SCI : pièges & tentations

Café de l’actu du 5 avril 2011

MeditecFormation 2

1. News

2. Culture générale sur la SCI

3. SCI : Quizz !

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NewsEvaluation des apports en nature à une SARL

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Rappel

Lorsque des apports en nature sont effectués par les futurs associés lors de la constitution d’une SARL, ceux-ci doivent en principe être évalués par un commissaire aux apports. Toutefois, l’intervention du CAA n’est pas obligatoire lorsque les 2 conditions suivantes sont réunies :

Aucun apport en nature n’a une valeur supérieure à 7.500 €

La valeur totale de l’ensemble des apports en nature n’excède pas la moitié du capital social

Dans ce cas, les associés peuvent décider de ne pas désigner de CAA et évaluent eux-mêmes leurs apports.

Ce qui change

Le seuil de 7.500 € est passé à 30.000 € depuis le décret du 29.12.2010

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NewsNouveau crédit d’impôt intéressement : modalités précisées

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Précisions

Entreprises de + 50 salariés

Pour éviter un effet rétroactif, l'administration a admis d'appliquer les nouvelles règles aux crédits d'impôt relatifs aux primes d'intéressement dues au titre des exercices ouverts à compter du 1er janvier 2011. Les entreprises de plus de 50 salariés peuvent donc finalement bénéficier du crédit d'impôt relatif aux primes d'intéressement dues au titre de 2010, même si celles-ci ne sont versées qu'en 2011.

Entreprises de – 50 salariés

Les entreprises employant moins de 50 salariés n'appliqueront les nouvelles règles de calcul du crédit d'impôt que pour les primes d'intéressement dues au titre des exercices ouverts à compter du 1er janvier 2011, les anciennes règles continuant à s'appliquer pour 2010.

Revue Fiduciaire (FH n°3392 du 31 mars 2011)

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NewsNouvelles déclarations SCI

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Ce qui change

A côté d’une déclaration principale (2072 –S ou 2072 – C), les SCI doivent souscrire des états annexes pour chacun de leurs immeubles et pour chacun de leurs associés.

La SCI est tenue de souscrire une déclaration 2072 – S lorsqu’elle :

‒ Est uniquement constituée d’associés PP et d’entreprises détenant ces parts dans le cadre de leur activité professionnelle (BNC, micro-BIC et BA forfaitaires, pour qui les règles de calcul sont celles des revenus fonciers)

‒ N’est propriétaire d’aucun immeuble spécial (secteur sauvegardé, immeubles classés monuments historiques)

‒ Pas d’option pour une régime Besson, Borloo, Robien…

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NewsNouvelles déclarations SCI

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Ce qui change

La SCI est tenue de souscrire une déclaration 2072 – C lorsque :

‒ Au moins un des associés est une PM, ou les parts sont détenues par une entreprise exerçant une activité professionnelle BIC ou BA relevant d’un régime réel d’imposition

‒ La société est propriétaire d’un immeuble spécial

Cessions de parts

Les cessions de parts de SCI sont désormais à renseigner dans l’annexe AN 6 de la déclaration.

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1. News

2. Culture générale sur la SCI

3. SCI : Quizz !

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Culture générale sur la SCILa création résulte d’un choix patrimonial de l’investisseur

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Le choix patrimonial

Acquérir un patrimoine

juridiquement distinct de celui de

l’entreprise?

Regrouper à plusieurs personnes des capitaux pour

l’acquisition d’un immeuble en vu de le

louer?

Gérer et transmettre avec souplesse un

patrimoine immobilier?

Disposer d’un outil de gestion du patrimoine

d’une personne incapable par la dissociation des

pouvoirs?

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Culture générale sur la SCIObjectifs personnels et conséquences financières

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Les objectifs personnels de l’investisseur et les conséquences financières :

- Plaident en faveur ou contre l’utilisation de la SCI comme structure d’accueil de l’investissement immobilier locatif

- Permettent de choisir parmi les 2 régimes fiscaux possibles : la SCI translucide ou la SCI à l’IS

IS or not IS ?

- Impact fiscal de la perception des loyers :

SCI soumise à l’IR : les associés doivent payer l’IR sur le résultat fiscal de la SCI alors qu’ils ne perçoivent pas de revenus (pas de disponibilités les premières années)

- Impact fiscal de la cession d’immeubles :

SCI soumise à l’IS : il n’y a pas d’abattement pour durée de détention et la plus-value est imposée au taux de l’IS. Cependant, la SCI à l’IS peut déduire l’ensemble des frais relatifs à l’immeuble…

- Impact fiscal de la cession des titres :

SCI soumise à l’IS : les associés ne bénéficient pas d’abattement pour durée de détention

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Culture générale sur la SCIIS or not IS ?

