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DEDICACES

Gloire à ALLAH, Le Tout Miséricordieux, Le Très Miséricordieux !

A ma mère Thiaboye Boye, Ma source de motivation. Maman tu restes et

demeure éternellement l’être qui m’est le plus cher au monde. Pour tous les sacrifices

que tu as faits pour moi.

A mon père Guéye Ndione, Mon guide. Pour l’éducation de base qui tu m’as donné

et les valeurs que tu m’as inculquées. Papa tu m’as transmis

A ma grand-mère Awa Ndiour, Mon grand père Assane Boye, Mes tantes Mbome

et Maguette Boye, Mon oncle Omar Ngalla Boye, Mes sœurs Ndéye Ndione et Bineta

Wane, Mon frère Mbaye Diop Wane, tous arrachés à notre affection.

Vous n’êtes certes plus présents parmi nous, mais les valeurs que nous

partageons sont éternelles. Que la terre vous soit légère. AMINE

A mes frères et sœurs qui ont toujours su faire preuve de compréhension malgré

mes humeurs et de compassion notamment dans les moments les plus difficiles.

Ce sont mes frères Ousmane, Mamadou Amar, Mansour, Ibrahima Guireau ;

Mes sœurs Saly, Aminata, Fatou diouf, Aby, Nafy ;

Mes belles sœurs Fatim, Ndéye Awa et Khady.

A mes amis d’enfance qui m’accompagnent depuis le bas âge.

Ils se nomment Daouda Seck, Mamadou Sall, Maniang Seck, Abdoulaye Fall,

Malick Thioub, Youssoupha Kébé, Abdoulaye Mané, Babacar Wade, Omar Guéye, El Hadji

Doune Ndoye, Abdoulaye Pouye, Matar Fall, El hadji Momar Pouye, Pape Modou Séne,

Mayacine et Issa fall, Mangoné Dieng entre autres.

A de très grands amis connus sur le chemin de l’école.

Je veux nommer Cheikh Ahmed Tidiane Diouf, Saliou Ndione, Mamadou Guéye,

Abdoulaye Ndione, Abdourahmane Ndione, Aliou Ciss, Mamadou Ndiaye, Moussa Diarra,

Ahmadou Bamba Ndiaye, Ndarane Diop, Mouhamadou Thiam…

A mes camarades de promotion, principalement ceux de la section Impôts et

Domaines.

2

REMERCIEMENTS

Mes remerciements vont à l’endroit de mon encadreur Monsieur Maguette Diakhaté qui,

malgré un emploi du temps très chargé, a accepté de prendre la direction scientifique de

mon travail.

A Monsieur Mamadou Ndaw, élève inspecteur des Impôt et Domaines ;

A Monsieur Bocar Seck, contrôleur des Impôts et Domaines au CSF de THIES ;

A Monsieur Alain Faye, élève inspecteur des Impôts et Domaines ;

A tous les formateurs de l’ENA notamment ceux de la Section Impôts et Domaines ;

Au Directeur général de l’ENA, au Secrétaire général, au Directeur de la Formation

Initiale, ainsi qu’à tout le personnel de l’ENA.

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SIGLES ET ABREVIATIONS

CGI : Code Général des Impôts.

COCC : Code Des Obligations Civiles et Commerciales.

CSF : Centre des Services Fiscaux.

IS : Impôt sur les sociétés.

TVA : Taxe sur la Valeur Ajoutée.

SIGTAS : Système Intégré de Gestion des Taxes au Sénégal.

PDSAF : Plan de Développement Stratégique de l’Administration Fiscale.

DGID : Direction Générale des Impôts et des Domaines

CDE : Code du Domaine de l’Etat

JORS : Journal Officiel de la République du Sénégal

Frs : Francs

4

AVANT PROPOS

La rédaction du mémoire de fin de formation est un rituel auquel tous les élèves, du cycle A comme

du cycle B, toutes sections confondues, de l’ENA sacrifient.

Au niveau de la section impôts et domaines, cycle B, pas moins de quarante sujets nous ont été

proposés.

En ce qui me concerne, mon choix a porté sur « les mutations d’immeubles »

Au Sénégal on note un très grand intérêt accordé aux affaires ayant trait à l’immobilier.

En effet l’impact économique des affaires immobilières ainsi que les spoliations foncières qui barrent

la « UNE » des journaux de la place m’a poussé à aborder ce sujet aussi sensible que large.

Le traitement de ce sujet n’a guère était un travail de tout repos. J’ai été, consulter des notaires, des

Conservateur de la propriété et des droits fonciers, des agents expérimenté de la DGID, des

personnes exerçant dans le domaine de l’immobilier…

L’ensemble des informations et témoignages glanés ça et la m’a permis de comprendre le sujet et de

l’étudier.

Sans nul doute le traitement de ce thème n’est pas exhaustif, quand bien même nous nous sommes

efforcés d’apporter notre contribution dans le but d’éclairer la lanterne du grand public.

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SOMMAIRE

INTRODUCTION GENERALE

TITRE 1 : Les règles fiscales applicables aux mutations d’immeubles

Chapitre 1 : Les mutations à titre onéreux

Section 1 : Les ventes d’immeubles

Section 2 : Les autres modes d’acquisition à titre onéreux

Chapitre 2 : Les mutations à titre gratuit

Section 1 : Les donations

Section 2 : Les mutations par décès : Les successions

TITRE 2 : Les règles relatives à la sécurisation des transactions immobilières

Chapitre 1 : les règles relatives à la sécurisation des transactions immobilières

Section 1 : Les règles de sécurisation relatives aux mutations d’immeubles

Section 2 : Obligations et Responsabilités du Conservateur

Chapitre 2 : Etude critique et propositions de solutions

Section 1 : les limites aux règles relatives aux mutations d’immeubles

Section 2 : Proposition de solutions

CONCLUSION GENERALE

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INTRODUCTION GENERALE

Les transactions entre les sujets de droits sont nombreuses et se caractérisent, entre autres,

par la diversité des règles qui les régissent en fonction de leur nature. Au regard des valeurs

sur lesquelles portent ces transactions et de leur fréquence, on peut affirmer sans risque de

se tromper que, parmi celles-ci, les mutations d’immeubles occupent une place très

importante. D’ailleurs, traditionnellement, les immeubles sont considérés comme l’élément

le plus important du patrimoine des particuliers.

Dès lors, on peut souligner que l’importance des biens immeubles et des actes et

faits juridiques qui peuvent avoir des conséquences sur leur existence, justifie le thème

soumis à notre réflexion à savoir : « Les mutations d’immeubles »

La mutation est définie comme le passage d’un droit d’une tête à une autre tête. C’est donc

la transmission réelle ou apparente d’un droit entre deux ou plusieurs personnes. Les

mutations peuvent être classées entre mutations à titre onéreux et mutation à titre gratuit

d’une part et d’autre part, entre mutation entre vifs et mutation à cause de mort.

La mutation d’une propriété est dite à titre onéreux, lorsque le transfert de propriété

s’est réalisé avec contrepartie. Ainsi la vente, l’échange, la dation en paiement et

l’adjudication sont considérés comme des mutations à titre onéreux du fait de la

contrepartie.

En revanche, si la transmission de propriété est faite sans contrepartie, celle-ci est

considérée comme une mutation à titre gratuit. C’est le cas des donations et des

successions.

Par mutations entre vifs, on entend celles qui sont faites entre deux ou plusieurs

personnes qui sont en vie. Quand la mutation porte sur le patrimoine d’une personne qui

n’est plus en vie, on parle de mutation à cause de mort.

Le langage quotidien réduit le mot "immeuble" à la désignation d'un bâtiment urbain.

Mais dans le langage juridique le mot désigne tout un ensemble de biens et de droits.

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Un immeuble désigne juridiquement un bien non susceptible d'être déplacé. Il peut s'agir

d'un appartement, d'une maison, mais aussi d'un terrain ou d'une propriété agricole.

Juridiquement, un bien qui n'est pas un immeuble est un meuble.

L'appellation immeuble regroupe aussi les biens faisant partie intégrante d'un

immeuble.

Il peut par exemple s'agir d'une clôture, d'une cheminée ou même des animaux et les objets

que le propriétaire d'un fonds y a placés pour le service et l'exploitation de ce fonds

(immeubles par destination).

Par rapport aux meubles, les immeubles sont soumis à un régime juridique spécifique.

Ainsi, les actes qui concernent les immeubles (une vente par exemple) doivent par exemple

faire l'objet d'une publicité. A défaut de publication, ces actes sont inopposables aux tiers.

Certains droits, tels que l'usufruit ou les hypothèques, sont aussi rattachés aux

immeubles juridiquement. Comme pour les immeubles par nature, les biens corporels, y

compris les objets mobiliers corporels affectés au service et à l’exploitation des biens

immeubles, c’est-à-dire des objets mobiliers corporels ayant une existence matériellement

indépendante du fonds, ont en droit civil nature d’immeuble par destination.

La problématique de notre sujet est de savoir quel est le régime fiscal applicable aux

mutations d’immeubles ? Et quelles sont règles prévues en droit sénégalais pour garantir la

sécurité des transactions immobilières ?

Pour répondre convenablement à ces questions, il nous semble important de faire le

point sur les différentes catégories d’impôts applicables en matière de mutation

d’immeubles, d’une part, et, d’autre part, examiner les règles édictées par le législateur

sénégalais dans le sens d’assurer une sécurité juridique aux différents acteurs.

Aussi, convient-il de préciser que les biens meubles sont exclus de notre champ de réflexion.

Par ailleurs, nous considérons que pour les mutations d’immeubles, les droits

d’enregistrement sont de loin la catégorie d’impôt la plus importante même si on peut

noter en matière d’impôt direct, l’imposition des plus-values provenant de la cession

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d’éléments d’actif immobilisé, prévue par l’article 259 du code général des impôts, et la

taxation à la TVA des mutations d’immeubles effectuées par des entreprises de crédit-bail ou

de finance islamique indiqué à l’article 361 du même code.

Dans le souci de mieux cerner notre sujet nous nous limiterons juste aux phases qui

concernent le régime d’Enregistrement et la Publicité foncière. Cette délimitation, eu égard

à la consistance du sujet, nous conduit donc à n’évoquer que les aspects traités par les

bureaux de l’Enregistrement et celui de la Conservation Foncière.

Le bureau de l’Enregistrement, comme son nom l’indique, s’occupe de l’enregistrement des

actes après que les deux parties se sont mises d’accord sur la cession du bien immeuble

moyennant un prix convenu. Cet enregistrement est fait suivant un taux qui sera appliqué au

prix convenu dans l’acte de mutation ou sur un prix déterminé par le bureau s’il y a constat

de dissimulation ou d’insuffisance de prix.

Le bureau de la conservation de la propriété et des droits fonciers assure aux titulaires la

garantie des droits réels qu’ils possèdent sur les immeubles immatriculés. Cette garantie se

matérialise au moyen de la publication sur les livres fonciers avec toutes les informations

relatives aux immeubles par l’ouverture d’un compte ouvert pour chaque immeuble.

En effet, l’article 4 de la loi n° 2011 -07 du 30 mars 2011 portant Régime de la propriété

foncière stipule que : « seul l’Etat est autorisé à requérir l’immatriculation des immeubles

aux livres fonciers ». Cette même disposition indique également que les terres du domaine

national, sont immatriculées dans les formes et conditions fixées par la réglementation prise

en application de la loi n°64-46 du 17 juin 1964 relative au domaine national. En même

temps les immeubles du domaine public non immatriculés, déclassés et incorporés dans le

domaine national visés à l’article 19 du code du domaine de l’Etat, peuvent faire l’objet

d’une réquisition d’immatriculation au nom de l’Etat sans formalités préalables.

Aussi les immeubles visés à l’article 27 du Code du domaine de l’Etat, sont immatriculés sur

simple réquisition et sans formalités préalables à la création du titre foncier.

Ainsi après cette phase d’immatriculation, l’Etat peut céder son bien immeuble ou en

accorder un droit réel immobilier.

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Pour autant, tout ce que nous venons de dire concerne la phase domaniale. Or notre étude

concerne spécialement la phase Enregistrement et de Conservation Foncière du bien

immeuble muté.

Il faut noter que toute mutation quelle qu’elle soit nécessite préalablement des procédures

administratives. Ces procédures que nous évoquerons au cours de notre développement

constituent un préalable indispensable.

En effet, l’étude de ce thème consacré aux mutations d’immeubles est d’un très grand

intérêt. Au Sénégal, on constate qu’une grande importance est donnée aux affaires relatives

au foncier. Fréquemment on reçoit des informations, à travers la presse ou même via les

cellules de communication de l’Etat, sur des problèmes liés à la spoliation foncière dont les

dégâts peuvent être parfois collatéraux. Si plusieurs dossiers relatifs au foncier atterrissent le

plus souvent au Tribunal, le ratio des populations qui s’intéresse au foncier ne cesse de

grimper. Cet intérêt que les populations portent au foncier ne cesse de croitre du fait du

développement exponentiel que connait le domaine de l’immobilier. Si beaucoup s’activent

à acquérir des immeubles en vue de mettre sur pied des projets immobiliers comme les

Société Civiles Immobilières, les modes d’acquisition de ces immeubles demeurent dans des

conditions opaques voire soupçonneuses.

Nous pensons qu’il serait ainsi plus intéressant d’axer cette étude sur les règles relatives aux

droits d’enregistrement pour avoir une démarche plus cohérente.

En ce qui concerne la problématique relative à la sécurisation des transactions immobilières,

nous nous proposons de mettre l’accent sur les procédures et règles applicables en matière

de conservation des propriétés et des droits fonciers.

Une telle approche nous permettra d’apprécier objectivement le régime fiscal applicable

aux mutations d’immeubles mais également de savoir si les opérations immobilières sont

suffisamment sécurisées pour permettre un bon développement économique.

Toutefois, dans le souci d’améliorer la portée de notre sujet, nous nous évertuerons à porter

une étude critique sur modes d’acquisition des immeubles ainsi que sur les procédures

administratives des mutations. Ces critiques, pour le moins objectives, pourraient permettre

à l’administration de revoir son mode opératoire mais aussi de mieux s’impliquer dans les

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modes de cession entre particuliers. Mais pour ne pas s’éterniser dans cette large page, nous

nous efforcerons à faire des propositions de solutions en vue d’aider l’administration à

mieux encadrer les opérations de mutations d’immeubles menées par les particuliers. Il

faudra donc, après une bonne analyse sur les mutations d’immeubles et tous les éléments y

afférents, faire des propositions concrètes à l’aune des critiques formulées.

Sous ce rapport, notre travail sera articulé autour du régime fiscal des mutations

d’immeubles (première partie) et les règles relatives à la sécurisation des transactions

immobilières (seconde partie).

