Programme Local de l'Habitat

Communauté de Communes Tarn et Dadou

1- Diagnostic2- Objectifs3- Programme d'actions

1

I. Structure et fonctionnement du territoire6

1. Les dynamiques territoriales ........................ 6 A. Situation et caractéristiques dominantes........ 6 B. L’activité économique et l'emploi.................... 7 C. Les relations entre les territoires .................... 8

2. Les évolutions socio-démographiques ..... 10

A. Evolution du nombre d'habitants .................. 10 B. Le vieillissement de la population................. 11 C. Une taille des ménages en constante diminution.......................................................... 13 D. Les revenus des ménages............................. 14

II. Le parc de logements............................ 17

1. Caractéristiques générales du parc de logements ............................................................ 17

2. Le parc locatif social ...................................... 18

3. Un parc de logements vacants qui laisse des marges de manœuvre ........................................ 19

4. Un parc de logements potentiellement indignes important ............................................. 20

III. La construction neuve ...........................22

1. Un rythme de construction qui double tous les 5 ans ...............................................................22

2. Vers un changement de profil des pétitionnaires.......................................................23

3. Une augmentation des constructions de collectifs et des constructions destinées à la location.................................................................24

4. Une consommation foncière galopante .......24

5. Les menaces d'une urbanisation non maîtrisée sur le territoire....................................25

6.Quelques références et exemples d'intégration.......................................................259

IV. Le marché du logement .........................32

1. Le marché immobilier.....................................32 A. Les caractéristiques de la demande.............. 32 B. Caractéristiques des biens à la vente............ 33

2. Le marché locatif.............................................34

2

3. Le marché foncier........................................... 35

4. La réhabilitation du parc privé ...................... 36 A. La réhabilitation des logements locatifs ....... 36 B. La réhabilitation des logements occupés par leur propriétaire ................................................. 37

V. Le parc social public et l’habitat spécifique ..................................................... 39

1. Parc social public et son occupation sociale.. ........................................................................ 39

A - Composition et caractéristiques du parc social public....................................................... 39 B. Occupation sociale........................................ 44 C. Caractéristiques et orientations de la demande........................................................................... 46 D. Principaux dysfonctionnements ................... 49 E. Les perspectives d’évolutions du parc social50

2. Hébergement spécifique et habitat adapté.. 52

A - L’hébergement d’urgence et le logement temporaire.......................................................... 52 B - Les internats au sein des établissements de formation............................................................ 53 C - Le logement des jeunes ............................... 56

D - L’hébergement des personnes âgées et/ou à mobilité réduite .................................................. 59 E - L’accueil des gens du voyage ...................... 61 F - L’hébergement des travailleurs saisonniers. 62

3

Introduction La Communauté de Communes Tarn et Dadou a décidé de définir sa politique de l’habitat pour la période 2006-2011. Dans le cadre de sa compétence Habitat, elle a donc initié l’élaboration de son Programme Local de l’Habitat, instrument de planification et de programmation au pouvoir renforcé par la loi Solidarité et Renouvellement Urbains. Les objectifs généraux d’un PLH sont de :

- répondre aux besoins de logements des populations nouvelles,

- accompagner le développement de la communauté de communes en favorisant l’accueil des populations nouvelles,

- permettre le libre choix de son logement par une offre diversifiée,

- préserver et créer la mixité des fonctions urbaines dans les différents quartiers et secteurs géographiques,

- équilibrer le développement urbain du territoire, - résoudre les problèmes de précarité et d’exclusion

par le logement Enfin, le PLH doit être cohérent avec les orientations retenues dans le cadre du Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées, du Schéma d’Accueil des Gens du Voyage, de Schéma Départemental des

Personnes Agées, de la politique de la ville (Contrat de Ville de Graulhet) Pour l’assister dans sa démarche d’élaboration de son PLH, la Communauté de Communes Tarn et Dadou a confié au Créham une mission qui se décompose en 3 phases :

- Phase diagnostic - Phase de définition des orientations - Phase d’élaboration du programme d’actions.

Le présent document rend compte de la première phase de diagnostic réalisée entre janvier et avril 2006

4

Pour permettre une lecture efficace du territoire, 3 secteurs géographiques ont été définis. Plusieurs éléments ont été pris en compte pour construire ces secteurs et notamment :

- la croissance de la population jusqu’en 2004 - les rythmes de constructions - les prix du marché immobilier et foncier

Ainsi les communes regroupées au sein de ces secteurs présentent des caractéristiques semblables :

- le secteur sous pression regroupe les communes de Brens, Broze, Cadalen, Florentin, Gaillac, Labastide de Lévis, Lagrave, Lisle sur Tarn, Montans, Parisot, Peyrole, Rivières et Técou Ce secteur situé de part et d’autre de l’A68 connaît une attractivité et un développement importants.

- le secteur en émergence regroupe les communes de Briatexte, Busque, Graulhet, Labessière-Candeil, Missècle, Moulayrès, Puybegon et Saint Gauzens. Malgré un déficit d’attractivité dans les années 1990, ce secteur connaît aujourd’hui une dynamique positive.

- le secteur à fort potentiel regroupe les communes de Aussac, Bernac, Castanet, Cestayrols, Fayssac, Fénols, Lasgraïsses et Sénouillac Ce secteur rural aux paysages encore préservés est situé sur la frange de l’Aire Urbaine d’Albi pouvant offrir des perspectives de développement.

Secteur sous pression

Secteur en émergence

Secteur à fort potentiel

5

Structure et fonctionnement du territoire...6

1. Les dynamiques territoriales.........................6

A. Situation et caractéristiques dominantes...6 B. L’activité économique et l'emploi.................... 7 C. Les relations entre les territoires.....................8

2. Les évolutions socio-démographiques......10

A. Evolution du nombre d'habitants................... 10 B. Le vieillissement de la population ................. 12 C. Une taille des ménages en constante diminution .......................................................... 13 D. Les revenus des ménages............................. 14

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I. I. Structure et fonctionnement du territoire

1. Les dynamiques territoriales

A. Situation et caractéristiques dominantes La Communauté de Communes Tarn et Dadou positionnées entre les 2 agglomérations de Toulouse et d’Albi demeure largement sous leur influence, laquelle a été renforcée avec l’ouverture de l’autoroute au début des années 1990. L’A68 procure à l’ensemble du territoire une bonne desserte, complétée par la voie SNCF desservant Albi et Toulouse mais aussi la Route Départementale reliant Gaillac à Graulhet participant ainsi à un maillage efficace du territoire. Tarn et Dadou est un territoire aux identités fortement marquées tant d’un point de vue géographiques (collines du gaillacois, plaine du Tarn, vallée du Dadou) que d’un point de vue économique (Gaillac et son vignoble, Graulhet et son histoire liée au travail du cuir, encore largement présent au travers des mégisseries) Les 2 pôles de Gaillac et de Graulhet avec leurs équipements scolaires, culturels, sportifs, commerciaux ainsi que leurs services participent à équilibrer le territoire de Tarn et Dadou. Une localisation et une situation qui génère de dynamiques différenciées selon les secteurs.

Aire Urbaine d’Albi

Aire Urbaine de Castres

Aire Urbaine de Toulouse

7

12,6%13,8%

12,0%

22,9%

9,7%9,8%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

Communes souspression

Communes enémergence

Communes à fortpotentiel

Le chômage en 1990 et 1999 par secteur

19901999

B. L’activité économique et l'emploi En 1999, 12.931 emplois étaient présents sur le territoire de Tarn et Dadou soit un ratio nombre d’emploi/nombre d’actifs de 0,87. Ce nombre d’emplois ne couvrait donc pas les besoins de la population active du territoire. En 1999, le taux de chômage de la communauté de communes était nettement supérieur à celui du département (17,1% contre 13,8%) Les communes du bassin de vie de Graulhet était les plus touchées du territoire (Graulhet comptait en 1999 plus de 25% de chômeurs) Cependant, au regard des premiers résultats du recensement, il semble que le taux de chômage soit en diminution. En effet, sur les 7 communes recensées en 2004, 6 ont connu une baisse plus ou moins importante de leur taux de chômage.

Pour ces 7 communes, le taux de chômage est passé de 13,8% en 1999 à 10,5% en 2004 soit un nombre de chômeurs qui a baissé de 17% sur ce 7 communes. On note sur le territoire de Tarn et Dadou, comme au niveau national, une tertiarisation des emplois. Entre 1990 et 1999 sur Tarn et Dadou, l’augmentation des actifs dans le tertiaire a été nettement supérieure à l’augmentation qu’a connue le département (+23% pour TED, +13% pour le Tarn). Au contraire, la diminution des emplois industriels a été plus importante sur TED qu’au niveau du Tarn (-34% contre -21%). Ceci est notamment dû à la crise industrielle qu’a subi le Graulhetois pendant cette période. TED a connu, pendant les années 1990, une progression importante des professions intermédiaires et des employés au détriment des ouvriers. On peut donc en déduire que les nouveaux arrivants sur le territoire étaient principalement des employés et des professions intermédiaires.

8

C. Les relations entre les territoires

• En 1999, sur les 14.842 actifs résidant sur TED :

- 73% travaillaient dans leur commune de résidence - 67% travaillaient sur une commune de TED - 15% travaillaient sur l’Aire Urbaine d’Albi - 6% travaillaient sur l’Aire Urbaine de Toulouse

Ces chiffres de 1999 ne montrent pas les évolutions récentes qu’a connues le territoire. Cependant, ils montrent bien le décalage important entre la situation du territoire en 1999 et celle en 2006. Ces évolutions ont été rapides et très souvent difficilement maîtrisables par les collectivités (les temps de réaction et de mise en œuvre des processus étant souvent beaucoup plus longs) Ces évolutions ne sont pas quantifiables mais les élus et les acteurs s’accordent à dire que les ménages toulousains représentent une part importante des nouveaux ménages qui s’installent sur le territoire. La moitié des élus pensent même que l’agglomération toulousaine est le premier bassin qui alimente l’arrivée de population sur TED. Ces augmentations des navettes domicile-travail ont des conséquences lourdes (et souvent peu prises en compte) sur :

- la qualité de vie (augmentation des temps passés dans les transports)

- les coûts directs et indirects générés par ces déplacements (dans un contexte d’augmentation continue des prix du pétrole)

- la pollution et les nuisances générées (bruit, …) Au regard des évolutions récentes, un risque de devenir un territoire dortoir si la politique de l’habitat ne s’accompagne pas d’une politique économique.

