200

Bayonne

Accession

aidée

29%

Marché

libre

39%

PLAi /

LCTS

7%

PLS /

Interm.

6%

PLUS / LCS

19%

La réponse aux exigences SRU : La ville de Bayonne n’a pas de déficit de logements sociaux au regard de l’article 55 de la loi SRU. En conséquence, avec un objectif de 840 logements locatifs sociaux (PLUS, PLAI, LCS, LCTS) et 185 PLS destinés à des ménages aux revenus intermédiaires, la ville maintiendra sa part de logements sociaux SRU (environ 26,5%). Avec le maintien de cet effort de production, la ville de Bayonne prend en compte en premier lieu les besoins des ménages et qui dépassent, comme sur l’ensemble du territoire national, les 20% SRU. Elle s’inscrit également dans une logique de solidarité intercommunale, en portant une partie de retard accumulé sur l’agglomération, et aux besoins d’un rééquilibrage de l’offre sur le territoire communal. Le bilan du dernier PLH a relevé une grande insuffisance en matière de production de logements sociaux. Le libre et le PLS ont été privilégiés aux dépends du PLUS et du PLAI, d’où une baisse de plus d’un point en 8 ans de la part de logements sociaux SRU. En conséquence, l’accent, dans ce PLH, est mis sur le PLUS et le PLAi, le PLS ne représentant à Bayonne que 6% des objectifs de production.


Novembre 2011

La diversification de l’offre : favoriser l’accession aidée (sociale et abordable) avec un objectif de 943 dont environ 7% de l’accession modérée qui sera produite par les opérateurs sociaux. Concernant la part résiduelle indiquée en marché libre, en fonction des projets communaux et intercommunaux, les collectivités pourront définir des niveaux de prix de sortie des logements inférieurs au prix du marché libre et différenciés selon les besoins des ménages en particulier dans les zones d’aménagement public, tels que déjà pratiqués par exemple à Arrousets ou en cours de réflexion au Séqué. Les principaux axes pour accroître les capacités résidentielles :

- Assurer la réalisation des opérations en cours, notamment du Séqué ; - Exploiter les opportunités foncières pour développer du logement social en particulier dans

les opérations prévues à plus ou moins long terme (Têtes de Pont, Sœurs Blanches, Prissé, îlots opérationnels du centre ancien dans le cadre du PNRQAD notamment…) ;

- Augmenter les capacités de construire en travaillant sur les mutations urbaines. A noter que les règles de constructibilités actuelles (densité et hauteur) permettent d’envisager des densités et des hauteurs favorables à la réalisation des objectifs du PLH ;

- Décliner le Programme d’Action Foncière intercommunal avec chaque commune en renforçant notamment l’analyse sur des secteurs prioritaires et incluant le patrimoine immobilier des partenaires institutionnels (Etat, Organismes publics…) ;

- Soutenir la production de logements conventionnés privés à travers la mise en œuvre de dispositifs opérationnels ; Il s’agira notamment en dehors des actions issues du PNRQAD de Bayonne de développer des volets visant en priorité la production de logements sociaux et très sociaux ;

- Décliner les orientations du PLH dans des modifications ou de la révision du PLU (PADD, Règlement).

Les principes de mixité sociale : Décliner dans le PLU, lors de sa modification pour mise en compatibilité et révision ultérieure avec les orientations de mixité sociale du PLH en mobilisant notamment les dispositions relatives aux emplacements (Servitude de mixité sociale dans les zones U (article L.123-2b du CU) et aux secteurs de diversité sociale dans les zones U et AU (art. L.123-1, 16° du CU)). L’application de ces dispositions tiendra compte de la production de foncier « habitat » et des projets d’aménagement notamment avec les TCSP.

Extrait de la fiche programme 2.2 « Suite à un travail d’analyse des potentiels fonciers et des opérations d’aménagement en cours et envisagés et compte tenu des besoins identifiés, les orientations suivantes relatives à la production de logements locatifs sociaux PLUS/PLAI seront inscrites dans le PLU :

Il sera appliqué un taux 30% pour la réalisation de logements PLUS/PLAi aux programmes de plus de 20 logements et/ou 1400m²/SHON sauf :

- sur les secteurs de Habas et St Croix, pas d’orientation de production en PLUS/PLAI du fait d’une forte représentation de ce type de logement sur ces secteurs. Cependant, sur la partie nord du sous-secteur de Habas, lors de projets sur les secteurs 2AU, pourra être examiné l’opportunité d’une production en PLUS/PLAI ;

- sur St Esprit, il sera appliqué un taux de 20% aux programmes de plus de 30 logements ;

- sur Arrousets, pour la réalisation d’une part de logements PLUS/PLAI, entre 20 et 30%, selon l’intégration ou non dans le projet d’aménagement de logements en accession à la propriété aidée (sociale ou abordable) ;

- sur les petit et grand Bayonne, l’orientation en termes de logements sociaux prend en compte les objectifs du PIG et une partie de ceux du projet de PNRQAD à savoir 100 LCS, 30 LCTS et 60 PLUS/PLAI. Les objectifs liés à la reconstitution de l’offre seront déterminés dans le cadre de la finalisation du PNRQAD et se rajouteront aux objectifs ci-dessus.

132


Novembre 2011

L’ensemble de ces orientations sera précisé lors de la modification du PLU afin, le cas échéant, d’apporter les ajustements nécessaires. »


Novembre 2011

Dans le cadre des orientations et projets de développement urbain définis dans les PLU, il s’agira d’ajuster la minoration des normes de stationnement pour les logements en fonction de la mise en place des projets de développement des transports collectifs urbains et d’identifier les secteurs permettant de majorer la constructibilité de 20% à 50% pour la réalisation de logements selon la règlementation (art. L123 1-1 et L.127-1 du CU et Article 4 de la loi ENL).

Inscrire dans les PLU, en lien avec le programme d’action foncière en cours d’élaboration, les objectifs de mixité sociale du PLH dans les secteurs et les opérations d’aménagement urbain

Les principaux leviers de la mixité sociale :

- Introduire dans l’ensemble des programmations en cours ou avenir des objectifs ambitieux en matière de logements sociaux et en accession aidée (modérée, abordable et intermédiaire) dans le but d’atteindre les objectifs cités supra ;

- Mobiliser les outils réglementaires visant à rechercher une plus grande mixité sociale : instaurer des secteurs de diversité sociale, instituer des emplacements réservés pour logement social sur les sites à enjeux ;

- Créer les conditions d’un partenariat durable avec la promotion privé et les bailleurs sociaux ;

- Formaliser un cadre conjoint CABAB / Ville de Bayonne sur les objectifs de production. 2 – Le Renouvellement urbain Le Projet de Renouvellement Urbain du Plateau de Saint-Etienne (PRU)

La Zone Urbaine Sensible du Plateau de Saint Etienne revêt un enjeu de développement social et urbain pour la ville de Bayonne et pour l’agglomération. Les mises en œuvre du Contrat Urbain de Cohésion Sociale (CUCS) et du projet de renouvellement urbain (PRU) coordonnées et complémentaires sont déterminantes pour relever ce défi.

Classée en priorité 1 du CUCS, l’objectif sur la ZUS est de réduire les écarts sociaux, économiques, et urbains entre ce secteur et le reste du territoire et une meilleure intégration de la ZUS dans le fonctionnement de la ville et de l’agglomération. L’objectif du projet de renouvellement urbain. 2007-2012, soutenu par l’Agence Nationale du Renouvellement Urbain, est de repositionner les quartiers d’habitat social de la rive droite de Bayonne (près de 8 500 habitants dans 73% de logements locatifs sociaux) dans un processus de qualification durable, de valoriser leur image, de diversifier leur sociologie et le statut d’occupation du parc de logements, de les désenclaver et les réinsérer dans le tissu urbain de l’agglomération. Le projet est conduit dans le cadre d’une démarche partenariale qui associe l’ensemble des acteurs concernés : institutionnels, financeurs, associations et habitants.

