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Swiss Real SnapShot!En prolongation

Développements actuels sur le marché suisse des immeubles de placement

Automne 2017

Sommaire04 Environnement

macroéconomique

06 Le marché des surfaces de bureaux

08 Le marché des surfaces de vente

10 Le marché des surfaces d’habitation

12 Placements immobiliers directs

14 Placements immobiliers indirects

16 Terre inconnue pour les institutions de prévoyance – le share deal immobilier

Swiss Real SnapShot! 1

2 Swiss Real SnapShot!

Préface

Madame, Monsieur,

Deux fois par an, Swiss Real SnapShot! vous donne un aperçu des dernières tendances du marché suisse des placements immobiliers et de ses facteurs déterminants.

Le marché suisse des placements immobiliers est caractérisé par une hétérogénéité et une segmentation impor tante. Ainsi Swiss Real SnapShot! vise à donner une vue d’ensemble du marché national sans analyser en détail les spécificités régionales.

KPMG Real Estate dispose de connaissances approfondies du marché immobilier suisse et international. Nos conseils étendus et compétents offrent à nos clients une valeur ajoutée dans tous les domaines liés à l’immobilier.

Vous trouverez en page 18 du Swiss Real Estate Snapshot! une présentation résumant nos services et indiquant comment vous pouvez bénéficier de nos prestations.

Très bonne lecture!

Cordialement,

Ulrich PrienPartner, Head of Real Estate Switzerland

Beat SegerPartner, Real Estate M&A


En prolongationEnvironnement macroéconomique Au second semestre 2017, la conjoncture mondiale est en pleine croissance. Les impulsions émanant de l’étranger ont également stimulé la demande de produits et services suisses. Le Secrétariat d’Etat à l’économie (Seco) prévoit pour 2017 une croissance du PIB de 0.9%.

Les exportations suisses ont connu une évolution positive au cours des trois premiers trimestres 2017. Au troisième tri-mestre 2017, le commerce d’exportation a augmenté de 2.5% (nominal) par rapport au même trimestre de l’année précédente. Par rapport au troisième trimestre 2016, les plus fortes progressions ont été enregistrées dans les secteurs du textile, de l’habillement, de la chaussure (+26.9%) et des métaux (+12.1%). Comme les années précédentes, les pro-duits chimiques et pharmaceutiques représentent la plus grande part des exportations suisses avec 45% du com-merce total. Bien que la balance commerciale se soit essouf-flée au troisième trimestre par rapport à un excédent de CHF 10.5 milliards au premier trimestre, elle affiche toujours un excédent significatif de CHF 8.5 milliards. Les prévisions du consensus sont optimistes quant à la poursuite de la reprise de l’activité économique en Suisse et tablent sur une croissance du PIB de 1.8% en 2018.

Dans ce contexte de croissance économique, la situation sur le marché du travail suisse s’améliore, tandis que la crois-sance démographique diminue. Le taux de chômage devrait tomber à 3.2% en 2017 (année précédente: 3.5%). Selon les prévisions conjoncturelles du groupe d’experts de la Confé-dération, il faut s’attendre à une augmentation de l’emploi de 0.3% pour l’année en cours et de 0.8% pour 2018. Le taux de chômage pourrait donc encore baisser d’ici 2018.

L’évolution de l’indice des prix à la consommation devrait être légèrement positive, à 0.4% pour l’ensemble de l’année 2017. Selon l’Office fédéral de la statistique (OFS), cette évo-lution positive est principalement due à l’augmentation des loyers et à la hausse des prix des produits pétroliers.

Indicateurs macroéconomiques1

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Croissance du PIB Taux de chômageIndice des prix à la consommation

Prévision moyenne

Sources: BAK Basel, Credit Suisse, KOF, SECO, UBS et KPMG

Le Fonds monétaire international (FMI) prévoit une crois-sance économique des pays industrialisés légèrement plus positive qu’elle ne l’était encore en octobre de l’année der-nière, avec 2.2% pour 2017 et 2.0% pour 2018. La bonne situation économique dans la zone euro a entraîné, à partir du milieu de l’année, une appréciation de l’euro. Malgré l’orientation de sa politique monétaire, la BCE n’a pas atteint son objectif d’inflation légèrement inférieur à 2%. Malgré le retour de la croissance, l’assouplissement quantitatif de l’UE est loin d’être stoppé. La BCE a prolongé son pro-gramme jusqu’en septembre 2018, le volume mensuel des achats devrait toutefois être ramené de EUR 60 milliards à EUR 30 milliards à partir de janvier 2018. Aux Etats-Unis, le gouvernement promeut des réductions d’impôts pour les entreprises et veut augmenter les dépenses nationales d’in-frastructure, ce qui pourrait donner un nouveau souffle au secteur économique. Telles sont les raisons pour lesquelles le FMI s’attend à un taux de croissance solide du PIB de 2.2% aux Etats-Unis pour 2017 et 2.3% pour 2018. Cet automne, la Fed a confirmé son intention de poursuivre le cycle progressif de hausse des taux d’intérêt. Les taux d’in-térêt de la zone euro et de la Suisse devraient suivre cette voie à moyen terme.

1 P = prévisions du consensus basées sur BAK Basel, UBS, Credit Suisse, KOF et SECO


Croissance mondiale du PIB

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Sources: FMI et KPMG

En raison de la reprise économique dans les grands pays européens d’émigration, on s’attend à court et moyen terme à un nouveau recul des flux migratoires en Suisse. Depuis le dernier record en 2013, le solde migratoire est en recul pour la troisième année consécutive. Selon le Secrétariat d’Etat à la migration (SEM), le solde migratoire pour l’année en cours (01.2017 – 09.2017) s’élève à 37,000 immigrants (nets). Si l’immigration devait rester identique pour le reste de l’an-née, le solde à la fin décembre 2017 atteindrait environ 49,000 personnes, soit une diminution de 11,000 personnes comparativement à l’année 2016.