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TITRE 1 : LES REGLES FISCALES

APPLICABLES AUX MUTATIONS

D’IMMEUBLES

12

CHAPITRE 1 : LES MUTATIONS A TITRE ONEREUX

Section 1 : Les ventes d’immeubles

Paragraphe 1 : Les conventions taxables

L’article 264 du Code Des Obligations Civiles et Commerciales définit la vente comme un

contrat par lequel le vendeur s’engage à transférer la propriété d’une chose corporelle ou

incorporelle à l’acquéreur moyennant un prix fixé en argent.

Toutefois, si le Code Civil considère le prix en argent comme la contrepartie du

transfert de la propriété, l’administration fiscale, au nom du réalisme du droit fiscal, ne table

que sur le caractère financier pour établir une mutation à titre onéreux.

Le droit de vente d’immeuble est susceptible d’atteindre toutes les conventions translatives

à titre onéreux de propriété ou d’usufruit d’immeubles. Il est exigible dès l’instant que

l’accord sur la chose et sur le prix s’est établi.

Ainsi dans le souci de mieux cerner notre sujet, il sied de définir la nature des conventions

imposables sans oublier de parler des conditions que doivent réunir ces conventions pour

donner ouverture au droit de vente d’immeuble.

En fin il sera aussi utile d’évoquer les modalités de preuve de l’existence d’une mutation

taxable en l’absence d’acte.

1) Nature des conventions

Le principe de l’assujettissement au droit de vente de toute mutation de propriété ou

d’usufruit à titre onéreux d’immeuble relève d’une portée très générale et comporte

néanmoins quelques exceptions. Nous allons au cours de cette analyse évoquer les

mutations soumises au droit de vente et celles qui ne le sont pas.

Mutations soumises au droit de vente : il faut noter que le droit de vente d’immeuble

s’applique non seulement aux ventes proprement dites mais aussi à tous les actes qui

sans revêtir la forme d’une vente emportent néanmoins mutation à titre onéreux de

propriété et d’usufruit. C’est ainsi que le droit de vente d’immeuble est exigible

notamment sur :

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Les adjudications ou ventes aux enchères publiques d’immeubles ;

Les rétrocessions de biens immobiliers, annulations et résolutions amiables

de ventes d’immeubles ;

Les transactions translatives de propriété immobilière ;

Les dations en paiement ayant pour objet des immeubles ou droits

immobiliers ;

Certaines conversions d’usufruit en rente viagère ;

Certaines mutations immobilières résultant de clauses d’accroissement

comme les tontines ;

Les soultes d’échanges immobiliers ;

Les soultes de partage imputables sur des biens immobiliers ainsi que sur les

licitations et cessions de droits successifs ayant pour objet des biens de même

nature sauf application du régime dérogatoire prévu par le CGI.

Mutations soustraites au droit de vente : contrairement à celles précitées, certaines

conventions de propriété immobilière à titre onéreux sont soustraites au droit de

vente en vertu de dispositions expresses de la loi fiscale. De ces conventions, nous

pouvons citer :

Les déclarations de command, par suite d’adjudication ou contrat de vente

d’immeubles, lorsque la faculté d’élire command a été réservée dans l’acte

d’adjudication ou de vente et que la déclaration est faite par acte publié et

notifiée avant l’adjudication ou le contrat ;

Les déclarations d’adjudicataires faites au greffe ;

Les retraits des rémérés accomplis dans certaines conditions ;

Les retraits d’acquéreurs de biens ruraux résultant de l’exercice du droit de

préemption par le preneur à bail.

À ces mutations, il y a lieu d’ajouter les échanges purement immobiliers ainsi que les

apports en société qui font l’objet d’un régime fiscal particulier.

2) Les conditions exigibles

Pour que le droit de vente soit exigible, il faut que la convention soit parfaite et qu’elle

produise des effets certains et actuels :

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Vente parfaite : selon certaines dispositions du Code Civil, une vente est parfaite

lorsqu’il ya accord des deux partie, autrement dit consentement réciproque, accord

sur la chose laquelle constitue l’objet de la mutation et enfin accord sur le prix, c’est-

à-dire la contrepartie fournie par l’acquéreur au vendeur en échange de la chose

cédée.

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, l’acte devient de facto un acte imparfait, c’est-à-

dire un simple projet de vente non soumis en principe à la formalité.

En revanche, dés lors que le contrat est apparemment valide, l’impôt est, en principe,

exigible, même si la vente est susceptible d’annulation ou de résolution.

L’accord des parties est une condition sine qua non à toute vente. En effet, toute vente

requiert le consentement réciproque des parties : l’une s’engageant à livrer le bien vendu,

l’autre à acquitter le prix convenu. Cette règle est valable en droit fiscal et en droit civil.

C’est ainsi que le droit de vente ne peut, en principe, être perçu si l’acte présenté à la

formalité n’établit pas matériellement l’existence du consentement.

Toutefois, les nécessités de combattre la fraude ont conduit le législateur et la jurisprudence

à limiter la portée de ce principe : le droit de vente est exigible dés l’instant que l’acte revêt

matériellement les apparences de la validité.

Il en est ainsi même dans l’hypothèse où l’acte est entaché de nullité absolue ou

relative : incapacité d’une partie contractante, vice du consentement. L’exigibilité de l’impôt

ne disparaît que si la nullité de l’acte est prononcée avant la perception de l’impôt.

L’accord des parties peut être réalisé progressivement et chaque étape concrétisée par un

acte appelé promesse de vente. Cette dernière peut recouvrir trois situations juridiques

distinctes : pollicitation, promesse unilatérale de vente ou promesse synallagmatique.

Aussi pour que la vente soit parfaite, il faut aussi qu’il y ait accord sur la chose.

L’objet de la vente doit être désigné pout pouvoir être identifié, mais il n’est pas nécessaire

que ses caractéristiques soient entièrement connues. Notamment, l’incertitude portant sur

la contenance de l’immeuble n’enlève pas à la vente son caractère parfait entre les parties et

ne fait pas obstacle à la perception de l’impôt.

15

Enfin pour compléter, il faut qu’il y ait accord sur le prix. En effet, les parties doivent être

d’accord sur le prix et les charges qui s’y ajoutent. La fixation du prix obéit à certaines règles;

ainsi, le prix peut être fixé par référence à une quantité de denrées au cours du marché à

une date prévue. Mais il importe que la fixation du prix ne dépende pas de la volonté de

l’une des parties ou d’un tiers. En outre, le mode de paiement du prix doit être arrêté par les

parties. Et, si au regard du droit civil, le prix doit être fixé en argent, en droit fiscal, il peut

consister en tout bien meuble, droits mobiliers ou prestations.

Vente certaine et actuelle : la taxe de publicité foncière ne peut être perçue tant que

subsiste une incertitude sur la réalisation de la mutation. Tel est le cas des ventes

conventionnelles.

Pour ces ventes conventionnelles, il convient de distinguer selon que la vente est sous

condition suspensive ou sous condition résolutoire.

La condition suspensive affecte l’existence même du contrat. Par suite, les ventes

d’immeubles sous condition suspensive sont enregistrées au seul droit fixe des actes

innomés, le droit de mutation devenant quant à lui exigible lors de la réalisation de la

condition.

Contrairement aux ventes sous condition suspensive, les ventes sous condition résolutoire

entraînent le transfert immédiat de la propriété du vendeur à l’acquéreur. Et les droits sont

immédiatement perçus.

3) Preuve de mutations taxables en l’absence d’actes

Le droit de vente d’immeuble est un droit de mutation. Il est en conséquence exigible sur

toutes les mutations, qu’elles soient ou non constatées par un acte. Par suite, à défaut

d’acte ou de déclaration de la mutation (hypothèque qui semble assez théorique),

l’administration est engagée à exiger le paiement du droit de vente d’immeuble dés lors

qu’elle démontre l’existence du transfert de propriété.

L’administration pourrait invoquer à cet effet : La théorie de la propriété apparente ou la

présomption légale de propriété.

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Dés lors que le contribuable ne rapporte pas la preuve d’avoir initialement acquis un bien

susceptible de bénéficier du régime d’imposition particulier relatif aux opérations

concourant à la production d’immeuble et que le seul acte d’acquisition produit, concernant

une acquisition de maisons, n’avait pas était enregistré, de sorte que la mutation était restée

secrète, il y a lieu de considérer la mutation car, à défaut d’acte la mutation à titre onéreux

d’un immeuble est soumise aux droits d’enregistrement.

La théorie de la propriété apparente

Dégagée par la doctrine et la jurisprudence, combinée avec les principes du droit civil,

l’administration est fondée à tenir pour propriétaire véritable celui qui apparaît comme tel

aux yeux des tiers, en vertu de clauses formelles de titres, de la loi ou de ses agissements. À

ce titre il résulte qu’en cas de changement ultérieur de cette situation, c’est-à-dire tout

déplacement de la propriété apparente, celui-ci opère une mutation taxable même s’il est

établi que ce changement ne correspond pas, au regard des parties, à une véritable

transmission.

Paragraphe 2 : Détermination de l’assiette

1) La valeur vénale

Fixée d’après le consentement mutuel des deux parties que sont l’acquéreur et le vendeur,

la valeur vénale réelle d’un immeuble est, selon la jurisprudence, constituée par le prix qui

pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans le marché réel en tenant

compte de l’état dans lequel l’immeuble se trouve avant la mutation et les clauses de l’acte

de vente.

Cette valeur a donc un caractère subjectif, du fait qu’elle n’est pas forcément un prix effectif

fixé d’accord parties. Pour autant, il faut constater pour le regretter que beaucoup de

contribuables, voulant sciemment se soustraire au paiement des droits réellement dus,

déclarent des montants inexacts. Mais afin de mieux appréhender ces cas de fraude,

l’administration préétablit dans certaines situations un barème pour fixer la valeur vénale

des immeubles.

2) Le prix et les charges augmentatives du prix

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a) Le prix exprimé

Il peut s’agir d’une somme d’argent mais également d’une créance mobilière, d’une

obligation de faire ou de la remise d’un bien meuble de toute nature.

Lorsqu’il est payable à terme avec intérêts ; ces derniers ne sont pas taxables, c’est tout à

fait le contraire pour les rentes viagères. Dans ce cas d’espèce, la perception est alors établie

sur le capital de la rente exprimée dans l’acte ou sur une déclaration estimative des parties.

Toutefois si le prix varie selon des indices économiques momentanés, l’Administration, dans

le souci de simplifier la liquidation, se base juste sur le prix exprimé dans l’acte.

b) Les charges augmentatives du prix

Malgré le prix exprimé dans l’acte, il peut arriver qu’il y ait des charges supplémentaires qui

en augmentent le prix.

Celles-ci peuvent découler de prestations supplémentaires que le contrat impose à

l’acquéreur ainsi que par des avantages indirects que l’acquéreur procure au vendeur.

Il s’agit notamment :

Du paiement par l’acquéreur des dettes du vendeur ;

Des constructions et travaux à exécuter au profit du vendeur ;

Des rentes à servir par l’acquéreur à la place du vendeur ;

Des frais antérieurs au contrat mis à la charge de l’acquéreur ;

Les réserves de jouissance au profit du vendeur si le prix est exprimé en

argent.

En l’absence de l’application de la règle dite de la solidarité des parties, les frais d’acte

incombent à l’acquéreur. Toutefois si le contrat met à la charge du vendeur certaines

obligations qui doivent normalement être acquittées par le l’acquéreur, le montant

représentant celles-ci est déduit pour la liquidation des droits.

Le taux des droits d’enregistrement en matière de vente d’immeuble est de 05% depuis la loi

2015-06 du 23 mars 2015.

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3) La Plus Value Immobilière

a) Définition

Résultant de la cession d’un bien par rapport à sa valeur d’acquisition corrigée, la plus-value

immobilière ou cet excédent de prix est, suivant qu’elle est assimilée à un revenu

exceptionnel ou à un gain de fortune, taxée au regard des dispositions du CGI soit à l’IS soit à

une taxe spéciale appelée Taxe de Plus-value Immobilière.

L’article 557 CGI stipule que : « La valeur d’acquisition est la somme ou contre valeur

déboursée par le cédant pour obtenir la propriété de l’immeuble ou du droit réel immobilier.

Elle comprend des frais de délivrance de titres ou d’actes, lesquels sont fixés forfaitairement

à 20% du prix d’acquisition ou de l’estimation de la valeur d’acquisition de l’immeuble ou du

droit réel immobilier et des ouvrages qu’elle comporte à l’époque de l’acquisition… »

b) Les Modalités d’imposition de la Plus Value Immobilière

Le taux de la plus-value est de 05% sur la part de cette augmentation de valeur qui ne

provient pas du fait du propriétaire.

L’assiette de la plus-value est donc la différence, d’une part, entre la somme ou contre-

valeur moyennant lequel l’immeuble ou le droit réel immobilier est aliéné, d’autre part, son

prix ou sa valeur d’acquisition telle qu’elle est définie par l’article 556 du CGI.

La valeur d’acquisition présumée est la valeur vénale des immeubles au jour de la mutation à

titre gratuit si cette acquisition a eu lieu à titre gratuit.

On pourrait donc la schématiser ainsi :

PLUS-VALUE= Valeur d’aliénation-(Prix d’acquisition + frais forfaitaires + Dépenses

d’amélioration permanente) X Coefficient de correction.

A noter que le taux sera de 10% si cette plus-value découle de la cession d’un droit réel

immobilier portant sur un immeuble domanial.

19

Paragraphe 3 : Le Paiement des droits

1) Insuffisance de prix

Il arrive très souvent que des contribuables qui ont cédé les biens essayent de se soustraire

au paiement des droits réellement dus.

En effet, c’est soit par la méconnaissance du prix réel du bien cédé, soit que le vendeur l’ait

sciemment fait.

Prise en charge par l’article 609 CGI, l’administration a la possibilité, pout taxer en définitive

la valeur vénale des biens, d’établir l’insuffisance de prix exprimés ou évaluations fournies

par lesquels des droits ont été calculés lors de l’enregistrement.

C’est à l’administration d’apporter les preuves de l’insuffisance des prix exprimés ou des

évaluations fournies dans les actes ou déclarations.

A noter que l’insuffisance de prix n’est pas une fraude contrairement à la dissimulation.

2) Dissimulation

La dissimulation consiste à porter dans un acte un prix différent de celui réellement

convenu.

S’il est prouvé que le prix stipulé dans l’acte est inférieur à celui réellement convenu, les

sanctions afférentes aux dissimulations seront prises.

En effet l’article 623 CGI stipule que « Sans préjudice des sanctions prévues au titre 4, est

inopposable à l’administration des impôts toute convention ayant pour but de dissimuler

partie ou prix d’une vente d’immeuble ou d’une cession de fonds de commerce ou de clientèle

ou d’une cession du droit à un bail ou du bénéfice d’une promesse de bail sur tout ou partie

d’un immeuble, et tout ou partie de la soulte d’un échange ou d’un partage comprenant des

biens immeubles, un fonds de commerce ou une clientèle ».

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3) Le droit de préemption

Le droit de préemption est la faculté que détient une personne ou une administration, de

préférence à toute autre, ou le fait d’acquérir un bien qui a été mis en vente aux prix et

conditions de la cession envisagée.