Le PRU est structuré autour de deux axes : - promouvoir une véritable diversification urbaine et sociale de secteurs en mal de mixité par :

• une politique de requalification ambitieuse du patrimoine (réhabilitation de 2165 logements, résidentialisation de 1103 logements) ; • la construction neuve dans le but de renforcer la mixité résidentielle ;

- poursuivre la revalorisation de l’image et le renforcement de l’attractivité résidentielle de ces quartiers par :

• leur inscription dans le tissu urbain ; • la sécurisation et requalification du réseau de voies internes de desserte et de vie locale ; • la requalification et la création d’équipements publics vecteurs d’attractivité et de mixité ; • un appui aux politiques d’insertion, d’accès à l’emploi, et de dynamique économique.

Pour la mise en œuvre du projet, la Ville s’est inscrite dans un processus d’information et de concertation avec les habitants de ces quartiers.

Afin de mener à bien la politique de mixité sociale et améliorer le service rendu dans le quartier des Hauts de Bayonne, une charte partenariale d’attribution sur la Résidence Breuer et du peuplement et une convention pour l’amélioration de la gestion urbaine et sociale de proximité ont été établies avec l’ensemble des partenaires.

134


Novembre 2011

Programme National de Requalification des Quartiers Anciens Dégradés (PNRQAD) à Bayonne

Ce projet s’appuie à Bayonne sur : - Un projet social visant à permettre le maintien d’une population diversifiée en centre ville, l’éradication des logements indignes qui s’appuiera en particulier sur les actions spécifiques déclinées dans le protocole LHI ; - Un projet urbain visant notamment à renforcer le rayonnement du centre historique et à restructurer en profondeur le tissu urbain. Il permettra d’apporter une offre des logements de qualité en assurant une réelle mixité sociale dans le cadre d’une diversification de l’offre immobilière et la production de logements locatifs sociaux publics et privés ; - Un projet de développement durable visant l’amélioration de la performance énergétique des immeubles ; - Un projet économique : projet contribuant à la relance économique par la requalification et le traitement approprié des espaces publics. La Ville viendra préciser son programme d’ici la fin 2010 dans le cadre d’une convention territoriale signée avec l’Etat, l’ANRU, l’ANAH, l’Agglomération et d’autres partenaires institutionnels. 3 - Améliorer le cadre de vie et la qualité du parc existant Depuis près de 10 ans, les différentes actions de restauration et d’amélioration des espaces publics menées dans le centre ancien de Bayonne ont généré une réelle amélioration de la qualité de vie des Bayonnais. L’augmentation de la population du centre constaté en 2007, alors que celle-ci avait lourdement chuté entre 1954 et 1999, atteste des efforts engagés par la ville, y compris dans les projets de renouvellement urbain présentés ci-dessus. La réalisation d’un habitat confortable, son inscription dans un environnement de qualité, proche des principaux services urbains, sont les différentes composantes d’un cadre de vie visant à satisfaire les besoins du plus grand nombre. La Ville de Bayonne entend donc transcrire dans toutes les opérations d’aménagement (ex. la ZAC du Séqué) les exigences dans ce domaine. Les principales actions à engager :

- Intégrer les démarches de qualité environnementale et de développement durable dans les nouvelles opérations ;

- Développer des secteurs d’habitat en cohérence avec la politique de déplacement de l’agglomération et encourager la densification de certaines opérations et d’une manière générale dans les constructions (indications d’aménagement gabarit et hauteur) en particulier avec les lignes de transports collectifs (TCSP) et également en fonction des voies structurantes de la ville (Boulevard d’Aritxague, Boulevard du BAB, …) ;

- Améliorer la performance énergétique du parc social et du parc privé ; - Soutenir les actions préventives visant les copropriétés fragiles ; - Poursuivre le PIG de Bayonne et engager les autres dispositifs nécessaires à l’amélioration de

l’habitat dans le parc ancien. 4 – S’assurer de l’accès au droit au logement des ménages en difficulté face au logement et répondre aux besoins spécifiques Garantir un logement adapté, un hébergement, un premier logement est un enjeu de cohésion sociale et un enjeu économique commun aux trois communes de l’agglomération. - Décliner l’accord collectif intercommunal en prenant en compte les orientations de peuplement inscrites dans la charte partenariale d’attribution et du peuplement de la Résidence Breuer. Plus globalement, l’objectif sur Bayonne est un rééquilibrage du peuplement au sein du parc HLM à l’échelle de la ville et de l’agglomération. - Augmenter l’offre en logement PLAI, pour Bayonne 7% de la production totale et 27 % de l’objectif en PLUS/PLAI soit un objectif de 228 logements - Améliorer la prise en compte du vieillissement de la population et les besoins des personnes handicapées dans la production neuve comme dans le parc existant, - Faciliter les sorties des structures d’hébergement d’urgence et des logements temporaires ; - Etoffer l’offre à bon marché pour les jeunes et les étudiants ; - S’assurer des bonnes conditions d’accueil pour les travailleurs saisonniers ; Rechercher des solutions pour l’accueil ou la sédentarisation des gens du voyage.


Novembre 2011

3 - Anglet Le contexte Depuis 2005, la Ville d’Anglet est la commune où il s’est construit le plus de logement qui a eu pour conséquence une augmentation de la population.

Toutefois, la production, depuis 5 ans, s’est faite avec des prix de vente de plus en plus élevés atteignant parfois les 4 200 € /m2 en 2008 excluant de fait une part importante de ménages aux revenus modestes et intermédiaires du marché locatif comme celui de l’accession. Ce marché exclusif a généré une pression forte sur les prix du foncier bâti et non bâti, ralentissant fortement la production de logement aidé. Par ailleurs, comme à Biarritz, la situation géographique de la ville favorise le marché de la location saisonnière et de la résidence secondaire renforçant quelque peu les difficultés de développement des résidences principales. Cette situation de forte tension immobilière a constitué un frein au développement d’une offre pour les jeunes ménages et les familles sur la commune.

Dans ce contexte, la part de logements sociaux n’a que très peu progressée restant à moins de 10% alors que 52% des ménages angloys peuvent prétendre à un logement en PLUS/PLAI dont 23% à un PLAI.

En conséquence et pour répondre aux besoins des habitants, la ville a récemment engagé l’élaboration d’un projet de développement de son territoire en concertation avec les habitants. L’enjeu pour cette commune réside dans une réponse équilibrée en logement faisant évoluer sa croissance urbaine en s’appuyant sur ses qualités actuelles. Il s’agira en particulier de permettre une plus grande mixité sociale et de développer la centralité autour du Transport en Commun en Site Propre et des principaux axes structurants de la ville (RD810 et Boulevard du BAB).

La révision du PLU et la structuration du projet urbain sont les étapes clés qui conduiront à termes à une meilleure prise en compte des enjeux de l’habitat.

Les chiffres clés Anglet

Agglo. Côte

Basque Adour

POPULATIONPopulation légale au 01/01/2011 (Insee) 39 264 125 851Evolution démographique 1999 - 2007 (Insee) 0,92% 0,56%Nombre de personnes par ménage 2007 (Insee) 2,03 1,96Part des plus de 60 ans 2007 (Insee) 30,3% 28,8%Taux de ménages non imposables 2008 (DGI) 41% 46%Taux de ménages <100% plafonds PLUS 2007 (FILOCOM) 52% 58%URBANISATIONSuperficie en km2 (PLU) 27,8 83,0Superficie constructible (zones U à vocation habitat) en ha (PLU) 1 302 3 256Superficie en extensions urbaines potentielles (zones AU à vocation habitat) en ha 246 506LOGEMENT ET DYNAMIQUE DE MARCHENombre de résidences principales 2009 (FILOCOM) 18 279 61 896Part des résidences secondaires 2009 (FILOCOM) 11% 15%Logements neufs 1999 - 2009 (FILOCOM) 3 011 8 463Demandeurs de logements sociaux 2009 (ODELOS) 2 377 6 892Nombre de logements sociaux SRU 2010 (DDTM) 1 992 9 881Taux de logements sociaux SRU 2002 (DDTM) 8,8% 16,2%*Taux de logements sociaux SRU 2010 (DDTM) 10,7% 15,8%Déficit SRU 2010 (DDTM) 1 726 4 037Nombre de logements vacants 2009 (FILOCOM) 1 609 6 398Evolution du taux de vacance 2003 - 2009 (FILOCOM) 0,2 point(s) 0,1 point(s)Taux de logements vacants privés étant vétustes (C7 et 8) 2009 (FILOCOM) 2,4% 7,3%* échelle des trois communes historiques

136


Novembre 2011

Principaux constats :

- Une production inadaptée aux besoins des ménages ; - Des potentialités foncières à exploiter ; - Un parc de logements sociaux insuffisant.