Solde migratoire

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Allemagne France Italie Espagne Portugal AsieAutres pays Afrique Total général

Sources: OFS, ODM et KPMG

A 62.0 points à fin octobre, l’indice des directeurs d’achats (PMI) se situe à son plus haut niveau depuis février 2011, en progression de 7.4 points par rapport à fin janvier 2017. La robustesse de la conjoncture industrielle a notamment placé le PMI nettement au-dessus du seuil de croissance qui se situe à 50 points. Cette évolution se reflète également dans le baromètre conjoncturel du KOF qui, à 105.8 points, se situe au-dessus de sa moyenne de long terme. Les perspec-tives de l’économie suisse sont donc prometteuses et des taux de croissance positifs sont attendus à court et moyen terme.

Indice des directeurs d’achats (PMI), baromètre conjoncturel du

KOF et taux de change EUR/CHF

Taux de change EUR/CHFIndice des directeurs d’achat (PMI)Seuil de croissance PMI

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Taux de change EU

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Sources: Procure, Credit Suisse, BNS, KOF et KPMG


se sont néanmoins installées en Suisse en 2016 grâce à la promotion du site par la Confédération, ce qui a permis de créer 1,005 nouveaux emplois (2015: 1,082 emplois). La Conférence des chefs des départements cantonaux de l’éco-nomie publique parle d’une année solide, en dépit des incer-titudes politiques et économiques. Malgré la diminution des surfaces vacantes dans certaines grandes villes, les taux de vacance dans le segment des bureaux devraient globale-ment rester élevés en 2018, compte tenu d’une demande relativement constante dans toute la Suisse.

Implantations d’entreprises en Suisse

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Sources: Conférence des chefs des départements cantonaux de l’économie publique et KPMG

Les analyses du Swiss Real Estate Sentiment Index (sresi®) indiquent que les incertitudes politiques en Suisse ont diminué. Selon les autorités cantonales, les signaux positifs se font principalement sentir dans l’espace économique de Bâle et dans la grande région de Zurich. En Suisse romande, le revirement n’a pas encore eu lieu.

Le résultat globalement stable de l’économie suisse s’ex-plique par le développement politique stable en comparai-son internationale, ainsi que par les conditions favorables des infrastructures et par le niveau de formation élevé. Goo-gle est un exemple d’implantation d’entreprise réussie. L’en-treprise emploie déjà 2,000 personnes à Zurich et prévoit d’y implanter environ 3,000 emplois supplémentaires d’ici

Le marché des surfaces de bureauxUne masse importante de capitaux continue d’être investie dans le développement de surfaces de bureaux. La valeur cumulée des immeubles de bureaux autorisés au cours des douze derniers mois a dépassé, au premier semestre 2017, la moyenne à long terme de CHF 2 milliards. Les chiffres de l’Office fédéral de la statistique font état, sur la même période, d’une baisse des emplois de bureau de -0.5%. La demande n’a donc pas évolué au même rythme que l’ac-croissement de l’offre de bureaux.

La stagnation des chiffres de l’emploi dans le secteur des bureaux est principalement due aux suppressions d’emplois dans la branche de l’information et de la communication (-1.4%) ainsi que celle de la fourniture d’autres services éco-nomiques (-1.9%). Comme au début de l’année 2017, le nombre des emplois de bureau équivalents temps plein s’élève à environ 1.2 millions.

Sur le marché des bureaux, les surfaces vacantes restent un défi. Le taux de vacance n’a augmenté en 2017 qu’à Bâle (+9.4%) et a régressé dans les villes de Zurich (-9.7%), Genève (-12.9%) et Berne (-7.1%). Avec une offre totale de bureaux de quelque 460,000 m² dans les quatre villes, les surfaces vacantes restent toutefois élevées en chiffres absolus.

Ces dernières années, la Suisse, en tant que site d’implanta-tion pour les entreprises, a été confrontée à de nombreux défis du fait de la situation des taux de change et des évolu-tions politiques et réglementaires. Depuis la suppression du cours plancher du franc suisse face à l’euro en 2015, le franc suisse est toujours considéré comme élevé bien qu’il ce soit récemment affaibli. 265 entreprises (2015: 264 entreprises)

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Autres activités de servicesServices professionnels, scientifiques et techniques

Activités immobilières Services financiers et assurancesInformation et communication

Croissance annuelleDéveloppementde l'emploi indexé

Administration publiqueAutres activités de services économiques

Indice du développement

de l’emploi

Evolution des emplois de bureau typiques selon les utilisateurs de la branche

Sources: OFS et KPMG


2021. Google justifie sa croissance à Zurich par de meil-leures conditions-cadres comparées aux autres sites euro-péens. Zurich offre à l’entreprise une localisation centrale, une infrastructure idéale et la proximité de l’école polytech-nique fédérale de Zurich (EPFZ) permet à l’entreprise la constitution d’un réseau de main d’oeuvre hautement quali-fiée. En outre, les aspects fiscaux joueraient également un rôle important. Certaines entreprises américaines hésitent toutefois à s’implanter à l’étranger, en partie en raison de nouvelles réformes fiscales et de la politique économique nationale, laquelle pourrait redéfinir leur situation straté-gique initiale.