9

• En 1999, 2.948 actifs non-résidents sur la communauté de communes venaient travailler sur TED :

- 31,5% venaient de l’Aire Urbaine d’Albi - 18,4% venaient d’une autre commune du Pays

Vignoble Gaillacois, Bastides et Val Dadou - 37,8% venaient d’une autre commune du Tarn

10

2. Les évolutions socio-démographiques

A. Evolution du nombre d'habitants

• Un territoire en relative stabilité démographique entre 1990 et 1999 : un impact encore modéré de l’ouverture de l’A68

En 1990, la population de TED était de 42.486 habitants, en 1999, elle était de 43.273 soit une augmentation de 787 habitants équivalent à une croissance de 0,2% par an sur la période intercensitaire. Cette croissance bien que modérée est nettement supérieure à celle du département (+0,2% entre 1990 et 1999 pour le Tarn, +1,9% entre 1990 et 1999 pour TED) Cette croissance n’a pas été égale selon les communes, certaines ont connu des baisses alors que d’autres connaissaient de forte hausse. Cette croissance ou décroissance de population étaient dues en grande partie aux mouvements migratoires. Seules, les communes attractives proches de l’A68 ont dû leur croissance à l’effet combiné des mouvements migratoires et naturels.

Source : Rapport de stage E. Subsol – DDE81

11

• Une croissance de la population qui s’accélère depuis 1999

Depuis 1999, la croissance de la population sur le territoire de TED s’est nettement accélérée. On peut estimer1 la population à environ 46.000 habitants en 2005, ce qui équivaut à une augmentation de +9,3% entre 1999 et 2005 (contre 1,9% entre 1990 et 1999) Au regard des premiers résultats du recensement 2004, les évolutions de population sont contrastées selon les communes. Certaines communes comme Montans ou Aussac connaissent des évolutions très importantes (respectivement +13% et +21%) et d’autres connaissent des évolutions négatives (Missècle, Puybegon Castanet) Une accélération de la croissance qui est vraisemblablement due à : - des prix des terrains à bâtir ou de l’immobilier encore inférieur à ceux pratiqués sur Toulouse malgré une hausse incontestable - la facilité d’accès à Toulouse - au cadre de vie offert par le territoire

1 Cumul des estimations des maires

12

Evolution de la population par classes d'âge entre 1990 et 1999

0,00%

5,00%

10,00%

15,00%

20,00%

25,00%

30,00%

0-19 20-39 40-59 60-74 plus de 75ans

19901999

Vers un rajeunissement du territoire?

22,4% 23,2%26,0%

28,4%30,8%

23,7%22,7% 22,8%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

0-20 ans 20-39 ans 40-59 ans + 60 ans

19992004

B. Le vieillissement de la population Le vieillissement de la population est un phénomène que l’on observe sur l’ensemble du territoire français. Les évolutions de la population par classes d’âge demeurent comparables que ce soit sur la communauté de communes que sur le Tarn entre 1990 et 1999. Les premiers résultats reflètent une évolution différente. En effet, on observe sur ces 7 communes un rajeunissement de la population. Ce sont les 40-59 ans qui participent massivement à ce rajeunissement de la population (passant de 22,8% de la population en 1999 à 30,8% en 2004) au contraire, la population de plus de 60 ans baisse de manière importante (passant de 28,4% en 1999 à 22,8% en 2004)

Ces évolutions viennent ainsi confirmer l’arrivée de ménages actifs sur le territoire. Ce rajeunissement de la population est donc essentiellement dû au développement exogène (mouvements migratoires) du territoire. Une tendance au rajeunissement qui ne doit toutefois pas occulter les besoins en logements adaptés et en hébergement.

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Evolution de la taille moyenne des ménages entre 1982 et 1999

1982 1982

1990

1990

19991999

19991982 1990

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

3,5

Communes sous pression Communes en émergence Communes à fort potentiel

C. Une taille des ménages en constante diminution

La taille des ménages sur la communauté de communes, tout comme au niveau national ne cesse de décroître. Ce phénomène est lié :

- à la décohabitation des jeunes - au vieillissement de la population - aux ruptures familiales

En 1982, la taille moyenne des ménages était de 2,96, en 1990, elle était de 2,74, en 1999, de 2,51. Soit une diminution de 0,45 en moins de 20 ans. De différences importantes existent selon les secteurs :

- les communes sous pression avaient une taille moyenne des ménages de 2,44 en 1999

- les communes en émergence avaient une taille moyenne des ménages de 2,59 en 1999

- les communes à fort potentiel avaient une taille moyenne des ménages de 2,68 en 1999

Les communes les plus urbaines comme Gaillac ou Lisle sur Tarn ont des tailles moyenne de ménages inférieures à 2,4 (respectivement 2,31 et 2,38). A l’opposé, les communes rurales ont des tailles de ménages qui peuvent aller jusqu’à 3 (Missècle :3,13 ; Puybegon : 2,9)

En 1999, près de 60% des ménages du territoire étaient composés de 1 ou 2 personnes, ce qui explique en grande partie la faible taille moyenne des ménages. Les premiers résultats du recensement confirment la poursuite de cette tendance voire même son accélération. Pour les 7 communes recensées, la taille moyenne des ménages était de 2,78 en 1999, elle est de 2,56 en 2004. Une diminution de la taille moyenne des ménages qui engendre des besoins en production de logement supplémentaire pour maintenir la population d’une commune à niveau constant De nombreux petits ménages et corrélativement des besoins potentiels en petits logements.

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D. Les revenus des ménages Le revenu moyen fiscal des ménages de TED (13.127€) est globalement comparable à la moyenne départementale (13.594€) mais inférieur à la moyenne régionale (14.000€) Cependant, on observe des disparités selon les différents secteurs :

- secteur sous pression : 13.677€ - secteur en émergence : 12.848€ - secteur à fort potentiel : 12.516€

Bien que le revenu fiscal moyen de TED soit comparable à la moyenne départementale, le nombre de foyers fiscaux imposables sur TED (41%) est largement inférieur à la moyenne départementale (44%) ou régionale (49%) Cela montre bien les écarts importants des revenus des ménages (ménages à bas revenus, ménages à hauts revenus) Des ménages aux bas revenus sur-représentés sur TED, des disparités importantes dans les revenus des ménages de TED

15

Au regard du revenu des ménages et de leurs compositions, à l’échelle de TED, 84% des locataires et 63% des propriétaires occupants pourraient bénéficier d’un logement social, ces ménages ayant des revenus inférieurs aux plafonds HLM. Ces taux sont largement supérieurs aux moyennes des intercommunalités voisines ou à la moyenne départementale. Des disparités existent selon les secteurs du territoire :

- secteur sous pression : 60% des propriétaires occupants ont des revenus inférieurs aux plafonds HLM

- secteur en émergence : 66% - secteur à fort potentiel : 72%

C’est principalement dans les communes rurales, où l’image du logement social est souvent la plus stigmatisée que le pourcentage de propriétaires occupants pouvant en bénéficier est le plus important. A l’échelle de la Communauté de Communes, 2 ménages sur 3 pourraient prétendre à un logement social.

Source : Rapport de stage E. Subsol – DDE81

16

Le parc de logements ..................................17

1. Caractéristiques générales du parc de logements ............................................................17

2. Le parc locatif social ....................................18

3. Un parc de logements vacants qui laisse des marges de manœuvre .................................19

4. Un parc de logements potentiellement indignes important..............................................20

17

Poids des résidences principales de chaque secteur

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

Communes souspression

Communes enémergence

Communes à fortpotentiel

199019992004

II. Le parc de logements

1. Caractéristiques générales du parc de logements 16.922 résidences principales étaient présentes sur le territoire en 1999. Elles peuvent être estimées à environ 19.028 en 2004 soit une augmentation de 12,4% en ans (alors que cette croissance avait été de 11% entre 1990 et 1999) Cependant, cette augmentation entre 1999 et 2004 reste contrastée selon les territoires :

- secteur sous pression : +16,4% - secteur en émergence : +6,5% - secteur à fort potentiel : +13,6%

Cette augmentation importante du parc des résidences principales sur le secteur sous pression ne fait que confirmer le poids de plus en plus important de ce secteur. En 1999, les résidences principales représentaient 55,8% du parc total, en 2004, elles représentent 57,8% du parc total de la communauté de communes. Bien que le poids des résidences principales dans le secteur à fort potentiel soit faible, il demeure constant depuis 1990, signe d’un secteur dynamique.

Le parc des résidences principales est en grande partie constitué de maisons individuelles : en 1999, 79% avaient 4 pièces dont près de 50% avaient 5 pièces et plus. Cette typologie de logements est en très grande partie occupée par leur propriétaire. En effet, plus de 2 ménages sur 3 sont des propriétaires occupants sur la communauté de communes. Ce taux reste supérieur à la moyenne départementale où 64,4% des ménages sont des propriétaires de leur logement. Un parc de logement qui peut être en décalage avec les besoins d’une part importante des ménages (petits ménages, décohabitants, personnes âgées, personnes à faibles revenus, …)

18

2. Le parc locatif social En 2004, 1.451 logements sociaux étaient présents sur les 29 communes de TED, représentant 7,6% des résidences principales Sur ces 1.451 logements sociaux :

- 1.068 sont des logements sociaux publics (soit 5,6% des résidences principales),

- 383 sont des logements conventionnés privés (2% des résidences principales).

Les 1.068 logements sociaux sont répartis de la manière suivante :

- 648 à Graulhet (12,4% des résidences principales)

- 379 à Gaillac (7% des RP) - 28 à Lisle sur Tarn (1,6% des RP) - 8 à Briatexte - 3 à Sénouillac

- 2 à Cadalen Les 23 autres communes qui composent la communauté de communes ne disposaient pas de logements locatifs sociaux en 2004. Cependant, certaines communes non encore pourvues en logements sociaux ont des projets de réalisation d’opérations comme par exemple Parisot ou Peyrole. Ces projets de structuration ou d’extension des centres bourgs vont permettre de changer l’image du logement social trop souvent

associée aux tours et aux barres présentent sur les pôles urbains tels Gaillac ou Graulhet. Près de 70% des ménages pourraient bénéficier d’un logement social alors que ce parc ne représente que 7,5% des résidences principales.