Les enjeux du PLH à Anglet

- Produire plus des logements sociaux (PLUS/PLAI, logements conventionnés sociaux et très sociaux) ;

- Permettre l’accès au logement pour les plus défavorisés ; - Permettre l’accès au logement et en particulier l’accession à la propriété des jeunes

ménages et des familles ; - Consolider l’accompagnement des propriétaires occupants et tendre vers un habitat durable

et de qualité ; - Inscrire lors de la révision du PLU les orientations qualitatives et quantitatives du PLH.

Territorialisation des objectifs et des actions 1 - Les objectifs quantitatifs et qualitatifs: 30% des objectifs de l’Agglomération à Anglet L’objectif : 2100 logements à réaliser soit une moyenne de 350 logements par an Le potentiel : à Anglet, les potentiels identifiés sont cohérents par rapport au poids démographique relatif de la ville dans l’Agglomération, d’où cet objectif quantitatif situé autour de 2 100 logements au total sur les six années du PLH.


5 ans (2011 - 2015)





Marché libre 674


2 100

Anglet

Accession

aidée

26%

Marché

libre

32%

PLAi /

LCTS

10%

PLS /

Interm.

8%

PLUS / LCS

24%

Le rattrapage SRU : au 1

er janvier 2008 on observait un déficit de 1 920 logements sociaux. Sur la

période 2010-2015 l’effort sera porté sur une proportion de locatifs représentants au total 42% de la production, en cumulant PLUS/PLAI/LCS/LCTS et PLS qui sont inclus dans le décompte SRU, soit 876 logements sur les six ans. L’accent est mis sur la production en PLUS et le PLAI avec 34% de la production affectée et 8% de PLS comme variable d’ajustement permettant de tenir compte des perspectives engagées dans la commune et à l’impératif de faire contribuer les promoteurs privés à l’effort de diversification de l’offre. En termes de marché, cette offre locative sociale intermédiaire contribuera également à satisfaire les besoins des ménages.


Novembre 2011

Ainsi, compte tenu des perspectives et des capacités d’urbanisation, la ville d’Anglet est en situation d’assumer ses obligations réglementaires et d’amener au terme du PLH sa part de logements sociaux de 9,3% à 12,7%. Le progrès serait donc tout à fait significatif : +3 points au cours de ce PLH. La diversification de l’offre : L’accession aidée est également un enjeu important pour l’habitat à Anglet, dans une proportion plus modérée qu’à Bayonne du fait des besoins sur le locatif et d’autre part, d’un potentiel d’opérations d’aménagement plus restreint. Pour répondre quantitativement et qualitativement à la demande ainsi qu’aux objectifs SRU, les règles de constructibilité du futur projet urbain devront être étudiées en conséquence. Pour le PLH 2010-2015, la réalisation du potentiel mobilisable dans le cadre d’opérations d’aménagement et l’identification d’opportunités ponctuelles doit permettre au total d’atteindre les objectifs. Compte tenu des besoins de logements à Anglet, la ville s’engage dans une démarche prospective en termes de production de l’habitat qui devrait l’engager sur un développement à 10-15 ans. Les principaux axes pour accroître les capacités résidentielles :

- Exploiter les opportunités foncières pour développer du logement social en particulier au regard du potentiel repéré : 25 sites – environ 1 600 logements ;

- Mettre en œuvre les opérations d’urbanisme envisagées en utilisant la DUP ; - Anticiper la mise en œuvre de sites envisagés à plus long terme ; - Engager les opérations d’aménagement de restructuration urbaine et d’extension en lien

avec le développement du TCSP ; - Décliner les orientations du PLH dans des modifications ou de la révision du PLU (PADD,

règlement).

Les principes de mixité sociale : La ville d’Anglet a inscrit aujourd’hui dans son PLU une obligation pour la production de logements sociaux. La mise en conformité avec le PLU devra décrire les orientations de mixité sociale du PLH et les dispositions permettant la réalisation des objectifs de production, en reformulant et éventuellement en sectorisant la règle actuelle. Compte tenu des besoins identifiés sur la ville d’Anglet, soumise à l’article 55 de la SRU, le PLU indiquera en particulier dans son règlement l’obligation de production de 30 %, sur l’ensemble de la commune, en logements sociaux en PLUS et PLAI en précisant les conditions d’application. Actuellement, une réflexion est en cours pour réajuster les seuils en application en m²SHON et/ou en nombre de logements. Compte tenu des enjeux d’habitat sur la ville d’Anglet, le prochain PLU devra également inscrire des orientations et des dispositions règlementaires dans une optique prospective. Dans le cadre des orientations et projets de développement urbain définis dans les PLU, il s’agira d’étudier la minoration des normes de stationnement pour les logements en fonction de la mise en place des projets de développement des transports collectifs urbains et d’identifier les secteurs permettant de majorer la constructibilité de 20% à 50% pour la réalisation de logements selon la règlementation (art. L123 1-1 et L.127-1 du CU et Article 4 de la loi ENL). Inscrire dans les PLU, en lien avec le programme d’action foncière en cours d’élaboration, les objectifs de mixité sociale du PLH dans les secteurs et les opérations d’aménagement urbain. Compte tenu des enjeux d’habitat sur la ville d’Anglet, le prochain PLU devra également inscrire des orientations et des dispositions règlementaires dans une optique prospective.

138


Novembre 2011

Les principaux leviers pour une production intégrant la mixité sociale : - Introduire dans l’ensemble des programmations en cours ou avenir des objectifs ambitieux

en matière de logements sociaux et en accession aidée (modérée, abordable et intermédiaire) dans le but d’atteindre les objectifs cités supra ;

- Mobiliser les outils réglementaires visant à rechercher une plus grande mixité sociale : instaurer des secteurs de diversité sociale, instituer des emplacements réservés pour logement social sur les sites à enjeux et encourager la densification de certaines opérations et d’une manière générale dans les constructions (indications d’aménagement gabarit et hauteur) ;

- Créer les conditions d’un partenariat durable avec la promotion privé et les bailleurs sociaux.

2 - Améliorer le cadre de vie et la qualité du parc existant Selon l’évolution de la réglementation thermique et dans l’objectif d’améliorer le confort des ménages en particulier au regard des situations d’inconfort révélées lors l’étude habitat indigne un effort devra être porté sur la qualité du parc. Les principales actions à engager :


- Améliorer la performance énergétique du parc social et du parc privé ; - Soutenir les actions et dispositifs d’amélioration de l’habitat dans le parc privé ancien en lien

notamment avec la lutte contre l’habitat indigne ; - Soutenir les actions préventives visant les copropriétés fragiles.

3 – S’assurer de l’accès au droit au logement des ménages en difficulté face au logement et répondre aux besoins spécifiques Garantir un logement adapté, un hébergement, un premier logement est un enjeu de cohésion sociale et un enjeu économique commun aux trois communes de l’agglomération. - Décliner un accord collectif intercommunal - Augmenter l’offre en logement PLAI, 10 % de la production totale et 29 % de l’objectif en

PLUS/PLAI/LCS/LCTS soit un objectif de 205 logements, - Améliorer la prise en compte du vieillissement de la population et les besoins des personnes

handicapées dans la production neuve comme dans le parc existant ; - Augmenter l’accueil en hébergement d’urgence ou logement temporaire ; - Faciliter les sorties des structures d’hébergement d’urgence et des logements temporaires ; - Etoffer l’offre à bon marché pour les jeunes et les étudiants ; - S’assurer des bonnes conditions d’accueil pour les travailleurs saisonniers ; - Rechercher des solutions pour l’accueil ou la sédentarisation des gens du voyage.