Au plan fiscal, l’administration fiscale peut exercer au profit du Trésor Public un droit de

préemption sur les immeubles, les droits immobiliers, les fonds de commerce ou clientèle,

les droits à un bail ou du bénéfice d’une cession de bail dont elle estime le prix insuffisant ;

elle offre en conséquence à l’acquéreur (ou aux ayants droit) du bien dont elle estime le prix

insuffisant le montant du prix majoré du dixième et le remboursement des frais et loyaux

coûts du contrat.

C’est par simple notification d’un acte d’huissier aux parties dans les 03 ou 06 mois suivants.

Celle-ci a eu lieu ou non à Dakar ou concerne un bien situé dans le ressort de cette ville que

cette faculté s’exerce.

En effet, c’est la substitution de l’Etat à l’acquéreur qui sous-tend ce droit.

4) Les sanctions

Si les contribuables sont de plus en plus enclins à passer entre les mailles des filets pour se

soustraire au paiement intégral ou d’une partie de leurs impôts sur les droits

d’enregistrement, l’administration ne tarde pas à sévir contre ceux-ci.

Ainsi face à ces infractions fiscales, l’administration peut enclencher des sanctions fiscales,

civiles ou même pénales, indépendamment du paiement des droits éludés.

On peut donc assister à :

Des amendes : 5 000 000 pour l’existence d’une contre-lettre qui révèle une

minoration de prix.

Des pénalités : 25% des droits simples en ce qui concerne les manquements aux

déclarations de l’assiette ou de paiement, 50% pour les dissimulations de prix et

l’abus de droit et 100% en cas de récidive.

21

Section 2 : Les autres modes d’acquisition à titre onéreux

Paragraphe 1 : L’Echange

En son article 373, le COCC définit l’échange comme étant un contrat par lequel les parties

s’engagent respectivement à la délivrance d’une chose contre une autre. L’échange produit

son effet translatif par la délivrance réciproque des biens qui en font l’objet.

En effet, si du point de vue fiscal, les échanges d’immeubles sont soumis à une tarification

spéciale, les autres formes d’échange sont considérées comme des ventes sont taxées

comme telles suivant la nature des biens et des opérations concernés.

Mais si l’échange est une mutation à titre onéreux comme la vente, il existe pour autant une

différence notoire entre les deux en ce sens que l’échange n’est pas rescindable, pour cause

de lésion, comme pour le cas de la vente. En sus l’échange appelle à plus de clarté parce qu’il

écarte des pactes obscurs de la part du vendeur, puisque chacune des deux se considère, en

même temps comme vendeur et acheteur.

Tous les frais relatifs à l’échange seront acquittés équitablement par les deux partie, à moins

d’une entente spéciale entre les deux coéchangistes et mentionnée dans le contrat,

contrairement pour la vente où c’est l’acquéreur qui supporte le prix et tous les frais y

afférents.

1) L’Echange sans soulte

Si les immeubles échangés sont d’égale valeur, on parle d’échange pur et simple. Dans ce cas

d’espèce un seul droit est dû malgré les deux transmissions réciproques. En effet, c’est le

contrat d’échange comme tel qui est soumis à ce droit.

Et si les biens reçus en contre-échange ont une valeur inférieure à ceux acquis initialement,

la déchéance n’est encourue que pour la différence de valeur. Aucune remise en cause du

régime initial ne peut être effectuée lorsque l’aliénation des biens acquis par échange

constitue un cas de force majeure.

L’échange est enregistré à un taux de 03% sur la valeur de l’un des lots.

22

2) L’Echange avec soulte ou plus value

Par définition, une soulte est une somme d’argent, qui dans un partage ou un échange

compense l’inégalité de valeur des lots ou des biens échangés. Aussi, lorsqu’il s’agit

d’immeubles de valeur inégale, cette différence de valeur constitue la soulte, ou encore de

plus value si aucune soulte n’est stipulée.

L’échangiste qui doit payer la soulte est soumis aux mêmes obligations que l’acheteur en

matière de paiement.

Comme pour l’échange simple, il n’est dû qu’un seul droit d’enregistrement même si les

biens échangés ne sont pas d’égale valeur, de sorte que l’échange donne lieu au paiement

d’une soulte, peu importe le montant de cette soulte. Toutefois certains auteurs sont d’avis

que si la soulte était tellement importante que la somme d’argent, elle devait être

considérée comme l’objet principal de l’obligation d’une des deux parties. Le contrat devrait

être analysé comme une vente mal qualifiée (du plus fort lot) et la prestation de la chose en

nature livrée par le débiteur de la soulte (moindre lot) serait une dation en paiement pour

une partie du prix.

Dans cette interprétation, la convention donnerait lieu à la perception du droit pour chacune

des transmissions. Faudrait-il encore signaler que rien ne s’oppose à ce que les parties

juxtaposent en un contrat complexe unique une vente et un échange, c’est-à-dire qu’elles

déclarent faire un échange à concurrence de la valeur du moindre lot et une vente pour le

surplus. Il s’agit plutôt de la volonté d’interprétation des parties car aucun critère ne fixe

légalement qu’il y a vente plutôt qu’échange avec soulte.

Pour l’enregistrement, on pourrait analyser l’opération comme un échange pur et simple en

prenant pour base la valeur du lot le plus élevé, et comme une vente à concurrence de la

valeur des deux lots ou de la soulte.

Ainsi l’acte donne ouverture à un taux de 05% de la valeur du lot le plus faible, et du tarif

appliqué pour la vente d’immeuble pour ce qui concerne le lot le plus élevé à concurrence

du montant de la soulte.

Au regard de ce qui précède, ces deux types d’échange pourraient être dissociés de

l’échange complexe. En effet, si les deux types d’échange ci-haut évoqués ont lieu entre

23

deux personnes, l’échange est celui liant trois personnes et dont la première cède son

immeuble à la deuxième en échange d’un immeuble qui lui est cédé par une troisième à qui

la deuxième cède de son coté un immeuble pour celui qu’elle a reçu de la première. Dans ce

cas, on considère qu’il ya en réalité deux échanges et il est dû deux droits.

Paragraphe 2 : Les adjudications judiciaires

1) Définition

En droit, l’adjudication est définie comme l’attribution d’un marché public ou d’un bien,

dans une vente aux enchères, à celui qui propose le meilleur prix.

Mais dans un souci de mieux l’adapter à notre travail, nous nous limiterons à étudier les

adjudications liées à une vente aux enchères de biens immeubles.

Les adjudications sont donc des ventes faites avec publicité et à concurrence par des agents

compétents de l’administration.

Il peut s’agir de commissaires priseurs, du tribunal, mais aussi tous les autres agents habilités

des administrations financières de la Douane, des Impôts et Domaines et du Trésor.

2) Préalables aux adjudications

a) La saisie immobilière

Portant sur un bien immeuble du débiteur, la saisie immobilière est la conséquence de

l’insolvabilité du débiteur qui rechigne à s’acquitter de sa dette.

C’est une des mesures de poursuites de voies d’exécution forcée enclenchée par le créancier

pour pousser son débiteur à payer sa dette.

La saisie immobilière est donc la procédure par laquelle un créancier poursuit la vente par

expropriation forcée des immeubles appartenant à son débiteur défaillant ou de ceux

affectés à sa créance.

Mais face à la complexité de cette procédure, il sied, au vu des énormes enjeux qui se

greffent à l’immeuble, d’adopter un formalisme strict.

24

Il y va de la protection des intérêts du débiteur dont l’immeuble saisi peut être son unique

bien de fortune. Aussi faudrait-il protéger les droits sur l’immeuble détenus par des tiers,

non sans oublier les acquéreurs qui ont besoin de toutes les garanties.

Selon l’article 24 de l’Acte Uniforme « La vente forcée d’un immeuble ne peut être

poursuivie qu’en vertu d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible ».

Cette créance doit être liquide et exigible et constatée par un titre exécutoire.

Le défendeur de la procédure peut être le débiteur propriétaire de l’immeuble ou le titulaire

d’un droit réel immobilier.

En effet, en raison du droit de suite attaché aux sûretés immobilières, la saisie peut

être pratiquée contre l’acquéreur de l’immeuble hypothéqué. Néanmoins l’immeuble qui

fait l’objet d’une saisie doit être forcément immatriculé. Au cas contraire le créancier

pourrait lui-même le requérir après autorisation préalable du Président de la juridiction

compétente.

Mais au-delà de cette saisie immobilière, il y a une phase prépondérante qu’est le

commandement.

b) Le commandement

Le commandement est un acte d’huissier enjoignant d’exécuter une obligation avant de

procéder aux voies d’exécution forcée. Le commandement de l’huissier, après qu’il l’a

signifié au débiteur propriétaire de l’immeuble ou à l’acquéreur, met ainsi en demeure le

débiteur et place l’immeuble sous la main de la justice.

Ce commandement doit être déposé à la conservation foncière ou chez l’autorité

administrative compétente dans les trois mois à compter de la signification.

Après l’inscription du commandement, la suite dépend de l’attitude du débiteur.

Ainsi, si le débiteur paie dans les 20 jours, il est procédé de la radiation du commandement

par le Conservateur de la propriété et des droits fonciers ou par l’autorité administrative

compétente après main levée du créancier poursuivant. Si aucune radiation n’est faite, le

débiteur peut lui-même saisir la juridiction compétente qui statue en procédure d’urgence.

25

En revanche s’il ne paie pas l’immeuble est frappé d’indisponibilité. Le commandement

valant saisie à compter de son inscription.

L’avocat du créancier poursuivant rédige et signe le cahier des charges avant de le déposer

au greffe du tribunal où se trouve l’immeuble, dans un délai de 50 jours, à peine de

déchéance à compter de la publication du commandement.

Huit jours après le dépôt, une sommation est faite par le créancier saisissant au saisi et aux

créanciers inscrits afin de prendre communication au niveau du greffe en insérant ses dires

dans le cahier des charges.

L’adjudication est faite après que toutes les mesures de publicité sont accomplies. Ainsi un

extrait du cahier des charges est publié sous la signification de l’avocat poursuivant par

insertion dans un journal d’annonces légales et par opposition de placard à la porte du

domicile du saisi, du notaire ou de la juridiction compétente ainsi que dans lieux officiels

d’affichage de la commune où se trouve l’immeuble

3) Le déroulement de l’adjudication

Ayant lieu à l’adresse du tribunal et à une date indiquée, l’adjudication est le dénouement

normal de la procédure. Elle a lieu entre le 30e et 60e jour après l’éventuelle audience qui

sert à exposer les dires et les observations.

C’est à la barre du tribunal ou à l’étude du notaire que la vente de l’immeuble est

poursuivie. En effet, ces enchères sont portées par les enchérisseurs eux-mêmes ou par

ministère d’avocat.

L’immeuble est ainsi adjugé à celui qui a porté l’enchère la plus élevée par décision judiciaire

ou par un procès-verbal du notaire porté en minute à la suite du cahier des charges.

Il arrive souvent que des tiers ne soient pas satisfaits des conditions d’attribution de

l’immeuble à adjuger, dans ce cas une nouvelle procédure peut être enclenchée.

Cette nouvelle procédure pour une nouvelle adjudication conduit soit à la surenchère soit à

la folle enchère.

26

La surenchère est la procédure par laquelle tout intéressé peut demander la remise

en vente de l’immeuble afin d’en obtenir un prix plus élevé. Toutefois ce nouveau prix doit

être au moins du dixième du prix initial de vente de l’immeuble.

Cette procédure découle sur une nouvelle adjudication qui doit être précédée de

l’apposition de placards, 08 jours avant la vente.

Quant à la folle enchère, elle est l’annulation de la première adjudication provoquant

ainsi la revente de l’immeuble. C’est aussi lorsque le dernier enchérisseur ne peut pas

satisfaire les conditions de l’adjudication notamment étant dans l’incapacité d’en payer le

prix.

L’article 314 CGI stipule qu’il existe deux causes qui peuvent provoquer la folle enchère.

Elle fait l’objet d’une sanction dans le défaut de justification dans les 20 jours suivant

l’adjudication du paiement du prix, des frais ainsi que du respect des conditions du cahier

des charges.

Le prix sera toutefois liquidé sur la première adjudication. Si à la revente le prix est

supérieur à celui de la première, un complément de droit sera réclamé. En revanche, si le

nouveau prix est inférieur, il ne sera réclamé qu’un droit fixe de 5000frs.

Aux termes des dispositions de l’article 472 les adjudications sont enregistrées au taux de

05%.

27

CHAPITRE 2 : LES MUTATIONS A TITRE GRATUIT

Contrairement aux mutations à titre onéreux, les mutations à titre gratuit ne nécessitent la

fourniture d’aucune contrepartie par son bénéficiaire.

Les mutations à titre gratuit peuvent avoir lieu entre vifs (donations), ou résulter du décès et

de l’absence (succession).

Les mutations à titre gratuit entre vifs ou donation est un contrat par lequel une

personne appelée donateur transmet de manière gratuite et irrévocable à une autre

personne appelée donataire, la propriété d’un ou plusieurs biens.

Les mutations à titre gratuit pour cause de décès ou les successions qui portent sur

des biens composant le patrimoine du défunt.

Section 1 : Les Donations

Paragraphe 1 : Les conditions générales d’exigibilité

1) Conditions générales

Etant solidaires du paiement des droits, pénalités et amendes, les deux parties que sont le

donateur et le donataire sont tenus d’acquitter les droits sur les testaments et autres actes

de libéralités ayant pour cause la mort.

Ces actes renferment soit la déclaration par le donataire ou ses représentants, soit la

reconnaissance judiciaire d’un acte manuel.

Sur les biens situés au Sénégal, les testaments faits hors du Sénégal ne peuvent être

exécutés qu’après avoir été enregistrés au bureau où se trouve le domicile du testateur.

Dans le cas où ces testaments contiennent des dispositions concernant des immeubles situés

au Sénégal, ils doivent être, en outre enregistrés au bureau de la situation de ces immeubles,

sans qu’il puisse être exigé un nouveau droit.

2) Conditions d’Exigibilité

Le droit de donation, pour être exigible, convoque plusieurs conditions qui doivent être

strictement respectées. Ces conditions comportent notamment la forme de l’acte, la gratuité

de la transmission, le dessaisissement du donateur et, enfin de l’acceptation du donataire.

28

En ce qui concerne la forme de l’acte, si les autres formes de donation peuvent être

constatées par acte sous seing privé, le code de la famille indique que pour les donations

d’immeubles, de droits réels immobiliers ou de fonds commerce, il faut obligatoirement un

acte notarié.

L’administration peut aussi, quand elle est en mesure de prouver le caractère gratuit

d’une convention ou d’un contrat qui ne revêt pas les formes d’une donation, réclamer des

droits sur :

Les donations déguisées (vente, quittance dissimulant une libéralité) ;

Les donations indirectes (remises de dette à titre gratuit ou renonciation gratuite

à une succession en faveur de personnes désignées).

L’acte de donation doit aussi être une libéralité, c'est-à-dire, il ne doit comporter aucune

contrepartie ou équivalent de ce qui a été donné.

