Travail de session

UQO 2016

Méthode du coût en évaluation immobilière – IMM1033

Préparé par : Arfi Meftah et Halladja Toufik

Centre islamique de l'Outaouais Adresse: 4 rue

Lois, Gatineau

Rapport destiné à M. André Chagnon

Phase 1 :

Lettre de présentation

Gatineau en bref

Bref historique du lancement de l’immeuble

Plans de situation et localisation

Zonage et règlementation

Phase 2

Plans techniques

Objectif d’évaluation

Description de l’immeuble

État descriptif sur les éléments de construction

Phase 3

Évaluation du terrain sur l’utilisation optimale

La valeur au rôle d’évaluation foncière de

l’immeuble

Évaluation de l’immeuble par la méthode du coût

Conclusion et Annexes

Bibliographies et Références

Phase 1 Introduction Lettre de présentation

Lettre de présentation Gatineau, 15 Mars, 2016

Monsieur André ChagnonUniversité du Québec en Outaouais

Objet : Valeur marchande actuelle du centre islamique de l'Outaouais

Monsieur,Faisant suite à vos instructions au début de session et dans le cadre du cours méthodes du coût en évaluation immobilière, nous vous présentons notre travail de session porté sur l’évaluation d’un Immeuble type institutionnel . Ce rapport servira à établir la valeur marchande actuelle du centre islamique de l'Outaouais situé au 04 rue lois Gatineau.

Nous fixons notre date d’évaluation le 15 mars 2016 pour déterminer la valeur marchande, soit la date correspondant au moment où l’inspection et les données ont été recueillies.Selon les informations disponibles relatives à cette propriété, sa valeur marchande actuelle en date du 15 mars 2016 est de 2 583 000$.Espérant que le contenu sera conforme à vos attentes, nous vous prions d’agréer nos sincères remerciements.

Meftah Arfi & Toufik Halladja.

Lettre de présentation

Gatineau en bref La Ville de Gatineau correspond au territoire de l’ancienne communauté urbaine de l’Outaouais, dissoute le 31 décembre 2001. La nouvelle Ville, créée le 1er janvier 2002, comprend donc les anciennes municipalités d’Aylmer, de Buckingham, de Hull, de Gatineau et de Masson-Angers. La ville de Gatineau est située à l’extrémité sud-ouest du Québec, au confluent des rivières Gatineau et des Outaouais. Elle est bordée par les municipalités de Chelsea, Cantley, Val des monts et l’ange-Gardien, au nord,par la rivière de l’ Outaouais au sud, par la municipalité de Pontiac à l’ouest,ainsi que par la municipalité de Lochaber-partie-Ouest à l’est . Les ponts Champlain, des Chaudières , du Portage, interprovincial et Macdonald-Cartier, ainsi que le traversier de Masson-Cumberland, relient Gatineau à la Ville de d'Ottawa , sur la rive sud.

Source: site web de la Ville de Gatineau

La ville de Gatineau est une partie intégrante de la région de la capitale du Canada. Elle forme avec Ottawa, la quatrième agglomération urbaine d’importance au pays avec une population de 1 236324 habitants. Sa population représente environ le quart de celle de l’agglomération.Consciente de son passé et tournée vers l’avenir, Gatineau est riche de son caractère francophone et de sa diversité culturelle, sociale et économique. À titre de métropole de l’ouest du Québec, elle joue son rôle de pôle économique et culturel de l’Outaouais et contribue au développement de la province. Elle bénéficie également de son positionnement au Coeur de la région de la capitale du Canada et contribue à son essor. Sa croissance démographique s'explique entre autres par des migrations interrégionales et interprovinciales, mais de plus en plus par l'immigration qui s'est développée de façon continue. Gatineau est la deuxième région d'adoption par les immigrants dans la province après l'agglomération urbaine de Montréal : 10 % de la population gatinoise est immigrante.

Plans de situation de la

Ville de Gatineau

Gatineau

Historique de Lancement du centre

En 2004, une première réunion entre les administrateurs du centre islamique de l’Outaouais et le maire de la ville de Gatineau de l’époque, Mr Yves du charmes, a eu lieu pour discuter de la volonté de trouver un terrain pour bâtir une mosquée et un centre communautaire. Les autorités ont bien accueilli le projet. Entre temps, un terrain de 1265 m2 était à vendre au 4 rue Lois et après des négociations avec le propriétaire et après avoir vérifié avec la municipalité que le zonage était adéquat pour le projet, le CIO a procédé à l’achat du terrain.