Novembre 2011

4 - Biarritz Le contexte Sa situation en bord de mer, la qualité d’accueil et la richesse du patrimoine bâti balnéaire font de Biarritz l’une des stations touristiques les plus attractives du littoral atlantique. Aussi dans un contexte de saturation foncière, le parc résidentiel n’a progressé seulement que de 2% depuis 2000 contre 9% sur l’ensemble de l’agglomération. Cette contraction du marché crée depuis plusieurs années les conditions d’une vive concurrence entre le marché de la résidence principale et de la résidence secondaire. A l’instar de la tendance intercommunale, le marché immobilier biarrot ne permet plus de satisfaire à la demande logement permanent notamment des jeunes ménages et des familles dont le revenu moyen ne permet pas d’accéder aux standards immobiliers du marché biarrot :

- 55 % des ménages biarrots peuvent prétendre à un logement aidé dont 29% à un PLAI - La part des foyers fiscaux non imposables se situe dans la moyenne nationale et de

l’agglomération soit 46%. Dans le même temps, la ville de Biarritz a perdu 3 218 habitants entre 1999 et 2007 et se caractérise par une population dont la part des plus de 60 ans est dominante. 54% des ménages ont une personne de référence dont l’âge est supérieur à 60 ans. Alors que l’espace communal est restreint et que les opportunités foncières sont faibles, la ville de Biarritz, pour développer une plus grande mixité sociale et générationnelle, doit développer une offre aidée en accession et en locatif. A travers la ZAC Kléber en particulier, la ville de Biarritz détient quelques opportunités pour assurer un équilibre sociologique et assurer son dynamisme.

Les chiffres clés Biarritz

Agglo. Côte

Basque Adour

POPULATIONPopulation légale au 01/01/2011 (Insee) 26 929 125 851Evolution démographique 1999 - 2007 (Insee) -1,41% 0,56%Nombre de personnes par ménage 2007 (Insee) 1,85 1,96Part des plus de 60 ans 2007 (Insee) 38,3% 28,8%Taux de ménages non imposables 2008 (DGI) 46% 46%Taux de ménages <100% plafonds PLUS 2007 (FILOCOM) 55% 58%URBANISATIONSuperficie en km2 (PLU) 11,7 83,0Superficie constructible (zones U à vocation habitat) en ha (PLU) 659 3 256Superficie en extensions urbaines potentielles (zones AU à vocation habitat) en ha 1 506LOGEMENT ET DYNAMIQUE DE MARCHENombre de résidences principales 2009 (FILOCOM) 15 238 61 896Part des résidences secondaires 2009 (FILOCOM) 30% 15%Logements neufs 1999 - 2009 (FILOCOM) 784 8 463Demandeurs de logements sociaux 2009 (ODELOS) 1 316 6 892Nombre de logements sociaux SRU 2010 (DDTM) 1 172 9 881Taux de logements sociaux SRU 2002 (DDTM) 7,2% 16,2%*Taux de logements sociaux SRU 2010 (DDTM) 7,8% 15,8%Déficit SRU 2010 (DDTM) 1 834 4 037Nombre de logements vacants 2009 (FILOCOM) 1 804 6 398Evolution du taux de vacance 2003 - 2009 (FILOCOM) 2,1 point(s) 0,1 point(s)Taux de logements vacants privés étant vétustes (C7 et 8) 2009 (FILOCOM) 2,0% 7,3%* échelle des trois communes historiques

140


Novembre 2011

Principaux constats :

- Une population âgée. Les plus de 60 ans frôlent les 60% dans les secteurs PLH Saint-Charles, République et Saint-Martin ;

- Une proportion de ménages modestes légèrement moins élévée que la moyenne intercommunale et bien équilibrée sur le territoire communal ;

- Un potentiel constructible très limité ; - Une faible dynamique de production, 9% de la production de l’agglomération entre 1999 et

2009 ; - Un parc de logements sociaux insuffisant ; - Un parc vacant en augmentation.

Les enjeux du PLH à Biarritz

- Produire plus des logements adaptés aux besoins des habitants (PLUS/PLAI, logements conventionnés privés) ;

- Permettre l’accès au logement et en particulier l’accession à la propriété des jeunes ménages et des familles ;

- Poursuivre la prise en compte de la problématique des personnes âgées ;

- S’inscrire dans une démarche de renouvellement urbain et de rééquilibrage social en intégrant les politiques urbaines en cours (déplacement, équipements publics…) ;

- Limiter le développement de la résidence secondaire par une production de résidence principale répondant aux besoins actuels des ménages

Territorialisation des objectifs et des actions 1 - Les objectifs quantitatifs et qualitatifs: 8% des objectifs de l’Agglomération à Biarritz L’objectif : 580 logements à réaliser soit une moyenne d’environ 97 logements par an Le potentiel : Affichant peu de réserves foncières, les objectifs affichés à Biarritz sont cohérents avec les possibilités. L’opération Kléber constituera le principal secteur de production de logements neufs.


5 ans (2011 - 2015)





Marché libre 190


580

Biarritz

Accession

aidée

17%

Marché

libre

33%

PLAi /

LCTS

12%

PLS /

Interm.

7%

PLUS / LCS

31%


Novembre 2011

Le rattrapage SRU : La ville affichait en 2008 une carence de 1958 logements sociaux. L’effort portera sur 50% de la production destinée au locatif soit 290 logements locatifs sociaux en six ans. Au cours de ces dernières années, la production de logements a été faible à Biarritz (9% de la production de l’agglomération entre 1999 et 2009). Afin de maintenir un équilibre générationnel et loger la population active, la ville de Biarritz doit produire plus de logements dits « familiaux » et diversifier les produits de sortie. Il s’agira également de mobiliser en tant que de besoin des logements PLS afin d’équilibrer socialement les opérations. Cet effort en faveur de l’offre locative sociale permet à la ville d’amener au terme du PLH sa part de logements sociaux à 8,9%. La diversification de l’offre : Le développement de l’accession aidée est également un enjeu à Biarritz avec un objectif de 100 logements. Aussi, compte tenu des efforts fournis sur le locatif social et de l’absence d’opérations significatives d’aménagement engagées à ce jour par la ville en dehors de la ZAC Kléber, la proportion est limitée à 17% au total de l’offre. Les principaux axes pour accroître les capacités résidentielles :

- Exploiter les opportunités foncières pour développer du logement social. L’exercice d’une

politique volontariste en matière de renouvellement urbain et une action foncière ciblée constitueront les leviers essentiels pour la réalisation de la totalité des objectifs de production de logements locatifs aidés ;

- Augmenter les capacités de construire dans certains secteurs du PLH en autorisant les mutations urbaines. Il s’agit plus précisément d’encourager, ponctuellement et dans le respect de la forme urbaine, la densification de certaines opérations et d’une manière générale dans les constructions (indications d’aménagement gabarit et hauteur) ;

- Soutenir la production de logements conventionnés privés à travers la mise en œuvre de dispositifs opérationnels.

Tendre vers une plus grande mixité sociale : De part son statut de ville balnéaire prisée, le marché immobilier est en forte tension et ne permet plus de loger les familles et les ménages à revenus modestes et intermédiaires. L’enjeu de ce PLH est de diversifier la production afin d’éviter une trop grande spécialisation du parc vers le marché libre et de la résidence secondaire et de tendre vers un appauvrissement sociologique de la ville. Compte tenu de la forte densité de certains secteurs de la ville et de la faible importance du foncier mobilisable pour la production de logements les objectifs s’appliqueront sur l’ensemble de la commune dans le cadre principalement des opérations de renouvellement urbain (cf. Opération Kleber) ou de mutation patrimoniale. Dans le cadre des orientations et projets de développement urbain définis dans les PLU, il s’agira d’étudier l’adaptation ou la minoration des normes de stationnement pour les logements en fonction de la mise en place des projets de développement des transports collectifs urbains et d’identifier les secteurs permettant de majorer la constructibilité de 20% à 50% pour la réalisation de logements selon la règlementation (art. L123 1-1 et L.127-1 du CU et Article 4 de la loi ENL). Le PLU sera adapté dans le cadre d’une modification ou révision ultérieure afin d’intégrer dans le PADD et le règlement les orientations et objectifs du nouveau PLH. Il sera l’occasion d’étudier les conditions d’intégration de leviers favorisant la mixité sociale et plus particulièrement l’instauration de secteurs de diversité sociale.