Implantation d’entreprises en Suisse; ventilation par branche

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Commerce et matières premières

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Autres

Sources: Conférence des chefs des départements cantonaux de l’économie publique et KPMG

Le marché des surfaces de bureaux est affecté par une transformation structurelle croissante. Suite à l’intensifica-tion de la numérisation de l’économie, outre les nouveaux modèles de postes de travail, tels que les espaces de coworking, de nouvelles exigences en matière de postes de travail et de modèles de postes de travail verront le jour. Dans l’analyse du Swiss Real Estate Sentiment Index 2017 de KPMG, 58% des personnes interrogées s’attendent à un recul de la demande de surfaces de bureaux du fait de l’évo-lution technologique. La pression sur les surfaces des anciennes constructions devrait continuer d’augmenter en faveur des surfaces des nouvelles constructions, de meil-leure qualité et plus flexibles. Le marché persistant de la location permet à de nombreux locataires de négocier de meilleures conditions pour leur loyer en cours. Les loyers de l’offre y réagissent également de manière croissante. Au cours du premier semestre 2017, ils ont diminué de -1.1% à Zurich, tandis qu’ils stagnaient dans les villes de Berne (-0.4%), Genève (-0.3%) et Bâle (-0.2%).

Loyers de l’offre pour les surfaces de bureaux dans les centres

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Sources: WP et KPMG

La demande sur le marché des surfaces de bureaux conti-nuera d’être largement influencée par cet environnement dynamique. La transformation structurelle entraînera de nouvelles façons de concevoir l’utilisation des surfaces de bureaux. Les affectations temporaires potentielles et la ges-tion des surfaces vacantes gagnent en importance. Le mar-ché reste ouvert et expansif et est ainsi soumis à une forte pression concurrentielle. La création de valeur ajoutée grâce à la flexibilité et aux prestations de services constitue un facteur de succès de plus en plus important dans la gestion des surfaces.


Marché global ventilé par segment B2C dans le commerce en

ligne et par correspondance

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HabitationPrêt-à-porter, chaussures

Sources: GfK et KPMG

Les principaux acteurs du commerce de détail occupent également la première place dans le commerce en ligne suisse. Le plus grand volume de ventes en 2016 a de nou-veau été enregistré par Migros, avec un chiffre d’affaires de CHF 1.6 milliard. La part la plus significative de ce chiffre d’affaires, environ CHF 700 millions, a été générée par sa filiale Digitec/Galaxus. Le chiffre d’affaires e-commerce du groupe Coop (y compris Siroop) s’élève à environ CHF 1.4 milliard. Au cours de l’année sous revue 2016, les deux acteurs du marché ont pu afficher une croissance notable (Coop: +5.2%, Migros: +1.2%) qui reste dotée d’un potentiel supplémentaire.

Contrairement à la baisse des chiffres d’affaires dans d’autres commerces stationnaires, les stations-service et les commerces de proximité sont de plus en plus populaires. Ces points de vente se caractérisent par leur situation cen-trale et leur bonne accessibilité. La tendance à un réseau de vente plus dense et plus rapidement accessible, avec des formats de magasins plus petits, se poursuit. GfK Suisse estime le volume de chiffre d’affaires des petits commerces de détail à CHF 5.25 milliards en 2016 (+1% par rapport à l’année précédente) pour un total de 1,794 stations- service et magasins de proximité au niveau national.

Le secteur alimentaire a pu enregistrer une légère crois-sance en 2016 de 0.3%, tandis que le secteur non alimen-taire a de nouveau été confronté à une diminution de son chiffre d’affaires de -2.7%.

Le marché des surfaces de venteLa mutation du commerce de détail suisse progresse égale-ment. Rien qu’en août 2017, le chiffre d’affaires du com-merce de détail a diminué de -0.3% en données corrigées des variations saisonnières et en termes réels par rapport au mois précédent. La situation semble actuellement meil-leure chez les consommateurs. Le moral des consomma-teurs s’est amélioré de 5 points d’indice à -3 points depuis le deuxième trimestre 2017. L’indice est ainsi supérieur à sa moyenne de long terme qui est de -9 points. La reprise attendue de l’économie suisse et l’amélioration de la situa-tion sur le marché du travail ont un effet positif sur le moral des consommateurs.

Chiffres d’affaires du commerce de détail et indice du climat de

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Indice du climat de consommationChiffres d’affaires désaisonnalisés nominaux du commerce détail

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Sources: OFS, SECO et KPMG

Alors que les chiffres d’affaires du commerce de détail ont encore reculé de -1.5% en 2016 selon GfK, le commerce en ligne et par correspondance a enregistré une nouvelle hausse significative de 8.3% au cours de la période écoulée (2016/2017). Le taux de croissance n’a affiché un niveau supérieur qu’en 2012/2013; toutefois, le chiffre d’affaires du commerce en ligne et par correspondance se situait à un niveau nettement inférieur. Le commerce en ligne et par correspondance a ainsi atteint une part de marché de 6.9% du total des ventes au détail en Suisse avec un volume de CHF 8.1 milliards.2 Le commerce en ligne continue de croître principalement dans le secteur non alimentaire. Alors que le commerce en ligne et par correspondance en non alimentaire représente 15.3 % du chiffre d’affaires total en 2016, il ne représente que 1.9% dans le secteur alimentaire.

2 Sont inclus CHF 1,3 milliards d’achats suisses dans le commerce en ligne étranger


Evolution des chiffres d’affaires du commerce de détail

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Non alimentaire Alimentaire Totale chiffre d’affaires du commerce de détail

Sources: OFS, GfK et KPMG

L’environnement difficile du commerce de détail se réper-cute également sur le marché des surfaces de vente. En rai-son de la réorientation stratégique, les locataires clés actuels se retirent de certaines régions du marché. Ce qui entraîne un recul de la clientèle occasionnelle et une baisse des chiffres d’affaires pour les surfaces de vente voisines. Pour les propriétaires fonciers, cela signifie non seulement des revenus locatifs moins élevés, mais aussi une plus grande fluctuation des locataires et des défis croissants en termes de gestion foncière.