19

3. Un parc de logements vacants qui laisse des marges de manœuvre

Bien que le marché du logement soit tendu sur une très grande partie du territoire, TED dispose d’un grand nombre de logements vacants. Selon EDF, fin 2005 plus de 2.000 logements étaient vacants soit 9,3% des résidences principales du territoire. Les situations sont cependant très variées selon les secteurs et les communes. Seulement 4,5% des résidences principales du secteur à fort potentiel étaient vacantes fin 2005 contre 9% sur le secteur sous pression et 10,6% sur le secteur en émergence. Les villes de Gaillac, Graulhet (et dans une moindre mesure Lisle sur Tarn) concentrent plus de 77% des logements vacants du territoire et ont des taux de logements vacants supérieurs à 10%. Pour autant, ces taux ne reflètent pas la situation du marché immobilier (notamment sur la commune de Gaillac), les taux de vacance dans les marchés tendus étant généralement inférieurs à 6%. Une part importante de ces logements est très certainement située en centre ville. Ils sont soit difficilement accessibles (étage des commerces) soit en très mauvais état et nécessitent donc de lourds travaux de réhabilitation. Cette situation n’est pas égale sur l’ensemble du territoire, un tiers des communes de TED ont des taux de logements

vacants inférieurs à 4%, signe d’un marché immobilier très tendu. Notons que ce parc de logements vacants a tendance à croître. En 2002, le nombre de logements vacants était de 1.883 soit 8,8% du parc de logements.

Situation en 2005

Un potentiel de logements vacants qui reste encore à capter

20

4. Un parc de logements potentiellement indignes important

Le Parc Potentiellement Indigne (PPI) est défini par le croisement du classement fiscal des logements (catégories cadastrales 7 et 8) et des revenus des ménages occupants. Ces données sont issues de la base de données FILOCOM. Le parc potentiellement indigne sur TED représentait en 2003 16,3% des résidences principales (alors qu’il représente 14,6% au niveau départemental) soit plus de 2.840 logements. Cependant, ce taux est en constante diminution depuis 1997 (il représentait alors 3.000 logements.) Ce type de logements touche indifféremment tous les secteurs :

- 1.649 logements sur le secteur sous pression (16,4% des résidences principales) dont la moitié sont situés sur la seule commune de Gaillac

- 1.010 logements sur le secteur en émergence (16,6% des résidences principales) dont 77,5% sont situés sur la commune de Graulhet

- 158 logements sur le secteur à fort potentiel (15,5% des résidences principales)

Un nombre important de logements potentiellement indignes qui reflètent l’hétérogénéité des situations souvent occultées par le dynamisme d’une partie du territoire.

La situation en 2003

21

La construction neuve.................................22

1. Un rythme de construction qui double tous les 5 ans ...............................................................22

2. Vers un changement de profil des pétitionnaires.......................................................23

3. Une augmentation des constructions de collectifs et des constructions destinées à la location.................................................................24

4. Une consommation foncière galopante .....24

5. Les menaces d'une urbanisation non maîtrisée sur le territoire....................................25

6. Quelques références et exemples d'intégration.........................................................30

22

Poids de chaque secteur dans la construction neuve

Communes à fort potentiel;

6,2%

Communes en émergence;

21,3%

Communes sous pression;

72,6%

Evolution de la construction sur Tarn et Dadou entre 1990 et 2005

0

100

200

300

400

500

600

700

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

III. La construction neuve

1. Un rythme de construction qui double tous les 5 ans

Entre 1990 et 2005 ce sont près de 4.000 logements qui ont été construits soit un rythme moyen d’environ 250 logements par an répartis de la manière suivante :

- 2.894 logements sur le secteur sous pression (soit 72,6% de la construction de TED)

- 848 logements sur le secteur en émergence (soit 21,3% de la construction de TED)

- 246 logements sur le secteur à fort potentiel (soit 6,2% de la construction de TED)

Au cours de ces 15 dernières années, le rythme de construction n’a pas été stable. Plusieurs périodes se dessinent :

- 1990-1995 : période où le rythme de construction était d’environ 115 logements par an. Ce rythme correspond à un développement endogène du territoire

- 1996-2000 : période où le rythme de construction était d’environ 215 logements par an en moyenne. L’attractivité grandissante du territoire commence à se dessiner au travers de ce rythme.

- 2001-2005 : un rythme de construction d’environ 445 logements par an en moyenne. L’attractivité du territoire se confirme et se renforce. (sur les 3 dernières années, le rythme moyen de construction est de 530 logements)

23

Toutefois, ce rythme effréné va se ralentir en 2006 pour atteindre le niveau du début des années 2000. En effet en 2005, on note une diminution sensible du nombre des autorisations de construire (424 contre 820 en 2004). Cette diminution étant due en grande partie à la chute du nombre des autorisations pour du collectif.

2. Vers un changement de profil des pétitionnaires

Les évolutions de population sur le territoire peuvent également s'apprécier au regard de la provenance des pétitionnaires. En 2000, près de 70% des pétitionnaires habitaient déjà sur la communauté de communes, en 2004, ils étaient moins de 60%. Parallèlement, en 2000, 5% des pétitionnaires étaient issus de la Haute Garonne; en 2004, ils étaient plus de 16%.2 Ces chiffres montrent bien que le territoire attire de plus en plus de population venant notamment de l'agglomération Toulousaine. Ce phénomène est relativement récent (postérieur à 1999 et donc non exprimé dans le dernier recensement de la population) et s'amplifie d'années en années. Une augmentation des ménages issus de l'agglomération toulousaine qui se confirme.

2 (données issues du rapport de stage d'E. Subsol – DDE81)

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

Secteur sous pression

Secteur en émergence

Secteur à fort potentiel

Evolution de la construction par secteur

24

3. Une augmentation des constructions de collectifs et des constructions destinées à la location

En 2004, près d'un tiers des logements construits ont été destinés à la location alors que globalement sur la période 1990-2003, ce sont environ 15% des logements qui étaient destinés à la location. Cette augmentation importante s'explique par le grand nombre d'opérations De Robien3 construite sur le territoire. Ces opérations ont vu le jour sur les 2 pôles urbains de Gaillac et Graulhet.

Evolution de la construction destinée à la location

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

3 Opération de logements neufs permettant aux investisseurs de bénéficier de défiscalisation sous condition de location (plafonds de revenus des locataires et durée de location minimale de 9 ans)

4. Une consommation foncière galopante Ces rythmes de construction qui s'affolent sur l'ensemble du territoire ont des conséquences sur :

- le cadre de vie et le paysage

- les équipements et leurs coûts induits - les infrastructures routières - l'augmentation des déplacements, de leur durée et

la pollution engendrée - la cohésion sociale

S'il y a consensus sur le fait qu'une urbanisation non maîtrisée peut générer de graves dysfonctionnements pour un territoire, les conséquences locales de l'urbanisation effrénée constatée sont très rarement perçues. Cette urbanisation galopante génère également une consommation foncière mal maîtrisée. Entre 1990 et 2005, cette consommation foncière peut être évaluée à environ 1.200 ha4. Cependant, cette consommation s'accélère, en 2005, elle devait être proche de 200 ha. Ainsi il n'est pas envisageable que ce rythme se poursuive de la même manière. Si tel était le cas, c'est l'équivalent du territoire de Aussac et Bernac qui serait consommé tous les 6 ans.

4 Ces chiffres sont des estimations. Ils ont une valeur pédagogique et montrent la croissance de la consommation foncière et son impact.

L'implantation du bâti exige une réflexion par rapport au paysage dans lequel il s'inscrit. La situation critique et récurrente est l'implantation d'un bâti en haut de crête ayant pour conséquence l'occultation des vues par un effet de masque.A plus long terme, il en résulte une privatisation du paysage, une perte de repères et un mitage désordonné des reliefs.

entre AUSSAC et CADALEN

AUSSAC

AUSSAC

vers PUYBEGON

entre PEYROLE et PARISOT

PAS DE PEYROLE

AUSSAC

A. La privatisation des paysages

5. Les menaces d'une urbanisation non maîtrisée sur le territoire

AUSSAC

vers PUYBEGON

SENOUILLAC

B. L'inscription et l'implantation du bâti dans le relief

vers PUYBEGON

BRENS vers TECOU D30 vers LASGRAÏSSES

Dans la typologie des problèmes, celui de la disposition du bâti dans sa parcelle est crucial.On remarque le plus souvent une installation centrale, en parallèle de la voie principale et/ou de la pente, ce qui occasionne : de larges effets de masque, une perception plus grande dans le paysage et des modifications importantes des reliefs induisant une instabilité des sols et des coûts structurels conséquents.

Parfois, au vu du peu de lien que le bâti entretient avec son contexte, l'image urbaine qui ressort est celle d'un territoire mitée, banalisée dans son occupation, pauvre dans ses ressources, peu qualitatif dans son cadre de vie.

Aucune règle implicite ne semble cadrer ces implantations, la lecture du territoire est brouillée.

ZA XANSOS

C. La création ex-nihilo sans appui

MONTANS

MONTANS

LE PAS DE PEYROLE

mélange d'activités et d'habitat créé un paysage pauvre ou l'on perd ses repères.

LE PAS DE PEYROLE

Des couleurs voyantes qui mettent l'accent sur la silhouette du bâti et participent à l'isoler comme un objet "phare", peu intégré au contexte.

SENOUILLAC

CADALEN

BRENS

vers CADALEN

FAYSSAC

vers LASGRAISSES

D. Les couleurs ?

La maîtrise des abords est un élément essentiel pour favoriser l'intégration d'un projet dans son site. Cela peut passer par la maîtrise des abords de l'urbanisation nouvelle: - conserver des marges de recul qui font offices de respiration et permettent des visions lointaines (Cestayrols, Lincarque, vers Puybegon) - créer, récupérer, épaissir un filtre végétal en première lisière qui donne une échelle au bâti et compense son aspect minéral (Parisot, Fénols, Brens vers Técou)

Les choix de matériaux et de couleurs participent aussi de la bonne insertion d'un bâtiment dans son contexte ("Vinnopôle")

CESTAYROLS

6. Quelques références et exemples d'intégration

RD 14 vers PUYBEGON

FENOLS

PARISOT

BRENS vers TECOU

"Vinnopôle"

LINCARQUE

LAGRAVELAGRAVE

CADALEN

GRAULHET

MONTANS

En misant sur les atouts du territoire, on ancre mieux le bâti dans son contexte et on favorise une intégration réussie : . laisser des " fenêtres "sur les horizons par le biais d'une voie de lotissement (Cadalen) . mettre en valeur des éléments existants qui gardent la mémoire d'un usage, ajoutent de la richesse à l'aménagement et homogénéisent une entrée de ville (muret à Lagrave) . utiliser un vocabulaire architectural qui reprenne une typologie régionale (toit, matériaux, couleurs, ) tout en s'inscrivant dans la modernité (Grauleht, Montans, Lagrave)

31

Le marché du logement...............................32

1. Le marché immobilier...................................32 A. Les caractéristiques de la demande.............. 32 B. Caractéristiques des biens à la vente ........... 33

2. Le marché locatif ..........................................34

3. Le marché foncier .........................................35

4. La réhabilitation du parc privé ......................36

A. La réhabilitation des logements locatifs........ 36 B. La réhabilitation des logements occupés par leur propriétaire ................................................. 37

32

IV. Le marché du logement Les éléments du chapitre ci-après sont issus de l'observatoire de l'habitat de la DDE 81 complétés par les différents entretiens effectués auprès des professionnels de l'immobilier ainsi que des élus du territoire.