Mais les charges au donataire n’enlèvent pas au contrat son caractère. Quand les charges

sont inférieures à la valeur des biens donnés, la convention va constituer une libéralité.

Si par ailleurs les charges sont supérieures à la donation, l’administration peut la considérer

comme une vente.

Ainsi, si un ensemble de présomptions graves et concordantes fait apparaître dans

l’acte une dissimulation de la convention concernant notamment une stipulation d’un prix

dérisoire, l’existence d’un testament en faveur de l’acquéreur, le paiement du prix hors vu

du notaire, entre autres, la donation va être considérée comme une vente.

Il faudrait noter aussi que l’acte de donation doit être irrévocable, ce, quelle que soit la date

de transmission du bien. Le donateur se dépouille ainsi définitivement de son bien.

Enfin, il faut signaler qu’à défaut d’acceptation expresse du donataire, l’acte sera classé dans

la catégorie des actes innomés.

A la suite de leur donation en nue propriété, la renonciation à l’usufruit de biens immobiliers

constitue un acte translatif procédant d’une intention libérale taxable dès lors que les

donataires l’ont accepté.

29

Paragraphe 2 : L’Assiette

Pour les biens immeubles, il s’agit des terrains nus, des propriétés bâties et des immeubles

par destination, en somme toutes les constructions en maçonnerie, en bois ou en fer.

La valeur imposable des biens immeubles est celle faisant l’objet de déclaration détaillée et

estimative dans l’acte de donation. Cette valeur des biens peut se subdiviser en usufruit et

en nue propriété.

L’usufruit peut être viager ou constitué pour une durée fixe.

La valeur de la nue-propriété augmente au fur et à mesure que l’usufruit avance en âge,

alors que celle de l’usufruit viager décroît.

Pour l’usufruit constitué en une durée fixe, elle est estimée à deux dixième de la

valeur de la propriété entière pour chaque période de dix(10) ans sans fraction et sans égard

à l’âge de l’usufruitier.

Les droits de donation sont dus sur la valeur brute des biens donnés sans distraction des

charges, même les charges imposées par le donateur au donataire n’ouvrent aucun droit à

déduction pour la liquidation des droits.

Paragraphe 3 : Les Tarifs

Les actes constatant une transmission entre vif sont enregistrés au droit fixe de 25000 frs,

lorsque les actes et déclarations ne donnent pas ouverture à un droit proportionnel ou

donnent ouverture à moins de 25 000 de droit proportionnel.

Les mutations à titre gratuit entre vifs sont enregistrées au taux de 10% 1 . Ce taux est

réduit à 02% pour les donations entre époux.

1 Sont enregistrés au taux de 10% les mutations à titre gratuit entre vifs autres que celles visées au 5

e du IV du

présent article.

30

Section 2 : Les mutations par décès : Les successions

La succession est la transmission du droit à une autre personne par suite du décès de la

personne initialement propriétaire du droit.

Ainsi pour qu’il y ait cette mutation, il faut le décès ou l’absence du propriétaire. C’est dans

le souci de maintenir le patrimoine familial, que ces biens ou des droits relatifs sont transmis

à des descendants, ou à défaut à des proches.

Le législateur sénégalais s’est ainsi inspiré du droit musulman combiné au droit français.

Paragraphe 1 : Conditions générales

La procédure de mutation par décès se fait suivant un certain nombre de conditions.

Les droits d’enregistrement sont acquittés par les héritiers, légataires et donataires, leurs

tuteurs et curateurs et les exécuteurs testamentaires pour les testaments et autres actes de

libéralité à cause de décès.

Les cohéritiers sont solidaires vis-à-vis du Trésor Public, du paiement des droits,

amendes et pénalités, sauf les exemptions prévues au profit des militaires et des civiles

victimes de guerre.

Au jour du fait générateur, c'est-à-dire le décès, une déclaration de succession doit être

produite comprenant tous les biens immeubles et autres faisant partie du patrimoine du

défunt avec la preuve de la possession des biens par celui-ci.

Pour la règle de la propriété apparente, les droits sont liquidés sur l’ensemble des biens dont

la propriété apparente repose sur la tête du défunt.

Paragraphe 2 : Régime d’imposition

1) Conditions d’exigibilité

Le droit de mutation par décès frappe, en principe toutes les transmissions de bien à titre

héréditaire qu’il s’agisse :

D’une dévolution légale

31

D’une succession testamentaire (legs universel, legs à titre universel ou à titre

particulier)

De toute libéralité à cause de mort.

a) Successions ab intestat

La dévolution légale est une succession qui est réglée par la loi en l’absence de toutes

dispositions testamentaires ou lorsque le testament devient nul ou caduc. Le droit de

mutation est exigible sur tous les biens transmis notamment les biens soumis au retour légal

de l’adoptant du père et de la mère de l’adopté, de l’ascendant donateur en ce qui concerne

les donations consenties par ce dernier.

b) Successions testamentaires

La disposition des biens résulte des dispositions de dernière volonté du défunt. Ainsi on

peut compter trois sortes de legs :

Le legs universel par lequel le testateur donne à une ou plusieurs personnes la

totalité des biens qu’il laissera à son décès ;

Le legs à titre universel est celui par lequel le testateur lègue seulement une

quote-part de ces biens.

Le legs à titre particulier est celui par lequel le testateur confère à un légataire

des droits sur une chose déterminée ou sur une fraction de chose

déterminée.

Dans tous ces cas, le légataire est tenu de s’acquitter du paiement des droits de mutation

par décès sur le montant des legs dont il bénéficie. Seulement le paiement n’est pas exigible

si le legs est soumis à une condition suspensive.

En revanche, les droits sont immédiatement exigibles si le legs est soumis à une condition

résolutoire ou que son exécution est reportée à une date déterminée.

32

c) Donations pour cause de mort

Leur réalisation est subordonnée au décès du donateur. Ne donnant ouverture qu’à un droit

fixe au moment où elles sont effectuées, le droit de mutation par décès devient exigible au

moment du décès du donateur. En effet, ce sont des institutions du contrat qui permettent à

l’institué d’opter au décès de l’instituant entre les immeubles et autres biens existants lors

du contrat, ou les biens présents à la succession de l’instituant.

Il faut noter que ces institutions contractuelles ne concernent pas les biens de communauté

recueillis par le conjoint survivant en vertu d’une convention de mariage

2) Fait générateur

Le décès constitue le fait générateur de l’impôt de la mutation par décès. Le régime fiscal

est, par conséquent, déterminé par la date du décès. L’Administration est en droit de

réclamer les droits de mutation par décès dès lors qu’elle établit le décès. Ces droits seront

acquittés par les bénéficiaires si les héritiers légaux renoncent.

Hormis l’événement du décès les droits de mutation par décès sont aussi exigibles à la

suite de la déclaration d’absence qui permet aux héritiers ou légataires de l’absent d’entrer

en possession des biens de ce dernier.

Le fait générateur serait le jour de la transcription du jugement déclaratif d’absence. Les

droits déjà acquittés seraient restituables en cas de retour de l’absent, déduction faite sur

les droits auxquels donne lieu la jouissance des héritiers.

3) Assiette

L’impôt de mutation est dû sur l’actif successoral qui s’étend à tous les biens immeubles et

autres biens appartenant au défunt.

Dans le cas qui nous concerne c'est-à-dire les biens immeubles, lorsqu’ils sont transmis

sont évalués en principe sur leur valeur vénale au jour du fait générateur de l’impôt de

mutation par décès. La valeur vénale des immeubles doit être mentionnée dans la

déclaration de succession.

33

À l’Actif successoral, la valeur imposable des biens immeubles transmis est déterminée par

la déclaration détaillée et estimative des parties sans distraction des charges.

À côté de l’Actif successoral, il y’a le Passif successoral qui constitue l’ensemble des

dettes et charges du défunt, et qui doivent être déduites de l’Actif successoral. Seulement

sont exclues des charges du défunt celles ayant pris naissance après le décès et qui seront

ainsi à la charge des héritiers.

En cas de succession en ligne directe entre époux ou entre frères et sœurs, l’évaluation des

biens immeubles à usage agricole dans la déclaration de succession n’est pas prise en

compte dans la détermination de l’Actif successoral, à condition que les héritiers déclarants

s’engagent à maintenir la copropriété desdits biens et leur exploitation collective pendant

une période au moins égale à 05 ans.

Cependant lorsque cet engagement ci-haut évoqué n’est pas respecté, soit que les

héritiers ont procédé à un partage entre eux, soit qu’ils ont cédé les immeubles à un tiers, il

est dû un droit d’enregistrement correspondant à la nature de l’opération réalisée et

majorée de la pénalité de retard prévue par le code.

Il est à noter que pour ce qui concerne les droits de mutation par décès, il est procédé à un

abattement de 200 millions sur le Passif successoral net.

L’assiette de la mutation par décès sera donc constituée de l’Actif successoral déduite du

passif successoral se rapportant à l’immeuble en question.

4) Taux et Liquidation

a) Taux

Les taux des droits de mutation par décès dépendent en premier du lieu de parenté existant

entre le défunt et les héritiers.

La liquidation des droits de succession se fera à partir de l’Actif déterminé suivant le régime

de droit commun ou celui du droit musulman. Mais, en ce qui nous concerne, nous ne nous

intéresserons qu’au droit commun.

34

L’article 471 du CGI stipule qu’un droit fixe de 25000 frs est perçu sur les déclarations de

mutations ne donnant pas ouverture aux droits proportionnels prévus dans ce même article,

ou donnant ouverture à moins de 25000 frs de droit proportionnel.

Mais si la déclaration donne ouverture à l’un des droits prévus à l’article 542 du CGI, la

liquidation s’effectue ainsi qu’il suit :

- Application de l’abattement de 200 000 000 sur l’actif net ;

- 02% pour les dévolutions entre époux ;

- 10% pour les autres dévolutions.

b) Liquidation

La liquidation de l’impôt de succession comporte un certain nombre d’opérations

essentielles qui sont :

- La détermination de la part nette à recueillir par chaque ayant droit ;

- Le calcul proprement dit de l’impôt de succession après déduction des abattements.

Pour la détermination de la part nette pour chaque ayant droit, les droits de succession sont

liquidés sur la part recueillie pour chaque ayant droit. Cette part s’obtient en déduisant de sa

part dans l’actif, sa part contributive dans le passif déductible.

.

35

TITRE 2 : LES REGLES RELATIVES

A LA SECURISATION DES

TRANSACTIONS IMMOBILIERES

36

CHAPITRE 1 : LES REGLES RELATIVES A LA SECURISATION

DES TRANSACTIONS IMMOBILIERES

Section 1 : Les règles de sécurisation applicables aux mutations

d’immeubles

Si la procédure d’enregistrement est indispensable pour l’immeuble qui change de

propriétaire, les formalités foncières ne le sont pas moins dans la mesure où elles assurent

la sécurité juridique par le régime de la propriété foncière.

En effet, après avoir acquis l’immeuble, et après avoir acquitté les droits

d’enregistrement, le contribuable se déplace au niveau du bureau de la Conservation

Foncière pour les formalités foncières.

Nous allons ainsi au cours de cette section étudier les étapes de cette publicité foncière.

Paragraphe 1 : De la compétence classique du bureau de la conservation foncière

Les formalités relatives à la publicité foncière sont du ressort exclusif du bureau de la

Conservation Foncière.

En effet, aux termes de l’article 7 de la loi 2011-07 du 30 mars 2011 portant Régime de la

Propriété Foncière, les bureaux de la Conservation de la Propriété et des Droits Fonciers sont

créés par décret. Il en est de même de leur compétence territoriale. L’article 8 ajoute que

leurs règles de fonctionnement sont aussi fixées par décret.

Le bureau est dirigé par le Conservateur de la propriété et des droits fonciers chargé de

l’instruction des demandes d’immatriculation, de l’inscription des droits réels constitués sur

les immeubles immatriculés, ainsi de la conservation des actes et plans relatifs aux

immeubles immatriculés, sans oublier la communication des renseignements relatifs aux

immeubles, au public.

1) Du régime de l’immatriculation

A. Caractères de l’immatriculation

Assurant à leurs titulaires la garantie de droits réels qu’ils possèdent sur les immeubles, et

leur délivrant un titre foncier définitif et surtout inattaquable, permettant également

d’assurer la sécurité du crédit, la mobilisation de la propriété immobilière dans un circuit

sans oublier la facilitation des transactions, le régime de l’immatriculation a pour but

d’organiser la propriété foncière.

37

En effet, si le système cadastral est un système « déclaratif de droit » en ce sens qu’il se

limite à rendre public des conventions sans garantir l’exactitude de leur contenu, le régime

de l’immatriculation, domaine exclusif du bureau de la Conservation Foncière, délivre

contrairement au bureau du Cadastre un système « constitutif de droit », garantissant ainsi

la validité des droits.

La sécurisation des droits réels est ainsi obtenue par l’inscription sur le Livre foncier à un

compte particulier ouvert pour chaque immeuble, de tous les droits réels qui s’y rapportent

et de leurs modifications. Cette publication est précédée de la vérification des justifications

produites et faisant foi à l’égard des tiers.

Il est à signaler aussi que la prescription ne peut en aucun cas constituer un mode

d’acquisition de droits réels sur les immeubles immatriculés ou de libération des charges

grevant ceux-ci.

Toutefois un immeuble abandonné pendant 30ans par son propriétaire ou occupants

légitimes est considéré comme vacant et de fait incorporé dans le Domaine Privé de l’Etat

dans des formes et conditions fixées par décret.

B. Effets de l’immatriculation

Le titre foncier créé à l’issue de la procédure décrite ci-dessus devient selon l’article 42 la loi

2011-07 du 30 mars 2011 « définitif et inattaquable ». Il constitue « le point de départ unique

de tous les droits réels existant sur l’immeuble au moment de l’immatriculation ».

Cela confirme l’intangibilité du titre foncier qui s’explique par les formalités qui y ont été

exécutées ainsi que les précautions qui ont été prises avant sa création.

Cette intangibilité s’applique aussi bien sur le plan matériel que sur le plan juridique.

a) Intangibilité matérielle

Les limites de la propriété définies dans le titre foncier ne peuvent aucunement être remises

en cause.

C’est ainsi que lorsqu’une construction édifiée sur un immeuble empiète sur un immeuble

voisin immatriculé, au sous-sol, par débordement des fondations, le propriétaire de

l’immeuble sur lequel l’empiètement a été commis en obtiendra la suppression si son titre

foncier ne mentionne aucune charge ou servitude correspondante.

La jurisprudence déroge à cette règle de l’intangibilité matérielle dans de très rares

hypothèses, à savoir :

- Quand l’empiètement provient d’une erreur initiale de bornage ;

38

- Quand tout ou partie d’une même propriété fait l’objet d’une seconde

immatriculation, en pareil cas on maintient le titre le plus ancien et modifie le plus

récent titre.

b) Intangibilité juridique

Selon l’article 43 de la loi 2011-07 du 30 mars : « Toute action tendant à la revendication

d’un droit réel non révélé en cours de procédure et ayant pour effet de mettre en cause le

droit de propriété même d’un immeuble immatriculé est irrecevable ».