Selon les instituts municipaux de la statistique, le taux de vacance des surfaces de vente a progressé en 2017 dans les quatre grands centres. La ville de Zurich a enregistré la plus forte hausse avec une augmentation d’environ 7,000 m² à 10,000 m². Selon la ville de Zurich, la forte augmentation n’est pas due à une seule et grande superficie, mais à diverses petites et moyennes surfaces réparties sur de grandes parties de la ville. Les taux de vacance ont égale-ment progressé de manière significative dans les villes de Bâle (+13%), de Berne (+4%) et de Genève (+13%). Le marché locatif des surfaces de vente pèse, en outre, sur les loyers de l’offre et les loyers en cours lors de la conclusion de nouveaux baux ou de la prolongation de contrats. En rai-son de la baisse des marges, des négociations de contrats de bail sont également de plus en plus initiées pendant les baux en cours. Au premier semestre 2017, les loyers de l’offre pour les surfaces de vente dans les grands centres affichent à nouveau un recul par rapport au semestre précé-dent (Bâle: -4.5%, Berne: -2.4%). A Zurich et à Genève, les surfaces de vente annoncées sont proposées presque inchangées à +0.1%, respectivement +1.0%.

Loyers de l’offre pour les surfaces de vente dans les centres

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Sources: WP et KPMG

Le climat de consommation semble s’être redressé depuis le choc du franc suisse, grâce à l’amélioration de la situation sur le marché du travail. L’avenir nous dira comment le chiffre d’affaires du commerce de détail bénéficiera de la reprise conjoncturelle attendue. La pression concurrentielle dans le commerce de détail reste élevée et se caractérise par une pression sur les marges, à laquelle sont soumis de nombreux prestataires du commerce stationnaire. L’accrois-sement de la transparence de l’offre fait que la commerciali-sation des marchandises sur les surfaces de vente apporte moins de marge de couverture aux coûts par unité de sur-face. C’est pourquoi, les prestataires adoptent de plus en plus des stratégies commerciales hybrides. Il en résulte une flexibilité de la demande de surfaces et une réduction des besoins en surfaces. Les propriétaires fonciers doivent faire face à ces profonds changements structurels et dynamiser leur offre de surfaces.


Le marché des surfaces d’habitationDans le contexte actuel de taux bas, les investissements immobiliers sont principalement axés sur le segment rési-dentiel. Toutefois, le développement continu de nouvelles constructions a entre-temps excédé la demande dans diverses régions, ce qui s’est traduit par une augmentation des taux de vacance. Pour l’ensemble de la Suisse, les chiffres des logements vacants au 1er juin 2017 sont en hausse pour la sixième fois consécutive, et passent à 1.47%. Cela signifie qu’environ 65,000 appartements sont vacants, ce qui correspond à une progression de 15% (8,400 appartements) par rapport à l’année précédente. La plus forte augmentation peut être observée au niveau des logements locatifs. En moyenne, sur les quatre dernières années, la croissance des logements locatifs vacants a été de 14.3%. En comparaison, la hausse moyenne du taux de vacance dans les logements en propriété n’a été que de 6.5%. Le taux de vacance progresse donc en premier lieu dans le secteur du logement locatif.

Taux de logements vacants au 1er juin 2017

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à louer à vendre Taux de logements vacants

Sources: OFS et KPMG

Après avoir atteint un niveau record en 2016 avec 29,000 logements locatifs ayant bénéficié d’un permis de construire sur une période de douze mois glissant, les per-mis de construire ont reculé au troisième trimestre 2017 et sont tombés à 26,600 logements. Le nombre de demandes de permis de construire déposées pour les logements loca-tifs au cours de la même période (31,400) était cependant supérieur au niveau de l’année précédente. A court terme, un recul de l’offre et donc du taux de vacance est peu pro-bable. En outre, l’immigration nette est en baisse continue depuis 2014 (cf. p.5: solde migratoire). L’immigration a été un pilier important de la demande de logements ces dernières années. Les ménages étrangers représentaient en 2016 environ la moitié de la croissance totale des ménages. De janvier à septembre 2017, le solde migratoire est de 37,000 immigrants. Le SEM publiait, à la même période de l’année précédente, un solde migratoire de 44,000 personnes. La baisse par rapport à l’année précédente est de 17%.

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Evolution en Suisse par rapport à l’année précédente

Indice des loyers en Suisse

Indice des loyers du canton de Zurich

Indice des loyers des cantons de Genève et de Vaud

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Evolution en S

uisse par rapport à l’année précédente

Loyers de l’offre corrigés de la qualité

Sources: homegate.ch et KPMG


L’évolution des loyers en Suisse est négative depuis le début de l’année 2017. L’indice des loyers de homegate.ch a perdu -0.3% au niveau suisse (10.2016/10.2017). A Zurich, l’indice à +0.2% continue de se stabiliser (08.2016/08.2017). Dans les cantons de Genève et de Vaud en revanche, après une phase de décroissance de novembre 2015 à avril 2017, les loyers de l’offre corrigés de la qualité sont de nouveau en hausse depuis mai 2017. En octobre, l’indice a progressé de 2.0% (10.2016/10.2017). En dehors de ces trois centres, seule la ville de Lucerne a enregistré une légère hausse des loyers de l’offre (+0.1%) (10.2016/10.2017). Les loyers dans le canton du Tessin ont connu la baisse la plus marquée, avec une différence de -2.0% par rapport à l’année précé-dente (10.2016/10.2017). Le recul de l’immigration, conjugué à une production de logements stable, a entraîné une détente de la situation sur le marché locatif au niveau de la Suisse entière.

En juin 2017, le taux hypothécaire de référence a été ramené à 1.5%. Une réduction du taux de référence de ¼ point de pourcentage donne le droit aux locataires de demander une réduction de loyer de 2.91%. Toutefois, selon l’Office fédéral du logement, seuls 20% à 25% environ des ménages exi-gent une réduction de loyer. Les analystes des marchés financiers s’attendent, dans un premier temps, à ce que les taux d’intérêt hypothécaires demeurent bas à court et moyen terme, quoique légèrement en hausse. D’après les données de la BNS, la valeur moyenne des prêts hypothé-caires à taux fixe d’une durée de 7 à 10 ans a atteint en juil-let 2017 avec 1.38% son plus haut niveau annuel actuel.