1. Le marché immobilier

A. Les caractéristiques de la demande Les ménages exprimant une demande de bien immobilier sur la communauté de communes peuvent être classés au sein de 2 catégories différentes.

• Les ménages à fort pouvoir d'achat Cette catégorie regroupe :

- les ménages actifs toulousains ayant vendu leur bien et recherchant un bien de qualité dans un cadre agréable (point de vue, espace, bien de caractère éventuellement, …)

- les ménages actifs des grandes métropoles françaises (Paris, Ile de France, Lyon, …) mutés sur l'agglomération toulousaine

- les ménages retraités qui migrent vers le sud-ouest, ils cherchent avant tout un cadre de vie, une qualité de vie, un ensoleillement, des

paysages (Ils fuient le sud-est de la France, sur-fréquenté)

- les ménages anglais (actifs ou retraités) recherchant des biens de caractère (maison traditionnel en pierre, …)

L'ensemble de ces ménages concourt à exclure de l'accession une part importante de la population et notamment les ménages regroupés dans la catégorie suivante.

• Les ménages captifs Cette catégorie regroupe :

- les ménages locaux qui ont de plus en plus de difficultés à acheter là où ils le désirent et se replient fréquemment sur les communes éloignées de l'autoroute, sur le Graulhetois

- les jeunes ménages toulousains aux revenus moyens qui ne peuvent accéder à la propriété sur l'agglomération toulousaine et s'éloignent de plus en plus.

Cette typologie de ménages reflète la dichotomie qui est en train de s'opérer sur le territoire. Les ménages à fort pouvoir d'achat participant à l'augmentation des prix immobiliers et excluant de plus en plus les ménages qualifiés de captifs. Selon les professionnels de l'immobilier, d'ores et déjà de nombreux ménages locaux ne peuvent accéder à la propriété ou font le choix de s'endetter sur des périodes de plus en plus longues (30 ans voire 35 ans).

33

B. Caractéristiques des biens à la vente Le marché immobilier de la communauté de communes peut-être divisé en 2 bassins aux caractéristiques quelque peu différentes :

- le bassin d'habitat de Gaillac - le bassin d'habitat de Graulhet

• Le bassin de Graulhet

L'augmentation des prix sur le bassin de Graulhet se poursuit sans toutefois atteindre les niveaux observés sur le bassin de Gaillac. Cette augmentation apparaît toutefois moindre que celle des années précédentes. Sans pour autant parler d'une stagnation des prix, l'augmentation se ralentit. Les prix pour une maison de ville se situent aux alentours de 100.000€ (les biens inférieurs à 100.000€ étant de plus en plus rares et nécessitant très souvent de lourds travaux de réhabilitation) Les pavillons (type 4) avec un jardin se vendent en moyenne 150.000€. Les prix pratiqués sont globalement inférieurs à 20% à ceux du bassin gaillacois malgré la hausse continue des prix. Parallèlement des biens de caractère (maisons bourgeoises de ville, fermes en pierre, …) sont proposés à des prix nettement supérieurs. Ils peuvent dépasser 300.000€.

Les professionnels font ressortir un problème inhérent aux mégisseries. Des investisseurs semblent intéresser par des bâtiments (au potentiel important) pour les transformer en logement notamment. Cependant, au regard des contraintes liées à la dépollution des sols (et à son coût induit) ces projets avortent systématiquement.

• Le bassin de Gaillac La hausse des prix se poursuit, mais selon les professionnels de l'immobilier, la courbe auparavant exponentielle semble amorcer un léger tassement depuis la fin du second semestre 2005. Toutefois, les prix demeurent à un niveau élevé et les délais de commercialisation tendant à s'allonger depuis la fin 2005. Les maisons de ville de Gaillac se négocie à environ 180.000€ et peu de pavillons (type 4) avec jardin se vend à moins de 200.000€. Comme sur le marché graulhetois, les biens de caractère ou les biens en diffus situés sur des points de vue peuvent atteindre plus de 300.000€.

34

2. Le marché locatif

• Le bassin de Graulhet Le marché locatif du bassin graulhetois reste attractif en raison notamment des prix pratiqués (comparativement aux marchés voisins). Toutefois, les hausses continues observées depuis plusieurs années ont quelque peu freiné la demande en 2005. Cette dernière s'oriente principalement vers des maisons individuelles avec jardin. Le marché locatif demeure en grande partie un marché de report venant ainsi pallier l'augmentation importante des prix du bassin gaillacois. Exemple de loyers :

- Maison T4 avec jardin : 650€ (soit environ 6,5€ le m²)

- Appartement T3 : 450€ (soit environ 7€ le m²)

• Le bassin de Gaillac

Le marché locatif sur le gaillacois demeure tendu. Les prix sont élevés et poursuivent leur hausse. Toutefois, suite à la mise sur le marché d'un grand nombre de logements De Robien, les professionnels font état d'une difficulté à louer. En effet, les prix pratiqués sont trop élevés pour une clientèle aux revenus moyens (ces prix s'approchent très souvent de ceux de l'agglomération toulousaine). Ainsi la vacance apparaît dans certains programmes malgré les "offres promotionnelles" (un mois de loyer gratuit, des bons d'achat dans certains magasins, des lecteurs DVD offerts, …) signe d'un certain malaise. La demande des ménages se porte essentiellement sur des maisons individuelles (type 4) avec un petit jardin. Cependant, les prix quelquefois prohibitifs (jusqu'à 1.500€) poussent certains ménages à se reporter sur du collectif ou à s'éloigner du bassin de Gaillac. Ainsi les choix dans la localisation géographique deviennent moins importants que le niveau des loyers pratiqués. Exemple de loyers :

- Maison T4 avec jardin : 700€ en moyenne (soit 7€ le m²)

- Appartement T3 : 500€ (soit environ 7,5€ le m²)

NB : Dans l'agglomération toulousaine, le prix moyen au m² d'une maison est de 6,45€, il est de 8,45€ pour un appartement

35

3. Le marché foncier L'axe de l'A68 se dessine nettement au travers de l'observation des prix du foncier. Les prix ne cessent de croître sur l'ensemble du territoire. Certains élus ou professionnels de l'immobilier font état d'une augmentation d'au moins 50% depuis 5 ans. De nombreux lotissements voient le jour à proximité de l'autoroute, répondant ainsi la forte demande de terrains à bâtir. Cependant, les prix pratiqués dans ces lotissements excluent de fait les ménages aux revenus moyens, lesquels se reportent vers les communes plus éloignées de l'axe. Les lotissements proposent majoritairement des terrains d'une superficie d'environ 1.000 à 1.500 m² alors que les terrains en diffus ont des tailles très souvent supérieures à 2.000 m². L'offre en petits terrains (600 m²) n'existe quasiment pas sur le territoire alors qu'une demande potentielle existe (ces terrains ont été les premiers à être vendus dans les opérations qui en proposaient au détriment des grands terrains qui ont plus de difficultés pour trouver acquéreurs) Une offre importante de terrains à bâtir se développe sur les communes de Gaillac et Graulhet. Sur la ZAC des Pouilles à Gaillac, près de 100 lots sont en projets, à Graulhet, ce sont près de 110 lots qui vont être proposés à la commercialisation d'ici 2007.

36

4. La réhabilitation du parc privé

A. La réhabilitation des logements locatifs Aucune OPAH n'est actuellement en cours sur le territoire de la communauté de communes, ce qui explique le rythme très faible des logements locatifs subventionnés depuis 2003. Entre 1996 et 2003, alors que des OPAH étaient en cours sur TED, le rythme de réhabilitation des logements locatifs variait en moyenne entre 90 et 100 par an.

En 11 ans (1995-2005) ce sont 768 logements qui ont été subventionnés dont :

- 411 logements vacants remis sur le marché (ce qui équivaut à 53% des logements subventionnés)

- 263 logements conventionnés (soit 34% des logements conventionnés)

Outre l'amélioration du confort des logements locatifs, les OPAH successives ont permis de remettre sur le marché un nombre important de logements et ont surtout permis de développer une offre de logement à loyer modéré venant ainsi étoffer l'offre sociale du territoire. Cependant, l'absence de ce type de dispositif depuis 2001 n'a pas permis de poursuivre la dynamique engagée à la fin des années 1990.

Les logements locatifs subventionnés

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

37

Logements subventionnés occupés par leur propriétaire

0

20

40

60

80

100

120

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005

? ? ?

B. La réhabilitation des logements occupés par leur propriétaire

Le rythme des réhabilitations de logements occupés par leur propriétaire est relativement stable malgré la présence de dispositif type OPAH. En moyenne ce sont entre 45 et 60 logements qui sont réhabilités chaque année. Ces subventions ont notamment permis la réhabilitation de logements occupés par des propriétaires à faibles niveaux de ressources (43%)

38

Le parc social public et l’habitat spécifique ..................................................... 39

1. Parc social public et son occupation sociale ..................................................................39

A - Composition et caractéristiques du parc social public....................................................... 39 B. Occupation sociale........................................ 44 C. Caractéristiques et orientations de la demande............................................................. 46 D. Principaux dysfonctionnements.................... 49 E. Les perspectives d’évolutions du parc social50

2. Hébergement spécifique et habitat adapté ..52

A - L’hébergement d’urgence et le logement temporaire.......................................................... 52 B - Les internats au sein des établissements de formation............................................................ 53 C - Le logement des jeunes................................ 56 D - L’hébergement des personnes âgées et/ou à mobilité réduite .................................................. 59 E - L’accueil des gens du voyage ...................... 61 F - L’hébergement des travailleurs saisonniers. 62

39

V. Le parc social public et l’habitat spécifique

1. Parc social public et son occupation sociale

A - Composition et caractéristiques du parc social public

• Plus de 1000 logements sociaux et très sociaux sur la Communauté de Communes Tarn et Dadou

La Communauté de Communes TED compte actuellement 1.097 logements, dont 1.068 gérés par l’Office Départemental Tarn Habitat et 29 par le PACT du Tarn, ce dernier étant positionné sur l’offre de logements très sociaux. 96% du parc social et très social est concentré sur les deux pôles urbains du territoire que sont Gaillac et Graulhet. Le parc de Tarn Habitat est en effet principalement localisé sur ces deux communes : 648 logements à Graulhet (60,7 %) et 379 logements à Gaillac (35,5 %). Trois autres communes accueillent les 41 logements restants : Lisle sur Tarn (28 logements), Briatexte (8 logements), Cadalen (2 logements) et Sénouillac (3 logements).