Le propriétaire du titre foncier possède donc un droit inattaquable qui s’oppose à

l’inscription de droits nés d’une situation juridique antérieure à l’immatriculation et non

révélés en cours de procédure. Il en résulte les conséquences suivantes :

- Les droits ne pouvant plus être contestés :

Les parties qui ont signé la convention ainsi que les tiers demeurés étrangers ne peuvent

pas contester.

Un tiers est ainsi irrecevable à discuter de la valeur d’un titre d’occupation provisoirement

inscrit au cours de la procédure d’immatriculation lorsque celle-ci a été effectuée.

- Les droits ne pouvant plus être inscrits :

Les droits nés des transactions antérieures, quelle que soit la cause du défaut d’inscription,

sont réputés non avenus. Il en est de même notamment quand les droits des incapables ont

été suffisamment défendus.

Ni les conventions privées ni même les dispositions de la loi, pas plus que l’existence

de jugements passés en force de chose jugée ne peuvent faire échec à l’application de cette

règle.

Les droits des tiers doivent être révélés au cours de la procédure d’immatriculation, à

défaut, ils seront irrévocablement anéantis, ce, quelle que soit leur origine.

Toutefois, une exception a été prévue par l’article 43 en faveur des détenteurs de

créances hypothécaires ou privilégiées et des bénéficiaires de charges foncières tenues

directement du propriétaire ayant poursuivi l’immatriculation.

Ceux-ci peuvent, en se conformant aux prescriptions relatives à la publication des droits

réels, requérir, même après l’achèvement de la procédure, l’inscription de leur droit sur le

titre foncier sous la double réserve de ne pas préjudicier à d’autres droits régulièrement

inscrits et de ne prendre rang qu’à compter de leur inscription.

39

2) De la publication des droits réels

A. La formalité d’inscription

La formalité de l’inscription assure l’existence et la validité des droits réels constitués sur les

immeubles à la suite de leur publication par la publication aux livres fonciers de ces mêmes

droits. Cette phase fait office de garantie pour le propriétaire de l’immeuble immatriculé.

Pour le cas des mutations par décès, la constatation écrite ayant trait à celles-ci est

faite soit dans les intitulés d’inventaire, soit au moyen d’actes de notoriété rédigés par un

notaire ou de jugement d’hérédité(en annexe) contenant un certains nombre d’éléments

énumérés à l’article 49 de la loi portant la propriété foncière notamment la désignation par

le numéro du titre foncier des immeubles transmis.

Pour autant tous autres faits constitutifs, transmissifs, modificatifs et extinctifs de droits

réels, la constatation est cette fois-ci fournie par les actes judiciaires.

Toutefois toute personne titulaire d’une inscription antérieure régulière ou

antérieure à celle-ci peut, après avoir produit les pièces demandées selon le cas à l’article

55, requérir du Conservateur l’inscription, la radiation, la réduction ou la rectification de

l’inscription d’un droit réel immobilier.

Les frais de toutes inscriptions sont acquittés par les requérants, sauf règlement ultérieur

entre les parties concernées.

Aucune inscription postérieure ne pourrait infirmer l’inscription au titre foncier du

disposant. En même temps l’immeuble est tenu pour disponible comme le stipule l’article

632 de la loi sur la propriété foncière.

En l’absence d’éléments essentiels à la validité de l’inscription, le Conservateur refuse la

formalité.

L’inscription aux livres fonciers dont l’objet en rapport avec les droits réels comporte

plusieurs éléments dont la constatation du registre ad hoc, la rédaction des bordereaux

analytiques rappelant toutes les dispositions soumises à la publicité, la reproduction des

mentions ayant rapport avec le titre foncier, sans oublier l’établissement d’un certificat

d’inscription au nom du titulaire du nouveau droit.

Lorsque des faits et des conventions susceptibles d’être publiés se sont produits ou

sont conclus au cours de la procédure d’immatriculation, l’inscription dans ce cas ne peut

être faite qu’après l’établissement de l’immatriculation.

2 L’immeuble est tenu pour disponible s’il n’existe aucune mention inscrite dans le cadre spécial du titre foncier

affecté aux charge de cette nature ou si toutes les mentions précédemment inscrites ont été radiées.

40

Pour prendre rang et rendre ledit droit opposable aux tiers, il est loisible au

bénéficiaire du droit de s’inscrire, d’effectuer avant l’achèvement de la procédure le dépôt

des pièces prescrites à la conservation. C’est au niveau du registre des oppositions des actes

à inscrire que ce dépôt est mentionné au jour de l’immatriculation, reporté avec le rappel de

sa date au registre des dépôts au rang qui lui est assigné par le premier enregistrement.

La validé de ces inscriptions reste soumise aux règles qui régissent le droit commun auquel

l’immeuble n’échappe qu’au jour de l’immatriculation.

En ce qui concerne l’inscription d’une hypothèque forcée, si elle est subordonnée à

une décision de justice, une inscription conservatoire (qui n’a d’effet que jusqu’au jugement

définitif) peut être prise en cas d’urgence et en vertu d’une ordonnance du Président du

Tribunal régional. Par ailleurs ce qui a été maintenu prend rang à la date de l’inscription

conservatoire.

Toute personne se sentant lésée dans ses droits peut demander l’annulation ou la

modification de l’inscription.

En ce qui concerne les successions, l’héritier qui revendique tout ou une partie de l’Hérédité

peut concomitamment demander l’annulation de l’inscription faite à son préjudice, celle des

droits constitués dans l’intervalle au profit de tiers par l’héritier apparent.

B. La réunion et la division des titres fonciers

Lorsque le propriétaire d’un immeuble acquiert un autre contigu à celui-ci, il peut au

moment de l’inscription du fait juridique générateur ou même ultérieurement demander la

fusion des deux titres en un seul au niveau du Conservateur de la Propriété foncière.

Pour ce faire, soit le bureau de la conservation procède à la radiation des deux

anciens titres et en crée un nouveau en y reportant toutes les inscriptions non radiées des

titres annulés, soit par annulation de l’un des titres et le report sur le second,

indépendamment des mentions relatives à l’augmentation de superficie, consistance et

valeur de l’immeuble, des inscriptions du titre annulé sont radiées.

Mais cette opération n’est admise que si elle ne porte pas un préjudice aux droits déjà

inscrits sur les titres fonciers fusionnés.

Cette opération est valable pour le rattachement à un immeuble d’une parcelle

détachée d’un autre immeuble contigu ou de réunion de plus de deux immeubles en un seul.

Par ailleurs, si un immeuble est divisé à la suite d’une aliénation partielle ou partage, les

limites des lots formés doivent être fixées sur le terrain. Ainsi afin d’inscrire ultérieurement

l’acte de vente ou de partage à publier, un plan de lotissement avec les pièces nécessaires

est déposé au bureau de la Conservation foncière.

41

Le Conservateur peut, dans les plus brefs délais requérir un géomètre du Cadastre pour la

vérification du plan fourni, sous réserve de rectifications s’il y a lieu aux frais du requérant.

Enfin toute personne peut, après avoir satisfait un certain nombre de règles, obtenir la

communication des renseignements consignés aux livres fonciers ou renfermés dans les

dossiers correspondant aux titres fonciers moyennant un montant presque dérisoire comme

droits de recherche, de copie ou reproduction.

Lorsqu’il est requis du Conservateur un état des charges et droits réels grevant un immeuble

en cours de morcellement, le Conservateur est tenu de faire mention dans son état de ladite

procédure.

3) Consultation et communication des renseignements

Toute personne pourrait, en se conformant aux règles fixées à l’article 78 de la loi sur la

propriété foncière, et après avoir rédigé en double exemplaire une réquisition datée et

signée et tendant à la délivrance suivant un cas précis, obtenir la communication des

renseignements consignés aux livres fonciers ou renfermés dans des dossiers correspondant

aux titres fonciers moyennant le paiement de droit de recherche, de copie ou de

reproduction.

Ces certificats, états et copies délivrés, sont établis en double exemplaire, le second restant

donc aux archives de la conservation foncière.

En cas d’immeuble en cours de morcellement grevé d’un état des charges et droits réels à la

suite d’une réquisition au niveau de la conservation, le conservateur est tenu de faire

mention dans son état, de ladite procédure.

L’art 79 de la présente loi stipule que : « Au cas où l’immeuble visé dans une réquisition se

trouve grevé d’une hypothèque à inscription différée dans les conditions fixées par l’article 70

de la présente loi, mention doit en être faite à la suite de l’état ou du certificat requis, avec

indication de la durée de validité de l’opposition, si toutefois la nature du renseignement

demandé exige une révélation ».

Section 2 : Obligations et responsabilités du Conservateur

Paragraphe 1 : Obligations

Dans l’exécution des inscriptions, le Conservateur est tenu à certaines obligations en opérant

sans omissions toutes les inscriptions relatives à l’immeuble, bien entendu tout en se

conformant à la loi.

Ainsi, au moyen des mentions sommaires faites sur les livres fonciers et les copies

des titres fonciers, toutes les inscriptions sont portées, radiées, réduites ou rectifiées par le

Conservateur.

42

Chaque inscription doit mentionner la date à laquelle elle est effectuée et les bordereaux

analytiques correspondants ; comme au moment de la création des titres fonciers, les plans

et les copies de titres doivent être signés par le Conservateur, gage de leur authenticité.

Hors, dans les cas prévus dans les textes, le Conservateur ne peut, comme le stipule

l’article 80 de la loi du 30 mars 2011 « rejeter la demande, ni retarder l’exécution d’une

formalité régulièrement requise, ni enfin, refuser la délivrance des copies de titres fonciers et

certificat d’inscription aux personnes qui y ont droit, sous peine de dommages et intérêts ».

Le Conservateur peut aussi dans certains cas rejeter la réquisition d’immatriculation.

Pour la formalité de l’inscription, le Conservateur peut refuser son exécution dans certaines

situations.

Ainsi lorsqu’on est dans l’hypothèse où le droit n’existe pas sur les immeubles

immatriculés, une copie du titre foncier ou du certificat d’inscription n’étant pas produit

alors que cette formalité est destinée à constater un fait ou une convention qui suppose le

consentement des porteurs, la formalité peut être refusée . Cela est valable si la réquisition

d’inscription n’est pas conforme aux prescriptions légales concernant l’identité et la capacité

des parties, la disponibilité de l’immeuble entre les mains du déposant.

Au regard de ce qui précède, l’ajournement pendant le temps nécessaire peut

aboutir à des conséquences irréparables lorsque dans ces conditions le Conservateur refuse

la formalité.

Le requérant pourrait se voir primer entre temps par un tiers dont le dossier est en état ou

même par un créancier saisissant.

Paragraphe 2 : Responsabilités

Lorsque le conservateur commet une faute dans l’exercice de ses fonctions, sa responsabilité

peut être engagée.

L’article 118 et suivants du COCC parlent de responsabilité délictuelle de droit commun.

La jurisprudence admet que la responsabilité du Conservateur ne peut être engagée que si

des erreurs de droit sont établies d’une part, et, d’autre part, si ce dernier a agi avec

légèreté, eu égard à la complexité et à la délicatesse de la tâche qui lui est dévolue.

Caractère de la responsabilité

La loi 2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la propriété foncière permet d’engager la

responsabilité d’un fonctionnaire pour une faute de service, dérogeant ainsi aux règles de

droit commun en matière administrative.

43

En sus de son caractère délictuel, cette responsabilité est professionnelle en ce sens

que les tribunaux pour apprécier les fautes commises par le Conservateur se référent, en

dehors de la loi du 30 mars 2011 relative à la propriété foncière, aux règles du droit commun

de la responsabilité dont la référence ne fait qu’alourdir la responsabilité du Conservateur.

Il faut noter que l’application du droit commun dont les textes sont tirés de l’art 118 et ses

suivants du COCC ne change rien quant à la légalité de la responsabilité.

Ces textes lui sont donc appliqués dans les mêmes conditions et suivant les mêmes

critères que pour la responsabilité des officiers ministériels tels que les notaires.

Aussi, toute convention passée entre le conservateur et un tiers pour l’exonérer de sa

responsabilité est nulle. En effet, une telle convention est contraire à l’ordre public

conformément aux dispositions des articles 151 et 152 du code précité. Cette règle est

également dégagée par une jurisprudence constante.

De même l’Etat par une simple décision administrative ne peut écarter la responsabilité du

Conservateur pour y substituer la sienne car cette décision illégale serait aux antipodes du

décret foncier.

Les requérants pourraient attaquer cette décision par les voies de droit ordinaire, en

apportant la justification d’un intérêt direct et personnel.

Cas où la responsabilité du Conservateur est engagée

Selon l’article 82 de la loi sur la propriété foncière du décret foncier, la responsabilité du

Conservateur peut être engagée dans trois cas :

En cas d’omission sur ses registres des inscriptions régulièrement

requises en ses bureaux ;

En cas d’omission sur les copies des inscriptions portées sur le titre,

sauf l’hypothèse prévue par l’article 82 de la loi 2011-07 du 30 mars

2011

Selon l’article 84 de la loi 2011-07 du 30 mars 2011, l’immeuble à l’égard duquel ont été

omis ou inexactement reportés dans les copies des titres ou dans les certificats d’inscription

un ou plusieurs des droits inscrits qui doivent y figurer légalement en demeure affranchi ou

libéré d’autant dans les mains du nouveau possesseur sauf la responsabilité du

Conservateur s’il y a lieu ;

Néanmoins cette disposition ne porte pas préjudice aux créanciers hypothécaires de

se faire colloquer suivant l’ordre qui leur appartient, tant que le prix n’a pas été payé ou que

l’ordre ouvert entre les créanciers n’est pas définitif ;

En cas de faute de mention à savoir :

44

- Sur les titres fonciers : des inscriptions affectant directement la

propriété ;

- Dans les états et certificats : d’une ou plusieurs inscriptions, à moins

qu’il ne soit conformé aux réquisitions des parties ou que le défaut de

paiement ne provienne des désignations insuffisantes qui ne

pourraient lui être imputées.

Aux termes de l’article 83 de la loi sur la propriété foncière, les erreurs du Conservateurs

comme l’omission ou autres erreurs similaires engagent la responsabilité du seul

Conservateur qui les a commises dans la limite des préjudices qu’elles ont pu causer aux

intéressés. Sa responsabilité est donc personnelle car il(le Conservateur) doit être

nommément désigné.

Paragraphe 3 : Sanctions aux fraudes

Si les erreurs commises par le Conservateur sont passibles de sanctions à la mesure de la

faute, des erreurs du même genre peuvent être du fait de personnes intéressées.

La loi sur la propriété foncière prévoit aussi des sanctions à l’endroit de toute

personne ayant commis une faute, se rendant coupable de fraudes en matière

d’immatriculation ou d’inscription qui refuse d’obéir aux sommations du Conservateur.

