Projet de loi 16, 141 et 41Survol des grands changements législatifsLe 9 novembre 2019

Par : Élise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A Me Stefania Chianetta, avocate, médiatrice et arbitre accréditée (IMAQ)

Projet de loi 16

• Loi visant principalement l’encadrement des inspections en bâtiment et de la copropriété divise, le remplacement de la dénomination de la Régie du logement et l’amélioration de ses règles de fonctionnement et modifiant la Loi sur la Société d’habitation du Québec et diverses disposition législatives concernant le domaine municipal

• Déposé à l’Assemblée nationale le 3 avril 2019

• Projet de loi omnibus dont l’étude article par article n’est pas terminée à ce jour, donc les articles n’ont pas force de loi tant qu’ils ne seront pas adopté et reçu sanction.

Mémoire de la FCQ sur projet de loi 16

Pour accéder au mémoire de la FCQ sur PL-16

Articles du projet de loi groupés en 5 catégories

1. Registres du syndicat

2. Protection de l’acheteur

3. Assemblées et réunions du C.A.

4. Pouvoirs du tribunal

5. Fonctionnement général

Registre du syndicat9 principaux changements

Clauses pénales dans l’acte constitutif

Clauses pénales(1622 C.c.Q.)

Acte constitutif (art. 1053 C.c.Q.)

Règlement d’immeuble(art. 1054 C.c.Q.)

Concepts d’analyse

« convention relative à l’immeuble » ou si elle « précise les pouvoirs et devoirs respectifs du conseil d’administration du syndicat et de l’assemblée des copropriétaires »

« procédure de cotisation et de recouvrement aux charges communes » ou si elle constitue l’une des « règles relatives au fonctionnement et à l’administration de la copropriété »

Majorité requise(suite à l’adoption de PL16)

¾ des voix des copropriétaires présents et représentés (1097 C.c.Q.)

Majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés à l’assemblée (article 1096 C.c.Q.)

Formalités à respecter

Les modifications à l’acte constitutif de copropriété sont :- signées par le syndicat (1059 C.c.Q.);- notariées et en minute (1059 C.c.Q.);- présentées au bureau de la publicité des droits sous le numéro d’immatriculation des parties communes (article 1060 C.c.Q.)

Les modifications apportées au règlement de l’immeuble sont simplement déposées au registre du syndicat au travers du Registre des règlements (1060 C.c.Q.)

Jurisprudence Construction Canadienne T.J. Québec inc c. Alain Bertrand et als (200-05-001765-911 ; 21 avril 1994)

Magne c. Martigal (540-17-008980-137 ; 4 juin 2015)

Modifications tacites aux règlements sont interdites

Ajouts au contenu du registre du syndicat

Modalité de consultation du registre etajout d’un carnet des entretiens faits et à faire qui devra être révisé périodiquement

Analyse des enjeux

• Clarifier le mode de consultation du registreest positif

• Établir un carnet des entretiens à faire est unebonne pratique.

• Pour ce qui est du maintien du registre des entretiens faits, cela pourrait être fastidieuxselon la méthodologie envisagée par le gourvenement si cela doit être tenu en temps réel. Il sera impératif de commenter le projetde règlement à cet effet.

Étude du FdP aux 5 ans et contribution selon l’étude

Impact sur les frais de condo

• Hypothèse que la cotisation du FdP à 100 % équivaut à environ 0,5% de la valeur à neuf de l’immeubles (échantillon 110 bâtiments ; 6371 condos)

• Si les immeubles avaient 10 ans :

• Augmentation moyenne des frais de condo de 48%

• Augmentation moyenne des frais de condo de 138 $

• Si les immeubles avaient 20 ans :

• Augmentation moyenne des frais de condo de 171 %

• Augmentation moyenne des frais de condo de 205$

Analyse des enjeux

Positif : • Fonds de prévoyance pourra être investi dans des placements à plus long terme

qu’avant donc possibilité de meilleurs rendements.

• Que tous les immeubles aient accès à une étude du fonds de prévoyance est positif, car c’est un guide fort utile.

• Promoteurs devront cotiser le fonds de prévoyance dès le départ avec une cotisationplus réaliste par rapport aux besoins du bâtiment (0,5% de la valeur de reconstruction)

Négatif : • Étude du fonds de prévoyance à faire reviser tous les 5 ans sera coûteux et l’on peut

s’interroger sur le rapport coût-benefice pour les petits immeubles.