Evolution des taux de référence

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2017

Marge de fluctuation BNS (axe de droite)Hypothèque fixe d’une durée de 10 ans (axe de gauche)

Taux d’intérêt hypothécaire de référence pour les loyers (axe de gauche)

Rendement des obligations de la Confédération (10 ans) (axe de droite)

Libor à trois mois (axe de droite)

1.2%

1.3%

1.4%

1.5%

1.6%

1.7%

1.8%

Sources: BNS et KPMG


Il a été annoncé, mi-2017, que le Libor (London Interbank Offered Rate) disparaîtra en 2021. Le Libor est non seule-ment utilisé par la BNS pour fixer la marge de fluctuation du taux de référence de sa politique monétaire, mais il déter-mine également les taux d’intérêt des produits financiers tels que les hypothèques. Comme successeur éventuel du Libor et en tant qu’indice de référence des prêts garantis, la BNS promeut le SARON (Swiss Average Rate Overnight), basé sur des transactions de marché effectives et des prix réels. Dans le cas du SARON, les risques de contrepartie et de liquidité sont négligeables. De plus, le SARON est basé sur les données du marché monétaire garanti et serait, selon la BNS, moins volatil en période de turbulence. Actuel-lement, il n’est pas encore établi dans quelle mesure un passage éventuel au SARON influera sur le calcul du taux de référence pour les baux. Toutefois, la volatilité plus faible du SARON devrait être transférée sur le taux de référence, pour autant que la pratique de détermination du taux de référence sur la base de fourchettes de taux soit maintenue.

Des facteurs tels que l’évolution du taux de référence ou les nouvelles constructions à faibles coûts devraient entraîner une stagnation, voire un recul des loyers en cours. Du côté des loyers de l’offre, la tendance à la baisse des prix de loca-tion se poursuivra du fait de l’élargissement constant de l’offre et du solde migratoire. Les prévisions, tant pour les loyers en cours que pour les loyers de l’offre, sont par consé-quent plutôt négatives. Il y a tout lieu de croire que, du fait de la dynamique du marché, la différence entre les deux indices se réduira.

Comparaison SARON & Libor

Sources: BNS et KPMG

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Écart en %

Écart en % SARON (axe de gauche) Libor à trois mois (axe de gauche)

Evolution indexée des loyers en cours et des loyers de l’offre

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Loyers en cours Loyers de l‘offre

Sources: WP, OFS et KPMG

La saturation partielle du marché de l’immobilier résidentiel augmente. Les promoteurs et les investisseurs sont tenus de faire preuve de prudence. Jusqu’à présent, les risques d’absorption sont encore limités aux zones périphériques. Le maintien d’une activité de construction élevée et des changements au sein du processus migratoire peuvent éga-lement conduire à une mise sous pression des prix de loca-tion dans les agglomérations des grands centres.


Placements immobiliers directsAu cours des dernières années, l’évolution du marché immo-bilier suisse a été influencée de manière déterminante par le contexte de taux bas. Les faibles rendements du marché des capitaux ont conduit de nombreux investisseurs dans l’immo-bilier à rechercher une alternative aux placements à taux fixe. D’autres options de placement alternatives telles que le pri-vate equity, les hedge funds ou les matières premières ont un profil de risque/rendement moins favorable et d’autres profils d’allocation pour les investisseurs à long terme, tels que les institutions de prévoyance.

Outre les valeurs cotées, les institutions de prévoyance figurent parmi les principaux investisseurs immobiliers. Les caisses de pension suisses détiennent plus de 23% (directe-ment: 10%; indirectement: 13%) du capital investi en place-ments immobiliers. Les caisses de pension se limitent essen-tiellement au marché national. Les placements immobiliers directs à l’étranger sont relativement rares pour les caisses de pension et représentent 0.3% de la fortune totale de pla-cement. L’analyse des valeurs comptables des caisses de pension dans le cadre du Real Estate Benchmark 2017 Caisses de pension de KPMG montre un rendement brut moyen du pool immobilier examiné de 5.4%, tous biens immobiliers confondus.

Moyenne pondérée – rendements nets des institutions de

prévoyance par segment et localisation

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Résidentiel Mixte/Commerce

Rendements nets

Rendements nets par segment

Rendements nets tous les dex segments

Source: KPMG

La forte demande en placements immobiliers se reflète dans la nouvelle baisse des rendements bruts et nets des immeubles à usage résidentiel, mixte et commercial. Les rendements nets du pool immobilier examiné étaient encore en 2013, à 4.7% pour le segment résidentiel et sont tombés en 2016 à 4.3%. Dans le cas des immeubles mixtes et commerciaux, les revenus sont passés entre 2013 et 2016 de 4.9% à 4.5%.

Evolution des rendements moyens des institutions de

prévoyance par segment

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Rendements bruts Rendements nets

2013 2014 2015 2016

Source: KPMG

Le besoin accru en biens immobiliers en tant que classe d’investissement se reflète dans la hausse des prix de tran-saction et, par conséquent, dans la baisse des rendements initiaux de certains segments. La médiane des rendements nets initiaux est passée entre 2016 et 2017 de 4.0% à 3.1% pour l’immobilier résidentiel et de 4.5% à 3.4% pour les immeubles mixtes et commerciaux. La baisse pour les sur-faces de bureaux a été plus faible, les rendements initiaux nets passant sur la même période de 4.6% à 4.5%.

