projet memoire licence vefa s6

7/26/2019 Projet Memoire Licence Vefa s6

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2016

08/06/2016

PROJET MEMOIRE LICENCE DROIT EN FRANAIS

LA PROTECTION DE LACHETEUR LORS

DE LA FORMATION DU CONTRAT DE VENTE

DIMMEUBLE

EN LETAT FUTUR DACHEVEMENT

( VIEFA)

Ralis par les tudiants (tes) :

- ZOUHAIR OUNSY

- YOUSSEF SHAMIR- NEZHA KASSAB

- ASSALA MOUTAABID

Ce travail est encadr par :

Madame , Oulaji Imane


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Ddicace

cest avec profonde gratitude et sincres mots, que

nous ddions ce modeste travail de fin dtude nos chers

parents ; qui ont sacrifi leur vie pour notre russite et

nous ont clair le chemin par leurs conseils judicieux .

Nous esprons quun jour , nous pourrons leurs rendre

un peu de ce quilsont Fait pour nous , que dieu leur

prte bonheur et longue vie .

Nous ddions aussi ce travail nos frres et surs ,

nos familles , nos amis , tous nos professeurs qui nous ont

enseigner et tous ceux qui nous chers .


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Remerciements

Au terme de ce travail, nous tenons exprimer notre gratitude etnos remerciements pour toutes les personnes qui ont contribu

sa ralisation .

Nous tenons tout dabord remercierMadame . OualjiImane,

notre professeur et notre encadreur la facult de sciences

juridiques conomiques et sociales de Settat , pour son aide , ses

conseils , son encouragement et sa disponibilit dans ce projet .

Au-del de ce mmoire, nous avons galement une pense mueenvers toutes les personnes qui nous ont accompagn au cours de

la prparation de la licence fondamentale droit en franais

droit priv . En effet, lensemble de nos professeurs nous a

apport les bases essentielles pour pouvoir mener bien nos

futures missions. Nous saluons leur dvouement et leur

acharnement nous donner un bagage certes volutif mais

indispensable pour apprhender un environnement de travail

passionnant mais parfois prouvant.


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Sommaire

INTRODUCTION .................................................................................................................................................6

PREMIEREPARTIE :LANATUREJURIDIQUEDUCONTRATPRELIMINAIRE............................9

Jurisprudence de la cour de cassation...................................................................................................... 10

DEUXIEMEPARTIELECONTRATPRELIMINAIRE:OUTILDEPROTECTIONDES

PARTIESAUCONTRATDEVEFA........................................................................................................... 11

PARTIE I : LE REGIME JURIDIQUE DE LA VENTE DIMMEUBLE EN LETAT FUTUR

DACHEVEMENT............................................................................................................................................. 12

CHAPITREI :LE CONTRAT PRELIMINAIRE OU LE CONTRAT DE RESERVATION...................................... 11

Dfinition de la Vente en l'tat futur d'achvement ( la loi 44-00) ......................................................... 11

Section 1 : Formation du contrat prliminaire de vente . ....................................................................... 11

Section2 : le champ dapplication de la loi 44-00..................................................................................... 16

La VEFA peut porter sur un immeuble usage d'habitation ou usage professionnel, commercial,industriel ou artisanal. Elle peut tre conclue par toute personne de droit public ou de droit priv..................... 20

Section 3 : Mode de ralisation de VEFA................................................................................................. 20

La VEFA a pour particularit de se drouler en deux phases : la loi dicte en effet un mcanisme quis'chelonne dans le temps et dans lequel la VEFA donne lieu un contrat prliminaire et un contratde vente dfinitif. Donc Quels en sont les mcanismes et rgimes ?................................................................... 20

CHAPITRE II :LE CONTRAT DE VENTE DEFINITIF........................................................................................ 20

SECTION 1 : lachvement des travaux de construction....................................................................... 20

Section 2 : Conclusion du contrat dfinitif de vente VIEFA .................................................................. 21

Section 3 : les effets du contrat de vente VIEFA..................................................................................... 21

Refus imputable au rservataire............................................................................................................. 22

Refus imputable au rservant................................................................................................................. 22

PARTIE II : LES GARANTIES DE PROTECTION DE LACHETEUR DANS VIEFA

CHAPITRE I :LES GARANTIES COMMUNES PROPRES A LA VENTE DIMMEUBLE EN ETAT FUTUR

DACHEVEMENT.............................................................................................................................................. 23

SECTION 1 : la garantie ddifier en conformit avec les termes du contrat...................................... 24

Section 2 : la garantie des vices ou malfaon de la construction............................................................ 24

CHAPITREII :LES GARANTIES PROPRES A LA VENTE EN LETAT FUTUR DACHEVEMENT.................... 28

Section 1 : la garantie extrinsque dachvement ou de remboursement............................................. 28


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SECTION 2 : la garanti intrinsque dachvement................................................................................ 28

CONCLUSION :................................................................................................................................................. 28

- Le projet de loi 107-1230- Le tableau comparatif DE LA VEFA ENTRE LA France ET LE MAROC31

LES REFERENCES .40


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INTRODUCTION:

la vente est le mode juridique d'accession la proprit le plus naturel, puisque cetteopration a pour effet le transfert du droit du vendeur l'acheteur .Or le schma classique dela vente a longtemps paru inadapt la commercialisation des immeubles neufs pour desraisons tenant au financement de la construction car mme soutenus par les banques Aveclvolution de la vie des affaires, et aux enjeux de plus en plus importants les contratsdeviennent de plus en plus complexes et, ncessitent la conclusion davant-contrats afin descuriser les transactions et de protger les intrts des parties. Ces avant-contrats sont desactes prparatoires au contrat dfinitif de vente. Ils peuvent tre prcds de ngociations oude pourparlers comme ils peuvent appartenir la grande famille des avant-contrats imposs

par les rglementations. En effet, ceux-ci ont diverses appellations et sappliquent dans desdomaines divers. Ainsi, ils prennent le nom de contrats prparatoires , contrats

prliminaires , contrats pralables , promesses de contrats , accord de principe etautres. Cependant, il existe un secteur o ils acquirent une importance particuli re, et cestcelui des ventes immobilires o, dans plusieurs contrats immobiliers, leur conclusion devientimprative. Du fait de la complexit de la rdaction des contrats de ventes immobilires, et enraison de la difficult du financement de ces ventes, des avant-contrats comme les promessesde vente ou les pactes de prfrence, sont frquemment conclus de nos jours. La promesse devente, qui peut tre unilatrale ou synallagmatique, a pour objet essentiel loption donne lventuel acqureur pendant un temps dtermin. Le promettant sengage ne vendre

personne dautre et il immobilise le bien sans contrepartie. Une indemnit dimmobilisation

peut tre paye par le bnficiaire en amont, cest--dire au moment de la conclusion de lapromesse de vente, mais elle ne peut en aucun cas tre considre comme contrepartie delimmobilisation en matire de promesse unilatrale. La leve de loption par le bnficiairetransforme instantanment la promesse en vente. Sagissant de la promesse synallagmatique,

plus connue sous le nom de compromis de vente, elle ne confre aucune des parties uneoption. Autrement dit, leur consentement la vente est ferme et dfinitif sauf dans le cas oune condition de ddit est prvue dans le contrat. Toutefois, celle-ci nimplique pasncessairement la vente car elle peut tre conclue sous condition suspensive et se transformealors en vente conditionnelle. Le pacte de prfrence quant lui, est une convention conclueentre le propritaire dun bien et un bnficiaire,par laquelle le premier sengage, au cas o il

vendrait sa chose, donner la prfrence au bnficiaire du pacte sil paie le mme prix quecelui offert par les autres personnes intresses. Comme dans la promesse unilatrale devente, la Cour de cassation dcide que le droit du bnficiaire est un simple droit de crancecontre le promettant et non un droit rel sur le bien ; il sagit plutt dun droit potestatif . Tousces contrats deviennent dautant plus utiles lors de la conclusion dun contrat de ventedimmeuble en construction ou ce qui est plus connu sous le nom de vente dimmeuble en


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ltat futur dachvement (VEFA), ou encore lors dune vente dimmeuble sous forme delocation accession. Do lintrt de leur tude. Lavant-contrat conclu dans les VEFA est dit contrat prliminaire .