• Forcer les syndicats à cotiser à la hauteur de l’étude du fonds de prévoyance estsusceptible de mettre en situation financière précaire de nombreux ménages.

Possibilité d’obtenir les plans directement des professionnels du promoteur

Documents que le promoteur doit remettre au syndicat

Registres du syndicatSommaire des modifications1. Clauses pénales dans l’acte constitutif (article 24 du PL16 ; 1053 C.c.Q)

2. Modifications tacites aux règlements sont interdites (article 25 du PL16 ; 1060 C.c.Q)

3. Ajouts au contenu du registre du syndicat (article 31 du PL16 ; 1070 C.c.Q)

4. Modalités de consultation du registre (article 32 du PL16 ; 1070.1 C.c.Q)

5. Ajout d’un carnet des entretiens faits et à faire qui devra être révisé périodiquement (article 32 du PL16 ; 1070.2 C.c.Q)

6. Étude du fonds de prévoyance aux 5 ans et contribution selon l’étude (article 33 du PL16 ; 1071 C.c.Q)

7. Contribution du promoteur au fonds de prévoyance = 0,5% de la valeur à neuf (article 33 du PL16 ; 1071 C.c.Q)

8. Possibilité d’obtenir les plans directement des professionnels du promoteur (article 38 du PL16 ; 1083.1 C.c.Q)

9. Documents que doit remettre le promoteur au syndicat (article 54 du PL16 ; 1106.1 C.c.Q)

Protection de l’acheteur10 principaux changements

Attestation du syndicat sur l’état de la copropriété etrenseignements pour consentement éclairé de l’acheteur

Analyse des enjeux

Positif : • L’information fournit d’un immeuble à l’autre au promettant-acheteur sera

plus facile à comparer.

Négatif : • Si l’attestation ne porte pas uniquement sur des informations factuelles,

cela sera risqué pour celui qui fournira l’attestation de se faire poursuivre par un promettant-acheteur qui n’aurait pas eu un consentement éclairé de sesdires ou du vendeur en cas d’échec de la transaction.

• Le fait de fournir les documents et renseignements utiles au consentementéclairé de l’acheteur devrait reposer sur les épaules du courtier immobilieret non du syndicat, car ce qui est important pour un acheteur ne l’est pas pour un autre et seul le courtier qui est en relation d’affaires avec son client peut identifier les informations qui permettront au promettant-acheteur de fournir un consentement éclairé. C’est le vendeur qui devrait être chargé de consulter le registre du syndicat pour transmettre les informationsfactuelles pertinentes à la décision du promettant-acheteur.

État des charges communes dues par le vendeur doit inclure les intérêts, s’il y a lieu

Possibilité de se dédire de la promesse d’achat jusqu’à 10 jours après la réception de la note d’information

Possibilité du gouvernement de bonifier les informations à inclure dans le contrat préliminaire

Obligation de la note d’information pour la vente initiale de toutes les copropriétés divises

Note d’information doit indiquer plan de garantie et son contenu pourrait être bonifié par règlement du gouvernement

Budget du promoteur devra être réaliste et FdP initial à 0,5% de la valeur à neuf

Analyse des enjeux

Positif : • Il y a une marge d’écart raisonnable de 10 % qui a été introduite dans

PL-16 pour les écarts entre les résultats réels et le budget réalisé par le promoteur, ce que nous croyons évitera des litiges entre les syndicats et les promoteurs.

Négatif : • Nous sommes favorables au fait que le promoteur doit déposer 0,5% de

la valeur à neuf dans le fonds de prévoyance, mais la phrase introduitedans le PL-16 à 1791 C.c.Q semble problématique dans sa formulation en lien avec les ‘’charges communes’’, car il n’est pas clair que cepassage vise uniquement la contribution annuelle au fonds de prévoyance (à noter que cela est plus clair à 1071 C.c.Q.)

Protection accrue des dépôts laissés au promoteur

Possibilité d’annuler la vente ou demander une réduction de prix de vente si absence de contratpréliminaire ou de note d’information

Protection de l’acheteurSommaire des modifications1. Attestation du syndicat sur l’état de la copropriété (article 29 du PL16 ; 1068.1 C.c.Q)

2. Documents et renseignements pour consentement éclairé de l’acheteur (article 29 du PL16 ; 1068.2 C.c.Q.)

3. État des charges communes dues par le vendeur doit inclure les intérêts, s’il y a lieu (article 30 du PL16 ; 1069 C.c.Q.)