Rendements initiaux selon usage

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Résidentiel Bureau Mixte/Commerce

Médiane30%-Percentile

70%-Percentile

Sources: REIDA, SIV et KPMG

Les investissements immobiliers directs restent attractifs du fait des conditions macroéconomiques actuelles. Compte tenu des faibles rendements des obligations à taux fixe, les placements immobiliers continuent de générer, malgré le recul des rendements nets, une différence de rendement attractive par rapport aux obligations. L’augmentation des taux de vacance (chiffre des logements vacants de 2016 à 2017 +15%) accompagnée de la baisse des rendements bruts laisseraient toutefois présager d’une augmentation du risque pour cette catégorie de placements.


Transactions immobilières sélectionnées de Janvier à Octobre 20173

3 L’aperçu se limite à la source de données de Real Capital Analytics (RCA). Les données de RCA fournissent un bon indicateur pour les transactions les plus importantes du marché des placements immobiliers; elles ne prétendent toutefois pas être exhaustives.

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1 Les Roches CampusType: BureauPrix: CHF 149 mio.Acheteur: Pas disponibleVendeur: Colony Capital

2 KIM ApartmentsType: CommercePrix: CHF 120 mio.Acheteur: MobiFondsVendeur: Implenia AG

3 Glion CampusType: BureauPrix: CHF 101 mio.Acheteur: Pas disponibleVendeur: Colony Capital

4 MistralType: BureauPrix: CHF 86 mio.Acheteur: CSAM ImmoVendeur: Suva

5 CubeType: BureauPrix: CHF 78 mio.Acheteur: J. Safra Sara.Vendeur: BNP Paribas

6 Kanton Bern Apt.Type: RésidentielPrix: CHF 61 mio.Acheteur: Swiss EstatesVendeur: SPS

7 WalzwerkType: IndustriePrix: CHF 54 mio.Acheteur: SFPVendeur: Sefer Found.

8 ApolloType: BureauPrix: CHF 50 mio.Acheteur: Pas disponibleVendeur: Mobimo AG

9 Park Hôtel WeggisType: HôtelPrix: CHF 45 mio.Acheteur: Dogus HoldingVendeur: Martin Denz

10 GrütparkType: CommercePrix: CHF 41 mio.Acheteur: SF Ret. Fund.Vendeur: CSA RE Switz.

11 Beri-MärtType: CommercePrix: CHF 33 mio.Acheteur: SF Ret. Fund.Vendeur: Pas disponible

12 Max-Högger-Str. 6Type: BureauPrix: CHF 29 mio.Acheteur: Helvetica Pro.Vendeur: Pas disponible

13 Lerzenstrasse 20Type: IndustriePrix: CHF 29 mio.Acheteur: ProcimmoVendeur: Pas disponible

14 Salmenpark IIType: RésidentielPrix: CHF 28 mio.Acheteur: Pas disponibleVendeur: PSP

15 Av. de ChatelaineType: RésidentielPrix: CHF 25 mio.Acheteur: Parloca GenfVendeur: Pas disponible

16 Frauenfelderstr. 20Type: RésidentielPrix: CHF 23 mio.Acheteur: NovavestVendeur: Girsb. & Rüt.

17 Johanitterstr. 5Type: RésidentielPrix: CHF 23 mio.Acheteur: NovavestVendeur: Pas disponible

18 Rue du Lac 8Type: CommercePrix: CHF 19 mio.Acheteur: LoredaVendeur: Leasinvest

19 Rue de Berne 29-39Type: IndustriePrix: CHF 18 mio.Acheteur: SolufondsVendeur: Jacques Gebr.

20 Rosentalstr. 71Type: CommercePrix: CHF 18 mio.Acheteur: Raiffeisen Vendeur: Pas disponible

Sources: RCA und KPMG

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16%

13%

5%

12%

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Bureau

RésidentielIndustrie

Commerce

Spéciale

Hôtel

Transactions immobilières 2017

selon usage


Placements immobiliers indirectsLes cours des véhicules immobiliers cotés ont atteint mi-2017 leurs niveaux record. A la fin du troisième trimestre, le rende-ment total (total return) des fonds immobiliers et des actions immobilières a diminué d’environ 5 points d’indice (base: 2016) par rapport aux valeurs maximales de juillet et août 2017. Outre les perspectives relatives à l’évolution future des taux d’intérêt, la fluctuation négative des cours peut égale-ment s’expliquer par une révision de l’évaluation des risques par les acteurs du marché sur la base de l’évolution du mar-ché des placements immobiliers directs. Les placements immobiliers indirects demeurent attrayants pour les investis-seurs du fait du contexte persistant de taux faibles, même après la correction du second semestre.

Même après la correction des cours à compter d’août 2017, l’évaluation des fonds immobiliers demeure élevée avec un agio moyen de 26% à fin octobre. La Foncière et Streetbox Real Estate sont négociés avec les agios les plus élevés s’élevant respectivement à 49%. Début août 2017, la moyenne des agios des fonds immobiliers se situait toute-fois encore à 37%. L’avenir proche nous dira si la baisse des agios est attribuable à une correction du marché ou si elle a déclenché un renversement de tendance.

Les primes sur la valeur nette d’inventaire des principales sociétés immobilières suisses varient fortement. Alors que PSP se négocie au 1er novembre 2017 avec une majoration de 3%, celle-ci s’établit à la même date à 64% pour Intershop. Par ailleurs, Plazza se négocie avec une décote de -11%.

L’année en cours montre que la demande d’investissements immobiliers indirects reste élevée. Les importantes levées de capitaux des véhicules de placements immobiliers reflètent ce grand succès auprès des investisseurs. A fin

octobre 2017, ils ont réalisé un apport de capitaux cumulé de CHF 3.3 milliards en hausse de 31% comparativement au dix premiers mois de 2016 (CHF 2.5 milliards). Les fonds immobiliers ont enregistré des émissions pour un volume total de CHF 1.8 milliards, les sociétés immobilières ont quant à elles procédé à environ CHF 1.5 milliards d’émis-sions.