En France, la vente dimmeubles construire a vu le jour avant que le lgislateur ne larglemente. En effet, celle-ci mme ntant pas rglemente par le code civil, tait compatibleavec les termes de son article 1130 qui dispose que : les choses futures peuvent tre lobjetdune obligation . Cependant, le droit commun des ventes ne pouvait offrir des garantiessuffisantes, notamment lacheteur qui avait avanc des fonds pour financer la construction,et qui se trouvait dsarm devant larrt de lopration d la faillite du vendeur. De plus, aulendemain de la deuxime Guerre Mondiale, lacheteur se trouvait dans une position defaiblesse face au promoteur, au point de ne pouvoir exiger ni dlai de livraison prcis, nilexacte dfinition de limmeuble construire ni mme une garantie efficace de bonne fin. Ce

nest quen 1967, quune loi instituant ce type de vente verra le jour le 3 janvier. Cette loi adict un vritable statut ce nouveau type de vente.

Au Maroc, la vente en ltat futur dachvement plus connue sous le nom de vente surplan a galement t rgie, jusqu peu par les dispositions du DOC, droit commun de lavente, ce qui posait dinnombrables problmes aussi bien pour le promoteur que pour le futuracqureur. En effet, laccdant la proprit ne bnficiait daucune garantie de lachvementde la construction ainsi que du remboursement des sommes quil a verses dans le cas delarrt de lopration. Afin de mettre un terme ce vide lgislatif et de remdier tous ces

problmes, le lgislateur a adopt la loi 44-00 qui complte le DOC, par Dahir du 3 octobre2002,et entre en vigueur le 8 novembre 2003. Cette loi rgit les relations entre le promoteurimmobilier et lacqureur tout en dfinissant les droits et obligations de chacun deux, commeelle vise instaurer de la discipline dans les relations dachat et de vente des immeubles.Ainsi, larticle 618 alina 1er de la loi 44-00 dfinit la VEFA comme tant toute convention

par laquelle le vendeur soblige difier un immeuble dans un dlai dtermin et lacqureursengage en payer le prix au fur et mesure de lavancement des travaux. Le contrat

prliminaire ou contrat de rservation est un contrat par lequel un ventuel vendeur (lerservant) sengage rserver un ventuel acheteur (le rservataire) un immeuble. La loi asoumis la formation du contrat prliminaire des conditions particulires et trs prcise. Cette

particularit est celle qui pousse se poser des questions sur la nature juridique de ce contratet sa porte ainsi que sur les modalits de protections des parties notamment la plus faibledentre elles savoir lacqureur. Dans un souci de rpondre ces questions on sarticulera endeux parties essentielles : la nature juridique du contrat prliminaire et sa porte (premire

partie), puis le contrat prliminaire comme outil de protection des parties au contrat de vente


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(deuxime partie). La nature juridique du contrat prliminaire suscite une grande polmique(1), mais il serait intressant de connatre les effets dun tel contrat (2).

PREMIERE PARTIE : LA NATURE JURIDIQUE DU CONTRAT

PRELIMINAIRE

La nature juridique du contrat prliminaire est une question trs controverse.Lunique vrit incontestable est que le contrat prliminaire est un avant-contrat, mais lanotion davant-contrat tant elle-mme ambigu, ceci ne clarifie pas la nature juridique ducontrat prliminaire. La controverse doctrinale apparut ds ladoption de la loi franaise de1967, et continue nos jours se prolonger puisque la jurisprudence reste prudente sur laquestion. Il existe deux opinions doctrinales en la matire, lune a une conception moniste dece contrat, lautre en a une conception dualiste.

Conception moniste:Pour certains des auteurs ayant cette conception du contratprliminaire, ce serait un pacte de prfrence . La jurisprudence a condamn cette analyse,aprs avoir remarqu que le rservant na pas une libert discrtionnaire de ne pas vendrecontrairement au promettant du pacte de prfrence qui jouit de cette libert. Pour dautresauteurs, le contrat prliminaire nest autre quune promesse unilatrale de vente souscondition daccomplissement du programme . Cependant, la Cour de Cassation ayant cass unarrt de la cour dappel de Rennes, du 18 dcembre 1973 et qui avait reconnu que le contrat

prliminaire ntait quune promesse unilatrale de vente, parat avoir voulu carter cette

opinion. Enfin, pour dautres, le contrat prliminaire na quune valeur exploratoire et noncontraignante . Autrement dit, cest un contrat non obligatoire.

Conception dualiste:Pour les auteurs ayant une conception dualiste du contratprliminaire, la nature du contrat change selon lintention du constructeur. C'est--dire quellevarie selon si, au moment de la conclusion du contrat, ce dernier avait ou non lintentiondaccomplir lopration de construction ou pas . Ainsi, lorsque le contrat prliminaire estconclu avant la mise au point dfinitive du projet de construction, il est un simple testcommercial constituant un contrat sui generis. Dans ce cas, le rservant sengage uniquement

rserver et nencourt aucune responsabilit si le projet de construction nest pas ralis. Sipar contre, il ralise son projet mais sabstient de vendre au rservataire, il nengagera saresponsabilit que sil est en faute ou sil le fait de mauvaise foi. Autrement dit, le contrat

prliminaire na plus de valeur obligatoire. Il devient similaire des fianailles. Si le contratprliminaire est conclu aprs la mise au point dfinitive du projet de construction, il estconsidr comme une promesse de vente car ce moment-l il peut prciser les conditions dela vente projete, savoir la description de limmeuble promis, le prix et les modalits


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dexcution. Si en outre, le rservant sengage vendre de faon actuelle et inconditionnelle,le contrat constitue alors une promesse unilatrale de vente avec facult de ddit pour lerservataire. Autrement dit, le rservataire aura le droit de changer davis contrairement aurservant qui, en cas dinexcution de son obligation, aura soit payer des dommages intrtsau rservataire, soit en ralisant de force son obligation. Ceci dit, cette dernire facult est

plus incertaine. La pratique a ainsi compris le contrat prliminaire. Tantt la construction est ltat de simple projet, et auquel cas le contrat nindique que les mentions prescrites par la loi,le vendeur est alors tenu au minimum dobligations et il peut librer sa responsabilit silne donne pas suite son projet. Tantt, la construction est dcide et organise, lactedtermine dans ce cas avec prcision le prix et la chose, et le rservant sengage fermement.La question souleve nest pas de savoir quels sont les effets du contrat prliminaire danschacun des deux cas prcits mais plutt celle de connatre le pouvoir de la volont en lamatire. cet effet, il est clair que les rgles lgales forment un rgime de protection pourlacqureur. Cette protection ne peut tre diminue par le contrat, mais elle peut augmenter en

accroissant les obligations du rservant. En effet, si la chose et le prix sont dtermins, celui-ci peut mme sengager une vritable promesse unilatrale de vente. Le rservataire quant lui ne peut jamais sengager dpasser le seuil maximum lgal des dpts de garantie.Toutefois, si le rservant promet une chose prcise et dtermine au moyen dun prixgalement dtermin, lacte devrait tre soumis aux rgles de la promesse unilatrale de ventetant dans ses conditions (surtout lenregistrement obligatoire de lacte sous seing priv), quedans ses effets (notamment la sanction de linexcution de ses obligations par le promoteur).

Jurisprudence de la cour de cassation

La Cour de cassation na pas pris parti dans cette controverse. Pour ne pas soumettre lecontrat prliminaire larticle 1840 A du Code gnral des impts , elle sest borne direquil ne constituait pas une promesse unilatrale de vente et dcide quil sagissait duncontrat sui generis, et quil tait essentiellement synallagmatique . Dans une autre dcision,elle a admis que les juges du fond avaient pu qualifier le contrat de promesse de vente ferme (sans doute unilatrale), en raison de la volont des parties.

En ralit les deux conceptions ne refltent pas la ralit car la loi nimpose pas unseul type exclusif de contrat ni nen organise deux. Celle-ci se limite garantir une protectionminimum au rservataire que la convention ne saurait diminuer mais quelle peutaugmenter.Les contractants peuvent faire une promesse unilatrale de vente, mais lindemnitdimmobilisation est toujours soumise au rgime spcial des dpts de garantie.