4. Possibilité de se dédire de la promesse d’achat jusqu’à 10 jours après la réception de la note d’information (article 55 du PL16 ; 1785 C.c.Q.)

5. Possibilité du gouvernement de bonifier les informations à inclure dans le contrat préliminaire (article 56 du PL16 ; 1786 C.c.Q.)

6. Obligation de la note d’information pour la vente initiale de toutes les copropriétés divises (plus d’exemption) (article 57 PL16 ; 1787 C.c.Q.)

7. Note d’information doit indiquer plan de garantie et son contenu pourrait être bonifié par règlement du gouv. (article 58 du PL16 ; 1788 C.c.Q.)

8. Budget du promoteur devra être réaliste (10% marge d’erreur) ; FdP initial à 0,5% de la valeur à neuf (article 59 du PL 16 ; 1791 C.c.Q.)

9. Protection accrue des dépôts laissés au promoteur (article 60 du PL16 ; 1791.1 C.c.Q.)

10. Possibilité de demander dans les 90 jours de la vente ou de l’assemblée de transition, d’annuler la vente ou de demander une réduction de prix de vente s’il y a absence de contrat préliminaire ou de note d’information (article 61 du PL16 ; 1793 C.c.Q.)

Assemblée7 principaux changements

Lors d'une assemblée de reprise, au moins 50 % des voix de toute la copropriété doivent être présentes pour vote à double majorité

Indivisaire absent est présumé avoir donné procuration

Vote à double majorité calculé sur la base du ¾ des voix des copropriétaires présents et représentés

Lorsqu’on réduit les voix d’une personne, cela réduit le total des voix aux fins du calcul du quorum

Possibilité de l’assemblée de limiter l’usage d’une partie privative

Analyse des enjeux

Positif : • Susceptible de donner plus de droits au syndicat pour intervenir à

l’intérieur des parties privatives (ex : interdiction cannabis)

Négatif : • Susceptible d’entraîner des abus et des litiges. Toutefois, ce risque

est mitigé par le fait qu’une personne peut contester une décisiond’assemblée si elle a été prise de façon partiale, dans l’intention de nuire ou au mépris des droits d’un individu (1103 C.c.Q).

Inhabilité à être administrateur si charges communes impayées depuis plus de 3 mois

Communication des décisions du C.A. (PV ou résolutions) et le procès-verbal de toute assemblée dans les 30 jours

Assemblées et réunion du C.ASommaire des modifications1. Lors d'une assemblée de reprise, au moins 50 % des voix de toute la copropriété doivent être présentes pour vote à double

majorité (article 41 du PL16 ; 1089 C.c.Q.)

2. Indivisaire absent est présumé avoir donné procuration (article 42 du PL16 ; 1090 C.c.Q.)

3. Vote à double majorité calculé sur la base du ¾ des voix des copropriétaires présents et représentés (article 47 du PL16 ; 1097

C.c.Q.)

4. Lorsqu’on réduit les voix d’une personne, cela réduit le total des voix aux fins du calcul du quorum (article 48 du PL16 ; 1099 C.c.Q.)

5. Possibilité de l’assemblée de limiter l’usage d’une partie privative (article 49 du PL16 ; 1102 C.c.Q.)

6. Inhabilité à être administrateur si charges communes impayées depuis plus de 3 mois (article 39 du PL16; 1086 C.c.Q.)

7. Communication des décisions du C.A. (PV ou résolutions) et le procès-verbal de toute assemblée dans les 30 jours(articles 40 et 50 du PL16 ; 1086.1 et 1102.1 C.c.Q.)

Pouvoirs du tribunal5 principaux changements

Implication du tribunal sur les décisions du conseil ou son incapacité à en prendre

Tribunal pourrait modifier exceptionnellement une décision d’assemblée

Tribunal peut décider à la place de l’assemblée des copropriétaires si opposition systématique de certains d’entre eux

Pouvoirs du tribunalSommaire des modifications 1. Tout copropriétaire ou administrateur peut (dans les 90 jours) demander au tribunal d’annuler ou,

exceptionnellement, de modifier une décision (du C.A.) partiale ou prise dans l’intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits (article 40 du PL16 ; 1086.2 C.c.Q.)

2. Tribunal peut rendre des ordonnances nécessaires estimées appropriées à la place du conseil s’il y a empêchement des suites de l’opposition de certains administrateurs (article 40 du PL16; 1086.3 C.c.Q.)