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- Location meublée- Marchands de

biens

2 régimes fiscaux possibles

IS de plein droit

SCI translucide

IS sur option

Imposition entre les mains des

associés selon leur propre régime

Détermination des résultats par la

société

Revenus de la SCI imposés chez elle

sur son propre résultat

Dividendes distribués

imposables chez l’associé

IS

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Culture générale sur la SCIPoints clés juridiques

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POINTS CLES JURIDIQUES AVANTAGES INCONVENIENTS

Personnalité morale Permet d’isoler un bien immobilier de l’ensemble du patrimoine personnel

Obligations juridiques (statuts, assemblées, tenue d’une comptabilité)

Objet : La gestion et location d’immeubles

Toute activité commerciale est exclue et entraîne la taxation d’office à l’IS

Associés : Au minimum 2, pas de maximum

Des époux peuvent être associés, des enfants mineurs, majeurs…

Responsabilité indéfinie à proportion de leur part dans le capital social

Capital Libre N’apporte aucune garantie aux tiers

Investissement lié à une activité économique : Location d’un immeuble à une société avec associés communs

Protection de l’immobilier contre les risques de la vie économique de l’entreprise. Exonération des parts de l’ISF sous conditions

L’AF peut substituer au montant du loyer la valeur locative normale de l’immeuble si l’écart n’est pas justifié

Transmission Pas d’indivision, possibilité de transmission échelonnée des parts

Dissolution Aucun avantage particulier Mêmes conséquences qu’une cession d’immeuble à un tiers ; imposition des plus values sauf cas d’exonération

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Culture générale sur la SCIPoints clés financiers

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POINTS CLES FINANCIERS AVANTAGES INCONVENIENTS

AssociésMise en commun de fonds

Répartition des apports différente en fonction des apports de chacun

Attention aux désordre juridiques qui pourraient en découler

AssociésRevenus complémentaires

Moyen de percevoir des revenus complémentaires après remboursement des emprunts

Le résultat dans une SCI translucide augmente progressivement (diminution des intérêts d’emprunt)

Activité industrielle ou commerciale séparéeDirigeants communs

Gestion séparée de l’immobilier : pas d’impact sur la gestion propre de l’entreprise et évite l’inscription de l’immeuble à l’actif de la société d’exploitation

Si arrêt d’activité de la société locataire : difficulté de location pour tout immeuble spécifique ou située dans une zone défavorisée, poursuite du remboursement de l’emprunt

FinancementCrédit-bail

Financement extérieur à 100% du coût de l’investissement

Rigidité du contrat, régime fiscal coûteux pour les associés pp, si l’option d’achat est levée

Pour des raisons fiscales, le financement par crédit-bail est généralement réalisé par les SCI dont le résultat est imposé à l’IS

FinancementEmprunt

Pleine propriété de l’immeuble : liberté de gestion (ex : agrandissement)

Attention aux garanties personnelles demandées

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Culture générale sur la SCIPoints clés fiscaux

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POINTS CLES FISCAUX (1) AVANTAGES INCONVENIENTS

Détermination des résultats

SCI translucideAssocié PP

Revenus fonciers Droits d’enregistrement et amortissements ND sauf régimes spéciauxPas de déduction des travaux de construction, reconstruction et agrandissement

Déficits imputables sur le revenu global sous conditions ou sur les revenus fonciers pendant 10 ans (10.700 €/an)

Associé PM ou entreprise individuelle

Droits d’enregistrement et amortissements déductiblesRégime des BIC ou des BA

Déficit imputable l’année de la réalisation et les 6 années suivantes (sauf sociétés IS sans limitation de durée)

SCI à l’IS Base d’imposition minorée par la déduction de tous frais et charges y compris l’amortissement de l’investissement

Option irrévocable

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Culture générale sur la SCI Points clés fiscaux

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POINTS CLES FISCAUX (2) AVANTAGES INCONVENIENTS

Cessions d’immeubles

SCI translucide Associé PP :

PV immobilière 19% + PSBien détenu depuis + de 5 ans : abattement de la PV de 10% par année au delà de la 5èmePV exonérée au bout de 15 ans

Associé PM ou entreprise individuelle : PV professionnelles (possibilités d’exonération sous certaines conditions)

La PV est imposée au niveau des associés présents à la date de cession et non à la date de clôture de l’exercice.