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DEUXIEME PARTIE LE CONTRAT PRELIMINAIRE : OUTIL DE

PROTECTIONDESPARTIESAUCONTRATDEVEFA

La protection des parties au contrat de la vente dimmeuble en ltat futur

dachvement est concrtise par la conclusion du contrat prliminaire certes, mais encoreplus par les conditions imposes par la loi sa conclusion (1) dune part, et par les obligationsquil fait natre pour les deux parties (2) dautre part .En signant le contrat prliminaire, unesorte davant-contrat lachat de la proprit, lacheteur sengage faire lacquisition de lamaison dsigne au contrat, procder sa rception et en prendre possession ainsi qu

payer le prix convenu, tandis que lentrepreneur est tenu de construire la maisonconformment aux spcifications contractuelles, de mettre lacheteur en possession de lamaison et de lui transfrer les titres de proprit. Le contrat prliminaire peut galement trecd, comme tout contrat qui nest pas conclu en intuitu personae et pour lequel une clause

dincessibilit na pas t stipule. Elle ne peut tre opposable au rservant que sil laaccepte dans un acte authentique ou si elle lui a t signifie. Cette cession devra treeffectue dans les mmes formes et conditions du contrat prliminaire. Elle substitue alors de

plein droit le cessionnaire dans les droits et obligations de lacqureur envers le vendeur.Toutes ces conditions sont imposes par la lgislation sur les ventes immobilires en ltatfutur dachvement, qui vise certes la protection de lacqureur et vite au promoteur detomber dans des situations compliques .

Afin de rsoudre ce problme, il y a eu la proposition de faire participer au

financement de la construction d'immeubles ceux qui sont directement intresss par leprogramme, c'est--dire les accdant la proprit. Mais cette proposition manquait du cadrelgal et juridique Pratique rpandue au Maroc, la vente VEFA n'tait soumise aucunerglementation particulire jusqu une priode rcente et labsence de rgles prcises en avaitfait un terrain fertile toute sorte d'abus. Souvent, les promoteurs immobiliers, aussi bien

publics que privs, recourent aux avances des futurs acqureurs afin de mobiliser des moyensfinanciers complmentaires au fur et mesure de l'avancement des travaux de construction.Cette pratique, quoiqu'elle comporte des risques vidents pour l'acheteur et ne repose suraucune base juridique, est devenue un instrument de financement incontournable pour les

promoteurs en raison de la faible implication des banques dans le financement des logements,en particulier le logement social. une question semble simposer avec force : doit-on protgerles parties au dtriment du principe de lautonomie de la volont ? Car il est clair quil se voitrduire son champ dapplication.


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PARTIE I : LE REGIME JURIDIQUE DE LA VENTE

DIMMEUBLE EN LETATFUTUR DACHEVEMENT.

CHAPITREI : LE CONTRAT PRELIMINAIRE OU LE CONTRAT

DE RESERVATION.

la vente sur plans et la vente en l'tat futur d'achvement sont les contrats les plusutiliss en matire de promotion immobilire. La vente d'immeubles construire d'unemanire gnrale a vu le jour avant que le lgislateur n'intervienne pour la rglementer que cesoit en France ou au Maroc . Cette rglementation s'est faite d'une manire progressive et, enFrance particulirement, c'est seulement partir de 1967 (et plus tard en 1993 et 1994) qu'ona dcrt un vritable statut lgal ce type de vente .

Dfinition de la Vente en l'tat futur d'achvement ( la loi 44-00)

Section 1 : Formation du contrat prliminaire de vente .

La formation du contrat prliminaire de vente est encadre par des conditions de fond,de forme et de publicit.


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Conditions de fond :

Outre la mention de l'identit des parties contractantes, du titre de proprit del'immeuble immatricul ou les rfrences de la proprit de l'immeuble non immatricul et du

numro et la date de l'autorisation de construire, le contrat prliminaire de vente doitcomporter certaines clauses obligatoires qui ont trait

* Aux conditions techniques de la vente ;

* Aux conditions financires de la vente ;

Clauses relatives aux conditions techniques de la vente :

S'agissant d'une vente portant sur un immeuble construire, l'acqureur doit pouvoirapprcier ce qui lui va tre livr . D'o des prescriptions particulires quant :A la dsignationdu bien vendu ; A la description dtaille et exacte de l'immeuble objet de la vente(surfacehabitable approximative, nombre de pices principales, pices de services, dpendances);La construction d'un immeuble donne lieu la cration de documents graphiques ou critsnombreux et volumineux : plans, coupes, lvations, plans de rseaux, devis descriptifs Laloi permet que la description gnrale de l'immeuble soit faite par rfrence un jeu completde ces documents graphiques et techniques dposs au rang des minutes d'un notaire ou d'un

professionnel.

Doivent tre galement annexes au contrat :un cahier des charges portant lesindications utiles relatives la consistance et aux caractristiques techniques de l'immeuble, lanature et la qualit des matriaux et des lments d'quipement ainsi que les dlais deralisation et de livraison de l'immeuble. ; des copies conformes des plans d'architecture et lecertificat dlivr par l'ingnieur attestant l'achvement des fondations au niveau du rez-de-chausse.

Le vendeur est en outre tenu de remettre l'acheteur :une copie du cahier des chargesdment sign par les parties (Article618-4 du DOC) ;le rglement de coproprit provisoire(Article 11 de la loi sur le statut de la coproprit et Article 618-4, 3 alina de la loi n44-00)

Remarques !


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1-Le promoteur garde la possibilit dapporter son projet des modifications mineurespour l'adapter aux alas de sa commercialisation L'acqureur doit donc tre vigilant et tudierattentivement, ds le stade de la ngociation, tous les documents sa disposition.

2 -Le contrat doit indiquer le dlai de livraison.

Compte tenu des alas auxquels peut tre soumise la conduite du chantier, les actesmentionnent plutt une priode de livraison (par exemple : tel trimestre de l'anne) qu'unedate prcise. Ce dlai de livraison peut tre prolong, mais aprs accord pralable del'acqureur. En cas du non-respect du dlai de livraison, la loi prvoit, au profit de l'acqureur,le paiement d'une indemnit de 1% par mois de la somme due plafonne 10% par an.

3-Il est vivement recommand de prvoir dans le contrat, une date de livraison, pluttqu'un dlai, ainsi, la clause de pnalit prvue en cas de retard du vendeur aura-t-elle plus dechance d'aboutir. En vertu des rgles de droit commun, des causes de suspension lgitimes

peuvent exonrer le vendeur de toute responsabilit. Il en est ainsi :

* si le retard est d des intempries ;

* si des journes de grves ont perturb l'avancement du travail ;

* si des travaux supplmentaires non prvus dans le contrat initial ont d tre raliss,,

Clauses relatives aux conditions financires de la vente :

Dtermination du prix : Le contrat doit prciser le prix de l'immeuble, ou de la partied'immeuble, vendu ainsi que ses modalits de paiement .La fixation du prix doit tredfinitive. Le prix ne peut faire l'objet d'aucune rvision. Versement du prix : Deux principesle gouvernent :Premier principe : Le vendeur ne peut exiger, ni mme accepter, aucun

versement, quelque titre et sous quelque forme que ce soit, avant la signature du contratprliminaire de vente. Second principe : Les paiements ne peuvent tre exigs ou acceptsqu' mesure et en fonction de l'avancement des travaux. Ainsi, l'acqureur est tenu de payerune partie du prix de la construction selon les phases suivantes :


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1-l'achvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau durez-de-chausse

2-l'achvement du gros uvre de l'ensemble de l'immeuble ;

3-l'achvement des travaux de finition.

Remarque

Il n'y a pas comme en droit franais d'indication quant la quote-part du paiement duprix affecte chacune des phases de ralisation de l'immeuble d'o une responsabilit accruedu notaire marocain et un risque datteinte la crdibilit de la profession par des facilits

trop gnreusement accordes au promoteur.

Pnalits sanctionnant le retard du paiement :

En cas de retard dans le versement du prix d'achat, la loi a prvu une indemnit deretard au profit du vendeur limite 1 % par mois de retard de la somme due, sans quelle

puisse dpasser 10% par an. Toutefois, cette indemnit nest encourue qu'un mois aprs unemise en demeure de payer rest infructueuse adresse l'autre partie par lettre recommande

ou par le secrtariat greffier du tribunal de premire instance .

Les conditions de Forme :

Le contrat prliminaire de vente doit tre tabli par crit. Il doit, sous peine de nullit,revtir soit la forme d'un acte authentique sign devant un notaire ou d'un acte sous seing

priv ayant date certaine dress par un professionnel appartenant une profession lgale. Laliste nominative des professionnels agres pour dresser lesdits actes sera fixe annuellement

par le ministre de la justice. Cest le cas des avocats agres auprs de la cour suprme. Leurs

signatures sont lgalises non par un officier communal mais par le chef du secrtariat greffedu tribunal de premire instance dans le ressort duquel exerce l'avocat concern. Cettedisposition apporte une innovation dans la mesure o, auparavant, les actes de lgalisationtaient toujours du ressort des officiers publics. Cependant, elle vient encombrer un peu plusles tribunaux et notamment le service du secrtariat greffe Les conditions de publicit Levendeur (promoteur immobilier ou lotisseur) est soumis des formalits lgales de publicit.Lobjet de la publicit est de fournir une information fiable et exacte aux futurs bnficiaires


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des lots ou logements quant la consistance de l'opration de construction. Le contenu de lapublicit doit faire rfrence aux documents de l'opration. La loi distingue sur ce point entreles immeubles immatriculs et les immeubles non immatriculs.