142


Novembre 2011

2 - Améliorer le cadre de vie et la qualité du parc existant La Ville de Biarritz se caractérise par une grande qualité de son patrimoine bâti. La ZPPAUP témoigne de cette grande richesse architecturale qu’il s’agisse des formes hétérogènes d’excellente qualité du Plateau de l’Atalaye ou plus homogènes des secteurs XIXe de la rue d’Espagne, Mazon et Bon Air. Aussi, selon l’évolution de la réglementation thermique et dans l’objectif d’améliorer le confort des ménages en particulier au regard des situations d’inconfort révélées lors l’étude habitat indigne un effort devra être porté sur la qualité du parc. Les principales actions à engager :

- Améliorer la performance énergétique du parc social et du parc privé ; - Soutenir les actions et dispositifs d’amélioration de l’habitat dans le parc privé ancien en lien

notamment avec la lutte contre l’habitat indigne : L’étude réalisée en 2009 a permis d’identifier des secteurs cumulant des indices de fragilité (Avenue de la République, Avenue d’Ossuna, Avenue de Verdun, Quartier de Lahouze) ;


- Soutenir les actions préventives visant les copropriétés fragiles. 3 – S’assurer de l’accès au droit au logement des ménages en difficulté face au logement et répondre aux besoins spécifiques Garantir un logement adapté, un hébergement, un premier logement est un enjeu de cohésion sociale et un enjeu économique commun aux trois communes de l’agglomération.

- Décliner un accord collectif intercommunal - Augmenter l’offre en logement PLAI, 12 % de la production totale et 31 % de l’objectif en

PLUS/PLAI/LCS/LCTS soit un objectif de 205 logements, - Améliorer la prise en compte du vieillissement de la population et les besoins des personnes

handicapées dans la production neuve comme dans le parc existant ; - Faciliter les sorties des structures d’hébergement d’urgence et des logements temporaires ; - Réaliser l’hôtel social ; - Etoffer l’offre à bon marché pour les jeunes et les étudiants ; - S’assurer des bonnes conditions d’accueil pour les travailleurs saisonniers ; - Rechercher des solutions pour l’accueil ou la sédentarisation des gens du voyage.


Novembre 2011

5 - Bidart Le contexte Depuis le début des années 1980 la ville de Bidart connaît une attractivité renforcée de part la qualité de son cadre de vie et de la proximité des emplois et services générés par le développement du cœur de l’Agglomération bayonnaise. La ville s’organise en trois grandes entités :

- le littoral et son prolongement naturel ; - la bande rétro-littorale regroupant l’essentiel de l’urbanisation entre le littoral et l’autoroute

A10 ; - les espaces de l’arrière pays, à l’Est de l’autoroute, présentant des espaces naturels et

quelques secteurs d’urbanisation à vocation d’habitat (Loré Landa, Permatia) et d’activités (Isabel, Bassilour).

La ville est marquée par l’importance des coupures générées par les grandes infrastructures (A10, RN 10, voies ferrées). Avec la réalisation de grandes opérations d’aménagement (Loré Landa et Permatia), la ville de Bidart a connu une forte croissance démographique dans les années 2000. Cette dynamique de construction neuve a permis de développer un parc locatif social et intermédiaire récent. Son taux de logements locatifs sociaux est ainsi de 10,9%. De manière générale, le parc de logements de la commune est récent : près de 50% de résidences principales datent d’après 1990 et seulement 15% ont été construites avant 1949. Le marché immobilier est marqué par la forte concurrence entre la fonction touristique et la fonction résidentielle et par des prix élevés. La ville souhaite poursuivre son développement structuré autour des axes suivants :

- consolidation du centre de la commune autour de l’ancien bourg et de la nouvelle école : possibilité de densification du tissu existant, identification de potentiels fonciers importants à court terme ou à long terme ;

- développement de produits répondant aux besoins des ménages locaux : logements locatifs sociaux et intermédiaires, accession sociale ou abordable. Suite à la révision, le PLU identifie ainsi des emplacements réservés Mixité Sociale et des secteurs de diversité sociale.

144


Novembre 2011

Les chiffres clés Bidart

Agglo. Côte

Basque Adour

POPULATIONPopulation légale au 01/01/2011 (Insee) 6 178 125 851Evolution démographique 1999 - 2007 (Insee) 2,56% 0,56%Nombre de personnes par ménage 2007 (Insee) 2,23 1,96Part des plus de 60 ans 2007 (Insee) 23,1% 28,8%Taux de ménages non imposables 2008 (DGI) 42% 46%Taux de ménages <100% plafonds PLUS 2007 (FILOCOM) 53% 58%URBANISATIONSuperficie en km2 (PLU) 12,2 83,0Superficie constructible (zones U à vocation habitat) en ha (PLU) 287 3 256Superficie en extensions urbaines potentielles (zones AU à vocation habitat) en ha 38 506LOGEMENT ET DYNAMIQUE DE MARCHENombre de résidences principales 2009 (FILOCOM) 2 981 61 896Part des résidences secondaires 2009 (FILOCOM) 23% 15%Logements neufs 1999 - 2009 (FILOCOM) 1 227 8 463Demandeurs de logements sociaux 2009 (ODELOS) 190 6 892Nombre de logements sociaux SRU 2010 (DDTM) 322 9 881Taux de logements sociaux SRU 2002 (DDTM) nr 16,2%*Taux de logements sociaux SRU 2010 (DDTM) 10,9% 15,8%Déficit SRU 2010 (DDTM) 271 4 037Nombre de logements vacants 2009 (FILOCOM) 301 6 398Evolution du taux de vacance 2003 - 2009 (FILOCOM) 3,6 point(s) 0,1 point(s)Taux de logements vacants privés étant vétustes (C7 et 8) 2009 (FILOCOM) 3,4% 7,3%* échelle des trois communes historiques Les principaux constats :

- Une population jeune composée de grands ménages ; - Une population ayant des revenus intermédiaires, une faible proportion de situations de

précarité économique et sociale ; - Une très forte dynamique de construction dans les années 2000 ayant permis de diversifier

le parc de logements. Mais un parc de logements locatifs sociaux encore déficitaires ; - Des prix élevés sur le marché immobilier ; - Une forte concurrence entre les fonctions Habitat et Tourisme.

Les enjeux du PLH à Bidart : - Maintenir la dynamique de la production nouvelle sur la durée du PLH en améliorant :

o sa qualité urbaine : priorisation aux opérations situées à proximité du centre de Bidart et du projet des Ecoles ;

o sa qualité sociale : développer la mixité sociale en diffus sur la ville, développer en priorité des logements accessibles aux revenus des habitants et en particulier des jeunes ménages et des familles (PLUS, PLAI, Accession aidée (minorée, abordable et intermédiaire) ;

o sa qualité environnementale : privilégier les opérations économes en foncier et en énergie, améliorer l’approche environnementale des grandes opérations d’urbanisme (ZAD Centre).

- Anticiper l’urbanisation future : o identification du potentiel foncier en tissu existant notamment dans le centre et

dans le secteur de la gare ; o poursuivre la démarche d’AMO concernant l’urbanisation de la ZAD Centre.

- Faciliter l’amélioration des situations d’habitat privé dégradé ou ne répondant plus aux besoins des occupants.