40

Répartition du parc social de Tarn Habitat par communes

Communes Nb total de logements %

GRAULHET

648 Centre : 32 Crins I : 124 Crins II : 203 En Gach : 208 Goya-Naudy : 2 La Vernière Max Dormoy : 14 Moulin Neuf : 18 Nabeilhou : 19 Riviérette Capelette : 6 Taillefer : 22

60,7 %

BRIATEXTE 8 0,7 % Agence de Graulhet 656 61,4 %

GAILLAC 379

Catalanis : 171 Centre : 33 Gendarmerie : 12 Lentajou : 163

35,5 %

LISLE sur Tarn 28 2,6 %

CADALEN 2 0,2 %

SENOUILLAC 3 0,3 %

Agence de Gaillac 412 38,6 %

TOTAL 1068 100 %

L’offre de logements très sociaux (42 logements), gérée par l’Office Départemental Tarn Habitat et le PACT 81, est également située majoritairement sur les communes de Graulhet (30 logements, soit 71 %) et Gaillac (10 logements, soit 24 %). Un nouvel opérateur, Maison Claire, développe des projets sur le territoire (Cf. p50, les perspectives d'évolution du parc social).

Répartition du parc très social par communes et par gestionnaires

PACT Tarn Habitat

PLATS CDC HSP* PACT* Clé

du Sud* Total %

GRAULHET 9 9 7 5 30 71,4 %

GAILLAC 4 4 2 10 23,8 %

BRENS 1 1 2,4 %

LISLE s/Tarn 1 1 2,4 %

TOTAL 13 14 10 5 42 * Propriétaires Un parc social concentré sur 2 pôles urbains et détenu quasi-exclusivement par un seul opérateur

41 • Plus de 8 logements sur 10 en collectif

Le parc social Tarn Habitat se compose pour 84 % de logements collectifs localisés principalement sur Graulhet (514 logements) et Gaillac (367 logements). Il comporte 16 % de logements individuels, dont 8/10 sont sur Graulhet.

Typologie du parc social réparti par communes

Communes Nbre total de logements

Nombre de

logts coll.

Coll %

Nbre de

logts ind.

Ind. %

BRIATEXTE 8 4 50,0% 4 50,0%

GRAULHET

648

Centre : 32 Crins I : 124 Crins II : 203 En Gach : 208 Goya-Naudy : 2 La Vernière Max Dormoy : 14 Moulin Neuf : 18 Nabeilhou : 19 Rivierette Capelette : 6 Taillefer : 22

514

31 82 197 206

10

79,7%

134

1

42 6 2 2 4

18 19

6

22

20,3%

Agence de Graulhet 656 518 138

CADALEN 2 2 100,0%

GAILLAC

379

Catalanis : 171 Centre : 33 Gendarmerie : 12 Lentajou : 163

367

159 33

12 163

96,8%

12

12

3,2%

LISLE 28 11 39,3% 17 60,7%

SENOUILLAC 3 3. 100 % Agence de

Gaillac 412 380 32

TOTAL 1068 898 84,1% 170 15,9%

42

• Des logements de tailles variées 50 % du parc social est constitué de grands logements (T4 / T5 et plus). Ceux-ci sont plus nombreux au sein du parc collectif des deux pôles urbains : Graulhet (340 T4/T5) et Gaillac (172 T4/T5). Les petits logements (T1/T2) représentent 11 % du parc social.

• Un parc ancien : trois logements sur quatre

76 % du parc social a été construit avant 1975. Il s’agit majoritairement de logements collectifs situés sur les communes de Graulhet et Gaillac. Des logements anciens auxquels sont associées des contraintes liées à une conception ancienne, des problèmes de vétusté et des désordres techniques. 59 % en moyenne de ces logements anciens ont bénéficiés d’une réhabilitation : 63 % à Graulhet et 54 % à Gaillac. Depuis 1990, la construction s’est quasiment stoppée, après une légère reprise dans les années 80 : 16 % des logements ont été construits entre 1982 et 1990. Un parc dominé par des produits collectifs anciens. Un déficit de production depuis 30 ans.

Typologie du parc social : répartition par communes

050

100150200250300350400450

T1 T2 T3 T4 T5 et plus

Nbr

e de

logt

s

Briatexte Graulhet Cadalen Gaillac Lisle sur Tarn

Ancienneté du parc social selon les communes

0

100

200

300

400

500

600

700

avant 1965 1965-1974 1975-1981 1982-1990 1991-1999 après 1999

Briatexte Cadalen Gaillac Graulhet Lisle sur Tarn

3 % 8,6 %

38,6%

11%

38,7 %

19,3 %

56,8 %

5,4 %

16,4 %

1,3 % 0,8 %

43

Des niveaux de loyer compétitifs Les niveaux de loyers moyens du parc social de TED sont très inférieurs à ceux proposés dans le parc locatif privé, un écart estimé à environ moins 40 à 50%. On notera que sur les communes de Briatexte et Lisle sur Tarn les loyers des logements collectifs, construits plus récemment, sont légèrement plus élevés que ceux des logements individuels. Les niveaux moyens des loyers varient dans des proportions assez importantes selon l’ancienneté des logements. En logements collectifs, c’est à Gaillac et à Graulhet que l’on trouve les loyers les moins élevés, lesquels se situent au niveau des loyers de logements très sociaux. L’écart important observé entre le niveau des loyers proposés dans le parc social ancien d’une part et le parc privé d’autre part, apparaît d’autant plus marquant que l’offre en logements sociaux (type PLUS ou PLS) ainsi que l'offre en PSLA est peu développée. Le graphique ci-contre met en évidence un large segment absent de l'offre locale

Un parc social avec des niveaux de loyer équivalents à ceux d’un parc très social. Un parc social offrant une gamme de loyers insuffisamment diversifiée entre le très social et privé.

Niveaux moyens des loyers du parc social Individuel Collectif

Loyer

T3* Loyer

T4* Loyer

T3* Loyer

T4* TOTAL

300 € 350 € 255 à 350 €**

290 à 395 € **

Graulhet 289,92 346,91 250,73 290,70 Gaillac 335,25 261,71 291 Briatexte 410,36 361,72 415,27 Lisle sur Tarn 272,28 301,95 341,53 375,11 Parc privé

495 à 540 €

570 à 650 €

480 à 500 €

565 à 590 €

* Loyers sans charges ** Selon ancienneté des logements

Les différents loyers (en € le m²)

3,924,72

6,62 6,63 7

9,23

4,423,2

Par

c so

cial

anci

en PLA

i

PLU

S

Loge

men

tco

nven

tionn

é

PS

LA

PLS

loge

men

tpr

ivé

Loge

men

t De

Rob

ien

Produits logements absents ou peu développés sur TED

44

B. Occupation sociale

• Une forte proportion de petits ménages Le parc social actuel accueille 59 % de ménages d’une à deux personnes, pour 27 % de ménages de 4 personnes et plus. Le rapprochement avec la répartition de la taille des logements laisse apparaître une situation de sous occupation globale qui peut être associée aux faibles niveaux des loyers et au vieillissement des résidents

• Des ménages relativement âgés 32 % des locataires5 du parc social sont âgés d’au moins 60 ans, cette proportion étant légèrement moins importante parmi les locataire du gaillacois , 30 %, pour 34 % au sein du parc graulhétois. Ainsi, 72 % des locataires sont âgés de 40 ans et plus (cette proportion n’étant que de 60 % à l’échelle nationale), tandis que les locataires de moins de 30 ans ne représentent que 11 % (15% au niveau national). Un parc qui ne joue pas son rôle d’accueil des jeunes ménages.

5 Locataires titulaires du contrat de location.

Répartition de la taille des ménages et typologie du parc

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

1 personne 2 personnes 3 personnes 4 personnes 5 personnes 6 personneset +

Taille des ménages Typologie du parc social

Répartion des locataires (en titre) par tranches d'âges

0%5%

10%15%20%25%30%35%40%45%

inf à 30 ans de 30 à 39 ans de 40 à 59 ans 60 ans et +

T1 T5et+

T4 T3

T2

45

• Une paupérisation significative des ménages locataires du parc social

En regard des revenus imposables, il apparaît que plus de 9 locataires sur 10 ont des revenus inférieurs à 60 % des plafonds de ressources HLM, seuil en deçà duquel l’accès à un logement très social est possible. Ce pourcentage est supérieur d’environ 30 points à celui observé au sein du parc social national. La part des ménages dont les revenus sont inférieurs au seuil des 60 % des plafonds de ressource est en augmentation : 8 ménages sur 10 en 2001. On observera que le parc social graulhetois accueille des ménages dont les revenus sont en moyenne légèrement plus bas que ceux des ménages résidant dans le parc gaillacois. De façon corollaire, la part des bénéficiaires de l’APL, comme les taux de couverture moyens des locataires du parc social, sont élevés. On compte 38 % de locataires demandeurs d’emploi ou sans emploi, pour 31 % actifs avec emploi. Un parc social qui joue un rôle de parc « très social ».