Les immeubles immatriculs :

Ds l'obtention du permis de construire, le vendeur (promoteur immobilier oulotisseur) est tenu de dposer la conservation foncire concerne des copies:

* du cahier des charges tabli et sign par l'architecte ;

* du plan d'architecture ne variateur ;

* et du rglement de coproprit lorsqu'il en existe un.

Les immeubles non immatriculs :

Le vendeur est tenu de procder l'inscription sur un registre spcial tenu au greffe dutribunal de premire instance de la circonscription Ouse trouve l'immeuble et au dpt auprsdudit greffe des copies :

* du cahier des charges ;

* du plan d'architecture ne varietur ;

* et du rglement de coproprit lorsqu'il en existe un.

Section2 : le champ dapplication de la loi 44-00

La spcificit de la VEFA est certaine. L'originalit de la loi nouvelle tient aux avantages qu'elleconfre tant au promoteur (vendeur) qu l'acqureur. Cependant, la loi sur la vente d'immeubles enl'tat futur d'achvement (VEFA) n'est malheureusement pas exempte de certaines critiques .


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Les atouts de la Vente en tat futur d'achvement :

La vente en tat futur d'achvement vise assurer :

-La scurit, la transparence et la moralisation du secteur de la promotion immobilire

-La clart et la transparence dans les rapports entre les parties concernes dans le cadrede la VEFA permettent :de garantir les avances verses par les acqureurs pendant les travauxde construction ; de protger l'acqureur contre les manuvres dilatoires qui entachent lestransactions immobilires et toute pratique dnotant la mauvaise foi des professionnels de laconstruction.

-L'avantage de la VEFA est d'assurer la scurit des accdant la proprit en ce quiconcerne les avances verses au vendeur au cours de la construction de l'immeuble en leurassurant le remboursement des sommes par eux verses, en cas dinachvement des travauxde construction.

-Le financement des projets de construction : Le recours la VEFA prsentel'avantage pour le vendeur(promoteur) de ne pas avoir contracter d'emprunts pour

prfinancer en totalit les travaux de construction. Le promoteur n'aura pas mobiliser dessommes trs importantes pour la ralisation de ses projets, puisquil bnficiera dufinancement progressivement assur par les futurs acqureurs. Ceci permettra donc la

profession de raliser plus de logements et de contribuer la rsorption du dficit actuel enlogements qui se monte environ 1 million dunits.

-La VEFA contribue rduire le cot de la construction en facilitant la mobilisationdes prts d'accession la proprit au profit du vendeur, ce qui constitue pour ce secteurdactivit un levier permettant l'autofinancement des projets de la promotion immobilire. Ilest noter que 95% des ventes en France sont effectues avec le principe de la VEFA et que

15% seulement des20promoteurs financent leurs oprations avec des fonds propres contre unminimum de 50% au Maroc.

La proprit des constructions

Le vendeur, dans le cadre de la VEFA, conserve la proprit des constructionsfinances par l'acqureur et ce jusqu' :


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-L'inscription du contrat dfinitif de vente sur les registres fonciers pour les immeublesimmatriculs ;La conclusion du contrat dfinitif de vente pour les immeubles nonimmatriculs ou en cours d'immatriculation, La VEFA prsentera, donc, un avantageindniable pour le vendeur dans la mesure o il va lui permettre de bnficier des avancesverses par l'acqureur tout en gardant la proprit des constructions.

La cession de la VEFA

L'achvement des travaux de construction entrane en effet le transfert de proprit. Danscette situation, c'est la vente du droit commun qui s'impose.(Cour de cassation, 3 chambre civ,23 octobre 2002).

Les inconvnients de la VEFA

Malgr les avantages accords par la VEFA aussi bien l'acqureur qu'au vendeur, laloi sur la vente d'immeubles en l'tat futur d'achvement (VEFA) prsente des insuffisances.La loi sur la VEFA comporte en effet certaines lacunes, voire certaines contradictions avecd'autres textes de loi, et suscite donc des rserves.

La qualification de la VEFA

A la lecture de l'article 618-1 de la loi n44-00, il ressort que la vente dont il estquestion, ne semble pas correspondre une VEFA pour les raisons suivantes :

Dans la VEFA classique , le transfert de la proprit et le paiement du prix ont lieuau fur et mesure de l'dification de l'immeuble. Or, si le prix doit tre pay au fur et mesure de l'avancement des travaux comme le souligne l'article 618-6, le transfert de

proprit et le droit de proprit n'ont lieu quavec l'inscription du contrat dfinitif de ventesur les livres fonciers conformment aux dispositions de l'article 618/20.Nous sommes, donc,en prsence d'une Vente terme sans l'avantage essentiel quelle devrait comporter dunetransmission l'accdant la proprit de l'immeuble de manire rtroactive. Cela pose le

problme de la qualification de cette vente.

La VEFA peut porter sur des immeubles immatriculs ou non immatriculs. Ce texteest en contradiction avec d'autres textes lgislatifs notamment :Le dahir du 12 aot 1913 surl'immatriculation des immeubles qui encourage l'immatriculation ; et surtout le dcret royal du17 dcembre 1968 relatif au crdit foncier, au crdit la construction et au crdit l'htelleriequi autorise les tablissements de crdit octroyer des prts uniquement si l'immeuble estimmatricul ou en cours d'immatriculation.


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Le Transfert de la Proprit

Le transfert de la proprit des fractions vendues au profit des acqureurs n'est valable: qu' partir de la conclusion du contrat dfinitif de vente lorsque l'immeuble st nonimmatricul ou en cours d'immatriculation ; et de l'inscription du contrat dfinitif sur lesregistres fonciers lorsque l'immeuble est non immatricul (Article 618-20 de la loi sur laVEFA).

Cette disposition constituera un handicap pour l'acqureur ncessitant un crdit dans lamesure o les prts ne sont consentis par les tablissements de crdits que sur la base d'unehypothque de premier rang inscrits sur les livres fonciers si l'immeuble est immatricul, oud'une promesse d'hypothque si limmeuble est en cours d'immatriculation (Article 9 dudcret royal portant loi n552-67 du 17 dcembre 1968 relatif au crdit foncier, au crdit laconstruction et au crdit l'htellerie). Ces financements impliquent que l'acqureur dispose

dj de la proprit du bien vendu. Or, dans le cadre de la VEFA, ledit acqureur ne deviendrapropritaire du bien objet de la vente qu'aprs l'achvement des travaux de construction et laconclusion du contrat dfinitif. Dans ces conditions, comment l'acqureur peut-il alors

prtendre un crdit ?

La loi autorise les dsistements

Lun des inconvnients de la VEFA tient la possibilit laisse aussi bien au vendeurqu' l'acqureur de ne pas conclure le contrat dfinitif. Or, la VEFA na dintrt que si lesdsistements sont interdits.

En France par exemple, la VEFA implique un engagement ferme des deux parties,l'une pour vendre et l'autre pour acheter, sans aucune possibilit de rtractation.

Le dlai d'achvement des travaux de construction

Le vendeur doit s'engager sur un dlai d'achvement des travaux, faute de quoi il seraexpos au paiement dindemnits de retard envers l'acqureur. Cette obligation paratcontraignante et exorbitante car elle peut aboutir injustement pnaliser le vendeur du fait de

facteurs externes ou de dcisions administratives non matrisables par lui.

La pr notation

Les dispositions de l'article 618-10 de la loi donnent l'acqureur, pour laconservation de son droit, la facult de requrir la pr notation au vu du contrat prliminaire etavant distraction des titres fonciers individuels. Toutefois, la pr notation prsente


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linconvnient de ne pouvoir tre prise qu'avec l'accord du vendeur. Cette disposition est enrecul par rapport aux dispositions du dahir du 12 aot 1913 sur l'immatriculation desimmeubles qui n'exige aucune condition pralable pour linscription d'une pr notation;Ensuite, cette disposition lgale napporte aucune protection l'acqureur dans la mesure ole vendeur ne donnera jamais son accord sur une disposition qui entrave directementlexercice de son droit de proprit.