Source : www.cio-oic.com

Photos prises au moment de réalisation

Préparation de terrain Ossature en

charpente métallique

Plans de situation et localisation de l’immeuble

Situé au 4 rue lois , dans le secteur Hull de la Ville de Gatineau ;À proximité de plusieurs services et centre de loisirs, restaurants et commerces de détail.

LocalisationL’immeuble est localisé dans le quartier vieux- Hull/Côte-Ville,Plus précisément, la propriété est circonscrite au sud du boulevard st-joseph , une artère principale sud-nord dans le secteur Hull de la ville de Gatineau, et la rue st jean-bosco.

L’immeuble est situé dans un quartier de classe vulnérable bien établie à une certaine distance à l'est des édifices gouvernementales et le futur Centre-Ville de la ville de Gatineau. dans l'ouest l’université du Québec en Outaouais et au sud le parc st jean bosco.

Le voisinage de l’immeuble sujet est à vocation résidentielle, avec un assortiment d'habitations unifamiliales et de propriétés commerciales le long des principales artères (boulevard st joseph par exemple).

Plans de situation et localisation de L’immeuble

Localisation :

c

Voisinages

Zonage et réglementation : Selon le plan de zonage de la ville de Gatineau, notre immeuble se trouve dans la zone (3) secteurs de Hull et d’Aylmer, qui porte la référence suivante ; Zone C-08-146 donc il est dans une zone commerciale. Selon le Règlement de zonage 502-2005 et suite aux grille des spécifications de l’annexe A.

Phase 2

Plans techniques

Objectif d’évaluation

Description de l’immeuble

État descriptif sur les éléments de construction

Plans Techniques:

Coupe long A-AFaçades

Plan Sous-Sol

PlanR-D-C

PlanÉtage

Vue Aérienne

Vue de Façade principale

vue latérale 1

vue latérale 2

Objectif d’évaluation

Établir la valeur marchande de l’immeuble au 15 mars 2016 selon la méthode d’évaluation du coût.La valeur marchande se définit comme étant le prix de vente le plus probable d’un immeuble, à la date de référence de l’évaluation, dans un marché libre et ouvert à la concurrence. Elle est établie en fonction des conditions actuelles et prévisibles du marché, sous l’effet de l’offre et de la demande, des tendances de la population, des prix, du pouvoir d’achat, des coûts de construction, du niveau des loyers et des autres manifestations économiques qui agissent sur la valeur de tout bien immobilier. La valeur marchande de tout bien, qu’il soit immeuble ou meuble, est conditionnée par trois éléments fondamentaux qui sont associés à ce bien, à différents degrés. Ces éléments, qui sont l’utilité, la rareté et le pouvoir d’achat, agissent ensemble pour influer sur les coûts, les prix et la valeur d’un bien.

Description de l’immeuble : Le sous sol plein hauteur comprend une salle polyvalente avec une cuisine

le RDC comprend une grande salle de prière et bureaux l'étage comprend une salle de prière Nombre d'étages: 2 Année de construction: 2008 Aire d'étages: 676,6 m2 Lien physique: Détaché Nombre de logements 0 Nombre de locaux non résidentiels: 1 Nombre de chambres locatives: 0

État descriptif sur les éléments de construction

Fondation, charpente et toit :Charpente d'acier avec fondation de béton. Toit plat avec membrane d’étanchéité bitumeuse. Aucune fuite n’a été notée par les responsables.

Murs et fenêtres extérieures :Parements de briques et revêtement en aluminium sur les murs extérieurs.

Système de chauffage, de ventilation et de climatisation (CVC):   

Le chauffage du bâtiment est assuré par l’entremise de plinthes chauffantes électriques et chauffage par unité complète sur le toit avec le climatiseur.

L'eau chaude est assurée par deux réservoirs à gaz de 500 gallons situés dans le sous sol.

État descriptif sur les éléments de construction Électricité :Le bâtiment dispose de sous-panneaux de distribution de disjoncteurs électriques de 100 ampères avec un service de disjoncteur électrique, avec de lumière réguliers florissante

Mouvement vertical :Deux cages d'escalier intérieures situées à l'avant et à l'arrière et attachées par un couloir commun à chaque étage de l'immeuble permettant l'accès à tous les niveaux.