SCI à l’IS PV imposable au taux de l’ISDistribution du net disponible aux associés sous forme de dividendes imposables

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Culture générale sur la SCI Points clés fiscaux

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POINTS CLES FISCAUX (3) AVANTAGES INCONVENIENTS

Cessions de titres

SCI translucide Associé PP :

PV imposée à 19% + PSBien détenu depuis + de 5 ans : abattement de la PV de 10% par année au delà de la 5èmePV exonérée au bout de 15 ans

Associé PM ou entreprise individuelle : PV professionnelles (possibilités d’exonération sous certaines conditions)

Droits d’enregistrement pour l’acheteur : 5%Associé PP : la PV réalisée sur une cession de parts intervenue avant la clôture du 3ème exercice de la SCI est imposée selon le régime des PV sur cession de titres

SCI à l’IS Associé PP :Régime des cessions de titres.

PV imposée à 19 % + PSAssocié PM :Régime des PV professionnelles

Pas d’exonération de la PV dans le temps

Le rachat des titres financé par emprunt doit être réalisé par une structure juridique pour bénéficier de la déduction fiscale des intérêts

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Culture générale sur la SCIDémembrement ab initio

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Usufruit

Nue propriété

Pleine propriété

SCI (IR)

Société Exploitation

Nue propriété

UsufruitEmprunt : acquisition de l’usufruit

Emprunt acquisition de la nue propriété

Acquisition de la NP sur X ans

Acquisition de l’usufruit temporaire sur X ans

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Culture générale sur la SCIDémembrement ab initio

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Avantages :

Pour le chef d’entreprise, titulaire de la NP de l’ensemble immobilier : Pas d’IR dû au titre des Revenus Fonciers

Possibilité d’acquérir un bien immobilier à moindre coût

Remembrement en franchise d’impôt de plus-value immobilière

Exonération totale des plus-values immobilières après 15 ans de détention

Pour la société d’exploitation, titulaire du droit d’usufruit : Absence de loyer et coût du démembrement inférieur au montant du loyer versé sur la

période

Amélioration du résultat courant de la société

Augmentation de sa capacité d’autofinancement

Amélioration de la trésorerie en substituant une charge sans décaissement (amortissement de l’usufruit) à une charge avec décaissement (loyer). Reste néanmoins l’emprunt inhérent à l’usufruit (moindre par rapport au loyer)

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Culture générale sur la SCIEvaluation

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SCI ne disposant pas de revenus : Valeur patrimoniale

Valeur actualisée des éléments de l’actif Valeur vénale réelle des immeubles obtenue à partir des méthodes traditionnelles

d’évaluation immobilière = comparaison avec des ventes de biens similaires.

Valeur d’autres biens : par exemple les participations dans d’autres SCI

Liquidités et créances

Diminuée du passif exigible Emprunts bancaires et comptes courants d’associés

SCI disposant de revenus : Valeur patrimoniale & Valeur de productivité

Pondération des méthodes Valeur de productivité = capacité de la société à dégager du résultat et à distribuer du

dividende

Pondération des méthodes :

Titres majoritaires : la pondération doit permettre de privilégier la valeur patrimoniale

Titres minoritaires : la pondération prendra davantage compte de la productivité

Café de l’actu du 5 avril 2011

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1. News

2. Culture générale sur la SCI

3. SCI : Quizz !

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QuizzLes biens professionnels en SCI

Les biens professionnels en SCI sont-ils exonérés d’ISF?

Cas : Mr D. est propriétaire d’une entreprise dans laquelle il exerce son activité principale. Les bureaux et ateliers appartiennent à une SCI détenue également par Mr D, la SCI loue les bâtiments à la société d’exploitation.

Rappel : la loi exonère d’ISF les biens professionnels.

Le fait d’être entrepreneur individuel suffit pour être exonéré.Pour les sociétés : certains critères doivent être respectés :-Détention min de 25% du capital ( ou la participation représente + 50% du patrimoine taxable)-Mandat de Direction au sein de la société- Tirer de cette activité + de 50% de l’ensemble de ses

revenus professionnels.

Lorsque les associés de la SCI sont les mêmes que ceux de la société d’exploitation, les parts sont qualifiées de biens professionnels à condition que les titres de la société d’exploitation remplissent eux-mêmes les conditions.

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QuizzLes biens professionnels en SCI : VRAI ou FAUX ?

Les parts de SCI qualifiées de biens professionnels sont intégralement exonérées d’ISF.

FAUX. Elles ne sont exonérées que dans la limite de la quote-part de participation du redevable dans la société d’exploitation.