La VEFA peut porter sur un immeuble usage d'habitation ou usage professionnel,commercial, industriel ou artisanal. Elle peut tre conclue par toute personne de droit publicou de droit priv.

Section 3 : Mode de ralisation de VEFA

La VEFA a pour particularit de se drouler en deux phases : la loi dicte en effet unmcanisme qui s'chelonne dans le temps et dans lequel la VEFA donne lieu un contrat

prliminaire et un contrat de vente dfinitif. Donc Quels en sont les mcanismes etrgimes ?

Signature du contrat prliminaire de vente

Le contrat d'une vente en tat futur d'achvement ne peut en aucune cas tre concluavant l'achvement des fondations de l'immeuble. Seul un contrat prliminaire de vente pourra

tre envisag ce stade et il ne pourra tre sign qu'aprs l'achvement des fondations auniveau du rez-de-chausse. Ce contrat prliminaire est strictement encadr par la loi nouvelle.

CHAPITRE II :LE CONTRAT DE VENTE DEFINITIF.

Le contrat dfinitif de vente ne peut tre conclu avant l'achvement de l'immeuble.C'est ce stade que s'effectuera le transfert de proprit du bien au profit de l'acqureur.

SECTION 1 : lachvement des travaux de construction

Un immeuble vendu en tat futur d'achvement est rput achev compter du jour dela dlivrance au propritaire des constructions :

Du permis d'habiter s'il s'agit d'un immeuble usage d'habitation ; Du certificat deconformit pour les autres constructions (Article 618-15 de la loi sur la VEFA et article 55 de


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la loi sur l'urbanisme) Ou d'une attestation de conformit des constructions au cahier descharges dlivre par le vendeur la demande de son acqureur. Le permis d'habiter et lecertificat de conformit sont dlivrs par le prsident du conseil communal suite ladclaration d'achvement de la construction par le propritaire et aprs rcolement destravaux. (Article 55 de la loi sur l'urbanisme). L'achvement des travaux de construction del'immeuble doit tre notifi par le vendeur l'acqureur par lettre recommande avec accusde rception, dans les 30 jours qui suivent la date de l'obtention du permis d'habiter ou ducertificat de conformit.

Section 2 : Conclusion du contrat dfinitif de vente VIEFA

Aprs le rglement intgral du prix de l'immeuble, ou de la fraction de l'immeuble,objet du contrat prliminaire de la vente, le contrat dfinitif de vente est conclu dans le dlaide trente jours compter de la date de la notification de l'achvement des travaux deconstruction. La formation du contrat dfinitif de vente obit aux mmes conditions de fond etde forme que le contrat prliminaire de vente. Quant aux conditions relatives aux formalitsde la publicit foncire, le contrat dfinitif de vente doit tre inscrit sur les livres foncierslorsque l'immeuble est immatricul. Ainsi a ce stade il faut faire Attention car Le contenu del'acte dfinitif de vente doit tre identique celui du contrat prliminaire.

A cet gard, l'acqureur doit s'assurer qu'il n'y a pas eu de modification dansl'immeuble et que son tat effectif correspond bien la description du contrat prliminaire.

Section 3 : les effets du contrat de vente VIEFA

Le contrat prliminaire est un avant-contrat provisoire et prparatoire la conclusiondune vente dun immeuble construire, mais il noblige pas le rservant conclure la vente,et cest cet gard quil se distingue le plus dune promesse de vente. Conformment auxdispositions de larticle 618-18 de la loi 44-00 : Le vendeur est tenu ds lobtention du

permis dhabiter ou du certificat de conformit, dans un dlai nexcdant pas 30 jours compter de la date de leur dlivrance, den informer lacqureur, par lettre recommande avecaccus de rception, et requrir lclatement du titre foncier, objet de la proprit sur laquelleest difi limmeuble en vue de crer un titre foncier de chaque partie divise lorsquelimmeuble est immatricul . Certains auteurs estiment que cette disposition signifie que lerservant est tenu de vendre, ce qui parat attacher au contrat prliminaire une porteexcessive. En ralit, cette rgle a pour objet de permettre au rservataire davoir le tempsncessaire de pour comparer le projet de contrat dfinitif et le contrat prliminaire, afin denapprcier les ventuelles diffrences. Mais le rservataire peut renoncer ce dlai et signer la


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vente avant son expiration. Toute notification tardive est un juste motif de retrait durservataire, justifiant la restitution du dpt. Si la vente a t conclue des conditionsdiffrentes de celles prvues dans le contrat prliminaire mais que le rservant avait faitfigurer ces modifications sur le projet de contrat dfinitif notifi au rservataire, lacheteur ne

peut se plaindre du prjudice subit, en prtendant ne pas avoir t spcialement prvenu desmodifications par le vendeur. Par contre, ce dernier peut tre tenu de payer des dommagesintrts lorsque la vente est conclue et limmeuble livr plus tardivement que le dlai prvu

par le contrat prliminaire. Lorsque la vente nest pas conclue, il faut distinguer entre lecaso cest le rservant qui refuse de vendre et celui o cest le rservataire qui nest plusintress :

Refus imputable au rservataire

Si le rservataire refuse de conclure la vente, sans pouvoir prouver un fait justificatif,

le rservant a le droit de conserver le dpt de garantie, sans pouvoir prtendre aucundommage intrt supplmentaire, puisque le contrat est unilatral, le rservataire ne stantaucunement engag acheter. Cependant, une dcision a jug que si le dpt de garantienavait pas t vers lors de la signature du contrat, le rservant sera alors fond demanderla rparation de tout le prjudice subi du fait de la rsolution du contrat, imputable aurservataire.

Refus imputable au rservant

Lorsque le rservant refuse de conclure la vente avec le rservataire ou lorsque cedernier refuse de conclure la vente cause dun fait justificatif, labsence de conclusion de lavente est impute au rservant. Les consquences de cela diffrent selon que le contrat

prliminaire est un simple contrat de rservation ou que cest une promesse de vente ferme.

Sil sagit dun contrat de rservation, qualifi de contrat sui generis lerservant sest simplement oblig rserver, il nest tenu ni de construire ni de propo ser lavente aux conditions prvues par le contrat prliminaire. Lorsque le refus de conclure la ventelui est imputable, il doit restituer au rservataire le dpt de garantie ; il peut tre tenu, en

plus, des dommages intrts en cas de faute.

La restitution doit tre faite sans retenue ni pnalit et sans quaucunedistinction ne soit faite entre les dpositaires ; par consquent, le notaire dpositaire ne peut,lors de la restitution du dpt, retenir sur le montant du dpt une somme titre dhonoraires.Le rservataire doit obtenir la restitution du dpt de garantie dans les trois mois de lademande quil adresse, par lettre recommande avec demande davis de rception, aurservant et au dpositaire.


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Outre la restitution du dpt, le rservant qui refuse de conclure la vente peuttre tenu de dommages intrts supplmentaires en cas de faute de sa part et dun prjudiceprouv par le rservataire que sil na pas rpar la restitution du dpt. La faute du rservant

peut rsulter de ses atermoiements dans la signature de lacte dfinitif ou le dpassement dudlai prvu dans le contrat prliminaire pour la signature de lacte dfinitif. La faute peutaussi consister en la modification de mauvaise foi dune des obligations essentielles du contrat

prliminaire. Toutefois, le rservataire ne peut obtenir la ralisation judiciaire de la vente quele rservant ne veut pas signer. Il en est ainsi notamment lorsquil est impossible de raliser le

projet pour des raisons indpendantes de la volont du rservant ou en raison de lexpirationdu dlai de validit du contrat prliminaire.

Si par contre le contrat prliminaire acquiert la qualification dune promesse devente ferme, le rservant est tenu de donner suite son projet sans pouvoir le modifier saufaccord du rservataire. Il est alors responsable non seulement du retard de livraison de

limmeuble promis, mais galement du prjudice rsultant de la diffrence de surface si lecontrat dfinitif ne lavait pas mentionne.

Lune des raisons ayant pouss le lgislateur instituer le contrat prliminaire dans lesventes dimmeubles en ltat futur dachvement est la protection des parties au contrat. Dansquelle mesure ce contrat protge-t-il laccdant la propritet le promoteur immobilier ?

PARTIE II : LES GARANTIES DE PROTECTION DE

LACHETEUR DANS VIEFA.

Afin de rendre le contrat Viefa , un outil efficace et sur dans la promotion de cesecteur dactivit, le lgislateur a donn une place prpondrante lacheteur au niveau desgaranties de protection de ce dernier , quon peut les aborder selon chapitres suivants (chapitre 1 et 2 ).