Phase3

Évaluation du terrain sur l’utilisation optimale

La valeur au rôle d’évaluation foncière de

l’immeuble

Évaluation de l’immeuble par la méthode du coût

Conclusion et Annexe

Bibliographie et Références

Évaluation du terrain sur l’utilisation optimale Caractéristiques physiques :La valeur d’un terrain dépend de plusieurs facteurs relatifs aux caractéristiques physiques : Les principaux éléments physiques qui peuvent influer sur la valeur :Situation Superficie Configuration Topographie Nature du sol et du sous-sol Améliorations du terrain Droit de propriétéZonage

Évaluation du terrain sur l’utilisation optimale Situation :La valeur d’un terrain dépend toujours de sa localisation. D’ailleurs, pour tout type d’immeuble la situation est le facteur par excellence (localisation, localisation, localisation...) Proximité aux points d’intérêts considérant le type de terrain évalué (résidentiel vs commercial) i.e. (environs d’un parc vs près de l’autoroute). Accès à la voie publique et aux services d’utilité publique Présence des services municipaux d’aqueduc et d’égout (terrain desservi), accès direct et facile au terrain, circulation, type d’allée, terre plein, etc.

Évaluation du terrain sur l’utilisation optimale Superficie :

La valeur d’un terrain est tributaire de sa superficie. Toutes autres choses étant égales, un terrain plus grand qu’un autre aura une valeur plus élevée. La superficie est : 1 263,10 m2 avec 28,96 m2 à la façade principale. La superficie est très suffisante pour l’usage auquel il est destin.

Évaluation du terrain sur l’utilisation optimale

Configuration :

Selon les éléments de configuration:Une façade sur la rue avec 28,96 m2 Terrain d’angle Largeur de 43,61 m2 et profondeur du terrain 28,96m2

Orientation vers le nord-est.

Évaluation du terrain sur l’utilisation optimale

Configuration :

La configuration du terrain est importante mais sa configuration idéale diffère selon la vocation du terrain. Notre terrain est rectangulaire soit la forme idéale pour plusieurs services. 01 pour bâtiment résidentiel ,02 pour institutionnel, parking et commercial selon la fonction du type de commerce.

Évaluation du terrain sur l’utilisation optimale

Topographie ; Une section de terrain très accidentée peut limiter la dimension des constructions. Notre terrain est un terrain 100% plat très rechercher.

Nature du sol et/ou du sous-sol ;Selon la nature du sol notre terrain a été contaminé lors de l’achat du terrain et décontaminé avant la construction du centre.

Évaluation du terrain sur l’utilisation optimale

Droit de propriété:le terrain appartient 100% à SOCIETE CENTRE ISLAMIQUE DE L'OUTAOUIS. Zonage : selon le zonage, le terrain a un grand potentiel car il est inscrit dans la zone commerciale de la ville de Gatineau C-08-146. L’Annexe A de la Grille de spécifications du zonage de la ville explique toutes les normes et règlementations permises pour l’utilisation maximal de notre immeuble.

La valeur au rôle d’évaluation foncière de l’immeuble

Valeurs au rôle d'évaluation foncière: Date de référence au marché: 2013-o7-o1 Valeur du terrain: 1326oo$ Valeur du bâtiment: 1994 800$ Valeur de I 'immeuble: 2127400$ Valeur de I 'immeuble au rôle antérieur: 1947700$

Évaluation de l’immeuble par la méthode du coût Méthode du coût : permet de comparer ce qu’il en couterait à un acheteur pour acquérir la propriété à évaluer plutôt que d’en construire une neuve présentant l’utilité optimal. La différence entre ces 2 montants représente la dépréciation.

Moyen de preuve indirect s’appuyant sur des analogies et corollaires (coûts de construction, durée de vie, etc.) qui ne reflètent pas directement le comportement des acheteurs et vendeurs, révélé par les prix de vente.

La propriété à évaluer est considérée comme une entité physique constituée de deux éléments à traiter séparément : le terrain et le bâtiment.

Évaluation de l’immeuble par la méthode du coût

Terrain : évalué comme s’il était vague et utilisable pour son usage le meilleur et le plus profitable.

Bâtiment : évaluées sur la base de leur coût à l’état neuf, duquel on soustrait toute forme de dépréciation quantifiable.