Apport de capitaux pour les placements immobiliers cotés en

Suisse

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Levées de capitaux cumulées en C

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Société immobilière IPOSociété immobilière capitaux étrangersSociété immobilière émissionFonds immobilier émission Levées de capitaux

cumulées 2016

Levées de capitaux cumulées 2017

Sources: Banque J. Safra Sarasin et KPMG

Ce haut niveau de collecte de capitaux indique que les investisseurs considèrent toujours les placements immobi-liers indirects comme une option de placement attractives. Les fonds immobiliers suisses ont enregistré, fin octobre, une performance d’environ 3%. Les obligations de la Confé-dération à 10 ans continuent de fluctuer entre -0.2% et 0%. Les premiers signes d’une hausse potentielle des taux directeurs à l’étranger ont toutefois déjà eu un impact sur la performance des actions immobilières et des fonds immobi-liers. L’attractivité future des placements immobiliers indi-rects est donc à observer de près, en particulier au regard de l’évolution des taux.

Evolution des placements immobiliers côtés

Sources: SWX, BNS et KPMG

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Evolution du rendem

entdes obligations

de la Confédération (10 ans)

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Rendement des obligations de la Confédération (10 ans)

Evolution indexée du rendement global des fonds immobiliers

Evolution indexée du rendement global des sociétés immobilières

Evolution indexée SMI


Questions fiscales liées aux transactionsEn cas de cession d’actions d’une société immobilière, dif-férentes conséquences fiscales peuvent être génêrées en fonction de la pratique des cantons, notamment en ce qui concerne le transfert économique. Une comparaison des cantons GE, GR, LU, VD et ZH montre des extrêmement hétérogènes:

Questions fiscales liées aux transactions

Part détenue

Impôt sur les gains immobiliers?

Step-up Droits de mutation?

Vendeur: Pers. physique

Vendeur: Pers. morale

Canton GE

<50% oui non *) non non ****)

Canton GR

>50% oui non non oui

Canton LU

>50% oui oui non **) oui

Canton VD

à partir de 2 actions

oui oui IGI ***) non

Canton ZH

>50% oui oui IGI Aucun

*) Réserve: Période de blocage **) Imputation de l’impôt sur les gains immobiliers à l’impôt sur le bénéfice à considérer ***) Uniquement pour la vente future dans le cadre du share deal ****) Sauf si authentification du contrat de vente par un notaire

Source: KPMG

L’acheteur doit avoir conscience de ces différentes consé-quences fiscales afin de pouvoir estimer précisément l’investissement et d’être parfaitement préparé pour ses négociations avec le vendeur.

Vendeurs étrangersSi le vendeur a un domicile à l’étranger, par exemple une société holding au Luxembourg, l’éventail des questions fis-cales à analyser s’élargit. Lors d’une due diligence, l’examen de la substance commerciale du vendeur étranger se trouve au premier plan, les aspects liés à l’impôt sur les gains immobiliers et à l’impôt anticipé doivent être examinés pour la transaction (share deal).

Impôt sur les gains immobiliersSi la substance commerciale du vendeur étranger est suffi-sante, un avantage fiscal peut en résulter en Suisse, selon le pays de domicile du vendeur. Certaines conventions de double imposition (par exemple avec l’Autriche, l’Allemagne, le Luxembourg) précisent que les bénéfices provenant de la vente d’actions (d’une société immobilière suisse) ne peuvent être imposés que dans l’Etat de résidence du ven-deur. L’impôt sur les gains immobiliers dû en Suisse à la suite du transfert économique ne peut donc pas être pré-levé. Toutefois, en fonction du canton concerné, un («step-up») est, dans de tels cas, accordé, de sorte que le gain en capital correspondant résultant de la plus-value ne sera plus imposable, et ce même si aucun impôt sur les gains immobiliers n’est pas perçu pour la transaction. Par conséquent, l’acheteur n’a plus à tenir compte, sur cette partie, des impôts différés, ce qui a des répercussions posi-tives sur l’investissement.

Terre inconnue pour les institutions de prévoyance – le share deal immobilierLes investissements immobiliers sont souvent structurés – même par des particuliers – via des sociétés immobilières. La vente d’actions d’une société immobilière est associée, pour les vendeurs, à de nombreux avantages (également fiscaux).

Il n’est donc pas surprenant que les institutions de pré-voyance soient confrontées sur un marché vendeur en cas d’immobiliers à rendement attractif, à la question de savoir si elles veulent ou peuvent acquérir un bien immobilier indirectement dans le cadre d’un share deal (c’est-à-dire par l’acquisition d’actions d’une société immobilière). S’il y a plusieurs acheteurs potentiels, la volonté de conclure un share deal peut être un avantage décisif pour l’acheteur.

Aspects fiscaux en cas d’un share dealFiscalement, l’acquisition d’un bien immobilier dans le cadre d’un asset deal peut être rapidement analysé. En dehors de la détermination des dépenses d’investissement fiscales et des aspects liés à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), il ne présente en général aucune particularité. Dans le cadre d’un share deal, les problématiques fiscales sont plus com-plexes. D’une part, avec l’acquisition d’une société, l’histo-rique fiscal et les éventuels risques fiscaux y relatifs sont également repris et, d’autre part, la transaction et le trans-fert ultérieur du bien immobilier en propriété directe peuvent entraîner des conséquences fiscales inattendues.

Due DiligenceLes risques fiscaux doivent être analysés dans le cadre d’une due diligence (examen minutieux) avant l’acquisition de la société. Les risques identifiés devraient être pris en compte dans le prix d’achat et être raisonnablement couverts par le biais de clause de garanties dans le contrat d’achat.