CHAPITRE I : LES GARANTIES COMMUNES PROPRES A LA

VENTE DIMMEUBLE EN ETAT FUTUR DACHEVEMENT.

Gnralement, dans le droit commun de la vente, le vendeur se voit imposer uneobligation de dlivrance et une obligation de garantie. Lobligation de dlivrance et commeelle vise un objet raliser dans un futur, s'entend d'abord, en termes de d'chancetemporelle, d'difier cet objet dans un dtail prcis. Elle est soumise une condition, bien sr,dans tous les contrats de vente : la conformit aux principes et aux clauses contractuels


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initialement prvus au contrat prliminaire ou au contrat de rservation sign au dbut del'opration elle-mme .

SECTION 1 : la garantie ddifier en conformit avec les termes du

contrat

Le promoteur est oblig d'difier un immeuble conformment ce qui a t convenuau contrat autant sur le plans quantitatif que qualitatif ; qu'il s'agisse des surfaces, desmatriaux, ou des quipements. Ces particularits dpendent naturellement des obligations quiont t inscrites au contrat prliminaire lors de sa signature. Par contre dans le contrat devente dfinitif, toutes les caractristiques des devis et marchs sont reprises de telle faon quele promoteur ait la possibilit de s'riger contre les entrepreneurs chargs de la ralisation duBien en cas de dfaut de conformit.

Le vendeur ou le promoteur dans la vente sur plans, en sa qualit de matre del'ouvrage est dans l'obligation de veiller de prs la conformit de l'immeuble aux prvisionsdu contrat, d'ailleurs, dans le cas de la vente en l'tat futur d'achvement. Le vendeurconserve les pouvoirs de matre de l'ouvrage jusqu' la rception des travaux . Ce texterappelle que la rception des travaux effectus par les entrepreneurs est faite par les matres del'ouvrage vendeurs et non par les acheteurs, mme si ces derniers ont droit y assister, maiscette prsence n'a ni valeur, ni effet juridique.

Section 2 : la garantie des vices ou malfaon de la construction

Cette garantie biennale concerne certains lments d'quipement qui peuventtre Dissocis de la construction et enlevs ou remplacs sans dtriorer le btiment :quipements mnagers, portes, fentres, revtements muraux, volets, robinets, moquettes, etc.

la garantie dcennale, les constructeurs garantissent les dsordres qui compromettentla solidit de louvrage ou de lun de ses lments dquipement qui fait, indissociablement,corps avec les ouvrages de viabilit, de fondation, dossature, de clos ou de couvert, quel quesoit le vice lorigine du dsordre. Autrement dit, la garantie dcennale sapplique, lexclusion des lments dissociables, aux dsordres qui affectent un lment constitutif de

louvrage, de telle sorte quils le rendent impropre sa destination. Une fois sa responsabilitest tablie, le dbiteur de la garantie dcennale est tenu de rparer les prjudices de toutenature, directement, causs par les dsordres ou de verser une indemnit qui rpareintgralement ces prjudices. Il ne saurait, en revanche, tre contraint dexcuter des travauxqui donneraient une plus-value louvrage. Le montant de lindemnit, verse au bnficiairede la garantie dcennale, doit prendre en compte la vtust de louvrage la date laquelle lesdsordres sont survenus.


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Les constructeurs sont dbiteurs de la garantie dcennale dans la limite desdsordres qui leur sont imputables. Toutefois, si ces constructeurs sont membres dungroupement dentreprises solidaires, le bnficiaire de la garantie dcennale peut demander un ou plusieurs des membres de ce groupement de rparer les dsordres, mme si ces derniersne leur sont pas imputables. Par ailleurs, durant la phase postrieure la rception, lesconstructeurs sont, malgr limprcision de larticle 769 du DOC, solidairement responsablesdes dgts entachant louvrage. Les constructeurs ne peuvent pas prvoir une clausedexonration totale de leur responsabilit dcennale. Par contre, leur responsabilit dcennalene saurait tre engage pour des dsordres causs par un cas de force majeure, du fait duntiers ou encore limmixtion du matre douvrage.

A cet effet, la mise en uvre de la garantie dcennale dpond de lcroulementtotal ou partiel de louvrage ou dun danger vident de scrouler. Cette prcision soulve laquestion de savoir, est ce que la destruction partielle dit-elle tre d'une certaine importance

pour mettre en uvre la garantie des constructions ? vrai dire, le lgislateur na pas prcis la gravit de la dgradation exigeant

lapplication de cette garantie. Face cette passivit, il est permis de dduire qu'unedestruction mme minime de l'ouvrage est suffisante pour engager la responsabilit desconstructeurs. Ce raisonnement est motiv par les termes de larticle 769 qui a donn droit aumatre douvrage de dclencher laction en garantie dcennale, si louvrage prsente undanger vident de s'crouler.

Quant aux personnes bnficiaires de la garantie, larticle 769 du DOC noffre

ce droit quau matre douvrage, et ce contrairement son homologue franais qui, danslarticle 1792 du code civil, prend aussi lacqureur en considration. cet gard, laditegarantie, bien quelle soit, en principe, une mesure protectrice attache la proprit del'ouvrage, elle devient un accessoire de celui- ci, susceptible dtre transmis corrlativementavec la garantie en question.

La transmission de l'action est, en principe, subordonne au transfert de la proprit.C'est pourquoi seul le matre de l'ouvrage et tous ceux qui lui succdent cette proprit,comme par exemple les acqureurs, peuvent en bnficier.Or, cette thse se trouve rfute, en

labsence dune dfinition prcise de la qualit du matre douvrage, dans la mesure o il a ttabli que lacquisition de cette qualit nest pas lie, seulement, la proprit, mais elle peuttre attache dautres droits rels immobiliers, tel que le bail dun terrain nu construire etlemphytose. La garantie dcennale est, par ailleurs, une obligation qui forme larmature dudroit commun. Sa finalit consiste tant assurer une protection particulire au matredouvrage qu sauvegarder la scurit publique. Bref et au bas mot, la garantie dcennalerepose sur lide que les constructeurs doivent, en dpit de lachvement des travaux, prendre


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en charge les dfauts et vices survenant postrieurement la rception. Eu gard limportance et la complexit de la responsabilit dcennale des constructeurs, le prsentsujet revt un double intrt, le premier est dordre thorique alors que le second est dordre

pratique.

Intrt thorique : qui tend exposer les caractristiques qui marquent leparticularisme de la garantie dcennale, en tant que mode visant la protection du matredouvrage vis--vis des constructeurs inclus dans le processus de la construction. Intrt

pratique : en vertu duquel, nous mettons laccent sur les limites de larticle 769 du DOC,dcoulant de sa confrontation avec la ralit de la pratique judiciaire, qui nest quelmanation des exigences du domaine de la construction. Do la porte de ntre interventionqui consiste constater les lacunes entachant linstitution de la garantie dcennale, tout enessayant de cerner les solutions capables de perfectionner ladite institution.

Dans cette perspective

on se demande comment et dans quelle mesure la garantie dcennale est-elle,suffisamment, apte assurer une meilleure protection du matre douvrage et de ses ayantsdroit ?

Certes, la garantie dcennale constitue le centre nvralgique garantissant le risque de

lapparition de certains faits compromettant la solidit de louvrage. Toutefois, ce mcanismemarque des insuffisances qui doivent tre combles.

En effet, comment llargissement du champ des personnes et des dfauts, concernspar la garantie dcennale, peut contribuer la perfection du prsent dispositif ? De surcrot, ily a lieu de noter que le lgislateur confonde, dans le cadre de la computation du dlai de lagarantie dcennale, entre la rception et lachvement des travaux. De ce fait, tout en sachantque les deux notions sont distinctes lune de lautre .

on se demande pourquoi le lgislateur na pas rpar cette confusion ?

De mme, en matire de la responsabilit des constructeurs, les termes de larticle 769susvis ne prcisent pas, expressment, le caractre prsum ou solidaire de laditeresponsabilit. Pour faire face cette imprcision, le lgislateur ne doit-t-il pas insrer lasolidarit , marquant la rponse collective de tous les constructeurs, et la prsomption ,


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dsignant le dchargement de la victime dtablir la preuve du dommage, dans le texte delarticle objet de notre sujet , Sur un autre registre, la recevabilit de laction en garantiedcennale soulve des problmes relatifs la dtermination de la qualit du matre douvrageet au dlai daction.

alors Dune part, est ce que la qualit du matre douvrage sattache, uniquement, aupropritaire foncier ou bien elle vise la personne avec laquelle les constructeurs staientcontracts ?