Coût neuf : résultat de l’estimation du montant total d’argent qui devrait être normalement déboursé pour acquérir à l’état neuf les constructions qui font l’objet de l’évaluation, à la date de référence et à l’endroit où elles se trouvent.

Évaluation de l’immeuble par la méthode du coût

Quantification de la dépréciation Cette étape est déterminante dans l’application de la méthode du coût. Elle consiste à quantifier la diminution de valeur que subissent les constructions à évaluer, en regard de leur coût à neuf. Le montant de cette diminution de valeur est habituellement ventilé selon différentes causes, regroupées en trois catégories distinctes : la désuétude fonctionnelle, la détérioration physique et la désuétude externe.

Étapes a suivre : L’établissement de la valeur d’un immeuble par la méthode du coût comporte cinq étapes distinctes:1. Évaluer le terrain comme s’il était vague et selon son usage le meilleur et le plus profitable;2. Établir le coût neuf des constructions à évaluer (bâtiments et améliorations d’emplacement);3. Quantifier la dépréciation qui caractérise les constructions dont le coût neuf a été établi;4. Établir le coût déprécié, en soustrayant la dépréciation quantifiée du coût neuf établi;5. Formuler une indication de la valeur, en ajoutant la valeur du terrain au coût déprécié.

Estimation de la valeur du terrain comme s’il était vacant Valeur au rôle d'évaluation foncière 2015 (1er juillet 2013) 132 600$

Taux d’inflation février 2016 1,4 %

Valeur marchande du terrain arrondie (en date du 15 mars 2016) :134 500$

Sources : Statistique Canada, CANSIM, tableau 327-0043 et produit no 62-007-X au catalogue.Dernières modifications apportées : 2016-02-09.

Établir la valeur marchande du BâtimentNous avons utilisé la technique du procédé détaillé soit la fiche 2.4.1 du manuel d’évaluation foncière du Québec afin de déterminer le coût de remplacement à neuf du bâtiment, les facteurs rajustement et les dépréciations nécessaires. Le procédé détaillé:Il s’agit d’un procédé précis et fiable. Tous les coûts directs et indirects encourus pour une construction sont compilés. Cette méthode est généralement celle utilisée par les ingénieurs, architectes, contacteurs et estimateurs de coûts. La complexité et les énergies requises en limite l’utilisation.

Fiche 2.4.1

2 448 335$

Analyse du bâtiment

Bâtiment en très bon état (construction 2008) ; Bien entretenu, usure normale et même inférieure selon l’âge ;

Bonne fonctionnalité des espaces à l’intérieur du centre, construit selon les normes spirituelles et architecturales

Aucune rénovation depuis la construction, sauf la peinture intérieure à fréquence régulière ;

17 cases de stationnements asphaltés en excellent état. l’impact économique est positif pour la zone et l’endroit du centre

Conclusion

les résultats indique que La valeur marchande actuelle, en date du15 mars 2016 est de : 2 583 000$

Deux millions cinq cent quatre-vingts trois mille dollars

À noter que le pourcentage d’estimation de la dépréciation physique à été retenu a la base de procédé âge-vie. 9/75 =12%

Annexe 1

Annexe 2 Ville de Gatineau Village -8 Règlement de zonage 502-2005Annexe A : Grille des spécifications page 247.

Annexe 3

Bibliographie et Références : Centre islamique de L’Outaouais :http://cio-oic.com/ M. Louis-Guy et M.Chagnon André Fiche de Calcule automatique 2.4.1 de

MÉFQ. Ville de Gatineau, [en ligne]: http://www.gatineau.ca/docs/guichet_municipal/urbanisme_habitation/

reglements_urbanisme/pdf/plan_urbanisme/reg_500_2005_2012_01_16.pdf Manuel d’évaluation Foncière du Québec 2005 Volume 4 partie Méthode du

coût . Sources : Statistique Canada, CANSIM, tableau 327-0043 et produit no 

62-007-X au catalogue . http://www.statcan.gc.ca/tables-tableaux/sum-som/l02/cst01/econ144e-fra.htm

Notes de cours IMM1003, Éléments d’évaluation immobilière, Méthode du coût, par Mme Alexandra Boivin É.A.

Document « Calcul de la dépréciation, Approche du coût », Partie 1-2-3, Vision globale, par Robert Prévost, mise-à-jour par M. André Chagnon.

M. Chagnon André. Fondements et contexts en analyse immobilière.