Novembre 2011

Territorialisation des objectifs et des actions 1- Les objectifs quantitatifs et qualitatifs : 9% des objectifs de l’Agglomération à Bidart L’objectif : 500 logements à réaliser sur la durée restante du PLH (2011 – 2015) soit une moyenne annuelle de 100 logements Le potentiel : A Bidart, les potentiels identifiés permettent de maintenir une dynamique importante de la construction neuve


5 ans (2011 - 2015)





Marché libre 165


500

Bidart

Accession

aidée

25%

Marché

libre

33%

PLAi /

LCTS

11%

PLS /

Interm.

7%

PLUS / LCS

24%

Le rattrapage SRU : au 1er janvier 2010, le déficit de logements locatifs sociaux, au sens de la loi SRU était de 271 logements. Sur la période 2011- 2015, l’effort sera porté sur une proportion de locatifs représentant au total 42% de la production en cumulant PLAi/ LCTS / PLUS / LCS et PLS qui sont inclus dans le décompte SRU, soit 210 logements sur les 5 ans. L’accent est mis sur la production en PLUS et en PLAi avec 35% de la production affectée et 7% de PLS comme variable d’ajustement permettant de tenir compte des perspectives engagées dans la commune et à l’impératif de faire contribuer les promoteurs privés à l’effort de diversification de l’offre. En termes de marché, cette offre locative sociale intermédiaire contribuera également à satisfaire les besoins des ménages. Ainsi, compte tenu des perspectives et des capacités d’urbanisation, la ville de Bidart est en situation d’assumer ses obligations réglementaires et d’amener au terme du PLH sa part de logements sociaux de 10,9% à 15,4%. Le progrès serait donc tout à fait significatif : + 4,5 points au cours de ce PLH. La diversification de l’offre : le développement de l’accession sociale est également un enjeu important à Bidart mais dans une proportion plus modérée qu’à Bayonne du fait des besoins en produits locatifs. Pour la période 2011 – 2015, la réalisation du potentiel mobilisable dans le cadre d’opérations d’aménagement et l’identification d’opportunités ponctuelles doit permettre au total d’atteindre les objectifs. Compte tenu des besoins de logements à Bidart, la ville s’engage dans une démarche prospective en termes de production de l’habitat qui devrait l’engager sur un développement à 10 ans : urbanisation de la ZAD Centre, densification du secteur de la gare

146


Novembre 2011

Les principaux axes pour accroître les capacités résidentielles :

- Mener à terme le projet de révision du PLU qui permettra d’ouvrir à l’urbanisation les zones prioritaires de développement (en fonction de leur proximité du centre ville) et qui encadre leur développement (création de 9 emplacements réservés « mixité sociale ») ;

- Réaliser les objectifs de construction neuve. Sur la période 2011-2020, un important potentiel foncier est identifié et rend envisageable la construction de 1 000 logements. Sur la période 2011-2015, pour atteindre l’objectif de 500 logements, il est nécessaire de:

o concrétiser les projets à court terme (opérations de 1 à 5) : potentiel de 282 logements ;

o initier à court terme les réflexions sur l’urbanisation des opérations de 6 à 11. Si l’essentiel de ces opérations se concrétisera au delà de ce PLH, de premières constructions pourront être réalisées en fin de PLH. Un objectif de 150 logements peut ainsi être inscrit sur ces secteurs sur la durée du PLH.

- Poursuivre le partenariat avec l’EPFL pour repérer les secteurs mutables dans le centre ville et le secteur de la gare (identification de potentiel foncier, définition d’objectifs d’évolution) ;

- Poursuivre la démarche de définition de projet sur la ZAD Centre et la démarche d’acquisition foncière via l’EPFL. Engager une démarche AEU.

Localisation et caractéristiques des projets de construction neuve envisagés sur la durée du PLH 2011 – 2015 ou au-delà.

Les principes de mixité sociale : La ville de Bidart souhaite favoriser le développement de logements répondant aux besoins des ménages, de manière diffuse sur l’ensemble de son territoire. Pour ce faire, au-delà des négociations avec les promoteurs et des possibilités offertes par les opérations d’aménagement, la ville souhaite utiliser les outils réglementaires permettant de favoriser les produits sociaux et abordables.


Novembre 2011

La déclinaison, dans les PLU, des dispositions relatives à la mixité sociale définie dans le PLH sera établie en fonction des projets de développement élaborés sur les territoires et, au sein de ceux-ci des fonciers mobilisables pour l’habitat, des densités. Cette déclinaison se fera en lien étroit avec le niveau de services et plus particulièrement la qualité de déserte des transports en commun (notamment lié à la fréquence).

Il s’agira de décliner dans chaque PLU, lors des modifications et révisions ultérieures pour mise en compatibilité avec les orientations du PLH et les révisions, la manière dont les orientations et les objectifs de mixité sociale du PLH seront réalisés (PADD, rapport de présentation et règlement des PLU). Dans la partie réglementaire, les PLU intégreront plus particulièrement les dispositions permettant une production de logements conforme aux objectifs de mixité sociale (quantitatifs et qualitatifs : du locatif social à l’accession aidée) du PLH, au fur et à mesure de l’établissement des cadres de référence, à partir notamment de l’identification des emplacements pour servitude de mixité sociale, dans les zones U (article L.123-2b du CU) et de la détermination de secteurs de diversité sociale dans les zones U et AU (art. L.123-1, 16° du CU).

En ce qui concerne le logement locatif social, compte tenu des objectifs identifiés pour la ville de Bidart, soumise à l’article 55 de la SRU, le PLU indiquera dans son règlement l’obligation de production d’au moins 35 % de logements en PLUS/PLAI pour toute opération à partir de 15 logements en couplant ce nombre de logement de la SHON et fixera un pourcentage en accession sociale. Par ailleurs, la ville entend préciser la part de logements aidés pour les opérations de 5 à 14 logements. Le PLU identifiera les emplacements réservés « mixité sociale » à proximité des secteurs stratégiques pour l’évolution de la ville (Centre, Gare). Ces emplacements réservés permettront de déterminer une programmation ambitieuse de logements locatifs sociaux et de logements en accession sociale. 2- Améliorer le cadre de vie et la qualité du parc existant La ville de Bidart souhaite améliorer la qualité de la construction neuve :

- la qualité urbaine : priorisation des opérations situées à proximité du centre de Bidart et du projet des Ecoles afin de renforcer la structure de la commune et aussi de favoriser les déplacements doux ;

- sa qualité environnementale : priorisation des opérations économes en foncier et en énergie, amélioration de l’approche environnementale des grandes opérations d’urbanisme (ZAD Centre).

Concernant le parc existant, la mise en œuvre du PIG Habitat indigne et Précarité Energétique permettra de repérer les situations d’habitat privé les plus dégradées et d’accompagner les propriétaires (bailleurs ou occupants) dans l’amélioration de leur logement. 3- S’assurer de l’accès au droit au logement des ménages en difficulté face au logement et répondre aux besoins spécifiques. Garantir un logement adapté, un hébergement, un premier logement est un enjeu de cohésion sociale et un enjeu économique communs aux cinq communes de l’Agglomération. L’atteinte de ces objectifs repose sur la mise en œuvre des actions suivantes :

- décliner un accord collectif intercommunal ; - augmenter l’offre en logements PLAi ; 11 % de la production totale et 24 % de l’objectif en

PLUS/PLAI/LCS/LCTS soit un objectif de 205 logements,

148


Novembre 2011

- améliorer la prise en compte du vieillissement de la population et les besoins des personnes handicapées dans la production neuve comme dans le parc existant ;

- créer une capacité d’accueil en hébergement d’urgence ou en logement temporaire (gestion CCAS ou confiée à un organisme agréé) ;

- faciliter les sorties des structures d’hébergement d’urgence et des logements temporaires, notamment en développement une offre de petits logements locatifs aux loyers abordables ;

- identifier un terrain adapté pour répondre aux besoins des gens du voyage en cours de sédentarisation.