Dautre part, en tant que priode distincte de celle de la garantie dcennale, le dlaidaction commence-t-il courir partir du moment de la dcouverte pure et simple du vice

par le matre douvrage, ou bien il coule dater de la constatation officielle du dommagecompromettant la solidit de louvrage ?

Par ailleurs, la rparation du dommage, rsultant de la ralisation ou la menacevidente de lcroulement total ou partiel de louvrage, constitue une autre faille suscitant,ainsi, le problme de labsence dune rglementation des pourcentages qui organise lacontrebalance des vices soulevs. La prsente contrebalance est, en absence dune fixationlgale des pourcentages, soumise lapprciation souveraine du juge.

cet gard, comment peut-on limiter ce pouvoir ?

En effet, lassurance obligatoire constitue lpine dorsale garantissant, ainsi, unemeilleure protection maints gards. Elle permet, dune part, au matre douvrage dviterlventuelle insolvabilit des constructeurs, tout en limitant ltendue du pouvoir du juge enmatire dapprciation de lallocation de lindemnit, dautre part.

De ce fait, vue ses avantages considrables, la question est de savoir, pourquoi lelgislateur marocain ne sest pas rendu compte de la valeur de cette institution ?

Afin de rpondre cette problmatique, il nous semble perspicace de diviser leprsent mmoire en deux parties. En premier lieu, nous allons aborder les lmentsconstitutifs de la garantie dcennale et, en second lieu, nous allons aborder laction engarantie dcennale dirige contre les constructeurs immobiliers.


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CHAPITREII : LES GARANTIES PROPRES A LA VENTE EN LETAT

FUTUR DACHEVEMENT

Dans ce chapitre On peut distinguer :

les garanties lies la nature et aux caractristiques du logement, et qui concernent lesvices, cachs ou apparents, les dfauts d'isolation phonique, etc. VoirDfauts du logementneuf : les garanties.

les garanties lies l'opration elle-mme : la garantie de remboursement et lagarantied'achvement. Ces garanties doivent obligatoirement figurer dans le contrat de rservationsign par l'acqureur.

Section 1 : la garantie extrinsque dachvement ou de

remboursement

La garantie de remboursement

La garantie de remboursement est accorde par un tablissement financier. En cas dedfaillance dupromoteur, si le logement n'est pas achev, l'acte est annul et l'acheteurrcupre l'intgralit des paiements effectus .

La garantie d'achvement

Lagarantie d'achvement ne permet pas la rcupration des fonds verss, mais,comme son nom l'indique, vise garantir l'acheteur que le logement lui sera bien livr et queles travaux seront achevs dans les conditions prvues initialement.

On distingue la garantie d'achvement extrinsque et la garantie d'achvementintrinsque.

-La garantie d'achvement extrinsque

Comme pour la garantie de remboursement, la garantie d'achvement extrinsque faitintervenir un tiers, gnralement un tablissement financier. En cas de dfaillancedupromoteur ou du constructeur, la banque ou la socit d'assurance concerne financera ledroulement du chantier et l'achvement des travaux.
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Cest une garantie qui protge bien les intrts de lacheteur.

SECTION 2 : la garanti intrinsque dachvement

Contrairement l'extrinsque, la garantie d'achvement intrinsque ne repose pas surles capacits financires d'une banque ou d'une socit d'assurance mais sur celles du

promoteur lui-mme. En d'autres termes, au lieu de souscrire une assurance spcifique avecun tiers, le promoteur apporte cette garantie intrinsque sur ses fonds propres.

Elle dpend donc essentiellement de la solidit financire du promoteur et prsentedonc un certain risque pour l'acheteur : en cas de dfaillance, et notamment en cas dedpt de

bilan,les travaux ne sont gnralement pas achevs et l'acqureur ne rcupre pas les sommesdj verses.

C'est pour cette raison que la rglementation a renforc les conditions dans lesquellesun promoteur peut fournir une garantie intrinsque, qui ne peut tre dlivre que dans deuxcas :

soit l'immeuble est hors d'eau (structure et toit termins) et aucun privilge ougage ounantissement ne grve la construction

soit les fondations sont acheves et le projet financ hauteur de 75% de son montanttotal, avec des fonds dposs sur un compte spcifique et destins exclusivement aufinancement de l'opration.

En outre, pour protger les intrts de l'acheteur, les paiements sont davantage talsdans le temps qu'avec la garantie extrinsque

CONCLUSION :

Le droit d'une manire gnrale et le droit immobilier d'une manire particulire sont undomaine intressant et motivant en mme temps. Il est de mme pour la promotionimmobilire et particulirement la vente d'immeubles construire, notamment la vente sur

plan, ou la vente en l'tat futur d'achvement qui est devenue le cadre dominant de toutes les
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transactions immobilires. C'est d'ailleurs l'un des contrats les plus utiliss en matire deconstruction et de vente de logement.

Cependant le march immobilier n'a jamais cess d'attirer toutes sortes de catgoriesd'acqureurs, parfois dans le besoin pressant de logement et parfois cherchant tout simplement

plus de confort.

Cette rue chez les promoteurs immobiliers provoque bien sr beaucoup de problmesnotamment en matire de vente sur plan o les acqureurs avancent des versements pourl'acquisition d'appartements dans des immeubles dont la ralisation avance en fonction dessommes avancs.

Que ce soit en France o ce genre d'oprations date des annes 50 ou en Maroc o ce genred'activit est relativement rcent, les problmes sont pratiquement les mmes : retard delivraison, surcots, problmes de conformit, vices apparents et vices cachs, absence degarantie explicites (garantie de bonne fin, garantie d'achvement ou de remboursement).

La lgislation en France ou au Maroc, a toujours essay et essaie toujours d'y faire face, laseule diffrence quand mme que dans la juridiction Franaise, la rglementation en vigueurs'est plus ou moins adapte au march de l'immobilier contemporain et a russi poser desgarde-fous pour parer la mauvaise foie ou la mauvaise volont de certains promoteursindlicats.

Le projet de loi n107-12 relative la vente dimmeubles en letat futurdachevement:

Avis sur la saisine relative au projet de loi n107-12 modifiant et compltant le Dahirdu 9 ramadan 1331 (12 aot 1913) formant Code des Obligations et des Contrats

Le Conseil Economique, Social et Environnemental (CESE) a t saisi par le Prsidentde la Chambre des Conseillers, en date du 29 avril 2014, afin quil mette un avis sur le Projetde loi numro 107-12modifiant et compltant le Dahir du 9 ramadan 1331 (12 aot 1913)formant Code des Obligations et des Contrats. Conformment aux articles 2 et 7 de la loiorganique relative lorganisation et son fonctionnement, le Bureau du Conseil a conficette saisine la Commission Permanente charge des Affaires conomiques et des projetsstratgiques.

Lors de sa 39me session ordinaire tenue le 26 juin 2014, lAssemble Gnrale duConseil Economique, Social et Environnemental a adopt lunanimit le prsent avis.


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Contexte gnrale secteur de limmobilier souffre de nombreux dysfonctionnements,avec, en tte le dsquilibre dans la relation entre le promoteur et lacqureur. En effet,

plusieurs mauvaises pratiques sont releves : aucun cahier des charges des projets nest remis lacheteur, absence dexpertise enfermes de normes de construction la rcupration du

bien, pas de limite des acomptes, superficies qui changent entre lachat et la livraison,pratique du noir , tout cela sans relles possibilits de recours lgal.

Afin dencadrer un modle de vente courant, la vente sur plan, lEtat a introduit, ennovembre 2003,une nouvelle loi n44-00 sur la vente dimmeuble en ltat futurdachvement, visant rglementer davantage ce type de vente et protger les partiesconcernes des abus relevs. Cette nouvelle rglementation na toutefois pas eu les effetsescompts. En effet, elle a t dcrie pour ses conditions difficilement applicables et donc

peu respectes.

Un nouveau projet de rforme de la loi a donc t labor, toujours dans lesprit demieux protgerez consommateur, mais se voulant dans des conditions plus raisonnables etapplicables que la loi prcdente.

Cette nouvelle mouture de la loi ne suscite toutefois encore une fois pas lunanimit.Elle risque mme dengendrer de nouvelles distorsions dans le march de limmobilier. Parmiles principaux points soulevs figurent : la nullit des actes, en cas de non-respect desdispositions de la loi, ce qui peut encourager des comportements contraires lesprit de la loi,

tels qu titre dexemple des retards prmdits dans une situation dimportantes hausses deprix, aboutissant lannulation des engagements de vente, aprs avoir utilis les avances pourfinancer la construction.