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Les comptes courant sont tous taxés à l’ISF.

VRAI.

Les parts d’une SCI qui sous-loue à la société d’exploitation des immeubles professionnels pris en CB ne sont pas considérées comme professionnelles.

VRAI. La raison est que la société ne détient pas de droit réel sur l’immeuble puisqu’elle sous-loue.

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QuizzComptabilité de trésorerie ou d’engagement

Doit-on tenir une comptabilité de trésorerie ou d’engagement ?

SCI à l’IS ou SCI à l’IR comptant parmi leurs associés des entreprises ou personnes morales à l’IS = comptabilité d’engagement

SCI à l’IR détenue uniquement par des pp = possibilité de tenir une comptabilité simplifiée recettes-dépenses.

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QuizzSCI et régime micro-foncier

Une SCI peut-elle opter pour le régime du micro-foncier ?

Le régime du micro foncier s’applique de plein droit aux associés de SCI soumises à l’IR si les conditions suivantes sont remplies :

-l’associé est également propriétaire en direct d’au moins un immeuble donné en location nue-Les immeubles détenus par l’associé et ceux dont l’associé est propriétaire en direct ne bénéficient pas d’un régime particulier (Borloo, Robien…)-Le montant total des revenus bruts perçus par l’associé (y compris sa QP dans les résultats de la SCI) n’excède pas 15.000 €

En pratique, l’associé désireux de se placer en micro foncier devra prendre sa quote part de REVENUS BRUTS dans la SCI qui sera cumulée avec les revenus bruts qu’il a en direct pour apprécier le seuil des 15.000 €

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QuizzCRL

Quand la CRL est-elle due ?

La CRL est due uniquement par les SCI à l’IS et les SCI à l’IR dont un associé au moins est soumis à l’IS.

La CRL s’applique aux revenus tirés de la location d’immeubles achevés depuis au moins 15 ans au 1er janvier de l’année d’imposition.

Principales exonérations : Loyers dont le montant annuel est < 1.830 €Les revenus sont soumis à la TVA

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QuizzTVA

Quel est l’intérêt de l’option pour la TVA ?

Lorsqu’elles effectuent des opérations taxées à TVA, les SCI sont admises à déduire tout ou partie de la taxe qui grève l’ensemble des biens concernés par la mise en location, y compris les investissements et les frais généraux (TVA sur gros travaux de ce fait récupérable).

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QuizzFrais d’acquisition des biens immobiliers

Quels sont les traitements comptables et fiscaux des frais d’acquisition des biens

immobiliers ?

Les frais d’acquisition comprennent : les droits de mutation et d’enregistrement, les honoraires du notaire, les commissions d’intermédiaires et les frais d’actes payés pour l’acquisition.

SCI à l’IS : frais à enregistrer dans le coût d’acquisition de l’immeuble et amortis selon les règles applicables à l’immeuble.

SCI à l’IR : non déductible du résultat fiscal

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QuizzFrais bancaires

Tous les frais bancaires sont-ils déductibles ?

Intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des immeubles = DEDUCTIBLES(Rmq : les intérêts d’un emprunt contracté pour l’amélioration d’un immeuble donné en location sont déductibles quelque soit l’affectation des locaux alors que les dépenses d’amélioration sont déductibles seulement pour les locaux à usage d’habitation).

Frais d’emprunt (constitution du dossier, frais d’inscription d’hypothèque, honoraires du notaire correspondant…) = DEDUCTIBLES

Frais de gestion de compte bancaire = NON DEDUCTIBLES.

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QuizzAffectation des déficits

Affectation des déficits : RAN ou C/C ?

La règle : la perte est soit imputée sur les réserves, soit mise en RAN.

Toutefois, une clause statutaire peut prévoir l’affectation systématique des résultats (bénéfice ou perte) aux associés.

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QuizzTaxe d’ordures ménagères

Règles de déductibilité de la taxe d’ordures ménagères ?

La TOM est une charge refacturable au locataire

Si elle n’est pas refacturée, elle reste une dépense non déductible.

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QuizzObligations déclaratives

Dans quel(s) cas peut-on être dispensé de l’établissement de la 2072 ?

Les SCI qui mettent à disposition gratuite de leurs associés les locaux d’habitation dont elle disposent sont dispensées de souscrire la déclaration 2072, à 3 conditions :

-Aucune modification ne doit être intervenue sur répartition du capital, liste des immeubles…

-La SCI ne doit percevoir aucun revenu

-Aucune rémunération ne doit être versée aux associés

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Prochain RV le lundi 2 mai 2011….

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