Répartition des locataires par rapport au seuil des 60 % des plafonds de ressources HLM

< à 60 % du

plafond de ressources

> à 60 % du plafond de ressources

Total 91,38% 8,62% Agence GAILLAC 89,60% 10,40% Agence GRAULHET 92,51% 7,49% Parc social en France – 2003 61 %

Répartition des bénéficiaires et des taux de couverture APL

par communes % moyen

d’APLisés/ communes

% moyen de couverture APL

sur loc. APLisée

% moyen de couverture

APL par commune

BRIATEXTE 50 % 87,3 % 43,4 % GRAULHET 76,3 % 80,1 % 61,5 % Agence Graulhet 76,7 % 81,31% 62,7%

GAILLAC 73, % 78,1% 57,8 %

CADALEN 100 % 24 % 24% LISLE sur Tarn 62 % 61,2 % 38,3 % Agence Gaillac 72,5% 76,8% 56,2% Moyenne nationale hors IDF 60 %

46

C. Caractéristiques et orientations de la demande

• Une pression croissante de la demande

469 demandes sont recensées par L’Office Départemental. Parmi ces demandes 7 sur 10 émanent de ménages non locataires du parc social Tarn Habitat (330 demandes). Rapportée au nombre de logements du parc social (1 065 logements), la demande externe, indicatrice des besoins potentiels, révèle un ratio moyen de 0,31 demandes externes par logements. Celui-ci est presque deux fois supérieur au ratio observé en 2004 à l’échelle de l’ensemble du parc social tarnais (0,17)6. On constate donc une pression de la demande externe, laquelle est accrue sur le parc social gaillacois (ratio : 0,48), par rapport au parc graulhetois (ratio : 0,20). Une pression dont témoigne l’ancienneté moyenne des demandes en instances (14,4 mois pour 12,5 mois sur le graulhetois), ainsi qu’une vacance quasiment nulle7. On notera par ailleurs, que le développement récent de l’offre, tend à susciter de nouvelles demandes externes (ex. : 70 demandes ont été enregistrées à la livraison des 21

6 Source : numéro unique. 7 Hors vacance stratégique sur le quartier d’En-Gach à Graulhet..

logements à Briatexte alors qu'aucune demande n'était recensée sur cette commune préalablement). En revanche, peu de demandes de mutations sont enregistrées en direction de ces nouveaux programmes.

Etat de la demande enregistrée par l’Office Départemental

Demandes internes

Demandes externes

Nb de demandes

Nb de logemts

Nb Ratio Nb Ratio

TOTAL 469 1 068 139 0,13 330 0,31

Agence Graulhet 211 656 77 0,11 134 0,20 Agence Gaillac 258 412 62 0,15 196 0,48

Ancienneté des demandes

Nb de

demandes Ancienneté de

la demande

TOTAL 469 13,6

Agence Graulhet 211 12,5 Agence Gaillac 258 14,4

Une tension sous-jacente : une demande potentielle non exprimée révélée lors de la mise en location de nouvelles opérations.

47

• Plus de 8 demandeurs sur 10 habitent TED La demande émane majoritairement de personnes non logées dans le parc social. 93 % des demandeurs sont tarnais et 84 % résident sur la Communauté de communes. Une demande avant tout locale et des besoins non satisfaits.

• Une évolution du profil des demandeurs La catégorie des jeunes ménages, relativement peu présente dans le parc actuel (11 %), est en revanche deux fois plus représentée parmi les demandeurs d’un logement social sur TED : 21 % (24 % sur le graulhetois et 19 % sur le gaillacois). 55 % des demandes relèvent de ménages avec enfants, alors que ceux-ci représentent 41 % des locataires actuels. On compte enfin dans la population des demandeurs une plus grande part d’actifs avec emplois : 43 % (31,2 % chez les locataires en place). Les retraités sont eux moins nombreux, puisqu’ils ne représentent que 14 % des demandeurs (31 % dans le parc social actuel). Une demande non satisfaite provenant majoritairement de jeunes ménages salariés.

Secteurs de résidence des demandeurs

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

CdC TED Pays Gaillacois Reste du Tarn Autre

Agence de Graulhet Agence de Gaillac

Répartition des demandeurs par tranches d'âges (et lieu de prise en compte de la demande)

0%5%

10%15%20%25%30%35%40%45%

moins de 30ans

entre 30 et 39 entre 40 et 59 entre 60 et 74 plus de 75 ans

Agence de Graulhet Agence de Gaillac TOTAL

84 %

2 % 7 % 7,5 %

48

• Une demande privilégiant l’habitat individuel de taille moyenne

Plus de la moitié des demandes (62 %) sont orientées vers un logement individuel (39 %) ou individuel groupé dans une moindre mesure (23 %). Ceci en particulier sur le graulhetois où 75 % des demandes ciblent ces formes d’habitat, pour 52 % dans le gaillacois. La forme habitat collectif, globalement moins prisée (38 % des demandes), est donc davantage recherchée sur le gaillacois (48 % des demandes) compte tenu de la nature de l'offre actuelle constituée à 96% de collectif. On rappellera que le parc social est majoritairement composé de logements collectifs, avec seulement 16 % de logements individuels. Les différentes tailles de logements recherchées sont, elles, plus en conformité avec la typologie du parc social, les souhaits s’orientant plutôt vers les T3 et T4 (41 % et 33 % des demandes). Une disparité entre l’offre et la demande est toutefois observable sur les :

- T2 : 8,6 % du parc actuel, pour 17 % des demandes,

- et T5 et plus : 11 % de l’offre, pour 7 % des demandes.

Un parc social actuel en décalage avec le type de produit logement demandé.

Répartition des demandes par forme d'habitat (et lieu de prise en compte de la demande)

0%10%

20%30%40%

50%60%

Collectifs Individuel groupé Maison

Agence de Graulhet Agence de Gaillac TOTAL

Répartition des demandes par types de logement (et lieu de prise en compte de la demande)

0%

10%

20%

30%

40%

50%

T1 T2 T3 T4 T5 et plus

Agence de Graulhet Agence de Gaillac TOTAL Offre actuelle

49

D. Principaux dysfonctionnements

• Des grands collectifs localisés sur les communes de Gaulhet et Gaillac (Crins 2, Lentajou, Catalanis) cumulent des difficultés inhérentes à leur conception ancienne (ex. : problèmes d’isolation, R+4 sans ascenseur), que les programmes de réhabilitation n’ont pas permis de compenser.

Sur Graulhet, les secteurs d’En Gach et de Crins 2 connaissent des phénomènes de squats, de dégradations, ainsi que des comportements générateurs de nuisances et de sentiment d’insécurité. Le CLSPD de la ville de Graulhet, émanation du Contrat de Ville, auquel Tarn Habitat est associé avec d’autres partenaires (dont la MJC) constituent les principales instances de veille, de médiation et de gestion de proximité.

• L’image disqualifiée du quartier Panessac : rue située dans le quartier médiéval de Graulhet où l’Office Départemental loue 22 logements

Ce patrimoine et plus largement ce quartier sont fortement pénalisés par des problèmes d’insalubrité et la pauvreté des aménagements. Il connaît également des problèmes de cohabitation entre locataires.

• Des difficultés de relogement des locataires de Moulin neuf à Graulhet Les 7 logements situés sur ce secteur excentré de la ville sont destinés à être démolis. Les habitants actuels très précarisés et comptant des familles issues des gens du voyage nécessitent des solutions de relogements adaptées. Des opérations qui soulèvent des questionnements en terme de gestion partenariale (bailleur/collectivité)

50

E. Les perspectives d’évolutions du parc social

• Des projets importants du principal opérateur Tarn Habitat

L’Office Départemental mène depuis trois ans une politique de développement de son parc, avec pour principales orientations la mixité des formes d’habitat et types de logements, ainsi que la diversification des financements. Un projet de Renouvellement Urbain sur le quartier d’En-Gach à Graulhet prévoit :

- la démolition de 93 logements, - la réhabilitation de 110 autres logements, dont 82

réhabilitations lourdes, - et la construction sur site de 111 logements, plus 23

hors site et 7 parcelles en accession à la propriété. Le reste du parc, et du parc vieillissant notamment, bénéficie d’une politique d’entretien continue et de gestion de proximité.

• Un nouvel opérateur (Maison Claire) qui contribue depuis peu au développement et à la diversification de l’offre : 45 logements projetés, dont 18 seront livrés pendant la période d’élaboration du diagnostic.

• 197 logements supplémentaires prévus sur TED8, soit 18 % d’augmentation de l’offre en logements sociaux

8 179 logements + 18 logements supplémentaires pré-programmés dans le cadre du projet de renouvellement urbain.

Trois quarts de ces projets concernent les deux pôles urbains que sont Gaillac (77 logements, soit 39 %) et Graulhet (69 logements, soit 35 %) ainsi que 2 communes jusque là non pourvues de logements sociaux : Lasgraïsses, Parisot. En dehors du projet de renouvellement urbain d’En-Gach, 179 logements sont envisagés, dont : 12 PLS (7 %), 22 PSLA (14 %), 110 PLUS (68 %), 17 PLAI (11 %).

51

Tableau récapitulatif des projets en cours

PRU Nombre de logements prévus

Dont… (formes d’habitat)

Dont… (types de financements définis)

Démolit° Ventes Reconstruct°

Construct° Tarn

Habitat

Construct° Maison Claire

Ind. Coll. PLS PSLA PLUS PLAI

Briatexte 21 en 2006 15 6 12 3 5 1

Cadalen 14 14 2 12

Gaillac 72 5 fin 2006 17 60 5

fin 2006 50 10

Graulhet 93

+10 lots vendus

111 sur site

financement à préciser

23 (17 PLUS + 6

PLAI)

28 (10 PSLA + 18 PLUS)

53 106 10 2007-2008

35 dont 18

début 2006 6

Lasgraisses 4 4

Parisot 12 fin 2007 12 4 8

Peyrole Projet à définir

Rivieres Projet à définir

134 45

TOTAL

93

111 (soit 18

supplémentaires)

179 (plus 18 logements dans le

cadre du PRU)

115

40 %

172

60 %

14

22

102

17

52

2. Hébergement spécifique et habitat adapté

A - L’hébergement d’urgence et le logement temporaire

• L’offre d’hébergement d’urgence et de logement temporaire est localisée sur ou à proximité de Gaillac et Graulhet9

o L’association Le Relais (Montans) :

- 8 places en CHRS (7 chambre s), destinées à des hommes seuls et 1 couple pour une durée de 15 jours maximum,

- 11 places en ALT (4 studios et 13 chambres), également destinées à des hommes seuls ou des couples, pour une durée de 6 mois maximum.

o La Résidence Sociale du Parc (Gaillac) :

- 2 logements en ALT (T2 et T4) accessibles à tout profil de ménage relevant d’un hébergement d’urgence ou temporaire pour une durée de 3 mois maximum renouvelable une fois,

- 11 logements en APL (deux T1 bis, six T2, trois T3) à destinations des ménages dont les revenus sont inférieurs à 60 % du plafond HLM et en situation d’insertion, pour une durée de 6 mois pouvant être prolongée jusqu’à 18 mois.