Le Conseil Economique Social et Environnemental a t saisi par la Chambre desConseillers afin dtudier les impacts conomique et social du projet de loi n107-12modifiant et compltant le Dahir du 9 ramadan 1331 (12 aot 1913) formant Code desObligations et des Contrats. La saisine concerne la Section IV du Code : de la ventedimmeuble en ltat futur dachvement, articles 618-1 618-20.Le traitement de la saisinesest bas sur quatre sources dexpertise et dinformation : lanalyse documentaire, lesauditions des principaux intervenants concerns par la thmatique, lanalyse dexpriencesinternationales et lexpertise des membres du CESE impliqus dans le domaine. Notamment:

-Tableau rcapitulatif des principales tapes de l'achat en VEFA auMaroc ( en pratique et en droit) et en France ( titre comparatif)


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LA PRATIQUE DE LA VEFA AU MAROC(Applicable Jusqu'au premier novembre 2003)

I- Schma de ralisation :

Premire tape :1. Conclusion d'un contrat prliminaire de vente (compromis de

vente) :(a)Un acte sous seing priv ;

(b)Pas dinscription sur les livres fonciers ;(c)Prestations dsquilibrs : Pas de mentions obligatoires quant

l'tendue des obligations du promoteur (descriptif de l'immeuble, prixdfinitif de vente, dlai de livraison, tablissements de plans,etc..) ;(d)Aucune garantie de remboursement en cas d'inachvement des

travaux de construction ou en cas de redressement / ou liquidationjudiciaire (pas de caution bancaire).

Deuxime tape :1. Obtention du permis d'habiter ou de conformit ;2. Etablissement du rglement de coproprit dfinitif ;3. Eclatement du titre foncier ;4. Signature du contrat dfinitif de vente ;5. Inscription du contrat dfinitif de vente sur les livres fonciers.


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II- Garanties (de droit commun)

Garantie des vices cachs :

1. La garantie annale (article 549 du DOC);2. La garantie dcennale (article 769 du DOC);

Apprciation :

La pratique de la VEFA telle qu'elle se pratique aujourd'hui repose sur

L'article 61 du DOC relatif la vente portant sur des choses futures ;

Mais n'tant qu'un crancier personnel du promoteur, et non encore

propritaire au sens des articles 66 et 67 du dahir de 1913 sur

l'immatriculation foncire jusqu' l'inscription de la vente aux livres fonciers,

l'acqureur s'expose des dangers certains.

Aucune garantie ne le protge en cas :

_ d'inachvement des travaux d'dification ;

_ d'ouverture d'une procdure de redressement / ou de liquidation judiciaire l'encontre dupromoteur.


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LA VEFA AU MAROC APPLICABLE A PARTIR DU SEPTNOVEMBRE 2003

(Date d'entre en vigueur de la loi n44-00)

I - Schma de ralisation :

Premire tape :

2. Parachvement des fondations de l'immeuble ;


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3. Dpt la conservation foncire des copies du cahierdes charges,

du plan d'architecture "ne varietur" et du rglement de

coproprit provisoire le cas chant (618-4 ) ;

4. Remise l'acqureur :a)Du cahier des charges du projet (article 618-4)

dment sign parles parties ;

b)Et du rglement de coproprit provisoire (Article11 de la loi n8.00 sur le statut de la coproprit et article

618.4, 3 alina) ;

Deuxime tape :

1. Caution d'un tablissement bancaire ou dunecompagnie d'assurances garantissant le remboursement des

sommes perues au titre du paiement du prix de vente ;2. Contrat prliminaire de vente (Obligatoire);

3. Paiements chelonns du prix de vente en troisparties correspondant :

a) l'achvement des fondations ;

b) l'achvement des gros oeuvres ;c) l'achvement des travaux de finition.


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Troisime tape

1. Mention d'une pr notation sur production du contratprliminaire, mais aprs accord pralable du vendeur ;

Quatrime tape :

6.Obtention du permis d'habiter ou de conformit ;

7. Etablissement du rglement de coproprit dfinitif ;

8. Eclatement du titre foncier ;

9. Signature du contrat dfinitif de vente ou constatationdu parachvement de l'immeuble ;

10. inscription du contrat dfinitif de vente ou dujugement du tribunal de premire instance.

II- Garanties (de droit commun)

Garantie des vices cachs :

3. La garantie annale (article 549 du DOC);

4. La garantie dcennale (article 769 du DOC);

Apprciation :

La nouvelle VEFA marocaine est un instrument hybride : Elle tient de la vente terme : le transfert de la proprit na lieuquaprs

l'achvement de l'immeuble ; Elle tient de la VEFA classique : en tant qu'elle permet le versement du prix de

vente chelonn au vendeur au cours de la construction de l'immeuble.


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La nouvelle VEFA marocaine n'offre toutefois pas un cadre protecteur efficace pour lesacqureurs en raison de l'Insuffisance de garanties offertes sur la bonne fin des travauxde construction

.

- La vefa en France

I- Schma de ralisation :

Premire tape :1. Signature d'un contrat de rservation (Facultatif) ;

2. Dpt sur un compte bancaire indisponible de 5% du prix devente

Deuxime tape :1. Justification de lachvement des fondations de l'immeuble ;2. Etablissement d'un rglement de coproprit - tat de division ;

3. Projet de contrat de vente ;4. Notification du contrat de vente l'acqureur et du contrat de

prt ;5. Signature du contrat de vente et du contrat de prt ;6. Publication du rglement de coproprit et de la vente ;7.Inscription sur bordereaux du privilge du prteur de deniers

rtroagissant au jour de l'tablissement de l'acte de prt ;8. Versement nexcdant pas 35% (fondations), 70% (mise hors

d'eau) 95%(rception des travaux), 5% restent affects en dpt de garantiepourvices cachs.


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Troisime tape

1. Rception des travaux c'est dire prise de possession parl'acqureur.

Quatrime tape :

1. Libration de la retenue de garantie de 5%

II- Garanties

Garanties de remboursement ou de parachvement del'immeuble :

Deux types de garanties dites extrinsques peuvent tredlivres par un

tablissement de crdit, une socit de caution ou une

compagnie

d'assurance :

1-Caution de remboursement exclusivement ;

2-Cautionnement pour financement de lachvement ououverture de crdit pour financement de lachvement

.


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Garantie intrinsque d'achvement de l'immeuble

Deux garanties sont prvues :

1- Soit la mise hors d'eau (tanchit) en labsence deprivilge et

d'hypothques ;

2- Soit lachvement des fondations avec justification dunfinancement de

l'immeuble 75% ou par fonds propres, ou par le produit ds

ventes dj

conclues ou par crdits confirms dj obtenusGarantie de conformit de la construction

1- Vices cachs : 1 an, dcharge possible aprs un mois ;

2- Garantie dcennale couverte par une compagnied'assurances.

Apprciation : Diversit de garanties intrinsques et extrinsques offertes l'acqureur

dans la VEFA ;

Protection renforce de l'acqureur ;

LES REFERENCES :

Ouvrages gnraux

1I C. ASTON La responsabilit des constructeurs , ditions Le Moniteur, mars 2000.

1I ATIAS Lexique du droit immobilier ditions DALLOZ 1994.

1I J. L. ALBERT Droit de la gestion de l'immeuble ditions DALLOZ 2000.


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1I M.BARAKAT-NUQ Devenir propritaire ditions EYROLLES 2005.

II. Ouvrages spciaux

1I B. AVRIL La promotion immobilire -construction pour autrui .

1I P. MALINVAUD Droit de la promotion immobilire DALLOZ 7me ditions 2004.

1I O.TOURNAFOND Vente d'immeuble construire ditions DALLOZ 2004.

III. Dcrets et lois

1. Lgislation franaise

1I Loi 67/03 du 03 janvier 1967 portant vente d'immeuble construire 1I Code civil

1I Loi 2006/872 du 13 juillet 2006 portant

1I Code de la construction et de l'habitation

1I Dcret 67-1166 du 22 dcembre 1967 modifi par le dcret 72- 489 du 13 Juin 1972,portant application de la Loi 67/03 suscite.

2. Lgislation marocaine

-La loi 44-00 Relative au vente dimmeuble en letat futur dachevement

-Le code des obligations et contrats

-Le code de commerce

Site :

http://www.avocats-france-maroc.com/doc/vente-etat-futur.pdf

projet memoire licence vefa s6

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