Impôt anticipéEn cas d’acquisition d’une société auprès de vendeurs étrangers, l’acheteur doit également considérer les risques potentiels liés à l’impôt anticipé, notamment en relation avec les anciennes réserves. Si, au moment de la vente de la société immobilière, il existe des «réserves distribuables non nécessaires à l’exploitation», celles-ci restent soumises, sous le nouveau propriétaire, à l’ancien taux résiduel d’impôt anticipé obtenu par le précédent actionnaire.

Exemple: Les dividendes de la société immobilière suisse de l’actionnaire français étaient soumis jusqu’à présent à un impôt anticipé de 15%. Si le nouveau propriétaire, une fon-dation de placement suisse, se verse un dividende prove-nant des réserves non nécessaires à l’exploitation, celui-ci celles-ci restent soumises à un impôt résiduel de 15%.

Un autre sujet particulier est celui de la «liquidation partielle internationale», un contournement de la loi par lequel l’Admi-nistration fédérale des contributions se réserve la possibilité non seulement d’imposer les réserves ouvertes (anciennes réserves) mais également les réserves latentes. En d’autres termes, il est présumé par exemple, qu’une fondation de placement en tant qu’acheteur de la société immobilière liquidera la société pour le compte du vendeur lors d’un transfert ultérieur du bien immobilier en propriété directe dans le but d’éviter impôt anticipé dû par le vendeur sur ses réserves. Les conditions préalables de l’évasion fiscale ont déjà été définies à plusieurs reprises par le Tribunal fédéral. La structure juridique mise en place lors d’un share-deal sur le marché vendeur peut être difficilement reconnaissable.

Transfert en propriété directeD’autres aspects fiscaux doivent être pris en compte lors du transfert d’un bien immobilier en propriété directe d’une ins-titution de prévoyance. Tandis qu’une fusion entre une société anonyme et une fondation est exclue en vertu de la loi sur la fusion, une «fusion improprement dite» est, toute-fois, admise à des fins fiscales selon le canton. Tous les actifs et passifs sont transférés à l’institution de prévoyance et suivi d’une liquidation de la société. Alors que pour impôt sur le bénéfice, un décompte est généralement établi (en raison de la systématique fiscale), le transfert peut, en règle générale, être effectué sans incidence fiscale au niveau des impôts sur les gains immobiliers et des droits de mutation (avec certaines exceptions cantonales).

ConclusionLe share deal immobilier est une forme de transac-tion plus complexe pour l’acheteur, mais qui, outre des risques, offre également des opportunités qui peuvent être, dans une perspective économique, plus avantageuse que l’asset deal.

Déjà la volonté de conclure un share deal peut conduire au fait que l’institution de prévoyance inté-ressée par l’achat parvienne à la table de négocia-tions avec le vendeur. Par rapport à l’asset deal, les clarifications nécessaires et les modifications structu-rels ultérieurs sont plus complexes. Il existe d’épi-neux problèmes fiscaux, notamment lorsque des vendeurs étrangers sont impliqués. Etant donné que ces problématiques fondamentales sont solubles, l’investissement, pris dans son ensemble, peut mal-gré tout s’avérer intéressant.

Liste des abréviationsBAK Basel Groupe de travail de Bâle pour la

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OFS Office fédéral de la statistique

BCE Banque centrale européenne

GfK Société pour la recherche sur la consommation, institut d’étude de marché de la Suisse

TIC Technologies de l’information et de la communication

IPO Introduction en Bourse (Initial Public Offering)

FMI Fonds monétaire international

KOF Centre de recherches conjoncturelles, institut de recherche économique en Suisse de l’EPFZ

Libor London Interbank Offered Rate

MSCI Morgan Stanley Capital International

PMI Indice des directeurs d’achats

REIDA Real Estate Data Association

SARON Swiss Average Rate Overnight

Seco Secrétariat d’Etat à l’économie

SEM Secrétariat d’Etat à la migration

SIV Association suisse des experts en esti-mations immobilières

BNS Banque nationale suisse

SWX SWX Swiss Exchange

WP Wüest Partner AG


Fusions et acquisitions/marché des capitaux• Structuration et exécution de transactions (Lead Advisory)

– Asset Deals: acquisition et vente d’immeubles – Share Deals: fusions, spin-offs, IPO, placements privés

• Arrangement d’investissements indirects tels que des fonds ou des fondations• Levée de fonds• Debt & Capital Market Advisory

Conseil en investissement• Accompagnement des décisions d’investissement dans le cadre de placements

immobiliers indirects en Suisse et à l’étranger• Structuration des placements immobiliers dans le portefeuille• Analyse qualitative et quantitative des produits de placement• Suivi et controlling des investissements

Stratégie/organisation• Développement et mise en oeuvre d’une stratégie

– planification d’entreprise/modèles d’activités – corporate/public real estate management – gestion des actifs et du portefeuille

• Analyse de l’organisation et des processus; développement de l’organisation; système de contrôle interne

• Gestion de la performance/MIS/suivi des investissements• Gestion des risques/modélisation financière des instruments de placement• Turnaround et Restructuring• Assistance dans la transformation numérique

Evaluation/due diligence• Evaluations DCF d’immeubles individuels, de portefeuilles immobiliers et d’entreprises• Evaluations neutres pour les comptes annuels• Evaluations dans le cadre d’acquisitions et de ventes• Etudes de faisabilité et évaluation de projets de développement• Due diligence axée sur les transactions et la gestion de processus• Accompagnement de grands project (Major project advisory)

Un savoir-faire professionnel de haut niveau, une riche expérience ainsi qu’un vaste réseau d’experts font de nous un partenaire fiable et compétent en mesure de répondre à vos questions les plus complexes, relatives au marché immobilier national et international.

Real Estate en Suisse Conseil immobilier global


Bouclage 9 novembre 2017

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