9 Voir annexe

Ces 13 logements constituent la seule offre d’hébergement temporaire pour les familles en difficulté. L’association Le Relais a sollicité une habilitation pour étendre ses possibilités d’accueil à des familles (soit deux logements : T2 et T3) et un couple supplémentaire, ceci en réponse à des besoins identifiés sur le département. A noter également que les solutions d’hébergement d’urgence et d’accueil temporaire pour les femmes seules n’existent pas réellement sur le territoire. En revanche, la Maison des Femmes à Albi comporte 36 places en CHRS et 14 places en ALT. o Le Foyer des Jeunes Travailleurs à Graulhet :

- 50 places au foyer (50 chambres), - 9 places en sous location d’appartement au sein du

parc de Tarn Habitat (trois T4, dont l’un est occupé par une famille).

La durée de l’accueil limitée à 18 mois est négociable.

Une demande de conventionnement pour un logement en hébergement temporaire à été sollicitée par le Foyer des Jeunes Travailleurs.

o Le CIDFF : 2 appartements en ALT.

53

• Des structures d’hébergement d’urgence et temporaire non saturées

Le foyer de l’association Relais, comme le FJT de Graulhet affichent des taux de remplissage moyen de 53 % et 60 %. Des structures regroupées autour des deux polarités de TED Une offre davantage spécialisée dans le secteur de Gaillac Des besoins partiellement couverts pour les jeunes et les familles en hébergement d’urgence.

54

B - Les internats au sein des établissements de formation

• Environ 400 élèves et/ou stagiaires internes pour une capacité à peu près équivalente sur le territoire qui comporte trois internats attachés à des établissements d’enseignement professionnel. o La Maison Familiale Rurale de Gaillac qui accueille 350

étudiants dont 60% dans un internat de 90 lits, porté à 110 à la rentrée 2006,

o Le Centre de Formation Professionnel de Brens qui

accueille 320 élèves en alternance, avec :

- 65 lits en internat, destinés aux élèves mineurs. Cet équipement connaît des effets de saturation et quelques problèmes d’inconfort,

- 61 lits dans 13 chalets (ancien PRL). o Le lycée et centre de formation professionnelle Clément

de Pémille de Graulhet qui reçoit 310 élèves, dont 80 en alternance avec un internat de 200 lits.

• Des publics en formation qui s’orientent vers l’offre d’hébergement hors internat,

ceci en lien avec :

- des aspirations à une plus grande autonomie de la

part des jeunes adultes, - la recherche de possibilités d’hébergement à l’année

plutôt qu’en alternance (ex. : jeunes majeurs en formation et en apprentissage sur le territoire),

- et la nécessité de pallier les manques d’une offre que le principe de l’alternance met sous pression et dont la configuration semble décalée par rapport aux attentes (chambrées, sanitaires collectifs,…).

Sur le Gaillacois, le parc locatif privé constitue la seule alternative, certains jeunes optant pour la solution de la co-location sur Gaillac ou même Albi. Le FJT de Graulhet accueille quant à lui des jeunes du lycée et centre de formation Clément de Pémille (une cinquantaine en 2005). La cohabitation avec des jeunes en situation difficile (cf. hébergement d’urgence) serait plus ou moins bien vécue par certains de ces jeunes en formation. Une offre peu adaptée à l’accueil de jeunes adultes sur le territoire, en général.

55

C - Les ménages en situation de précarité socio-économique

• Un accès contraint au parc locatif public social et très social

La pression de la demande sur le parc public social, ainsi que le faible niveau de solvabilité des demandeurs (rappelons que 91 % affichent des revenus inférieurs à 60 % des plafonds de ressource), comme des ménages résidant dans le parc privé de TED, rend compte des besoins importants en logements très social sur le territoire. Des besoins difficiles à satisfaire dans les limites de l’offre actuelle (42 logements dans le parc social public). La production de logements PLAI à venir peut être estimée à environ 9 % de l’ensemble des programmes publics en cours ou prévus.

• Des dispositifs pour l’accès, l’accompagnement et le maintien dans le logement visant à pallier le déficit d’offre de logement très social

Confrontés au manque de logements très sociaux, les ménages les plus démunis sont contraints de se tourner vers le parc privé nécessitant un taux d’effort important afférent au montant élevé des loyers et des charges.

Parmi les dispositifs mobilisés on recense : o Le FSL :

Environ 165 dossiers ont été accordés en 2005, soit 1 dossier pour 100 ménages résidant sur le TED, une proportion équivalente à celle observée sur l’ensemble du département. En revanche, le montant moyen des aides apportées est plus élevé sur TED : environ 755 €/dossier accordé (Tarn = 622€/dossier). Un recours qui, selon les acteurs sociaux, connaîtrait un essor pour les familles éprouvant des difficultés croissantes à accéder ou à se maintenir dans le parc privé en tension. o Le LOCAPASS et le PASS Travaux proposés par

l'Associl et destinés aux salariés d’entreprises, aux jeunes des moins de 30 ans et étudiants boursiers : - Locapass : 147 dossiers traités en 2005 (pas

d’évolution notable par rapport aux autres années), - Pass Travaux : 44 dossiers en 2005

o Une prime à l’amélioration de l’habitat destinée aux propriétaires occupants bénéficiaires du RMI. Celle-ci est bonifiée par la CAF 81.

56

D - Le logement des jeunes

• L’accès au logement autonome : une difficulté pour les jeunes, dès lors que ceux-ci n’offrent pas une stabilité de revenu ou un niveau de garantie suffisant10. Au problème de l’inflation du montant des loyers suscité par la tension du marché locatif, s’ajoute pour les jeunes un phénomène de concurrence avec des ménages plus solvables, lequel se traduit par un niveau d’exigence accru des bailleurs privés (voire publics) a priori peu réceptifs aux dispositifs d’aide à la solvabilisation des jeunes. Les travailleurs sociaux signalent une augmentation du versement des aides au maintien dans le logement, ainsi que le développement d’une offre privée en studios et chambres meublées sur Gaillac (hôtel de Paris) témoignent d’une telle tension.

10 Selon une enquête menée fin 2004 auprès de 191 jeunes de 15-25 ans par la Mission Locale Tarn-nord, 1/3 des jeunes consultés ont ou sont à la recherche d’un logement autonome, parmi lesquels une majorité de jeunes majeurs. Plus de la moitié des jeunes concernés disent rencontrer ou avoir rencontré des difficultés dans la recherche d’un logement autonome, en tête desquelles on peut noter le coût élevé des loyers, puis l’offre insuffisante de logement, le manque d’information sur les aides et le refus des agents immobiliers et propriétaires bailleurs.

• Quelques disparités de la situation des jeunes vis-à-vis du logement selon les secteurs sont observées par certains acteurs de terrain :

o L’attrait des jeunes pour le secteur Ouest du territoire (Gaillac – Lisle-sur-Tarn) desservi par l’axe Albi - Toulouse, doté des services recherchés et d’une vie locale contrastant avec la grande ville, a pour corollaire une concentration de la demande exprimée faisant apparaître l’offre comme d’autant plus déficitaire sur ce secteur en tension.

L’effet de polarisation des jeunes (peu diplômés en particulier) vers ces communes « urbaines » est également lié aux problèmes de mobilité de ces publics et à l’incitation des acteurs oeuvrant dans le domaine de l’insertion (dont Mission Locale)11.

o Le Graulhétois, soumis aux effets d’un marché de report

vis-à-vis de l’axe Toulouse-Albi, connaît une augmentation du montant des loyers qui pénalise les jeunes non stabilisés dans leur trajectoire professionnelle.

11 Des dispositifs d’aide à la mobilité existent sur le département (Albi, Castres) : prêt de mobylettes ou de véhicules, mais ne rayonnent guère sur TED et ne concernent que les personnes bénéficiaires du RMI (Castres).

57

A noter que sur ces deux derniers secteurs la première demande semble s’orienter vers les acteurs de l’insertion identifiés comme relais par les jeunes le plus souvent issus du territoire.

o Au sein des communes rurales les besoins des jeunes sont moins visibles et/ou trouvent des réponses localement grâce au bouche-à-oreille et à l’offre ponctuelle en logements communaux,… quand ils ne se déplacent pas sur les communes plus urbaines.

La structure de l’habitat rural, notamment les surfaces offertes, a pu être évoquée comme un facteur qui pourrait également rendre compte d’une moindre incitation à la décohabitation des jeunes.

• Des besoins d’accompagnement des jeunes dans leur trajectoire d’accès à un logement autonome

Davantage exposés aux difficultés d’accès à un logement autonome, les jeunes en situation de précarité ou en difficulté d’insertion se heurtent aux insuffisances de l’offre d’accueil et d’hébergement adaptés. o L’accueil d’urgence concerne un nombre croissant de jeunes locaux confrontés à des situations de rupture familiale (et de jeunes extérieurs au territoire dans une moindre mesure, l’offre d’accueil d’urgence étant limitée).

Une évolution dont témoignent :

- l’apparition de situations d’hébergement précaires sur le territoire et les territoires limitrophes (jeunes vivants dans des camions, dans des campings, en colocations non déclarées,…),

- l’augmentation des moins de 25 ans parmi les publics

accueillis en hébergement d’urgence et temporaire (20% de jeunes de moins de 25 ans accueillis au cours de la dernière année par l’association Relais).

L’offre dévolue sur le territoire à l’accueil d’urgence (8 places au sein du Foyer le Relais à Montans, via le numéro d’appel d’urgence 115), permet de répondre quantitativement aux besoins identifiés. Celle-ci présente toutefois quelques limites inhérentes à ses caractéristiques :

- accueil essentiellement réservé aux hommes seuls12 et aux couples dans une moindre mesure (1 chambre en accueil d’urgence),

- localisation en milieu rural impliquant des problèmes de mobilité,

- fonctionnement « foyer » associé à un règlement pouvant être ressenti comme trop pesant par certains jeunes,

- problématiques santé (alcoolisme, toxicomanie) associées à des situations d’errance vis-à-vis desquelles la structure est démunie, l’accompagnement par le CMP de Rabastens n’étant qu’un palliatif.