Pour les cas de fraudes, on peut en citer le dol, le stellionat ainsi que d’autres infractions.

a) Le dol

La cour de cassation l’a assimilé à une simple faute intentionnelle et l’a pris en charge dans

un arrêt de principe qui dit : « Pour que l’action soit applicable il n’est pas nécessaire pour le

dol, que pour l’auteur du dommage se soit livré à des manœuvres frauduleuses au sens de

l’art 1116 du Code Civil. Le dol prévu par le décret foncier doit être entendu au sens de l’art

1382 du présent code, comme un fait dommageable intentionnel ».

b) Le stellionat

Pour les cas de fraudes tendant à exploiter les effets de la force probante, le législateur avait

estimé l’insuffisance d’une sanction civile pour les répressions en matière foncière. Une

sanction pénale vient ainsi réprimer cette forme d’escroquerie ou de vol s’employant aux

dépens de la propriété foncière.

La sanction doit donc être sévère puisque aussi bien il arrive que les droits régulièrement

constitués au profit des tiers subsistent malgré la découverte de la fraude.

A ce titre, l’article 179 précise qui est stellionataire :

- Quiconque fait immatriculer en son nom un immeuble dont il sait ne pas être

propriétaire ;

45

- Quiconque fait inscrire un droit réel sur un titre qu’il sait ne pas lui appartenir et

quiconque accepte sciemment un certificat d’inscription ainsi établi ;

- Quiconque fait immatriculer un immeuble en omettant sciemment de faire inscrire

les hypothèques, droits réels ou charges qui grèvent cet immeuble ;

- Quiconque cède sciemment un titre de propriété qu’il sait ne pas lui appartenir et

quiconque accepte sciemment cette occasion ;

- Quiconque, obligé de faire inscrire une hypothèque légale sur des biens soumis à

l’immatriculation ou une hypothèque forcée sur des biens immatriculés, consent

une hypothèque conventionnelle sur les biens qui auraient dû être frappés ;

- Quiconque, frappé ou non d’incapacité, contracte avec une tierce personne à l’aide

d’une déclaration mensongère.

Les poursuites en matière de stellionat ne peuvent être entreprises que par ceux qui en ont

été victimes. Celui qui porte plainte doit lui-même établir la réalité du préjudice, c'est-à-dire

l’existence et la légitimité du droit frauduleusement anéanti.

Pour l’évaluation du préjudice subi, le juge doit se placer au jour où il rend sa décision. Ainsi

l’indemnité représentative de la valeur du droit litigieux doit être calculée non pas à la date

où la fraude a été commise mais à celle de la décision judiciaire statuant sur les intérêts

civils.

c) Pour les autres fraudes

L’article 90 de la loi 2011-07 du 30 mars 2011 punit de sanctions pénales celui qui refuse de

déférer aux sommations du Conservateur sans préjudice des dommages et intérêts auxquels

il peut être condamné envers la partie lésée.

Par ailleurs, lorsque les notaires ou les greffiers omettent de requérir dans les délais impartis

l’exécution d’une formalité et de tous les officiers ministériels qui interviennent dans des

transactions portant sur des immeubles qui n’ont pas été immatriculés avant la passation de

l’acte, ces omissions sont frappées d’une amende pour les responsables du préjudice causé à

la partie lésée.

L’altération des titres fonciers, les copies du titre ou des certificats d’inscription sont aussi

réprimées par les sanctions pénales. Il en est de même de l’enlèvement ou du déplacement

des bornes fixant les limites des propriétés.

46

Paragraphe 2 : De la compétence du bureau de la conservation en matière de Formalité

Fusionnée

Posé par l’article 4533 alinéa 1 du CGI, la formalité fusionnée est un système de

regroupement des procédures dans un même bureau sans fusion ni des taux, ni des

formalités le concernant.

Aussi faut-il signaler que seuls les actes notariés sont concernés par la formalité fusionnée.

L’Enregistrement désigne une formalité accomplie par un agent public qui consiste en

l’analyse d’événements juridiques concernant les actes ou mutations ne résultant pas d’un

acte et qui donne lieu à la perception de l’impôt.

Quant à la publicité foncière, elle consiste à assurer la publication au livre foncier des droits

portant sur des immeubles dans le but d’informer les tiers de la constitution, de l’extinction,

de la transformation, ou de la transmission desdits droits réels ou de charges les grevant.

En effet jusqu’en 2012, après la disparition des bureaux d’enregistrement spécialisés

de l’ex Direction de l’Enregistrement, des Domaines et du Timbre, la formalité de

l’Enregistrement était une tâche exclusivement dévolue au bureau du Recouvrement.

Mais à l’avènement de la Loi 2012-31 du 31 Décembre 2012 portant CGI, la formalité de

l’enregistrement peut être, pour seulement les actes notariés, effectuée au bureau de la

Conservation Foncière en même temps que la publicité. On parle alors de Formalité

Fusionnée.

Au Sénégal la formalité fusionnée est une forme de guichet unique ou un portail

d’entrée pour l’usager lui permettant de déposer les actes à un point unique pour la

satisfaction de toutes les formalités. Pour autant, il faut dire que cette fusion s’apprécie du

point de vue de l’agent administratif qui exécute la formalité et non de l’usager.

1) Contexte de création

Au début des années 2000, une analyse des modes d’organisation de la DGID a permis de

déceler des insuffisances liées à la qualité du service et la complexité de la réglementation

de la procédure.

C’est à la suite de ce constat que le PDSAF a été alors adopté. Avec trois objectifs

stratégiques sur une période de cinq ans (2008-2012) dans le but de satisfaire les usagers, en

rendant la qualité du service moderne et amélioré, sans porter préjudice à l’objectif faîtier

qui est l’augmentation des recettes au niveau de la DGID.

3 Les formalités de l’enregistrement et de la publicité foncière sont fusionnées pour les actes publiés au livre

foncier. Ce procédé est appelé la formalité fusionnée.

47

Un de ces objectifs a été la fusion des formalités de l’Enregistrement et de la publicité

foncière pour les actes soumis à l’inscription du livre foncier, ce, pour offrir un interlocuteur

unique à l’usager.

Cette procédure réduit sensiblement les délais de traitement des requêtes tout en

simplifiant les procédures.

En fin il faut noter que l’instauration de la procédure de la formalité fusionnée a été aussi

motivée par une forte demande de la chambre des notaires.

2) La Procédure

La procédure de la formalité fusionnée obéit à un certain nombre de conditions pour la

régularité de l’opération.

En effet, si les actes sont déposés par les tiers au bureau de la Conservation Foncière,

le dépôt de ceux-ci peut présenter trois cas possibles. Chaque cas appelle à une procédure

spécifique selon que le dépôt soit régulier ou irrégulier.

Ainsi l’acte est jugé recevable si le dépôt est régulier, irrecevable si le dépôt est irrégulier, et

enfin partiellement recevable.

Le système de formalité fusionnée procure au Conservateur de la propriété et des

droits fonciers un rôle prépondérant. Le Conservateur a le pouvoir d’apprécier l’acte

notarié avec un pouvoir de rejet ou de refus. Mais cette décision du Conservateur,

conformément au droit commun, peut être contestée devant le juge.

Nous allons maintenant étudier chaque cas avec la formalité qui sied.

Cas de dépôt régulier : l’acte est recevable

Dans ce cas le Conservateur procède successivement à l’enregistrement de l’acte et de son

inscription au livre foncier. L’Enregistrement est un acte purement fiscal alors que la

publicité foncière présente à la fois un acte fiscal et foncier.

L’Enregistrement : la procédure comprend plusieurs étapes.

En premier lieu, la minute de l’acte est reçue avec un bordereau de dépôt rédigé par

le notaire en double exemplaire avant de la mentionner au registre général des

formalités afin de lui donner un numéro d’ordre ;

Report desdites mentions ;

Etablissement de la quittance et éventuellement d’une autre en cas de plus value

immobilière ;

Total et dépouillement des droits dus sur un registre ouvert ;

Enfin remise de la minute de l’acte au déposant et conservation de toutes pièces

annexes requises pour la publicité foncière.

48

Publicité foncière : Inscription immédiate ou différée.

L’inscription immédiate concerne les actes ayant remplis toutes les conditions ; pour

ceux-ci, la procédure se déroule comme suit :

Constatation au registre des dépôts des pièces justificatives de la formalité

requise ;

Rédaction des bordereaux analytiques avec toutes les dispositions

accessoires soumises à la publicité;

Reproduction des mêmes mentions sur la ou les copies du Titre Foncier

Etablissement d’un certificat d’inscription au nom du titulaire du nouveau

droit ou annulation de celui précédemment établi au nom du titulaire du

droit éteint.

L’inscription différée concerne les actes dont la formalité est différée pour des

raisons techniques (morcellement, fusion…). Elle s’établit comme suit :

Inscription de la recette dans la colonne « provision » du registre-journal des

recettes et établissement d’une quittance ;

Transmission du dossier au Cadastre pour morcellement ou fusion ;

Etablissement de la fiche de morcellement ou de fusion ;

Le reste suit la même procédure que l’inscription immédiate.

Cas de dépôt irrégulier : refus de la formalité.

Disposant d’un délai de 08 jours, le Conservateur peut, suivant son analyse, juger irrecevable

la soumission d’un acte à la formalité fusionnée. On parlera de refus lorsque la défaillance

concerne l’observation d’une prescription légale dont le caractère est fondamental.

Les causes de ce refus sont prises en charge aussi bien dans le CGI que dans loi 2011-

07 du 30 mars 2011 portant le régime de la propriété foncière.

Le refus peut être provoqué par plusieurs éléments notamment l’insuffisance de

provision, de réquisition adressée à un bureau incompétent, ou même d’erreur ou

d’omission d’éléments essentiels à la désignation de l’immeuble comme le numéro du titre

foncier, etc.

Le refus doit donc être notifié et retourné au déposant sans être enregistré ni publié au livre

foncier.

Cas de dépôt partiellement recevable : rejet de dépôt.

Comme le refus, le rejet sanctionne une irrégularité constatée dans l’observation de

prescriptions légales, sauf que dans ce cas d’espèce le caractère n’est pas fondamental.

En effet si le refus concerne à la fois l’enregistrement et la publicité foncière, le rejet

ne concerne que la publicité. En cas de rejet, l’acte est donc réputé enregistré à la date du

dépôt.

49

Le délai pour opposition du Conservateur ainsi que les causes (omission, imprécisions et

discordances mineures) du rejet sont les mêmes que concernant un refus.

Le déposant dispose d’un délai de 02 mois pour la régularisation, au cas contraire le

rejet devient définitif et les droits d’enregistrement préalablement acquittés ne seront pas

restitués. Mais ces droits ne seront pas payés à nouveau lors de la formalité tendant à

publier l’acte.

Paragraphe 3 : La détermination des frais de publicité foncière

Comme pour le cas des droits d’enregistrement, il est prévu au niveau du bureau de la

Conservation Foncière le paiement des frais de publicité foncière. Ces frais doivent être

acquittés 02 mois après la date de l’enregistrement de l’acte

Ainsi les requérants à la publicité foncière sont soumis au paiement des droits de publicité

foncière auprès du Trésor Public, cumulés de salaires représentatifs du travail matériel

effectué et de la responsabilité assumée, du Conservateur de la propriété et des droits

fonciers.

A ce titre, il est cumulativement dû par les requérants un droit fixe et un droit proportionnel.

Des droits fixes de :

7 500 frs : les 5000 frs au Trésor Public et les 2500frs comme salaire du

conservateur ;

30 000 pour immatriculation et duplicata ;

20 000 pour fusion et morcellement par titre crée ou fusionné.

Un droit proportionnel valant 1% de la valeur vénale de l’immeuble.

Comme pour le cas des droits fixes, les droits proportionnels sont aussi répartis entre

le Trésor Public et le Conservateur.

Ainsi les 0,80% (4/5) de ces droits reviennent à l’Etat et sont versés dans les caisses

du Trésor Public, le restant c'est-à-dire les 1/5 constituent le salaire du Conservateur

de la propriété des droits fonciers.

Il est à noter aussi que 80% de ce salaire reviennent directement au Conservateur, les

20% seront partagés entre les autres agents du bureau de la Conservation Foncière.

En effet, il est versé un salaire au Conservateur eu égard à sa responsabilité pénale et

pécuniaire.

Un seul droit proportionnel est dû en cas de l’inscription simultanée de plusieurs

titres dépendant du même bureau de Conservation foncière.

Car selon l’article 88 e la loi 2011-07 portant le Régime de la Propriété

Foncière, le Conservateur est passible d’une amende allant de 100 000 à 500 000

pour la première infraction et de la destitution à la seconde sans les préjudices et

amendes envers les parties et qui sont payés avant l’amende.

50

Paragraphe 4 : Les statistiques

Comme constaté ci-dessous, nous avons trouvé nécessaire d’inclure les statistiques au

niveau national (premier tableau) et au niveau des bureaux de conservation foncière de

Dakar (second tableau).

Pour le tableau comparatif, il faut noter un grand saut au titre des transactions effectuées

entre 2012 et 2014 avec assurément une augmentation conséquente des recettes de la

conservation foncière au niveau national.

Le second tableau, nous renseigne sur les recettes des différentes conservations de Dakar

par rapport aux objectifs particuliers qui leur sont fixés.

On notera des objectifs largement dépassés par les bureaux de conservation foncièr

ETAT comparatif des droits sur les transactions immobilières entre les premiers

semestres 2012/2013/2014.

NOMBRE MONTANT EN MILLIONS

2012 2013 2014 2012 2013 2014

MUTATION

D’IMMEUBLE

868 1665 4101 7066.31 7196.20 12466.10

51

TABLEAU DE RECETTES DES ANNEES 2013 ET 2014 DES CONSERVATIONS DE DAKAR

BUREAU PAR

CSF

OBJECTIF 2014 REALISATION

2014

PLUS OU MOINS VALUE REALISATION

2013

GLISSEMENT 2013/2014

MONTANT MONTANT VALEUR

ABSOLUE

VALEUR

RELATIVE

MONTANT VALEUR RELATIVE VALUR

RELATIVE

BUREAUX DE

CONSERVATION

4.276.552.341 19.783.560.527 15.507.008.186 462.61% 4.104.406.021 15.643.154.506 377.82%

GRAND DAKAR 725.755.603 5.267.580.396 4.541.824.793 725.81% 711.566.072 4.556.014.324 640.28%

NGOR ALMADIES 647.080.864 7.118.481.181 6.471.400.317 1100.09% 617.803.260 6.5000.677.921 1052.22%

DAKAR PLATEAU 1.555.400.362 2.724.107.360 1.168.706.998 175.14% 1.488.524.306 1.235.583.054 83.01%

PIKINE 602.610.823 2.242.431.976 1.639.821.153 372.12% 602.213.439 1.640.218.537 272.36%

GUEDIAWAYE 2.005.260 424.676.515 224.150.513 211.78% 187.672.106 237.004.409 126.29%

RUFISQUE 545.178.687 2.006.283.099 1.461.104.412 368.00% 532.626.838 1.473.656.261 276.68%

52

CHAPITRE 2 : ETUDE CRITIQUE ET PROPOSITIONS DE

SOLUTIONS

Section 1 : Les limites liées aux règles relatives à la sécurisation des

transactions

Paragraphe 1 : les limites liées à la responsabilité du Conservateur

Le Conservateur de la propriété et des droits fonciers joue un rôle clé dans les affaires ayant

trait aux transactions immobilières.