Novembre 2011

6 - Boucau

Le contexte Ville ouvrière développée aux XIX

ème et XX

ème siècles grâce aux Forges de l’Adour et à l’activité

portuaire générée, Boucau connaît depuis le début des années 1990 une profonde mutation sociale du fait du recul de l’activité industrielle et d’une pression du marché immobilier renforcée sur les franges du cœur urbain de l’Agglomération bayonnaise. La ville de Boucau s’organise autour de deux quartiers :

- le Bas Boucau réunissant le centre ancien, le secteur Politzer et le secteur des Forges. Ce quartier est composé d’habitat ancien pouvant dans le centre être dense. Ce quartier est fragile du fait du développement de l’offre en diffus sur le plateau, de la faible qualité du parc de logements et de l’affaiblissement de sa fonction commerciale ;

- le Haut Boucau. Ce quartier a été urbanisé à partir des années 1950 sur des terres maraîchères, souvent dans le cadre de lotissements.

La ville de Boucau a connu dans les années 2000 une forte dynamique de construction ce qui explique que son rythme de croissance démographique soit supérieur à celui de l’agglomération. La population de cette commune est jeune et composée de ménages de taille relativement importante. Elle relève majoritairement de la classe moyenne : si le poids des situations de précarité économique et sociale est faible, il en est de même pour le poids des ménages ayant des revenus élevés. La commune de Boucau est déficitaire en logements locatifs sociaux, au sens de la loi SRU. En 2010, ce déficit est estimé à 206 logements. Aussi, l’enjeu de mixité sociale se jouera différemment entre le haut Boucau et le bas Boucau, ce dernier occupant un fonction d’habitat social de fait. Le projet de développement de la ville de Boucau s’articule autour de trois axes principaux en matière d’habitat :

- favoriser la consolidation du Bas Boucau Centre en organisant le renouvellement et l’amélioration de l’offre de logements ;

- la densification du secteur Bas Boucau Politzer, qui est actuellement le secteur le mieux desservi de la commune et qui présente un parc individuel « d’entrée de ville » ;

- urbaniser le secteur de la Lèbe. Cette zone de plus de 10 hectares est actuellement inscrite dans une ZAD afin de maîtriser le foncier. Cette zone permettra de mieux relier les quartiers du Haut et du Bas Boucau.

150


Novembre 2011

Les chiffres clés Boucau

Agglo. Côte

Basque Adour

POPULATIONPopulation légale au 01/01/2011 (Insee) 7 758 125 851Evolution démographique 1999 - 2007 (Insee) 0,87% 0,56%Nombre de personnes par ménage 2007 (Insee) 2,24 1,96Part des plus de 60 ans 2007 (Insee) 24,5% 28,8%Taux de ménages non imposables 2008 (DGI) 46% 46%Taux de ménages <100% plafonds PLUS 2007 (FILOCOM) 59% 58%URBANISATIONSuperficie en km2 (PLU) 5,9 83,0Superficie constructible (zones U à vocation habitat) en ha (PLU) 289 3 256Superficie en extensions urbaines potentielles (zones AU à vocation habitat) en ha 55 506LOGEMENT ET DYNAMIQUE DE MARCHENombre de résidences principales 2009 (FILOCOM) 3 508 61 896Part des résidences secondaires 2009 (FILOCOM) 3% 15%Logements neufs 1999 - 2009 (FILOCOM) 764 8 463Demandeurs de logements sociaux 2009 (ODELOS) 429 6 892Nombre de logements sociaux SRU 2010 (DDTM) 523 9 881Taux de logements sociaux SRU 2002 (DDTM) nr 16,2%*Taux de logements sociaux SRU 2010 (DDTM) 14,4% 15,8%Déficit SRU 2010 (DDTM) 206 4 037Nombre de logements vacants 2009 (FILOCOM) 244 6 398Evolution du taux de vacance 2003 - 2009 (FILOCOM) 0,7 point(s) 0,1 point(s)Taux de logements vacants privés étant vétustes (C7 et 8) 2009 (FILOCOM) 10,0% 7,3%* échelle des trois communes historiques Les principaux constats

- Une population jeune et d’importants besoins de desserrement à anticiper ; - Une forte dynamique de construction neuve récente ; - Un parc de logements sociaux insuffisants ; - Une évolution de la fonction sociale du parc en propriété occupante du fait du

renchérissement de l’accession ; - Un parc privé ancien fragile sur le Bas Boucau ; - L’importance stratégique du projet d’urbanisation de la Lèbe.

Les enjeux du PLH à Boucau

- Maintenir la dynamique de la construction neuve sur la durée du PLH en améliorant : o sa qualité urbaine : priorisation aux opérations situées à proximité du centre de

Boucau ; o sa qualité sociale : développer la mixité sociale en diffus sur la ville, développer en

priorité des logements accessibles aux revenus des habitants et en particulier des jeunes ménages et des familles (PLUS, PLAI, Accession aidée (minorée, abordable et intermédiaire), favoriser une diversification de la population du Bas Boucau ;

o sa qualité environnementale : privilégier les opérations économes en foncier et en énergie, améliorer l’approche environnementale des grandes opérations d’urbanisme.

- Anticiper l’urbanisation future : o identification du potentiel foncier en tissu existant notamment dans le centre et

dans le secteur Politzer ; o poursuivre la démarche de définition de l’urbanisation de la zone de la Lèbe.

- Définir une stratégie d’évolution du secteur du Bas Boucau.


Novembre 2011

Territorialisation des objectifs et des actions 1. Les objectifs quantitatifs et qualitatifs : 7% des objectifs de l’Agglomération à Boucau L’objectif : 400 logements à réaliser sur la durée restante du PLH (2011 – 2015) soit 80 logements par an Le potentiel : A Boucau, les potentiels identifiés permettent de maintenir une dynamique importante de la construction neuve


5 ans (2011 - 2015)





Marché libre 152


400

Boucau

Accession

aidée

25%

Marché

libre

38%

PLAi /

LCTS

9%

PLS /

Interm.

7%

PLUS / LCS

21%

Le rattrapage SRU : au 1er janvier 2010, le déficit de logements locatifs sociaux, au sens de la loi SRU était de 206 logements. Sur la période 2011- 2015, l’effort sera porté sur une proportion de locatifs représentant au total 37% de la production en cumulant PLAi/ LCTS / PLUS / LCS et PLS qui sont inclus dans le décompte SRU, soit 148 logements sur les 5 ans. L’accent est mis sur la production en PLUS et en PLAi avec 30% de la production affectée et 7% de PLS comme variable d’ajustement permettant de tenir compte des perspectives engagées dans la commune et à l’impératif de faire contribuer les promoteurs privés à l’effort de diversification de l’offre. En termes de marché, cette offre locative sociale intermédiaire contribuera également à satisfaire les besoins des ménages. Ainsi, compte tenu des perspectives et des capacités d’urbanisation, la ville de Boucau est en situation d’assumer ses obligations réglementaires et d’amener au terme du PLH sa part de logements sociaux de 14,4% à 16,6%. Le progrès serait donc tout à fait significatif : + 2,2 points au cours de ce PLH. La diversification de l’offre : le développement de l’accession sociale est également un enjeu important à Boucau mais dans une proportion plus modérée qu’à Bayonne du fait des besoins en produits locatifs. Pour la période 2011 – 2015, la réalisation du potentiel mobilisable dans le cadre d’opérations d’aménagement et l’identification d’opportunités ponctuelles doit permettre au total d’atteindre les objectifs. Compte tenu des besoins de logements à Boucau, la ville s’engage dans une démarche prospective en termes de production de l’habitat qui devrait l’engager sur un développement à 10 ans : urbanisation de la zone de la Lèbe, densification du Bas Boucau Politzer

152


Novembre 2011

Les principaux axes pour accroître les capacités résidentielles : Sur la période 2011-2020, un important potentiel foncier est identifié et rend envisageable la construction de 1 200 logements. Sur la période 2011-2015, pour atteindre l’objectif de 400 logements, il est nécessaire de :

- concrétiser les projets à court terme (opérations de 1 à 3) : potentiel de 120 logements ; - concrétiser les projets à moyen terme (opérations 4 et 5) : potentiel de 250 logements. Cette

concrétisation nécessite d’ouvrir à l’urbanisation la zone Canditte et de mener à terme les expérimentations sur le renouvellement urbain des îlots Biremont.