3. Tribunal peut remplacer le conseil par un administrateur provisoire (article 40 du PL16 ; 1086.4 C.c.Q.)

4. Tribunal pourrait, exceptionnellement, modifier une décision d’assemblée si une action est intentée dans les 90 jours (auparavant tribunal pouvait uniquement annuler) (article 51 ; 1103 C.c.Q.)

5. Tribunal peut rendre toute ordonnance qu’il estime appropriée dans les circonstances, à la place de l’assemblée des copropriétaires s’il y a empêchement des suites de l’opposition systématique de certains d’entre eux (article 52 du PL16 ; 1103.1 C.c.Q.)

Fonctionnement général6 principaux changements

Clarification du rôle du syndicat quant aux travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble

Clarification sur la répartition des charges pour les parties communes à usage restreint

15 jours de délai pour aviser syndicat lors d’un achat ou d’une location

Avis écrit lorsque le syndicat désire faire des travaux non urgents dans la partie privative

Obligation de consulter l’assemblée avant toute cotisation spéciale

Obligation que l’assemblée autorise le syndicat pour consentir hypothèque mobilière

Fonctionnement généralSommaire des modifications

1. Clarification du rôle du syndicat quant aux travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien

de l’immeuble (article 23.1 du PL16 ; 1039 C.c.Q.)

2. Clarification sur la répartition des charges pour les parties communes à usage restreint (article 26 du

PL16 ; 1064 C.c.Q.)

3. 15 jours de délai pour aviser syndicat lors d’un achat ou d’une location (Article 27 du PL 16 ; 1065 C.c.Q.)

4. Avis écrit lorsque le syndicat désire faire des travaux non urgents dans la partie privative (Article 28 du

PL16 ; 1066 C.c.Q.)

5. Obligation de consulter l’assemblée avant toute cotisation spéciale (Article 35 du PL16 ; 1072.1 C.c.Q.)

6. Obligation que l’assemblée autorise le syndicat pour consentir hypothèque mobilière (Article 36 du PL16

; 1076.1 C.c.Q.)

Projet de loi 141

• Loi visant principalement à améliorer l’encadrement du secteur financier, la protection des dépôts d’argent et le régime de fonctionnement des institutions financières

• Loi adoptée le 13 juin 2018

• Plusieurs dispositions entrées en vigueur le 13 juillet et 13 décembre 2018

Les grandes lignes

1. Fonds d’auto-assurance (1071.1 C.c.Q.)

2. Assurance responsabilité civile des copropriétaires obligatoire (1064.1 C.c.Q.)

3. Création de fiches descriptives des unités de référence (1070 et 1106 C.c.Q.)

4. Valeur de reconstruction et évaluation professionnelle (1073 C.c.Q.)

5. Couverture responsabilité civile du syndicat (1073 C.c.Q.)

6. Franchise raisonnable (1073 C.c.Q.)

7. Assurances du syndicat sont de première ligne (1074.3 C.c.Q.)

8. L’assureur ne peut être subrogé dans les droits du syndicat sauf en cas de préjudice corporel ou moral ou lors de faute lourde ou intentionnelle (1075.1 C.c.Q)

9. Interdiction de récupérer la franchise du syndicat ou les coûts d’un dommage inférieur à la franchise de la part du responsable d’un sinistre, autrement que si le syndicat peut le prouver fautif (1074.2 C.c.Q.)

1. Fonds d’auto-assurance

Fonds doit être cotisé à la hauteur de 1x la franchise la plus élevée exception faite de la franchise pour tremblement de terre, et ce, dans les 24 mois de l’adoption du règlement du gouvernement (devrait être imminent mais pourrait s’étirer jusqu’au 13 juin 2020).

Le fonds devra être recotisé annuellement, si une partie des sommes est dépensée pour payer des franchises ou des dommages par le syndicat.

Annuellement, le syndicat n’est pas obligé de cotiser plus que 1/2x la franchise la plus élevée prévue au point 1.

Le fonds devra être liquide et disponible à court terme.

2. Assurance responsabilité civile des copropriétaires devient obligatoire

13 condos et moins :

1 000 000 $

Plus de 13 condos :

2 000 000 $

3. Création de fiches descriptives des unités de référence

Lister tous les finis d’origine pièce par pièce

Description textuelle et/ou par image pour assurer une bonne compréhension.