12 Les demandes d’hébergement d’urgence concernent 70 % d’hommes seuls.

58

Sur le Graulhétois, les besoins d’accueil d’urgence des jeunes peuvent être en partie satisfaits par le FJT, grâce aux relations partenariales établies avec la Mission Locale. Bien que non destiné à l’accueil d’urgence, cet équipement doté d’un service d’animation, est considéré par les travailleurs sociaux comme une solution plus adaptée que les hôtels locaux acceptant de jouer ce rôle.

o L’hébergement temporaire réparti sur trois structures (résidence du Parc, association Le Relais et FJT) présente certaines lacunes :

- s’agissant d’un hébergement collectif cette offre de

logement transitoire n’est pas toujours acceptée par les jeunes en phase d’insertion professionnelle qui préfèrent s’orienter d’emblée vers un logement autonome, au risque de se mettre en situation de surendettement ;

- un manque de disponibilité de ce type d’offre sur Gaillac rendue responsable du maintien sur le logement d’urgence de jeunes d’autant moins incités à se stabilisés et à développer un projet d’insertion.

• Un projet de CLLAJ13 en émergence A l’état de projet, celui-ci se donnerait pour objectif d’identifier plus précisément la demande et les besoins des jeunes, d’accueillir, d’informer et d’orienter ces jeunes dans leur accès 13 Comité Local pour le Logement des Jeunes.

à un logement autonome et enfin de promouvoir le développement de réponses localement adaptées aux besoins non couverts.

Des difficultés d’accès direct au parc locatif public ou privé, sans solution alternative hors hébergement temporaire

59

E - L’hébergement des personnes âgées et/ou à mobilité réduite

• Une offre d’hébergement pour personnes âgées relativement bien dimensionnée

Le territoire de Tarn et Dadou compte 746 lits (dont 84 en cours de réalisation) pour 4 575 personnes de 75 ans et plus (RGP 1999), soit environ 163 lits pour 1 000 habitants de cette tranche d’âge. Le taux moyen d’équipement en structure d’hébergement étant estimé à 150 lits pour 1 000 personnes de 75 ans et plus résidant en France. L’observation des listes d’attente ne semble pas traduire une forte pression de la demande (4 à 5 personnes en attente), si ce n’est une certaine difficulté à répondre aux demandes d’accueil en urgence. S’ajoute à cette offre d’hébergement :

- un foyer-logements à Graulhet : la Résidence du Château qui offre 21 logements (soit 30 lits). Patrimoine de la SA HLM, cette résidence à une statut public ;

- deux établissements pour adultes handicapés :

. le foyer d’hébergement « Tricat service » à Gaillac (21 lits), . le foyer « Henri Enguilabert » à Florentin (33 lits).

L’offre d’hébergement se répartie comme suit :

Etablissements Statut Nbre

de lits Nbre de lits

en projet Total

Briatexte 64 64

Cadalen Maison de retraite "St François"

Privé habilité 82 82

Maison de retraite "St André"

Rattaché aux Ets, sanitaire 121

Gaillac Maison de retraite "St Jean"

Rattaché aux Ets, sanitaire 245

366

Centre hospitalier

Rattaché aux Ets, sanitaire 60

Maison de retraite du "Parc"

80 Graulhet

80

140

Lagrave

Maison de retraite "Résidence le Grand Champ"

Privé habilité 95 95

Lisle sur Tarn

Maison de retraite "Résidence Lagrange"

Privé non habilité à

recevoir les bénéficiaires

de l'action sociale

63 20 83

Total 746 84 830

60

• Un développement du maintien à domicile avec la mise en place de l’APA, dont le volet habitat a été confié au PACT.

Celui-ci accompagne les équipes de l’APA dans l’identification des besoins et intervient dans la mise en œuvre d’actions d’amélioration de l’habitat.

… mais pas encore de réelle évaluation sur l’impact de cette mesure et l’évolution des besoins qu’elle sous tend, notamment :

- les incidences du maintien à domicile sur la qualité de la prise en charge effective des personnes dépendantes,

- l’augmentation des demandes d’accueil en urgence de personnes très âgées.

Une offre quantitativement adaptée aux besoins actuels.

61

F - L’accueil des gens du voyage

• Deux aires d’accueil prévues Le schéma départemental d’accueil des gens du voyage signé le 23 décembre 2002, prévoit la création de deux aires d’accueil pour les familles non et semi sédentarisées , de 30 à 40 places chacune : o à Gaillac-Lisle sur Tarn : un lieu d’implantation a été

identifié et l’étude préalable est en cours ; o à Graulhet : projet bloqué (l'affectation du terrain identifié

étant remis en cause par les riverains)

• Une problématique d’offre en matière d’habitat adapté

Des solutions adaptées sont à trouver pour une quarantaine de familles sur le territoire :

- à Gaillac, route de Caussade : 1 famille installée sur un terrain inconstructible,

- à Graulhet, cité du Moulin Neuf : 17 relogements à envisager dans le cadre d’une opération de démolition, prévue par Tarn Habitat.

Le PACT positionné sur la prise en compte de ces publics, se heurte à des difficultés de valorisation des opportunités foncières, du fait de l’opposition des communes.

• Des expériences et projets variés existent à l’échelle du département

o Des actions d’amélioration de l’habitat :

- amélioration des acquisitions réalisées rue de la Glacière et rue du Feu à Gaillac avec le soutien du Conseil Général,

- proposition d’un bail avec PLAI à des propriétaires occupants pour financer la réhabilitation du logement.

o Des projets de terrains familiaux en réponse à des

besoins identifiés sur Albi.

Signalé comme orientation à privilégier, les besoins afférents à cette forme d’accueil sont assez mal identifiés sur le territoire de Tarn et Dadou.

62

G - L’hébergement des travailleurs saisonniers

La prise en compte des points de vue des acteurs et des élus du territoire ne permet pas d’identifier de besoins d’hébergement spécifique pour les travailleurs saisonniers (population locale principalement et activités réduites du fait de la mécanisation). Des besoins signalés par des exploitants agricoles du Gaillacois ont néanmoins suscité la conduite par la Chambre d’Agriculture d’une étude dont les résultats sont prévus pour le second semestre 2006. Dores et déjà, il a pu être mentionné que rares sont les employeurs qui proposent des possibilités d’hébergement. En période estivale, les campings constituent souvent un recours. En revanche, les travaux de cave en fin d’année seraient plus problématiques en terme d’accès au logement.

63

ANNEXES

64

Traduction des sigles : ALT : Allocation Temporaire de Logement APA : Allocation Personnalisée d'Autonomie APL : Aide Personnalisée au Logement CCAS : Centre Communal d'Action Sociale CdC : Communauté de Communes CIDFF : Centre d'Information Des Femmes et des Familles CLLAJ : Comité Local pour le Logement des Jeunes CHRS : Centre d'Hébergement et de Réadaptation Sociale FJT : Foyer de Jeunes Travailleurs FSL : Fonds de Solidarité Logement PLAi : Prêt Locatif Aidé d'Intégration PLH : Programme Local de l'Habitat PLI : Prêt Locatif Intermédiaire PLUS : Prêt Locatif à Usage Social

PLS : Prêt Locatif Social PSLA : Prêt Social Location-Accession TED : Tarn Et Dadou

65

Etat des lieux de l’offre d’hébergement d’urgence et temporaire sur TED

Caractéristiques Chambres Appartements

Opérateurs

Communes

Nbre de places Publics concernés

Durée limitée 1 pers, 2 pers. 3 pers. 4 pers.

5per

s. Sous-total

studioT1 T2 T3 T4

Sous-total

Association "Le Relais" CHRS Montans 8 Hommes et couples 1 1 ALT Montans 11 Hommes et couples 13 13 4 4 CCAS Gaillac-Collectif81-PACT du Tarn ALT Résidence Sociale du Parc Gaillac 8i Ménages isolés, couples

avec ou ss enft 1 1 2 APL Gaillac 23ii 2 6 3 11 FJT FJT Graulhet 59 50 50 3 3 CIDFF ALT Graulhet 2 Hotels Hotel du Lion d'Or Gaillac Hotel de Paris Gaillac 40 40 40 Internat Lycée Professionnel de Graulhet Graulhet 200 Etudiants 50aine Centre de formation professionnelle Brens 116 Etudiants, stagiaires ? 13 Maison Familiale Rurale Gaillac 90 Total TARN ET DADOU 557

CHRS 8 ALT 21 Hébergement temporaire hors ALT 82 Internat 406 Autre 40

66

Etat des lieux de l’offre d’hébergement d’urgence et temporaire hors TED sur le département du Tarn

Caractéristiques Chambres Appartements

Opérateurs

Communes

Nbre de places Publics concernés

Durée limitée 1 pers, 2 pers. 3 pers. 4 pers. 5pers.

Sous-total

studioT1 T2 T3 T4

Sous-total

Aide et Accueil en Albigeois - Le Colibri CHRS Albi 17 Hommes >18 ans oui 2 2 4 Accueil temporaire (ALT) Albi 14 Ménages avec enfts 2 2 4

Accueil temporaire (ALT) Albi 10 Couples ss enfts ou isolés

6 2

8 115 Albi Association Maison des Femmes

CHRS Albi 36 Femmes seules avec ou ss enft 4 2 6 3 15

Accueil temporaire (ALT) Albi 14 Femmes seules avec ou ss enft 3 1 2 6

Casar Albi

Albi ALT Albi 14 Familles en situation irrégulière ou en attente de statut 2 1 1 4

Association judiciaire du Tarn Albi 1 Public justice 1 1 Communauté de Communes du Carmausin

Logements temporaires (ALT) Carmaux 15

Pers. seules, couples, familles en diff. 3 2 5

Comité des amis d'Emmaüs

ALT Carmaux 11 ? Couples ss enfts ou isolés 4 4

Comité local Croix Rouge de Réalmont ALT Réalmont 2 Personnes isolées oui 2 2

67

Etat des lieux de l’offre d’hébergement d’urgence et temporaire hors TED (suite)

Caractéristiques Chambres Appartements

Opérateurs

Communes

Nbre de places Publics concernés

Durée limitée 1 pers, 2 pers. 3 pers. 4 pers. 5pers.

Sous-total

studioT1 T2 T3 T4

Sous-total

Compagnon d'Emmaüs

HNC Villefranche d'Albi 2 Hommes >18 ans oui

2 2 CCAS de Rabastens HNC Rabastens 2 Personnes isolées oui 1 1 Communauté chrétienne de Cordes HNC Cordes 4 Hommes >18 ans oui CHRS CHRS Castres 12 Solidac ALT Castres 6 CIDFF ALT Castres 5 CCAS ALT Castres 2 Hôpital ALT Castres 1 Total hors TARN ET DADOU 166 12 5 8 3 2 30 16 7 3 0 26

CHRS 65 ALT 83

i Nombre de place estimé en regard de la taille des logements ii Idem