Afin de préparer l’urbanisation future, il sera nécessaire d’engager les actions suivantes lors de ce PLH :

- définition d’une stratégie d’intervention sur le Bas Boucau à partir notamment de la capitalisation des résultats des îlots expérimentaux

- poursuite de la démarche Lèbe : mise en œuvre de la DUP Foncière (EFPL), démarche AMO et AEU ;

- réflexion sur la révision du PLU pour faciliter l’évolution du centre ville et du secteur Politzer. Localisation et caractéristiques des projets de construction neuve envisagés sur la durée du PLH 2011 – 2015 ou au-delà

Les principes de mixité sociale : La ville de Boucau souhaite favoriser le développement de logements répondant aux besoins de la population actuelle. Pour ce faire, au-delà des négociations avec les promoteurs et des possibilités offertes par les opérations d’aménagement, la ville souhaite utiliser les outils réglementaires permettant de favoriser les produits sociaux et abordables.


Novembre 2011

La déclinaison, dans les PLU, des dispositions relatives à la mixité sociale définie dans le PLH sera établie en fonction des projets de développement élaborés sur les territoires et, au sein de ceux-ci des fonciers mobilisables pour l’habitat, des densités. Cette déclinaison se fera en lien étroit avec le niveau de services et plus particulièrement la qualité de déserte des transports en commun (notamment lié à la fréquence).

Il s’agira de décliner dans chaque PLU, lors des modifications et révisions ultérieures pour mise en compatibilité avec les orientations du PLH et les révisions, la manière dont les orientations et les objectifs de mixité sociale du PLH seront réalisés (PADD, rapport de présentation et règlement des PLU). Dans la partie réglementaire, les PLU intégreront plus particulièrement les dispositions permettant une production de logements conforme aux objectifs de mixité sociale (quantitatifs et qualitatifs : du locatif social à l’accession aidée) du PLH, au fur et à mesure de l’établissement des cadres de référence, à partir notamment de l’identification des emplacements pour servitude de mixité sociale, dans les zones U (article L.123-2b du CU) et de la détermination de secteurs de diversité sociale dans les zones U et AU (art. L.123-1, 16° du CU). En ce qui concerne le logement locatif social, compte tenu des objectifs identifiés pour la ville de Boucau, soumise à l’article 55 de la SRU, une modification du PLU devra permettre l’inscription d’une prescription Diversité Sociale sur l’ensemble du territoire communal. Cette prescription de logements en PLUS/PLAI pourrait s’appliquer pour toutes les opérations de plus de 15 logements ou 1 200 m2 de SHON et se décliner selon trois secteurs afin de prendre en compte les enjeux d’équilibre social de l’habitat :

- sur le Haut Boucau : 35% en offre locative sociale (PLUS / PLAI) ; - sur le Bas Boucau : 25% en offre locative sociale dont au moins 20% en PLUS / PLAI ; - sur le Bas Boucau Politzer : 30% en offre locative sociale (PLUS / PLAI) à partir de 15

logements. 2- le Renouvellement urbain Le Bas Boucau Centre est un secteur concentrant un parc privé ancien souvent de mauvaise qualité. Les différents indicateurs (classement cadastral, revenus des occupants, taux de mutations à valeur basse) illustrent la fragilité de ce secteur, fragilité confirmée par les plaintes reçues par la ville concernant la décence voire la salubrité des logements. La Ville a engagé un partenariat avec l’EPFL afin de favoriser le renouvellement de ce secteur. Ce partenariat se concrétise actuellement par une politique d’acquisition amiable ou de préemption. La ville souhaite, dans le cadre du PLH, définir une stratégie urbaine et sociale pour le renouvellement du Bas Boucau Centre. Cela nécessitera :

- la réalisation d’un diagnostic social, urbain et foncier : connaissance de l’état actuel du bâti et des caractéristiques de l’occupation des logements, analyse du marché immobilier en acquisition et en location, analyse sur la mutabilité foncière et sur les potentiels d’évolution des formes urbaines ;

- la définition d’objectifs d’évolution à long terme du Bas Boucau Centre : objectifs sociaux du projet (offre nouvelle à développer, accueil des nouveaux ménages), objectifs de restructuration de l’offre immobilière (immeubles à démolir, immeubles à restructurer, immeubles à améliorer) et objectifs de formes urbaines (gabarit de la construction neuve) ;

- la construction de modes opératoires volontaristes, fonction de la stratégie urbaine et sociale. Ces modes opératoires devront vraisemblablement articuler des outils coercitifs (DUP aménagement, DUP travaux, RHI), des outils fonciers (préemption, expropriation), des outils sociaux (organisation du relogement des occupants).

Afin de faciliter la mise en œuvre de la stratégie de renouvellement urbain, il semble nécessaire, dès à présent de créer les conditions de maintien dans le quartier des ménages actuels. A ce titre, le PLH

154


Novembre 2011

devra permettre de développer une offre de logements sociaux. Une réflexion devra également être initiée sur la création d’une offre de logements temporaires sur le Bas Boucau. 3- Améliorer le cadre de vie et la qualité du parc existant La ville de Boucau souhaite améliorer la qualité de la construction neuve :

- sa qualité urbaine : priorisation aux opérations situées à proximité du centre de Boucau ; - sa qualité environnementale : privilégier les opérations économes en foncier et en énergie,

améliorer l’approche environnementale des grandes opérations d’urbanisme. Concernant le parc existant, la mise en œuvre du PIG Habitat indigne et Précarité Energétique permettra de repérer les situations d’habitat privé les plus dégradées et d’accompagner les propriétaires (bailleurs ou occupants) dans l’amélioration de leur logement. Ce PIG sera complémentaire de la politique de renouvellement urbain devant être initiée sur le Bas Boucau Centre. Enfin, l’urbanisation du secteur de la Lèbe, du fait de son importance devra s’accompagner d’une réflexion sur l’amélioration de la desserte en transports collectifs de ce secteur. 4- S’assurer de l’accès au droit au logement des ménages en difficulté face au logement et répondre aux besoins spécifiques. Garantir un logement adapté, un hébergement, un premier logement est un enjeu de cohésion sociale et un enjeu économique communs aux cinq communes de l’agglomération. L’atteinte de ces objectifs repose sur la mise en œuvre des actions suivantes :

- décliner un accord collectif intercommunal ; - augmenter l’offre en logements PLAi ; 9 % de la production totale et 21 % de l’objectif en

PLUS/PLAI/LCS/LCTS soit un objectif de 205 logements, - améliorer la prise en compte du vieillissement de la population et les besoins des personnes

handicapées dans la production neuve comme dans le parc existant ; - faciliter les sorties des structures d’hébergement d’urgence et des logements temporaires,

notamment en développement une offre de petits logements locatifs abordables ; - identifier un terrain adapté pour répondre aux besoins des gens du voyage en cours de

sédentarisation.


Novembre 2011

ANNEXE Périmètres des secteurs PLH

BAYONNE ANGLET BIARRRTZ 1 – Saint Bernard/Habas 11 – Chiberta/Chambre

d’Amour 19 – Saint Charles/Phare

2 – Saint Esprit/Saint Frédéric 20 – Centre Biarritz 3 – Sainte Croix 12 – Blancpignon 21 – Lahouze / Braou / Kléber /

Aguiléra 4 – Arrousets 13 – Cinq Cantons 5 – Allées marines/Arènes 14 – Montbrun/Hardoy 22 – Milady/Colline/Beaurivage 6 – Grand Bayonne 15 – Jouanetote 23 – République/Saint Martin 7 – Petit Bayonne 16 – Centre Anglet 24 – La Négresse 8 – Polo Beyris 17 – Parme/Aritxague 9 – Saint Léon 18 – Brindos/Sutar 10 – Mousserolles BIDART BOUCAU 27 – Commune de Bidart 25 – Bas Boucau 26 – Haut Boucau

télécharger le plh 2010-2015

Documents