La loi sur la propriété foncière stipule que celui-ci a une responsabilité personnelle et

pécuniaire. Ce second aspect de sa responsabilité c'est-à-dire celle pécuniaire convoque

l’évidence de limites réelles et indéniables dans sa matérialisation.

En effet, le Conservateur, après avoir prêté serment au lendemain de sa nomination, doit

parallèlement dans les trois mois qui suivent sont installation déposer un cautionnement en

signe de garantie à l’égard du Trésor Public et des tiers.

Le montant de ce cautionnement à 700 000 francs CFA. Ce montant servira donc de

remboursement au cas où le Conservateur devrait payer les dommages et intérêts à la suite

d’une faute qu’il a commise.

Si ce montant fixé par le décret foncier était raisonnable en 1932(même abrogé par la loi

2011-07 du 30 mars 2011), celui-ci s’avère très insuffisant eu égard aux montants que les

tiers investissent dans les transactions immobilières. Aujourd’hui, on évoque des millions

dans les affaires relatives aux questions foncières.

Il est évident que quelqu’un qui a investi des millions dans une opération immobilière

ne pourrait pas être remboursé par ce cautionnement très insuffisant du Conservateur. Cela

est aussi valable pour les amendes contre le Conservateur (100 000 à 500 000 francs CFA)

Il faudrait procéder à l’augmentation de ces montants aussi bien pour le cautionnement que

pour l’amende.

Aussi il faut constater pour le déplorer que bon nombre de Conservateurs ne souscrivent

guère à ce cautionnement, preuve d’une léthargie constante de ceux qui sont chargés du

contrôle de ce cautionnement.

Il urge donc pour l’administration fiscale de procéder à la réactualisation des

dispositions pour se conformer aux réalités du moment.

Paragraphe 2 : De la procédure de la formalité fusionnée

Parmi les récentes réformes les plus importantes de l’Administration fiscale, la formalité

fusionnée occupe une place de choix en ce qui concerne les mutations d’immeubles.

53

En effet, elle est la règle en matière de procédure concernant les immeubles objets

de titre foncier.

Vu l’importance des titres fonciers, la DGID a jugé nécessaire de fusionner la formalité de

l’enregistrement et celle de la publication du droit au livre foncier.

La réalisation concomitante des opérations (enregistrement et publicité foncière) doit, en

principe, être faite par un agent du bureau de la Conservation Foncière. Sauf que dans la

réalité des faits, cette formalité dite fusionnée n’est que de nom.

Puisque au niveau des bureaux de Conservation, l’agent ne fait qu’inscrire le titre au

livre foncier après que le l’acte a été enregistré au niveau du bureau du recouvrement. A en

croire ce constat patent, il faut dire qu’il y a, en effet, pas de fusion des formalités puisque

que les actes sont en réalité enregistrés puis publiés.

Paragraphe 3 : Les lenteurs dans l’exécution des formalités à la conservation

Si le travail du bureau de la conservation foncière nécessite une attention particulière dans

son exécution, force est de constater que ce travail se heurte très souvent à des lenteurs

réelles constituant certainement un frein dans l’atteinte des objectifs concernant les

dossiers immobiliers traités par le bureau.

En effet, un dossier présenté au niveau de la conservation pour traitement passe par

différentes étapes, chacune ayant son importance et sa particularité.

De l’analyse des actes (étape première) à la vérification et signature (dernière étape), en

passant par le dépôt et l’inscription des actes, l’encaissement des droits de publicité foncière

et la rédaction du bordereau analytique, le bureau de la conservation doit à chaque étape

assurer une sécurité sans failles au dossier immobilier de chaque requérant.

C’est cela qui constitue en réalité la source des lenteurs enregistrées dans le traitement des

actes puisqu’il y a pas de fichier unique qui puisse regrouper l’ensemble des actes. Chaque

étape nécessitant un temps, parfois très long.

Aussi note-t-on dans les bureaux de conservation foncière un manque criard de ressource

humaine de qualité. En visitant ces bureaux, il nous a été donné de constater la présence

d’un seul agent ou deux tout au plus assermentés de la DGID, le reste étant composé

d’agents pas formés pour ce travail, d’agents inexpérimentés et non habilités à traiter les

dossiers vu leur sensibilité.

Ce qui fait qu’une absence de l’agent en charge du dossier est synonyme presque d’agonie

du bureau étant donné que les autres agents pas habilités au traitement des actes ne

peuvent pas le remplacer.

54

L’autre lenteur concerne la délivrance du duplicata en cas de perte de l’original du titre

foncier. En effet pour la délivrance de ce document, un « avis de perte » doit être publié

dans deux numéros successifs du JORS, et subordonné à un jugement qui autorise la

délivrance du duplicata. Or, la présentation du duplicata, en cas de perte de l’original du titre

foncier ou un certificat d’inscription est un préalable indispensable à toute transaction

immobilière.

Quand on connait le rythme avec lequel avancent les opérations de mutations immobilières,

il urge aujourd’hui pour la DGID de revoir son mode opératoire afin de diligenter les

procédures.

Paragraphe 4 : De l’usage du support papier

Le bureau de la conservation foncière occupe une place de choix dans le dispositif de la

DGID, particulièrement en ce qui concerne les mutations immobilières.

Vu son importance, ce bureau devrait être doté de tous les équipements utiles pour

l’exécution correcte et en toute célérité des missions auxquelles il est assigné.

Mais il faut constater pour le déplorer que les bureaux de conservation foncière travaillent

avec un matériel tout simplement inadéquat vu l’importance du travail.

Dans tous les bureaux de conservation que nous avons visités, nous avons pu

constater l’usage de supports papiers sur lesquels toutes les informations relatives aux

immeubles sont consignées. On découvre ainsi des salles d’archives vétustes, des livres

fonciers détériorés car mal entretenus, des feuilles de ces livres éparpillées un peu partout,

des dossiers étaler à même le sol… créant ainsi d’énormes difficultés lorsque les agents

veulent trouver des dossiers contenant des informations utiles à leur travail.

Cette situation pose le problème de la précision et de la régularité des informations

délivrées par les agents du bureau.

En effet, la disparition d’une page par exemple, contenant des informations

complémentaires relatives à un immeuble ou un droit réel immobilier, pourrait bloquer une

procédure ou même remettre en cause la véracité des droits et éléments inscrits au niveau

des livres fonciers. En même temps l’usage du support papier ralenti considérablement

l’activité du bureau quand on sait la quantité de dossiers qu’il traite au jour le jour.

55

Section 2 : Propositions de solutions

Si les critiques ci-haut à l’endroit de l’Administration fiscale dans ses procédures visent

l’amélioration en qualités du service aux usagers, nous avons aussi trouvé utile de proposer

des solutions qui puissent inspirer la DGID dans ces prochaines réformes.

Paragraphe 1 : Le renforcement qualitatif du personnel

Pour un rendement plus efficace, l’administration fiscale doit absolument renforcer son personnel.

Ce renforcement doit être quantitatif par le recrutement de personnel qualifié pouvant répondre

convenablement aux aspirations des usagers.

En effet, on constate un manque criard d’agents au niveau des bureaux de l’Enregistrement et

de la Conservation foncière. Par exemple il n’y a généralement qu’un seul contrôleur dans chaque

bureau, assisté d’un ou deux agents d’assiette.

Ce nombre insignifiant d’agents qualifiés constitue un frein face à la ruée d’usagers obligés de faire la

queue devant les bureaux.

Il est à noter pour le déplorer, le recrutement abusif de personnel non qualifié qui se trouve

incapable de satisfaire aux tâches qui leur sont assignées.

Pour pallier à ces manquements qui plombent l’activité de l’Administration, il urge de renforcer le

personnel en recrutant des agents bien formés capables de relever les défis qui se pointent.

Cela se fera par le recrutement massif de contrôleur et d’inspecteur qui pourront, avec diligence,

réserver un traitement minutieux aux sensibles dossiers relatifs au foncier. Ainsi chaque bureau

pourrait accueillir au moins deux contrôleurs, épaulés par des agents.

Aussi pour une meilleure efficacité du travail, certaines signatures pourraient être déléguées

aux contrôleurs. Cela participe forcément à mieux responsabiliser les contrôleurs des Impôts et

Domaines.

Paragraphe 2 : Une coordination des services

L’administration fiscale est un ensemble. Cela dit, il faudrait nécessairement que ces

différents services coordonnent leurs activités pour une meilleure qualité de service.

Ainsi les bureaux du Cadastre, du Recouvrement et celui de la conservation foncière

doivent, du fait de leur liaison, établir une meilleure coordination face aux innombrables

sollicitations dont ils font l’objet.

En outre, même s’il ne fait pas partie des services de la DGID, le service de l’Urbanisme doit

aussi s’y associer.

En effet, il est à noter que le service du Cadastre joue un rôle primordial dans le

domaine qui nous concerne, c'est-à-dire celui relatif aux mutations d’immeubles.

56

Si les bureaux de la conservation foncière et celui du Recouvrement se chargent

respectivement de la publicité et du recouvrement des droits de mutations sur les

immeubles, celui du cadastre n’est pas en reste car compétent pour la détermination de la

valeur vénale de l’immeuble.

L’Administration fiscale reste confrontée aux difficultés liées aux phénomènes de

dissimulation et de l’insuffisance de prix.

Cela dit, pour la détermination de la valeur réelle d’un immeuble lorsqu’un acte de

mutation est présenté au bureau de l’Enregistrement, l’agent de la DGID sur place est obligé

de prendre une base forfaitaire parfois non fiable ou une base suggérée par un courtier.

Or, pour un travail plus professionnel et des montants plus fiables, les services du Cadastre

doivent pouvoir, pour chaque zone, déterminer la valeur des immeubles répertoriés dans un

fichier et délivrés au bureau de l’Enregistrement compétent.

Paragraphe 3 : l’informatisation intégrale du système

Le SIGTAS constitue l’une des innovations les plus importantes que la DGID a apportées aux

fins de faciliter le travail de ses agents et de sécuriser ses recettes.

Si cette informatisation des recettes a produit des résultats satisfaisants, elle ne

concerne cependant que les affaires liées à la fiscalité, donc principalement le bureau de la

fiscalité.

En effet pour maximiser ses performances et se conformer aux réalités actuelles, la DGID

doit songer à l’informatisation du système au niveau du bureau de la conservation foncière.

Comme nous l’avons ci haut décrié, l’usage des supports papiers ne garantit guère

une sécurité des actes puisque ceux-ci sont mal entretenus. Ce qui provoque leur

détérioration progressive.

Il sied donc de mettre en numérique tous les dossiers de la conservation foncière en

permettant aux usagers d’accéder aux dossiers via internet. Aussi les actes concernant

chaque immeuble sont numérisés et ainsi conservés dans un serveur.

Cela permettrait une célérité dans le traitement des dossiers, car un seul clic pourrait

faire accéder à un dossier quelconque.

Toutefois ce processus d’informatisation doit être sérieusement encadré.

57

CONCLUSION GENERALE

Si beaucoup d’affaires à la DGID sont traités sur un seul bureau, les mutations d’immeubles

intéressent principalement deux bureaux : celui du Recouvrement(Enregistrement) et celui

de la Conservation foncière.

Vu sous ces angles, nous avons parcouru les différentes tâches de chacun de ces bureaux en

ce qui concerne le sujet.

Ainsi nous avons pu, au niveau du recouvrement comprendre le régime qui s’applique à

chaque forme de mutation immobilière. A ce titre, les traitements fiscaux réservés aux

mutations à titre onéreux sont tout aussi différents de celles à titre gratuit.

Si on sait que la mission principale du bureau de Recouvrement au niveau de la DGID est

l’encaissement des recettes aussi importantes qu’elles soient, le CGI a connu différents

changements au niveau des taux appliqués pour les diverses mutations à l’enregistrement.

En effet, si en principe l’augmentation des recettes est suspendue à un rehaussement des

taux, la politique de la DGID dans ce sens est orientée vers une tendance baissière de ces

taux. Puisque de 15% au départ sous les anciennes lois pour l’enregistrement des ventes

d’immeubles, ce taux est passé à 05% en mars de 2015.

Cette tendance baissière concerne presque pour tous les taux de droits d’enregistrement,

qu’il s’agisse de transmissions à titre onéreux ou des mutations à titre gratuit.

Cela s’explique par une volonté réelle de l’administration fiscale à élargir son assiette fiscale.

Au Sénégal même si les contribuables sont soucieux de protéger leur titre après l’avoir

acquis, ils sont moins prompts à payer les droits enregistrement y afférents. Car ils estiment

que le paiement des droits d’enregistrement et de mutation constituerait un surplus qui

grèverait encore plus leur budget.

C’est dans le souci de les inciter à l’enregistrement des actes que l’Administration fiscale

emprunte des voies tendant à faire baisser les taux de droits d’enregistrement ci haut

évoqués.

Aussi faut-il constater que les recettes annuelles engrangées pour les droits

d’enregistrement ne sont pas aussi conséquentes par rapport aux recettes totales de la

DGID. On signale moins de 10 milliards sur presque 1000 milliards constituant l’ensemble

des recettes annuelles de la DGID.

Aussi on pourrait formuler quelques critiques pour le bureau de l’enregistrement concernant

l’opposabilité des preuves (dissimulation et insuffisance de prix) mais aussi en matière de

redressement immédiat.

58

Face aux innombrables tentatives de fraude ourdies par des contribuables véreux pour se

soustraire d’une partie des droits dus, l’Administration, par son bureau de l’Enregistrement,

lorsqu’elle constate une omission, une inexactitude, une dissimulation ou toutes autres

infractions dans les éléments servant de base de calcul des impôts et taxes, redevances dus,

effectue des rectifications correspondantes dans le respect de la procédure contradictoire

par notification de redressement ou par Procès Verbal.

Pour prouver l’insuffisance de prix, c’est à l’administration d’apporter la preuve liée à cette

insuffisance.

A ce titre dans la notification de redressement, la valeur vénale de l’immeuble cédé,

du fonds de commerce, ainsi que tous les éléments de comparaison des méthodes

d’évaluation selon la nature des biens qui justifient le rehaussement envisagé sont inscrits

dans la notification.

Ainsi pour prouver l’insuffisance de prix, l’administration, pour déterminer la valeur vénale

de l’immeuble cédé, procède à une méthode dite de comparaison.

En effet l’administration se base sur des immeubles similaires dont elle connait le prix pour

procéder à l’évaluation de l’immeuble cédé à un prix insuffisant.