3. Création de fiches descriptives des unités de référence (suite)

Extrait du projet de loi 41 (déposé le 31 octobre 2019)

• Date butoir : 13 juin 2020

• Majorité requise : 50.01% des copropriétaires, représentant plus de 50% des voix de tous les copropriétaires présents ou représentés

• Nouvelle majorité?

• Temporaire?

• On fait quoi avec les syndicats qui ont déjà adopté leurs fiches?

• Délai trop court

• Adoption par majorité prévue, maismodification par la double majorité de 1097 (voir 1097 alinéa 5 C.c.Q.)

4. Valeur de reconstruction et évaluation professionnelle

Valeur à neuf Doit être mis à jour aux 5 ans

5. Couverture responsabilité civile du syndicat

• Devra couvrir : • les membres de son conseil d’administration

• le gérant

• de même que le président, le secrétaire et les autres personnes chargées de voir au bon déroulement de l’assemblée des copropriétaires

Une firme de gestion externe devrait tout de même avoir des assurances en responsabilité civile / erreur et omission.

6. Franchise raisonnable

• Gouvernement ne s’est pas encore penché sur un règlement en cette matière.

• Les modifications entreront en vigueur 12 mois après l’adoption d’un règlement ou au plus tard le 13 décembre 2020.

7. Assurances du syndicat sont de première ligne

• Si un copropriétaire souscrit à une police d’assurance couvrant sa partie privative et pas seulement ses améliorations, cela n’empêche pas que les assurances souscrites par le syndicat demeurent prioritaires et constituent les assurances de première ligne (1074.3 C.c.Q.)

8. Aucune subrogation possible, sauf en certains cas d’exception

• La subrogation n’est plus possible, sauf lorsque :

• Préjudice corporel ou moral

• Faute lourde

• Faute intentionnelle

ensemblecontre1074.com

Le libellé proposépar PL-41

corrigera-t-il nosproblèmes?

« 1074.2. Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudiceoccasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêtassurable ne peuvent être recouvrées des copropriétairesautrement que par leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peutobtenir du copropriétaire tenu de réparer le préjudicecausé par sa faute et, dans les cas prévus au présent code, le préjudice causé par le fait ou la faute d’une autrepersonne ou par le fait des biens qu’il a sous sa garde.

Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa. »

Problématiques qui demeurent malgré PL-41

• Interprétation du terme ‘’faute’’ -vs- ‘’responsabilité’’ par les assureurs ne changera probablement pas.

• Le syndicat demeure avec le fardeau de la preuve d’une faute.

EN SOMME : L’harmonie des communautés et la santé financière des syndicats continueront d’être compromises par les multiples abus et poursuites découlant de 1074.2 C.c.Q qui n’existaient pas à l’époque du régime de ‘’responsabilité sans faute’’.

Il y a de l’espoirOn pourra commenter ce

projet de loi pour l’influencer

Pourquoi il est souhaitable de se rapprocher du ‘’no-fault’’ en copropriété?

- Pour les mêmes raisons que l’industrie automobile :

- Limite le biais qu’a l’assureur de refuser d’indemniser pour de petites réclamations, sachant que l’assureur ne contestera pas vu les frais judiciaires pour le faire.

- Parce que cela limite le nombre de litige qui autrement engorgeraient les tribunaux.

- Parce que les assureurs ont fait la démonstration éloquente avec 1074.2 C.c.Q qu’ils ont le gros bout du bâton, maintenant qu’il revient au syndicat de prouver la faute plutôt qu’à eux de prouver qu’il n’y a pas eu négligence comme avant 1074.2 C.c.Q.

- Les assureurs peuvent gérer leurs risques en choisissant leurs assurés, ce qui n’est pas le cas des syndicats qui ne choisissent pas qui achètent dans leurs immeubles.

Une proposition alternative

« 1074.2. Les sommes engagées par le syndicat pour le paiement des franchises et la réparation du préjudice occasionné aux biens dans lesquels celui-ci a un intérêt assurable ne peuvent être recouvrées des copropriétaires autrement que par leur contribution aux charges communes, sous réserve des dommages-intérêts qu’il peut obtenirdu copropriétaire tenu de réparer le préjudice aux termes de la déclaration de copropriété.

Est réputée non écrite toute stipulation qui déroge aux dispositions du premier alinéa. »

Merci à tous

Par : Élise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A Me Stefania Chianetta, avocate, médiatrice et arbitre accréditée (IMAQ)