En réalité, il est difficile voire impossible de trouver des immeubles surtout bâtis

ayant exactement les mêmes caractéristiques donc d’avoir une valeur égale. Cette méthode

d’évaluation pourrait lui être opposable par les tiers puisque celle-ci ne repose pas sur une

base légale et solide. Au regard de ce qui précède, il urge pour l’administration de trouver

une autre méthode de prouver l’insuffisance de prix.

En outre de la méthode de comparaison, certains agents de l’administration afin de procéder

au redressement à l’insuffisance de prix se fient aux informations données par un courtier

agissant dans la zone où l’immeuble nouvellement cédé se trouve pour lui donner un prix

forfaitaire.

Cette méthode aussi au même titre que la première nous parait inopportune.

Au même titre que la l’insuffisance de prix, l’administration procède aussi au

redressement en ce qui concerne la dissimulation du réel contrat de vente.

Cette fraude est ourdie par bon nombre de contribuables dans le but de se soustraire

subtilement des droits réellement dus.

Dans ce cas spécifique de fraude, les moyens de la preuve de la dissimulation sont presque

introuvables. En effet il n’y a que le contrat réel dissimulé qui peut prouver la dissimulation.

Or il sera difficile voire impossible pour l’administration de pouvoir retrouver le véritable

contrat qui consacre la cession de l’immeuble entre les deux parties contractantes.

59

Au regard de toutes ces critiques ci haut portées, il demeure une priorité pour

l’administration de trouver de solutions qui servirons de moyens de la preuve pour

sanctionner ces deux cas de fraudes.

Ces critiques peuvent aussi concerner le redressement immédiat fait par les agents du

bureau du Recouvrement.

Le recouvrement de l’impôt est la plus importante tâche de l’administration fiscale. En ce qui

concerne notre étude, c'est-à-dire « les mutations d’immeubles » les droits et frais relatifs à

ces mutations sont recouvrés par les agents chargés de l’enregistrement au niveau du

bureau du recouvrement.

Il est très fréquent que des contribuables véreux, voulant se soustraire à une partie

des droits dus, présentent des actes avec des irrégularités qui se nomment dissimulation ou

insuffisance de prix.

Face à ses actes qui diminuent le montant dû, le premier reflexe de l’agent chargé de

l’enregistrement est de procéder au redressement.

En effet si on s’en réfère au livre 4 du CGI, la fonction de redressement est réservée

au bureau de la fiscalité alors que les agents du bureau de recouvrement sont justes

habilités à constater des minorations de base ou tout autre acte illégal.

À ce titre le redressement fait par un agent du bureau du recouvrement est donc un acte

illégal. Puisque le chef du bureau de recouvrement est un comptable public, or le

redressement est une fonction dévolue à l’ordonnateur qui n’est d’autre que le chef du

bureau de la fiscalité. Dans la rigueur des principes, le chef du bureau de recouvrement doit

saisir son homologue de la fiscalité afin que celui-ci procède au redressement.

À notre humble avis, cette saisine doit s’effectuer par le truchement du chef de

centre qui doit être une courroie de transmission entre les deux chefs de bureaux.

Au niveau de Dakar où les contribuables ont un certain niveau intellectuel, ce redressement

est très rare voire inexistant. En revanche dans les régions où les contribuables sont

beaucoup moins nantis intellectuellement, ce redressent même illégal passe comme lettre à

la poste dans la mesure où ceux-ci n’ont pas les arguments juridiques pour s’y opposer.

A l’avenir, il urge pour la DGID de voir d’autres moyens de procéder au redressement

pour être dans la « légalité ».

Si au niveau de l’enregistrement le rôle principal dévolu est de faire le maximum de

recettes, le rôle du bureau de la Conservation Foncière est de sécuriser les droits acquis.

60

L’inscription du titre acquis ainsi que de tous les droits y afférents au niveau des livres

fonciers de la conservation donne une mainmise et une sécurité absolue au propriétaire du

titre.

Au Sénégal, les affaires foncières sont le plus souvent, la source de beaucoup de conflits

entre les citoyens.

Ainsi, pour celui qui acquiert nouvellement un titre ou même un droit sur le titre, il est

fortement recommandé d’aller, après enregistrement, au bureau de la Conservation

foncière pour la mutation du titre et son inscription au niveau des livres fonciers.

Dans ce sillage, il est très utile pour la personne qui voudrait acquérir ou connaitre les droits

afférents à un autre titre qui l’intéresse d’aller demander « un état des droits réels » sur les

titres concernés.

Cet état des droits réels permet de connaitre toutes les informations utiles ayant trait au

titre indiqué. Ces informations sont délivrées moyennant seulement une contrepartie de 600

francs. Ceci dit après l’acquisition de cet état de droits réels, le requérant peut donc avoir la

certitude sur le titre avant de l’acquérir.

En analysant toutes les étapes liées aux règles fiscales et à la sécurisation des titres et des

droits obtenus, il était opportun de déceler les limites qu’elles connaissent avant de se

borner à proposer des solutions qui puissent permettre à l’Administration fiscale d’améliorer

la qualité de services tout en maintenant le volume de ses recettes.

Il sied donc pour la DGID de doter des mêmes moyens et des mêmes prérogatives aux

Centre des Service Fiscaux des régions, autant que ceux de Dakar. Puisque Dakar n’est pas le

Sénégal et les CSF régionaux ont eux aussi des objectifs de recettes à eux fixés.

Il serait une bonne approche pour la DGID d’inciter les CSF, surtout au niveau régional à

organiser des rencontres avec les populations locales afin de les pousser à venir enregistrer

leurs droits et titres afin de les sécuriser. Cette démarche pourrait avoir un écho favorable,

en leur expliquant tout simplement la notion d’impôt en général et la nécessité d’enregistrer

leurs droits et la publicité plus particulièrement.

Au Sénégal vu le nombre incalculables de transactions foncières, on ne dénombre pourtant

que 150 000 titres fonciers. On note avec ce chiffre que les citoyens ont une faible

propension à accéder à la pleine propriété due soit à une méconnaissance des étapes qui

mènent à cette pleine propriété, soit aux problèmes liés au paiement des droits et frais y

afférents.

C’est effectivement ce dernier volet qui a motivé l’Etat à enclencher une procédure tenant à

transformer certains permis, autorisations d’occuper et autres titres similaires en titres

fonciers. Si cette possibilité n’est accordée qu’à certains titres précisés par la loi 2011-06 du

30 mars 2011 portant la propriété foncière et son décret d’application n° 2012-1270 du 08

61

novembre 2012 notamment en ces articles 1er, 2 et 3, elle pourrait à l’avenir être élargie aux

autres titres non encore concernés.

Dans cette perspective, cet élargissement pourrait s’appliquer aux différents baux ainsi

qu’au droit de superficie.

Si cela venait à se confirmer, on pourrait donc tendre vers la disparition du Domaine

National, puisque l’Etat, seul habilité à muter les terres de ce domaine en son nom pour

ensuite y céder des droits (droit de superficie) ou les donner en bail, avec la possibilité d’une

cession définitive.

Les terres du Domaine national sont aujourd’hui au centre des conflits opposant les

populations locales aux entreprises qui veulent s’installer dans ces zones.

Pourtant ces populations qui réclament la paternité de ces terres que leurs aïeuls leur

auraient léguées ne détiennent aucun titre légal pouvant leur assurer la pleine propriété de

leur « prétendu » bien immobilier.

Ainsi au cas où une entreprise voudrait s’installer l’Etat procède par voie d’expropriation

pour cause d’utilité publique en ne payant que le prix des impenses et non celui des terres

puisque que ces populations n’ont aucun droit inscrit aux livres fonciers du bureau de la

Conservation territorialement compétent.

Pour lever toutes les équivoques il urge pour l’Etat à travers la DGID à inciter et à aider les

citoyens à acquérir légalement des titres fonciers ou des droits inscrits aux livres fonciers.

62

BIBLIOGRAPHIE

Mémoires :

Les caractéristiques de l’évolution de la publicité foncière : Médard Moussavou Savou ;

Les mutations secrètes d’immeubles : étude critique et propositions de réformes.

Madeleine cissé

Livres

Droits d’enregistrement et TVA applicables aux ventes d’immeubles : André Cuvelier

Recueil des textes fonciers et domaniaux : Biram SENE et Adama TRAORE, 1ère Edition

CREDILA

Cours

Cours de Conservation foncière, ENA

Cours de droits d’Enregistrement, ENA.

Articles

Document de Macodou Sall sur la Formalité fusionnée ;

LOIS ET DECRETS

Loi 2012-31 du 31 décembre 2012 portant Code Général des Impôts ;

Loi 2015-06 modifiant certaines dispositions du CGI

Loi 2011-06 du 30 mars 2011 relative à la propriété foncière ;

Loi 64-46 du 17 juin 1964 relative au Domaine National ;

Loi 76-66 du 02 juillet 1976 portant Code du Domaine de L’Etat ;

Décret foncier du 26 juillet 1932

Les textes de l’OHADA

Code des Obligations Civiles et Commerciales

Code de l’Urbanisme

La constitution du Sénégal

AUTRES

Edition LAMY sur le patrimoine

63

TABLE DES MATIERES

DEDICACES ............................................................................................................................................... 1

REMERCIEMENTS .................................................................................................................................... 2

SIGLES ET ABREVIATIONS ........................................................................................................................ 3

AVANT PROPOS ....................................................................................................................................... 4

SOMMAIRE .............................................................................................................................................. 5

INTRODUCTION GENERALE ..................................................................................................................... 6

TITRE 1 : LES REGLES FISCALES APPLICABLES AUX

MUTATIONS D’IMMEUBLES .............................. 11

CHAPITRE 1 : LES MUTATIONS A TITRE ONEREUX ....................................................................... 12

Section 1 : Les ventes d’immeubles ......................................................................................... 12

Paragraphe 1 : Les conventions taxables ............................................................................. 12

1) Nature des conventions ................................................................................................ 12

2) Les conditions exigibles ................................................................................................ 13

3) Preuve de mutations taxables en l’absence d’actes .................................................... 15

Paragraphe 2 : Détermination de l’assiette ......................................................................... 16

1) La valeur vénale ............................................................................................................ 16

2) Le prix et les charges augmentatives du prix ............................................................... 16

a) Le prix exprimé ............................................................................................................. 17

b) Les charges augmentatives du prix .............................................................................. 17

3) La Plus Value Immobilière ............................................................................................ 18

a) Définition ...................................................................................................................... 18

b) Les Modalités d’imposition de la Plus Value Immobilière ......................................... 18

Paragraphe 3 : Le Paiement des droits ................................................................................ 19

1) Insuffisance de prix ....................................................................................................... 19

2) Dissimulation ................................................................................................................ 19

3) Le droit de préemption ................................................................................................. 20

4) Les sanctions ................................................................................................................. 20

Section 2 : Les autres modes d’acquisition à titre onéreux .................................................... 21

Paragraphe 1 : L’Echange ...................................................................................................... 21

64

1) L’Echange sans soulte ................................................................................................... 21

2) L’Echange avec soulte ou plus value ............................................................................ 22

Paragraphe 2 : Les adjudications judiciaires ........................................................................ 23

1) Définition ...................................................................................................................... 23

2) Préalables aux adjudications ........................................................................................ 23

a) La saisie immobilière .................................................................................................... 23

b) Le commandement ....................................................................................................... 24

3) Le déroulement de l’adjudication ................................................................................ 25

CHAPITRE 2 : LES MUTATIONS A TITRE GRATUIT ........................................................................ 27

Section 1 : Les Donations .......................................................................................................... 27

Paragraphe 1 : Les conditions générales d’exigibilité ......................................................... 27

1) Conditions générales .................................................................................................... 27

2) Conditions d’Exigibilité ................................................................................................. 27

Paragraphe 3 : Les Tarifs ....................................................................................................... 29

Section 2 : Les mutations par décès : Les successions ............................................................. 30

Paragraphe 1 : Conditions générales ................................................................................... 30

Paragraphe 2 : Régime d’imposition .................................................................................... 30

1) Conditions d’exigibilité ................................................................................................. 30

a) Successions ab intestat ................................................................................................. 31

b) Successions testamentaires .......................................................................................... 31

c) Donations pour cause de mort ..................................................................................... 32

2) Fait générateur.............................................................................................................. 32

3) Assiette .......................................................................................................................... 32

4) Taux et Liquidation ....................................................................................................... 33

a) Taux ............................................................................................................................... 33

b) Liquidation .................................................................................................................... 34

TITRE 2 : LES REGLES RELATIVES A LA

SECURISATION DES TRANSACTIONS

IMMOBILIERES .................................................. 35

CHAPITRE 1 : LES REGLES RELATIVES A LA SECURISATION DES TRANSACTIONS IMMOBILIERES

....................................................................................................................................................... 36

Section 1 : Les règles de sécurisation applicables aux mutations d’immeubles .................... 36

Paragraphe 1 : De la compétence classique du bureau de la conservation foncière ......... 36

65

1) Du régime de l’immatriculation ................................................................................... 36

A. Caractères de l’immatriculation ................................................................................... 36

B. Effets de l’immatriculation ........................................................................................... 37

a) Intangibilité matérielle ................................................................................................. 37

b) Intangibilité juridique ................................................................................................... 38

2) De la publication des droits réels ................................................................................. 39

A. La formalité d’inscription ............................................................................................. 39

B. La réunion et la division des titres fonciers ................................................................. 40

3) Consultation et communication des renseignements ................................................. 41

Section 2 : Obligations et responsabilités du Conservateur ................................................... 41

Paragraphe 1 : Obligations ................................................................................................... 41

Paragraphe 2 : Responsabilités ............................................................................................ 42

Paragraphe 3 : Sanctions aux fraudes .................................................................................. 44

a) Le dol ............................................................................................................................. 44

b) Le stellionat ................................................................................................................... 44

c) Pour les autres fraudes ................................................................................................. 45

Paragraphe 2 : De la compétence du bureau de la conservation en matière de Formalité

Fusionnée .............................................................................................................................. 46

1) Contexte de création .................................................................................................... 46

2) La Procédure ................................................................................................................. 47

Paragraphe 3 : La détermination des frais de publicité foncière ........................................ 49

CHAPITRE 2 : ETUDE CRITIQUE ET PROPOSITIONS DE SOLUTIONS ............................................. 52

Section 1 : Les limites liées aux règles relatives à la sécurisation des transactions ............... 52

Paragraphe 1 : les limites liées à la responsabilité du Conservateur .................................. 52

Paragraphe 3 : Les lenteurs dans l’exécution des formalités à la conservation ................. 53

Paragraphe 4 : De l’usage du support papier ...................................................................... 54

Section 2 : Propositions de solutions ....................................................................................... 55

Paragraphe 1 : Le renforcement qualitatif du personnel .................................................... 55

Paragraphe 2 : Une coordination des services .................................................................... 55

Paragraphe 3 : l’informatisation intégrale du système ....................................................... 56

CONCLUSION GENERALE ....................................................................................................................... 57

BIBLIOGRAPHIE ...................................................................................................................................... 62

TABLE DES MATIERES ............................................................................................................................ 63